¿Una posible burbuja inmobiliaria en Bogotá?

LA BURBUJA INMOBILIARIA EN BOGOTA(2006:2012): LA MODIFICACIÓN DE LOS PRECIOS* Alsaed Téllez Galicia** Camilo Montaño Umaña Luisa Corredor Guevara RESUMEN El presente artículo pretende mostrar la variación en los precios de venta de la vivienda en la ciudad de Bogotá durante los años 2006 – 2012, buscando si ha existido especulación por escasez de oferta y aumento de la demanda o por costos que se ven reflejados en los precios. Igualmente, analizar si el aumento en precios que se ha presentado ha sido de alguna magnitud, favorable o factible la presencia de una burbuja inmobiliaria en la zona de Bogotá. En la capital un caso muy parecido se presentó cuando existía la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), que era usada para calcular los créditos para vivienda. En este caso, el fenómeno se concentró en la falta de capacidad de pago de los compradores 1, porque la banca calculaba cuotas bajas con las que no se cubrían interés y la deuda aumentaba permanentemente * Este artículo es resultado de un proceso investigativo teorico-empirico, el cual busca validar la hipótesis sobre la existencia de burbuja inmobiliaria en estratos 4, 5, y 6 de la ciudad de Bogotá, Colombia. ** Estudiantes de la Universidad Colegio Mayor de Cundinamarca. Correos electrónicos: atellezg@unicolmayor.edu.co; emontano@unicolmayor.edu.co y lfcorredor@unicolmayor.edu.co. 1 La incapacidad de pago surgió a causa de la modificación del método de cálculo del UPAC, el cual se le anexo la tasa DTF para su medición por medio del decreto 1127 de 1990. con el agravante de que los sueldos y salarios no tenían aumentos mayores o no se garantizaba el trabajo de los deudores. Esta investigación posee un enfoque teórico-práctico basada en le teoría de la Hipótesis de Inestabilidad Financiera elaborado por HymanMinsky, con el fin de obtener un marco de análisis de corte post-keynesiano y lograr así enfatizar en el tema de incertidumbre-regulación, el cual logra acoplarse a la coyuntura económica actual. Este autor hace diferentes planteamientos desde varios enfoques teóricos en versión de uno general sobre crisis financieras y burbujas inmobiliaria, con el fin de comprobar y verificar si los fenómenos de alzas en precios y caídas repentinas, corresponden verdaderamente a una burbuja inmobiliaria, y que tipo de especulación se presenta. Palabras Clave Burbuja inmobiliaria, expectativas, incertidumbre, inestabilidad, especulación, expertos y forasteros. Clasificación JEL E12, E32, L85. ABSTRACT This article aims to show the change in selling prices and production costs of housing in the city of Bogotá during the years 2006 - 2012, determining whether the speculation that has been presented is due shortage (demand) or for costs that are reflected in prices, and analyze whether these effects or changes occurring contributed emerged as a possible housing bubble that occurs in the capital territory effect. In Bogota, a similar case was presented to the unit purchasing power constant (UPAC), which was used to calculate the costs of housing loans but due to a crisis in the same interest rates increased, registering impossible credits to pay regardless of ability to pay customers. This research has a theoretical and practical approach based on the theory of Financial Instability Hypothesis by Hyman Minsky developed with the aim of creating a framework for analysis of post-Keynesian and achieve emphasize the theme of uncertainty-regulation, which manages to engage the current economic climate. This author creates different approaches from various theoretical approaches in general one version on financial crisis and real housing bubbles, to check and verify whether the phenomena of price rises and sudden falls, actually correspond to a real estate bubble, and what kind of speculation is presented. Key Words Housing Bubble, expectations, uncertainty, speculation, experts and outsiders. Clasification JEL E12, E32, L85. INTRODUCCIÓN La burbuja inmobiliaria, es un incremento considerable en los precios por las expectativas de aumento cercano y las posibles rentabilidades que pueden obtenerse, lo que fomenta la participación de inversionistas especuladores en el mercado inmobiliario. En Bogotá, desde el año 2006, en algunas localidades y estratos (4, 5 y 6)2 se viene presentando alzas en los precios, que ha hecho pensar en la posibilidad de que se desaten aumentos importantes por efecto de las modificaciones que se vienen en el POT –Plan de ordenamiento territorial-, con respecto a la adición de vivienda popular, como un requisito para obtener las autorizaciones de construcción en los estratos elevados. No obstante, por las dificultades jurídicas que se presentaron en la 2 Esta hipótesis se apoya en la opinión entregada por Armando Palencia, trabajador de planeación distrital, el cual dijo a la revista Propiedades & Remodelación que: Hay burbuja en el mercado de la vivienda en estratos altos y se evidencia porque los precios en este segmento no responden a sus fundamentales (precios de suelo y desempeño económico). (s.f. h, Párr 3). aprobación del POT, su vigencia duró algunos meses y en la actualidad se ha regresado al antiguo, sin tomar en cuenta esta propuesta del nuevo Alcalde. La calma volvió; pero los precios, de todos modos se han mantenido arriba. Con el análisis que se incluye más adelante, se verifica la evolución de precios, tomando en cuenta los costos de producción, divididos en dos partes: lotes y los insumos normales de construcción por una parte y por otra, los costos financieros en la protocolización de las hipotecas para el período comprendido entre 2006 – 2012. El punto de referencia que se utilizará tiene en cuenta lo que ocurrió en España y Reino Unido en donde en un lapso de 10 años (1997 a 2007) el crecimiento de precios fue de 191% y168% respectivamente (TheEconomistMay 2002, HowsickisEurope?). En el caso que nos ocupa, se espera que al aumentar los precios considerablemente en este periodo, sería posible encontrar signos de una burbuja que debe ser corroborada observando los pasos de una posible especulación con base enel incremento de precios de la vivienda. El poder reconocer no solo las diversas causas de la burbuja inmobiliaria sino también las discusiones que se están produciendo en el entorno académico con el desarrollo de distintos modelos, son razones para revisar lo que está ocurriendo al interior del sector de la construcción en Bogotá y mucho más si se consideran las crisis financieras que han ocurrido por diversos tipos de especulaciones y suimpacto en la economía mundial.En la última crisis sub prime, se percibió la fragilidad del sistema financiero, en la operación del crédito hipotecario que acompañó esta especulación. Este fenómeno se ha presentado desde el siglo XVIcon la crisis de los tulipanes y se profundizó cuando estalló la crisis financiera del 2008 (última crisis que ha durado más de lo previsto); cuando los bienes inmuebles se convirtieron en atractivo para ciertos inversionistas que alimentaron la especulación con un aumento desmesurado de la demanda de la vivienda y su ingreso al mercado hipotecario.Este fenómeno se vuelve notorio cuando afecta el precio de algún bien, como ocurrió en Norte América (para el caso de los Estados Unidos los precios aumentaron un 124% desde 1997 hasta el 2006) al combinarse con créditos en cabeza de personas que no tenían la capacidad de pago requerida para responder por los mismos (se identificaron deudores de alto riesgo, y a estos préstamos se les otorgó la categoría de créditos de alto riesgo). Con una sobreoferta de la vivienda sin vender, como consecuencia de la respuesta dada por los constructores que consideraron buen negocio hacer ofertas de vivienda, y el aumento de los intereses para quienes solicitaron un crédito hipotecario se dio paso al estallido de la burbuja, y la disminución progresiva en los precios de la vivienda junto con la necesidad de utilizar mecanismos de refinanciación a la banca. Estas operaciones buscaban demorar el colapso crediticio, mientras la banca buscaba nuevos recursos, de más largo plazo a través de titulaciones, con las que se transfirieron los riesgos a los inversionistas que aceptaron estas emisiones para dar paso al famoso “crunch” hipotecario (los bancos elevan sus tasas de interés para mejorar la rentabilidad de estos bonos emitidos y en el momento de la refinanciación, asegurar una parte de sus créditos de riesgo) los intereses se elevaron hasta tal punto que las amortizaciones de los créditos se volvieron imposibles de pagar y los propietarios se vieron en la necesidad de entregar a los bancos sus viviendas. En el inicio de su gestación, la bancatiene excedentes de liquidez y se manejan bajas tasas para los préstamos hipotecarios. La necesidad de colocar estos excedentes, lleva a las entidades calificadoras a utilizar métodos poco ortodoxos en la revisión de documentos y se pretermiten normas para apresurar el otorgamiento de altas calificaciones para emitir bonos y lograr el traspaso de riesgos, obteniendo grandes ganancias en el manejo de hipotecas. En este documento se busca analizar los aumentos en el precio de las viviendas por medio de la aplicación del modelo de HIF a la ciudad de Bogotá y observar si es un incremento causado por la especulación o es generado por el simple aumento en el precio de los terrenos dedicados a construcción, por cambios en las condiciones de construcción del nuevo POT emitido por la Alcaldía de la Ciudad Capital, por incremento en los costos de construcción o por excesivos costos financieros en los créditos hipotecarios de la banca. Para llevar a cabo esta investigación se hará una descripción inicial sobre las burbujas inmobiliarias (qué es, por qué se da, cómo afecta), para continuar con la identificación de incentivos que pueden generar una burbuja inmobiliaria y los mecanismos de transmisión de la misma. En el siguiente apartado analizará el caso bogotano, tomando en cuenta el modelo financiero TACS implantado por el presidente Juan Manuel Santos, analizando características sobre el precio del metro cuadrado y el inventario de lotes en Bogotá y finalmente mirar la evolución del costo de créditos hipotecarios en Colombia. Con esta información se podrá obtener conclusiones sobre la existencia de especulaciones en los bienes inmuebles en Bogotá en el periodo 2006 a 2012. El alcance del trabajo es identificar si hay o no una burbuja inmobiliaria en la ciudad de Bogotá, teniendo en cuenta el periodo definido (2006-2012), los inventarios de lotes para uso residencial para los estratos 4, 5 y 6, el financiamiento a través de créditos, los costos de construcción, precios de venta por metro cuadrado y la teoría económica concerniente al tema. En donde se utiliza un método de comparación de datos y contrastación con la teoría económica que trata este tipo de fenómenos y así corroborar la aparición de una burbuja inmobiliaria en los estratos (medio “4”; medio-alto “5”; alto “6”) MARCO TEÓRICO El contexto histórico que acompaña y sustenta la burbuja inmobiliaria se puede resumir al tomar los últimos eventos que han ocurrido en el mundo, como lo fueron la crisis de los 80´s y la crisis financiera global del 2008-2009, donde son notorias las expectativas de los individuos frente a los precios de los bienes inmuebles en un ciclo de auge económico. Los individuos toman decisiones a partir de un panorama optimista, pero frágil a los cambios del mercado, donde las expectativas reinan y opacan una postura racional y de largo plazo. Por ello es importante realizar una revisión literaria que explique las causas y efectos de una burbuja y los supuestos en que se basa. La burbuja inmobiliaria ha sido un fenómeno que se presentó desde finales de los años 90 y surgió públicamente cuando estallo la famosa crisis financiera del 2008 (última crisis actual). En efecto, los bienes inmuebles se convirtieron en atracción para ciertos inversionistas que fomentaron la especulación aumentando los precios, la demanda y el deseo de acceder al mercado hipotecario. Por la profundidad con que llegó a todo el sistema financiero mundial, algunos científicos sociales como los economistas se impusieron la tarea de investigar sobre el tema y hacer sus propios planteamientos. Dentro de los más importantesy que han tenido mayor reconocimiento académico se encuentran los que enumeraremos a continuación: La concepción de Minsky sobre una inestabilidad financiera: caso burbuja inmobiliaria. El comportamiento financiero anormal de una burbuja inmobiliaria según Minsky viene dado por un efecto cíclico, que al principio promete cosas benéficas, pero al final presenta consecuencias fatídicas. El sustento en el que se basó HymanMinskyse encuentraapoyado por la