MI PRIMERA INVERSIÓN

INMOBILIARIA
CONSEJOS Y SECRETOS PARA LA COMPRA
DE LA PRIMERA PROPIEDAD
1. ¿Por qué hacemos este libro?................................................................................ 3
2. Panorama inmobiliario en Chile...........................................................................4
3. Razones para invertir en bienes raíces............................................................. 5
4. ¿En qué debes fijarte al adquirir un inmueble?........................................... 7
4.1. Conectividad y accesos..................................................................................... 7
4.2. Entorno...................................................................................................................... 8
4.3. ¿Comprar en blanco o en verde?................................................................. 8
4.4. Financiamiento..................................................................................................... 9
5. Otras formas de invertir en Propiedades........................................................11
5.1. Fondos de Inversión Inmobiliarios...............................................................11
5.2. Crowdfunding Inmobiliario............................................................................12
6. ¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?........ 14
7. El valor del mt2 en Santiago.................................................................................16
8. Conclusiones.................................................................................................................17
9. Acerca de Ruvix...........................................................................................................17
10. Referencias...................................................................................................................18
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 3

1 ¿P OR Q U É H ACE MO S E ST E L I B RO ?

D urante los últimos años hemos ayuda-

do a más de 500 clientes a realizar su
primera compra inmobiliaria, en la mayoría
atreven a dar el paso de adquirir una propie-
dad, principalmente, porque desconocen los
aspectos a evaluar al momento de invertir
de los casos enfocados en la inversión, y en en un inmueble y las ventajas que ofrece la
otros casos como la vivienda definitiva para inversión inmobiliaria con respecto a otro tipo
desarrollar su proyecto de vida. Algunos de inversiones.
de nuestros clientes han ahorrado más de
En estas páginas trataremos de entregar
$20.000.000 en la compra de su inmueble
algunas recomendaciones para realizar una
gracias a las recomendaciones que les he-
inversión inmobiliaria de manera inteligente.
mos entregado. Otros, han evitado realizar
Esperamos que estos consejos y recomen-
compras muy poco atractivas a precios
daciones sirvan para que puedas tener una
elevados, que a largo plazo hubiesen afec-
mejor comprensión de los factores a evaluar
tado negativamente la rentabilidad de su
al momento de comprar un inmueble, y de
inversión y el incremento de su patrimonio.
los beneficios que puede tener la inversión
Pese a los beneficios que la inversión inmo- inmobiliaria como una alternativa para incre-
biliaria ofrece, muchas personas aún no se mentar tu patrimonio.
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 4

PA NO R A MA D E L A I ND U ST RI A I NM O B I L I A RI A
2
EN C H I L E

D esde hace un tiempo, el panorama de la industria inmobiliaria en Chile ha dado mues-

tras concretas de crecimiento y estabilidad. De hecho, se estima que para el periodo
2016-2020, la inversión en el sector llegará a los US$10.194 millones [1], siendo superada sólo
por la realizada en energía (US$11.728 millones). Esta muestra de crecimiento se explica
por varias razones, entre las que destacan:

En lo que a viviendas se refiere, luego del terremoto del 27 de febrero

de 2010 el valor de las casas y departamentos experimentó un aumento
por causa del temor a vivir en altura en la zona central del país.

Luego de la tragedia, Chile experimentó un fuerte crecimiento económico,

principalmente durante el período 2010-2013.

Gracias al boom de la industria minera, el cual se extendió hasta el

año 2013, el sector inmobiliario se vio favorecido, especialmente en
la zona centro y norte del país [2].

La elevada demanda por arriendos y la escasez de terrenos en la

Región Metropolitana generó un aumento en el valor, tanto del
suelo como de las propiedades ya edificadas.

La Reforma Tributaria aprobada en septiembre de 2014, y modifica-

da posteriormente en febrero del 2016, fue un factor clave durante
los últimos años, por incorporar el IVA en la construcción, lo cual
tuvo dos impactos principales: por un lado, el aumento en el precio
de los inmuebles en alrededor del 10%, y por otro, un incremento
en el número de unidades vendidas debido a que muchas personas
decidieron anticipar su compra antes de la entrada en vigencia de
la reforma [3].

Hasta hace un tiempo, las condiciones financieras del país permitían

a los bancos entregar créditos hipotecarios hasta por el 90% del
valor del inmueble y, en algunos casos, podían llegar hasta el 100%
de financiamiento, con tasas de interés sumamente favorables.
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 5
Los puntos anteriores dan cuenta del auge Como puede apreciarse a través de los datos,
y dinamismo que ha tenido la industria in- la inversión inmobiliaria en Chile sigue estan-
mobiliaria durante los últimos años. A raíz de do en un muy buen escenario, permitiendo
ello, el valor de las propiedades se ha elevado la adquisición de viviendas con bajas tasas
sostenidamente. De hecho, mientras el 2011 de interés y con un aumento sostenido de
el metro cuadrado rondaba las 37 UF, para los precios. Sin embargo, ¿son estos factores
2016 el precio llegó a 65,3 UF, representando suficientes para tomar la decisión de realizar
un aumento del orden del 76,5%. una inversión inmobiliaria?

