Tesis Karin Villarroel Marzo 2015

Pontificia Universidad Católica de Chile Escuela de Arquitectura Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos Magíster en Proyecto Urbano Comercio y espacio público: atributos de vitalidad en torno al mall El caso del Paradero 14 en Santiago de Chile Autor: Karin Villarroel Oyarzún Profesor guía: Rocío Hidalgo 1 2 Tesis presentada a la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica de Chile para optar al grado académico de Magíster en Proyecto Urbano y al título profesional de Arquitecto Tesis parte de FONDECYT No 1120823 “Lo público y lo privado en la producción de espacios públicos vitales. Coproducción de espacios urbanos en Santiago de Chile.” a cargo de Elke Schlack (investigador responsable), Maria Elena Ducci y Rocío Hidalgo Autor: Karin Villarroel Oyarzún Profesor guía: Rocío Hidalgo Enero 2015 3 4 Agradecimientos .... 5 6 Resumen La presente investigación se orienta hacia la proposición de una estrategia de coordinación entre municipios y malls en la redefinición y recalificación de los espacios públicos de la ciudad, tomando como caso de estudio el municipio de La Florida y Mall Plaza Vespucio. Para este fin se analiza el contexto histórico del mall, su importación a Latinoamérica y Chile, sus conflictos con el entorno inmediato, así como las características propias del desarrollo –no planificado- de la comuna. Además de un diagnóstico detallado de las características espaciales, de gestión, de uso y de pertenencia que fomentan o desincentivan la vitalidad del espacio público de Mall Plaza Vespucio y su contexto urbano, lo cual aporta elementos claves para la priorización y diseño de una estrategia de intervención. Los conceptos teóricos en los cuales se basa la investigación están relacionados a la vitalidad y la coproducción de espacios públicos, tomando como elementos claves la accesibilidad peatonal y la diversidad de atractores comerciales. Palabras Clave: espacio público, vitalidad, coproducción, accesibilidad peatonal, atractores comerciales, centralidades comerciales y malls. Abstract This research proposes a coordination strategy between municipalities and malls administrators for the re-definition and re-qualification of public spaces, based on the study of the municipality of La Florida and Mall Plaza Vespucio. To this end, the historic context of the mall and its importation to Latin America & Chile will be analysed, along with its surroundings conflicts and the council development strategy. A detailed analysis of the special characteristics, management and uses of the mall that promote (or not) the vitality of the public space (Mall Plaza Vespucio) will be also performed, providing key elements for strategy prioritization and design. The theoretical concepts in which this research are based are related to vitality and public space coproduction, taking as a key elements the pedestrian access and the diversity of commercial stakeholders Keywords: public space, vitality, co-production, pedestrian accessibility, commercial attractors, commercial centralities and shopping malls. 7 8 Índice Capítulo uno: Objeto de investigación 11 1.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 13 14 15 16 16 17 Introducción Caso de estudio Problema de investigación Hipótesis Objetivo general Objetivos específicos y metodología Capítulo dos: Espacios públicos vitales 19 2.1 Espacio público - Espacio público desde la sociología y filosofía - Espacio público desde la arquitectura, geografía y urbanismo - Conclusiones de espacio público 2.2 Vitalidad del espacio público - Vitalidad y su dimensión cultural - Vitalidad y su dimensión espacial - Otras dimensiones de vitalidad - Conclusiones de espacio público 2.3 Coproducción y articulación público privada - Espacios privados de uso público - Asociación público-privada - Categorización de roles en la coproducción de espacio público - Incentive Zoning, desde Nueva York a Santiago - Otras formas de relación público-privada - Tentativas de coordinación público-privada en malls en Chile 2.4 Conclusiones capítulo dos 21 21 22 Capítulo tres: El mall 39 3.1 Evolución de los espacios de consumo - El inicio de los espacios de consumo - La llegada del mall - El mall en la actualidad 3.2 El mall en Chile - Tipologías comerciales antecedentes en Chile - La llegada del mall a Chile - El mall en Chile en la actualidad 3.3 Referentes - La Illa Diagonal - Meydan Shopping Center - Parque Arauco - Mall Plaza Antofagasta 41 41 42 43 44 44 45 48 44 51 53 55 59 23 23 24 24 25 27 28 28 31 32 33 34 35 36 9 10 Capítulo cuatro: Antecedentes del Paradero 14 63 4.1 Historia del paradero 14 - De periferia agrícola a centro de equipamientos y servicios - Mall Plaza Vespucio 1990-2013 4.2 Situación futura del paradero catorce - Visión a futuro desde el sector público - Visión a futuro desde el sector privado - Visión a futuro desde el sector académico 4.3 Conclusiones capítulo cuatro 65 65 Capítulo cinco: Análisis de la vitalidad del Paradero 14 85 5.1 Comuna de La Florida 5.2 Zona Centro de La Florida 5.3 Paradero 14 - Accesibilidad metropolitana - Permeabilidad de la trama urbana - Integración a la red peatonal - Flujos peatonales - Cantidad y forma de los accesos - Atractores comerciales 87 95 99 100 103 106 109 112 115 Capítulo seis: 119 Propuesta 69 72 72 80 81 83 6.1 Diagnóstico y problemática 6.2 Másterplan para la Zona Centro - Diseño urbano - Coordinación Público-Privado 6.3 Plaza cívica para el Paradero 14 - Antecedentes del lugar - Análisis de los flujos peatonales - Análisis de los atractores comerciales 6.4 Diseño urbano - Accesibilidad peatonal - Atractores 6.5 Coordinación público-privado para la Plaza Cívica - Servidumbre de paso - Concesión - Combinación de ambos sistemas legales 121 125 125 131 133 135 136 137 143 143 144 157 157 158 159 Capítulo siete: Conclusiones 165 Capítulo ocho: Anexos 169 8.1 8.2 8.3 171 177 184 Estudio comparativo de espacios públicos vitales Proyectos públicos para el Paradero 14 Proyectos académicos para el Paradero 14 Bibliografía 189 Índice de figuras 197 1 Capítulo uno Objeto de Investigación 11 Capítulo uno: Objeto de investigación 1.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 12 Introducción Caso de estudio Problema de investigación Hipótesis Objetivo general Objetivos específicos y metodología Capítulo uno Tema de Investigación 1.2 Introducción En el presente trabajo se explora la relación público-privada en la producción de espacios públicos vitales, considerando como espacio público (tanto de propiedad privada como estatal) todo aquel que es de libre acceso y que es utilizado públicamente, donde se desarrollan actos de expresión y vida colectiva. Sin que esto signifique uso ilimitado y carente de restricciones. Por su parte, la vitalidad de un espacio público está dada por su intensidad de uso y la diversidad de usuarios lo que permite mayor interacción y desarrollo cultural. En este sentido tanto Wehrheim (2009) como Bentley (1999) coinciden en que una accesibilidad universal que genere intensidad de uso es un elemento esencial en un espacio público vital. Pero siendo primordial también el intercambio cultural y la heterogeneidad de usuarios es necesario complementar una buena accesibilidad con distintos atractores que incentiven a acudir a diversos tipos de personas. En este sentido, Wehrheim destaca la importancia del administrador dentro del análisis del espacio público, pues es él quien decide sobre las características físicas del lugar, que a su vez determinan el uso y la consiguiente vitalidad que éste adquiere. En cuanto a la administración, se distinguen dos tipos de espacios públicos: los de propiedad privada y los de propiedad estatal. En el contexto de esta distinción, el mall adquiere un rol principal al situarse en medio del debate acerca de la condición pública de espacios de propiedad privada. El mall se origina en el suburbio norteamericano, totalmente aislado de su contexto inmediato, ligado a autopistas de carácter metropolitano. En su importación a Latinoamérica, a diferencia de su modelo inicial, el mall se construye en periferias semiurbanas, en zonas de expansión e incluso dentro de la ciudad consolidada; como resultado, la inicial tipología cerrada e introvertida que se encontraba en la periferia suburbana, hoy se encuentra inserta en medio de la ciudad, sin haberse adaptado correctamente a este cambio de contexto. Así, entre las críticas a la condición pública del mall destaca el constante reproche a su distanciamiento de la ciudad. En este sentido cobra importancia la generación de una adecuada y paulatina transición entre espacios públicos de propiedad privada y aquellos de propiedad estatal. Esta transición es la clave en la integración del espacio público y el desarrollo de una mejor accesibilidad que incentive el desarrollo de espacios públicos vitales. 13 En la búsqueda de mecanismos de incentivo que promuevan la relación y el diálogo público-privado en la creación de espacios privados de uso público POPS (Privately owned public space) se han estudiado autores nacionales tales como Schlack e internacionales como Whyte, Kayden, Klijn, Koppenjan. La relevancia del estudio de los mall en Santiago radica en que la tipología de mall es el espacio privado de uso público con mayor superficie acumulada en la ciudad. Este tipo de espacio público se encuentra en constante expansión y paulatinamente ha ido reemplazando a los centros tradicionales (Galetovic, Poduje, y Sanhueza). En este contexto, el Mall Plaza Vespucio constituye un caso típico del fenómeno anteriormente descrito. En efecto, dicho mall se instaló en la periferia semiurbana, en el centro de la comuna de La Florida y ante la continua expansión de la comuna y la carencia de espacios públicos, comercios y servicios de ésta, el mall adquirió el rol de plaza de la comuna y espacio de reunión. La comuna y el mall se desarrollaron en paralelo, sin articular la transición entre ambas. La Florida se desarrolló en forma lineal en torno a la antigua línea del tren, actual Avenida Vicuña Mackenna, fue subdividida en macro lotes que se desarrollaron de manera independiente sin mayor relación entre ellos. Por su parte Mall Plaza Vespucio se instaló en medio de un macrolote y se desarrolló bajo una lógica agregativa orientada hacia adentro. Lo anterior repercute en la falta de diálogo entre la lógica interna del mall y la trama de la ciudad circundante. El presente estudio pretende, a través del estudio bibliográfico aplicado al Paradero 14 de Vicuña Mackenna, demostrar que a pesar de que el mall ha suplido la carencia de espacios públicos en La Florida, ha fallado en integrarse con el entorno cercano, generando así un espacio público poco inclusivo, a pesar de su uso intenso. Por esta razón, se propone un proyecto, que con un esfuerzo conjunto público y privado intente afrontar este problema, desarrollando un plan que integre de manera armónica una trama urbana existente. Por tanto, con el objetivo anteriormente descrito, se desarrolla un proyecto administrativo-espacial que tiene por objeto revitalizar, integrar y consolidar la centralidad del paradero 14 de Vicuña Mackenna. 1.2 Caso de estudio El caso de estudio corresponde al paradero 14 de Vicuña Mackenna (en adelante también “Paradero 14”), ubicado en la Zona Centro de la comuna de La Florida1. 1 La Zona Centro es definida en el Plan Maestro de Los Espacios Públicos de La Florida del año 2002 (PMEP), cómo el sector ubicado entre Av. Departamental por el Norte, Av. 14 El centro de la comuna se desarrolló en torno a la estación de tren Bellavista La Florida, actual intersección entre Av. Vicuña Mackenna y Américo Vespucio, centro neurálgico de la comuna, llamado Paradero 14 de Vicuña Mackenna, lugar donde se ubica el Mall Plaza Vespucio. Asimismo, cuenta con dos estaciones de metro y una estación intermodal de buses. Tal como se adelantó, La Florida es una comuna originalmente rural que fue loteada y urbanizada de manera discontinua y no planificada, generando como consecuencia la discontinuidad del espacio público y la carencia de una plaza comunal o espacio público de reunión. La rápida expansión demográfica de la comuna en la década de los 70 y 80, en conjunto con la carencia de un plan maestro que acompañara esta expansión, dio lugar a una importante demanda de servicios. Esta situación de carencia vino a ser suplida por el mall, lo que llevó a que en el imaginario colectivo fuera el espacio público de mayor relevancia. Sin embargo, esta situación se dio por una necesidad de la población y no por la idoneidad del mall para ocupar este lugar. Por esta razón, a pesar de ser el espacio público por excelencia de la comuna, es un espacio público incompleto. Es posible sostener que a pesar de la gran intensidad de uso, queda en falta respecto de la accesibilidad peatonal y de la diversidad de atractores que determinan la vitalidad del espacio público. El Mall Plaza Vespucio cuenta con una excelente accesibilidad metropolitana pero una deficiente accesibilidad a nivel local. A su vez, tiene una deficiente diversidad de atractores comerciales ya que los locales apuntan al mismo tipo de público. Por tanto, La Florida carece de un espacio público vital, que por razones históricas y propicias condiciones actuales debería desarrollarse en el Paradero 14. Sin embargo, para lograr esto se requiere una urgente intervención administrativo-espacial que, mediante una correcta articulación público-privada, logre dar mayor continuidad al espacio público mejorando así su vitalidad. 1.3 Problema de investigación La presente investigación parte de la siguiente pregunta: ¿bajo qué condiciones una centralidad comercial puede cumplir satisfactoriamente funciones de espacio público en la ciudad? Adicionalmente, se presentan las siguientes preguntas específicas: • ¿Cómo coordinar municipios y malls en la redefinición y recalificación Américo Vespucio y Alonso de Ercilla por el oriente, Gerónimo de Alderete por el Sur y Punta Arenas por el Poniente, zona que colinda hacia el oeste con el Parque Brasil y hacia el norte con el Estadio Monumental. 15 de los espacios públicos de la ciudad? • ¿Cómo compatibilizar la lógica comercial del mall con la integración de éste en su contexto urbano? • ¿Cómo consolidar la centralidad del Paradero 14? En particular, ¿cómo mejorar la accesibilidad, revitalizar e integrar sus espacios públicos? • Asimismo, ¿cómo atraer diversidad de usuarios que permitan generar un espacio público complejo y vital? 1.4 Hipótesis El punto de partida de esta investigación son las siguientes dos premisas: • En general los malls en Chile son espacios comerciales de uso público desconectados de la trama urbana en que se insertan. • De acuerdo a lo que señala Wehrheim, la espacialidad, administración, uso y sentido de pertenencia de un espacio público están profundamente interrelacionados, de manera tal, que un cambio en cualquiera de estos elementos afecta a los tres restantes. En particular, dentro del concepto de espacialidad, la diversidad de atractores y la accesibilidad universal se plantean como características fundamentales que condicionan la vitalidad de los espacios públicos. La hipótesis principal de este trabajo es que mediante una intervención de carácter administrativo-espacial, que mejore la accesibilidad peatonal y la diversidad de atractores comerciales, es posible modificar hábitos de uso y generar sentido de pertenencia en un espacio público Por su parte, para el caso de estudio la intervención administrativa considera la coproducción público-privada del espacio público en base a una mesa de diálogo que considere generar una normativa de incentivo, una cesión de libre tránsito y una concesión. Esta intervención física y administrativa permitirá la transformación de Mall Plaza Vespucio y su contexto inmediato en un espacio más público y vital, integrando, revitalizando y consolidando el sector centro de la comuna. 1.5 Objetivo General El objetivo general consiste en aplicar las características que debe tener un espacio público vital para transformar esta centralidad, desarrollando una estrategia de coordinación entre municipio y mall que logre integrar y consolidar el Paradero 14 como el espacio público vital de la comuna. 16 1.6 Objetivos Específicos y Metodología Los objetivos específicos y la metodología de análisis se plantean en conjunto, correspondiendo cada uno a un capítulo de la tesis Capítulo de la Tesis Objetivo Metodología 2. Espacios públicos vitales Determinar las características que hacen de un espacio público un espacio vital y analizar la coproducción de espacios públicos en cuanto a las aptitudes y oportunidades de la articulación público-privada Mediante una revisión bibliográfica se definirán los conceptos de espacio público, vitalidad y coproducción de espacios públicos, para luego determinar las características que influyen en la vitalidad de los espacios públicos y las aptitudes y oportunidades de articulación público-privada en Chile 3. El Mall Comprender los espacios comerciales como espacios públicos de intercambio, la evolución de estos hasta la llegada del mall, las tendencias de Demalling y New Urbanism aplicadas a los malls. El desarrollo del mall en Chile y la integración urbana de espacios comerciales con la ciudad. Mediante la reconstrucción histórica de los espacios de consumo, el mall en Chile y en el exterior se analizará su evolución, en cuanto a la integración de nuevos usos y programas que responden a mucho más que su inicial uso comercial Mediante planimetrías y fotografías se revisarán referentes de malls con el fin de comprender la integración de estos con la ciudad 4. Antecedentes del Paradero 14 Comprender el contexto urbano donde se empla- Mediante una revisión bibliográfica se reconsza Mall Plaza Vespucio y la relación del mall con truirá la historia de Mall Plaza Vespucio y su contexto urbano. Utilizando planimetrías, diagramas su entorno y fotografías, se realizará un estudio en diversas escalas de Mall Plaza Vespucio y su contexto. Estudiando luego a partir de planos, imágenes y recopilación de información municipal, del centro comercial y de otras tesis relacionadas, la situación actual del sector y los proyectos a futuro en éste 5. Vitalidad en Mall Plaza Vespucio Comprender la vitalidad del Paradero 14 desde la accesibilidad física y los atractores comerciales del sector A partir de la definiciones de vitalidad expuestas por Wehrheim (2009) y Bentley (1999) se estudiará la vitalidad del Paradero 14 desde la accesibilidad física y los atractores comerciales, mediante la observaciones in situ y la utilización de diagramas, planos fotografías 6. Propuesta Diseñar una intervención de carácter administrativo-espacial para Mall Plaza Vespucio y la Municipalidad de La Florida, que considere un plan general de intervención para la Zona Centro y un plan específico de intervención para el Paradero 14, integrando, revitalizando y consolidando la centralidad del Paradero 14 A partir de lo anterior se generará un diagnóstico de la problemática y de las oportunidades del sector con el fin de diseñar un plan conceptual y líneas de acción que luego me permitan diseñar un proyecto que integre, revitalice y consolide la centralidad del Paradero 14 17 18 2 Capítulo dos Espacio públicos vitales 19 Capítulo dos: 2.1 Espacios públicos vitales Espacio público - Espacio público desde la sociología y filosofía - Espacio público desde la arquitectura, geografía y urbanismo - Conclusiones de espacio público 2.2 Vitalidad del espacio público - Vitalidad y su dimensión cultural - Vitalidad y su dimensión espacial - Otras dimensiones de vitalidad - Conclusiones de espacio público 2.3 Coproducción y articulación público privada - Espacios privados de uso público - Asociación público-privada - Categorización de roles en coproducción de espacio público - Incentive Zoning, desde Nueva York a Santiago - Otras formas de relación público-privada - Tentativas de coordinación público-privada en malls en Chile 2.4 Conclusiones capítulo dos 20 Capítulo dos: Espacios públicos vitales En este capítulo se realizará un estudio bibliográfico sobre el concepto de espacio público, el cual es conducente a delimitar los elementos que condicionan la vitalidad de dichos espacios y a reconocer la continuidad del espacio público en lugares de propiedad privada y estatal. Lo anterior será relevante al momento de analizar un espacio público con el fin de desarrollar una intervención que consolide la vitalidad de éste, así como también para comprender el rol de los actores públicos y privados en la continuidad del espacio público. 2.1 Espacio público El concepto de espacio público ha evolucionado con el tiempo, pasando de ser considerado exclusivamente por las relaciones sociales desarrolladas éste a ser considerada también las características físicas de él. Es en la conjunción de ambas teorías donde se reconoce el significado completo del concepto espacio público. En sus inicios, el estudio del concepto de espacio público estuvo marcado por un sesgo de carácter sociológico y filosófico que asociaban espacio público al encuentro, las relaciones públicas, la sociabilidad y la llamada esfera pública2 (Habermas, 1991; Weber, 1964; Goffman, 1971 y Lofland, 1984). Con excepción de la asociación con el ágora griega (Arendt, 1993) y de la comprensión de la calle como lugar de exposición (Weber, 1964), el espacio público no se asoció a un espacio físico concreto sino hasta fines de los 90’ momento en que arquitectos, urbanistas y geógrafos comienzan a entender espacio público como “lo topográfico cargado o invertido de moralidad” (Delgado, 2011, p. 19). A continuación se desarrollan ambos puntos de vista, el sociológico y el arquitectónico, respecto del desarrollo histórico del concepto espacio público. Espacio público desde la sociología y filosofía En un comienzo el concepto espacio público fue utilizado para designar a los espacios abiertos y accesibles de una ciudad, dicho concepto se origina desde la filosofía política, que asocia espacio público al proceso de 2 Habermas (1991) presenta la esfera pública como una arena libre de las arbitrariedades del poder en la cual la discusión se orienta hacia el bien común y se excluyen los intereses privados. Para Arendt (1993) la esfera pública es donde las cosas se hacen visibles y por lo tanto reales. Figura 1: Ágora griega. Fuente: http:// www.math.uh.edu/~shanyuji/History/ hhh-5.pdf Figura 2: Calle medieval, cuadro de Louise Rayner. Fuente: http://devaworld.net/people/on-northgate/ lindop-fetch/ 21 constitución y organización del vínculo social, Hannah Arendt (1993) define espacio público como el lugar donde los individuos interactúan por medio del debate para luego tomar una acción colectiva; y Habermas (1991) comprende espacio público como escenario libre de las arbitrariedades del poder, lugar donde se desarrolla la esfera pública, es decir la democratización política y social a partir de la discusión del bien común. De esta manera, la existencia de un espacio público es el mínimo necesario para el desarrollo de la democracia. En el mismo ámbito, la filosofía y sociología, áreas que asocian espacio público a: (i) la calle como lugar de encuentro accesible por todos los ciudadanos (Weber, 1964), (ii) espacios de y para las relaciones en público (Goffman, 1971), (iii) áreas a las que todos por ley tienen acceso (Lofland, 1984), (iv) espacio como contenedor activo de la sociabilidad, aglutinante colectivo y de carácter simbólico; como responsable del reequilibrio de las desigualdades sociales y el reconocimiento de la comunidad (García Apuche, 1999). Espacio físico desde la arquitectura, geografía y urbanismo Por su parte, aproximaciones contemporáneas que se originan en el urbanismo, la arquitectura y la geografía, han asociado espacio público más que a un proceso social, a un espacio físico concreto. Los autores contemporáneos han definido dicho concepto como lugares de libre acceso donde se ejerce dominación y mediación entre sociabilidad y ciudadanía (Delgado, 2011), “como lugar de encuentro, mercado y espacio de tránsito” (Gehl, 2002, p.10), como un espacio físico, simbólico y político, que permite el intercambio, la cultura urbana, la ciudadanía y la igualdad de apropiación (Borja, 2000), o bien, asociado al concepto espacio colectivo que corresponde a espacios de apropiación, donde se desarrolla y representa la vida colectiva (Sola-Morales, 1992). Sin embargo, las características físicas de un espacio son determinadas por su propietario, por lo que será relevante tomar en consideración si el dueño del espacio físico es una entidad estatal o privada. Se ha planteado que la propiedad privada impide que un lugar sea considerado como un espacio público. Sin embargo, en este ámbito se seguirá la definición general de espacio público de Carmona, Magalhães y Hammond (2008, p.4) quienes definen dicho concepto como los espacios de propiedad pública o privada, ambos, internos y externos, donde el público tiene libre acceso, aunque no necesariamente sin restricciones. De esta manera, las conclusiones de los distintos autores puede ser resumida en el siguiente diagrama 22 Ámbito Académicos Conclusiones Espacio público desde la sociología, filosofía (ámbito teórico y simbólico) Weber (1964) La calle como lugar de encuentro accesible por todos los ciudadanos Goffman(1971) Lofland (1984) Áreas a las que Espacios de y para las todos por ley tienen acceso relaciones en público García Apuche (1999) Contenedor activo de la sociabilidad, donde se reequilibran las desigualdades sociales y reconoce la comunidad Arendt (1906-1998) Lugar donde los individuos interactúan por medio del debate para luego tomar una acción colectiva Habermas (1929-1991) Escenario libre de las arbitrariedades del poder, donde se desarrolla la esfera pública Escenario donde se desarrolla la esfera pública, área accesible, de encuentro, de relaciones públicas, de sociabilidad, de comunidad, de debate. Espacio público desde la arquitectura, urbanismo, geografía y antropología (incluye el concepto de espacio) Delgado (1956-2011) Lugares de li- Gehl (1936-2002) bre acceso donde se ejerce domina- Lugar de encuención y mediación entre sociabilidad tro, mercado y espacio de y ciudadanía tránsito Sola-Morales (1992) Espacio colectivo de apropiación, donde se desarrolla y representa la vida colectiva Borja (2000) Espacio físico, simbólico y político, que permite el intercambio, la cultura urbana, la ciudadanía y la apropiación Carmona, Magalhães y Hammond (2008, p.4) Espacio público ampliamente definido: Espacios de propiedad pública o privada, ambos, internos y externos, donde el público tiene libre acceso, aunque no necesariamente sin restricciones. Espacio físico concreto, tanto de propiedad privada como estatal, que es de uso público; donde se desarrolla el intercambio, la apropiación, la cultura urbana, la ciudadanía y vida colectiva Conclusiones de Espacio Público Consecuentemente con el marco del presente estudio, se definirá espacio público relacionando los aspectos simbólicos y físicos, afirmando que la característica esencial de un espacio público es el uso colectivo que se le da a un espacio físico concreto. Se definirá espacio público como aquel espacio físico concreto, tanto de propiedad privada como estatal, que es de uso público. Es decir, un área de libre acceso, de encuentro, de relaciones públicas, de sociabilidad, de comunidad y de debate; un lugar donde se desarrolla la esfera pública, el intercambio, la apropiación, la cultura urbana, la ciudadanía y vida colectiva, aunque no necesariamente sin restricciones. Esta definición permitirá sostener que el mall puede ser considerado como un espacio público, lo que se argumentará en profundidad más adelante. 