ARRENDAMIENTOS URBANOS (CAPÍTULO 22) 1.

Vigencia espacial y temporal -> es de aplicación en - Que sean contratos de arrendamientos

toda España y hace referencias a las normas de las - Que tengan por objeto fincas urbanas.
I. PLURALIDAD DE RÉGIMENES NORMATIVOS EN CCAA en cuestiones relacionadas con el régimen de las - Que la finca se destine a vivienda o a otro uso. El uso
MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS viviendas de protección oficial y el depósito de fianzas. será pactado por las partes y en defecto de pacto, el
arrendatario deberá dar uso a la finca que se deduce de su
La Ley de Arrendamientos Urbanos existe por la necesidad 2. Los principios inspiradores en la nueva regulación de naturaleza.
de complementar un régimen insuficiente establecido en los arrendamientos ->
nuestro CC y en base a la tarea de proporcionar a los * Los arrendamientos de vivienda:
arrendatarios un régimen adecuado: Su finalidad es hacer de los arrendamientos urbanos una Se considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre
pieza básica dentro de una política de vivienda orientada por una edificación habitable cuyo destino sea satisfacer la
- TR de 1964 —> regula una serie de beneficios en los el mandato del art. 47 CE -> “Todos los españoles tienen necesidad permanente de vivienda del arrendamiento.
aspectos más relevantes de la relación arrendaticia: derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los Debe ser una residencia apta para el desenvolvimiento vital
• El principal fue la prórroga del contrato a la llegada del poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y y familiar de las personas, es decir, una vivienda digna. (Art.
vencimiento del plazo pactado. Es una prórroga establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo 47 CE) Estas condiciones deben existir en el momento de
obligatoria para el arrendador y potestativa para el este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo celebración del contrato y mantéese durante su vigencia.
arrendatario. con el interés general para impedir la especulación”. Además, es necesario que la edificación tenga por destino
• Se reconocieron también derechos de subrogación a la primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda
muerte del arrendatario. La LAU introduce 2 categorías contractuales a las que del arrendatario. Y hay que considerar incluidas, junto a las
denomina: arrendamiento de vivida y arrendamiento para personales del arrendatario, las de su familia.
- Real Decreto Ley de 1985 —> uso distinto al de vivienda.
• suprimió la prorroga obligatoria dejando la duración de El régimen de la primera está presidido por el principio de Aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su
los contratos a la libertad de pacto de las partes. protección al arrendatario, sobre la base de que el vivienda permanente, el contrato no pierde la consideración
• Y dio por válida la tácita reconducción 1566 CC, y de arrendamiento es un contrato temporal (ART. 1543) de arrendamiento de vivienda, siempre que en la finca no
la posibilidad de los contratantes de acogerse al Y el de la segunda está presidido por el principio de la habiten el cónyuge, no separado legalmente o de hecho, o
régimen de la prorroga indefinida. autonomía de la voluntad. Las partes son libres para los hijos dependientes.
configurar los elementos del contrato de la manera que
- Ley de 1994: LAU —> estimen. Para los supuestos de separación o divorcio, concede al
• Se aplica a los nuevos contratos. cónyuge no arrendatario derecho a continuar en el uso de la
• Convive con regímenes anteriores: celebrados antes del 3. Ámbito objetivo de la ley -> vivienda cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto
9 de mayo de 1985 (TR/64), celebrados a partir del 9 en el CC. El nuevo titular del contrato será el cónyuge a
de mayo de 1985 (RDL/85) y celebrados a partir de 1 a. Contratos sometidos a la LAU: quien se haya atribuido el uso de forma permanente o en un
de enero de 1995. La LAU señala las características esenciales que ha de plazo superior al que reste por cumplir del arrendamiento.
• Convive con regímenes posteriores: ley 4/2013 y RDL reunir un contrato en el ART.1, y en el 2 y 3 define las dos
7/2019. categorías que son objeto de especial regulación. Por último, por pacto el arrendatario puede destinar la finca
a otros usos como despacho o consulta médica siempre que
El ART. 1 dispone que la ley establece el régimen jurídico el primordial sea el de la vivienda.
II. CARACTERÍSTICAS DE LA LAU DE 24 DE NOV DE aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se
1994 destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. * Los arrendamientos para uso distinto de vivienda:
La ley integra los contratos que tengan las siguientes
características.

