DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE Sofia Pagarin

DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE Sofia Pagarin CUPRINS CAPITOLUL 1. PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE 1. Consideraţii generale 2. Noţiunea de patrimoniu 3. Caracterele juridice ale patrimoniului 3.1. Universalitatea juridică a patrimoniului 3.2. Realitatea patrimoniului 3.3. Unicitatea patrimoniului 3.4. Divizibilitatea patrimoniului 3.5. Inalienabilitatea patrimoniului 4. Funcţiile patrimoniului 4.1. Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari 4.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlu universal 4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal 5. Drepturile patrimoniale 5.1. Noţiunea de drepturi patrimoniale 5.2. Drepturile reale 5.3. Drepturile de creanţă 5.4. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă 6. Drepturile de proprietate intelectuală 7. Obligaţiile reale 7.1. Noţiunea şi clasificarea obligaţiilor reale 7.2. Obligaţiile propter rem 7.3. Obligaţiile scriptae in rem CAPITOLUL 2. DREPTUL DE PROPRIETATE 2.1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate 2.2. Definiţia dreptului de proprietate 2.3. Reglementarea dreptului de proprietate 2.3.1. Dreptul de proprietate în reglementările naţionale 2.3.2. Dreptul de proprietate în reglementările internaţionale 2.4. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate 2.4.1. Posesia, atribut al dreptului de proprietate 2.4.2. Folosinţa, atribut al dreptului de proprietate 2.4.3. Dispoziţia, atribut al dreptului de proprietate 2.5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 2.5.1. Caracterul absolut al dreptului de proprietate 2.5.2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate 2.5.3. Caracterul perpertuu al dreptului de proprietate 2.6. Formele proprietăţii în raport de titular 2 CAPITOLUL 3. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ 3.1. Noţiunea şi reglementarea legală a dreptului de proprietate privată 3.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată 3.3. Titularii dreptului de proprietate privată 3.4. Obiectul dreptului de proprietate privată 3.5. Conţinutul dreptului de proprietate privată 3.6. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 3.6.1. Limitele legale ale dreptului de proprietate privată 3.6.2. Limitele convenţionale ale dreptului de proprietate privată 3.6.3. Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privată 3.7. Stingerea dreptului de proprietate privată 3.7.1. Pieirea bunului 3.7.2. Abandonul bunului mobil 3.7.3. Renunţarea la bunul imobil 3.7.4. Exproprierea bunului 3.7.5. Confiscarea bunului CAPITOLUL 4. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ 4.1. Noţiunea şi reglementarea legală 4.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică 4.3. Subiectele dreptului de proprietate publică 4.4. Obiectul dreptului de proprietate publică 4.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică 4.6. Exercitarea dreptului de proprietate publică 4.7. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice 4.7.1. Dreptul de administrare 4.7.2. Dreptul de concesiune 4.7.3. Darea în folosinţă gratuită 4.7.4. Închirierea bunurilor proprietate publică 4.8. Stingerea dreptului de proprietate publică 4.9. Apărarea dreptului de proprietate publică CAPITOLUL 5. MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE 5.1. Consideraţii generale 5.2. Proprietatea rezolubilă 5.3. Proprietatea anulabilă 5.4. Proprietatea comună 5.4.1. Coproprietatea obişnuită 5.4.2. Coproprietatea forţată 5.4.3. Proprietatea comună în devălmăşie 5.4.4. Partajul 3 5.4.5. Proprietatea periodică CAPITOLUL 6. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI PROPRIETATE 6.1. Noţiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate 6.2. Superficia 6.2.1. Noţiunea şi reglementarea legală 6.2.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie 6.2.3. Dobândirea dreptului de superficie 6.2.4. Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie 6.2.5. Apărarea dreptului de superficie 6.2.6. Evaluarea prestaţiei superficiarului 6.2.7. Încetarea superficiei şi efectele încetării superficiei 6.3. Dreptul de uzufruct 6.3.1. Noţiunea şi reglementarea legală 6.3.2. Constituirea uzufructului 6.3.3. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct 6.3.4. Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct 6.3.5. Obiectul dreptului de uzufruct 6.3.6. Drepturile uzufructuarului şi ale nudului proprietar 6.3.7. Obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar 6.3.8. Stingerea uzufructului 6.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie 6.4.1. Dreptul de uz 6.4.2.Dreptul de abitaţie 6.5. Dreptul de servitute 6.5.1.Noţiunea şi reglementarea legală 6.5.2.Caracterele juridice ale dreptului de servitute 6.5.3.Clasificarea servituţiilor 6.5.4. Constituirea servituţii 6.5.5. Exercitarea dreptului de servitute 6.5.6. Stingerea servituţilor 6.5.7. Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. DE CAPITOLUL 7. POSESIA Noţiunea şi reglementarea legală a posesiei Natura juridică a posesiei Domeniul de aplicare a posesiei Elementele constitutive ale posesiei Posesia şi detenţia precară Intervertirea precarităţii în posesie Dobândirea şi încetarea posesiei 4 7.7.1. Dobândirea posesiei 7.7.2. Încetarea posesiei 7.8. Dovada posesiei 7.9. Viciile posesiei 7.9.1. Discontinuitatea 7.9.2. Violenţa 7.9.3. Clandestinitatea 7.9.4. Echivocul 7.10. Efectele posesiei 7.10.1. Prezumţia de proprietate 7.10.2. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă 7.10.3. Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii 7.10.4. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat CAPITOLUL 8. MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A ALTOR DREPTURI REALE 8.1. Noţiunea şi clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale 8.2. Convenţia 8.3. Hotărârea judecătoreacă 8.4. Testamentul şi moştenirea legală 8.5. Tradiţiunea (predarea materială) 8.6. Ocupaţiunea 8.7. Accesiunea 8.7.1. Noţiunea şi clasificarea 8.7.2. Accesiunea imobiliară naturală 8.7.3. Accesiunea imobiliară artificială 8.7.4. Accesiunea mobiliară 8.7.4.1. Adjuncţiunea 8.7.4.2. Specificaţiunea 8.7.4.3. Confuziunea 8.8. Uzucapiunea 8.8.1. Uzucapiunea în Codul civil de la 1864 8.8.2. Uzucapiunea în reglementarea Noului Cod civil CAPITOLUL 9. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE 9.1. Acţiunea în revendicare 9.1.1. Acţiunea în revendicare imobiliară 9.1.2. Acţiunea în revendicare mobiliară 9.1.3. Efectele acţiunii în revendicare 9.2. Acţiunea în grăniţuire 9.3. Acţiunea negatorie 5 9.4. Acţiunea confesorie CAPITOLUL 10. FIDUCIA. ADMINISTRAREA ALTUIA 10.1. Fiducia 10.2. Administrarea bunurilor altuia BUNURILOR CAPITOLUL 11. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ 11.1. Noţiunea de publicitate imobiliară 11.2. Obiectivele publicităţii imobiliare 11.3. Sistemele de publicitate imobiliară 11.4. Cartea funciară 11.4.1. Cartea funciară în reglementarea Legii nr. 7/1996 11.4.2. Cartea funciară în reglementarea Noului Cod civil 11.5. Acţiunile de carte funciară BIBLIOGRAFIE 6 CAPITOLUL 1 PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE Consideraţii generale Pentru înţelegerea noţiunii de patrimoniu este necesară o incursiune în problematica raportului juridic, pornind de la definiţia dreptului civil. Dreptul civil este definit ca acea ramură a sistemului dreptului românesc care reglementează raporturile patrimoniale şi nepatrimoniale stabilite între persoane fizice şi persoane juridice aflate pe poziţii de egalitate juridică. 1 Una dintre cele mai importante noţiuni ale dreptului civil este cea de patrimoniu, care are un sens tehnic şi precis. 2 Pentru definirea noţiunii de patrimoniu se porneşte de la analiza raportului juridic civil, care sub aspect structural este alcătuit din trei elemente: subiectele, conţinutul şi obiectul. Părţile sau subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice şi persoanele juridice care sunt titulare de drepturi şi obligaţii civile. Conţinutul raportului juridic civil este dat de totalitatea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor civile pe care le au părţile. Obiectul raportului juridic civil constă în acţiunile ori inacţiunile la care sunt îndrituite părţile ori de care acestea sunt ţinute să le respecte. În funcţie da natura conţinutului lor drepturile şi obligaţiile civile se clasifică în patrimoniale şi nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi care au un conţinut economic, evaluabil în bani. Dreptul nepatrimonial, numit şi drept personal nepatrimonial, este acel drept subiectiv civil al cărui conţinut nu poate fi evaluat în bani. Termenul de patrimoniu este folosit în expresii intrate în limbajul obişnuit: patrimoniu cultural, patrimoniu arheologic, patrimoniu istoric, patrimoniu artistic. În legislaţia română se fac referiri la patrimoniu în diverse acte normative, respectiv: - Legea nr.107/1996, legea apelor, modificată şi completată prin Legea nr. 112/2006, prevede că apele fac parte integrantă din patrimoniul natural; - Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil, modificată prin Legea nr. 105/2004, consacră termenul de patrimoniul cultural naţional; - Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, modificată prin Legea nr. 259/2006, instituie noţiunea de patrimoniu cultural local. Toate aceste accepţiuni ale termenului patrimoniu sunt însă diferite de noţiunea juridică de patrimoniu. 1 Bh. Beleiu, Drept civil român.Introducere în dreptul civil.Subiectele dreptului civil,Casa de Editură şi Pres㔪ansa”S.R.L., Bucureşti, 1994, p. 25; 2 Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 3; Corneliu Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 1; 7 Noţiunea de patrimoniu, în sensul dreptului civil, se raportează la sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale. 2. Noţiunea de patrimoniu În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. 3 Din punct de vedere juridic, această definiţie nu este exactă decât dacă înţelegem prin bunuri nu numai lucrurile materiale care compun averea unei persoane, ci în general toate drepturile pe care le are acea persoană. 4 În sens juridic, patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane. 5 Definiţia legală a patrimoniului este cuprinsă în art. 31 alin. 1 din Noul Cod civil6 care prevede că orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia. Din definiţia dată rezultă că patrimoniul are în structura sa două elemente:  latura activă, alcătuită din totalitatea drepturilor patrimoniale;  latura pasivă, alcătuită din totalitatea obligaţiilor patrimoniale. 3. Caracterele juridice ale patrimoniului 3.1. Universalitatea juridică a patrimoniului Patrimoniul este o unitate distinctă de elementele sale componente care există independent de modificările concrete. În Noul Cod civil a fost consacrată noţiunea de universalitate de fapt. Potrivit art. 541 alin.1, constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane şi au o destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege, iar conform alin.2, bunurile care alcătuiesc universalitatea de fapt pot, împreună sau separat, să facă obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte. 3 Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 2000, p. 10; 4 Constantin Hamangiu, Ion Rosetti - Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român, Editura All, Bucureşti, 1996, p. 521; 5 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1980, p. 5; Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, vol. I, Editura Dacia, Cluj – Napoca, 1982, p. 62; Al. Weill, Francois Terre, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, Editura Dalloz, Paris, 1985, p. 4; Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie, Editura All, Bucureşti, 1994, p. 4; Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iaşi, 1997, p. 7; Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All, Bucureşti, 1998, p. 32; Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 4; Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 8; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 11; Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, p. 10; Ioan Adam, op. cit., p. 4; Cristian Jora, Lucia Uţă, Drept civil. Curs de drepturi reale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2007, p. 7; 6 Codul civil – Legea nr. 287/2009, republicată în temeiul art. 218 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil în M.Of. nr. 409 din 10 iunie 2011;Legea nr.287/2009 a fost publicată în M.Of.nr.511 din 24 iunie 2009, a fost modificată prin Legea nr. 71/2011 şi rectificată în M.Of.nr. 427 din 17 iunie 2011 şi în M.Of. nr. 489 din 8 iulie 2011; 8 Spre deosebire de universalitatea de fapt, universalitatea de drept conţine nu numai elemente active, ci şi datorii. Din această trăsătură juridică a patrimoniului se desprind două elemente: 1. patrimoniul apare ca o masă de drepturi şi obligaţii legate între ele sau ca o grupare a mai multor mase de drepturi şi obligaţii, fiecare având un regim juridic determinat; 2. drepturile şi obligaţiile sunt distincte de universalitate, în sensul că schimbările ce se produc în legătură cu drepturile şi obligaţiile nu afectează identitatea universalităţii, deoarece, de regulă, drepturile şi obligaţiile sunt avute în vedere numai sub aspectul lor valoric. 3.2. Realitatea patrimoniului Această trăsătură a patrimoniului presupune că existenţa universalităţii juridice nu depinde de cantitatea de drepturi şi obligaţii pecuniare aparţinând unei persoane ori de raportul dintre activul şi pasivul patrimonial.7 Sub aspectul temeiului juridic, realitatea patrimoniului este consacrată în art. 31 alin. 1 din Noul Cod civil. Patrimoniul este un atribut al personalităţii, neexistînd vreo persoană care să nu aibă vreun patrimoniu. Cu ale cuvinte, acest caracter juridic al patrimoniului desemnează faptul că numai persoanele fizice şi juridice pot avea un patrimoniu, deoarece numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii. 3.3. Unicitatea patrimoniului Trăsătura patrimoniului de a fi unic rezultă din unicitatea subiectului care îi este titular. Fiecare persoană fizică sau juridică poate avea un singur patrimoniu, indiferent de cuantumul sau întinderea drepturilor care sunt incluse în patrimoniu. În doctrină, s-a susţinut că teoria patrimoniului unic este depăşită, cu motivarea că, în condiţiile actualelor relaţii economice şi sociale s-a ajuns la o fracţionare juridică a patrimoniului aproape fiecărei persoane, lucru care se datorează raporturilor complexe care se creează între subiectele de drept şi care nu mai sunt acelea de la data adoptării Codului Napoleon. În acest sens sunt prezentate exemple de fracţionare în mai multe categorii de bunuri ale patrimoniului unei persoane, cum ar fi depunerea unor sume de bani la diferite bănci, sume care nu pot fi urmărite având în vedere secretul depunerilor, participarea unei persoane la Programul Smart Miles al Companiei Tarom, ea beneficiind de gratuitate în funcţie de numărul kilometrilor parcurşi cu avioanele acestei companii, participarea la un contract în virtutea căruia dobândeşte un drept de proprietate într-o anumită cotă a unui complex de vile din diferite staţiuni din mai multe ţări, drept care îi conferă posibilitatea de a folosi în fiecare an, într-un interval de timp limitat un anumit spaţiu dintre vilele respective.8 7 8 Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura CH Beck, Bucureşti, 2009, pp. 8-9 Betinio Diamant, Caracterul depăşit al teoriei patrimoniului unic, în „Dreptul” nr. 1/2000, p. 116 9 3.4. Divizibilitatea patrimoniului Divizibilitatea patrimoniului înseamnă că acesta poate fi împărţit în mai multe mase de bunuri, fiecare dintre ele având un regim juridic diferit. Potrivit art. 31 alin.2 din Noul Cod civil, patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni sau afectaţiuni, numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege, iar conform alin. 3, patrimoniile de afectaţiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziţiilor titlului IV al cărţii a III –a, cele afectate unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii. Art. 32 din Noul Cod civil reglementează transferul intrapatrimonial, prevăzând că în caz de diviziune sau afectaţiune, transferul drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta, în cadrul aceluiaşi patrimoniu, se face cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi fără a prejudicia drepturile creditorilor asupra fiecărei mase patrimoniale. În toate cazurile, transferul drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta nu constituie o înstrăinare. În cadrul legislativ instituit de Noul Cod civil, constituie cazuri de divizibilitate a patrimoniului:  patrimoniul profesional individual  regimul matrimonial al comunităţii legale de bunuri. Art. 33 din Noul Cod civil reglementează patrimoniul profesional individual. Constituirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea condiţiilor de formă şi de publicitate prevăzute de lege. În acest caz, între masele patrimoniale are loc un transfer intrapatrimonial, iar actul încheiat de titular este un act unilateral, în cauză nefiind vorba de o înstrăinare. Art. 2324 alin. 4 din Noul Cod civil prevede că bunurile care fac obiectul unei diviziunii a patrimoniului afectate exerciţiului unei profesii autorizate de lege pot fi urmărite numai de creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu profesia respectivă; aceşti creditori nu vor putea urmări celelalte bunuri ale debitorului. Potrivit art. 339 din Noul Cod civil, bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor, iar art. 340 enumeră categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soţ. Actuala reglementare reprezintă o preluare a dipoziţiilor cuprinse în art. 30 şi art. 31 din Codul familiei, abrogat de Noul Cod civil. Regimul matrimonial al comunităţii legale de bunuri presupune divizarea patrimoniului fiecărui soţ în două mase de drepturi şi datorii, comune şi proprii. Art. 352 din Noul Cod civil instituie răspunderea subsidiară pentru datoriile comune, prevăzând că în măsura în care obligaţiile comune nu au fost acoperite prin urmărirea bunurilor comune, soţii răspund solidar cu bunurile proprii, iar soţul 10 care a plătit datoria comună are un drept de retenţie asupra bunurilor celuilalt soţ până la acoperirea integrală a creanţelor pe care acesta i le datorează. Bunurile comune nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soşi, conform art. 353 din Noul Cod civil, dar dacă după urmărirea bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate cere partajul bunurilor comune, însă numai în măsura necesară pentru acoperirea creanţei sale, bunurile astfel împărţite devenind bunuri proprii. În reglementarea Codului civil din 1864 sunt cazuri de diviziune a patrimoniului în materia acceptării succesiunii, când acceptarea succesiunii sub beneficiu de inventar opreşte confuziunea patrimoniilor dintre patrimoniul lăsat de defunct, al cărui titular a devenit succesorul, şi patrimoniul propriu al succesorului, precum şi în cazul separaţiei de patrimonii cerută de creditorii succesiunii, prin care se urmăreşte împiedicarea confuziunii patrimoniului defunctului cu patrimoniul succesorului. 3.5. Inalienabilitatea patrimoniului Datorită faptului că este strâns legat de persoană, patrimoniul este inalienabil, în sensul că nu poate fi despărţit de persoană, atât timp cât aceasta există ca subiect de drept. În cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter vivos se pot transmite unul sau mai multe drepturi ce alcătuiesc patrimoniul, dar nu se poate transmite întregul patrimoniu. El se va transmite numai mortis causa, prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului său. În cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-părţi din patrimoniu în caz de reorganizare prin divizare parţială. Transmiterea întregului patrimoniu are loc în cazul încetării acesteia, ca urmare a reorganizării prin comasare sau divizare totală. 4. Funcţiile patrimoniului Funcţiile patrimoniului sunt expresia legăturii juridice care se creează între titularii unor patrimonii diferite. Patrimoniul îndeplineşte trei funcţii:  constituie gajul general al creditorilor chirografari;  explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal;  explică şi permite transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal. 4.1.Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari a fost instituit de art. 1718 Cod civil care prevedea că „oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală – gaj, ipotecă sau privilegiu – care să le asigure creanţa. Ei au o garanţie constând în dreptul de gaj general, care priveşte, în principiu, totalitatea bunurilor debitorului, 11 aşa cum sunt şi câte sunt la data executării silite, indiferent de modificările survenite în patrimoniul debitorului de la data naşterii creanţei sale şi până în momentul executării acesteia. Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor creditorilor titularului său care va răspunde faţă de creditori cu toate bunurile sale care se află în patrimoniul său, bunuri prezente sau bunuri viitoare. Deoarece bunurile în patrimoniu sunt privite din punct de vedere al valorii lor exprimate în bani, debitorul, deşi are datorii faţă de creditorii săi, va putea să înstrăineze bunuri şi să dobândească alte bunuri în locul celor înstrăinate. Gajul general conferă creditorului dreptul de a urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul executării silite, precum şi bunurile ce vor intra în patrimoniul acestuia, până la realizarea integrală a creanţei sale. Noul Cod civil instituie gajul general al creditorilor chirografari în art. 2324 alin. 1 care prevede că cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare, bunuri care servesc drept garanţie comună a creditorilor săi, cu excepţia bunurilor insesizabile. 4.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlu universal Termenul de subrogaţie îşi are originea în limba latină, subrogatio, unde însemna alegere în locul cuiva sau a ceva. Cu alte cuvinte, subrogaţia înseamnă înlocuirea unei persoane cu o altă persoană sau înlocuirea unui lucru cu un alt lucru. Din punct de vedere al dreptului civil, subrogaţia poate fi personală şi reală. Subrogaţia personală constă în înlocuirea unei persoane cu altă persoană într-un raport juridic obligaţional. De exemplu, dacă doi debitori sunt obligaţi la plata unei datorii faţă de creditor, iar unul dintre ei achită singur întreaga datorie, prin această plată are loc subrogaţia, în sensul că debitorul plătitor se subrogă în drepturile creditorului plătit şi va putea să-l urmărească pe celălalt debitor pentru partea de datorie ce revenea acestuia din urmă. În studiul noţiunii de patrimoniu, prezintă interes doar subrogaţia reală. Subrogaţia reală reprezintă înlocuirea unui lucru cu altul, iar dacă se produce în cadrul unui patrimoniu se numeşte subrogaţie reală cu titlu universal. De exemplu, dacă un lucru este vândut, locul său în patrimoniu va fi luat de preţul încasat, iar dacă din acest preţ se va achiziţiona un alt lucru, preţul va fi înlocuit cu lucrul în care a fost investit. Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor înlocuite. Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui bun individual determinat, ut singuli, cu un alt bun privit în mod izolat. Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, subrogaţia reală cu titlu particular intervine numai dacă legea o prevede în mod expres, cum se întâmplă în materie de ipotecă sau privilegii şi schimbul de terenuri. 12 O asemenea subrogaţie reală cu titlu particular a fost instituită de art. 1721 Cod civil care prevede că dacă imobilul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se va strămuta asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă bunul a fost asigurat, sau asupra sumei primite cu titlu de despăgubire de la autorul prejudiciului. Această subrogaţie reală cu titlu particular are drept scop menţinerea ipotecii care garanta o anumită creanţă. Noul Cod civil a extins acest caz de subrogaţie reală cu titlu particular, de la ipotecă la privilegii şi ipoteci. Conform art.2330 alin.1, dacă bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare, după rangul lor. O altă aplicaţie a subrogaţiei reale cu titlu particular este întâlnită în caz de expropriere, când bunul intră în proprietatea statului liber de orice sarcini, iar eventualele sarcini care îl grevau se strămută de drept asupra despăgubirilor ce se cuvin fostului proprietar, conform dispoziţiilor art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. 9 Potrivit art. 2330 alin.2 din Noul Cod civil, sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe, sumele datorate în temeiul exproprierii pentru cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădire ale dreptului de proprietate stabilite prin lege. Tot în Noul Cod civil mai sunt reglementate două cazuri de subrogaţie reală în materia uzufructului şi a ipotecii mobiliare. Astfel, art. 748 care reglementează stingerea uzufructului în caz de pieire a bunului, prevede în alin. 2 că uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului. În materia ipotecii mobiliare, art. 2393 alin. 2 prevede, în cazul înstrăinării bunului ipotecat, că ipoteca se strămută asupra preţului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat. 4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal Patrimoniul explică transmisiunea universală şi cu titlu universal care intervine în următoarele situaţii:  decesul persoanei fizice;  reorganizarea persoanei juridice. La decesul unei persoane fizice sau în caz de reorganizare a unei persoane juridice se transmit toate drepturile şi obligaţiile care au aparţinut subiectului de drept, obiectul transmisiunii constituindu-l întregul patrimoniu ca universalitate juridică şi nu drepturile şi obligaţiile, privite în mod izolat. 9 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în M.Of. nr. 139 din 2 iunie 1994; 13 Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întreg patrimoniul, nefracţionat de la o persoană la altă persoană. Succesorul universal este acea persoană care dobândeşte un patrimoniu, adică o unioversalitate (universitas bonorum). Este cazul moştenitorului legal unic, al legatarului care culege întreaga moştenire şi al persoanei juridice dobânditoare a unui patrimoniu ca efect al fuziunii (absorbţiei sau contopirii) ori al transformării.10 Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane. Succesorul cu titlu universal este o persoana care dobândeşte o fracţiune dintr-un patrimoniu, cum ar fi: moştenitorii legali, legatarii care dobândesc o cotăparte din moştenire, persoana juridică care dobândeşte o parte din patrimoniul persoanei juridice divizate, indiferent dacă este este o divizare totală sau parţială. Specific celor două tipuri de transmisiunii este faptul că ceea ce se transmite este patrimoniul sau o parte din patrimoniu, respectiv atât activul cât şi pasivul patrimonial ceea ce înseamnă că din punct de vedere juridic, succesorii universali şi succesorii cu titlu universal sunt consideraţi continuatori ai personalităţii autorului lor. Între cele două transmisiuni nu există o deosebire calitativă, ci de ordin cantitativ, transmisiunea cu titlu universal având ca obiect numai o parte de universalitate. 5.Drepturile patrimoniale 5.1.Noţiunea de drepturi patrimoniale Conţinutul concret al patrimoniului este alcătuit din drepturile şi obligaţiile patrimoniale care aparţin unei persoane determinate. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au conţinut economic, fiind evaluabile în bani. Potrivit concepţiei clasice, drepturile patrimoniale se clasifică în:  drepturi reale;  drepturi de creanţă. 5.1.2. Drepturile reale Noţiunea Drepturile reale – jus in re – sunt acele drepturi subiective civile în virtutea cărora titularul lor poate să-şi exercite atributele asupra unui lucru determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane. 11 10 Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2011, p.209 11 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 17, Eugen Chelaru, op. cit., pp. 10-11, Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 23, Liviu Pop, op. cit., p. 22, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 19; 14 Caracterele juridice ale drepturilor reale Drepturi absolute, opozabile erga omnes Dreptul absolut este acel drept subiectiv civil, în temeiul căruia, titularul său, determinat, are posibilitatea să-l exercite singur, celorlalte persoane revenindu -le obligaţia, generală şi negativă, de a nu face nimic de natură să-i aducă atingere. Drepturile absolute prezintă următoarele caractere specifice: - numai titularii lor sunt determinaţi ca subiecte active ale raporturilor juridice în al căror conţinut intră, titulari obligaţiei corelative fiind constituiţi din toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterminat; - obligaţia corelativă acestor drepturi are întotdeauna acelaşi conţinut: îndatorirea ce revine tuturor celorlalte subiecte de drept civil de a nu face nimic de natură să împiedice titularii drepturilor să-şi exercite prerogativele ce formează conţinutul acestor drepturi; - drepturile absolute sunt opozabile tuturor - erga omnes – în sensul că toată lumea este ţinută să respecte prerogativele pe care titularii lor le au. Caracter perpetuu sau limitat Drepturi reale cu caracter perpetuu sunt proprietatea şi servituţile. Durata celorlalte drepturi reale principale variază în funcţie de durata dreptului de proprietate sau de persoana titularului. Astfel, uzufructul, uzul şi abitaţia sunt drepturi viagere când titularul lor este o persoană fizică sau au o durată limitată în timp la cel mult 30 de ani când titularul lor este o persoană juridică. Limitate ca număr Drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres de lege; numai prin lege putând fi create noi drepturi reale. Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă Din punct de vedere al efectelor, în cazul drepturilor reale sunt întâlnite două efecte specifice: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Dreptul de urmărire este posibilitatea recunoscută titularului unui drept real de a pretinde restituirea bunului de la orice persoană la care acesta s-ar afla. De exemplu, dacă un debitor, care a garantat restituirea unei sume împrumutate printr-o ipotecă, ar înstrăina bunul imobil ipotecat şi nu şi-ar executa, de bună voie, obligaţia de restituire a sumei împrumutate, creditorul ipotecar poate urmări imobilul şi în mâinile noului proprietar, cerând scoaterea lui în vânzare silită, pentru ca din preţul obţinut să-şi satisfacă dreptul său de creanţă pe care îl are contra debitorului. Dreptul de preferinţă constă în posibilitatea conferită de dreptul real titularului său de a fi satisfăcut cu prioritate faţă de titularii altor drepturi. De exemplu, dacă un drept de creanţă este însoţit de un drept de gaj care îl garantează, titularul dreptului real de garanţie are posibilitatea de a-şi satisface 15 creanţa înaintea altor creditori, care nu au garantată creanţa lor printr-un drept real accesoriu. În cazul în care ar exista concurs între titularii mai multor drepturi reale, urmează să se vadă care dintre ei şi-a făcut mai întâi opozabil dreptul faţă de terţi, prin îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară, întrucât acesta va avea dreptul de preferinţă faţă de ceilalţi conform regulii exprimată în adagiul qui prior tempore potior jure. Clasificarea drepturilor reale În mod tradiţional, drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii, după cum au sau nu o existenţă de sine stătătoare. Potrivit art.551 din Noul Cod civil, sunt drepturi reale: dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaţie; dreptul de servitute; dreptul de administrare; dreptul de concesiune; dreptul de folosinţă; drepturile reale de garanţie şi alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter. Cu privire la drepturile reale de garanţie Noul Cod civil reglementează următoarele categorii: privilegiile ( art.2333-2342), ipoteca ( art.2343-2479), gajul ( art.2480-2494) şi dreptul de retenţie (art. 2495 – 2499), drepturi care formează obiect de studiu în materia teoriei obligaţiilor. Apărarea drepturilor reale Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti de la locul situării imobilului – forum rei sitae – conform prevederilor art. 13 Cod procedură civilă. 5.1.3. Drepturile de creanţă Noţiunea Dreptul de creanţă – jus in personam – este acel drept subiectiv civil în virtutea căruia subiectul activ – creditorul – poate pretinde subiectului pasiv – debitorul – să dea, să facă sau să nu facă ceva. 12 Caracterele juridice ale drepturilor de creanţă Drept relativ Dreptul de creanţă este un raport juridic între două subiecte determinate de la început; atât subiectul activ cât şi subiectul pasiv sunt determinate. Obligaţia corelativă dreptului de creanţă poate consta în:  a da - aut dare – Obligaţia de a da înseamnă îndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real. O asemenea obligaţie este, de exemplu, obligaţia vânzătorului de a transmite cumpărătorului dreptul de proprietate asupra lucrului vândut. 12 Ovidiu Ungureanu, Manual de drept civil. Partea generală, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 44, Ioan Adam, op. cit., p. 26, Cristian Jora, Lucia Uţă, op. cit., p. 28; 16  a face - aut facere – Obligaţia de a face reprezintă îndatorirea care revine debitorului de a executa o lucrare, a presta un serviciu sau a preda un lucru.  a nu face - aut non facereObligaţia de a nu face constă în îndatorirea debitorului de a se abţine de la o anumită acţiune. Dreptul de creanţă este opozabil numai subiectului pasiv determinat. Nelimitate ca număr Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, izvorul acestora putând fi un act juridic sau un fapt juridic. Apărarea drepturilor de creanţă Apărarea drepturilor de creanţă se face prin acţiuni personale care se introduc, în principiu, la instanţa judecătorească în a cărei rază teritorială domiciliază debitorul – forum rei – potrivit art. 5 Cod procedură civilă Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă Asemănări  ambele drepturi sunt drepturi patrimoniale;  ambele drepturi îşi au izvorul în acte juridice sau fapte juridice stricto sensu;  la ambele drepturi sunt cunoscuţi titularii lor, ca subiecte active. Deosebiri 1. Din punct de vedere al subiectelor  la dreptul real este determinat numai subiectul activ, subiectul pasiv fiind nedeterminat;  la dreptul de creanţă este determinat atât subiectul activ, creditorul, cât şi subiectul pasiv, debitorul. 2. Din punct de vedere al obligaţiei corelative  dreptului real îi corespunde obligaţia generală şi negativă de a nu face nimic de natură să aducă atingere exerciţiului dreptului de către titularul său;  dreptului de creanţă îi corespunde obligaţia subiectului pasiv, determinat, debitorul, de a da, a face sau a nu face ceva. Obligaţia de a nu face, deşi este întâlnită atât în cazul dreptului real cât şi în cazul dreptului de creanţă nu are acelaşi conţinut. A nu face, ca obligaţie corelativă dreptului real constă în îndatorirea generală şi negativă, ce revine celorlalte subiecte de drept, cu excepţia titularului dreptului real, de a se abţine să facă ceva de natură a aduce atingere exerciţiului dreptului de către titularul acestuia. De exemplu, obligaţia proprietarului vecin, precum şi a celorlalte persoane, de a nu încălca dreptul de proprietate al vecinului. A nu face, ca obligaţie corelativă dreptului de creanţă constă în îndatorirea debitorului de a se abţine de la ceva ce ar fi putut să facă, dacă nu şi-ar fi asumat o astfel de obligaţie. De exemplu, obligaţia pe care şi-o asumă prin contract, 17 proprietarul unui teren, faţă de proprietarul vecin, de a nu sădi pomi la o distanţă mai mică de 5 m de linia hotarului despărţitor, în condiţiile în care art. 607 Cod civil prevede că „nu e iertat a sădi arbori care cresc înalţi, decât la depărtarea hotărâtă de regulamentele particulare sau de obiceiurile constante şi recunoscute şi, în lipsă de regulamente şi de obiceiuri,în depărtare de doi metri, de la linia despărţitoare a celor două proprietăţi, pentru arborii înalţi şi de o jumătate de metru pentru celelalte plantaţii şi garduri vii”. Noul Cod civil reia această dispoziţie în art. 613 care instituie distanţa minimă pentru arbori la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii. 3. Din punct de vedere al numărului lor  drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres de lege;  drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, părţile prin acte juridice putând da naştere la orice drept de creanţă. 4. Din punct de vedere al efectelor Numai în cazul drepturilor reale sunt întâlnite două efecte specifice: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. 5. Din punct de vedere al duratei  drepturile reale sunt perpetuue (proprietatea, servituţile) sau au o durată limitată în timp, de obicei la viaţa beneficiarului;  drepturile de creanţă sunt temporare, deoarece creditorul poate pretinde debitorului executarea obligaţiei corelative într-un termen determinat. 6. Din punct de vedere al mijloacelor procesuale de apărare  drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale;  drepturile de creanţă sunt apărate prin acţiuni personale. 6. Drepturile de proprietate intelectuală Drepturile de proprietate intelectuală reprezintă o categorie juridică intermediară între drepturile patrimoniale şi drepturile personal nepatrimoniale. Aceste drepturi au un caracter complex şi intermediar deoarece autorul unei opere are atât drepturi nepatrimoniale, cât şi drepturi patrimoniale. Legea nr. 8/199613 reglementează drepturile personale nepatrimoniale sub denumirea de drepturi morale, prevăzând în art. 10 că autorul unei opere are următoarele drepturi morale: - dreptul de a decide dacă, în ce mod şi când va fi adusă opera la cunoştinţa publică (dreptul de divulgare); - dreptul de a pretinde recunoaşterea calităţii de autor al operei (dreptul la paternitate); - dreptul de a decide sub ce nume va fi adusă opera la cunoştinţa publică (dreptul la nume); 13 Legea nr. 8/1996 a drepturilor de autor şi a drepturilor conexe, publicată în M.Of. nr. 60 din 26 martie 1996 18 - dreptul de a pretinde respectarea integrităţii operei şi de a se opune oricărei modificări, precum şi oricărei atingeri aduse operei, dacă prejudiciază onoarea sau reputaţia sa (dreptul la respectul integrităţii operei sau la inviolabilitatea operei); - dreptul de a retracta opera, despăgubind, dacă este cazul, pe titularii drepturilor de exploatare, prejudiciaţi prin exercitarea retractării (dreptul la retractare). În acelaşi timp, autorul operei are şi drepturi patrimoniale, respectiv: - dreptul de a decide utilizarea operei printr-una dintre modalităţile de valorificare, cum ar fi reproducerea, comunicarea publică (reprezentare), distribuirea, radiodifuzarea, închirierea sau locaţiunea, împrumutul şi importul; - dreptul de suită, denumit şi dreptul pecuniar la un partaj echitabil, reprezintă posibilitatea autorului de a primi o parte din preţul revânzărilor ulterioare ale operei sale, precum şi dreptul de a fi informat cu privire la locul unde se află opera sa. 7. Obligaţiile reale 7.1. Noţiunea şi clasificarea Obligaţiile reale reprezintă o categorie juridică intermediară între drepturile reale şi drepturile de creanţă şi constau în anumite îndatoriri, prevăzute expres de lege sau convenţia părţilor, a căror existenţă este determinată, de regulă, de stăpânirea unui lucru. Caracteristica acestor obligaţii este aceea că au o opozabilitate mai mare decât drepturile de creanţă, dar mai restrânsă decât drepturile reale. Obligaţiile reale sunt obligaţiile propter rem şi obligaţiile scriptae in rem. 7.2. Obligaţiile propter rem Obligaţiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligaţii reale de a face, sunt îndatoriri ce revin deţinătorului unui bun determinat şi care au ca izvor legea sau convenţia părţilor. 14 În raport de izvorul lor, obligaţiile propter rem pot fi legale sau convenţionale. Obligaţie propter rem legală este cea prevăzută de art. 74 din Legea nr. 18/199115 republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, care impune tuturor deţinătorilor de terenuri agricole obligaţia de a asigura cultivarea acestora şi obligaţia de a asigura protecţia solului, care dacă nu sunt respectate atrag sancţiunile prevăzute de art. 75-76 din aceeaşi lege. Astfel, potrivit art. 75, proprietarii de terenuri care nu îşi îndeplinesc obligaţiile prevăzute la art. 74 vor fi somaţi în scris de către primăriile comunale, orăşeneşti sau municipale, după caz, să execute aceste obligaţii. Persoanele care nu dau curs somaţiei şi nu execută obligaţiile în termenul stabilit de primar, din 14 Corneliu Bîrsan, op. cit., pp. 22-23; Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi republicată în temeiul art. VII din Legea nr. 169/1997, publicată în M.Of.nr. 299 din 27 noiembrie 1997; 15 19 motive imputabile lor, vor fi sancţionate, anual, cu plata unei sume de la 50.000 la 100.000 lei/ha, în raport cu categoria de folosinţă a terenului. Noul Cod civil instituie mai multe obligaţii propter rem legale, respectiv: - obligaţia de grăniţuire, reglementată în art. 560, care dispune că proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta; - obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa, prevăzută de art. 607, conform căruia proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în schimbul unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acest surplus pentru proprietarul care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă; - obligaţia proprietarului de a permite folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul, reglementată în art. 622; - obligaţia proprietarului bunului principal de a asigura întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună, reglementată în art. 655 din Noul cod civil; - obligaţia coproprietarilor de a permite accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune, instituită de art. 656 din Noul Cod civil. Obligaţie propter rem convenţională este, de exemplu, obligaţia proprietarului unui fond aservit, asumată în momentul constituirii unei servituţi de trecere, de a efectua lucrările necesare exerciţiului servituţii, conform art. 631 din Codul civil. Indiferent de izvorul lor, legea sau convenţia părţilor, aceste obligaţii reale grevează dreptul asupra terenului, sunt accesorii ale acestuia şi se transmit o dată cu bunul, fără nici o formalitate specială pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară. 7.3. Obligaţiile scriptae in rem Obligaţiile scriptae in rem, numite şi obligaţii opozabile şi terţilor, se caracterizează prin faptul că sunt atât de strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât dacă posesorul bunului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a participat direct şi personal la naşterea raportului obligaţional. O asemenea obligaţie este obligaţia cumpărătorului unui bun ce formează obiectul unui contract de locaţiune, reglementată în art. 1441 Cod civil care prevede că dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este obligat să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu excepţia cazului în care în contractul de locaţiune s-a prevăzut desfiinţarea acesteia din cauza vânzării. 20 Art.1811 din Noul Cod civil instituie opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor prevăzând că dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, cu următoarele distincţii: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară date certe a înstrăinării; c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi; d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului. 21 CAPITOLUL 2 DREPTUL DE PROPRIETATE 2.1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate Noţiunile de proprietate şi de drept de proprietate pot fi privite din punct de vedere economic şi din punct de vedere juridic. Din punct de vedere economic, proprietatea reprezintă o noţiune care desemnează o relaţie socială de apropriere a unor lucruri, în mod direct şi nemijlocit. Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de atribute care se bucură de protecţie juridică, care conferă titularului posibilitatea de a-şi statisface interesle legate de aproprierea unui lucru, în mod direct şi nemijlocit.16 2.2. Definiţia dreptului de proprietate Codul civil de la 1864 defineşte proprietatea în art. 480: ”Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege. ” Deoarece noţiunea de proprietate, ca de altfel şi Codul civil român îşi au aceeaşi origine şi anume Codul civil francez, definiţia dreptului de proprietate a fost criticată cu argumentele că, această definiţie în loc să definească proprietatea prin natura ei, o defineşte mai mult prin atributele ei şi că, de altfel, aceste atribute nici nu sunt enumerate complet în definiţie. În doctrină, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare. 17 În Noul Cod civil este definită proprietatea privată în art. 555 alin. 1 ca fiind dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege, iar art. 858 defineşte proprietatea publică ca fiind dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativteritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege. 16 Gabriel Boroi, Mona – Maria Pivniceru, Tudor Vlad Rădulescu, Carla Alexandra Anghelescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Note de curs, Jurisprudenţă relevantă.Speţe.Teste grilă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2010, p.7 17 Liviu Pop, op. cit., p. 43 22 2.3. Reglementarea dreptului de proprietate 2.3.1. Dreptul de proprietate în reglementările naţionale Constituţia României consacră dreptului de proprietate un cadru general în art. 136 şi un cadru special în art.44. Art. 136, intitulat „Proprietatea” prevede în alin. 1 că proprietatea este publică sau privată, iar art. 44 este intitulat ”Dreptul de proprietate privată”. Conform art. 136 alin. 2, proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ – teritorială, iar potrivit alin. 5, proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice. Referitor la proprietatea privată, art.44 alin. 2 dispune că proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Regimul juridic al dreptului de proprietate cuprinde numeroase prevederi şi în Codul civil din 1864, precum şi în Noul Cod civil, în vigoare de la 1 octombrie 2011. În Noul Cod civil, art.553 – 692 cuprinde dispoziţii în materia dreptului de proprietate privată, iar art. 858-875 reglementează dreptul de proprietate publică. Dispoziţii referitoare la dreptul de proprietate publică şi privată sunt cuprinse în mai multe legi, cum ar fi: - Legea fondului funciar nr. 18/1991; - Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii; - Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică: - Legea nr.112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului; - Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia; - Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989. 