Hipoteca Industrial

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La hipoteca industrial
(Imposibilidad de ser constituida fuera
de los casos que establece la ley)
SUMARIO: 1. Introduccin. 11. La hipoteca. 111. Patrimonio (Universalidades

de Hecho y de Derecho). IV. De la hipoteca industrial. V. Planteamiento.
VI. Conclusiones.
En tiempos recientes, derivado de las constantes crisis econmicas que ha

sufrido nuestro pas, se ha querido buscar en la prctica nuevas formas de garan-
ta de las obligaciones, en virtud de que las categoras establecidas por nuestra
legislacin agotan su contenido y se ven rebasadas por la realidad.
Por lo mismo, los acreedores, desesperados por estas situaciones, han querido
forzar las categoras, acudiendo al famoso principio de la autonoma de la voluntad
de los contratantes, sin embargo han abusado del mismo, pretendiendo que ste re-
suelva la mayona de los problemas tcnicos de interpretacin y en esa desesperacin
slo han trasgredido los elementales principios que rigen nuestras instituciones.
Es el caso de la hipoteca industrial, llamada as por la doctrina a la garanta
real que se constituye sobre la unidad econmica de las empresas, que comprende
todos los bienes muebles e inmuebles afectos a la explotacin considerados como
una unidad.
Esta figura, como excepcin de la hipoteca civil, nace como privilegio legal
a favor de ciertas personas, como las Instituciones de Crdito, las cuales, por su
actividad gozan de excepciones a las reglas generales, para proteger la recupe-
racin de crditos que se otorgan con recursos del pblico inversionista y que
representan el motor crediticio del pas.
* Notario nmero 230 del Distriro Federal.
55
Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

DR 2001. Colegio de Notarios del Distrito Federal
56 ALFREDO BAZUA WITTE
Es por eso que este trabajo tiene la finalidad de hacer algunas observaciones
que estimo pertinentes en relacin a dicha garanta para determinar si fuera de
los casos que la ley seala, es posible constituirla.
La hipoteca industrial involucra dos conceptos importantes en su definicin
y contenido: a) La hipoteca como derecho real de garanta, y b) La universalidad
de hecho; vamos a analizarlos.
11. LA HIPOTECA
a) Doctrina francesa del siglo xx
Nocin de Hipoteca: Julien Bonnecase,' en su Tratado Elemental de Dere-

cho Civil, al hablar sobre las garantas reales, como quinto orden de materias,
en el captulo segundo de ese ttulo, sobre la hipoteca, nos ensea: "...en muchas
ocasiones hemos distinguido los derechos reales principales, por una parte y por
otra, los derechos reales de segundo grado, derechos reales de garanta o acce-
sorios. La hipoteca es, por excelencia, el tipo del derecho real de garanta.
El legislador cuidadosamente la define, fijando sus caracteres, y distinguiendo tres
variedades, en los arts. 2 114 a 2 120, cada uno de los cuales contiene enunciados
de principio.
Art 21 14: la hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles afectados al
cumplimiento de una obligacin. Es por naturaleza indivisible y subsiste totalmen-
te sobre todos los inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los
mismos. Contina pesando sobre ellos, cualquiera que sea su poseedor. Art. 2 115:
la hipoteca slo existe en los casos y formas establecidos por la ley. Art. 21 16: es
legal, judicial o convencional. Art. 21 17: la hipoteca legal es la que se deriva de
la ley. La hipoteca judicial es resultado de fallos o actos judiciales. Y la conven-
cional es la que depende de los convenios y de la forma exterior de los actos y
contratos. Art. 21 18: nicamente son susceptibles de hipoteca: 1. Los bienes
inrnuebles que estn en el comercio y sus accesorios reputados como tales. 2. El usu-
fructo de los mismos bienes y accesorios por el tiempo de su duracin. Art. 2 119:
los muebles no pueden ser objeto de hipoteca. Art. 2120: el presente cdigo en
forma alguna modifica las disposiciones contenidas en las leyes martimas y relativas
a los buques.. ."
Principios Generales de la Hipoteca: El autor en comento, determina con
base en los artculos del Cdigo Civil francs los caracteres distintivos de la
' Bonnecase, Julien, Tratado Elemental de Derecho Civil, Ed. Pedaggica Iberoamericana,
Coleccin Clsicos del Derecho, Mxico, 1995, traduccin y compilacin de Enrique Figueroa
Alfonzo, pp. 1012 y SS.

LA HIPOTECA INDUSTRIAL 57
hipoteca de la siguiente manera: ". . .La hipoteca es un derecho real de garanta

que recae, en principio, sobre un inmueble. Con posterioridad veremos que
actualmente existen verdaderas hipotecas muebles; 2. La hipoteca engendra un
derecho de preferencia y un derecho de persecucin, en las condiciones en que
se presentan estos derechos cuando se trata de derechos reales de garanta;
3. La hipoteca es, necesariamente, un derecho accesorio, como indican todos los
autores, puesto que es el tipo del derecho real de garanta; 4. La hipoteca es, por
su naturaleza, indivisible.. ."
Del objeto de la Hipoteca: Posteriormente al hablar sobre los bienes suscep-
tibles de ser hipotecados, nos ensea: "...Hemos explicado ya que la hipoteca, en
principio, nicamente recaia sobre inmuebles. El art. 21 19 conduce en suma, a
plantear este principio, aunque se hayan atribuido diversos sentidos a su frmu-
la.. .", sin embargo admite que existen excepciones al sealar: "si los muebles no
pueden, en principio, ser objeto de una hipoteca, esta regla admite excepciones:
1. En primer lugar, existe la hipoteca sobre buques y barcos de navegacin
interior y sobre aeronaves; 2. El otorgamiento de garanta sobre un estableci-
miento de comercio constituye, en segundo lugar, una hipoteca mueble; 3. Los
warrants agrcolas, que permiten a los agricultores dar en garanta sus cosechas
(ley de 30 abril 1906), constituyen tambin una hipoteca mueble; 4. Acontece lo
mismo con los warrants hoteleros, que autorizan a dar en garanta el mobiliario,
material y tiles de un hotel.. ." aunque claramente seala que estas garantas no
estn reguladas por el Derecho Civil al decir: ". ..Estas hipotecas nos sitan fuera
del derecho civil, stricto sensu.. ."
De la Hipoteca Convencional. De la Forma: Contina su estudio el autor
y en relacin con la hipoteca convencional seala que la constitucin de sta es
un acto jurdico solemne que debe otorgarse ante notario: "...La exposicin actual
del formalismo en los actos jurdicos del derecho civil, nos condujo a situar el
contrato de hipoteca entre los actos jurdicos solemnes. Adems, de conformidad
con el art. 21 17, el elemento solemne en este contrato, consiste en la redaccin
notarial del mismo. Puede redactarse en una minuta o en un original (brevet)
(art. 2848). A partir de la ley del 12 de agosto de 1902, un solo notario autoriza
este contrato. Por tanto, la sancin de la solemnidad consiste en la inexistencia
del acto; si no se celebr ante notario, el contrato de hipoteca es inexistente.
Sin embargo, conviene sealar una antigua prctica, en virtud de la cual la acep-
tacin del acreedor puede otorgarse, aun tcitamente, exigindose la forma nota-
rial nicamente para hacer constar la voluntad del deudor.. ." sin embargo vuelve
a mencionar las hipotecas mobiliarias y refirindose a stas en cuanto a la forma
seala: ". . .Indicamos, adems, que las hipotecas muebles no estn sometidas a
la regla de la solemnidad puesto que la hipoteca martima, fluvial, area, y la
constitucin de un establecimiento mercantil como garanta, puede resultar de