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Comprende contratos de fines muy diversos: vivienda no - Que sea posible, y lo será cuando venga referida a - El momento inicial del cómputo es el de la fecha del
permanente, explotación de negocio, ejercicio de una preceptos de carácter dispositivo. contrato, suponiendo que es cuando la vivienda queda a
profesión…etc. - Que se realice de forma expresa. Se exige la existencia disposición del arrendatario. Si eso tiene lugar después,
Son aquellos arrendamientos que tengan como destino de una voluntad clara e inequívoca de las partes en orden se cuenta cuando se pone a disposición del arrendatario
primordial uso distinto al establecido en el artículo anterior. a evitar la aplicación de determinados preceptos. el inmueble.
- Que la exclusión se haga respecto de cada uno de los - Los arrendamientos que sean superior a 5/7 años, no
En común con los arrendamientos de vivienda: recaer sobre preceptos, cuya aplicación se pretende evitar. Se rigen las prórrogas.
una edificación. interpreta como impeditiva de exclusiones genéricas. - Si es inferior a 5 o 7 años, se prorrogará obligatoriamente
Se diferencian: no es de esencia de habitualidad, aunque no por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance
está excluida porque existe el arrendamiento de temporada. III. REGULACIÓN DEL CONTRATO DE una duración mínima de 5/7 años, salvo que el
Vale cualquier uso que las partes pacten. Los posibles ARRENDAMIENTO EN LA LAU arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de
destinos ya los hemos mencionado, y siempre que no sea antelación su voluntad de renovar el contrato.
una necesidad permanente, ya que puede existir el 1. Naturaleza y extensión - La duración de la prorroga es anual y podrán sucederse
arrendamiento de temporada de verano. tantas arrogas como años falten al contrato para alcanzar
ART. 2.2 -> las normas de arrendamiento de vivienda son el plazo mínimo. Cuando alcance dicho plazo, ya no
b. Contratos excluidos: aplicables también al mobiliario, trasteros, plazas de serán posibles nuevas prorrogas, pero si su renovación
- El uso de viviendas que los porteros, guardas, garajes…etc. conforme al art. 10.
asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas Al arrendatario puede hacer valer, en cuanto a los - La prorroga es obligatoria para el arrendador y voluntaria
por razón del cargo que desempeñen. accesorios, los mismos beneficios que la ley reconoce para el arrendatario.
- El uso de las viviendas militares. respecto a la vivienda a la que se encuentran subordinados. - La prorroga obligatoria queda excluida una vez
- Los contratos en que sea el aprovechamiento agrícola, En los restantes casos, la accesoriedad vendría determinada transcurrido el primer año de duración del contrato y
pecuario o forestal. por la voluntad de las partes. siendo el arrendador una persona física, cuando se conste
- El uso de las viviendas universitarias. En este art. también se exige que los accesorios sean en el contrato de forma expresa la necesidad para el
- La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda traspasados por el mismo arrendador. arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de
amueblada en condiciones de uso inmediato, 5 años para destinarla a vivienda permanente. Es
comercializada en canales de oferta turística, y realizada 2. Duración: requisito imprescindible que se comunique al
con finalidad lucrativa. arrendatario la necesidad de ocupación al menos con 2
- La duración de arrendamiento será libremente pactada meses de antelación a la fecha en la que necesite la
4. Naturaleza de las normas y exclusión voluntaria de los por las partes, pero ésta no es la duración real, será la vivienda, especificando la causa. El arrendatario estará
preceptos de la ley -> datación inicial. obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si
En la LAU hay normas de “ius cogens” (régimen aplicable a - Si no estipulan plazo, se establece la duración inicial de 1 las partes no llegan a un acuerdo distinto. Si
los arrendamientos de viviendas) y normas dispositivas año. transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato, no
(referido al arrendamiento para uso distinto de vivienda) *En ambos casos el arrendatario conserva el derecho de se hubiese procedido a ocuparla, el arrendatario puede
prorroga anual hasta llegar al mínimo establecido. optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso
La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5
cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa - La ley fija como plazo minino de duración del años en las mismas condiciones y con indemnización de
respecto de cada uno de ellos. arrendamiento de vivienda de 5 años o 7 si es persona los gastos del desalojo, o bien ser indemnizado por una
jurídica. Para hacerlo efectivo, en el art. 9 se establecen cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que
Son 3 requisitos que se exigen para la validez de la prorrogas que se irán ampliando según los intereses del quede por cumplir hasta completar 5 años. No habrá
exclusión voluntaria: arrendatario hasta que alcance el mínimo legal.