inestabilidad financiera observada en economías estables. HymanMinsky, economista norteamericano (1919-1996) fue considerado por sus colegas como un crisiólogo y un vidente de los panoramas económicos, que vivió en un ambiente de crisis como la del 29, y los hechos que ocurrieron lo incentivaron en un futuro a investigar más a fondo sobre los detonantes de una crisis como esta. Sin embargo, sus teorías, supuestos y puntos de vistas fueron escuchados y escogidos de manera póstuma, por ejemplo, para interpretar la crisis financiera del 2008 en Estados Unidos, y tratar de buscar soluciones para evitar nuevos eventos de esta naturaleza. Este estudioso de la economía pertenecía a la corriente económica heterodoxa, querepresentaba el papel del institucionalismo; las fuerzas del sistema económico y la endogeneidad como un problema así como la consideración de si los individuosson o no racionales.Con esta alternativa deMinsky,ignorando el concepto de racionalidad se abre paso para proponer entender el problema del funcionamiento del sistema económico y su influencia con el comportamiento de individuos que actúan dentro marcos de irracionalidad.Los supuestos y concepciones acerca de la inestabilidad financiera y burbujas especulativas se relatan a continuación. Los supuestos de una burbuja económica presentan de forma natural un ciclo de vida. Minsky considera que una burbuja económica puede ser financiera o inmobiliaria y tiene unas etapas ordinales, donde ocurre una serie de eventos interrelacionados entre sí. Por ejemplo, el planteamiento como preludio del ciclo, muestra una perturbación, como una política económica, o un cambio en una tendencia, o una innovación, entre otras. Esto, provoca modificaciones en algunos sectores económicos y cambios en las expectativas de las personas. Sigue la etapa en la cuallos precios comienzan a subir, aquí no es tan notorio el incremento, y si lo es, no se considera como un factor adverso en la economía, sino como una mejoría en los indicadores económicos. Luego, se da paso al crédito fácil, por las expectativas del auge económico, las bajas tasas de interés, el incremento de la demanda de dinero y el incentivopara endeudarse. Esto trae como consecuencia la especulación al tenerse acceso a créditos baratos. Estos son los principales causantes de que haya una burbuja, los créditos baratos3. Siguiendo el ciclo, se llega a un recalentamiento del mercado, donde el auge económico presenta un panorama ficticio de que todo está bien. Aquí se estimula los volúmenes comerciales, se disparan los precios abruptamente, entran más agentes externos al mercado, los expertos recogen beneficios y luego esos mismos precios se desbocan. Después llega la euforia,etapa en la cual se advierte sobre un posible estallido, pero los inversionistas o agentes están enceguecidos por el optimismo. Finalizando la euforia, los expertos recogen beneficios yobtienen sus ganancias a costa de la inexperiencia de los llamados forasteros u optimistas en inversiones especulativas. Por último, la etapa del estallido, donde existe una consecuencia notoria del accionar de los expertos, al cambiar las expectativas. Generan acciones que influyen sobre los novatos y forasteros, quienes al cambiar sus decisiones frente a las inversiones, provocan distorsiones en el mercado. De manera Véase el artí ulo de Orla do Delgado “elley La hipótesis de la i esta ilidad fi a iera y la risis 2007-2009 do de se ha e é fasis e las pala ras de Mi sky a er a de los réditos aratos o o causantes de las burbujas. 3 más específica y pragmática, los forasteros comienzan a vender pero ya no hay compradores y llega el colapso. Esto es muy notorio en el caso de las burbujas inmobiliarias, ya que las personas que son optimista con el precio de las viviendas se dejan influenciar por el accionar de expertos negociadores donde reina la especulación, salen afectados y desconcertados y llegan a tomar decisiones tardías o equivocadas. Clasificación de agentes (expertos y forasteros) Minsky distingue entre los inversionistas a dos grupos con una gran diferencia: los expertos quienes recogen beneficios del alza de los precios de una burbuja por su conocimiento de la dinámica económica y financiera y sus acciones son determinantes para las que toman los novatos; y los forasteros,son los inversionistas desconocedores de los ciclos económicos y financieros, que ven el panorama optimista y libre de riesgos. La relación entre estos dos grupos, demarca las actividades de los inversionistas en una burbuja económica, financiera o inmobiliaria. Un grupo alternativo denominado los prudentes. Este grupo de inversionistas considera que detrás de un incremento, se dará una desaceleración suave del precio, una idea muy romántica que los lleva a equivocarse por ser adversos al riesgo, o no. Teoría acerca de la inestabilidad financiera (Hipótesis de la inestabilidad financiera) En la hipótesis de inestabilidad financiera de HymanMinsky hay principios como considerar que la dinámica de la economía depende del ritmo de la inversión yde la posibilidad de cumplir con los compromisos de pago, razones que abren las puertas del financiamiento por la obtención de utilidades brutas. La capacidad de financiar nuevas inversiones con deuda depende de las expectativas de que las futuras inversiones generen los flujos necesarios para cubrir las obligaciones bancarias que deben pagarse o refinanciarse. Otro aspecto que sirve como principio en la hipótesis de inestabilidad financiera es el concepto de margen de seguridad, donde los flujos de efectivo cubren los pagos contratados de la deuda. La fragilidad financiera que se pueda presentar por una falla de estos márgenes de seguridad, se produce por la lenta degradación de los mismos durante épocas de estabilidad.Esta hipótesis mide el impacto de la deuda sobre el desempeño o calificativo en que esa deuda se valida o sostiene. Otro principio es la consideración de que un banco siempre procura obtener ganancias, y por ello hay una dependencia de las innovaciones financieras. Teniendo en cuenta los principios que aguardan periféricamente a la hipótesis de inestabilidad financiera, Minsky propone tres tipos de financiamiento para la relación ingresodeuda: (1) financiamiento seguro, (2) financiamiento especulativo y (3) financiamiento Ponzi. El financiamiento seguroocurre cuando el flujo de caja es suficiente para cubrir las obligaciones de pago derivadas de la deuda. Existe financiamiento especulativo cuando el flujo de caja que surge de las operaciones no es suficiente para cumplir con las obligaciones de pago. En el financiamiento Ponzi las obligaciones no pueden ser cubiertas por el flujo de caja, y por tanto se llega a incrementar el endeudamiento para pagar intereses y cuotas, de una manera piramidal. Este último financiamiento es el aplicable a un contexto de burbuja inmobiliaria, donde se ha visto que los agentes o individuos en un principio se endeudan a tasas de interés bajas y en el momento del colapso se tienen que sobre endeudar para pagar sus empréstitos. La endogeneidad del agente con respecto al sistema económico. Según Minsky y su perspectiva heterodoxa, el hombre estaba en función del quehacer del sistema, no actúa por racional o irracional que sea, sino como partícipe de un ciclo económico, que tiene causas y efectos, donde está en dependencia con las prácticas y anomalías económicas. Esto corrobora las causas de la crisis de carácter endógeno, al considerar que los ciclos económicos son los principales detonadores de inestabilidades económicas, fragilidades financieras y desequilibrios en los agentes. Para añadir, es importante una regulación o intervención por parte de las instituciones, para apaciguar este tipo de volatilidades en los ciclos económicos (Hodgson, 2007). Posturas de HymanMinsky Es un crítico de la teoría estándar o dominante de la economía (neoclásica), perteneció al poskeynesianismo (corriente heterodoxa) y considera que uno de los principales detonantes de las crisis financieras y estallidos de burbujas son las desregulaciones de los mercados financieros, lo que lo lleva a oponerse al neoliberalismo y a las ideas del libre cambio del monetarismo, en cambio está a favor del intervencionismo estatal.Estas posturas llevan a entender más a fondo los principios y condiciones que deben utilizarse para hacer frente a las especulaciones. Limitaciones Teniendo en cuenta su heterodoxia, es entendible que haya dejado de lado la teoría dominante de la economía (neoclásica) y con ella el supuesto de racionalidad del individuo, de la disposición de los individuos de información completa yde la escogencia de preferencias continuas. Renuncia al cálculo de las probabilidades debido a lo heterodoxo del modelo, que hace el futuro imprevisible y distante. La economía Financiera frente a la crisis, burbujas y racionalidad individual: Felipe Zurita. A diferencia de Minsky, Zurita toma la racionalidad del individuo económico como algo fundamental para explicar las burbujas. Plantea los siguientes puntos que explican de manera general la problemática: a. Omisión por parte de los inversionistas de los efectos futuros de esta problemática (burbuja inmobiliaria). b. Irracionalidad de los participantes en el mercado, como del mercado mismo. Teniendo en cuenta la relación entre racionalidad individual y colectiva, se produce lageneración y posterior desplome de una burbuja en el mercado inmobiliario, El pánico en el sistema financiero que le sigue, toma la forma de iliquidez extrema yla transmisión de la crisis al sector real afecta el empleo y la producción4. Este autor coloca un supuesto de expectativas racionales, donde no hay especulación ni burbujas. Los individuos tienen información distinta, pero concluyen con una interpretación común, en este caso sobre la evolución futura del precio. Por ejemplo, si a una fecha x, el precio del activo o el inmueble es mayor que el costo de crédito, el individuo vendería a esta fecha si fuera racional; sin embargo, lo que es racional para uno, es irracional para el otro, en este caso no es conveniente comprar, ya que el precio del activo está sobrevalorado, en términos de la teoría de juegos, esto se denominaría un juego de suma cero5. También toma el concepto de racionalidad desde un punto de vista individual, clasificándolo desde varios conceptos (Comportamiento racionalizable, Búsqueda del 4 Aquí se puede observar un punto de consenso entre Zurita y Minsky, donde el impacto adverso se mide en el sector real. 5 Véase La E o o ía Fi a iera Fre te a la Crisis de Felipe )urita 2009 bienestar, No saciedad, Coherencia intertemporal, Consecuencialismo, Creencias racionales, Racionalidad bayesiana, Creencias correctas-expectativas racionales). Estas definiciones de racionalidad individual muestra la relación del autor con la teoría dominante (ortodoxa) de la economía, donde deja el supuesto de la racionalidad.Sin embargo, para la explicación del surgimiento de la burbuja inmobiliaria, toma el concepto de avalancha de información (Lee, 1998). Donde la describe en primicia con una aparición secuencial de inversionistas, que terminan tomando decisiones sin considerar su criterio o información privada y luego esas decisiones se observan en una información acumulada reflejada en los precios que lógicamente van al alza (Zurita, 2009). Por consiguiente, se puede concluir que la burbuja es una falla de mercado como agregador de información, esto ya es un problema de la llamada racionalidad colectiva. Esta racionalidad se define de acuerdo a los siguientes términos (Racionalizabilidad: comportamiento grupal con racionalidad bayesiana6, Eficiencia paretiana, Expectativas racionales, Existencia de una preferencia agregada, Esta racionalidad colectiva también explica el surgimiento de una burbuja inmobiliaria si se observan sus factores adversos). La burbuja inmobiliaria como un problema que se puede estudiar desde distintos enfoques. Como se ha podido observar, estos dos autores tienen posturas distintas para estudiar el surgimiento de una burbuja inmobiliaria y sus consecuencias. Se observa un enfoque heterodoxo regido por Minsky, que sustenta que el individuo no actúa por irracionalidad, sino por efecto del ciclo económico o el sistema, dejando visto una endogeneidad del agente con el mercado. Por ello plantea una hipótesis de U i dividuo es ra io al e el se tido de ayes si sus decisiones maximizan la esperanza de su utilidad futura )urita, 2009 . 