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un documento privado, como un warrant agrcola, de un acto del escribano de

la justicia de paz, y el warrant hotelero, de un acto del escribano del tribunal
de comercio.. ."
De los requisitos personales y reales: A continuacin el autor determina
las condiciones de fondo requeridas para la constitucin de hipotecas convencio-
nales, sealando que son dos, a saber: ". .. l . Ser propietario de los bienes hipo-
tecados; 2. Tener capacidad para enajenar.. ."; posteriormente, hace una reflexin
sobre las hipotecas de bienes futuros, para sealar que stas estn prohibidas en
principio y por lo tanto sancionadas con nulidad absoluta, sin embargo seala que
existen dos casos de excepcin: "...Sin embargo, en dos casos, admite la ley la
hipoteca de bienes futuros. Segn el art. 2130, si los bienes presentes y libres del
deudor, son insuficientes para garantizar el crdito, puede pactarse, haciendo
constar esta circunstancia, que los bienes que el deudor adquiera en el futuro,
estarn afectados hipotecariamente. Pero advirtase que la hipoteca no puede
constituirse directamente sobre bienes futuros. Es necesario que al constituirse
tenga el deudor bienes ciertos. El segundo caso en que la hipoteca pueda recaer
sobre bienes futuros est previsto por el art. 2 131: cuando los inmuebles hipo-
tecados, suficientes en su origen, perecieron o sufrieron deterioros que compro-
metan la garanta, puede el acreedor exigir el pago, o una hipoteca suplementaria
sobre los bienes futuros del deudor. La disminucin de las garantas primitivas
debe provenir de un hecho material e independiente de la voluntad del deudor.
Salvo estas dos hiptesis, la hipoteca de los bienes futuros est afectada de
nulidad absoluta.. ."
Del principio de especialidad: Por ltimo, el autor se refiere de manera
directa al principio de especialidad de la hipoteca convencional, reservndole un
apartado por la importancia que el mismo tiene en este gravamen, de la siguiente
manera:
"...2132 Especialidad de la hipoteca convencional en cuanto a los bienes
y en cuanto a los crditos. " La regla de la especialidad de la hipoteca conven-

cional se halla establecida, por una parte, en el inc. 2129 del art. le y, por otra,
en el art. 2132.
El primero de estos artculos dice: "slo es vlida la hipoteca convencional,
cuando en el ttulo autntico constitutivo del crdito o en un acto autntico pos-
terior se declare de una manera especial la naturaleza y situacin actual de cada
uno de los inmuebles pertenecientes al deudor, sobre los cuales consciente la
hipoteca del crdito. El deudor puede hipotecar nominativamente todos sus bienes
presentes". Por su parte, el 2123 establece: "la hipoteca convencional slo es
vlida cuando recae sobre una suma cierta, que se determine en el contrato. Si el
crdito resultante de la obligacin es condicional en cuanto a su existencia, o
indeterminado en su valor, no podr hacerse la reinscripcin del ttulo, sino hasta

la concurrencia de un valor estimativo, declarado por el acreedor y cuya reduccin

podr ser solicitada por el deudor si procede".
En consecuencia, la regla de la especialidad hipotecaria implica un doble
aspecto. Con objeto de proteger tanto al deudor como al acreedor, sin suprimir
el crdito, el legislador exige, en primer lugar, que los bienes hipotecados estn
claramente determinados, so pena de nulidad absoluta. Pero la jurisprudencia ha
interpretado el art. 2129 en una forma particularmente amplia, hasta el grado de
autorizar la hipoteca de todos los inmuebles que posea en tal o cual municipio,
y que consistan en casas, terrenos laborables, bosques, prados, vias. Es indu-
dable que en esta forma la jurisprudencia ha falseado el art. 2129. Sea de ello
lo que fuere, si la ley ha querido que se determinen claramente los bienes hipo-
tecados, en el art. 2 132 exige los mismos requisitos en la indicacin de los crditos
garantizados; aunque este artculo no establezca lo anterior expresamente, no slo
es necesario precisar en el contrato de hipoteca el monto del crdito, sino tambin
fiJar el origen y naturaleza de dicho crdito. Es ste el nico medio para que los
terceros puedan apreciar las obligaciones del deudor y, por consiguiente, para
asegurar el buen funcionamiento del crdito inmueble. Por ltimo, advirtase que
si la garanta hipotecaria debe ser rigurosamente determinada, una vez constituida,
es reforzada por todas las mejoras del inmueble hipotecado, ya sean naturales o
industriales.. ."
A manera de conclusin en relacin a las ideas del autor en cita, podemos
afirmar que la hipoteca tal y como la explica l mismo, es un gravmen real que
se constituye, en principio sobre bienes inmuebles especialmente determinados,
para garantizar crditos, tambin especialmente determinados y que goza de las
caractersticas de ser un derecho real, accesorio, que mantiene las prerrogativas
de persecucin y preferencia, de naturaleza indivisible. Pero tambin existen otras
hipotecas, que el autor llama de muebles, las cuales tienen un rgimen especial,
diverso del general regulado por el Derecho Civil, como ejemplifica a las hipo-
tecas sobre buques o aeronaves, las garantas sobre establecimientos de comercio,
los warrants agrcolas y los hoteleros. Estas hipotecas, como el mismo autor ma-
nifiesta, tienen reglas especiales, como seala en cuanto al objeto, que puede
consistir en bienes muebles, o su forma que no necesariamente tiene que ser
notarial y en cuanto a su rgimen, que no es de Derecho Civil
6) Doctrina y Legislacin mexicana del siglo xx
Antecedentes: Con la publicacin en el Diario Ojcial, del Cdigo Civil