2.3.2. Dreptul de proprietate în reglementările internaţionale Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, semnată la 10 decembrie 1948, în art. 17, statuează că „orice persoană, atât singură cât şi în colectivitate, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa”. Primul Protocol adiţional18 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, denumită simplificat şi Convenţia europeană a drepturilor omului (CEDO), prevede în art. 1, intitulat „Protecţia proprietăţii”, că „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform 18 Primul Protocol adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului a fost ratificat prin Legea nr. 30/1994, publicată în M.Of. nr. 135 din 31 mai 1994 şi amendat ulterior prin Protocolul nr.11, ratificat prin Legea nr. 79/1995, publicată în M.Of. nr.147 din 13 iulie 1995 23 interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii, sau a amenzilor.”19 2.4. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate Prin conţinutul juridic al dreptului de proprietate sunt desemnate trei atribute: de a folosi lucrul (jus utendi),de a-i culege fructele (jus fruendi)şi de a dispune de lucru (jus abutendi). 2.4.1.Posesia, atribut al dreptului de proprietate (jus utendi) Acest atribut al dreptului de proprietate presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective a lucrului în materialitatea sa, direct şi nemijlocit prin putere proprie şi în interes propriu, sau de a consimţi ca stăpânirea să fie exercitată, în numele şi în interesul său, de către altă persoană. Dreptul de a folosi bunul mai este denumit şi usus şi reprezintă o posibilitate care-i permite proprietarului să-1 stăpânească efectiv şi în mod nemijlocit. Proprietarul poate transmite acest atribut unei alte persoane, dând naştere unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, care va exercita astfel un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate. 2.4.2. Folosinţa, atribut al dreptului de proprietate (jus fruendi) Dreptul de a culege fructele bunului denumit şi fructus, este prerogativa conferită titularului dreptului de proprietate de a culege şi percepe fructele produse de acesta. Conform art. 548 din Noul Cod civil, fructele sunt naturale, industriale sau civile. Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, care se obţin fără intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul animalelor. Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel. Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele. Prin acest atribut este desemnată posibilitatea recunoscută titularului dreptului de proprietate de a pune lucrul în valoare prin exploatarea acestuia în propriul său interes, dobândind în proprietate fructele pe care le poate obţine din lucru. În acest sens, art.550 din Noul Cod civil prevede că fructele şi productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel. Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale şi industriale se dobândeşte la data separării de bunul care le-a produs, iar dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobândeşte zi cu zi. 19 Donna Gomien, Introducere în Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, Editura All, Bucureşti, 1996, p.110 24 Acest atribut poate fi transmis, cel mai adesea însoţit de jus utendi, fără ca existenţa dreptului de proprietate să fie afectată. 2.4.3. Dispoziţia, atribut al dreptului de proprietate (jus abutendi) Dreptul de a dispune de lucru denumit şi abusus are două componente: dispoziţia juridică şi dispoziţia materială. Dreptul de dispoziţie juridică constă în competenţa titularului de a înstrăina bunul sau de a-şi dezmembra dreptul de proprietate constituind asupra acestuia drepturi reale în favoarea altor persoane. Posibilitatea de a dispune de substanţa bunului prin transformare, consumare sau chiar distrugere reprezintă dispoziţia materială. Ceea ce caracterizează în maniera cea mai pregnantă dreptul de proprietate este atributul dispoziţiei şi anume partea referitoare la dispoziţia juridică. Dreptul de dispoziţie este singurul atribut a cărui înstrăinare duce la însăşi pierderea dreptului de proprietate. Dezmembrarea celorlalte atribute ale proprietăţii vor limita acest drept, dar nu vor fi de natură să conducă la pierderea sa. De aceea s-a afirmat că dreptul de a dispune rămâne definitiv fixat în puterea titularului dreptului de proprietate chiar şi atunci când proprietatea este dezmembrată. 2.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate În art. 480 din Codul civil de la 1864 sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate – exclusiv şi absolut -, iar în art. 555 alin. 1 din Noul Cod civil celor două caractere juridice li se adaugă şi caracterul perpetuu. În concluzie, în noua reglementare a dreptului de proprietate, acesta este absolut, exclusiv şi perpetuu. 2.3.1. Caracterul absolut al dreptului de proprietate În ceea ce priveşte caracterul absolut al dreptului de proprietate, dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului său, în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Aşadar, termenul absolut poate fi înţeles în sensul că dreptul de proprietate este opozabil tuturor, adică erga omnes, iar în exerciţiul atrinutelor dreptului de proprietate, titularul nu are nevoie de concursul altei persoane. Proprietatea este cel mai absolut dintre toate drepturile reale fiindcă ea singură dă o putere completă asupra lucrului, ea singură reuşeşte cele trei atribute: “usus”, “fructus” şi “abusus”. 2.3.2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Acest caracter al dreptului de proprietate, şi anume exclusivitatea, rezultă, ca şi caracterul absolut, din dispoziţiile art. 555 alin.1 din Noul Cod civil care îl proclamă expres. În acelaşi sens, poate fi menţionat şi art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, având ca scop apărarea dreptului de proprietate, în care sunt stabilite trei norme de protecţie a dreptului de proprietate. 25 1. orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale; 2. nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile generale de drept internaţional; 3. statele au dreptul de a pune în vigoare legi pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuţii sau amenzi. Dreptul de proprietate este exclusiv în sensul că proprietarul singur poate exercita asupra lucrului cele trei atribute ale proprietăţii, servindu-se, folosindu-se şi dispunând de lucrul ce-i aparţine; în exerciţiul dreptului său, proprietarul exclude pe toţi ceilalţi oameni, şi aceştia au obligaţia de a respecta puterea sa. În virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul poate face în principiu asupra lucrului orice act, cu condiţia ca acel act să nu fie contrar ordinii publice şi dispoziţiilor imperative ale legilor. El poate să facă relativ la un lucru acte materiale de uz, de folosinţă, de cultură sau chiar de distrugere, precum şi acte juridice de fructificare prin cedarea folosinţei lucrului în schimbul unei sume, sau de înstrăinare totală sau parţială. Tot în virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul are dreptul de a se abţine de a face orice act asupra lucrului, de a-l lăsa în părăsire şi de a-l abandona. 2.3.3. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Acest caracter, fără a fi esenţial ca puterea exclusivă de a dispune, este totuşi important şi general, fiind recunoscut prin art. 555 alin. 1 din Noul Cod civil. Caracterul de drept perpetuu al dreptului de proprietate se interpretează în sensul că dreptul de proprietate nu are o durată limitată în timp, deoarece dreptul de proprietate îşi păstrează calitatea de drept real cât timp există bunul, iar înstrăinarea bunului sau moartea titularului dreptului nu conduc la stingerea dreptului de proprietate întrucât dreptul se va regăsi în patrimoniul dobânditorului sau succesorului. În acelaşi timp, caracterul perpetuu înseamnă că dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. Curtea Constituţională a evocat ideea de perpetuitate a dreptului de proprietate atunci când a reţinut că în cazul imobilelor preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pur şi simplu în fapt, aşadar fără titlu, dreptul de proprietate al persoanei fizice nefiind desfiinţat legal, continuă să existe, astfel încât imobilul nu este vizat de dispoziţiile legii referitoare la restituire.20 20 Curtea Constituţională, Decizia nr. 73/19.07.1995, publicată în M. Of. nr. 177 din 8 august 1995 26 2.4. Formele proprietăţii în raport de titular În raport de titular, proprietatea poate să fie proprietate publică şi proprietate privată. Art. 136 din Constituţia României prevede: (1) Proprietatea este publică sau privată. (2) Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. (3) Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. (4) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate ; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică. (5) Proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice Per a contrario, ceea ce nu este public este privat. Proprietatea publică este acea formă de proprietate care aparţine statului sau unităţilor administrativteritoriale. Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice sau juridice. 27 CAPITOLUL 3 DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ 3.1. Noţiunea şi reglementarea legală a dreptului de proprietate privată Definirea legală a dreptului de proprietate privată este dată de art. 555 alin. 1 din Noul Cod civil care prevede că ” proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.” În doctrină, dreptul de proprietate privată a fost definit ca fiind ca acel drept subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităţilor administrativ – teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor aflate exclusiv în proprietate publică, bunuri asupra cărora titularul exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia, în putere proprie şi în interes propriu, însă în limitele determinate de lege21. Dreptul de proprietate privată este reglementat în Constituţia României, Codul civil, Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 169/1997 şi Legea nr. 1/2000, modificate şi completate prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale. 3.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată Dreptul de proprietate privată prezintă aceleaşi caractere juridice22 ca dreptul de proprietate, în general, respectiv:  caracter absolut;  caracter exclusiv;  caracter perpetuu. 3.3. Titularii dreptului de proprietate privată Titular al dreptului de proprietate privată poate fi orice subiect de drept civil. Conform art.25 din Noul Cod civil, subiectele de drept civil sunt persoanele fizice şi persoanele juridice. Persoana fizică este omul, privit individual, ca titluar de drepturi şi de obligaţii civile. Persoana juridică este orice formă de organizare care, întrunind condiţiile cerute de lege, este titulară de drepturi şi de obligaţii civile. Potrivit art.187 din Noul Cod civil, orice persoană juridică trebuie să aibă o organizare de sine stătătoare şi un patrimoniu propriu,afectat realizării unui anumit scop licit şi moral, în acord cu interesul general. Art.188 din Noul Cod civil prevede că sunt persoane juridice entităţile prevăzute de lege, precum şi orice alte organizaţii legal înfiinţate care, deşi nu sunt 21 22 Corneliu Bîrsan, op.cit., p. 117 Valeriu Stoica,op. cit., pp. 241 - 247 28 declarate de lege persoane juridice, îndeplinesc toate condiţiile prevăzute la art. 187. Persoanele juridice sunt de drept public sau de drept privat (art. 189 Noul Cod civil). Persoanele juridice de drept privat se pot constitui, în mod liber, în una dintre formele prevăzute de lege (art. 190 Noul Cod civil). Persoanele juridice de drept public se înfiinţează prin lege, iar prin excepţie, în cazurile anume prevăzute de lege, se pot înfiinţa prin acte ale autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale ori prin alte moduri prevăzute de lege. În raport de aceste precizări, titularii dreptului de proprietate privată pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice, statul şi unităţile administrativ-teritoriale. În categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprietate privată se includ: societăţile comerciale, societăţile agricole, asociaţiile cooperatiste, asociaţiile şi fundaţiile, organizaţiile neguvernamentale, cultele religioase. Referitor la societăţile comerciale, acestea pot fi cu capital de stat, cu capital privat, cu capital mixt, de stat şi privat, societăţi comerciale cu participare străină cu sediul în România, care sunt persoane juridice de drept privat române, societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură, dar şi organizaţiile asociative economice de tip cooperatist, cum ar fi societăţile cooperative şi cooperativele – instituţii de credit. 3.4.Obiectul dreptului de proprietate privată Cu privire la obiect, spre deosebire de dreptul de proprietate publică, al cărui obiect este limitat, obiect al dreptului de proprietate privată poate fi orice bun, cu singura excepţie a bunurilor care, conform art. 136 alin. 3 din Constituţie, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Din această formulare rezultă că pot forma obiect al proprietăţii private bunuri imobile, cum ar fi terenuri şi construcţii, bunuri mobile corporale, indiferent de valoarea lor, bunuri mobile incorporale, cum sunt acţiunile societăţilor comerciale, obligaţiunile societăţilor comerciale, titluri de credit. Bunurile proprietate privată sunt în circuitul civil, chiar dacă exercitarea unor atribute asupra unor categorii de bunuri este circumscrisă unor condiţii impuse prin actele normative în vigoare. Bunurile proprietate privată prezintă următoarele caractere juridice: - bunuri alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate privată sunt în circuitul civil; - bunuri prescriptibile: bunurile proprietate privată sunt supuse prescripţiei extinctive şi achizitive. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobândi dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii; - bunuri sesizabile: bunurile vor putea fi urmărite de creditori pentru satisfacerea creanţelor lor indiferent de natura bunului (mobil sau imobil), fac excepţie bunurile care fac obiect al domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale nu vor putea fi urmărite pentru că statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dacă bunurile aparţin domeniului public sau privat. 29 3.5.Conţinutul dreptului de proprietate privată Potrivit art. 555 alin. 1 Noul Cod civil, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, a folosi şi a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege, iar conform alin. 2, în condiţiile legii,dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz. Din analiza textului legal, rezultă două aspecte: - referitor la conţinutul dreptului de proprietate intră trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia; - referitor la caracterele juridice ale dreptului de proprietate, acestea sunt caracterul exclusiv, caracterul absolut şi caracterul perpetuu. 3.6.Limitele exercitării dreptului de proprietate privată Noul Cod civil prevede în art. 556 că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său, care sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege. Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate, precum şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege. În raport de izvorul lor, limitele exercitării dreptului de proprietate privată sunt de trei feluri: 1. limite legale, stabilite prin lege; 2. limite convenţionale, stabilite prin voinţa proprietarului; 3. limite judiciare, stabilite de instanţa de judecată. 3.6.1.Limitele legale ale dreptului de proprietate privată Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată sunt tratate în Capitolul III din Noul Cod civil, care în art. 602 prevede că legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat. Limitele legale în interes privat pot fi modificate sau desfiinţate temporar prin acordul părţilor, iar pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege. Referitor la limitele legale, art. 603 Noul Cod civil instituie reguli privind protecţia mediului şi buna vecinătate, în sensul că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. În reglementarea Codului civil de la 1864, actualele limite legale ale dreptului de proprietate erau prezentate ca fiind servituţi naturale şi legale, astfel că dispoziţiile art. 602-625 din Noul Cod civil nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, conform art. 59 din Legea nr.71/2011. Noul Cod civil reglementează următoarele limite legale ale dreptului de proprietate privată:  folosirea apelor 30  picătura streşinii  distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii  vederea asupra proprietăţii vecinului  dreptul de trecere  dreptul de trecere pentru utilităţi  dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări  dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie Folosirea apelor Art. 604-610 Noul Cod civil reglementează limitele legale care privesc folosirea apelor, respectiv: - obligaţia proprietarului fondului inferior de a împiedica curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior; - obligaţia proprietarului fondului inferior de a împiedica curgerea provocată de proprietarul fondului superior sau de alte persoane a apelor care ţâşnesc de pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul fondului acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic,agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ. Această obligaţie nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă sau un cimitir. - proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de care poate dispune, are dreptul să facă pe cheltuiala sa exclusivă, pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei; - obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente ca în schimbul unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acel surplus pentru proprietarul care nu îţi poate procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă; - obligaţia proprietarului fondului pe care se află un izvor de a nu schimba cursul acestuia, dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente. Picătura streşinii Potrivit art. 611 Noul Cod civil, proprietarul este obligat să îşi facă streaşina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin. Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii Noul Cod civil prevede distanţa minimă în construcţii (art.612) şi distanţa minimă pentru arbori (art.613). 31 Conform art. 612 Noul Cod civil, orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic. Art. 613 Noul Cod civil, instituie distanţa minimă pentru arbori, prevăzând că în lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii. Dacă această distanţă nu este respectată, proprietarul vecin are dreptul să ceară, după caz, scoaterea sau tăierea la înălţimea cuvenită a arborilor, plantaţiilor, gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt plantate. Vederea asupra proprietăţii vecinului Limitele legale care privesc vederea asupra proprietăţii vecinului reglementează:  fereastra sau deschiderea în zidul comun – art. 614 Noul Cod civil – - nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor;  distanţa minimă pentru fereastra de vedere – art. 615 Noul Cod civil - este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond; fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.  fereastra de lumină – art.616 Noul Cod civil - proprietarul are dreptul de a-şi deschide, fără limită de distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat. Dreptul de trecere Potrivit art. 617 Noul Cod civil, proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. Dreptul de trecere este imprescriptibil şi se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică. Exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale este reglementată în art. 618 Noul Cod civil şi are în vedere lipsa accesului care provine din vânzare, schimb, partaj sau alt act juridic, situaţii în care trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea. 32 Pentru ipoteza în care lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu plata dublului despăgubirii. Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere se determină prin:  înţelegerea părţilor  hotărâre judecătorească  folosinţă continuă pe timp de 10 ani Dreptul de trecere pentru utilităţi – art. 621 Noul Cod civilProprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau alte asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, precum şi a altor instalaţii sau materiale cu acelaşi scop. Această obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare. În cazul în care este vorba de utilităţi noi, iar dreptul de trecere are ca obiect conducte şi canale subterane, sunt exceptate clădirile, curţile şi grădinile acestora. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări – art. 622 Noul Cod civilProprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul. Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie – art. 623 Noul Cod civil Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în prealabil, având dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului. Starea de necesitate – art. 624 Noul Cod civilNoul Cod civil introduce o reglementare specială, cu caracter de limitare a dreptului de proprietate privată, pentru starea de necesitate. Astfel, se instituie dreptul la o despăgubire echitabilă pentru proprietarul unui bun, folosit sau distrus de altul pentru a se apăra pe sine sau pe altul de un pericol iminent, cu excepţia cazului în care proprietarul bunului a provocat sau a favorizat apariţia pericolului. 3.6.2.Limitele convenţionale ale dreptului de proprietate privată În ceea ce priveşte limitele convenţionale, art. 626 Noul Cod civil prevede limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice de către proprietar, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri. În acest sens a fost instituită clauza de inalienabilitate. 33 Clauza de inalienabilitate poate fi defintă ca fiind clauza cuprinsă într-o convenţie sau testament prin care se interzice înstrăinarea unui bun pentru o durată de cel mult 49 de ani, dacă există un interes serios şi legitim. Clauza de inalienabilitate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:  să fie instituită printr-o convenţie sau un testament;  să aibă o durată de cel mult 49 de ani;  să existe un interes serios şi legitim. Din punct de vedere al valabilităţii şi efectelor juridice ale clauzei de inalienabilitate, din analiza dispoziţiilor art. 60 din Legea nr. 71/2011, rezultă distincţii după cum aceasta a fost instituită prin convenţie sau prin testament, astfel: - valabilitatea şi efectele juridice ale clauzei instituite prin convenţie sunt guvernate de legea în vigoare la momentul încheierii convenţiei; - valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituite prin testament este guvernată de legea în vigoare la data încheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate de legea în vigoare la data deschiderii succesiunii. Dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune, dobânditorul poate fi autorizat de instanţa de judecată să dispună de bun. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulată într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea contractului, cu precizarea că în contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară. Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul. Dacă această clauza este prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului. Art. 629 Noul Cod civil, instituie sancţiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate, respectiv:  rezoluţiunea contractului, cerută de înstrăinător, în cazul încălcării clauzei de către dobânditor;  anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei, cerută de înstrăinător sau terţ. 3.6.3.Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privată Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privată sunt instituite prin art. 630 Noul Cod civil care prevede că dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil. 34 4.Stingerea dreptului de proprietate Conform art. 562 din Noul Cod civil, dreptul de proprietate privată se stinge prin următoarele moduri:  pieirea bunului;  abandonul bunului mobil;  renunţarea prin declaraţie autentică la dreptul de proprietate asupra bunului imobil înscris în cartea funciară;  exproprierea bunului;  confiscarea bunului. 4.1. Pieirea bunului Potrivit art. 562 alin.1 din Noul Cod civil, dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. Acest mod de stingere a dreptului de proprietate privată are în vedere însuşi obiectul dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, deoarece este un drept imprescriptibil şi poate fi dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile determinate de lege. 4.2.Abandonul bunului mobil Proprietarul poate abandona bunul mobil, caz în care dreptul de proprietate se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, conform art. 562 alin.2 din Noul Cod civil. 4.3.Renunţarea la bunul imobil Renunţarea la bunul imobil este un alt mod de stingere a dreptului de proprietate privată, reglementat în art. 562 alin. 2 din Noul Cod civil. Proprietarul pşoate renunţa, prin declaraţie autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil înscris în cartea funciară, iar dreptul de proprietate se va stinge prin înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare. 4.4.Exproprierea bunului 4.4.1.Noţiunea şi reglementarea Exproprierea a fost definită ca fiind un mod originar de dobândire a proprietăţii constând în trecerea forţată în proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.23 Într-o altă formulare, exproprierea a fost definită ca fiind o instituţie juridică de drept public care constă în achiziţia forţată, cu titlu oneros, pentru cauză de 23 Liviu Pop, op. cit., pag.49 35 utilitate publică, în condiţiile legii şi sub control judiciar, a unor bunuri imobile proprietate privată.24 Exproprierea este reglementată în art. 44 alin. 3 şi 6 din Constituţie, art. 562 alin.3 din Noul Cod civil, Legea nr. 33/1994, Hotărârea Guvernului nr. 583/1994, Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local25, Norma metodologică din 19 ianuarie 2011 de aplicare a Legii nr. 255/2010 26 şi Legea nr.210/2010 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de reţele de transport şi distribuţie a energiei electrice.27 Interesul public poate duce nu doar la limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar şi la pierderea acestuia cu privire la bunuri imobile. Această posibilitate este reglementată de Constituţie care în art. 44 alin. 3 prevede că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire” şi în Legea nr. 33/199428 care cuprinde dispoziţii de natură să asigure cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere şi stabilire a despăgubirilor, dar şi apărarea dreptului de proprietate privată. Legea nr. 33/1994 se completează cu Regulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile în vederea declarării utilităţii publice pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.29 Dreptul de comun în materie îl reprezintă Legea nr.33/1994, astfel că în cele ce urmează va fi prezentată procedura instituită prin această lege. 4.4.2.Principiile exproprierii Exproprierea este guvernată de următoarele principii: 1. Existenţa unei cauze de utilitate publică Exproprierea se poate face numai pentru lucrări de utilitate publică, care potrivit art. 5 din Legea nr. 33/1994 se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local. Conform art. 6 din Legea nr. 33/1994 sunt de utilitate publică lucrările privind: prospecţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor minerale utile; instalaţii pentru producerea energiei electrice; căile de comunicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgirea străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia mediului; îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii hidrometeorologice, seismice şi sisteme de irigaţii şi desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile şi 24 Eugen Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck, Bucureşti, 1999, p. 334 Publicată în M.Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010 26 Publicată în M.Of. nr. 84 din 1 februarie 2011 27 Publicată în M.Of. nr. 773 din 18 noiembrie 2010 28 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în M.Of. nr. 139/2.06.1994 29 Regulamentul a fost adoptat prin Hotărârea Guvernului nr. 583/31.08.1994, publicată în M.Of. nr. 271/26.09.1994 25 36 terenurile necesare construcţiei de locuinţe sociale şi altor obiective sociale de învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie şi asistenţă socială, precum şi de administraţie publică şi pentru autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii; prevenirea şi înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale – cutremure, inundaţii, alunecări de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională. 2. Existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile Expropriatorul este obligat să plătească proprietarului bunului expropriat sau titularilor altor drepturi reale cu privire la bunul expropriat o compensare pentru pierderea suferită care trebuie să fie dreaptă, adică să acopere întreaga pierdere suferită de persoanele afectate de măsura exproprierii. În acest sens sunt dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă, caracter care reprezintă o garanţie importantă acordată persoanelor îndreptăţite la expropriere.30 3. Exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin hotărâre judecătorească Instanţa de judecată dispune cu privire la expropriere şi stabileşte despăgubirea pe care urmează să o primească expropriatul. 4.4.3.Obiectul exproprierii Obiectul exproprierii îl constituie bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, municipiilor şi judeţelor, în raport de prevederile art. 2 din Legea nr.33/1994, 4.4.4.Procedura exproprierii Procedura exproprierii se desfăşoară în trei etape reglementate distinct în lege: - utilitatea publică şi declararea ei; - măsurile premergătoare exproprierii; - exproprierea şi plata despăgubirilor. Pentru a se produce exproprierea este necesar să fie întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiţii31: 30 Valeriu Stoica, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în revista „Dreptul” nr. 5/2004, p. 34 37 - existenţa unei declaraţii de utilitate publică; - existenta unei publicităţi speciale; - existenţa unei juste şi prealabile despăgubiri. Conform art. 7 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, utilitatea publică se declară de către Guvern pentru lucrările de interes naţional şi de către consiliile judeţene şi Consiliul Local al Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local. Declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi condiţionat de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate, conform legii, pentru localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei.32 Pe baza rezultatelor cercetării prealabile se adoptă actul de declarare a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţă publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază teritorială este situat bunul imobil şi prin publicare în Monitorul Oficial – pentru utilitatea publică de interes naţional - sau în presa locală – pentru utilitatea publică de interes local. După declararea utilităţii publice, expropriatorul imobilului33 va executa planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum şi a ofertelor de despăgubire. Propunerile de expropriere, împreună cu procesul – verbal care încheie cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice, se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la publicare, iar aceste persoane pot face întâmpinare împotriva actelor respective în termen de 45 de zile de la primirea notificării. Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 de zile de o comisie constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional, prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau prin dispoziţia primarului municipiului Bucureşti pentru cele de interes local. Hotărârea comisiei este comunicată părţilor în termen de 15 zile de la adoptarea, iar acestea o pot contesta la Curtea de apel în raza căreia se află situat imobilul, în termen de 15 zile de la comunicare, potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 544/2004. Soluţionarea cererii de expropriere este de competenţa tribunalului în a a cărui rază este situat bunul imobil propus pentru expropriere. Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma cuvenită fiecărei părţi. 31 Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian, Drept civil român, Tratat, Vol. II, Teoria generală a drepturilor reale, Editura Europa, Craiova, 1996, pp.339-343 32 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., pag. 33-36; Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, pp. 28-29; Corneliu Bîrsan, op. cit., pag.63 – 65; Liviu Pop, op. cit., pag.51 – 53; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., pag.85 – 86; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., pag.115 33 Expropriator, în înţelesul Legii nr. 33/1994, este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional, şi judeţele, municipiile, oraşele şi comunele, pentru lucrările de interes local, conform art. 12 alin. 2 din lege 38 Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau celorlalte persoane îndreptăţite. Pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie compusă din trei experţi: unul numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî, despăgubirea acordată neputând să fie mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de o altă persoană interesată. 4.4.5.Efectele exproprierii Exproprierea produce următoarele efecte34: - transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului; - imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de orice sarcini; - stingerea dezmembrămintelor dreptului de proprietate: uzul uzufructul, abitaţia şi superficia; - stingerea drepturilor personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cum ar fi cele rezultate dintr-un contract de locaţiune sau un contract de comodat; - subrogaţia reală cu titlu particular: ipoteca şi privilegiul imobiliar se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, iar odată ce despăgubirea a fost stabilită, creditorul ipotecar nu mai poate proceda la executarea silită a imobilului respectiv. Prin art. 35-37 din lege sunt reglementate două drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat: a) dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat; b) dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului. Potrivit art. 35 din Legea nr. 33/1994, dacă bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. Cererea de retrocedare se adresează tribunalului care, după ce verifică temeiurile acesteia, poate să dispună retrocedarea. 34 Eugen Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr. 4/1998, pag.15-17, Flavius Baias, Bogdan Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr. 4/1995, p. 27 39 Curtea Supremă de Justiţie, prin decizia nr. VI din 29 septembrie 1999, pronunţată de Secţiile Unite35, a admis un recurs în interesul legii şi a decis că în cazul cererilor de restituire a imobilelor expropriate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994, sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 33/1994. Retrocedare imobilului se face în schimbul unui preţ, care se stabileşte ca şi în situaţia exproprierii, şi nu poate să fie mai mare decât despăgubirea actualizată.36 Art. 37 din Legea nr. 33/1994 prevede că în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preţ care nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil. 4.5. Confiscarea bunului Confiscarea este reglementată în art. 44 alin.9 din Constituţia României care dispune că bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legii. Noul Cod civil prevede în art. 562 alin. 4 că nu pot fi supuse confiscării decât bunurile destinate sau folosite pentru săvârşirea unei infracţiuni ori contravenţii sau cele rezultate din acestea. 35 Publicată în M. Of.nr. 636 din 27 decembrie 1999 Marian Nicolae, Discuţii cu privire la aplicarea în timp a art. 35 – 36 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr. 11/2000, p.25 36 40 CAPITOLUL 4 DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ 4.1. Noţiunea şi reglementarea legală Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia dispune, în art. 1, că dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Noul Cod civil defineşte dreptul de proprietate publică în art. 858 ca fiind dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra bunurilor care prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul din modurile dobândite de lege. În doctrină, dreptul de proprietate publică a fost definit ca fiind dreptul de proprietate al statului şi unităţilor administrativ – teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercită în regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. 37 Reglementarea generală a dreptului de proprietate publică este realizată în Constituţia României (art.136), Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia38, Codul civil din 1864 (art. 475 – 478), Noul Cod civil (art. 858-875) Legea fondului funciar, modificată şi republicată, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005 (art.4-6, art.29 alin.9, art. 35), Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale (art.121-124), Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, aprobată cu modificări prin Legea nr. 22/2007. Constituţia României, revizuită cuprinde reglementări cu privire la garantarea şi ocrotirea proprietăţii publice prin lege (art.136 alin.2), titularii dreptului de proprietate publică (art. 136 alin.2), obiectul dreptului de proprietate publică (art. 136 alin. 3), regimul juridic al proprietăţii publice (art. 136 alin. 4), instituirea regulii conform căreia reglementarea regimului juridic general al proprietăţii se face prin lege organică (art. 73). Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia reprezintă legea cadru în privinţa proprietăţii publice şi cuprinde reglementări referitoare la bunurile care fac obiectul proprietăţii publice a statului şi unităţilor administrativ – teritoriale, modalităţile de dobândire a proprietăţii publice, regimul juridic al bunurilor proprietate publică, drepturile reale care corespund dreptului de proprietate publică. 37 38 Liviu Pop, op. cit., p. 65 Publicată în M. Of. nr. 448 din 24 noiembrie 1998 41 4.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică Dreptul de proprietate publică este absolut, exclusiv şi perpetuu, dar prezintă şi caractere specifice. Astfel, Constituţia în art. 136 alin.4, Legea nr. 213/1998 în art. 11 şi Noul Cod civil în art. 861 stipulează că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Inalienabilitatea bunurilor proprietate publică Bunurile aparţinând dreptului de proprietate publică nu pot fi înstrăinate, nu pot forma obiectul unor garanţii reale (gaj, ipotecă), sub sancţiunea nulităţii absolute a actelor juridice având ca obiect înstrăinarea sau grevarea cu o sarcină reală. În condiţiile legii organice, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice, pot fi concesionate ori închiriate şi pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică. Aceasta înseamnă că bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil general. Imprescriptibilitatea bunurilor proprietate publică Bunurile aparţinând domeniului public al statului şi unităţilor administrativteritoriale sunt imprescriptibile atât extinctiv, cât şi achizitiv. Din punct de vedere extinctiv, acţiunea în revendicare a unui bun poate fi exercitată oricând astfel că ea nu se stinge. Din punct de vedere achizitiv, acţiunea în revendicare cu privire la un bun aparţinând domeniului public nu poate fi paralizată prin invocarea dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune. Astfel, conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 şi art. 861 alin. 2 din Noul Cod civil, bunurile din proprietatea publică nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună – credinţă asupra bunurilor mobile. Insesizabilitatea bunurilor proprietate publică Bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditorii proprietarului lor sau de creditorii celor cărora le-au fost date în administrare sau cu orice titlu. Urmărirea silită a bunurilor din domeniul public al statului nu e posibilă, întrucât statul este prezumat a fi mereu solvabil. 4.3. Subiectele dreptului de proprietate publică Subiectele dreptului de proprietate publică sunt: 1. statul, pentru bunurile din domeniul public de interes naţional ; 2. unităţile administrativ-teritoriale, pentru bunurile din domeniul public de interes local. 4.4. Obiectul dreptului de proprietate publică Constituţia României enumeră cu caracter general bunurile proprietate publică ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică. Sfera de cuprindere a acestor bunuri este stabilită în art. 136 (3) care prevede că : „Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de 42 interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice”. Legea nr. 213/1998 prevede că domeniul public e alcătuit din bunurile prevăzute în art. 136 alin. 3 din Constituţie şi cele stabilite prin anexa ce face parte integrantă din lege. Conform art. 859 alin. 1 din Noul Cod civil, constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian,apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platorului continental, precum şi alte bunuri stabilite prin lege organică. Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 238/2004, legea petrolului 39, resursele de petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental românesc al Mării Negre, delimitat conform principiilor dreptului internaţional şi convenţiilor internaţionale la care România este parte, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin statului român. Criteriile40 în baza cărora sunt incluse în domeniul public anumite bunuri sunt declaraţia legii, natura bunurilor şi afectaţiunea bunurilor. În raport de criteriul declaraţiei legii fac parte din domeniul public bunurile expres enumerate în acest sens de lege După criteriul naturii bunurilor intră în domeniul public acele bunuri care sunt de uz sau de interes public; Dacă avem în vedere criteriul afectaţiunii bunurilor, intră în alcătuirea domeniului public acele bunuri ce sunt destinate uzului sau interesului public. Sunt bunuri de uz public acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală (parcuri publice, drumuri publice, pieţe publice); de interes public sunt acele bunuri ce interesează toţi membri societăţii, chiar dacă nu au acces nemijlocit la folosinţa acestor bunuri (şcolile, spitalele, muzee, etc. ) Statul sau unităţile administrativ – teritoriale exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public, în limitele şi în condiţiile legii. Domeniul public poate fi caracterizat ca fiind acel domeniu din care fac parte bunurile proprietate publică ce aparţin statului şi unităţilor administrativteritoriale sau totalitatea bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate publică41. Bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate publică alcătuiesc domeniul public şi se numesc bunurile domeniale, spre deosebire de celelalte bunuri ce aparţin particularilor - persoane fizice sau juridice - altele decât statul şi unităţile administrativ-teritoriale şi care formează circuitul civil. 39 Publicată în M.Of. nr. 535 din 15 iunie 2004 Ioan Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în România, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, pp. 110-112 41 Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, p. 87 40 43 Noţiunea de domeniu public nu se confundă cu cea de proprietate publică, deoarece domeniul public este o totalitate de bunuri ce formează obiectul proprietăţii publice, în timp ce proprietatea publică este o instituţie juridică ce are titulari strict determinaţi prin norma constituţională. Sfera titularilor dreptului de proprietate publică este stabilită prin Constituţie, în timp ce sfera obiectului proprietăţii publice este începută în Constituţie şi completată prin Legea nr. 213/1998. Regimul juridic al domeniului public este dominat de principiul că bunurile aparţinând domeniului public nu pot fi sustrase de la afectaţiunea lor normală pentru că aceste bunuri sunt considerate inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Alături de domeniul public, statul şi unităţile administrative deţin şi bunuri care fac parte din domeniul privat. Din domeniul privat fac parte bunurile care nu aparţin domeniului public, adică acele bunuri mobile şi imobile pe care statul şi unităţile administrativ – teritoriale le au ca orice persoană fizică sau juridică. Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor la care România era parte şi a legilor în vigoare la dat preluării lor de către stat. 42 În concluzie, proprietatea publică poate fi de domeniu public ori de domeniu privat, respectiv celelalte bunuri care sunt obiect al proprietăţii publice. 43 4.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publică se dobândeşte: a) pe cale naturală; b) prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;44 c) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică; d) prin acte de donaţii/ legate acceptate de Guvern /consiliu judeţean/local, dacă bunul în cauză intră în domeniul public; e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora pentru cauză de utilitate publică. Conform art. 863 din Noul Cod civil, dreptul de proprietate publică se dobândeşte: a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii; b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii; c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul prin natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz sau de interes public; d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public; e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau din doemniul privat al unei unităţi administrativ42 Curtea Constituţională prin decizia nr. 136/21.1.0. 1998, publicată în M.Of. nr. 448 din 24 noiembrie 1998, a statuat că art. 6 din Legea nr. 213/1998 este constituţional. 43 Ion P. Filipescu, Domeniul public şi privat al statului şi al unităţilor administrativ – teritoriale, în „Dreptul” nr. 56/1994, p. 75 44 Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 30/2006 privind funcţia de verificare a aspectelor procedurale aferente procesului de atribuire a contractelor de achiziţie publică, publicată în M. Of. nr. 365 din 26 aprilie 2006 44 teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile legii; f) prin alte moduri stabilite de lege. Actele administrative de trecere a unui bun în domeniu public sunt supuse controlului instituţiilor de contencios administrativ atunci când se apreciază că măsura luată este ilegală în sensul că bunul respectiv nu îndeplinea condiţia utilităţii publice cerută de lege. Un astfel de control vizează în primul rând dacă un astfel de bun poate fi afectat uzului sau interesului public, adică dacă bunul respectiv este de utilitate publică. 4.6. Execitarea dreptului de proprietate publică Art. 5 din Legea 213/1998 prevede că regimul juridic al dreptului de proprietate publică e reglementat prin această lege, dacă prin legi speciale nu se dispune altfel; această lege cuprinde sediul materiei în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate publică; regula de bază ce guvernează regimul juridic al dreptului de proprietate publică e ca exercitarea acestui drept să nu fie dispusă prin legi speciale. În situaţia în care prin legi speciale nu se stabileşte un regim juridic derogator se aplică prevederile legii organice în ceea ce priveşte regimul juridic. Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile administrativteritoriale, ca subiecte de drept public, investite cu prerogative de putere. 45 Exercitarea dreptului de proprietate publică revine, potrivit dispoziţiilor legale, organelor centrale ale puterii executive- Guvern, ministere, alte autorităţi centrale - pentru bunurile din domeniul public naţional şi autorităţilor locale, pentru bunurile din domeniul public de interes local; autorităţi care înfăptuiesc administrarea generală a domeniului public. 46 4.7. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice Constituţia prevede în art. 136 alin. 4 că bunurile proprietate publică, în condiţiile legii organice, pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică. Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, cuprinde în art. 123 şi art. 124 dispoziţii prin care sunt reglementate dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul real de folosinţă gratuită asupra bunurilor din domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi închirierea unor astfel de bunuri. Referitor la dreptul de concesiune, cadrul legal se completează cu Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, aprobată cu modificări prin Legea nr. 22/2007 Noul Cod civil reglementează în art. 866-875 drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice, respectiv: dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit. 45 46 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 55; Liviu Pop, op. cit., p. 77 45 4.7.1. Dreptul de administrare Reglementarea legală Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie, în condiţiile legii organice bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice, iar conform art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local. Noul Cod civil reglementează dreptul de administrare în art. 867-870. Titularii dreptului de administrare În raport de reglementările legale, titularii dreptului de administrare sunt regiile autonome şi instituţiile publice. Aceasta înseamnă că dreptul de administrare se poate constitui numai în favoarea regiilor autonome, prefecturilor, autorităţilor publice centrale şi locale cu personalitate juridică (ministere, consilii judeţene, consilii locale) şi instituţiilor publice de interes naţional, judeţean sau local. Constituirea dreptului de administrare Legea nr. 213/1998 dispune că darea în administrare se realizează, după caz, prin hotărâre a Guvernului, prin hotărârea consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sau prin hotărârea consiliului local. Noul Cod civil prevede în art. 867 că dreptul de administrare se constituie prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean sau, după caz, a consiliului local, iar aceste autorităţi sunt cele care controlează modul de exercitare a dreptului de administrare. Caracterele juridice ale dreptului de administrare Dreptul de administrare este un drept real, constituit pe temeiul proprietăţii publice. 47 Sub aspectul caracterelor juridice, dreptul de administrare are aceleaşi caractere ca şi dreptul de proprietate public, respectiv este un drept inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Dreptul de administrare nu conferă titularului său dispoziţia juridică asupra bunului, dar acesta are, în condiţiile legii, un drept de dispoziţie materială. 48 În raport de dispoziţiile art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998 şi art. 868 alin.2 din Noul Cod civil, titularul dreptului de administrare poate folosi şi dispune de bunul dat în administrare, în condiţiile stabilite de lege şi, dacă este cazul, de actul de constituire. 47 48 Eugen Chelaru, op. cit., p. 49; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 107; Liviu Pop, op. cit., p. 82 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 95 46 Exercitarea dreptului de administrare Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare. Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dacă titularul său nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile născute din actul de transmitere. În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă titularul acestui drept va sta în nume propriu. În litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaţia să arate instanţei cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit prevederilor Codului de procedură civilă.49 Titularul dreptului de administrare răspunde, în condiţiile legii, pentru prejudiciile cauzate ca urmare a neîndeplinirii acestei obligaţii, iar neîndeplinirea acestei obligaţii poate atrage revocarea dreptului de administrare. În aceste litigii, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ – teritoriale, de către consiliile judeţene, de Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, în fiecare caz, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului, iar acesta poate desemna un alt funcţionar sau un avocat care să-l reprezinte în faţa instanţei. Stingerea dreptului de administrare Noul Cod civil prevede în art. 869 că dreptul de administrare încetează odată cu încetarea dreptului de proprietate publică ori prin actul de revocare emis, în condiţiile legii,dacă interesul public o impune, de organul care l-a constituit. 4.7.2. Dreptul de concesiune Noţiune Concesionarea bunurilor proprietate publică reprezintă o modalitate de integrare în circuitul economic a bunurilor proprietate publică. Caracterele juridice ale dreptului de concesiune Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică este un drept real principal inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil, constituit cu titlu oneros în baza unui contract de concesiune încheiat încheiat între o autoritate publică şi un subiect de drept privat, conferind titularului posesia, folosinţa şi dispoziţia, conform obligaţiilor care rezultă din contract, pe o perioadă determinată de timp. Reglementarea legală a dreptului de concesiune Actualul cadru legislativ în materia dreptului de concesiune s-a impus având în vedere necesitatea şi urgenţa compatibilizării depline a legislaţiei naţionale în domeniul concesiunilor cu reglementările şi practica Uniunii Europene. 49 Arătarea titularului dreptului este reglementată în art. 64 – 66 Cod procedură civilă 47 Cadrul juridic general al dreptului de concesiune îl constituie dispoziţiile constituţionale (art. 136 pct.4), Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică 50, aprobată cu modificări prin Legea nr. 22/200751, Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiuni de servicii52, aprobată prin Legea nr. 337/200653, Hotărârea Guvernului nr. 925/200654 Hotărârea Guvernului nr.71/200755, Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 76/201056 . Noul Cod civil reglementează dreptul de concesiune în art. 871-873. Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 şi Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 nu se aplică în mod cumulativ, iar distincţia situaţiilor în care sunt incidente cele două acte normative rezultă din indicarea în cele două acte normative a excepţiilor de aplicare. Putem afirma că în prezent se distinge între regimul juridic al concesiunii bunurilor proprietate publică, reglementat de dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 şi regimul juridic al contractelor de concesiune de lucrări publice şi al contractelor de concesiune de servicii publice, reglementat de prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006. În doctrină s-a precizat că problemele de calificare apar mai cu seamă pentru acele situaţii în care realizarea unei lucrări publice ori a unui serviciu public implică folosirea unor bunuri aflate în proprietate publică. Astfel, potrivit art. 2 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006, atunci când obiectul concesiunii îl reprezintă atribuirea contractelor de achiziţie publică, concesiunea de lucrări publice şi concesiunea de servicii publice, se aplică exclusiv Ordonanţa de urgenţă 50 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, publicată în M. Of. nr. 569 din 30 iunie 2006; 51 Legea nr. 22/2007 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, publicată în M.Of. nr. 35 din 18 ianuarie 2007 52 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiuni de servicii, publicată în M.Of. nr. 418 din 15 mai 2006 53 Legea nr. 337/2006 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiuni de servicii, publicată în M.Of. nr. 625 din 20 iulie 2006 54 Hotărârea Guvernului nr. 925/2006 pentru aprobarea Normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziţie publică din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, publicată în M.Of. nr. 625 din 20 iulie 2006, modificată prin Hotărârea Guvernului nr. 834/2009, publicată în M.Of. nr. 515 din 27 iulie 2009 55 Hotărârea Guvernului nr.71/2007pentru aprobarea Normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziţie publică din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, publicată în M.Of. nr. 98 din 8 februarie 2007 56 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 76/2010 pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, publicată în M.Of. nr. 453 din 2 iulie 2010; 48 a Guvernului nr. 34/2006, preluând cadrul şi procedura de aplicare contractului în cauză şi în ceea ce priveşte dreptul de exploatare a bunului public57. Obiectul dreptului de concesiune Dreptul de concesiune se constituie numai asupra bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, în raport de prevederile art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006, care dipune că obiectul contractului de concesiune îl constituie bunurile care sunt proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ – teritoriale, potrivit Constituţiei şi reglementărilor legale privind proprietatea publică. Titularii dreptului de concesiune Părţile contractului de concesiune sunt concedentul şi concesionarul. Au calitatea de concedent, în numele statului, judeţului, oraşului sau comunei: - ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, pentru bunurile din domeniul public naţional; - consiliile judeţene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau instituţiile publice de interes local, pentru bunurile din domeniul public judeţean sau local . Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică, română ori străină, după cum prevede şi art. 871 alin.2 din Noul Cod civil. Constituirea dreptului de concesiune Dreptul de concesiune se constituie prin contractul de concesiune. Potrivit art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică, denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe. Conform art. 7 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune se încheie în conformitate cu legea română, indiferent de naţionalitatea sau de cetăţenia concesionarului, pentru o perioadă care nu va putea depăşi 49 de ani, începând de la data semnării lui. Durata concesiunii se stabileşte de către concedent pe baza studiului de oportunitate şi poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata sa iniţială, prin simplul acord de voinţă al părţilor. Art. 13 din O.U.G. nr. 54/2006 stabileşte că principiile care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt: 57 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 247;Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv.Teste grilă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2010, p. 202 49 -transparenţa – punerea la dispoziţia tuturor celor interesaţi a informaţiilor referitoare la aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune; - tratamentul egal – aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie, de către autoritatea publică, a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune; - proporţionalitatea – presupune că orice măsură stabilită de autoritatea publică trebuie să fie necesară şi corespunzătoare naturii contractului; - nediscriminarea – aplicarea de către autoritatea publică a aceloraşi reguli, indiferent de naţionalitatea participanţilor la procedura de atribuire a contractului de concesiune, cu respectarea condiţiilor prevăzute în acordurile şi convenţiile la care România este parte; - libera concurenţă – asigurarea de către autoritatea publică a condiţiilor pentru ca orice participant la procedura de atribuire să aibă dreptul de a deveni concesionar în condiţiile legii, ale convenţiilor şi acordurilor internaţionale la care România este parte. Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt , conform art. 14 din O.U.G. nr. 54/2006, licitaţia – procedura la care orice persoană fizică sau juridică interesată are dreptul de a depune ofertă şi negocierea directă – procedura prin care concedentul negociază clauzele contractuale, inclusiv redevenţa, cu unul sau mai mulţi participanţi la procedura de atribuire a contractului de concesiune. De regulă, concedentul are obligaţia de a atribui contractul de concesiune prin aplicarea procedurii licitaţiei. Exercitarea dreptului de concesiune Pe durata contractului, concesionarul are dreptul să folosească bunul concesionat şi să-i culeagă fructele, conform naturii bunului şi scopului urmărit de părţi. În egală măsură, concesionarul are obligaţia de a asigura exploatarea eficientă, în regim de continuitate şi de permanenţă a bunurilor proprietate publică ce fac obiectul concesiunii. Având în vedere obligaţia concesionarului de a restitui bunurile de retur, proprietate publică, rezultă faptul că acesta nu are dispoziţia juridică asupra bunurilor concesionate. La încetarea concesiunii, bunurile proprietate publică care au făcut obiectul concesiunii, numite bunuri de retur, revin concedentului, de plin drept, în mod gratuit, libere de orice sarcini, iar bunurile proprii ale concesionarului, folosite de acesta pe duta concesiunii, rămân proprietatea concesionarului. Sub aspectul exercitării dreptului de concesiune, Noul Cod civil stipulează în art. 872 alin. 1 dreptul concesionarului de a efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru a asigura exploatarea bunului. Sub sancţiunea nulităţii absolute, concesionarul nu poate înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii şi care trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, să fie predate concedentului la încetarea, din orice motive, a concesiunii. 50 Concesionarului îi revin fructele şi productele bunului concesionat, în limitele prevăzute de lege şi în actul de constituire, conform art. 872 alin. 2 din Noul Cod civil. Încetarea dreptului de concesiune Contractul de concesiune încetează în modurile prevăzute de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006, respectiv prin ajungerea la termenul prevăzut în contract; denunţarea unilaterală a contractului de către concedent; reziliere, în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor de către oricare din părţile contractului, cu obligaţia de plată a unei despăgubiri a părţii care nu şi-a executat obligaţia; dispariţia, din cauză de forţă majoră, a bunului concesionat, precum şi în cazul imposibilităţii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunţare, fără plata vreunei despăgubiri. Soluţionarea litigiilor apărute în legătură cu atribuirea, încheierea, executarea, modificarea şi încetarea contractului de concesiune se realizează potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările ulterioare. Acţiunea în justiţie se introduce la secţia de contencios administrativ a tribunalului în a cărui jurisdicţie se află sediul concedentului. Împotriva hotărârii tribunalului se poate declara recurs la secţia de contencios administrativ a curţii de apel, conform prevederilor legale. 4.7.3.Darea în folosinţă gratuită Reglementarea legală Dreptul real de folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică este consacrat legislativ în art. 136 alin. 4 din Constituţie, art. 17 din Legea nr. 213/1998, art. 124 din Legea nr. 215/2001 şi art. 874-875 din Noul Cod civil. Obiectul dreptului de dare în folosinţă gratuită În conformitate cu dispoziţiile legale, statul şi unităţile administrativ – teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori serviciilor publice. Dreptul de folosinţă gratuită are ca obiect bunuri imobile şi bunuri mobile proprietate publică a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Titularii dreptului de dare în folosinţă gratuită Titularii dreptului de dare în folosinţă gratuită sunt numai persoane juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciile publice.58 58 Corneliu Bîrsan, op.cit, pp.112-113 51 Conţinutul dreptului de dare în folosinţă gratuită Dreptul de folosinţă gratuită se naşte prin acte ale autorităţilor publice şi este asemănător dreptului de administrare, astfel că titluarul poate să posede şi să folosească bunul proprietate publică care formează obiectul dreptului. 4.7.4. Închirierea bunurilor proprietate publică Închirierea bunurilor proprietate publică se face în condiţiile reglementate în art. 136 alin. 4 din Constituţie şi art. 125 din Legea nr. 215/200159. Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ – teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, iar contractul de închiriere cuprinde clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia. Contractul de închiriere se poate încheia de titularul dreptului de proprietate sau de administrare cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină. Închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie publică, iar sumele încasate din închiriere se fac venit la bugetul de stat sau bugetele locale. În cazul în care contractul de închiriere este încheiat de către titularul dreptului de administrare, acesta va avea dreptul să încaseze din chirie o cotă – parte între 20 – 50%, stabilită, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, a consiliului judeţean, a Consiliului General al municipiului Bucureşti sau a consiliului local prin care s-a aprobat închirierea. 4.8. Stingerea dreptului de proprietate publică Conform art. 10 din Legea nr. 213/1998 dreptul de proprietate publică încetează prin pieirea bunului şi prin trecerea bunului în domeniul privat. Noul Cod civil stipulează în art. 864 că dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat, dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege. Trecerea unui bun din domeniul public în domeniul privat se face prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, a consiliului local, după caz, cu excepţia cazului în care prin Constituţie sau prin legi speciale se dispune altfel. Hotărârea guvernului sau a organului administraţiei publice se poate ataca, în condiţiile legii conteciosului administrativ. O cauză specială de încetare a dreptului de proprietate publică este stipulată în art. 35 din Legea nr. 33/1994, în ipoteza retrocedării imobilelor expropriate către foştii proprietari în cazul neutilizării imobilelor conform scopului de utilitate publică timp de un an de la data exproprierii. 59 Legea nr. 215/2001, legea administraţiei publice locale, publicată în M.Of. nr. 204 din 23 aprilie 2001 52 4.9. Apărarea dreptului de proprietate publică Potrivit art. 865 din Noul Cod civil, obligaţia apărării în justiţie a proprietăţii publice revine titularului, iar titularii drepturilor corespunzătoare proprietăţii publice sunt obligaţi să îl informeze pe proprietar cu privire la orice tulburare adusă dreptului de proprietate publică şi să îl introducă în proces pe titluarul dreptului de proprietate publică, în condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă. 53 CAPITOLUL 5 MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE 5.1.Consideraţii generale La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur şi simplu sau afectat de modalităţi. Dreptul de proprietate este pur şi simplu în situaţia când are ca titular o singură persoană şi a fost dobândit de către proprietarul actual în mod sigur şi ireversibil, fără ca fiinţa sa în patrimoniul acestuia să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea să-l desfiinţeze prin rezoluţiune, revocare sau anulare.60 Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este definit ca fiind acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie că aparţine simultan la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului. 61 Principalele modalităţi sub care se poate prezenta proprietatea sunt: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă; proprietatea comună şi proprietatea periodică. 5.3.Proprietatea rezolubilă Noţiune Proprietatea este rezolubilă în cazul în care transmiterea dreptului de proprietate este afectată de o condiţie rezolutorie. Conform art. 1019 alin. 1 Cod civil, condiţia rezolutorie este aceea de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor corelative, iar potrivit art. 1401 alin. 1 Noul Cod civil, condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiilor. De exemplu: îţi vând imobilul proprietatea mea, dar, dacă până la sfârşitul anului nu mă voi muta în alt oraş, vânzarea se va desfiinţa. Modalitatea de exercitare a atributelor dreptului de proprietate Realizarea condiţiei are ca efect desfiinţarea, în mod retroactiv, a dreptului de proprietate, iar dacă nu se îndeplineşte condiţia, dobânditorul devine, retroactiv, titularul dreptului de proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea rezolubilă presupune existenţa a doi proprietari asupra bunului:  dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie;  transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă. 60 Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 182 61 Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Cluj-Napoca, 1994, p. 32 54 Dreptul de proprietate al dobânditorului are un caracter provizoriu, existenţa dreptului său fiind ameninţată de realizarea condiţiei rezolutorii, iar celălalt proprietar sub condiţie suspensivă are posibilitatea de a redeveni proprietarul bunului, în caz de realizare a condiţiei. 62 În actualul cadru legislativ instituit de Noul Cod civil, un caz de proprietate rezolubilă este vânzarea cu opţiune de răscumpărare, reglementată în art. 17581762.63 Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţia rezolutorie prin care vânzărorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de cinci ani. În cazul în care vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul stabilit, condiţia rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătoului se consolidează. Încetarea proprietăţii rezolubile Proprietatea rezolubilă încetează prin unul din următoarele moduri: - când se îndeplineşte condiţia care afectează transmiterea dreptului de proprietate; - când expiră termenul prevăzut de părţile actului juridic pentru îndeplinirea condiţiei. Efecte Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiţiei determină transformarea proprietăţii rezolubile în proprietate pură şi simplă, având ca unic titular, după caz, pe dobânditor sau pe transmiţător64. În ipoteza în care condiţia se îndeplineşte, proprietarul sub condiţie suspensivă devine proprietar pur şi simplu, ceea ce are drept consecinţă consolidarea, cu efect retractiv, a actelor de dispoziţie făcute de acesta. În situaţia în care condiţia nu se îndeplineşte, toate actele încheiate de proprietarul sub condiţie rezolutorie se vor consolida retractiv, iar actele juridice încheiate de proprietarul sub condiţie suspensivă se vor desfiinţa, cu efect retroactiv. 1.1. Proprietatea anulabilă Noţiune Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprietate care ia naştere prin dobândirea acestui drept în temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauză de nulitate relativă. 65 62 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 57 Prof.univ.dr. Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, pp.84-85 64 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 138; 63 55 Această modalitate durează până la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare, tacită sau expresă, a actului anulabil sau până la desfiinţarea actului translativ de proprietate ca urmare a acţiunii în anulare formulată de persoana interesată. Acţiunea în nulitate relativă este o acţiune prescriptibilă, supusă termenelor generale de prescripţie. Modalitatea de exercitare a atributelor dreptului de proprietate Transmiţătorul se comportă ca un proprietar sub condiţie suspensivă, iar dobânditorul se comportă ca un proprietar sub condiţie rezolutorie. În această situaţie, transmiţătorul poate să încheie acte de conservare şi dispoziţie juridică, dobânditorul exercită atributele dreptului de proprietate, dar actele de dispoziţie sunt supuse riscului de a fi desfiinţate cu efect retroactiv. Potrivit art. 1400 din Noul Cod civil, condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei. Încetarea proprietăţii anulabile Proprietatea anulabilă poate să înceteze prin: - confirmarea actului juridic; - expirarea termenului de prescripţie de prescripţie extinctivă pentru introducerea acţiunii în anulare; - admiterea/respingerea acţiunii în anulare. Efecte Până la acoperirea nulităţii relative prin confirmarea actului sau expirarea termenului de prescripţie a acţiunii, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur. Astfel, dreptul poate fi desfiinţat prin admiterea acţiunii în anulare, iar dacă acţiunea este respinsă, actul juridic este confirmat sau se împlineşte termenul de prescripţie, dreptul dobânditorului se va consolida ireversibil, devenind un drept pur şi simplu. 66 5.4. Proprietatea comună Instituţia proprietăţii comune este reglementată în Noul Cod civil care prevede în art. 631 că proprietatea comună se naşte ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari. Potrivit art. 632 Noul Cod civil, formele proprietăţii comune sunt:  proprietatea pe cote –părţi (coproprietatea), care poate fi obişnuită sau forţată;  proprietatea în devălmăşie (devălmăşia). 65 66 Eugen Chelaru, op. cit., p. 110 Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, p. 129 56 Prin art. 633 din Noul Cod civil a fost instituită prezumţia de coproprietate, conform căreia dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă până la proba contrară. 5.4.1. Coproprietatea obişnuită Noţiune Coproprietatea obişnuită este acea formă de proprietate comună care încetează printr-o modalitate specifică, prin partaj. Ivoarele coproprietăţii obişnuite Coproprietatea obişnuită se naşte ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci când defunctul lasă mai mulţi moştenitori sau dintr-un contract translativ de proprietate având mai mulţi dobânditori, cum ar fi un contract de vânzare sau un contract de donaţie. Titularii coproprietăţii obişnuite Titularii coproprietăţii obişnuite pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul sau unităţile administrativ-teritoriale. Întinderea cotelor – părţi Potrivit art. 634 din Noul Cod civil, fiecare proprietar este titluarul exclusiv al unei cote – părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de acesta în lipsă de stipulaţie contrară. Cotele – părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară, iar dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri. Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta pierderile coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept, astfel cum dispune art. 635 din Noul Cod civil. Exercitarea în comun a dreptului de folosinţă Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari, iar cel care exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun, împotriva voinţei celorlalţi coproprietari, poate fi obligat la despăgubiri (art.636 Noul Cod civil). Fructele bunului comun Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept (art.637 Noul Cod civil). Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, proporţional cu cotele lor părţi. 57 Modul de folosire a bunului comun În Noul Cod civil, în art. 639, se precizează că modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar, în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească. Actele juridice încheiate cu privire la bunul comun În funcţie de importanţa lor, actele juridice sunt: acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie67. Actul juridic de conservare este acela prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Sunt acte de conservare: întreruperea unei prescripţii, înscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu, somaţia. Oricare dintre copărtaşi poate efectua singur, fără acordul şi chiar împotriva voinţei celorlalţi copărtaşi, acte de conservare. Actul juridic de administrare este acel act juridic civil prin care se urmăreşte să se realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu. Actul de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor – părţi. Această regulă a majorităţii este instituită de art. 641 alin. 1 din Noul Cod civil. Referitor la actele de administrare, Noul Cod civil prevede că acestea nu pot fi efectuate decât cu acordul coproprietarului, în măsura în care acestea limitează în mod substanţial posibilitatea sa de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care îi impun o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari. Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi se pot adresa instanţei de judecată pentru a suplini acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului. Actul juridic de dispoziţie este acela care are ca rezultat ieşirea din patrimoniu a unui drept sau grevarea cu sarcini reale a unui bun. Sunt acte de dispoziţie: vânzarea, donaţia, constituirea unui gaj, constituirea unei ipoteci. Orice acte de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiater pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie, conform art. 641 alin.4 din Noul Cod civil. Actele de dispoziţie se încheie cu consimţământul tuturor copărtaşilor, ceea ce înseamnă că aceste acte juridice sunt supuse regulii unanimităţii. 67 Gabriel Boroi, op. cit., p. 144 - 145 58 Sancţiuni Potrivit dispoziţiilor art.642 Noul Cod civil, actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art.641 (a majorităţii sau a unanimităţii, după caz) sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea actului. Coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj,să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului.În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune – interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.68 Acţiuni în justiţie În acţiunile privitoare la coproprietate, inclusiv în acţiunile în revendicare, fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală. Dacă acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari, în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane. Contractele de administrare a coproprietăţii De la regulile privind repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari, exercitarea în comun a dreptului de folosinţă, actele de administrare şi de dispoziţie, se poate deroga printr-un contract de administrare a coproprietăţii, încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor (art.644 Noul Cod civil). Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare poate avea loc prin următoarele moduri69: - în cazul în care toate cotele – părţi din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre copărtaşi sau de o terţă persoană; - prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere; - prin partaj. 5.4.2. Coproprietatea forţată Noţiune Coproprietatea forţată şi perpetuă constituie excepţia de la regula potrivit căreia proprietatea comună pe cote – părţi poate fi sistată oricând prin partaj. Această formă a proprietăţii comune pe cote – părţi poartă asupra unor bunuri care, 68 Marilena Uliescu (coordonator), Noul Cod civil. Comentarii, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, pp.181-182 69 Eugeniu Safta – Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România, Editura Graphyx, Iaşi, 1993, p.119; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p.186 59 datorită destinaţiei şi caracterului perpetuu al acestei destinaţii, nu pot fi împărţite.70 Această formă de proprietate comună este forţată deoarece există şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi perpetuă deoarece scopul bunurilor care îi alcătuiesc obiectul este permanent.71 Bunurile care alcătuiesc obiectul proprietăţii comune forţate constituie accesoriul altor bunuri principale ce se află în proprietate exclusivă.72 Diferenţa dintre coproprietatea obişnuită şi coproprietatea forţată priveşte numai posibilitatea încetării prin partaj judiciar a acestei modalităţi juridic ea dreptului de proprietate, În timp ce coproprietatea obişnuită încetează, de regulă, prin partaj judiciar, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar, decât în mod excepţional, ci numai prin partaj convenţional.73 Această idee este instituită în mod expres de art. 671 din Noul Cod civil Cazurile de coproprietate forţată Cazurile de coproprietate forţată sunt reglementate de art. 646 din Noul Cod civil, conform căruia se află în coproprietate forţată: 1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 şi 1141; 2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele; 3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri; 4. orice alt bun comun prevăzut de lege. Regimul juridic general Regimul juridic al bunurilor deţinute în coproprietate forţată este reglementat în art. 647 din Noul Cod civil. O primă regulă instituită permite fiecărui coproprietar dreptul de a exercita folosinţa bunului comun cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari. A doua regulă priveşte pe coproprietarii bunurilor comune cu caracter accesoriu, instituind posibilitatea înstrăinării cotei – părţi din acestea numai împreună şi concomitent cu bunul principal, regulă care descrie situaţia probabil cel mai frecvent întâlnită şi anume aceea a înstrăinării cotei – părţi din terenul pe care este amplasat un imobil, numai odată cu imobilul respectiv.74 70 Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia a II-a, revăzută şi adăugită conform noului Cod civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p.131 71 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p.190 72 Dumitru Lupulescu, op. cit., p.76; Corneliu Bîrsan, op. cit., p.180; Liviu Pop, op. cit., p.145 73 Valeriu Stoica, op.cit.,p.290 74 Dr. Florea Bujorel, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p.140 60 Referitor la cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun, acestea se suportă în mod proprorţional cu cota – parte din drept a fiecărui coproprietar. Atunci când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota – parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente este reglementată în:  art.34-37 din Legea locuinţei nr.114/1996;  Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari75, completată prin Legea nr.175/2010;  Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1588/200776;  Art.648-652 din Noul Cod civil. Legea nr. 230/2007 reglemetează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Conform art. 2 din Legea nr. 230/2007, datorită stării de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune. În înţelesul legii, prin clădire - bloc de locuinţe- condominiu, se înţelege proprietatea imobiliară formată din proprietăţi individuale, definite apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe şi proprietatea comună indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care nu se poate delimita proprietatea comună. Potrivit art. 3 lit.e din Legea nr. 230/2007, cota – parte indiviză este cota parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale. Legea 230/2007 a instituit în art. 20 obligaţia proprietarilor care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe, ca la întocmirea formelor de înstrăinare, să facă dovada achitării la zi a cotelor de 75 76 Publicată în M.Of. nr. 490 din 23 iulie 2007; Publicată în M.Of. nr. 43 din 18 ianuarie 2008; 61 contribuţie şa cheltuielile asociaţiei de proprietari.Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept. În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător. Conform art. 648 din Noul Cod civil, dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. În măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel, sunt părţi comune, conform art. 649 din Noul Cod civil:  terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;  fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi acesnsoarele;  instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;  coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor Folosirea părţilor comune dă naştere la drepturi şi obligaţii în sarcina coproprietarilor, reglementate în art. 653 – 657 din Noul Cod civil. Modul de exercitare a dreptului de folosinţă se stabileşte printr-un acord de asociere, iar în lipsa acestui acord se aplică regimul juridic general instituit de art. 647 din Noul Cod civil. Fiecare coproprietar are dreptul să folosească atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, cu două limitări: a) să nu aducă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari; b) să nu schimbe destinaţia clădirii. Referitor la cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, fiecare coproprietar suportă aceste ccheltuieli în proporţie cu cota sa parte, cu excepţia cazului în care părţile comune sunt folosite exclusiv de unii dintre coproprietari, situaţie în care cheltuielile cad în sarcina acestora. 62 Coproprietarii sunt obligaţi să conserve clădirea şi să permită accesul în spaţiile care constituie bunurile principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune. În cazul distrugerii clădirii, în întregime sau într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie care au rezultat. Încetarea destinaţiei folosinţei comune Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi făcându-se prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari. Imobilul, respectiv partea de imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune, se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop. Asociaţia de proprietari Asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii. În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.77 În acest sens, art. 659 din Noul Cod civil prevede constituirea asociaţiei de proprietari în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale. Asociaţia de proprietari se organizează şi funcţionează în condiţiile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune O altă categorie de bunuri care pot să formeze obiect al coproprietăţii forţate o reprezintă despăţiturile comune între două bunuri imobile. Sunt despăţituri comune zidul comun şi şanţul comun. Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune este reglementată în art. 660 –666 din Noul Cod civil. Art. 660 alin. 1 din Noul Cod civil instituie prezumţia relativă de coproprietate forţată asupra zidului şi şanţului comun, dacă nu rezultă contrariul 77 Adina Nicolae, Marian Nicolae, Asociaţiile de proprietari, în „Dreptul” nr. 2/1998, p.17 şi urm. 63 din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate, ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune. Alin. 2 al art. 660 din Noul Cod civil prevede că dispoziţiile art. 651 sunt aplicabile în mod corespunzător, făcând astfel trimitere la textul care reglementează relaţia de accesorialitate între bunul principal şi bunul obiect al coproprietăţii, precum şi la regimul actelor juridice de dispoziţie care se aplică şi pentru despărţiturile comune. Referitor la semnele de necomunitate, din interpretarea dispoziţiilor art. 661 din Noul Cod civil, rezultă că acestea pot privi modul de realizare a zidului despărţitor şi a şanţului despărţitor a două fonduri, în funcţie de care sunt instituite prezumţii legale, relative, de proprietate exclusivă asupra bunurilor respective. Astfel, în cazul zidului, semnul de necomunitate este culmea acestuia, iar în cazul şanţului, semnul de necomunitate este pământul acumulat ori înălţat exclusiv pe o parte a şanţului. Dreptului proprietarului de a-şi îngrădi proprietatea, instituit de art. 561 din Noul Cod civil, îi corespunde obligaţia de construire a despărţiturilor comune reglementată de art. 662 din Noul Cod civil. Titularul dreptului de coproprietate forţată asupra despărţiturilor comune are următoarele drepturi şi obligaţii, prevăzute de art. 663-666 din Noul Cod civil:  obligaţia de a suporta cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea despărţiturii comune, proporţional cu dreptul fiecăruia;  dreptul de a renunţa la dreptul său de proprietate asupra despărţiturii comune, dacă nu participă la cheltuielile de întreţinere şi reparare, cu excepţia cazului în care are o construcţie sprijinită de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărţiturii comune;  dreptul să sprijine construcţii ori să instaleze grinzi în zidul comun, cu obligaţia de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini construcţiile sale ori de ainstala propriile grinzi în zidul comun;  dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său până în jumătatea zidului, în cazul în care ar dori să instaleze el însuşi grinzi ori să construiască un coş de fum în acelaşi loc;  dreptul de a înălţa zidul comun, cu îndatorirea de a suporta singur cheltuielile de înălţare peste limita zidului comun, precum şi cheltuielile de reparare a părţii comune a zidului ca urmare a înălţării acestuia;  dreptul de a dobândi coproprietatea, dacă nu a contribuit la înălţarea zidului comun, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite, precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului. 64 Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind amintiri de familie Noţiunea de amintiri de familie Potrivit art. 1141 din Noul Cod civil, constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut membrilor familiei şi stau mărturie istoriei acesteia. Sunt incluse în această categorie bunuri precum corespondenţa purtată de membrii familie, arhivele familiale, decoraţiile, armele de colecţie,portretele de familie, documentele, precum şi orice alte bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie. Regimul juridic al amintirilor de familie Referitor la regimul juridic al amintirilor de familie, art. 1142 din Noul Cod civil prevede că moştenitorii pot ieşi din indiviziune numai prin partaj voluntar, iar în cazul în care nu se realizează partajul voluntar, bunurile care constituie aminitiri de familie rămân în indiviziune. Pe durata indiviziunii, prin acordul moştenitorilor sau, în lipsa acordului, prin hotărârea instanţei, amintirile de familie sunt depozitate în interesul familie la unul ori mai mulţi dintre moştenitori sau în locul convenit de ei. Moştenitorul desemnat ca depozitar poate revendica amintirile de familie de la cel care le deţine pe nedrept, dar pentru înstrăinarea, împrumutul sau locaţiunea acestor bunuri are nevoie de acordul unanim al coindivizarilor. 5.4.3. Proprietatea comună în devălmăşie Proprietatea comună în devălmăşie este acea formă a dreptului de proprietate comună caracterizată prin faptul că titularii săi nu au determinată cota-parte ideală din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor, bunul aparţinând deopotrivă tuturor coproprietarilor.78 Potrivit art. 667 din Noul Cod civil, există proprietate în devălmăşie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune. Precizăm că din art. 65 din Legea nr.71/2011 rezultă că proprietatea comună în devălmăşie poate avea ca izvor şi actul juridic numai pentru actele juridice încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod civil. Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă dispoziţiilor acelei legi, care se completează cu cele privind regimul comunităţii legale, instituit de art. 339 – 359 din Noul Cod civil. În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este un act juridic, dispoziţiile privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în mod corespunzător. În actualul cadru legislativ există un singur caz de proprietate devălmaşă, cea aparţinând soţilor. 78 Dumitru Lupulescu, op. cit., p.85; Liviu Pop, op. cit., p.152; Corneliu Bîrsan, op. cit., p.188; Ioan Adam, op. cit., p.494; 65 Potrivit art. 312 din Noul Cod civil, viitori soţi pot alege ca regim matrimonial comunitatea legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională. Dacă soţii nu au făcut o asemenea alegere sau dacă este lovită de nulitate convenţia matrimonială, se va aplica regimul comunităţii legale, conform art. 338 din Noul Cod civil. Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de către oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor. Prin art. 345 din Noul Cod civil a fost instituită prezumţia de mandat tacit reciproc cu privire la actele de conservare, de folosinţă şi de administrare a bunurilor comune, dar s-a prevăzut că schimbarea destinaţiei bunului comun nu se poate face decât prin acordul soţilor. Cu privire la actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunuri comune, art. 346 din Nou Cod civil prevede că acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi. Sancţiunea care intervine în cazul actului încheiat fără consimţământul expres al celuilalt soţ este nulitatea relativă, conform art. 347 din Noul Cod civil. Proprietatea comună în devălmăşie încetează, de regulă, odată cu încetarea comunităţii matrimoniale care are loc la încetarea căsătoriei prin moartea unuia dintre soţi, la desfacerea căsătoriei prin divorţ sau la desfiinţarea căsătoriei ca urmare a nulităţii. Lichidarea regimului comunităţii se realizează prin hotărâre judecătorească sau act autentic notarial. Când comunitatea încetează prin decesul unuia dintre soţi, lichidarea se face între soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat. Dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foştii soţi rămân coproprietari în devălmăşie asupra bunurilor comune până la stabilirea cotei-părţi ce revine fiecăruia. Potrivit art. 358 din Noul Cod civil, în timpul regimului comunităţii, bunurile comune pot fi împărţite, în tot sau în parte, prin act încheiat în formă autentică notarială, în caz de bună învoială, ori pe cale judecătorească, în caz de neînţelegere. Bunurile atribuite fiecărui soţ prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărţite rămân bunuri comune. Prin decizia nr. VIII/21.12.2000, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile Unite79, s-a decis că indiferent de valoarea masei partajabile, competenţa de a soluţiona cererile având ca obiect partajarea bunurilor comune dobândite de soţi în timpul căsătoriei, revine judecătoriei, atât în cazul în care aceste cereri au fost formulate concomitent cu acţiunea principală de desfacere a căsătoriei, cât şi atunci când sunt formulate separat. 79 Publicată în M.Of. nr. 84/19.02.2001 66 5.4.4. Partajul Partajul este operaţia juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părţi materiale din bunurile dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii. Partajul este reglementat în art. 669 – 686 din Noul Cod civil şi în art. 6731 67314 Cod de procedură civilă. Potrivit art. 669 din Noul Cod civil, încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească. Din dispoziţiile art. 669 Noul Cod civil rezultă că acţiunea de partaj este imprescriptibilă, ceea ce înseamnă că fiecare coproprietar poate intenta acţiunea de partaj indiferent de data la care a luat naştere coproprietatea. Partajul este de două feluri: - partaj prin bună învoială (voluntar); - partaj prin hotărâre judecătorească (judiciar). Partajul prin bună învoială reprezintă acordul de voinţă exprimat de toţi coproprietarii, în sensul încetării proprietăţii comune. Fiecare coproprietar are dreptul de a cere partajul, atât pe cale convenţională, cât şi pe cale judiciară, drept care, din punct de vedere al naturii juridice, este un drept potestativ. Indiferent de forma în care se realizează, voluntar sau judiciar, partajul poate fi suspendat, dar durata suspendării este diferită Astfel, convenţiile având ca obiect suspendarea partajului nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de 5 ani, iar dacă este vorba de bunuri imobile, convenţiile trebuie încheiate în formă autentică şi supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege. În cazul partajului judiciar, instanţa sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunţarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu aduce prejudicii grave intereselor celorlalţi coproprietari. Pentru validitatea convenţiei de partaj, art. 674 din Noul Cod civil, impune condiţii speciale privind capacitatea de exerciţiu, în sensul că dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciţiu ori are capacitate de exerciţiu restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială numai cu autorizarea instanţei de tutelă, precum şi, dacă este cazul, a ocrotitorului legal. Convenţia de partaj poate fi desfiinţată pentru aceleaşi cauze ca şi contractele, iar partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută, în schimb, convenţia de partaj este valabilă chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune, fiind oricând posibil un partaj suplimentar pentru bunurile omise. Potrivit art. 6734 alin. 2 Cod procedură civilă, dacă părţile ajung la o înţelegere cu privire la împărţirea bunurilor, instanţa va hotărî potrivit învoielii lor. 67 Hotărârea privind învoiala părţilor se va pronunţa ţinând seama şi de dispoziţiile art. 271 – 273, care sunt aplicabile.80 În lipsa învoielii părţilor, instanţa de judecată este obligată să stabilească bunurile supuse împărţelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii, prin încheiere interlocutorie, conform dispoziţiilor art. 268 alin. 3 şi 6735 Cod procedură civilă. Cu privire la modul de împărţire, regula o constituie partajul în natură, proporţional cu cota – parte a fiecărui coproprietar, iar dacă acest lucru nu este posibil (bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură), art.676 alin. 2 din Noul Cod civil prevede că partajul se va face în unul dintre următoarele moduri: a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte,în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota – parte a ficecăruia dintre ei. Referitor la efectele partajului, Noul Cod civil consacră acestuia un efect constitutiv, în raport de dispoziţiile art. 680 conform cărora fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj, încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. În ceea ce priveşte aplicarea în timp, art.66 alin.1 din Legea nr.71/2011 prevede că dispoziţiile art.669-686 din Noul Cod civil sunt aplicabile convenţiilor de partaj încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil. Aceasta prevedere se interpretează în sensul efectului declarativ al convenţiilor de partaj, respectiv convenţiile de partaj anterioare produc efectele reglementate de legea în vigoare la data încheierii lor. Art.66 alin. 2 din Legea nr.71/2011 stabileşte că dispoziţiile Noului Cod civil sunt aplicabile atunci când cererea de chemare în judecată a fost introdusă după intrarea lui în vigoare. 5.4.5. Proprietatea periodică Noţiunea şi reglementarea juridică Proprietatea periodică este definită ca fiind o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin doi titulari 80 Viorel Mihai Ciobanu, Gabriel Boroi, Traian Cornel Briciu, Drept procesual civil,Curs selectiv.Teste grilă, Ediţia 5, Editura C.H. Beck,Bucureşti, 2011, p.456 68 care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic.81 Proprietatea periodică, ca o nouă modalitate juridică a dreptului de proprietate, a apărut în dreptul nostru pe la jumătatea deceniului trecut, când Regia Autonomă „Loteria Naţională” a creat un nou tip de loz în plic, „Vila de Aur”, în sistemul time sharing.82 Acest sistem constituie în persoana celui care câştigă un drept de proprietate imobiliară pentru o săptămână pe an având ca obiect un apartament de trei camere, mobilat şi dotat cu aparatură electronică şi electrocasnică, situat într-o vilă din Poiana Soarelui (Braşov). Titularul dreptului de proprietate exercită, în mod exclusiv, timp de 7 zile pe an atributele dreptului de proprietate şi tot pentru aceeaşi perioadă poate să transmită dreptul său prin acte de vânzare sau locaţiune şi chiar acte pentru cauză de moarte. Proprietatea periodică este reglementată în art. 687-692 din Noul Cod civil. Proprietatea periodică reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în intertes personal prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin doi doi titulari, persoane fizice sau juridice. Noul Cod civil reglementează proprietatea periodică într-un capitol distinct, separat de proprietatea comună, dar din modul de redactare rezultă faptul că opţiunea legiuitorului este de a include proprietatea periodică în cadrul coproprietăţii forţate. Astfel, potrivit art. 646 pct. 4 din Noul Cod civil, se află în coproprietate forţată bunurile prevăzute la art. 649, 660 şi 687, ori art.687 are denumirea marginală de proprietatea periodică. Izvoarele dreptului de proprietate periodică Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, care poate fi atât o convenţie cât şi un testament, iar dispoziţiile în materie de carte funciară sunt aplicabile. Drepturile şi obligaţiile titularilor dreptului de proprietate periodică Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor sunt reglementate de art. 690 din Noul Cod civil, respectiv:  fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în aşa fel încât să nu împiedice sau să nu îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari; 81 Teodor Sîmbrian, Proprietatea în sistem”time sharing” – proprietate periodică – o nouă modalitate a dreptului de proprietate?, în „Dreptul” nr. 5/1997, p.35 82 Corneliu Bîrsan, op. cit., p.195; Ioan Adam, op. cit., p.203 69  pentru reparaţiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari;  actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalţi coproprietari;  la încetarea intervalului, coproprietarul are obligaţia să predea bunul coproprietarului îndreptăţit să îl folosească în următorul interval;  în funcţie de reparaţiile făcute, fiecare coproprietar este obligat să contribuie la cheltuieli, în raport de cota – parte deţinută;  coproprietarii pot încheia contracte de administrare;  nerespectarea obligaţiilor de către coproprietar atrage plata de despăgubiri. Excluderea unui proprietar Dacă unul dintre coproprietari nu-şi respectă obligaţiile şi tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat. Excluderea va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi coproprietari sau un terţ cumpără cota – parte a celui exclus. În acest scop, se va pronunţa, mai întâi, o încheiere de admitere în principiu, în absenţa înţelegerii părţilor, în care se va stabili preţul vânzării silite pe bază de expertiză. După consemnarea preţului la instituţia de credit stabilită de instanţă, se va pronunţa hotărârea care va ţine loc de contract de vânzare – cumpărare, după care dobânditorul îşi va putea înscrie dreptul în cartea funciară, când hotărârea judecătorească rămâne definitivă, iar transmiţătorul va putea să ridice suma consemnată la instituţia de credit stabilită de instanţă. Încetarea proprietăţii periodice Conform art. 692 din Noul Cod civil, proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor – părţi din dreptul de proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege. Încetarea dreptului de proprietate periodică nu afectează caracterul perpetuu al dreptului de proprietate şi are semnificaţia transformării dreptului de proprietate periodică în drept de proprietate pur şi simplu. 70 CAPITOLUL 6 DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 6.1. Noţiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate Dreptul de proprietate, cel mai complet drept real, întruneşte în mâinile titularului toate atributele care, conform legii, îl compun: dreptul de folosinţă, dreptul de a culege fructele şi dreptul de dispoziţie (usus, fructus şi abusus).83 Aceste atribute au un caracter absolut, în sensul că există în raporturile proprietarului cu toţi ceilalţi şi un caracter exclusiv, în înţelesul că numai proprietarul le poate exercita în plenitudinea lor, independent de puterile şi drepturile pe care altul le-ar avea asupra aceluiaşi bun.84 În unele situaţii, legea permite separarea atributelor dreptului de proprietate şi atribuirea lor altor persoane decât titularul dreptului de proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea poate fi dezmembrată, iar unele atribute ale ei pot fi exercitate ca drepturi reale de o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate, cu excepţia dispoziţiei, deoarece aceasta, ca atribut al dreptului de proprietate, nu va putea fi exercitată de alte persoane, aceasta rămânând în mâinile proprietarului. Dacă dreptul de dispoziţie ar fi atribuit altei persoane decât proprietarului lucrului, atunci înstrăinarea ar conduce la însăşi pierderea dreptului de proprietate. Importanţa dreptului de dispoziţie a fost reţinută şi de Curtea Constituţională, care a decis că garantarea dreptului de proprietate presupune protecţia tuturor prerogativelor acestui drept şi, în mod special, a dreptului de dispoziţie.85 Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.86 Noul Cod civil dă expresie conceptului modern privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, potrivit căruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinţa dezmembrării atributelor care alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate. Potrivit art. 555 alin. 2 din Noul Cod civil, în condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz. În sistemul nostru de drept sunt reglementate următoarele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: superficia, uzufructul, uzul, abitaţia şi servituţile. Aceste dezmembrăminte pot fi constituite numai pentru bunurile proprietate privată, nu şi pentru bunurile din domeniul public, în raport de dispoziţiile art. 136 83 Eugen Chelaru, op. cit., p. 155; Liviu Pop, op. cit., p. 157; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 262 Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All Educational, Bucureşti, 1998, pag 137 85 Decizia nr. 44/1996, publicată în M.Of. nr. 345/1996 86 Liviu Pop. op. cit., p. 158 84 71 alin 4 din Constituţie, care prevede că bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice ele pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică. 6.2. Superficia 6.2.1. Noţiunea şi reglementarea legală Dreptul de superficie a fost recunoscut de doctrină şi de jurisprudenţă, dar nu a fost reglementat în Codul civil de la 1864. În Noul Cod civil, art. 693 alin. 1 defineşte superficia ca fiind dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. Art. 702 din Noul Cod civil, prevede că dispoziţiile în materie de superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil Superficia este reglementată în art. 693-702 din Noul Cod civil. Potrivit art. 68 din Legea nr. 71/2011, art. 693-702 din Codul civil nu se aplică drepturilor de superficie constituite înaintea intrării în vigoare a Codului civil, ceea ce înseamnă că este supus prevederilor Codului civil din 2009, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, numai dreptul de superficie constituit după intrarea lui în vigoare. Dreptul de superficie, în forma sa deplină, este dreptul real principal imobiliar care reuneşte în conţinutul său juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii, precum şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând altei persoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneşte folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului sau a unei părţi din acesta.87 6.2.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice88: este un drept real principal imobiliar, imprescriptibil şi temporar. Drept real principal imobiliar Dreptul de superficie se poate constitui numai asupra unor bunuri imobile şi poate avea ca obiect un teren şi construcţiile /plantaţiile. Drept imprescriptibil Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, având în vedere faptul că dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării este un drept perpetuu şi, pe cale de consecinţă, imprescriptibil. 87 88 Valeriu Stoica, op.cit., p.238 Florea Bujorel, op.cit., pp.189-190 72 Drept temporar Conform art. 694 din Noul Cod civil, dreptul de superficie se paote constitui pe o durată de cel mult 99 de ani, iar la împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit. 6.2.3. Dobândirea dreptului de superficie Dreptul de superficie poate fi dobândit în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege, iar dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. Prin convenţie, dreptul de superficie se constituie când proprietarul unui teren convine cu o altă persoană ca aceasta din urmă să amplaseze pe terenul său o construcţie, o altă lucrare sau o plantaţie. Art. 693 alin. 3 din Noul Cod civil reglementează două cazuri speciale de constituire a superficiei. Astfel, superficia se poate înscrie în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia, ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei. Conform art. 693 alin. 4 din Noul Cod civil, în situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea. Prin legat, dreptul de superficie se dobândeşte în ipoteza în care testatorul lasă proprietatea terenului unui legatar şi proprietatea construcţiei sau plantaţiei altui legatar. Prin uzucapiune, dreptul de superficie se poate dobândi dacă posesorul terenului are intenţia de a se comporta ca un superficiar şi nu ca proprietar al terenului, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile uzucapiunii tabulare şi ale uzucapiunii extratabulare. În temeiul legii, dreptul de superficie se dobândeşte atunci când soţii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Potrivit art. 339 din Noul Codul civil, bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune. Ca atare, construcţia, lucrarea sau plantaţia va deveni proprietate comună devălmaşă a ambilor soţi, iar terenul va rămâne proprietatea exclusivă a soţului care-l avea ca bun propriu. Pe acest teren se va constitui un drept de superficie al cărui titular va fi celălalt soţ (neproprietar al terenului). 6.2.4. Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate. 73 Superficiarul, având un drept de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări, exercită atributele acestuia – posesia, folosinţa şi dispoziţia – în integralitatea lor. Asupra terenului pe care se află edificiile şi plantaţiile, superficiarul exercită posesia, folosinţa şi un drept de dispoziţie materială limitate, reprezentând doar posibilitatea de a dispune de substanţa terenului în măsura necesară realizării construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări (cum ar fi săpături, excavări, consolidări, etc.). Art.695 din Noul Cod civil conţine prevederi speciale care privesc interdicţia modificării construcţiei de către titluarul dreptului de superficie, acesta având obligaţia, în cazul reconstruirii, să respecte forma iniţială. În cazul nerespectării acestei obligaţii, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări, odată cu acesta transmiţându-se şi dreptul de superficie. Transmiterea se poate face prin acte juridice între vii, prin acte juridice pentru cauză de moarte şi prin moştenire legală. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei. 6.2.5. Apărarea dreptului de superficie Dreptul de superficie se apără prin acţiunea confesorie de superficie, acţiune care poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului; acţiune imprescriptibilă, conform art. 696 din Noul Cod civil. 6.2.6. Evaluarea prestaţiei superficiarului Potrivit art.697 din Noul Cod civil, în cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titluarul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. Pentru ipoteza în care părţile nu se înţeleg, evaluarea prestaţiei superficiarului se va stabili prin hotărâre judecătorească. 6.2.7. Încetarea superficiei şi efectele încetării superficiei Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară pentru una din următoarele cauze:  la expirarea termenului;  prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea uneia şi aceleiaşi persoane;  prin pieirea construcţiei, dacă există o stipulaţie expresă în acest sens; 74  în alte moduri prevăzute de lege. La expirarea termenului, în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului. La încetarea superficiei, proprietarul terenului poate să ceară obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate să refuze cumpărarea terenului dacă ridică (demolează), pe cheltuiala sa, construcţia edificată pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară. Dacă între proprietarul terenului şi superficiar nu s-a încheiat o convenţie, dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul încetării superficiei. În ceea ce priveşte situaţia ipotecilor care grevează dreptul de superficie, art.699 alin.3 din Noul Cod civil prevede că acestea se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului, conform alin. 4, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei construcţiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării superficiei la expirarea termenului. Efectele încetării superficiei prin consolidare sunt reglementate în art. 700 din Noul Cod civil care prevede că dacă nu există stipulaţie contrară, dezmembrămintele constituite de superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei. Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin fiecare în funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit. În cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcţiei, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel. Potrivit art. 701 alin.2 din Noul Cod civil, ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate reîntregit. 6.3. Dreptul de uzufruct 6.3.1. Noţiunea şi reglementarea legală Uzufructul este definit în art 703 din Noul Cod civil ca fiind dreptul de a folosi bunul unei alte persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substabţa. În doctrină, uzufructul a fost definit ca fiind acel drept real principal derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său, numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.89 Reglementarea uzufructului este cuprinsă în art. 703-748 din Noul Cod civil. 89 Liviu Pop, op. cit., p. 159 75 6.3.2. Constituirea uzufructului Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dipoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile, cu precizarea că se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente. În urma constituirii uzufructului, cel în patrimoniul căruia rămâne dreptul de dispoziţie se numeşte nud proprietar, iar cel în patrimoniul căruia intră dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele se numeşte uzufructuar. Ca urmare a separării atributelor dreptului de proprietate şi încredinţării lor către două persoane diferite, apar două drepturi reale distincte: dreptul de proprietate, al cărui conţinut va fi format numai din dispoziţie şi dreptul de uzufruct, compus din atributele posesiei şi folosinţei bunului, desprinse din dreptul de proprietate. 6.3.3. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct Uzufructul prezintă următoarele caractere juridice: 1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului, iar când obiectul său îl reprezintă bunuri corporale, conferă titularului dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Această natură a uzufructului îl deosebeşte de dreptul de folosinţă pe care îl are locatarul asupra bunului închiriat, care este un drept de creanţă.90 2. Uzufructul este un drept temporar, în raport de dispoziţiile art. 708 din Noul Cod civil conform căruia, uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager, uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani, iar dacă este constituit cu depăşirea acestui termen, se reduce de drept la 30 de ani. Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă că este viager sau, după caz, că este constituit pe o durată de 30 de ani. 3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, în raport cu bunurile asupra cărora a fost constituit. 4. Uzufructul este un drept cesibil, potrivit art. 714 din Noul Cod civil care prevede că în absenţa u nei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane, fără acordul nudului proprietar. Referitor la acest caracter juridic se impune precizarea că potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011, uzufructul constituit prin convenţie încheiată anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil este şi rămâne incesibil, mai puţin în cazul în care părţile convin altfel. 90 Ion P.Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p.322 76 6.3.4.Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele de posesie şi folosinţă, uzufructuarul având şi dreptul de a culege sau percepe, în proprietate, fructele bunului. Proprietarul bunului astfel grevat va rămâne numai cu dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică va avea nuda proprietate,91 atribut pe care îl poate exercita fără ca prin aceasta să aducă atingere dreptului de uzufruct.92 6.3.5. Obiectul dreptului de uzufruct Potrivit art. 706 din Noul Cod civil, pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din aceasta. În raport de această formulare rezultă că dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricăror bunuri aflate în circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale şi, în principiu, neconsumptibile.93 În Noul Cod civil au fost introduse dispoziţii speciale (art. 737-745) care reglementează uzufructul asupra creanţelor, uzufructul rentei viagere, uzufructul asupra acţiunilor sau a părţilor sociale, precum şi uzufructul asupra fondului de comerţ. 6.3.6. Drepturile uzufructuarului şi ale nudului proprietar Drepturile uzufructuarului şi ale nudului proprietar sunt reglementate în art. 709-722 din Noul Cod civil. Drepturile uzufructuarului şi ale nudului proprietar îşi au originea comună în actul de constituire a uzufructului, conţinutul juridic al acestora fiind variabil94.          6.3.6.1. Drepturile uzufructuarului Uzufructuarul are următoarele drepturi: dreptul de folosinţă exclusivă a bunului dreptul de a dispune de bunurile neconsumptibile dreptul de cesiune a uzufructului dreptul de a închiria sau de a arenda bunul primit în uzufruct dreptul de a pretinde despăgubiri dreptul de a exploata pădurile înalte dreptul de a lua din păduri araci pentru vii, produsele anuale sau periodice ale arborilor dreptul asupra pomilor fructiferi dreptul asupra carierelor de piatră şi de nisip aflate în exploatare 91 Corneliu Bîrsan, op. cit., p.270 Liviu Pop, op. cit., p.160 93 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p.196 94 Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, op. cit., p. 142; Dr. Bujorel Florea, op. cit., p. 199 92 77  drepturi în cazul unei creanţe  dreptul de apărare a uzufructului Dreptul de a folosinţă exclusivă a bunului Potrivit art. 709 din Noul Cod civil, în lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia. Referitor la fructele bunului, fructele naturale şi industriale percepute după constituirea uzufructului aparţin uzufructuarului, iar cele percepute după stingerea uzufructului revin nudului proprietar, fără a putea pretinde unul altuia despăgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor. Fructele civile se cuvin uzufructuarului, proporţional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi (art. 711 din Noul Cod civil). Folosinţa bunului se întinde şi asupra accesoriilor acestora, concluzie ce rezultă din interpretarea dată art. 707 din Noul Cod civil, care prevede că uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta. Dreptul de a dispune de bunurile neconsumptibile Potrivit art. 713 din Noul Cod civil, dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, fără a fi consumptibile, se uzează ca urmare a utilizării lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei lor, cu obligaţia de a le restituit în starea în care se află la data stingerii uzufructului. Având în vedere natura acestor bunuri, uzufructuarul poate să dispună de ele, iar la sfârşitul uzufructului va restitui valoarea pe care bunurile ar fi avut-o la data stingerii uzufructului. Dreptul de cesiune a uzufructului Conform art. 714 alin. 1 din Noul Cod civil, în absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane, fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 714 din Codul civil se aplică indiferent de data constituirii uzufructului. În cazul uzufructului constituit prin convenţie încheiată anterior intrării în vigoare a Codului civil, acesta este şi rămâne incesibil, mai puţin în cazul în care părţile convin altfel. În caz de cesiune, uzufructuarul rămâne dator exclusiv faţă de nudul proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune, iar până la notificarea cesiunii, uzufructuarul şi cesionarul răspund solidar pentru îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar. După notificarea cesiunii, cesionarul este dator faţă de nudul proprietar pentru toate obligaţiile născute după notificarea cesiunii, fiind aplicabile dispoziţiile din materia fideiusiunii. Dreptul de uzufruct continuă, după cesiune, până la împlinirea termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului iniţial, ceea ce înseamnă că cesiunea 78 uzufructului nu produce efecte cu privire la durata pentru care a fost constituit dreptul de uzufruct, aceasta rămânând neschimbată. Dreptul de a închiria sau de a arenda bunul primit în uzufruct Art. 715 din Noul Cod civil prevede că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct. Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. Reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. În niciun caz locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului. Potrivit art. 71 din Legea nr. 71/2011, aceste dispoziţii se aplică numai în cazurile în care încheierea sau reînnoirea contractelor de locaţiune ori de arendare are loc după intrarea în vigoare a Codului civil. Dreptul de a pretinde despăgubiri La încetarea uzufructului, uzufructuarul are dreptul de a pretinde despăgubiri pentru lucrările necesare efectuate imobilului. Dacă uzufructuarul a efectuat lucrări necesare adăugate, sau, cu încuviinţarea proprietarului, a adus îmbunătăţiri prin care s-a sporit valoarea bunului, va putea cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare adăugate, precum şi pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătăţiri, în măsura în care prin acestea s-a sporit valoarea bunului. Dreptul de a exploata pădurile înalte Potrivit art. 718 din Noul Cod civil, uzufructuarul are dreptul să exploateze părţile de păduri înalte care au fost destinate tăierii regulate, fie că aceste tăieri se fac periodic, pe o întindere de pământ determinată, fie că se fac numai pentru un număr de arbori aleşi pe toată suprafaţa fondului. De asemenea, uzufructuarul are dreptul să întrebuinţeze arborii căzuţi accidental şi chiar să taie arborii necesari pentru a face reparaţiile la care este obligat, cu menţiunea însă, că în prezenţa nudului proprietar trebuie să se constate necesitatea tăierii arborilor. 79 Dreptul de a lua din păduri araci pentru vii, produsele anuale sau periodice ale arborilor Art. 719 din Noul Cod civil instituie dreptul uzufructuarului de a lua din păduri araci pentru vii, precum şi produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosinţei obinşuite a proprietarului şi în limitele dispoziţiilor legale. Dreptul asupra pomilor fructiferi Referitor la pomii fructiferi care se usucă, precum şi cei căzuţi accidental, aceştia se cuvin uzufructuarului, conform art. 720 din Noul Cod civil, cu obligaţia de a-i înlocui cu alţii. Dreptul asupra carierelor de piatră şi de nisip aflate în exploatare În art. 721 din Noul Cod civil este instituit dreptul uzufructuarului de a se folosi, în condiţiile legii, întocmai ca nudul proprietar, de carierele de piatră şi de nisip care sunt în exploatare la constituirea dreptului de uzufruct, iar art. 722 prevede că uzufructuarul nu are niciun drept asupra carierelor nedeschise încă şi nici asupra comorii ce s-ar putea descoperi în timpul uzufructului. Drepturi în cazul unei creanţe În cazul în care obiectul uzufructului este o creanţă, uzufructuarul are dreptul să încaseze capitalul, să perceapă dobânzile creanţei şi să îndeplinească toate actele necesare pentru conservarea ori încasarea dobânzilor. Dreptul de apărare a uzufructului Uzufructuarul are dreptul de a-şi apăra uzufructul prin intermediul acţiunii confesorii de uzufruct, conform art. 705 din Noul Cod civil, care poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a nudului proprietar. Acţiunea confesorie de uzufruct este supusă termenului general de prescripţie de 3 ani, instituit prin art. 2517 din Noul Cod civil. 6.3.6.2. Drepturile nudului proprietar Drepturile nudului proprietar sunt fie o manifestare a prerogativelor care intră în conţinutul juridic al dreptului său de proprietate, fie drepturi de creanţă cărora le corespund obligaţiile uzufructuarului care intră în conţinulul unor raporturi juridice obligaţionale95. Constituirea uzufructului lasă în mâinile nudului proprietar acele drepturi care sunt manifestări ale atributului dispoziţiei96. Nudul proprietar are următoarele drepturi: 95 96 Valeriu Stoica, op. cit., p. 219 Eugen Chelaru, op. cit., p.165 80  dreptul de a dispune de bun  dreptul la productele bunului  dreptul de apărare a nudei proprietăţi  dreptul de a cere încetarea uzufructului pentru abuz de folosinţă Dreptul de a dispune de bun Nudul proprietar are dreptul de a dispune de bunul ce formează obiectul unui uzufruct, dar cu respectarea prerogativelor ce revin uzufructuarului. Astfel, el va putea să înstrăineze nuda proprietate (să o vândă, să o doneze), dar noul proprietar sau noul titular al unui drept real asupra lucrului ce formează obiectul uzufructului, nu va putea intra în folosinţa lucrului sau a dreptului decât după încetarea uzufructului. Având dreptul de dispoziţie, nudul proprietar poate să greveze lucrul cu sarcini reale, însă acestea nu se vor putea întinde asupra deplinei proprietăţi decât după stingerea uzufructului. Dreptul la productele bunului Nudul proprietar este îndrituit să-şi însuşească productele lucrului, deoarece consumând substanţa lucrului, productele, spre deosebire de fructe, nu se cuvin uzufructuarului. Dreptul de apărare a nudei proprietăţi Nudul proprietar are dreptul la protecţia juridică a nudei proprietăţi, astfel că poate să exercite în justiţie toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul său de proprietate(acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea pentru constatarea unei servituţi, acţiunea pentru ieşirea din indiviziune). Dreptul de a cere încetarea uzufructului pentru abuz de folosinţă Atunci când uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia, ori îl lasă să se degradeze, nudul proprietar are dreptul să ceară încetarea uzufructului, conform art. 747 alin. 1 din Noul Cod civil. În această situaţie, instanţa poate să dispună fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, însă cu obligaţia acestuia de a plăti o rentă uzufructuarului pe durata uzufructului. Dispoziţiile art. 747 din Noul Cod civil sunt aplicabile şi în cazul uzufructului constituit anterior intrării în vigoare a Codului civil dacă abuzul de folosinţă este săvârşit ulterior acestei date ( art. 73 din Legea nr. 71/2011). 81 6.3.7. Obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar 6.3.7.1. Obligaţiile uzufructuarului Obligaţiile uzufructuarului pot fi grupate în trei categorii, în funcţie de următoarele etape: - înainte de intrarea în posesia şi folosinţa bunului care formează obiectul uzufructului; - în timpul exercitării dreptului de uzufruct; - la încetarea uzufructului. Înainte ca uzufructuarul să intre în posesia şi folosinţa bunului asupra căruia se exercită dreptul de uzufruct, acesta are următoarele obligaţii: 1) Obligaţia de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de constatare a stării bunurilor imobile (art. 723 din Noul Cod civil). Această obligaţie are ca scop să stabilească obiectul uzufructului şi întinderea obligaţiei de restituire a uzufructuarului, cu excepţia cazului în care uzufructul unui bun imobil este dobândit prin uzucapiune. Inventarul se întocmeşte numai în prezenţa nudului proprietar ori după notificarea acestuia. 2) Constituirea garanţiei pentru îndeplinirea obligaţiilor uzufructuarului (art. 726-728 din Noul Cod civil) Îndeplinirea acestei obligaţii se face, în lipsa unei stipulaţii contrare, prin depunerea de către uzufructuar a unei garanţii, cu excepţia vănzătorului şi donatorului care şi-au rezervat dreptul de uzufruct, care sunt scutiţi să depună garanţie . Dacă uzufructuarul nu poate oferi o garanţie, instanţa, la cererea nudului proprietar, va numi un administrator al imobilelor şi va dispune ca fructele civile încasate şi sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale şi industriale percepute să fie depuse la o instituţie de credit aleasă de părţi. În acest caz uzufructuarul va încasa numai dobânzile aferente. În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are următoarele obligaţii97: 1) De a salva substanţa bunului şi a se folosi de acesta ca un bun proprietar (art. 703, art. 713, art. 729 şi art. 730 din Noul Cod civil) Dispoziţiile Noului Cod civil instituie, în sarcina uzufructuarului, o serie de obligaţii din care decurge îndatorirea de a întreţine lucrul în bună stare, sarcina de a face reparaţiile de întreţinere, de a-l înştiinţa pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari. 2) Să respecte destinaţia bunurilor (art. 724 şi art. 725 din Noul Cod civil) 97 Corneliu Bîrsan, op. cit., p.274 82 În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ţinut să respecte destinaţia dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a valorii bunului, sau cel puţin nu se prejudiciază, în niciun fel, interesele proprietarului. Uzufructuarul este obligat să-l despăgubească pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct. 3) Să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului de proprietate (art. 734 din Noul Cod civil) Uzufructuarul este obligat să-l înştiinţeze pe nudul proprietar de uzurparea fondului sau contestarea dreptului de proprietate, care pot să provină din partea unui terţ prin intentarea unei acţiuni în revendicare, a unei acţiuni în grăniţuire sau a unei acţiuni posesorii. Dacă nu-şi îndeplineşte această obligaţie, uzufructuarul va plăti toate daunele suferite de proprietar, ca şi cum ele ar fi autorul acestora. 4) Să suporte cheltuielile şi sarcinile în caz de litigiu (art. 733 din Noul Cod civil) Uzufructuarul suportă toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor. Dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului, primele de asigurare sunt plătite de uzufructuar. La încetarea uzufructului, uzufructuarul are următoarele obligaţii: 1) Să restituie bunul care a făcut obiectul uzufructului, în natură şi în starea în care se găsea ca la momentul constituirii uzufructului (art. 713 alin. 2 din Noul Cod civil) Această obligaţie nu va mai exista în cazurile în care uzufructul s-a stins prin consolidare sau în cazul în care bunul a pierit fără culpa uzufructuarului. Dacă bunul s-a deteriorat prin folosinţă, uzufructuarul are obligaţia de a-l restitui în starea în care se afla la sfârşitul uzufructului. Dacă bunul a pierit ca urmare a unui caz fortuit, uzufructuarul este exonerat de obligaţia de a-l restitui, deoarece riscul pieirii este suportat de către nudul proprietar, potrivit principiului res perit domino. Obligaţia de restituire va reveni moştenitorilor uzufructuarului în situaţia în care uzufructul încetează prin deces. 2) Obligaţii în legătură cu lucrările şi îmbunătăţirile efectuate de către uzufructuar fără acordul nudului proprietar (art. 716 alin. 2 din Noul Cod civil) Dacă uzufructuarul a efectuat lucrări sau îmbunătăţiri la bunul ce formează obiectul uzufructului fără încuviinţarea proprietarului, la cererea proprietarului 83 uzufructuarul poate fi obligat la ridicarea lor şi la readucerea bunului în starea în care i-a fost încredinţat. 6.3.7.2. Obligaţiile nudului proprietar Nudul proprietar are două obligaţii, respectiv: 1. Obligaţia de suportare a reparaţiilor mari (art. 729-731 din Noul Cod civil) Nudul proprietar este obligat să efectueze reparaţiile mari ale bunului, adică acele reparaţii ce au ca obiect o parte importantă din bun şi care implică o cheltuială excepţională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea construcţiilor, privind structura de rezistenţă, zidurile interioare şi/sau exterioare, acoperişul, instalaţiile electrice, termice, sanitare, înlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau unui sistem electronic în ansamblul său. 2. Obligaţia de a suporta sarcinile şi cheltuielile proprietăţii (art. 735 din Noul Cod civil) Cheltuielile şi sarcinile proprietăţii revin nudului proprietar, iar dacă acestea au fost suportate de uzufructuar, nudul proprietar este obligat să le ramburseze, inclusiv dobânda legală în situaţia uzufructului cu titlu oneros. 6.3.8. Stingerea uzufructului Cazurile de stingere a uzufructului sunt reglementate în art. 746-748 din Noul Cod civil. Pe cale principală, uzufructul se stinge prin:  moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice  ajungerea la termen  consolidare  renunţarea la uzufruct  neuz În afară de aceste cazuri, uzufructul se mai poate stinge în caz de abuz de folosinţă, precum şi în caz de pieire a bunului. Moartea uzufructuarului sau încetarea personalităţii juridice reprezintă o cauză de stingere a uzufructului, având în vedere caracterul temporar al uzufructului. Uzufructul se stinge prin decesul ori, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, chiar dacă termenul nu s-a împlinit, având în vedere capacitatea de folosinţă a uzufructuarului, persoană fizice sau persoană juridică. Ajungerea la termen Părţile pot stabili, prin convenţie, ca uzufructul să se constituie pe anumită perioadă de timp. 84 Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager, iar în cazul în care uzufructuarul este o persoană juridică, uzufructul este întotdeauna cu termen, durata maximă fiind de 30 de ani, în raport de prevederile art. 708 din Noul Cod civil. Consolidarea sau întrunirea în aceeaşi persoană a calităţilor de proprietar şi uzufructuar Consolidarea vizează reunirea celor două calităţi, de uzufructuar şi de nud proprietar, în persoana uzufructuarului care poate dobândi nuda proprietate prin moştenire, cumpărare, donaţie sau prin orice alt act juridic. Totodată, consolidarea se mai poate îndeplini şi în persoana unui terţ, care ar dobândi, simultan, atât nuda proprietate, cât şi uzufructul. Renunţarea uzufructuarului Uzufructuarul poate renunţa la dreptul său fie în mod unilateral, fie în mod convenţional, iar renunţarea poate fi expresă sau tacită. (conform art. 561 din Codul Civil). Renunţarea unilaterală la uzufructul având ca obiect un bun imobil se realizează în formă autentică în scopul de a se crea posibilitatea radierii dreptului de uzufruct din cartea funciară. Renunţarea convenţională poate fi realizată cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Neuzul Uzufructul se stinge datorită neexercitării sale timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului unei creanţe. Conform art.72 din Legea nr.71/2011, acest mod de stingere a uzufrcutului se aplică drepturilor de uzufruct constituite ulterior intrării ei în vigoare. Abuzul de folosinţă (art. 747 din Noul Cod civil) În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia ori îl lasă să se degradeze, nudul proprietar este îndreptăţit să se adreseze justiţiei pentru pronunţarea unei hotărâri de încetare a uzufructului înainte de termenul pentru care a fost constituit. Instanţa poate să dispună stingerea uzufructului sau preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar cu obligaţia acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului. Dacă obiectul uzufructului este un bun imobil, pentru garantarea rentei instanţa poate dispune înscrierea unei ipoteci în cartea funciară. Pieirea bunului (art.748 din Noul Cod civil) Uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit, prin lipsă de obiect. Pieirea trebuie să fie totală, întrucât în caz de 85 distrugere parţială, uzufructul nu se stinge ci se exercită asupra părţii care a mai rămas din lucru. În toate cazurile, uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului. Acest mod de stingere a uzufructului se aplică în toate cazurile în care bunul a fost distrus ulterior intrării în vigoare a Legii nr.71/2011, conform art.75 din acest act normativ. 6.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie reprezintă drepturi de uzufruct restrânse, şi prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea şi stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului. Ca varietăţi ale uzufructului, cele două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate conferă titularilor lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia şi a-i culege fructele, dar numai pentru nevoile titularilor şi ale familiilor acestora. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt reglementate în art. 749-754 din Noul Cod civil. 6.4.1.Dreptul de uz Potrivit art. 749 din Noul Cod civil, uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Din textul legal enunţat, putem defini dreptul de uz ca fiind un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform căruia, titularul său, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi ale folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar numai în măsura necesară acoperirii nevoilor personale şi ale familiei sale. Dreptul de uz se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege. Titularul dreptului de uz nu poate fi decât o persoană fizică. Acest drept are caracter strict personal şi prin urmare nu poate fi cedat, închiriat sau arendat, conform art.752 din Noul Cod civil care stabileşte linitele dreptului de uz. Dacă uzuarul este îndreptăţit să perceapă toate fructele naturale şi industriale produse de bun, va fi obligat să plătească toate cheltuielile de cultură şi de întreţinere, întocmai ca şi uzufructuarul. Pentru cazul în care titularul dreptului de uz nu este îndreptăţit să perceapă decât o parte din fructe, va suporta cheltuielile de cultură sau de întreţinere doar în proporţie cu partea pe care o foloseşte. 