Apartes de la Sentencia SU454/16 CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE EL DERECHO DE

PROPIEDAD (Fraccionada para fines académicos)

Definición del derecho de propiedad

1. El concepto de propiedad puede estudiarse a partir de dos visiones: una clásica-absoluta y otra moderada-
limitada. En la orilla clásica se encuentra el profesor VELÁSQUEZ JARAMILLO para quien la propiedad
“(…) es el derecho real por excelencia, el más completo que se puede tener sobre un objeto. Los otros derechos
reales se deducen de él y son, por tanto, sus desmembraciones.” 1. Por su parte, WOLF considera que la
propiedad “(…) es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa.”2

El profesor VALENCIA ZEA expresaba que “La propiedad privada representa el imperio de la libertad, esto
es, el dominio más completo de la voluntad sobre las cosas. Es más: el propietario no solo tiene libertad o
dominio sobre las cosas existentes, sino, especialmente, la de producir nuevas cosas.”3
Esta definición, que para algunos autores es decimonónica 4, está contenida en el artículo 669 del Código Civil,
en el que se entiende el derecho de propiedad como un “(…) derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.”

2. Sin embargo, TERNERA BARRIOS considera que contrario a lo afirmado anteriormente, existe una visión
moderada y limitada del concepto de propiedad en el sentido que el derecho de dominio se ejerce dentro de
diversos limites legales y constitucionales5. A partir de lo anterior, la doctrina propone dos lecturas del concepto
de propiedad, la primera: concebida como la propiedad-libertad, basada en el concepto clásico del mismo
fundado en tres poderes dominicales: el uso, goce y disposición, vistos como un conjunto de permisiones o
libertades heterogéneas ofrecidas exclusivamente a su titular. El segundo concepto visualiza el dominio como
propiedad-afectación a partir de su función social y ecológica, puesto que la propiedad está sometida a intereses
generales y sociales, tales como el techo o vivienda, lo productos que conforman la canasta familiar, servicios
públicos, el medio ambiente, etc.6

3. En ese orden de ideas, recientemente esta Corporación en sentencia C-410 de 20157 manifestó que la
propiedad privada es un derecho subjetivo que tiene una persona sobre una cosa corporal o incorporal, que
faculta a su titular para el uso, goce, explotación y disposición de la misma, con pleno respeto de sus funciones
sociales y ecológicas.

Título y modo

4. La consolidación del derecho de propiedad se encuentra sometida a las reglas del título y el modo como dos
elementos inescindibles al momento de concretar el derecho de propiedad de bienes reales, que se traducen en la
forma en que se crean las obligaciones y la posterior ejecución de las mismas.
A continuación se presentan algunas consideraciones doctrinales al respecto:

1 Velásquez Jaramillo L.G. Bienes. Duodécima Edición. Editorial Temis. Bogotá. 2010. Pág. 199.
2 Wolf. M. Tratado de derecho civil alemán. T.III, Vol1, Derecho de cosas, Barcelona, Bosch casa editorial, pág. 13. Citado
en Velásquez Jaramillo, Ob. Cit. Pág. 199.
3 Valencia Zea A. y Ortiz Monsalve A. Derecho Civil, Derechos reales Tomo II, Décima Edición. Temis. Bogotá. 1999,
Pág. 118.
4 La expresión es utilizada por el autor Francisco Ternera Barrios en la obra bienes, segunda edición, Editorial Universidad
del Rosario. Bogotá, 2013 Pág. 135.
5 Ternera Barrios F. Bienes, Segunda Edición, Editorial Universidad del Rosario. Bogotá, 2013, pág. 135-137.
6 Ibídem. páginas 137 a 146.
7 M.P. Alberto Rojas Ríos.
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5. Para el profesor VELÁSQUEZ JARAMILLO desde “(…) la adquisición de un derecho real como el
dominio necesariamente tienen presencia dos fuerzas fundamentales: el acuerdo de voluntades verbal o escrito,
creador de obligaciones, y la ejecución de ese acuerdo en un momento posterior diferente del inicial.”8

La teoría del título y el modo tiene su origen en el derecho romano, principalmente en el Digesto y el Código de
Justiniano9. En el Digesto se afirmaba que “La nuda tradición nunca transfiere el dominio, si no se hubiere
precedido la venta, o alguna causa justa, por la cual siguiese la entrega (41.1.31)”, mientras que en el Código se
consagraba que: “El dominio de las cosas se transfiere por tradición y usucapión, no por simple pactos.”
Así las cosas, el título y el modo encarnan la manera en que el derecho de propiedad hace parte del patrimonio
de una persona.