para el Distrito y Territorios Federales en materia comn y para toda la Repblica
en materia Federal, de fecha 26 de marzo de 1928, en vigor a partir del 1-e

octubre de 1932, inicia en Mxico el estudio del Derecho Civil, bajo la influencia
constante de la doctrina europea, sobretodo francesa de la llamada "escuela de los
cientficos", que sustituye de manera gradual a la escuela de la exgesis.
La falta de obras escritas por mexicanos en ese tiempo hace que la mayor
parte de los estudiosos del Derecho recurran a obras de autores franceses como
las de Planiol y Ripert y de Bonnecase; y no es sino hasta 1939, en que el maestro
Manuel Borja Soriano, publica la primera edicin de su Teora general de las
obligaciones y a partir de entonces la doctrina civilista mexicana inicia un estudio
exhaustivo de las disposiciones del Cdigo, publicndose muchas ms obras de
anlisis e interpretacin que en siglos pasados a los Cdigos de 1870 y 1884, tal
es el caso de los maestros Antonio de Ibarrola2 (1957), Rafael Rojina Villegas3
(1962), Francisco Lozano Noriega4 (1962), Ignacio Galindo Garfias5 (1973),
Ramn Snchez Medal (1972) y ms recientemente Miguel Zamora Valencia7
(198 1) y Jorge Alfredo Domnguez Martnez (1990) entre muchos otros.
La influencia del Derecho Civil francs en la elaboracin de los Cdigos
Civiles mexicanos es indudable, as refirindose al Cdigo Civil de 1928 el maestro
Manuel Borja S ~ r i a n o seala:
,~ "...El nuevo cdigo reproduce en gran parte el
de 1884. Las innovaciones que introduce en materia de obligaciones y contratos,
estn principalmente inspiradas en los cdigos civiles francs, espaol, italiano,
argentino, chileno, brasileo, alemn y suizo de las obligaciones y en ciertas
teoras de autores.. . Resulta, pues, que tratndose de artculos del nuevo cdigo
que proceden del anterior o del espaol, italiano, argentino, chileno y brasileo,
encontramos con frecuencia, como fuente mediata el Cdigo Civil francs, el cual
ha ejercido una influencia preponderante en la elaboracin de nuestros cdigos
civiles. .."
Bajo esa influencia se redacta el Cdigo Civil de 1928 y en particular se
regula la hipoteca, situando su rgimen en el Libro Cuarto, De las obligaciones,
Segunda Parte, De las diversas especies de contratos, Ttulo Decimoquinto, De la
Hipoteca, artculos del 2893 al 2943.
Con motivo de las reformas al artculo 122 constitucional publicadas en el
Diario Oficial de fecha 22 de agosto de 1996, el Distrito Federal adquiere la
*
De Ibarrola, Antonio, Cosas y sucesiones, Ed. Pomia, Mxico, l a ed., 1957.
' Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil, Ed. Pomia, Mxico, 1' ed., 1962.
Lozano Noriega, Francisco, Cuarto Curso de Derecho Civil, Contratos, Asociacin Na-
cional del Notariado Mexicano, Mxico, lVmpresin, 1962.
Galindo Garfias, Ignacio, Derecho Civil, Ed. Pomia, Mxico, l h d . , 1973.
ti Snchez Medal, Ramn, De los contratos civiles, Ed. P o d a , Mxico, 1-d., 1972.
' Zamora Valencia, Miguel Angel, Contratos civiles, Ed. P o d a , Mxico, 1' ed., 1981.
Dominguez Martnez, Jorge Alfredo, Derecho Civil, Parte General, Personas, Cosas,
Negocio Jurdico e Invalidez, Editorial Poma, Mxico, ]%d., 1990.
Borja Soriano, Manuel, Teora general de [as obligaciones, Ed. P o d a , Mxico, 1939,
pp. 14 y 15.