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 lugar a esta opción cuando la no ocupación ha sido por transcurrido al menos 6 meses y siempre que lo comunique * Los arrendamientos otorgados por usufructuario,
causas de fuerza mayor. con una antelación de 30 días. superficiario y cuantos tengan un derecho de goce sobre
- El derecho a la prorroga no es renunciable Estará obligado a indemnizar al arrendador solo cuando se el inmueble, se extinguirán al término del derecho del
anticipadamente. Si cabe la renuncia posterior a la haya pactado en el contrato. Si es pactada, será una cantidad arrendador.
celebración del contrato mediante declaración de equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
voluntad del arrendatario, la cual debe manifestarse 30 año del contrato que quede por cumplir. * Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena
días antes del vencimiento del plazo inicial o de la que el arrendatario haya concertado de buena fe con la
terminación de la prorroga que se está disfrutando. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el persona que aparezca como propietario de la finca en el
- La prorroga no modifica las condiciones del contrato. contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de
cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el un estado de cosas cuya creación sea atribuible al
Prorroga del contrato arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
ART. 12 LAU renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el
La LAU admite la posibilidad de prorrogar la vigencia del referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso
arrendamiento más allá del plazo mínimo o del plazo del durarán siete años.
contrato.
La prórroga se hace si ninguna de las partes ha manifestado ART. 14 -> enajenación de la vivienda:
su voluntad de NO renovarlo, al menos con 4 meses de Duración del arrendamiento en casos especiales El adquirente de una vivienda arrendada quedará sustituido
antelación a la fecha de vencimiento en caso del arrendador en los derechos y obligaciones del arrendador durante los
o 2 meses en caso del arrendatario. ART. 13 -> 5/7 primeros años de vigencia del contrato, aun cuando
Si no hay notificación de renovarlo, el contrato de * En este art. se incluye unos supuestos en los que se concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley
prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años sustituye al arrendador por un tercero en la titularidad que Hipotecaria.
más, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no tenía sobre la finca, por causas como: retracto
renovarlo un mes antes de que acabe uno de esos plazos convencional, enajenación forzosa derivada de una Si la duración pactada fuera superior a 5/7 años, el
anuales. sentencia judicial, la apertura de una sustitución adquirente quedará sustituido por la totalidad de la duración
Una vez en marcha la primera prorroga, en la que deben fideicomisaria…etc. pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo
estar de acuerdo las dos partes, la 2 siguientes dependen de 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo
la voluntad del arrendatario. Hay 2 posibles hipótesis: deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste
1. El derecho del arrendador queda resuelto por cualquiera para el transcurso del plazo de 5/7 años, debiendo el
* Las prorrogas del art. 9 -> duración inicial inferior a 5/7 de las causas que hemos mencionado durante los enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad
años. primeros 5/7 años del contrato. El arrendatario tiene equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
* Las del art. 10 -> todos los demás. derecho a continuar con el contrato hasta que ese año del contrato que, sobrepasando el plazo citado de 5/7
cumplan esos 5/7 años. años, reste por cumplir.
Finalizadas las prorrogas, el arrendamiento se extingue. Si 2. El derecho del arrendador se resuelve pasados los
el arrendatario quiere continuar en el uso de la vivienda primeros 5/7 años por cualquiera de las causas Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la
tendrá que celebrar un nuevo contrato con el arrendador. mencionadas. En este caso, el arrendamiento queda vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo
extinguido, con excepción del arrendamiento que haya deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste
Desistimiento ART. 11 LAU accedido al registro de la propiedad con anterioridad a para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el
la causa de resolución del derecho del arrendador. arrendador anterior fuese persona jurídica.
