Contenido informe técnicos de avalúo y dictámenes - 1

CONTENIDO INFORMES TECNICOS DE AVALUO Y DICTAMENES

1. DECRETO 422 DE 2000 ................................................................................................ 1

2. DECRETO 1420 DE 1998 .............................................................................................. 2
3. CONTENIDO DICTAMEN PERICIAL CODIGO GENERAL DEL PROCESO ........ 3
4. CONTENIDO DICTAMEN PERICIAL EN EL CODIGO DE PROCEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO Y DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO ............................ 4
5. PROPUESTA MINIMA DE ESTRUCTURA Y CONTENIDO DE UN DICTAMEN
PERICIAL (INFORME TECNICO) ...................................................................................... 4

1. DECRETO 422 DE 2000

Artículo 2°. Contenido mínimo del informe de avalúo. En desarrollo de los criterios
consagrados en el artículo 1° del presente decreto, los avalúos deberán incluir al menos los
siguientes elementos.

1. Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el

apropiado para el propósito pretendido.
2. Explicación de la metodología utilizada.
3. Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y
estado o calidad de sus componentes.
4. Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
5. Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para
realizar los cálculos.
6. El valor resultante del avalúo.
7. La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
8. La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las
listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la
Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546
de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.
9. Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el
método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más
apropiado que los métodos alternativos.
10. Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los
supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se
deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en
cuenta para realizar la proyección.
11. Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la
fuente de donde fueron tomados.
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2. DECRETO 1420 DE 1998

Artículo 20. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones
y la personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes
de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando
el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las
consideraciones que llevaron a tal estimación.

Artículo 21º. Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor
comercial:

1. La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización

del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo.
2. La destinación económica del inmueble.
3. Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará
sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes
de copropiedad.
4. Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de
construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de
ellos.
5. Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el
inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obra de adecuación para la
utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinará en
forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble
para establecer su valor comercial.
6. Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles
que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que
ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del
desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble,
la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de
seis (6) meses.
7. Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica,
arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comparables en términos de mercado, el
método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación
acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien.
Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción,
entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los
cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido.
8. La estratificación socioeconómica del bien.

Artículo 22. Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en
cuenta por lo menos las siguientes características:

A. Para el terreno:

1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.

2. Clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección.
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3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.

4. Tipo de construcciones en la zona.
5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos
domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte.
6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las
agrológicas del suelo y las aguas.
7. La estratificación socioeconómica del inmueble.

B. Para las construcciones:

1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.

2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
3. Las obras adicionales o complementarias existentes.
4. La edad de los materiales.
5. El estado de conservación física.
6. La vida útil económica y técnica remanente.
7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
8. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.

C. Para los cultivos:

1. La variedad.
2. La densidad del cultivo.
3. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.
4. El estado fitosanitario.
5. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre
localizado.

3. CONTENIDO DICTAMEN PERICIAL CODIGO GENERAL DEL

PROCESO

(Ley 1564 de 2012. Art. 226)

(PARA DETERMINAR LA IDONEIDAD DEL PERITO)

1. La identidad de quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración.

2. La dirección, el número de teléfono, número de identificación y los demás datos que
faciliten la localización del perito.
3. La profesión, oficio, arte o actividad especial ejercida por quien rinde el dictamen y de
quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo
habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la
respectiva experiencia profesional, técnica o artística.
4. La lista de publicaciones, relacionadas con la materia del peritaje, que el perito haya
realizado en los últimos diez (10) años, si las tuviere.
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5. La lista de casos en los que haya sido designado como perito o en los que haya
participado en la elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años. Dicha
lista deberá incluir el juzgado o despacho en donde se presentó, el nombre de las partes, de
los apoderados de las partes y la materia sobre la cual versó el dictamen.
6. Si ha sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o por el mismo
apoderado de la parte, indicando el objeto del dictamen.
7. Si se encuentra incurso en las causales contenidas en el artículo 50 (exclusión de la lista
de auxiliares), en lo pertinente.
8. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son
diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores procesos que
versen sobre las mismas materias. En caso de que sea diferente, deberá explicar la
justificación de la variación.
9. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son
diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio regular de su profesión u oficio.
En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación.
10. Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la elaboración del
dictamen.