6 inestabilidad financiera, la cual mide los impactos de endeudamiento de los entes e individuos, y por último se recomienda una regulación o la presencia de la institucionalización. El otro enfoque es de carácter ortodoxo, presentado por Felipe Zurita, donde explica el surgimiento de la burbuja inmobiliaria como una falla del mercado y con el supuesto de las expectativas racionales para explicar el comportamiento de los individuos, donde esto hace parte de la teoría dominante de la economía. La Culpa es de la Burbuja y Falsa ganancias: Para recuperarse de la economía de la burbuja (Dean Baker) En su libro y en este artículo (publicado en el diario Theguardian), registra que el problema es el de la burbuja inmobiliaria más que del fracaso eminente del sistema financiero.Asegura que las principales causas son: ejecuciones hipotecarias, altas tasas de desempleo, desorden financiero, escalada de los precios de la vivienda y el rápido crecimiento de las construcciones.El rápido crecimiento del sector de la construcción, influenciado por la escalada de los precios, permitió que los activos inmobiliarios aumentaran su valor comercial con un aumento de la riqueza de sus propietarios, para llevarlos a gastar de manera desmedida sin tener precauciones. Estos hechos provocaron un exceso de construcción que al final produciría un inevitable colapso (estallido de la burbuja), disminuyendo la demanda, e invirtiendo el efecto creado por la burbuja de una supuesta riqueza inmobiliaria; si a esto se le suman las bajas tasas de ahorro, la situación al final es peor que lo esperado. La burbuja tiene implicaciones relevantes, sobre todo en variables macroeconómicas, como un aumento significativo en el PIB. Dean toma de ejemplo a España en donde el sistema financiero estaba bien regulado y no se presentaron préstamos chiflados y corruptos comosíocurrió en otros sistemas (como en el de Estados Unidos), lo que da más fuerza a su “premisa” de que la crisis financiera es solo un espectáculo y que la verdadera razón de la crisis económica es el ascenso y caída de la burbuja inmobiliaria. Según Dean “El verdadero problema de la economía es simplemente la pérdida de demanda creada por el colapso de la burbuja. Lanzar aún más dinero en los bancos es una manera de asegurarse de que no sufren de las consecuencias de su propia codicia y la estupidez. No es una forma de restaurar la economía a la salud” (2010, Theguardian). La solución está en buscar alguna herramienta que logre remplazar la demanda perdida y comúnmente esta capacidad la posee el Estado, cuandoinvierte mayores volúmenes de dinero en gasto público o cuando reduce los impuestos establecidos para darle un descanso a esas economías que se ven afectadas en los niveles de renta disponibles. Crisis de 1980. El auge petrolero que se vivía a finales de los 70s hizo activar los créditos internacionales por efecto de los mayores fondos que producía el petróleo para los países petroleros, que eran depositados en grandes bancos.Como países en desarrollo, los productores de petróleo invirtieron en una mayor plataforma productora de crudo y solicitaron grandes crédito para llevar a cabo este objetivo. Los precios del petróleo subían sin control alguno y en 1980 se produce su caída, generando tal catástrofe a los productores del oro negro, que se vieron en la necesidad de acudir a la banca internacional, a los gobiernos de los países fuertes y a organismos multilaterales para solicitar créditos nuevos y hacer frente a las deudas en que se había incurrido. Como los precios no regresaron a la tendencia que se había mostrado en la década anterior, no contaron con reservas suficientes para cancelar las deudas. La banca internacional subió los intereses frente a la moratoria de sus clientes y se dio paso a unailiquidez que la expuso a la quiebra.El boom se convirtió en una crisis de proporciones impresionantes y fue de tal magnitud que México se declaró insolvente y en cesación de pagos en 1982 como las demás naciones que habían diseñado su desarrollo contando con la bonanza de un producto que parecía tener buena cara para ganar. Se establecieron sistemas de intercambio de deudas entre los bancos para poder salir a flote (operaciones swaps) y venta de cartera con descuento. Esta crisis fue una experiencia de lo que puede ocurrir cuando la banca asume la financiación en la producción de algún bien y se genera una caída de precios que impide el pago a los responsables del crédito. Visión histórica Asegurar que existe una burbuja inmobiliaria en Bogotá, requiere de un contexto histórico del mercado de vivienda en la ciudad, los factores que lo influyen y las anomalías que le acompañan. De esta manera es necesario dar a conocer el comportamiento del mercado inmobiliario a través de años y décadas. Bogotá ha presentado un fenómeno de inmigración muy significativo, ya que las personas de regiones de bajos ingresos se trasladan hacia la capital en busca de oportunidades, asimilando que esta ciudad es desarrollada y apropiada para el inicio de sus actividades laborales.Esta aglomeración puede producir una escasez del suelo y el aumento consiguiente de los precios de vivienda. Otro factor es el orden residencial, el cual desde un principio se trata desde una óptica de trascendencia social; sin embargo, la crisis hipotecaria internacional ha limitado esta afirmación (Alfonso, 2012). En 1991 se emite la ley 388 que juega un papel más significativo en 1997, al provocar una novedad en la ejecución de los planes de ordenamiento territorial, donde los gremios inmobiliarios tienen un poder e influencia significativos. De esta manera, la residencia metropolitana lleva a un contorno social y político, que coloca la situación de la ciudad en una posición donde las familias entran en una superioridad cultural, sustentada en la adquisición de viviendas costosas, con el principio de colocar barreras a la entrada a personas de ingresos inferiores. Esta burbuja de superioridad cultural, vista en un patrón de conducta de los capitalinos a mediados de los años 90, llevaría a un principio de irracionalidad para actuar de manera que se crearía una burbuja inmobiliaria que llegaría a colapsar a finales del siglo XX. Esto es importante entenderlo, ya que se encuentra arraigado a la crisis inmobiliaria que se presentó por la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), por los créditos imposibles de pagar, debido a los abruptos incrementos en las tasas de interés. En el siglo XXI, en su primera década, ocurre en países como España y Estados Unidos una crisis inmobiliaria, provocada por los altos créditos y la conducta irracional de las personas, que provoca una incapacidad de pago de las personas hacia las entidades crediticias y financieras. Es importante tener en cuenta este panorama internacional, ya que las causas de esas problemáticas tienen similitudes con las de mediados en los 90´s y del 2003 hasta hoy enBogotá, lo cual se permite preguntar si existen indicios de la aparición de una burbuja inmobiliaria en Bogotá. Durante la primera década del siglo XXI, vivió un lapso de recuperación económica, después de la crisis de finales del siglo pasado. A partir del año 2003, con la devaluación de la moneda con respecto al dólar, y las bajas tasas de interés, El incremento en la demanda de dinero, hace que se aumenten de nuevo los créditos y esta vez también para el mercado inmobiliario. Entre el año 2003 y 2010, se da la valorización en muchos sectores de Bogotá, principalmente los del norte donde se encuentran las personas con mayores ingresos, retomando esa superioridad cultural que se dio a mediados de los años 90´s, y que fue una de las principales causas de una burbuja inmobiliaria. Este comportamiento ha llevada a hacer pensar que se estaría cayendo de nuevo en un patrón de conducta irracional, que ha tenido indicios en la actualidad, como consecuencia de los altos precios de vivienda en distintos sectores de Bogotá. El mercado inmobiliario en Bogotá, muestra un comportamiento creciente y sin ralentizaciones, lo que motiva a investigar si existe la presencia de una burbuja inmobiliaria.Por ejemplo, países como Estados Unidos y España vivieron este fenómeno, que generó una gran crisis financiera y por ende una crisis económica, provocando una abundante iliquidez y periodos de recesión. La última crisis que tiene relación directa con las hipotecas y que se inicia con el aumento de liquidez de la banca norteamericana desde el inicio del nuevo milenio, lleva a prestar cuidado a la capacidad de pago de los compradores y a la necesidad de la banca de colocar sus excedentes de liquidez, sin atender a las normas prudenciales de préstamos de largo plazo, que se encuentran garantizados con los mismos bienes comprados. 2. DESCRIPCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (QUÉ ES, POR QUÉ SE DA, CÓMO AFECTA) Hablar de burbujas inmobiliarias (BI) es hablar de crisis financieras (y posiblemente cambiaras) lo que directamente hace que se hable de HymanMinsky y de la HIF. Una burbuja inmobiliaria es un desequilibrio sistémico generado por un grupo de expectativas (transformadas en externalidades) que en primera medida crean una visión positiva frente a un sector en específico (en este caso el inmobiliario) lo cual hace que agentes buscadores de renta, ingresen a un mercado del que poseen un conocimiento precario pero que están seguros que recibirán una renta alta, generando así un crecimiento de este sector por encima del resto de la economía. Pero después de un tiempo prudente su rentabilidad decrece logrando que los participantes del mercado deseen salir y se produzca una fuga masiva de agentes lo que conlleva a un pánico dentro del mismo. Hay que entender el ciclo de las B.I para lograr así percibir el espectro que existe detrás de la alta valorización de la vivienda en Bogotá y como esta es generadora de fragilidades en el sistema que pueden llevar a un encadenamiento de sucesos que traerán consigo la caída del sector de la construcción y comercialización de vivienda. Para clarificar esta idea se recurre al ciclo de la inestabilidad financiera presentada por Minsky y representada Kindleberger a través de un gráfico que muestra la secuencia de la misma que al final solo conlleva a una caída exuberante. Figura 1. El Modelo de HIF de Minsky según Kindleberger (1978) Fuente:Tomado de Burbujas especulativas y crisis cambiarias: previsión, prevención y cura (Pastor, s.f.) La figura anterior da al lector una idea más clara de cómo se comportarían los bienes financieros (en este caso el precio de la vivienda en Bogotá) y como generarían una subida exorbitante que al final se hace insostenible por factores específicos (los cuales serán nombrados más adelante) que a mediano plazo crean un colapso financiero. En la figura 1 se percibe que en primera medida existe un precio de equilibrio el cual representa el precio real de la vivienda (para el caso de estudio) pero a medida que pasa el tiempo pierde relevancia y el precio nominal comienza a poseer mayor fuerza en el mercado dejando así rezagado el precio real del mismo. Este suceso se presenta por algo que Paul Krugman llamó “Expectativaspanglossianas” (Pastor, Pg. 28, Párr. 1). Estas expectativas hacen referencia al comportamiento del agente que se ve inclinado a generar un dictamen a partir de los sucesos más favorables para el bien que este posea (Pastor, Pg. 28, Párr. 1), de forma tal que siempre en la etapa de desplazamiento se tendrá un horizonte de posibilidades positivo, logrando que el bien siga teniendo un incremento inflacionario dejando atrás su precio real. En primera medida, se dice que el inicio de esta carrera expansionista se da por el “boom” de un bien generador de renta, el cual en primera medida atrae un público dispuesto a disfrutar de su crecimiento, de forma que invierte los ahorros que posee o en la mayoría de casos recurre a un sistema de crédito, todo con el fin de ser revendido más adelante y lograr obtener un beneficio de este. Al tener todos los agentes una percepción similar con respecto a la vivienda, se crea un grupo de adeptos buscadores de utilidades, generando una alta demanda de este bien haciendo, por ley natural de la demanda, que el precio se incremente (debido a la escasez de oferta) y haya más demandantes del mismo bien. Como la percepción básica del riesgo de la vivienda es buena y se considera segura, se presenta un incremento en el precio de la vivienda, pero, esta vez hace que entre más elevado sea el precio, se genere un mayor atractivo para los consumidores, de tal manera que la pendiente de la curva de demanda se convierte en positiva y el estatus del bien pasa a convertirse en un bien Giffen, tal como lo expresó el profesor del Universidad de la Salle Oscar Eduardo Pérez en su conferencia titulada ¿Burbuja inmobiliaria en Bogotá?: una mirada desde Minsky. Por otro lado, el sector financiero en busca de obtener cada vez mayor rentabilidad de este suceso, aprovecha y emite un sinnúmero de créditos que requieren cada vez menos parámetros comportamentales que hacen seguro el préstamo de dineros, logrando así que personas poco confiables y con una calificación riesgosa accedan al crédito y generen una inestabilidad en el sistema. Esta parte será explicada con mayor detalle en el apartado 3, el cual se centra en los mecanismos de transmisión. Por otro lado después del comportamiento alcista del precio de la vivienda, hace que el mercado se “recaliente” tal cual como lo llama Kindleberger, logrando que se presente la llamada paradoja de la tranquilidad. Esta consiste en que “los empresarios, los hogares, al igual que los banqueros, aceptaran asumir más riesgos en periodos de auge económico o después de un largo periodo de crecimiento sostenido. Ahora van hacer más aceptables unas tasas de endeudamiento más elevadas (…) bancos, empresas y familias se van a conformar con una menor proporción de activos líquidos. (…) un periodo de feliz actividad económica terminará por hacer más frágiles los balances financieros”. (Lavoe 2005, Pg. 80). Como la liquidez se ve reducida, los bancos tenderán a financiarse en el exterior y esto provocara una mayor demanda de divisas afectando el sistema cambiario (el cual no vamos a tratar en este artículo) y creando una dependencia de mercados extranjeros. Finalmente cuando se presenta una distorsión en esta circulación de liquidez, el deudor no es capaz de solventar su deuda y como último recurso le queda devolver el bien inmueble logrando así que la demanda vuelva concebir su pendiente negativa y la oferta se vuelva extremadamente elástica y con el exceso de vivienda en el mercado, los precios nominales tengan una caída de elevadas proporciones y el sistema financiero y económico de un país se vea afectado de forma considerable. 