2.2 Vitalidad del espacio público Una vez definido qué es un espacio público, se hace necesario determinar qué elementos influyen en su vitalidad. Deberá tomarse en cuenta que dentro de las múltiples dimensiones del espacio público se considerará tanto la cultural como la física, ya que ambas en conjunto participan en la vitalidad del espacio. 23 Vitalidad y su dimensión cultural Debido a la importancia de la dimensión cultural en el debate actual de espacio público, se asocia el concepto de vitalidad a la cultura e historia del lugar. En esta línea White (1980) relaciona vitalidad a la posibilidad de expresión de la cultura de un pueblo mediante variadas actividades; a su vez para Soja (1996) el espacio se construye al combinar los espacios percibidos, concebidos y vividos; asimismo Panerai (1983) plantea que las prácticas sociales de resistencia y una posición cultural determinada son las que moldean el espacio. En la misma línea Tuan (1977) relaciona vitalidad al concepto “sentido de lugar”, factor vinculado a la interpretación cultural que hace psicológicamente confortable y familiar un ambiente. El autor explica que un espacio es transformado en lugar cuando adquiere definición y significado, los cuales se encuentran vinculados a las siguientes variables: legibilidad, percepción del espacio, preferencia por un entorno visual determinado, y compatibilidad del lugar con los requerimientos de habitabilidad. Como conclusión, desde su dimensión cultural se entiende lugares vitales como lugares de un uso público intenso pero donde además la interacción entre las personas es característica y cotidiana (Tuan 1977, Whyte 1980, Soja 1996). Vitalidad y su dimensión espacial En una línea diferente se encuentran los defensores de la línea espacial, quienes asocian el concepto de vitalidad al diseño urbano. Esta línea sostiene que el diseño urbano es el elemento primordial en el desarrollo de la vitalidad del espacio público, ya que las características de diseño condicionan el uso y la percepción del lugar. Existe gran cantidad de autores que buscan las claves para un diseño urbano de calidad, cada uno defiende diversas características, como por ejemplo: Gehl (2006) Plantea que las características de diseño, en especial la buena calidad y cantidad de espacio público peatonal condicionan la percepción del lugar e incentivan la permanencia, permitiendo mejorar la calidad de vida y construir comunidad. Kevin Lynch (2004) propone que la imagen global del espacio se forma a partir de la sobreposición de tres características: sociales, económicas y medioambiental, siendo ellas las primordiales a la hora de diseñar un espacio de calidad. Llewelyn (2000) plantea que los aspectos claves para el diseño urbano son: el diseño de espacios para las personas, el enriquecimiento de lo existente, la generación de conexiones, el trabajo paisajístico, la mixtura 24 de usos y formas, la planificación de la inversión y el diseño modificable. En cambio para Bentley (1999) un entorno vital “debe proveer a sus usuarios de un marco esencialmente democrático que enriquezca su posibilidad de acción” (Bentley, 1999). Para él, la vitalidad y receptividad de un ambiente se construye a partir de siete aspectos de diseño clave: permeabilidad de la trama urbana, variedad de usos, legibilidad de la volumetría y del cerramiento, versatilidad del diseño espacial, imagen externa apropiada, riqueza perceptiva y personalización del entorno por parte del usuario. Otras dimensiones de vitalidad ¿Pero son solamente las características físicas de diseño y culturales las que determinan la vitalidad de un lugar? En este contexto los sociólogos alemanes Walter Siebel y Jan Wehrheim (2009) en un estudio comparativo entre una calle comercial y el mall en Alemania determinan cuatro categorías de análisis que condicionan la vitalidad de un espacio público: (i) Características espaciales: Se refiere al sustrato físico material, aglomera toda característica física y considera: la forma del suelo, la cantidad y forma de los accesos, el dominio visual, la integración a la red peatonal y el potencial de flujo. (ii) Características de los usuarios y formas del uso: Se refiere a estructuras de interacción y acción social o bien la praxis social, considera los flujos recurrentes y la homogeneidad o heterogeneidad de los usuarios que permanecen y transitan por el lugar. (iii) Características de la administración: Se refiere a un sistema de regulación institucionalizado y obligatorio que vincula las características físicas y la práctica social. La administración influye en la producción, apropiación y uso que la práctica social hace del espacio; considera la presencia de control social, privado y público. (iv) Características simbólico-espaciales: Se refiere a un sistema de signos, símbolos y representaciones espaciales relacionado con las características físicas. Se refiere al impacto psicológico que tiene el tipo y ubicación del programa, tipo de mobiliario, suelos y revestimiento, y horario de cierres. Influye en el sentido de pertenencia a un lugar. Siebel y Wehrheim postulan que estas cuatro características están íntimamente relacionadas, de tal manera que la transformación de una de ellas genera respuestas en la las tres restantes. Por lo tanto es posible concluir que una intervención física y administrativa repercutiría en el uso y sentido de pertenencia de un espacio, consolidando la vitalidad de éste. 25 Se reconoce que las características físicas señaladas por Wehrheim (2009) al igual que las planteadas por Bentley (1999) apuntan a una accesibilidad universal que genere intensidad de uso. Se reconoce también que la intensidad de uso generada por una muy buena accesibilidad no es suficiente para consolidar la vitalidad de un espacio público, siendo primordial también el intercambio cultural (Tuan 1977, Whyte 1980, Soja 1996)y la heterogeneidad de usuarios que permiten la interacción sociocultural (Wehrheim, 2009) facilitando el desarrollo de la esfera pública (Habermas, 1991) y la consolidación de la vitalidad de un espacio público. Por lo tanto se concluye que la accesibilidad universal en conjunto con atractores diversos que promuevan la diversidad de usuarios son características esenciales en la generación de un espacio público vital Ámbito De esta manera, las conclusiones de los distintos autores puede ser resumida en el siguiente diagrama: Vitalidad y su dimensión cultural La vitalidad se asocia a... White (1980) La posibilidad de expresión de la cultura de un pueblo mediante variadas actividades Académicos Soja (1996) La combinación de los espacios percibidos, concebidos y vividos Panerai (1983) Las prácticas sociales de resistencia y a una posición cultural determinada Tuan (1930-1977) El concepto “sentido de lugar”, corresponde a una interpretación cultural que considera la legibilidad, la percepción de y la preferencia por para hacer confortable y familiar un ambiente Vitalidad y su dimensión física La vitalidad se asocia a... Gehl (1936-2006) Las características de diseño, especialmente la calidad y cantidad de espacio público peatonal. Lynch (1918-2004) El diseño de espacios de calidad, en el que intervienen variables sociales, económicas y medioambientales Llewelyn (2000) El diseño urbano de calidad, que considere enriquecer lo existente, generar mixtura de usos, mixtura de formas, conexiones, espacios para las personas, un diseño modificable y una planificación de la inversión. Bentley (1999) Un diseño que considere: permeabilidad, diversidad de usos, legibilidad de la volumetría y cerramiento, versatilidad del diseño, imagen externa, riqueza perceptiva y personalización Conclusiones Siebel y Wehrheim (2009) La espacialidad, administración, uso y sentido de pertenencia, están interelacionados y condicionan la vitalidad de un espacio público. 26 Se asocia el concepto de vitalidad a la cultura e historia del lugar. Corresponden a lugares de uso público intenso, donde la interacción entre las personas es característica y cotidiana Se asocia el concepto de vitalidad al diseño urbano como elemento primordial en el desarrollo de la vitalidad del espacio público, en cuanto a que las características de diseño condicionan la percepción y el uso del lugar Conclusiones de Vitalidad En base a la revisión bibliográfica realizada, es posible formular la respuesta a dos preguntas fundamentales para el estudio: (i) qué es un espacio público vital y (ii) qué elementos debe considerar un proyecto que pretende revitalizar un espacio público. Sobre el primer punto es posible concluir que espacio público vital, se define como aquel lugar cuyas características físicas de diseño y decisiones administrativas permiten un uso público intenso del lugar, pero también un desarrollo de sentido de pertenencia, donde la interacción entre las personas y la expresión de la cultura es característica y cotidiana. Siguiendo esta línea, la investigación se centrará en reconocer las características físicas y administrativas que condicionan la vitalidad de un espacio público, con el fin de generar una intervención de carácter físico-administrativa que condicione el uso y sentido de pertenencia de éste, con el fin de integrar, revitalizar y consolidar dicha centralidad. De esta manera, en relación al segundo punto, se hace necesario determinar cuáles serán los elementos a considerar para realizar el análisis de las características que intervienen en la vitalidad de un espacio público. A partir de la revisión bibliográfica y considerando tanto las características físicas como culturales que intervienen en la producción de un espacio público vital, principalmente las hipótesis planteadas por Bentley (1999) y Wehrheim (2009) se ha decidido enfocar el estudio en los siguientes dos elementos que intervienen en la vitalidad de un espacio público: Accesibilidad y Atractores. La accesibilidad y los atractores serán los elementos a considerar porque (i) la mayoría de los autores coincide en su importancia, (ii) permiten incorporar el aspecto cultural desde la modificación de espacios y (iii) se complementan entre ellos permitiendo un análisis comprensivo pero acotado al tema y objetivo de esta tesis. La accesibilidad es relevante, por su parte, porque la configuración de un espacio público vital requiere de una accesibilidad universal que permita al usuario acceder al lugar. A pesar de que tanto la accesibilidad simbólica como la accesibilidad física son relevantes, dada la amplitud del tema, se acotará la discusión a las características físico-espaciales que influyen en la vitalidad de los espacios públicos. En dicho ámbito algunos elementos físicos que condicionan la accesibilidad, y que por tanto serán tomados en cuenta en esta tesis, corresponden a: la permeabilidad de la trama urbana, la continuidad en los recorridos peatonales, la integración a la red peatonal, la cantidad y forma de los accesos, el potencial de flujo, la forma del suelo, el dominio visual, la disminución del control y la disminución de barreras (Bentley, 1999; Wehrheim, 2009). 27 Sin embargo, a pesar de la importancia de la accesibilidad universal, ésta por si sola no logrará generar permanencia ni tampoco el suficiente incentivo para acudir al lugar, siendo necesario complementar una buena accesibilidad con un elemento que atraiga al usuario. Por esta razón, la accesibilidad debe ser complementada con atractores. A su vez, siendo la diversidad de usuarios un elemento clave para el desarrollo de la esfera pública, el intercambio, la ciudadanía y la vitalidad del lugar, un simple atractor tampoco será suficiente, siendo necesario distintos atractores que incentiven a acudir a diversos tipos de personas. En este sentido la diversidad de usos comerciales es un ejemplo de atractor que puede promover la diversidad de usuarios, generando espacios públicos donde se relacionen personas de edades, estratos socio económicos y sectores de la ciudad diversos. Por tanto, la intervención de une espacio público que tenga por objeto convertirlo en un espacio público más vital, deberá considerar que el espacio físico y las decisiones administrativas permitan un sentido de pertenencia que lleve no sólo al uso intenso del lugar (que puede ya estar presente), sino que también a la diversidad de usuarios y la interacción y expresión de cultura de forma cotidiana. Para ello deberá analizar la accesibilidad física y diversidad de atractores, lo que permitirá desarrollar una intervención que busque mejorar dichos dos elementos. 2.3 Coproducción de espacio público El estudio de los espacios privados de uso público, especialmente del mall, es fundamental para esta investigación debido al rol que juegan en la generación de centralidades periféricas y en el desarrollo de espacio de uso público en sectores carentes de éste. El distanciamiento de estos espacios públicos con la ciudad circundante y sus fines meramente comerciales, hacen urgente la generación de diálogo entre el sector público y el privado, en la generación de continuidad entre los espacios públicos-públicos y los espacios públicos-privados, como también en la creación de espacios públicos de expresión cívica. Espacios privados de uso público El uso público de espacios de propiedad privada ha tomado un rol central dentro de la discusión sobre espacio público, algunos teóricos ven en ellos la muerte de la esfera pública, espacio de debate del bien común y expresión de la ciudadanía, mientras que otros lo defienden y tildan de “nuevo espacio público contemporáneo”. Entre quienes idealizan el espacio público moderno y critican los espacios 28 posmodernos calificándolos de pseudo o post públicos, se encuentran Sennett (2002 y 1990), Davis (1992) y Caldeira (2000), ellos presentan dichos espacios como inhibidores de la libertad, de las relaciones sociales y de la expresión de la ciudadanía y democracia. Por el contrario hay quienes incluyen los espacios privados de uso público y más aún defienden su carácter democrático llamándolo “nuevo espacio público contemporáneo”, entre ellos se encuentran: (i) Sola-Morales (1992) argumenta que en ellos se desarrolla la vida colectiva, lo cual los convierte en espacios colectivos, al considerar el uso y significado de dichos espacios para los ciudadanos, su característica de ser de propiedad pública o privada se diluye. (ii) Fainstein (1994) argumenta que los espacios públicos siempre han sido espacios excluyentes y debido al aumento general de la tolerancia los espacios públicos actuales son, de hecho, más inclusivos que los anteriores. (iii) Fainstein (1994) argumenta que a pesar de tener un horario los espacios son públicamente accesibles, el horario de cierre no los diferencia de muchos espacios de propiedad fiscal que también funcionan por horario. (iv) Salcedo (2002), Pérez (2010 y 2012) argumentan que los espacios públicos contemporáneos son auténticos en cuanto a que las personas se apropian del espacio público, desarrollan prácticas sociales y expresiones de diversidad en ellos, tales como grupos de jóvenes adolescentes en el mall que adecuan las normas de conducta establecida. En la misma línea la condición pública del mall como un tipo de “nuevo espacio público contemporáneo” también ha sido cuestionada, en efecto en su análisis bibliográfico, Salcedo y De Simone (2012) agrupan dichas críticas y sus autores en seis ámbitos: (i) El mall como enemigo de la diversidad comercial (Borja, 2003). (ii) El mall como artefacto de globalización que genera una homogeneidad cultural y social (De Mattos, 1999; Ritzer, 1996; Zukin, 1991; Judd, 1995; Matthews, 2001). (iii) El mall como espacio segregador y socio-espacialmente excluyente por la valorización de la homogeneidad y la reducción de las características políticas del espacio (Rile Hayward 2001, Connel 1999, Judd 1995, Matthews, Tylor, Percy-Smith y Limb 2000, Davis, 1992 y Caldeira (2000). (iv) El mall como simulación: - Simulación de lo urbano, privatizador de la ciudad y negador de la expresión de la ciudadanía, un no lugar, es decir un pseudo espacio sin identidad ni historia. (Borja, 2003; Koolhas, 1999; Moulian, 1998; Baros, 2003; Senett, 2002 y Marc Augé, 1992). - Simulación en cuanto a lugar de ensueño, lúdico que disfraza la función 29 comercial, sin identidad e indiferentes a la ciudad en la que se emplaza (Liernur,1991; Sato, 1990,1981 y Sarlo 1992, 1994, 1998, 1999, Crawford, 1992; Goss, 1999 y Gottdiener, 1997). (v) El mall como espacio vigilado y controlado tanto socialmente como mediante mecanismos de seguridad. (Améndola, 2000, Stahely y Miychell 2006, y Lofland 1998). (vi) El mall como espacio omitido: se refiere principalmente a la crítica arquitectónica chilena que no ha considerado al mall como obra de arquitectura. En el mismo análisis bibliográfico, Salcedo y De Simone (2012) agrupan los autores y argumentos que contrarrestan cada una de las críticas anteriores: (i) El mall como parte de un sistema comercial mayor que incentiva el desarrollo de comercio minorista e informal en sus alrededores (Galetovic, Poduje y Sanhuesa, 2009). (ii) El mall como elemento que adopta culturas locales (siempre y cuando contribuyan a la lógica comercial de éste) (Salcedo, 2003). (iii) El mall como uno más de tantos espacios público segregadores, argumentando que siempre ha habido exclusión en los espacios públicos (Fainstein, 1994). (iv) El mall chileno como caso que no excluye por localización al ubicarse en sectores de clase media-baja e incluir a sectores relegados tales como mujeres y niños de poblaciones inseguras (Salcedo y De Simone, 2013). (v) El mall percibido como espacio auténtico por los usuarios, la autenticidad de un espacio es un concepto subjetivo por lo que depende exclusivamente de la ideología del usuario (Fainstein, 1994) (vi) El mall como espacio de resiliencia, resistencia y ocupación, donde se superan las barreras impuestas por los métodos de control. Las prácticas sociales de adaptación y apropiación permiten la expresión social dentro de dicho espacio controlado (Michel De Certeau, 1984; Ewis, 1989; Ortiz, 1994 y Matthew, 2000; Pérez, Salcedo y Cáceres, 2012) (vi) El mall como una arquitectura cuya organización interior funcional y zonificada responde al pensamiento de la época moderna, a pesar de que la arquitectura del mall se ha convertido en “anónima” producto de las continuas ampliaciones se ven cada vez más “malls de autor” (Salcedo y De Simone, 2013). Es posible afirmar que el rol del mall en el imaginario colectivo lo convierte en un espacio real y primordial para la ciudadanía, Manuel de Solá-Morales (1992) asegura que es la actividad colectiva lo que define lo público de un espacio y Stefano Boeri (2005) asegura que los malls son espacios públicos primordiales que se han ganado este puesto gracias a la repeti30 ción y publicidad. La vida pública de hoy se desarrolla tanto en espacios de propiedad pública como privada. De hecho, para la arquitectura todos los espacios accesibles públicamente son considerados públicos3, es en los espacios de uso público ya sean de propiedad pública como privada, donde constantemente se genera y modifica la identidad colectiva. Es más, la evolución del mall ha traído consigo la consecuente evolución de la aproximación teórica a dicho lugar. Para Augé los malls pasaron de ser no-lugares, (sin historia, identidad ni arraigo) a ser súper-lugares (nodo que domina el territorio, concentra flujos y atrae urbanización) y para Sarlo (2009) el mall pasó de ser considerado una mera simulación del espacio público urbano a ser descrito como la “plaza reeditada”. Existen mall que en su constante reinvención han incorporado espacios que permiten la interacción y la cultura de manera cotidiana. Han incluido cines, exposiciones de arte, teatros e incluso actividades. Sin embargo, el fin último será siempre el ánimo de lucro que en algún punto se distancia del fin de bienestar social que tiene el Estado. En conclusión el mall debe ser considerado un espacio público. Sin embargo, su objetivo final siempre será aumentar su rentabilidad y atraer a un público objetivo, idea que pugna con el ideal de expresión cívica y diversidad que genera vitalidad en un espacio público. Por lo tanto, este trabajo postula que el mall debe ser considerado un espacio público, pero que no reemplaza por completo al espacio público de administración pública, que si tiene por objetivo la expresión de la ciudadanía, el bien común y la generación de lasos y comunidad. Asociación público-privada La gran influencia en el espacio público de espacios de propiedad privada como el mall, ha llevado a una interacción necesaria entre el Estado y el administrador privado. Así, la coproducción de espacios públicos adquiere un rol principal ante nuevas formas de gobierno donde el gestor tiene mayor iniciativa en el desarrollo urbano, mientras que el Estado desempeña un rol mediador entre intereses públicos y privados. Es de suma importancia buscar una forma de compatibilizar los intereses privados y públicos en la creación de espacios públicos en la ciudad. En este sentido el marco normativo chileno es limitante, puesto que excluye los espacios privados de uso público al considerar como público sólo a aquellos “bienes nacionales de uso público”. A pesar de que un espacio privado sea utilizado de manera pública no 3 Es ejemplificado en la Nuova Topografía di Roma de Giambattista Nolli 1984, donde los espacios públicos cerrados son representados como espacios cívicos abiertos. 31 existe manera de gravar su uso público ni de delimitar su morfología (con excepción de la servidumbre de paso), la normativa solo permite delimitar la forma del espacio público como resultante de lo construido, no como un elemento en sí mismo (Schlack, 2011). Unos de los pocos mecanismos que permiten generar diálogo público privado en la producción de espacio público son: el sistema de concesiones que permite la intervención de un privado de un terreno público y la servidumbre de paso que permite gravar el uso público de un espacio privado con el fin de permitir el transito de un predio a otro. Una visión opuesta es la planteada por Jan Gehl (2002), quien coloca en primer lugar la vida social, en segundo el espacio público y finalmente el edificio, desde su punto de vista los edificios son considerados un elemento más en la configuración del espacio público de la ciudad. Sería positivo que tal como lo hace Jan Gehl, nuestra normativa también considerase el espacio público como un elemento en sí mismo y permitiese de esta manera reconocer, delimitar y diseñar directamente dicho espacio. En dicho ámbito la carencia de un estatus legal de uso público hace urgente la coordinación entre el sector público y el privado en la coproducción del carácter y de la continuidad del espacio público. En la búsqueda de la continuidad entre espacios estatales y privados de uso público, Sola-Morales (1994) afirma que la tarea de los urbanistas es hacer de los lugares intermedios entre estos dos, partes estimulantes del tejido urbano mejorando los aspectos colectivos de los espacios privados. Para lograrlo sería necesaria “la asociación, formal o informal, entre los intereses privados y públicos y el entendimiento tanto de las limitaciones como de las oportunidades que presentan diversos contextos” (traducción propia Carmona, Magalhães, Hammond, 2008, p. 10 y 17). Categorización de roles en la coproducción de espacio público Uno de los primeros elementos a considerar en este proceso de convergencia en la gestión público-privada son las condiciones en que los actores privados intervienen en la creación de espacios de uso público, con dicho fin Klaus Selle y su equipo (2003) desarrollaron las siguientes cuatro categorías que permiten medir la división de tareas entre agentes públicos y privados en la generación de espacios de uso público: (i) Producción del espacio: Se refiere al actor que crea, financia y decide el diseño; es decir quien se hace cargo del espacio público desde su inicio, su mantención y su posible renovación o modificación en el tiempo. (ii) Estatus de tenencia: Se refiere al dueño del espacio, quien puede decidir sobre futuros destinos. 32 (iii) Regulación del uso: Se refiere al actor que controla el espacio, define el uso, limitaciones, usuarios esperados, horarios y seguridad. (iv) Carácter del espacio en cuanto a sus formas de uso: Se refiere tanto a elementos físicos que condicionan un uso determinado del espacio, como a la apropiación del espacio por parte de los usuarios. Las cuatro categorías de Klaus Selle (2003) serán utilizadas más adelante en la tesis con el fin de determinar el rol de cada actor en la intervención a realizar. Incentive Zoning, desde Nueva York a Santiago Se sostiene que una coparticipación público-privada brindaría ventajas a todas las partes involucradas (Klijn y Koppenjan 2000). Existen herramientas que permiten traspasar espacio público a manos de privados como también incentivar el uso público de espacio privado; dichas herramientas cumplen el propósito de traspasar a manos de privados la habilitación, construcción y mantención de espacios públicos que el Estado no ha sido capaz de gestionar. Han habido casos nacionales e internacionales exitosos y no tan exitosos de coparticipación público-privada, a continuación se desarrollan algunos ejemplos para considerar al momento de generar una propuesta de asociación. Un ejemplo de coparticipación es la norma urbana de incentivo “ Incentive Zoning“ que bonifica los proyectos inmobiliarios con una mayor constructibilidad a cambio de ceder superficie de su lote al uso público. Dicho mecanismo fue originalmente implementado en la ciudad de Nueva York, donde la normativa tuvo un gran éxito cuantitativo (503 PoPs4 entre los años 1961 y 2000) y tipológico (gran diversidad de espacios intermedios) pero también importantes falencias cualitativas (Kayden, 2000). Whyte (1980) y Kayden (2000) revelan que mediante el estudio de la calidad y la clasificación5 de dichos espacio públicos, de los 504 PoPs construidos, el 41% de éstos correspondían a espacios marginales y solo el 3% a espacio de destino. Los teóricos explican que dichos porcentajes son resultado de la maximización de la rentabilidad inmobiliaria que descuida la calidad de los espacios públicos (Whyte, 1980) y de la búsqueda de cualidades paisajísticas y escultóricas por parte del gestor inmobiliario (Smithsimon, 2008). Ambos son elementos de gran relevancia a considerar en próximas asociaciones entre organismos públicos y privados y en el proyecto de intervención 4 Privately Owned Public Spaces 5 Los 504 PoPs construidos fueron clasificados en espacios de: destino, vecindad, breve detención, paso e inutilizados o marginales. 