6. Según JOSE J. GÓMEZ el título es el “Hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo
faculta para adquirir el derecho real de manera directa”10, así, “(…) el hombre es el encargado de poner en
funcionamiento las fuentes por medio de sus actos jurídicos. Las fuentes en funcionamiento generan el título, y
este a su vez crea obligaciones.”11
El título puede ser justo o injusto. Será justo aquel título que: i) sea atributivo de dominio, es decir, aquel que
es apto para adquirir el dominio como la permuta, la compraventa o la donación; ii) es verdadero, lo que
implica que debe existir realmente; y iii) debe ser válido, esto es, que no adolezca de nulidad, como sería un
vicio del consentimiento12 o la emisión de requisitos ad substanciam actus. El título es injusto cuando no reúne
los requisitos legales conforme al artículo 766 del Código Civil Colombiano 13.

7. El modo es la “(…) forma jurídica mediante la cual se ejecuta o realiza el título cuando este genera la
constitución o transferencia de derechos reales”14. Para ANGARITA GÓMEZ se trata de “(…) un hecho
material y visible que, por disposición de la ley, tiene la virtud de hacer ganar los derechos reales”15.

El artículo 673 del Código Civil, establece que “Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la
accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción.”
Así las cosas, se pueden identificar dos clases de modos, entre otros, los originarios y derivados. Son originarios
cuando “(…) la propiedad se adquiere sin que exista una voluntad anterior o precedente que la transfiera, como
ocurre con la accesión, la ocupación y la prescripción. Se presenta sobre objetos que no han tenido dominio, o
que habiéndolo tenido no existe una transferencia voluntaria de su primitivo dueño.”16

8 Ibídem. Pág. 264.

9 Ibídem. pág. 263.
10 Citado en Velásquez Jaramillo Op. Cit. Páginas 274-275.
11 Ibídem pág. 275.
12 Ibídem. pág. 276.
13 El mencionado artículo establece:
No es justo título:
1o.) El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende.
2o.) El conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra, sin serlo.
3o.) El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación, que debiendo ser autorizada por un representante legal o
por decreto judicial, no lo ha sido.
4o.) El meramente putativo, como el del heredero aparente que no es en realidad heredero; el del legatario, cuyo legado ha
sido revocado por un acto testamentario posterior, etc.”
14 Gómez José J. citado por Velásquez Jaramillo OP. Cit. Pág. 282.
15 Gómez Angarita J. Derecho Civil. TII, Bogotá, Edit. Temis, 1980 pág. 115. Citado en Velasquez Jaramillo Op. Cit. Pág.
282.
16 Velasquez Jaramillo Op. Cit. Pág. 283.
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Son derivados cuando se realiza una trasferencia o transmisión de la propiedad “(…) con fundamento en una
sucesión jurídica, como la tradición y la sucesión por causa de muerte o acto de partición de una herencia.”17

8. En conclusión, para que el derecho de propiedad ingrese al patrimonio de una persona es necesario que
concurran de manera sucesiva dos actos jurídicos, el título como acto humano creador de obligaciones o la ley
que faculta al hombre para adquirir el derecho real (compraventa, permuta, entre otros), y el modo que implica la
ejecución del título, es decir, el que permite su realización (ocupación, accesión, tradición, prescripción entre
otros).

El derecho de propiedad de bienes inmuebles

9. Como ha quedado expuesto, para que el derecho de dominio ingrese al patrimonio de una persona, se requiere
del título y el modo. Además, en materia de inmuebles se requiere que el título traslaticio de dominio sea
solemne18, esto es, debe otorgarse escritura pública como requisito ad substanciam actus. En este sentido el
artículo 1760 del Código Civil consagra:
“La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la
ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aún cuando en ellos se
prometa reducirlos a instrumento público, dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal; esta
cláusula no tendrá efecto alguno.
Fuera de los casos indicados en este artículo, el instrumento defectuoso por incompetencia del
funcionario o por otra falta en la forma, valdrá como instrumento privado si estuviere firmado por las
partes” (lo énfasis agregado)

Ahora, si el título es la compraventa, el artículo 1857 del Código Civil, establece:

“La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las
excepciones siguientes:
La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas
ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a
derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de
toda clase, no están sujetos a esta excepción.”

En conclusión, el título de dominio que contiene un contrato de compraventa de inmueble es solemne, cuando se
encuentra sometido a ciertas formalidades especiales que le permiten desplegar todos sus efectos civiles, que
para el caso de bienes reales, implica su otorgamiento a través de escritura pública.

