Jurisprudencia Sobre Compraventa

ÍNDICE
1. CAS N.° 476-2017-JUNÍN

2. CAS N.° 2534–2018- JUNÍN
3. CAS N.° 738–2016-LIMA
4. CAS N.° 889–2017-LIMA
5. CAS N.° 2825-2017-LIMA SUR
6. CAS N.° 3006-2015-JUNÍN
7. CAS N.° 637-2018-TACNA
8. CAS N.° 5453-2017-LIMA
10. CAS N.° 2224-2018-DEL SANTA
11. CAS N.° 2238-2017-ICA
12. CAS N.° 552-2017-AREQUIPA
13. CAS N.° 2436-2016-LIMA
14. CAS N.° 1747-2017-PUNO
15. CAS N.° 1610-2017-LIMA NORTE
16. CAS N.° 8682-2017-JUNÍN
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE
SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas
SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:FAJARDO JULCA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Jacinto Manuel FAU 20159981216 soft
Fecha: 12/11/2018 10:56:20,Razón: RESOLUCIÓN
SALA CIVIL PERMANENTE JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO
CASACIÓN N° 476-2017
JUNIN
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA
Para que se ampare una demanda de otorgamiento de

escritura pública se debe acreditar la existencia del
contrato de compraventa –en el caso concreto-, no
pudiéndose formalizar el mismo a través de un contrato
de mutuo, no obstante, aunque del mismo se desprende
el acuerdo de una eventual celebración de contrato de
compraventa, ello no resulta viable para la pretensión
demandada.
Lima, veintiuno de junio de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA; vista la causa número cuatrocientos setenta y seis del año
dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida
la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación1

interpuesto por el demandante Jesús Moya Gago, contra la sentencia de vista
de fecha cinco de octubre de dos mil dieciséis 2 en el extremo que confirma la
resolución número quince de fecha veintisiete de mayo de dos mil dieciséis 3,
que declara infundada la demanda interpuesta contra María Antonieta Muñoz
Navarro, sobre otorgamiento de escritura pública.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA:
Don Jesús Moya Gago demanda Otorgamiento de Escritura Pública, solicitando
como pretensión principal que la parte demandada María Antonieta Muñoz
Navarro cumpla con otorgarle la Minuta de Compraventa y consiguiente
1
SALA CIVIL PERMANENTE
JUNIN
Escritura Pública de Traslación de Dominio del inmueble ubicado en el Pasaje
San Pablo N° 150 Urbanización la Molina del Distrit o del Tambo, Provincia de
Huancayo, Departamento de Junín, con una extensión de noventa metros
cuadrado e inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral
N° VIII-Sede Huancayo en la Partida Registral N° 11 051514, vendido al
recurrente por la suma de S/ 66,000.00 soles; y como pretensión accesoria que
se ordene la inscripción registral del título contenido en la escritura pública que
es objeto de la pretensión principal en el Registro de Predios de la Zona
Registral N°VIII – Sede Huancayo, con el pago de c ostas y costos del proceso,
siendo los fundamentos de la demanda lo siguiente:
 El seis de julio y el cinco de noviembre de dos mil nueve, la demandada

María Antonieta Muñoz Navarro (propietaria del inmueble en su totalidad para
dicha fecha) y don Herbert Carlos Limaymanta Contreras suscribieron dos
contratos denominados “Contrato de Mutuo” y “Prórroga de Contrato de Mutuo”
en el que el inmueble antes descrito se otorgó en calidad de compraventa,
habiéndose cancelado el pago total del monto pactado y desde entonces se le
entregó las llaves del inmueble y la posesión inmediata.
 A la fecha se encuentra en posesión como propietario pagando los

servicios básicos de agua, luz, arbitrios y por no tener la escritura pública no
puede pagar el impuesto predial que le corresponde.
 No ha podido elevar a escritura pública el contrato de compraventa, pese

a que en reiteradas oportunidades ha requerido a los demandados mediante
cartas notariales, a fin de que cumplan con el perfeccionamiento del contrato,
pero con resultados negativos.
 Sostiene que al solicitar el Certificado Registral Inmobiliario de los

Registros Públicos ha tomado conocimiento que Herbert Carlos Limaymanta
Contreras y Carmen Juana Hilario Velasco, con fecha veinticuatro de marzo de
2
JUNIN
dos mil ocho habían vendido el referido inmueble a la demandada, en virtud

delcual ésta última inicio un proceso de otorgamiento de escritura pública (Expediente
N° 01994-2010-0-1501-JR-CI-02), siendo la única propietaria a la fecha; es por ello que
la demanda está dirigida sólo contra la actual propietaria.
 Finalmente, agrega que de las propias cláusulas de los contratos

aludidos existe la determinación de un bien inmueble, el precio y la voluntad de
enajenar por parte de la demandada a favor del recurrente; en suma, cumple
los presupuestos de un contrato de compraventa, resultando procedente que
se declare fundada la demanda.
2. CONTESTACIÓN DE DEMANDA:
La demandada María Antonieta Muñoz Navarro, mediante escrito a fojas
cuarenta y dos, contesta la demanda bajo los siguientes fundamentos:
 De los medios probatorios que escolta el demandante y de su propia

declaración asimilada, existen contradicciones y como tal debe ser
desestimada la demanda, dado que el demandante interpuso demanda de
nulidad de acto jurídico (Expediente N° 00929-2012- 0-1501-JR-CI-03),
solicitando la invalidez de los denominados “Contrato de Mutuo” y “Prórroga de
Contrato de Mutuo”.
 Asimismo, a la emplazada le sigue un proceso penal por el delito de estafa y

otros ilícitos penales más, ante el Cuarto Juzgado Penal de Huancayo,
indicando que al suscribir los referidos contratos, se habría firmado un contrato
de compraventa del bien ajeno y, además, interpuso una demanda de nulidad
de cosa juzgada fraudulenta (Expediente N° 01049-20 12-0-1501-JR-CI-06) con
la finalidad de que se declare nula la sentencia dictada en el proceso de
otorgamiento de escritura pública que ésta siguiera contra Carlos Herbert
Limaymanta Contreras y su cónyuge.
3
JUNIN
 A través de la presente demanda se pide el reconocimiento de la validez de

los contratos celebrados; que primero tendría que resolverse los casos en
dichos procesos y, luego, recién podrá interponer su demanda, no siendo
amparable que haga ejercicio abusivo de su derecho.
 Por otro lado refiere que adquirió el bien inmueble objeto de litis mediante un
proceso de otorgamiento de escritura pública dirigida contra Herbert Carlos
Limaymanta Contreras y Carmen Juana Hilario Velasco (Expediente N° 01994-
2010-0-1501-JR-CI-02), y que fue inscrita en Registros Públicos de Huancayo;
no obstante, dicha propiedad la ha transferido a favor de Fátima Rocío
Santibáñez con fecha nueve de febrero de dos mil doce, inscrito en el asiento
C00004 de la Partida Electrónica N° 11051514 y, a s u vez, esta persona lo ha
vendido a Benjamín Samuel Lázaro Carrillo con fecha veintiuno de marzo de
dos mil doce, el mismo que está inscrito en el asiento C00005, con lo cual
queda acreditado que la demandada ya no es propietaria del bien inmueble,
por lo que la pretensión de otorgamiento de escritura pública promovida por el
actor constituye un imposible físico y jurídico, siendo improcedente la demanda
en aplicación del artículo 427 del Código Procesal Civil.
 Finalmente, sostiene que al haber solicitado la nulidad de los contratos cuyo

perfeccionamiento peticiona en esta demanda, resulta un contrasentido la
pretensión de otorgamiento de escritura pública, ya que en el otro proceso pide
la devolución del dinero y, adicionalmente, señala que al ser el actual
propietario registral una tercera persona (Benjamin Samuel Lázaro Carrillo), no
guarda legitimidad para obrar, por cuanto se exige la identidad que debe existir
entre las partes de la relación jurídica material y las partes de la relación
jurídica procesal.
3. FIJACIÓN DE PUNTOS CONTROVERTIDOS:

Se fijaron como puntos controvertidos:
4
JUNIN
 Establecer si la demandada está obligada a otorgar escritura pública a

favor del demandante.
 Establecer si el contrato tiene los elementos del contrato como la
voluntad de las partes, el precio y el objeto para su respectivo
perfeccionamiento.
 Determinar si procede el otorgamiento de escritura pública cuando la
demandada ya no es titular del bien inmueble materia de litis.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El Juez emite sentencia declarando infundada la demanda, bajo los siguientes
argumentos:
 No se ha llegado a suscribir contrato de compraventa alguno entre las

partes, dado que revisada cada una de las cláusulas contenidas en el Contrato
de Mutuo y Contrato de Prórroga de Contrato de Mutuo, se advierte que lo que
hubo fue un verdadero contrato de mutuo, cuya deuda se garantizó con el bien
inmueble ubicado en el Pasaje San Pablo N° 150 – Ur banización La Molina del
Distrito de El Tambo, Provincia de Huancayo y Departamento de Junín.
Asimismo, con relación a la transferencia del bien, se puede verificar que la
común intención de las partes fue comprometerse a celebrar a futuro el
contrato de compraventa conforme se advierte de la cláusula octava del
Contrato de Mutuo y de la parte final de la cláusula segunda del Contrato de
Prórroga de Contrato de Mutuo.
 Revisado los dos contratos cuyo perfeccionamiento pretende el

accionante, se puede verificar que en ninguna de sus cláusulas se ubica
voluntad de comprar y vender, sino solo existe un compromiso futuro por el
pago que se dio en el contrato de mutuo y, de igual forma, no se ha
determinado con certeza el precio pactado, sino solo indican que el dinero
mutuado pasa como parte de pago por la futura compraventa que van a
5
JUNIN
celebrar, así como no se ha identificado el bien materia de venta, por no

haberse indicado sus colindancias.
 En autos no ha quedado acreditado que al suscribirse el Contrato de

Mutuo de fecha seis de julio de dos mil nueve y el Contrato de Prórroga de
Contrato de Mutuo de fecha cinco de noviembre de dos mil nueve, la voluntad
de las partes contenidas en sus cláusulas haya estado dirigida a celebrar el
contrato de compraventa, pues lo que hubo fue un eventual compromiso futuro
de celebrarlo y, el contrato que verdaderamente subyace, es el contrato de
mutuo sobre el cual si hubo consentimiento expreso de las partes.
 El recurrente no ha logrado demostrar la existencia de un verdadero

contrato de compraventa y el cumplimiento de los requisitos de validez para su
exigibilidad (bien materia de venta y precio pactado), consecuentemente, no
puede existir la obligación de perfeccionar un contrato de compraventa,
mediante la escritura pública correspondiente, cuando no se estipulo en ese
sentido, sino que solo hubo un compromiso futuro de celebrarlo.
5. SENTENCIA DE VISTA
Elevados los autos en virtud del recurso apelación interpuesto, la Sala Superior
mediante resolución número diecinueve del cinco de octubre de dos mil
dieciséis confirma la sentencia apelada, bajo los argumentos de que la
obligación de restitución que consigna en el contrato de mutuo al establecer el
plazo de devolución del dinero entregado y en la prórroga del mismo.
Restitución que también se evidencia del tenor de las cartas notariales emitidas
por el propio demandante el tres de mayo de dos mil diez; por lo que el
Colegiado toma en cuenta el comportamiento post negocial del actor.
Asimismo, de los contratos y cartas notariales reseñadas, el demandante
requiere el cumplimiento de la devolución de los montos dinerarios que le
entregó en calidad de mutuo, solo cuando se satisfaga tal prestación le
6
JUNIN
devolverá el inmueble a la demandada, esto es, se configura plenamente el

contrato de mutuo y no de compraventa.
III. RECURSO DE CASACIÓN
La Suprema Sala mediante la resolución de fecha nueve de octubre de dos mil

diecisiete ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el
demandante Jesús Moya Gago por la siguiente causal:
 Infracción normativa del artículo 139 inciso 3 de la Constitución

Política del Estado. La Sala Superior no ha realizado el análisis respecto a
que el otorgamiento de escritura pública regulada en el artículo 1412 del
Código Civil, también se configura tratándose de contratos contextuales. La
sentencia de vista ha incurrido en una motivación insuficiente, ya que no ha
dado razones del por qué el contrato contextual que obra a fojas nueve y diez,
no puede ser materia de otorgamiento de escritura pública. Con ello se afecta
el debido proceso en su faz sustantiva, ya que el Colegiado no da razones o
justificaciones objetivas, más aún, si se ha reiterado que nunca ha existido
garantía real o personal alguna, y, estando configurada la entrega del bien y el
pago efectuado, se ha perfeccionado un contrato de compra venta.
IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
PRIMERO.- Es menester precisar que el recurso de casación es un medio de

impugnación extraordinario que permite ejercer el control de las decisiones
jurisdiccionales, con la finalidad de garantizar la correcta aplicación e
interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional
de la Corte Suprema de Justicia; así como, determinar si en dichas decisiones
se ha infringido o no las normas que garantizan el debido proceso, traducido en
el respeto de los principios que lo regulan.
7
JUNIN
SEGUNDO.- En ese sentido, resulta necesario poner de relieve que por encima
de cualquier análisis alegado por el recurrente, el conocimiento de una decisión
jurisdiccional por parte del órgano superior jerárquico, tiene como presupuesto
ineludible la evaluación previa del respeto, en la actuación procesal de los
órganos jurisdiccionales, a los requerimientos básicos que informan al debido
proceso; por ello, si bien es cierto, que la actuación de esta Sala Suprema al
conocer el recurso de apelación, se debe limitar al examen de los agravios
invocados formalmente por la parte recurrente; también lo es que, dicha
exigencia tiene como única y obligada excepción la tutela de los derechos
procesales con valor constitucional, pues evidentemente que allí donde el
ejercicio de la función jurisdiccional los vulnera o amenaza, se justifica la
posibilidad de ejercer las facultades nulificantes que reconoce la ley, como
instrumento de su defensa y corrección, quedando descartado que dentro de
dicha noción se encuentren las anomalías o simples irregularidades
procesales, que, no son por sí mismas contrarias a la Constitución Política del
Perú.
TERCERO.- Siendo así, este Supremo Tribunal procederá a analizar si la
sentencia emitida por el Colegiado Superior cumple con los estándares
mínimos exigibles de respeto a los elementos del derecho al debido proceso, o
si por el contrario la misma presenta defectos insubsanables que motiven la
nulidad del fallo emitido, correspondiendo ordenar la renovación del citado acto
procesal, o de ser el caso, la nulidad de todo lo actuado hasta la etapa en que
se cometió la infracción. Al respecto, se debe señalar que, el debido proceso
establecido en el artículo 139° numeral 3) de la Co nstitución comprende, entre
otros derechos, el de obtener una resolución fundada en derecho, de los jueces
y tribunales, y exige que las sentencias expliciten en forma suficiente las
razones de sus fallos, esto es, en concordancia con el artículo 139° numeral 5)
de la Constitución Política del Perú, que se encuentren suficientemente
motivadas con la mención expresa de los fundamentos fácticos y jurídicos que
8
JUNIN
sustentan su decisión, lo que viene preceptuado además en el artículo 122°

numeral 3) del Código Procesal Civil y el artículo 12°del Texto Único Ordenado
de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Además, la exigencia de motivación
suficiente constituye una garantía para el justiciable, mediante la cual se puede
comprobar que la solución del caso en concreto viene dada por una valoración
racional de los elementos fácticos y jurídicos relacionados al caso y no de una
arbitrariedad por parte del Juez, por lo que una resolución que carezca de
motivación suficiente no solo vulnera las normas legales citadas, sino también
los principios constitucionales citados líneas arriba.
CUARTO.- Según fluye de autos, que don Jesús Moya Gago interpone
demanda de Otorgamiento de Escritura Pública contra María Antonieta Muñoz
Navarro, a fin de que cumpla con otorgarle la Minuta de Compraventa y
consiguiente Escritura Pública de traslación de dominio del inmueble ubicado
en el Pasaje San Pablo N° 150 Urbanización la Molin a del Distrito del Tambo,
Provincia de Huancayo, Departamento de Junín, con una extensión de noventa
metros cuadrado e inscrito en la Partida Registral N° 11051514; y como
pretensión accesoria que se ordene la inscripción registral del título contenido
en la escritura pública que es objeto de la pretensión principal en el registro de
predios.
QUINTO.- En nuestro ordenamiento jurídico, el artículo 1412° del Código Civil