33 de un espacio público. La importación de la experiencia de Incentive Zone a Chile corresponde a la normativa comunal de Providencia de 1972. Se implementa con el fin de transformar una zona principalmente residencial en un subcentro comercial. Se buscaba generar recorridos por el interior de las manzanas y espacios de encuentro conectados a las vías de transporte y redes peatonales (Schlack, 2011). Se recata de ambos casos (de Nueva York y de Providencia) la manera en que agentes privados y estatales compartieron las tareas de planificación, desarrollo, mantención, diseño y regulación del uso del espacio público, permitiendo en el caso nacional la construcción de espacio público a pesar de las falencias económicas de dicha comuna a la fecha. Esto nos lleva a sostener que el aporte privado en la creación de espacio público es un elemento esencial que requiere de la gestión del sector público; sector que debe incentivar la intervención del privado resguardando el interés de la sociedad. Otras formas de relación público-privada Buscando otros ejemplos donde mediante la coordinación o normativa pública se logra que el desarrollador privado aporte a su entorno inmediato, se desarrollan a continuación los casos de Cataluña, Perú y el cobro por aumento de plusvalía. (i) El caso de la Ordenanza de Programas de Orientación de los Equipamientos Comerciales de Cataluña (POEC)6 logró disminuir los desplazamientos al generar áreas de comercio por barrio y controlar la distribución de centros comerciales mayores, manteniendo y modernizando boticas y mercados tradicionales. El plan consistía en generar planes reguladores que manejaran el desarrollo comercial en dos escalas: territorial y barrial. La primera priorizaba la localización de comercio en terrenos céntricos desocupados y la segunda utilizaba espacios comerciales tradicionales como atractores de nuevos desarrollos (Tarragó, 1999). El caso de Cataluña es ejemplar ya que el rol del sector público consistió en colocar las normas del juego para que el desarrollo privado (en este caso centros comerciales) incentivara el progreso del lugar logrando revitalizar áreas urbanas deterioradas. (ii) El caso de Perú corresponde a la ley 29.230, que incentiva la inversión en proyectos locales, dicha ley permite a las empresas privadas invertir parte de sus impuestos en proyectos públicos de impacto directo en su 6 Implementada bajo el Plan Territorial de Equipamiento Comercial de Cataluña (PTSEC) que fue aprobado el año 1997. 34 localidad. Esta ley genera un sistema donde la población se ve beneficiada por los proyectos realizados y la empresa por la aceptación de los vecinos. (iii) Otro mecanismo internacional donde los privados aportan al desarrollo de su entorno inmediato, corresponde al cobro por aumento de plusvalía debido a inversiones estatales en el sector. Tal vez, en el caso de Chile el pago por el aumento de plusvalía debido a una inversión estatal debiese ser considerado como un mecanismo que contribuyese a financiar dicha operación o a generar mejoramientos en el sector. Se reconoce que un proyecto de revitalización e integración del espacio público peatonal en Chile podría implementar un modelo similar a los nombrados con anterioridad, pero aplicación de estos mecanismos de asociación público privado en Chile requeriría modificar la normativa actual. Ante la envergadura de dicha implementación, se decide que el proyecto de intervención se regirá según la normativa actual. Tentativas de coordinación público-privada en malls en Chile Buscando una manera de aplicar mecanismos de incentivo para el desarrollo del espacio intermedio7 en malls en Chile se observa que en el contexto nacional, a excepción de la normativa comunal de Providencia de 19728 y del artículo 460 de la Ley y Ordenanza General sobre Urbanismo y Construcción de 19369, no existen mecanismos que incentiven la integración del espacio legalmente privado de uso público con la ciudad. La importancia del mall en Santiago radica en que es el espacio público-privado con mayor superficie y expansión en la ciudad, configurador de subcentros urbanos (Galetovic, Poduje y Sanhueza, 2009); pero a pesar de su importante rol urbano dicha tipología en general muestra un gran distanciamiento de su contexto inmediato. Uno de los mayores problemas para solucionar dicho distanciamiento, radica en que la normativa chilena no cuenta con las facultades de regular un diseño edificatorio más permeable, relacionado e integrado a los espacios públicos de la ciudad. La únicas herramientas con las que cuenta son la ordenanza local y la resolución de impacto ambiental, pero ninguna de 7 Definido por Sola-Morales (1994) como espacios intermedios entre espacios los espacios estatales y privados de uso público. 8 La normativa comunal de providencia incentivó el desarrollo de pasajes peatonales de carácter comercial al interior de las manzanas, para lo cual utilizó dos herramientas legales: gravar mediante una servidumbre de paso el uso público de los pasajes peatonales y permitir una mayor altura asociando a conjunto armónico aquel desarrollo que generase pasajes peatonales. 9 El Art. 460 incentivó la construcción de galerías comerciales en el centro de Santiago al permitir una mayor altura en edificios mixtos cuyo primer nivel fuese comercial. El Art 460 dice así: “En los edificios mixtos en que uno o más de los pisos bajos se destinen a negocios y los demás a la habitación, se medirá la altura limite anterior desde el nivel superior del suelo del segundo piso” (Ley y Ordenanza General sobre Urbanismo y Construcción, 1936, Disponible en: http://www.memoriachilena.cl/602/w3-article-8526.html) 35 las dos considera la importancia de generar un espacio público continuo. En Chile urge generar mayor diálogo público-privado y mecanismos de incentivo que operen dentro de la lógica comercial del mall buscando la continuidad del espacio público. Uno de los mayores retos corresponde a que la implementación de muchos de los mecanismos de incentivo y coordinación público-privado requieren un cambio en la normativa actual que permita regular el espacio público de propiedad privada, y el espacio intermedio. Sin perjuicio de lo anterior, tal como se dijo anteriormente existen dos mecanismos si operan dentro de la normativa actual: servidumbre de paso y sistema de concesión. El primer y único caso en que interviene un mall en Chile, corresponde a Mall Plaza Antofagasta, donde la Empresa Portuaria Antofagasta entregó en concesión a Mall Plaza la construcción y administración tanto del centro comercial como del borde costero donde se ubica el mall. Este caso se desarrollará en mayor profundidad más adelante, pero cabe destacar que con el objeto de lograr continuidad en el espacio público de la ciudad la concesión puede ser una herramienta útil en el desarrollo del espacio intermedio entre mall y ciudad. 2.4 Conclusiones capítulo dos Considerando la amplitud y la gran cantidad de significados, autores, académicos y variables que intervienen de los conceptos ´Espacio Público´ y ´Espacio Público Vital´ y con el propósito de acotar los conceptos para poder analizarlos y estudiarlos con posterioridad, se postula que espacio público vital es aquel lugar cuyas características físicas de diseño y decisiones administrativas permiten un uso público intenso del lugar y un desarrollo de sentido de pertenencia, donde la interacción entre las personas y la expresión de la cultura es característica y cotidiana. Así, determinará la vitalidad de un lugar tanto sus características físicas como la administración del mismo. A partir de la revisión bibliográfica y considerando principalmente las hipótesis planteadas por Bentley (1999) y Wehrheim (2009) se ha decidido enfocar el estudio en los siguientes dos elementos que intervienen en la vitalidad de un espacio público: Accesibilidad y Atractores. La accesibilidad y los atractores serán los elementos a considerar porque (i) la mayoría de los autores coincide en su importancia, (ii) permiten incorporar el aspecto cultural desde la modificación de espacios y (iii) se complementan entre ellos permitiendo un análisis comprensivo pero acotado al tema y objetivo de esta tesis. Debido a la amplitud del concepto de accesibilidad, la investigación se 36 centrará en la accesibilidad física, la cual no es suficiente para garantizar un espacio público intenso, requiriendo de atractores que la complementen. Siendo la diversidad de usuarios un elemento primordial de un espacio vital, se requieren atractores diversos para incentivar a diversos tipos de usuarios, en este caso la diversidad comercial corresponde a un tipo de atractor diverso que puede incentivar la diversidad de personas, culturas, edades y estratos socioeconómicos en el lugar. Por tanto, los elementos principales que deberán ser tomados en cuenta en el posterior análisis y proyecto para Paradero 14 serán la accesibilidad física y diversidad de atractores comerciales. En este contexto, se determinó que la propiedad privada no excluye la característica de espacio público de un lugar. Así, el mall es un espacio público. Sin embargo, dado que el interés privado en algún punto difiere del interés público, el mall no logra suplir por completo al espacio público de administración pública. Muchos de los centros comerciales en Chile se han convertido en subcentros metropolitanos insertos en medio de la ciudad, supliendo en muchos casos la carencia de espacio público de las comunas en que se emplazan. Pero la vitalidad de dichos subcentros metropolitanos relacionada se ve muchas veces mermada. En cuanto a los atractores, los centros comerciales buscan atraer un público especifico por lo cual aglomeran atractores comerciales similares y respecto de la accesibilidad la tradición comercial cerrada que prioriza el acceso vehicuar merma la posibilidad de acceder peatonalmente. En dichos casos es necesaria un intervención que modifique genere un espacio público más vital, es decir un lugar en que el espacio físico y las decisiones administrativas permitan un sentido de pertenencia que lleve a uso intenso del lugar. Será de suma relevancia generar un diálogo entre la administración del mall y el municipio con el fin de generar continuidad en el espacio de uso público. En este sentido se han investigado diversos mecanismos internacionales y nacionales, tales como las normas de incentivo que buscan promover el desarrollo de espacios de uso público en suelo privado, el sistema de concesiones, y las normativas de Perú y Cataluña que incentivan el aporte del privado al sector al sector público. En este sentido el marco normativo chileno es limitante, ya que carece de un estatus legal que establezca el uso público de una propiedad privada y tampoco cuenta con las facultades de regular un diseño edificatorio más permeable, relacionado e integrado a los espacios públicos de la ciudad cuando existe propiedad privada de por medio. En Chile urge generar mayor diálogo público-privado y mecanismos de incentivo que operen dentro de la lógica comercial del mall buscando la 37 continuidad del espacio público. Uno de los mayores retos corresponde a que la implementación de muchos de los mecanismos de incentivo y coordinación público-privado requieren un cambio en la normativa actual. Sin perjuicio de lo anterior, cuando existe propiedad pública, un mecanismo que sí tiene cabida en la normativa actual es la concesión. Mientras que en el caso de que exista propiedad privada, la servidumbre de paso es un mecanismo que permite gravar el uso público de un espacio privado. Cualquier intervención debe ser considerada provechosa tanto para la administración pública como la privada. El espacio público ya no puede ser sólo determinado por el Estado, por lo tanto la eficiente coproducción de espacio público se torna esencial. 38 3 Capítulo tres El Mall 39 Capítulo tres: El mall 3.1 Evolución de los espacios de consumo - El inicio de los espacios de consumo - La llegada del mall - El mall en la actualidad 3.2 El mall en Chile 40 Capítulo tres: 3.1 El mall Evolución de los espacios de consumo El inicio de los espacios de consumo El espacio público históricamente se ha relacionado al intercambio comercial, el que ha formado parte de la estructura de la ciudad desde un inicio. Durante la edad media el espacio público se encontraba supeditado a las plazas de intercambio comercial (Weber, 1980), dicho sistema ha evolucionado pasando por diversas tipologías: mercados al aire libre, boutiques, exposiciones universales, galerías comerciales y grandes almacenes comerciales, culminando en la tipología propia de nuestra época, el mall. En este proceso no solo se transforma el espacio físico, si no también los patrones sociales y la cultura hasta llegar a establecerse lo que hoy conocemos como cultura de consumo. El principal detonante que incentivó la transición hacia la cultura de consumo fue la revolución industrial, que a mediados del siglo XIX aportó dos elementos claves: la producción masiva industrializada y la implementación de nuevos materiales. El primero permitió que la clase trabajadora pudiese acceder a bienes de consumo (Campbell, 1995) como también a la sustitución del sistema de regateo por un precio fijo. Se produce así la transición del sistema de venta exclusivo pre-moderno al sistema de venta masiva moderna. El segundo, por su parte, produjo importantes cambios en los patrones sociales de consumo; la transparencia del vidrio permitió la reestructuración de la relación entre interior y exterior y entre espacios públicos y privados (Harvey, 2008). Permitió también el paso de las mercancías del estante a la vitrina, las cuales se transformaron en un producto masivo propio de la cultura de consumo. A su vez las plantas libres permitieron la posibilidad de deambular alrededor de la mercadería (Harvey, 2008; Marinas, 2001), perdiendo con esto el contacto personal entre vendedor y comprador (Judd, 1996) y aumentando la individualización y diferenciación social ( Veblen 2008). La cultura de consumo moderna se caracterizó por el ocio y la recreación (Benjamin 2005, Lipovetsky 2006), los grandes eventos, la continua innovación, el espectáculo permanente (Lipovetsky 2007), y la teatralización del consumo y del producto, por parte de la publicidad moderna (Baudrillard 2009). En esta época se observa un importante cambio de escala, al pasar de las boutiques y tiendas burguesas propias de la pre-modernidad, a las galerías parisinas y luego a espacios más grandes y complejos como las expo- Figura 3: Galerie des Machines, exposición de 1889 . Figura 4: Vista exterior de Grand Palais, construido en 1900 y utilizado en gran numero de eventos. Figura 5: Vista interior de Grand Palais durante la exposición de esculturas de 1990. Figura 6: Pabellón de la moda, exposición de 1900, París. Es la representación de una tienda de lujo en una exposición masiva. Fuente figuras: Williams 1991 41 siciones universales10 que fueron el primer pie para el desarrollo de los grandes almacenes. La llegada del mall Con el fin de comprender la tipología comercial contemporánea, a continuación se explica el origen del mall, las características que lo distinguieron de otras tipologías comerciales y la evolución de éste hasta lo que hoy conocemos por mall. El mall se origina en Norteamérica a mediados de los años 50’, momento en que cumple un importante rol como “fenómeno cultural en la contemporánea sociedad posmoderna, donde es identificado como un espacio de acción social, interacción y experiencia, que estructura las prácticas cotidianas de la sociedad urbana”(Danziger, 2006, p. 1) El arquitecto vienés Victor Gruen fue el responsable de la construcción del primer mall abierto, Northland (1954), y del primer mall cerrado y climatizado, Southdale (1956). Para él los centros comerciales regionales eran “un punto de cristalización social, cultural y recreativa de la hasta entonces amorfa y estirada región suburbana” (Gruen, 1977, p. 194) A pesar de haber sido construidos para el suburbio, a partir de 1970 los malls fueron introducidos en la ciudad. Esta nueva tipología comercial destacaba por un control climático posibilito su uso en todas las épocas del año y un eficiente y planificado uso del espacio que permitió maximizar las ganancias de vendedores y desarrolladores. El origen del mall es atribuido a los siguientes cinco conceptos (Salcedo y De Simone, 2013, p.117 y Cáceres, 1999, p. 37): (i) La morfología de ciudad que corresponde al modelo de crecimiento suburbano originario de Norteamérica. En el suburbio el rol social del mall consistía en generar un espacio de reunión entre iguales que permitiera la construcción de la identidad suburbana. (Pérez, 2010) Figura 7: The Maison du Jockey Club, 1909, París, sastrería donde se aplican motivos del Art Nouveau en la fachada. Figura 8: Fachada de la tienda de departamentos La Samaritane, 1890, París. Innovación en su estructura de acero y en su sistema eléctrico y de ventilación. Figura 9: Hall central de Grands Magasins du Printemps, 1911, donde el ascensor pasa a ser parte de la decoración. Fuente figuras: Williams 1991 42 (ii) El sistema comercial de consumo contemporáneo, marcada por el traspaso de un producto masivo y estandarizado hacia un producto personalizado, el fordismo como modo de producción y el aumento de la superficies comerciales pero la disminución de su perímetro y permeabilidad con la calle. (Napadensky, 2012) (iii) La cultura de masas y un estilo de vida centrado en el consumo, el mall surge como un espacio donde se desarrolla la individualidad dentro de un ambiente público. 10 Un elemento primordial es la llegada de las grandes exposiciones culturales, entre las cuales destaca el Crystal Palace de París(1851), por la utilización de la transparencia del vidrio y la asociación del consumo con la entretención, elementos claves de la cultura moderna. (iv) Los desarrollos tecnológicos y la masificación del automóvil que generó una nueva morfología de ciudad centralizada a una ciudad ampliada e interconectada (Gruen, 1977), la cual requería de subcentros, necesidad suplida por los shopping centers. (v) Los cambios sociales producto de mayores expectativas de consumo, el surgimiento de la clase media y la inserción del crédito. Al momento de buscar una definición de mall, es posible encontrar más de una interpretación, para esta tesis, con el fin de adoptar una definición precisa y contemporánea se adopta la planteada por la Asociación Brasileña de Shopping Centers (ABRESCE), que entiende el mall como “un proyecto urbano-comercial usualmente aislado, que junto con contar desde su diseño original con una administración única, alberga una batería de tiendas destinadas tanto a la venta minorista como a la prestación de servicios” (Cáceres y Farías, 1999, p. 37). El mall en la actualidad Los primeros centros comerciales se caracterizaron por un formato donde el edificios (una caja cerrada) se ubicaba al medio de un gran terreno de estacionamientos, muy bien conectado por las autopistas y con una estructura interna lineal que ubicaba una tienda ancla en cada extremo del pasillo comercial. Durante los años 50’ y 80’ y 90’ en USA, los centros comerciales funcionaron bajo la lógica “build-it-and-they-will-come” o “construyelo-y-ellos-llegarán”, bastaba con identificar la mejor ubicación, el mejor acceso y la mejor visibilidad para asegurar el éxito del centro comercial. En la actualidad dicha estrategia se ha hecho insuficiente, el ambiente es más competitivo y demanda nuevas formas, formatos, locales, experiencias y relaciones con la comunidad. Los nuevos centros comerciales deben crear un ambiente estimulante y entretenido del cual las personas quieran participar considerando siempre los segmentos emergentes. A pesar de estas nuevas tendencias, se debe reconocer que éstas se encontrarán siempre supeditadas a la lógica comercial del mall y la rentabilidad que se puede obtener de ellas (Urban Land Institute, 1999). Para mantener su vigencia, los centros comerciales deben renovarse por completo en un periodo de cinco años, Norteamérica está plagado de malls que no lograron seguir tan rápida dinámica, y se transformaron en lo que hoy se conoce como Grayfields. Los Grayfields corresponden a sitios comerciales económicamente obsoletos que ofrecen grandes oportunidades de reurbanización. Su surgimiento se debe a las siguientes razones: (i) cambios en la accesibilidad Figura 10: Southdale center , 1956, primer mall cerrado de Victor Gruen Fuente: http://www.mnopedia.org/structure/southdale-center Figura 11: Northland Center, Detroit 1954, primer mall abierto de Victor Gruen. Fuente: com/2013/05/the-gruen-effectvictor-gruen-and-the-shopping-mall/ 43 , economía, población circundante o arrendatarios de locales, (ii) nueva y mejor competencia en las cercanías (iii) obsolescencia de su formato comercial, mala administración o falta de recursos económicos. (Congress for the New Urbanism, PricewaterhouseCoopers y Lee S. Sobel, 2001) Existen dos principales enfoques que intentan evitar o solucionar el surgimiento de Grayfields: (i) El enfoque académico de Congress for the New Urbanism (CNU) ve la transformación de estas estructuras exclusivamente de retail en nuevos barrios caracterizados por el diseño compacto, la mixtura de usos y el espacio amigable con el peatón. Generando como resultado la reparación del tejido urbano dañado y el complemento de centros existentes mediante la creación de distritos de uso mixto (Congress for the New Urbanism, 2005). (ii) Por su parte el International Council of Shopping Centers (ICSC) aboga por el “Demalling” o “demallificación” que consiste en disminuir el encierro de los malls, abrir la caja, trabajar las fachadas y los bordes, convirtiendo al mall en una calle comercial abierta y promoviendo la gestión público-privada en los espacios intermedios. (Shopping Centers Today, 2000). Mientras el primer enfoque busca reconstruir por completo el mall abandonado, y generar en el una nueva ciudad, el segundo se enfoca en evitar el abandono de este al convertir el mall en un espacio más urbano, distanciándolo de su primer formato y relacionándolo con su entorno inmediato. Esta nuevas tendencias nos llevan a reconsiderar el rol del mall en la ciudad, como un elemento configurador de centralidad y desarrollo de su entorno, un espacio público relacionado con la comunidad que lo rodea. La tipología inicial que fue introducida en Chile ha evolucionado, donde cada vez más malls adoptan características de la ciudad en su interior, desarrollando espacios abiertos y colocando locales comerciales en sus fachadas. Figuras 12 y 13: Imágenes de Deadmalls de Seph Lawless. Fuente: http://money. cnn.com/2014/06/30/news/economy/ dead-malls/ y http://sync.democraticunderground.com/10025162377 Figuras 14 y 15: CityPlace, Long Beach, California. Proyecto de 12 hectareas que reestablece la grilla tradicional y la mixtura de usos. Fuente: Congress for the New Urbanism (2005) Figuras 16 y 17: Mizner Park, Boca Raton, Florida. Transformación de Grayfield en un nuevo barrio de de usos mixtos. Fuente: Congress for the New Urbanism (2005) 44 A pesar de estos avances aún no se alcanza una demallificación completa donde se transforme todo un centro comercial en un espacio al aire libre, con mixtura de usos, integrado a la ciudad. 3.2 El mall en Chile Tipologías comerciales antecedentes en Chile Anteceden a la importación del mall a Chile, diversos formatos comerciales, tales como: portales premodernos, galerías del Siglo XIX, bazares, grandes almacenes, esquinas comerciales de múltiples niveles y pasajes comerciales11. A fines de los 70’ la importación a Chile de la cultura de consumo moderna generó cambios relevantes. En cuanto a la localización se produjo un desplazamiento del desarrollo comercial desde el centro de Santiago hacia el cono de alta renta (Providencia, Vitacura y Las Condes) y respecto de las características morfológicas. Se generaron modificaciones en la relación interior-exterior, un aumento de dimensión, una diversificación programática y complejización arquitectónica; características que permiten la identificación de los espacios comerciales como punto de reunión social. A fines de los 70’ se desarrollaron tres modelos que enmarcaron el contexto arquitectónico-comercial que antecedió la llegada del mall (i) Inauguración de bulevares peatonales en Santiago Centro, buscaban mantener la vigencia comercial de galerías, pasajes, portales y almacenes. (ii) Densificación comercial del centro de Providencia bajo dos tipologías: patios y caracoles. Los primeros correspondían a espacios comerciales de atravieso entre manzanas que enriquecían la trama peatonal y los segundos a estructuras aisladas de la calle con un recorrido peatonal interior. (iii) Centros comerciales y Town centers o pueblitos de compra tenían una mayor complejidad y dimensión, se ubicaron en sectores residenciales al oeste de Santiago junto a ejes viales importantes. Ejemplos de Town Centers son: Eve, Omnium, Rampa de las Flores y Plaza Lo Castillo y ejemplos de pueblitos de compra son: Los Cobres de Vitacura (1977), el Pueblito del Inglés (1980) y el Cantagallo de la Villa (1981). La llegada del mall a Chile El primer mall de Chile sigue la tendencia de localización en el cono de alta renta de Santiago, inaugurado el año 1982, inicialmente llamado ParKennedy cambia su nombre a Parque Arauco Shopping Center. Fue el primer centro comercial que no vendió sus locales, si no que arrendó el espacio y administró el lugar, además fue pionero en Chile en la organización en base a dos tiendas anclas y un pasillo conector. La crisis económica de 1982 impactó con gran fuerza a todos los modelos comerciales, por un lado frenó el desarrollo de la tradición local de comercio urbano y por otro generó una recesión en el modelo de mall, las predicciones económicas para Parque Arauco no se cumplieron, estuvo 11 Como respuesta a la ley de incentivo de la década de los 30’ se estableció una extensa red de galerías y portales peatonales en el centro de Santiago. Esta ley estimulaba la construcción de galerías comerciales en los dos primeros pisos de manzanas compactas (ver Art. 460 Ley y Ordenanza General de Construcciones y Urbanizaciones de 1936). Dicha ley fue un importante precedente nacional de la normativa de incentivo comunal de Providencia de 1972. 