3 R A ZO N E S PA R A I N V E RT I R E N B I E NE S R A Í C E S

a unque las condiciones para la inversión inmobiliaria son sumamente favorables en Chile,
se trata de una opción que no todos consideran, pues en general suele verse como una
alternativa riesgosa y que no está al alcance de todos. Muchos de estos temores están
basados en el desconocimiento de los beneficios que tiene la inversión inmobiliaria sobre
otro tipo de inversiones. En esta sección explicaremos algunos de estos beneficios.

ES LA MEJOR FORMA DE AHORRAR hipotecaria. El beneficio tiene un tope de 8

Unidades Tributarias Anuales por año, es decir,
Ahorrar es un hábito que muy pocas perso- unos $4.400.000, y sólo aplica a personas con
nas logran dominar. Destinar una parte de los un ingreso anual inferior a $84.000.000. Por
ingresos mensuales al ahorro de manera con- lo tanto, si estas dentro de ese tramo de renta
sistente durante largos periodos de tiempo anual, puedes obtener un ahorro adicional por
es algo que para muchos resulta imposible. Al la vía tributaria.
comprar una propiedad a través de un crédito
Si comparamos la inversión en propiedades
hipotecario, te comprometes a pagar un di-
con una de las alternativas de ahorro más
videndo mensualmente, si bien una parte del
usadas en Chile, como es el depósito a
dividendo corresponde a los intereses que se
plazo, las tasas de interés que ofrece este
pagan a la institución financiera, la otra parte
instrumento generalmente son menores a
va directamente destinada a pagar por el
la inflación, por lo que, si bien se preserva
activo que has adquirido, esto constituye indi-
el capital nominal, se está perdiendo poder
rectamente una forma de ahorro obligatorio.
adquisitivo. En cambio, como las compras
Los intereses pagados como parte del crédito y ventas de propiedades se efectúan en UF,
hipotecario pueden ser recuperados (en par- tu dinero está protegido de la inflación. En
te) en la declaración de impuestos. El artículo contraposición, al invertir en una propiedad,
55bis de La Ley de Rentas, permite rebajar de la preservación del capital no estaría asegu-
la renta bruta imponible anual los intereses pa- rada, ya que una baja en los precios puede
gados por concepto de un crédito con garantía disminuir el valor de la propiedad.
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 6
BAJO RIESGO

Si bien sería un error afirmar que las propiedades siempre suben de precio, como generalmente
pregonan algunos corredores inmobiliarios, es razonable afirmar que, en el largo plazo, y consi-
derando algunos periodos de bajas o estancamiento, el valor de los inmuebles subirá.
Al adquirir una propiedad a través de créditos hipotecarios, las entidades bancarias exigen la
contratación de seguros obligatorios, como el seguro de desgravamen y el seguro de incen-
dio y sismos. Siendo así, tu propiedad está protegida contra eventuales catástrofes desde el
momento en que realizas la compra. Es más, incluso en caso de fallecimiento del titular del
crédito hipotecario, el seguro de desgravamen, permitirá a los hijos, familia directa o cónyuge
no quedar con una deuda.

UNA BUENA ALTERNATIVA

PARA EL FUTURO

La cotización obligatoria para la jubilación,

que se realiza en una AFP permite generar
una base de ahorros para el futuro, pero una
propiedad vista como una inversión de largo
plazo te permitirá complementar tu ingreso
para enfrentar de mejor manera esa parte de
la vida. Bien sea para complementar tu ingreso
mensual a través del arriendo de la propiedad,
o para hacer frente a una emergencia o iniciar
un proyecto, a través del capital obtenido
mediante la venta, el invertir en una propiedad
puede ser el complemento perfecto para el
ahorro obligatorio para la jubilación.
Una ventaja de la inversión inmobiliaria con
respecto al ahorro obligatorio en una AFP es
la liquidez, ya que las propiedades pueden
ser vendidas en cualquier momento para
recuperar el capital invertido, o arrendadas
para generar un ingreso mensual, el cual irá
incrementándose en el tiempo, a medida que
disminuye la deuda hipotecaria, a diferencia
del ahorro obligatorio en la AFP que solo
puede ser retirado una vez que se jubila y en
pedacitos. Dado que el ahorro en la AFP es
obligatorio, hablamos de la inversión en pro-
piedades como un complemento y no como
un sustituto de este ahorro.
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 7
CONTINUA ALZA EN EL VALOR el actual desarrollo industrial y expansión
DEL METRO CUADRADO demográfica ha permitido que comunas de
antaño consideradas “periféricas” sean hoy
Factores como la urbanización, el crecimiento una excelente alternativa para construir vivien-
demográfico, mejoras en la conectividad y la das, un fenómeno que tiende a repetirse por
escasez de terrenos para construir provocan un causa del desarrollo económico, crecimiento
aumento en el valor del suelo de las principales demográfico y escasez de suelos aptos para la
zonas urbanas. Siendo así, y considerando el construcción de inmuebles.
reajuste anual del IPC, año a año se torna más
Por estas cuatro razones, la inversión inmobi-
costoso adquirir un bien raíz, pero también
liaria asoma como la instancia perfecta para
aumenta su plusvalía.
comenzar hoy a forjar un futuro próspero.
A medida que las grandes urbes crecen, se Recuerda que se trata de inversiones a largo
hacen necesarios nuevos espacios con fines plazo, por lo que mientras antes te dispongas
habitacionales. Tal como ocurrió con Santiago a adquirir una propiedad, más temprano po-
décadas atrás, cuando una gran población drás disfrutar de los beneficios, como rentas
proveniente de regiones aledañas llegó a la por concepto de arriendos o rentabilidad por
capital en búsqueda de nuevas oportunidades, la venta.