regula los alcances del otorgamiento de la escritura pública, estableciendo que
si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o
cumplirse otro requisito que no revista forma solemne prescrita legalmente o la
convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden
compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. Asimismo,
conforme prescribe el artículo 1549° del Código Civ il es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien; obligación que
comprende también el cumplimiento de la formalidad respectiva de la escritura
9
JUNIN
pública, como resulta de la interpretación de la norma citada, concordante con

el artículo 1412° del Código Civil. En este sentido , se tiene que el otorgamiento
de la escritura pública constituye una obligación del vendedor, conforme a los
alcances de la norma acotada; discutiéndose en este proceso la existencia del
contrato respectivo que conlleve al otorgamiento de la formalidad y si el
vendedor está obligado a ello; no resultando materia de discusión el derecho
de propiedad del comprador con relación a un tercero, lo cual debe ser materia
de una posible pretensión sobre mejor derecho de propiedad u otra pretensión
idónea, conforme a las normas que regulan la materia.
SEXTO.- Es relevante señalar que la parte recurrente a través de su recurso de

casación ha indicado que los actos jurídicos celebrados con la parte
demandada, y con el cual pretende que el otorgamiento de escritura pública, se
trata de contratos contextuales. Sobre este tema, debe indicarse que los
contratos se clasifican por su complejidad en contratos simples cuando hay una
sola relación jurídica patrimonial, y contratos complejos cuando presenta
factores diversos y diferentes que pueden motivar diversas formas
contractuales pero dentro de un mismo documento, es decir cuando se
agrupan varios contratos entre sí, pero contenidos en uno solo. Dentro de éste
último tipo de contratos se encontrarían los contratos contextuales (cuya figura
viene siendo sostenida por la parte recurrente) en el cual teniendo absoluta
autonomía entre sí se encuentran dentro de un mismo documento, no obstante
ninguna influye en otra es decir, son independientes de los demás, teniendo
sus propias reglas jurídicas.
SÉTIMO.- Habiéndose explicado sobre tema cuestionado por el recurrente,

corresponde observar si los documentos anexados por la parte demandante se
encontrarían dentro de dicho supuesto:
10
JUNIN
a) Del Contrato de Mutuo de fecha seis de julio de dos mil nueve,

celebrado entre el demandante y demandada obrante a fojas nueve, se
desprende lo siguiente:
“PRIMERO.- Por el presente documento los deudores declaran

haber recibido del acreedor la suma de S/. 66,000.00 (sesentiseis
mil y 00/100 nuevos soles), en calidad de mutuo con garantía, en
dinero en efectivo, en su totalidad y a su entera conformidad, y
como constancia de ello firman la presente.
SEGUNDO.- La duración del presente contrato es hasta el día 30 de
octubre del año en curso (2009).
TERCERO.- Para garantizar el estricto cumplimiento de la
devolución del dinero mutuado los deudores deja como
garantía y en posesión del acreedor el total del inmueble de su
propiedad ubicado en el Pje. San Pablo N° 150, Urb. La Molin a, del
distrito de el Tambo, provincia de Huancayo, departamento de
Junín, cuyos documentos se compromete entregar al acreedor una
vez saneada en el término arriba mencionado.
CUARTO.- Ambas partes contratantes declaran dejan expresa
constancia que por mutuo acuerdo el total del dinero mutuado
pasa como pago por cancelación de la venta del bien inmueble
arriba mencionado materia de garantía, cuya documentación de
escritura pública de compra venta los deudores se comprometen
otorgar con los documentos debidamente saneados el día 30 de
octubre del año en curso (2009), por lo tanto el dinero mutuado no
genera ningún intereses, y el inmueble que queda bajo la posesión y
usufructo del acreedor, materia de garantía no generara renta
alguna.
(…)
11
JUNIN
OCTAVO.- Los deudores dejan expresa constancia que se

comprometen por el mutuo acuerdo, celebrar la compra venta
del inmueble a favor del acreedor, sin pretexto ni alego alguno, y
que el dinero mutuado es el mismo para la venta sin incremento
alguno por ningún motivo, cuya venta lo realizarán con la entrega
de los documentos debidamente saneados, así como todo
gravamen, en todo caso se obligan a la evicción y saneamiento de
ley.” (negrita nuestra)
b) Del Contrato de Prórroga del Contrato de Mutuo de fecha cinco de

noviembre de dos mil nueve, obrante a fojas diez, se aprecia lo siguiente:
“SEGUNDO.- Que, por el mutuo acuerdo entre las partes se

prorroga el contrato de mutuo y a solicitud de los deudores don
Herbert Carlos Limaymanta Contreras y su citada esposa, por no
contar con los documentos saneados para realizar la compra
venta del inmueble materia de mutuo por el dinero recibido
como se acredita en el contrato arriba mencionado, se prorroga el
contrato de mutuo hasta el día 30 de enero del año 2010,
indefectiblemente sin pretexto ni alego alguno, fecha en que nos
comprometemos realizar la compra venta definitiva.”
TERCERO.- Yo, Herbert Carlos Limaymanta Contreras y esposa, en
mérito al documento de Mutuo, cláusula DECIMO, dejamos
constancia haber recibido el íntegro del reintegro, la suma de US$
1,009.00 (un mil nueve y 00/100 dólares americanos) quedando de
esta manera el precio para la compra venta del inmueble,
debidamente cancelado en su totalidad…” (negrita nuestra)
OCTAVO.- Ahora bien, de conformidad con lo acordado en las cláusulas

establecidas en el contrato, el artículo 1361 del Código Civil señala: “Los
12
JUNIN
contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume

que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de
las partes, y quien niegue esa condición debe probarla.” Asimismo, se debe
precisarse que el contrato de compraventa es uno de carácter consensual en el
que las partes pueden utilizar la forma que consideren pertinente para celebrar
el negocio jurídico, constituyendo la escritura pública el cumplimiento de una
formalidad de la celebración de un contrato preexistente. En ese sentido, viene
discutiéndose en este proceso la existencia del contrato respectivo que
conlleve al otorgamiento de formalidad y si el vendedor está obligado a ello, no
resultando materia de discusión el derecho de propiedad del comprador con
relación a un tercero.
NOVENO.- En el caso sub materia las instancias de mérito han valorado los
alcances de los dos contratos descritos en el sexto considerando, concluyendo
que dichos actos jurídicos versan sobre contrato de mutuo con un eventual
compromiso a futuro de celebrar un contrato de compraventa, no propiamente
la existencia de un contrato de compraventa, debiendo tomarse en cuenta que
por la suma mutuada el demandante se queda en posesión del inmueble “en
garantía” del mutuo celebrado, y en caso de no devolución de la suma
entregada se quedaría como propietario del bien, lo cual, estaría generando la
existencia de un pacto comisorio, es decir, que el demandante por el no pago
del crédito se convierte automáticamente en propietario, situación que no se
encuentra permitida en nuestro ordenamiento jurídico para bienes inmuebles;
se desvirtúa la condición de propietario que alega el demandante, con la
conducta asumida luego de no producirse la devolución de la suma mutuada,
esto es a través de dos cartas notariales evidenciándose lo siguiente: (i) “…de
muy buena fe hemos celebrado el contrato de mutuo por la suma de S/.
66,000.00…dicho monto paso como pago para la venta de dicho
inmueble…”, “No deseando llegar a problemas judiciales otorgo a uds, el
termino de tres días a partir de la fecha para que el día jueves 06 de mayo año
13
JUNIN
en curso, me realicen la devolución del integro de mi dinero entrego, el

reintegro, y por las mejoras realizadas mas todos los gastos daños y
perjuicios que me han ocasionado”, y, (ii) “…le otorgo el plazo razonable que
me piden hasta el día 19 de mayo del año en curso, fecha que le estaré
esperando en mi domicilio; aclaro que la entrega del inmueble será
contraentrega con el dinero total recibido y las mejoras realizadas…”, “En
caso de incumplimiento al plazo otorgado le manifiesto que muy a pesar mío
recurriré ante las autoridades competentes para hacer prevalecer mis
derechos…han recibido la cancelación total por la venta de dicho
inmueble.”
DÉCIMO.- En ese sentido, en el caso concreto no resulta viable que se

pretenda el otorgamiento de escritura pública al no existir propiamente un
contrato de compraventa celebrado entre las partes procesales, en el cual la
parte vendedora transfiera a favor del demandante el bien inmueble sub litis, en
efecto, lo que se evidenciaría es que efectivamente hay un contrato de mutuo,
y una futura celebración de contrato de compraventa del bien inmueble que
habría sido otorgado por la demandada a favor del recurrente en mérito del
monto dinerario otorgado (la suma de S/ 66,000.00 soles), la misma que se
encuentra pendiente de su realización; por lo que mal haría el recurrente en
pretender solicitar un otorgamiento de escritura pública cuando aún las partes
no han celebrado dicho contrato de compraventa.
DÉCIMO PRIMERO.- Bajo este panorama, consecuentemente, se llega a la

conclusión de que no se evidencia la vulneración del principio de motivación de
las resoluciones judiciales, dado que la decisión emitida por la instancia de
mérito ha efectuado una valoración conjunta de los documentos adjuntados por
las partes, fundamentando y justificando su decisión; por tanto, el presente
recurso no merece ser amparado.
14
JUNIN
V. DECISIÓN
Por tales consideraciones y de conformidad con lo regulado en el inciso 397 del
Código Procesal Civil:
a) Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por el

demandante Jesús Moya Gago; en consecuencia, NO CASARON la sentencia
de vista de fecha cinco de octubre de dos mil dieciséis (de fojas cuatrocientos
nueve a cuatrocientos veintitrés), dictada por la Sala Civil Permanente de
Huancayo.
b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial
“El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Jesús Moya Gago
contra María Antonieta Muñoz Navarro, sobre Otorgamiento de Escritura
Pública; y los devolvieron. Interviene como ponente el señor Juez Supremo
Hurtado Reyes.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA
HURTADO REYES
HUAMANÍ LLAMAS
SALAZAR LIZÁRRAGA
CALDERÓN PUERTAS
15
SINOE
Secretario De Sala - Suprema:ARAUCO BENAVENTE
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA CARMEN
del Perú
CECILIA /Servicio Digital - Poder Judicial
SALA CIVIL PERMANENTE Fecha: 09/09/2021 10:57:30,Razón: RESOLUCIÓN

JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
CASACIÓNCONNT°E2NID5O34-2018
JUNÍN
NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA
---
Para amparar la nulidad del acto
jurídico por causal de simulación
absoluta, se requiere demostrar la
existencia de un acuerdo simulatorio
que exprese la voluntad de las
partes.
Lima, ocho de agosto de dos mil diecinueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número 2534-2018, en
Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación
correspondiente con arreglo a Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la
siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Carlos
Yupanqui Panez, mediante escrito obrante a fojas doscientos cuarenta
y seis, contra la sentencia de vista de fecha siete de noviembre de dos
mil dieciséis, obrante a fojas doscientos treinta y tres, que confirma la
sentencia apelada de fecha cuatro de abril del año dos mil dieciséis,
obrante de fojas ciento noventa y seis a doscientos siete, por la cual se
declara infundada la demanda interpuesta por Carlos Yupanqui Panez
sobre nulidad de contrato de compraventa.
II. ANTECEDENTES:
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la
infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes
precisiones:
1. DEMANDA
Mediante escrito postulatorio de demanda de fecha diecisiete de marzo
1
JUNÍN
de dos mil diez, obrante a fojas treinta y uno, Carlos Yupanqui Panez
interpone demanda contra Olga Yupanqui Panez, Aníbal Segundo Luna
Álvarez y Ana Gladys Heidinger Espinoza de Yupanqui, a fin obtener la
declaración de nulidad del contrato de compraventa del inmueble
ubicado en el segundo piso del Jr. Lima N° 429 de L a Merced -
Chanchamayo, con una extensión de 205 m2, contenido en la Escritura
Pública de fecha diecisiete de marzo del dos mil, por la causal de
simulación absoluta; y accesoriamente la cancelación de su
inscripción en el Asiento C-3 de la Ficha 10745; argumentando lo
siguiente:
a) Con la demandada Ana Gladys Heidinger Espinoza de Yupanqui,
procreó dos hijos en el año mil novecientos ochenta y nueve y mil
novecientos noventa y uno; queriendo proteger el bienestar de
éstos ante la amenaza de embargo por “deuda alimentaria”
promovida por Bertha Beatriz Astete Cabezas, en el año mil
novecientos noventa y dos “simuló la venta de sus propiedades”, la
de La Merced a favor de su hermana y su cónyuge (demandados) y
su propiedad de San Ramón a favor de su entonces concubina Ana
Gladys Heindinger Espinoza;
b) Luego de haber contraído matrimonio con la demandada Ana
Gladys Heindinger Espinoza, en el año mil novecientos noventa y
cuatro, creyendo en su buena fe y depositando su confianza, le
pidió a su hermana y cuñado que le transfirieran el predio a favor de
la ahora demandada Ana Gladys Heidinger Espinoza, celebrándose
entonces la compraventa de fecha diecisiete de marzo del año dos
mil;
c) Después de apropiarse de todos sus bienes la demandada Ana
Gladys Heindinger Espinoza conjuntamente con su amante Carlos
Castro Ochoa lo mandó al Hospital, fue declarado discapacitado, al
extremo de demandarle obligación alimentaria, enviándole inclusive
a la cárcel por tres veces;
2
JUNÍN
d) Que, por ser ficticia la venta aludida, la demandada Ana Gladys

Heidinger Espinoza de Yupanqui, no ha podido registrar el
inmueble, pues en los Registros Públicos el demandante aún figura
como propietario del bien;
e) La simulación se puede colegir por el hecho que el Notario da fe de
un hecho que no le consta, como es el pago con anterioridad, la
compradora fue identificada como casada pese a que en el contrato
aparece como soltera; asimismo, en la cláusula octava el
demandante expresó que la compra se efectuaba con sus “ahorros
provenientes de su trabajo”, con el fin de evitar que le embargaran
un centímetro de sus propiedades.
2. CONTESTACION DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha veinte de mayo de dos mil diez, obrante a
fojas cuarenta y nueve, Ana Gladys Heidinger Espinoza contesta la
demanda argumentando que:
a) Son falsos todos los extremos de la demanda, sobre todo si la minuta
de compraventa fue suscrita hace dieciocho años, además que el
demandante pretende sorprender a la autoridad cuando indica que la
compraventa no está inscrita;
b) Los hijos que procrearon ahora son mayores de edad, quienes se
han visto frustrados académicamente por la irresponsabilidad
paterna;
c) La demandada ha adquirido el bien inmueble de doña Olga Yupanqui
Panez y Aníbal Segundo Luna Álvarez, habiéndose inscrito en la
Partida Registral N° 2004103 de la Oficina Registra l de la Selva
Central;
d) El propio demandante intervino en el contrato a efectos de corroborar
que la recurrente lo adquiría con sus ahorros propios.
3
JUNÍN
Mediante escrito de fecha veinticuatro de mayo de dos mil diez, obrante

a fojas sesenta y tres, Olga Yupanqui Panez Viuda de Luna y Aníbal
Segundo Luna Álvarez, contestan la demanda argumentando que: Se
allanan a la pretensión y reconocen que la compraventa contenida en
la Escritura Pública de fecha diecisiete de marzo del año dos mil fue un
acto simulado, precisamente porque el demandante en aquella fecha
tenía interpuesta en su contra una demanda de alimentos y existía la
amenaza de una medida cautelar, resultando evidente que su
codemandada nunca pagó dinero alguno.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS
En Audiencia de Conciliación de fecha cuatro de marzo de dos mil
catorce, cuya acta obra a fojas ciento sesenta y cuatro se fijó el
siguiente punto controvertido:
Determinar si corresponde declarar Nulo el Acto Jurídico contenido en
la Escritura Pública de fecha diecisiete de marzo del dos mil, otorgada
por la sociedad conyugal conformada por Olga Yupanqui Panez y
Aníbal Segundo Luna Álvarez a favor de doña Ana Gladys Heidinger
Espinoza de Yupanqui, por la causal de simulación absoluta y como
consecuencia de ello la cancelación de la inscripción de la compra
venta que corre en la Ficha 10745, rubro C y Asiento 3.

