II UNIDAD

SESIÓN 14

ANOTACION PREVENTIVA

Mag. Abog. Doris Luz Ortega Obregon

 ANOTACION PREVENTIVA
Las anotaciones preventivas son asientos
provisionales y transitorios que tienen por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de una
eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito, siendo susceptibles de anotación
preventiva, las demandas y demás medidas
cautelares, así como las resoluciones judiciales que
no den mérito a una inscripción definitiva, estando
también permitidas las demás anotaciones
preventivas cuando así lo autorice una disposición
vigente, de conformidad con los Artículos 64 y 65 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
 ANOTACION PREVENTIVA
Cabe concluir entonces que las anotaciones
preventivas tienen un carácter provisorio y
excepcional y responden a un criterio de
numerus clausus de acuerdo a los casos
expresamente previstos en el nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos,
siendo que de conformidad con el Artículo 66,
se ha establecido que no procede la extensión
de anotaciones preventivas que se originen en
otra anotación preventiva.
 ANOTACION PREVENTIVA
En la legislación comparada, y concretamente, en la
española

Antonio Manzano Solano señala, citando a Roca Sastre,

que el fundamento de las anotaciones preventivas está
conectada con el fin último del Registro de la Propiedad;
la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, que,
indudablemente, está mejor salvaguardado permitiendo
el acceso a la publicidad registral, aunque sólo sea
provisional, de las situaciones jurídicas en formación.

Según Campuzano, señala que las anotaciones

preventivas tienen las siguientes notas o caracteres
comunes: la temporalidad, eventualidad y medianidad.
 ANOTACION PREVENTIVA
• Son asientos provisionales y transitorios
que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una
eventual causa de modificación del acto o
derecho inscrito (Artículo 64 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros
Públicos)
 ANOTACION PREVENTIVA
• La existencia de una anotación preventiva
no determina la imposibilidad de extender
asientos registrales relacionados con los
actos y derechos publicitados en la partida
registral, salvo que el contenido mismo de
la anotación preventiva o la disposición
normativa que la regula establezca
expresamente lo contrario.
 ANOTACION PREVENTIVA
• Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha
sido cautelada por la anotación preventiva,
surtirá sus efectos desde la fecha del asiento
de presentación de la anotación, salvo
disposición distinta.

• Los asientos de anotación preventiva deben

contener, de ser el caso, la indicación del
plazo de su vigencia, el cual se encontrará
determinado por las normas que autorizan su
extensión.
 ACTOS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE
ANOTACIÓN PREVENTIVA
ARTÍCULO 65° DEL TUO
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una
inscripción definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no
estar inscrito el derecho de donde emane. (Aplicable sólo en
el Registro de Propiedad Inmueble)
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque
adolecen de defecto subsanable.(Aplicable sólo en el registro
de Propiedad Inmueble).
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse
conforme a disposiciones especiales. (Previstos en los
reglamento de inscripciones y otras normas).
REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE OFICIO
En la calificación atenuada o limitada, cualquiera que fuese el Registro,
de advertirse que el acto inscribible adolece de defecto subsanable o
falta de tracto sucesivo, el registrador deberá anotar preventivamente
el título por cuatro (4) meses contados a partir del asiento de
presentación, sin necesidad de observación previa. Dicho plazo puede
ser renovado por única vez antes de su vencimiento, a solicitud de
parte por un plazo similar.
En estas anotaciones preventivas, el registrador dejará constancia de
las causas específicas que motivan dicha anotación, la fecha de su
vencimiento y la precisión que vencido el plazo la anotación ya no
surte efecto.
Cuando se anote un acto por falta de tracto sucesivo y durante su
vigencia se inicie el procedimiento especial de saneamiento de tracto
sucesivo, la vigencia de la anotación se extenderá hasta por un año
adicional.
REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS
ANOTACIÓN PREVENTIVA POR TÍTULO PENDIENTE COMPATIBLE
• En el caso de existencia de un título pendiente compatible y de
necesaria inscripción para el acceso al registro del título materia de
calificación, éste último será objeto de anotación preventiva, previo
pago de derechos registrales, de ser el caso, dejándose constancia
de la causa que lo motiva.
ANOTACION PREVENTIVA ANTE SUPUESTA FALSEDAD
DOCUMENTARIA
• El acto contenido en el título materia de consulta por falsedad
documentaria que no haya sido objeto de respuesta por parte del
funcionario competente hasta tres (3) días antes del vencimiento de
la vigencia del asiento de presentación
CORRELACION DE ASIENTOS
• Se da en el supuesto de inmatriculación en el RJB y se encuentra
una garantía o contrato en el RMC que no corresponde trasladar.
 ANOTACIONES PREVENTIVAS EN EL REGISTRO
PUBLICO DE DERECHOS MINEROS
a) Los petitorios mineros;