naturaleza jurdica de entidad federativa y hace necesario dotarlo de un rden

jurdico local, facultando para ello, en parte, a la Asamblea Legislativa, quien a
partir del 1V e enero de 1999, tiene facultades para legislar en materia civil. Esto
hace que la Asamblea Legislativa, por Decreto publicado en la Gaceta O$cial del
Distrito Federal de fecha 25 de mayo de 2000 haya establecido en su artculo
primero: "El Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn, y para toda
la Repblica en Materia Federal vigente, promulgado por decreto publicado en el
Diario OJicial de la Federacin, el veintisis de marzo de mil novecientos vein-
tiocho, en vigor a partir del primero de octubre de mil novecientos treinta y dos,
segn decreto publicado en el mismo diario el da primero de septiembre del mil
novecientos treinta y dos, con sus reformas y adiciones hasta esta fecha y junto
con las reformas a que se refiere este decreto, en el mbito de aplicacin del fuero
cmn, se denominar Cdigo Civil para el Distrito Federal."
Por su parte el Congreso de la Unin, por Decreto publicado en el Diario
OJicial de 29 de mayo de 2000, estableci en su artculo primero: "Se modifica
la denominacin del Cdigo Civil para el Distrito Federal en Materia Comn y
para toda la Repblica en Materia Federal, y con ello se reforman sus artculos lg,
1803, 1805 y 1811, y se le adiciona el artculo 1834 bis", denominndose a partir
de ese momento como "Cdigo Civil Federal".
Amn de establecer si lo realizado por los poderes legislativos federal y local
fue lo correcto, lo anterior trajo como consecuencia que el Cdigo Civil de 1928,
ahora exista como Cdigo Civil para el Distrito Federal y como Cdigo Civil
Federal.
En virtud de que el tema del presente artculo se refiere a una institucin
regulada en leyes federales, se tomar para su anlisis, como derecho comn, el
Cdigo Civil Federal.
Nocin de Hipoteca: El concepto de hipoteca se encuentra regulado en
diversas disposiciones legales que le dan contenido, as el artculo 2893 del Cdigo
Civil Federal (en adelante el Cdigo Civil), establece que es una garanta real
constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a ste,
en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada a ser pagado con el
valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley; tambin
el artculo 2894 establece que los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen
impuesto, aunque pasen a poder de tercero; el 2895 dispone que la hipoteca slo
puede recaer sobre bienes especialmente determinados; por ltimo el 2919 que
indica que la hipoteca nunca es tcita ni general; para producir efectos contra
tercero necesita siempre de registro y se contrae por voluntad en los convenios
y por necesidad cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garanta sobre
bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo ne-
cesaria.

De los principios de la hipoteca: De los artculos anteriores se desprenden

los principios lo que debe atender el concepto de hipoteca en nuestra legislacin
y que a saber son: 1. Principio de derecho real; 2. Principio de especialidad; 3.
Principio de indivisibilidad, y 4. Principio de publicidad.
1. La hipoteca es un derecho real. Efectivamente de la lectura del artcu-
lo 2893 se desprende la naturaleza del derecho de hipoteca como un derecho real,"
es decir un poder jurdico que recae sobre la cosa misma que impide a cualquier
otra persona, que no sea titular de otro derecho real, cualquier intromisin.
De su naturaleza se desprende asimismo la posibilidad de recuperar la cosa de
manos de quien la detente y aplicar el producto de su venta a satisfacer su
obligacin; de ah que el artculo 2894 establezca que los bienes hipotecados
quedan sujetos al gravamen aunque pasen a poder de tercero, es decir le otorga
el derecho de persecucin l 2 que tienen todos los derechos reales. Otra caracters-
tica de la hipoteca como derecho real es su preferencial3 lo que implica una
dispensa para entrar a concurso en caso de que el deudor caiga en insolvencia,
de tal manera que el acreedor que goza de este privilegio no tendr que pactar
ni con el deudor ni con los dems acreedores el pago de su crdito, sino que a
travs de su derecho real, sacar a venta judicial el bien sobre el que recae y su
producto lo aplicar a la satisfaccin del mismo, lo que se desprende de los
artculos 2891, 2895 y 2897 del Cdigo Civil, tratndose de particulares no
comerciantes y 2 19 de la Ley de Concursos Mercantiles si son comerciantes, pero
siempre con estricto apego a su orden de inscripcin en el Registro Pblico de
la Propiedad ya que es ste el que otorga la prelacin de conformidad con lo
dispuesto por el artculo 3013 del Cdigo Civil. Otra caracterstica es que este
derecho real es accesorio l 4 ya que la hipoteca supone la existencia de una obli-
gacin cuyo pago garantiza, por lo mismo extinguida sta se extinguir aquel por
simple va de consecuencia; sin embargo puede ser que la hipoteca se encuentre
separada de la obligacin garantizada en algunos casos de excepcin que seala
la ley, como por ejemplo cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras o
'O La doctrina mexicana reconoce los principios de la hipoteca, aunque el nmero de ellos
vara de autor en autor, de tal manera que Rojina Villegas (op. cit.), reconoce como caractersticas
de sta, la accesoriedad, la indivisibilidad, la naturaleza inseparable del bien, el carcter inmue-
ble y excepcionalmente mueble, la especialidad, y la publicidad, en cambio para Snchez Medal
(op. cit.), los principios son tres: la especialidad, la publicidad y la indivisibilidad; para Lozano
Noriega (op. cit.), son dos, la especialidad y la indivisibilidad y al contrario Zamora Valencia
(op. cit.), no los seala de manera expresa, aunque s se refiere a sus efectos.
l ' En ese sentido Rojina Villegas (op. cit., p. 392); Lozano Noriega (op. cit., p. 590);
Zamora Valencia (op. cit., p. 319); y Snchez Medal (op. cit., p. 494).
l2 En ese sentido Rojina Villegas (op. cit., pp. 393 y 395); Lozano Noriega (op. cit.,
p. 591); Zamora Valencia (op. cit., p. 320); y Snchez Medal (op. cit., p. 496).
l 3 Idem.
l4 En ese sentido Rojina Villegas (op. cit., pp. 392 y 393); Lozano Noriega (op. cit.,
pp. 591 y 592); Zamora Valencia (op. cit., p. 320); y Sanchez Medal (op. cit., p. 481).