Mediante sentencia contenida en la resolución número veintiséis, de
fecha cuatro de abril de dos mil dieciséis, obrante a fojas ciento
noventa y seis, el Juzgado Especializado en lo Civil de La Merced –
Chanchamayo de la Corte Superior de Justicia de Junín declara
infundada la demanda interpuesta por Carlos Yupanqui Panez, sobre
nulidad de contrato de compraventa contenida en la Escritura
Pública de fecha diecisiete de marzo de dos mil, otorgado ante el
Notario Jorge Lazo Villanueva, por la causal de simulación absoluta; y
4
JUNÍN
accesoriamente la cancelación de su inscripción practicada en el

Asiento C-3 de la Ficha 10745, dirigidos contra la sociedad conyugal
conformada por Olga Yupanqui Panez y Aníbal Segundo Luna
Álvarez, y contra Ana Gladys Heidinger Espinoza; y por lo esgrimido
en el considerando quinto, llamar severamente la atención al
demandante Carlos Yupanqui Panez, por haber faltado a sus deberes
de lealtad, probidad y buena fe; señalando que:
a) En el caso específico de autos, el demandante no ha acreditado
con ningún medio probatorio la existencia de la simulación, por el
contrario, la existencia y realidad del contrato, se encuentra
reflejado en la Escritura Pública N° 461 de fecha d iecisiete de
marzo de dos mil, por el cual transfiere el inmueble ubicado en el
2do piso del Jirón Lima N°429; inclusive el propio demandante en
la cláusula octava interviene para dar fe de la calidad de bien
propio del bien, en cuanto fue adquirido con ahorros propios de la
demandante Heidinger; ante esta circunstancia, resulta bastante
ilusorio que alegue que esas cláusulas que constan en un
instrumento público, son falsas, sin aportar medio probatorio que
indique lo contrario, con simples conjeturas y meras
subjetividades, acto que además ha sido debidamente inscrito en
la Partida N° 2004103, asiento C0004. Además la par te
demandante con ánimo de confundir a esta judicatura adjuntó
una copia literal, que además de incompleta es ajena a la partida
donde se halla inscrito el inmueble; lo que constituye una abierta
vulneración a los deberes de buena fe procesal, lealtad y
probidad que debe observar como parte demandante.
b) Sumado a ello se presume que la declaración expresada en el
contrato corresponde a la voluntad común de las partes y
quien niegue esa coincidencia debe probarla.
c) Más aún se debe tener presente que el fundamento básico del
demandante ha sido que dicha celebración de Escritura Pública
5
JUNÍN
fue sólo para evitar un embargo por deuda alimentaria, no

obstante, de las declaraciones brindadas en la Audiencia de
Pruebas se puede colegir que el demandante no estaba pasando
situaciones de inestabilidad económica alegada para cumplir con
sus obligaciones alimenticias, por cuanto obtenía ingresos
económicos del Hotel que se encontraba a su nombre, en todo
caso, para la demandante Bertha Beatriz Astete Cabezas era más
idóneo embargar los ingresos que generaba el hotel, que sufrir
todo un proceso para lograr el remate del inmueble, lo que
también desbarata su teoría que hizo vender su propiedad para
no ser embargado.
d) No puede alegar el demandante a su favor la actuación dolosa de
haber eventualmente simulado contratos de compraventa a favor
de su hermana y su cónyuge, con la finalidad de “sustraerse” de
sus “obligaciones alimentarias” para con sus menores hijos Carlos
Marcial y Nicolás Francisco, lo cual evidentemente constituye una
actitud por demás irónica, burda, pero sobre todo burlesca contra
la impartición de justicia.
5. RECURSO DE APELACION
Mediante escrito obrante a fojas doscientos diez, el demandante Carlos
Yupanqui Panez, interpone recurso de apelación contra la resolución
sentencia de primera instancia, expresando los siguientes agravios:
 En años anteriores al año de mil novecientos noventa y dos, el
apelante había sido demandado por alimentos por la persona de
Bertha Beatriz Astete Cabezas, y en ese proceso existía el peligro
real que el inmueble que había sido anticipado al suscrito por sus
señores padres, fuera embargado para el cumplimiento de esa
obligación. Por tal motivo el suscrito le transfirió simuladamente el
inmueble a su hermana Olga Yupanqui Panez y al esposo de ésta
Aníbal Segundo Luna Álvarez, hecho que era de pleno
6
JUNÍN
conocimiento de la codemandada Ana Gladys Heindinger

Espinoza;
 No se ha merituado la declaración de parte de la codemandada
Olga Yupanqui Panez quien se allanó a la demanda, es más en
autos obra la declaración de Pablo Aníbal Luna Yupanqui
apoderado de los codemandados Olga Yupanqui Panez y Aníbal
Luna Álvarez.
 Aunado a lo expuesto, indica que no recibió ninguna suma de
dinero de parte de la codemandada Ana Gladys Heidinger
Espinoza por la transferencia de la propiedad.
 Tampoco se ha tomado en cuenta la prueba N° 06, si endo ésta que
acredita que entre la codemandada Ana Gladys Heindinger
Espinoza y el recurrente después del año dos mil diez, tenían
serias discrepancias e incluso amenazas contra su vida que a la
postre ha significado su situación de incapacidad; advirtiéndose
que la codemandada en referencia lo único que ha buscado es
lucrar con el inmueble que simuladamente le transfirieron sus
codemandados.
6. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA

La Primera Sala Mixta – Sala de Apelación La Merced – Chanchamayo
de la Corte Superior de Junín, emite la sentencia de vista de fecha
siete de noviembre de dos mil dieciséis, que confirma la sentencia
apelada de fecha cuatro de abril de dos mil dieciséis que declara
infundada la demanda, bajo los siguientes argumentos:
El apelante en su escrito de impugnación hace mención que en el
considerando tercero de la resolución apelada se ha dado una visión
adelantada de los hechos, e indica que no es cierto que exista un solo
punto controvertido; a lo expuesto conforme se advierte de la sentencia
apelada en su considerando tercero el A quo sólo describe la
pretensión tanto del demandante como de la demandada Ana Gladys
7
JUNÍN
Heidinger Espinoza, la misma que resulta válida, y es que en el

considerando siguiente recién realiza el análisis respectivo del punto
controvertido. Así también, revisada la Audiencia de Conciliación o
fijación de puntos controvertidos y saneamiento probatorio que obra de
fojas ciento sesenta y cuatro a ciento sesenta y cinco, se advierte que
existe un solo punto controvertido; y que en dicho punto controvertido
se ha contemplado tanto la pretensión principal y accesoria.
Ahora bien, en cuanto a la simulación absoluta en el acto jurídico
materia de análisis, expone argumentos que están destinados a
cuestionar el primer contrato a favor de Olga Yupanqui Panez de Luna
y Aníbal Segundo Luna Álvarez; más no así el segundo acto jurídico
consistente en el contrato de compra venta que otorgan doña Olga
Yupanqui Panez de Luna y Aníbal Segundo Luna Álvarez a favor de
Ana Gladys Heidinger Espinoza; es decir, que ese hecho alegado no
tiene relación directa con el acto del cual se pretende su nulidad; y
siendo así, ese sustento resulta ser inválido.
Lo mismo debe decirse en cuanto a lo manifestado por el representante
de la demandada Olga Yupanqui Panez de Luna, don Pablo Aníbal
Luna, aunado a que se trata de una persona que no ha intervenido
directamente en el acto jurídico objeto de demanda.
En esa misma línea, debe decirse en cuanto se señala que no se ha
tenido en consideración la prueba N° 06, la misma q ue consiste en:
a) Una carta dirigida a Telefónica del Perú S.A., por parte de Regina
Reátegui Heidinger, hija del demandante Carlos Yupanqui Panez y de
la demandada Ana Gladys Heidinger Espinoza; b) Una constancia
judicial de petición verbal, en el que se consigna que Roger Reátegui
Heidinger habría encontrado a su mamá doña Ana Gladys Heidinger
Espinoza, abrazada y besándose con Carlos Castro Ochoa; c) Una
denuncia penal interpuesta por Carlos Yupanqui Panez contra Ana
Gladys Heidinger Espinoza, Pablo Koler Ochoa y Carlos Castro Ochoa
sobre lesiones graves y tentativa de homicidio; no resultan medios
8
JUNÍN
probatorios pertinentes para el caso en concreto, toda vez que estos

sólo demuestran que entre el demandante Carlos Yupanqui Panez y la
demandada Ana Gladys Heidinger Espinoza de Yupanqui, hubo una
relación sentimental y que en la misma eventualmente se ha producido
desavenencias de orden físico y psicológico; mas no así, que el
contrato objeto de nulidad sea uno simulado.
III. RECURSO DE CASACION

Mediante escrito de fecha veinticinco de enero de dos mil diecisiete,
obrante a fojas doscientos cuarenta y seis, el demandante Carlos
Yupanqui Panez, interpone recurso de casación contra la sentencia de
vista, siendo declarado procedente por este Supremo Tribunal
mediante la resolución de fecha siete de setiembre de dos mil
dieciocho, por la causal de:
Infracción Normativa del artículo 219 Inciso 5 del Código Civil:
Señala que el Ad quem no ha tomado en cuenta que se celebró un acto
jurídico simulado de compra venta del bien inmueble ubicado en la
Calle Lima 429 de La Merced – Chanchamayo, a favor de su hermana
Olga Yupanqui Panez y su cónyuge Aníbal Segundo Luna Álvarez, a
quienes les transfirió el bien inmueble sub litis con la finalidad de
engañar a un tercero, que en este caso sería su ex esposa Bertha
Astete Cabezas, a fin de salvaguardar dicho bien, habida cuenta la
existencia del proceso de alimentos incoado en su contra (Expediente
Nº 160-1992), por cuanto la referida ex cónyuge pretendía embargar el
inmueble de su propiedad.
Además, refiere que el Colegiado Superior no habría compulsado

debidamente el valor probatorio de la versión ofrecida por los
demandados, es decir su hermana y cónyuge, en el sentido que la
venta a favor de estos fue simulada y que la posterior venta del mismo
bien inmueble a doña Ana Gladys Heidinger Espinoza, esposa del
9
JUNÍN
recurrente, también fue una venta simulada, siendo estos elementos

suficientes para determinar que los actos jurídicos fueron simulados, no
obstante, la Sala Superior no ha procedido a efectuar una valoración
conjunta de los medios probatorios, tal como lo establece el artículo
197º del Código Procesal Civil.
Alega que no se ha considerado la mala fe con la que actuó la

demandada Ana Gladys Heidinger Espinoza, por cuanto, como
producto de las desavenencias en su matrimonio, ahora niega que la
compra venta a su favor fue simulada, pese a que jamás aportó dinero
alguno y además la sentencia soslaya la afirmación de los otros
codemandados, lo que evidencia que no se ha valorado los medios
probatorios de manera conjunta y habiendo infringido la norma
antedicha.

PRIMERO.- Que, el recurso de casación tiene por fines la adecuada
aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la
jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia, conforme lo
señala el artículo 384 del Código Procesal Civil.
SEGUNDO.- Que, en cuanto a la infracción material denunciada, la

fundamentación de ésta debe estar dirigida a cuestionar la inadecuada
aplicación del derecho objetivo, que en concordancia con el artículo
386 del Código Procesal Civil, debe incidir directamente sobre la
decisión contenida en la resolución impugnada, esto es, debe ser
determinante.
TERCERO.- Que, a efectos de determinar si la Sala Superior ha

incurrido o no en infracción normativa del artículo 219 inciso 5 del
Código Civil, que prescribe como causal de nulidad que el acto jurídico
10
JUNÍN
adolezca de simulación absoluta, corresponde recordar que, esta

causal está referida a aquella decisión de las partes intervinientes en
un acto jurídico de aparentar una realidad que no desean, es decir,
celebran el acto aunque no deseen vincularse jurídicamente. Dicho
esto, para demostrar la simulación, se requiere de un acuerdo
simulatorio que exprese la voluntad de las partes.
CUARTO.- Que, sobre el particular, el demandante recurrente afirma

que el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública de
fecha diecisiete de marzo de dos mil, respecto del inmueble ubicado en
el segundo piso del Jirón Lima N° 429 La Merced -Ch anchamayo,
adolecería de nulidad por la causal de simulación absoluta,
argumentando que él, con la finalidad de que sus propiedades no
fueran embargadas durante el proceso de alimentos incoado por
Bertha Beatriz Astete Cabezas, dispuso de éstas, siendo que, el
inmueble antes mencionado se lo otorgó a su hermana y cuñado
mediante contrato de compraventa y posteriormente, éstos que ya no
deseaban ostentar la titularidad formal del inmueble, con anuencia del
demandante, celebran el acto jurídico cuestionado con la demandada
Ana Gladys Heindinger Espinoza, quien ahora pretende desconocer
que dicha venta fue ficticia, lo cual puede ser corroborado con el hecho
que el Notario ha dado fe de un pago que supuestamente se realizó
con anterioridad, pero que no le consta, así como, el hecho de
identificársele como casada cuando en el contrato aparece como
soltera, ellos constituyen elementos suficientes para determinar que los
actos jurídicos fueron simulados, por tanto, al resolver, la Sala Superior
no ha procedido a efectuar una valoración conjunta y razonada de los
medios probatorios.
QUINTO.- Que, al respecto este Colegiado estima que la Sala

Superior, en el caso de autos, ha resuelto correctamente al estimar que
11
JUNÍN
no se ha cumplido con probar que el acto jurídico cuestionado adolezca

de causal de simulación absoluta, exponiendo una motivación
adecuada en la que indica aquellos fundamentos de hecho y de
derecho que sustentan su decisión, los mismos que son congruentes
entre lo pedido y lo resuelto, ya que se observa que se ha basado en
los hechos expuestos en la etapa postulatoria, los medios probatorios
aportados, admitidos y actuados válidamente al proceso para resolver
el proceso en torno a la causal de nulidad que se alega; aplicándose el
derecho que corresponde y resolviendo el punto controvertido fijado.
SEXTO.- Que, ahora bien, por un lado, efectivamente el argumento de

que estaría probada la simulación absoluta, pues los actos jurídicos
que desembocaron en la suscripción del acto jurídico materia de
nulidad, tenían el propósito de engañar a la señora Astete Cabezas, no
corresponde ser expuesto para cuestionar el contrato de compraventa
del inmueble ubicado en el segundo piso del Jr. Lima N° 429 de La
Merced -Chanchamayo, con una extensión de 205 m2, contenido en la
Escritura Pública de fecha diecisiete de marzo de dos mil, sino que
dicho fundamento sería válido de ser analizado si lo que se hubiera
demandado sería la simulación absoluta del contrato de compraventa
contenido en la Escritura Pública de fecha dieciséis de junio de mil
novecientos noventa y dos, pues a decir del recurrente, es el proceso
de alimentos el que habría dado origen a que el demandante disponga
de sus bienes, asimismo, debe agregarse que la sola declaración
testimonial de Olga Yupanqui Panez y Aníbal Segundo Luna Alvarez,
intervinientes en el acto jurídico como vendedores, no puede producir
certeza en los órganos jurisdiccionales, sino que ello debe ser
corroborado con otros medios probatorios idóneos, siendo que en el
caso de autos, de los medios probatorios que han sido actuados
durante la Audiencia de Pruebas no causan convicción para tal fin.
Debe añadirse que, ratificando lo expuesto por la recurrida, si bien el
12
JUNÍN
Juez admitió la declaración de parte de los demandados conforme al

pliego interrogatorio adjuntado a la demanda; sin embargo, esta
declaración la realizó Pablo Anibal Luna Yupanqui, hijo de los
demandados, quien actúa como su representante, por tanto, no puede
causar convicción. Además, se advierte, que si bien es cierto Olga
Yupanqui Panez viuda de Luna y Aníbal Segundo Luna Álvarez, en su
escrito de contestación de fecha veinticuatro de mayo de dos mil diez,
obrante a fojas sesenta y tres, se allanaron a la pretensión
reconociendo que la compraventa materia de nulidad fue un acto
simulado, resultando evidente que la codemandada nunca pagó dinero
alguno por dicha venta, ello constituye una mera aseveración que
requiere probanza, por tanto, tampoco causa convicción para resolver.
Por otro lado, los demás medios probatorios que obran en el
expediente no resultan idóneos para demostrar que haya existido
acuerdo simulatorio entre los intervinientes puesto que sólo están
dirigidos a demostrar desavenencias de carácter familiar entre las
partes, y no pueden en modo alguno servir de sustento para demostrar
simulación absoluta. Es por todo ello, que se ha concluido que en el
caso de autos, no se ha logrado acreditar con medios probatorios
idóneos la pretensión referida a la simulación absoluta de la Escritura
Pública de compraventa de fecha diecisiete de marzo de dos mil, pues
solo se tratan de meras alegaciones sin sustento probatorio.
SÉTIMO.- Que, a mayor abundamiento, se advierte que pretender

sustentar la causal de nulidad en un hecho que constituye un delito
sancionado con privación de libertad, como es la omisión a la
asistencia alimentaria es un despropósito, que no puede ser
respaldado por el órgano jurisdiccional.
OCTAVO.- Que, en consecuencia, este Supremo Tribunal estima que

el presente recurso de casación debe ser desestimado, al no apreciar
13
JUNÍN
que con tal fundamentación se haya infringido las normas de derecho

procesal o material denunciadas.
V. DECISIÓN
Por estas consideraciones y en estricta aplicación del artículo 397 del
Código Procesal Civil:
A) Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por
Carlos Yupanqui Panez, obrante a fojas doscientos cuarenta y seis,
contra la sentencia de vista de fecha siete de noviembre de dos mil
dieciséis obrante a fojas doscientos treinta y tres; en consecuencia
NO CASAR la sentencia de vista obrante a fojas doscientos treinta
y tres, su fecha siete de noviembre de dos mil dieciséis.
B) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario
oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por
Carlos Yupanqui Panez con Ana Gladys Heidnger Espinoza sobre
nulidad de contrato de compraventa. Por licencia de la señora
Jueza Suprema Arriola Espino, integra esta Sala Suprema el señor
Juez Supremo Lévano Vergara. Interviene como ponente el señor
Juez Supremo Salazar Lizárraga.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA
HURTADO REYES
SALAZAR LIZÁRRAGA
ORDOÑEZ ALCANTARA
LÉVANO VERGARA
14
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE SUPREMA -
Sistema de Notificaciones Electronicas SINOE

Jacinto Manuel (FAU20159981216)
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA CONTENIDO

CASACION N° 738-2016
LIMA
INEFICACIA DE ACTO JURIDICO
En las relaciones jurídicas obligacionales las

partes asumen determinada situación según se
favorezca con la prestación (acreedor) o se deba
cumplir con ésta (deudor). Tal vínculo establecido
por las partes en el programa contractual que ellos
mismos han diseñado, deben ser cumplidos, pues
si no se atentaría contra el propio acto jurídico que
se celebra, debilitando el tráfico económico y el
ordenamiento en su totalidad.
Lima, dieciséis de marzo de dos mil diecisiete.-

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa setecientos treinta y ocho -
dos mil dieciséis, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y
producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente ejecutoria:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación

interpuesto por la empresa demandante Inversiones Lancaster S.A.C.,
mediante escrito de fecha uno de febrero de dos mil dieciséis (página
novecientos noventa y tres), contra la sentencia de vista de fecha tres de
noviembre de dos mil quince (página novecientos treinta y ocho), que
confirma la sentencia de primera instancia número veintinueve que
declara infundada la demanda.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA
Mediante escrito de fecha tres de junio de dos mil nueve, Lancaster
1
LIMA
S.A.C., interpone demanda de ineficacia del contrato de resolución de

compraventa con pacto de retroventa suscrita entre el recurrente y la
demandada Patricia Guillermina Dibós Silva, sobre el inmueble ubicado
en la calle El Ferrol número once, Urbanización La Estancia, distrito de La
Molina, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en Registros Públicos,
por haber incumplido la demandada con la contraprestación a que se
había obligado y haber enajenado el bien inmueble a favor de terceros sin
haber revertido el precio de la compraventa a favor de la demandante.
Asimismo solicita se haga extensiva la declaración judicial de ineficacia de
todos los actos jurídicos celebrados con posterioridad al contrato de
resolución de compraventa con pacto de retroventa.
Agrega que con fecha 05 de octubre del 2007 se suscribió el contrato de

compraventa con pacto de retroventa. Señala que la demandante pagó a
la demandada Patricia Guillermina Dibós Silva, la suma de US$
515,000.00 (quinientos quince mil dólares americanos), acto que se
inscribió con fecha 12 de octubre del 2007. Añade que, ante la
comunicación de la demandada de querer vender el inmueble a una
sociedad conyugal, se acordó la resolución del contrato, suscribiéndose el
mismo el treinta y uno de marzo del 2009, efectuándose la reversión de la
propiedad a favor de la emplazada y la reversión del precio de compra a
favor de la demandante.
Sostiene que el 02 de abril del 2009, se suscribe la minuta de

compraventa entre los emplazados Dibós Silva y la sociedad conyugal
conformada por Oswaldo Sandoval Zavala y Devorah Lynn Jaffe, en el
que se acuerda la transferencia de la propiedad del inmueble. Junto al
mismo contrato se firmó como anexo N° 01, un encarg o de confianza para
el señor notario de Lima Eduardo Laos de Lama, entregándosele cheques
de gerencia en calidad de custodia, quien los conservaría para ser
entregados a la emplazada Patricia Guillermina Dibós Silva en el
2
LIMA
momento en que se cumpla con: 1) la inscripción del bloqueo de

compraventa en la partida del inmueble. 2) la inscripción en la partida de
la propiedad de éste a favor de la mencionada demandada. 3) la entrega
del inmueble desocupado, y 4) la suscripción de la escritura pública.
Indica que con fecha 13 de mayo del 2009 tomó conocimiento que la
emplazada Patricia Guillermina Dibós Silva recibió todos los cheques de
gerencia sin la presencia y conocimiento de la demandante, procediendo
a hacerse el cobro de los mismos, sin haber efectuado la contraprestación
contenida en el contrato de resolución de compraventa con pacto de
retroventa.
2. CONTESTACION DE LA DEMANDA
Mediante escrito obrante a fojas ciento cuarenta y tres, Patricia

Guillermina Dibós Silva, contesta la demanda señalando que de la misma
escritura pública de fecha tres de abril de dos mil nueve, se advierte en
forma indubitable que la suma reclamada ha sido revertida a favor de
Inversiones Lancaster S.A., siendo la única constancia de ello las firmas
de los contratantes puestas en ese instrumento. Añade que no existe
deuda pendiente a favor de la demandante, no pudiéndose hablar de una
disminución del patrimonio de la demandada en perjuicio del cobro de un
inexistente crédito. Agrega que, en cualquiera de los escenarios, la
sociedad conyugal emplazada no ha conocido ni ha tenido conocimientos
acerca de las relaciones personales o comerciales que hayan existido o
que exista entre la demandante y la absolvente.
Mediante escrito obrante a fojas ciento ochenta y ocho, los demandados

Oswaldo Sandoval Zavala y Deborah Lynn Jaffe, contestan la demanda,
indicando que a través de la corredora inmobiliaria Marion Pendavis, a
mediados del año 2008, se les ofreció en venta el inmueble materia de
3
LIMA
litigio. Que al recibir la información registral del inmueble, toman

conocimiento que la demandada Patricia Guillermina Dibós Silva no era la
propietaria sino la demandante, por lo que se comunicó a la corredora que
no estaban interesados en proseguir con la conversación. Que, meses
después, el 03 de noviembre del 2008, la corredora toma contacto con los
demandados, indicándoles que la demandada Patricia Guillermina Dibós
Silva seguía teniendo la intención de venta y que estaba en conversación
con la demandante, quien sabia de la venta. Ante ello celebraron el
contrato de compraventa, habiéndose resuelto previamente el contrato de
compraventa con pacto de retroventa, por lo que la propiedad del
inmueble regresó a manos de la demandada Dibos Silva, quien a su vez
se obligó a devolver el precio que recibió de la accionante.
Refiere que en ninguna parte del testimonio de escritura pública de

compraventa y cancelación y levantamiento de hipoteca, ni el anexo 1, se
acordó que la entrega de los cheques a la demandada Dibós, se
encontraba supeditada a que la empresa demandante recibiera de ella la
suma que habría acordado como consecuencia de la resolución del
contrato.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS
Mediante resolución número dieciocho obrante a fojas quinientos sesenta

y seis, se fijaron como puntos controvertidos los siguientes:
 Determinar si Patricia Guillermina Dibós adeuda o no la suma de

US$ 515,000.00 (quinientos quince mil dólares americanos) por
importe del precio a su favor de inversiones Lancaster S.A.C., por
la resolución contractual a que se refiere la escritura pública de
fecha tres de abril de dos mil ocho.
4
LIMA
 Conjuntamente con lo anterior, establecer si la existencia de dicha

deuda resulta o no ser causal de ineficacia del acto jurídico
contenido en la escritura pública descrita.
 Determinar si el notario Eduardo Laos De Lama para efectuar la
entrega de los cheques de gerencia había cumplido con las
condiciones descritas en el documento “encargo de confianza”.
 Conjuntamente con lo anterior, establecer si la aparente omisión
por parte de Patricia Guillermina Dibós de cancelar la suma de US$
515,000.00 (quinientos quince mil dólares americanos) condiciona
o no la entrega de los cheques de gerencia mencionados.
 En su caso determinar si dicha conducta es causal de ineficacia del
acto jurídico contenido en la escritura pública de fecha doce de
mayo de dos mil nueve.
Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución

número veintinueve, de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce
(página setecientos once) declaró infundada la demanda, bajo el
fundamento que del contenido del contrato elevado a escritura pública de
fecha tres de abril del dos mil nueve, la propia accionante manifiesta
haber recibido con anterioridad a la firma de dicho instrumento el íntegro
del precio pactado, según lo indicado en la cláusula tercera del cuerpo de
la minuta.
Asimismo se señala que no se ha acreditado la obligación que se supone

pendiente de pago ni que se haya visto perjudicada con los actos jurídicos
cuya ineficacia se pretende, así como tampoco se ha demostrado que los
demandados Oswaldo Sandoval Zaval y Deborah Lynn Jaffe tuvieran
conocimiento de algún tipo de perjuicio que le pudieran estar irrogando el
5
LIMA
accionante con la celebración del acto jurídico de compraventa cuya

ineficacia se pretende; más, si la parte demandante conocía
perfectamente de la celebración de dicho acto jurídico llevada a cabo por
la parte demandada, sin que haya puesto de manifiesto oposición alguna
a su celebración o que dicho acto jurídico le resultará perjudicial a sus
intereses o relaciones patrimoniales con la emplazada Patricia Guillermina
Dibós Silva.
5. APELACION
La demandante interpone recurso de apelación indicando que no se ha

valorado la carta notarial del 21 de mayo del 2009, remitida por la
emplazada Patricia Guillermina Dibós Silva a la demandante, a través de
la cual, esta no sólo reconoce expresamente no haber cumplido con el
pago que debía abonar al hacer uso de su derecho de retroventa sobre el
inmueble, sino que además refiere que era su decisión discrecional el
destino del dinero producto de la venta del mencionado inmueble; además
indica que no se ha tenido en cuenta que en la resolución recurrida los
propios emplazados Oswaldo Sandoval Zavala y Deborah Lynn Jaffe, en
los fundamentos facticos de su contestación de demanda, han indicado
que la emplazada Patricia Dibós Silva mantenía restricciones para
efectuar la venta directa del inmueble, puesto que existía un contrato de
venta con pacto de retroventa con la demandante.
6. RESOLUCIÓN DE VISTA
Elevados los autos en virtud del recurso de apelación interpuesto, la Sala

Superior mediante resolución de fecha tres de noviembre de dos mil
quince, confirma la resolución de primera instancia apelada, al concluir
que al celebrarse el acto jurídico de resolución de compraventa con pacto
6
LIMA
de retroventa, de fecha treinta de marzo del dos mil nueve elevado a

escritura pública, ambas partes acuerdan revertir a favor de la
demandada Patricia Guillermina Dibós Silva el bien materia de litis, y a su
vez revertir a favor de la demandante Inversiones Lancaster S.A.C. la
suma de US$ 515,000.00 (quinientos quince mil dólares americanos), que
correspondía al monto total de la compraventa, sin más constancia que la
firma puesta en la señalada minuta (clausula tercera).
La Sala Superior destaca la constancia notarial consignada al final del

aludido documento, en donde el notario deja constancia que los
otorgantes manifiestan haber recibido con anterioridad a la firma de dicho
instrumento el íntegro del precio pactado.
Respecto a la minuta de fecha dos de abril de dos mil nueve, elevada a

escritura pública del doce de mayo de dos mil nueve, celebrado entre los
emplazados, esta se realizó cuando la vendedora Patricia Guillermina
Dibós Silva no tenia deuda con la parte demandante, conforme se
advierte del contrato de fecha 31 de marzo del 2009.
III. RECURSO DE CASACION
La Suprema Sala mediante la resolución de fecha cinco de octubre de dos

mil dieciséis ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto
por la empresa demandante Inversiones Lancaster S.A.C., por la
infracción normativa de los artículos 140, 141, 195 y 1222 del Código
Civil; e infracción del artículo I del Título Preliminar, 188, 191, 197, 282 del
Código Procesal Civil y del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política
del Estado; al haber sido expuesta la referida infracción con claridad y
precisión, señalándose además la incidencia de ella en la decisión
impugnada.
7
LIMA
Primero.- Que, el debido proceso formal constituye una garantía

constitucional que asegura que en la tramitación de un proceso, se
respeten unos determinados requisitos mínimos 1. Tales requisitos, que
han sido objeto de discusión2, en general se considera que abarcan los
siguientes criterios: (i) Derecho a ser oportunamente informado del
proceso (emplazamiento, notificación, tiempo razonable para preparar la
defensa); (ii) Derecho a ser juzgado por un juez imparcial, que no tenga
interés en un determinado resultado del juicio; (iii) Derecho a tramitación
oral de la causa y a la defensa por un profesional (publicidad del debate);
(iv) Derecho a la prueba; (v) Derecho a ser juzgado sobre la base del
mérito del proceso; y, (vi) Derecho al juez legal. Derecho fundamental que
asiste a todos los sujetos de derecho a plantear sus pretensiones o a ser
juzgados por auténticos órganos jurisdiccionales, creados mediante Ley
Orgánica, pertenecientes al Poder Judicial, respetuosos con los principios
constitucionales de igualdad, independencia y sumisión a la ley, y
constituidos con arreglo a las normas comunes de competencia
preestablecidas.
Segundo.- Estando a lo expuesto, se observa que en el presente caso se

han respetado las garantías mínimas del debido proceso, en tanto, se ha
emplazado y notificado debidamente a las partes, ha existido juez
imparcial, se ha ejercido a plenitud el derecho de defensa, se han
aportado y valorado las pruebas respectivas, se ha respetado el principio
1 Carocca Pérez, Alex. El debido proceso y la tutela judicial efectiva en España. Normas
Legales. Octubre, 1997, pp. A 81 - A 104.
2 Por ejemplo, para Bernardis, por su parte, considera, siguiendo la jurisprudencia
norteamericana, que ese “máximo de mínimos” estaría constituido por los requisitos de
notificación y audiencia (notice and hering). Bernardis, Luis Marcelo de. La garantía
procesal del debido proceso. Cultural Cuzco Editor. Lima 1995, pp. 392-414.
8
LIMA
de juez natural y se ha resuelto conforme al mérito del proceso; debiendo

agregarse que discordar del criterio de la sentencia no supone en sí
mismo infracción al debido proceso, razón por la cual debe desestimarse
la denuncia al artículo 139.3 de la Constitución del Estado.
Tercero.- La demandante con el presente proceso, pretende la ineficacia

de dos actos jurídicos: i) el acto jurídico de resolución de compraventa con
pacto de retroventa suscrita entre la recurrente y la demandada Patricia
Guillermina Dibós Silva, de fecha treinta y uno de marzo del dos mil nueve
respecto del inmueble en la calle El Ferrol número ciento once,
Urbanización La Estancia, distrito de La Molina, Provincia y Departamento
de Lima; y ii) el acto jurídico de compraventa celebrada por Patricia
Guillermina Dibós Silva a favor de la sociedad conyugal conformada por
Oswaldo Sandoval Zavala y Deborah Lynn Jaffe con fecha doce de abril
del dos mil nueve, respecto al mismo inmueble.
Cuarto.- En las relaciones jurídicas obligacionales las partes asumen

determinada situación según se favorezca con la prestación (acreedor) o
se deba cumplir con ésta (deudor). Tal vínculo establecido por las partes
en el programa contractual que ellos mismos han diseñado, deben ser
cumplidos, pues si no se atentaría contra el propio acto jurídico que se
celebra, debilitando el tráfico económico y el ordenamiento en su
totalidad. De allí que el artículo 1361 del Código Civil señala que los
contratos son obligatorios para las partes que lo suscriban.
Quinto.- Sin embargo, ocurre que en algunas circunstancias (ya sea

porque no se quiere cumplir con lo establecido en el contrato, ya porque
se quiere perjudicar a la otra parte o a un tercero, o, sencillamente,
porque se quiere engañar a alguien sin afectarlo en sus intereses
9
LIMA
económicos) las partes efectúan determinados actos jurídicos que hacen

peligrar el pago de lo adeudado. Cuando esos actos se realizan gratuita u
onerosamente, constituyen un detrimento del patrimonio y perjudican el
crédito, se está ante fraude al acreedor y la pretensión que éste puede
ejercer para evitar la desprotección de su crédito es la denominada acción
pauliana. Tal acción, como se ha dicho, prospera ya sea se trate de actos
onerosos o de actos gratuitos, siempre que concurran los demás
requisitos ya señalados.
Sexto.- Asimismo, para que opere la acción pauliana es necesario que el

deudor disponga de sus bienes (gratuita u onerosamente) con persona
distinta al acreedor, esto es, con lo que el artículo 195 del código civil
llama “tercero”. En tal sentido, cuando la demandante solicita se declare
ineficaz el acto jurídico que celebró con la demandada, mediante el cual
se resolvió el contrato de fecha cinco de octubre de dos mil siete, su
petición es manifiestamente improcedente, porque pretende que se
declare ineficaz un acto por él mismo celebrado y no por el deudor con
tercero, y donde además se disponía que se le entregara la suma de US$
515,000.00 (quinientos quince mil dólares americanos), lo que supone
que con ese contrato el demandante acrecía su patrimonio y no lo
perjudicaba.
Sétimo.- La recurrente, sin embargo, expresa que si se presenta la

ineficacia porque la demandada no le entregó la suma pactada. Sobre el
particular debe señalarse lo que sigue:
1. La alegada falta de pago nada tiene que ver con la improcedencia de la

acción pauliana porque no se está solicitando la ineficacia de acto jurídico
celebrado entre deudor y tercero, sino entre deudor y acreedor.
10
LIMA
2. En todo caso, si tal pago se realizó o no, es tema que excede el marco
de la demanda planteada, que se limita a determinar si el acto jurídico es
ineficaz, y no si el pago se efectuó. Se trata de tema que debe ser
dilucidado en otro proceso.
Octavo.- En lo que atañe a la ineficacia del segundo acto jurídico, este se

trata del contrato de compraventa celebrado entre Patricia Guillermina
Dibós Silva y los compradores Oswaldo Sandoval Zavala y Deborah Lynn
Jaffe, quienes, a criterio de la recurrente, habrían suscrito dicho acto
jurídico en contubernio a efectos de desconocer el pago a favor de la
demandante.
Noveno.- Sobre tal punto debe señalarse lo que sigue:
1. La cláusula tercera de la escritura pública de resolución de contrato con

pacto de retroventa de fecha tres de abril de dos mil nueve, establece que
las partes acuerdan revertir el inmueble materia de litigio a favor de
Patricia Guillermina Dibos Silva, “revirtiendo, por su parte, a favor de
Inversiones Lancaster S.A. la suma de US$. 515, 000.00 (Quinientos
quince mil y 00/100 dólares americanos), que corresponde al monto total
de compra venta, sin más constancia que la firma puesta en la presente
minuta”. Asimismo al culminar el documento, el notario público hace
constar que: “los otorgantes manifiestan haber recibido con
anterioridad a la firma del presente instrumento, el integro del precio
pactado según lo indicado en la cláusula tercera del cuerpo de la
minuta pre-inserta, dando por cancelado dicho monto”.
2. Atendiendo a lo allí expuesto, el crédito reclamado había sido

extinguido por cumplimiento de la prestación. Si esta afirmación es
inválida es tema que no puede ser resuelto en este proceso, pues es uno
11
LIMA
de ineficacia de acto jurídico y no de nulidad, más aún si se trata de

declaración voluntaria y realizada ante notario público.
3. Que haya que presumir la inexistencia de crédito hace devenir en

infundada la petición demandada porque no se cumple con el supuesto
necesario (crédito) para que exista la acción pauliana.
4. Por lo demás. no puede señalarse que la actuación de los

demandados compradores haya sido el de querer perjudicar a la
demandante, pues si bien del acto jurídico de compraventa celebrada el
doce de mayo de dos mil nueve, se verifica que los demandados
Sandoval Zavala y Lynn Jaffe sí conocían del acto jurídico celebrado por
la demandante y su codemandada Patricia Guillermina Dibós Silva, es
justamente a efectos de salvaguardar sus intereses, que exigieron como
condición para la celebración del acto jurídico que Patricia Guillermina
Dibós Silva inscriba en los Registros Públicos, la resolución del contrato
de compraventa con pacto de retroventa, figurando ella como la nueva
propietaria y haciendo entrega a los nuevos compradores de la posesión
del inmueble. Habiéndose pactado que cumplidas dichas condiciones se
entregarían a favor de la demandada Dibós Silva los cheques que
quedaban en custodia del notario. En tal sentido, se tiene que los
demandados compradores, obraron con buena fe y la diligencia debida
para la adquisición del inmueble materia de litigio.
Décimo.- Respecto a que la demandada Dibos Silva, no concurrió a

absolver el pliego interrogatorio propuesto por la demandante, ello no
genera la nulidad de la sentencia, valorándose su conducta con las
pruebas existentes.
Décimo Primero.- Que, estando a lo expuesto, debe concluirse:
12
LIMA
1. El artículo 195 del Código Civil ha sido interpretado y aplicado de

manera adecuada.
2. La invocación a los artículos 140 y 141 del código civil son
irrelevantes porque nadie cuestiona el acto jurídico celebrado entre
la demandante y la señora Patricia Guillermina Dibós Silva, no
debiéndose confundir la validez del acto con un pago
presuntamente no efectuado.
3. Carece de importancia la denuncia al artículo 1222 del código civil,
pues este prescribe el pago efectuado por terceros, lo que no es
aquí materia de discusión.
4. No se han infringido los artículos 188, 191 y 197 del código civil
referida al reconocimiento de la codemandada Patricia Guillermina
Dibós Silva de no haber cumplido con el pago, en tanto, como se
ha señalado en el considerando sétimo de la presente sentencia, la
acción pauliana se dirige contra actos del deudor celebrados con
terceros, no teniendo esas características el primer acto jurídico
cuya ineficacia se solicita.
5. El artículo 282 del código procesal civil establece una presunción,
pero de ninguna manera obliga a los jueces a fallar en contra de
quien no participó en las diligencias programadas.
6. Finalmente, en cuanto a la infracción normativa al artículo I del
Título Preliminar del Código Procesal Civil y los supuestos defectos
de motivación de la sentencia, por no considerar los efectos de la
sentencia penal por apropiación ilícita en contra de Patricia
Guillermina Dibós Silva debe indicarse que dicha norma penal
sanciona a quien se apropia (en este caso) de dinero estando
obligado a devolverlo, supuesto distinto de la acción pauliana, en la
que se busca proteger el crédito del deudor por acto realizado por
13
LIMA
este con tercero y no entre las mismas partes por pago no

efectuado.
V. DECISIÓN:
Por estos fundamentos y de conformidad con el artículo 397 del Código

Procesal Civil: Declararon INFUNDADO el recurso de casación
interpuesto por el demandante Inversiones Lancaster S.A.C mediante
escrito de fecha primero de febrero de dos mil dieciséis (folios novecientos
noventa y tres); en consecuencia NO CASARON la resolución número
doce de fecha tres de noviembre de dos mil quince (folios novecientos
treinta y ocho); DISPUSIERON-- la publicación de la presente resolución
en el Diario Oficial “El Peruano” conforme a ley; en los seguidos por
Inversiones Lancaster S.A.C, sobre ineficacia de acto jurídico; y los
devolvieron. Interviniendo como ponente el señor Juez Supremo
Calderón Puertas. Por licencia de la señora Juez Supremo Tello Gilardi,
integra esta Sala Suprema el señor Juez Supremo De La Barra Barrera.-
S.S.
TAVARA CORDOVA
DEL CARPIO RODRÍGUEZ
CALDERÓN PUERTAS
DE LA BARRA BARRERA
SÁNCHEZ MELGAREJO
14
SINOE
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
CONTENIDO
CASACIÓN 889-2017
LIMA
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
SUMILLA: El derecho de propiedad inscrito obtenido de

mala fe no puede tener prevalencia sobre el contrato de
compra venta con fecha cierta y que se encuentra
investido de buena fe, más aún, cuando ha quedado
demostrado que el demandado, conocía que sobre el
bien en disputa se realizó una doble venta, hecho que
genera el quebrantamiento de la buena fe registral
alegada.
Lima, treinta y uno de julio de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA; vista la causa, en audiencia pública realizada en la fecha y
producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO:
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala el recurso de casación interpuesto

por el demandado Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo, en contra de la
sentencia contenida en la resolución número ocho de fecha veinticuatro de
octubre de dos mil dieciséis, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, sólo en el extremo que revoca la sentencia
apelada que declaró infundada la demanda; y reformándola, la declaran
fundada.
II. ANTECEDENTES:
2.1.- DE LA DEMANDA:
Mediante escrito de fojas siete y siguientes, Carlos Gregorio Rosemberg de la
Torre interpone demanda acumulativa de mejor derecho de propiedad, a fin
1
CASACIÓN 889-2017
LIMA
que se declare tal derecho en relación de a los siguientes inmuebles:

departamento N° 302, estacionamiento N° 02 y depósi to N° 02 ubicados en
Calle Monte Flor N° 661 de la Urbanización Chacaril la del Estanque, Distrito de
Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima y, como pretensiones
accesorias se otorgue la escritura pública del contrato de compra venta de
fecha veintiocho de noviembre de dos mil tres y, se oficie a la Oficina de
Propiedad Inmueble de los Registros Públicos a fin que inscriba la sentencia
dando preferencia en el derecho a la parte demandante.
Fundamenta su demanda alegando que el trece de julio de dos mil cinco, Ferpo
Lima S.A. le vendió los bienes materia de litis, ingresando dicha minuta de
compraventa a la notaria el diecinueve de abril de dos mil seis.
Sin embargo, pasadas unas semanas desde que se suscribiera la minuta de

compraventa, el representante de Ferpo Lima S.A. se negó a formalizar la
compraventa, alegando varias excusas.
Ante dicha negación de Ferpo Lima S.A. de formalizar la minuta, el accionante

se vio obligado a iniciar un proceso de otorgamiento de escritura pública contra
éste ante el vigésimo sexto Juzgado Civil de Lima, sin embargo en dicho
proceso se presentó el ahora demandado Edwin Walter Baumann Samanez
Ocampo como tercero coadyuvante de Ferpo Lima S.A. y señaló que tenía un
derecho de propiedad sobre los mismos inmuebles, lo que motivó que el
juzgado resolviera declara infundada la demanda sobre otorgamiento de
escritura pública, señalando que al existir dos derechos de propiedad vigentes
sobre el mismo bien, dicha controversia debe dilucidarse en otro proceso sobre
mejor derecho de propiedad.
2.2.- DE LA CONTESTACIÓN:
Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echevarría
Domínguez, contestan la demanda alegando que suscribieron un contrato de
2
CASACIÓN 889-2017
LIMA
compraventa con Ferpo S.A. el veintiocho de noviembre de dos mil tres, esto
es, dos años antes del contrato que presenta la parte demandante.
3
CASACIÓN 889-2017
LIMA
Por otro lado, manifiesta que según lo alegado por el demandante respecto al
proceso de otorgamiento de escritura pública presentado por éste último, es
correcto que dicho proceso se declaró infundado.
Asimismo, adjunta las partidas electrónicas de los inmuebles materia del

proceso, las cuales se registraron en virtud a un proceso de otorgamiento de
escritura pública entre los demandados y Ferpo Lima S.A. el cual fue declarado
fundado sobre la base de la minuta de compraventa del veintiocho de
noviembre de dos mil tres.
Los demandados aducen que en todo momento han actuado de buena fe,
máxime si se tiene en cuenta que el contrato que éstos adjuntan es de fecha
anterior a la de los demandantes y ha sido reconocida mediante sentencia
judicial que acompañan como anexos.
2.3.- PUNTOS CONTROVERTIDOS:

De los extremos de la resolución número trece de fecha dieciséis de diciembre
de dos mil catorce que obra a fojas doscientos sesenta y nueve a doscientos
setenta, se fijó como puntos controvertidos los siguientes:
a) Determinar si corresponde declarar el mejor derecho de propiedad a

favor de los demandantes, de los siguientes bienes inmuebles: Departamento
N° 302, ubicado en la calle Monte Flor 661, Urbaniz ación Chacarilla del
Estanque – Surco, inscrito en la Partida Electrónica N° 12059912;
estacionamiento Nº 02, ubicado en la Calle Monte Flor Nº 661, inscrito en la
Partida Electrónica Nº 12059889 y el Depósito Nº 02, ubicado en la calle Monte
Flor Nº 661 inscrito en la Partida Electrónica Nº 12059899 del Registro de
Propiedad Inmueble.
4
CASACIÓN 889-2017
LIMA
2.4.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

En la sentencia se expone que nos encontramos ante un supuesto de
concurrencia de acreedores de un bien inmueble, el primero con minuta de
compra venta de fecha trece de julio de dos mil cinco y el segundo con la
escritura pública de fecha nueve de noviembre de dos mil nueve, por lo que, de
conformidad a lo dispuesto en el artículo 1135°, y considerando que la parte
demandada fue la primera en efectuar la inscripción del título que se
contrapone al del demandante, se debe preferir a aquella, pues dicha
inscripción deja sin eficacia a cualquier otro título que se le oponga, quedando
como única acreedora y propietaria la parte demandada.
Asimismo, sostiene que la copia de la minuta de compra venta celebrada entre

la parte demandada y la empresa FERPO Lima S.A. respecto de los bienes sub
litis, data del veintiocho de noviembre de dos mil tres, esto es con fecha
anterior a la minuta de compra venta celebrada por la parte demandante, que
data del trece de julio de dos mil cinco, concluyendo que la parte demandada
no ha actuado de mala fe al momento de adquirir el título de propiedad que se
opone al demandante.
Además, señala que el hecho que en sede judicial se haya declarado infundada
la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el
demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, y que la sentencia le
fuera adversa, la parte demandante tendría que haber interpuesto el recurso de
apelación en contra de ella, lo cual no hizo.
Concluye, en el sentido que la parte demandada ha actuado de buena fe y su

conducta se ha subsumido en lo dispuesto en el artículo 1135°del Código Civil,
donde el mejor y único derecho de propiedad se determina por la primera
inscripción, razones por las cuales se declara infundada la demanda.
5
CASACIÓN 889-2017
LIMA
2.5.- SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

Se aprecia de la sentencia de vista, que esta sostiene que tanto el demandante
como el demandado refieren ser propietarios del bien sub litis, sin embargo,
queda acreditado de autos que mediante contrato de compra venta de fecha
trece de julio de dos mil cinco el demandante adquirió de la empresa FERPO
LIMA S.A. los bienes en litigio, los mismos que no fueron elevados a escritura
pública, ingresando a la Notaria Pública Lorena Cáceres Otoya el diecinueve
de abril de dos mil seis.
Además, se aprecia de autos que los demandados tienen el dominio del bien y
que en las partidas registrales se dejó constancia que la escritura pública de
fecha nueve de noviembre de dos mil nueve, que originó la inscripción, fue
otorgada por el Vigésimo Juzgado Civil de Lima, en rebeldía de FERPO Lima
S.A.
Señala que, bajo dicho contexto, el demandado Erwin Baumann Samanez-

Ocampo intervino en el proceso de otorgamiento de escritura pública que
entabló el demandante en el año dos mil seis contra FERPO S.A., empero de
dicha referencia se aprecia que los codemandados constituyen una sociedad
conyugal y conocían que el demandante había suscrito un contrato de compra
venta con la Inmobiliaria FERPO Lima S.A., lo que implica que no ignoraban la
existencia de una doble compra venta, además, que el demandante entabló un
proceso de otorgamiento de escritura pública a fin de formalizar la compra
venta, circunstancias que valoradas bajo el principio de la buena fe, son
tomadas en cuenta y revocando la sentencia de primera instancia declaran
fundada la demanda.
III. RECURSO DE CASACIÓN:

El demandado promueve recurso de casación, el cual ha sido declarado
procedente por esta Sala Suprema a través del auto calificatorio de fecha dos
de noviembre de dos mil diecisiete, en virtud a las siguientes causales:
6
CASACIÓN 889-2017
LIMA
a) Infracción normativa del artículo 139, incisos 3 y 5, de la

Constitución Política del Estado. Alega que, conforme a los
pronunciamientos del Tribunal Constitucional existe un criterio uniforme
respecto a que la motivación de las resoluciones forman parte del derecho
constitucional al debido proceso. Sostiene que la sentencia de vista incurre en
indebida motivación al sustentarse sobre la base del artículo 1135 del Código
Civil que no correspondía aplicar en el presente caso, al ser irrelevante. Arguye
que la Sala Civil no tomó en cuenta que la transferencia de dominio a favor del
señor Baumann se perfeccionó en fecha anterior (veintiocho de noviembre de
dos mil tres) al contrato celebrado entre el demandante y Ferpo Lima (trece de
julio de dos mil cinco), esto de acuerdo al artículo 949 del Código Civil que
tampoco fue tomado en cuenta al tratarse de un inmueble, con lo cual el señor
Baumann ya era propietario a partir del veintiocho de noviembre de dos mil
tres. Indica que el señor Baumann actuó a sabiendas de la existencia de dos
contratos de compra venta que se pretendía formalizar, reiteran que la sola
celebración del contrato ya lo hizo propietario de los inmuebles, lo que no ha
sido advertido por la Sala Superior, más bien se imputa de manera errónea y
no probada la mala fe.
b) Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil. Alega que lo
único que importaba verificar eran las fechas de celebración de los contratos: el
veintiocho de noviembre de dos mil tres se celebró el contrato de compra venta
entre el señor Baumann y Ferpo Lima S.A.A, mientras que el trece de julio de
dos mil cinco lo celebró el demandante, es decir, la Sala Civil no tomó en
cuenta que el señor Baumann ya era propietario de los inmuebles desde la
fecha de celebración de su contrato, esto es el veintiocho de noviembre de dos
mil tres, el que fue perfeccionado antes del contrato del demandante. Sostiene
que no es aplicable al presente caso el artículo 1135º del Código Civil ya que
se trata de mejor derecho de propiedad, pues los conflictos son reales y no
obligaciones personales (crediticias), por tanto la norma que corresponde
aplicar es el artículo 2022, inciso 1, del Código Civil que determina que en caso
7
CASACIÓN 889-2017
LIMA
de colisión de dos derechos reales inmobiliarios, prima quien opone un derecho

inscrito con anterioridad.
c) Infracción normativa del artículo 949 del Código Civil. Sostiene que
cuando se dio la celebración del contrato de compra venta entre Ferpo Lima y
el señor Baumann el veintiocho de noviembre de dos mil trece, en ese
momento ya se había perfeccionado el contrato (artículo 1352 del Código Civil)
y también se dio la transferencia.
IV. MATERIA JURIDICA EN DEBATE:
La materia jurídica en discusión se centra en examinar si las sentencias

dictadas por las instancias de mérito han incurrido en infracción normativa del
artículo 139, incisos 3 y 5, de la Constitución Política del Estado, así como los
artículos 949 y 1135 del Código Civil.
V. FUNDAMENTO DE ESTA SALA SUPREMA:
PRIMERO.- Es menester precisar que el recurso de casación es un medio de

impugnación extraordinario que permite ejercer el control de las decisiones
jurisdiccionales, con la finalidad de garantizar la correcta aplicación e
de la Corte Suprema de Justicia; así como, determinar si en dichas decisiones
se ha infringido o no las normas que garantizan el debido proceso, traducido en
el respeto de los principios que lo regulan.
SEGUNDO.- En principio, el derecho fundamental al debido proceso, tal como

lo ha señalado el Tribunal Constitucional, es un derecho continente pues
comprende, a su vez, diversos derechos fundamentales de orden procesal.
”En la doctrina y la jurisprudencia nacionales han convenido en que el debido
8
CASACIÓN 889-2017
LIMA
proceso es un derecho fundamental de toda persona -peruana o extranjera,

natural o jurídica- y no sólo un principio o derecho de quienes ejercen la función
jurisdiccional. En esa medida, el debido proceso comparte el doble carácter de
los derechos fundamentales: es un derecho subjetivo y particular exigible por
una persona y, es un derecho objetivo en tanto asume una dimensión
institucional a ser respetado por todos, debido a que lleva implícito los fines
sociales y colectivos de justicia (…)”1.
Este derecho, “por su naturaleza misma, se trata de un derecho muy

complejamente estructurado, que a la vez está conformado por un numeroso
grupo de pequeños derechos que constituyen sus componentes o elementos
integradores, y que se refieren a las estructuras, características del Tribunal o
instancias de decisión, al procedimiento que debe seguirse y a sus principios
orientadores, y a las garantías con que debe contar la defensa”2.
TERCERO.- “El derecho al debido proceso supone el cumplimiento de las

diferentes garantías y normas de orden público que deben aplicarse a todos los
procesos o procedimientos, a fin de que las personas estén en condiciones de
defender adecuadamente sus derechos ante cualquier acto estatal o privado
que pueda afectarlos. Su contenido presenta dos expresiones: la formal y la
sustantiva. En la de carácter formal, los principios y reglas que lo integran
tienen que ver con formalidades estatuidas, tales como las que establecen el
procedimiento preestablecido, el derecho de defensa y la motivación, etcétera.
En las de carácter sustantiva están básicamente relacionadas con los
estándares de razonabilidad y proporcionalidad que toda decisión judicial debe
suponer.
A través de esto último se garantiza el derecho que tienen las partes en un
1 Landa, César. Derecho fundamental al debido proceso y a la tutela jurisdiccional efectiva. En:
http://www2.congreso.gob.pe/sicr/cendocbib/con4_uibd.nsf/C0C8578C81370C4005257BA6007
24852/$FILE/con_art12.pdf
2 Faúndez Ledesma, Héctor. “El Derecho a un Juicio Justo”. En: Las Garantías del Debido
Proceso (Materiales de Enseñanza). Lima: Instituto de Estudios Internacionales de la Pontificia

Universidad Católica del Perú y Embajada Real de los Países Bajos, pág. 17.
9
CASACIÓN 889-2017
LIMA
proceso o procedimiento a que la resolución se sustente en la interpretación y

aplicación adecuada de las disposiciones vigentes, válidas y pertinentes del
orden jurídico para la solución razonable del caso, de modo que la decisión en
ella contenida sea una conclusión coherente y razonable de tales normas”3.
CUARTO.- En ese sentido, cabe precisar que el derecho al debido proceso y la

tutela jurisdiccional efectiva constituyen principios consagrados en el inciso 3
del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, los cuales comprenden a
su vez, el deber de los jueces de observar los derechos procesales de las
partes y el derecho de los justiciables a obtener una resolución fundada en
derecho ante su pedido de tutela en cualquiera etapa del proceso. De ahí que
dichos principios se encuentren ligados a la exigencia de la motivación de las
resoluciones judiciales, prevista en el inciso 5 del referido artículo
constitucional, esto es, que los jueces y tribunales expliciten en forma suficiente
las razones de sus fallos, con mención expresa de los elementos fácticos y
jurídicos que los determinaron.
QUINTO.- De igual manera, el Tribunal Constitucional estableció que “El

derecho a la debida motivación de las resoluciones importa pues que los
órganos judiciales expresen las razones o justificaciones objetivas que la llevan
a tomar una determinada decisión. Esas razones, por lo demás, pueden y
deben provenir no sólo del ordenamiento jurídico vigente y aplicable al caso,
sino de los propios hechos debidamente acreditados en el trámite del
proceso“.
A mayor abundamiento, el Tribunal, en distintos pronunciamientos, ha

establecido “que el derecho a la debida motivación de las resoluciones
judiciales es una garantía del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y
garantiza que las resoluciones judiciales no se encuentren justificadas en el
3 EXP. N.° 02467-2012-PA/TC
10
CASACIÓN 889-2017
LIMA
mero capricho de los magistrados, sino en datos objetivos que proporciona el

ordenamiento jurídico o los que se deriven del caso”4.
SEXTO.- Así, el Tribunal Constitucional en el Expediente Nº 3943-2006-PA/TC,

ha precisado que el contenido constitucionalmente garantizado de este derecho
queda delimitado, entre otros, en los siguientes supuestos: “a) Inexistencia de
motivación o motivación aparente. Está fuera de toda duda que se viola el
derecho a una decisión debidamente motivada cuando la motivación es
inexistente o cuando la misma es solo aparente, en el sentido de que no da
cuenta de las razones mínimas que sustentan la decisión o de que no responde
a las alegaciones de las partes del proceso, o porque solo intenta dar un
cumplimiento formal al mandato, amparándose en frases sin ningún sustento
fáctico o jurídico. b) Falta de motivación interna del razonamiento. La falta de
motivación interna del razonamiento [defectos internos de la motivación] se
presenta en una doble dimensión; por un lado, cuando existe invalidez de una
inferencia a partir de las premisas que establece previamente el Juez en su
decisión; y, por otro lado, cuando existe incoherencia narrativa, que a la postre
se presenta como un discurso absolutamente confuso incapaz de transmitir, de
modo coherente, las razones en las que se apoya la decisión. Se trata, en
ambos casos, de identificar el ámbito constitucional de la debida motivación
mediante el control de los argumentos utilizados en la decisión asumida por el
Juez o Tribunal; sea desde la perspectiva de su corrección lógica o desde su
coherencia narrativa5. c) La motivación sustancialmente incongruente. El
derecho a la debida motivación de las resoluciones obliga a los órganos
judiciales a resolver las pretensiones de las partes de manera congruente con
los términos en que vengan planteadas, sin cometer, por lo tanto, desviaciones
que supongan modificación o alteración del debate procesal (incongruencia
activa). Desde luego, no cualquier nivel en que se produzca tal incumplimiento
4
EXP. N.° 03433-2013-PA/TC LIMA SERVICIOS POSTALES DEL PERÚ S.A. - SERPOST S.A.
Representado(a) por MARIELA ROXANA OJEDA CISNEROS - ABOGADA Y APODERADA JUDICIAL
11
CASACIÓN 889-2017
LIMA
genera de inmediato la posibilidad de su control. El incumplimiento total de

dicha obligación, es decir, el dejar incontestadas las pretensiones, o el
desviar la decisión del marco del debate judicial generando indefensión,
constituye vulneración del derecho a la tutela judicial y también del
derecho a la motivación de la sentencia (incongruencia omisiva)”6.
(Resaltado agregado).
SÉTIMO.- Entonces, tenemos que dentro de la esfera de la debida motivación,

se halla el principio de congruencia, ”cuya transgresión la constituye el llamado
"vicio de incongruencia", que ha sido entendido como "desajuste" entre el fallo
judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones o sus
argumentos de defensa, pudiendo clasificarse en incongruencia omisiva,
cuando el órgano judicial no se pronuncia sobre alegaciones sustanciales
formuladas oportunamente, la incongruencia por exceso, cuando el órgano
jurisdiccional concede algo no planteado o se pronuncia sobre una alegación
no expresada y la incongruencia por error, en la que concurren ambos tipos de
incongruencia, dado que en este caso el pronunciamiento judicial recae sobre
un aspecto que es ajeno a lo planteado por la parte, dejando sin respuesta lo
que fue formulado como pretensión o motivo de impugnación”7.
OCTAVO: Dicho ello, e ingresando al fondo del análisis, es necesario indicar

que se encuentra en discusión el mejor derecho de propiedad sobre
determinado bien inmueble, pretensión que tiene como fin oponer un derecho
real de propiedad frente a otro sujeto que también sostiene tener el mismo
derecho sobre el bien; así, en el proceso sobre mejor derecho de propiedad,
existiría la contraposición de posiciones entre dos o más sujetos que alegan de
forma común ser titulares del derecho de propiedad respecto de determinado
bien, por lo cual en este tipo de procesos debe incorporarse las pruebas
6
EXP. N.° 00728-2008-PHC/TC- LIMA GIULIANA LLAMOJA HILARES
12
CASACIÓN 889-2017
LIMA
necesarias y suficientes que servirán para demostrar cuál de ellos tiene el

mejor derecho de propiedad por antigüedad, rango o inscripción registral, o
cualquier otra información relevante contenida en determinada fuente de
prueba, lo cual se encuentra dirigido a eliminar la incertidumbre jurídica que no
permite saber quién es el mejor propietario, para descartar como titulares de
este derecho real a los demás sujetos que alegan el mismo derecho.
NOVENO: En mérito a lo dicho, y avocándonos a las infracciones contenidas

en los numerales A) y B), es pertinente recordar que el caso sub litis, es
relativo a determinar el mejor de derecho de propiedad, el cual tiene directa
vinculación con derechos reales, entendido ello como el poder inmediato sobre
una cosa que su titular puede hacer valer frente a cualquiera. Ubicados en
dicho contexto, resulta imperativo indicar que los jueces de mérito, al momento
de resolver un conflicto de intereses, que atañe a un derecho real, deben
utilizar las normas que a dicho derecho le corresponde; sin embargo, se
aprecia de los fundamentos de la sentencia de vista, que esta se sustenta en la
aplicación del artículo 1135 del Código Civil, no obstante, dicha norma
sustantiva -en principio- está contenida en el libro de obligaciones y está
claramente, referida al caso de una pluralidad de acreedores que reciben un
bien inmueble de un mismo deudor, prefiriéndose al acreedor de buena fe que
ha inscrito en primer lugar su derecho en los Registros Públicos, interpretación
que ya fue definida por la Corte Suprema, en la Casación Nº 3312-2013
Junín8, que en el considerando sexto ha hecho referencia a lo siguiente: “…
advirtiéndose en el presente caso que se ha determinado bajo la interpretación
errónea del artículo 1135 del Código Civil que el emplazado ostenta un “mejor
derecho de propiedad” que la parte demandante en virtud a que la minuta de
compraventa celebrada a favor de la demandada es oponible a la Escritura
Pública de la actora toda vez que las firmas que en ella se consignan han sido
legalizadas el quince de enero de mil novecientos noventa y uno mientras la
8 Casación 3312-2013 Junín, de fecha 06 de octubre de 2014.
13
CASACIÓN 889-2017
LIMA
Escritura Pública de la demandante con la que sustenta su titularidad ha sido

otorgada el veinte de mayo de mil novecientos noventa y dos, no obstante que
la aplicación de la norma en mención resulta impertinente al caso
concreto pues la misma está orientada a regular los actos jurídicos que
contiene obligaciones de dar en el caso de concurrencia de acreedores de
bienes inmuebles y no las situaciones que atañen a los derechos reales
como en el caso de autos las cuales se encuentran reguladas en los artículos
923 y siguientes así como en el artículo 2014 del Código Civil y en los artículos
2 numeral 16 y 70 de la Constitución Política del Perú …” (negrilla nuestra),
razón por la cual, el mencionado artículo 1135 del Código Civil, no se subsume
al caso sub litis, debiendo realizarse el análisis pertinente en base a normas
jurídicas que versen sobre derechos reales, que constitucionalmente se
encuentra contenido en el artículo 709 de la Constitución, referido al derecho a
la propiedad, entendida como un derecho fundamental e inviolable garantizado
por el Estado, por lo que, no puede privarse a nadie de la misma sino
exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública y debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley; en
ese sentido, el Código Civil en los artículos 881, 885 inciso 1 y 923 del Libro V
Sección Tercera Título II del Código Civil vigente lo regula como un derecho
real principal teniendo estos un número limitado (numerus clausus)
estableciendo que los mismos sólo pueden ser creados por ley constituyendo
bienes inmuebles, el suelo, subsuelo y sobresuelo.
DÉCIMO: Estando al marco normativo antedicho, y con la finalidad de dilucidar

el tema de fondo, y absolviendo las denuncias A) y B) del recurso de casación
interpuesta por el demandado, resulta indispensable la revisión de los
9 Artículo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad

El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de
los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad
que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.
14
CASACIÓN 889-2017
LIMA
fundamentos fácticos, siendo así, se tiene que con fecha trece de julio de dos
mil cinco, la empresa FERPO LIMA S.A., mediante contrato privado, vende los
bienes sub litis al demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre,
suscribiendo una minuta de compraventa, y ante el incumplimiento de dicha
empresa en formalizar la compraventa, recurrió a la instancia judicial,
demandando el otorgamiento de la escritura pública, la cual fue declarada
infundada, por cuanto en el mencionado proceso se apersonó el ahora
demandado, Edwin Walter Baumann Samanez Ocampo, como tercero
coadyuvante de la empresa Ferpo Lima S.A., indicando que ostentaba derecho
de propiedad sobre los bienes inmuebles materia de litis, en razón de una
minuta de compraventa de fecha veintitrés de noviembre de dos mil tres y con
escritura de compraventa ante la Notaría María Soledad Pérez Tello, de fecha
veintiuno de abril de dos mil seis, razones por las cuales, la demanda de
otorgamiento de escritura pública aludida fue declarada infundada, sin que el
demandante interpusiera recurso de apelación.
Siendo este el contexto fáctico, este Supremo Tribunal considera necesario

evaluar si la compraventa de los bienes sub litis, alegada por los demandados y
respecto de los cuales refieren tener derecho inscrito, están investidos de la
buena fe, elemento que constituye un componente transversal en todo negocio
jurídico. En realidad la buena fe es un principio rector de todo el
ordenamiento jurídico, ya que este nos exige en toda circunstancia actuar
siempre como ciudadanos ejemplares, capaces de provocar con nuestra
autonomía privada efectos jurídicos asentidos como socialmente aceptables y
que deben ser asumidos siempre bajo los parámetros de la buena fe, bajo este
contexto los derechos se deben ejercer y los deberes se deben cumplir siempre
teniendo como norte, la buena fe.
En el plano de un conflicto intersubjetivo es importante verificar que las partes

actúen siempre bajo el principio de la buena fe, más allá de lo que arrojen
formalmente los documentos, debe evaluarse la conducta que muestran las
15
CASACIÓN 889-2017
LIMA
partes durante el desarrollo de los acontecimientos y verificar allí qué conducta

asumieron, pues a partir de ellas se pueden obtener conclusiones muy
importantes para resolver el conflicto.
Ahora bien, para analizar la buena fe, es pertinente hacer ciertas anotaciones
doctrinales, así, desde la propuesta de Juan Espinoza Espinoza10, es
entendida desde dos perspectivas:
“El principio de buena fe puede ser afrontado desde dos

perspectivas: una subjetiva, en la cual se considera como la
convicción interna que se está actuando correctamente, conforme a
derecho (llamada también buena fe creencia); y otra objetiva,
caracterizada por el comportamiento correcto del sujeto que es
percibido por la contraparte o por los demás (buena fe lealtad,
probidad, confianza o comportamiento). (…)
Se ha advertido que existen tres vías de concreción del principio de
la buena fe:
a) Como un canon o criterio hermenéutico. Es importante tener
en cuenta que “la regla de la buena fe en la interpretación quiere ser
una medida razonable de lo justo, representando también un límite a
la discrecionalidad del intérprete.”
b) Como un criterio de conducta conforme al cual deben ser
cumplidas las obligaciones. en el ámbito de la relación contractual, la
buena fe obliga a cada una de las partes a contraparte “de manera
tal de no perjudicar y más bien, de salvaguardar el razonable interés
de la contraparte, cuando ello no importe ningún apreciable e injusto
sacrificio a cargo suyo”.
c) Como un canon o criterio al que debe someterse el ejercicio
de los derechos subjetivos.
10 Juan Espinoza Espinoza, ACTO JURÍDICO NEGOCIAL. Edit. GACETA JURÍDICA. Páginas 232-234.
16
CASACIÓN 889-2017
LIMA
Nótese que mientras el art. 168 c.c. entiende al principio de la buena

fe en el primer sentido (a), el art. 1362 le da una doble connotación a
este principio: sea como criterio hermenéutico y como regla de
conducta (a y b). no debe olvidarse que, al ser de un alcance tan
general el principio de buena fe, este se irradia a través de otro
grupo de principios, como es el caso del abuso del derecho, fraude
a la ley, actos propios, entre otros. Otro sector de la doctrina prefiere
calificar estos principios como “extralimitaciones contrarias a la
buena fe.”
Acotando a lo antedicho, resulta pertinente consignar la definición que ofrece

el autor Aníbal Torres Vásquez11, en relación a la buena fe:
“… La buena fe consiste en un modelo de conducta ético y social

que tiene un aspecto negativo o de veto en cuanto rechaza una
conducta deshonesta (ejemplo, no defraudar); y otro dispositivo en
cuanto impone una conducta de colaboración con los demás para
que puedan alcanzar los fines que persiguen (ejemplo, obrar con
diligencia, con previsión). El principio de la buena fe, a veces, está
mencionado expresamente en las normas como regulador de ciertas
situaciones (art.168); otras veces lo está en las normas de reenvío,
por ejemplo, cuando se dice que “cada uno está obligado a ejercer
sus derechos y ejecutar sus obligaciones según las reglas de la
buena fe” (Código suizo de 1912, art. 2); y aun cuando no viene
explicitado en normas, constituye el fundamento de todo
ordenamiento jurídico, con la salvedad de que en ocasiones es
excluido en salvaguarda de otros principios que en determinadas
circunstancias se consideran superiores (ejemplo, art. 950, primer
párrafo). (…). La buena fe de las partes es el principio rector base
11 Aníbal Torres Vásquez. ACTO JURÍDICO. Edit. IDEMSA Lima Perú. 3ra. Edición. Pág. 487-
488.
17
CASACIÓN 889-2017
LIMA
para la interpretación de los actos jurídicos, “el que necesariamente

debe considerar el intérprete en la valoración de la conducta de los
manifestantes de la voluntad y de sus destinatarios”. La buena fe
lealtad se debe no sólo durante el periodo de formalización del acto
jurídico, sino también en el de negociación, ejecución, o en su caso,
en el de solución, para evitar que se frustre el bien perseguido o que
se perjudique indebidamente a la otra parte”.
A mayor abundamiento, se tiene las anotaciones efectuadas por Alan Pasco

Arauco12, en relación a la buena fe, quien ha indicado:
“… Sin perjuicio de ello, basta por ahora dejar anotado que la buena
fe consiste en la creencia de que el transmitente es el verdadero
titular del derecho que se transfiere, lo cual se perturba cuando el
tercero conoce de la existencia de un titular distinto extra
registro, o por lo menos tiene fundadas dudas respecto del
título de su transferente. Con este requisito se busca mantener un
estándar de moralidad en las relaciones sociales y económicas,
pues de lo contrario en el Registro podría ser utilizado en forma
desviada para consumar fraudes y engaños…”.
La legislación comparada también ha emitido pronunciamiento en relación a

este tópico de la buena fe, así, en cuanto a la primacía de la doble venta y el
requisito de la buena fe, podemos hacer referencia a la jurisprudencia
española, que señala:
“Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21-11-199613, que

establece en cuanto a la primacía de la doble venta la preferencia
12
Alan Pasco Arauco: FRAUDE INMOBILIARIO: ANÀLISIS PARA UNA ESPECÌFICA
DEFENSA DE LA PROPIEDAD. Gaceta Jurídica. Pàg. 65.
13 Sentencia del Tribunal Supremo de 12-7-1996 (ED 5775).
17
CASACIÓN 889-2017
LIMA
registral exige la concurrencia del requisito de la buena fe en los

compradores que tengan inscrito a su favor el derecho (...) Esa
carencia de buena fe impide al segundo adquiriente ampararse en el
beneficio de protección del art. 34 LH". Pero si "en la fecha de dicha
compraventa se desconocía la existencia de la venta anterior, la
buena fe con la que actuó debe llevar aparejada la cualidad
preferencial de que se le considere tercero hipotecario, reuniendo su
actuación jurídica todos y cada uno de los requisitos del art. 34 LH."
Sentencia del Tribunal Supremo de 12-7-199614: "La buena fe en

materia de derechos reales no es un estado de conducta como
ocurre en las obligaciones y contratos (arts. 1269 y concordantes del
CC) sino de conocimiento". Requisito de ignorancia o no
conocimiento de las circunstancias del caso, creer o ignorar si la
situación registral es o no exacta. Partiendo de esta concepción
negativa de la buena fe, la mala fe, que requiere una declaración
expresa, será la ausencia o carencia de tal ignorancia, es decir, un
estado de conocimiento, de maquinación o engaño. Cuestión de
hecho que debe ser apreciada por el Tribunal de instancia, en la
medida en que es un concepto jurídico que se apoya y resulta de la
valoración y comportamientos deducidos de unos hechos
ampliamente examinados en la instancia. "La buena fe, a la que se
refieren los arts. 1473 y 34 LH, precisa conforme a los arts. 433 y
1950 del citado código, en el segundo comprador ignorancia de que
la cosa adquirida haya sido objeto de una venta anterior".
DÉCIMO PRIMERO: Dicho lo anterior, corresponde ahora analizar la existencia

de la buena fe en relación a las compra ventas realizadas por el demandado,
para lo cual es imperativo realizar un análisis detallado de la secuencia de
14 Sentencia del Tribunal Supremo de 12-7-1996 (ED 5775).

18
CASACIÓN 889-2017
LIMA
hechos en relación a la compraventa efectuada entre los demandados y la

empresa FERPO Lima S.A, así tenemos:
1. El demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, demandó

judicialmente el otorgamiento de escritura pública a la empresa FERPO Lima
S.A., en el año dos mil seis, lo cual se encuentra probado en autos, máxime si
a fojas ciento dieciocho a ciento veintiuno de autos, se aprecia la sentencia
expedida por el Vigésimo Sexto Juzgado Especializado de Lima, en el
expediente Nº 17830-2006, sobre otorgamiento de escritura pública, donde en
el séptimo considerando se hace referencia expresa a que Erwin
Baumann Samanez-Ocampo, intervino en el proceso como tercero
coadyuvante.
2. A razón de dicha intervención coadyuvante, en el proceso de

otorgamiento de escritura pública antes mencionado, se pone en evidencia
que los demandados tenían pleno conocimiento de la compraventa
realizada entre el demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre con
la empresa FERPO Lima S.A. respecto de los bienes sub litis, proceso donde
expresamente el demandante refirió que los inmuebles sub litis, fueron
adquiridos mediante contrato de compra venta de fecha trece de julio de dos
mil cinco.
3. Posteriormente, y pese a que los actuales demandados tenían pleno

conocimiento de la venta efectuada a favor del demandante, ellos iniciaron -
también- un proceso de otorgamiento de escritura pública en el año dos mil
siete, lo cual implica, que recurrieron a la instancia judicial, a fin de lograr la
respectiva escritura pública y ulterior inscripción en los Registros Públicos, lo
cual ciertamente se concretó, tal como se aprecia de la Partida Registral N°
12059912, que obra a fojas doscientos ocho.
19
CASACIÓN 889-2017
LIMA
Establecida la secuencia, corresponde valorar la minuta de compraventa,

presentada como prueba por el demandante, analizándola desde la perspectiva
de la buena fe, siendo así, es indispensable determinar si la actuación del
demandado al momento de la adquisición de los bienes sub litis, se ha ceñido a
los parámetros de dicho principio, para ello, es necesario determinar la fecha
cierta, respecto de la minuta de compraventa efectuada por el demandante
Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, en relación de los bienes sub litis,
conforme a las reglas contenidas en el artículo 245º del Código Procesal Civil 15,
advirtiéndose que, si bien, el contrato de compraventa que presentó el
demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre, data del trece de julio
de dos mil cinco, este fue ingresado a la Notaría Cáceres Otoya el
diecinueve de julio de dos mil seis, constituyendo ésta la fecha cierta del
referido documento.
Y, por otro lado, tenemos que la minuta de compra venta suscrita por los
demandados Edwin Baumann Samanez-Ocampo y esposa María Irene
Echevarría Domínguez con la empresa FERPO Lima S.A. que tiene como
fecha de suscripción el veintiocho de noviembre de dos mil tres, sin embargo,
dicho documento adquirió fecha cierta el siete de junio de dos mil siete, (data
en la cual es presentado el contrato como anexo a la demanda de otorgamiento
de escritura pública seguida por el demandado ante el Juzgado Civil de Lima),
siendo así, y confrontadas las fechas ciertas de ambos documentos, se tiene
como resultado, en primer orden, que el documento que contiene la
compraventa celebrada por el demandante Carlos Gregorio Rosemberg de la
Torre con FERPO S. A. tiene fecha cierta de mayor antigüedad confrontada
15 Artículo
245 del Código Procesal Civil: Fecha cierta.
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante.
2. La presentación del documento ante funcionario público.
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifíquela fecha o legalice las firmas.
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios
técnicos que le produzca convicción.
20
CASACIÓN 889-2017
LIMA
con la del demandado y -además- que las actuaciones desplegadas por los
demandados no se han ceñido a la buena fe, por lo que, queda plenamente
demostrado que los demandados procedieron a adquirir los bienes sub
litis a sabiendas de la existencia de una primera compraventa, lo cual
indudablemente quiebra la buena fe con que debieron actuar los
demandados, y en efecto podemos lanzar como premisa central en este caso
que: no hay buena fe si el comprador tiene conocimiento previo de que el bien
que adquiere fue vendido con anterioridad a tercera persona.
DÉCIMO SEGUNDO: Dicho lo anterior, y si bien el artículo 1135 del Código

Civil no resulta aplicable para resolver el caso, corresponde -en primer orden-
indicar que el conflicto se soluciona aplicando un principio rector del
ordenamiento jurídico como es la buena fe, es así, que el análisis de fondo y la
argumentación lógica jurídica efectuada por la Sala Superior es correcta al
revocar la sentencia de primera instancia y declarar fundada la demanda, por
cuanto el sustento de la misma está basado en que los demandados tenían
pleno conocimiento que los bienes materia de litis adquiridos ya habían sido
objeto de venta; siendo ello así, y atendiendo a los extremos de la casación
interpuesta por el recurrente, resulta pertinente la aplicación del principio de
trascendencia, el mismo que exige que el acto tildado de nulo ocasione
perjuicio cierto e irreparable, perjuicio que no se evidencia en el caso de la
sentencia de vista, en la cual, si bien, se invocó una norma jurídica
impertinente, ello no la hace susceptible de ser nulificada, considerando que la
regla de este principio de trascendencia es: no hay nulidad sin daño o perjuicio,
a lo cual se aúna que, el artículo 172º del Código Procesal Civil, señala en el
tercer parágrafo que: “… No hay nulidad si la subsanación del vicio no ha de
influir en el sentido de la resolución o en las consecuencias del acto procesal.”,
a lo cual converge lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil,
que hace referencia en el segundo párrafo que “… La Sala no casará la
sentencia por el solo hecho de estar erróneamente motivada, si su parte
21
CASACIÓN 889-2017
LIMA
resolutiva se ajusta a derecho. Sin embargo, debe hacer la correspondiente

rectificación”.
Dicho ello, este Supremo Tribunal, dando cumplimiento a lo dispuesto en el

referido artículo 397 del Código Procesal Civil, considera necesario destacar
que nuestro Código Civil define la propiedad, por su contenido jurídico, como
"… El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la
ley"16. La propiedad es el derecho civil patrimonial más importante y el cual
reviste una serie de garantías de su protección y su transferencia, siendo un
poder jurídico que contiene cuatro atributos clásicos tradicionales o derechos
que confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar disponer y reivindicar.
Así, dentro de nuestra legislación en relación a la transferencia, se sigue la

regla del solo consensus, para el caso de los bienes inmuebles, precepto que
se encuentra recogido en el artículo 1352 del Código Civil17, que señala que el
contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes. Bajo la premisa
antedicha, en el presente caso, se pone en evidencia que el demandante
Carlos Gregorio Rosemberg de la Torres, se convirtió en propietario de primer
orden con la minuta de compra venta de fecha cierta que data del diecinueve
de julio de dos mil seis, tal como ha quedado plenamente establecido en el
considerando décimo primero de la presente resolución, norma que encuentra
correlato en el artículo 949 del Código Civil 18, según la cual el consentimiento
tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente y no requiere la
inscripción registral, por cuanto esta es potestativa, criterio asumido por la
16 Artículo 923 del Código Civil.