45 Malls en el gran Santiago según año de inauguración y dimensión Sistemas comerciales en el gran Santiago al borde de la quiebra, debió vender terrenos aledaños, realizar shows y contratar buses de acercamiento desde el metro para poder mantenerse a flote. Pasada la crisis se abren nuevos malls en Santiago, localizándose principalmente en lugares con fácil acceso al transporte público y sobre importantes avenidas intercomunales, especialmente al rededor de la Circunvalación Américo Vespucio. En la expansión del mall en Chile se distinguen los siguientes elementos clave: el surgimiento de la clase media, la posibilidad de crédito y el sistema de gobierno neoliberal que incentivó el consumo masivo de bienes y servicios. Figura 18: Sistemas comerciales en el gran Santiago Fuente: Salcedo y de Simone 2012 Figura 19: Malls en el gran Santiago según año de inauguración y dimensión Fuente: Elaboración propia a partir de Salcedo y de Simone 2012 46 La apertura del segundo mall de Chile Mall Plaza Vespucio el año 1990 en la entonces comuna de carácter popular La Florida, rompe con la tendencia de localización en el cono de alta renta. Este mall fue la expresión de del desarrollo económico del país, buscó convertirse en el subcentro de la zona suroriente de Santiago y suplió la carencia de comercio, servicios, equipamientos y espacio público de una comuna predominantemente residencial. Se emplazó en una zona suburbana en proceso de crecimiento, la instalación del mall en la comuna de La Florida denota un cambio en el paradig- Curvas de Isovalor por mall ma norteamericano y homogeneidad típica de los malls suburbanos, por ubicarse en una comuna popular y conectarse con el transporte público Número de hogares necesarios para vender US$300 millones al año Para 1993 se observaban en Santiago un total de seis malls: Al oriente Parque Arauco (1982), Alto Las Condes (1993) y Shopping La Dehesa (1992) (hoy Espacio Urbano La Dehesa), al Sur Mall Plaza Vespucio (1990), al poniente Arauco Maipú (1993) y en Providencia Mall Panorámico (1988). Respecto de la crítica chilena, en los inicios del mall el debate respecto del mall estuvo marcado por la negativa de los republicanos a la importación del modelo norteamericano, destacando entre ellos Aylwin con su famosa declaración de nunca pisar un mall. Recién a fines de los 90’ comienza a surgir la crítica académica, entre ésta destaca el desarrollo de un análisis crítico espacial de los malls (Tironi, 1999), la comprensión del mall como un elemento arquitectónico que niega su contexto y genera subcentros lineales carentes de un diseño urbano común (Cáceres y Farías, 1999) y la comprensión del shopping center como un elemento propio de subcentros que promueven la descentralización, transformando el patrón histórico de segregación residencial (Sabatini, 2001). Los estudios llevan a la conclusión de que la expansión del mall se acrecienta cada vez más: Galetovic, Porduje y Sanhuesa (2009) explican que: “con el crecimiento del ingreso cayó dramáticamente el número de hogares necesarios para generar el gasto suficiente para sustentar un mall”(Galetovic, 2009, p. 220) lo que provocó un aumento progresivo en la cantidad de malls, que pasaron de ser meros centros comerciales a centros urbanos emplazados en áreas ya consolidadas. Figura 20: Curvas de Isovalor por mall. Las manchas muestran el área necesaria de hogares alrededor de un mall para generar una venta anual de US$300 millones de bienes y servicios, los años 1992, 206 y 2015. Fuente: Galetovic, Poduje y Sanhuesa, 2008 y Salcedo y de Simone 2012 Figura 21: Número de hogares necesarios para vender 300US$ Millones al año Fuente: Salcedo y de Simone 2012 47 El mall en Chile en la actualidad Durante los últimos 10 años la superficie de centros comerciales en Santiago se duplicó, dicho crecimiento fue de la mano del desarrollo de retail en los seis principales mercados latinoamericanos (Brasil, México, Colombia, Argentina, Perú y Chile). En los cuales durante los años 2012 y 2013 se construyeron 168 nuevos centros comerciales que aportaron 5.3 millones de m2 de superficie bruta alquilable, equivalente al 51% de superficie bruta alquilable construida desde la crisis del 2008. Figura 22: Mapa de Chile con todos los Malls del país. Fuente: Elaboración propia a partir de Salcedo y de Simone 2012 48 A pesar de que el 70 % de dicho desarrollo se concentra en Brasil y México, Chile cuenta con la mayor cantidad de estacionamientos promedio por mall (1.662 estacionamientos), la mayor superficie promedio de sus complejos (Chile: 43.300m2, Latinoamérica 29.400 m2) y la mayor superficie de retail por habitante (167.5m2 cada 1.000 hab.). En Chile hay 3 millones de m2 de superficie bruta alquilable y espera adosar 0,6 millones de m2 en los próximos años; periodo en el cual se inaugurarán tres centros comerciales de gran envergadura: Mall Plaza Los Domínicos con 95.000 m. Mall Plaza Puerto Barón con 74.000 y Mall Plaza Copiapó con 70.000 m2. Hoy en día destaca la falta de unidad urbana del subcentro generados por los malls, producto tanto del gigantismo del mall de otras macro estructuras asociadas, como también de la poca interacción del mall con la ciudad. A pesar de que en Estados Unidos la evolución del mall ha llevado a que éste se parezca cada vez más a los espacios públicos de la ciudad incorporando oficinas, residencias y acercando sus bordes al entorno, en Chile esto se ha llevado a cabo parcialmente. Se han incorporado aveces algunos de estos elementos en su interior pero no relacionándose verdaderamente con el contexto inmediato. Un ejemplo de esto es el Portal La Dehesa, mall que abre su pasillo central asemejando un bulevar comercial pero manteniendo el distanciamiento con el exterior mediante estacionamientos, rampas e insuficientes cruces peatonales Respecto del distanciamiento del mall con la ciudad Cáceres y Farías (1999) resaltan la importancia de racionalizar y urbanizar las nuevas centralidades formadas por emprendimientos privados que configuran corredores lineales de megaestructuras tipo mall. Ellos explican que dichos corredores urbanos se caracterizan por la ausencia de un diseño urbano común y el abandono del buen gusto arquitectónico; se podría concluir que es la pérdida de continuidad entre la ciudad y dichas megaestructuras lo que impide una relación beneficiosa entre estos edificios y su contexto. Figura 23: Superficie bruta alquilable por cada 1.000 habitantes Figura 24: Superficie bruta alquilable de centros comerciales Latinoamericanos Fuente: Elaboración propia a partir de Shopping Center Development Report: Latin America 4/24/2014 http://www.cushmanwakefield.com/ 49 3.3 Referentes A continuación se analizarán referentes de malls nacionales e internacionales, respecto de las características de accesibilidad física y atractores comerciales que permiten el desarrollo de espacios vitales en ellos. En los casos nacionales se estudiará también la asociación entre púbicos y privados en el desarrollo de malls en Chile. Se presentarán dos casos internacionales: La Illa ubicada en Barcelona y Meydan Shopping Center ubicado en Estambul. Corresponden a malls que logran integrar la acera con el centro comercial generando continuidad peatonal entre el exterior e interior, integrándose correctamente en la trama urbana. Se eligen dichos dos casos porque resuelven el mismo problema (integración con la ciudad) de manera completamente diferente y porque reflejan la evolución del centro comercial hacia una tipología más integrada y relacionada con la ciudad circundante. En el caso de La Illa destaca también la variedad de usos y atractores que incentivan la diversidad de usuarios en su interior. Se presentarán dos casos nacionales: Mall Parque Arauco y Mall Plaza Antofagasta. El primer caso destaca por su rol en la configuración de una centralidad y por su evolución y continua reinvención, mientras que en el segundo caso el análisis destaca en cuanto a la relación entre agentes públicos y privados. Se elige el mall Parque Arauco por ser un caso nacional que ha integrado características de la ciudad en su interior, adaptándose a las nuevas demandas culturales de consumo. En cuanto a la accesibilidad se recrimina que a pesar de intentar absorber características urbanas en su interior no logra una correcta integración con su entorno y se distancia de la ciudad circundante. El segundo caso corresponde a Mall Plaza Antofagasta, caso excepcional en cuanto a la relación entre entidades públicas y privadas, donde el mall adquiere en concesión el borde costero de la ciudad. 50 l gona ia Av. D Figura 25: Planta emplazamiento La Illa, Barcelona. esc. 1:15.000. Fuente: elaboración propia a partir de imágen de google earth La Illa Diagonal Ubicación: Barcelona, España Arquitectos: José Rafael Moneo y Manuel de Sóla Morales Promotor: Urbanizadora Sarrià S.A. Año de realización: 1993 Superficie comercial: 35.000 m2 Superficie oficinas: 48.000 m2 13.500 m2 de zona verde y 2.400 estacionamiento. 51 La Illa Diagonal es un centro comercial ubicado en la ciudad de Barcelona. La Illa se integra a la ciudad mediante la continuación de la trama vial al interior del proyecto y la configuración de un espacio público central conectado con la vereda. Se genera un nivel peatonal continuo, con pasillos en la planta baja que prolongan las calles aledañas hacia el interior del complejo. El centro comercial se estructura bajo la lógica de ruptura de la manzana, donde el vacío actúa como nexo con la ciudad. La edificación principal se ubica de forma paralela a Av. Diagonal y aglomera comercio abierto hacia la calle en la planta baja y oficinas en los niveles superiores. En el perímetro del parque central se encuentra: un hotel, un centro de convenciones y una escuela. Éste espacio central facilita la interacción entre los diversos usuarios del complejo y los usuarios provenientes de la ciudad circundante. Se rescata la correcta transición entre el espacio público de la calle y el espacio interior, así como también la mixtura de usos distribuida en los distintos niveles y la continuación de la trama urbana mediante atraviesos hacia el interior en la planta baja. Figuras 26,27 y 28: Imágenes La Illa Av. Diagonal Figura 29: Planta La Illa esc. 1:2.500. Fuente: elaboración propia au eP rd rre Ca Figura 30: Planta edificio La Illa primer nivel esc. 1:2.500 m Ro l gona ’en la gle so td Pra An l de ll ru a nc sta on eC rd rre ia nc a um eN de Figura 31: Planta edificio La Illa segundo nivel esc. 1:2.500 r rre Ca rd Ca rre Ca Ca rre r a ev ia Av. D Figura 32: Elevación La Illa esc. 1:2.500 Fuente figuras 26,27,28,30,31,32: http://www.grcstudio.es/portfolio/p-l-o-t-_-03-illa-diagonal/ 52 Figura 33: Planta emplazamiento Meydan Shopping Center, Estambul. esc. 1:15.000 Fuente: elaboración propia a partir de imágen de google earth Meydan- Umraniye Retail Complex & Multiplex Ubicación: Distritito de Umraniye, Estambul, Turquía Arquitectos: FOA Foreign Office Architects, Farshid Moussavi and Alejandro Zaera-Polo Promotor: Metro Group AG Año de realización: 2007 Superficie construida: 55.000 m2 Coste de la obra: € 34 millones 53 Meydán Shoping Center es un centro comercial ubicado en el distrito de Umraniye, área de alto crecimiento en Estambul. En este centro comercial se prioriza el recorrido peatonal liberando el nivel peatonal generando una plaza y espacio público de reunión. Es parte del desarrollo de una nueva zona residencial ubicada al lado de un área comercial, el proyecto se anticipa a la futura densidad residencial del sector mediante estrategias de geometría y circulación. De esta manera logra funcionar, no solo un eficiente complejo comercial si no que también como el centro urbano del distrito Ümraniye, una de las zonas con mayor crecimiento de Estambul. El centro comercial Meydan, convierte el típico mall cerrado en un desarrollo paisajístico inteligente y sostenible, logra integrarse con su entorno a través de su particular geometría, estrategias de circulación y nuevos usos. Dentro de las decisiones de diseño que permiten dicha integración del espacio público peatonal se encuentra: (i) la ubicación de los estacionamientos de manera subterránea, lo cual libera el primer nivel y permite proyectar una gran plaza pública central (ii) Construcción de nuevas rutas peatonales que unen los diversos niveles y usos, conectando los estacionamientos subterráneos con el nivel de la calle (iii) Construcción de una cubierta que imita la topografía natural e incorpora vegetación, relacionando la vereda con la plaza central. Figuras 34, 35 y 36: Imágenes de Meydan Shopping Figura 37: Planta subterráneo Meydan shopping esc. 1:2.500 Figura 38: Planta primer nivel Meydan shopping esc. 1:2.500 Figura 39: Planta techo Meydan shopping esc. 1:2.500 Figura 40: Elevación Meydan shopping esc. 1:2.500 Figura 41: Corte Meydan shopping esc. 1:2.500 54 Fuente figuras: http://www. plataformaarquitectura. cl/2008/02/06/ foa-meydan-umrayine-retail-complex-multiplex/ Figura 42: Planta emplazamiento Mall Parque Arauco, Santiago. esc. 1:15.000. Fuente: elaboración propia a partir de imágen de google earth Parque Arauco Ubicación: Avenida Kennedy, Las Condes, Santiago, Chile Arquitectos: Bendersky y Brunetti Promotor: Inversiones Atlántida S.A. Año de realización: 1982 Superficie inicial construida: 34.905 m2 55 Mall Parque Arauco fue el primer mall construido en Chile, de él se destacan dos elementos: en primer lugar su participación en el desarrollo de un centro urbano en la ciudad y en segundo lugar su capacidad de adaptación, renovación y continua reinvención, tanto conceptual como programática y espacial. Participación en el desarrollo de un centro urbano en la ciudad Para comprender la participación de Mall Parque Arauco en el desarrollo de este centro urbano es necesario revisar la evolución del sector en que se emplaza. El mall se ubica en el tercio norte del ex Fundo San Luis, terreno de 150 hectáreas entre Av. Kennedy, Nuestra Señora del Rosario, Los militares y Av. Américo Vespucio. En la década de los 60’ el fundo San Luis fue expropiado por la Corporación de Mejoramiento Urbano (CORMU), Figura 43: Planta primer nivel Parque Arauco. esc. 1:5.000 Figura 44: Planta segundo nivel Parque Arauco. esc. 1:5.000 Figura 45: Elevación Fachada Principal Parque Árauco, hacia Avenida Kenedy esc. 1:2.500 Figura 46: Elevación Fachada posterior Parque Arauco, hacia calle Cerro Colorado esc. 1:2.500 Fuente elevaciones y plantas: Napadensky (2012) 56 para luego adoptar diversas propuestas de desarrollo respondiendo a la orientación del gobierno de turno. Entre dichas propuestas se encuentra: (i) la Remodelación Parque San Luis, proyecto del año 1967 (ii) la Villa San Luis, proyecto del año 1972 (iii) el proyecto Parkennedy - La Ciudad del Futuro, ubicado en el sector norte del predio (iv) el Parque Araucano construido el año 1988 (v) el Parque Juan Pablo II, ampliación del primer parque y construido el año 2008 (vi) el proyecto Nueva Las Condes en el tercio sur del terreno. Solo algunas partes de dichos proyectos fueron desarrolladas, entre los elementos construidos se encuentran: diecinueve blockes de vivienda social de la Villa Carlos Cortés (1972), el centro comercial Parque Arauco (1982), el Parque Araucano (1988) la Parque Juan Pablo II (2008) y el complejo de oficinas y edificios corporativos de Nueva Las Condes. Es durante el lento desarrollo del Ex Fundo San Luis que paulatinamente se conforma la centralidad que hoy conocemos. Dicha centralidad es un mix de intervenciones, intenciones y proyectos que se fueron desarrollando en el Ex Fundo San Luis. La transformación del ex Fundo San Luis en un importante centro urbano es el resultado de operaciones tanto públicas como privadas, donde el mall es uno más de los componentes que estructuran un espacio de importancia metropolitana donde se integran diversos usos y funciones. Es en la unión de estos variados proyectos que se desarrolla la vida pública del sector, siendo relevante unir los límites entre las diversas intervenciones para generar continuidad del espacio público peatonal. Figura 47: Evolución Fundo San Luis Fuente: Napadensky (2012) 1977. Ex fundo San Luis con Avdas, calles y huellas 1991. Ex fundo San Luis + Nuevo desarrollo residencial (conjunto en alta densidad y viviendas aisladas) 1983 Ex fundo San Luis + Parque Arauco 2002 Ex fundo San Luis + Desarrollo de equipamiento e instalación de cadenas globales 1988 Ex fundo San Luis + Parque Araucano 2010 Ex fundo San Luis + Seccional Nueva Las Condes y demolición de últimos blocks de Villa Carlos Cortes Figuras 48, 49, 50, 51 y 52: Evolución Mall Parque Arauco. Fuente: Glade (2005) EDIFICIO INICIAL 1982 Arquitecto : Bendersky Superficie total: 34.905 m2 Espacios comunes: 15% / 5.068m2 Volumen alargado con pasillo comercial interior y una tienda ancla en cada extremo PIRMERA AMPLIACIÓN 1985 Arquitecto : Bendersky y Brunetti Superficie total: 42.729 m2 Espacios comunes: 16% Volumen trapezoidal de un nivel con estacionamientos en su cubierta. CONEXIÓN DE LA AMPLIACIÓN CON EL EDIFICIO PRINCIPAL 1992 Arquitecto : Juan Carlos Lopez y asociados (Argentina) Superficie total: 120.329 m2 Espacios comunes: 18% Unión de mall uno y dos. TERCERA TIENDA ANCLA 1992 Arquitecto : Juan Carlos Lopez y asociados (Argentina) Superficie total: 120.329 m2 Espacios comunes: 18% Adición de patio de comidas y una trecera multitienda RELLENO ENTRE AMPLIACIONES 1992 Arquitecto : Juan Carlos Lopez y asociados (Argentina) Superficie total: 120.329 m2 Espacios comunes: 18% Diseño de un nuevo acceso pincipal 57 Figura 53, 54, 55 y 56: Evolución Mall Parque Arauco. Fuente: Glade (2005) CONSTRUCCIÓN TORRE MÉDICA 1997 Arquitecto : Bendersky y Brunetti Incorporación de servicios especializados. Capacidad de adaptación, renovación y continua reinvención La evolución de Mall Parque Arauco con sus sucesivas ampliaciones muestran una impresionante renovación de la inicial caja cerrada a un centro consolidado. El mall fue inaugurado el año 1982, se diferenció de los espacios comerciales de la época por su gran escala, su simpleza morfológica (un pasillo comercial interior con una tienda ancla en cada extremo), su bajo porcentaje de espacios comunes no arrendables (15% del área total) y la prioridad del acceso de automóviles por sobre peatones. CONSTRUCCIÓN CINES 1997 Arquitecto : Gary Edward Handel & asociates (USA) Superficie total: 175.131 m2 Espacios comunes: 15% / 11.395m2 Inicia periodo en que aumenta la oferta de servicios de ocio y recreación Mientras la primera ampliación buscaba aumentar el espacio comercial y responder a la alta demanda, las siguientes ampliaciones buscaron aumentar los servicios (patio de comidas y torre médica) para luego pasar a un aumento de los espacios de recreación (cines, terrazas y bulevar). El aumento de los espacios de recreación responde a una nueva orientación de la demanda de los consumidores, dispuestos a gastar en servicios de ocio y recreación, aumentando así el tiempo de permanencia en el centro comercial. CONSTRUCCIÓN BULEVAR 2003 Arquitecto : Bodas, Miani, Arquitectos & Asociados (Argentina) Superficie total: 212.658 m2 Espacios comunes: 17% / 18.171m2 Iniciando del proceso de apertura mediante espacios comerciales, de recreación y ocio al exterior. CONSTRUCCIÓN SEGUNDO NIVEL BULEVAR 2005 Arquitecto : Bodas, Miani, Arquitectos & Asociados (Argentina) Superficie total: 263.826 m2 Espacios comunes: 18% / 37.787m2 Continuación del proceso de apertura mediante espacios comerciales, de recreación y ocio al exterior. El mall ha sabido satisfacer necesidades de consumo primario y secundario mediante un proceso de reinvención que ha integrado improntas de arquitectos internacionales con características locales, siempre adaptándose a los requerimientos de la sociedad y manteniendo la vigencia y atracción del lugar y convirtiéndose en un centro de servicios y actividades recreativas de escala intercomunal A pesar de la gran evolución apreciada es importante constatar que aún queda mucho por hacer especialmente en la fachada posterior hacia Cerro Colorado, que a pesar, de encontrarse frente al Parque Araucano y al sector de oficinas Nueva Las Condes, continúa siendo un sector de carga e ingreso a estacionamientos, desligado de su contexto inmediato y con solo dos accesos peatonales. El Mall Parque Arauco ha incorporado características del demalling tales como el bulevar al exterior, conexiones directas entre el primer piso y el segundo, entre otras. Sin embargo, hay otras características que se han dejado de lado, principalmente la integración con el entorno. Esta desventaja es compartida por muchos malls en Chile. Figura 57: Imagen aérea 1982. Figura 58: Foto aérea 2000. Figura 59: Foto aérea 2009. Fuente imágenes: Parque Arauco shopping center: el primer shopping center de Chile, Glade (2005) y http://www. helichile.com/gallery/index.php 58 Figura 60: Planta emplazamiento Mall Plaza Antofagasta. esc. 1:15.000. Fuente: elaboración propia a partir de imágen de google earth Mall Plaza Antofagasta Ubicación: Antofagasta, Chile Arquitectos: Patricio Silva Barros Promotor: Mall Plaza Año de realización: 2006 Superficie inicial construida: 74.0000 59 Mall Plaza Antofagasta, se ubica en el borde costero de la ciudad de Antofagasta y es parte del proyecto Bicentenario de la Costanera Central. De este centro comercial se rescata la asociación entre públicos y privados bajo el sistema de concesiones, en este caso el organismo público establece las obras a construir y es el privado quien diseña, construye, administra y mantiene las obras de espacio público construidas en terreno de propiedad pública dado en concesión al privado. El mall se originó como parte del proyecto Bicentenario de la Costanera Central de Antofagasta que consideraba la transformación urbana del borde costero, mejoras en el centro de la ciudad y la conexión del centro urbano consolidado con el borde costero y el nuevo centro comercial superando la frontera que significaba el cruce de la línea de tren. La primera etapa inaugurada el año 2006 recibió el nombre de Proyecto Porto Nuevo y estuvo a cargo de Mall Plaza. Se construyó en la costa, sobre ex terrenos de Codelco, concesionados a la Empresa Portuaria Antofagasta (EPA). Parte de dicho terreno (120.000 m2) fue arrendado por Mall Plaza quien se hizo cargo de la construcción y propuesta del borde costero de la ciudad. Los proyectos desarrollados por Mall Plaza en la ciudad fueron estipulados en el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) y acordados en la concesión. Los primeros correspondieron a las siguientes medidas de mitigación: “instalación de semáforos, paraderos de buses, circuitos peatonales, barreras automáticas para el tren, mejora en las demarcaciones y modificación de vías” (Comienzan trabajos de nueva costanera central. El Mercurio Antofagasta). Los segundos correspondieron a: la rambla costanera peatonal, la plaza central, la plazoleta de acceso (plaza museo), la plazoleta molo norte, la construcción de un nuevo acceso ferroviario, la urbanización proyecto “Nueva Avenida costanera, la remodelación de la poza histórica” y la construcción de cierros perimetrales. En cuanto al diseño y generación de espacio público destaca el paseo peatonal frente al mar denominado Paseo del Mar, positivo aporte a la ciudad de Antofagasta por permitir el acceso al borde costero históricamente distanciado de la ciudad por el paso del tren y el uso Portuario. Pero al contrario de lo esperado, dicho paseo se ve subutilizado principalmente por la falta de un programa arquitectónico, la carencia de conexión con otras vías peatonales y su distanciamiento del resto del complejo debido a decisiones de diseño tales como una fachada cerrada, una calle de uso vehicular y una rampa de estacionamientos. Respecto de la asociación público-privada es importante destacar: (i) Tanto los proyectos estipulados en la Concesión como en el SEIA son proyectos de espacio público establecidos por un organismo público y desarrollados por un privado en suelo público. 60 Figuras 61, 62, 63 y 64: Imágenes de Mall Plaza Antofagasta, se ubica frente al mar y construye un paseo peatonal costero, al interior cuenta con un espacio al aire libre llamado Las Terrazas Fuente imagen: http://www.arqzulueta.com/mall_antofagasta.html Fuente imagen: http://www.mallplaza.com/nuestra-empresa/historia Fuente imagenes: Salcedo Rodrigo, de Simone Liliana, 2012 (ii) La importancia del rol coordinador sector público en el desarrollo del proyecto y la continuidad del espacio público peatonal. Se aprecia la falta de una visión general del espacio que se desaba construir, que debió ser coordinada por entes estatales y que tuvo como consecuencia la subutilización actual de la costanera. (iii) La inversión conjunta entre actores públicos y privados en el proyecto bicentenario: “el costo total de la Costanera Central es de 5 mil 800 millones de pesos, de los cuales más de mil millones provienen del Fondo Nacional de Desarrollo Regional (FNDR), 150 millones por parte del municipio, 800 millones del proyecto “Puerto Nuevo” y el resto del Ministerio de Vivienda y Urbanismo” (Comienzan trabajos de nueva costanera central, El Mercurio Antofagasta, 2005). (iv) Por ser pionero en la articulación público-privada en malls Chile, este caso representa un hito en cuanto a la posibilidad de generar un aporte de espacio público a la ciudad mediante el sistema de concesiones y la relación entre entidades públicas y privadas. El complejo ha sido reconocido nacional e internacionalmente, el año 2007 Mall Plaza Antofagasta recibe el Premio Nacional de Arquitectura Paisajística y Mejoramiento del Entorno Industrial, por la recuperación del borde costero en la ciudad de Antofagasta y el año 2008 el internacional Council of Shopping Centers (ICSC) otorgó medalla de oro a Mall Plaza Antofagasta por su integración con el entorno, la recuperación del borde costero y la renovación turística y comercial de la ciudad. Figuras 65, 66 y 67: Imágenes de Mall Plaza Antofagasta, se ubica frente al mar y construye un paseo peatonal costero. Fuente imagen: propia 61 A continuación se desarrolla una tabla resumen de los distintos casos de referencia, donde se destacan los tres elementos que permitirán configurar el proyecto en el Paradero 14. Tipo de referente Referente Caso La Illa internacional Nivel de accesibilidad física observado Continuación de la trama urbana mediante atraviesos hacia el interior en la planta baja Nivel de atractores observados Nivel de asociación público-privada observada Mixtura de usos: primeros niveles comerciales y superiores oficinas Caso Meydan Shop- Priorización del peatón, li- Generación de una plaza internacional ping Center beración del nivel peatonal central, futuro centro urbano del distrito Capacidad adaptación, reno- La transformación del ex Fundo San Luis en un vación y continua reinvenimportante centro urbano ción tanto conceptual, como es el resultado de operacional abierto al aire libre. ciones tanto públicas como Se critica el distanciamien- programática y espacial, privadas, donde el mall es adaptándose a los requeto de su entorno, especíuno más de los componenficamente hacia el Parque rimientos de la sociedad y tes, una mejor coordinación Araucano y al sector de manteniendo la vigencia y entre el mall y el municipio oficinas Nueva Las Condes. atracción del lugar. podría haber generado una mejor continuidad del espacio público. Caso nacional Parque Arauco Imitación de la ciudad en su interior mediante un sector comercial y recrea- Caso nacional Mall Plaza Antofagasta 62 Se critica la mala conexión con el borde costero, las fachadas cerradas y los pocos accesos peatonales con que cuenta Se rescata la asociación entre públicos y privados bajo el sistema de concesiones, en este caso el organismo público establece las obras a construir y es el privado quien diseña, construye, administra y mantiene las obras de espacio público construidas en terreno de propiedad pública dado en concesión al privado. 