Permite al arrendatario desligarse del arrendamiento por su
voluntad. Podrá ejercitar esta facultad un a vez que hayan

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Renta * La renta actualizada será exigible al arrendatario a finca, por lo que es el propietario quién está directamente
partir del mes siguiente a aquel en que la parte obligado a satisfacerlos. Las partes pueden pactar que los
* La determinación de la renta queda a la libre voluntad de interesada lo notifique a la otra parte por escrito, gastos generales sean a cargo del arrendatario. Dicho
las partes. expresando el porcentaje de alteración aplicado. pacto debe formalizarse por escrito y deberá constar el
* El ART. 17 permite a las partes acordar libremente que, * ART. 19 -> podrán realizarse obras de mejora en cualquier importe anual de los mismos a la fecha del contrato. El
durante un plazo, la obligación de pago de la renta pueda momento siempre que exista previo acuerdo y sin que ello importe de los gastos dependerá si se encuentra sometido
reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del implique interrupción del periodo de prórroga obligatoria al régimen de propiedad horizontal o no. Si es así, los
arrendatario de reformar el inmueble en los términos y o tácita. gatos son los que corresponden a la finca en función de su
condiciones pactadas. Si así se hubiese pactado, al * Para que se pueda elevar la renta han de concurrir cuota de participación, y si no es así, los que se le hayan
finalizar el contrato, el arrendatario no puede pedir determinados presupuestos: en primer lugar, la asignado según la superficie.
compensación adicional por el coste de las obras. El realización de mejoras en la vivienda por el arrendador Durante los 5/7 primeros años la suma que tiene que abonar
incumplimiento por parte del arrendatario de la (mejores como: vivienda de mayor valor, aumento de solo podrá incrementarse anualmente y nunca en un
realización de las obras puede dar lugar a la resolución del belleza, comunidad, instalación de nuevos servicios), en porcentaje superior al doble de aquel en el que pueda
contrato. segundo lugar, han de haber transcurrido 5 años, y por incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo
* No existe límite de cuantía. último el derecho elevar la renta presupone la ausencia 18.
* Si nada se ha pactado en cuanto al tiempo de pago, será de pacto en contrario.
mensual y dentro de los primeros 7 días del mes. * La cuantía de la elevación se calcula descontando las * Gastos por servicios individuales -> a cuenta del
* El lugar y el procedimiento del pago serán el que subvenciones públicas obtenidas. arrendatario.
acuerden las partes. Si no hay nada pactado, será en la * Se establece un toque Maximo al incremento de la
vivienda arrendada y en metálico. renta: no puede ceder el aumento del 20 % de la renta Subarrendar —> ART. 8 (Arrendar cierta cosa a otra
* Para evitar litigios, el arrendador queda obligado a vigente en aquel momento. persona que es arrendatario, no propietario)
entregar al arrendatario el recibo del pago efectuado. Si * Cuando la mejor afecta a varias fincas de un edificio en Para subarrendar se exige el consentimiento escrito del
no lo hace, se sanciona haciendo recaer sobre el régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá arrendador que ha de ser previo al acto de subarriendo.
arrendador el pago que haya tenido que efectuar el repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital Solo se permite cuando se cede el uso de una parte de la
arrendatario para dejar constancia del pago. invertido. Si no es así, el capital invertido se repartirá finca, conservando el arrendatario el resto para sus
entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador necesidades.
* Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser y arrendatario, y en defecto de acuerdo, en función de El carácter derivado del subarriendo respeto al
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha la superficie de la finca arrendada. arrendamiento trae consigo que Aquien se extingue cuando
en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los * Para hacer efectivo el derecho elevar la renta, es lo haga este, cualquiera que sea la causa de extinción, sin
términos pactados por las partes. En defecto de pacto requisito que el arrendador notifique al arrendatario la perjuicio de la indemnización que tenga que pagar el
expreso, no se aplicará actualización de rentas a los cuantía de la elevación, detallando los cálculos y subarrendador al subarrendatario.
contratos. ART. 18 aportando copias de los documentos. En cuanto al precio, no podrá exceder del que corresponda
* En caso de pacto expreso entre las partes sobre alguna * La elevación de la renta es exigible desde el mes al arrendamiento.
actualización, la renta se actualizará para cada siguiente a la notificación.
anualidad por referencia a la variación anual del Índice Fianza —> ART. 36
de Garantía de Competitividad a fecha de cada Gastos —> ART. 20
actualización, tomando como mes de referencia para la * Gastos generales -> presupone la pertenencia de la 1. A la celebración del contrato será obligatoria la
actualización el que corresponda al último índice que vivienda arrendada a un edificio donde coexiste con otras exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad
estuviera publicado en la fecha de actualización del fincas pertenecientes normalmente a propietarios equivalente a 1 mes de renta en el arrendamiento de
contrato. distintos. Estos gastos se vinculan a la titularidad de la

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 viviendas y de 2 en el arrendamiento para uso distinto Están incluidas las reparaciones por razones de interés Una vez introducidas las mejoras, podrá el arrendador
del de vivienda. público general, como la higiene o seguridad. elevar la renta.