condicionales (artculo 2921 del Cdigo Civil), cuando la hipoteca la constituye

un tercero (artculo 2904 del Cdigo Civil) y en el caso de novacin (artculo 2220
del Cdigo Civil).15
2. Principio de especialidad. La hipoteca slo puede ser especial. Esta
segunda caracterstica del concepto de hipoteca en nuestro derecho se tiene que
analizar desde dos puntos de vista: En primer lugar se refiere a los bienes sobre
los que se impone el derecho real,16 para prohibir que la hipoteca se extienda a
todos los bienes del deudor y establecer que stos deben ser determinados.
La razn de establecer la especialidad de la hipoteca en nuestro derecho deriva
de la necesidad de los acreedores de conocer a ciencia cierta cules son los bienes
que garantizan una determina obligacin a fin de tener la certeza al escoger otros
para garantizar sus crditos y no limitar por ese hecho el crdito del deudor, y
por otro lado deshacerse de las engorrosas determinaciones de los bienes sobre
los que recae el derecho real que lo nico que traen es una inseguridad para las
partes y los terceros al no fijar el lmite de los derechos. Esta caracterstica la
encontramos regulada por los artculos 2895 y 2919 del Cdigo Civil. El segundo
punto de vista en relacin a la especialidad, se refiere a la obligacin garan-
tizada, estableciendo que la misma tambin debe ser determinada17 ya que un
deudor no puede garantizar con este derecho real todas las obligaciones que pueda
contraer ya que de nueva cuenta el lmite de la hipoteca sera indeterminado. Esta
caracterstica se establece en el artculo 3021, fraccin IV del Cdigo Civil al tratar
los requisitos de los actos inscribibles en el Registro Pblico de la Propiedad.
Las excepciones a este principio no las encontramos en el Cdigo Civil sino en
leyes especiales como la Ley de Instituciones de Crdito, en la Ley de Organi-
zaciones y Actividades Auxiliares del Crdito y en la Ley de Vas Generales de
Comunicacin, que posibilitan lo que la doctrina llama las hipotecas generales,
como lo veremos ms adelante.
3. Principio de la indivisibilidad de la hipoteca. Esta caracterstica de la
hipoteca tambin debe ser vista desde dos puntos: En primer lugar y en relacin
a los bienes hipotecados, este derecho gravar cualquier parte de los bienes
hipotecados que queden, aunque el resto de ellos hubiere desaparecido y desde
el segundo punto de vista y en relacin a la obligacin garantizada, la hipoteca
subsiste ntegra aunque existan pagos parciales de la deuda que reduzcan la
obligacin garantizada. Este principio est expresado en el artculo 291 1 del
Cdigo Civil, sin embargo existen excepciones al mismo como las establecen los
artculos 2912 y 2913 al disponer que cuando se hipotecan diversas fincas es
De esas excepciones trata Lozano Noriega (op. cit., pp. 592 y 593).
En ese sentido Rojina Villegas (op. cit., p. 393); Lozano Noriega (op. cit., pp. 593 y
lb
594); Zamora Valencia (op. cit., p. 321); y Snchez Medal (op. cit., p. 489).
l7 Idem.

64 ALFREDO BAZAWITTE
forzoso establecer valores de liberacin para cada una y en el caso de que una
finca hipotecada se divida, es necesario dividir el gravamen hipotecari~.'~
4. Principio de publicidad. La publicidad de los derechos reales sobre
inmuebles en nuestro derecho la otorga la inscripcin de los mismos en el Registro
Pblico de la Propiedad y por lo mismo la hipoteca requiere de dicha inscripcin.
El efecto de la publicidad de los derechos reales se circunscribe a lo que llama-
mos la inoponibilidadfrente a terceros, es decir el efecto de que el derecho inscrito
perjudique a un tercero, lo que establecen los artculos 3007 y 301 1 del Cdigo
Civil, as tenemos que el artculo 2919 del mismo cdigo nos indica que la
constitucin de la hipoteca requiere para surtir efectos contra terceros de registro,
sin embargo no solamente la constitucin de la hipoteca se inscribe, sino tambin
las modificaciones que sta sufra de conformidad con el artculo 2925 del Cdigo
Civil y adems la extincin de la misma como lo establece el artculo 2940 del
mismo cdigo.19
Con todo lo anterior hemos hecho un pequeo repaso de los principios a que
se sujeta la hipoteca en nuestro derecho y que le dan contenido al concepto de
la misma.
111. PATRIMONIO (UNIVERSALIDADES DE HECHO Y DE DERECHO)
Toca ahora tratar el segundo de los conceptos jurdicos que se contienen en

los actos jurdicos de garanta llamados por la doctrina "Hipotecas Industriales"
y que se refiere a lo que la misma ha llamado "Universalidades de Hecho y de
Derecho".
La doctrina francesa de los siglos XIX y xx y por lo mismo la mexicana de
este siglo, para efectos de distinguir el elemento de cohesin que mantiene unidos
a los elementos que conforman el patrimonio, formando un todo abstracto, distinto
a los mismos elementos, ha recurrido a los conceptos de "Universalidades de
Hecho y de Derecho".
Del Patrimonio y las Universalidades: Planiol y Ripert,2O en su Tratado
Elemental de Derecho Civil,definen al patrimonio como el conjunto de derechos
y obligaciones de una persona apreciables en dinero considerados como una
l 8 En ese sentido Rojina Villegas (op. cit., pp. 419 a 422); Lozano Noriega (op. cit., pp.
595 y 596); Zamora Valencia (op. cit., pp. 329 y 330); y Snchez Medal (op. cit., p. 490).
I y En ese sentido Rojina Villegas (op. cit., pp. 428 y SS.); Lozano Noriega (op. cit.,
pp. 608 y SS); Zamora Valencia (op. cit., p. 323); y Snchez Medal (op. cit., p. 490).
Planiol, Marcel y Ripert, Georges, Tratado Elemental de Derecho Civil, Ed. Pedaggica
Ibero:imericana, Coleccin Clsico del Derecho, Mxico, 1996, traduccin de Leonel Pereznieto
Castro. p. 355.