4 Capítulo cuatro Antecedentes del Paradero 14 63 Capítulo cuatro: Antecedentes del Paradero 14 4.1 Historia del Paradero 14 - De periferia agrícola a centro de equipamientos y servicios - Mall Plaza Vespucio 1990-2013 4.2 Situación futura del Paradero 14 - Visión a futuro desde el sector público - Visión a futuro desde el sector privado - Visión a futuro desde el sector académico 64 Capítulo cuatro 4.1 Paradero 14 Historia del Paradero 14 De periferia agrícola a centro de equipamientos y servicios A continuación se desarrolla la historia de La Florida y se explica cómo se configuro el centro de la comuna, lugar donde hoy se ubica Mall Plaza Vespucio. Localizada al sur-oriente de la Región Metropolitana, La Florida se funda en 1889 como una villa dependiente de la comuna de Puente Alto y del departamento de La Victoria. Es posible identificar cuatro etapas en el desarrollo histórico del centro de La Florida, todas íntimamente ligadas al desarrollo de la metrópoli. El primer periodo corresponde al llamado Llanos del Maipo, transcurre desde la Colonia hasta la llegada del tren alrededor de 1891, presenta una ocupación predominantemente rural, ligada a la actividad ganadera y agrícola. El territorio se construye mediante el avance agrícola y los sistemas de regadío sobre el valle, una serie de canales con sentido este-oeste que luego determinaron el trazado vial del sector. La vía principal de la época era al antiguo Camino de Maipú hacia Cajón del Maipo, hoy Avenida La Florida. El segundo periodo recibe el nombre Bellavista, por la estación de tren ubicada allí. Transcurre desde la llegada del tren en 1891 (por la actual Av. Vicuña Mackenna) hasta mediados del SXX. El recorrido del tren pasaba por la comuna de La Florida y unía Santiago Centro con Puente Alto, sector de gran crecimiento industrial en la época. Entre 1891 y 1940, gracias a la Ley de Comuna Autónoma, se lotean terrenos sin construcción produciendo una ocupación no inmediata, gran dispersión geográfica, discontinuidad en las viviendas, construcción de parcelas de agrado y construcción de viviendas de trabajadores agrícolas. La Florida se encontraba distanciada y separada de la ciudad que terminaba en el paradero 2 de Vicuña Mackenna. Para el segundo periodo “La comuna mostraba un paisaje típicamente agrícola. Casas grandes de tipo campestre, con huertas y pequeños plantíos de arboles frutales” (La Florida, 2000, p. 131) Figura 68: Evolución crecimiento de la ciudad de Santiago con la sobre posición del trazado de Av. Américo Vespucio y Vicuña Mackenna. Fuente: Valenzuela, 1998 65 Figura 69: Evolución zona de estudio, centro de la comuna La Florida Fuente: Valenzuela, 1998 Censo habitantes superficie urbana 1940 4.685 3% 1952 9.889 52,3% 1960 18.734 63% 1967 40.000 78% En la década de los 50’ el paradero 14 era un centro multi generacional que crecía a diario en servicios, equipamientos y actividades, “Ya para el año 50 las cosas empezaron a cambiar…En el centro de Bellavista los negocios eran la carnicería Don Otto, el Emporio atendido por don Francisco Lorca, la Botica de Don Renato, la panadería Bellavista, con su dueño español, Don Gregorio… La Bodega era un local ubicado antes de la Chinita y que atendían las hermanos Santos… La verdura la vendía Don Julio, que vivía detrás del retén de carabineros ubicado en el paradero 13.” (La Florida, 2000, p. 105) 66 El centro de la comuna se gestó inicialmente en la intersección del camino el Peral (actual Av. La Florida) con Rojas de Magallanes, pero con la llegada del tren éste se trasladó a la estación de ferrocarril Bellavista, lugar donde se ubica el Municipio el año 1939. La zona centro tenía una estructura física alargada propia de un pueblo originado a lo largo de un eje vial, con pasajes transversales de menos de una cuadra, fachadas continuas y patios interiores. Entre 1940 y 1958 La Florida pasa de un patrón de crecimiento rural a un patrón de crecimiento urbano de carácter discontinuo. Las poblaciones eran verdaderas islas urbanas en terrenos agrícolas, sin servicios de luz, agua ni alcantarillado. Cobra importancia la estación Bellavista, donde se ubicaba el pilón de agua que abastecía al sector y la Parroquia San Vicente de Paúl fundada el año 1941. El tercer periodo recibe el nombre de Paradero 14, por su ubicación en el paradero catorce de la Av. Vicuña Mackenna. Corresponde al periodo de operaciones viales, operaciones de vivienda y poblamiento acelerado entre los años 1959 y 1990. Entre 1959 y 1967 producto de la industrialización y migración campo ciudad se genera un poblamiento acelerado. La comuna adopta un carácter semirural con un patrón de poblamiento en torno a las vías principales marcado por pequeñas villas, loteos particulares, viviendas de mejor cali- dad con menor carga habitacional y cooperativas de obreros, funcionarios públicos y empleados. El Paradero 14 continúa como centro comunal, se construye la piscina municipal y se instala correos e impuestos internos. Entre 1968 y 1973 se producen asentamientos ilegales y operaciones de vivienda social del Gobierno de la Unidad Popular (1971-73) mientras poblaciones de estratos medios continúan instalándose. Perduran grandes predios agrícolas pero ahora como islas rurales entre áreas urbanas, con la significancia de la Villa O’Higgins y los campamentos Unidad Popular (hoy Los Copihues), Nueva La Habana (hoy Nuevo Amanecer) y San Rafael (ubicado en el Paradero 14). A su vez entre 1966 y 1970 se construye la circunvalación Américo Vespucio. Entre 1974 y 1982 se implementaron políticas para erradicar los campamentos, algunos pobladores fueron trasladados por medio de los comités de allegados y otros formaron villas y cooperativas en los mismos sitios. Villas que de pronto se vieron rodeadas por una nueva ola de población. Las políticas de liberación del uso del suelo del gobierno militar, la ampliación del límite urbano por el decreto de ley promulgado en 1979, la disponibilidad de terrenos, los bajos valores del suelo y una legislación permisiva permitieron grandes proyectos inmobiliarios de clase media. Como resultado en los 90s la Florida se consolidó como un territorio eminentemente residencial, siendo la comuna más poblada de Chile con 350.000 habitantes (Álvarez, 1999). La comuna crece sin planificación urbana lo cual se traduce en una importante carencia de servicios y equipamientos. El Plan Regulador Metropolitano de Santiago de 1960 (PRMS de 1960) reconoce esta carencia y define la intersección de la circunvalación Américo Vespucio y Avenida Vicuña Mackenna como subcentro de servicios y equipamiento de escala metropolitana. Dicha situación queda expresada en la estrofa de Ramón Hernández realizada el año 1999 con motivo de la conmemoración de los 100 años de la comuna: “Insistes en que eres ciudad, disculpa, una ciudad debe ser autosuficiente y tu con casi quinientos mil habitantes careces de hospitales, universidades, cementerios, bomberos…¿Dónde quedó tu Plaza Mayor o tu Plaza de Armas? (La Florida, 2000, p. 114) El cuarto y último periodo recibe el nombre de Plaza Vespucio y corresponde a importantes inversiones públicas en transporte y la inversión privada en desarrollos inmobiliarios y comerciales. El año 1990 se ubica Mall Plaza Vespucio en el paradero catorce, exactamente en la intersección de tres avenidas de importancia metropolitana (Av. Vicuña Mackenna, Circunvalación Américo Vespucio y la calle Walker Martínez) Figura 70: Evolución de la comuna La Florida. Fuente: Municipalidad de la Florida 1987 67 Figura 71: Fotografías Comuna La Florida Década 80’. Fuente: Municipalidad de la Florida 1987 El mall suplió el déficit de comercio, servicios, equipamientos y espacio público de una comuna principalmente residencial que había sufrido un desarrollo urbano discontinuo. El sector Plaza Vespucio se convirtió en una nueva centralidad, un área propicia para el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios y comerciales, los cuales fueron incentivados por la inversión pública en transporte. En ésta época se construyó la línea cuatro y cinco de metro, el terminal de buses y la autopista Américo Vespucio Sur. El desarrollo de infraestructura y servicios fue una respuesta a la saturación de estos barrios producto del explosivo aumento de población. La Florida era una comuna sin proyecto, desarticulada como entidad social y administrativa, con una importante heterogeneidad socioeconómica. Uno de los vecinos de La Florida, después de referirse a la escasez de áreas verdes y la predominancia residencial de la comuna establece: “no es de extrañar, por lo tanto que dentro de la comuna el espacio público por excelencia lo constituya el gigantesco “Mall” ubicado en Américo Vespucio” (La Florida, 2000, p. 194) Como conclusión es posible observar que evolución de la comuna y de su zona centro es reflejo de la evolución de la ciudad y de la infraestructura metropolitana. Cada periodo responde a la infraestructura propia de una época: (i) El primer periodo responde a el avance agrícola, los sistemas de regadío sobre el valle y el camino al Cajón del Maipo, (ii) El segundo periodo responde al camino del ferrocarril industrial a Puente Alto por Av. Vicuña Mackenna, (iii) El tercer periodo responde al desarrollo vial de la circunvalación Américo Vespucio y la migración campo ciudad (iv) El cuarto periodo responde a la instalación de Mall Plaza Vespucio y la inversión pública en transporte (construcción de la autopista Vespucio Sur y de las 68 Fotografía aérea 1995 En su 1ª ampliación Acceso original líneas 4 y 5 de metro) que incentivó el desarrollo inmobiliario y comercial. Dichas intervenciones transformaron el Paradero 14 en el subcentro sur de Santiago, centro comercial, de servicios y equipamientos, lugar donde confluyen los diversos sistemas de transporte. Pero la falta de planificación y el desarrollo desarticulado de la comuna generó como consecuencia macrolotes discontinuos, urbanizados de diversas maneras, con una importante carencia y discontinuidad del espacio público peatonal. Figura 72: Fotografías de Mall Plaza Vespucio. De izquierda a derecha: Volumen inicial; Fotografía aérea 1995 en su 1ª ampliación; Acceso original. Fuente Valenzuela 1998 En la época Mall Plaza Vespucio vino a satisfacer las necesidades de barrios residenciales saturados carentes de espacio público. Pero en la actualidad el mall no es capaz de reemplazar por completo la necesidad de una plaza cívica, espacio público inclusivo de fácil acceso para los vecinos donde se desarrolle la esfera pública y se desarrollen lasos y comunidad. Mall Plaza Vespucio 1990-2013 Mall Plaza Vespucio fue el segundo mall construido en Chile, ubicado en un barrio de clase media, media-baja. A diferencia del mall que lo antecedió (Mall Parque Arauco) cuyo mayor atractivo era el lujo, el encanto de Mall Plaza Vespucio era la localización de infraestructura comercial y comunal en un territorio solvente pero carente de equipamiento. Tres argumentos respaldan la localización de Mall Plaza Vespucio en la zona centro de la comuna de La Florida: (i) Económico: durante la década de los ochenta las transformaciones macroeconómicas posibilitaron el consumo masivo en grupos medios y medio-bajos, los cuales se transformaron en un potencial mercado aún no explorado (ii) Urbano: el mall se ubica junto a dos avenidas de carácter metropolitano en un sector con un explosivo crecimiento demográfico e importantes carencias de infraestructura y equipamientos. (iii) Social: la consolidación de una incipiente clase media en el sector. El mall buscaba capitalizar el nuevo escenario socioeconómico de La Florida, activar urbanísticamente un sector hasta entonces bajamente de69 1990 1995 1997 1998 2001 2003 2008 2013 Figura 73: Evolución Mall Plaza Vespucio. Fuente: Jara 2011 Fuente imagen 2013: elaboración propia sarrollado en servicios, convertirse en el principal espacio público de la comuna y en un espacio de referencia a escala metropolitana. A pesar de ser anunciado como un centro comercial con 2000 estacionamientos arborizados, amplias áreas verdes y un multicine el mall demoró varios años en completar lo prometido. Inicialmente se estableció como una caja hermética color azul de tiendas comerciales en medio de un gran terreno de estacionamientos. El año 1990 se construyó el mall dentro de criterios de economía y sobriedad, era un volumen hermético de 23.034 m2 paralelo a Av. Vicuña Mackenna en el centro de un terreno de 9 hectáreas. Contaba con dos niveles de altura, una nave central con más de 140 locales comerciales, una tienda ancla en cada extremo (Falabella y Muricy) y un área de restaurantes y eventos denominada “Patio las Delicias”. Las ampliaciones del mall fueron ocupando sistemáticamente el espacio libre (originalmente destinado a estacionamientos) que rodeaba al mall y respondiendo tanto a necesidades comerciales como al desarrollo de las vías de acceso en la ciudad circundante. Lentamente el mall fue sumando: comercio, servicios recreacionales, educacionales, médicos y culturales, antes no presentes en la comuna. Se observan tres etapas de ampliaciones: La primera etapa de ampliaciones completa lo prometido en un comienzo, incorporando cines, juegos infantiles, patios de comida y una tercera multitienda. Se buscaba atraer a un público que nunca antes había pisado un centro comercial mediante la inclusión de espacios de carácter comer- 70 cial y recreativo. Durante la segunda etapa de ampliaciones el mall responde a la llegada del metro con la remodelación del sector sur-oeste del predio. Además se produce la ampliación de la segunda planta, restauración de la primera, e incorporación de la torre Médica Vespucio, actual Avansalud. La tercera etapa de ampliaciones se caracteriza por la inclusión de equipamiento cada vez más ajeno al mundo comercial. Se desarrollaron importantes ampliaciones en respuesta a la llegada de la línea 4 del metro y del Mall Florida Center (Cencosud S.A), competencia ubicado a menos de un km de distancia. Se reconoce que un sus sucesivas ampliaciones el mall ha intentado llenar la carencia de espacio público de La Florida, tratando de satisfacer todas las necesidades de sus pobladores, incorporando servicios, equipamiento y espacios para la cultura y el ocio. Pero también es importante considerar que el espacio entre la calle y la edificación aún se encuentra fragmentado, siendo necesario llenar el aún ausente espacio público, que guía y cualifica la centralidad del espacio colectivo del lugar. En la siguiente tabla se muestran las ampliaciones correspondientes a cada etapa: Tercera etapa Segunda etapa Primera etapa Etapa Año Ampliación Carácter 1992 Desarrollo de un bulevar de servicios exteriores, un multicine y una zona de juegos infantiles. Carácter recreativo 1993 Construcción de un volumen independiente de tiendas, seis salas de cines y un patio de comidas Carácter comercial y recreativo 1995 Construcción de un volumen perpendicular rematando en la tercera multitienda, duplicando el área del mall, acercando el acceso a la calle Vicuña Mackenna. Carácter comercial 1996 Ampliación de las salas de cine y zona de entretenimientos Carácter recreativo 1997 Aumento en la superficie de estacionamientos subterráneos, remodelación y vidriado de fachada sur y conexión comercial subterránea con el metro. Conección con la línea 5 del metro 1998 Ampliación de la segunda planta, restauración de la primera, e incorporación de la torre Médica Vespucio, actual Avansalud. Incorporación de comercio y servicios 2001 Inauguración de la sala de exposiciones del Museo Bellas Artes, de la sala SCD para recitales y del centro de entretención y cultura. Se inaugura también la primera etapa del Paseo Centenario (entre Av. Departamental y Av. Américo Vespucio) obra de mitigación urbana. Carácter recreativo 2003 Apertura de la sala de teatro, de la Biblioteca Viva, del hipermercado Lider, del sector para comercio de vehículos Autoplaza y del centro educacional Duoc. Inauguración del boulevard financiero y del sector de restaurantes Las Terrazas y construcción de una nueva conexión peatonal con la calle Serafín Zamora. Carácter recreativo y como respuesta a la llegada de la línea 4 del metro 2009 Inauguración del sector Aires, de tiendas exclusivas y moderno diseño Carácter comercial 2013 Inauguración de Hommy y ampliación del edificio de estacionamientos del sector sur-este Carácter comercial 2015 Nuevo edificio de la clínica Avansalud en proceso de construcción Incorporación de servicios 71 4.2 Situación futura del Paradero 14 Con el fin de considerar en el análisis y propuesta de intervención no solo los antecedentes históricos, si no que también los nuevos proyectos para el sector, se presentan a continuación los proyectos públicos y privados para la zona centro de la comuna. Con el propósito de complementar dichas dos aproximaciones cobra relevancia revisar también las investigaciones y propuestas desarrolladas desde el ámbito académico. A continuación se desarrolla un desglose de los proyectos municipales y estatales, de los proyectos de la administración de mall Plaza Vespucio y de las intervenciones propuestas en diversas tesis académicas. Visión a futuro desde el sector público Entre las propuestas municipales destaca el ‘Plan Maestro de Los Espacios Públicos de La Florida’ (PMEP) del año 2002, en la cual se define la Zona Centro de La Florida como el sector ubicado entre Av. Departamental por el Norte, Av. Américo Vespucio y Alonso de Ercilla por el oriente, Gerónimo de Alderete por el Sur y Punta Arenas por el Poniente, zona que colinda hacia el oeste con el Parque Brasil y hacia el norte con el Estadio Monumental. Para el sector público la Zona Centro de La Florida corresponde a la cara visible de la misma, por ella transita una importante población flotante, en su mayoría trabajadores de Puente Alto que se dirigen a las zonas de trabajo. El sector público busca potenciar su rol de centro intercomunal potenciando los centros comerciales, puntos neurálgicos de atracción de actividades, que corresponden a Mall Plaza Vespucio, Mall Florida Center y el futuro Open Plaza. El director de obras hace énfasis en la necesidad de crear empleos, facilitando la localización de oficinas en la zona, para así convertir a la Zona Centro de La Florida en el principal Subcentro Sur de Santiago, acortando los viajes de gran parte de la población y mejorando así su calidad de vida.12 En la misma línea, el año 2012 se implemento la una nueva Zona de Renovación Urbana (ZRU) que permite la utilización de subsidios habitacionales y promueve la inversión inmobiliaria y el desarrollo de edificación en altura. Los objetivos de este proyecto de renovación son: “promover el desarrollo 12 Intervención de Agustín Pérez, director de Obras de La Florida, durante la conferencia realizada el tres de Octubre en la Facultad de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica de Chile. 72 habitacional en el sector centro de la comuna, activar la renovación de viviendas existentes y barrios emblemáticos, renovar zonas en deterioro progresivo, revertir despoblamiento del sector, estimular inversión y desarrollos de proyectos inmobiliarios y potenciar el área como subcentro metropolitano” (Ilustre Municipalidad de La Florida, 2013). Se busca renovar y densificar el sector mediante la migración de jóvenes y familias de clase media. Los nuevos desarrollos inmobiliarios incentivados por la posibilidad de utilizar subsidios deberán unirse a la trama de ciudad existente. La Florida y su zona centro se han desarrollado mediante un proceso agregativo lo que ha generado un mosaico conformado por piezas de diversos tamaños sin un correcto diálogo entre ellas. (Aránguiz, 2004). A futuro se aprecia un panorama cambiante, nuevos pobladores deberán convivir con los antiguos residentes, donde un aumento en la densidad habitacional hace urgente el desarrollo de espacios públicos continuos y de calidad que respondan a las necesidades tanto de los nuevos como antiguos habitantes. Av. Departamental Mall Florida Center Vi cu Vi cu ña M ña M LEYENDA: Zona de Renovación Urbana ac ke n na ac ke n na FIGURA 74: Plano de los límites de la Zona de Renovación Urbana del centro de La Florida Po n Or ie nt e Mall Plaza Vespucio ie nt e Au to p ist aV es pu cio Su r as Punta Aren Fuente: elaboración propia en base a http://www.laflorida.cl/web/?p=32286 Agosto 2014 1:20.000 Figura 74 73 Es ante la discontinuidad del espacio público peatonal y la perspectiva de nuevos desarrollos que el año 2002 se desarrolló el ‘Plan Maestro de Los Espacios Públicos de La Florida’ (PMEP), cuyos objetivos eran: “reforzar la jerarquía e identidad del centro, la Integración urbana y el potenciamiento de la centralidad” (Ilustre Municipalidad de La Florida, 2002). El PMEP comprende el espacio público como la continuación del privado y exige un diseño homogéneo de los frentes de predio que permita generar continuidad espacial en el espacio público de la calle. Aránguiz explica que “del juntar y pegar se está asumiendo la operación zurcir desde el punto de vista normativo y de exigencias de urbanización” (Aránguiz, 2014, p.73) Han pasado 12 años desde la promulgación del PMEP pero a pesar del tiempo transcurrido éste no ha logrado su propósito inicial que en palabras de Aránguiz (2014) era: “la integración tanto en el uso como en la forma de los procesos de recambio y densificación de las estructuras de viviendas, servicios y comercio” (Aránguiz, 2014, p.73) A pesar del tiempo transcurrido y del bajo resultado que ha tenido, parece interesante revisar el PMEP por su análisis del sector centro, la clasificación de las diversas vías, el diseño propuesto y por sobre todo la intención de unificar el centro mediante un diseño espacial que caracteriza y dota de jerarquía a cada calle. 74 Plan Maestro de Los Espacios Públicos de La Florida (PMEP), desarrollado el año 2002 FIGURA 75: Planta del Plan Maestro de Los Espacios Públicos de La Florida (PMEP) 2002 Mall Florida Center LEYENDA VÍAS DE PERMANENCIA Túnel Vegetal Estares Urbanos centrales LEYENDA VÍAS DE PASO Continuidad espacial Parque Mixta Calles especiales LEYENDA VÍAS FRACTURAS Fracturas LEYENDA ÁREAS SIGNIFICATIVAS Áreas Significativas y plaza umbral Mall Plaza Vespucio Fuente: Elaboración propia Agosto 2014 Figura 75 1:20.000 Tipo  de  vía Tipologías  de   Tipos  de  vías  y   Sub-­‐tipos  de  vías  y   espacios  públicos espacios espacios Túnel  Vegetal Vías  de   permanencia Estares  urbanos Continuidad   Vías  lineales espacial Carácter Identidad-­‐Central Estares  Urbanos   Identidad  e   Centrales Estares  Urbanos   Integración Identidad  e   Vecinales Integración Estares  Urbanos   Identidad  e   Vecinales    en  Zona   de  renovación   Integración Identidad  e   Pudeto Integración Conectividad   homogénea  y   jerarquizada Parque  Anillo  articulador Vías  de  paso Potencionamiento   Mixta local Potencionamiento   Calles  Especiales Vespucio Fracturas  urbanas Fractura  Urbana Vicuña  Mackenna Rotonda Áreas  significativas Áreas  significativas Áreas  significativas Cabildo Plaza  Umbral local Accesibilidad   intercomunal Accesibilidad   intercomunal Potencionamiento   local Potencionamiento   local Potencionamiento   local Intención Acoger  gran  actividad   peatonal  comunal  e   intercomunal Portenciar  y  acoger   actividad  peatonal  de   nivel  comunal Acoger  actividad   peatonal  de  nivel   central Acoger  futuro   aumento  vehicular   por  densificación Portenciar  y  acoger   actividad  peatonal  de   nivel  comunal Acojer  la  deficiencia   calles Pavimentos Arborización Iluminación Avdas.  Vicuña  Mackenna   Baldosa  pulida  o   Plátano  oriental  cada   Luminarias  mixtas   12  m.  y  Melia  cada  24   cada  30m  y   Oriente,  Poniente  y  sur baldosa  rústica m. peatonales  cada  30m   San  Carlos  de  Ancud,   Baldosa  Tipo  diagonal   Melia  cada  6m.  y   luminaria  mixta  cada   Paso  el  Roble  y   y  Baldosa  pulida  Tipo   Jacarandá  en  las   30  m.  máx Barcelona Mallorca  en  esquinas   esquinas Red  de  calles  y  pasajes   Hormigón  in  situ  y   luminaria  mixta  cada   Baldosa  pulida  tipo   Melia  cada  12  m. Mallorcaen  esquinas vecinales 30  m.  máx Entre  Vicuña  Poniente  ,   Hormigón  in  situ  y   luminaria  mixta  cada   Punta  Arenas  y  Lía   Baldosa  tipo  diagonal   Melia  cada  12  m. 30  m.  máx Aguirre en  esquinas Baldosa  pulida  Tipo   Brachichito  cada  12m.   luminaria  mixta  cada   Pudeto Mallorca  y  Adoquín   Y  Jacarandá  cada   24  m.  máx  y  peatonal   de  cemento 12m.  Alternados cada  12m.  Máx Lía  Aguirre,  Froilán  Roa,   Hormigón  in  situ  y   luminaria  mixta  cada   Calvo  Mackenna,  Zamora   Baldosa  diagonal  gris   Tuliperos  cada  7  m. de  conectividad  vial y  Departamental 30  m.  máx en  esquinas Unir  equipamientos  e   Alonso  de  Ercilla,   Hormigón  in  situ  y   Luminarias  mixtas   cada  30m  y   integrar  el  centro  con   Gerónimo  de  Alderete,   Baldosa  diagonal  gris   Tuliperos  cada  7  m. el  territorio  periférico Punta  Arenas  y  Millaray en  esquinas peatonales  cada  30m   Acoger  el  paso   Walker  Marínez  y  Froilán   Hormigón  in  situ  y   Luminarias  mixtas   vehicular  y  la  estancia   Roa  (en  tramo  según   Baldosa  diagonal  gris   Tuliperos  cada  7  m. cada  30m  y   peatonal plano)   en  esquinas peatonales  cada  30m   Distinguir  espacios   Boulevard  Plaza   Hormigón  in  situ  y   Luminarias  mixtas   Vespucio,  Rolando   Baldosa  diagonal  gris   Tuliperos  cada  7  m. cada  30m  y   especiales Frodden  y  Mirador  Azul en  esquinas peatonales  cada  30m   Permitir  accesibilidad   Plátano  Oriental  cada   Luminaria  peatonal   Américo  Vespucio Hormigón intercomunal  y   atenuar  su  impacto 15  m. cada  30m. Permitir  accesibilidad   Vicuña  Mackenna  en  los   Baldosa  pulida   Plátano  Oriental  cada   Luminaria  vial  cada  24   tramos  con  Viaducto  de   Mallorca  franjas   12  m.  y  7m.  