2. Durante los 5/7 primeros años de duración del contrato,, No está comprendida la reconstrucción de la finca total. La El arrendador deberá notificarle por escrito al menos con
la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez pérdida parcial quedaría entonces como supuesto más de tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración y
que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá reparación a cargo del arrendador. coste previsible de las obras. Esta notificación es por si el
exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario El arrendador está obligado efectúan las reparaciones arrendatario quiere desistir del contrato o soportar su
que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos necesarias salvo cuando el deterioro sea imputable al realización. Sin embargo, la facultad de desistir quiere
mensualidades de la renta. arrendatario. excluida cuando las obras no afectan a la vivienda.
3. La actualización de la fianza durante el período de Para hacer efectiva la obligación de conservación, el
tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento arrendatario debe de ponerla en conocimiento del Si el arrendatario desiste, el arrendamiento se extingue en el
exceda de 5/7 años, se regirá por lo estipulado por las arrendador en el plazo más breve posible. plazo de dos meses, durante los cuales no podrá comenzar
partes. A falta de pacto, lo acordado sobre actualización El incumplimiento del deber de comunicación hace las obras.
de la renta se presumirá querido también para la responsable arrendatario de los daños y perjuicios que por Si no desiste, tiene derecho a una resolución de la renta en
actualización de la fianza. su negligencia se ocasiones al propietario. proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido y a la indemnización de los gastos que las obras le obligan a
al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés En principio, el arrendatario no está obligado a soportar las efectuar.
legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves obras de conservación, el arrendador tendrá que esperar para
por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha realizarlas a la terminación del contrato. La excepción OBRAS DEL ARRENDATARIO
restitución. aparece con las reparaciones urgentes, las cuales debe de
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del tolerar el arrendatario aunque les sean muy molestos, o Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso
cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda. ordinario de la vivienda, serán a cargo del arrendatario.
arrendaticias adicional a la fianza en metálico.En el caso Si la obra dura más de 20 días, el arrendatario tiene derecho
del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5/7 a la reducción de la renta en proporción a la parte de la finca Se le faculta para realizar las reparaciones correspondientes,
años de duración, el valor de esta garantía adicional no de la que se vea privado. Si la hacen inhabitable, podrá sin tener que contar con el consentimiento del arrendador ni
podrá exceder de dos mensualidades de renta. suspender el contrato. ponerlo en su conocimiento. Una vez efectuadas, tampoco
puede reclamar su importe.
DERECHOS Y OBLIGACIONES Si se trata de obras de reparación para evitar un daño grave
para el arrendatario, el arrendatario podrá efectuar las el A la finalización del arrendamiento, el arrendador no puede
CONSERVACIÓN mismo, con una previa comunicación al arrendador, a quien exigir al arrendatario que las lleve a cabo.
podrá exigir su importe.
El ART. 21 impone al arrendador la obligación de realizar, PERSONAS CON DISCAPACIDAD (ART. 24)
sin derecho elevar la renta, todas las reparaciones que sean
necesarias para conservar la vivienda en condiciones de MEJORA El artículo 24 permite la realización de obras para adecuar
habitabilidad. Dicha obligación se extiende también a los su utilización a la discapacidad o a las exigencias derivadas
accesorios. Las mejores van dirigidas a aumentar el valor, el de la edad superior a 70 años que concurra en alguno de los
El concepto de reparación comprende aquellas situaciones aprovechamiento, la belleza o la comodidad de la finca. que la habitan.
