EPS TACNA S.

MEMORIA DESCRIPTIVA

PREDIO : PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS SERVIDAS COPARE

PROPIETARIO : E. P. S. TACNA S. A.
Entidad Prestadora de Servicios de Saneamiento Tacna S. A.
UBICACIÓN : Región : Tacna.
Departamento : Tacna.
Provincia : Tacna.
Distrito : Gregorio Albarracín Lanchipa.
Localidad : Intersección Av. Los Poetas y Bohemia Tacneña.
_____________________________________________________________________________

I. GENERALIDADES:
Comprende el levantamiento del terreno ubicado en el Cono Sur C.P.M. Nueva Tacna y
la Intersección de 4 vías, iniciando por el Norte con la Av. Cristo Rey y en sentido horario la
Av. Bohemia Tacneña y cierra con la calle Sin Nombre. Incluye terreno y edificaciones en la
poligonal descrita en la ficha de Inscripción Registral N° 6342.

II. OBJETO:
El objeto de la presente memoria es describir la distribución arquitectónica del predio
con miras a la inscripción de la declaratoria de fábrica. El resultado se reinscribirá en los
Registros Públicos de Tacna.

III. DEL TERRENO:

El terreno de forma regular, de topografía llana, pendiente suave de 12 % y corre de
Norte a Sur con un perfil estratégico de cascajo y abundancia de piedra grande y abundante
desmonte en la mayor parte del terreno, de naturaleza eriaza en un 45 %, terreno cercado
parcialmente.

3.1. COLINDACIAS Y LINDEROS:

Considerando las coordenadas U. T. M. del plano y siendo su ingreso principal por la
Av. Los Poetas, se tiene:

POR EL NORTE : O Lado Izquierdo, colinda e un solo tramo recto de

629.96 ml. con borde trazado de la propiedad publica, camino
carrozable de 8.00 ml. de sección y de cerco de malla metálica
que involucra dos propiedades de terreno eriazo y de cultivo
respectivamente.

POR EL SUR : O Lado Derecho, colinda en un solo tramo recto de

580.63 ml. con borde de cerco de bloqueta y borde trazado de
la propiedad publica de la Av. Los Poetas cuya sección es de
26.40, separa de la Asoc. De Vivienda Las Begonias y Los
Robles.

MDN TACNA, JUNIO 2012

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POR EL OESTE : O Frente, como ingreso, colinda en un solo tramo recto

de 425.00 ml. borde trazado de la Propiedad Publica de la Av.
Bohemia Tacneña, cuya sección es de 28.10 ml. Bohemia
Tacneña, cuya sección es de 28.10 ml. lo separa de la
propiedad de la CORPAC con cerco de alambre de púas.
.
POR EL ESTE : O Fondo, colinda con una línea continua de 03 de tramos
que iniciada de 90.70 m., es de propiedad particular del lote
catastral 02402, sigue con 148.94 que colinda con propiedad
de Prudencio Vicente Ale con 146.49 m. de propiedad de la
Asociación de Vivienda “Los Ediles”.

3.2. ÁREA Y PERÍMETRO:

El área total del predio es de 244 766.45 00 m 2, es decir, DOSCIENTOS
CUARENTA Y CUATRO MIL SETESCIENTOS SESENTA Y SEIS PUNTO CUARETA Y CINCO.
El perímetro del predio es de 2 021.72 ml., es decir, DOS MIL VEINTIUNO
PUNTO SETENTA Y DOS METROS LINEALES.

3.3. DE LA INSCRIPCIÓN:
El predio se encuentra inscrito en los Registros Públicos de Tacna con Ficha
Registral N° 6342.

 TITULOS Y PLANOS:

El terreno original de área 206 168.00 m2 y de perímetro 1 872.00 ml. en una

poligonal regular estuvo orientado en un eje longitudinal hacia el sur sobre terrenos que
hoy ocupan las asociaciones de vivienda Las Begonias y Los Robles.