universalidad de d e r e ~ h o . ~
Esta
' ltima caracterstica de ser considerados como
una universalidad de derecho tiene por objeto establecer que los elementos que
conforman el conjunto se consideran como un todo distinto a las partes que lo
componen con la finalidad de servir como prenda general y tcita de los acree-
dores del titular. No obstante lo anterior, existe la posibilidad de que dentro de
ese conjunto (patrimonio) existan diversos elementos que se encuentran organiza-
dos por su titular para cumplir con una finalidad econmica y por lo mismo es
posible que esa organizacin por su importancia sea reconocida por el derecho
para considerar a esos elementos individuales como un todo distinto de los mismos
que lo componen y en este caso otorgarle ciertas caractersticas a esa masa de
bienes que de otra forma no podran tener sino como elementos individuales. Esto
que acabamos de explicar es lo que se conoce como "universalidad de hecho".
Bonnecase2* en su Tratado Elemental de Derecho Civil, nos obsequia una defi-
nicin de Universalidad de Hecho que satisface todos los requisitos diciendo ". ..La
universalidad de hecho, a su vez, es una modalidad de la propiedad que se reduce
a un conjunto de bienes individualizados, que se consideran, en atencin a un
elemento cientfico y tcnico, como constituyendo un todo y, mejor dicho, como
un bien determinado.. . para constituir una universalidad de hecho, no es necesario
que los elementos as agrupados tengan la misma naturaleza especfica y material,
como sucede con las cabezas de un rebao o con los libros de una biblioteca.. .", de
lo anterior se desprenden los siguientes requisitos: a) Un conjunto de bienes, ya
que no se concibe hablar de universo sin que exista pluralidad de elementos;
b) Que los bienes estn individualizados aunque no revistan la misma naturaleza;
c) Un elemento cientfico y tcnico, es decir una ley o reglamento que as lo
disponga, y d) La consideracin de que esos bienes individuales son un todo para
los efectos que la tcnica determine.
Los ejemplos de universalidades de hecho en la ley son limitados, ya que
constituyen la excepcin a la regla general, como aquellos tenemos en materia
civil, el caso del usufructo sobre ganados, el artculo 1013 del Cdigo Civil
seala: "Si el usufmcto se constituye sobre ganados, el usufructuario est obli-
gado a reemplazar con las cras, las cabezas que falten por cualquier causa"; por
otro iado en materia mercantil, la Ley de Navegacin en su artculo 67 establece:
"La embarcacin es un bien mueble sujeto a lo establecido en esta ley y dems
disposiciones de derecho comn sobre bienes muebles. La embarcacin comprende
tanto el casco como la maquinaria, las pertenencias y accesorios fijos o mviles,
21 En ese mismo sentido la doctrina mexicana de Domnguez Martnez (op. cit., p. 215)
quien seala: "...El patrimonio, en trminos generales, es el conjunto de bienes, derechos y
obligaciones correspondientes a una persona, con contenido econmico y que constituyen una
universalidad jurdica ..."
22 Op. cit., p. 667.

66 ALFREDO BAZA WITTE
destinados de manera permanente a la navegacin y al ornato de la embarcacin;

lo que constituye una universalidad de hecho.. ."
Despus de analizado el concepto que la doctrina llama universalidad de
hecho, toca ahora revisar lo que la misma ha llamado "Hipoteca Industrial".
IV. DE LA HIPOTECA INDUSTRIAL
De la ubicacin en la Doctrina: La hipoteca industrial doctrinalmente se

explica al tratar el tema de los bienes sobre los que recae el derecho real de
hipoteca, para sealar que en este caso concreto la hipoteca se puede extender a
bienes muebles e inmuebles, adems de ser una excepcin al principio de espe-
cialidad de la misma.
As nos ensea Lozano N0riega,2~cuando seala: "...Por lo que vimos
anteriormente podemos decir que la regla en nuestro Cdigo Civil son las hipo-
tecas especiales aun cuando se admiten excepciones. En leyes distintas al Cdigo
Civil, podemos encontrar ejemplos de hipotecas generales; desde luego en la Ley
sobre ferrocarriles y actualmente en la de Vas Generales de Comunicacin, artculo
93,24 se establece que la hipoteca de una va general de comunicacin comprende:
1" La concesin; 2" Si se trata de ferrocarriles, la va frrea; 3"as mquinas, la
maquinaria fija o mvil destinada a la reparacin o reconstmccin de las vas;
4"l dinero en caja; los crditos nacidos directamente de la empresa, de la explo-
tacin del negocio. Todo un conjunto de bienes afectados a la explotacin de esa
va general de comunicacin. Como se ve, esa hipoteca de una empresa ferroviaria,
o de otra empresa que constituya una va general, es una hipoteca de carcter
general porque grava todos los bienes que estn destinados a la explotacin de
esa va general de comunicacin, sean bienes presentes o futuros, sean muebles
Op. cit., pp. 597 y 598.
23
Conforme a la reforma a la Ley de Vas Generales de Comunicacin, publicada en el
24
Diario Oficial de la Federacin de fecha 15 de junio de 1992, la hipoteca sobre vias generales
de comunicacin qued regulada como sigue: Art. 92.-Podrn constituirse hipotecas u otros
gravmenes reales sobre todas las lineas y vehculos, embarcaciones y dems bienes que formen
el sistema de la empresa, o sobre una parte solamente de sus sistemas, por un trmino que en
ningn caso comprender la ultima dcima parte del total del tiempo por el que se haya otorgado
la concesin, cuando se trate de empresas sujetas a revisin. Art. 93.-La hipoteca comprende
salvo pacto de (as) contrario: 1. La concesin; 11. La va de comunicacin o medio de transporte,
con todas sus dependencias, accesorios y, en general, todo lo que le pertenezca, cuando la misma
haya sido construida en virtud de la concesin; 111. El material fijo y mvil empleado con la
construccin y explotacin, reparacin, renovacin y conservacin de la via de comunicacin o
del medio de transporte y sus dependencias, y IV. Los capitales enterados por la empresa para
la explotacin y administracin de la via de comunicacin o medio de transporte, el dinero en
caja de la explotacin corriente, los crditos nacidos directamente de la explotacin y los derechos
otorgados a la empresa por terceros..."