86 6.4.2.Dreptul de abitaţie Potrivit art.750 din Noul Cod civil, titularul dreptului de abitaţie are dreptul de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere. Dreptul de abitaţie este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform căruia titularul are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi folosinţei asupra unui imobil cu destinaţie de locuinţă, aparţinând altei persoane, dar numai pentru satisfacerea nevoilor personale de locuit şi ale familiei sale. Titularul dreptului de abitaţie poate fi numai o persoană fizică, dreptul având caracter personal. Acest caracter determină ca dreptul de abitaţie să nu poată fi închiriat sau, după caz, arendat. Ca şi în cazul dreptului de uz, titluarul dreptului de abitaţie va suporta toate cheltuielile legate de întreţinere dacă ocupă întreaga locuinţă sau proporţional cu partea de care se foloseşte. Apărarea dreptului de abitaţie se poate face de către titularul său, fie prin exercitarea unei acţiuni personale, întemeiată pe titlul constitutiv, fie pe calea unei acţiuni confesorii.98 Spre deosebire de dreptul de uz, care se poate constitui numai prin acte juridice şi uzucapiune, dreptul de abitaţie poate fi şi legal. Astfel, art.973 din Noul Cod civil reglementează drept de abitaţie al soţului supravieţuitor. Pentru a se recunoaşte soţului supravieţuitor dreptul de abitaţie, se cer întrunite următoarele condiţii99:  soţul supravieţuitor să fi locuit la data deschiderii succesiunii în casa ce formează obiectul dreptului de abitaţie;  soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie;  locuinţa să facă parte din masa succesorală;  prin moştenire, soţul supravieţuitor să nu devină singurul proprietar al locuinţei, deoarece dacă este unic moştenitor, nu poate avea asupra propriului bun un alt drept decât dreptul de proprietate;  defunctul să nu fi dispus altfel, întrucât soţul supravieţuitor nu este rezervatar în privinţa acestui drept. Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor prezintă următoarele caractere juridice:  este un drept real, având ca obiect casa de locuit şi terenul aferent; 98 Curtea Supremă de Justiţie, decizia civilă nr. 1767/1992, în Valeriu Bogdănescu ş.a., Probleme de drept din deciziile Curţii Supreme de Justiţie (1990 – 1992), Editura Orizonturi, Bucureşti, 1993, p. 23 99 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Instituţii de drept civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001, pp. 417-418 87  este un drept temporar, deoarece durează până la ieşirea din indiviziune, dar în orice caz cel puţin un an de la deschiderea succesiunii, iar în caz de recăsătorire, soţul supravieţuitor pierde dreptul de abitaţie;  este un drept gratuit, inalienabil şi insesizabil, neputând fi cedat sau grevat în favoarea unei alte persoane şi nici urmărit de creditorii soţului supravieţuitor. Potrivit legii, dacă locuinţa, dacă locuinţa nu-i este necesară în întregime soţului supravieţuitor, ceilalţi moştenitori pot cere restrângerea dreptului de abitaţie şi pot obţine mutarea soţului supravieţuitor într-o altă locuinţă corespunzătoare; 6.5. Dreptul de servitute 6.5.1. Noţiunea şi reglementarea legală Conform art. 755 din Noul Cod civil, servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia. Dreptul de servitute reprezintă un drept real principal, cu caracter perpetuu şi indivizibil, prin care se impune o sarcină asupra unui imobil, denumit fond aservit sau supus, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, aparţinând altui proprietar. Servituţile sunt reglementate în art. 755 – 772 din Noul Cod civil. 6.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de servitute Din definiţia dată servituţii de Noul Codul civil rezultă că aceasta prezintă următoarele caractere juridice100: a) Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului altuia (jus in re aliena), constituind un dezmembrământ al dreptului de proprietate; b) Servitutea presupune două bunuri imobile, prin natura lor, aparţinând unor proprietari diferiţi. Imobilul în folosul căruia apare servitutea este denumit fond dominant, iar imobilul asupra căruia există sarcina servituţii se numeşte fond aservit. c) Servitutea este întotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu poate fi stabilită decât cu privire la bun imobil prin natura sa. d) Servitutea este un accesoriu al fondului dominant şi o sarcină impusă fondului aservit. Pe cale de consecinţă, servitutea urmează soarta fondului dominant, ceea ce înseamnă că ea nu poate să fie înstrăinată, ipotecată sau urmărită decât odată cu fondul căruia profită. 100 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1980, p. 265 88 Tot astfel, servitutea se va transmite prin acte juridice odată cu fondul dominant sau cu fondul aservit, nefiind necesară vreo menţiune expresă în actul translativ de proprietate cu privire la servitute. e) Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de perpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant. Cu toate acestea, servitutea se poate stinge prin neuz, la data la care părţile au stabilit prin convenţia lor sau prin renunţarea la servitute de către proprietarul fondului dominant. f) Servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că ea grevează întregul fond aservit şi profită întregului fond dominant, cu excepţia cazului în care are loc împărţirea fondului dominant când servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să fie agravată. 6.5.3. Clasificarea servituţiilor Potrivit dispoziţiilor Codului civil servituţile se clasifică în raport cu diferite criterii, astfel: a) După felul în care se manifestă (art.760 din Noul Cod civil) - servituţi aparente, acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o fereastă, un apeduct; - servituţi neaparente, acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime. b) După modul de exercitare (art.761 din Noul Cod civil) - servituţi continue, acelea pentru a căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi; Servituţile continue nu presupun exercitarea lor neîntreruptă, ci folosirea dreptului de către titular fără ca acesta să fie obligat la acte succesive şi repetate. - servituţi necontinue, acele servituţi pentru a căror existenţă este nevoie de faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport. c) După obiectul lor (art.762 din Noul Cod civil) - servituţi pozitive, acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere; - servituţi negative, sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi. 89 6.5.4. Constituirea servituţii Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile. Având în vedere faptul că Noul Cod civil a instituit caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară rezultă că servitutea se poate constitui numai prin act juridic autentic înscris în cartea funciară. În ceea ce priveşte uzucapiunea ca mod de dobândire a servituţii urmează a fi avute în vedere dispoziţiile art. 763 din Noul Cod civil conform căruia prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive. 6.5.5. Exercitarea dreptului de servitute Raporturile juridice dintre proprietarii celor două fonduri, fondul dominant şi fondul aservit, dau naştere la drepturi şi obligaţii în sarcina acestora care sunt reglementate în art. 765-769 din Noul Cod civil. a) Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului dominant are dreptul să ia toate măsurile şi să facă, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea, în raport de dispoziţiile art. 765 alin. 1 din Noul Cod civil. Art. 765 din Noul Cod civil instituie regulile privind exercitarea şi conservarea servituţii, stabilind dreptul proprietarului fondului dominant, în lipsa vreunei prevederi contrare, precum şi faptul că celor doi proprietari le revin cheltuielile legate de conservarea lucrărilor, proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit. Din modul de reglementare a celor două reguli rezultă faptul că dacă lucrările efectuate nu profită şi fondului aservit, cheltuielile necesare pentru conservarea acestor lucrări sunt numai în sarcina proprietarului fondului dominant, în considerarea dreptului acestuia de a face aceste lucrări. Prin convenţia părţilor, proprietarul fondului dominant poate dobândi un drept de creanţă sau un drept corespunzător unei obligaţii propter rem având ca obiect efectuarea de către proprietarul fondului aservit, pe cheltuiala cestuia, a lucrărilor necesare pentru exercitarea servituţii, conform art.766 din Noul Cod civil.101 Exonerarea de răspundere a proprietarului fondului aservit, cu privire la obligaţia de a suporta cheltuielile lucrărilor, reglementată de art. 766 din Noul Cod civil, se face prin renunţarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesară pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant. 101 Valeriu Stoica, op.cit., p.235 90 Proprietarul fondului dominant are obligaţia de a nu agrava situaţia fondului aservit şi de a nu cauza prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii, conform art. 768 din Noul Cod civil. b)Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit, dacă are un interes serios şi legitim, va putea schimba locul prin care se exercită servitutea, în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant. Acest drept este reglementat în art. 767 alin. 2 din Noul Cod civil, în timp ce alin. 1 al aceluiaşi articol instituie în sarcina proprietarului fondului aservit obligaţia de a se abţine de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii, respectiv acesta nu va putea schimba starea locurilor, ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc. 6.5.6. Stingerea servituţilor Cauzele de stingere a servituţiilor sunt reglementate în art. 770-772 din Noul Cod civil. Potrivit art. 770, servituţile se sting pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:  consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar  renunţarea proprietarului fondului dominant  ajungerea la termen  răscumpărarea  imposibilitatea definitivă de exercitare  neuzul timp de 10 ani  dispariţia oricărei utilităţi a acestora Servitutea se poate stinge şi prin exproprierea fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat. Cauza de stingere a servituţii prin neuzul timp de 10 ani se aplică numai drepturilor de servitute constituite ulterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, conform art. 75 din Legea nr. 71/2011. Referitor la stingerea servituţii prin neuz, termenul de 10 ani curge de la data ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue, ori de la data primului act contrar servituţilor continue, iar exercitarea servituţii de către un coproprietar sau de către uzufructuar profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv nudului proprietar. În ceea ce priveşte răscumpărarea, cauză de stingere a servituţiilor, art. 772 din Noul Cod civil reglementează un caz particular de răscumpărare, şi anume răscumpărarea servituţii de trecere. Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit. 91 În caz de neînţelegere între părţi, instanţa poate suplini consimţământul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două fonduri. 6.5.7. Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii Dreptul de servitute poate fi apărat ori înlăturat prin: - acţiunea confesorie de servitute, acţiune petitorie reală şi imobiliară exercitată de proprietarul fondului dominant împotriva proprietarului fondului aservit; - acţiunea negatorie, pentru a înlătura starea de fapt privind servitutea exercitată de proprietarul fondului aservit; - acţiunea posesorie, exercitată atât de proprietarul fondului dominant cât şi de proprietarul fondului aservit. 92 CAPITOLUL 7 POSESIA 7.1. Noţiunea şi reglementarea legală a posesiei Art. 916 alin. 1 din Noul Cod civil defineşte posesia ca exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar. Dispoziţiile referitoare la posesie se aplică şi în privinţa posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie. În consecinţă, posesia reprezintă o stăpânire de fapt a unui bun şi nu se confundă cu proprietatea, care este o stare de drept. În Noul Cod civil posesia este reglementată în Cartea a III-a „Despre bunuri”, Titlul VIII „Posesia”, art. 916-952. 7.2.Natura juridică a posesiei Modul în care este reglementată posesia în dreptul francez, preluat şi de dreptul românesc, a făcut ca doctrina să atribuie posesiei natura juridică a unui fapt, a unei situaţii de fapt, căreia trebuie să i se recunoască efecte juridice. Posesia ca stare de fapt se bucură de protecţie juridică, fie în mod direct prin acţiunile posesorii, fie în mod indirect prin recunoaşterea unor efecte juridice în condiţii speciale: prezumţia de proprietate, dobândirea fructelor şi a bunurilor mobile, ocupaţiunea, uzucapiunea102. 7.3.Domeniul de aplicare a posesiei103 Analiza domeniului de aplicare a posesiei trebuie să fie făcută în raport de drepturile cărora li se aplică posesia, bunurile care pot forma obiectul posesiei şi persoanele care au capacitatea de a exercita posesia. Drepturile cărora li se aplică posesia Posesia se aplică numai drepturilor reale nu şi drepturilor de creanţă. Bunurile care pot forma obiectul posesiei Pot forma obiectul posesiei numai bunurile susceptibile de exercitarea unui drept real asupra lor. Aceasta înseamnă că posesia are ca obiect numai bunuri corporale, individual determinate, aflate în circuitul civil. Per a contrario sunt excluse din domeniul posesiei:  bunurile comune, care nu pot face obiectul unei aproprieri sub forma unui drept real; 102 Valeriu Stoica, op. cit., p. 47, dr. Bujorel Florea, op. cit., p. 95 Ana Boar, Uzucapiunea, prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 41-47; 103 93  bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale;  universalităţile de bunuri: moştenirile, fondurile de comerţ, bunurile care le compun neputând fi posedate decât în mod individual. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia Potrivit art. 917 din Noul Cod civil, posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului, fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane. Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal. Capacitatea de a exercita posesia o are orice persoană căreia printr-o dispoziţie specială nu i s-a îngrădit această posibilitate. Deoarece posesia nu este un act juridic nu i se aplică regulile privitoare la capacitatea de exerciţiu a persoanei. În cazul dobândirii posesiei prin acte personale, persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, minorii şi interzisul judecătoresc, nu pot să facă acte achizitive de posesie decât prin reprezentanţii legali, părinte sau tutore. Actele de dobândire a posesiei se realizează prin reprezentanţii legali şi în cazul persoanelor juridice. În cazul în care asupra aceluiaşi bun corporal se exercită stăpânirea de către mai multe persoane, ne aflăm în prezenţa coposesiunii. Coposesiunea apare în cazul dreptului de proprietate comună şi în cazurile în care se constituie un drept real principal pe temeiul dreptului de proprietate privată sau publică. Astfel, indiferent că este vorba de un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie) sau un drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate publică, (dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul real de folosinţă gratuită), asupra aceluiaşi bun se exercită stăpâniri de fapt distincte, două sau mai multe persoane având calitatea de posesor cu privire la acelaşi bun. 7.4. Elementele constitutive ale posesiei În structura sa posesia este alcătuiră din două elemente constitutive: Elementul material – corpus – este format din totalitatea actelor materiale de stăpânire, transformare şi folosinţă exercitate asupra bunului104 sau, într-o altă formulare, reprezintă sau presupune contactul direct cu bunul. Acest element se poate concretiza în acte materiale, cum ar fi stăpânirea efectivă a bunului, culegerea fructelor, schimbarea destinaţiei sau în acte juridice, respectiv înstrăinarea bunului sau închirierea bunului. Elementul psihologic – animus – constă în intenţia celui care stăpâneşte un bun de a se comporta ca proprietar sau ca titular al altui drept real. Astfel, actele de stăpânire, puterea fizică exercitată de către posesor trebuie să fie însoţite de o 104 Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 61 94 anumită atitudine psihologică, adică de voinţa de a exercita această stăpânire ca proprietar sau ca titular al altui drept real căruia îi corespunde. 7.5. Posesia şi detenţia precară Detenţia precară sau precaritatea reprezintă stăpânirea unui bun pentru altul, respectiv pentru posesorul sau titlarul unui drept real asupra bunului. Detenţia presupune puterea materială asupra unui bun, fără intenţia de a-l poseda, ci numai de a-l deţine. Detentorul posedă pentru altul. În cazul detenţiei există corpus, dar nu există animus. Între posesie şi detenţie precară există o deosebire de natură juridică ce se manifestă sub aspectul efectelor celor două noţiuni. Astfel, posesia este o stare de fapt care se poate suprapune peste o stare de drept, în timp ce detenţia precară este o stare de drept sau de fapt căreia întotdeauna îi corespunde o stare de drept. Potrivit art. 918 din Noul Cod civil, nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate; c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari; d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie, sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia. Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile şi limitele prevăzute de lege. 7.6. Intervertirea precarităţii în posesie În sens tehnic, prin intervertire se înţelege orice modificare de drept care poate opera în detenţia precară, de manieră să o facă utilă în vederea prescripţiei. Art. 920 din Noul Cod civil reglementează cazurile în care detenţia precară se poate interverti în posesie: 1. dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu altă persoană decât cu proprietarul bunului. De exemplu, locatarul unui imobil, detentor precar, cumpără bunul închiriat, după decesul proprietarului, de la o persoană pe care o crede moştenitor, deşi, în realitate, vânzătorul nu are această calitate; 2.dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar. În acest caz intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului. De exemplu, locatarul care, considerând, la un moment dat, că este însuşi titularul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, refuză să mai plătească chiria şi îl notifică pe locator în acest sens; 3.dacă detentorul precar înstrăinează bunul printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă. 95 Dispoziţiile art. 920 din Noul Cod civil se aplică numai cazurilor de intervertire apărute ulterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, conform art. 81 din Legea nr. 71/2011. 7.7. Dobândirea şi încetarea posesiei 7.7. 1. Dobândirea posesiei Pentru a fi dobândită posesia este necesar să fie întrunite ambele sale elemente constitutive. Elementul intenţional, animus, trebuie să fie întrunit chiar în persoana celui ce pretinde că posedă; acest element nu se poate exercita, de regulă, prin altcineva – animo alieno - . Prin excepţie, pentru persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, se admite că elementul intenţional se exercită prin reprezentanţii lor legali. Elementul material poate fi exercitat atât personal de posesor, cât şi printr-un reprezentant al său. Astfel, posesorul care a închiriat bunul, exercită puterea materială prin intermediul chiriaşului, iar posesorul care a depozitat bunul său mobil exercită posesia prin intermediul depozitarului. În consecinţă, elementul intenţional există în persoana posesorului, iar elementul material se exercită printr-o altă persoană. 7.7.2. Încetarea posesiei Posesia încetează dacă ambele elemente sau cel puţin unul dintre cele două elemente constitutive ale acesteia dispar. Cazurile de încetare a posesiei sunt prevăzute în art. 921 din Noul Cod civil, respectiv:  transformarea sa în detenţie precară;  înstrăinarea bunului;  abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;  pieirea bunului;  trecerea bunului în proprietate publică;  înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului, sau municipiului după caz, conform art. 889 alin. 2;  deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un an. Elementul intenţional încetează chiar dacă stăpânirea materială a bunului continuă, în cazul aşa-numitului constitut posesor. Constitutul posesor apare în situaţia în care un proprietar vinde bunul unui cumpărător, dar rămâne chiriaş al bunului. În acest caz, vânzătorul va fi un simplu detentor precar, deoarece el nu 96 mai stăpâneşte bunul ca proprietar, deoarece el are elementul material, corpus, dar nu mai are elementul intenţional, animus. 105 7.8. Dovada posesiei A dovedi posesia înseamnă a dovedi existenţa elementelor sale. Elementul material ala posesiei, ca element obiectiv, este relativ uşor de dovedit, datorită caracterului său aparent. Ca fapt material el poate fi dovedit prin orice mijloc de probă. Elementul intenţional, ca element subiectiv, este mai greu de dovedit, astfel că legea a instituit prezumţii legale pentru a simplifica sarcina probei, reglementate de art.919 din noul Cod civil: - alin. 1, până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor; - alin. 2, detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale; - alin. 3, până la proba contrară posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. 7.9. Viciile posesiei Cu excepţia situaţiilor prevăzute de lege, numai o posesie utilă poate produce efecte juridice. Potrivit art. 922 alin. 2 din Noul Cod civil, nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină. Până la proba contrară, posesia este prezumată a fi utilă. 7.9.1. Discontinuitatea Potrivit art. 923 din Noul Cod civil, posesia este discontinuă atât timp cât posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului. Calitatea posesiei de a fi continuă înseamnă îndeplinirea de către posesor a actelor materiale în mod normal, fără intermitenţe nefireşti. Pentru ca posesia să fie continuă nu se cere ca posesorul să se găsească în contact permanent cu lucrul şi să facă zilnic acte de folosinţă a acestuia. Continuitatea şi intermitenţa anormală reprezintă chestiuni de fapt, lăsate la aprecierea instanţei de judecată. Dovada caracterului continuu al posesiei nu este cerută posesorului, astfel că sarcina probei discontinuităţii incumbă celui care pretinde că posesia a fost lovită de acest viciu. Până la proba contrară, posesorul actual, care dovedeşte că a posedat la un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat tot timpul intermediar, adică a avut o posesie utilă. Viciul discontinuităţii prezintă următoarele caractere juridice: 105 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Tipografia Universităţii Bucureşti, 1988, p. 230; 97  este un viciu temporar (art. 927 din Noul Cod civil), în sensul că încetează dacă posesorul începe o posesie utilă;  este un viciu absolut (art. 926 alin. 1 din Noul Cod civil), în sensul că poate fi invocată de orice persoană interesată;  se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor imobile, deoarece pentru posesia bunurilor mobile operează prezumţia de titlu de proprietate înscrisă în art. 935 din Noul Cod civil. 7.9.2. Violenţa Conform art. 924 din Noul Cod civil, „posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană.” Pentru a fi producătoare de efecte juridice, posesia trebuie să fie paşnică pe toată durata existenţei sale. Violenţa prezintă următoarele caractere juridice:  este un viciu relativ (art. 926 alin. 2 din Noul Cod civil), adică poate fi invocat numai de către cel împotriva căruia s-a exercitat violenţa;  este un viciu temporar (art. 927 din Noul Cod civil), în sensul că de îndată ce violenţa a încetat posesia redevine utilă;  se aplică atât în privinţa posesiei bunurilor imobile cât şi a posesiei bunurilor mobile. 7.9.3. Clandestinitatea Pentru ca posesorul să poată beneficia de efectele juridice ale posesiei sale, stăpânirea lucrului trebuie să fie făcută în mod public, astfel încât orice persoană să o poată cunoaşte. Conform art. 925 din Noul Cod civil posesia este clandestină dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută. Caracterele juridice ale clandestinităţii sunt următoarele:  este un viciu temporar (art. 927 din Noul Cod civil), care încetează atunci când posesia redevine publică;  este un viciu relativ (art. 926 alin. 2 din Noul Cod civil), în sensul că poate fi invocat numai de persoanele faţă de care actele de exercitare a posesiei sunt ţinute ascunse;  se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor imobile. 7.9.4. Echivocul Echivocul, ca viciu al posesiei, nu este reglementat expres în Codul civil. În doctrină106, echivocul a fost definit ca fiind acea situaţie în care nu este sigură nici existenţa, dar nici lipsa lui animus sibi habendi. 106 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 182; 98 De exemplu, unul dintre coproprietari efectuează acte de folosinţă cu privire la întregul bun aflat în coproprietate, fără să rezulte în mod evident dacă le-a făcut în calitate de titular al cotei sale părţi ideale din drept sau cu intenţia de a se comporta ca proprietar exclusiv al întregului bun. 7.10. Efectele posesiei Posesia produce următoarele efecte:  posesia creează o prezumţie de proprietate (art. 919 alin.3 din Noul Cod civil);  dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea imobiliară (art. 930-934 din Noul Cod civil);  dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin exercitarea posesiei de bună-credinţă (art. 935-940 din Noul Cod civil);  dobândirea bunului prin ocupaţiune (art. 941-946 din Noul Cod civil);  posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele lucrului asupra căruia se exercită posesia (art. 948 din Noul Cod civil);  posesia este apărată prin acţiunile posesorii (art. 947-952 din Noul Cod civil). Uzucapiunea imobiliară şi ocupaţiunea vor fi tratate distinct în capitolul următor referitor la modurile de dobândire a dreptului de proprietate. 7.10.1. Prezumţia de proprietate Art. 919 alin.3 din Noul Cod civil dispune că până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. Această prezumţie se întemeiază pe realitatea de necontestat că, de cele mai multe ori, posesia nu este decât însuşi exerciţiul aparent al dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, posesia, ca stare de fapt, coincide cu dreptul de proprietate. Prin instituirea acestei prezumţii, legiuitorul a pus la dispoziţia posesorului un mijloc de probă avantajos pentru a dovedi însăşi existenţa dreptului de proprietate. Avantajul acestei prezumţii constă în faptul că în cadrul unui proces posesorul, fiind presupus proprietar, este scutit de a aduce alte probe în sprijinul dreptului său, care este prezumat până la proba contrară. Prezumţia statuată în art. 919 alin.3 din Noul Cod civil este una relativă, în sensul că persoanele interesate pot proba contrariul, prin orice mijloc de probă, inclusiv prin martori şi prezumţii, posesorul având calitatea de pârât. În materia acţiunii în revendicare a bunurilor imobile, pârâtul – posesor este prezumat proprietar al bunului revendicat până la dovada contrară pe care reclamantul, pretinsul – proprietar, o poate face printr-un titlu de proprietate. 99 Prezumţia de proprietate este mai puternică în cazul bunurilor mobile unde, în virtutea regulii instituite prin art. 935 din Noul Cod civil, conform căreia oricine se află în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului. În consecinţă, forţa juridică a prezumţiei de proprietate este diferită în raport de natura bunului posedat, în sensul că în materie imobiliară ne găsim în prezemţa unei prezumţii relative de proprietate, iar în materie mobiliară, prezumţia este absolută. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună – credinţă este reglementată în art. 935-940 din Noul Cod civil. Articolul 935 din Noul Cod civil este o reluare a art.1909 alin.1 din Codul civil de la 1864 şi instituie o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului unui bun mobil, ceea ce înseamnă că în cazul posesiei bunurilor mobile se prezumă că starea de fapt coincide cu starea de drept, astfel că posesia valorează titlu de proprietate. Posesia de bună-credinţă a bunului mobil asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Această regulă, înscrisă în art. 936 din Noul Cod civil, se interpretează în sensul că posesia exercitată cu bună-credinţă asupra unui bun mobil face ca titlul prin care bunul a fost dobândit să fie opozabil erga omnes. 7.10.2. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă Noţiunea de fructe Prin fructe se înţelege tot ceea ce un lucru produce în mod periodic, fără ca substanţa sa să scadă. 107 Art. 548 din Noul Cod civil defineşte fructele ca fiind acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanţa acestuia şi clasifică fructele în naturale, industriale şi civile, cu precizarea că fructele civile se numesc şi venituri. Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără intervenţia omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul animalelor. Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel. Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele. Conform art. 948 din Noul Cod civil, posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. 107 Dumitru Lupulescu, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 204; Ion P. Filpescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 73; Gh. Botea, Drept civil, Patrimoniul şi drepturile reale principale, Editura Concordia, Arad, 2003, p. 403; 100 Condiţiile dobândirii fructelor bunului posedat Pentru ca posesorul să păstreze fructele produse de bunul posedat trebuie să fie îndeplinite două condiţii: 1. fructele să fi fost percepute; 2. posesorul să fi fost de bună – credinţă, la data perceperii fructelor. În cazul fructelor produse de imobilele înscrise în cartea funciară, bunacredinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare (art. 948 alin. 3 din Noul Cod civil). Rectificarea întabulării sau înscrierii provizorii este reglementată în art. 908 din Noul Cod civil, iar art. 901 instituie dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular. Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului tabular în folosul său, sunt îndeplinite mai multe condiţii, respectiv:  nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare  din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane  nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare Conform art. 948 alin. 4 din Noul Cod civil, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul bunului, în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute. În sensul textelor invocate buna-credinţă a posesorului care vrea să culeagă fructele bunului pe care îl posedă, este credinţa lui că bunul îi aparţine în mod legitim. Această credinţă trebuie să fie întemeiată pe aparenţe plauzibile, iar cea mai convingătoare aparenţă este aceea care rezultă dintr-un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu le cunoaşte. Pornind de la aceste principii în doctrină s-a decis că nu poate fi posesor de bună-credinţă cel care şi-a procurat titlul prin dol sau violenţă, căci atât dolul cât şi violenţa când nu emană de la un terţ exclud buna-credinţă; dobândirea unui imobil când înstrăinarea este interzisă ori supusă unor formalităţi care nu au fost îndeplinite exclude buna-credinţă dacă posesorul cunoaşte aceste impedimente. În schimb, titlul putativ (adică acela care există numai în conştiinţa posesorului) este de asemenea de natură justifica buna-credinţă pentru dobândirea fructelor. Astfel, moştenitorul aparent, adică acela care a cules o moştenire crezând că este în cel mai apropiat grad de rudenie cu defunctul, dobândeşte proprietatea fructelor percepute în timpul posesiei sale chiar dacă ar fi evins de către adevăratul moştenitor. Poate să invoce un titlu putativ şi acela care posedă peste titlu cu credinţa că toate lucrurile pe care le posedă sunt cuprinse în titlu. 101 În aceeaşi situaţie se află şi posesorul unui imobil care a posedat în virtutea unui testament fals ori revocabil fără să cunoască aceste împrejurări. Pentru ca posesorul care invocă un titlu putativ să poată dobândi proprietatea fructelor el trebuie să producă titlul în virtutea căruia se credea proprietar şi în felul acesta să dovedească că eroarea sa era scuzabilă. Eroarea este scuzabilă când cade asupra faptului altuia, iar nu asupra faptului său personal. Dacă însă posesorul invocă o eroare de drept, el este prezumat de reacredinţă potrivit regulii "nemo consetur ignorare legem", până la proba contrară ce cade în sarcina posesorului. Fructele se dobândesc numai prin perceperea lor efectivă. Nu este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul dobândirii bunului, ci pentru obţinerea fructelor este necesar să existe şi în momentul fiecărei perceperi. Faţă de acest principiu rezultă că posesorul de bună-credinţă va trebui să restituie proprietarului fructele din momentul când a început reaua-credinţă. Fructele naturale sau industriale se consideră culese din momentul ce au fost despărţite de lucrul care le-a produs. Posesorul de bună-credinţă dobândeşte proprietatea fructelor civile - când au fost plătite, adică din momentul în care le-a încasat efectiv. Dacă posesorul de bună-credinţă. în timpul posesiei sale devine de reacredinţă, el va fi obligat să restituie fructele din momentul când a început reauacredinţă. În acest sens sunt dispoziţiile art. 948 alin. 5 din Noul Cod civil, conform cărora posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precum şi contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă. În fine, posesorul de bună-credinţă are dreptul de a păstra fructele percepute până la data promovării de către prezumtivul proprietar a acţiunii în revendicare. Ulterior acestei date, el va trebui să restituie fructele culese întrucât prin deschiderea acţiunii el încetează să mai fie de bună-credinţă. Posesorul de rea-credinţă va trebui să restituie toate fructele pe care le-a cules cât şi pe acelea care nu le-a perceput din propria-i neglijenţă, dar pe care proprietarul bunului le-ar fi cules dacă l-ar fi avut în posesie. 7.10.3. Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii Definiţia şi reglementarea acţiunilor posesorii Acţiunea posesorie este acea acţiune pusă la îndemâna posesorului pentru a apăra posesia - ca stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, pentru a menţine această stare ori pentru a redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută108. 108 Florin Scrieciu, Acţiunile posesorii, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 78; Ion I. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 68; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 256; Liviu Pop, op. cit., p. 204; Ioan Adam, op. cit., p. 586; Gh. Botea, op. cit., p. 411; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 48; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2003, p. 236 102 Din punct de vedere al dreptului procesual civil, acţiunea civilă este definită ca fiind ansamblul mijloacelor procesuale prin care se poate realiza protecţia judiciară a drepturilor subiective şi a situaţiilor juridice ocrotite de lege.109 Reglementarea acţiunilor posesorii este cuprinsă în art. 949-952 din Noul Cod civil şi în art. 674-676 Cod procedură civilă. Dispoziţiile din Codul de procedură civilă sunt avute în vedere astfel cum acestea au fost modificate prin art. 219 pct.17,18 şi 19 din Legea nr.71/2011. Potrivit art. 674 Cod procedură civilă, cererile posesorii sunt admisibile numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de Codul civil. Art. 675 Cod procedură civilă prevede că cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere, iar întâmpinarea nu este obligatorie. Sunt inadmisibile cererea reconvenţională şi orice alte cereri prin care se solicită protecţia unui drept în legătură cu bunul litigios. Art. 676 Cod procedură civilă dispune că hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat o cerere posesorie are autoritate de lucru judecat într-o cerere posesorie ulterioară purtată între aceleaşi părţi şi întemeiată pe aceleaşi fapte. Ea nu are însă o astfel de autoritate într-o cerere ulterioară privitoare la fondul dreptului. Hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat o acţiune privitoare la fondul dreptului are autoritate de lucru judecat într-o cerere posesorie ulterioară în legătură cu acelaşi bun. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii Acţiunile posesorii prezintă următoarele caractere juridice:  acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, deoarece pot fi introduse împotriva oricărei persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe posesor; ele pot fi exercitate chiar şi împotriva proprietarului bunului;  acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare, deoarece pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei bunurilor imobile. Persoanele împotriva cărora se pot introduce acţiunile posesorii Conform art. 950 din Noul Cod civil, acţiunile posesorii pot fi introduse şi împotriva proprietarului şi nu pot fi introduse împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de restituire a bunului. Termenul de exercitare a acţiunii posesorii Potrivit art. 951 alin. 1 din Noul Cod civil, în caz de tulburare ori de deposedare, paşnică sau violentă, acţiunea se introduce în termenul de prescripţie de un an de la data tulburării sau deposedării, iar conform alin. 2, dacă tulburarea ori deposedarea este violentă, acţiunea poate fi introdusă şi de cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata posesiei sale. 109 Mihaela Tăbârcă, Drept procesual civil, Vol. I, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2005, p. 92 103 Clasificarea acţiunilor posesorii şi condiţiile de exercitare Din interpretarea dispoziţiilor art. 951 din Noul Cod civil, rezultă că tulburarea posesiei sau deposedarea poate avea loc prin violenţă sau prin alte moduri. În dreptul nostru sunt cunoscute două acţiuni posesorii: acţiunea posesorie generală, numită şi acţiunea în complângere şi acţiunea posesorie specială, numită şi acţiune în reintegrare – reintegranda – . Acţiunea posesorie generală este folosită pentru a face să înceteze orice fel de tulburare a posesiei, de natură a împiedica exerciţiul liber şi efectele juridice ale acesteia. Acţiunea posesorie specială este specifică pentru apărarea posesiei atunci când deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violenţă. În această materie, prin violenţă se înţelege orice cale de fapt contrară ordinii de drept prin care se tinde la deposedarea posesorului în pofida rezistenţei opuse de acesta. Violenţa poate fi fizică (loviri) sau morală(ameninţări), iar instanţei va hotărî dacă în cauză este vorba de un act de violentă, în funcţie de mai multe criterii: vârsta, sexul, raporturile dintre părţi.110 7.10.4. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat Alături de acţiunile posesorii, Noul Cod civil a instituit, prin art. 952, o măsură de protecţie juridică a posesiei, constând în luarea unor măsuri pentru conservarea bunului posedat. Astfel, dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane, sau ca urmare a unor lucrări precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor arbori, ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat, posesorul poate să ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor. Până la soluţionarea cererii, posesorul sau cealaltă persoană poate fi obligat la plate unei cauţiuni, la aprecierea instanţei, în următoarele situaţii:  dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului, astfel încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar putea cauza pârâtului prin această măsură  dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea sa actuală, ori continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului, astfel încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei anterioare 110 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p.186-187 104 CAPITOLUL 8 MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE 8.1. Noţiunea şi clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale Prin modurile generale de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale se înţeleg acele mijloace juridice – acte şi fapte juridice – prin care se dobândesc aceste drepturi. Codul civil de la 1864 enumera modurile de dobândire a dreptului de proprietate în art. 644 şi art. 645, respectiv succesiune, legate,convenţie, tradiţiune, accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune. Această enumerare a fost criticată fiind considerată incompletă şi având în vedere doar dreptul de proprietate nu şi dezmembrămintele acestuia. Noul Codul civil reglementează în Cartea a III-a, intitulată „Despre bunuri”, în art. 557 alin.1, mijloacele juridice prin care se dobândeşte proprietatea, respectiv: 1. Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi; 2. În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ; 3. Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate; 4. Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art.888. Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în funcţie de mai multe criterii111:  după întinderea dobândirii: - moduri de dobândire universală sau cu titlu universal - moduri de dobândire cu titlu particular  după caracterul dobândirii: - moduri de dobândire cu titlu oneros - moduri de dobândire cu titlu gratuit  după momentul la care se produce momentul dobândirii: - moduri de dobândire inter vivos - moduri de dobândire pentru cauză de moarte –mortis causa – 111 Dumitru Lupulescu, op. cit., p.208-209, Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p.178; Liviu Pop, op. cit., p.211-213 105  după situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii: - moduri de dobândire originare - moduri de dobândire derivate 8.2. Convenţia Codul civil de la 1864 defineşte în art. 942 contractul ca fiind acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânşii un raport juridic. Sursa de inspiraţie a Codului civil român în definirea contractului a constituit-o Codul civil italian, care prevedea în art. 1098 aceeaşi definiţie adoptată în art. 942. Titlul III din Cartea a III-a din Codul civil român, intitulat „Despre contracte sau convenţii” a generat în doctrină o problemă în legătură cu existenţa sau inexistenţa unor deosebiri între cele două noţiuni, contract şi convenţie, întemeiată pe dispoziţiile art. 1101 din Codul civil francez, nereprodus de Codul nostru civil, potrivit căruia contractul este o convenţie prin care una sau mai multe persoane se obligă să dea, să facă sau să nu facă ceva. În sistemul francez112, se consideră că noţiunea de convenţie este mai largă, reprezentând acordul de voinţă ce are ca obiect modificarea sau stingerea unei obligaţii ori crearea, modificarea sau stingerea unui drept, altul decât un drept personal. În cuprinsul Codului civil român, termenul de contract este sinonim cu acela de convenţie. Datorită acestui fapt, în literatura juridică s-a încercat o delimitare a convenţiei faţă de contract. S-a afirmat că dacă convenţia este genul, contractul este specia; convenţia este acordul de voinţă realizat cu scopul de a produce efecte juridice, iar contractul este convenţia care dă naştere unei obligaţii.113 Deoarece Codul civil se referă la noţiunea largă a efectelor contractului, unii autori114 au definit contractul sau convenţia ca fiind acordul între două sau mai multe persoane în scopul de a produce efecte juridice. O definiţie cuprinzătoare este aceea potrivit căreia prin contract se înţelege acordul de voinţă între două sau mai multe persoane, prin care se nasc, se modifică sau se sting drepturi şi obligaţii, adică un raport juridic de obligaţii şi, în sfârşit, potrivit altor autori115, contractul este acordul de voinţă care dă naştere, modifică sau stinge drepturi şi obligaţii. Din definiţiile elaborate în literatura de specialitate se poate observa că accentul se pune pe efectele juridice produse de contract, deosebirile constând în aceea că unii autori includ în definiţia contractului civil toate efectele, pe când alţi autori se referă numai la scopul contractului, acela de a produce efecte juridice, fără a enumera aceste efecte. Contractul civil este folosit în cele mai diverse raporturi dintre persoane fizice şi juridice: vânzarea-cumpărarea de bunuri, asigurările, împrumutul, donaţia, depozitul, 112 Alex Weill, François Terre, Droit civil, Les obligations, Dalloz, Paris, 1986, p. 142. Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura Cartea Românească, Bucureşti, 1921, p. 47. 114 Tudor R. Popescu, Petre Anca, op. cit., p. 47. 115 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 25. 113 106 locaţiunea etc. Frecvenţa acestor contracte, ca de altfel însăşi evoluţia dreptului civil, este strâns legată de evoluţia dreptului de proprietate. Art. 1166 din Noul Cod civil defineşte contractul ca fiind acordul de voinţe dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un raport juridic. Principalele reglementări legale care guvernează materia contractelor se află în Noul Cod civil care în art 1178-1245 instituie condiţiile generale aplicabile tuturor contractelor, iar în alte texte cuprind dispoziţii aplicabile contractelor speciale. Alături de Noul Cod civil, dispoziţii relevante în materia contractelor se regăsesc şi în alte acte normative cum ar fi: Ordonanţa Guvernului nr.130/2000 privind regimul juridic al contractelor la distanţă, republicată, Legea nr.455/2001 privind semnătura electronică şi Legea nr.365/2002 privind comerţul electronic, modificată şi completată prin Legea nr.121/2006.116 Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa, conform art.102 din Legea nr.71/2011. Ca elemente de noutate, Noul Cod civil instituie principiul libertăţii de a contracta şi principiul bunei – credinţe, atât pentru încheierea contractului cât şi pentru executarea acestuia. Potrivit art.1169 din Noul Cod civil, părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi bunele moravuri, iar conform art.1170, părţile trebuie să acţioneze cu bună-credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării sale, fără a se putea înlătura sau limita această obligaţie. În ceea ce priveşte constituirea şi transferul drepturilor reale, art.1273 din Noul Cod civil prevede că drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen. Referitor la forma contractului, art.1178 din noul Cod civil instituie principiul libertăţii formei, în sensul că încheierea contractului se realizează prin simplul acord de voinţe al părţilor dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă. 8.3. Hotărârea judecătorească Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv de drepturi. Prezintă acest caracter hotărârea judecătorească prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate privată pentru utilitate publică, hotărârea judecătorească de retrocedare a imobilului expropriat, precum şi 116 Ioan Adam, Drept civil.Obligaţiile.Contractul,Editura C.H.Beck, Bucureşti, 2011, p.7 107 hotărârea judecătorească de restituire în natură a imobilelor foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, în temeiul Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statutului şi Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Tot cu valoare de mod de dobândire a dreptului de proprietate este şi hotărârea judecătorească prin care se suplineşte consimţământul unei părţi la încheierea contractului. În acest sens sunt dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, referitor la circulaţia juridică a terenurilor, care prevede că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Art.1279 alin.3 din Noul Cod civil prevede posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite, în cazul în care promitentul refuză să încheie contractul promis. 