IV. DE LA FÁBRICA:
El predio consta de edificación (laboratorios), obras complementarias (cámara y canal
de captación, lagunas de tratamiento, cerco perimétrico, canal de salida) y servidumbres.

4.1. EDIFICACION:

AREA
NIVELES AMBIENTES CONSTRUIDA
M2
1° NIVEL 01 Laboratorios 184.64

TOTA DE ÁREA CONTRUIDA 184.64

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4.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

ÁREA
NIVELES AMBIENTES CONSTRUIDA
M2
1° NIVEL 01 Cámara y Canal de Captación 141.65
02 Lagunas de Tratamiento 75 400.00
03 Cerco Perimétrico 420.00
04 Canal de Salida 379.00

TOTAL DE ÁREA CONTRUIDA 76 340.65

4.3. ÁREA CONSTRUIDA TOTAL:

ÁREA CONSTRUIDA EDIFICACIÓN 184.640 m2

ÁREA CONSTRUIDA OBRAS COMPLEMENTARIAS 76 340.65 m2

TOTAL DE ÁREA CONSTRUIDA 76 525.29 m2

ÁREA LIBRE 168 241.16 m2

ÁREA TOTAL DEL TERRENO 244 766.45 m2

4.4. SERVIDUMBRE:
Existe servidumbre de ingreso por la Colindancia Oeste desde hace 30 años en
que se inscribió el terreno por la Av. Bohemia Tacneña mediante trocha carrozable de
10 ml. que se habilita y se usa de modo pacífico hasta la fecha sin que se haya dado
conflicto alguno.

V. VALORIZACIÓN DEL PREDIO:

5.1. VALOR DEL TERRENO (VT):

El valor resultante proviene del cálculo por terreno en expansión urbana:
El valor del terreno es de S/. 543 381.52

5.2. VALOR DE LA EDIFICACION (VE):

El valor resultante de la edificación es de S/. 11 130.10

5.3. VALOR DE LAS OBRAS E INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS (VOIC):

El valor de las obras complementarias es de S/. 1 298 651.60
El resultado proviene de la multiplicación del valor base de las obras
complementarias por el factor de Oficialización Fo = 0.68 (RM174-2002-VIVIENDA)

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5.4. VALOR TOTAL (VTP):

VTP = VT + VE + VOIC
VTP = S/. 543 381.52 + S/. 11 130.10 + S/. 1 298 651.60
VTP = S/. 1 853 163.22

VI. COMPLEMENTARIOS:
En la Zona Norte se da una ocupación irregular de terreno no inscrito en Registros
Catastrales según plano del ministerio de Agricultura por lo que deberán ser reubicadas de
inmediato.

Cabe resaltar que en el predio de la Empresa existen tres canchas de futbol

pertenecientes a Municipalidad G. Albarracín, del equipo de fútbol BOLOGNESI de Tacna.

Tacna, Junio del 2012.

PROFESIONAL SOLICITANTE

____________________________
Arq. JORGE E. COHAILA TAMAYO
REG. CAP. Nro. 1487

MDN TACNA, JUNIO 2012

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TASACIÓN DE LA PLANTA DE TRATAMIENTO A.S. COPARE

VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE

RESUMEN GENERAL

PROPIETARIO : EPS TACNA S.A.

TIPO DE PREDIO : EDIFICIO PRINCIPAL 02 DE MAYO
UBICACIÓN : COPARE CONO SUR
OBJETO DE LA TASACIÓN : IMPUESTO PREDIAL

DESCRIPCIÓN
Se trata de un predio destinado al tratamiento aereado de las aguas servidas para el
riego de cultivos de la zona de Copare. Cuenta con 02 lagunas primarias, 02 lagunas
secundarias y como edificación, un almacén, laboratorio y vivienda de guardián. Actualmente
se encuentra en funcionamiento, cuya tasación resultante se da en la tabla siguiente.