3. INCENTIVOS PERVERSOS (GENERACIÓN DE LA BURBUJA) Y MECANISMOS DE TRANSMISIÓN Una burbuja inmobiliaria también es causada por un sistema de incentivos adversos en un futuro panorama donde la especulación es relevante. Aquí también es posible identificar los mecanismos de transmisión que surgen a partir de los efectos de estos incentivos perversos en un sistema económico y por ende financiero. Esto se ha presentado desde que la regulación financiera se ha vuelto un paradigma para el éxito de los bancos en busca de rentabilidad; sin embargo, ha mostrado resultados fatídicos, pero no compensan las ganancias cortoplacistas de los inversionistas. Para describir los mecanismos de transmisión de una burbuja inmobiliaria hacia el estallido y de paso la crisis en el sistema económico, hay que profundizar en los llamados incentivos perversos7, los cuales se dividen en 5: Incentivos de los compradores de vivienda, incentivos en el sistema bancario, incentivos de las agencias de calificación, incentivos de las agencias de tasación e incentivos del regulador. Donde es notorio que todo el sistema es afectado por estos, y se buscan beneficios sin importar las consecuencias futuras. De esta manera es importante describir cada uno de los incentivos, para así entender mejor los mecanismos de transmisión y por ende el funcionamiento de un fenómeno como la burbuja inmobiliaria. Incentivos de los compradores de vivienda Este tipo de incentivos logra que los consumidores impulsen la demanda de inmuebles, ya que se les otorga facilidades en la compra de estos bienes, con créditos de fácil adquisición, ya que se presentan bajas tasas de interés y una buena situación económica en el país que es compatible con el tipo de interés, además de un 7 Los <<incentivos perversos>> es el concepto que maneja José García Montalvo para indicar una ausa releva te de la apari ió de u a ur uja i o iliaria, e su do u e to Fi anciación inmobiliaria, burbuja crediticia y crisis financiera: lecciones a partir de la recesión 2008-09 fenómeno de devaluación de la moneda por la fuga de capitales y la conveniencia del sector exportador. Todos estos factores provocan que el consumidor perteneciente al mercado inmobiliario decida adquirir un bien de estas características. Además de estos factores, también existe una posición diferente a la de Montalvo, la cual describe una situación de tipos de interés altos y apreciación de la moneda, sin embargo esto también hace parte de los incentivos de compradores de vivienda. Esta posición la defiende el economista César Ferrari8, quien afirma que una apreciación de la moneda incrementa las tasas de interés del país local y por ende los créditos se hacen más costosos, por ello los inversionistas deciden llevar su capital al extranjero y una vez obtenidos los beneficios esperados, se trasladan al país de origen a invertir en bienes mayormente inmuebles para una rentabilidad futura, esto genera expectativas en el consumidor, y por tanto se considera un incentivo. Los incentivos de compradores de vivienda no solo se observan en la liquidez inmediata, y los créditos fáciles a la mano, sino en el arbitraje de las capitalizaciones que obtenga un inversionista. Incentivos en el sistema bancario En el sistema bancario se buscan los beneficios propios, y una manera de conseguirlo son los bonos. Para llegar a ello, tienen que otorgar créditos en masa a consumidores, sin tener en cuenta la profundidad de su vida crediticia y capacidad de pago en el tiempo. Esto hace que el sistema financiero sea flexible con los consumidores y les ofrezca créditos de manera abrupta. Por tanto, la avaricia de los banqueros provocan efectos adversos en la economía, que desde un principio se puede ver como un beneficio y generación de expectativas optimistas, pero el panorama del futuro es decadente. 8 Doctor en economía y profesor titular del Departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana. Incentivos de las agencias de calificación. Para complementar los incentivos que tienen los banqueros, hay que tener en cuenta la participación de las agencias de calificación, donde sobreestiman la capacidad que tiene un inversionista para endeudarse y tener una capacidad de pago que logre compensar los prestamos e intereses a pagar. Los incentivos para las agencias de calificación yacen en la relación directa entre el número de asignaciones de calificaciones altas a entidades bancarias y el incremento de las comisiones de los calificadores de riesgo crediticio. Lo perjudicial del asunto es que las agencias de calificación, por hacerse a altas comisiones, dejan pasar créditos sin evaluar correctamente, los cuales son fatídicos para un futuro pago por parte de un inversionista que no tiene la suficiente capacidad de endeudamiento. Incentivos del regulador Los incentivos del regulador son vistos en intereses políticos, ya que estos pretenden obtener beneficios a partir de la situación benéfica que puede tener el país en una óptica cortoplacista. Llevan a cabo un plan de incentivos para los que manejan las políticas expansivas que se ven a través de una baja tasa de interés, alta emisión del dinero, facilidad de crédito, flexibilidad en la calificación de riesgos crediticios, incentivos de los consumidores y otros factores que llevan al regulador crear un panorama de expectativas optimistas. Mecanismos de transmisión Los incentivos perversos son causantes relevantes de una posible burbuja inmobiliaria en un futuro, ya que se dan en el corto plazo, para generar un panorama optimista y benéfico para el consumidor o inversionista en el mercado inmobiliario. Este panorama optimista y alentador se resume en una situación económica favorable, créditos baratos, tasas de interés bajas, sobreestimación del poder adquisitivo, calificaciones de riesgo crediticio flexible, y una manipulación en las políticas para el sistema financiero donde se observa un mecanismo sólido y confiable para el inversionista y la banca. Otro factor es el banco como tal, que por su avaricia toma la decisión de llevar a cabo decisiones rápidas sin importar los resultados en un futuro, que puede comprometer el sistema económico. Todas estas variables conducen a la creación de expectativas y por tanto a un fenómeno de especulación, donde los forasteros o desconocedores de la dinámica económica, le apuestan todo por las rentabilidades futuras de comprar y vender una casa en un tiempo determinado. De esta manera se llega a una avalancha de información de acuerdo a la compra de vivienda, lo cual impulsa la demanda y los bienes inmuebles se encarecen tanto, que los precios de vivienda ascienden más que las tasas del crecimiento del PIB. Esto está sustentado por una gran demanda de dinero con base en bajas tasas de interés. Con el tiempo escasea el suelo y las tasas de interés suben para el crédito de vivienda, tanto que es imposible pagar los endeudamientos por inmuebles. Esto determinala baja o nula compra de vivienda y por tanto exista una sobreoferta del bien. De esa manera, los precios caen abruptamente, y se produce el estallido de la burbuja. 4. ESPECIFICACIÓN EN EL CASO BOGOTÁ: MODELO FINANCIERO TACS, PRECIOS DE LOTES, COSTOS DE CONSTRUCCIÓN Y COSTOS CREDITICIOS En Bogotá se observa una situación de presiones alcistas en el precio, que solo se ve en las grandes ciudades de países desarrollados. Esto lleva a pensar en la posibilidad de un fenómeno de B.I que se está presentando en la ciudad. Para esta hipótesis se pretende realizar un análisis del inventario de lotes para vivienda, variación de los precios, costos de construcción y crediticios (tal como el modelo de financiación TACS Tasa al Ahorro Construyendo Sociedad) con el fin de observar si hay comportamientos similares a los de la crisis asiática, la crisis española y USA 2008. Para este fin se recurre al HIF explicado anteriormente, el financiamiento Ponzi y la aplicación de los incentivos perversos. El inventario de lotes de Bogotá ha presentado durante el lapso de 2006-2012 un crecimiento notable, con mayor incidencia en los años 2009, 2010 y 2011 como los años más relevantes, en localidades como Usaquén, Chapinero, Fontibón, Suba y Teusaquillo. Esto quiere decir que hay una suficiente oferta en estos sectores, logrando compensar la demanda, indicando que no es lógico un alza de precios por fuerzas de oferta-demanda, sino por las expectativas y el financiamiento Ponzi que se presenta. El consumidor promedio en este mercado decide endeudarse para adquirir un bien, y sobre endeudarse para llevar a cabo los pagos de su cuota de inicial. Esto es lo que ocurre en el momento de pagar los intereses de viviendas tan caras, cuyo metro cuadrado puede llegar hasta los 5000 dólares, obteniendo un matiz de bien Giffen. Inventario de lotes, costos de construcción y precios del metro cuadrado. Los lotes disponibles para la construcción de vivienda en Bogotá han ido creciendo de forma constante (particularmente los tres últimos años);en la gráfica que se presenta a continuación tiene como finalidad mostrar al lector que el precio del metro cuadrado en Bogotá no es cuestión de escasez de predios, sino que tiene externalidadesen el sector de la construcción y la especulación creada alrededor de esta. Gráfica 1. Inventario de lotes disponibles para la construcción en la Ciudad de Bogotá 120000 100000 80000 2009 60000 2010 2011 40000 20000 0 Usaquen Chapinero Fontibon Suba Teusaquillo Fuente: Elaboración propia a partir de datos tomados del SDP. La gráfica anterior permite observar cómo la disponibilidad de lotes para la construcción de vivienda en Bogotá ha tenido un crecimiento sostenido lo cual clarifica que este factor que pesa bastante en el precio de la vivienda (metro cuadrado) no es escaso y por consiguiente no está afectando los precios de la construcción. Siguiendo el orden de análisis resulta pertinente adjuntar el siguiente cuadro que muestra el comportamiento de los costos de construcción de vivienda (ICCV) elaborado por el DANE, para analizar si estos insumos están afectando el preciode la vivienda terminada. Tabla 1. Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV) 2006 – 2012 Mes 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Enero 1,52 0,71 1,42 0,52 0,58 0,65 0,96 0,79 0,41 Febrero 0,51 0,99 1,56 0,44 0,35 1,77 0,97 0,57 0,61 Marzo 0,57 0,80 0,75 -0,02 0,46 0,80 0,26 0,57 0,42 Abril 0,54 0,48 0,50 -0,18 0,44 0,49 0,20 0,03 0,25 Mayo 0,69 0,17 0,32 -0,21 0,53 0,82 0,07 -0,02 0,06 Junio 0,76 -0,03 0,91 -0,37 0,25 0,42 -0,15 0,02 -0,02 Julio 1,13 -0,10 0,32 -0,02 -0,07 0,46 0,20 0,15 -0,01 Agosto 0,46 0,22 0,20 -0,29 -0,34 0,36 0,04 -0,07 -0,01 Septiembre 0,32 0,16 -0,01 0,05 -0,33 0,15 -0,13 0,29 -0,04 Octubre 0,20 0,30 -0,29 -0,21 -0,12 0,41 0,04 0,10 Noviembre -0,11 0,13 -0,31 -0,56 -0,05 0,22 -0,03 0,16 Diciembre -0,12 0,33 -0,19 -0,28 0,06 0,13 0,05 0,03 6,64 4,23 5,29 -1,12 1,77 Anual 6,87 2,51 2,65 Fuente:Datos Adaptados del DANE (s.f.). Con las cifras de este cuadro seconfirma que el comportamiento de los costos en la construcción han mantenido un incrementobajo (con algunas excepciones) y ello permite dejar de lado la posibilidad de que el aumento en precios tipo burbuja tenga este motivo como referencia. Por otra parte para reafirmar esta apreciación, se incluye la siguiente gráfica que muestra la tendencia de los índices de costo de construcción en la ciudad de Bogotá; se observa una disminución continua entre los años 1990 a 2012 y desde luego, este comportamiento permite dejar de lado la hipótesis de que los precios pueden estar subiendo por efecto de costos de construcción. Grafica 2. Índice de Costos Reales de Construcción en Bogotá (1972 – 2012) Fuente: tomado de Documentos CEDE, Universidad de los Andes (Jaramillo, 2014) Tal como lo expresa el profesor Samuel Jaramillo en su artículo titulado Dinámica de los Precios en el Suelo Urbano en Bogotá se cree que: “Es razonable esperar mayores avancesproductivos en las ramas productoras de materiales de construcción. Lo que muestran las cifras es realmente notable: los costos directos de construcción enseñan una nítida tendencia a disminuir (…) con un ritmo equivalente anual de -1,45%. El nivel en los últimos años es cerca del 40% de lo que fue predominante en los años ochenta.” (Jaramillo, 2014, Párr. 19-20). Finalmente se trae a colación la variación que ha sufrido en los últimos cuatro años el precio de la vivienda nueva en la ciudad de Bogotá, mostrando el incremento anual de precios de venta. Este índice de precios de vivienda, IPVN que elabora el DANE, muestraincrementos trimestrales diferentes, pero, en general, permanentes. Cuadro 2.Variaciones anuales del índice de precios de vivienda nueva, por municipios y estratos socioeconómicos (Bogotá) Año 2010 Trimestre I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2011 2012 2013 2014 Bogotá Bajo/Bogotá -1,40 3,22 4,42 9,64 18,61 12,47 8,18 9,61 1,61 6,10 10,83 10,90 16,32 16,29 14,23 16,00 19,11 18,32 Bogotá Bogotá Medio/Bogotá Alto/Bogotá 8,64 8,50 8,35 8,78 10,06 7,06 8,10 12,04 9,29 9,22 10,25 11,06 10,42 12,31 10,74 12,69 11,68 13,18 12,98 13,33 11,93 12,89 12,21 14,39 13,41 14,75 13,94 16,57 11,56 13,27 14,12 7,81 14,83 10,51 12,48 6,50 Fuente: Tomado del DANE (s.f.). En este cuadro se observan las cifras de incremento trimestral en el precio de la vivienda nueva. En todos los trimestre existe incremento en unos menos que en otros; pero de todas formas son permanentes. Al tomar los cuatro trimestres de cada año, los aumentos anuales son de algo más de 50% con excepción de 2010. En el anexo 2 se encuentran relacionados en sendos cuadros, las modificaciones de precios, que tienen el mismo sentido de los índices que muestra el DANE, para la vivienda en la ciudad de Bogotá.9 9 Ver anexo 2. Gráfico 3.Precio de la Tierra destinada a vivienda. Precios constantes 2012 por metro cuadrado Precio de la tierra destinada a vivienda. Precios constantes 2012 por metro cuadrado 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 - Altos Medios Bajos Promedio Fuente: Datos Adaptados, Jaramillo 2014. Dinámica de los precios del suelo urbano en Bogotá 1970-2012. CEDE En esta grafica se puede observar específicamente durante el periodo de 2006-2012, el incremento sustancial del precio de la tierra destinada a vivienda por metro cuadrado en los estratos altos, donde el mayor incremento se observa entre 2011 y 2012, en el cual muestra un periodo de variaciones alcistas en el precio por metro cuadrado. Este panorama es distinto comparado con la fluctuación a la alza constante y uniforme q presenta los estratos medios y bajos. Esto hace que el promedio se encuentre muy lejos de las alzas atípicas que suceden en el precio para los estratos altos. Financiación de la vivienda (Hipotecas) La banca en general atiende, sin discriminación alguna, la necesidad de financiación de vivienda (ya sea usada o nueva). A continuación se presenta un análisis de los costos de los créditos en un lapso comprendido entre 2000 - 2012, para saber si ha existido un cambio importante en los costos de financiación, los plazos y la demanda de los mismos. Los créditos a analizar resultan determinantes para este estudio debido a que son una pieza fundamental para concluir si realmente existe un fenómeno B.I en la ciudad de Bogotá. Financiación de la vivienda 2000:2014 Actualmente el DANE, es la entidad encargada de recoger y procesar la información estadística macroeconómica a nivel nacional, y a su vez difundirla. La ley 546 de 1999, establece las normas generales acerca del sistema de financiación para vivienda y se especifican instrumentos de ahorros destinados para dicha financiación; así mismo,establecedisposiciones aclaratorias como el plazo para amortizar este tipo de deudas que oscila entre 5 y 30 años, garantizadas con hipotecas sobre las mismas viviendas. La mayoría de entidades que ofrecen créditos hipotecarios suelen financiar solo hasta 70% del valor de las viviendas; el DANE muestra en sus boletines de prensa, la evolución del valor de los créditos desembolsados por los bancos para la adquisición de vivienda, tanto usada como nueva (en millones de pesos). Esto se muestra en las gráficas siguientes en donde aparece el comportamiento creditico de las viviendas financiadas (tanto nuevas como usadas). Gráfico 4.Número de Viviendas Nuevas Financiadas Fuente: Datos Adaptados del DANE (s.f.) Gráfica 5. Número de Viviendas Usadas Financiadas Fuente: Datos Adaptados del DANE (s.f.) Los gráficos 4 y 5 reflejan las viviendas que se financian entre el año 2000 y el segundo trimestre del año 2014. A diferenciade los gráficos anteriores, se observan variaciones más pronunciadas entre los períodos representados; pero no cambian sustancialmente como para hablar de una demanda especulativa. Esta percepción es igual en ambas clases de viviendas, usadas y nuevas. Se evidencian compras relevantes para los años 2005-2006 (antes de la crisis hipotecaria y el estallido de la burbuja subprime, ocurrida en Estados Unidos a finales del 2007 e inicios del 2008). Es posible que tengan alguna influencia las remesas de los colombianos que trabajaban en EEUU, frente a las facilidades crediticias que la banca extendía a los residentes sin discriminación de nacionalidad. Fueron bastantes los colombianos que compraron residencias en el sur de los Estados Unidos, por las facilidades que ofrecían los bancos, en particular tener acceso a 30 años de financiación con cuotas no muy altas. También se aprecia una caída en el período2008-2010 (en plena crisis) y leves aumentos desde 2011. Al comparar las cifras de compra en el primer añoconel último,se registra un aumento importante ya que se pasa de aproximadamente 7.657 viviendas en el IV trimestre de 2000 a 19.853 viviendas en el IV trimestre del 2014; un crecimiento de 59,27% en estos14 años, para viviendas nuevas que al promediar, arroja un crecimiento anual de 4,23%. Las diferencias entre los trimestres son notables, porque muestran que los colombianos compran más viviendas en los últimos trimestres del año que en los iniciales.Tienen más ingresos al finalizar el año que en los demás trimestres. Debe aclararse que los anteriores gráficos son datos nacionales. Gráfico 6.Número de Créditos Hipotecarios Concedidos para Bogotá. Fuente: Datos Adaptados del DANE (s.f.) Para el caso de Bogotá se tiene la información del número de créditos hipotecarios que se usaron desde al año 2003 hasta el 2013 (por trimestres). En el gráfico 6 se observa que Bogotá ha mantenido un nivel de demanda de créditos bastante estable. Por ejemplo, entre 2003 y 2013, los créditos obtenidos fueron en número, 349.445 y 392.634respectivamente, con un crecimiento de 12,4%; estas cifras nos confirman lo existente en el gráfico 6, que aunque se han presentado incrementos, son leves variaciones; es decir, no ha crecido considerablemente la demanda de vivienda, ni es que se estén otorgando créditos de fácil acceso en Bogotá, y que los aumentos relevantes que se presenta a nivel nacional tiene a otras ciudades como referentes. Otra factor es el modelo financiero mundial, llamado TACS (Tasa de ahorro construyendo sociedad), que no es más que otro mecanismo en el cual, las personas que deseen adquirir viviendas lo lograran autofinanciándose o auto apalancándose; el esquema que maneja el modelo es el siguiente: el pago del alquiler se recibe en la forma de ahorro, y pueden acceder a una vivienda nueva sin necesidad de pagar una cuota inicial (pasando el pago de alquiler de gasto a una especie de ahorro programado), quienes deseen acceder a estos beneficios deben ser afiliados al fondo de ahorro nacional10. En lo que se refiere a los estratos 4, 5 y 6 en Bogotá, es complicado tener cifras exactas para analizar la compra de vivienda. Sin embargo, contando con la apreciación de los constructores, que manejan los pedidos de vivienda, se puede asumir que no inician un proyecto de construcción sin tener algún grado de certeza de que se vende un porcentaje muy importante del proyecto. En la actualidad, existe un buen número de proyectos que están utilizando el sistema de fiducia para la construcción, y se da el plazo que demora la terminación del proyecto para cancelar la cuota inicial. Por otro lado, para identificar si hay o no burbuja inmobiliaria en Bogotá, teniendo en cuenta su inventario de lotes para vivienda, también se toma el concepto de incentivos perversos, que de acuerdo al apartado 3, son causantes del inicio de una burbuja inmobiliaria. Para los lotes de vivienda, el consumidor se ve incentivado a la hora de aplicar el modelo financiero TACS (Tasa al Ahorro Construyendo Sociedad) que indica la posibilidad de adquirir vivienda por parte de los arrendatarios sin pagar la cuota inicial. El principal objetivo es convertir a los arrendatarios en propietarios.En conclusión con el TACS el arriendo deja de convertirse en un gasto, y pasa a ser una inversión en vivienda nueva para los colombianos. Este sistema tiene dos incentivos perversos: incentivos de los compradores de vivienda e incentivos del regulador. En el primero el consumidor se ve motivado a adquirir vivienda nueva ya que el TACS es más cómodo que pedir un préstamo a un banco comercial, debido a la rigidez en sus tasas de interés. El segundo incentivo hace parte del regulador, que utiliza el modelo financiero TACS con fines políticos. Se hace publicidad para procurar garantizar votos en próximas elecciones con la propaganda de que se entregan viviendas sin cuotas onerosas o tasas de interés altas. Desde luego, que ello índice a las familias a comprar vivienda y esta demanda genera 10 Para conocer más de este producto o modelo: http://www.urnadecristal.gov.co/gestiongobierno/modelo-de-vivienda-arrendatarios-sin-pagar-cuota-inicial un aumento de precios en el corto plazo, frente a las existencias de construcciones y el deseo de comprar antes de que se cambien las condiciones.Necesariamente, los precios deben subir porque no existe la vivienda construida en el momento en que las familias lo desean. Conclusiones Se puede decir que en Bogotá, aún noexisten incrementos de precios preocupantes de magnitudes como las que han tenido otros países en donde se ha presentado el fenómeno especualtivo. Pero la dinamica que lleva el mercado inmobiliario hace que se obligue a vigilar el crecimiento en los precios para evitar que se puedan aprovechar estos incrementos de precio por presión de demanda en el corto plazo, para propiciar un inicio de burbuja frente a inversionistas ávidos de ganancias fáciles y poco conocedores de estos fenómenos.En lo que compete al crecimiento en los créditos que otorga la banca nacional, hace pensar que la razón de ajustes trimestrales de precios tienen que ver con las financiaciones a los constructores por parte de la banca, si se considera que estos créditos son de muy corto plazo y sus tasas de interés nada tienen que ver con los sistemas hipotecarios. Con la grafica de precios por metro cuadrado en bogota, especialmente para los estratos altos, muestra una situacion de alerta por sus presiones alcistas en los precios, sin embargo sus tasas de crecimiento no presentan una mayor a 105%, lo que hace pensar que una burbuja inmobiliaria aun no se ha presentado. No se puede hacer aseveraciones de especulación con un producto como éste cuando los precios se comportan en ascenso. Mientras estos incrementos anuales no lleguen a 100% o más, es un error pensar en la existencia de una burbuja, cuando tenemos casos en los cuales los incrementos son de una magnitud tal que se sale de toda comprensión y los comportamientos de locura de inversionistas que juegan en esta clase de ambientes. RECOMENDACIONES Los incentivos perversos que se presentan en el sistema económico llevan a cabo un panorama optimista en un corto plazo, donde se observa un auge económico, oportunidades y facilidades para los agentes que son participes en la cotidianidad económica. Por tanto un panorama alentador causado por esta clase de incentivos es netamente relacionable con la posibilidad de la aparición de un fenómeno como la burbuja inmobiliaria. Teniendo esto en cuenta, en el caso de Bogota, se presenta una situación donde los incentivos para compradores de vivienda son notorios, vistos en el crédito fácil, también existen motivaciones para el regulador, ya que desea obtener beneficios políticos a través de brindar oportunidades a los consumidores de vivienda. Por consiguiente es recomendable entender la situación capitalina y de esa manera identificar la posibilidad fatídica que se puede avecinar. Esto se puede llevar a cabo en el momento de saber que los incentivos que se están dando a los consumidores y el regulador serán adversos para la economía de la ciudad en un futuro, siempre y cuando se llegue a generar expectativas que lleve a la especulación de los precios de vivienda. Con respecto a la financiación, en los gráficos presentados dentro del trabajo se refleja la tendencia de la entrega de créditos a nivel nacional, en ella el crecimiento considerable aunque no alarmante y esto se debe algunas de las exigencias impuestas por los bancos, ya que a través del tiempo han sido más fáciles para acceder, sin evaluar realmente la capacidad de pago de los clientes permitiendo hacer la primera sugerencia frente a este tema. Dentro de los anexos se refleja el gráfico # que muestra el número de créditos concedidos para Bogotá, donde los aumentos son muy bajos, lo que permite sugerir para próximos trabajos, analizar porque en Bogotá las personas están rechazando la idea de endeudarse o si los requerimientos para acceder a estos créditos son más difíciles, o las personas se están desplazando a otros programas de financiación y beneficios como los que brinda el Estado para acceder a vivienda. Referencias Propiedades y Remodelación. 