4. CONTENIDO DICTAMEN PERICIAL EN EL CODIGO DE

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Y DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO

(Ley 1437 de 2011)

No está reglamentado un contenido

5. PROPUESTA MINIMA DE ESTRUCTURA Y CONTENIDO DE UN

DICTAMEN PERICIAL (INFORME TECNICO)

Independiente de los contenidos de los normales informes técnicos de avalúos y

considerando que cada problema en estudio dará lugar a estructurar un informe que se
ajuste a sus necesidades el contenido mínimo de un dictamen pericial (Informe técnico
pericial o de peritaje de cualquier tipo o área técnica) de acuerdo con los contenidos de
informes técnicos es el siguiente, y sin perjuicio de los contenidos mínimos contenidos en
las normas vigentes, la estructura básica de cualquier informe debería tener el siguiente
esquema:

ASPECTOS GENERALES DE FORMA Y PRESENTACION

Título: Debe contener la acción desarrollada, el objeto y la descripción temática (hacer
énfasis en que es un informe técnico resultado de una consultoría)
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Antecedentes: Solicitante, descripción de la solicitud, tipo de trabajo, descripción de la

situación o hechos, Profesional responsable de la elaboración de los trabajos y la redacción
del informe técnico.

Juramento bajo firma: Promesa de veracidad y de cumplimiento de las leyes.

Relación de documentos: Documentos facilitados, recopilados y examinados, como por

ejemplo, Proyectos, expedientes administrativos, contratos, cartas de reclamaciones,
burofax, escrituras, datos registrales, etc.

Relación de las visitas técnicas de inspección: Inspecciones realizadas: Visuales, calicatas

o sondeo de prueba, mediciones, pruebas del tipo requerido en función del material a
analizar y del tipo de daño a valorar.

ASPECTOS TECNICOS
Metodología del informe: Se expondrán de manera detallada los criterios, procedimientos,
técnicas, procesos de cálculo, teoría y/o ciencia de apoyo, normas de soporte, entre otras
que se han seguido para su elaboración.

Descripción del objeto del dictamen: Se expondrá de manera detallada la caracterización

del objeto del dictamen, ya sea casa, apto, predio rural, cuerpo de agua, vegetación,
siembra, negocio, entre otros. Este es un punto muy importante porque de estar bien
elaborado la objeción por error grave no prospera.

Relación de daños o lesiones1: Se expondrá la relación detallada de todos los defectos o

daños existentes motivo del informe y que serán posteriormente analizados. Deberá ser una
relación ordenada, clara, detallada y exhaustiva; diferenciando las lesiones o daños con
base en su situación y su relación con el elemento afectado.

Análisis2 de las lesiones o daños: Se expondrá su relación detallada indicando la

localización, su aspecto visual y sus características físicas y las posibles afecciones sobre
otros elementos próximos. Posteriormente y con base en las pruebas realizadas se
concretará su denominación, es decir, se definirá o diagnosticará.

Causa3 de las lesiones o daños: Se deberá determinar su origen o la causa de los daños o
lo que lo ha generado. Este aspecto es determinante ya que si no se llega a conocer la causa,
difícilmente podremos aplicar el siguiente paso: el tratamiento y/o reparación.

Reparación o tratamiento: Deberá presentarse de manera detallada el tipo de reparación o

tratamiento, acompañándolo de un presupuesto desglosado. Por último y en base a todas las
consideraciones señaladas se podrá determinar -caso de la construcción- si el defecto se
debe a fallos relacionados con el proyecto y del diseño del edificio, con el control de

1
En este caso de trata de posibles daños en una construcción.
2
Cada caso es diferentes y debe ser estudiado de manera detallada.
3
Cada caso es diferentes y debe ser estudiado de manera detallada.
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ejecución o simplemente con defectos puntuales de ejecución. Aunque pueden darse

situaciones, donde por una razón u otra el defecto puede estar vinculado a más de un
origen.

Indemnización: En los casos de solicitud de indemnización (juramento estimatorio) se

debe presentar de manera detallada y bien fundamentada su estimación.

Partes intervinientes: Se debe recopilar, a los efectos de una posible corresponsabilidad

que personas o empresas han podido intervenir en la producción de los daños.

Valoración de los daños: En el caso de que sea posible, habrá que valorar desde un punto
de vista económico y de la forma más aproximada posible el coste del siniestro. Hay que
indicar que tipo de precios, tablas, presupuestos, se han utilizado para llegar a esa
cuantificación.

Conclusiones: El dictamen se completa o cierra con el ítem o apartado de conclusiones,

que recogerá de modo resumido los aspectos más determinantes del trabajo.

Anexos: Compondrá este apartado los diferentes documentos obtenidos de nuestras

investigaciones: fotografías, resultados de los análisis, documentación obtenida y relevante
como prueba, catálogos de productos aplicados en la reparación propuesta, normativa
infringida, etc.

Hay que considerar y tener muy presente lo importante que resulta ser meticuloso y
ordenado en todas las fases del trabajo, tanto en la fase de investigación como en la
elaboración del análisis, y por supuesto en la elaboración del documento o informe técnico
(dictamen) y sobre todo entender que irá dirigido a jueces y abogados, por lo que el
lenguaje, sin dejar de ser técnico debe ser comprensible y sobre todo muy didáctico.