AREA DEL AREA

TIPO DE INMUEBLE ESTADO VALOR DE BASE VALOR DEL TERRENO
TERRENO CONSTRUIDA
O PREDIO GENERAL IMPONIBLE (VT)
(m2) (m2)

PLANTA DE
TRATAMIENTO A.S. REGULAR 244 766.45 184.64 S/. 543 381.52
COPARE
V. DE LA
EDIFICACION (VE)
S/. 11 130.10
V. DE LAS OBRAS
COMPLEMENTARIAS
(VOIC)
S/. 1 298 651.60
LINDEROS:
El plano de ubicación describe las siguientes colindancias:
Por el Norte : Terreno de cultivo, varios productos.
Por el Sur : Zona poblada de la Urb. Las Begonias.
Por el Este : Terrenos de cultivo, varios particulares.
Por el Oeste : Terrenos eriazos de la CORPAC.

PERÍMETRO:
El perímetro es de 2 021.72ml., es decir, DOS MIL VEINTIUNO PUNTO SETENTA Y DOS
METROS LINEALES.

ÁREA TOTAL:

MDN TACNA, JUNIO 2012

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El área total es de 244 766.45 m2, es decir DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL
SETECIENTOS SESENTA Y SEIS PUNTO CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS, inscrito en la
ficha N° 11003472.

NATURALEZA DE TIERRAS:
Terreno eriazo y agrícola por uso de lagunas y siembra de césped, arbustos, plantas de
tallo alto y floricultura (53 073.24 m2), con recurso de agua tratada por riego por gravedad.

TASACIÓN DEL PREDIO DE EXPANSIÓN URBANA

METODOLOGÍA
Se trata de un terreno en expansión urbana pues no tiene VAU, conserva su condición
legal de rustico y rodeado de áreas de cultivo predominantemente. Eso hace que el Plan
Director lo señale como área de Parque Eco Recreativo, siendo sus servicios urbanos nulos, en
su perímetro no existen secciones viales.

Se formula las valorizaciones en forma análoga a lo enunciado en el TITULO III, capítulo

J, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, para valuación de terrenos rústicos en
zonas de expansión urbana.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO

A) CÁLCULO DE TERRENO

VF = VB * A ………………………… (1)
Donde:
VF = Valuación Final para c/ frente
VB = Valor Básico
A = Área

VB = CAV (VP - VOH) * T * N ……… (2)

Donde:
CAV = Coef. Área Vendible
VP = Valor Promedio de los Terrenos Urbana de las calles locales de la
zona adyacente
VOH = Valor para Obras Publicas de Hab. Urbana
T = Topografía
N = Naturaleza del Terreno

VOH = VTH – VTR ………………………… (3)

Donde:
VTH = Valor terreno Habilitado
VTR = Valor de Terreno Rustico de 1ra. Categoría

Para reemplazar en (3)

VTH = VTH’ * (1 – K)

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Donde:
VTH’ = S/. 133.19 Oficial de CONATA
K = Puntaje Infraestructura Urbana
B) PROPORCIONALIDAD:
 AV. LOS POETAS:
580.63 580.63 0.35 * 244 765.45 = 85 668.26 m 2
= =
425 + 580.63 + 629.96 1 635.59

 AV. BOHEMIA TACNEÑA:

425.00 425.00 0.26 * 244 765.45 = 63 639.28 m 2
425 + 580.63 + 629.96 = 1 635.59 =

 CALLE S/N:
629.96 629.96 0.39 * 244 766.45 = 95 458.91 m 2
= =
425 + 580.63 + 629.96 1635.59

C) CÁLCULO VALOR BÁSICO:

 AV. LOS POETAS:

PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE OBRAS PUNTOS

Estudio Para habilitaciones planificadas. 0.02
Trazo Trazo definido de calle. 0.02
Calzada y Ancho de Vía Carpeta asfáltica
- De 6.00 a 10.00 m. 0.12 considerar 50%
Red de Agua Para conexiones domiciliarias 0.07 considerar 50%
Alcantarillado Para conexiones domiciliarias 0.07 considerar 50%
Energía Eléctrica Alumbrado 0.07 considerar 50%
0.01 considerar 50%
Conexión Domiciliaria No posee 0.00
Veredas De concreto simple 0.05 considerar 50%
TOTAL 0.43

CÁLCULO DE VTH
VTH = VTH’ * (1 – K)

VTH = S/. 133.19/ m2 * (1 – 0.43) VTR = 7 386.69 m2

VTH = S/. 133.19/ m2 * 0.57 VTR = 0.74 Ha/m2
VTH = S/. 75.92/ m2

CÁLCULO DEL VOH EN (3)

VOH = VTH - VTR

VOH = S/. 75.92/m2 - S/. 0.74m2

VOH = S/. 75.18/m2

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CÁLCULO DEL VALOR BÁSICO EN (2)

VB1 = CAV (VP - VOH) * T * N

Donde:
CAV = 0.10 Para uso recreacional (estimado por perito)
VP = S/. 29.00 (Valor promedio de (35+26+26)/3)
T = 0.90
N = 0.70

Reemplazando:
VB1 = 0.10 (S/. 29.00/ m2 – S/. 75.18/ m2) * 0.90 *0.70
VB1 = 0.063 (– 46.18)
VB1 = – 2.91

Como:
VB1 = – 2.91 < 3 (0.74)

Se toma como valor básico:

VB1 = 2.22 m2

CÁLCULO DEL VALOR DE TERRENO – AV LOS POETAS EN (1)

VF1 = VB1 * A1

VF1 = (S/. 2.22/ m2) (85 668.26 m2)

VF1 = S/. 190 183.54

 AV. BOHEMIA TACNEÑA:

PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE OBRAS PUNTOS

Estudio Para habilitaciones planificadas. 0.02
Trazo Trazo definido de calle. 0.02
Calzada y Ancho de Vía Carpeta asfáltica
- De 6.00 a 10.00 m. 0.24

TOTAL 0.28

CÁLCULO DE VTH
VTH = VTH’ * (1 – K)

VTH = S/. 133.19/ m2 * (1 – 0.28) VTR = 7 386.69 m2

VTH = S/. 133.19/ m2 * 0.72 VTR = 0.74 Ha/m2
VTH = S/. 95.90/ m2

CÁLCULO DEL VOH EN (3)

VOH = VTH - VTR

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VOH = S/. 95.90/m2 - S/. 0.74m2

VOH = S/. 95.16/m2
CÁLCULO DEL VALOR BÁSICO EN (2)
VB2 = CAV (VP - VOH) * T * N

Donde:
CAV = 0.10 Para uso recreacional (estimado por perito)
VP = S/. 29.00 (Valor promedio de (35+26+26)/3)
T = 0.90
N = 0.70

Reemplazando:
VB2 = 0.10 (S/. 29.00/ m2 – S/. 95.16/ m2) * 0.90 *0.70
VB2 = 0.063 (– 66.16)
VB2 = – 4.17

Como:
VB2 = – 4.17 < 3 (0.74)

Se toma como valor básico:

VB2 = 2.22 m2

CÁLCULO DEL VALOR DE TERRENO – AV. BOHEMIA TACNEÑA EN (1)

VF2 = VB2 * A2

VF2 = (S/. 2.22/ m2) (63 639.28 m2)

VF2 = S/. 141 279.20

 CALLE S/N:

PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE OBRAS PUNTOS

Estudio Para habilitaciones planificadas. 0.00
Trazo Trazo definido de calle. 0.00
Calzada y Ancho de Vía Carpeta asfáltica
- De 6.00 a 10.00 m. 0.00

TOTAL 0.00

CÁLCULO DE VTH
VTH = VTH’ * (1 – K)