¿EN Q U É D E B E FI JARS E A L A D Q U I RI R
4
U N INM U E B L E ?

L a decisión de compra de un inmueble conlleva el análisis de una serie de factores, los

cuales deben considerarse cuidadosamente. A continuación, describimos los factores
más relevantes

4.1. CONECTIVIDAD Y ACCESOS

Muchas veces, puedes verte tentado por un

inmueble con un precio irresistible. Sin embar-
go, si este no tiene buena conectividad, podría
no ser una buena alternativa de inversión.
Colegios, hospitales o clínicas, centros
comerciales, instituciones financieras y su-
permercados constituyen sólo algunos de
los puntos que toda zona residencial debiera
tener, y los sectores con fácil acceso a ellos
suelen ser más apetecidos por compradores
y arrendatarios.
Del mismo modo, el acceso a transporte pú-
blico, es un factor determinante al momento
de evaluar la compra de una propiedad. El solo
anuncio de la construcción de las líneas 3 y 6
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 8
del Metro aumentó aproximadamente en un Santiago tiene actualmente 230 kilóme-
21% el precio de las propiedades cercanas [4], tros de ciclovías, y diariamente se realizan
siendo las comunas de Providencia y Ñuñoa miles de viajes en bicicleta, cifras que dan
las más beneficiadas. Algo similar ocurrirá con cuenta de una tendencia al alza. Cada día
la futura línea 7, que correrá en paralelo a la más personas usan la bicicleta como medio
línea 1, beneficiando a comunas como Renca, de transporte, y si tu futura propiedad se
Santiago Centro y Cerro Navia. encuentra emplazada en un sector con
ciclovías, o con planes para construirlas,
Las ciclovías son otro aspecto fundamen-
tendrá mayor conectividad, además de esti-
tal para una ciudad que crece día a día, y
mular un estilo de vida saludable.
cuyo parque automotriz también lo hace.

4.2. ENTORNO

Junto con la conectividad, el entorno tam-

bién es determinante a la hora de adquirir
un inmueble, de cara a asegurar una buena
calidad de vida. Las áreas verdes y la calidad
del barrio o de los sectores aledaños son
factores que inciden en la calidad de vida y,
por ende, en el valor de la propiedad. Por ello,
es recomendable que evalúes el sector en el
cual deseas comprar el inmueble. Recuerda
que un precio tentador no lo es todo.
Otra de las formas de evaluar el entorno
con una perspectiva a futuro, es revisar el
plano regulador de cada comuna. Esto te
permitirá hacerte una idea de las especifi-
caciones de construcción de cada una de
ellas, para que el día de mañana no se tope
con la sorpresa de que construirán un gran
edificio frente a tu propiedad, disminuyen-
do la plusvalía del inmueble.

4.3. ¿COMPRAR EN BLANCO O EN VERDE?

Puesto que el valor de las propiedades se ha elevado considerablemente durante los últimos
años, muchas personas optan por este tipo de modalidades de compra, las cuales permiten
adquirir un inmueble a un precio bastante más bajo que si compraran la propiedad ya termi-
nada. ¿Qué diferencia a ambas opciones?
A grandes rasgos, la compra en blanco se realiza cuando el proyecto inmobiliario solo está
en el papel, ofreciendo un precio sumamente atractivo. Durante el año pasado se vendieron
casi 6.000 departamentos bajo esta modalidad [5]. Esta es una alternativa que favorece la
compra de propiedades en base a ahorros limitados, ya que generalmente el pie se puede
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 9
pagar a la inmobiliaria en cuotas durante la construcción del inmueble, y una vez que finaliza la
construcción, se realiza el financiamiento a través de un crédito hipotecario. Si no tienes prisa,
la compra en blanco es una excelente alternativa.
Por otro lado, la compra en verde permite adquirir una propiedad que ya se encuentra en
construcción, pero que aún no ha sido terminada. Esta es la opción perfecta para ahorrar y
comprar algo que se ajuste a tus gustos y necesidades, y tener un menor plazo de espera, pues
el valor será menor al de una vivienda terminada, pero tendrás conocimiento de los detalles
de la construcción, y una fecha más próxima y certera de entrega. Se trata de una opción que
favorece a quienes pueden dar un pie mayor, permitiendo optar a proyectos que, aunque no
tienen entrega inmediata, pueden estar listos para entrega en algunos meses. Sin duda, una
excelente alternativa para invertir tu capital en una propiedad que quieras rentabilizar en el
mediano plazo.

