Taloyhtiölainat valtaavat vauhdilla asuntokauppaa ja rakentamista.
Yhä isompi osa uusista asunnoista myydään niin, että valtaosa asunnon hinnasta on taloyhtiölainaa. Se on eräänlaista piilovelkaa, jossa ostajan ei tarvitse aluksi ottaa isoa asuntolainaa, mutta yhtiölaina lankeaa maksettavaksi vastikkeiden kautta.
Tästä ovat huolestuneet niin Suomen Pankki kuin Finanssivalvontakin. Nyt huoli on konkretisoitumassa toimiksi, kun valtiovarainministeriön johtama työryhmä suunnittelee rajoituksia taloyhtiölainoihin.
Harkinnassa on rajoittaa ainakin sitä, kuinka pienellä myyntihinnan osuudella ostajia voidaan houkutella.
Käytännössä keinoja on kaksi: rajoitetaan joko taloyhtiölainan maksimimäärää tai lyhennysvapaan kestoa – tai sitten molempia. Konkreettista ehdotusta odotetaan maaliskuun lopussa, kun työryhmän työ päättyy.
– Ensisijaisesti nyt mietitään lyhennysvapaiden vuosien rajoittamista ja sitä, paljonko lainaa voisi saada suhteessa asuntojen arvoon. Joku yhdistelmä näistä voisi olla hyvä. Tätä on huolellisesti harkittava, sanoo valtiovarainministeriön (VM) rahoitusosaston päällikkö Leena Mörttinen.
Huolta aiheuttaa se, että kotitaloudet velkaantuvat liikaa.
– Asuntolainakanta kasvaa rauhallisesti, noin kahden prosentin tahtia, mutta taloyhtiölainojen vauhti on kymmenen prosenttia ja päällekin.
Kasvu on ollut huimaa
Asuntorakentaminen on muuttunut nopeasti yhä yhtiölainavetoisemmaksi.
Taloyhtiölainojen käyttö on lisääntynyt 2010-luvulla nopeasti ja asuntolainojen vastaavasti vähentynyt.
Ison taloyhtiölainan etu on se, että sen ansiosta ostajan on helpompi päästä asuntoon kiinni. Jos asunnon myyntihinta on 70 000 euroa ja velaton hinta 200 000 euroa, omaa pääomaa tarvitaan suhteellisen vähän.
Tätä on pidetty etuna erityisesti kasvukeskuksissa, jossa uusien asuntojen hinnat ovat korkeita.
Niinpä kohteet, joissa taloyhtiölainaa on 70 prosenttia tai enemmän, on sekin kasvanut vain muutamassa vuodessa nopeasti.
Pankit ja rakennusyhtiöt sopivat uudiskohteiden taloyhtiölainoihin aluksi jopa yli kolmen vuoden lyhennysvapaita. Yhtiölaina on tällöin eräänlaista piilolainaa, joka alkaa vaikuttaa vastikkeeseen vasta ensimmäisten vuosien jälkeen.
Lyhennysvapaat ovat yleistyneet ja pidentyneet, missä piilee asiantuntijoiden mukaan yksi riski.
– Kaikki kotitaloudet eivät välttämättä ole ymmärtäneet esimerkiksi sitä, millainen vaikutus lyhennysvapaiden päättymisellä on vastikkeisiin, sanoo Suomen Pankin vanhempi neuvonantaja Jukka Vauhkonen.
Pahimpana skenaariona pidetään sitä, että jokin asunto kaatuisi yhteisvastuullisesti koko taloyhtiön maksettavaksi. Tällaisia tapauksia ei kuitenkaan tiedetä käyneen.
Suomen Pankki ja Finanssivalvonta ovat huolissaan myös siitä, millainen riski lainankasvu on koko makrotaloudelle. Mitä velkaantuneempia kotitaloudet ovat, sitä huonompi on niiden kriisinkestävyys.
Rakentajat eivät innostu rajoituksista
Skanska Kotien myynti- ja markkinointijohtaja Marja Kuosma kävelee pikkupakkasessa Helsingin Munkkiniemeen rakenteilla olevan asunto-osakeyhtiö Rakuunanpuiston & Rakuunanpihan työmaalla.
Kahden 7–8-kerroksisen talon yhtiössä yhtiölainan osuus on 70 prosenttia asuntojen hinnoista. Kuosman mukaan tämä on Skanskalla tyypillinen käytäntö.
Myynnissä on vielä esimerkiksi 55 neliön kaksio, jonka myyntihinta on 112 000 euroa ja velaton hinta 372 000 euroa.
Mitä mieltä Skanska on rajoituksista taloyhtiölainoihin?
– Se voisi vähentää rakentamista jonkin verran, Kuosma sanoo.
Kuosma sanoo, ettei hänen korviinsa ole kantautunut ongelmia yhtiölainojen kasvusta. Yhtiölainoja on käytetty jo pitkään, ja Kuosma korostaa että asuntomyyjän tehtävä on avata rahoitusrakenne asiakkaalle – eli varmistaa että ostaja ymmärtää, miten ja millaisilla määrillä taloyhtiölainaa maksetaan pois.
Toinen iso rakennusyhtiö SRV ei sekään innostu rajoituksista.
– Yhtiölainojen nopeasta kasvusta puhuttaessa pitää muistaa, että myös rakentaminen on ollut viime vuodet erittäin kiivasta. Minusta systeemi toimii yleisesti ottaen hyvin, eivätkä pelätyt ongelmat ole konkretisoituneet, sanoo SRV:n asuntojen ja alueyksiköiden johtaja Antero Nuutinen.
Myös Nuutinen varoittaa, että rajoitukset voivat jarruttaa rakentamista. Jos rajoittamiseen lähdetään, hän toivoo että rajoitettaisiin nimenomaan lyhennysvapaita.
Yhtiölainahyödyt valuvat osin sijoittajille
Paljon keskustelua on herättänyt se, että sijoittajat ovat hyödyntäneet ahkerasti yhtiölainoja. Sijoittajille yhtiölainat ovat pääosin verovähennyskelpoisia, mitä etua tavallisella asuntovelallisella ei ole.
Isossa kuvassa sijoittajien mukanaolo on vauhdittanut asuntorakentamista. Kasvukeskuksiin on saatu paljon uusia asuntoja.
Kääntöpuolena on se, että sijoittajat käärivät asukkaisiin verrattuna hyödyt itselleen.
– Tässä on vaaran merkkejä. Se saattaa houkutella sijoittajia metsästämään tuottoja, mutta myös kotitalouksia velkaantumaan enemmän. Siinä on ehkä se pääasiallinen ongelma, miksi kaikilla on pikkuisen sukat makkaralla tämän kanssa, VM:n Leena Mörttinen sanoo.
Riskit liittyvät erityisesti uudisrakentamiseen, sanoo Suomen Pankin Jukka Vauhkonen. Peruskorjauksiin tai putkiremontteihin otetut taloyhtiölainat eivät herätä yhtä paljon huolta: niitä otetaan tarpeeseen, ei sijoitusvivuksi.
VM:n työryhmä pohtii taloyhtiölainojen lisäksi kotitalouksien kulutusluottojen käyttöä ja kokonaisvelkaantumista.
– Velkaantuminen on ihan terve ilmiö kansantaloudessa, mutta äkkivelkaantuminen tai hallitsematon velkaantuminen ei, Mörttinen sanoo.