Y  Melia   m.  y  peatonal  cada  24   intercomunal  y   Metro Baldosa  pulida  Sevilla cada  24m. m. atenuar  su  impacto Promover  la  identidad   Baldosa  rústica   Luminaria  mixta  cada   Rotonda Colonial  negra  con   Ceibo  cada  12  m. del  centro   30  m.  máx franjas  tipo  Sevilla Promover  la  identidad   Baldosa  Colonial    y   Jacarandá  o   Luminaria  mixta  cada   30  m.  máx  y  luminaria   Cabildo baldosa  Mayorca  con   del  centro   Brachichito  cada  6  m. peatonal  cada  30  m.   franjas  tipo  Sevilla Promover  la  identidad   Baldosa  Colonial    y   Palmera  de  Islas   Luminaria  mixta  cada   Plaza  Umbral baldosa  Mayorca,   30  m.  máx  y  luminaria   del  centro   Canarias peatonal Sevilla  y  Diagonal 75 Respecto de los proyecto públicos actuales para la Zona Centro, se observa la intención de renovar las áreas verdes, mejorar el espacio público y promover el desarrollo del sector. Gran cantidad de proyecto confluyen en la Av. Vicuña Mackenna en las cercanías de Mall Plaza Vespucio. De los seis proyectos situados en los alrededores de Mall Plaza Vespucio, solamente uno (aparcadero de bicicletas) está siendo construido mientras que dos de ellos (Paseo Cabildo y Manzana Consistorial) llevan varios años en carpeta sin un verdadero avance. Es importante reconocer el poco alcance de las intervenciones realizadas hasta ahora por la Municipalidad las cuales han sido incapaces de generar un espacio público continuo y una plaza o espacio público de reunión para la zona centro de La Florida. Proyectos Públicos actuales, año 2013-2014 Av. Departamental FIGURA 76: Planta de proyectos públicos 2013-2014 para Zona centro de La Florida Mall Florida Center Vi LEYENDA cu ña M Fro ilá r Su cio pu ist aV es to p Au Gerónimo de Alderete 76 la nas Punta Are te ien n Po Mall Plaza Vespucio cil Er nt e de nR oa ie na n ke ac M Or so ña na on ke n Al cu Vi ac Reductores velocidad Vía amigable Vía central Peatonal Cabildo Peatonal Serafín Zamora Veredón Walker Martinez Corredor de Buses Hospitales Nodos Mejoramiento bandejones Mejoramiento Áreas Verdes Mejoramiento Veredones Nuevas áreas verdes Máquinas de ejercicios y juegos infantiles Construcción área verde Aparcadero de bicicletas Fuente: elaboración propia Agosto 2014 Figura 76 1:20.000 FIGURA 77: Planta proyectos públicos, año 2014, ubicados aledaños a Mall Plaza Vespucio 5 4 2 1 6 1 3 LEYENDA: 1 Corredor de buses por Av. Vicuña Mackenna 2 Mejoramiento paseo peatonal Cabildo 3 Renovación calle comercial Serafín Zamora 4 Aparcadero de bicicletas 5 Remodelación Parque Bicentenario 6 Manzana consistorial Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:10.000 Figura 77 A continuación se detallan los proyectos que ubicados en el paradero 14, los cuales en su mayoría confluyen en el eje de Av. Vicuña Mackenna. 1. Corredor de buses del transantiago: pasará por Vicuña Mackenna Oriente y Poniente uniendo los tramos norte y sur del corredor actual, completando el corredor y mejorando la conectividad. A pesar del completo diseño de nuevas veredas propuesto, el corredor de buses distanciará aún más la isla ubicada entre ambos sentidos de la avenida. Figura 78 y 79: Imágenes proyecto corredor de buses. Fuente: Directorio de Transporte Público 2. Mejoramiento del paso peatonal Cabildo: con el objetivo de mejorarar el medio urbano, permitiendo la permanencia y el uso del espacio público en un ambiente agradable y seguro. Figura 80 y 81 : Imagen y planta de proyecto Cabildo. Fuente: Municipalidad La Florida 77 3. Renovación calle comercial Serafín Zamora: prioriza espacios para el peatón al disminuir la cantidad estacionamientos y establecer en un solo sentido el tráfico vehicular, para en un futuro eliminarlo completamente Figura 82 y 83: Situación actual y Referentes de proyecto Serafín Zamora Fuente: Propia y Municipalidad de La Florida 4. Aparcadero de bicicletas: Permite la intermodalidad e incentiva el uso de la bicicleta. Figura 84 y 85: Imágenes proyecto aparcadero de bicicletas Fuente: Municipalidad de La Florida 5. Remodelación Parque Bicentenario: reordena usos y circulaciones del Parque Bicentenario con el objetivo de dar cabida a los nuevos paraderos del corredor de buses del transantiago, generando un área verde central rodeada de un circuito peatonal. Figura 86 y 87: Situación actual y Situación propuesta proyecto Parque Bicentenario Fuente: propia y Municipalidad de La Florida 78 Figura 80 y 81 6. Manzana Consistorial: propone construir un nuevo centro cívico comunal en el terreno en que se ubica la Municipalidad, se busca agrupar las oficinas municipales en un solo lugar y dotar a la comuna de una plaza cívica. La carencia de una plaza cívica comunal hace urgente la pronta construcción de dicho proyecto cuyo diseño será licitado prontamente a partir del siguiente masterplan. Este proyecto representa una oportunidad en la recalificación de los espacios públicos de la comuna. Su cercanía con Mall Plaza Vespucio (histórico centro de reunión) res tmabién una oportunidad para la coproducción de espacio público en la integración del espacio público-público con el espacio público privado. Ficha proyecto: Ubicación: Manzana entre Serafín Zamora, Cabildo, Vicuña Mackenna Oriente y Poniente Plazos: Se encuentra en la etapa de anteproyecto y se licitará prontamente Encargado: Dirección de Obras de La Florida La nueva manzana consistorial se hace urgente ante la dispersión actual de las oficinas municipales y la histórica carencia de una plaza cívica comunal. A largo de 20 años se han desarrollado varios diseños y esquemas generales, sin llegar a un proyecto físico final. El anteproyecto propone tres edificios en el perímetro del predio, la conservación de la casona (edificio patrionial), una plaza central y una fluida conexión peatonal con Av. Vicuña Mackenna Oriente. La futura licitación del proyecto se hará en base al último anteproyecto realizado (y presentado a continuación), el cual será modificado para aumentar la superficie total y generar una conexión peatonal entre la plaza central y la calle cabildo. Figura 88 a 93: Imágenes del proyecto Manzana Consistorial. Fuente: Ilustre Municipalidad de La Florida 79 Visión a futuro desde el sector privado Esta visión se construye a partir de la entrevista con los administradores y arquitectos de Mall Plaza Vespucio: Jaime Riesco, Jaime Fontana, Fernando Suarez y Patricio Silva De las conversaciones con Jaime Riesco y Jaime Fontana de la administración de Mall Plaza Vespucio, se observa una posición pro desarrollo de espacio público, se busca la generación de una experiencia que haga al usuario preferir Mall Plaza Vespucio por sobre otros lugares. Dicha experiencia incluye el trayecto hacia el mall, en este sentido la administración del mall reconoce la necesidad de generar diálogo con los actores involucrados en el desarrollo del espacio público colindante al centro comercial, como son: metro, municipio, Servicios de Vivienda y Urbanización (SERVIU) y otros. Respecto de las futuras ampliaciones Jaime Fontana explica que sería ideal generar un espacio de uso mixto, relacionado con su entorno, donde la experiencia espacial atraiga al cliente. La densificación del terreno implica copropiedad del suelo, lo cual obligaría a Mall Plaza a consultar a los dueños de dichas residencias para cada ampliación, dificultando y retrasando las decisiones. Una alternativa sería generar un desarrollo residencial administrado y arrendado por Mall Plaza. Pero dado que el mercado de arriendo residencial no se ha desarrollado aún en Chile, la administración de Mall Plaza ve más factible en un futuro desarrollar y posteriormente arrendar un edificio de oficinas. Actualmente se encuentra en proceso de diseño el proyecto de ampliación en los estacionamientos del sector suroeste del predio, dicha ampliación estará adosada al actual edificio y buscará conectar ambas estaciones de metro, lamentablemente debido a criterios de confidencialidad de la empresa no fue posible conseguir imágenes del proyecto, a continuación se presenta la ubicación de éste. FIGURA 94: Planta ubicación del proyecto de ampliación del mall LEYENDA: Ubicación del proyecto de ampliación del mall Agosto 2014 Figura 1:10.000 94 80 Visión a futuro desde el sector académico A continuación se explican las aproximaciones al sector desarrolladas en diversas tesis de la Pontificia Universidad Católica de Chile. 1. Tesis de Dario López año 2001 “El espacio colectivo en un centro de la periferia: centro períferico de La Florida”. A pesar de haber sido realizada hace 14 años, se considera como un antecedente del análisis del lugar, en su diagnóstico el autor prevee futuros desarrollos en un área que carece de una planificación general para los espacios públicos peatonales. El autor propone un masterplan donde se prevee un aumento de densidad por Vicuña Mackenna Oriente. Además propone un proyecto para el edificio consistorial, el cual dota de espacio público al sector ordenando las circulaciones en dos niveles. Figuras 95 y 96: Imágenes del proyecto de tesis de Dario López Fuente: López 2001 2. Tesis de Alvaro Altamirano año 2005 “Cruce intermodal: cruce de conexiones para el centro de La Florida y sus vías de comunicación” Se rescata el reconocimiento que hace el autor del alto flujo peatonal entre ambas estaciones de metro, Altamirano reconoce dicho flujo y propone una conexión peatonal y visual, mediante un eje verde que guía el recorrido y una edificación central que aporta programas a dicho espacio. Figuras 97 y 98: Imágenes del proyecto de tesis de Altamirano Fuente: Altamirano 2005 81 C. Tesis de Rodrigo Jara año 2011 “Infraestructuras de metro en autopista: lineamientos para la reconfiguración de la periferia sur de Santiago: caso de la estación Vicuña Mackenna, Línea 4ª” Se rescata la consideración de la una estación de metro como una oportunidad para suturar la ciudad y generar un mayor desarrollo en el sector. El autor estudia las estaciones de la línea 4 del metro para luego diseñar un proyecto en la estación Vicuña Mackenna que une ambos lados de la autopista Vespucio Sur Figuras 99 y 100: Imágenes del proyecto de tesis de Rodrigo Jara Fuente: Jara 2011 D. Tesis de Liliana De Simone año 2011 “Lecciones urbanas en torno al desarrollo del mall en Santiago de Chile: caso paradero 8 a 14 de Vicuña Mackenna, La Florida” Se rescata el reconocimiento que hace la autora de “la ausencia de planificación de un sistema de espacios públicos (...) la existencia de paños independientes inconexos por vialidad comunicante (...) y la deficiente accesibilidad a mediana y pequeña escala” (De Simone p. 290, 291, 292) De Simone reconoce dicha desconexión y propone la “Renovación urbana del interior del triángulo subcéntrico: de modo de reestructurar su funcionamiento y restablecer las continuidades espaciales y funcionales de su interior” (De Simone, p. 351) y en una escala más cercana la apertura de los centros comerciales. Figuras 101 a 105: Imágenes del proyecto de tesis De Simone Fuente: De Simone 2011 82 4.3 Conclusiones capítulo cuatro Considerando los antecedentes históricos y futuros proyectos del Paradero 14 se reconoce que, producto de un proceso de urbanización discontinua existe una importante carencia y fragmentación de los espacios públicos de la comuna. Dicha fragmentación será acrecentada por la falta de diálogo y descoordinación entre los diversos proyectos para el sector. Siendo urgente una planificación general que unifique el espacio público y coordine los futuros proyectos. Históricamente la carencia de espacio público ha sido suplida por Mall Plaza Vespucio considerado el espacio público por excelencia del imaginario colectivo. ¿Pero ha logrado el Mall Plaza Vespucio suplir completa y satisfactoriamente la escasez de espacio público en la comuna o ha sido una solución parche? Esta pregunta se abordará en mayor profundidad en el siguiente capítulo, pero es posible adelantar a partir de la revisión de los capítulos anteriores que Mall Plaza contribuye a la falta de unidad urbana del subcentro producto tanto de su gigantismo como de su poca interacción con la ciudad. En la misma línea, Mall Plaza Vespucio es un espacio público cuyo ideal comercial de atraer un público específico pugna con la diversidad de usuarios esencial para la consolidación de la vitalidad en un espacio público. Es en este sentido que el mall no logra reemplazar la añorada plaza cívica comunal. El histórico rol de espacio público del mall en conjunto a ka cercanía entre el centro comercial y el centro cívico y la consecuente cercanía entre el proyecto de la Manzana Consistorial y del proyecto de ampliación del mall, representan una oportunidad para la coproducción de espacio público, la consolidación del sector centro, la construcción de una plaza pública y el desarrollo del espacio intermedio con el objeto de lograr continuidad en el espacio público. 83 84 5 Capítulo cinco Análisis de la vitalidad del Paradero 14 85 Capítulo cinco: Análisis de la vitalidad 5.1 5.2 5.3 86 del Paradero 14 Análisis de Comuna de La Florida Análisis de la Zona Centro de La Florida Análisis del Paradero 14 Capítulo cinco Análisis de la vitalidad del Paradero 14 Como se explicó en los capítulos uno y dos la propuesta se centrará en transformar al Paradero 14 en un espacio público más vital, es decir un lugar en que el espacio físico y las decisiones administrativas permitan un sentido de pertenencia que lleve a un uso intenso del lugar. Respecto de las características físicas que fomentan la vitalidad, se analizará el Paradero 14 a partir de dos elementos que intervienen en la vitalidad de los espacios: la accesibilidad peatonal y la diversidad de atractores comerciales Con el fin de generar un análisis más completo y debido a que dichas características se expresan de manera distinta en las diversas escalas de análisis, se estudiará a continuación el Paradero 14 desde tres escalas distintas: La Comuna de La Florida, la Zona Centro de La Florida y el Paradero 14. 5.1 Figura 106: Diversas subdiviciones prediales en la comuna Fuente: propia a partir de http://www. catalogoarquitectura.cl/ Comuna de La Florida La comuna de La Florida se caracteriza por agrupar subdivisiones prediales, edificaciones y estratos socioeconómicos muy diversos los cuales responden a una urbanización paulatina determinada por normativas y políticas habitacionales de diversas épocas. La comuna se originó en torno al trazado del tren, actual Avenida Vicuña Mackenna. La primera subdivisión predial siguió el trazado de los canales de regadío de la época agrícola, lo cual generó una estructura de carácter cuadrangular conformada por macrolotes urbanizados en un paulatino proceso. La falta de una planificación general trajo como consecuencia el desarrollo de barrios morfológicamente diversos al interior de cada macrolote y la consecuente fragmentación de la estructura vial y desconexión de los espacios públicos y áreas verdes. La trama vial de la comuna se caracteriza por la continuidad de las avenidas con sentido este-oeste (que siguen el trazado de los antiguos canales de regadío) y la discontinuidad de las avenidas en sentido Norte-Sur. Lo anterior es plausible en los recorridos del transporte público. Dichos recorridos corren en línea recta y sin dificultades en sentido este-oeste mientras que en sentido norte-sur se cortan y aglomeran en las pocas avenidas continuas existentes: Vicuña Mackenna, La Florida y Tobalaba. Dichas avenidas aglomeran también la mayor parte del comercio y servicios hospitalarios. 87 En el sector sureste de la comuna se ubica la zona centro de la misma, en la intersección de la Avenida de carácter comercial Avenida Vicuña Mackenna con la Autopista Vespucio Sur que corta el tejido urbano de la comuna, generando un triángulo en el sector norponiente de la comuna donde se emplaza el centro administrativo y comercial de la misma. Es posible concluir que la urbanización comunal aún se encuentra en proceso, la gran cantidad de terrenos baldíos y áreas verdes sin consolidar hace urgente la generación de una visión común de espacio público para los próximos desarrollos. 88 FIGURA 107: Planta general Comuna de La Florida LEYENDA GENERAL Vialidad Mall Plaza Vespucio LEYENDA ÁREAS VERDES: Vialidad Plazas Áreas verdes Zonas de restricción LEYENDA EQUIPAMIENTO Y COMERCIO Comercio Colegios Hospitales Equipamiento deportivo LEYENDA TRANSPORTE PÚBLICO Línea de buses Estación de metro Fuente: elaboración propia Agosto 2014 Figura 1:30.000 107 89 FIGURA 108: Planta predios Comuna de La Florida 90 Fuente: http://www.catalogoarquitectura.cl/ Agosto 2014 1:30.000 Figura 108 FIGURA 109: Planta vialidad Comuna de La Florida LEYENDA: Vías principales Vías secundarias Vías tercearias Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:30.000 Figura 109 91 FIGURA 110: Planta área verdes Comuna de La Florida LEYENDA: Vialidad Plazas Áreas verdes (parques intercomunales, cerros isla, 92 quebradas, avenidas parques, ex pozos de áridos, zona de pendiente) Zonas de restricción (zonas de restricción por quebradas, zona de riesgo por canales, por derrumbe y asentamiento de suelo) Fuente: http://www.catalogoarquitectura.cl/ Agosto 2014 1:30.000 Figura 110 FIGURA 111: Planta equipamientos y comercio Comuna de La Florida LEYENDA: Vialidad Comercio Colegios Hospitales Equipamiento deportivo Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:30.000 Figura 111 93 FIGURA 112: Planta transporte público Comuna de La Florida 94 LEYENDA: Compañías de buses: Alsacia SuBus Buses Vule Express STP Santiago Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:30.000 Figura 112 5.2 Zona Centro de La Florida Tal como se definió en el capítulo anterior La Zona Centro de la comuna corresponde al sector ubicado entre Av. Departamental, Av. Américo Vespucio, Alonso de Ercilla, Gerónimo de Alderete y Punta Arenas. Colinda al oeste con el Parque Brasil y al norte con el Estadio Monumental. (Ilustre Municipalidad de La Florida, 2002) La Zona Centro se ha configurado como un centro intercomunal bullente, que destaca por su excelente conexión metropolitana y concentración de comercio, servicios y equipamientos. En este sector confluyen dos líneas de metro y una autopista, se ubican allí: una estación intermodal de buses, el municipio y dos grandes centros comerciales que actúan como polos de atracción: Mall Florida Center al norte y Mall Plaza Vespucio al Sur. Dichos centros comerciales se ubican entre las tres avenidas principales de sentido norte-sur. La zona centro tiene un importante déficit de áreas verdes, las cuales se agrupan principalmente en pequeñas plazas de barrio. Este sector se compone principalemente de diversas agrupaciones de viviendas, muchas de las cuales corresponden a villas formadas durante el gobierno popular, hoy barrios mayoritariamente de adultos mayores. La líneas de metro corren por la Avenida Vicuña Mackenna y por la Autopista Vespucio Sur, importantes ejes viales que han cumplido un rol primordial en el desarrollo del sector: (i) Autopista Vespucio Sur: La circunvalación Américo Vespucio se trazó con posterioridad al trazado vial de la comuna, dividiendo el sector centro en dos. Durante el gobierno militar la circunvalación fue transformada en autopista y fue construida la línea 4 del metro. En la actualidad su borde se compone prioritariamente de macroestructuras comerciales, aunque aún es posible encontra algunas villas de departamento entremedio de dichas macrostructuras. (ii) Avenida Vicuña Mackenna: Es un histórico corredor comercial hoy área de nuevos desarrollos inmobiliarios. La avenida configura un importante corredor de transporte público, por ella corre la línea 5 del metro y un corredor de buses que va desde la estación Vicente Valdés hacia el sur. Existe el proyecto de continuar el corredor en el sector centro de la comuna. En el sector centro la avenida Vicuña Mackenna se divide generando una isla entre ambos sentidos viales, donde se encontraba la antigua estación de trenes Bellavista de La Florida y donde hoy se emplaza la Municipalidad. Se observan tres avenidas principales de sentido norte-sur den las cuales se aglomeran la mayor cantidad de servicios, equipamientos y comercio: Avenidas Vicuña Mackenna Oriente y Poniente y Froilán Roa (vialidad que ha vivido un paulatino recambio de uso de residencial a comercial). 95 Departamental Mall Florida Center cu Vi ña M na n ke ac e Ot ña cu Vi Hospital Eloísa Díaz/YMCA/ Parque de Los Volaos n ke ac M na Fro e Pt ilá nR oa top ista Ve sp uci oS ur Mall Plaza Vespucio Au Parque Brasil Municipalidad FIGURA 113: Planta situación general, espacios públicos y usos Zona Centro de La Florida 96 LEYENDA VÍAS DE PERMANENCIA Vialidad Vialidad principal Centros comerciales Áreas Verdes Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:15.000 Figura 113 Departamental ña cu Vi M na n ke ac e Ot Fro ilá nR oa ña cu Vi na n ke ac M Au top ista Ve sp uci oS ur e Pt FIGURA 114: Planta de accesibilidad de la Zona Centro de La Florida LEYENDA VÍAS DE PERMANENCIA Vialidad principal Vialidad secundaria Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:15.000 Figura 114 97 Departamental Mall Florida Center ña cu Vi M na n ke ac Hospital Eloísa Díaz/YMCA/ Parque de Los Volaos e Ot ña cu Vi Fro ilá nR oa na n ke ac M e Pt Mall Plaza Vespucio Au top ista Ve sp uci oS ur Parque Brasil FIGURA 115: Planta de atractores de la Zona Centro de La Florida LEYENDA VÍAS DE PERMANENCIA Comercio Servicios y equipamientos Áreas verdes Estación de metro Sistema de avenidas principales Avenidas principales Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:15.000 Se muestra el sistema de tres avenidas principales de sentido norte-sur, entre las cuales se aglomera la mayor cantidad de servicios, equipamientos y comercio. y Se reconoce un espacio público peatonal discontinuo, producto de una trama vial interrumpida y la carencia de calles perpendiculares que unifiquen el sistema de tres avenidas principales. 98 Figura 115 5.3 Paradero 14 El siguiente análisis se centrará en las características de accesibilidad peatonal y atractores comerciales, considerando algunas de las características físicas que intervienen en la vitalidad de los espacios públicos planteadas por Wehrheim (2009) y por Bentley (1999): - Accesibilidad universal: continuidad en los recorridos peatonales, disminución de las barreras y mejora de la accesibilidad, considerando características físicas, simbólicas y de control de seguridad. - Atractores comerciales diversos: tipos de comercio que se conviertan en atractores de diversos usuarios, generando espacios públicos donde se relacionen personas de edades, estratos socio económicos y sectores de la ciudad diversos. ¿Bajo estos dos supuestos es el Paradero 14 un espacio público vital? Bentley (1999) plantea siete aspectos de diseño clave: permeabilidad de la trama urbana, variedad de usos, legibilidad de la volumetría y del cerramiento, versatilidad del diseño espacial, imagen externa apropiada, riqueza perceptiva y personalización del entorno por parte del usuario. Por su parte Wehrheim (2009) considera las siguientes característica físicas claves en el diseño de un espacio vital: la forma del suelo, la cantidad y forma de los accesos, el dominio visual, la integración a la red peatonal y el potencial de flujo. Bentley explica que un lugar atractivo aglomera diversas experiencias, en este sentido la variedad de usos es clave, dado que genera diversidad de edificaciones, usuarios, horarios y significados. El límite del Paradero 14 se definió entre la calle Froilán Lagos, Vicuña Mackenna Poniente y Vespucio Sur, incluyendo los predios que dan hacia Vicuña Mackenna y Vespucio Sur. Se considera esta zona en respuesta a que: (i) incluye el contexto adyacente a: Mall Plaza Vespucio, el Municipio, las dos estaciones de metro y la intersección entre Vicuña Mackenna y Américo Vespucio (ii) es lo suficientemente amplia para ejemplificar la discontinuidad del espacio público y la urbanización discontinua de la comuna (iii) es lo suficientemente acotada para permitir el análisis de la accesibilidad peatonal y atractores comerciales bajo los criterios desarrollados por Wehrheim (2009) y por Bentley (1999). En el Paradero 14 se observa un desarrollo comercial lineal en torno al eje Vicuña Mackenna y una concentración de grandes infraestructuras de retail asociadas a la Autopista Américo Vespucio Sur. Ya alejándose de estas dos grandes vías se observa la primacía de un uso residencial, villas de baja densidad y edificios de departamentos, así como varios predios que están en construcción y un cambio de uso de residencial a comercial frente al mall en la calle Froilán Roa. 99 Es posible observar como las macro estructuras comerciales con sus plazas de estacionamiento y las grandes avenidas y autopistas fracturan la ciudad, interrumpen las tramas viales y generan islas donde se agrupan diversas tipologías de barrio inconexas. Los cruces peatonales semaforizados y demarcados son insuficientes para solucionar esta desconexión y siendo un sector activo, en proceso de densificación y con un alto flujo de población flotante urge buscar un mejor método que permita solucionar esta fragmentación espacial. Accesibilidad metropolitana Dentro del marco del Fondecyt n. 112082313 se realizó una encuesta acerca del lugar de residencia, de origen y de destino de los visitantes de Mall Plaza Vespucio, la georeferenciación de ésta, muestra que los usuarios provienen de todo Santiago, incluso de las comunas más alejadas. Se muestra también una fuerte relación con la línea 4 del metro y una muy baja procedencia del entorno inmediato. Es posible concluir que Mall Plaza Vespucio es un espacio de paso entre la residencia y el trabajo u otro lugar de destino, se observa también que la mayor parte de los usuarios acceden desde las estaciones de metro, y que existen pocos usuarios provenientes del entorno próximo. Figuras 116, 117 y 118: estación de metro Vicuña Mackenna, estacion de metro Bellavista La Florida y estación intermodal de buses. Fuente: archivo personal Figuras 119, 120 y 121: georeferenciación de encuestas del lugar de prosecencia, origen y destino de usuarios de Mall Plaza Vespucio. Fuente: archivo Fondecyt Lugar de residencia 100 El Paradero 14 cuenta con una excelente conexión metropolitana y es un punto de confluencia importante, donde llega la línea 4 y 4A del metro a la estación Vicuña Mackenna y la línea 5 del metro a la estación Bellavista La Florida, conectada subterráneamente con la estación intermodal. Además las vías Vicuña Mackenna y Américo Vespucio acogen varios servicios de buses y conectan con el centro y comunas aledañas. 13 “Lo Público y lo privado en la producción de espacios públicos vitales. Coproducción de espacios urbanos en Santiago de Chile” Lugar de origen Lugar de destino Hospital Eloísa Díaz Froilán Lagos YMCA y Parque de Los Vola cio Fro Su r os Au top ist aV esp u ilá nR oa Vic en ack aM uñ na San e sd rlo Ca cud An e Ot Mall Plaza Vespucio ña cu Vi na n ke ac M e Pt ta vis ella a 5 n B . Líne ó i ac da Est Flori La al od erm Int es n s ó aci de bu Est Municipalidad ora fín era Zam Es Ma tació cke n Vi nna cuñ Lín a ea 4 ildo Cab S FIGURA 122: Planta general de Paradero 14 LEYENDA: Cruces peatonales Retail Servicios: municipio, colegio, hospital Área Verde Metro y estación intermodal Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 122 101 Hospital Eloísa Díaz Froilán Lagos YMCA y Parque de Los Vola os ña cu Vi M ac nn ke Fro te aO ilá r Su cio ist aV esp u r Ca d ncu eA d los Mall Plaza Vespucio Au top San nR oa ña cu Vi na n ke ac M e Pt ildo Cab Municipalidad fín era ora Zam S FIGURA 124 Planta de transporte público en Paradero 14 102 LEYENDA: Líneas de bus Paraderos de bus Estación intermodal de buses y metro Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 123 Figura 124, 125 y 126: Imágenes de Paradero 14. Se observa la falta de continuidad de la trama urbana generada por macrolotes discontinuos, grandes contenedores comerciales y la autopista. Fuente: archivo personal Permeabilidad de la trama urbana Bentley plantea que “Solo los lugares que son accesibles al público pueden proporcionar alternativas. La vitalidad de un lugar puede medirse a través de su capacidad de ser penetrado, o de que a través de él o dentro del él se pueda circular (...) existen tres tendencias de diseño que obstaculizan la permeabilidad del espacio público: el aumento en la escala del planeamiento, la utilización de trazados jerárquicos y la segregación entre peatón y vehículo”14 En el Paradero 14 se observa una importante falta de continuidad de la trama urbana generada por macrolotes discontinuos, grandes contenedores comerciales y vías troncales que distancian veredas opuestas. En el caso de estudio es posible observar un importante aumento en la escala del planeamiento, los edificios de retail operan en una macro escala, dimensiones extremadamente grandes para el peatón, estas macro estructuras contrastan e interrumpen la trama urbana de los barrios residenciales aledaños. 