4.4. FINANCIAMIENTO

La mejor forma de financiar la compra de una propiedad es a través de un crédito hipotecario,

un tipo de préstamo a largo plazo, generalmente 20, 25 o 30 años. Cuando una institución
financiera te otorga un crédito hipotecario, recibe tu propiedad como garantía y, al ser así,
la tasa de interés es más baja que un crédito de consumo tradicional, por lo cual el crédito
hipotecario, es el financiamiento más barato al cual puedes acceder como persona natural.
¿Cómo elegir el mejor hipotecario de acuerdo con tus requerimientos y posibilidades? Para
ello, debes evaluar los siguientes aspectos:
CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO
¿Qué tanto de tu ingreso mensual puedes destinar para pagar la cuota del crédito hipotecario?
Generalmente, las instituciones financieras aceptan que destines un máximo del 25% de tus
ingresos al pago del dividendo. Por lo que, sí estamos hablando de un crédito a 30 años, tu
capacidad máxima de endeudamiento estará alrededor de 90 veces tu ingreso mensual.
Otro aspecto relevante es el porcentaje del valor de la propiedad que podrás pagar con el cré-
dito hipotecario, generalmente las instituciones financieras te ofrecerán un crédito hipotecario
que cubre un 80% o un 90% del valor de la propiedad.
El valor final que pagarás mensualmente por tu crédito hipotecario se conoce como dividendo.
Puesto que la mayoría de los créditos hipotecarios se pactan en Unidades de Fomento (UF), el
valor del dividendo dependerá del reajuste de la UF de acuerdo con la variación del Índice de
Precios al Consumidor (IPC).
TIPO DE TASA DE INTERÉS
Una vez que hayas encontrado opciones que se ajustan al monto necesario, debes comparar
las tasas de interés que ofrece cada institución financiera. Al respecto, son tres las opciones
más comunes:
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 10
TASA FIJA: este tipo de crédito hipotecario te ofrece una tasa de
interés que no variará en ningún momento durante la duración del
crédito, independiente de las fluctuaciones de la economía o la du-
ración del crédito. Aunque a simple vista las tasas de estos créditos,
parecen ser un poco más elevadas que el resto de las alternativas,
permiten establecer un monto conocido a pagar, facilitando las
proyecciones futuras respecto del pago de la deuda. Los créditos
hipotecarios de tasa fija son los más comunes en Chile.

TASA VARIABLE: en este caso, la tasa a pagar se revisa cada año y

dependerá de las condiciones económicas del mercado. Hablamos de
una alternativa más riesgosa que la anterior, por lo que si te inclinas
por esta opción es recomendable pedirle a la institución financiera un
margen de fluctuación, para así estimar la cantidad mínima y máxima
a pagar. En las condiciones actuales de la economía, con tasas de
interés en mínimos históricos, esta alternativa no suele ser la mejor.
TASA MIXTA: los créditos con este tipo de tasa combinan las dos
modalidades anteriores. Así, quienes se inclinen por un crédito hipote-
cario con tasa mixta tendrán un primer período con un porcentaje fijo,
que suele ir desde 1 a 5 años, para luego en base a las condiciones de
la economía se realice un ajuste de la tasa a pagar durante el periodo
siguiente. Las instituciones financieras generalmente ofrecen este tipo
de créditos con tasas muy atractivas durante los primeros años, lo que
hace al cliente pensar erróneamente que esta es la mejor alternativa,
sin embargo, hay que proceder con cautela, porque las tasas de los
años posteriores podrían ser mucho más elevadas.

GASTOS OPERACIONALES
En este ítem se incluyen aspectos como los estudios de título, la tasación de la propiedad,
gastos notariales, impuestos, conservador de bienes raíces y borrador de la escritura. En la
mayoría de los casos no están incluidos dentro del crédito hipotecario, y deben ser cubiertos
por el solicitante del crédito. Algunos bancos efectúan el reembolso de algunos de estos gas-
tos como un beneficio al cliente por la contratación del crédito hipotecario.
COSTO DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS
Los seguros de desgravamen y los seguros de incendios y sismos son de carácter obligatorio.
El precio de los mismos dependerá de cada institución financiera, por lo que se recomienda
evaluar los costos como parte del presupuesto general. También es importante comparar las
coberturas y topes de los seguros. Algunos seguros tienen prestaciones adicionales como
coberturas para reparaciones menores del hogar. Si bien el cliente no está obligado a contratar
los seguros con la misma institución financiera con la que contrata el crédito hipotecario, en
general contratar los seguros de forma independiente es un proceso bastante engorroso, y el
ahorro no suele ser significativo.
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 11
LA CARGA ANUAL EQUIVALENTE (CAE) de interés que existen actualmente, para hi-
potecarios entre 3.000 y 4.000 UF, un CAE
Este es, probablemente, el indicador más
óptimo oscila entre 3,8% y 4,1%. Por otro lado,
relevante al momento de solicitar y comparar
los créditos por montos menores deberían
un crédito hipotecario. Básicamente, es un in-
entregar un CAE de entre un 4,1% y un 4,3%.
dicador que refleja el costo financiero total de
Considera estas cifras al momento de visitar
un crédito en un periodo de un año. La CAE
las distintas instituciones financieras.
incluye la tasa de interés, todos los seguros
asociados y los gastos o cargos por produc- PRODUCTOS ADICIONALES
tos o servicios voluntariamente contratados,
Si al momento de solicitar un crédito hi-
si los hubiere. Es por esto que cuando com-
potecario no eres cliente de la institución
pares dos ofertas de créditos hipotecarios,
financiera, probablemente te ofrecerán un
asegúrate de comparar usando la CAE del
kit de productos, que suele incluir: cuenta
mismo plazo.
corriente, tarjeta de crédito y línea de crédito.
La CAE que pueda obtener cada persona Revisa cuidadosamente los costos asociados
depende principalmente de su situación a estos productos, porque en algunos casos
financiera y las condiciones de mercado. En pueden ser significativos. Como incentivo
líneas generales, y para los niveles de tasa adicional algunas instituciones ofrecen estos
productos sin costo por el primer año.