LA HIPOTECA MDUSTRIAL 67
o inmuebles. Es, pues, una excepcin al artculo 2919 cuando determina que la
hipoteca no es general. En la ltima Ley General de Instituciones de Crdito y
Organizaciones Auxiliaresz5los artculos 26, fiaccin X, 28, fraccin VI11 y 124
respecto a hipotecas que se constituyen para garantizar crditos a las instituciones
financieras, comprenden todos los elementos empleados en la explotacin del
negocio, de la industria, muebles o inrnuebles, presentes o futuros, considerados
en su unidad, y de una manera especial, el dinero en caja, los crditos que hayan
nacido directamente de la explotacin del negocio. Esta ley seala una segunda
excepcin a la prohibicin del artculo 2919, puesto que esta hipoteca llamada
'hipoteca industrial o de industria' es general.. ."
Por otro lado el maestro Joaqun Rodrguez y R o d r g u e ~ ?nos
~ ensea, al
tratar sobre los contratos de garanta en materia mercantil, lo siguiente: "...Las
hipotecas constituidas a favor de las sociedades financieras sobre la unidad com-
pleta de una empresa fabril o mercantil a que se refiere la fraccin X del art. 26
L.I.C.,27debern comprender la concesin o concesiones respectivas, en su caso,
todos los elementos materiales, muebles o inmuebles afectos a la explotacin,
considerados en su unidad; y adems podr comprender el dinero en caja de la
explotacin corriente y los crditos a favor de la empresa nacidos directamente
de sus operaciones, sin necesidad del consentimiento del deudor, salvo pacto en
contrario. La referida hipoteca podr constituirse, en segundo lugar, si el importe
de los rendimientos netos de la explotacin, libres de toda otra carga, alcanza para
cubrir los intereses y amortizacin del prstamo. Las hipotecas a que se refiere
este artculo debern ser inscritas claramente en el Registro de la Propiedad del
lugar o lugares en que estn ubicados los bienes. Ser aplicable en lo pertinente
a las hipotecas a que se refiere este artculo, lo dispuesto en el artculo 214 de la
Ley General de Ttulos y Operaciones de Crdito.. . Las hipotecas ferrocarrileras
(arts. 92 a 95 L.V. de C.)28tambin tienen la peculiaridad de comprender la
unidad de la empresa en sus diversos elementos (la concesin, las vas y acce-
sorios, el material, los capitales). .."
Adems el maestro Jos Gmez G ~ r d o a , *al~tratar en su artculo sobre la
nueva Ley de Instituciones de Crdito y referirse a las operaciones activas y en
25 El maestro se refiere a la "Ley de Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares"

de 1941, la cual fue derogada por la "Ley del Servicio Pblico de Banca y Crdito" de 1982,
la cual fue derogada por la vigente "Ley de Instituciones de Crdito" publicada en el Diario
Ojicial de la Federacin del 18 de julio de 1990, en vigor al da siguiente.
Rodriguez y Rodrguez, Joaqun, Curso de Derecho Mercantil, Ed. Pomia, Mxico,
19- ed., 1988, t. 11, p. 271.
27 Idem. a la nota 25.
2X id en^. a la nota 24.
" Gomez Gordoa, Jost., "Nueva Ley de Instituciones de Crdito", articulo comprendido en
Hoinentrje a Mut1~1e1 BOJ@ Marttir, Ed. Pomia. Mxico, 1992, p. 178.

68 ALFREDO BAZUA WI'ITE
particular a la hipoteca industrial, regulada por el artculo 67 de la Ley de Insti-

tuciones de Crdito,3O nos ensea: ". ..Lo anterior considera que en las hipotecas,
no quedan tan solo comprendidos los bienes materiales, sino que se trata de la
empresa como tal, como unidad econmica, en pleno funcionamiento, en beneficio,
tanto del banco acreedor, porque sus derechos se extienden a una unidad operativa
y para el propio deudor, que si se llega a una etapa procesal de ejecucin, no cabe
la paralizacin de su empresa por virtud de la fijacin de la cdula hipotecaria
y todos los dems pasos de procedimiento. Tan es as que el segundo prrafo de
dicho artculo 67 faculta a la Institucin de Crdito acreedora a que permita la
explotacin de los bienes afectos a los mismos, conforme al destino que les
corresponda y tratndose de bienes afectos a una concesin de servicio pblico,
las alteraciones o modificaciones que sean necesarias, para la mejor prestacin del
servicio pblico correspondiente..."
No obstante que los autores sealados se refieren a la llamada hipoteca
industrial, no explican con detalle su concepto, lo cual intentaremos en este apartado.
Diversas disposiciones legales como hemos visto establecen la posibilidad de
considerar como un todo, distintos elementos individuales de un patrimonio a fin
de otorgarles algunas consecuenciasjurdicas como si fueran un solo bien, es decir
establecen lo que se llama en la doctrina universalidades de hecho; tal es el caso
de la actual Ley de Instituciones de Crdito, que en su artculo 67 primer prrafo,
dispone: "Las hipotecas constituidas a favor de Instituciones de Crdito sobre la
unidad completa de una empresa industrial, agrcola, ganadera o de servicios,
debern comprender la concesin o autorizacin respectiva, en su caso; todos los
elementos materiales, muebles o inmuebles afectos a la explotacin, considerados
en su unidad. Podrn comprender adems, el dinero en caja de la explotacin
corriente y los crditos a favor de la empresa, originados por sus operaciones, sin
perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y sustituirlos en el movimiento
normal de las operaciones, sin necesidad del consentimiento del acreedor, salvo
pacto en contrario.. ."
Lo anterior es lo que la doctrina llama hipotecas industriales, es decir aque-
llas que tienen por objeto un conjunto de bienes organizados a un fin econmico
(empresa), considerados como un todo distinto de las partes que lo componen, a
fin de garantizar con ese todo un crdito determinado.
Este tipo de garanta tiene por finalidad concentrar los elementos que com-
ponen la empresa y no considerarlos en forma individual ya que precisamente su
organizacin y funcionamiento es lo que garantiza al acreedor que su crdito ser
cubierto.
30 Se refiere a la publicada en el Diario Oficial de la Federacin del 18 de julio de 1990,

en vigor al da siguiente.