10. A su turno, la tradición como modo derivado y adquisitivo de la propiedad de bienes inmuebles, está
sometida al correspondiente registro de instrumentos públicos. De esta suerte, una vez otorgada la escritura
pública que contiene el titulo, la tradición se realiza mediante su inscripción en la oficina de registro de
instrumentos públicos del lugar en el que se encuentre ubicado el inmueble 19. En efecto, el artículo 756 del
Código Civil dispone que:

Conforme a lo anterior, el artículo 756 del Código Civil consagra:

“Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de
registro de instrumentos públicos.”(Lo énfasis agregado)

17 Ibídem.
18 El artículo 1500 del Código Civil establece: “El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la
tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de
manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.”
19 Ternera Barrios. Op. Cit. Pág. 400.
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En este mismo sentido, el artículo 4º de la Ley 1579 de 2012, establece los actos jurídicos que deben registrarse:
“Están sujetos a registro:
a) Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial, administrativa o
arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación,
gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio
sobre bienes inmuebles;
b) Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o administrativas que dispongan la
cancelación de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;
c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la ley.
PARÁGRAFO 1o. Las actas de conciliación en las que se acuerde enajenar, limitar, gravar o desafectar
derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y perfeccionará por escritura pública debidamente
registrada conforme a la solemnidad consagrada en el Código Civil Escritura Pública que será suscrita
por el Conciliador y las partes conciliadoras y en la que se protocolizará la respectiva acta y los
comprobantes fiscales para efecto del cobro de los derechos notariales y registrales.”

Para la Corte Suprema de Justicia “no es necesaria la entrega material del inmueble vendido para que se
transfiera el dominio al comprador; basta el registro del título en la respectiva oficina.”20. A esa conclusión
llega por lo siguiente:

“(…) la tradición no se efectúa con la simple entrega material, sino que, por expreso mandato del
artículo 756 del Código Civil, ella tiene lugar mediante la inscripción del título en la respectiva oficina
de Registro de Instrumentos Públicos, norma que guarda armonía con lo dispuesto por el artículo 749 del
mismo Código, que preceptúa que cuando la ley exige solemnidades especiales para la enajenación no se
transfiere el dominio sin la observancia de ellas. Esto significa, entonces, que la obligación de dar que el
vendedor contrae para con el comprador respecto de un bien raíz, cumple por aquel cuando la escritura
pública contentiva del contrato de compraventa se inscribe efectivamente en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos correspondiente a la ubicación del inmueble, sin perjuicio de su entrega.” 21

En resumen, la tradición de derecho de dominio de bienes inmuebles no se efectúa con la entrega material del
bien, sino que se verifica una vez se realiza la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos
públicos, momento en el que se consolida el bien en el patrimonio del comprador y desaparece del patrimonio
del vendedor, aunque conserve materialmente inmueble.

11. En conclusión, el derecho de propiedad de bienes inmuebles requiere del título y el modo, pero estos a su vez
están sometidos a formalidades, puesto que el titulo requiere escritura pública como una solenidad ab
substanciam actus, mientras que el modo, requiere que la tradición sea inscrita en la oficina de registro de
instrumentos públicos. Debido a la importancia de la función registral en materia de propiedad de bienes
inmuebles para resolver el presente asunto, procede la Corte a presentar sus principales características.

La función registral

12. Para MORO SERRANO los primeros antecedentes registrales se encuentran en Egipto y tenían como
finalidad servir a la tributación22. TERNERA BARRIOS por su parte, destaca la existencia de los siguientes
sistemas registrales: Torrens o anglosajón; modelo Francés o sistema de la transcripción; y el prusiano o sistema
de la inscripción23. Colombia se ubica en el último de los sistemas expuestos, que según la doctrina es conocido
como el “(…) el prototipo de sistema con efectos de exactitud de lo registrado.”, puesto que sigue el método de

20 Corte Suprema de Justicia. GJ. XLIX. Pág. 55. Citada en Ternera Barrios. Op. Cit. Pág. 400.
21 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 29 de septiembre de 1998. Rad. 5169-98 M.P. Predro Lafont Pianetta. Citado
en Tenera Barrios Op. Cit. Pág. 401.
22 Moro Serrano A. “Los orígenes de la publicidad inmobiliaria”. Revista crítica de Derecho Inmobiliario, No. 603, 1991.
Pa´g. 537 y ss. Citado en Ternera Barrios. Op. Cit. 402.
23 Ternera Barrios Op. Cit. Pág. 401.
 5
folio oral, es decir, una hoja registral propia para cada predio, en la que constan los actos jurídicos que lo
afectan.24

13. Los fines del registro se concretan en 25: i) Servir de medio de tradición de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, incluido el dominio, conforme al artículo 756 del Código Civil; ii) otorgar publicidad a los actos
jurídicos que contienen derechos reales sobre bienes inmuebles; iii) brindar seguridad del tráfico inmobiliario, es
decir protección a terceros adquirentes; iv) fomentar el crédito; y v) tener fines estadísticos.

14. Las principales características de la función registral son expuestos por el profesor VALENCIA ZEA con
base en las siguientes orientaciones26:

a. La Regla de la especialidad: es vista en dos sentidos, de una parte, se deben registrar los inmuebles por
naturaleza (bienes principales), mientras que aquellos por adherencia o por destinación no tienen inscripción
independiente de aquel principal27. De otra parte, este principio exige que sólo se inscriben la propiedad privada
y los demás derechos reales, así como las situaciones jurídicas que los graven o los limiten.

b. La inscripción como acto constitutivo: puesto que sólo la inscripción del título permite la transmisión de la
propiedad inmueble y demás derechos inmobiliarios.

c. Rogación: el Registrador no actúa de oficio sino a petición de parte.

d. Prioridad registral: las inscripciones realizadas por el registrador deben realizarse en el orden en que le sean
solicitadas, por lo que no se pueden alterar los turnos. En otras palabras, la inscripción se realiza conforme al
orden de radicación (art. 3 de la Ley 1579 de 2012)28.

e. Legalidad: es entendida como función calificadora, puesto que el registrador debe examinar y calificar tanto
el documento como el respectivo folio registral, solo cuando la inscripción se ajuste a la ley, podrá autorizarlo.
Bajo ese entendido, el notario al otorgar el título y el registrador al inscribirlo, deben confrontar los títulos con la
normativa aplicable al caso29.

f. Tracto sucesivo: cada inscripción debe ser derivación de la anterior y asi sucesivamente.

g. Publicidad: el registro debe ser público, es decir, conocido por las partes y los terceros interesados.

h. Legitimación registral: se presume que el derecho inscrito existe en favor de quien aparece anunciado como
tal y la titularidad del registro cancelado se encuentra extinguido. De tal suerte que son veraces y exactos
mientras no se demuestre lo contrario30.

i. Fe pública: se reconoce como titular del dominio a la persona inscrita en la matrícula inmobiliaria, por lo que
sólo él tendrá la facultad de enajenar el dominio u otro derecho real sobre un inmueble 31.

24 Jiménez París Teresa Asunción. La publicidad de los derechos reales y el registro de la Propiedad en España. Disponible
en http://eprints.ucm.es/35416/1/La%20publicidad%20de%20los%20derechos%20reales%20y%20el%20Registro%20de
%20la%20Propiedad%20en%20Espa%C3%B1a.pdf, consultado el 22 de febrero de 2016.
25 Ternera Barrios Op. Cit. pág. 404.
26 Valencia Zea. Op. Cit. Pág. 472-473. Estos principios también están contenidos en el artículo 3º de la Ley 1579 de 2012.
27 Ternera Barrios. Op. Cit. Pág. 406.
28 Ternera Barrios Op. Cit. Pág. 405.
29 Ibídem. Pág. 406.
30 Ibídem.
31 Ibídem.
 6

15. El sistema de registro en Colombia inicialmente fue regulado por el Título 43 del Libro 4º (artículos 2637 a
3682) del Código Civil. En el año 1932, la Ley 40 de esa misma fecha, organizó la matrícula de la propiedad
inmueble. Esta disposición tuvo vigencia hasta el año 1970, momento en que fue expedido el Decreto 1250 de
1970.

Esta norma rigió hasta el 1º de octubre de 2012, tras la expedición de la Ley 1579 de 2012, actualmente vigente.
Desde el año de 1970 hasta la fecha, las etapas que han gobernado el proceso de inscripción de títulos son las
siguientes:

a. Radicación o asiento de presentación del título: el Decreto 1250 de 1970 regulaba esta etapa en el artículo
23. Actualmente la Ley 1579 de 2012, lo reglamenta en su artículo 14, así:
“Recibido el instrumento público por medios electrónicos y con firma digital de las Notarías, Despachos
Judiciales o Entidades Públicas o en medio físico o documental presentado por el usuario, se procederá a
su radicación en el Diario Radicador, con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden
sucesivo anual, naturaleza del título, fecha, oficina y lugar de origen, así como el nombre o código del
funcionario que recibe.
Las Notarías y autoridades que envíen vía electrónica los instrumentos, se les dará constancia escrita de
recibido por el mismo medio y con las mismas seguridades.
A quien lo presente para su registro se le dará constancia escrita del recibo, fecha, hora y número de
orden. Estas circunstancias se anotarán tanto en el documento electrónico que se le comunique a la
Notaría o autoridad de origen o al interesado en el instrumento que se le devuelva, como en el ejemplar
destinado al archivo de la Oficina de Registro.
PARÁGRAFO 1o. Para radicar físicamente cualquier instrumento público que debe inscribirse en el
registro, el interesado deberá aportar otro ejemplar original o una copia especial y autentica expedido
por el Despacho de origen, destinado al archivo de la Oficina de Registro, sin el cual no podrá recibirse
para su radicación.
PARÁGRAFO 2o. En aquellas Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos donde se garantice el
manejo de imágenes digitales con la debida seguridad jurídica de las mismas y/o que reciban los
documentos sujetos a registro por medios electrónicos sea de Notarías, Despachos Judiciales y Entidades
Públicas con firma digital, previa concertación de la integración a este servicio no será necesaria la
presentación de otro ejemplar del instrumento para archivo, siempre y cuando se garantice la
reproducción total y fiel del mismo que sirvió de base para hacer el registro.”