5 OTR A S FO R MA S D E I NV E RT I R E N P RO P I E DA DE S

L a forma más común de invertir en propiedades es a través de la compra directa de un

inmueble, sin embargo, existen otras alternativas que pueden entregar rentabilidades similares
o superiores a la compra directa. En esta sección presentamos dos de esas alternativas:

5.1. FONDOS DE INVERSIÓN

INMOBILIARIOS

Los fondos de inversión inmobiliaria son un tipo

de fondo de inversión, cuyo objetivo es la ob-
tención de una rentabilidad para sus aportantes
a partir de la inversión inmobiliaria. Como todo
fondo de inversión, se constituye con un patri-
monio que está integrado por el aporte de las
personas naturales o jurídicas (aportantes) que
ingresan al fondo. El fondo, es administrado por
un tercero (la administradora) a cuenta y riesgo
de los aportantes. Las administradoras cobran
una comisión de administración por manejar
el fondo. Generalmente, esta comisión tiene un
componente fijo, el cual es conocido de ante-
mano, y un componente variable en función de
la rentabilidad y éxito del fondo.
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 12
Algunos fondos de inversión inmobiliaria se fondos tienen tienen cuotas que superan los
enfocan en la generación de un dividendo a $10.000.000, llegando incluso en algunos
través del arriendo de las propiedades, estos casos a más de $50.000.000.
fondos se suelen conocer como “Fondos de
Una ventaja de los fondos de inversión inmobi-
Plusvalía”. Otros fondos se enfocan en el de-
liaria es que generalmente son administrados
sarrollo inmobiliario, es decir, en la búsqueda
por empresas con amplia experiencia en el
de un terreno, la construcción del inmueble y
sector inmobiliario, las cuales pueden lograr
la posterior venta, estos fondos se conocen
economías de escala y beneficiarse de una
como “Fondos de Desarrollo”. Los Fondos
buena gestión, esta mayor eficiencia se tradu-
de Desarrollo inmobiliario suelen tener una
ce en un mayor retorno para los inversionistas.
duración entre 2 y 5 años. En el caso de los
Fondos de Plusvalía, generalmente tienen una La rentabilidad a la que apuntan los fondos
duración indefinida e invierten en varias pro- de inversión inmobiliaria esta entre un 7%
piedades simultáneamente para diversificar y un 20% nominal anual. La rentabilidad de
el riesgo de vacancia. estos fondos se suele expresar como un
porcentaje de retorno sobre la UF (variación
Un aspecto muy relevante a considerar al mo-
de la inflación), por ejemplo, UF + 4% anual.
mento de invertir en un fondo inmobiliario es
Como en la mayoría de las inversiones, la
la liquidez, esto es, con qué rapidez y facilidad
rentabilidad no está garantizada, y en este
se puede rescatar la inversión realizada. Por
caso depende de factores como la velocidad
lo general, es necesario esperar entre unos 3
de construcción y venta, eficiencia en la
a 5 años a que termine el fondo para resca-
administración y factores externos como las
tar el capital invertido y el retorno. La única
variaciones de precios de los inmuebles.
alternativa para recuperar el capital de forma
anticipada es vender las cuotas del fondo, Los fondos de inversión inmobiliaria suelen
pero para eso se debe encontrar un compra- ser una excelente alternativa para las perso-
dor que esté dispuesto a adquirir esas cuotas, nas que tienen la capacidad de ahorro para
lo cual no suele ser algo rápido. invertir e inmovilizar altas sumas de dinero
por el periodo de duración del fondo, ya que
Otro aspecto relevante en este tipo de fon-
permiten acceder a rentabilidades similares o
dos de inversión es que tienen una cuota de
mejores a las que se obtendrían con la compra
entrada que puede ser alta. Algunos de estos
directa de una propiedad, y sin todo el trabajo
que implica el proceso de compra.