LA HIPOTECA MDUSTIUAL 69
De la definicin: De esta manera podemos definir a la hipoteca industrial

como un gravamen real impuesto sobre la unidad, reconocida por la ley, que con-
forman los distintos elementos organizados de una empresa para lograr su finalidad
econmica independientemente de su naturaleza, la cual se mantiene en explota-
cin por parte del deudor o de su propietario y que da derecho al acreedor, en
caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a ser pagado con el valor de
la unidad completa, en el grado de preferencia establecido por la ley.
Evidentemente que este caso es una excepcin al principio de especialidad
de la hipoteca ya que la misma, recae sobre bienes que definitivamente llegan a
ser indeterminados pero considerados como una unidad, como una universalidad
de hecho, ya que una empresa en el curso normal de sus operaciones adquiere y
enajena bienes de diversa naturaleza, los cuales entran y salen del patrimonio,
dejando indeterminado el objeto de la misma. Tambin es claro que esta excepcin
es ordenada por la ley en diversos ordenamientos y por lo mismo vlida.
V. PLANTEAMIENTO
De lo sealado anteriormente, surge el planteamiento sobre la posibilidad de

que dos personas pacten el establecimiento de una hipoteca industrial para la
seguridad de un crdito, sin que la misma est prevista en alguna ley, acudiendo
al principio de la autonoma de la voluntad, de que todo lo que no est prohibido
est permitido.
En el caso anterior consideramos que no es factible dicha situacin por dos
motivos fundamentales:
a) El principio de la especialidad de la hipoteca, ordenado por los artculos

2895 y 2919 del Cdigo Civil, que establecen:
Art. 2895.-La hipoteca slo puede recaer sobre bienes especialmente de-
terminados.
Esta disposicin claramente contiene una prohibicin a contrario sensu, en

virtud de que aun y cuando emplea el verbo "poder" conjugado en tiempo presente
de la tercera persona del singular "puede" como adverbio del verbo recaer que
denota posibilidades, le antepone un adverbio ms de nmero que es la palabra
"solo", lo que limita las posibilidades otorgadas a una nica, y por lo mismo se
entiende que los nicos bienes sobre los que recae la hipoteca son los especial-
mente determinados, luego entonces est prohibido que recaiga sobre otro tipo de
bienes.

70 ALFREDO BAZA WITTE
De lo anterior, aun y queriendo acoger el principio derivado de la autonoma

de la voluntad, de que todo lo que no est prohibido est permitido, es imposible
desvirtuar el principio de la especialidad de la hipoteca si no es acudiendo a una
norma que expresamente nos lo autorice, de conformidad con lo dispuesto por el
artculo 11 del Cdigo Civil (las leyes que establecen excepcin a las reglas
generales, no son aplicables a caso alguno que no est expresamente especificado
en las mismas leyes) y no a travs de un pacto el cual podra ser declarado nulo.
Art. 2919.-La hipoteca nunca es tcita ni general..
El adverbio "nunca" del verbo ser, limita las posibilidades de la hipoteca de ser
general, por lo anterior es de notarse que si la hipoteca nunca ser general, algn
pacto en sentido contrario estara yendo en contra de una norma prohibitiva, cuya
sancin, de conformidad con el artculo 8" del Cdigo Civil es la nulidad.
Las universalidades de hecho. Establecimos antes que las universalidades de
hecho como conjunto de bienes, necesitan de un reconocimiento legal para existir
como un todo distinto de las partes que las componen y solamente para los efectos
que la misma ley les otorgue, de ah que si la ley no las reconoce no existen. Por
lo anterior derivamos que el nacimiento de las universalidades de hecho tiene su
fuente en la ley y nunca en la voluntad de las partes de un acto jurdico.
De lo anterior afirmamos que solamente existirn las universalidades de
hecho que la ley reconozca y fuera de esos casos los bienes que componen esos
conjuntos organizados tendrn que ser considerados en su individualidad.
VI. CONCLUSIONES
Por lo anterior podemos concluir:
PRIMERO.-Las hipotecas industriales como excepcin al principio de espe-

cialidad de la hipoteca y como universalidades de hecho slo pueden establecerse
por mandato de ley, con las caractersticas, amplitud y efectos que la misma les
otorgue.
SEGUNDO.-No es factible que las partes acuerden el establecimiento de una
hipoteca industrial fuera de los casos establecidos por la ley atendiendo a1 prin-
cipio de la autonoma de la voluntad ya que dichos acuerdos estn prohibidos por
la ley y por lo mismo sancionados con nulidad.


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Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurdica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurdicas de la UNAM

SUMARIO: 1. Introduccin. 11. La hipoteca. 111. Patrimonio (Universalidades

En tiempos recientes, derivado de las constantes crisis econmicas que ha

* Notario nmero 230 del Distriro Federal.

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

56 ALFREDO BAZUA WITTE

a) Doctrina francesa del siglo xx

Nocin de Hipoteca: Julien Bonnecase,' en su Tratado Elemental de Dere-

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

hipoteca de la siguiente manera: ". . .La hipoteca es un derecho real de garanta

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58 ALFREDo BAZUA WITTE

un documento privado, como un warrant agrcola, de un acto del escribano de

y en cuanto a los crditos. " La regla de la especialidad de la hipoteca conven-

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la concurrencia de un valor estimativo, declarado por el acreedor y cuya reduccin

6) Doctrina y Legislacin mexicana del siglo xx

Antecedentes: Con la publicacin en el Diario Ojcial, del Cdigo Civil

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

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naturaleza jurdica de entidad federativa y hace necesario dotarlo de un rden

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62 ALFREDO BAZUA WITTE

De los principios de la hipoteca: De los artculos anteriores se desprenden

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condicionales (artculo 2921 del Cdigo Civil), cuando la hipoteca la constituye

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111. PATRIMONIO (UNIVERSALIDADES DE HECHO Y DE DERECHO)

Toca ahora tratar el segundo de los conceptos jurdicos que se contienen en

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destinados de manera permanente a la navegacin y al ornato de la embarcacin;

IV. DE LA HIPOTECA INDUSTRIAL

De la ubicacin en la Doctrina: La hipoteca industrial doctrinalmente se

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25 El maestro se refiere a la "Ley de Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares"

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particular a la hipoteca industrial, regulada por el artculo 67 de la Ley de Insti-

30 Se refiere a la publicada en el Diario Oficial de la Federacin del 18 de julio de 1990,

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De la definicin: De esta manera podemos definir a la hipoteca industrial

De lo sealado anteriormente, surge el planteamiento sobre la posibilidad de

a) El principio de la especialidad de la hipoteca, ordenado por los artculos

Esta disposicin claramente contiene una prohibicin a contrario sensu, en

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De lo anterior, aun y queriendo acoger el principio derivado de la autonoma

Por lo anterior podemos concluir:

PRIMERO.-Las hipotecas industriales como excepcin al principio de espe-

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