8.4. Testamentul şi moştenirea legală Instituţia testamentului este reglementată în art.1034-1085 din Noul Cod civil. Potrivit art.1034 din Noul Cod civil, testamentul este actul unilateral, personal şi revocabil prin care o persoană, numită testator, dispune, în una dintre formele cerute de lege, pentru timpul cât nu va mai fi în viaţă. Testamentul conţine dispoziţii referitoare la:  patrimoniul succesoral sau la bunurile care fac parte din acesta;  desemnarea directă sau indirectă a legatarului;  dispoziţii referitoare la partaj;  revocarea dispoziţiilor testamentare anterioare;  dezmoştenire;  numirea de executori testamentari;  sarcini impuse legatarilor sau moştenitorilor legali. Testamentele sunt de două feluri: testamente ordinare, care la rândul lor sunt testamente olografe (scrise, date şi semnate de mâna testatorului) şi testamente autentice (autentificate de un notar public sau de o altă persoană investită cu autoritate publică de către stat) şi testamente privilegiate, care se întocmesc în situaţii speciale. În ceea ce priveşte transmisiunea moştenirii, aceasta este reglementată în art.1100-1134 din Noul Cod civil, iar elementul de noutate pe care Codul îl aduce este faptul că certificatul de moştenitor face dovada nu numai a calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, dar şi dovada dreptului de proprietate al 108 moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia. 8.4. Tradiţiunea (predarea materială) Prin tradiţiune se înţelege predarea materială a unui bun. În prezent tradiţiunea operează transferul proprietăţii în cazul aşa numitelor daruri manuale117, adică al unor donaţii curente, de mică importanţă, care se execută imediat, prin predarea lucrului donat, fără a fi necesară o formă specială. Darul manual reprezintă o categorie specială de donaţie care are ca obiect bunuri mobile corporale, inclusiv titlurile la purtător, pentru formarea şi validitatea căreia, pe lângă acordul de voinţă al părţilor în scopul transferării şi respectiv al dobândirii unui drept cu titlu gratuit, este necesară tradiţiunea, adică predarea efectivă, materială a bunului.118 Pentru validitatea darului manual se cer două elemente:  acordul de voinţă pentru a transfera si dobândi un drept cu titlu gratuit;  tradiţiunea, predarea efectivă si reală a bunului dăruit. În actualul cadru legislativ, art.1011 alin.4 din Noul Cod civil prevede că bunurile mobile corporale cu o valoare d epână la 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţe al părţilor, însoţit de tradiţiunea bunului. Darul manual este supus condiţiilor de fond cerute pentru valabilitatea contractului de donaţie, iar donatarul posesor este prezumat proprietar în condiţiile instituite de art.919 alin. 3 din Noul Cod civil. 8.5. Ocupaţiunea Ocupaţiunea, ca mod de dobândire a drepturilor reale nu a fost definită în Codul civil de la 1864, dar Noul Cod civil în art.941 prevede că posesorul unui lucru mobil care nu aparţine nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie, însă numai dacă aceasta se fasce în condiţiile legii. Lucrurile fără stăpân sunt enumerate în Noul Cod civil ca fiind bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea. În categoria bunurilor abandonate, Noul Cod civil include lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în comun. Ocupaţiunea prezintă următoarele trăsături119:  exercitarea unei posesii utile;  intenţia posesorului de a deveni proprietar; 117 Francisc Deak, Tratat de Drept Civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1999, p. 159-162 Prof.univ.dr. Dumitru Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, pp.132-133 119 Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, op.cit., p.75, Dr. Florea Bujorel, op.cit., p.117 118 109  exercitarea posesiei să se facă cu privire la bun care nu aparţine nimănui, respectiv bunuri care nu au avut niciodată un proprietar, bunuri abdandonate sau bunuri comune (lumina, aerul, etc) Lucrurile abandonate nu se confundă cu bunurile pierdute care continuă să formeze obiectul dreptului de proprietate.În acest sens sunt dispoziţiile art.942 din Noul Cod civil conform căruia bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său. Găsitorul bunului este obligat ca, în termen de 10 zile, să îl restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi cunoscut, să îl predea organului de poliţie din localitatea în care a fost găsit. Acesta are obligaţia de a păstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. În consecinţă, bunurile pierdute nu pot fi dobândite prin ocupaţiune ci numai bunurile abandonate. De la regula înscrisă în art.942 din Noul Cod civil, există o excepţie instituită în art.943 din Noul Cod civil pentru bunul găsit în loc public. Dacă bunul a fost găsit într-un loc public, el va fi predat pe bază de proces-verbal, persoanei care deţine un titlu, altul decât titlul de proprietate publică, asupra locului respectiv. În termen de 3 zile de la data preluării bunului pierdut, această persoană este obligată să îl predea, pe bază de proces-verbal, organelor d epoliţie din localitate. Obligaţia organului de poliţie de a păstra bunul piedut în depozit timp de 6 luni comportă o derogare atunci când bunul este perisabil şi riscă să se deprecieze valoric sau păstrarea sa generază costuri prea mari120. Într-o astfel de situaţie, organul de poliţie este obligat să recugă la valorificarea bunului pierdut prin vînzarea la licitaţie publică, iar drepturile şi obligaţiile legate de bun se vor exercita în legătură cu preţul obţinut în urma vânzării. Dacă bunul sau preţul nu este pretins de proprietarul originar în termen de 6 luni, el va fi considerat lucru fără stăpân şi remis găsitorului pe bază de procesverbal. În acest caz, conform art.945 alin.4 din Noul Cod civil, găsitorul dobândeşte dreptul de proprietate prin ocupaţiune, iar dovada ocupaţiunii se face prin procesul – verbal sau prin orice alt mijloc de probă. Noul Cod civil reglementează, în materie de ocupaţiune, dobândirea tezaurului prin ocupaţiune. Art.946 defineşte tezaurul ca fiind orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar. Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil în care a fost găsit şi descoperitorului. Dobândirea dreptului de proprietate asupra tezaurului nu este posibilă dacă este vorba despre bunuri mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări arheologice sistematice şi nici despre bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice. 120 Noul Cod civil.Note.Corelaţii.Explicaţii, p.341 110 8.6. Accesiunea 8.6.1. Noţiunea şi clasificarea Accesiunea reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate şi constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai important.121 Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine şi titularul bunului mai puţin important. Noul Cod civil în art.567 prevede că prin accesiune proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se aplipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel. Potrivit art.568 din Noul Cod civil, formele accesiunii sunt:  accesiunea naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural;  accesiunea artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane. 8.6.2. Accesiunea imobiliară naturală Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea a două bunuri care aparţin unor proprietari diferiţi, fără intervenţia omului, dintre care cel puţin bunul principal este un bun imobil. Codul civil de la 1864 reglementează următoarele cazuri de accesiune imobiliară naturală: aluviunile; avulsiunea; insulele şi prundişurile; accesiunea animalelor. Aluviunile sunt reglementate de art. 495 Cod civil care prevede că acestea sunt creşterile de pământ care se adună succesiv, pe nesimţite, la malurile fluviilor si râurilor. Aluviunile sunt în folosul proprietarului riveran, cu obligaţia acestuia de a lăsa, pe pământul său „drumul trebuitor pentru conducerea vaselor”. Noul Cod civil prevede în art.569 că adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului fondului riveran, numai dacă ele se formează treptat. Actualul cadru legislativ reglementează situaţia terenului lăsat de apele curgătoare şi de apele stătătoare, determinând ca titular al dreptului de proprietate pe proprietarul fondului riveran în cazul terenului lăsat de apele curgătoare care sau retras treptat de la ţărmul respectiv(art.570). În ceea ce priveşte terenul lăsat de apele stătătoare ca urmare a scîderii temporare a acestor ape sub înălţimea de scurgere, acesta nu se încorporează dreptului de proprietate al fondului riveran şi nici proprietarul apelor nu dobândeşte niciun drept asupra terenului acoperit prin revărsările sporadice ale acestora. 121 Constantin Statescu, Corneliu Bîrsan, op.cit., p. 283 111 Avulsiunea constă, conform art. 498 Cod civil, in adăugarea la pământul unui proprietar a unei părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar şi care poate fi recunoscută. Această parte de pământ va deveni proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit, dacă fostul proprietar nu o revendică în termen de un an. Dacă bucata de pământ aparţine domeniului public, revendicarea este imprescriptibilă. Potrivit art.572 din Noul Cod civil, proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls o porţiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data faptului. Referitor la termenul de un an, în doctrină122 s-a argumentat că acesta este un termen de decădere şi nu un termen de prescripţie, având drept consecinţă faptul că începe să curgă de la data naşterii dreptului la acţiune, respectiv de la momentul la care proprietarul terenului la care s-a alipit porţiunea de mal a intrat în posesia acesteia. La împlinirea teremnului de un an, proprietarul terenului principal devine şi proprietarul porţiunii de tren alipite ca efect al avulsiunii. Insulele şi prundişurile care se formează în râurile navigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format, conform prevederilor art. 500 Cod civil. Dacă insula formată trece peste jumătatea râului, fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului. Noul Cod civil precizează în mod expres că albiile râurilor aparţin proprietarilor riverani, cu excepţia acelora care fac obiectul proprietăţii publice (art.573 alin.1), iar în cazul în care o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, el rămâne proprietar asupra insulei astfel create. Referitor la albia părăsită de o apă curgătoare care şi-a format un nou curs, art.575 din Noul Cod civil prevede că aceasta va avea regimul juridic stabilit în legea specială. Accesiunea animalelor este reglementată în art. 503 Cod civil123. Conform art. 503 Cod civil, orice animale sau zburătoare sălbatice trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe căt timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii. 122 Valeriu Stoica, op.cit., p.339, Dr. Bujorel Florea, op.cit., pp.165-166 Conform art. 503 Cod civil, orice animale sau zburătoare sălbatice trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe căt timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii 123 112 Noul Cod civil reglementează în art.576 accesiunea naturală asupra animalelor, iar art.57 din Legea nr.71/2011 prevede că dispoziţiile art.576 se aplică situaţiilor născute după intrarea în vigoare a Codului civil. Animalele domestice rătăcite pe ternul altuia revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului, iar porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin acestuia cât timp rămân pe fond, cu excpţia cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau artificii. În cazul albinelor, roiul de albine trecut pe ternul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să-l urmărească timp de două zile (art.576 alin.3 din Noul Cod civil). 8.6.3. Accesiunea imobiliară artificială Accesiunea imobiliară artificială se deosebeşte de accesiunea naturală întrucât presupune intervenţia omului şi instituie dreptul la acordarea de despăgubiri. Codul civil porneşte de la ideea că lucrul principal este terenul, iar prin accesiune, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei sau al plantaţiei. În acest sens sunt dispoziţiile art.579 din Noul Cod civil, care a instituit o prezumţie în favoarea proprietarului în sensul că orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. Din modul de redactare rezultă faptul că prezumţia instituită în favoarea proprietarului este o prezumţie relativă, fiind prevăzută posibilitatea de probă contrară când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul nu şi-a întabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege. Potrivit art.577 din Noul Cod civil, construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. În situaţia în care lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Referitor la lucrări, Noul Codul civil prevede că acestea pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu. Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil. Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător şi pot fi:  necesare,atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;  utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;  voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului. 113 În materia accesiunii imobiliare artificiale, autorul lucrării este de bună – credinţă dacă se întemeiază pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, sau pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut viciul titlului său. Art.586 alin.2 din Noul Cod civil prevde că nu poate invoca buna – credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege. Realizarea lucrării cu materialele altuia Regimul juridic Regimul juridic al lucrării realizate cu materialele altuia este instituit în art.580 din Noul Cod civil care prevede că în cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acestuia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate. La rândul său, proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialele folosite la efectuarea lucrărilor, precum şi la repararea oricăror alte prejudicii cauzate. În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării, conform art.58 din Legea nr.71/2011. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia Art.581 din Noul Cod civil reglementează situaţia lucrărilor cu caracter durabil efectuate cu bună – credinţă şi dispune că proprietarul terenului are un drept de opţiune între: a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului; b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă, art.582 din Noul Cod civil, proprietarul terenului are un drept de opţiune între: a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. 114 Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia Referitor la lucrările adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia, Noul Cod civil distinge după cum este vorba de lucrări necesare, lucrări utile şi lucrări voluptuarii. Lucrările adăugate necesare Potrivit art.583 din Noul Cod civil, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există. În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. Lucrările adăugate utile Conform art. 584 din Noul Cod civil, în cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa: a) a valorii materialelor şi a manoperei; b) a sporului de valoare adus imobilului. În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are un drept de opţiune: a) să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese. În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Lucrările adăugate voluptuare Potrivit art. 585 din Noul Cod civil, în cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul să opteze: a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul lucrării; b) să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese. 115 Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară. În art.587-597 din Noul Cod civil sunt reglementate: 1. lucrările realizate parţial asupra imobilului autorului; 2. lucrările provizorii; 3. lucrările efectuate de un detentor precar. Lucrările realizate parţial asupra imobilului autorului Potrivit art. 587 din Noul Cod civil, în cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia. Pentru situaţia în care lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării. În caz de neînţelegere între părţi, acestea se vor adresa instanţei de judecată care va stabili valoarea contribuţiei fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate. Lucrările provizorii Potrivit art. 588 din Noul Cod civil, când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă. Pentru ipoteza în care dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă sau pe cote-părţi, este condiţionată de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti. Legiuitorul a prevăzut că până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele, iar dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese. Autorul lucrării effectuate în condiţii normale are dreptul la o indemnizaţie, conform art. 591 din Noul Cod civil care instituie regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie sub aspectul prescriţiei şi a dreptului d eipotecă legală. Astfel, prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul. 116 Autorul lucrării de bună-credinţă are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizaţiei şi poate cere înscrierea dreptului de ipotecă în baza convenţiei încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătoreşti, potrivit dispoziţiilor art. 589. Lucrările efectuate de un detentor precar Lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă, după cum dispune art.597 din Noul Cod civil. Cazurile speciale de accesiune Art.596 din Noul Cod civl instituie cazurile speciale de accesiune şi dispune că titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil va avea, în caz de accesiune, în mod corespunzător, drepturile şi obligaţiile reglementate pentru proprietarul imobilului, dacă nu s-a prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului real. Legiuitorul a stabilit că dispoziţiile art. 582 (lucrările autonome cu carcater durabil effectuate cu rea-credinţă) şi art. 587 alin. 2. (lucrările realizate cu reacredinţă) parţial asupra imobilului autorului se aplică, în mod corespunzător, şi lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil. Pentru lucrările adăugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea lucrării realizate asupra acelui imobil se aplică, în mod corespunzător, dispoziţiile art. 716 din Noul Cod civil, în lipsa unei prevederi contrare. 117 8.6.4.Accesiunea mobiliară Accesiunea mobiliară reprezintă unirea a două bunuri mobile care aparţin unor proprietari diferiţi sau confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind materialele altuia.124 În cazul accesiunii mobiliare, proprietarul lucrului mai important devine şi proprietarul lucrului mai puţin important, cu obligaţia de a-l despăgubi pe acesta din urmă. Accesiunea mobiliară este aplicabilă doar dacă între proprietarii celor două bunuri mobile care s-au reunit nu există o convenţie în acest sens, deoarece în caz contrar se vor aplica regulile din materia convenţiilor.125 Codul civil de la 1864 reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară:  adjuncţiunea;  specificaţiunea;  confuziunea (amestecul). 6.4.1. Adjuncţiunea Adjuncţiunea constă în unirea a două lucruri mobile, aparţinând unor proprietari diferiţi, astfel încât, deşi formează un singur tot, lucrurile rămân distincte şi pot fi despărţite unul de altul întrucât nu-şi pierd individualitatea.126 Exemple de adjuncţiune: montarea unei pietre preţioase într-o bijuterie sau înrămarea unui tablou. Adjuncţiunea este reglementată în art. 504 – 507 Cod civil. Determinarea lucrului principal se face potrivit dispoziţiilor art. 505 Cod civil, care dispune că este principal acela din două lucruri, pentru uzul sau pentru ornamentul, pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru. În ipoteza în care nici unul dintre bunuri nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt bun, se consideră principal acel bun care are o valoare mai mare.127 Dacă acest criteriu nu se poate aplica, lucrul principal va fi cel cu valoarea mai mare, iar dacă nici acesta nu e aplicabil, în sensul că ambele lucruri ar avea aceeaşi valoare, atunci lucrul cu cel mai mare volum va fi considerat ca principal, conform art. 507 Cod civil. 6.4.2. Specificaţiunea Specificaţiunea constă în confecţionarea unui bun nou de către o persoană prin munca sa, care prelucrează şi transformă un material aflat în proprietatea altei persoane. Acest caz de accesiune mobiliară este reglementat în art. 508-510 Cod civil. 124 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p.275 Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, Editura Dacia, Cluj – Napoca, 1992, p.382 126 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 301 127 Liviu Pop, op. cit., p.227 125 118 Proprietatea bunului rezultat se dobândeşte de proprietarul materialului dacă valoarea acestuia este mai mare decât valoarea muncii prestate, iar atunci când manopera are o valoare mai mare decât materialul, bunul va fi dobândit de cel care l-a confecţionat. Legea nu stabileşte care trebuie să fie raportul dintre valoarea muncii şi valoarea materialului, limitându-se a spune că valoarea muncii întrece cu mult valoarea materiei.128 6.4.3. Confuziunea Confuziunea constă în unirea a două sau mai multor bunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât se realizează un bun nou, bunurile iniţiale nemaiputând fi separate şi individualizate. Confuziunea este reglementată în art. 511-516 din Codul civil de la 1864. Ne aflăm în prezenţa confuziunii în cazul obţinerii unui aliaj prin topirea a două metale diferite sau reacţia chimică a două substanţe sau amestecul a două lichide. Bun principal este considerat acela care este mai mare cantitativ sau valoric decât celelalte. Proprietarul bunului principal va dobândi proprietatea bunului rezultat prin confuziune, plătind însă celorlalţi proprietari preţul materiei fiecăruia. Dacă aceste criterii nu se pot aplica, bunul care se obţine prin amestec va aparţine în coproprietate, pe cote – părţi egale. Noul Cod civil reglementează accesiunea mobiliară în art.598-601. Potrivit art.598 din Noul Cod civil, bunul mobil produs cu materialele altuia aparţine celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului. Pentru situaţia în care valoarea materialelor este egală cu manopera sau există o diferenţă nesemnificativă, , proprietatea asupra bunului este comună. În cazul în care este vorba de unirea a două bunuri mobile, având proprietari diferiţi, fiecare poate să pretindă separarea bunurilor dar numai dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un pprejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său. Dacă acest lucru nu este posibil, se aplică dispoziţiile art.598 şi 599 din Noul Cod civil. 128 Potrivit art. 509 Cod civil: „ Dacă însă manopera ar fi atât de importantă încât ar întrece cu mult valoarea materiei întrebuinţate, atunci munca lucrătorului va fi considerată ca parte principală şi lucrătorul va avea dreptul de a reţine lucrul format, plătind proprietarului preţul materiei” 119 7. Uzucapiunea Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.129 Din punctul de vedere al fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezintă totodată şi o sancţiune aplicată acestuia, pentru starea de pasivitate şi indiferenţă de care a dat dovadă faţă de îndeplinirea obligaţiilor de adevărat proprietar.130 În plan probatoriu, uzucapiunea face dovada absolută a dreptului de proprietate, întrucât cel care a beneficiat de uzucapiune este scutit în caz de litigiu, de a face probatio diabolica, sarcina ce-i revine celui care a dobândit un drept real prin moduri derivate. Potrivit art. 82 din Legea nr.71/2011, dispoziţiile art.930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei.În cazul imobilelor pentru care la data începerii posesiei nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864. În raport de această prevedere legală, pentru o corectă înţelegere a instituţiei uzucapiunii, sub aspectul aplicării în timp a legii, vom trata distinct uzucapiunea în reglementarea Codului civil de la 1864 şi, ulterior, în reglementarea Noului Cod civil. 7.1. Uzucapiunea în Codul civil de la 1864 Domeniul de aplicare a uzucapiunii Prin uzucapiune pot fi dobândite dreptul de proprietate privată şi dezmembrămintele acestuia, uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile. Referitor la bunuri, domeniul de aplicare al uzucapiunii cuprinde numai bunurile imobile care se află în circuitul civil, în acord cu prevederile art. 1844 Cod civil conform căruia nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase din comerţ. Astfel, bunurile proprietate publică nu pot forma obiect al uzucapiunii, deoarece aceste bunuri sunt imprescriptibile achizitiv, conform art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic ala acesteia, imprescriptibilitatea fiind consecinţa caracterul inalienabil ce caracterizează regimul juridic ala cestor bunuri potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie. 129 Corneliu Bîrsan, op. cit., p.320 Ana Boar, op. cit., p.204; Liviu Pop, op. cit., p.229;Corneliu Bîrsan, op. cit., p.321; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p.304 130 120 Efect al posesiei, uzucapiunea se întemeiază pe existenţa unei posesii utile, adică neafectată de nici unul dintre viciile acesteia. Conform art. 1847 Cod civil, posesia poate conduce la dobândirea proprietăţii numai dacă a fost exercitată în mod util. Aceasta înseamnă că o detenţie precară, ori cât de mult ar dura exerciţiul acesteia nu poate duce niciodată la uzucapiune.131 În acest sens s-a pronunţat şi Curtea Supremă de Justiţie într-un recurs în interesul legii, care a decis că detenţia locatarului, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietăţii asupra imobilului ce face obiectul locaţiunii.132 Urmând modelul Codului civil francez, Codul civil român de la 1864 reglementează două forme ale uzucapiunii: 1. una generală, de drept comun pentru împlinirea căreia nu este necesară decât o posesie obişnuită exercitată pe durata a 30 de ani; 2. una specială, pentru care termenul este redus la 10 până la 20 de ani, având în vedere calităţile cerute posesiei, respectiv de a fi fost exercitată cu bună – credinţă, în temeiul unui just titlu. Uzucapiunea de 30 de ani Denumită şi uzucapiunea lungă uzucapiunea de 30 de ani este reglementată de art. 1890 Cod civil care prevede că toate acţiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua – credinţă. Din modul de redactare al textului invocat, rezultă că efectul uzucapiunii se va produce dacă sunt îndeplinite, cumulativ, două condiţii: - posesia să fie exercitată neîntrerupt, timp de 30 de ani; - posesia să fie utilă, adică neviciată, conform art. 1847 Cod civil. Cele două condiţii sunt necesare şi suficiente pentru a uzucapa, nefiind nevoie de existenţa vreunui titlu, indiferent dacă posesorul este de bună sau rea credinţă. Conform art. 1847 Cod civil, ca să se poată prescrie se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar, iar potrivit art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani Potrivit art. 1895 Cod civil, cel ce câştigă cu bună – credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului judeţean, unde se 131 Corneliu Bîrsan, op. cit., p.322; Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, decizia nr. 391/4.03.1992, Marin Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p.293; Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă, decizia nr. 1858/19.12.1997, în Adriana Pena, op. cit., p. 104 - 105 132 Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile Unite, decizia nr. 8/27.09.1999, în „Dreptul” nr. 2/2000, p.169 - 171 121 află nemişcătorul şi prin douăzeci de ani, dacă locuieşte afară din acea rază teritorială. Constituind o excepţie de la regula generală care este prescripţia de 30 de ani, justificarea acestei forme de uzucapiune scurtă se regăseşte în intenţia de a privilegia, prin reducerea termenului necesar prescripţiei achizitive, pe acei posesori care pot invoca în favoarea lor, pe lângă condiţiile generale ale posesiei, şi un just titlu pe baza căruia au intrat cu bună – credinţă în stăpânirea imobilului.133 Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani este denumită şi uzucapiunea scurtă, şi este reglementată prin dispoziţiile art.1895-1899 din Codul Civil. În ceea ce priveşte domeniul de aplicare, sub aspectul bunurilor care pot forma obiectul său, uzucapiunea de 10 până la 20 de ani se aplică, în exclusivitate, la bunuri imobile determinate, deoarece justul titlu şi buna – credinţă a terţului dobânditor al unui bun mobil permit invocarea dispoziţiilor art. 1909 – 1910 Cod civil. În afara condiţiilor generale, stabilite pentru prescripţia achizitivă de 30 de ani, uzucapiunea scurtă poate fi invocată dacă sunt îndeplinite şi următoarele condiţii speciale:  posesia să se întemeieze pe just titlu;  posesia să fie de bună - credinţă;  posesia să se execute neîntrerupt, de la 10 la 20 de ani, după distincţiile cuprinse în lege. Condiţia justului titlu al posesiei Potrivit art. 1895 Cod civil, pentru a opera uzucapiunea scurtă, posesorul de bună – credinţă trebuie să-şi întemeieze posesia pe o justă cauză. Codul civil defineşte în art. 1897 justa cauză ca fiind orice act translativ de proprietate, precum vânzarea, schimbul, etc.134Justul titlu, în raport cu dispoziţia înscrisă în art. 1897 Cod civil este un act juridic translativ de proprietate, adică o operaţiune juridică care are ca scop transferul proprietăţii, dar care, datorită unor împrejurări care ţin de actul respectiv, strămută doar posesia bunului, nu şi proprietatea lui. Condiţia justului titlu se referă la posesorul care invocă uzucapiunea, nu şi la persoana de la care acesta a dobândit bunul, fiind lipsit de relevanţă dacă acesta avea un titlu legal sau a dispus fără nici un temei de un drept al altuia, cu excepţia cazului când uzucapantul a cunoscut viciile titlului celui de la care a dobândit, situaţie în care este exclusă buna – credinţă. 133 134 Ana Boar, op. cit., p.115 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p.284 122 Justul titlu trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: - să nu emane de la adevăratul proprietar135 ; în acest caz n-ar mai fi nevoie de uzucapiune, deoarece actul juridic provenit de la proprietar este suficient prin el însuşi să transfere dreptul de proprietate; - să aibă o existenţă reală: un titlu putativ136, care există numai în imaginaţia posesorului nu poate fi apt pentru uzucapiunea scurtă; - să cuprindă cu exactitate, în toată întinderea sa, bunul posedat şi care urmează să fie uzucapat; - să aibă dată certă137 (art.1182 din Codul Civil), deoarece altfel el este inopozabil terţilor, iar termenul de 10-20 de ani începe să curgă de la data certă a justului titlu; - să existe şi să fie dovedit separat de buna credinţă138; referitor la dovada justului titlu precizăm că sunt aplicabile regulile generale de probă a actelor juridice, iar sarcina probei incumbă uzucapantului, deoarece el este cel care invocă justul titlu în favoarea sa. În doctrină şi în practica judiciară au fost considerate ca îndeplinind condiţiile pentru a fi just titlu, fiind asimilate acestuia: - actele translative de proprietate încheiate cu o persoană care nu are calitatea de proprietar; - hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare-cumpărare (art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005)139;- tranzacţia încheiată pentru a stinge litigiul, prin care una din părţi transferă celeilalte un imobil care-i aparţine, sub condiţia ca acest imobil să nu formeze obiectul litigiului respectiv; - titlul anulabil, cu menţiunea că nu poate fi opus persoanei îndreptăţite să invoce nulitatea relativă ( art.1897 alin. 3 Cod civil). După prescrierea termenului în care se putea invoca nulitatea relativă, actul anulabil poate fi invocat ca just titlu şi împotriva persoanei care ar fi avut dreptul să ceară anularea. - succesiunea legală (ab intestat) şi succesiunea testamentară (titlul pro herede), în temeiul art.1858 din Codul Civil; Pornindu-se de la împrejurarea că justul titlu este un act translativ de proprietate, o operaţiune juridică (negotium), literatura juridică şi practica judiciară au arătat că nu pot servi ca just titlu: - contractele de locaţiune de imobile urbane sau de arendă, de depozit, comodat, etc.; - hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, cum sunt cele de partaj; - convenţia de împărţeală prin care se pune capăt stării de indiviziune; 135 Eugen Chelaru, op. cit., p.203; Corneliu Bîrsan, op. cit., p.325; Liviu Pop, op. cit., p.232; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p.307; Adriana Pena, op. cit., pag 95-97 136 Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăţii, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 178 137 Liviu Pop, op. cit., pag 233 138 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., pag 286 139 Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 140 123 - antecontractul şi promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare; - certificatul de moştenitor - titlul afectat de o cauză de nulitate absolută (art.1897 din Codul Civil); - transmisiunea pe cale de moştenire către moştenitorul care a posedat exclusiv un imobil din succesiune, împotriva celorlalţi moştenitori, din cauză că titlul pro herede ce se invocă este, până la facerea împărţelii, comun tuturor moştenitorilor. Posesia de bună-credinţă Buna-credinţă este definită în art. 1898 alin 1 Cod civil ca fiind „credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.” Buna credinţă nu există dacă posesorul a avut îndoieli cu privire la calitatea de proprietar a persoanei de la care a dobândit posesia bunului. Sub aspectul la care trebuie să existe buna-credinţă, conform art. 1898 alin. 2 Cod civil, este suficient ca buna-credinţă să existe la momentul câştigării imobilului. Împrejurarea că ulterior posesorul şi-a dat seama că titlul său este impropriu pentru a fi devenit proprietar, nu are nici un fel de relevanţă, posesia sa rămânând de bună-credinţă. Dacă legea cere celui care invocă uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să facă dovada actului pe care-l invocă ca just titlu, în privinţa bunei-credinţe instituie o prezumţie relativă, astfel încât sarcina probei revine celui care susţine că posesorul a fost de rea-credinţă. Art. 1899 alin. 2 Cod civil este textul care instituie în favoarea posesorului o prezumţie de bună-credinţă. Posesia să se exercite neîntrerupt de la 10 la 20 de ani Pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurtă, legiuitorul a prevăzut două limite între care trebuie să se situeze durata posesiei: a) Uzucapiunea de scurtă durată va putea fi invocată dacă s-a exercitat o posesie timp de 10 ani, în condiţiile în care adevăratul proprietar locuieşte în aceeaşi circumscripţie cu aceea a tribunalului în a cărui rază teritorială este situat bunul imobil; b) Termenul pentru uzucapiune este de 20 de ani atunci când adevăratul proprietar locuieşte în afara circumscripţiei tribunalului în a cărui rază teritorială se află situat bunul imobil. Potrivit dispoziţiilor art. 1896 Cod civil, termenul de bază este de 10 ani şi se prelungeşte când proprietarul nu a locuit pe tot parcursul termenului în raza aceluiaşi tribunal în care se află imobilul, cu număr dublu de ani faţă de acela care rămăsese până la 10 ani. În acest caz, un an de prezenţă este socotit cât doi ani de absenţă. În cazul în care obiectul uzucapiunii este un bun aflat în coproprietate, pentru fiecare coproprietar va curge un termen diferit, respectiv 10 ani pentru cei care 124 locuiesc în acelaşi judeţ şi până la 20 de ani pentru cei care locuiesc în judeţe diferite. Regulile de calcul al termenului uzucapiunii sunt aceleaşi atât pentru uzucapiunea de 30 de ani, cât şi pentru uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. În ambele forme de uzucapiune termenul se calculează pe zile, conform art. 18871889 Cod civil: - ziua în care începe prescripţia nu intră în calcul (art. 1887 Cod civil); - ziua se socoteşte de 24 de ore, începe la ora zero şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare (art. 1888 Cod civil); - prescripţia se socoteşte încheiată la împlinirea ultimei zile a termenului (art. 1889 Cod civil). Întreruperea uzucapiunii Potrivit art. 1847 Cod civil, prescripţia achizitivă trebuie să fie neîntreruptă pentru a putea produce efecte juridice. Întreruperea prescripţiei achizitive are ca rezultat înlăturarea oricăror efecte ale posesiei anterioare apariţiei cauzei de întrerupere. În această situaţie, pentru a se putea uzucapa, trebuie să înceapă o nouă prescripţie integrală. Codul civil reglementează două moduri generale de întrerupere a prescripţiei întreruperea naturală şi întreruperea civilă. Întreruperea naturală Codul civil prevede în art. 1864, două cazuri de întrerupere naturală a prescripţiei: a)când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa bunului mai mult de un an, fie de către adevăratul proprietar, fie de către o altă persoană; b)când bunul asupra căruia se exercită posesia este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformări a naturii şi destinaţiei sale. În legătură cu întreruperea naturală a prescripţiei, începând cu anul 1989, practica judiciară s-a confruntat cu diferitele aspecte privind efectele Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi a Legii nr. 59/1974 privind fondul funciar, asupra terenurilor în perioada în care au fost în vigoare, respectiv până la Decretul - Lege nr. 1/1989 şi respectiv Decretul – Lege nr. 9/1989 care le-au abrogat în contextul unui nou cadru legislativ. Problema care s-a pus a fost aceea dacă aceste legi au produs efectul unei întreruperi naturale a prescripţiei achizitive potrivit art. 1864, pct. 2 Cod civil. Potrivit art. 30 alin. 1 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, “dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”. Prin asemănarea cu acest text de lege a fost enunţat art. 44 din 125 Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar, potrivit căruia “dobândirea de terenuri agricole se poate face numai prin moştenire legală fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”. În doctrină140 şi jurisprudenţă141 s-au exprimat mai multe opinii care se grupează, în principiu, în jurul aceloraşi idei susţinându-se că în perioada anterioară anului 1989 prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 care au întrerupt cursul prescripţiei achizitive prin scoaterea din circuitul civil a terenurilor, dreptul de proprietate asupra terenurilor cuprinse în “perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale” (art. 30 din Legea nr. 58/1974) şi asupra “terenurilor agricole” (art. 44 din Legea nr. 59/1974), terenurile de orice fel nu mai pot fi dobândite prin uzucapiune, singurul mod de dobândire fiind moştenirea legală (ab intestat). După abrogarea totală a Legii nr. 59/1974 prin Decretul - Lege nr. 9/1989 şi Legea nr. 18/1991 în doctrină şi jurisprudenţă s-au ivit controverse cu privire la efectul întreruptiv al prescripţiei achizitive susţinându-se mai multe opinii, respectiv: a) Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au avut efect întreruptiv asupra prescripţiei achizitive; b)Prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă dacă termenul s-a împlinit după abrogarea Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974; c)Decretele-lege de abrogare a legilor menţionate nu au avut un caracter retroactiv; d) Prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 a fost întrerupt cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de orice fel, scoase din circuitul civil în temeiul art. 1864 pct. 2 şi art. 1844 Cod civil sau în baza art. 1864 pct. 1 Cod civil. Referitor la prima opinie142, susţinătorii acesteia au adus următoarele argumente: - nu se poate susţine că uzucapiunea a fost prohibită prin intrarea în vigoare a legilor menţionate deoarece se consideră că terenurile de orice fel nu au fost scoase din circuitul civil în sensul art. 1844 Cod civil şi nu au fost declarate imprescriptibile ca urmare a unei transformări legale a naturii sau destinaţiei lor în sensul art. 1864, pct. 2 Cod civil; - art. 30 din Legea 58/1974 şi art. 44 din Legea nr. 59/1974 instituie doar o interdicţie şi nu modifică situaţia de fapt existentă în sensul că se restrânge numai modul de dobândire a terenului în condiţiile unei legi speciale, posesia fiind exercitată în continuare; 140 Traian Ionaşcu, Salvator Brădeanu - Drepturi reale principale în R.S.R., Editura Academiei, Bucureşti, 1978, pag 182; Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturi reale, Universitatea din Bucureşti 1988, p. 276-277. 141 Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem pe anul 1980, p. 44 - 47. 142 Marius Şcheaua, Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin prescripţie achizitivă, în „Dreptul” nr. 5 – 6/1993, p.62 - 65 126 - legile menţionate au interzis numai înstrăinarea terenurilor prin acte juridice, iar uzucapiunea fiind un fapt juridic nu intră sub incidenţa normelor prohibitive. În legătură cu cea de-a doua opinie un autor afirmă 143 că posesia exercitată asupra terenurilor în intervalul aplicării Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 apare ca o posesie utilă, dar atipică. Această motivare a fost însuşită şi de alţi autori144. Acelaşi autor afirmă că este vorba de o situaţie juridică în curs de constituire, surprinsă de o lege nouă, astfel că “drepturilor câştigate” nu li se poate aduce atingere şi, în consecinţă, este posibilă invocarea uzucapiunii. Per a contrario alţi autori145 susţin că în ipoteza în care “este vorba de situaţii în care termenele de prescripţie achizitivă s-au împlinit înainte de abrogarea legilor prohibitive” nu se poate cere recunoaşterea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune după abrogarea legilor respective pentru că “astfel s-ar înfrânge principiul neretroactivităţii legii civile”. A treia opinie146 susţine că decretele - lege de abrogare a celor două legi nu au avut un caracter retroactiv astfel că, dacă prescripţia achizitivă a început să curgă înainte de data intrării în vigoare a celor două legi şi nu s-a împlinit până la acea dată, ea a fost întreruptă natural deoarece acele legi au scos terenurile din circuitul civil. A patra opinie susţine întreruperea prescripţiei achizitive întemeiată pe scoaterea din circuitul civil a terenurilor de orice fel în baza prevederilor Codului civil, respectiv art. 1864, pct. 2 şi art. 1844147 şi art. 1864148. Analizând opiniile şi argumentele formulate de susţinătorii acestora, considerăm că Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au întrerupt cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de orice fel în timpul cât au fost în vigoare. Potrivit art. 1864, alin. 1 Cod civil “orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii”. Ca să se poată prescrie se cere, conform art. 1847 Cod civil, ca posesia să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar. Ca urmare a interdicţiei instituite prin art. 30 din Legea nr. 58/1974 şi art. 44 din Legea nr. 59/1974, nu s-a produs implicit şi o modificare esenţială a situaţiei de 143 Ioan Popa, Ion Lulă - Opinii in legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea prescripţiei achizitive prin posesiune exercitata şi in perioada cât au fost in vigoare Legile nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în „Dreptul” nr. 2/1994, p. 43-51. 144 Ioan Adam, Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune in cazul succesiunilor mai multor legi in timp, în “Dreptul” nr. 10 -11/1995 p. 68. 145 Ion Lulă, idem, p. 50 146 Corneliu Bîrsan, Valeriu Stoica, Evoluţia legislaţiei privind circulaţia imobilelor, în „Dreptul” nr. 6/1990, p. 51;Corneliu Turianu, Efectul întreruptiv al prescripţiei achizitive a legilor nr. 58/1974 si 59/1974, in „Dreptul” nr. 9/1992, p. 67-68. 147 Ion P. Filipescu, op. cit., p. 210. 