5.2. CROWDFUND ING INMOBILIARIO

El término Crowdfunding significa financia-

miento colectivo, en la práctica, hablamos
de un grupo de personas que se unen para
financiar colectivamente un proyecto. Desde
que se inició esta forma de financiamiento
han surgido distintas modalidades, las cuales
se pueden agrupar en cuatro grandes tipos:
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 13
CROWDFUNDING DE PRÉSTAMOS, un grupo de personas entrega un préstamo a otros per-
sonas o a empresas a cambio de una rentabilidad. El beneficio para la empresa o persona que
recibe el préstamo es que puede acceder a mejores condiciones de financiamiento, incluyendo
mejores tasas, o inclusive el hecho de acceder al financiamiento cuando no tienen acceso al sis-
tema financiero. Para los inversionistas, quienes entregan el dinero en préstamo, generalmente
el beneficio es una mayor rentabilidad versus otras alternativas similares.
CROWDFUNDING DE RECOMPENSAS, en este caso el dueño del proyecto ofrece una recom-
pensa a cambio de una donación. Las recompensas varían dependiendo del tipo de proyecto,
pero pueden ir desde una polera, hasta el producto que se va a desarrollar a partir de la do-
nación. Este tipo de crowdfunding es muy popular cuando se trata de proyectos que tienen
como objetivo el desarrollo de un producto, ya que los participantes generalmente deciden
realizar la donación a cambio del producto, o porque les interesa que el producto se desarrolle.
CROWDFUNDING DE INVERSIÓN, en esta modalidad se ofrece a las personas que participan
del proyecto, una participación de la propiedad o la rentabilidad del proyecto.
CROWDFUNDING DE DONACIÓN, en este caso las personas realizan donaciones al proyecto
de forma totalmente desinteresada, y sin recibir ningún bien material a cambio.

Si bien es posible encontrar otros tipos de través del arriendo, la sociedad creada seguirá
crowdfunding, en general, estos se pueden existiendo una vez finalizada la construcción
considerar una variación de los anteriores, por del proyecto, y los beneficios se reparten en
ejemplo, el crowdfunding inmobiliario es un la forma de dividendos.
tipo de crowdfunding de inversión, donde el
En la mayoría de los casos, los proyectos que se
activo objeto de la inversión es un inmueble.
financian bajo la modalidad del crowdfunding
En el caso del crowdfunding inmobiliario una inmobiliario son proyectos habitacionales, sin
empresa, denominada gestora, selecciona embargo, también es posible encontrar opor-
uno o varios proyectos inmobiliarios y se los tunidades para financiar la construcción y
ofrece a los inversionistas. La empresa ges- operación de hoteles y oficinas.
tora lleva a cabo los análisis y estudios para
La principal ventaja del crowdfunding inmo-
determinar cuáles son los proyectos más
biliario es que se puede invertir desde montos
prometedores y se encarga de estructurar el
que son mucho menores a los que general-
instrumento legal a través del cual se realizará
mente se tendrían que desembolsar en una
la inversión. En Chile, generalmente se reali-
inversión inmobiliaria tradicional. En Chile los
za mediante la creación de una Sociedad por
requerimientos de capital están en torno a las
Acciones, a la cual ingresan los inversionis-
UF40, aproximadamente $1.000.000. Otra
tas como accionistas en la proporción de sus
ventaja es que, dado los bajos niveles de ca-
aportes. Una vez finalizado el proyecto se di-
pital requerido, puede ser una alternativa de
suelve la sociedad y se entregan los retornos
diversificación atractiva para personas que
a los accionistas.
están empezando a construir su patrimonio.
En algunos casos, cuando el objeto de la in-
En el caso del crowdfunding inmobiliario los
versión inmobiliaria no es solo la generación
principales riesgos de inversión son dos. Por
de utilidad a partir de la venta de la propiedad,
un lado, los riesgos propios de cualquier in-
sino la generación de un ingreso recurrente a
versión inmobiliaria, como son la variación de
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 14
los precios, retrasos en la ejecución del pro- Si decides invertir a través del crowdfunding
yecto, o en la obtención de los permisos que inmobiliario, te sugerimos tener mucho cuida-
afecten la rentabilidad del proyecto, y por do al momento de seleccionar la empresa con
otro, el trabajo que realiza la empresa gestora la cual vas a invertir, ya que una mala gestión,
en la selección, seguimiento y administración o el ofrecimiento de expectativas irreales de
de los proyectos, donde una mala selección o rentabilidad, pueden llevarte a tomar una de-
una mala gestión pueden afectar significati- cisión equivocada, o en el peor de los casos
vamente la rentabilidad, y poner en riesgo el perder parte importante de tu capital.
capital invertido.

¿C ÓM O CA LCU L A R L A RE NTA B I L I DA D D E U NA
6
INV ER S I ÓN I N MOB I L I A RI A ?

