T04 Medianeria PDF
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TEORICA N 4
MEDIANERIA
MATERIAL COMPLEMENTARIO DEL LIBRO
MANUAL PRACTICO DE LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
de. M. Garca Tejera y C. F. Torres. Ed. Nobuko. Bs. As. 2006.
MEDIANERIA
Cdigo Civil, art. 2716: El Condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de
separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa.
1) Muro contiguo
espesor
2) Muro encaballado
Lnea Divisoria de predios
espesor
espesor
3) Muro prximo
Lnea Divisoria de predios
espesor
B) FAZ JURIDICA
1) MURO PRIVATIVO: propiedad de aquel que lo construy.
2) MURO MEDIANERO: propiedad de los dueos de dos fundos contiguos. El
artculo 2717 del C.C. dice al respecto: Un muro es medianero y comn de los
vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en
el lmite separativo de las dos heredades.
Espesor del muro encaballado: 18 pulgadas (aproximadamente 45 cm, que se lleva a
30 cm.) y siempre conservando el muro su condicin de macizo, de piedra o ladrillo
construido en albailera (conforme art. 2725 del CC y art. 5.8.3.1 del Cdigo de la
Edificacin), no debiendo construirse con ladrillos huecos.
DERECHOS
A reconstruir el muro.
A darle mayor altura al muro.
A abandonar o renunciar
derechos sobre el muro.
OBLIGACIONES
los
Contribuir
a
gastos
de
mantenimiento y de reparacin, de
igual manera, a reconstruir en forma
conjunta con su vecino el muro, en el
caso de muro condenable.
Respetar todos los derechos de su
condmino.
A suprimir aberturas, luces, y toda
obra incompatible con la medianera
(C.C. arts. 2655, 2656, 2657, y 2740).
A mantener altura y espesor de la
pared. Respecto al espesor, ste
solamente podr reducirse si se cuenta
con el consentimiento del vecino (arts.
2730 y 2737 del C.C.), tal caso de
muros de 0,45 m de espesor que se
reducen a 0,30 m. Si se trata de
aumentar el espesor existente, podr
efectuarse si el excedente se construye
en el terreno del vecino constructor.
A no hacer innovaciones en la pared
medianera que impidan al otro un
derecho igual y recproco.
Apoyo: entre las construcciones hay contacto fsico para apoyar elementos estructurales (como tirantera de
madera, perfiles de hierro, vigas, viguetas y/o losas), penetrando dicho muro. No existe apoyo si se penetra el muro
para colocar elementos de estructura independiente de hormign armado o mixta entre hacer y hormign armado,
si dicha estructura llega hasta el eje divisorio de los predios.
Arrime: un elemento constructivo de un vecino se acerca, se aproxima al muro divisorio, dejando un espacio.
Resulta as una proximidad que permita desarrollar una funcin, como podra ser un pasadizo. Esto trajo gran
discusin doctrinaria.
Cerramiento Forzoso: obligatoriedad de encerrarse que existe en predios urbanos. Si bien cada vecino puede
hacer un muro de cerramiento tomando como filo el eje divisorio de predios (quedando como muro contiguo),
tambin puede hacerlo encaballado, teniendo derecho a exigir del lindero el 50 % del valor del muro, y hasta una
altura que se halla determinada en cada jurisdiccin (3,00 m segn el C.C.).
EXTENSION DE
LA MEDIANERIA
MURO
PRIVATIVO
MURO
MEDIANERO
EXTINCION DE LA MEDIANERIA
1) MURO CONDENABLE: estado fsico de deterioro; se extingue condicin jurdica..
2)ABANDONO: el condmino lindero hace abandono de sus derechos de medianera, el muro
pierde su condicin de medianero, pasando a ser privativo; adems el condmino que
abandon pierde adems la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.
3)CONFUSION o UNIFICACION DE PREDIOS.
JUSTIPRECIACION
DEL MURO
1) METODO CLSICO O COMN: cmputo y presupuesto de materiales y mano de obra. Este mtodo no
contempla la vida til del muro.
2) METODO DEL PROTOTIPO: igual al anterior, publicado en revistas especializadas.
3) METODO DE DEPRECIACIN DE LOS COMPONENTES: contempla la heterogeneidad del muro, con los
distintos materiales que lo componen en un todo homogneo, poseyendo los materiales distintas vidas tiles, y diversos
estados de conservacin, debido a su ubicacin, caractersticas y resistencias.
Mtodos de DEPRECIACION
A) METODO LINEAL o RECTILINEO: la depreciacin es una funcin lineal de la edad. la depreciacin es
uniforme u lo largo de la vida del edificio. Siendo "D" depreciacin, "c" edad y "d" duracin, la frmula es:
Excavacin de cimientos
Mampostera de submuracin
Mampostera de tabique panderete
Capas aisladoras verticales y horizontales
Mampostera de elevacin
Revoques exteriores
Va = (Vr - r) . (1 - K/100) + r
METODO DE MASSELIN: se aplica en un todo homogneo del muro. No apto para valuacin profesional. Son
sus parmetros:
1. Entre 0 a 10 aos de antigedad, el muro no debe depreciarse.
2. Entre 10 a 20 aos de antigedad, se aplicar una depreciacin del 10% de Vr.
3. Entre 20 a 30 aos de antigedad, se aplicar una depreciacin del 20% de Vr.
4. Entre 30 a ms aos de antigedad, se aplicar una depreciacin del 30% de Vr.
MEDIANERIA EN SUBSUELO: Existe derecho a tomar del terreno del vecino la mitad del
espesor de la pared, pudiendo aumentarse para colocar una aislacin hidrfuga sobre un tabique
de panderete. Si en el futuro, el vecino lindero decide la construccin de un stano, podr hacerlo
quitando el panderete y abonando derechos por la superficie que utiliza del muro construido.
INSTALACIONES EN MEDIANERAS: la profundidad de una canaleta est determinada por el espesor
del muro.
VENTANAS EN MEDIANERAS: la profundidad de una canaleta est determinada por el espesor del muro.
La colocacin de ventanas o troneras en muros medianeros est prohibida por el art. 2654 del C.C.,
a menos que exista consentimiento del vecino.
Por el art. 2656 del C.C. si una pared es contigua y privativa, su dueo puede abrir en ella ventanas
para recibir luces, a 3,00 m de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con rejas de hierro,
cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas, tal lo establece el art. 2655 del C.C. La nica
manera de cerrar las aberturas es cuando el vecino adquiera derechos de medianera y edifique
apoyndose en el muro.
En la Ciudad de Buenos Aires, el art. 4.10.2 del Cdigo de la Edificacin permite vanos en muros
divisorios o privativos contiguos a un predio lindero siempre que dichas aberturas estn cerradas
con bastidor resistente y vidrio, plstico o material similar transparente, de espesor no menor a 5
mm, en paos de 20 cm de lado o bien con bloque s de vidrio. El derrame del vano estar a no
menos que 1,80 m sobre el nivel del solado del local.
CONVENIO DE MEDIANERA: instrumento privado que los propietarios de dos fundos contiguos firman en
virtud de la adquisicin de derechos de medianera, y se agregan como elementos accesorios: