Introducción

Al introducir el tema objeto de esta investigación, el cual versa sobre el

origen del saneamiento inmobiliario en República Dominicana. Mismo que es
definido por la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario como el proceso de orden
público, por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los
derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez.

La palabra saneamiento es derivada de sanear, término procedente del

latín, que significa dotar de condiciones de salubridad a los terrenos o edificios
desprovistos de ella. En el campo jurídico, sanear significa establecer de manera
clara los derechos de propiedad de una persona.

El proceso de saneamiento en nuestro país estuvo regido durante más de

40 años por la Ley No.1542 sobre Registro de Tierras, la cual se fundamentó en el
Sistema Torrens, como método para establecer los derechos de propiedad. Este
proceso se inicia con la solicitud de concesión de prioridad y termina con la
emisión del certificado de título.

La Ley 1542 fue sustituida por la 108-05 sobre Registro Inmobiliario, la cual
introdujo algunos cambios y ajustes al proceso de Saneamiento. Uno de ellos, tal
vez el más impactante, fue la eliminación de las denominadas cartas constancias,
como documentos de propiedad.

El objetivo que se persigue con este trabajo es conocer el origen del

saneamiento en República Dominicana, así como establecer las diferencias entre
los procedimientos que estaban establecidos en sus inicios y los que están
establecidos en la actual Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
1.- Origen del saneamiento en República Dominicana

1.1 Antecedentes

Con la bula Inter Caétera, otorgada por el papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo
de 1493, los Reyes Católicos fueron beneficiados con el derecho de propiedad de
las tierras descubiertas y las que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo.

En la época colonial la propiedad inmobiliaria imperaba el criterio de que “El Rey

es el Representante del Estado y dueño de los bienes del dominio eminente”,  esto
quedó confirmado con lo que eran Las Capitulaciones, los cuales eran convenios 
o contratos entre la corona y cualquier particular interesado en la época colonial. 

Por medio de la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, los Reyes de
España pusieron en mano de la corona el Derecho de Propiedad en las tierras
descubiertas. Se estructuró un sistema en donde todas las tierras que no estaban
amparadas en títulos fueran recuperadas, garantizando y protegiendo a quienes
tenían prueba escrita sobre el derecho de propiedad.

Con la ley del 17 de Mayo de 1631, sobre Composición de Tierras los españoles
legalizaban las adjudicaciones de tierras y de indios tomados de forma graciosa,
denominada Encomienda.

Ambas leyes, Amparo Real y Composición, se puede decir que eran una manera
de sanear la propiedad y de emitir un documento que amparase los derechos de
aquellos que los ocupaban legalmente.

Después de la proclamación de la Independencia, el 27 de Febrero de 1844, se

inicia una nueva etapa sobre la propiedad inmobiliaria, se caracteriza por el
establecimiento, en la Constitución de San Cristóbal del 6 de Noviembre de 1844,
de la conformación del territorio de la República Dominicana, formado por la Isla
de Santo Domingo y sus islas adyacentes. Estableciéndose en ella el derecho de
propiedad como un derecho fundamental.

Por igual permitió que la Republica Dominicana soberanamente recién nacida,

adquiriera todos los derechos de propiedad sobre el patrimonio que poseía la
corona española, pues en su artículo 2 dicha constitución establecía: “el territorio
de la Rep. Dom. Está formado por la parte española de la Isla de Santo Domingo y
sus islas adyacentes”, lo cual derogó todo tratamiento especial a favor de los
Reyes españoles, pasando todo lo que se conocía como propiedad realenga o de
la realeza, a formar parte del Patrimonio Dominicano.

Al año siguiente, fue promulgada por el primer Presidente de la República

Dominicana, Pedro Santana, la Ley Sobre Bienes Nacionales, el 2 de Julio de
1845, cuyo principio era que Todas las propiedades sin dueño conocido, ubicadas
en el territorio de la República Dominicana, constituyen Bienes Nacionales.  El
objeto primordial de esta Ley era reconocer el deber ineludible del Estado de
proteger y defender su patrimonio, al tiempo que mantenía el poder de la Iglesia
Católica sobre sus bienes y los derechos, que se adquirían por la prescripción en
posesiones que se llevaban a cabo de forma confusa y desordenada en los
terrenos comuneros.

La Ley sobre Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, constituye el primer

esfuerzo del legislador dominicano para organizar un sistema de dividir los
terrenos comuneros.

En su primer artículo esta disposición declaraba de utilidad pública la mensura,

deslinde y partición de los terrenos comuneros, siendo de esta forma, un
procedimiento obligatorio para todo el mundo después de iniciado, siendo optativo
iniciar o no el procedimiento para cada uno de los accionistas del terreno
comunero.

El procedimiento establecido por esta ley, lo podemos recapitular de la forma

siguiente:
  Uno o más accionistas podían dirigir una instancia acompañada de los
documentos que justificaban su derecho al Juez del Primera Instancia del
Distrito Judicial donde se encontrare el terreno comunero, pidiendo la
mensura y partición del terreno. Esta debía indicar los copropietarios
conocidos y su residencia y si había o no ausentes o menores sin tutor o si
lo ignoraban.
 Si el juez acogía la instancia nombraba un agrimensor para que efectuara la
petición y un notario para que fuera el depositario de los títulos.
 Obtenida la designación del agrimensor y del notario, las partes debían
hacer publicar en la prensa el resumen de la sentencia y distribuir avisos
entre los vecinos y copropietarios por medio de hojas sueltas, las que
enviaban en número suficiente al Magistrado Procurador Fiscal para que
éste las hiciere distribuir por medio de las autoridades rurales.
 El Agrimensor debía hacer el perímetro general del sitio, lo cual equivalía a
deslindar dicho sitio entre los sitios vecinos. Después levantaba el plano y
el acta de mensura correspondiente a ese trabajo y de reunirse con el
Notario para dividir el terreno entre el número de accionistas, volvía a
terreno para practicar cada uno de los deslindes particulares. En sentido
general, el trabajo del agrimensor tenía dos etapas: una en el terreno y otra
en su estudio, consistiendo la última en el levantamiento de los planos y
actas de conformidad con el resultado de su actuación.
 Terminadas las operaciones el agrimensor y el notario sometían al Tribunal
las actas de ellas indicando la parte proporcional de cada accionista en los
terrenos divididos y los gastos hechos a fines de homologación

1.2 Orden Ejecutiva 511

Los intereses financieros de Estados Unidos, la gran cantidad de tierras

apropiables y la inestabilidad política, fueron las principales causas de la
intervención militar norteamericana del 1916.
Sorprendidos por el sistema de registro de la propiedad en el país, basado en la
ley sobre división de terrenos comuneros, el cual era bastante imperfecto y
susceptible al fraude, implementan una ley que anulara el sistema ministerial
Francés e implantara el Sistema Torrems.

A tales fines primero se dictó la Orden Ejecutiva 511 que derogó de manera
expresa la ley de División de Terrenos Comuneros y la ley de Inscripción del
Título del 1912, e implanta el Sistema Torrems con el propósito de organizar un
método científico y seguro para el registro de las tierras y sus mejoras, así como
resolver el problema de los terrenos comuneros que constituían un desastre
perjudicial a la economía nacional.

1.3 Ley 1542 sobre Registro de Tierras

El 11 de octubre de 1947 es aprobada la Ley 1542 sobre Registro de Tierras,

retornando a un esquema legal con características propias para la República
Dominicana.

Dicha ley consagra, en su artículo primero, tener un carácter de orden público,

resultado del alcance de sus disposiciones y del fin por ella perseguido.

Surge con el objetivo de estabilizar el derecho de propiedad y dar al propietario un

título inatacable e imprescriptible. Haciéndose necesario depurar el derecho para
saber quién es el propietario; darle publicidad en un registro organizado, que sirva
de información para terceros; individualizar el inmueble; y declarar por medio de
un documento auténtico, garantizado por el Estado, como resultado de la
depuración o saneamiento del derecho, titular del mismo.
1.3.1 Procedimiento de saneamiento en la Ley 1542 de Registro de Tierras.

 Inicio del Saneamiento

 Solicitud de Concesión de Prioridad
 Resolución de Concesión de Prioridad por el Tribunal Superior de Tierras.
 Aviso de Mensura
 Ejecución de Mensura
 Presentación del Trabajo de Mensura para su Revisión
 Plano para audiencia y el Requerimiento
 Fijación de Audiencia y publicación de avisos
 Celebración de Audiencia y Sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original
 Revisión de la Sentencia
 Plano definitivo y decreto de registro
 El Certificado de Título

1.4 Ley 108-05 de Registro de Tierras

58 años después, en el 2005 el Congreso Nacional modificó la legislación y creó la

Ley de Registro Inmobiliario 108-05. Esa legislación fue modificada a su vez por la
51-07 de abril de 2007.Tiene por objeto: “Regular el saneamiento y el registro de
todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes
susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio
de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación
con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de jurisdicción
inmobiliaria1”. La Jurisdicción Inmobiliaria depende de la Suprema Corte de
Justicia.

La Ley 108-05, modificada por la 51-07 del 23 de abril de 2007, los reglamentos
de aplicación y las diversas resoluciones dictadas por la Suprema Corte de

1
Art. 1 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
Justicia componen lo que se llama “la nueva normativa inmobiliaria”, que ha
introducido cambios positivos, tanto en las fases de mensura y registro como en
los procesos judiciales. La nueva normativa establece procesos más precisos y
ágiles, con un consecuente ahorro de tiempo y dinero para los usuarios. Se
destacan nuevos procesos para la individualización del derecho de propiedad.

Una muestra es el proceso de saneamiento inmobiliario, el cual se ha reducido a

tres etapas: la mensura, el proceso judicial y el registro. Conforme las nuevas
normas, producto del saneamiento el inmueble podría ser individualizado y
registrado en un plazo de cuatro meses, lo cual significa un gran avance respecto
del largo proceso legal que regía antes.

1.4.1 Procedimiento en la ley 108-05 de Registro Inmobiliario

El proceso de saneamiento en virtud de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario se

divide en tres etapas, a diferencia de la ley 1542, que contemplaba 12 pasos. Esto
tiene su razón de ser en que la Ley de Registro Inmobiliario, ha considerado como
uno de sus objetivos principales la simplificación, optimización, desjudicialización y
celeridad de los procedimientos.

Los pasos del saneamiento en virtud de la ley 108-05 son:

 Mensura.
 Proceso Judicial.
 Registro.
1.5 Diferencias de procedimientos entre la ley 1542 y la ley 108-05

Como se ha dicho precedentemente, saneamiento es el proceso mediante el cual

se determina e individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen
sobre este quedando a nombre del Estado dominicano en principio o de una
persona en particular, este proceso en la ley 1542 posee doce pasos, los cuales
se convierten en una verdadera odisea que a veces llegaba hasta el cansancio, lo
que motivaba que se olvidara el proceso por la indiferencia de los funcionarios
encargados de aplicar las acciones procesales.

Cabe resaltar que, a pesar de la modificación a la ley de tierra 1542, la esencia del
proceso de saneamiento se mantiene válida

El saneamiento, a la luz de la ley 1542, contaba de aproximadamente doce largo

pasos para poder registrar el terreno, sin contar que los reclamantes solo se
limitaban a la obtención de la sentencia de Jurisdicción Original 2.

En similitud con el precedente tecnicismo judicial, el actual es un proceso

caracterizado por ser más reducido, sin mencionar que tiempo atrás, a la hora de
implementar “los pasos” de la ley 1542, la Jurisdicción no estaba dotada de
dispositivos científicos y tecnológicos como los hay en estos días, lo que lleva a
citar este ejemplo como una gran diferencia que separa a estas dos
importantísimas leyes. 

En la ley 1542, se exigía la emisión de un “Decreto de Registro” o conocido en la

Dirección de Impuesto internos como “Resolución de Justiprecio y Decreto” 3. La

2
Posterior a la expedición de la sentencia de Jurisdicción Original, esta era remitida al Tribunal
Superior de Tierras para cerrar cualquier duda sobre la decisión del Juzgado, confirmar dicha
sentencia con lo que se conoce como Coletilla, y es entonces cuando vencido los 60 días, la
decisión adquiría la cosa irrevocablemente juzgada. 

3
Para ver los pasos del saneamiento con respecto a la ley 1542:
http://html.rincondelvago.com/topografia-en-republica-dominicana.html
emisión del mismo era resultado de la aprobación del plano definitivo que otorgaba
para entonces la Dirección General de Mensura Catastral. 

En la ley 1542, luego de obtenida la sentencia de adjudicación, dictada por la

Jurisdicción Original y posteriormente confirmada por los jueces del Tribunal
Superior de Tierras, el agrimensor quedaba facultado para presentar los Planos
Definitivos en aras de finalmente obtener el Decreto de Registro para que se
emitiese el Certificado de Titulo.

El artículo 26, párrafo VII de la ley 108-05, establece que luego de “La sentencia
irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura
aprobado y toda aquella documentación complementaria, establecida por la vía
reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe ser remitida al Registro de
Títulos que corresponda, dentro de los quince (15) que días a la recepción de los
planos aprobados, para que se efectúen los registros correspondientes y se
expida el Certificado de Título”.

Nuestra Suprema Corte de Justicia, en funciones de Corte de Casación, fijo el

criterio de que “El Saneamiento comenzado bajo la Ley 1542 de 1947, en el que
los reclamantes tengan derechos adquiridos, se debe continuar bajo el amparo de
dicha ley y no bajo la nueva 108-05 y sus reglamentos, toda vez que la nueva ley
resulta menos favorable para los reclamantes”4, criterio que no compartimos del
todo, pero respetamos.

1.6 Excepción a la regla de depuración de derechos del Saneamiento, en la

Ley 1542 Sobre Registro de Tierras.

Nuestra Suprema Corte de Justicia, ejerciendo sus funciones de Corte de

Casación, dicto la Sentencia que se convirtió en la única excepción aceptada por

4
SCJM 3ª Sala, 6 de Junio de 2012, num. 16, B.J. 1219.
la doctrina jurisprudencial de dicho Tribunal con relación a las acciones
jurisdiccionales posteriores al saneamiento, estableciendo el siguiente precedente:

“Considerando, que de conformidad con los principios que norman la Ley de

Registro de Tierras y regulan su aplicación, todos los derechos que no hayan sido
invocados en el proceso de saneamiento, quedan aniquilados por la sentencia que
le pone término a éste, una vez que dicha sentencia ha adquirido la autoridad y
fuerza de la cosa irrevocablemente juzgada; que, si lo anterior es cierto, no lo es
menos que cuando como en la especie el inmueble objeto del saneamiento
realizado con posterioridad a los actos de transferencia consentido por el dueño
original del terreno o de sus herederos permanece en el patrimonio de éstos, que
deben la garantía a sus causahabientes y que sólo los terceros de buena fe y a
título oneroso podrían invocar en su provecho la disposición del artículo 174 de la
Ley de Registro de Tierras, obliga al tribunal, en caso de una litis sobre terreno
registrado a determinar si la transferencia solicitada por los adquirientes está
fundada en documentos que, aunque no se hicieron valer en el saneamiento, son
oponibles a los vendedores;

Considerando, que la Ley de Registro de Tierras no puede, ni debe servir para

despojar al legítimo propietario de un inmueble o a quien ha adquirido derechos
en el mismo, de lo que legalmente le corresponde antes o después del
saneamiento de dicho terreno, aún cuando éstos derechos no se hayan hecho
valer, ni reclamado en el proceso de saneamiento si el inmueble de que se trata
en el caso del adquiriente permanece aún en el patrimonio del causante, excepto
en el caso de que un tercero de buena fe y a título oneroso haya adquirido esos
derechos; que si el inmueble no ha sido transferido a ninguna otra persona, sino
que permanece en el patrimonio del beneficiario del Certificado de Título, ya como
propietario original del inmueble o como continuador jurídico del decujus, las
transferencias solicitadas por el o los adquirientes de derechos en ese inmueble
que demuestran la legalidad de los documentos correspondientes, precisa al
tribunal a ordenar la transferencia solicitada y el registro del derecho de propiedad
a favor del reclamante de la porción de terreno objeto de la litis; que, como en la
especie, esa es la situación que se presenta, al quedar establecido que el
recurrido adquirió por compra del señor José Dolores Varona, según el acto de
venta precedentemente indicado, la porción de terreno objeto de la presente litis,
es evidente que el Tribunal a-quo al entenderlo así en la sentencia ahora
impugnada y disponer el registro del derecho de propiedad de dicha porción a
favor del recurrido Consejo Estatal del Azúcar, no ha incurrido en las violaciones
invocadas por los recurrentes, por lo que, los medios del recurso carecen de
fundamento y deben ser desestimados”5.

1.7 Excepción a la regla de depuración de derechos del Saneamiento, en la

Ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario.

En principio una fracción de los juristas dominicanos, asumía que la excepción al

proceso de Saneamiento era destinado especialmente a la Ley previa, por las
particularidades que la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario traia al proceso de
Saneamiento, sin embargo, nuestra Suprema Corte de Justicia, en el año 2014,
frente a un Recurso de Casación interpuesto contra la Sentencia dictada por el
Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste de fecha 31 de enero de
2013, bajo los lineamientos siguientes:

Argumento central dado por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento

Noreste:

“…desde el punto de vista legal y buen derecho, este último señor, es el

verdadero propietario del inmueble envuelto en la presente litis, al haber adquirido
el mismo a título oneroso y de buena fe de parte de su causante fallecido, y cuya
venta tenía que ser obligatoriamente garantizada por los continuadores jurídicos
del mismo, siendo indiferente que el contrato no fuera sometido al proceso de
saneamiento, pudiendo requerir la transferencia por ante los órganos estatales

5
SCJ. 3ra Sala. Sentencia del 21 de Junio del 2000. B.J. NO. 1075, JUNIO 2000
correspondientes en cualquier momento; razón por la cual, procede rechazar las
conclusiones de la parte intimada, incluyendo el recurso de apelación incidental;
acoger el recurso de apelación principal, y en ese sentido, revocar parcialmente la
sentencia impugnada y confirmando así la disposición en cuanto al rechazo del
desalojo”;

Argumento legitimador y confirmador de la Suprema Corte de Justicia, dada por su

Sala de Tierras:

“Considerando, que con relación al alegato de que los jueces a-quo no podían
transferir derechos cuyo contrato de venta no había sido sometido al proceso de
saneamiento; la Corte a-qua estableció en ese sentido, que para transferir los
derechos vendidos en vida por el señor Isaías Hernández, ahora fallecido, poco
importaba que dicho contrato fuera sometido a un proceso de saneamiento,
motivación que esta Suprema Corte de Justicia considera correcta, esto así, en
razón de que la venta realizada en vida por el citado fenecido a favor del señor
Roselio Hernández lo es oponible a los continuadores jurídicos del referido
causante; en consecuencia están obligados a garantizar la misma en su favor;”6

2. Bases Constitucionales que legitiman el Registro de Propiedad

Inmobiliaria: Pasado y Presente del Saneamiento Inmobiliario desde la
Óptica del Estado Constitucional de Derecho y los Principios Registrales

Nuestra primera constitución de 1844, fue la primera en reconocer como el

Derecho de Propiedad como un derecho constitucional y por ende fundamental, la
misma establecía como garantía al Derecho de Propiedad en su artículo 21 que
“Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa justificada de utilidad
pública, previa la correspondiente indemnización a juicio de peritos”,
entendiéndose en este caso que el Estado Dominicano reconocía y protegía la
6
SCJ, 3era Sala. Sentencia del 31 de Enero del 2014. Rec.: Sucesores de Isaías Hernández. Vs Rogelio
Hernández.
propiedad privada, entendiendo que la misma solo podía ser expropiada a su
titular bajo estrictas condiciones, permitiendo que el titular de dicho derecho sea
indemnizado, sin embargo, no había un sistema del todo definido que permitiera la
correcta individualización de los derechos, como bien establecimos en sus
orígenes históricos.

El citado texto constitucional tuvo su inspiración en la constitución francesa de

1795, con los principios de libertad, igualdad, seguridad, propiedad 7, la cual a su
vez tuvo un gran impacto en muchas de las constituciones iberoamericanas
durante los próximos doscientos años a su proclamación.

Por otro lado, la Constitución del 1963, busco pactar un compromiso social del
Estado con sus ciudadanos en el aspecto social del Derecho de propiedad, razón
por la cual se declaró el minifundio como antieconómico y antisocial, sólo
dominicanos tendrían derecho a adquirir la propiedad de la tierra sin la necesidad
de procedimientos exhaustivos, se declaró de alto interés que cada hogar
dominicano se estableciera en terrenos propios, lo que se puede verificar con la
lectura de los artículos 22 y siguientes de la misma.

A que esto nos lleva al texto constitucional actual, nuestra constitución del 2010 8,
la cual no solo establece y desglosa el compromiso del Estado con los ciudadanos
en el sentido de garantizar la propiedad, sino que desglosa las referidas garantías
y las puntualiza con especial relevancia a los temas de expropiación e incautación
de bienes frutos de la comisión de un hecho punible tipificado y perseguido
penalmente, como pueden ser a continuación al leer el artículo 51 de nuestra
actual carta magna: El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La
propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene
derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.

1) Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa

justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo

7
MARTE ALVARADO, NILSA. Derecho Constitucional. Escuela Nacional de la Judicatura (ENJ) Pag.3.
8
En el 2015 no hubo una modificación al Derecho de Propiedad, razón por la cual, muchos juristas, a los que
me incluyo, se niegan a llamar a esta reforma como Constitución del 2015.
 valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal
competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de
declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización
podrá no ser previa;

2) El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en

especial a la propiedad inmobiliaria titulada;

3) Se declara de interés social la dedicación de la tierra a fines útiles y la

eliminación gradual del latifundio. Es un objetivo principal de la política
social del Estado, promover la reforma agraria y la integración de forma
efectiva de la población campesina al proceso de desarrollo nacional,
mediante el estímulo y la cooperación para la renovación de sus métodos
de producción agrícola y su capacitación tecnológica;

4) No habrá confiscación por razones políticas de los bienes de las

personas físicas o jurídicas;

5) Sólo podrán ser objeto de confiscación o decomiso, mediante sentencia

definitiva, los bienes de personas físicas o jurídicas, nacionales o
extranjeras, que tengan su origen en actos ilícitos cometidos contra el
patrimonio público, así como los utilizados o provenientes de actividades de
tráfico ilícito de estupefacientes y sustancias psicotrópicas o relativas a la
delincuencia transnacional organizada y de toda infracción prevista en las
leyes penales;

6) La ley establecerá el régimen de administración y disposición de bienes

incautados y abandonados en los procesos penales y en los juicios de
extinción de dominio, previstos en el ordenamiento jurídico.”

Las citadas garantías son brindadas a partir de la expedición del Primer

Certificado de Titulo, fruto del Saneamiento Inmobiliario, el cual, contrario a lo que
sucedería con el segundo fruto de una transferencia de derecho, es el único
irrefutable e inatacable, una vez agotado el proceso de saneamiento inmobiliario,
salvo las excepciones muy delimitadas por la jurisprudencia.

Señaló en su oportunidad, el maestro Manuel Ramón Ruiz Tejada que “…

para registrar el derecho es necesario sanearlo, depurarlo, legalizarlo
previamente, lo que se hace en juicio público y contradictorio, en el cual se tiene
en primer término por adversario al Estado, frente a quien hay que establecer la
prueba del derecho que se invoca; y, en segundo término, a todos cuantos
puedan presentarse a discutir ese derecho, bien porque lo pretendan para sí, total
o parcialmente, bien porque quieran restringirlo en sus efectos, o por cualquiera
otra circunstancia”9, aunque bien es cierto que José A. Bonilla Atiles entendía que
la necesidad del fallo absoluto queda manifiesta por el carácter absoluto que le da
el Sistema Torrens, que le da la ley, al certificado de título; y este carácter
absoluto del certificado de título responde a la naturaleza misma del derecho de
propiedad, que es absoluto 10, no menos cierto es, que el avance constitucional
supone que aun el derecho de propiedad tiene un carácter no absolutista, sino que
se da lugar a la armonización y ponderación en caso de conflictos, donde
prepondera el interés social y la razonabilidad.

Ha sido tal el avance constitucional que hemos dado en materia de

Saneamiento, que en tenor de la protección del Certificado de Titulo, el Abogado
del Estado puede participar en todo proceso –incluso litis en derechos registrados-
donde se cuestione la génesis propia del derecho de propiedad proveniente del
saneamiento inmobiliario, como fue el caso donde un Abogado del Estado recurrió
en Revisión Constitucional de Decisión Jurisdiccional, bajo el entendido de que
aunque este no fue parte en la litis en derechos registrados, este si podía recurrir
en Casación la Sentencia que dictare un Tribunal de alzada, por competer al
interés general y proteccionista del sistema inmobiliario actual, veamos:

9
Ruiz Tejada, Manuel Ramón: “Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria”, Publicaciones de la Universidad de
Santo Domingo, 1952 págs. 164-165
10
Bonilla Atiles, José A.: “Legislación de Tierras Dominicana-El Sistema Torrens” Segunda Edición, Librería
Dominicana, Santo Domingo, Rep. Dominicana, 1974, pag. 273.
“Ciertamente, resulta incontrovertible que el Abogado del Estado tiene la
responsabilidad de hacer respetar la titularidad del derecho registrado, es ésta la
instancia que tiene competencia y calidad para intervenir en nombre de la
autoridad estatal. No sólo de manera directa en el proceso de saneamiento, sino
también con motivo de la adjudicación de derechos sobre la propiedad inmobiliaria
registrada en los que el Estado dominicano tenga algún interés o aparente tenerlo,
ya sea como titular o como garante de la seguridad jurídica.

De lo anteriormente dicho, se desprende la necesidad de que el presente caso

sea dilucidado bajo las directrices del ordenamiento jurídico instituido en nuestro
país, de tal modo que se pueda establecer de manera fehaciente y transparente
cuál de los asientos registrales y certificados de títulos debe subsistir en la
especie y cuál de estos debe ser objeto de anulación o cancelación. Pues no
resulta concebible que en un sistema de registro de la naturaleza del nuestro
pueda mantenerse una situación dubitativa o brumosa, con derechos registrados
incompatibles, sin que se haya abierto ninguna posibilidad orientada a resolverla
en derecho y de manera definitiva.

El Abogado del Estado es uno de los órganos que conforma la Jurisdicción

Inmobiliaria en el sistema registral dominicano. Dicho órgano tiene a cargo la
representación y defensa del Estado, y está llamado a ser garante de toda
persona física o jurídica con interés o derecho, en razón de que posee la
condición de tutor del sistema. Es por esta razón que el principio de autenticidad o
legitimidad registral tiene plena realización en su ámbito, dado el hecho de que el
sistema de registro de la propiedad inmobiliaria de nuestro país obedece a una
especial naturaleza, pues corresponde al Estado ejercer con singular esmero la
tutela de todas las operaciones inmobiliarias que se realizan.

Ante una situación como esta que nos ocupa, donde se han efectuado dos
procesos de saneamiento sobre un mismo terreno, se han practicado dos asientos
de registro al respecto, se han expedido dos certificados de títulos, originándose
un litigio que no ha obtenido de los tribunales apoderados una solución adecuada,
en consonancia con el derecho, sin que se haya podido establecer la validez de
uno de los dos certificados en contradicción y la nulidad del otro.

En la especie, se trata de dos sentencias emitidas por tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria y las mismas resultan incompatibles o contradictorias entre sí, y han
dado lugar a dos registros y dos certificados de títulos con respecto a una única
propiedad; cuestión que este Tribunal entiende que afecta los referidos principios
registrales e impacta negativamente en el sistema, porque genera inexactitudes
registrales que se contraponen a su elevado propósito de preservar íntegramente
la eficacia y certeza de la fe pública. De ahí que la cuestión abordada tiene que
ser conocida y decidida bajo el estricto cumplimiento de las garantías de los
derechos fundamentales, tutela judicial efectiva y el debido proceso; por tanto, en
un marco que auspicie la mayor transparencia, certidumbre y seguridad, cuestión
esta que garantizaría el pleno acceso de las partes a la justicia.

En este caso, dadas las razones y motivos expuestos, resulta justificado el

recurso de casación interpuesto por el Abogado del Estado, toda vez que este
Tribunal está en el ineludible deber de ofrecer garantía efectiva de la supremacía
de la Constitución de la República y de la protección de los derechos
fundamentales; y, además, está compelido a asumir la defensa del orden
constitucional al cual ha de sujetarse todo poder u órgano de la administración al
momento de ejercer sus funciones, debiendo tener en cuenta el cumplimiento de
la Constitución de la República como norma suprema y la realización eficiente del
principio de legalidad.