b) Los actos, contratos, demandas, medidas cautelares y otras

resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción
definitiva y que se refieran a petitorios mineros;

c) Las demandas, medidas cautelares y otras resoluciones

judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva y que
se refieran a concesiones inscritas;

d) Los actos que en cualquier otro caso, deben anotarse como

preventivas conforme a las disposiciones pertinentes.
ANOTACIONES PREVENTIVAS EN EL REGISTRO DE
PREDIOS
a) Pre-fábrica, Pre-reglamento y pre-independizaciones.

b) Anotación preventiva de compraventa garantizada

c) Anotación preventiva del contrato de compraventa de

viviendas en proceso de construcción o en planos.

d) Los actos que en cualquier otro caso, deben anotarse

como preventivas conforme a las disposiciones
pertinentes.
ANOTACIONES PREVENTIVAS EN EL REGISTRO DE
EMBARCACIONES PESQUERAS
1. Las medidas cautelares adoptadas.

2. Las demandas y demás resoluciones que no den mérito a

una inscripción definitiva y que a criterio del Juez se refieran a
actos o contratos inscribibles.

3. La declaración de fábrica naval de embarcaciones

pesqueras con matrícula en trámite, según lo indicado en el
presente Reglamento. (Plazo 60 días).

4. Los títulos que en cualquier otro caso, deben anotarse

conforme a las disposiciones pertinentes.
 ANOTACIONES PREVENTIVAS EN EL REGISTRO DE
AERONAVES
a) Los contratos de utilización de aeronaves, cuando no sea posible su inscripción por
existir defecto formal subsanable que no desnaturalice el contenido y el objeto del
contrato;

b) La aeronave cuando no sea posible su inscripción por existir defecto formal

subsanable en los documentos coadyuvantes;

c) La asignación de matrícula provisional en tanto no se inscriba en forma definitiva el

contrato de utilización o la aeronave, si fuera el caso;

d) Medidas cautelares que recaigan sobre las aeronaves o los motores, en la medida
que éstos se encuentren inmatriculados.

En el Registro de motores sólo procede extender anotación preventiva en el supuesto

previsto en el literal d).

Plazo noventa días calendarios prorrogables a 90 días más.

ANOTACIONES PREVENTIVAS EN EL REGISTRO DE
PERSONAS JURIDICAS
a) Las demandas y otras medidas cautelares sobre los actos señalados en el
inciso b) y segundo párrafo del inciso e) del artículo 3 del Reglamento de
sociedades;

b) Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social

inscrito; asimismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los
acuerdos o decisiones societarias inscribibles;

c) La emisión de obligaciones, sus condiciones y sus modificaciones, así

como los acuerdos de la asamblea de obligacionistas que sean
relevantes con relación a la emisión, su ejecución, u otros aspectos de la
misma.

d) Las resoluciones judiciales o arbitrales que se refieran a la emisión de

obligaciones de una sociedad y los aspectos referidos tanto a ella, como
a los acuerdos inscritos de la asamblea de obligacionistas;
ANOTACIONES PREVENTIVAS EN EL REGISTRO DE
PERSONAS JURIDICAS
e) Resoluciones judiciales o arbitrales no consentidas que
ordenen la suspensión de acuerdos adoptados por la
sociedad;

f) Las demandas, embargos y otras medidas cautelares

relacionadas con la participación del socio en las
sociedades distintas a las anónimas.

g) Anotación preventiva de la reorganización de sociedad

constituida en el extranjero. Apertura preventiva de una
partida registral por seis meses.

h) La reserva de preferencia registral de nombre.

 ANOTACIONES PREVENTIVAS EMANADAS DE
NORMAS DE SANEAMIENTO
Por ejemplo:
• LEY 27333 anotación preventiva de la solicitud de Prescripción
adquisitiva y saneamiento de áreas y linderos.
• D.S. Nº 005-2005-JUS Reglamento de Formalización de la Propiedad
Informal. Anotación Preventiva de la Solicitud de Declaración de
Propiedad.
• Ley 28325 Anotación preventiva de solicitud de prescripción
adquisitiva notarial de vehículos menores.
• D.S. N° 06-2004.JUS anotación preventiva de saneamiento de
inmuebles que conforman el patrimonio cultural de la nación.
• Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos N° 218-2006-SUNARP/ SN. Anotación preventiva de la
solicitud de saneamiento de tracto.
 DEFECTOS SUBSANABLES Y ANOTACION
• El TUO señala que el registrador debe tachar el título y denegar de
plano la inscripción cuando éste adolece de defecto insubsanable. Es
defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del
título. Las instancias registrales también tacharán el título cuando no
contenga acto inscribible, no sea competencia de la oficina registral
en que fue presentado y cuando existan defectos insalvables que
emanen de la partida registral.