148 Ioan Mihuţă, Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991, p. 114-115 127 fapt existente, în sensul pierderii materiale a terenurilor şi a posesiei însăşi. Imposibilitatea transmiterii terenurilor prin acte juridice nu duce, indirect, la imposibilitatea dobândirii posesiei, cu principalul efect ala acesteia, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune. Raportul juridic civil existând înainte de intrarea în vigoare a legilor menţionate nu se schimbă în ceea ce priveşte subiectul care exercită posesia deoarece în continuare rămân neschimbate corpus şi animus ca elemente cumulative ale posesiei, starea de fapt existentă până la acest moment nu suferă nici o modificare149 în sensul că “posesiunea exercitată până atunci nu s-a transformat în mod miraculos în detenţie”150. De altfel, pe întreaga perioadă de 15 ani de aplicare a celor două legi, posesorii s-au bucurat de protecţia drepturilor prin intermediul acţiunilor posesorii, ca o dovadă a caracterului real şi util al posesiei. Din cele expuse rezultă că exercitându-se posesia în continuare şi titularul terenului putând beneficia de protecţie juridică posesorie completă este posibilă invocarea uzucapiunii sub incidenţa celor două legi. Diversitatea opiniilor exprimate în doctrină s-a reflectat şi în practica neunitară a instanţelor judecătoreşti. Astfel, prin Decizia nr. 182/1991 a Secţiei a III-a Tribunalului municipiului Bucureşti s-a arătat că prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974, opinie susţinută şi în doctrină151. Într-o altă hotărâre judecătorească152, instanţa a reţinut că „ respingând excepţia referitoare la întreruperea prescripţiei achizitive prevăzută de art. 1846 Cod civil, ca efect şi pe durata de acţiune a Legilor nr. 58 şi 59/1974, curtea de apel a conchis că prin cele două legi nu a avut loc transformarea naturii sau destinaţiei terenurilor proprietate personală în domeniu public şi deci, nu a avut loc o declarare a imprescriptibilităţii acestor bunuri.” Per a contrario, prin deciziile nr. 208/1991, nr. 744/1991, nr. 1085/1991 ale Secţiei a III-a şi prin Decizia nr. 1202/1991 a Secţiei a IV-a civile a Tribunalului municipiului Bucureşti s-a ajuns la concluzia că cele două legi amintite mai sus au întrerupt prescripţia şi după abrogarea lor este necesar să înceapă o nouă prescripţie, opinie susţinută şi de o parte a doctrinei153. În prezent problema a primit o soluţionare unitară dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie154 care constituită în Secţii Unite a admis recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi a stabilit că, în cazul posesiilor înainte de adoptarea Legilor nr. 149 Ioan Popa, idem, p. 44-45 Ioan Adam, op. cit., p. 245 151 Ioan Adam, op. cit.,p. 249. 152 Curtea de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 2246/15.10.1997, în Marin Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p.296 - 297 153 Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian,op. cit.,p. 272. 154 Decizia nr. IV din 16 ianuarie 2006, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţiile Unite, publicată în M.Of. nr. 288 din 30 martie 2006 150 128 58/1974 şi nr. 59/1974, prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu a fost întreruptă prin intrarea în vigoare a acestor legi, astfel că, după abrogarea lor prin Decretul – lege nr. 1/1989 şi Decretul – lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri pot solicita instanţelor de judecată să constate că au dobândit dreptul de proprietate privind terenurile respective. Această hotărâre judecătorească este obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 Cod procedură civilă. Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive are loc în următoarele cazuri:  prin recunoaşterea de către posesor a dreptului adevăratului proprietar;  prin cererea de chemare în judecată. Sunt asimilate cererii de chemare în judecată: cererea reconvenţională, cererea de intervenţie, cererea de chemare în garanţie. Cererea de chemare în judecată este formulată de adevăratul proprietar împotriva posesorului. Întreruperea prescripţiei va opera numai dacă cererea de chemare în judecată va fi admisă, în consecinţă prescripţia nu va fi întreruptă în următoarele cazuri: - dacă acţiunea va fi respinsă sau anulată; - dacă se va pronunţa încetarea procesului; - dacă reclamantul a renunţat la acţiune; - dacă se va constata perimarea cererii de chemare în judecată. Joncţiunea posesiilor Joncţiunea posesiilor este adăugarea, la termenul posesiei actuale, a timpului cât bunul a fost posedat de autorul posesorului actual. Cu alte cuvinte, prin joncţiunea posesiilor se înţelege unirea posesiei uzucapantului cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său, cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin prescripţie achizitivă.155 Potrivit art. 1860 Cod civil „ orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesia autorului său.” Joncţiunea posesiilor este obligatorie, iar posesorul care înţelege să invoce în favoarea sa acest beneficiu al legii are obligaţia să continue posesia autorului său, cu toate calităţile sau viciile acesteia. Pentru a opera joncţiunea posesiilor, se cer întrunite două condiţii cumulative: 1. se pot uni doar două sau mai multe posesii utile; ceea ce înseamnă că nu se pot uni o detenţie precară cu o posesie utilă; 2. persoana care invocă joncţiunea posesiilor, posesorul actual, trebuie să fie un succesor în drepturi al posesorului precedent. Referitor la cea de a doua condiţie, se reţine faptul că transmiterea posesiei de la posesorul precedent la posesorul actual trebuie să fie făcută în mod valabil, 155 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p.312 129 pentru că dacă se face prin deposedarea posesorului precedent sau în baza unui act lovit de nulitate absolută, nu se poate vorbi de un succesor în drepturi al posesorului precedent. Efectele uzucapiunii Prin exercitarea unei posesii utile în termenul şi cu respectarea condiţiilor enunţate anterior, posesorul devine titularul dreptului de proprietate asupra bunului posedat, cu efect retroactiv, în sensul că uzucapantul este considerat proprietarul bunului nu din momentul când s-a împlinit termenul de prescripţie achizitivă ori de la data pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care se constată dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ci din momentul când a intrat în posesia bunului. Retroactivitatea se aplică şi efectului extinctiv al prescripţiei, dreptul vechiului titular fiind considerat stins tot din momentul începerii cursului prescripţiei achizitive.156 Uzucapiunea se poate invoca pe cale de acţiune, printr-o acţiune promovată de posesor prin care acesta solicită instanţei de judecată să constate că a dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra bunului posedat, sau pe cale de excepţie, prin invocarea uzucapiunii de către pârâtul posesor în acţiunea în revendicare formulată de adevăratul proprietar. Spre deosebire de prescripţia extinctivă, prescripţia achizitivă nu poate fi invocată din oficiu, în raport de prevederile art. 1841 Cod civil, conform cărora „judecătorii nu pot aplica prescripţia dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc.” Renunţarea la prescripţia achizitivă Beneficiarul prescripţiei achizitive va putea renunţa la beneficiul acesteia, dar renunţarea nu poate fi făcută decât după împlinirea ei (art. 1838 Cod civil). Renunţarea poate să fie expresă sau tacită, iar renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, deoarece renunţarea este un act de dispoziţie. Potrivit art. 1843 Cod civil, creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea acţiunii oblice, chiar şi în ipoteza în care beneficiarul a renunţat la ea. În concluzie, renunţarea nu produce efecte erga omnes, ci doar în raporturile dintre posesor şi adevăratul proprietar. 7.2. Uzucapiunea în reglementarea Noului Cod civil Domeniul de aplicare Potrivit art.928 din Noul Cod civil, posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta, iar art.929 din Noul Cod civil enumeră bunurile care nu pot fi uzucapate, respectiv 156 Matei Cantacuzino, op. cit., p. 128 130 bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile. În material uzucapiunii imobiliare, Noul Cod civil tratează uzucapiunea imobiliară sub două forme, uzucapiunea extratabulară şi uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea mobiliară. Uzucapiunea extratabulară Uzucapiunea imobiliară extratabulară este reglementată în art. 930 din Noul Cod civil care în alin.1 prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani. Alături de termenul de 10 ani, se mai cer îndeplinite următoarele condiţii: a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa; b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate; c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. Conform alin.2, în toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune. Efectele uzucapiunii imobiliare sunt efectul achizitiv, care se produce în persoana posesorului uzucapant şi efectul extinctiv, care se produce, după caz, în persoana moştenitorului persoanei fizice decedate, în persoana succesorului persoanei juridice a cărei existenţă a încetat sau în persoana comunei sau oraşului care a dobândit bunul imobil abandonat în domeniul său privat. Cele două efecte se produc în momentul înregistrării declaraţiei de înscriere a uzucapiunii în cartea funciară. Uzucapiunea tabulară Uzucapiunea imobiliară tabulară este reglementată de art.931 din Noul Cod civil care dispune că drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Referitor la buna – credinţă, este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie. În ceea ce priveşte efectul achizitiv şi efectul extinctiv, în cazul uzucapiunii tabulare acestea nu se mai produc, deoarece uzucapiunea tabulară validează cauza înscrierii dreptului real principal în cartea funciară. În consecinţă, temeiul dobândirii dreptului de proprietate îl reprezintă titlul care a fost înscris în cartea funciară, iar momentul dobâbdirii acestui drept este cel al înregistrării cererii de înscriere a titlului. 131 Curgerea termenului uzucapiunii Curgerea termenului uzucapiunii este prevăzută în art.932 din Noul Cod civil, care dispune că în cazurile prevăzute la art. 930 alin. lit. a) şi b), termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară. Referitor la viciile posesiei, acestea suspendă cursul uzucapiunii. Joncţiunea posesiilor Joncţiunea posesiilor este instituită de art. 933 din Noul Cod civil care dispune că fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său. Cursul prescripţiei achizitive Din modul de reglementare al art.934 din Noul Cod civil, rezultă că în materia uzucapiunii imobiliare sunt aplicabile dispoziţiile legale referitoare la cursul prescripţiei extinctive, astfel cum acestea sunt prevăzute în art.2523-2544 din Noul Cod civil. Uzucapiunea mobiliară Domeniul de aplicare Potrivit art.939 din Noul Cod civil, ori de câte ori nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art.937 şi art.938 pentru a funcţiona efectul achizitiv de proprietate în favoarea posesorului de bună-credinţă al unui bun mobil, bunul mobil respectiv poate fi dobândit în temeiul unei uzucapiuni de 10 ani. 157 Art.939, recunoaşte dreptul posesorului care, la momentul intrării în posesie, nu a fost de bună-credinţă, de a dobândi dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia exercitată timp de 10 ani.158 Regimul juridic La calcularea termenului de 10 ani, cerut pentru a opera uzucapiunea bunului mobil se aplică aceleaşi reguli ca şi în materia uzucapiunii imobiliare cu privire la suspendarea cursului prescripţiei în perioada în care posesia este afectată de vicii, joncţiunea posesiilor şi prescripţia extinctivă. 157 158 Valeriu Stoica, op.cit., p.376 Noul Cod civil.Note.Corelaţii.Explicaţii, p.339 132 CAPITOLUL 9 APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se realizează prin intermediul acţiunilor petitorii. Din categoria acţiunilor petitorii fac parte: - acţiunea în revendicare; - acţiunea în grăniţuire; - acţiunea negatorie; - acţiunea confesorie; - acţiunile de carte funciară. Titularul dreptului real încălcat sau contestat are exclusivitatea exercitării acţiunilor petitorii, deoarece acestea privesc însăşi fondul dreptului. 9.1. Acţiunea în revendicare Noţiunea Acţiunea în revendicare este acţiunea reală petitorie prin care reclamantul solicită instanţei de judecată să-i recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.159 Conform art. 563 alin.1 din Noul Cod civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. Reglementarea legală Acţiunea în revendicare este reglementată în art.563, art.565, art.566 şi art. 865 alin.3 din Noul Cod civil. Caracterele juridice Sub aspectul caracterelor juridice, acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi în realizare.160  acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Acest caracter rezultă din faptul că ea pune în discuţie existenţa dreptului de proprietate, care este un drept real, prin însăşi natura sa, opozabil erga omnes;  acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie prin care se apără dreptul de proprietate, deosebindu-se de acţiunile posesorii prin care se apără posesia; 159 Eugen Chelaru, op. cit., p.130; Liviu Pop, op. cit., p.252; Ovidiu Ungureanu, op. cit., p.110; Corneliu Bîrsan, op. cit., p.200;Ioan Adam, op. cit., p.693;Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p.169 160 Constantin Stătescu, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale. Introducere în teoria generală a obligaţiilor, Universitatea din Bucureşti, 1973, p. 160; Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil, Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea din Bucureşti, 1980, p.200 133  acţiunea în revendicare este imprescriptibilă sub aspect extinctiv, ceea ce înseamnă că oricât timp nu ar fi exercitată, nu se stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care îl însoţeşte şi îl apără. Acest caracter juridic al acţiunii în revendicare decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. De la acest caracter juridic există doua excepţii: - potrivit art. 520 din Codul de procedură civilă, modificat prin O.U.G. nr. 138/2000, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 219/2005, orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat la licitaţie publică se prescrie in termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie; - conform art. 572 din Noul Cod civil, în materia avulsiunii termenul de prescripţie extinctivă este de un an.Această excepţie nu-şi găseşte aplicarea in cazul în care pământul constituie proprietate publică.  Acţiunea în revendicare este o acţiune în realizare, deosebindu-se de acţiunea în constatare, deoarece tinde nu numai la recunoaşterea dreptului de proprietate ci şi la realizarea acestuia, prin restituirea stăpânirii materiale.161 Condiţiile de exercitare ale acţiunii în revendicare Condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare privesc titularul acţiunii şi bunurile ce pot forma obiectul acesteia.162 Titularul acţiunii Titularul acţiunii în revendicare este titularul dreptului de proprietate al bunului revendicat, în raport de dispoziţiile art.563 alin. 1 din Noul Cod civil care prevede că proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica. Un aspect interesant referitor la condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare îl reprezintă posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare asupra unui bun deţinut în coproprietate de către mai multe persoane. În această privinţă, în dreptul naţional s-a aratat că pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comună pe cote – părţi se admite că legitimarea procesuală activă aparţine tuturor titularilor dreptului de proprietate comună, astfel că acţiunea în revendicarea bunului proprietate comună deţinut de o terţă persoană trebuie introdusă de toţi coproprietarii163. În doctrină164 s-a argumentat că din principiul potrivit căruia nici unul dintre coproprietari nu are un drep exlusiv asupra unei fracţiuni materiale din bun decurge regula unanimităţii, care impune existenţa acordului de voinţă al tuturor copăraşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun. 161 Valeriu Stoica, op.cit., p.461 Eugenia Popa, Acţiunea în revendicare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 66 şi urm. 163 Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv pentru licenţă. Teste grilă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 203. 164 Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache, coordonatori: C. Bârsan, Gh. Beleiu, F. Deak, Instituţii de drept civil. Curs selectiv pentru licenţă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2004, p. 200. 162 134 Fiind o acţiune petitorie, care se întemeiază în mod direct pe dreptul de proprietate, în doctrină s-a susţinut că acţiunea în revendicare nu poate fi exercitată ca titular decât de proprietarul exclusiv al bunului.165 Alţi autori au susţinut şi opinia contrară, în sensul că acţiunea în revendicare poate fi exercitată şi de un singur coindivizar166. Această regulă a unanimităţii a fost analizată şi în hotărârea Curţii Europene a Drepturilor Omului dată în cauza Lupaş şi alţii c. României167, reclamanţii adresându-se Curţii, ca urmare a faptului că instanţele naţionale au respins acţiunea în revendicare formulată doar de unii dintre coproprietari, ca inadmisibilă. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constat o încălcare a dispoziţiilor art. 6 par. 1 din Convenţia europeană a drepturilor omului (CEDO), dreptul la un proces echitabil, care prevede că „orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public şi într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanţă independentă şi imparţială, instituită de lege, care va hotărî fie asupra încălcării drepturilor şi obligaţiilor sale cu caracter civil, fie asupra temeiniciei oricărei acuzaţii în materie penală îndreptate împotriva sa ...”. În motivarea hotărârii, Curtea a aratat faptul că art. 6 par. 1 din CEDO garantează fiecăruia dreptul ca o instanţă să ia cunoştinţă de orice contestaţie referitoare la drepturile şi obligaţiile cu caracter civil, că „dreptul de acces la un tribunal nu este absolut. El poate conduce la restricţii admise implicit, deoarece se referă prin chiar natura sa la o reglementare din partea statului. Elaborând o asemenea reglementare, statele beneficiază de o anumită marjă de apreciere. Cu toate acestea, restricţiile aplicate nu ar putea restrânge accesul deschis individului în aşa fel încât sau până la punctul că dreptul este atins în substanţa sa însăşi. De asemenea, ele nu se armonizează cu art. 6 par. 1 decât dacă urmăresc un scop legitim şi dacă există un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat”. Astfel, reglementările referitoare la formalităţile de respectare pentru a formula o cerere în faţa instanţei vizează să „asigure buna administraţie a justiţiei şi respectarea, în principal, a principiului siguranţei juridice”, or, în acest domeniu rolul Curţii „nu este de a examina in abstracto legislaţia şi practica internă pertinentă” ci de a descoperi dacă felul în care a fost soluţionată cererea reclamanţilor a încălcat Convenţia. Referitor la cauza dedusă judecăţii, Curtea a aratat că „îi revine sarcina să verifice dacă regula unanimităţii aplicată în speţă de către instanţele interne era clară, accesibilă şi previzibilă în sensul jurisprudenţei Curţii, dacă limitarea pe care ea o impune dreptului reclmanţilor de acces la o instanţă urmărea un scop legitim şi dacă era proporţională cu acesta din urmă”. Astfel, s-a motivat că „regula în chestiune este o construcţie jurisprudenţială care nu decurge dintr-o dispoziţie procedurală specifică dar care este inspirată din particularităţile acţiunii în 165 Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, op.cit., p.188 Dan Chirică, Posibilitatea exercitării acţiun ii în revendicare de către un singur coindivizar, revista Dreptul nr.11/1998, pp.23-30; Ion Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coproprietar, revista Dreptul nr.4/2002, p.75 167 Cauza Lupaş şi alţii c. României, Hotărârea din 14.12.2006, publicată în M.Of. nr. 464 din 10 iulie 2007 166 135 revendicare”. Or, „având în vedere că această regulă jurisprudenţială era urmată de majoritatea instanţelor interne, Curtea poate admite că era clară şi accesibilă, şi că aplicarea sa în speţă era previzibilă. Curte poate, de asemenea, admite că urmărea un scop legitim, şi anume protecţia drepturilor tuturor moştenitorilor foştilor coproprietari ai bunului”. Aceste aspecte fiind constatate, „rămâne de aflat dacă cerând să dobândească acordul tuturor moştenitorilor foştilor coproprietari, instanţele au impus reclamanţilor o sarcină disproporţionată care întrerupe echilibrul just dintre, pe de o parte, preocuparea legitimă de a proteja drepturile tuturor moştenitorilor, şi, pe de altă parte, dreptul reclamantului de acces la o instanţă pentru a revendica cotele – părţi ale bunului indiviz”. Reclamanţii au invocat faptul că acţiunea în revendicare trebuie calificată ca fiind un act de conservare, act aflat la dispoziţia fiecărui coproprietar şi care este în avantajul tuturor coindivizarilor, în timp ce Guvernul a susţinut că, „pe baza importantelor consecinţe pe care dreptul intern le acordă rezultatului unei asemenea acţiuni, acordul tuturor coproprietarilor este necesar, ca şi pentru orice act de dispoziţie asupra bunului”. Faţă de aceste susţineri ale părţilor a constatat că „regula unanimităţii nu numai că a împiedicat reclamanţii să beneficieze de examinarea temeiniciei acţiunilor lor din partea instanţelor, ci, în realitate, ţinând cont de circumstanţele deosebite ale speţei şi în special de data naţionalizării şi de dificultăţile ce decurg de aici pentru a identifica moştenitorii unui fost coproprietar precum şi refuzul moştenitorului unui alt coproprietar de a se alătura acţiunii lor, ea, reprezintă un obstacol de nedepăşit pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor indivize”. În consecinţă, „amintind că orice dispoziţie a Convenţiei sau protocoalelor sale trebuie interpretată în aşa fel încât să garanteze drepturi concrete şi efective şi nu teoretice şi iluzorii”, Curtea nu poate accepta argumentul privitor la faptul că respingerea acţiunilor acţiunilor reclamanţilor nu reprezintă decât o restricţie temporară a dreptului lor de acces la o instanţă, având în vedere şi faptul că nu a fost indicat niciun alt mijloc juridic de natură să permită reclamanţilor să-şi susţină drepturile succesorale. „În lumina consideraţiilor de mai sus, Curtea consideră că aplicarea strictă a regulei unanimităţii a impus reclamanţilor o sarcină disproporţionată care i-a privat de orice posibilitate clară şi concretă ca instanţele să decidă asupra cererilor de restituire a terenurilor în litigiu, aducând astfel atingere substanţei însăşi a drepturilor de acces la o instanţă. Prin urmare, s-a încălcat art. 6 par. 1 din Convenţie”. În cauza Lupaş c. României, Curtea s-a pronunţat cu privire la încălcarea dreptului la un proces echitabil, având în vedere situaţia de fapt concretă, arătând că „ţinând cont de circumstanţele deosebite ale speţei şi în special de data naţionalizării şi de dificultăţile ce decurg de aici pentru a identifica moştenitorii unui fost coproprietar precum şi refuzul moştenitorului unui alt coproprietar de a se alătura acţiunii lor” principiului unanimităţii reprezintă în cazul de faţă un obstacol de nedepăşit pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor indivize. 136 Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului a determinat modificarea concepţiei în materia regulii unanimităţii, reglementându-se în mod expres situaţia coproprietarilor ăn Noul Cod civil, în sensul că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare. Noul Cod civil a rezolvat această problemă în art.643 care în alin.1 dispune că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare, alin. 2 prevede că hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor, iar în alin.3 se precizează că dacă acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari, în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane. Regula admisibilităţii promovării de către un singur coproprietar a acţiunii în revendicare cu privire la bunul indiviz este compensată de facultatea oferită pârâtului de a solicita introducerea în cauză în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.168 Sub aspectul calităţii procesuale pasive, acţiunea în rvendicare poate fi promovată atât împotriva unui posesor, cât şi împotriva oricărei persoane care deţine bunul fără drept. Referitor la aplicarea acestor dispoziţii acţiunilor în revendicare înregistrate anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, potrivit art.63 din Legea nr.71/2011, dispoziţiile art.643 alin.1 şi 2 din Codul civil se aplică şi în cazurile în care hotărârea judecătorească nu a rămas definitivă până la data intrării în vigoare a Codului civil, iar cele ale art.643 alin.3 se aplică şi în situaţiile în care pricina nu a fost soluţionată în primă instanţă până la data intrării în vigoare a Codului Civil. Astfel, sub aspectul aplicării legii în timp, dispoziţiile cu privire la calitatea de titular al acţiunii în revendicare a unui bun aflat în coproprietate comună pe cote – părţi, instituite de art.643 din Noul Cod civil sunt de imediată aplicare, fiind astfel înlăturată regula unanimităţii pentru cauzele soluţionate în care hotărârea judecătorească nu a rămas definitivă până la data intrării în vigoare a Noului Cod civil, 1 octombrie 2011. Obiectul material al acţiunii în revendicare Obiectul material al acţiunii în revendicare este constituit numai din bunuri imobile sau mobile individual determinate, aflate în posesie nelegitimă a pârâtului. Aceasta înseamnă că titularul acţiunii trebuie să dovedească nu numai dreptul de proprietate, ci şi identitatea bunului revendicat. 168 Constantin Tudurache, Acţiunea în revendicare în textele Noului Cod civil, Noile Coduri ale României, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p.130 137 Totodată, acţiunea în revendicare nu poate avea ca obiect bunuri incorporale, cu excepţia titlurilor de purtător. Categorii de acţiuni în revendicare Doctrina şi practica judiciară au conturat regimul acţiunii în revendicare pe baza principiilor generale ale dreptului civil şi a dispoziţiilor Codului Civil referitoare la bunurile mobile şi la bunurile imobile şi s-a impus distincţia între acţiunea în revendicarea bunurilor imobile şi acţiunea având ca obiect bunurile mobile. 9.1.1. Acţiunea în revendicare imobiliară Proba dreptului de proprietate Reclamantul este acela care trebuie să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat. Pârâtul posesor are o situaţie pasivă, deoarece în favoarea lui operează o prezumţie relativă de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei. Dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se face cu extrasul de carte funciară, conform art.565 din Noul Cod civil. Reclamantul trebuie să facă dovada că titlul pe care-l deţine emană de la adevăratul proprietar, care la rândul său a dobândit de la un adevărat proprietar, şi aşa mai departe, pe scara tuturor autorilor anteriori. O asemenea probă este adeseori imposibil de realizat, de unde şi denumirea de probatio diabolica. Practica judiciară a elaborat o serie de reguli care se aplică în soluţionarea diferitelor ipoteze: 1. Astfel, prima ipoteză este aceea în care ambele părţi prezintă titluri scrise privind dreptul de proprietate. În această ipoteză se disting două situaţii: după cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi. a) În situaţia în care ambele titluri, al reclamantului şi al pârâtului, emană de la acelaşi autor (de exemplu au cumpărat de la aceeaşi persoană), instanţa de judecată va examina dacă părţile au îndeplinit sau nu formalităţile de publicitate imobiliară. - Dacă s-a efectuat publicitatea, va avea câştig de cauză partea care a transcris actul în cartea funciară sau cea care a transcris mai întâi, potrivit principiului „qui prior tempore, potior jure”. Cel care a transcris primul titlul său va avea câştig de cauză, chiar dacă data titlului său este ulterioară datei titlului invocat de partea care a făcut ulterior transcrierea. - Dacă nici una dintre părţi nu a îndeplinit formalităţile de publicitate imobiliară, va câştiga partea al cărei titlu are data cea mai veche. De la această regulă există o excepţie, respectiv situaţia in care ambele părţi produc câte un testament, cu privire la acelaşi bun, provenind de la acelaşi autor. De exemplu, în 138 primul testament, testatorul lasă bunul imobil unei persoane, iar ulterior, printr-un alt testament lasă acelaşi bun altei persoane. Fiind vorba de două testamente succesive rezultă că al doilea testament reprezintă o revocare a primului. b) În situaţia în care titlurile prezentate de părţi provin de la autori diferiţi instanţa va compara titlurile şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu provine de la autorul al cărui drept este preferabil, făcând aplicarea principiului “nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet” 2. A doua ipoteză este aceea când numai o parte deţine titlu privind proprietatea bunului revendicat: în cazul în care reclamantul are titlu, el va câştiga procesul dacă titlul îndeplineşte două condiţii: emană de la un terţ şi nu de la reclamantul însuşi, iar data certă a titlului este anterioară datei la care pârâtul a intrat in posesia bunului imobil; în situaţia în care pârâtul are titlu, acţiunea reclamantului va fi respinsă. 3. În cea de-a treia ipoteză, nici una dintre părţi nu poate invoca un titlu şi nici dobândirea bunului imobil prin prescripţie achizitivă ori prin ocupaţiune. Instanţa de judecată va respinge acţiunea întrucât în favoarea posesorului actual (pârâtul) operează prezumţia de proprietate (art.919 alin.1 şi 2 din Noul Cod civil), iar, în ipoteze identice, mai bună este situaţia celui care exercită posesia, conform adagiului in pari causa, melior est causa possidentis.169 Motivul respingerii acţiunii în revendicare într-o asemenea situaţie îl reprezintă şi faptul că în cazul acţiunilor în revendicare se discută chiar existenţa dreptului de proprietate, iar dacă reclamantul nu deţine titlu, nimic nu îl împiedică să formuleze o acţiune posesorie, dacă îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege pentru o astfel de cerere, iar în cadrul acţiunilor posesorii se compară posesiile.170 9.1.2. Acţiunea în revendicare mobiliară Prezumţia de proprietate instituită de art. 937 alin. 1 Cod civil Referitor la dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă, art.937 din Noul Cod civil prevede în alin. 1 că persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă. Astfel, spre deosebire de revendicarea imobiliară în care posesia instituie doar o prezumţie relativă de proprietate, care poate fi răsturnată prin proba contrarie, revendicarea bunurilor mobile, în majoritatea cazurilor devine imposibilă datorită prezumţiei absolute de proprietate pe care o conferă posesia bunurilor mobile. 169 Gabriel Boroi, Mona – Maria Pivniceru, Tudor Vlad Rădulescu, Carla Alexandra Anghelescu, op.cit., p.73 Eugenia Marin, Acţiunea în revendicare şi regimurile ei juridice, Ediţia a 2-a, revăzută şi actualizată potrivit Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2011, p.51 170 139 Chiar dacă posesorul nu are niciun înscris sau nu produce nicio probă cu privire la titlul său de dobândire a bunului mobil, legea prezumă că posesia valorează titlu de proprietate, fără a mai fi nevoie de nicio dovadă.171 1. Bunurile mobile în privinţa cărora se aplică prezumţia Regula menţionată se aplică cu condiţia ca bunurile mobile să fie corporale deoarece acestea sunt susceptibile de posesiune (de detenţiune materială). Cu caracter de excepţie, regula se aplică şi unor bunuri incorporale, cum ar fi titlurilor la purtător, dată fiind corporalitatea drepturilor pe care le reprezintă, apropiindu-le în acest fel de natura bunurilor corporale. Reprezintă titluri la purtător: acţiunile societăţilor, obligaţiile emise de stat şi societăţile comerciale pe acţiuni, acţiunile la purtător şi certificatele de proprietate. A doua condiţie pe care trebuie să o îndeplinească bunul mobil este aceea ca el să fie privit în mod individual. Regula cuprinsă în art. 937 alin. 1 din Noul Cod civil nu se aplică bunurilor care formează o universalitate (de exemplu, succesiunea mobiliară), precum şi fondului de comerţ, fie pentru că este o universalitate, fie că este o valoare incorporală. Regula instituită de art.937 alin. 1 din Noul Cod civil nu se aplică nici bunurilor mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaţie şi nici bunurilor mobile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ – teritoriale ca bunuri imprescriotibile, extinctiv şi achizitiv.172 2. Persoanele care pot invoca prezumţia de proprietate Prevederile art. 937 alin.1 din Noul Cod civil pot fi invocate în favoarea sa numai de terţul dobânditor, care primeşte bunul de la un detentor precar, căruia adevăratul proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie. Aceasta înseamnă că detentorii precari, adică acele persoane care deţin bunul mobil de la proprietar, în baza unui titlu, cum ar fi contractul de depozit, contractul de comodat sau contractul de închiriere, nu se pot prevala de dispoziţiile art. 937 alin. 1 Cod civil. Lipsa de diligenţă a adevăratului proprietar în alegerea persoanei căreia i-a încredinţat bunul, poate fi acoperită de principiul potrivit căruia trebuie protejat cel care luptă să evite o pagubă (certat de damno vitando) nu cel care doreşte să păstreze un câştig (certat de lucro captando)173 3.Condiţiile posesiei pentru a fi aplicată prezumţia Pentru a se putea invoca dispoziţiile art. 937 alin. 1 din Noul Cod civil, posesia terţului dobânditor trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: 1) să fie reală, adică să existe concomitent şi cumulativ ambele elemente ale posesiei, animus şi corpus, în persoana terţului dobânditor; 171 Dr. Bujorel Florea, op.cit., p.257 Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, op.cit., pp. 196-197 173 Ion Lulă, Observaţii asupra prezumţiilor prevăzute de art. 1909 alin. 1 Cod civil, în Dreptul nr. 1/2000, p. 79 172 140 2) să fie utilă, adică să nu fie afectată de vicii. Această calitate a posesiei de a fi utilă reprezintă o prezumţie relativă, care poate fi răsturnată prin proba contrarie, făcută de adevăratul proprietar. 3) să fie de bună-credinţă, adică persoana care o invocă să aibă convingerea că a dobândit bunul mobil de la adevăratul proprietar, în sensul că nu a cunoscut şi nu putea să cunoască că a dobândit bunul de la un neproprietar. Situaţia reglementată de art.937 alin.2 din Noul Cod civil Conform art.937 alin.2 din Noul Cod civil, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului. Acţiunea în revendicare împotriva posesorului de bună-credinţă este întemeiată dacă a fost intentată înainte de expirarea termenului de 3 ani de la data la care proprietarul s-a desesizat de bunul său, termenul de 3 ani fiind un termen de decădere. În concluzie, art. 937 alin. 2 din Noul Cod civil reglementează dreptul proprietarului unui bun care a fost deposedat involuntar de bun, ca urmare a pierderii sau a furtului acestuia, de a formula o acţiune în revendicare, intentată împotriva terţului dobânditor de bună-credinţă al bunului. Sub sancţiunea decăderii, o asemenea acţiune poate fi formulată numai într-un termen de 3 ani, care se calculează de la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea bunului. Riscul insolvabilităţii înstrăinătorului este suportat de către terţul dobânditor. Situaţia reglementată de art.937 alin.3 din Noul Cod civil Art. 937 alin.3 din Noul Cod civil prevede că dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bunăcredinţă poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului. În această situaţie se nasc două raporturi juridice obligaţionale: 1. între posesorul de bună-credinţă şi uzurpator, sau transmiţătorul intermediar; 2. între posesorul bunului mobil şi proprietari. Posesorul de bună-credinţă are un drept de creanţă atât împotriva proprietarului ce revendică bunul, pentru preţul plătit înstrăinatorului, precum şi împotriva înstrăinătorului, astfel că va putea să recupereze valoarea creanţei de la oricare dintre debitori. Proprietarul bunului mobil are la îndemână o acţiune în regres, împotriva uzurpatorului. Împotriva proprietarului, posesorul de bună-credinţă are şi un drept de retenţie, putând să reţină bunul mobil până când proprietarul va intoarce posesorului preţul plătit uzurpatorului. 141 Riscul insolvabilităţii înstrăinătorului este în sarcina proprietarului bunului, întrucât dobânditorului de bună-credinţă nu i se poate imputa lipsa de diligenţă. 9.1.3.Efectele acţiunii în revendicare Efectele admiterii acţiunii în revendicare sunt reglementate în art. 566 din Noul Cod civil. Dacă acţiunea în revendicare a fost admisă, atunci instanţa de judecată recunoaşte dreptul de proprietate reclamantului şi pe cale de consecinţă se produc următoarele efecte:  restituirea lucrului revendicat;  restituirea fructelor;  restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate de posesorul pârât cu lucrul pe care trebuie să-l restituie. Restituirea lucrului revendicat Potrivit art. 563 alin. 4 din Noul Cod civil, hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă. Ca efect al admiterii acţiunii în revendicare, pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri, dacă bunul a pierdut din culpa sa ori a fost înstrăinat, astfel cum prevede art. 566 alin. 1 din Noul Cod civil. Lucrul reintră în patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, potrivit principiului resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis (desfiinţarea dreptului transmiţătorului duce la desfiinţarea dreptului dobânditorului). În principiu, restituirea bunului se face în natură, iar atunci când acest lucru nu mai este posibil (bunul a pierit în mod fortuit sau din culpa posesorului) restituirea se face prin echivalent, urmând a fi avută în vedere valoarea bunului.174 Restituirea fructelor Dacă lucrul revendicat a produs fructe, în ceea ce priveşte restituirea lor, se face distincţie între situaţia în care posesorul pârât a fost de bună credinţă şi situaţia în care a fost de rea credinţă. Posesorul de bună credinţă, adică cel care nu a cunoscut viciul titlului său, va putea să reţină fructele percepute până la data introducerii acţiunii în revendicare de către adevăratul proprietar . În schimb, el va fi obligat să restituie fructele pe care le-a perceput după data intentării acţiunii în revendicare, deoarece se consideră că buna sa credinţă a încetat din momentul în care a luat la cunoştinţă de acţiune, deci de existenţa viciului titlului său. Posesorul de rea credinţă va fi obligat să restituie toate fructele lucrului percepute sau nepercepute, ori valoarea acestora dacă le-a consumat sau a neglijat să le perceapă. El va avea dreptul să reţină din valoarea fructelor, cheltuielile care 174 Eugeniu Safta - Romano, op.cit., p.360 142 au fost necesare pentru producerea şi perceperea fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost făcute şi de către adevăratul proprietar. Obligaţia de restituire a fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar o are, alături de posesorul de rea-credinţă, şi detentorul precar. Restituirea cheltuielilor Cheltuielile făcute de posesorul pârât cu lucrul pe care-l restituie pot fi de trei categorii: 1. cheltuieli necesare; 2. cheltuieli utile; 3. cheltuieli voluptuarii. Cheltuielile necesare sunt cele făcute pentru conservarea lucrului, iar proprietarul trebuie să le restituie integral posesorului, la cererea acestuia, indiferent dacă acesta a fost de bună sau de rea-credinţă. Posesorul, indiferent că este de bună ori de rea credinţă, are dreptul să pretindă de la proprietar restituirea integrală a acestora, deoarece şi proprietarul le-ar fi făcut pentru conservarea bunului. Cheltuielile utile sunt acele cheltuieli care au sporit valoarea lucrului sau au crescut gradul de utilitate al acestuia. De exemplu, cheltuielile efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru încălzirea unui imobil pot fi calificate drept cheltuieli utile. Cheltuielile utile se restituie atât de posesorul de bună credinţă cât şi de posesorul de rea credinţă, în măsura sporului de valoare adus lucrului, calculat la data restituirii. Cheltuielile voluptuare sau de simplă plăcere, au caracter de lux sau de înfrumuseţare a bunului, pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea lui personală şi care nu sporesc valoarea lucrului. Aceste cheltuieli nu sunt datorate de proprietar, în raport de dispoziţiile art. 566 alin. 8 din Noul Cod civil, care prevede că proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare, iar posesorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli, numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează. Potrivit art. 566 alin 5 din Noul Cod civil, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor. Până la restituirea cheltuielilor de către reclamant, pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare. Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă, sau când produsele sunt bunuri perisabile, ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor. 143 Articolul 566 alin. 9 din Noul Cod civil prevede că dispoziţiile referitoare la obligaţia proprietarului de restituire a cheltuielilor necesare şi utile, precum şi cele privitoare la cheltuielile voluptuare, se aplică numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale. Restituirea cheltuielilor necesare şi utile este fundamentată pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză a adevăratului proprietar, din care ia naştere obligaţia de restituire către posesorul neproprietar. 9.2.Acţiunea în grăniţuire Noţiunea şi reglementarea legală Potrivit art. 560 din Noul Cod civil, proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. În sensul art. 560 Cod civil, grăniţuirea constituie o operaţiune de determinare prin semne exterioare şi vizibile a limitelor dintre două proprietăţi limitrofe, pentru a se cunoaşte cadrul fondului asupra căruia poartă dreptul de folosinţă al proprietarilor celor două fonduri.175 Spre deosebire de obligaţia de grăniţuiore, acţiunea în grăniţuire este acţiunea reală prin care reclamantul solicită instanţei să determine, în contradictoriu cu pârâtul, prin semne exterioare, întinderea proprietăţilor părţilor.176 Acţiunea în grăniţuire poate fi exercitată atât în situaţia în care nu există semne vizibile ale liniei de hotar, care trebuie să separeu proprietăţile limitrofe, cât şi în situaţia în care, deşi există între proprietăţile învecinate semne exterioare de delimitare, totuşi acestea sunt controversate sau există îndoieli că ar fi amplasate pe traseul hotarului dintre proprietăţi, stabilit prin voinţa părţilor sau pe cale judiciară. Scopul grăniţuirii fiind stabilirea hotarului între proprietăţile aparţinând unor persoane diferite, este cert că admisibilitatea acţiunii în grăniţuire este condiţionată de caracterul limitrof al proprietăţilor. Caracterele juridice ale acţiunii în grăniţuire Acţiunea în grăniţuire prezintă următoarele caractere juridice177: - acţiune reală, deoarece se întemeiază pe dreptul de proprietate sau un alt drept real; - acţiune petitorie, deoarece are ca scop delimitarea proprietăţii limitrofe, - acţiune imobiliară, pentru că prin acţiunea în grăniţuire se apără drepturi reale imobiliare; 175 Curtea de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 209/27.01.1998, în Curtea de Apel Ploieşti, Buletinul Jurisprudenţei, Culegere de practică judiciară semestrul I 1999, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p.191 – 192; Curtea de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia 1905/22.07.1998, în Curtea de Apel Ploieşti, Culegere de practică judiciară semestrul II 1998, Buletinul Jurisprudenţei, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p.227-228 176 Corneliu Bîrsan, op. cit., p.232 177 Corneliu Bîrsan, Acţiunea în revendicare, în „Revista Română de Drept” nr. 8/1984, p.35 – 37; Pavel Perju, Probleme privind acţiunea în grăniţuire, în „Dreptul” nr. 6/1991, p. 42 144 - imprescriptibilă, caracter care decurge din faptul că este o acţiune reală imobiliară; - declarativă de drepturi, întrucât tinde la reconstituirea limitelor reale între proprietăţile învecinate. 9.3. Acţiunea negatorie Noţiunea Acţiunea negatorie este acţiunea reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească că pârâtul nu are un anumit drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitaţie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat în proprietatea sa şi, ca atare, să fie obligat să înceteze exercitarea sa nelegitimă.178 Potrivit art.564 alin.1 din Noul Cod civil, proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său, iar alin.2 dispune că dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil. Caracterele juridice ale acţiunii negatorii Din definiţia prezentată rezultă că acţiunea negatorie prezintă următoarele caractere juridice: - este o acţiune reală, deoarece se referă la un drept real; - este o acţiune petitorie, întrucât pune în discuţie însuşi dreptul real; - este o acţiune imprescriptibilă extinctiv, dar pârâtul poate invoca în apărarea sa dobândirea dezmembrământului (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie sau dreptul de servitute) prin uzucapiune. 9.4. Acţiunea confesorie Noţiunea Acţiunea confesorie este acţiunea reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărârea ce va pronunţa, că el este titularul unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie, asupra bunului altuia, şi să-l oblige pe pârât, care poate fi proprietarul sau o altă persoană, să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată.179 Noul Cod civil cuprinde reglementări ale acţiunii confesorii în materie de superficie (art.696), uzufruct (art.705) şi servitute (art.757). Obiectul acţiunii confesorii Obiectul acţiunii confesorii îl constituie obligarea pârâtului la recunoaşterea existenţei unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra 178 179 Ioan Adam, op. cit., p.727 Liviu Pop, op. cit., p. 252 145 imobilului proprietatea altei persoane, precum şi obligarea pârâtului la respectarea acestui drept. Caracterele juridice ale acţiunii confesorii Acţiunea confesorie prezintă următoarele caractere juridice: - este o acţiune reală, deoarece prin intermediul ei se apără un drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate; - este o acţiune petitorie, deoarece în cadrul litigiului se analizează existenţa sau inexistenţa dreptului real al reclamantului; - este o acţiune prescriptibilă, poate fi exercitată în termen de 30 de ani, cu excepţia dreptului de superficie când are caracter imprescriptibil; - este o acţiune în realizare, deoarece are ca scop realizarea dreptului pretins. 146 CAPITOLUL 10 FIDUCIA. ADMINISTRAREA BUNURILOR ALTUIA Administrarea bunurilor altuia şi fiducia sunt instituţii juridice reglementate de Noul Cod civil. 