En la especie, existe un elevado interés del Estado de propiciar todas las

condiciones para que las partes envueltas en el diferendo puedan dirimir a fondo
los puntos de derecho involucrados en el caso, evitando la subsistencia de dos
asientos registrales y dos certificados de título con relación a una misma
propiedad inmobiliaria; situación que, en la eventualidad de que se mantuviera,
devendría en una perniciosa subversión al orden del sistema de la propiedad
inmobiliaria registrada, la cual protege y privilegia el numeral 2 del artículo 51 del
texto sustantivo
En consecuencia, contrario a lo decidido por la Tercera Sala de la Suprema Corte
de Justicia, el Tribunal Constitucional considera que el recurso de casación
interpuesto por el Abogado del Estado tenía que ser admitido bajo una tutela
judicial diferenciada, en vista de que en el sistema registral inmobiliario
dominicano este órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria (Abogado del Estado)
resulta consustancial al Estado y este tiene entre sus funciones esenciales la
responsabilidad de hacer una estricta supervigilancia de las actuaciones y
procesos que tienen lugar en el ámbito de los bienes raíces. Y, ante una situación
como la que nos ocupa, donde se han llevado a efecto dos procesos de
saneamiento, se han practicado dos asientos registrales y expedido dos
certificados de títulos sobre un mismo terreno, sin que en el caso interviniera una
decisión judicial cónsona con la realidad, el derecho y la justicia, capaz de
garantizar la vigencia de un certificado y la extinción del otro, así como la
cancelación de los asientos practicados de modo inexacto en el Registro; solución
jurídica que, en el caso que nos ocupa, debió ser aportada por el Tribunal
Superior de Tierras competente de la Jurisdicción Inmobiliaria; y, al no verificarse
ninguna solución, justifica la actuación del Abogado del Estado ante la Suprema
Corte de Justicia, interponiendo un recurso de casación, fundamentado
jurídicamente en su calidad de ente público por excelencia que está directamente
responsabilizado de velar por la protección del derecho inmobiliario legítimamente
registrado y publicitado”11.

11
Sentencia TC/0209/14. Expediente núm. TC-04-2012-0080, relativo al recurso de revisión constitucional de
decisión jurisdiccional incoado por el Abogado del Estado ante el Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Central contra: (a) la Sentencia, núm. 2010/2087, dictada por el Tribunal Superior de Tierras
del Departamento Central el nueve (9) de junio de dos mil diez (2010); (b) la Sentencia núm. 426, dictada
por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia el once (11) de julio de dos mil doce (2012); y (c) la
Sentencia núm. 443, dictada por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia el once (11) de julio de dos
mil doce (2012).
 Conclusión

Según lo afirmado precedentemente, es necesario formular algunas

consideraciones sobre el origen del saneamiento inmobiliario en República
Dominicana:

 A través de la historia desde tiempos remotos el sistema de Saneamiento

Inmobiliario ha sido complejo ya que en todos los tiempos los intereses por
las tierras han sido objetos de controversias y discusiones, por esta razón
se hizo necesario crear las bases jurídicas que regulen y protejan el
derecho de la propiedad.
 La sociedad dominicana cuenta con la ley 108-05 de Registro Inmobiliario
promulgada el 23 de marzo del año 2005, modificada por la ley 51-07, la
cual deroga la ley 1542 de Registro de Tierras del 7 de noviembre del 1947.
 Con la ley 108-05 de Registro Inmobiliario comenzó un nuevo período de la
propiedad inmobiliaria de República Dominicana ya que ha traído más
confianza y seguridad en el ámbito inmobiliario dominicano.

Nos llena de satisfacción haber realizado esta investigación, porque nos ha

permitido adquirir conocimientos acerca del origen del Saneamiento Inmobiliario,
 Bibliografía

Álvarez Sánchez, A. (1986). Estudio de la Ley de Tierras, Editorial Tiempo, S.A.

Santo Domingo, República Dominicana.

Ciprian, R. (2013). Tratado de Derecho Inmobiliario (Base Constitucionales y

Legales; Jurisprudencia, Doctrina y Procedimientos). Editora Centenario, S.R.L.,
Cuarta Edición, Santo Domingo, República Dominicana.

Fundación Institucionalidad y Justicia Inc. (FINJUS) (julio, 2012), Constitución

Comentada, Editora Buho, Tercera Edición, Santo Domingo, República
Dominicana.

Mirabal Vargas, L.L. y Monción, S.E. (2010) Compendio de Legislación

Inmobiliaria de la República Dominicana y Leyes Complementarias, Molina
Composición, Primera Edición, Santiago, República Dominicana.

Ruiz Tejada, M.R. (1952). Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en la República

Dominicana, Editora del Caribe, C. por A., Ciudad Trujillo, República Dominicana.