Clase 18 - 23-09-2019

ARQUITECTURA LEGAL 2019
FACULTAD DE ARQUITECTURA DISEÑO Y URBANISMO

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL LITORAL
MEDIANERÍA
EL DERECHO DE LA PROPIEDAD PRIVADA
MEDIANERÍA
LA PROPIEDAD SOBRE ALGO.
REPRESENTA LA POSIBILIDAD DE TENER COSAS: TENERLAS, USARLAS, POSEERLAS.

EJERCIENDO SOBRE LAS MISMAS LA MÁS ABSOLUTA VOLUNTAD, DECISIÓN Y
DISPOSICIÓN.
APARECE EL CONDOMINIO
COMO EXPRESIÓN DE PROPIEDAD COMPARTIDA:

DOS O MÁS PERSONAS COMO DUEÑOS DE UNA MISMA COSA.
MEDIANERÍA/ ARQUITECTURA LEGAL 2019- FADU UNL

MEDIANERÍA
FORMA DE ESPECIAL PROPIEDAD
SE APLICA AL MURO LATERAL O COMPARTIDO O MURO MEDIANERO ENTRE DOS
INMUEBLES.
DERECHO PARTES EXCLUSIVAS

QUE TENEMOS SOBRE
REAL UNA COSA PARTES COMUNES
CONDOMINIO INDIVISIÓN FORZOSA

PROPIEDAD CADA UNO DUEÑO DE UNA
COMPARTIDA PARTE IDEAL DE LA COSA
VARIANTE DEL
DERECHO REAL MEDIANERA

MEDIANERÍA
LA CUESTION URBANÍSTICA.
EL DERECHO PÚBLICO
La Medianería la impone lo Público y se regula por

Derecho Privado:
- Que determina la subdivisión del suelo urbano en

lotes.
- Que optimiza los espacios compartiendo el muro

lateral entre dos heredades.
En ese concepto la pared medianera es de orden

público

MEDIANERA DERECHOS
A USARLA SIN IMPEDIR
Contraen
- Está al servicio de ambos USOS IGUALES AL VECINO
linderos
PROPTER REM
- Se hace con destino de OBLIGACIONES
ser compartida
A PAGAR SU MANTENIMIENTO
Y REPARACIONES Los derechos y obligaciones
quedan con la cosa
*ÁREAS COMUNES
INDIVISIÓN FORZOSA
*ÁREAS COMPARTIDAS

DEFINICIÓN
LA MEDIANERA ESTA REDEFINIDA EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del

inmueble colindante;
b. Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los
inmuebles colindantes;
c. Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;
d. Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes;
e. Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie.

MEDIANERÍA
SE HACE USO DEL MURO EN FORMA
• ESPECÍFICA: Se hace uso del muro por ejemplo: para soportar cargas, para
aislamiento acústico, térmico, para separarse del exterior, cubrir una cochera,
colocar cañerías de agua, luz, gas, soportes de toldos, etc.
• SIMPLE CERRAMIENTO: Se hace uso del muro para cuidar la intimidad o

seguridad.
• ALTURA DE CERRAMIENTO FORZOSO: 3.00 m si las normas municipales no

establecen otra altura. (Normalmente es de 1.80 a 2.00)

MEDIANERÍA- UBICACIÓN
EMPLAZAMIENTO IDEAL
Eje medianero
• SE EMPLAZA O UBICA EN EL LÍMITE

QUE SEPARA AMBOS LOTES O
PARCELAS DE MANERA
“ENCABALLADA”
• SU PLANO MEDIO COINCIDE CON

EL EJE DIVISORIO DE LOS
TERRENOS
• SERÁ DE PROPIEDAD COMPARTIDA

DESDE EL CIMIENTO Y EL SUELO,
HASTA LA ALTURA DEL EDIFICIO
MÁS BAJO

MEDIANERÍA- VARIANTES DE UBICACIÓN
1° EDIFICANTE A. DESPLAZADO HACIA EL LADO O

DENTRO DEL TERRENO DEL 1ER
EDIFICANTE
EDIFICÓ LA TOTALIDAD DEL ESPESOR
DEL MURO EN SU PROPIO TERRENO.
DERIVACIÓN
AL COBRAR LA PARED CONSTRUIDA
COBRARÁ TAMBIÉN LA MITAD DE LA
FRANJA DE TERRENO:
• COSTO DEL MURO + VALOR TERRENO
• EXISTENCIA DE “VENTA FORZOSA”