P ara construir un patrimonio a largo plazo con

la inversión inmobiliaria una sugerencia vital
es evaluar muy bien el valor del metro cuadrado
metro cuadrado se determina considerando el
espacio construido a lo que se suma la terraza
y logia que se divide por dos.
construido y la demanda por arriendos en
La otra forma de evaluar una compra inmobiliaria
el sector que se quiere comprar. Estas dos
es tomando en consideración el valor del
variables, bien analizadas, puede hacer una
arriendo, el cual se multiplica por 12 (algunos
gran diferencia, ya que la rentabilidad esperada
lo multiplican por 11 para tener una estimación
de la inversión dependerá en gran medida de
más conservadora que incluya periodos de
la plusvalía, la que es una consecuencia directa
vacancia), y ese valor dividirlo por el precio de
de un buen precio de compra.
compra del inmueble o para propiedades con
En primer lugar, la manera más simple de antigüedad, al valor de mercado.
evaluar si una propiedad está cara o barata
A modo de ejemplo, una propiedad de un
es tener datos del precio promedio de venta
dormitorio cercano a la línea 1 del metro en
en una comuna en particular. Por ejemplo, en
Santiago Centro se arrienda en $300.000
la comuna de Santiago durante el segundo
($3.600.000 anualizado), con un valor de
trimestre del 2017, el valor promedio para
2.000 UF (propiedad usada), esto nos entrega
departamentos es de 56,5 UF/mt2 [5], sin
un retorno sobre el activo (ROE) del 6,74%.
embargo, existen diferencias entre distintas
ubicaciones dentro de la comuna y por el
tamaño del departamento. Si la ubicación es
cercana a una estación del metro, próxima a la
zona del metro Bellas Artes (Barrio Lastarria)
o en las inmediaciones al parque Bustamante,
los valores son superiores respecto a
zonas alejadas del metro o periféricas de
la comuna. En tanto, cuando se trata de un
departamento tipo Estudio o de 1 dormitorio 1
baño, es superior el valor del metro cuadrado
construido respecto a un departamento de 3
dormitorios y 2 baños. Finalmente, el valor del
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 15
Tasas superiores al 6% e idealmente sobre el 7% son consideradas como una buena compra.
Tasas entre el 5% y 6%, consideran un sobre precio que se estaría pagando, mientras que tasas
inferiores al 5% podríamos calificarla como una mala compra e inversión. Actualmente, en la
zona oriente de la Región Metropolitana ocurre esto último, en donde el valor del arriendo es
muy inferior respecto al valor de la propiedad, lo que limita el potencial de plusvalía en la zona.
En resumen, podríamos considerar los siguientes aspectos como relevantes a la hora de evaluar
la rentabilidad de una propiedad:
• Valor del metro cuadrado construido.
• Compararlo con el valor promedio de la comuna.
• Valor del arriendo promedio en unidades de características similares.
• Anualizar ese valor y compararlo con el valor de compra para determinar el ROE.
• Evaluar el potencial de plusvalía considerando el nivel de desarrollo de la comuna. A
menor desarrollo, mayor el potencial.

7 EL VALO R D E L M2 E N S A NT I AG O

L uego de una baja en las ventas de las pro-

piedades el año pasado, durante el primer
trimestre de 2017 se registró un aumento en
el primer trimestre de 2017 dan cuenta del
repunte en la industria. Sin embargo, no da
lo mismo comprar una propiedad en las
la venta de propiedades de 2,7%, según el afueras de Santiago que dentro de la capi-
Informe de Oferta Inmobiliaria (IOI) realizado tal. Las diferencias entre una comuna y otra
por GfK Adimark [5]. pueden llegar a ser considerables, tal como
se aprecia en la siguiente tabla que muestra
El mismo estudio evidencia el crecimiento
el valor (UF) del metro cuadrado (m2) de
que ha experimentado el sector inmobiliario:
casas y departamentos, en diferentes zonas
88 nuevos proyectos registrados solo durante
de la Región Metropolitana:
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 16

Valor Casa

Valor Departamento

QUILICURA PUDAHUEL MAIPÚ ESTACIÓN CENTRAL

1 2 3 4
38,9 UF/M2 17,5 UF/M2 45,1 UF/M2 38,6 UF/M2 47,4 UF/M2 44,9 UF/M2 S/I UF/M2 48,2 UF/M2

CERRILLOS QUINTA NORMAL SAN BERNARDO PADRE HURTADO

5 6 7 8
42,3 UF/M2 33,1 UF/M2 S/I UF/M2 42,6 UF/M2 39,5 UF/M2 38,4 UF/M2 41,8 UF/M2 S/I UF/M2

LA CISTERNA SAN MIGUEL SANTIAGO INDEPENDENCIA

9 10 11 12
S/I UF/M2 44,3 UF/M2 S/I UF/M2 49,5 UF/M2 57,1 UF/M2 55,1 UF/M2 S/I UF/M2 48,5 UF/M2

CONCHALÍ HUECHURABA RECOLETA PROVIDENCIA

13 14 15 16
S/I UF/M2 36,9 UF/M2 48 UF/M2 48 UF/M2 S/I UF/M2 49,5 UF/M2 S/I UF/M2 85,1 UF/M2

ÑUÑOA MACUL LA FLORIDA PUENTE ALTO

17 18 19 20
S/I UF/M2 70,8 UF/M2 55,7 UF/M2 48,1 UF/M2 50,0 UF/M2 46,5 UF/M2 41,5 UF/M2 35,0 UF/M2

PEÑALOLÉN LA REINA LAS CONDES VITACURA

21 22 23 24
64,0 UF/M2 59,0 UF/M2 X 92,0 UF/M2 72,6 UF/M2 90,5 UF/M2 87,6 UF/M2 S/I UF/M2 90,5 UF/M2

LO BARNECHEA SAN JOAQUÍN

25 26
84,4 UF/M2 83,2 UF/M2 S/I UF/M2 47,7 UF/M2
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 17
Considerando lo anterior, es importante destacar que el mercado ha visto un leve aumento
en el precio de las viviendas nuevas. De esta forma, mientras los departamentos registraron,
en promedio, un valor de 67,2 UF/m2, el de las casas fue de 53,3 UF/m2.