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INVENTARIO DE LOTES DISPONIBLES EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ Códig localidad Nombre localidad 1 Usaquen 2 Chapinero 3 Santa Fe San 4 Cristobal 5 Usme 6 Tunjuelito 7 Bosa 8 Kennedy 9 Fontibon 10 Engativa 11 Suba Barrios 12 Unidos 13 Teusaquillo Los 14 Mártires Antonio 15 Nariño Puente 16 Aranda La 17 candelaria Rafael 18 Uribe Uribe Ciudad 19 Bolivar 20 Sumapaz Estrato 5 (medio Estrato 4 (medio) Estrato 6 (alto) Total de viviendas alto) 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 42918 47588 49549 21242 22475 22315 27823 28978 29495 91983 99041 101359 18795 18073 18556 4395 5592 5841 18845 20274 20729 42035 43939 45126 2586 3509 3397 225 172 179 274 181 184 3085 3862 3760 0 0 0 2 1 1 2 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1729 6204 6730 0 0 0 36546 38409 39228 0 887 1028 6523 9111 9287 0 0 0 37411 51703 54191 34553 39762 39563 16878 24317 23960 44308 45859 46787 11 1 0 0 0 0 0 3467 6 0 0 0 0 0 0 4115 7 13 7 1 4 0 0 0 0 0 0 0 0 1729 6204 0 36546 39296 0 6523 9111 4441 75431 95580 8 3 0 0 6730 40256 9287 98195 25875 49695 1905 2305 2011 2811 1915 2908 0 0 0 0 0 18783 26328 0 46613 48670 1153 2394 2127 0 0 0 0 0 0 1153 2394 2127 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 62 0 64 1 63 1 32 0 32 0 28 0 41 0 34 0 37 2 135 0 130 1 128 Localidades importantes a analizar Localidades fuera del análisis Otras localidades para el analisis Se considera que las localidades importantes a analizar de manera relevante son Usaquén, Chapinero, Fontibón, Suba y Teusaquillo, debido a su significativo numero de lotes de vivienda, y su crecimiento abrupto en los mismos. Por ejemplo en estas localidades hay tasas de crecimiento entre 10 y 30%. Para el caso de la localidad de Kennedy en particular, presenta una tasa de crecimiento entre el 2010 y 2011 de 258% en lotes de vivienda, debido al gran incremento de vivienda para el estrato 4 en la localidad. La localidades Tunjuelito, Bosa, Antonio Nariño, Puente Aranda, La Candelaria, Rafael Uribe Uribe y Ciudad Bolivar se sacan del analisis por carecer de lotes para vivienda de estratos medio alto. GRÁFICO 1. ETRATO 4 EN BOGOTÁ 60000 50000 40000 2009 30000 2010 2011 20000 10000 0 Usaquen Chapinero Fontibon Suba Teusaquillo Fuente: elaboración propia a partir de los datos tomados de la SDP (Secretaria Distrital de Planeación). Esta grafica representa el número de lotes disponibles para el estrato 4 en las 5 principales localidades en Bogotá GRÁFICO 2. ESTRATO 5 EN BOGOTÁ 45000 40000 35000 30000 25000 2009 20000 2010 15000 2011 10000 5000 0 Usaquen Chapinero Fontibon Suba Teusaquillo Fuente: elaboración propia a partir de los datos tomados de la SDP (Secretaria Distrital de Planeación). Este gráfico muestra el inventario disponible para viviendas de estrato 5, donde se observa que Fontibón carece de este tipo de lotes frente a las otras localidades GRÁFICO 3. ESTRATO 6 EN BOGOTÁ 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2009 2010 2011 Fuente: elaboración propia a partir de los datos tomados de la SDP (Secretaria Distrital de Planeación). Aquí se presenta el inventario de lotes para el estrato alto (6), donde Usaquén se lleva la mayor proporción y Fontibón no posee ni un solo inventario. ANEXO 2. PRECIO DE VIVIENDA NUEVA Y USADA: SECTOR NORTE Y NOROCCIDENTE DE BOGOTA TABLA 2. PRECIO DE VIVIENDA NUEVA (SECTOR NORTE Y NOROCCIDENTE) Precio de Vivienda Nueva (sector norte y noroccidente) TIPO ESTRATO ÁREA (m2) PRECIO PR. METRO CUADRADO BELLA SUIZA Apartamento 5 157,97 879.993.000 5.570.634 BELMIRA Apartamento 4 84,50 450.000.000 5.325.444 CEDRITOS Apartamento 4 93,56 386.440.950 4.130.408 CEDRITOS Apartamento 4 113,25 472.400.000 4.171.302 CEDRITOS Apartamento 4 114,20 544.656.000 4.769.317 CEDRITOS Apartamento 4 47,96 198.074.800 4.130.000 CEDRITOS Apartamento 4 118,00 496.670.000 4.209.068 CHICO Apartamento 6 107,78 972.112.848 9.019.418 CHICO Apartamento 6 63,79 413.500.000 6.482.207 EL REFUGIO Apartamento 6 243,27 2.410.392.000 9.908.299 LA CAROLINA Apartamento 6 158,66 940.000.000 5.924.619 LA CAROLINA Apartamento 6 145,08 844.940.000 5.823.959 LA ESTRELLA NORTE Apartamento 4 86,50 353.700.000 4.089.017 LISBOA Apartamento 5 76,17 378.016.000 4.962.794 NUEVA AUTOPISTA CEDRITOS Apartamento 4 111,65 472.279.500 4.230.000 NUEVA AUTOPISTA CEDRITOS Apartamento 5 128,11 744.027.364 5.807.723 SAN ANTONIO NORTE Apartamento 3 60,03 167.165.000 2.784.691 SANTA BÁRBARA Apartamento 6 93,01 592.779.116 6.373.284 SANTA BÁRBARA Apartamento 6 129,50 751.900.000 5.806.178 SANTA BÁRBARA Apartamento 5 197,18 791.293.765 4.013.053 SANTA BÁRBARA CENTRAL Apartamento 6 161,41 1.169.658.500 7.246.506 BARRIO SANTA BÁRBARA CENTRAL Apartamento 6 105,60 664.014.022 6.288.012 SANTA BÁRBARA ORIENTAL Apartamento 5 112,59 592.572.300 5.263.099 VIRREY Apartamento 6 78,70 595.007.426 7.560.450 VIRREY Apartamento 6 132,58 1.183.446.000 8.926.278 ALEJANDRÍA Apartamento 4 167,15 747.698.757 4.473.220 ALMENDROS Apartamento 3 75,00 213.000.000 2.840.000 BRITALIA NORTE Apartamento 4 89,18 366.363.250 4.108.132 COLINA CAMPESTRE Apartamento 6 258,18 1.395.000.000 5.403.207 COLINA CAMPESTRE Apartamento 4 58,50 187.000.000 3.196.581 COLINA CAMPESTRE Apartamento 5 155,00 678.000.000 4.374.194 COLINA CAMPESTRE Apartamento 4 127,34 558.107.000 4.382.810 COLINA CAMPESTRE Apartamento 4 116,92 451.400.000 3.860.759 COLINAS DE SUBA Apartamento 6 166,80 889.728.421 5.334.103 GRATAMIRA Apartamento 6 309,07 1.435.000.000 4.642.961 ILARCO Apartamento 5 106,00 575.191.000 5.426.330 NIZA NORTE Apartamento 6 297,00 1.195.886.151 4.026.553 PONTEVEDRA Apartamento 4 85,75 400.500.000 4.670.554 PONTEVEDRA Apartamento 4 71,05 304.477.332 4.285.395 PONTEVEDRA Apartamento 4 78,53 364.179.000 4.637.451 PUENTE LARGO Apartamento 5 109,45 575.000.000 5.253.540 SAN JOSÉ DEL PRADO Apartamento 4 120,00 475.000.000 3.958.333 SOTAVENTO Apartamento 4 196,50 761.390.000 3.874.758 SOTAVENTO Apartamento 4 140,00 531.831.000 3.798.793 SOTAVENTO Apartamento 4 148,50 561.342.000 3.780.081 SOTAVENTO Apartamento 4 111,25 450.916.031 4.053.178 SOTILEZA Apartamento 6 120,00 709.000.000 5.908.333 Fuente: Elaboración propia a partir de información obtenida en la revista <<Virtual metro cuadrado.com>> TABLA 3. PRECIO DE VIVIENDA USADA (SECTOR NORTE Y NOROCCIDENTAL) Precio de Vivienda Usada (Sector norte y noroccidental) BARRIO ACACIAS USAQUEN BARRANCAS BARRANCAS NORTE BOSQUE DE PINOS I BOSQUE DE PINOS III CAOBOS SALAZAR CEDRITOS CEDRO BOLIVAR CEDRO NARVAEZ CEDRO SALAZAR ESTRELLA DEL NORTE TIPO EST. VALORIZACIÓN ANUAL INMUEBLES USADOS DE 2 a 8 años Apartamento 6 9% 5.311.948 Apartamento 5 1% 3.448.405 Apartamento 4 6% 3.138.980 Apartamento 3 3% 2.548.795 Apartamento 4 8% 2.938.650 Apartamento 3 1% 2.093.994 Apartamento 4 13% 2.727.985 Apartamento 3 1% 2.001.182 Apartamento 6 3% 5.040.847 Apartamento 5 7% 4.809.358 Apartamento 4 16% 3.580.463 Apartamento 6 17% 4.825.505 Apartamento 5 5% 3.653.878 Apartamento 4 11% 3.009.339 Apartamento 3 1% 2.054.372 Apartamento 5 5% 3.238.186 Apartamento 4 1% 2.997.864 Apartamento 3 14% 2.629.713 Apartamento 6 5% 5.146.114 Apartamento 5 8% 3.206.789 Apartamento 4 4% 3.068.514 Apartamento 4 Apartamento 6 2% 4.795.386 Apartamento 5 1% 3.319.880 Apartamento 4 2% 2.999.669 Apartamento 6 1% 4.396.360 Apartamento 5 8% 3.430.225 Apartamento 4 8% 2.853.685 Apartamento 3 1% 2.213.675 Apartamento 4 15% 2.675.530 2.449.535 Apartamento 3 1% 2.213.030 Apartamento 5 10% 3.165.309 Apartamento 4 3% 2.772.451 Apartamento 5 3% 3.169.855 Apartamento 4 8% 2.939.593 Apartamento 6 15% 4.619.222 Apartamento 5 7% 3.508.701 Apartamento 4 5% 3.112.159 Apartamento 6 Apartamento 5 1% 3.383.657 Apartamento 4 3% 3.066.696 Apartamento 6 5% 3.773.180 Apartamento 5 5% 3.294.312 Apartamento 6 Apartamento 6 15% 4.176.013 Apartamento 5 4% 3.432.261 Apartamento 6 8% 5.245.577 Apartamento 5 6% 4.139.285 Apartamento 4 4% 3.768.547 Apartamento 4 7% 3.352.075 Apartamento 4 3% 3.475.322 Apartamento 3 5% 3.045.320 Apartamento 5 9% 4.209.695 Apartamento 4 1% 3.286.373 Apartamento 3 13% 3.063.216 Apartamento 6 7% 5.169.278 Apartamento 5 6% 4.451.158 Apartamento 4 1% 3.830.347 Apartamento 6 9% 5.756.866 Apartamento 5 1% 4.471.473 Apartamento 4 8% 3.914.769 Apartamento 3 Apartamento 6 13% 4.452.471 Apartamento 5 8% 3.991.222 Apartamento 4 7% 3.701.276 INGEMAR ORIENTAL Apartamento 4 1% 3.672.122 LA SALLE Apartamento 6 4% 4.231.096 LA LIBERIA LAS MARGARITAS LOS CEDROS LOS CEDROS ORIENTAL CLUB DE LOS LAGARTOS NIZA NORTE NIZA SUBA BELLA VISTA BOSQUE CALDERON CATALUNA CHAPINERO CENTRAL CHAPINERO NORTE EMAUS GRANADA INGEMAR 4.683.538 4.544.606 3.507.295 Apartamento 5 2% 4.101.544 Apartamento 4 11% 4.014.448 Apartamento 3 Apartamento 6 8% 5.292.379 Apartamento 5 3% 4.544.699 Apartamento 4 1% 4.331.305 Apartamento 6 6% 4.801.576 Apartamento 5 1% 4.174.425 Apartamento 4 2% 3.919.392 Apartamento 4 6% 3.360.802 Apartamento 3 10% 2.896.836 Apartamento 6 7% 4.504.169 Apartamento 5 5% 4.148.475 Apartamento 4 14% 3.811.785 Apartamento 6 8% 4.916.763 Apartamento 5 6% 4.406.285 Apartamento 4 1% 3.641.245 Apartamento 4 2% 3.903.921 Apartamento 3 12% 2.826.675 SIBERIA CENTRAL Apartamento 4 SUCRE Apartamento 4 1% 3.575.813 Apartamento 6 3% 5.487.560 Apartamento 5 12% 5.229.346 Apartamento 6 7% 6.143.946 Apartamento 5 14% 5.095.645 Apartamento 4 7% 4.345.455 Apartamento 6 6% 6.173.269 Apartamento 5 10% 5.415.160 Apartamento 4 4% 4.265.057 Apartamento 6 8% 5.898.483 Apartamento 5 18% 5.550.534 Apartamento 4 11% 4.632.056 Apartamento 6 8% 5.461.108 Apartamento 5 13% 5.313.473 Apartamento 4 18% 4.011.032 Apartamento 6 11% 6.418.085 Apartamento 5 15% 5.746.679 LAS ACACIAS MARIA CRISTINA MARLY PARDO RUBIO QUINTA CAMACHO SAGRADO CORAZON ANTIGUO COUNTRY BELLAVISTA CHICO NORTE CHICO NORTE II SECTOR CHICO NORTE III SECTOR EL CHICO 3.162.979 3.571.094 EL NOGAL EL REFUGIO EL RETIRO ESPARTILLAL LA CABRERA LAGO GAITAN LAS ACACIAS LOS ROSALES PORCIUNCULA SEMINARIO BELLA SUIZA BOSQUE DE PINOS I CEDRITOS COUNTRY CLUB EL CONTADOR Apartamento 4 0% 4.010.713 Apartamento 6 6% 6.016.093 Apartamento 5 14% 5.537.449 Apartamento 4 7% 4.160.246 Apartamento 6 5% 6.027.955 Apartamento 5 4% 4.983.052 Apartamento 6 1% 6.236.981 Apartamento 5 4% 5.175.821 Apartamento 6 5% 6.222.507 Apartamento 5 18% 4.716.068 Apartamento 6 8% 6.400.537 Apartamento 5 9% 5.692.169 Apartamento 5 17% 5.113.216 Apartamento 4 15% 3.516.164 Apartamento 6 5% 5.925.847 Apartamento 6 7% 6.100.406 Apartamento 5 18% 5.728.245 Apartamento 4 0% 4.218.939 Apartamento 6 17% 6.156.616 Apartamento 5 16% 5.227.327 Apartamento 4 4% 3.546.183 Apartamento 6 1% 5.673.173 Apartamento 6 5% 4.365.022 Apartamento 5 5% 3.833.951 Apartamento 4 8% 3.754.311 Apartamento 6 10% 5.671.157 Apartamento 5 8% 4.347.750 Apartamento 6 6% 4.600.699 Apartamento 5 5% 3.701.773 Apartamento 4 2% 3.311.862 Apartamento 3 Apartamento 6 1% 4.119.999 Apartamento 5 1% 3.575.273 Apartamento 