MEDIANERÍA- VARIANTES DE UBICACIÓN
2° EDIFICANTE 1° EDIFICANTE B- DESPLAZADO HACIA EL LADO O

DENTRO DEL TERRENO DEL 2DO
EDIFICANTE
EDIFICÓ LA TOTALIDAD DEL ESPESOR
DEL MURO EN TERRENO DEL VECINO
DERIVACIÓN
AL COBRAR LA PARED CONSTRUIDA
DEBERÁ DESCONTAR LA MITAD DE LA
FRANJA DE TERRENO:
• VALOR DEL MURO – VALOR DEL

TERRENO

MEDIANERÍA
ARTÍCULO 2010. Presunciones
A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una
altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la
línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del
edificio más alto.
ARTÍCULO 2014. Cobro de la medianería

El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al
titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo
construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
ARTÍCULO 2015. Mayor valor por características edilicias

No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del
muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes
exteriores, que exceden los estándares del lugar.

MEDIANERÍA- CÓMPUTO
Para sacar el valor actual de la

CÓMPUTO MÉTRICO DEL MURO ejecución del muro si tendríamos
que construirlo
COSTO TOTAL DEL COSTO DIRECTO COSTOS

MURO MEDIANERO DE LA OBRA INDIRECTOS
-Materiales -Gastos
-Mano de Obra -Beneficios
-Impuestos

¿QUÉ COMPUTAMOS?
• Nivelación del terreno y replanteo de obra (m2)
• Excavación y llenado de cimientos para muros (m3)
• Mampostería de cimientos de ladrillos comunes (m3)
COSTOS • Mampostería elevación de ladrillos comunes (m3)

DIRECTOS
• Aislación vertical: capa aisladora en muros (m2)
• Aislación horizontal: capa aisladora en muros (m2)
• Azotado impermeable para muro (m2)
• Revoques exterior grueso y fino (m2)

LE SUMAMOS
GASTOS GENERALES
un porcentaje adicional por erogaciones complementarias
en conceptos de gastos generales .
COSTOS BENEFICIOS
INDIRECTOS el agregado de un porcentaje beneficio compensatorio más
allá del estricto cálculo de los gastos de materiales y mano
de obra.
IMPUESTOS

MEDIANERÍA- CÁLCULO
DEPRECIACIÓN. Definición
La depreciación es una reducción de utilidades, expresadas en unidades

monetarias y debido a un deterioro en el activo físico, en razón del desgaste, la
edad o decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia, el descuido en la
conservación.
Reducción del valor del muro según el deterioro y la edad del mismo
TABLA DE ROSS-HEIDECKE:
1.VIDA ÚTIL: probable de 90 años
2. EDAD DEL MURO: los años de su construcción
3. ESTADO DE CONSERVACIÓN : La apreciación técnica que hace el profesional

PROCEDIMIENTO MÁS USUAL:
UTILIZACIÓN DE LA TABLA ROSS-
HEIDECKE

Cómo llevar a cabo un INFORME tendiente a redactar un convenio.
TAREAS PRELIMINARES TAREAS OPERATIVAS

Entrevistar Confeccionar Planimetría
Investigar Computar y presupuestar
Verificar Calcular la Depreciación
Relevamiento : Altimétrico y Redactar Convenio
Fotográfico Hacer firmar a ambos propietarios
Realizar Informe

EJEMPLO.

TRABAJO PRÁCTICO.
CÁLCULO DE MEDIANERA

CONSIGNA.
El TP consiste en determinar el Valor de reposición a pagar por el segundo

edificante por el muro utilizado y que conformará el condominio.
METODOS DE TASACIÓN DEL MURO

Depreciación de los componentes.
Métodos:
a. Lineal o Rectilíneo.
b. Cuadrático o Parábola de Kunztle.
c. F. W. Ross.
d. Depreciación discriminada según Tabla de Ross-Heidecke (Norma Iram 34.869)

VISTA DEL MURO MEDIANERO UTILIZADO.
a- Determinar el muro en condominio y realizar la planimetría correspondiente.