En esta etapa, para VALENCIA ZEA concurre el principio de prioridad, conforme al cual: “(…) el título
registrable que primeramente se presente al registro, se antepone, con preferencia excluyente o superioridad de
rango, a cualquiera otro título que se presente con posterioridad, aunque se haya otorgado o expedido con
fecha anterior.”32

b. Calificación registral del título: el artículo 24 del Decreto 1250 de 1970, regulaba en su momento esta etapa.
Actualmente el artículo 16 de la Ley 1579 de 2012, establece:

“Efectuado el reparto de los documentos se procederá a su análisis jurídico, examen y comprobación de

que reúne las exigencias de ley para acceder al registro.
PARÁGRAFO 1o. No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho
real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria,
nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su
documento de identidad. En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el
predio de mayor extensión así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que
manejan programas de titulación predial. También se verificará el pago de los emolumentos
correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro.

32 Valencia Zea. Op. Cit. Pág. 490.

 7
PARÁGRAFO 2o. El registro del instrumento público del cual pudiere exigirse el cumplimiento de una
obligación, solo se podrá cumplir con la primera copia de la escritura pública que presta mérito
ejecutivo o con la copia sustitutiva de la misma en, caso de pérdida, expedida conforme a los
lineamientos consagrados en el artículo 81 del Decreto-ley 960 de 1970, salvo que las normas procesales
vigente concedan mérito ejecutivo a cualquier copia, con independencia de que fuese la primera o no.”
(negrillas fuera de texto)

En esta etapa se hace efectivo el principio de legalidad que permite presumir que las inscripciones son exactas y
corresponden a la realidad jurídica. En desarrollo de esta función, el registrador tiene en cuenta dos elementos
esenciales: i) el documento o título que se presenta para la inscripción; y ii) los asientos o inscripciones que
existan en el folio de matrícula inmobiliaria 33. Por lo tanto, el registrador debe limitarse a examinar la legalidad
de las formas extrínsecas y la capacidad de los otorgantes del título. Además, debe observar si de acuerdo con los
asientos que reposan en el folio real, puede o no inscribirse 34.

c. Inscripción propiamente dicha y expedición de la constancia de su realización: el artículo 20 de la Ley

1579 de 2012 establece que:

“Hecho el estudio sobre la pertinencia de la calificación del documento o título para su inscripción, se
procederá a la anotación siguiendo con todo rigor el orden de radicación, con indicación de la
naturaleza jurídica del acto a inscribir, distinguida con el número que al título le haya correspondido en
el orden del Radicador y la indicación del año con sus dos cifras terminales. Posteriormente se anotará
la fecha de la inscripción, la naturaleza del título, escritura, sentencia, oficio, resolución, entre otros, su
número distintivo, si lo tuviere, su fecha, oficina de origen, y partes interesadas, todo en forma breve y
clara, y en caracteres de fácil lectura y perdurables.
El funcionario calificador señalará las inscripciones a que dé lugar. Si el título fuere complejo o
contuviere varios actos, contratos o modalidades que deban ser registradas, se ordenarán las distintas
inscripciones en el lugar correspondiente.
PARÁGRAFO 1o. La inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que sean nulos
conforme a la ley. Sin embargo, los asientos registrales en que consten esos actos o negocios jurídicos
solamente podrán ser anulados por decisión judicial debidamente ejecutoriada.
PARÁGRAFO 2o. Se tendrá como fecha de inscripción, la correspondiente a la radicación del título,
documento, providencia judicial o administrativa.

En relación con la constancia de inscripción, el artículo 21 de la mencionada ley consagra:

“ARTÍCULO 21. CONSTANCIA DE INSCRIPCIÓN. Cumplida la inscripción, de ella se emitirá
formato especial con expresión de la fecha de inscripción, el número de radicación, la matrícula
inmobiliaria y la especificación jurídica de los actos inscritos con la firma del Registrador que se
anexará, tanto en el ejemplar del documento que se devolverá al interesado, como en el destinado al
archivo de la Oficina de Registro. Posteriormente, se anotará en los índices.”