4 15% 3.672.871 Apartamento 6 3% 4.453.659 Apartamento 5 4% 3.523.614 Apartamento 4 8% 3.447.414 2.646.958 GINEBRA LA CALLEJA LA CAROLINA LISBOA LOS CEDROS ANDES NORTE BATAN ENTRERIOS ESTORIL JULIO FLOREZ LA CASTELLANA LA PATRIA LOS ANDES MONACO Apartamento 6 4% 5.035.205 Apartamento 5 1% 4.121.797 Apartamento 6 2% 4.430.049 Apartamento 5 5% 3.808.428 Apartamento 4 6% 3.645.152 Apartamento 6 4% 4.286.219 Apartamento 5 5% 3.819.161 Apartamento 4 Apartamento 6 5% 4.284.701 Apartamento 5 1% 3.735.243 Apartamento 4 9% 3.450.886 Apartamento 6 1% 3.905.099 Apartamento 5 3% 3.589.849 Apartamento 4 8% 3.545.420 Apartamento 5 3% 3.246.405 Apartamento 4 4% 3.080.236 Apartamento 6 1% 3.526.463 Apartamento 5 11% 3.199.275 Apartamento 4 7% 3.003.488 Apartamento 3 5% 2.557.633 Apartamento 4 5% 2.671.184 Apartamento 3 3% 2.184.375 Apartamento 6 7% 3.830.775 Apartamento 5 8% 3.342.459 Apartamento 4 1% 2.829.478 Apartamento 6 Apartamento 5 1% 3.284.998 Apartamento 4 8% 3.208.374 Apartamento 3 2% 2.426.880 Apartamento 5 6% 3.011.057 Apartamento 4 2% 2.815.295 Apartamento 4 2% 3.186.935 Apartamento 4 1% 2.968.954 Apartamento 3 Apartamento 6 8% 3.375.778 Apartamento 5 5% 3.058.863 Apartamento 4 4% 2.994.668 3.790.076 4.009.257 2.266.430 NIZA SUR PASADENA POLO CLUB POTOSI PUENTE LARGO RIONEGRO SANTA ROSA ESCUELA DE INFANTERIA MOLINOS NORTE RINCON DEL CHICO SAN GABRIEL NORTE SAN PATRICIO SANTA ANA SANTA ANA OCCIDENTAL Apartamento 6 15% 3.672.337 Apartamento 5 11% 3.047.195 Apartamento 4 14% 2.628.811 Apartamento 3 2.361.531 Apartamento 6 3.686.946 Apartamento 5 7% 3.129.150 Apartamento 4 14% 3.031.310 Apartamento 6 Apartamento 4 12% 2.574.219 Apartamento 5 5% 2.935.199 Apartamento 4 5% 2.885.317 Apartamento 6 1% 4.095.535 Apartamento 5 9% 3.277.731 Apartamento 4 4% 3.027.357 Apartamento 4 Apartamento 5 1% 3.314.419 Apartamento 4 6% 3.190.825 Apartamento 3 12% 2.982.261 Apartamento 6 11% 4.527.345 Apartamento 5 2% 4.063.436 Apartamento 4 10% 3.884.845 Apartamento 6 7% 4.358.865 Apartamento 5 9% 4.037.466 Apartamento 4 12% 3.719.737 Apartamento 6 7% 4.231.744 Apartamento 5 6% 3.755.149 Apartamento 4 14% 3.666.171 Apartamento 6 3% 5.105.266 Apartamento 5 10% 4.167.779 Apartamento 4 11% 3.536.903 Apartamento 3 Apartamento 6 7% 4.487.328 Apartamento 5 7% 4.257.083 Apartamento 4 4% 3.993.412 Apartamento 6 2% 5.206.574 Apartamento 5 12% 4.165.628 Apartamento 6 1% 4.690.891 4.143.449 2.695.942 2.767.045 SANTA BARBARA CENTRAL SANTA BARBARA OCCIDENTAL SANTA BARBARA ORIENTAL SANTA BIBIANA USAQUÉN Apartamento 5 7% 4.234.735 Apartamento 4 Apartamento 6 6% 4.306.926 Apartamento 5 14% 3.950.084 Apartamento 4 11% 3.572.625 Apartamento 6 7% 4.460.341 Apartamento 5 5% 4.257.940 Apartamento 4 3% 3.733.955 Apartamento 6 8% 4.861.846 Apartamento 5 3% 4.167.021 Apartamento 4 2% 3.773.571 Apartamento 6 7% 4.694.823 Apartamento 5 5% 4.488.231 Apartamento 4 1% 3.926.708 Apartamento 6 1% 5.782.949 3.862.630 Fuente: Elaboración propia a partir de información obtenida en la revista <<Virtual metro cuadrado.com>> TABLA 4. PRECIO DE VIVIENDA USADA (SECTOR NORTE Y NOROCCIDENTAL) Precio de Vivienda Usada (Sector norte y noroccidental) BARRIO ACASIAS USAQUEN BARRANCAS BARRANCAS NORTE BOSQUES DE PINOS I BOSQUES DE PINOS III CAOBOS SALAZAR TIPO EST. VALORIZACIÓN ANUAL INMUEBLES USADOS DE 2 a 8 años Casas 5 18% 3.064.872 Casas 4 14% 2.618.762 Casas 4 1% 2.282.088 Casas 3 4% 1.946.635 Casas 4 9% 2.308.082 Casas 3 14% 2.004.705 Casas 6 1% 4.299.183 Casas 5 9% 3.941.893 Casas 4 1% 2.441.115 Casas 6 Casas 5 1% 3.479.321 Casas 5 4% 2.467.120 3.800.436 CEDRITOS CEDRO NARVAEZ CEDRO SALAZAR EL CONTADOR ESTRELLA DEL NORTE LA LIBERIA LAS MARGARITAS LOS CEDROS LOS CEDROS ORIENTAL CLUB DE LOS LAGARTOS NIZA SUBA VEREDA SUBA NARANJOS BOSQUE CALDERON CHAPINERO CENTRAL CHAPINERO NORTE EL PARAISO GRANADA INGEMAR LA SALLE Casas 4 5% 2.384.555 Casas 6 1% 4.415.905 Casas 5 6% 2.931.820 Casas 4 Casas 5 3% 2.917.702 Casas 4 1% 2.578.120 Casas 6 3% 4.124.642 Casas 5 1% 2.856.158 Casas 4 1% 2.281.778 Casas 5 17% 2.633.098 Casas 4 16% 2.398.045 Casas 5 5% 2.445.363 Casas 4 5% 2.090.939 Casas 3 16% 1.872.884 Casas 4 2% 2.527.077 Casas 5 4% 2.841.618 Casas 4 8% 2.283.418 Casas 5 2% 2.630.333 Casas 4 7% 2.483.243 Casas 5 2% 2.809.915 Casas 4 5% 2.454.851 Casas 6 1% 3.041.007 Casas 5 2.697.791 Casas 6 3.263.527 Casas 5 1% 2.962.372 Casas 6 12% 3.654.923 Casas 5 3% 3.102.295 Casas 4 7% 2.514.476 Casas 4 Casas 3 4% 2.186.485 Casas 4 3% 2.821.184 Casas 5 Casas 4 1% 3.595.242 Casas 4 7% 2.790.255 Casas 5 1% 3.323.734 Casas 4 6% 2.948.787 Casas 4 4% 3.046.662 2.471.914 2.777.138 3.997.418 LAS ACACIAS Casas 6 7% 4.529.469 Casas 5 6% 3.608.017 Casas 4 7% 3.009.628 Casas 3 Casas 4 Casas 5 Casas 4 15% 2.650.929 Casas 5 10% 4.004.520 Casas 4 6% 2.860.238 Casas 3 2% 2.001.294 Casas 4 1% 2.692.744 Casas 3 2% 2.064.908 Casas 4 3% 2.659.489 BELLAVISTA Casas 6 17% 5.163.545 CHICO NORTE Casas 6 11% 5.895.913 Casas 6 5% 4.623.118 Casas 5 1% 3.506.658 Casas 6 0% 4.638.047 EL NOGAL Casas 6 0% 4.002.304 EL REFUGIO Casas 6 3% 4.366.667 EL RETIRO Casas 6 0% 4.215.875 ESPARTILLAL Casas 6 15% 4.839.302 LA CABRERA Casas 4 0% 2.777.777 Casas 5 2% 3.186.885 Casas 4 5% 3.123.491 Casas 6 10% 5.116.681 Casas 5 3% 3.505.095 Casas 4 3% 3.337.249 Casas 6 0% 5.073.009 Casas 5 5% 3.464.277 Casas 4 Casas 5 11% 3.291.591 Casas 4 1% 2.554.612 Casas 6 1% 3.565.915 Casas 5 18% 3.387.335 Casas 5 10% 2.850.327 Casas 4 12% 2.441.108 MARIA CRISTINA MARLY PARDO RUBIO QUINTA CAMACHO SAGRADO CORAZON SUCRE CHICO NORTE II SECTOR CHICO NORTE III SECTOR LAGO GAITAN LOS ROSALES PORCIUNCULA SEMINARIO BELLA SUIZA CEDRITOS COUNTRY CLUB EL CONTADOR 2.312.424 7% 2.691.590 3.407.444 3.331.746 GINEBRA LA CALLEJA LA CAROLINA LISBOA LOS CEDROS ANDES NORTE BATAN ENTRERIOS ESTORIL JULIO FLOREZ LAS CATELLANA LA PATRIA LOS ANDES MONACO NIZA SUR PASADENA Casas 6 1% 3.943.114 Casas 5 1% 3.478.505 Casas 6 2% 3.314.632 Casas 5 10% 3.427.798 Casas 4 3% 2.706.111 Casas 6 Casas 5 Casas 4 Casas 6 15% 4.121.587 Casas 5 10% 3.518.305 Casas 4 1% 2.561.305 Casas 5 6% 3.024.062 Casas 4 5% 2.754.363 Casas 5 1% 2.312.564 Casas 4 2% 2.019.355 Casas 6 13% 3.347.895 Casas 5 3% 2.264.942 Casas 4 8% 1.979.571 Casas 4 3% 2.564.686 Casas 5 1% 2.395.815 Casas 4 6% 2.328.182 Casas 5 7% 2.761.277 Casas 4 6% 2.259.018 Casas 3 11% 2.174.924 Casas 5 3% 2.552.396 Casas 4 16% 2.339.432 Casas 4 13% 2.165.081 Casas 3 13% 2.007.036 Casas 4 6% 2.025.834 Casas 3 Casas 6 2% 2.974.222 Casas 5 1% 2.394.978 Casas 4 Casas 5 1% 2.271.575 Casas 4 3% 2.009.135 Casas 5 12% 2.770.627 Casas 4 17% 2.624.143 3.419.252 8% 3.342.160 2.809.729 1.956.495 2.184.586 POLO CLUB POTOSI PUENTE LARGO RIONEGRO SANTA ROSA MOLINOS NORTE RINCON DEL CHICO SANTA GABRIEL NORTE SAN PATRICIO SANTA ANA SANTA ANA OCCIDENTAL SANTA BARBARA CENTRAL SANTA BARBARA OCCIDENTAL SANTA BARBARA ORIENTAL SANTA BIBIANA Casas 5 1% 2.382.262 Casas 4 6% 2.031.235 Casas 5 5% 2.290.943 Casas 4 10% 2.081.167 Casas 3 1.830.086 Casas 6 2.680.864 Casas 5 7% 2.400.055 Casas 4 7% 2.203.318 Casas 4 1% 1.963.806 Casas 3 7% 1.833.640 Casas 5 1% 2.504.067 Casas 4 4% 2.275.831 Casas 3 11% 2.263.323 Casas 6 14% 3.671.042 Casas 5 5% 3.156.947 Casas 6 1% 3.577.871 Casas 5 2% 2.867.266 Casas 4 Casas 6 1% 4.519.149 Casas 4 3% 2.540.888 Casas 6 15% 3.608.788 Casas 5 14% 3.306.966 Casas 4 Casas 6 6% 5.194.535 Casas 5 9% 4.027.934 Casas 5 6% 3.515.775 Casas 4 13% 2.780.759 Casas 6 Casas 5 8% 3.290.367 Casas 6 5% 3.673.005 Casas 5 1% 3.221.306 Casas 4 1% 2.710.555 Casas 6 14% 4.001.186 Casas 5 8% 3.245.495 Casas 4 1% 2.494.503 Casas 6 10% 3.734.313 Casas 5 7% 2.878.520 2.525.252 2.688.025 3.396.555 USAQUEN Casas 4 2.707.914 Casas 6 2% 4.603.771 Casas 5 4% 3.603.389 Fuente: Elaboración propia a partir de información obtenida en la revista <<Virtual metro cuadrado.com>> TABLA 5. INDICE DE PRECIOS DE VIVIENDA NUEVA Período 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Total 57,67 59,25 60,95 63,46 65,32 66,17 65,98 66,87 67,47 67,45 67,16 66,54 67,35 65,28 64,46 65,43 66,68 67,72 67,93 67,96 68,10 69,27 68,89 69,82 69,99 71,81 73,70 75,68 78,54 81,09 83,63 84,70 87,23 88,85 Base IV trimestre 2006 = 100 Total Apartamentos Casas 57,22 60,46 58,64 63,21 60,33 64,87 62,75 67,63 64,50 69,92 65,71 68,88 65,78 67,15 66,57 68,74 66,83 71,21 66,62 72,57 66,55 70,43 65,72 71,11 66,51 72,18 64,60 68,91 64,07 66,11 65,20 66,97 66,58 67,95 68,03 66,95 68,30 67,33 68,30 66,61 67,83 68,74 68,79 71,10 68,48 70,43 69,31 71,64 69,30 72,68 71,35 73,52 73,39 75,09 75,32 77,44 78,54 78,68 81,33 80,03 83,71 83,30 84,48 85,79 86,98 88,59 88,52 90,71 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 89,91 91,83 93,02 95,03 97,08 100,00 105,09 109,44 115,69 117,96 120,46 124,53 129,99 134,74 136,89 138,91 141,16 142,08 145,34 148,08 152,87 155,22 159,56 162,78 166,70 170,34 174,74 180,85 185,07 189,64 195,29 202,49 206,31 209,73 219,34 222,72 89,69 91,60 92,93 95,18 97,78 100,00 105,24 109,66 116,24 118,61 120,76 125,11 130,93 135,57 137,88 140,18 141,75 143,09 146,28 148,88 154,10 156,79 160,87 164,14 168,57 172,32 177,14 183,04 187,41 191,85 197,61 204,22 207,79 211,61 220,86 224,10 91,16 93,13 93,50 94,18 92,62 100,00 104,05 107,89 111,69 113,24 118,22 120,15 122,60 127,60 128,57 128,31 135,92 133,40 137,55 141,26 141,83 141,35 148,56 150,57 149,73 151,14 152,27 160,62 162,97 167,31 171,69 183,76 190,91 186,56 196,91 203,20 Fuente: DANE – Índice de Precios de Vivienda Nueva Nota: Se reconstruyó la serie histórica desde el primer trimestre de 1997 utilizando el índice de Fischer, debido a que se incluyeron cambios metodológicos que no permiten la comparabilidad con la serie anterior ANEXO 3. FINANCIACION DE CRÉDITO Propuestas actuales para financiar casas (bancos) En Colombia existen diferentes entidades con distintas sociedades mercantiles o formas jurídicas, las cuales tienen comunes propósitos entre ellos, el de brindar una herramienta o instrumento financiero como lo es, el crédito para solventar de liquidez inmediata a las familias o personas y ayudarlas a solucionar sus problemas económicos por medio de un préstamo de dinero el cual debe ser pagado con montos graduales y sumando una tasa de interés que beneficia al banco por los servicios prestados; para supervisar las actividades de dichas entidades y como una de sus funciones se crea la superintendencia financiera, en ella encontramos que estas entidades de crédito se distinguen entre: Establecimientos Bancarios Corporaciones Financieras Compañías de Financiamiento Entidades cooperativas de carácter financiero Organismos cooperativos de grado superior Instituciones oficiales especiales – OIE (Banca de segundo piso) Son entidades que aparte de estar controladas por la superintendencia, también tienen su respectiva normatividad para que ejerzan sus funciones de manera legal y no se preste de forma ambigua sus actividades. Con el fin de tener una amplia mirada acerca de las distintas propuestas hipotecarias que ofrecen las distintas entidades financieras para ayudar a adquirir viviendas y que tienen disponibles los ciudadanos, hemos decidido tomar 2 entidades bancarias (Banco Comercial AV Villas S.A, Banco de Bogotá,); las corporaciones financieras ofrecen otro tipo de servicios y productos de crédito es por ello que para este caso no tomamos ninguna y de las compañías de financiamiento tomamos 2 (Compañía de Financiamiento "Finamérica", Coofinep Cooperativa Financiera – COOFINEP) Banco Comercial AV Villas S.A Este banco lleva en el mercado colombiano aproximadamente 42 años (cambiando sus razones sociales o comprando – fusionando con otras entidades), ostentando una gran experiencia en temas de financiación de vivienda, es por ello que actualmente ofrece diversas formas de financiación:  Crédito de vivienda pre aprobado – Casa fija. Con esta modalidad, el cliente conoce el cupoinicial que le brinda el banco para que pueda escoger vivienda  adaptada a esta facilidad. 11 Crédito hipotecario para adquisición de vivienda nueva o usada en UVR; en el cual hay dos opciones, la primera te prestan hasta el 60% del valor de la vivienda; pero su valor comercial, es decir, su avalúo debe tener un monto igual o inferior a 50 smlmv; en la segunda opción, prestan 70% del valor de la vivienda pero su valor comercial, es decir, su avalúo debe tener un monto  igual o superior a 70 smlmv. 12 Crédito hipotecario para adquisición de vivienda nueva o usada en Pesos; en el cual hay dos opciones, en la primera prestan hasta 60% del valor de la vivienda pero su valor comercial, es decir, su avalúo debe tener un monto igual o inferior a 50 smlmv; en la segunda opción, prestan 70% del valor; pero su valor comercial, es decir, su avalúo debe tener un monto igual o superior a 70 smlmv. 