10.1. Fiducia Noţiunea Noul Cod civil, în art. 773 defineşte fiducia ca fiind operaţiunea juridică prin care unul sau mai mulţi constituitori transferă drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai mulţi fiduciari care le exercită cu un scop determinat, în folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcătuiesc o masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniile fiduciarilor. Reglementarea legală Reglementarea fiduciei din Noul Cod civil se inspiră, în principal, din reglementarea cuprinsă în Codul civil al Quebec-ului din 1996 (art. 1260-1370) şi din reglementarea inclusă în Codul civil francez (art. 2011-2030), prin Legea nr. 2007-210 din 19 februarie 2007 cu privire la instituirea fiduciei180, Fiducia este reglementată în art. 773-791 din Noul Cod civil. Izvoarele fiduciei Fiducia este stabilită prin lege sau prin contract încheiat în formă autentică. Ea trebuie să fie expresă. Legea în temeiul căreia este stabilită fiducia se completează cu dispoziţiile Titlului IV din Noul Cod civil, în măsura în care nu cuprinde dispoziţii contrare. Contractul de fiducie este lovit de nulitate absolută dacă prin el se realizează o liberalitate indirectă în folosul beneficiarului. Părţile contractului de fiducie Subiectele fiduciei sunt constituitorul şi fiduciarul. Orice persoană fizică sau juridică poate fi constituitor în contractul de fiducie. Pot avea calitatea de fiduciari în acest contract numai instituţiile de credit, societăţile de investiţii şi de administrare a investiţiilor, societăţile de servicii de investiţii financiare, societăţile de asigurare şi de reasigurare legal înfiinţate. 180 Dan Chirică, Fiducia în Noul Cod civil, Noile Coduri ale României, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 186 147 De asemenea, pot avea calitatea de fiduciari notarii publici şi avocaţii, indiferent de forma de exercitare a profesiei. Conţinutul contractului de fiducie Conform art. 779 din Noul Cod civil, contractul de fiducie trebuie să conţină, sub sancţiunea nulităţii absolute: a) drepturile reale, drepturile de creanţă, garanţiile şi orice alte drepturi patrimoniale transferate; b) durata transferului, care nu poate depăşi 33 de ani începând de la data încheierii sale; c) identitatea constituitorului sau a constituitorilor; d) identitatea fiduciarului sau a fiduciarilor; e) identitatea beneficiarului sau a beneficiarilor ori cel puţin regulile care permit determinarea acestora; f) scopul fiduciei şi întinderea puterilor de administrare şi de dispoziţie ale fiduciarului ori ale fiduciarilor. Înregistrarea fiscală Sub sancţiunea nulităţii absolute, contractul de fiducie şi modificările sale trebuie să fie înregistrate la cererea fiduciarului, în termen de o lună de la data încheierii acestora, la organul fiscal competent să administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului. Când masa patrimonială fiduciară cuprinde drepturi reale imobiliare, acestea sunt înregistrate, în condiţiile prevăzute de lege, sub aceeaşi sancţiune, la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale competent pentru administrarea sumelor datorate bugetelor locale ale unităţilor administrativteritoriale în raza cărora se află imobilul, dispoziţiile de carte funciară rămânând aplicabile. Desemnarea ulterioară a beneficiarului, în cazul în care acesta nu este precizat chiar în contractul de fiducie, trebuie să fie făcută, sub aceeaşi sancţiune, printr-un act scris înregistrat în aceleaşi condiţii. Opozabilitatea fiduciei Fiducia este opozabilă terţilor de la data menţionării sale în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Înscrierea drepturilor reale imobiliare, inclusiv a garanţiilor reale imobiliare, care fac obiectul contractului de fiducie se face şi în cartea funciară, pentru fiecare drept în parte. 148 Precizarea calităţii fiduciarului Precizarea calităţii fiduciarului este instituită în art. 782 din Noul Cod civil, conform căruia, când fiduciarul acţionează în contul masei patrimoniale fiduciare, el poate să facă menţiune expresă în acest sens, cu excepţia cazurilor în care acest lucru este interzis prin contractul de fiducie. De asemenea, când masa patrimonială fiduciară cuprinde drepturi a căror transmitere este supusă publicităţii, în registrul de publicitate fiduciarul poate solicita să se menţioneze denumirea fiduciarului şi calitatea în care acţionează. În toate cazurile în care constituitorul sau beneficiarul solicită acest lucru în conformitate cu contractul de fiducie, fiduciarul va trebui să îşi precizeze calitatea în care acţionează. În caz contrar, dacă actul este păgubitor pentru constituitor, se va considera că actul a fost încheiat de fiduciar în nume propriu. Obligaţia de a da socoteală Contractul de fiducie trebuie să cuprindă condiţiile în care fiduciarul dă socoteală constituitorului cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale. De asemenea, fiduciarul trebuie să dea socoteală, la intervale precizate în contractul de fiducie, beneficiarului şi reprezentantului constituitorului, la cererea acestora. Cu alte cuvinte, obligaţia fiduciarului de a da socoteală se îndeplineşte potrivit clauzelor din contract, iar fiduciarul va da socoteală la intervalele precizate în contractul de fiducie şi faţă de beneficiarul şi reprezentantul constituitorului, la cererea acestora. Puterile şi remunerarea fiduciarului Puterile şi remunerarea fiduciarului sunt reglementate în art. 784 din Noul Cod civil, care prevede că în raporturile cu terţii se consideră că fiduciarul are puteri depline asupra masei patrimoniale fiduciare, acţionând ca un veritabil şi unic titular al drepturilor în cauză, cu excepţia cazului în care se dovedeşte că terţii aveau cunoştinţă de limitarea acestor puteri. Fiduciarul va fi remunerat potrivit înţelegerii părţilor, iar în lipsa acesteia, potrivit regulilor care cârmuiesc administrarea bunurilor altuia. Răspunderea fiduciarului pentru prejudiciile cauzate Pentru prejudiciile cauzate prin actele de conservare sau administrare a masei patrimoniale fiduciare, fiduciarul răspunde numai cu celelalte drepturi cuprinse în patrimoniul său. Înlocuirea fiduciarului Dacă fiduciarul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau pune în pericol interesele care i-au fost încredinţate, constituitorul, reprezentantul său sau beneficiarul poate cere în justiţie înlocuirea fiduciarului. Până la soluţionarea cererii de înlocuire, constituitorul, reprezentantul său sau, în lipsa acestora, beneficiarul va numi un administrator provizoriu al masei 149 patrimoniale fiduciare. În cazul în care constituitorul, reprezentantul său sau beneficiarul desemnează concomitent un administrator provizoriu, va prevala desemnarea făcută de constituitorul ori de reprezentantul său legal. Mandatul administratorului provizoriu încetează în momentul înlocuirii fiduciarului sau în momentul respingerii definitive a cererii de înlocuire. Soluţionarea cererii de înlocuire a fiduciarului se realizează de urgenţă şi cu precădere. Numirea noului fiduciar şi a administratorului provizoriu poate fi dispusă de instanţa de judecată numai cu acordul acestora. În cazul în care instanţa de judecată a numit un nou fiduciar, acesta va avea toate drepturile şi obligaţiile prevăzute în contractul de fiducie. Denunţarea, modificarea şi revocarea contractului de fiducie Potrivit art. 789 din Noul Cod civil, contractul de fiducie poate fi denunţat unilateral de către constituitor cât timp nu a fost acceptat de către beneficiar, După acceptarea de către beneficiar, contractul nu poate fi modificat sau revocat de către părţi ori denunţat unilateral de către constituitor decât cu acordul beneficiarului sau, în absenţa acestuia, cu autorizarea instanţei judecătoreşti. Încetarea contractului de fiducie Încetarea contractului de fiducie poate avea loc, conform art. 790 din Noul Cod civil prin următoarele modalităţi:  împlinirea termenului;  realizarea scopului urmărit, când aceasta intervine înainte de împlinirea termenului;  renunţarea de către toţi beneficiarii la fiducie;  la data când s-a produs deschiderea procedurii insolvenţei împotriva fiduciarului;  la data când se produc efectele reorganizării persoanei juridice. Efectele încetării contractului de fiducie Efectele încetării contractului de fiducie sunt reprezentate de transferul masei patrimoniale fiduciare existente la momentul încetării contractului către benefciar, iar în absenţa acestuia, către constituitor. Contopirea masei patrimoniale fiduciare în patrimoniul beneficiarului sau al constituitorului se va produce numai după plata datoriilor fiduciare. 10.2. Administrarea bunurilor altuia Noţiunea Administrarea bunurilor altuia este operaţiunea juridică prin care o persoană fizică, cu capacitate de exerciţiu deplină, este împuternicită prin legat sau convenţie cu administrarea, în schimbul unei remuneraţii, a unuia sau mai multor 150 bunuri, a unei mase patrimoniale, a unei mase patrimoniale fiduciare sau a unui patrimoniu care nu îi aparţin181. Reglementarea legală Administrarea bunurilor altuia este reglementată în art. 792-858 din Noul Cod civil. Formele de administrare Formele de administrare prevăzute de Noul Cod civil sunt administrarea simplă şi administrarea deplină. Administrarea simplă reprezintă efectuarea, de către persoana împuternicită, a actelor necesare pentru conservarea bunurilor, precum şi a actelor utile pentru ca bunurile să poată fi folosite conform destinaţiei lor obişnuite. În cazul administrării simple, atribuţiile administratorului sunt mai puţine, iar actele de schimbare a destinaţiei bunurilor, de înstrare a bunurilor, de grevare cu garanţii reale, sunt efectuate, ca regulă, numai cu autorizarea beneficiarului sau, după caz, a instanţei judecătoreşti. Administrarea deplină împuterniceşte administratorul să efectueze acte pentru conservarea şi exploatarea în mod profitabil a bunurilor, sporirea patrimoniului sau realizarea afectaţiunii masei patrimoniale, în măsura în care aceasta este în interesul beneficiarului. Puterile administratorului, în cazul administrării depline, sunt mari, acesta poate să încheie acte de înstrăinare cu titlu oneros a bunurilor administrate, să le greveze cu garanţii reale, să le schimbe destinaţia, precum şi alte acte necesare sau utile, fără a fi necesară o autorizare prealabilă din partea beneficiarului sau a instanţei judecătoreşti. Regimul juridic al administrării În art. 802-845 din Noul Cod civil este reglementat regimul juridic al administrării sub aspectul obligaţiilor administratorului faţă de beneficiar, obligaţiile administratorului şi ale beneficiarului în raporturile cu terţii, obligaţiile privind inventarul, garanţiile şi asigurarea, administrarea colectivă şi delegarea, plasamentele, repartiţia profiturilor şi a pierderilor, obligaţia administratorului de a prezenta darea de seamă anuală. Încetarea administrării Administrarea încetează în următoarele cazuri, aşa cum prevede art. 846 din Noul Cod civil:  prin stingerea dreptului beneficiarului asupra bunurilor administrate;  prin expirarea termenului sau împlinirea condiţiei stipulate în actul constitutiv; 181 Dr. Florea Bujorel, op. cit., p. 224 151  prin îndeplinirea scopului administrării sau prin încetarea cauzei care a dat naştere administrării;  prin denunţarea de către beneficiar a actului de desemnare, ca urmare a solicitării comunicate administratorului, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, de a restitui bunurile de îndată;  prin înlocuirea administratorului de către beneficiar sau de către instanţa judecătorească, la cererea altei persoane interesate;  prin decesul, punerea sub interdicţie judecătorească, renunţarea administratorului ori supunerea acestuia la procedura insolvenţei;  prin punerea sub interdicţie judecătorească a beneficiarului sau supunerea acestuia la procedura insolvenţei, în măsura în care aceasta afectează bunurile administrate. Darea de seamă şi predarea bunurilor La încetarea raporturilor de administrare, administratorul va prezenta o dare de seamă finală beneficiarului/administratorului înlocuitor, sau celorlalţi administratori, care va cuprinde toate datele necesare pentru a permite verificarea exactităţii sale. Prin acceptarea dării de seamă de către beneficiar, administratorul este descărcat. În situaţia în care oricare dintre beneficiari nu acceptă darea de seamă, administratorul se poate adresa instanţei judecătoreşti, solicitând încuviinţarea dării de seamă, iar instanţa poate să dispună efectuarea unei expertize de specialitate. 152 CAPITOLUL 11 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ 11.1. Noţiunea de publicitate imobiliară Publicitatea imobiliară reprezintă ansamblul mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se înfăţişează în mod public situaţia materială şi juridică a bunurilor imobile în scopul de a ocroti interesele titularilor drepturilor reale şi circulaţia acestora de la naşterea şi până la stingerea lor182. Într-o opinie formulată în doctrină s-a susţinut că, prin publicitate, se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public, pentru a acoperi securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. 183 Se reţine în această opinie că, prin „securitatea statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent, asupra unui bun, iar prin „securitatea dinamică” ocrotirea unor drepturi ce se vor dobândi în conformitate cu legea, în viitor. Într-o altă opinie184 instituţia publicităţii imobiliare constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop să asigure siguranţa, evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general care este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietari. 185 11.2. Obiectivele publicităţii imobiliare Prin publicitatea imobiliară se urmăresc următoarele obiective:  asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi reale, urmând a se evita astfel transmisiunile succesive în scopuri frauduloase;  de a se da cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, a transmiterii lor, prin aducerea la cunoştinţa terţilor a situaţiilor juridice nou create şi a le face opozabile, evitându-se astfel posibilitatea de a fi înstrăinat imobilul de către un proprietar către mai multe persoane;  de a se constitui o evidenţă clară a bunurilor imobile pentru a se utiliza şi exploata cât mai eficient, în acord cu prevederile legale şi interesele societăţii; 182 Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, Dreptul nr. 11/1996, p. 3 Ioan Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia Învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 342, 184 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 362 185 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, op. cit., p. 61 183 153  de a se permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros al situaţiei lor materiale (transformări, adăugiri) sau situaţiei lor juridice (înstrăinări, grevări). 11.3. Sistemele de publicitate imobiliară În ţara noastră sunt cunoscute patru sisteme de publicitate imobiliară186 : 1. sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civilă, aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea); acest sistem mai este denumit şi “sistemul publicităţii personale”, întrucât evidenţa transmisiunilor imobiliare se ţine pe numele proprietarilor, iar nu pe imobile; 2. sistemul cărţilor funciare, reglementate în a doua jumătate a secolului al XIX de legislaţia austriacă şi ungară, iar ulterior, de Decretul - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, aplicabil în provinciile româneşti anexate de fostul Imperiu austro – ungar, Transilvania, Banat, Crişana, Satu – Mare, Maramureş şi Bucovina de Sud, numit şi sistemul publicităţii reale deoarece evidenţa se ţine pe imobile; 3. sistemul cărţilor de publicitate imobiliară, numit şi sistemul intermediar de publicitate, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, aplicat într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov, Bucureşti şi câteva comune limitrofe, în care s-au efectuat măsurători şi s-au întocmit documente cadastrale; 4. sistemul cărţilor de evidenţă funciară, care este tot un sistem intermediar, însă conceput provizoriu, reglementat prin Legea nr. 163,/1946 şi aplicat în localităţile din Transilvania unde cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului. Iniţial, registrele de publicitate imobiliară s-au ţinut la tribunale apoi de către judecătorii, iar ulterior, după anii 1960 de către notariatele de stat. În anul 1995, o dată cu transformarea activităţii notariale, atribuţiile de publicitate mobilară şi imobiliară, registrele de transcripţiuni-inscripţiuni, mapele de amanet, precum cărţile funciare au trecut la judecătoriile în circumscripţia cărora au funcţionat notariatele de stat. Unificarea regimului juridic al publicităţii imobiliare a constituit o preocupare majoră a legislativului după anul 1989. Astfel, în anul 1996 a fost adoptată Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, prin care s-a extins sistemul cărţilor funciare la nivelul întregii ţări, cu anumite schimbări faţă de modul în care acestea au fost reglementate prin Decretul – Lege nr. 115/1938.187 Sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil şi Codul de 186 187 Marian Nicolae, op. cit., p. 106 Ioan Adam, op. cit., p. 737 154 procedură civilă, fiind aplicat în Vechiul Regat, fără modificări majore până în anul 1996. Acest sistem este de origine franceză şi belgiană, în Codul civil francez de la 1804, publicitatea imobiliară fiind însă reglementată doar în materia inscripţiunii ipotecilor. În dreptul civil român, sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost introdus prin Codul civil de la 1865. Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare întrucât registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. Aşadar, dacă se doreşte aflarea situaţiei juridice a unui imobil de către o persoană interesată, aceasta se va putea stabili numai dacă se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin verificarea numelor persoanelor în succesiunea lor se va putea afla ce drepturi s-au constituit, transmis, sau stins, cu privire la acel imobil. Această operaţie de verificare este extrem de dificilă, pentru că, dacă nu se operează în registre operaţiunile juridice, evidenţa numai reflectă realitatea. În ceea ce priveşte felurile înregistrării în sistemul de publicitate prin transcripţiuni şi inscripţiuni, acestea sunt transcrierea şi înscrierea. Conform principiului consensualismului absolut, Codul Napoleon de la 1804 n-a reglementat publicitatea transmisiunilor imobiliare, ci numai, inscripţiunea ipotecilor. Dintre toate actele de proprietate, doar donaţiile erau supuse transcrierii şi acestea ca o reminiscenţă a ostilităţii cu care au fost private actele de liberalitate de către vechiul regim care era preocupat de a apăra interesele familiei donatorului. Cu toate acestea, destul de târziu prin Legea din 23 martie 1855 privitoare la transcrierea în materie ipotecară legiuitorul a acoperit această lacună. Dar această lege era totuşi incompletă, completată mai târziu de Decretul nr. 52- 22 / 1955 de reformă a publicităţii funciare, care a pus bazele publicităţii imobiliare. În general, legislaţiile civile care au urmat modelul Codului Napoleon, au adoptat, sistemul personal de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, aşa cum s-a întâmplat şi în cazul Codului nostru civil. Codul de procedură civilă în art. 710 - 720188 prevede obligativitatea a trei registre : 1) registrul de transcripţiune a actelor de mutaţiune; 2) registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor; 3) registru pentru transcrierea comandamentelor. Registrul de transcripţiuni este acel registru în care se transcriu, adică se copiază actele juridice prin care se constituie şi se transmit drepturi reale imobiliare: vânzare – cumpărare, donaţie, etc. Registrul de inscripţiuni este acel registru în care se trec menţiuni cu privire la privilegii şi ipoteci. 188 Potrivit ediţiei oficiale a Codului de procedură civilă elaborată de Ministerul Justiţiei în octombrie 2000, art. 710 – 720 sunt considerate ca fiind abrogate prin Legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 99/1999 155 Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justiţiei (nepublicată), s-a dispus ca în locul celor două registre, de transcripţiuni şi de inscripţiuni, să existe un singur registru, registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care se înscriu numai menţiuni de transcriere şi înscriere.189 Sistemul de publicitate personală a funcţionat şi va funcţiona până la întocmirea documentaţiilor cadastrale. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare reglementat de Legea nr. 7/1996 Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară pentru întreaga ţară, menit să înlocuiască cele trei sisteme de publicitate imobiliară aplicabile în dreptul român actual190. Noua lege reglementează în acelaşi act normativ două instituţii distincte, însă interferente: instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia juridică a noilor cărţi funciare. Legea a creat numai premisele juridice normative pentru ca România să ajungă la stadiul european de a avea un cadastru naţional şi cărţi funciare în întreaga ţară, întrucât întocmirea cadastrului şi a noilor cărţi funciare este o problemă de timp şi bani, care depinde de alocarea resurselor financiare, tehnice şi umane necesare efectuării şi finalizării lucrărilor cadastrale. În acest scop, România a încheiat un Acord de împrumut cu Banca Internaţională pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare privind Proiectul cadastrului general şi publicităţii imobiliare, semnat la Washington la 23 ianuarie 1998. Acest proiect a fost încheiat pe timp de 5 ani (1998 -2003) având ca obiective: - asigurarea unor servicii tehnice; - proiectarea şi instalarea unui sistem computerizat de înregistrare a pământului; - refacerea şi extinderea birourilor de carte funciară. Ţinând seama de faptul că realizarea unui cadastru naţional este o problemă de viitor, lucrările cadastrale neputând fi definitivate în acelaşi timp în fiecare localitate sau judeţ, Legea nr. 7/1996 prevede în mod corespunzător, o extindere treptată şi progresivă a noului sistem de publicitate bazat pe cărţile funciare; legea dispune întocmirea imediată a cărţilor funciare pentru întreaga ţară, cu precizarea că este vorba de cărţi funciare care cuprind înscrieri cu caracter nedefinitiv, până la punerea în aplicarea a cadastrului în fiecare unitate administrativ - teritorială, comună, oraş sau municipiu. Legea nr. 7/1996 este structurată în trei titluri: Titlul I – Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare; Titlul II – Publicitatea imobiliară; Titlul III – Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale. 189 190 Ioan Albu, op. cit., p.12 –13; Adam Popescu, Dănuţ Cornoiu, op. cit., p. 110; Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. I, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.220 156 Referitor la intrarea în vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1, Legea nr. 7/1996 a intrat în vigoare la 90 de zile de la publicare, respectiv la data de 24.04.1996. Legea nr. 7/1996 a fost modificată şi completată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 41/2004191. Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificată Legea nr. 7/13.03.1996. Evidenţa cadastral - juridică Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiectiv înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pe imobilele situate în raza de activitate a acestora. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează un imobil, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară. Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv. Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii. 11.4. Cartea funciară Dispoziţiile referitoare la cartea funciară sunt cuprinse în art. 846-915 din Noul Cod civil. Potrivit art. 76 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil. În raport de dispoziţiile legale referitoare la aplicarea în timp a Noului Cod civil, în cele ce urmează vom analiza distinct cartea funciară în reglementarea anterioară, cuprinsă în Legea 7/1996, respectiv în actualul cadru legislativ instituit de Codul civil în vigoare de la 1 octombrie 2011. 191 Publicată în M.Of. nr. 509/07.06.2004 157 11.4.1. Cartea funciară în reglementarea Legii nr. 7/1996 Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi: Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde: a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile; c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; c) strămutările proprietăţii; d) servituţile constituite în folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate; f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcinile, care cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte. Înscrierile în cartea funciară Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. 158 Procedura de înscriere în cartea funciară Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată în Capitolul II din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005. Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu. Cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea. Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular. Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de următoarele categorii de persoane: - mandatarul general al celui îndrituit; - oricare dintre titularii aceluiaşi drept; - debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii. Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printro decizie a unităţii administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini. Cererea de înscriere în cartea funciară se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi este însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată a acestuia, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere, iar în cazul hotărârii judecătoreşti se prezintă o copie legalizată cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă. Cererea de înscriere se înregistrează de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii, iar dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile. În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor; c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; 159 e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea, poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor. În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor Legii nr. 7/1996. Dacă registratorul constată că cererea nu întruneşte condiţiile legale o va respinge printr-o încheiere motivată, iar despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară. Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii. Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare. Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel, iar hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului. Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial. În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu. 11.4.2. Cartea funciară în reglementarea Noului Cod civil Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele de teren, alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare, iar obiectul drepturilor tabulare este imobilul care, după înscrierea în cartea funciară, nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară. 160 Art. 878 din Noul Cod civil dispune că aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil, precum şi faptul că mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară, decât dacă se află în coproprietate pe cote-părţi, ori în devălmăşie. Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor Sistemul de publicitate imobiliară reglementat în Noul Cod civil afirmă principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară. În acest sens sunt dispoziţiile art. 885 din Noul Cod civil, care prevede că, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege. Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului. Excepţiile de la principiul efectului constitutive sau translativ sunt prevăzute în art. 887 din Noul Cod civil:  Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege;  În cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă;  În cazul drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea. Înscrierile în cartea funciară În raport de obiectul lor, înscrierile în cartea funciară sunt întabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Art. 881 din Noul Cod civil precizează că întabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, 161 acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Art. 877 din Noul Cod civil prevede că drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică şi sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. Întabularea este înscrierea care are ca obiect drepturi reale imobiliare şi care produce efecte imediate şi definitive din momentul înregistrării cererii de înscriere, conform art. 885 din Noul Cod civil192. Potrivit art. 888 din Noul Cod civil, înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului autentic notarial a hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor, sau în baza unui alt act în cazurile în care legea prevede aceasta. Înscrierea provizorie în cartea funciară are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei, conform art. 899 alin. 1 din Noul Cod civil. Art. 898 din Noul Cod civil reglementează cazurile în care se poate cere înscrierea provizorie în cartea funciară, respectiv: 1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii; 2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară; 3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca; 4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu; 5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii. Notarea în cartea funciară are ca obiect drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, care devin opozabile terţelor persoane, exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care, din lege, rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. Actele sau faptele supuse notării sunt reglementate în art. 902 din Noul Cod civil, care, în alin. 1, prevede că drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. În caz de conflict de drepturi care provin de la un autor comun, dispoziţiile art. 890 - 892, 896 şi 897 se aplică în mod corespunzător. 192 Valeriu Stoica, op. cit., p. 446 162 În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară: 1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri; 2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii; 3. calitatea de bun comun a unui imobil; 4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei; 5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei; 6. locaţiunea şi cesiunea de venituri; 7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi; 8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris; 9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate; 10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul; 11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului; 12. antecontractul şi pactul de opţiune; 13. dreptul de preempţiune născut din convenţii; 14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca; 15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare; 16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri; 17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale; 18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare; 19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise; 20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală. În sensul prezentului articol, prin terţi se înţelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. 11.5. Acţiunile de carte funciară Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară193. 193 Andreea Annamaria Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în „Dreptul” nr. 11/1999, p. 33-40 163 Aceste acţiuni sunt specifice regimului de carte funciară şi nu se confundă cu acţiunile reale de care se deosebesc din mai multe puncte de vedere, respectiv: - temeiul juridic: pe când acţiunile de carte funciară îşi află temeiul în Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, celelalte acţiuni îşi găsesc temeiul în încălcarea unor dispoziţii legale de drept substanţial existente în Codul civil şi în alte acte normative; - obiectul: primele vizează înscrierile de carte funciară, celelalte înseşi drepturile patrimoniale aflate în legătură imobilele cuprinse în cartea funciară; - competenţa instanţei: regulile de competenţă materială şi teritorială sunt parţial diferite pentru fiecare categorie de acţiuni; - prescripţia extinctivă: pentru fiecare din aceste categorii de acţiuni există reguli specifice în legătură cu termenele prescripţiei. Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, reglementează, cu privire la înscrierile de carte funciară, două acţiuni în justiţie: - acţiunea în prestaţie tabulară; - acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. Noul Cod civil reglementează trei acţiuni de carte funciară, respectiv: 1. Acţiunea în prestaţie tabulară; 2. Acţiunea în justificare tabulară; 3. Acţiunea în rectificare tabulară. Acţiunea în prestaţie tabulară Noţiunea şi reglementarea legală Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului de a preda înscrisul necesar pentru înscrierea în cartea funciară, dacă este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să dispună înscrierea în cartea funciară.194 Potrivit art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept. Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii. În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii. Articolul 29 din Legea nr. 7/1996 are o formulare diferită faţă de cea din articolele 22 şi 24 din Decretul - Lege nr. 115/1938195, datorită faptului că în 194 Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p.36; Marian Nicolae, op. cit., p.401 Potrivit art. 22 din Legea nr, 115/1938, cel ce s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar conform art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea. 195 164 reglementarea dată de Legea nr. 115/1938, întabularea are caracter constitutiv de drepturi. Astfel, conform art. 22 din Decretul – Lege nr. 115/1938, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea. Această obligaţie instituită prin lege specială este o obligaţie „de a face”, iar dacă cel obligat refuză să o îndeplinească poate fi constrâns la executarea ei.196 Sediul materiei pentru acţiunea în prestaţie tabulară, în actualul cadru legislativ, îl constituie prevederile art. 896 – 897 din Noul Cod civil. Potrivit art. 896 alin. 1 din Noul Cod civil, în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii. Alin. 2 prevede că dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare. Efectele acţiunii în prestaţie tabulară faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă sunt reglementate în art. 897 din Noul Cod civil, astfel:  Acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar acesta a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.  Dreptul la acţiune împotriva terţului se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte. Acţiunea în justificare tabulară Înscrierile provizorii în cartea funciară sunt condiţionate de justificarea lor ulterioară, care se face în baza unor temeiuri diferite, respective:  hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care a fost soluţionată o acţiune de drept comun;  încheierea registratorului pentru situaţia în care s-au depus înscrisurile suplimentare necesare;  consimţământul persoanei în contra căreia s-a efectuat înscrierea provizorie. Dacă persoana în contra căreia s-a efectuat înscrierea provizorie refuză să-şi dea consimţământul, beneficiarul înscrierii provizorii are la îndemână intentarea 196 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Maria Mona Pivniceru, op. cit., p. 222 165 unei acţiuni în justificare tabulară, dacă este vorba de o înscriere provizorie a unui drept real afectat de o condiţie suspensivă. Reclamantul se poate adresa instanţei de judecată cu acţiune prin care să solicite obligarea celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie să consimtă la justificarea înscrierii sau să dispună întabularea dreptului real imobiliar, având drept consecinţă transformarea înscrierii provizorii în înscriere definitivă. Acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară Noţiunea şi reglementarea legală Acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată poate solicita în cazuri prevăzute de lege radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară.197 Acţiunea în rectificare înscrierilor de carte funciară este reglementată în mod asemănător atât în sistemul Decretului – Lege nr. 115/1938, şi al Legii nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, având un regim juridic cvasi-identic. Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate. În Noul Cod civil, rectificarea înscrierilor în carte funciară este reglementată în art. 907-914. Art. 907 din Noul Cod civil prevedă că, atunci când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, 197 Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p.38 166 după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic. Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii Art. 909 din Noul Cod civil reglementează dreptul oricărei personae interesate de a cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, în următoarele situaţii:  înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;  dreptul înscris a fost greşit calificat;  nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;  înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. Sub aspectul formei, rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării. Termenele de exercitare a acţiunii în rectificare sunt diferite, după cum urmează:  Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său. Dacă acţiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acţiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemaţi în judecată, cât şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.  Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere. (Termenul de 5 ani este termen de decădere)  De asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, 167 se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia. (Termenele de 3 ani, respective de 1 an sunt termene de decădere) Efectele admiterii acţiunii în rectificare Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părţi în cauză. Dacă însă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor. 168 BIBLIOGRAFIE 1. Ioan Adam, Drept civil. Obligaţiile. Contractul, Editura CH Beck, Bucureşti, 2011; 2. Ioan Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în România, Editura All Beck, Bucureşti, 2000; 3. Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001; 4. Ioan Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi tipografia învăţământului, Bucureşti, 1957; 5. Alexandru Bacaci, Viorica Dumitrache, Codruţa Hangeanu, Dreptul familiei, Editura All Beck, Bucureşti, 2001; 6. Gheorghe Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editură şi presă „ŞANSA” S.R.L., Bucureşti, 1994; 7. Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007; 8. Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008; 9. Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iaşi, 1997; 10.Ana Boar, Uzucapiunea, prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999; 11.Gabriel Boroi, Drept civil. Partea generală. Persoanele, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2010; 12. Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv. Teste grilă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006; 13. Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv. Teste grilă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2010; 14. Gheorghe Botea, Drept civil. Patrimoniul şi drepturile reale principale, Editura Concordia, Arad, 2003; 15.Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All Educational, Bucureşti, 1998; 16. Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All, Bucureşti, 1998 17.Eugen Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck, Bucureşti, 1999; 18. Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000; 19. Viorel Mihai Ciobanu, Gabriel Boroi, Traian Cornel Briciu, Drept procesual civil. Curs selectiv. Teste grilă, Ediţia 5, Editura CH Beck, Bucureşti, 2011; 20.Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie, Editura All, Bucureşti, 1994; 169 21. Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, Vol I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1982; 22. Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1992; 23.Florin Ciutacu, Codul familiei român comentat şi adnotat, Editura Sigma, Bucureşti, 2000; 24.Francisc Deak, Stanciu Cărpenaru, Contractele speciale, Universitatea Bucureşti, 1983; 25. coord. prof. dr. Francisc Deak, Moştenirea testamentară. Transmisiunea şi împărţeala moştenirii, Editura Actami, Bucureşti, 1996; 26.Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1999; 27. Daniela Dima, Uzucapiunea. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006; 28. Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian, Drept civil român, Tratat, Vol II, Teoria generală a drepturilor reale, Editura Europa, Craiova, 1996; 29. coord. Ion Dogaru, Drept civil. Idei producătoare de efecte juridice, Editura All Beck, Bucureşti, 2002; 30.Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2003; 31. Diana-Elena Dragomir, Curtea Europeană a Drepturilor Omului după 1 iunie 2010, Ghid legislativ, Editura Nemira, Bucureşti, 2010; 32. Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Instituţii de drept civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001; 33. Mihail Eliescu, Curs de succesiuni, Editura Humanitas, Bucureşti, 1997; 34. Ion P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura All, Bucureşti, 1996; 35. Ion P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 1998; 36. Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 2000; 37. Dr. Bujorel Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011; 38. Prof. univ. dr. Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011; 39. Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român, Editura All, Bucureşti, 1996; 40. Constantin Hamangiu, Ion Rosetti-Bălănescu, Alexandru Băicoianu, Tratat de drept civil român,Vol II, Editura All, Bucureşti, 1997; 41. Traian Ionașcu, Salvator Brădeanu, Drepturi reale principale în R.S.R., Editura Academiei, București, 1978; 42. Cristian Jora, Lucian Uță, Drept civil. Curs de drepturi reale, Editura Lumina Lex, București, 2007; 170 43. Ernest Lupan, Ioan Sabău-Pop, Tratat de drept civil român, Vol I, Partea generală, Editura CH Beck, București, 2006; 44. Dumitru Lupulescu, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, București, 1997; 45. Eugenia Marin, Acţiunea în revendicare şi regimurile ei juridice, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2011; 46. Istrate Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, București, 2000; 47. Radu Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar, amenajarea teritoriului și protecția mediului, Editura Lumina Lex, București, 1999; 48. Radu Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar și publicitate imobiliară, Editura All Beck, București, 2001; 49. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol I, Editura Universul Juridic, București, 2006; 50. Adriana Pena, Accesiunea imobiliară și uzucapiunea, Culegere de practică juridică, Editura All Beck, București, 2003; 51. Aurel Pop, Gheorghe Beleiu, Drept civil, Universitatea din București, Facultatea de Drept, București, 1976; 52. Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1994; 53. Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, București, 1996; 54. Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, București, 2001; 55. Liviu Pop, Liviu Marius-Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2006; 56. Eugenia Popa, Acțiunea în revendicare, Editura Lumina Lex, București, 1998; 57. Adam Popescu, Dănuț Cornoiu, Drept funciar și proceduri funciare, Editura Fundației România de Mâine, București, 1999; 58. Tudor R. Popescu, Petre Anca, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968; 59. Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată și publică în România, Editura Graphyx, Iași, 1993; 60. Teodor Sâmbrian, Dreot civil. Moduri originare de dobândire a proprietății, Editura Europa, Craiova, 1996; 61. Florin Scrieciu, Acțiunile posesorii, Editura Lumina Lex, București, 1998; 62. Florin Scrieciu, Drept agrar și drept funciar, Editura Lumina Lex, București, 2000; 63. Florin Scrieciu, Tratat teoretic și practic de drept funciar, Vol I, Editura Lumina Lex, București, 2001; 64. Constantin Stătescu, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale. Introducere în teoria generală a obligațiilor, Universitatea din București, 1973; 171 65. Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea din București, 1980; 66. Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Tipografia Universității București, 1988; 67. Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura CH Beck, București, 2009; 68. Veronica Stoica, Nicolae Pușcaș, Petrică Trușcă, Drept civil. Instituții de drept civil, Curs selectiv pentru licență 2003-2004, Editura Universul Juridic, București, 2003; 69. Mihaela Tăbârcă, Drept procesual civil, Vol. I, Editura Universul Juridic, București, 2005; 70. Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache, Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență, Editura Universul Juridic, București, 2004; 71. Marilena Uliescu (coord), Noul Cod civil. Comentarii, Ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011; 72. Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011; 73. Ovidiu Ungureanu, Manual de drept civil. Partea generală, Editura All Beck, București, 2000; 74. Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, București, 2001; 75. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina Lex, București, 2003; 76. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2008; 77. Iosif Urs, Drept civil român. Teoria generală, Editura Oscar Print, București, 2001; 78. Marin Voicu, Mihaela Popoacă, Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Tratat de jurisprudență 1991-2002, Editura Lumina Lex, București, 2002; 79. Al Weill, Francois Terre, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, Editura Dalloz, Paris, 1985; 80. Ioan Zinveliu, Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetățenilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1978. ***Codul civil şi Codul de procedură civilă, Editura CH Beck, Bucureşti, 2011; ***Noul Cod civil, Note. Corelaţii. Explicaţii, Editura CH Beck, Bucureşti, 2011; ***Noile Coduri ale României, Studii şi cercetări juridice, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011. 172