16. En conclusión, la función notarial en Colombia cumple con unos fines específicos entre los que se
encuentran la publicidad y la seguridad del tráfico inmobiliario. Así mismo, está regida por los principios de
legalidad y de buena fe. El registro, entonces, ha sido objeto de regulación por el Código Civil, la Ley 40 de
1932, el Decreto 1250 de 1970 y actualmente por la Ley 1579 de 2012.
De otra parte, las etapas de la inscripción de los títulos son: i) radicación; ii) calificación; iii) inscripción
propiamente dicha; y iv) la expedición de las constancias y certificados de la inscripción, proceso que denota una
actividad cognoscitiva del Registrador en materia de títulos de propiedad y no meras funciones mecánicas de
registro.

33 Valencia Zea Op. Cit. pág. 496.

34 Ibídem pág. 497.
 8
Prueba del derecho de propiedad de bienes inmuebles en la jurisprudencia de la Corte Suprema de
Justicia y el Consejo de Estado

17. La prueba de la propiedad de bienes inmuebles ha sido abordada desde una perspectiva clásica, en la que el
titular del derecho de dominio debe acreditar tanto título como el modo. De esta manera: “Tanto en el tráfico
jurídico inmobiliario como en el proceso, la presencia indubitable de la escritura pública que sirvió de título a
la transferencia como del respectivo certificado de registro expedido por la oficina de instrumentos públicos
contribuyen coetáneamente a identificar la titularidad dominical.”35

La Corte Suprema de Justicia ha sostenido de manera reiterada que la prueba de la propiedad, en especial, en
aquellos casos en los que se ejerce la acción reivindicatoria, es decir, en la que el objeto del proceso es el
derecho de dominio, debe contemplar la acreditación del título y el modo. En efecto, en sentencia del 19 de
mayo de 1947, la Sala de Casación Civil de ese Tribunal manifestó:
“(…) bien es verdad que son cosas todas que ni se barruntan con su sola referencia en el certificado del
registrador. Éste es idóneo, (…) para comprobar “las sucesivas tradiciones de un inmueble, los
gravámenes que sobre él pesan y su situación jurídica, como embargos, demandas, etc. Pero por sí
mismos no demuestran la existencia de los actos jurídicos a que ellos se refieren.”36

En sentencia del 12 de febrero de 1963, esa Corporación adujo:

“(…) la prueba de un título sobre inmuebles, sometido a solemnidad del registro, no puede hacerse por
medio de una simple certificación del registrador [puesto que esta] será prueba de haberse hecho la
inscripción del título, pero no demuestra el título en si mismo, cuando este ha de acreditarse, lo cual sólo
puede hacerse mediante la aducción del propio título, esto es, de su copia jurídicamente expedida.”37

En sentencia del 16 de diciembre de 2004, expediente 7870 38, esa misma Corporación, al decidir sobre una
acción reivindicatoria, expresó que:

“Desde esta perspectiva, fácilmente se comprende que para acreditar la propiedad sea necesaria la
prueba idónea del respectivo título, aparejada de la constancia – o certificación- de haberse
materializado el correspondiente modo. No el uno o el otro, sino los dos, pueda cada cual dar fe de
fenómenos jurídicos diferentes, lo que se hace más incontestable cuando ambos son solemnes, como
acontece tratándose de inmuebles, dado que la prueba de haberse hecho la tradición no da cuenta del
título, que necesariamente debe constar en escritura pública (C.C., art. 1857, inc. 22 y decr. 960 de 1970
art. 12), ni la exhibición de dicho instrumento público, sin registrar, puede acreditar aquel modo, que
reclama la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Por eso el artículo
265 del C. de P.C., establece que “La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en
los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad” norma que se complementa con lo previsto
en los artículos 256 del C. de P.C. y 43 del decreto 1250 de 1970, el último de los cuales precisa que
“Ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha
sido inscrito o registrado en la respectiva oficina.
(…)
Y es que la inscripción de un título traslaticio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, no
puede, ni por asomo, servir de prueba del mismo título – menos aun si este consiste o se traduce en un
contrato solemne-, como quiera que una cosa es acreditar la existencia de la obligación de dar, y otra
bien distinta demostrar que el deudor cumplió con su deber de prestación. La certificación que expida el
registrador, en el sentido de haberse tomado nota en el respectivo folio de matrícula de un negocio
jurídico que haya implicado la traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o

35 Velasquez Jaramillo Op. Cit. Pág. 286.

36 Citada en la sentencia del 9 de diciembre de 1999, Exp. 5352, M.P. Manuel Ardila Velásquez.
37 G.J., T. CI, págs. 100-102.
38 M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo.
 9
accesorio sobre bienes raíces (decr. 150 de 1970, art. 2º, núm. 1º), únicamente demuestra, en el caso de la
transferencia del derecho de propiedad, que operó la tradición, pero nada más. En palabras del
legislador, tales certificaciones, como es propio de un registro que –en lo fundamental- cumple funciones
de tradición y de publicidad (XL, pag. 335), ilustran “sobre la situación jurídica de los bienes sometidos
a registro” (decr. 1250 de 1970, art. 54), pero no suplen la prueba de los actos y contratos que se
mencionen en ellas.”