en que se ponen de manifiesto deficiencias en el inmueble El ART. 22 configura la realización de mejoras como una
que puede impedir el uso pactado del mismo por parte del facultad del arrendador que no necesita el consentimiento Las obras son igualmente procedentes cuando afecten al
arrendatario. Por ejemplo una reparación de techos. del arrendatario siempre que no puedan aplazarse hasta la cónyuge del arrendatario, o a la persona con quien convive
conclusión del arrendamiento. de forma permanente. Las obras permitidas son las

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necesarias para adecuar la vivienda a las concretas - El derecho de tanteo faculta al arrendatario para adquirir En esos supuestos, el juez ha de decretar la resolución
deficiencias derivadas de la discapacidad o de la edad de con preferencia a cualquier otro sujeto, la propiedad de la solicitada sin poder conceder un nuevo plazo para el
cualquiera de las personas mencionadas. Con el límite de finca arrendada cuando el arrendador proyecta su venta. cumplimiento. Son causas de resolución de pleno derecho a
que no afecten alimentos o servicios comunes ni provoquen Podrá ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 instancia del arrendador:
una disminución en la estabilidad o seguridad de la días. - La falta de pago o cantidades cuyo pago corresponde al
vivienda. - El derecho de retracto otorga al arrendatario la facultad arrendatario.
de adquirir la finca arrendada, una vez que ya ha sido - La falta de pago del importe de la fianza o de su
El arrendatario que les lleva a efecto no puede reclamar su enajenada a tercero, entregando el precio que se pagó por actualización.
importe y estará obligado a reponer la vivienda su estado ella y los gastos. Puede hacer uso del mismo cuando no - El subarriendo o la cesión inconsentidos.
anterior si así lo exige el arrendador. se hubiese hecho al arrendatario la notificación de la - La realización de daños causados dolosamente en la finca
decisión de vender la finca, y también cuando resultase o de obras no consentidas por el arrendador cuando el
Para realizar las obras no se exige el consentimiento del inferior el precio efectivo de la compraventa. También consentimiento de éste sea necesario.
arrendador pero sí que se le notifique previamente por tiene un plazo de 30 días. - Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas,
escrito. peligrosas o ilícitas.
Si el arrendatario pudiendo ejercitar el derecho de tanteo no - Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE lo hace en el plazo legalmente establecido, no podrá después primordial a satisfacer la necesidad permanente de
hacer subir a la finca mediante el derecho de retracto. vivienda del arrendatario.
La LAU concede al arrendatario derecho de adquisición
preferente que le permite acceder a la propiedad de la Son causas de resolución de pleno derecho a instancia del
vivienda arrendada si el arrendador decide enajenarla SUSPENSIÓN arrendatario:
mientras está vigente el contrato de arrendamiento.
Es una opción que se concede al arrendatario en el caso de - La no realización por el arrendador de las reparaciones.
Sin embargo, se declara válido el pacto por virtud del cual el que la vivienda resulte inevitable como consecuencia de la - La perturbación de hecho o de derecho que realiza el
arrendatario renuncia al derecho de adquisición. Pactada la ejecución de obras. arrendador en la utilización de la vivienda.
renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su La suspensión impide al contrato producir los efectos que
intención de vender la vivienda con una antelación mínima les sean propios mientras no se puede usar la vivienda. EXTINCIÓN
de 30 días a la fecha de formalización del contrato de El arrendatario no tiene que pagar la renta durante el
compraventa. periodo de suspensión y queda paralizado el plazo del El ART. 28 declara que el arrendamiento se extingue:
arrendamiento hasta que finalizan las obras. - Por la pérdida de la finca arrendada por causa no
El ART. 25 excluye el derecho de adquisición cuando la imputable al arrendador.
vivienda arrendada se vende conjuntamente con las - Por la declaración firme de ruina acordada por la
restantes vivienda propiedad del arrendador que formen RESOLUCIÓN autoridad competente.
parte del mismo inmueble, y cuando se venden de forma
conjunta por distintos propietarios, a un mismo comprador, El ART. 27 configura el incumplimiento como causa en la
la totalidad de los pisos del inmueble. que el arrendador o arrendatario puede fundamentar la
resolución del contrato.
El derecho de adquisición preferente tiene dos Se alude a una resolución de pleno derecho que tiene por
manifestaciones: derecho de tanteo y derecho de retracto. causa el incumplimiento de determinadas obligaciones que
especifican sus apartados 2 y 3.