• El Reglamento considera básicamente como defecto insubsanable el

que afecta la validez del contenido del título. Pero debe tenerse en
cuenta que es insubsanable aquél que afecta la validez del acto
material, (nulidad), pues el acto nulo no es susceptible de
convalidación, ratificación ni confirmación, y por lo tanto, es
insubsanable. En este sentido, sólo constituirán defectos
insubsanables aquellos que vicien el acto de manera absoluta, como
es el caso de la nulidad; y no los que vicien el acto de manera relativa
como es el caso de la anulabilidad.
 DEFECTOS SUBSANABLES Y ANOTACION

• Además, siguiendo a Luis Diez-Picazo, creemos que resulta

necesario efectuar una distinción entre lo que significa el acto
jurídico y el documento que lo contiene. El primero, entendido
como título material, es el acto o contrato generador de la situación
jurídica objeto de inscripción (ejemplo, compraventa, permuta,
poder, etc.); el segundo, título en sentido formal, está constituido
por el o los documentos donde dicho contrato consta (escritura
pública, contrato privado con firmas legalizadas, etc.). Ambos
conforman el título inscribible que llega al registro. (Sistemas
causales).

• Ahora bien, los defectos que conciernen al acto o negocio jurídico

(título material) son insubsanables cuando producen su nulidad
absoluta por cualquiera de las causales previstas en el artículo 219
del Código Civil y son subsanables cuando pueden ser objeto de
confirmación, convalidación o ratificación.
 DEFECTOS SUBSANABLES Y ANOTACION

• En cuanto al título formal, sólo será

insubsanable el defecto cuando la forma
documentaria se constituye en un requisito de
validez del acto jurídico (aspecto que en
nuestro sistema jurídico termina formando
parte de la existencia material del acto
jurídico, conforme con el inciso 4) del artículo
140 del Código Civil).
 BLOQUEO

EL BLOQUEO REGISTRAL:
Es una anotación preventiva que tiene por
objeto primordial el asegurar y garantizar la
inscripción definitiva de un derecho real
reconocido no consumado, impidiendo la
inscripción de todo acto o contrato real sobre el
inmueble , que sea posterior a la anotación del
bloqueo y durante la vigencia del mismo.
 FINALIDAD DEL BLOQUEO

Se puede afirmar que su finalidad u objeto es variado:

• El asegurar y garantizar la inscripción definitiva de un
derecho real reconocido pero no consumado, vía anotación
preventiva; cuyo efecto primordial es el cierre registral.
(ejemplo hipoteca; compra- venta).
• El impedir la inscripción de todo acto o contrato real
relacionado con el inmueble materia de bloqueo;
• Otorgar prioridad frente a otros actos o contratos
presentados con posterioridad a la anotación del bloqueo;
• Lograr la publicidad de los actos y contratos reales en
gestión referidos a un inmueble que, anotados
preventivamente, dan lugar a una reserva de prioridad.
 NATURALEZA JURIDICA

El bloqueo registral, es una anotación

preventiva, puesto que su objeto es asegurar y
garantizar la inscripción de un contrato real no
consumado, siendo de carácter perentorio; con
el cual se obtiene una reserva de prioridad;
hasta que se inscriba definitivamente, máxime si
la propia norma que la la crea la define como
una anotación preventiva, al señalar sus
supuestos de caducidad.
 EFECTOS EN LA PARTIDA BLOQUEADA

CIERRE TEMPORAL
• El bloqueo registral al general un cierre temporal de la
partida, no permite la inscripción de ningún acto o
contrato relacionado con el inmueble materia de
bloqueo que no sea el que dio origen a la anotación
preventiva.
• De presentarse otros títulos relacionados a la partida el
registrador deberá de proceder a suspender el asiento;
hasta que se anote o inscriba definitivamente el acto o
contrato materia de anotación (deberá tenerse en
cuenta los principios de rogación e impenetrabilidad).
 EFECTOS EN LA PARTIDA BLOQUEADA
EFECTOS RETROACTIVOS
• Conforme a lo señalado por el artículo 5° del D. Ley 18278;
los efectos de la inscripción del acto o contrato, se
retrotraen a la fecha día y hora del asiento de presentación
de la solicitud del bloqueo ; por lo que no sólo se genera el
cierre de una partida registral, sino que también se
establece una reserva de prioridad.