Recientemente, en sentencia del 19 de mayo de 201539, la Corte Suprema reiteró:

“(…) si en casos como el que muestran estos autos o en aquellos en donde las partes se ven enfrentadas
en la disputa de una propiedad que acredita cada uno con sendas cadenas diferentes de títulos, se
subraya, la controversia se centra justamente en los títulos, y cuando son ellos solemnes, deben ser
aportados conforme lo exige la ley sustancial, no pudiendo ser suplidos por otras pruebas, por ejemplo,
el certificado de tradición y libertad en donde se acredite su registro y se anote por consiguiente la
existencia del mismo. Es lo que ordena, por lo demás los artículos 1760 del Código Civil y 265 del
Código de Procedimiento Civil.”

18. Por su parte, el Consejo de Estado, Sección Tercera, coincidió con la tesis expuesta por la Corte Suprema
de Justicia en torno a la prueba de la propiedad de un bien inmueble, en el sentido de considerar el título y el
modo como una dualidad inescindible que debe ser comprobada en los procesos judiciales en los que se debata
un derecho sobre una propiedad raíz. Ante la falta de prueba de uno de los dos elementos mencionados, genera la
ausencia de acreditación del dominio y la falta de legitimación en la causa por activa. En efecto, en sentencia
del 10 de junio de 2009, Exp. 17838, esa Corporación expresó:

“Advierte la Sala que el demandante no acreditó la legitimación en la causa para presentar la demanda
de la referencia por razón de la ocupación de que fue objeto el inmueble respecto del cual el peticionario
alegó ser el propietario, puesto que no se probó en debida forma uno de los elementos necesarios para
tener por cierto que quien formuló la acción era el titular del derecho real que estima vulnerado como
consecuencia de una falla imputable a la Administración, consistente en el título de adquisición, pues,
como se indicó, no se aportó la escritura pública de compraventa.
Debe señalarse que cuando una persona pretende la declaratoria de responsabilidad de una entidad
pública por razón de unos daños causados a un inmueble de su propiedad está obligado a acreditar, en
primer lugar, que es el titular del derecho de propiedad, para lo cual debe aportar las pruebas idóneas
del título de adquisición y del modo traslaticio de dominio, pues de lo contrario, esto es ante la falta de
acreditación de alguno de estos requisitos, sólo será posible concluir que quien demanda carece de
interés por no ser el propietario del bien y, en consecuencia, debe decirse que no está legitimado para
formular pretensión alguna por ese concepto.
En este orden de ideas y dado que no se acreditó la condición de propietario alegada por el señor Eduver
Torres Gutiérrez, pues no aportó el documento público que sirve para establecer el título traslaticio de
dominio de bienes inmuebles –en este caso la escritura pública de compraventa–, carga probatoria que
ha debido ser asumida en debida forma por el actor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 177
del Código de Procedimiento Civil y que tratándose de documentos públicos no puede ser sustituida por
otro medio distinto de prueba, tal como lo prescribe el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil y
en razón a que se trata de un verdadero requisito ad substantiam actus, se impone negar las súplicas de
la demanda.”

La Sección Tercera del Consejo de Estado, en sentencia del 28 de abril de 2010 (18615) 40, se pronunció en
relación con la ineficacia probatoria de la inscripción del título en el registro de instrumentos públicos, pues tal

39 Sala de Casación Civil, radicación 11001-31-03-034-2002-00485-01. M.P. JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
40 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 28 de abril de 2010, exp. 05001-23-26-000-1995-00565-01 (18615),
actor Jorge Iván Rojas Arbeláez y otros. C.P. Ruth Stella Correa Palacio.
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acto solo demuestra la transferencia del derecho de dominio, es decir, la tradición. En ese orden de ideas, esa
Corporación reiteró:
“Y es que la inscripción de un título traslaticio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, no
puede, ni por asomo, servir de prueba del mismo título –menos aún si este consiste o se traduce en un
contrato solemne-, como quiera que una cosa es acreditar la existencia de la obligación de dar, y otra
bien distinta demostrar que el deudor cumplió con su deber de prestación. La certificación que expida el
registrador, en el sentido de haberse tomado nota en el respectivo folio de matrícula de un negocio
jurídico que haya implicado la “traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o
accesorio sobre bienes raíces” (num. 1, art. 2º, Decreto 1250 de 1970), únicamente demuestra, en el caso
de la transferencia del derecho de propiedad, que operó la tradición, pero nada más. En palabras del
legislador, tales certificaciones, como es propio de un registro que –en lo fundamental- cumple funciones
de tradición y de publicidad (XLV, pág. 335), ilustran “sobre la situación jurídica de los bienes sometidos
a registro” (art. 54, Dec. 1250/70), pero no suplen la prueba de los actos y contratos que se mencionen en
ellas”41.”