VTH = S/. 133.19/ m2 * (1 – 0.00) VTR = 7 386.69 m2

VTH = S/. 133.19/ m2 * 1.00 VTR = 0.74 Ha/m2

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VTH = S/. 133.19/ m2

CÁLCULO DEL VOH EN (3)

VOH = VTH - VTR

VOH = S/. 133.19/m2 - S/. 0.74m2

VOH = S/. 132.45/m2

CÁLCULO DEL VALOR BÁSICO EN (2)

VB2 = CAV (VP - VOH) * T * N

Donde:
CAV = 0.10 Para uso recreacional (estimado por perito)
VP = S/. 29.00 (Valor promedio de (35+26+26)/3)
T = 0.90
N = 0.70

Reemplazando:
VB2 = 0.10 (S/. 29.00/ m2 – S/. 132.45/ m2) * 0.90 *0.70
VB2 = 0.063 (– 103.45)
VB2 = – 6.52

Como:
VB2 = – 6.52 < 3 (0.74)

Se toma como valor básico:

VB2 = 2.22 m2

CÁLCULO DEL VALOR DE TERRENO – CALLE S/N EN (1)

VF2 = VB2 * A2

VF2 = (S/. 2.22/ m2) (95 458.91 m2)

VF2 = S/. 211 918.78

El valor total del terreno será las sumatorias de los tres frentes (Av. Los Poetas, Av.
Bohemia Tacneña, y calle S/N)

VT = VF1 + VF2 + VF3

VT = S/. 190 183.54 + S/. 141 279.20 + S/. 211 918.78
VT = S/. 543 381.52

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN

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El valor de la edificación se determinará en el formato denominado “Avalúo y Base

Imponible”. La valuación de las edificaciones (VE) incluye la totalidad de sus construcciones
básicas, se tomara en cuenta los siguientes factores:

AT = Área Techada
VUE = Valores Unitarios de Edificación (que según los casos, serán los
precios oficiales que hayan sido aprobados por la autoridad
competente y que están vigentes a la fecha de la valuación).
D = Depreciación por Antigüedad y Estado de Conservación (según
material de construcción predominante).

El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor

similar nuevo. (VSN).

VSN = AT * VUE
VE = AT * VUE (1 - %)

Donde:
% = Porcentaje que aparece en las tablas de depreciación.

Solo existe una reducida área edificada como ex laboratorios y guardianía de material
noble y en proceso de desactivación. Su estado de conservación es MALO (se trasladara a otra
zona), por lo que la depreciación es elevada.
El valor resultante es: S/. 11 179.12

DETERMINACIÓN DE LAS OBRAS E INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS

Se determinará de acuerdo a su antigüedad y estado de conservación, depreciándolas

de acuerdo a la clasificación general, detallado en el formato, denominado “AVALUO Y BASE
IMPONIBLE”.

VTP = VT + VE + VOIC
VTP = S/. 543 381.54 + S/. 11 130.10 + S/. 1 298 651.60
VTP = S/. 1 853 163.22

* PORCENTAJE DE OFICIALIZACION SEGÚN D. LEG. N° 776

Es el rubro de mayor significación por ser una Planta de Tratamiento con un esquema
hidráulico complejo por lo que se ha realizado un análisis de costos por cada elemento. Sin
embargo debe tenerse muy claro que la reubicación de esta planta debe producirse en breve,
estando su estado en función al año 1975 y un estado general regular y malo, válido para las
depreciaciones.

El valor final de las obras Complementarias es: S/. 1 298 651.60

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COMPLEMENTARIAS

En resumen el predio tiene 3 usos:

a) Laboratorios, área construida de 184.64 m2.

b) Terreno eriazo cuatro pozas y una guardianía.
c) Zona agrícola de cultivo de tallo alto, arbustos, flores mas el area de canchas
deportivas 53 073.24 m2.

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