14 Bentley, Ian. Entornos vitales: hacia un diseño urbano y arquitectónico más humano manual práctico. Barcelona, Gustavo Gili, 1999. p.12 103 FIGURA 127: Planta de permeabilidad de la trama urbana en Paradero 14 104 LEYENDA: Manzanas Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 127 Hospital Eloísa Díaz Froilán Lagos YMCA y Parque de Los Vola Vic aM uñ sd rlo Ca ilá eA nR oa na en ack San Fro d ncu Au top ist aV es pu cio Su r os e Ot Mall Plaza Vespucio ña cu Vi na n ke ac M e Pt do bil Ca Municipalidad afín Ser FIGURA 128: Planta de legibilidad de la volumetría en sector Paradero 14 ora Zam LEYENDA: Edificaciones Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 128 105 Figura 129, 130 y 131: imágenes de espacio público en Paradero 14. Se observa la diversidad del espacio público peatonal y como los estacionamientos exteriores generan una barrera entre estos. Fuente: archivo personal Integración a la red peatonal Wehrheim (2009) considera que la integración a la red peatonal es una de las característica físicas claves en el diseño de un espacio vital. En el contexto de la trama urbana discontinua de la comuna de La Florida, se reconoce al mall como un espacio público atravesable que desempeña un rol fundamental en el recorrido peatonal del sector por conectar sus fachadas opuestas a través de los pasillos peatonales del interior del complejo. A pesar de ser un espacio atravesable, el análisis del espacio público vehicular y peatonal muestra una conexión peatonal poco fluida entre el exterior y el interior del mall. Siendo posible observar que la mayor parte de los espacios de libre circulación está destinadas al automóvil. Se concluye que la red de recorridos peatonales del sector centro de la comuna está conformada por espacios interiores y exteriores al mall, donde la priorización del automóvil dificulta el libre tránsito peatonal. 106 Froilán Lagos Hospital Eloísa Díaz YMCA y Parque de Los Vola Vic aM uñ rlo Ca Fro cud ilá An nR oa te aO nn e ack San e sd Au top ist aV es pu cio Su r os ña cu Vi Mall Plaza Vespucio na n ke ac M e Pt do bil Ca Municipalidad fín era ora Zam S FIGURA 132: Planta de espacios vehiculares y petonales de uso público sector Paradero 14 LEYENDA: Exclusivo peatonal Predominantemente peatonal Predominantemente vehicular Exclusivo vehicular Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 132 107 Froilán Lagos Hospital Eloísa Díaz YMCA y Parque de Los Vola aM uñ o ilá pu cio Fro nR oa en ack Au rl Ca cud An top ist aV es Vic San e sd Su r os na e Ot Mall Plaza Vespucio ña cu Vi na n ke ac M e Pt do bil Ca Municipalidad ora Zam fín era S FIGURA 133: Planta de espacios peatonales de uso público sector Paradero 14 108 LEYENDA: Espacio peatonal Se muestran los espacios públicos peatonales actuales Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 133 Flujos peatonales Se concentra un importante flujo peatonal y gran cantidad de comercio formal e informal en el recorrido que conecta las dos líneas de metro, entre las cuales no existe una conexión subterránea. Figura 134, 135 y 136: zonas de Alto Flujo: Acceso mall desde extación de metro Bellavista La Florida, Paseo peatonal Cabildo, frente a la estación de metro Vicuña Mackenna. Fuente: archivo personal A pesar del la concentración de peatones entre ambas estaciones las características espaciales no facilitan un fluido recorrido, por el contrario lo limitan. Un ejemplo palpable corresponde al sector de la autopista Vespucio Sur, donde gran cantidad de rejas, barreras y cruces obligan a dar un rodeo mayor al necesario. Del mismo modo, a pesar de que la ruta más directa entre ambas estaciones es por la calle Serafín Zamora, la ruta predilecta consiste en ingresar al predio del mall y atravesar ya sea por dentro de este o por sus estacionamientos, evitando de esta manera el paso bajo nivel de la calle Serafín Zamora. 109 Froilán Lagos Hospital Eloísa Díaz YMCA y Parque de Los Vola aM uñ C Fro ilá nR oa te aO n en ack Au top ist aV es pu cio Vic San ar d ncu eA d los Su r os Mall Plaza Vespucio ña cu Vi na n ke ac M e Pt do bil Ca Municipalidad ora Zam afín Ser FIGURA 137: Planta de sectores de alto flujo peatonal en sector Paradero 14 110 LEYENDA Sectores de alto flujo peatonal Estaciones de metro, estación intermodal Paraderos de buses Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 138 F ar lev ial D erc com E Bu Se ct or G La sT er ra za s C H I oC se Pa L M do il ab J N ora ial lle Ca FIGURA 134: Planta de espacios icónicos LEYENDA A Ripley B Falabella C Aires D Almacenes París o etr O co nm Ñ ó exi eso Acc on oc A o etr nm ió nex ces Ac B rc me afí Ser K am nZ Co E F G H I J Cines Auto Plaza Edificio Las Terrazas Edificio de estacionamientos Supermercado Lider Clínica K Estación Metro L 4-4A Vicuña Mackenna L Estación intermodal de buses M Estación de metro L5 Bellavista La Florida N Municipalidad Ñ Colegio O Supermercado Lider Fuente: elaboración propia Agosto 2014 Figura 1:7.500 138 111 Cantidad y forma de los accesos Mall Plaza Vespucio en el tiempo ha sabido reinventarse para adecuarse a las demandas del consumidor, ha integrando nuevos espacios de usos recreativos lúdicos, gastronómicos, educacionales y otros. Dicha reinvención se tradujo en que el inicial centro comercial lineal, con una tienda ancla en cada extremo, ubicado al centro del terreno y rodeado de estacionamientos se expandiera utilizando el terreno de los estacionamientos acercándose al borde del predio y abriendo más accesos. En comparación con otros malls, Mall Plaza Vespucio cuenta con una mayor cantidad de accesos, pero al comparar Mall Plaza Vespucio con otros espacios comerciales de uso público15 resulta ser el espacio menos permeable y con mayor control en los accesos (Ver anexo, comparación con Plaza Lyon y La Vega Central). Los accesos a la edificación tienen poca relación con las calles exteriores,y se encuentran distanciados del contexto inmediato. El distanciamiento de Mall Plaza Vespucio con su entorno se plasma en: distancia entre la calle y la edificación, plazas de estacionamiento exterior, muros ciegos, orientación de las actividades hacia el interior y doble cerramiento: la reja ubicada en el perímetro del predio y las puertas de acceso a la edificación. Las principales zonas de acceso son las asociadas a las dos estaciones de metro, destacando en el caso de la estación de metro Bellavista La Florida su articulación en dos niveles, a nivel calle y en un nivel subterráneo. Figura 139: zona de acceso estación de metro Bellavista La Florida. Fuente: archivo Fondecyt. Figura 140: zona de acceso estación de metro Vicuña Mackenna. Fuente: archivo Fondecyt. Figuras 141 y 142: se reconoce el control ejercido mediante cámaras, guardias y rejas, alarmas y otros. Fuente: archivo personal 112 Respecto del control en los accesos se observa la utilización materiales visualmente permeables: puertas vidriadas en el edificio y rejas en el perímetro del predio. Los accesos cuentan con guardias móviles al interior y exterior de la edificación, cámaras de seguridad en casi todos los accesos a la edificación y en los accesos a las multitiendas alarmas antirrobo y guardia en cada acceso, además casi todos los accesos vehiculares al predio cuentan con barrera de cobro automático, cámara para patente y para conductor. 15 Investigación realizada Dentro del marco del Fondecyt n. 1120823 “Lo Público y lo privado en la producción de espacios públicos vitales. Coproducción de espacios urbanos en Santiago de Chile” FIGURA 143: Planta de zonas de acceso y permeabilidad en Mall Plaza Vespucio LEYENDA: Zona de accesos Perimetro edificación Línea de acceso Área acceso peatonal Área acceso vehicular Área acceso mixto Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:3.000 Figura 143 113 FIGURA 144: Planta de control en accesos en Mall Plaza Vespucio LEYENDA CONTROL: Carabineros Guardia Camara Alarma antirrobo 114 Barrera manual Barrera automatica ingreso Barrera automatica salida Reja Puerta vidriada LEYENDA GENERAL Perimetro Acceso peatonal Acceso vehicular Zona de acceso Pasillo interior LEYENDA USOS Aires Tiendas anclas Tiendas satélites Restaurants Cines Clínica Estacionamientos Zona de servicio Fuente: elaboración propia Agosto 2014 Figura 1:3.000 144 Atractores comerciales Al estudiar el comercio de Mall Plaza Vespucio se observa que a pesar de la gran cantidad de productos que el mall ofrece, se muestra una homogeneidad en el público objetivo de dichos locales comerciales, excluyendo a cierto tipo de población. Figuras 145: comercio Formal Serafín de Zamora. Fuente: propia Figuras 146: Comercio informal Vicuña Mackenna Poniente. Fuente: archivo personal La administración de Mall Plaza sostiene que su público objetivo son familias de clase media y mujeres, es dicha visión la que se plasma no solo en la poca diversidad comercial interior si no también en el diseño de los espacios, las actividades desarrolladas y los espacios de esparcimiento. En el espacio exterior en cambio se observa mayor variedad comercial, concentrada en Vicuña Mackenna Poniente y Serafín de Zamora donde se observan locales comerciales en los primeros niveles y comercio informal agrupado en diversas ferias, kioskos y núcleos de vendedores ambulantes. 115 Froilán Lagos Hospital Eloísa Díaz YMCA y Parque de Los Vola uñ aM o arl Fro ilá Au nR oa te aO nn e ack C San cud An top ist aV es Vic e sd pu cio Su r os Mall Plaza Vespucio ña cu Vi na n ke ac M e Pt do bil Ca Municipalidad ora Zam fín era S FIGURA 147: Planta de usos en Paradero 14 116 LEYENDA: Residencia Retail Comercio Oficinas Servicios Entretención Fuente: elaboración propia Agosto 2014 1:7.500 Figura 147 FIGURA 148: Planta de ubicación y horario de vendedores ambulantes en el Paradero 14 LEYENDA: Edificaciones Estaciones de metro y estación intermodal LEYENDA: Fuente: elaboración propia Agosto 2014 Figura 1:7.500 148 117 118 6 Capítulo seis Propuesta 119 Capítulo seis: Propuesta 6.1 Diagnóstico y problemática 6.2 Másterplan para la Zona Centro - Diseño urbano - Coordinación Público-Privado 6.3 Plaza cívica para el Paradero 14 - Antecedentes del lugar - Análisis de los flujos peatonales - Análisis de los atractores comerciales 6.4 Diseño urbano - Accesibilidad peatonal - Atractores 6.5 Coordinación público-privado para la Plaza Cívica - Servidumbre de paso - Concesión - Combinación de ambos sistemas legales 120 Capítulo seis 6.1 Propuesta Diagnóstico y problemática Se considera que un espacio público es un espacio físico concreto de uso público, tanto de propiedad privada como estatal, cuya vitalidad no depende solo de la intensidad de uso, si no que también del uso público determinado por la diversidad de usuarios y la interacción entre ellos. Siendo la accesibilidad peatonal y la diversidad de atractores comerciales características físicas primordiales en la producción de dicho intercambio. El presente proyecto suma a dichos dos ámbitos una tercera variable: la coordinación entre públicos y privados. Cae en notoriedad la discontinuidad espacial entre los espacios públicos de propiedad privada y estatal, con el fin de generar una continuidad física entre estos se hace urgente generar diálogo entre ambas entidades Figura 149: evolución de la comuna en torno a Vicuña Mackenna, en mecrolotes discontinuos, lo cual repercute en la discontinuidad del espacio público. Fuente: Municipalidad de la Florida 1987 Figura 150: evolución del Mall Plaza Vespucio con una lógica agregativa, siempre mirando hacia el interior. Fuente: Jara 2011 Fuente imagen 2013: elaboración propia Lógicas de evolución de la comuna y de mal no dialogan entre sí 1990 1995 1997 1998 2001 2003 2008 2013 121 El Floridano no solo carece de áreas públicas extensas y continuas si no que también añora una plaza comunal, espacio de encuentro y expresión cívica. El espacio público de la comuna de La Florida se encuentra fragmentado producto del desarrollo lineal en torno a Avenida Vicuña Mackenna y de una urbanización en macrolotes inconexos, algunos urbanizados y otros ocupados por macro estructuras comerciales. Una de las cuales, ubicada en la mayor centralidad de la comuna, corresponde a Mall Plaza Vespucio. En sus inicios Mall Plaza Vespucio suplió el déficit de espacio público al ser el único espacio comunal de reunión y abastecimiento, pero hoy cada vez más los ciudadanos buscan espacios públicos exteriores y centros de reunión. Mall Plaza Vespucio se ha convertido un espacio público intenso pero insuficiente, lo cual se debe a la mala accesibilidad peatonal, la baja diversidad de atractores comerciales y una lógica comercial de rentabilidad que no necesariamente es inclusiva. Respecto de la accesibilidad tal como se explicó en el capítulo anterior, Mall Plaza Vespucio cuenta con una excelente accesibilidad metropolitana tanto en transporte público como privado, pero una deficiente accesibilidad peatonal. El espacio público peatonal del sector se caracteriza por una trama vial discontinua, la priorización del automóvil por sobre el peatón y la desconexión entre sectores peatonales con alto flujo. El mall ha generado muy buenas conexiones con las estaciones de metro y la autopista, sin necesariamente facilitar el acceso de los habitantes de su entorno próximo ni favorecer el diálogo ni intercambio con éste. El mall y la ciudad se formaron en base a lógicas de evolución diversas. Mientras que La Florida se desarrolló en torno al eje comercial Vicuña Excelente conectividad metropolitana, pero débil conectividad local y conexión peatonal *Las siguientes figuras se muestran en mayor tamaño en capítulo anterior Figura 151: accesibilidad metropolitana respecto a Figura 152: accesibilidad local respecto a espacios transporte público 1:20.000. Fuente: Elaboración públicos peatonales 1:20.000. Fuente: Elaboración propia propia 122 Mackenna mediante urbanizaciones inconexas desarrolladas en macrolotes, Mall Plaza Vespucio se desarrolló bajo la lógica agregativa del mall, superponiendo capas de locales comerciales orientados siempre hacia el interior. Lo anterior repercute en la falta de diálogo entre la lógica interna del mall y la trama de la ciudad circundante. Respecto de los atractores comerciales, pesar de la gran cantidad de locales comerciales con que Mall Plaza Vespucio cuenta se ha detectado poca variedad comercial, lo cual repercute en la atracción de un solo tipo de usuario generando un ambiente poco diverso, atrayendo usuarios de sectores lejanos al mall y excluyendo a algunos usuarios de sectores cercanos a éste. Figura 153: georeferenciación de encuestas del lugar de procedencia, origen y destino de usuarios de Mall Plaza Vespucio. En su mayoría los usuarios provienen de sectores alejados a Mall Plaza Vespucio, principalmente de lugares cercanos a estaciones de metro. Fuente Archivo Fondecyt En este ámbito sirven de referencia en la mejora de la accesibilidad y diversidad, la evolución de los malls en los últimos años, tanto los casos de demalling como las intervenciones planteadas New Urbanism. Son ejemplo de ello los referentes expuestos en el capítulo tres: El Parque Arauco que simula a la ciudad en su interior, La Illa que se integra a la ciudad mediante la continuación de la trama vial, la mixtura de usos y el Gráfico variedad v/s diversidad comercial al exterior e interios de Mall Plaza Vespucio. Comercio informal Locales de Serafín Zamora Interior de Mall Plaza Vespucio poca variedad comercial Feria de V. Mackenna Pte. Comercio ambulante Feria de Cabildo } Al exterior de Mall Plaza Vespucio se obseva mayor variedad comercial La poca variedad comericial del mall repercute en el público que atrae. Se observan pocos usuarios de sectores aledaños al mall 123 Figura 154: plano de la zona de renovación urbana. Fuente: elaboración propia en base a http://www.laflorida.cl/ web/?p=32286 uso del vacío y Meidan Shopping Center que mediante una topografía genera un espacio público peatonal continuo que se desarrolla en diversos niveles. Lo anterior sumado a la gran cantidad de población flotante diaria y la pronta densificación de la zona centro producto de la nueva normativa de renovación urbana (que da paso al uso de subsidios habitacionales en el sector), hacen urgente una estrategia de regeneración del tejido urbano que considere la integración del espacio público peatonal y de la trama vial. El proyecto no sólo buscará mejorar la vitalidad del espacio público del imaginario colectivo, si no que también la integración del espacio público peatonal de la Zona Centro, la dotación de la plaza cívica que la Florida nunca tuvo y la integración del espacio público-público con el espacio público-privado mediante la coordinación entre organismos públicos y privados. Dicha intervención debe provenir del sector público buscando el bien común de los ciudadanos y generando diálogo con las entidades públicas que intervienen en el sector con el fin de integrar los espacios públicos-públicos con los espacios públicos-privados, promover la diversidad y el intercambio cultural y consolidar la vitalidad del Paradero 14’. Figura 155: alta población flotante diaria, Metro Vicuña Mackenna hora punta tarde. Fuente: archivo personal Figura 156: nuevas edificaciones producto de la normativa de renovación urbana. Fuente: googlemaps, Street View julio 2014, Vicuña Mackenna Pte Nº 6764 A continuación se desarrolla el masterplan de mejoramiento de la accesibilidad peatonal para la zona centro de la comuna y luego la propuesta de una plaza cívica para el Paradero 14, la cual se enmarca dentro del masterplan general. 6.2 Masterplan para la Zona Centro de La Florida Tal como se definió en el capítulo anterior, la Zona Centro de La Florida16 es un centro intercomunal bullente que cuenta con una excelente conexión metropolitana y una gran concentración de comercio, servicios y equipamientos, allí se emplaza el municipio y los centros comerciales: Mall Florida Center y Mall Plaza Vespucio. En la zona centro se distingue un sistema de tres avenidas principales de sentido norte-sur, entre las cuales se aglomera la mayor cantidad de servicios, equipamientos y comercio. Corresponden a Froilán Roa que ha vivido un paulatino recambio de uso residencial a comercial y las avenidas Vicuña Mackenna Oriente y Poniente donde se emplazan edificaciones residenciales en altura, comercio, servicios y equipamientos, además de las estaciones de metro y el futuro corredor de buses del Transantiago. 16 La Zona Centro es definida en el Plan Maestro de Los Espacios Públicos de La Florida del año 2002 (PMEP), cómo el sector ubicado entre Av. Departamental por el Norte, Av. Américo Vespucio y Alonso de Ercilla por el oriente, Gerónimo de Alderete por el Sur y Punta Arenas por el Poniente, zona que colinda hacia el oeste con el Parque Brasil y hacia el norte con el Estadio Monumental. 124 Se reconoce la desintegración del sistema comercial conformado entre las tres avenidas principales producto de la discontinuidad de la trama vial y del déficit en espacio público de las calles perpendiculares a dichas tres avenidas. Se propone un masterplan de mejoramiento de la accesibilidad peatonal para la zona centro, que genere conexiones peatonales entre los flujos que hoy se encuentran interrumpidos y unifique el sistema comercial ubicado entre las tres avenidas principales. La propuesta considera dos ámbitos de desarrollo: Diseño urbano y estrategias de coordinación entre públicos y privados. Diseño urbano El diseño urbano propone tres tipos de vialidades y un espacio público central: 1. Vialidad con prioridad vehicular: Corresponde a las avenidas de sentido norte-sur: Vicuña Mackenna Oriente, Vicuña Mackenna Poniente y Froilán Roa. Se propone fomentar una mayor densidad habitacional y un uso comercial en los primeros niveles, además de ensanchar las veredas angostando las líneas vehiculares con el fin de incentivar un desarrollo integral del sector. Departamental FIGURA 157: Planta de atractores de la Zona Centro de La Florida Mall Florida Center cu Vi ña Fr oil M ña n ke cu ac Vi án na e Ot ista top Au Parque Brasil oS Ve sp uci e Pt Mall Plaza Vespucio ur na n ke ac M Hospital Eloísa Díaz/YMCA/ Parque de Los Volaos Ro a LEYENDA VÍAS DE PERMANENCIA Comercio Servicios y equipamientos Áreas verdes Estación de metro Sistema de avenidas principales Avenidas principales Se muestra el sistema de tres avenidas principales de sentido norte-sur, entre las cuales se aglomera la mayor cantidad de servicios, equipamientos y comercio Fuente: Elaboración propia Agosto 2014 Figura 157 1:20.000 125 2. Vialidad con prioridad peatonal: Se refiere a las avenidas de sentido oriente-poniente que unifican las tres vialidades principales atravesándolas perpendicularmente. Se propone disminuir el tráfico vehicular de dichas avenidas y generar un diseño que incluya arborización, iluminación y mobiliario urbano. 3. Pasajes peatonales: Se propone desarrollar una normativa comunal que incentive a los nuevos desarrolladores a generar pasajes peatonales con comercios, servicios y equipamientos en el primer nivel, con la intención de unir calles antes inconexas y generar un tejido urbano continuo. 4. Plaza central: corresponde a un área peatonal que enlaza el Centro Cívico con el Centro Comercial, donde se desarrollará un uso comercial, cívico, de encuentro y simbólico, convirtiéndose en la plaza que La Florida nunca ha tenido. Se propone un diseño urbano que unifique el sector y considere mobiliario, arborización e iluminación. En la secuencia de cortes siguientes se muestra la situación existente y propuesta para las vialidades con prioridad vehicular y con prioridad peatonal. Departamental FIGURA 158: Planta masterplan de espacios públicos usos de la zona centro de La Florida Vi ña cu Fr oil Ro a na ña cu n ke Vi ac M án e Ot a nn ke ac M Au top ista Ve sp uci oS ur e Pt LEYENDA VÍAS DE PERMANENCIA Sistema de avenidas principales Vialidad principal con alto flujo vehicular Vialidad conectora prioridad peatonal Pasajes peatonales que continuan la trama urbana Plaza central Se muestran los tres tipos de vialidad consideradas en el diseño espacial de la propuesta Fuente: Elaboración propia Agosto 2014 Figura 158 1:20.000 126 Figura 159: sección 1:250 de vialidad con prioridad vehicular. Situación actual Calle San Carlos de Ancud. Fuente: elaboración propia El perfil muestra fachadas cerradas hacia la calle y un ancho vial excesivo lo cual resta espacio peatonal. Se observa también la existencia de rejas entre el espacio peatonal y el vehícular, así como también un diseño espacial distinto para cada vereda. MALL (sector Las Terrazas) OFICINAS COMERCIALES Figura 160: sección 1:250 de vialidad con prioridad vehicular. Situación propuesta Calle Froilán Roa. Fuente: elaboración propia Con el objetivo de mejorar el espacio peatonal sin mermar el transito vehícular la propuesta mantiene la cantidad de vías vehiculares angostando el ancho de éstas y otorgando mayor espacio al peatón. Se unifica el diseño de ambas veredas, se eliminan las rejas y se distancia el espacio peatonal del vehicular con vegetación, generando también un bandejón central arborizado. En una futura densificación del sector se propone abrir las fachadas de los edificios con el fin de generar un mayor diálogo con la calle. 127 Figura 161: sección 1:250 de vialidad con prioridad vehicular. Situación actual Calle Froilán Roa. Fuente: elaboración propia Al igual que en el caso anterior el perfil muestra un ancho vial excesivo lo cual resta espacio peatonal. MALL (edificio de estacionamientos y bancos) OFICINAS COMERCIALES Figura 162: sección 1:250 de vialidad con prioridad vehicular. Situación propuesta Calle Froilán Roa. Fuente: elaboración propia Al igual que en la situación anterior se angostan las líneas vehiculares otorgando mayor espacio peatonal, se genera un bandejón central arborizado, se distancia el espacio peatonal de la calle con vegetación y se abren las fachadas de los edificios. 128 Figura 163: sección 1:250 de vialidad con prioridad peatonal. Situación actual Calle San Carlos de Ancud. Fuente: elaboración propia A pesar de que la calle cuenta con dos frentes comerciales estos no se relacionan entre sí. El mall se cierra hacia la calle y el bulevar comercial se distancia mediante un desnivel dificultando el cruce peatonal. BULEVAR COMERCIAL MALL Figura 164: vialidad con prioridad peatonal. Situación propuesta Calle San Carlos de Ancud. Fuente: elaboración propia Se propone disminuir las vías vehiculares y nivelarlas a la altura de la vereda. También se propone abrir el mall hacia la calle y salvar la pendiente de la calle de manera más paulatina a la forma actual, generando un paseo peatonal con comercio en ambas fachadas 129 Figura 165: sección 1:250 de vialidad con prioridad peatonal. Situación actual Calle San Carlos de Ancud. Fuente: elaboración propia Al igual que en la situación anterior los dos frentes comerciales estos no se relacionan, en este caso el mall se distancia mediante los estacionamientos y una apertura hacia los estacionamientos subterráneos. Figura 166: sección 1:250 de vialidad con prioridad peatonal. Situación propuesta Calle San Carlos de Ancud. Fuente: elaboración propia Se propone diminuir las líneas vehiculares y nivelar la calle. Ante una futura expansión del mall en los estacionamientos, se propone la construcción de una fachada abierta hacia la calle. 