La posición jurisprudencial de la falta de acreditación de la legitimación en la causa por activa por la ausencia de
prueba del título de cuya propiedad reclama la reparación, puesto que la mera adjunción del certificado de
libertad y tradición no sería suficiente para acreditar el título, fue reiterada por el Consejo de Estado en
sentencia del 18 de marzo de 2010. Exp. 1909942, providencia en la que precisó:

“3. Conforme a lo solicitado en la demanda, la parte actora reclama los perjuicios ocasionados a unos
predios de su propiedad, y para demostrar esa calidad, Manuel Francisco Petro Luna allegó copia simple
de la escritura pública No. 1195 del 31 de agosto de 1984 de la Notaría Segunda de Montería, por medio
de la cual el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, Incora, le adjudicó un terreno baldío
denominado “El Rescate”. Respecto del folio de matrícula inmobiliaria, si bien no se allegó con la
demanda, se solicitó como prueba a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, entidad que remitió
el folio de matrícula correspondiente a los accionantes Manuel Francisco Petro Luna y Clímaco Durango
Guzmán. En relación con este último demandante, no se aportó la escritura pública por medio de la cual
le fue transferida la propiedad del terreno afectado con las inundaciones.
(…)
Del acervo probatorio allegado y de lo expuesto, se tiene que los demandantes Manuel Francisco Petro
Luna y Clímaco Durango Guzmán, no acreditaron la condición de dueños de los inmuebles
supuestamente afectados, toda vez que en el proceso, si bien obra copia auténtica del folio de matrícula
inmobiliaria en el que consta la inscripción del acto de adjudicación del baldío respecto del primero y el
acto de adjudicación por sucesión respecto del segundo, la copia de la escritura pública que demostraría
la transferencia de la propiedad al señor Petro Luna está en copia simple y la del señor Durango Guzmán
no se allegó al expediente. En consecuencia, para la Sala no existe prueba del título, que se requería
además del modo para dar por probada la condición en la que los demandantes se han presentado a este
proceso, respecto de los bienes que dicen ser de su propiedad.”

En conclusión, la posición tradicional del Consejo de Estado en relación con la prueba del derecho de dominio
sobre bienes inmuebles, según los artículos 1760 del Código Civil y 265 del Código de Procedimiento Civil,

411 Sentencia de 16 de diciembre de 2004, exp: 7870. La sentencia reitera la jurisprudencia que esa Corporación viene
sosteniendo sobre la materia desde mediados del siglo pasado, entre las que se cita: sentencias de 19 de mayo de 1947, de
13 de junio de 1983 y 9 de diciembre de 1999, exp. 5352. Por ejemplo, en la segunda de las providencias citadas se dijo:
“Cuando este precepto (el artículo 2640, ordinal 4º, del C.C.) confiere a los registradores la atribución de ‘certificar’, con
vista en los respectivos libros, acerca del estado o situación en que se encuentren los inmuebles existentes en el lugar, esa
función está circunscrita en el texto a la concreta finalidad de informar sobre esa situación a quienes, interesados en
conocerla, soliciten los certificados pertinentes; pero, el precepto no le atribuye a estas certificaciones la virtud de servir, en
juicio, de prueba de los títulos traslaticios o declarativos del dominio sobre inmuebles. Quiere decir que las certificaciones
del registrador, en estos casos, son prueba de haberse hecho la inscripción del título mismo, cuando ésta ha de acreditarse, lo
cual sólo puede hacerse mediante la aducción del propio título, esto es, de su copia formalmente expedida”.
42 Consejo de Estado, Sección Tercera. Sentencia del 18 de marzo de 2010. Exp. 19099. C.P. Enrique Gil Botero
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parte de que el título está sometido a solemnidad ab substanciam actus (Escritura pública) por lo que la presencia
de este requisito resulta indispensable para probar el dominio sobre el bien. Así, el propietario que alegue esa
condición en un juicio, necesariamente, debía aportar la referida escritura pública y el certificado de inscripción
de dicho título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. 43

43 Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia del 13 de mayo de 2014. Exp. 23128. M.P. Mauricio Fajardo Gómez.