11 12 La financiación del Banco se establece entre el menor valor entre promesa y avalúo. Ibíd.  13 Crédito hipotecario para adquisición diferente de vivienda nueva o usada; en el cual prestan hasta 70% del valor del inmueble.Se puede adquirir cualquier otro inmueble distinto a vivienda como bodegas, locales, oficinas, entre otros. Con los primeros cuatro productoslosclientesse benefician de una prebenda estatal denominada French II, que es un fondo de reserva para la estabilización de la cartera hipotecaria. Esta facilidad es una medida contracíclica diseñada por el gobierno para facilitar no solo la adquisición de vivienda sino fortalecer la capacidad financiera de los deudores. Igualmente, se dinamiza la economía, porque la industria de la construcción es una de las que más genera empleo no calificado, además de estimular la compra de herramientas e insumos de otras industrias, animando esos sectores económicos distintos.Usando los recursos del gobierno se cubre una parte de tus intereses mensuales del crédito para vivienda nueva durante los primeros siete años, es decir, 84 cuotas que permiten la planificación del resto del plazo del crédito por parte de los compradores, toda vez que deben asumir los costos totales después de este plazo. Es una medida que permite utilizar una suma menor de los sueldos mensuales por los primeros 7 años, para asumir el coste normal en el último lapso. Las tasas de interés son menores que las normales y los costos adicionales tienen que ver con la contraprestación de los clientes en términos del uso de los servicios del banco y de las tarjetas de crédito que le ofrece, generalmente al núcleo familiar. Banco de Bogotá Este banco lleva en el mercado colombiano aproximadamente 144 años, en si es el pionero en la utilización de operaciones financieras novedosas para la banca colombiana. En estos años de existencia ha comprado, ha creado entidades 13 Ibíd. financieras complementarias, se ha asociado con otras entidades e igualmente se ha fusionado con otras entidades.Tiene gran experiencia en temas como operaciones internacionales financieras (agentes filiales) y de crédito en general; para vivienda ofrece diversas formas de financiación:  Crédito normal para adquisición de vivienda; se presta hasta 70% del valor, según su avalúo comercial para adquirir vivienda nueva o usada.  Leasing habitacional; con el cual se adquiere una vivienda nueva, usada o sobre planos en arrendamiento y al final, el usuario la puede adquirir por un monto que queda pendiente después de descontar los arriendos cancelados. Se financia hasta 80% del valor del inmueble según su avalúo comercial, igual o superior a 80.000.000.El 20% restante debe ser pagado en un 14 canon extraordinario al inicio del contrato. Bajo esta modalidad hay dos opciones el leasing habitacional familiar (cuando es uso propio o familiar) y el leasing habitacional no familiar (cuando no es para uso propio o familiar), como podría ser para inversión.  Crédito de vivienda con beneficio de tasa French; en el cual se subsidian los intereses del crédito para vivienda nueva siempre que su avalúo comercial este entre 135 y 335 smlmv, los primeros siete años son subsidiados por el Estado pero el banco de Bogotá alarga esta financiación hasta 8 años más (a partir de la cuota 85), a la tasa de interés que esté vigente en ese momento para los préstamos normales de vivienda. Este banco, tampoco reporta tasas de interés diferente a los demás bancos entre 2006 y 2012. Compañía de financiamiento Finamérica Nace en 1985 intentando dar respuesta solidaria a sectores vulnerados como aquellos que han tenido que sufrir desastres naturales. Apoya a empresarios, pymes, 14 Cantidad de dinero que se paga por disfrutar de una cosa. empresarios independientes, microempresarios y trabajadores, particularmente de estratos 1,2 y 3, con un portafolio diversificado para cada uno;para los trabajadores ofrece distintos créditos entre ellos el de vivienda: Crédito pieza por pieza; crédito de consumo que permite comprar vivienda nueva o usada, construir o mejorar vivienda yfinancian solo la cuota inicial con un monto mínimo de $300.000 y un máximo de 65 millones de pesos. Las tasas de interés son algo mayores que las de los bancos comerciales; pero no tienen volúmenes de préstamos tan grandes que pueda incidir en los costos de todos los demandantes en vivienda y se puede afirmar que no es relevante para anotar que exista especulación en créditos de vivienda. Cooperativa Financiera Coofinep Es una organización de economía solidaria que nace en 1962, ofreciendo distintos servicios como ahorros, crédito y beneficios sociales para sus asociados y familiares, con el objetivo de mejorar el entorno social y económico de sus afiliados. En ese sentido, también ofrecen el servicio de crédito de vivienda:  Crédito de vivienda; aplica para vivienda nueva o usada, para realizar mejoras o construir, financian hasta 80% del valor comercial de la vivienda y se respalda sobre el mismo inmueble, con modalidad de amortización de cuota fija y solo aplica para personas entre los 21 y 69 años de edad. Tiene tasas de interés algo mayor que la banca comercial; sin embargo, no se aleja demasiado de los interese bancarios y se puede afirmar que por sus volúmenes no afecta la tasa de interés si se obtiene una tasa ponderada de la banca. En el gráfico 12 se observa que en los 14 años de este milenio, el valor de los créditos desembolsados ha aumentado, al comparar el primer año con el último.La preferencia de las personas al solicitar crédito de vivienda son los bancos comerciales, lascifras trimestrales del DANE no muestran variaciones considerables entre uno y otro; son incrementos porcentuales que se mantienen entre los trimestres, sin modificaciones que hagan pensar demanda especulativas. En el gráfico 13 se muestran los valores desembolsados para vivienda usaday su tendencia es similar a la anterior: incrementos porcentuales parecidos entre los trimestres y ello permite inferir que para las personas que desean obtener viviendas no existe diferencia entre vivienda nueva o usada. Seelige por montos, costos o ingresos, sin indicar diferencias sustanciales en términos de preferencias. Gráfica 4. Créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda nueva Fuente: tomado del DANE Gráfico 5. Créditos individuales desembolsados para la compra de vivienda usada. Fuente: tomado del DANE Con las apreciaciones anteriores, queda claro que la financiación se produce en promedio sobre 70% del valor de las viviendas. Para el 30% restante se supone que sale del ahorro de los compradores; sin embargo, desde 1999 los subsidios otorgados por el gobierno han permitido y son causante de la creciente demanda de vivienda. ILUSTRACIÓN 1. (Diagrama 2, Estructura general - Valor de desembolsos de viviendas financiadas, II trimestre de 2014) Fuente: Tomado del DANE Se financian más viviendas nuevas que las usadas y a pesar de que no es mucha la diferencia, puede ser más complicado obtener créditos para viviendas usadas debido al monto comercial o el avalúo que debe tener. Dentro de las viviendas nuevas actualmente se demanda más vivienda sin subsidio que subsidiada; además, que este fenómeno se presenta para ambos casos, tanto viviendas nuevas como usadas (factores como los requisitos para acceder a estas viviendas o el incremento en el poder adquisitivo de los bogotanos, permiten que el consumos de viviendas vis sea mínima). Con respecto al 30% de cuota inicial, que se deben aportar los clientes suelen entregarlo a partir de ahorro convencionales o se encuentranla opción de los ahorros programados, tiene el respaldo de la mayoría de entidades bancarias que ofrecen este producto quesirve para financiar ese 30% o como experiencia para facilitar en un futuro el crédito de vivienda. Las cifras que suministra la Superfinanciera en los reportes bancarios sobre el comportamiento de las cuentas de ahorro programadas, sugiere que se está adquiriendo la cultura del ahorro nuevamente. En el gráfico 7 se observan estos resultados entre 2009 y 2013, es decir, los colombianos están ahorrando más para disfrutar de algún producto necesario en el futuro. GRÁFICO 7. SALDO EN CUENTAS Esta apreciación se evidencia con el resultado del siguiente gráfico, en donde se consignan las cuentas de ahorro programado para vivienda VIS.Por otro lado ASOBANCARIA (gremio representativo del sector financiero) en algunas de las cifras y publicaciones que maneja, en alguno de sus comunicados evidencio una serie para las cuentas de ahorro programada para viviendas VIS, en los gráficos 18 se manifiestan el progreso y en parte la aceptación que han tenido este tipo de productos de ahorro tanto en las unidades existentes como en el saldo que manejan; el gráfico 8 que muestra las unidades existente se muestra un aumento considerable en especial desde el año 2008 y hasta el 2010 (puede ser que a raíz de lo pasado con las hipotecas suprime y toda la burbuja desencadenada en Estados Unidos, en Colombia se optó por prevenir este tipo de situaciones financieras y promover este tipo de productos), en los años siguientes aunque se presentan crecimientos estos son moderados. Gráfico 8. Cuentas de ahorro para vivienda VIS. Fuente: Datos mensuales adaptado de ASOBANCARAIA. *A partir del mes de mayo no incluye cifras pertenecientes al banco BBVA ***Solo hay información compactada hasta julio En el gráfico 9 Y 10 se tiene la información de las áreas según los metros cuadradosy unidades, iniciadas para vivienda en Bogotá desde el segundo trimestre del año 2012 y hasta el segundo trimestre del año 2014 Gráfico 9. Área iniciada según el rango de vivienda. Metros Cuadrados Àrea Iniciada segùn el rango de vivienda 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 - 0-50 SMLMV 51-70 SMLMV 71-100 SMLMV 101-135 SMLMV II III IV I 2.012 II III IV I 2.013 II 136-350 SMLMV Màs de 350 SMLMV 2.014 Años Fuente: Datos adaptados del Dane Gráfico 10. Unidades según el rango de vivienda Unidades iniciadas, segùn el rango de vivienda Unidades 5,000 II III IV I II III 2.012 IV I II 2.013 0-50 SMLMV 101-135 SMLMV 51-70 SMLMV Años 136-350 SMLMV 2.014 71-100 SMLMV Màs de 350 SMLMV Fuente: Tomado del Dane Con estas gráficas se tiene una evidencia de que los estratos 4,5 y 6 tienen la posibilidad de pagar y obtener viviendas de mayor valor y con mayores metros cuadrados (que son viviendas de mas de 135 SMLMV que representan más de 85 millones), y si se detalla las gráficas, tiene gran importancia aquellas que poseen valores superiores a 350 SMLMV, que son viviendas con un valor mínimo de $219.296.000, un rango de precios bastante alto, que solo ese tipo de estratos puede estar en la capacidad de pagar o financiar. Dinámica de los precios del suelo en Bogotá En Bogotá, examinar la trayectoria de los precios del suelo destinados para vivienda permite verificar o comprobar como primera premisa, la existencia de una burbuja si la dinámica de estos ha tenido un diferencial significativo comparándolos con los precios de venta de las viviendas. El observatorio del mercado del espacio construido del CEDE de la Universidad de los Andes, dispone de cifras sobre el precio del espacio construido desde 1970 hasta el 2012, para el caso de este trabajo tomaremos desde el 2000. TABLA 6: Precio de la tierra destinada a vivienda. Precios constantes de 2012 por metro cuadrado Fuente: Lonja de propiedad raíz de Bogotá y observatorio del mercado del espacio construido CEDE- UNIANDES Estas cifras están construidas de manera delimitada por zonas y de las cuales, se toma el precio predominante en cada una (hay que aclarar que son 96 zonas, que no son contiguas, no cubren la totalidad del espacio urbano e incluye áreas comerciales e industriales, además con tomadas de la oferta de periódicos), pero al final estas zonas se agrupan en tres estratos de ingreso; son precios reales (usando un deflactor el IPC de Bogotá, exceptuando el rubro de alquileres o arrendamiento de vivienda). En el cuadro 1 se evidencia un crecimiento sostenido a lo largo de los 12 años y cada año en contraste con el año anterior, aun así los crecimientos de los precios fueron tomando significancia a partir del año 2006 cuando presenta un crecimiento del 16,53%, en el siguiente año fue del 16,55% y entre el 2011 y 2012 se muestra un crecimiento del 36,91% tornándose como una cifra para tener en cuenta como posible factor o causante de la burbuja (si existe); en cambio el crecimiento del 2004 con respecto al 2005 fue de apenas 1,45%, permitiendo inferir que desde el auge financiero a nivel mundial, en donde el mercado inmobiliario se ha presentado como un espacio donde se brindan rentabilidades considerables para los inversionistas, en Bogotá ha tenido cierto impacto en el precio de los suelos (esto es apenas un factor de los muchos elementos que pueden generar, un alza en el precio del suelo destinado para vivienda).