130 Coordinación público-privado Se prevé una fuerte densificación por parte de desarrolladores inmobiliarios. En este sentido es esencial la generación de un espacio público que acoja la nueva población e integre la trama peatonal de la zona ubicada entre las tres vialidades principales, se propone generar un sistema de asociación público privado que permita el desarrollo de pasajes peatonales que continúen la trama urbana. Respecto de la coordinación público-privado para la construcción de los pasajes peatonales se propone una normativa comunal que rescate elementos de las normas de incentivo de Nueva York y Providencia, adecuando y adaptándolas a la situación de la Zona Centro de La Florida. La normativa actual para la Zona Centro de La Florida ya es bastante permisiva, exige una superficie predial mínima de 1000 m2 y restringe la altura por la rasante. Mayoritariamente cuenta con un coeficiente de ocupación del suelo de 0,4 y 0,7 (el rango se desplaza entre 0,3 y 0,7) y con un coeficiente de constructibilidad de 1,4 (el rango se desplaza entre 1,4 y 4). La normativa comunal exige la edificación de un cuerpo continuo en los primeros niveles de los predios ubicados frente a las avenidas principales. Y también incentiva el desarrollo de galerías comerciales, oficinas y servicios públicos en algunos sectores, aumentando el coeficiente de ocupación del primer piso a quienes desarrollen dichos equipamientos. FIGURA 167: Plan regulador Zona Centro de La Florida Z-AA1 Z-AA+CM LEYENDA: Zonas sector centro Z-AA1 Zona de Z-AA2 ESP-2 edificación aislada alta Z-AA2 Zona de transición a Z-AA+CB/ CM edificación aislada alta Z-AA+CB/CM Zona de ur edificación aislada alta con oS continuidad baja y media Z-AA+CM Zona de Z-AM ICH-1 ESP-2 edificación aislada alta con continuidad baja y media Z-AM Zona de edificación Au Parque Brasil top ista Ve sp uci Z-AA+CM Z-AM ICH-9 aislada de altura media Zonas de normas conjuntas: ESP Zonas especiales ICH Inmuebles de conservación historica PL Plazas Fuente: Elaboración propia Agosto 2014 Figura 167 1:20.000 131 Buscando una manera de promover el atravieso por el interior de los predios dentro de esta permisiva normativa se considera rescatar algunos elementos de la normativa comunal de Providencia. La normativa comunal de Providencia desarrolló un mecanismo de incentivo en el cual “La mayoría de los casos ubicados en la zona donde estaban previstos espacios de uso público sobre suelo privado se premiaban con mayor constructibilidad a través de la norma de excepción llamada conjunto armónico, que era una norma asociada a la idea de construir conjuntos urbanos (Schlack y Vicuña, 2011). Desde 1990 hasta la actualidad, en cambio, el premio en constructibilidad está formulado cuantitativamente, expresado como una relación numérica de metros cuadrados cedidos al uso público en relación a los metros cuadrados adicionales de construcción que el desarrollador recibe a cambio” (Schlack, 2005, pp. 07) Al igual que en Providencia se incorpora en el masterplan un mecanismo de incentivo que premie el desarrollo de atraviesos utilizando una relación matemática respecto de los metros cuadrados cedidos al uso público y los recibidos por el desarrollador. A diferencia de Providencia, donde el desarrollo que se previó era de carácter comercial, en La Florida se prevé un fuerte desarrollo de edificios residenciales en altura. En este sentido se propone una manera de prevenir la uniformidad y el poco uso de los pasajes peatonales realizados por desarrolladores inmobiliarios, incentivando el desarrollo de atraviesos diversos, dinámicos, interconectados, ligados al transporte público y a atractores de tipo comercial. A continuación se proponen algunos elementos que podrían ser considerados en la normativa de incentivo respecto de las características de los pasajes de atravieso con dicho fin: - Conectar al menos dos calles con el fin de generar continuidad espacial del sector en general, buscando siempre relacionarse con otros pasajes peatonales cercanos. - Contar con comercio variado que incentive el uso de los pasajes, sirva de atractor para distintos tipo de población y eviten la uniformidad de los atraviesos. - Contar con espacios al aire libre y elementos que propicien la permanencia con el fin de generar espacios abiertos a la ciudad circundante. Estos elementos son un ejemplo de los requerimientos que se podrían considerar en la generación de atraviesos diversos y dinámicos que comuniquen y conecten el sistema generado entre las tres avenidas principales. Se reconoce la amplitud del tema y considerando que una normativa de esta envergadura requeriría un estudio más completo, se deja abierta la posibilidad de un futuro análisis y exploración en dicha área. 132 6.3 Plaza cívica para el Paradero 14 Se propone un atravieso principal que permite restituir la trama urbana, priorizar al peatón y generar un flujo peatonal más fluido, conectando peatonalmente el Parque Brasil con el hospital Eloísa Días y el parque de Los Volaos, suturando el espacio público ubicado entre las tres avenidas paralelas estructurales: Froilán Roa y Vicuña Mackenna Oriente y Poniente. El atravieso plantea la unificación del espacio público peatonal, la generación de un paulatino traspaso entre espacios públicos estatales y privados y la vinculación de la manzana consistorial, el centro comercial, las estaciones de metro y la estación intermodal. La propuesta se inserta dentro del masterplan y cumple un rol central configurando no sólo un atravieso que conecta las tres vialidades principales, también un espacio público central, lugar donde confluyen los diversos flujos y atractores comerciales. Se propone generar una nueva explanada cívica y comercial situada en el nivel -1, que vinculará a través de la mesanina del metro el centro cívico, el centro comercial (espacio público del imaginario colectivo) y el sistema FIGURA 168: Planta esquemática de propuesta general para el Paradero 14 LEYENDA: Espacio peatonal Vialidad principal Atravieso Parque Estaciones de metro e intermodal Se muestra el atravieso propuesto Fuente: elaboración propia Agosto 2014 Figura 1:10.000 168 133 de transporte público (la estación de metro y la estación intermodal de buses) relacionando las veredas opuestas de Vicuña Mackenna Oriente y unificando los proyectos públicos y privados para el sector. La plaza cívica será un espacio público inclusivo, aglomerador de diversos programas y actividades, relacionando los diversos tipos comerciales del sector, atrayendo diversidad de usuarios y sirviendo de espacio de reunión significativo tanto para los vecinos de la comuna como para la población flotante que recibe la zona centro. Se relacionan de esta manera los espacios públicos-públicos de la ciudad con los espacios público-privados del mall, requiriendo por tanto de una intervención de carácter administrativo respecto de la coordinación en el desarrollo del espacio público. El centro cívico cumple el rol de ser espacio: - De conexión intermodal: se dará facilidad al intercambio modal, mediante conexiones directas y estacionamientos de automóviles y bicicletas. - Comercial: Cumplirá el rol de articular y relacionar la gran diversidad de actividades comerciales del sector, además acogerá ferias y comercio variado con el fin de suplir el déficit de heterogeneidad de la oferta comercial del mall. -Cívico: El primer nivel y el subsuelo serán espacios de encuentro, reunión y expresión de la ciudadanía. - Simbólico: Se proyecta una superficie multiuso que permita el encuentro y acoja actividades lúdicas y comerciales tanto esporádicas como permanentes. - De atravieso y sutura: Conectará el centro comercial (histórico centro de reunión) con el centro cívico (espacio de reunión propuesto). Además permitirá vincular los diversos niveles y las veredas opuestas del nuevo corredor de buses de Vicuña Mackenna. La metodología de estudio que se siguió para determinar las características que debiese tener este nuevo centro urbano fue la siguiente: Antecedentes + Análisis - Requerimiento de una plaza cívica - Atractores comerciales - Gran carpeta de proyectos públicos - Acesibilidad peatonal - Un subsuelo subutilizado - Ubicación estratégica del Municipio y mall - Proyecto de la Manza Consistorial 134 = Líneas proyectuales Considerando los antecedentes del lugar y los análisis de flujos y comercio, se busca consolidar la centralidad y vitalidad del Paradero 14 mediante una intervención en dos ámbitos: Física y administrativa. Antecedentes del lugar En el sector de Paradero 14 se destacan las siguientes oportunidades: - Requerimiento de una plaza cívica, que hasta ahora ha sido suplido en parte por el mall - Amplia cartera de proyectos públicos y privados en el sector que no se relacionan entre sí, tales como el corredor de buses del Transantiago, el proyecto de la manzana consistorial, la renovación de Cabildo, el desarrollo inmobiliario y la ampliación del mall. - Ubicación estratégica del Municipio a (y del proyecto de la Manzana Consistorial) frente al centro comercial , siendo este último el elemento que ha suplido de manera parcial la carencia de espacios públicos de la comuna. - Un nivel subterráneo preexistente con alta intensidad peatonal que se conecta el centro comercial con el sistema de transporte público (Estación de metro Bellavista La Florida y estación intermodal de buses) - El proyecto de la Manzana Consistorial representa una gran oportunidad en el desarrollo de la plaza cívica y de la integración del espacio público comunal. La histórica falta de planificación ha generado como consecuencia un espacio público peatonal discontinuo que la amplia cartera de proyectos públicos debiese relacionar, pero a pesar de dichos precedente, los proyecto estatales hoy día abogan por sus propios propósitos sin relacionarse entre ellos ni integrar el espacio publico peatonal del lugar. Es ante dicha situación que el proyecto busca integrar los proyectos públicos y privados del sector con el fin de integrar el espacio público del Paradero 14. Con dicho fin se realizó un registro representando en planta de los proyectos públicos y privados para del sector, la cual se presenta en la página 139. 135 Análisis de los flujos peatonales Con el propósito de determinar las características que debiese tener este nuevo centro urbano y considerando que un espacio público vital cuenta con una accesibilidad universal y atractores diversos, se estudian los atractores comerciales y los flujos y accesos al sector. Se realizó un registro representando en planta los flujos peatonales. El plano de flujos peatonales (presentado en la página 141) muestra que: - Mayoritariamente los flujos van hacia o desde las estaciones de metro, detectando una mayor aglomeración en las salidas del metro Figuras 169, 170 y 171: imágenes salidas de las estaciones de metro Vicuña Mackenna y Bellavista La Florida. Fuente: Archivo Personal Figura 172: sector de acceso al mall cercano a la estación Bellavista La Florida Figura 173: cruce Cabildo con Vicuña Mackenna Oriente Figura 174: feria ubicada en fachada Municipalidad, Av. Vicuña Mackenna Poniente Figura 175: calle comercial Serafín Zamora Fuente: Archivo Personal Figura 176: desnivel calle Serafín Zamora Figura 177: estacionamientos del mall Figura 178: interior del mall Fuente: Archivo Personal 136 - Se observa aglomeraciones de peatones en los cruces semaforizados y en las fachadas o sectores comerciales, tales como Serafín de Zamora y la zona de acceso al mall.17 - Se observa un menor flujo entre la salida norte y la salida sur del metro, probablemente debido a la conexión subterránea que existe. - Los peatones evitan el bajo nivel de la calle Serafín de Zamora, utilizando como vía alternativa el interior del centro comercial o en su defecto los estacionamientos del mall. 17 Es válido cuestionar qué llegó primero, si los peatones o el comercio, para fines de la investigación lo relevante es que en este momento ambos se encuentran asociados. - Generalmente se desarrollan flujos peatonales lineales sin mayor detención en lugar alguno, esto responde a la poca cantidad de espacios confortables para la estancia. Los usuarios utilizan constantemente los pocos espacios de tales características, adaptando los elementos que encuentran. Análisis de los atractores comerciales Se realizó un registro de los atractores comerciales, representando en planta el comercio formal de cada edificio con la imagen de la marca de dicho local y el comercio informal con imágenes elementos ofertados. En el plano de atractores comerciales se muestra que: Figura 179: sector de estacionamientos al suroestedel mall Figura 180: sector de acceso al mall cercano a la estación Bellavita La Florida Figura 181: sector de estacionamientos al suroestedel mall Figura 182: calle Cabildo Fuente: Archivo Personal - Al interior del centro comercial se ubican cadenas comerciales y marcas estandarizadas, en su mayoría bancos y tiendas de departamento que no interactúan con el exterior. - Mientras que al exterior del centro comercial se ubica comercio informal y formal. Dicho comercio formal corresponde a marcas locales, galerías y diversos locales ubicados uno al lado del otro. Se observan: notarias, venta de vestuario, galerías comerciales, farmacias, venta de alimentos y carnes, peluquerías, pastelerías, schoperías, centros médicos y dentales. - En general el comercio informal se concentra donde las veredas se ensanchan y frente a edificaciones no comerciales, como el perímetro del Municipio. Por su parte los kioskos y algunos puestos de comercio informal se agrupan en las salidas de los metros y cruces semaforizados. Figura 183: calle Serafín Zamora Figura 184: Vicuña Mackenna Poniente Figura 185: sector de acceso al mall cercano a la estación Bellavita La Florida Fuente: Archivo Personal Figura 186 y 187: Salidas de la estación Bellavista La Florida en la esquina de Serafín Zamora con Vicuña Mackenna Oriente. Figura 188: feria ubicada en fachada Municipalidad, Av. Vicuña Mackenna Poniente Fuente: Archivo Personal 137 - La mayor parte del comercio informal se ubica todos los días en el mismo lugar y cuenta o con algún tipo de infraestructura ya sea un puesto de feria, un carrito, una cubierta o una carpa color azul. En comparación con el acceso a la estación Vicuña Mackenna, en el acceso a la estación Bellavista La Florida hay pocos vendedores ambulantes en el suelo, seguramente relacionado a la presencia permanente de carabineros y la cercanía de la municipalidad que ha aportado con infraestructura para establecer el comercio informal existente. Figura 189: feria en Cabildo frente al Lider Figura 190: feria bicada en Cabildo frente a la Municipalidad Figura 191: comercio informal en la esquina de Serafín Zamora con Vicuña Mackenna Poniente Figura 192: kiosko en la esquina de Serafín Zamora con Vicuña Mackenna Oriente Fuente: Archivo Personal Figura 193: feria ubicada en fachada Municipalidad, Av. Vicuña Mackenna Poniente Fuente: Archivo Personal Figura 194: feria ubicada en Cabildo frente a la Municipalidad Figura 195: comercio formal en calle Serafín Zamora Fuente: Archivo Personal 138 - El perímetro de la Municipalidad, cercado completamente y con sólo dos accesos, se activa mediante comercio formal e informal, el único sector con poca actividad corresponde al tramo de fachada ubicado entre las dos salidas de metro, que es menos transitado y cuenta con un recorrido subterráneo alternativo. 6.4 Diseño urbano Es diseño urbano responde al análisis anterior y se define en dos aristas: accesibilidad peatonal y diversidad de atractores comerciales. Accesibilidad peatonal La propuesta integra y relaciona los flujos peatonales del Mall y de la Ciudad con la construcción de una plaza en dos niveles. Al interior del proyecto se continúa la trama vial y los ejes de acceso al mall, ya sea mediante la arborización, la continuación del nivel del suelo en dicho eje o un paseo comercial que guía el recorrido. Por tanto en la plaza central confluyen los flujos provenientes tanto de la trama vial de la ciudad y como de los pasillos interiores del mall. En el espacio público central se mezclan los vecinos de la comuna con la población de paso generando un espacio de intercambio, reunión y expresión cívica y supliendo a la vez el actual déficit de accesibilidad peatonal del mall. De esta manera los flujos que antes eran lineales en el proyecto confluyen, se concentran y luego vuelven a dispersar, generando en este proceso momentos de intercambio. La propuesta libera el espacio de uso peatonal, generando un espacio público continuo que se articula en diversos niveles siempre priorizando la movilidad del peatón. Con dicho fin el primer nivel se libera física y visualmente levantando sobre pilares los edificios municipales y generando accesos vidriados. Se mantienen también dos de los tres edificios del proyecto municipal inicial18, liberando el eje de la casona patrimonial. Figura 199: Situación actual Figura 200: Proyecto municipal de Manzana Consistorial Figura 201: Explanada cívica propuesta Se jerarquiza el eje Cabildo mediante tres elementos, (i) Nivelación a nivel de la vereda de los cruces semaforizados de Vicuña Mackenna Orien18 Se mantiene la superficie total del proyecto al aumentar la altura de los dos edificios restantes. Fuente imágenes: elaboración propia 143 te y Poniente, (ii) Reestructuración de la feria existente de manera lineal guiando el recorrido y permitiendo un fluido paso en todos los sentidos, (iii) Continuación del eje cabildo al interior del predio del mall con un recorrido comercial que mantiene la fachada comercial actual del centro comercial y traslada la feria antiguamente ubicada en Vicuña Mackenna Poniente a dicho sector. Además la plaza subterránea permite vincular las veredas opuestas del futuro corredor de buses de Vicuña Mackenna Oriente, generando un fluido traspaso subterráneo que promueve la intermodalidad de transporte y permite una conexión directa entre los paraderos de Vicuña Mackenna Oriente y la estación de metro ubicada bajo dichos paraderos. Atractores El paradero 14 cuenta con diversos atractores de población, el sistema de transporte público, el centro comercial, la municipalidad y el comercio del sector por si mismos ya son atractores importantes. En este sentido se propone vincularlos con el fin de promover el intercambio entre los diversos usuarios provenientes del metro, la ciudad circundante y el mall, consolidando de esta manera la vitalidad del lugar. En cuanto a los atractores comerciales, el proyecto vincula el comercio del mall con el comercio heterogéneo que se desarrolla en el entorno. El amplio espacio público central, será un espacio versátil, donde se desarrollarán principalmente actividades esporádicas de interés público, organizadas por la Municipalidad como por ejemplo: exposiciones, conciertos, actividades para niños, ferias de antigüedades, actividades para la tercera edad, ferias de ropas o verduras, talleres de expresión ciudadana y otros. Los locales del subsuelo contarán con diversidad de servicios, comercio y equipamientos, además se destinará uno de ellos para fines comunitarios organizados por la municipalidad. La Casona patrimonial será remodelada y utilizada con fines comunitarios por la municipalidad. Se mantiene también el rol comercial de la calle Serafín Zamora al priorizar al peatón en el tramo entre Vicuña Mackenna Oriente y Poniente, nivelando el suelo a nivel de la vereda y disminuyendo el tráfico al mantener sólo el sentido vial este-oeste. Se activa el nuevo espacio público central, abriendo las fachadas del mall hacia el exterior y generando paseos comerciales que comunica los accesos al mall con las calles circundantes. 144 Figuras 202: Imagen de la situación actual. Fuente: archivo personal Figuras 203: Fotomontage de la situación propuesta. Fuente: elaboración propia 145 146 6.7 Coordinación público-privado para la Plaza Cívica Considerando que el proyecto se desarrolla tanto en terrenos públicos como privados se exponen a continuación diversas opciones de coordinación. A pesar de que una expropiación sería la manera más efectiva de controlar todas las variables y unificar el espacio público peatonal del sector, velando por el bien común y siguiendo los criterios del municipio. Dado que los recursos municipales son limitados, se hace necesario incluir al sector privado y coordinar las diversas entidades que participan. Para determinar el mecanismo de coordinación a utilizar se debe en primer lugar determinar los usos que el proyecto propone para el lugar y las condiciones de tenencia de éste (ver planta de usos de suelo y límites prediales). Respecto de los usos del primer nivel, en el sector del mall se propone un borde comercial y tres accesos al subsuelo en el espacio central. Mientras que en el sector del municipio se ubican cuatro accesos vidriados al edificio Municipal, una Plaza Cívica central que se desarrolla en diversos niveles, la feria de Cabildo (reestructurada de manera lineal) y los edificios comerciales de Serafín Zamora (que se mantienen). Por su parte, los usos propuestos para el subsuelo consideran un perímetro comercial y un espacio central versátil. Se propone que dicho espacio central priorice actividades municipales con fines de promover un espacio público inclusivo y diverso. Las condiciones de tenencia reflejan que los propietarios corresponden: al municipio, al mall, al metro y al Transantiago. Se consideran dos alternativas de coordinación entre las diversas entidades que participan: la concesión y la servidumbre de paso. Mientras que la primera permite fijar el uso privado de un suelo público, la segunda permite gravar un suelo privado con un uso público. A continuación se desarrollan ambas opciones a partir de la revisión de tres referentes. Servidumbre de paso La servidumbre de paso fue utilizada en los pasajes peatonales de Providencia para gravar el libre tránsito en ellos. En providencia se desarrolló una normativa de incentivo, en la cual a los desarrolladores que cedían terreno para el uso público se les permitía construir en mayor altura. Sería posible aplicar una servidumbre de paso en el terreno de Mall Plaza Vespucio llegando a un acuerdo con la administración del mall donde éste se viese beneficiado. Dado que la normativa del terreno donde se emplaza Mall Plaza Vespucio ya es bastante permisiva (ver figura 201) se propone como ejemplo de incentivo el pago de menos contribuciones. 157 Condiciones de edificación en terreno de Mall Plaza Vespucio (Zona Z-AA+CM) A pesar de que la normativa de providencia logró generar espacios públicos al interior de las cuadras, se ve cierta discontinuidad en cuanto al diseño del espacio público de los diversos pasajes. Para evitar esto, se propone que en el caso de Mall Plaza Vespucio se establezcan mayores gravámenes que en providencia. Incluyendo también elementos de diseño que permitan generar continuidad del espacio público peatonal, como la utilización del mismo pavimento y mobiliario urbano, la construcción de fachadas abiertas en primer y segundo nivel, la generación de accesos directos a los niveles superiores y la construcción amplios accesos al subsuelo. Concesión A continuación se revisan dos casos de concesión, el subcentro de las condes, por su similitud en cuanto a la construcción e un espacio público de carácter comercial asociado a la salida del metro y el caso de Mall Plaza Antofagasta, caso único en Chile donde un mall participa de una concesión. El sistema de concesión fue utilizado en el Subcentro de Las Condes, proceso que comienza a partir de la intervención de un privado19 que ante la visión de una oportunidad comercial coordinó los diversos organismos que intervenían en el lugar20, desarrollando un espacio hasta entonces subutilizado. El privado fue responsable de la coordinación, diseño, construcción y posterior administración del lugar rentando con el espacio construido. El sistema de concesión también fue utilizado en el caso de Mall Plaza Antofagasta, hito en la participación de un centro comercial en la coproducción de espacio público. El mall desarrolló varias intervenciones en la ciudad, entre ellas el paseo peatonal del borde costero. El problema de 19 Los directores del proyecto fueron: Marcello Corbo Rodrigo Jullian, y los colaboradores correspondieron a: Sabbagh Arquitectos y Project for Public Spaces (PPS), y Mercado Transporte y Territorio (MT&T)) 20 Metro S.A., Municipalidad de Las Condes, Ministerio de Obras Públicas (MOP), TranSantiago y Sectra 158 dicha concesión fue la falta de regulación pública del diseño y conexiones del lugar lo que produjo la consecuente subutilización de la costanera peatonal, que no se conecta con el mall ni con la ciudad. La aplicación de un sistema de concesión en el terreno del municipio permitiría que un privado construya y administre el subsuelo, permitiendo que este espacio público se construya sin utilizar fondos municipales. Pero dicha concesión debería especificar dos elementos claves: La prioridad del municipio en el desarrollo de actividades con el fin de mantener el rol cívico de la plaza central y en segundo lugar la participación del municipio en el diseño del espacio público con el fin de asegurar y coordinar la continuidad del espacio público peatonal. Combinación de ambos sistemas legales Se considera una mezcla de ambos sistemas, utilizando servidumbre de paso en los terrenos de propiedad privada y un sistema de concesión en los terrenos de propiedad municipal. La aplicación de ambos sistemas será viable siempre y cuando tanto el sector público como el privado se vean beneficiados con ésta. Para lo cual será necesario generar mesas de dialogo entre las diversas entidades involucradas. A pesar de que la concesión podría ser adjudicada a cualquier entidad privada, con el fin de asegurar la continuidad del diseño urbano en los terrenos del Mall Plaza Vespucio, se considera la posibilidad de priorizar la adjudicación de la concesión al Mall Plaza. De esta manera la administración del mall tomaría la concesión del subsuelo con la condición de desarrollar en el primer nivel un espacio público abierto donde se priorice al peatón, liberando el nivel peatonal, abriendo las fachadas al exterior y utilizando el mismo mobiliario urbano y pavimento que en el resto de la propuesta. Las decisiones de diseño serían elaboradas en conjunto entre el municipio y la administración del mall. En esta propuesta el mall gana metros cuadrados arrendables, una importante expansión hacia Oeste, una mejor relación con el metro y una conexión directa con la estación intermodal de buses. El mall cede a cambio los medios para construir dicho espacio, la obligación de mantener la continuidad espacial en el primer nivel y de coordinar las actividades del subsuelo con el municipio. Dentro de dicha coordinación es relevante considerar que el mall cede el 26% de sus estacionamientos. En el marco de una negociación se propone construir a lo menos la misma cantidad de estacionamientos cedidos por el mall bajo el terreno del municipio, Dichos estacionamientos se conectarán directamente con la plaza cívica permitiendo acceder al mall y al municipio. 159 Norte  (AutoPlaza) Sur  (Proyecto) Este  (lider) Oeste  (Almacenes  Paris) Nivel  -­‐2 Nivel  -­‐1 399 145 266 384 366 Nivel  1 100 265 68 170 Nivel  2 100 Nivel  3 Nivel  4 266 266 266 El municipio, por su parte gana un espacio público integrado y una plaza cívica para la comuna cediendo terreno municipal por el periodo que dure la concesión. La propuesta depende por tanto de la correcta coordinación entre el sector privado y el sector público durante la construcción y durante las etapas posteriores, generando un sistema en que ambos se vean beneficiados. Con el fin de especificar en mayor detalle las características de esta coordinación y determinar la división de tareas entre los agentes públicos y privados que intervienen, se consideran las categorías de Klaus Selle y su equipo (2003): - Producción del espacio: el aporte provendrá tato del sector público como del privado y las decisiones de diseño serán coordinadas en conjunto. Por lo tanto la producción del espacio será de características mixtas. - Estatus de tenencia: la propiedad de los terrenos es de carácter mixta. Una parte de la intervención se desarrolla en terrenos municipales otra parte en terrenos del centro comercial, interviniendo también es sectores de propiedad del metro y del transantiago. - Regulación del uso: se dará todo el subsuelo en concesión a Mall Plaza, con la facultad de rentar mediante el arriendo de los locales come