VISTA DEL MURO MEDIANERO UTILIZADO.

ELABORACIÓN DE PLANILLA DE CÓMPUTO Y PRESUPUESTO.
b- Realizar el cómputo y presupuesto con valores vigentes, para luego proceder a la
Depreciación según los datos del muro brindados.
Revista cifras Fórmula

Va= VR – (VR-Vr) K

Para determinar el valor de reposición depreciación , se aplica la siguiente fórmula:
Va= VR – (VR-Vr) K
Va= VALOR ACTUAL. Valor final al que se arriba luego de aplicar la depreciación.
VR= VALOR DE REPOSICIÓN. Es el que correspondería si la pared fuese a construirse.
Vr= VALOR RESIDUAL. Valor del residuo o escombro si la pared fuese demolida =5%
K= COEFICIENTE obtenido de la tabla de Ross-Heidecke, a la cual se ingresa teniendo el
estado de conservación y la antigüedad.
Ejemplo
Ítem: Mampostería de Elevación
1. Edad: 10 años
2. Vida útil: 90 años
3. Estado 2 (conservación normal)
10 años / 90 años = 0.11 antigüedad tomada en un % de la Vida Útil.
Con el Estado 2 y la antigüedad 0.11 (11 %), se entra a la Tabla de Ross Heidecke.
Corresponde el coeficiente K = 8,47)


CONVENIO.
c- Elaborar un modelo de
Convenio de Medianería

MODALIDAD DE TRABAJO.
El trabajo se realizará en grupos de DOS estudiantes (los grupos de cuatro
conformados que vienen trabajando se dividirán)
CRONOGRAMA.
Lanzamiento TP: Lunes 23/09

Consultas / asistencia docente: Lunes 07/10
Entrega final, se debe subir al entorno: hasta el Viernes 11/10 hasta las 23:55hs

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LA PROPIEDAD SOBRE ALGO.

REPRESENTA LA POSIBILIDAD DE TENER COSAS: TENERLAS, USARLAS, POSEERLAS.

COMO EXPRESIÓN DE PROPIEDAD COMPARTIDA:

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CONDOMINIO INDIVISIÓN FORZOSA

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La Medianería la impone lo Público y se regula por

- Que determina la subdivisión del suelo urbano en

- Que optimiza los espacios compartiendo el muro

En ese concepto la pared medianera es de orden

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a. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del

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• SIMPLE CERRAMIENTO: Se hace uso del muro para cuidar la intimidad o

• ALTURA DE CERRAMIENTO FORZOSO: 3.00 m si las normas municipales no

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• SE EMPLAZA O UBICA EN EL LÍMITE

• SU PLANO MEDIO COINCIDE CON

• SERÁ DE PROPIEDAD COMPARTIDA

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• COSTO DEL MURO + VALOR TERRENO

• EXISTENCIA DE “VENTA FORZOSA”

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2° EDIFICANTE 1° EDIFICANTE B- DESPLAZADO HACIA EL LADO O

• VALOR DEL MURO – VALOR DEL

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ARTÍCULO 2015. Mayor valor por características edilicias

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Para sacar el valor actual de la

COSTO TOTAL DEL COSTO DIRECTO COSTOS

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• Excavación y llenado de cimientos para muros (m3)

• Mampostería de cimientos de ladrillos comunes (m3)

COSTOS • Mampostería elevación de ladrillos comunes (m3)

• Aislación horizontal: capa aisladora en muros (m2)

• Azotado impermeable para muro (m2)

• Revoques exterior grueso y fino (m2)

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La depreciación es una reducción de utilidades, expresadas en unidades

2. EDAD DEL MURO: los años de su construcción

3. ESTADO DE CONSERVACIÓN : La apreciación técnica que hace el profesional

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TAREAS PRELIMINARES TAREAS OPERATIVAS

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El TP consiste en determinar el Valor de reposición a pagar por el segundo

METODOS DE TASACIÓN DEL MURO

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a- Determinar el muro en condominio y realizar la planimetría correspondiente.