• El bloqueo No debe confundirse con las partidas que se

relacionan en el momento en que se presenta un título, en
que se suele decir que la partida “está bloqueada” por un
título pendiente. (situación procesal).
 EVOLUCION LEGISLATIVA - BLOQUEO
DECRETO LEY 18278 (19 de mayo de 1970)
• Estableció el bloqueo de las partidas registrales
del registro de la propiedad inmueble sólo a favor
del Banco Central Hipotecario del Perú, Banco
Estatales de Fomento Agropecuario, Industrial,
Vivienda, Minero, la mutuales de crédito para
vivienda, cooperativas y cajas de ahorro de Lima.
• El notario solicitaba el bloqueo al registro Previa
verificación de la “limpieza” de las partidas
registrales.
 EVOLUCION LEGISLATIVA - BLOQUEO
LEY Nº 26481 (15 de junio de 1995)
• Sustituye el Artículo 1 del Decreto Ley Nº 18278 y establece el
bloqueo de las partidas registrales de los Registros Públicos, a favor
de las personas naturales o jurídicas que lo soliciten, por los actos y
contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya,
amplíen o modifiquen derechos reales en favor de los mismos.“
• Establece que el bloqueo caducará automáticamente al término del
plazo establecido en el Articulo 2 (60 días), sin requerirse de
solicitud de parte interesada, asiento registral resolución judicial, ni
trámite alguno, para considerar extinguidos sus efectos. Antes de
dicho término sólo caducará en los siguientes casos:

a. Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo.

b. Si lo solicita el contratante o los contratantes en cuyo favor se
estableció el bloqueo; y,
c. Cuando sea ordenado judicialmente."
 BLOQUEO REGISTRAL (TUO)

Artículo 131.- Anotación de bloqueo registral

• La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto ley Nº

18278 y sus modificatorias, se extiende en mérito a la
solicitud formulada por el Notario que tiene a su cargo la
formalización del acto, y a la copia certificada de la minuta
respectiva. El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60)
días hábiles, contados desde la fecha del correspondiente
asiento de presentación.

• El bloqueo caduca al vencimiento del plazo señalado en

párrafo anterior o en los supuestos previstos en los literales
a), b) y c) del artículo 6 del Decreto Ley Nº 18278.”
 BLOQUEO REGISTRAL (TUO)

Artículo 132.- Actos no inscribibles durante la

vigencia de la anotación del bloqueo registral
• Durante la vigencia del bloqueo no podrá
inscribirse ni anotarse preventivamente ningún
acto o derecho incompatible con aquél cuya
prioridad se ha reservado.
• El plazo de vigencia del asiento de presentación
de los títulos incompatibles presentados durante
la vigencia del bloqueo, se suspenderá hasta que
caduque el bloqueo o se inscriba el acto o
derecho cuya prioridad fue reservada.
 CALIFICACION REGISTRAL Y BLOQUEO

Conforme a la redacción del artículo 5 del citado Decreto

Ley, los efectos de la inscripción del acto o contrato a que
se refiere el aviso notarial, se retrotraerán a la fecha y
hora del asiento de presentación de dicho aviso; lo cual
no implica una prohibición de calificación registral al
título materia de bloqueo, pues ésta se encuadra dentro
de la función calificadora del Registrador, en la
verificación de las exigencias de capacidad, legalidad y
requisitos de validez reseñados en el artículo 2011 del
Código Civil previstas dentro del procedimiento registral
conforme a lo establecido por los artículos 150 y 151 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
CERTIFICACIONES QUE EXPIDEN LOS REGISTROS
PÚBLICOS

CONCEPTO
Es un documento público emitido por el registro
a rogación de parte, que tiene por fin informar
el tenor de los asientos. (Publicidad formal) En
algunos sistemas da lugar a un asiento en el folio
que provoca un cierre condicional del mismo
(Reserva).
CERTIFICACIONES QUE EXPIDEN LOS REGISTROS
PÚBLICOS
EFECTOS DEL CERTIFICADO

• Los asientos regístrales se presumen exactos e íntegros en

cuanto a la existencia, extensión y plenitud del derecho
registrado. El certificado, por ser una información generada
del asiento, también se presume exacto. Sólo que en este
caso la presunción es de exactitud, no de integridad (Salvo
las certificaciones literales).

• No existe la fe pública en el aspecto certificante, pues si no

existiese concordancia entre el asiento y el certificado
primará el asiento.