6 C ONC LU S I ON E S

L a inversión inmobiliaria puede ser una

excelente alternativa para rentabilizar tus
ahorros y comenzar a forjar un futuro próspero
Por ello, en Ruvix te ofrecemos la orientación
necesaria para hacer una excelente inversión
inmobiliaria, poniendo a tu disposición atrac-
para ti y tu familia. Sin embargo, para tomar la tivos proyectos con distintas características y
decisión correcta es importante que conozcas que se ajustan a diferentes niveles de ingreso.
los aspectos más relevantes, los cuales hemos Además, no solo te asesoramos en la elección
expuesto en las secciones anteriores. de la propiedad, sino que también te acompa-
ñamos en cada parte del proceso, para que así
El valor del suelo, condiciones de financia-
puedas estar tranquilo de que una vez que re-
miento y las características que buscas en
cibas tu propiedad conozcas todas las aristas
el lugar donde adquirirás tu propiedad son
y aspectos importantes a considerar
algunos de los puntos más importantes, pero
no los únicos. Y como se trata de una de las Los servicios que ofrecemos se enfocan no
compras más importantes de tu vida, siempre sólo en la inversión inmobiliaria, sino que ofre-
es conveniente contar con la asesoría de ex- cemos un servicio de planificación financiera
pertos en la materia. integral e independiente, donde el objetivo
principal es ayudar a nuestros clientes a orga-
Como toda inversión, no está exenta de ries-
nizar sus finanzas e incrementar su patrimonio.
gos, por eso es importante que antes de tomar
Por esta razón, al comprar un inmueble con
la decisión entiendas los aspectos más impor-
nuestra asesoría estarás accediendo a nuestros
tantes que pueden impactar la rentabilidad de
servicios de planificación financiera, y estarás
tu inversión.
dando el primer paso hacia un mejor nivel de
bienestar financiero para ti y tú familia.

7 AC ERCA D E RU V I X

R uvix es una empresa que ofrece servicios de planificación financiera, con el objetivo de ayudar
a sus clientes a organizar sus finanzas e incrementar su patrimonio.
Nuestros servicios buscan entregar a nuestros clientes un análisis integral de su situación fi-
nanciera, y recomendaciones concretas que les permitan mejorar sus finanzas y alcanzar un
mejor nivel de bienestar financiero. Nuestros servicios abarcan aspectos como el diseño e imple-
mentación de planes de ahorro, análisis de productos de ahorro e inversión, planificación de la
jubilación, planificación hereditaria, análisis de productos de protección como seguros y planes
de Isapre, entre otros.
Nuestros servicios son entregados desde un enfoque independiente, es decir, no estamos afilia-
dos con ningún banco o institución financiera, por lo cual nuestro único interés es el beneficio
 M I P R I M E R A I N V E R S I Ó N I N M O B I L I A RIA
C ONSE J O S Y S EC RE TO S PAR A L A C O M P R A DE L A P RI M E R A P RO P I EDAD 18
de nuestros clientes y la elección de la alternativa que mejor se adapte a sus necesidades, y no
la venta de un producto financiero en particular.
Nuestro objetivo es democratizar el acceso a los servicios de planificación financiera y que toda
persona, independientemente de su situación financiera actual, pueda contar con la ayuda de
profesionales que la orienten en la obtención de un mayor nivel de bienestar financiero.
Nuestra empresa ha sido apoyada por programas de emprendimiento del Gobierno de Chile, y
por una de los aceleradores de negocio más reconocidas en América Latina: NXTP Labs.
Si desea conocer más sobre nuestros servicios visite nuestro sitio web: www.ruvix.com o llámenos
al teléfono 232039647.

7 R EFER E N CI A S
[1] Panorama de Inversiones Quinquenio 2016 – 2020. Corporación de Bienes de Capital.
Publicado en: http://www.emol.com/noticias/Economia/2016/10/04/824875/Inversion-
proyectadaa-2020-en-el-area-inmobiliaria-es-superior-a-la-de-la-mineria.html
[2] La minería y su impacto en el negocio inmobiliario. Revista Nueva Minería. Agosto,
2017. Publicado en: http://www.nuevamineria.com/revista/la-mineria-y-su-impacto-en-el-
negocioinmobiliario/
[3] Reforma Tributaria: IVA a los Bienes Inmuebles. Centro de Estudios Tributarios
Universidad de Chile. Publicado en: http://www.cetuchile.cl/index.php?option=com_content
&view=article&id=2069:reforma-tributaria-iva-a-los-bienes-inmuebles&catid=188&Itemid=279
[4] 24 Horas. 22 de marzo de 2017. La otra mirada: Nuevas líneas 3 y 6 del Metro favorecen a
las inversiones inmobiliarias. Publicado en: http://www.24horas.cl/economia/la-otra-mirada-
nuevas-lineas-3-y-6-del-metrofavorecen-a-las-inversiones-inmobiliarias-2335150
[5] Gfk Adimark. Julio 2017. Informe Trimestral Mercado Inmobiliario Gran Santiago 2do
Trimestre 2017. Publicado en: https://www.adimark.cl/es/estudios/documentos/20170720_
ioi%20%20%202t%202017.pdf