17 Artículo 1352 del Código Civil. Perfección de los contratos:
Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que,
además, deben observar la forma señalada por ley bajo sanción de nulidad.
18 Artículo 949 del Código Civil. Transferencia de bien inmueble:
La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,

salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
22
CASACIÓN 889-2017
LIMA
Corte Suprema, véase así la Casación Nº 1617-99-Lima19, que señala: ”El

Artículo 949º del Código Civil recoge la teoría francesa según la cual el mero
consentimiento tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente, con
arreglo a la norma invocada, el solo intercambio de voluntades, o “solo
consensus”, perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria; en tal
sentido, el referido acuerdo de voluntades basta para transmitir el dominio de
los bienes inmuebles. El sistema de transferencia de la propiedad en nuestro
ordenamiento jurídico descarta como elemento constitutivo la inscripción de un
inmueble en el Registro Público”.
Siguiendo la línea de análisis antedicho, se aprecia que los demandados Edwin

Walter Baumann Samanez-Ocampo y María Irene Echevarría Domínguez, se
convierten en propietarios cuando ya existía un propietario anterior y el registro
de su compra venta no sanea o convalida la transferencia efectuada, siendo
además, un comprador de mala fe porque tuvo pleno conocimiento de que ya
existía un propietario; y finalmente, la información registral del inmueble a partir
del artículo 2014 del Código Civil 20 (buena fe registral), no era suficiente para
considerarlo como mejor propietario, ya que obtuvo ese derecho de mala fe,
porque la información extra-registral señala que Edwin Walter Baumann
Samanez-Ocampo y su esposa María Irene Echevarría Domínguez, estaban
informados que la empresa FERPO Lima S.A. (pese a aparecer en los
Registros Públicos como propietarios) ya no lo eran, en razón a la primera
venta de fecha cierta a favor de los demandantes.
Por las consideraciones expuestas, este Supremo Tribunal decide emitir

pronunciamiento, en el sentido que, el análisis de la Sala Superior es correcto,
al haber sustentado su decisión en relación a la buena fe y a la fecha cierta de
los documentos, decisión que se encuentra complementada con las
19 Casación Nº 1617-99-Lima. El Peruano 01-09-2000, pg. 6192.

20 Artículo 2014 del Código Civil: Principio de Buena Fe Pública Registral:
23
CASACIÓN 889-2017
LIMA
anotaciones normativas antedichas, determinando que el demandante tiene

preferencia en relación a su compra.
Sin perjuicio de lo expresado, se aprecia que la argumentación fáctica

esbozada por el Ad quem, ha desarrollado dichos fundamentos de manera
ordenada y de conformidad a los medios probatorios incorporados al proceso,
los mismos que han sido analizados con argumentos lógico que se ajustan al
debido proceso, razón por la cual estos extremos de los agravios no son
acogidos por este Supremo Tribunal.
DÉCIMO TERCERO: Por otro lado, en relación a la denuncia contenida en el

punto C), referente a que se habría infringido el artículo 949 del Código Civil,
este Supremo Tribunal, considera necesario mencionar una vez más que, una
de las formas para adquirir la propiedad en nuestro sistema jurídico es el
intercambio de voluntades o solus consensus perfeccionándose la propiedad
inmueble con su transferencia, de suerte que el contrato de compraventa de un
inmueble -su forma más caracterizada- es al mismo tiempo el título de
adquisición (que crea la obligación de dar) y el modo de adquisición (que
perfecciona la adquisición del comprador) coincidiendo título y modo en
términos generales, precepto legal que concuerda con la contenida en el
artículo 135221, del acotado Código el cual prescribe que los contratos se
perfeccionan por el consentimiento de las partes excepto aquellos que además
deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad,
coligiéndose que el comprador pasa a ser propietario del bien al mismo tiempo
que el acreedor del mismo y sin tradición alguna, además, que es un acto
jurídico caracterizado como la manifestación más importante del fenómeno
jurídico denominado “autonomía privada”, entendida como el poder que tienen
21 Artículo
1352 del Código Civil.
Perfección de contratos:
Los contratos se perfecccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar
la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad.
24
CASACIÓN 889-2017
LIMA
los particulares, para autorregular sus intereses privados vinculándose con los
demás con el fin de satisfacer sus más variadas y múltiples necesidades.
Sin embargo, no se debe perder de vista –una vez más- que este Colegiado
Supremo efectúa el análisis pertinente tomando como pauta, la buena fe,
siendo así, en el caso sub examine, no resulta suficiente para resolver el
conflicto la aislada aplicación del artículo 949º del Código Civil, por cuanto en el
caso en concreto, se analizan los hechos partiendo de la buena fe,
advirtiéndose de la sentencia de vista que dicho principio ha sido merituado de
manera debida por el Ad quem, donde motivadamente han dado un alto peso
valorativo a la buena fe, concluyendo que dicho principio se ha visto afectado
por cuanto, en el proceso sobre otorgamiento de escritura pública, signado en
el expediente civil Nº 17830-2006, seguido por Carlos Gregorio Rosemberg de
la Torre, el demandado Walter Baumann Samanez fue incorporado al proceso
en calidad de tercero coadyuvante de la empresa Ferpo Lima S,.A., lo cual
quedó acreditado no solo de los extremos de la demanda del recurrente, sino
que el propio demandado así lo ha referido en su escrito de contestación de
demanda (fojas doscientos cuarenta), cuando señaló “4. En cuanto a la
mención del proceso iniciado por su parte ante el 26º Juzgado Civil de Lima
sobre “Otorgamiento de Escritura Pública” – Exp. Nº 17830-2006, es correcto
que la misma se declaró INFUNDADA”, lo cual implica que -ciertamente- el
demandado fue incorporado al proceso de otorgamiento de escritura pública, y
evidentemente tomó conocimiento que Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre,
demandaba el otorgamiento de escritura pública, en mérito al contrato de
compraventa de fecha trece de julio de dos mil cinco, respecto de los bienes
sub litis, demostrándose de esa manera que la conducta del demandado, al
celebrar dicho contrato de compraventa respecto de los bienes sub litis, fue con
pleno conocimiento que sobre estos pesaba una primera venta, hecho que a
todas luces quiebra la buena fe de su compra y la deslegitima, pese a que se
encuentra inscrita registralmente, razón por la cual, la infracción denunciada no
es amparada.
25
CASACIÓN 889-2017
LIMA
VI. DECISIÓN:
Por estas razones, declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto

por el demandado ERWIN WALTER BAUMANN SAMANEZ OCAMPO, en
contra de la sentencia expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte superior de
Justicia de Lima, que revoca la sentencia contenida en la resolución número
veintitrés de fecha treinta de setiembre de dos mil quince, que declaró
infundada la demanda; y reformándola, la declara fundada la demanda sobre
mejor derecho de propiedad. DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial "El Peruano"; en los seguidos por Carlos
Gregorio Rosemberg de la Torre. Interviniendo como ponente el señor Juez
Supremo Hurtado Reyes.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA
HURTADO REYES
HUAMANÍ LLAMAS
SALAZAR LIZÁRRAGA
CALDERÓN PUERTAS
26
SINOE
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
CONTENIDO
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Nulidad de Acto Jurídico
Sumilla: Con relación a la buena fe, se debe señalar que es

menester que quien adquiere un bien por la publicidad del
registro debe tener una mínima conducta diligente al momento
de la adquisición, imponiéndosele deberes elementales de
verificación e información, de tal suerte que no basta la sola
invocación de la publicidad registral, sino que además se
encuentra obligado a realizar una actuación conforme a los
cánones mínimos de honestidad en la adquisición (buena fe –
diligencia).
Lima, dos de agosto
de dos mil dieciocho.-

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil
ochocientos veinticinco - dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a
cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, se emite la
siguiente sentencia:
I.- ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación de

fecha veinticinco de abril de dos mil diecisiete, interpuesto a fojas
ochocientos cincuenta y nueve, por Jaime Alfredo Luna Retuerto e Hilda
Lipa Quicaño, contra la sentencia de vista de fecha veinticinco de enero
de dos mil diecisiete, obrante a fojas ochocientos ochenta y uno, expedida
por la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, que Confirmó la sentencia
apelada de fecha veinticinco de abril de dos mil catorce, obrante a fojas
trecientos treinta y siete, que declaró Infundada la demanda interpuesta por
1
Jaime Alfredo Luna Retuerto y otra, sobre nulidad de acto jurídico,
asimismo, Fundada en parte la reconvención planteada por Edita Rodas
2
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Montenegro, ordenándose a los demandantes para que cumplan con

desocupar y entregar el inmueble ubicado en el Sector 2, Grupo 13, Mz.
“G”, sub lote N° 05, distrito de Villa El Salvador e Infundada la pretensión
accesoria de indemnización; en los seguidos por Jaime Alfredo Luna
Retuerto y otra contra Edita Rodas Montenegro y otro, sobre nulidad de
acto jurídico y otros.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha seis de agosto de dos mil siete, obrante a fojas
setenta y nueve, Jaime Alfredo Luna Retuerto e Hilda Lipa Quicaño, han
interpuesto la presente demanda de nulidad de título de propiedad,
señalando como pretensiones las siguientes:
Pretensión Principal:
a. Que se declare fundada la “nulidad de título de propiedad por cuanto se

consideran propietarios del bien inmueble ubicado en el Sector 2, Grupo
13, Manzana G, Lote N° 05, del distrito de Villa El Salvador signado con
Código de Predio N°P03015256” (sic).
Pretensión Accesoria:
a. Que se declare la cancelación de los asientos registrales 00002, 00003

y 00004 del Código de Predio N° P03015256 de la Zon a Registral N° IX
Sede Lima de la SUNARP, referente a la inscripción de fábrica, inscripción
de carga y la inscripción de desmembración respectivamente.
b. Que se declare la nulidad del acto jurídico de compraventa celebrada

entre el demandado Hipólito Luna Castañeda y la codemandada Edita
Rodas Montenegro anotada en el asiento registral N° 03 del Código de
Predio N° P03267401 de la Zona Registral N° IX Sede Lima de la
SUNARP, referente
3
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
codemandada Edita Rodas Montenegro inscrita mediante el Asiento de

Presentación N°2007-00369367, del cinco de julio d e dos mil siete.
c. Que se declare la cancelación del asiento registral 0003 del Código de

Predio P03267401 de la Zona Registral N° IX Sede Li ma de la SUNARP
concerniente a la inscripción de compraventa celebrada entre los
demandados.
d. Solicitan el reconocimiento judicial de legítimos propietarios del bien

inmueble ubicado en Sector 2, Grupo 13, Manzana G, Lote 05, del Distrito
de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima.
e. La inscripción registral del bien inmueble a nombre de los demandantes

en el Código de Predio N° P03015256 de la Zona Regi stral N° IX Sede
Lima de la SUNARP, como legítimos propietarios.
f. Que se les otorgue una indemnización por daños y perjuicios en la

suma de S/ 10, 000.00 (diez mil soles) por los daños y perjuicios irrogados
y hacen extensivo al pago de los costos y costas del proceso.
Como fundamentos de su demanda sostienen:
I. Que conjuntamente con su esposa e hijos es poseedor desde mil

novecientos ochenta y tres y constituyeron su hogar en el bien inmueble
ubicado en el Sector 2 Grupo 13 Manzana G Lote N° 0 5 distrito de Villa El
Salvador signado con Código de Predio N° P03015256, el cual lo viene
ocupando hasta la actualidad como propietario, y como tal condición en
el año de mil novecientos noventa y cinco tramitaron el empadronamiento
y título de propiedad ante la Dirección Municipal de Desarrollo-Dirección
General de Asentamientos Humanos y urbanizaciones Populares de la
Municipalidad de Lima Metropolitana y en la División de Saneamiento
Físico Legal de la Municipalidad de Villa El Salvador conforme lo acredita
con el expediente administrativo N° 954197 que fuer a expedido en copias
4
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
certificadas de COFORPI de fecha dos de julio del dos mil siete.
5
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
II. Asimismo, refieren que en el año mil novecientos noventa y seis,

COFOPRI a través de sus funcionarios se constituyeron en el inmueble
de su propiedad y encontraron en el mismo al demandado Hipólito Luna
Castañeda a quien habían dejado encargado el inmueble, siendo que los
funcionarios de COFOPRI empadronan al demandado como propietario y
es que en el año de mil novecientos noventa y ocho aparece como titular
del predio, entre otros fundamentos por los cuales considera que es el
propietario original del inmueble materia de litis.
Medios Probatorios:
1. Copia Literal del Predio P03015256, obrante a fojas cuatro.

2. Copia Literal del Predio P03267400, obrante a fojas nueve.
3. Copia Literal del Predio P03267401, obrante a fojas trece.
4. Solicitudes tramitadas ante la Gerencia de Desarrollo Urbano de la
Municipalidad Metropolitana de Lima y COFOPRI, de fechas veinticuatro
de mayo, seis de junio y dos de julio del dos mil siete, obrante a fojas
dieciocho
5. Minuta de compraventa de fecha veintidós de junio de dos mil siete
celebrada entre los demandados, obrante a fojas cuarenta.
6. La solicitud del diecinueve de julio de dos mil siete presentada por el
Ingeniero Gilmer Ramiro Novoa Figueroa ante la Zona Registral N° 09,
Sede Lima, obrante a fojas cincuenta y cinco.
7. Partida de Nacimiento de Hilda Roxana Luna Lipa, obrante a fojas
sesenta y seis.
2. Contestación de la Demanda y Reconvención

2.1 Contestación de Demanda de Hipólito Luna Castañeda
Mediante escrito de fecha treinta de octubre de dos mil siete, obrante a
fojas ciento veintisiete, Hipólito Luna Castañeda, contestó la demanda
sosteniendo básicamente que es padre del demandante y que es
fundador de Villa el Salvador, ya que invadió el inmueble y está en
6
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
posesión desde mil novecientos setenta y tres. Asimismo, indica que no

es el cuidador del bien materia de litis.
Medios Probatorios:
1. Solicitud presentada al Gerente General de COFOPRI, del dieciséis de

enero de mil novecientos noventa y ocho, obrante a fojas ciento siete.
2. Solicitud dirigida al Secretario General, en la cual solicita una

constancia de posesión, de fecha veintiocho de enero de mil novecientos
noventa y ocho, obrante a fojas ciento ocho.
3. Título de propiedad otorgado por COFOPRI, del nueve de marzo de mil

novecientos noventa y ocho, obrante a fojas ciento trece y ciento catorce.
2.2. Contestación de Demanda y Reconvención de Edita Rodas

Montenegro
Mediante escrito de fecha siete de noviembre de dos mil siete, obrante a
fojas ciento noventa y ocho, Edita Rodas Montenegro, contestó la
demanda sosteniendo que el veintidós de junio de dos mil siete mediante
contrato privado de compraventa la demandada adquiere la propiedad del
sub-lote 5A por el precio de S/ 20,000 (veinte mil soles). Del mismo modo,
refiere que no ha podido tomar posesión del inmueble debido al problema
familiar entre padre e hijo es decir entre el demandado y el demandante
que ha ocasionado que este último no desea desocupar el bien inmueble.
Medios Probatorios:
1. Copia Literal de la Partida N° P03267401, obrant e a fojas ciento treinta
y ocho.
2. Testimonio de la escritura pública de fecha veintiocho de junio de dos
mil siete, obrante a fojas ciento cuarenta y dos.
3. Copia del título de propiedad de Hipólito Luna Castañeda
correspondiente al inmueble inscrito en la Partida N° P03015256, obrante
a fojas ciento cincuenta.
7
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
4. Copia del título de propiedad otorgado por COFOPRI de fecha

veintinueve de setiembre de mil novecientos noventa y ocho, en cual se
acredita que los demandantes simultáneamente venían tramitando el
título de propiedad de un predio distinto al bien materia de litis, obrante a
fojas ciento cincuenta y siete.
3. Reconvención
Por otro lado, Edita Rodas Montenegro en el otrosidigo de su escrito de
contestación de demanda, reconviene solicitando la reivindicación del
predio materia de litis, señalando que adquirió el citado bien, el
veintiocho de junio de dos mil siete. Asimismo, solicita que se ordene a los
demandantes que desocupen el inmueble de su propiedad, así como una
indemnización por el daño causado al no haberla dejado tomar posesión
del inmueble generando un perjuicio económico por lucro cesante y daño
emergente, daño moral monto que asciende a la suma de S/ 27,500.00
(veintisiete mil quinientos soles). Siendo sus argumentos los siguientes:
a. Señala que las partes no establecen nada sobre la entrega de la
posesión del referido inmueble en la mencionada minuta de compra
venta.
b. Del mismo modo, alega que después de firmar la minuta de
compraventa los demandantes se negaron a desocupar el inmueble
materia de litis.
4. Puntos Controvertidos de la Demanda

Determinar si procede declarar la Nulidad del Título de Propiedad del
demandado Hipólito Luna Castañeda, inscrito en la Partida Registral
PO3267401 y como pretensión accesoria la cancelación de los asientos
registrales 00002, 00003 y 00004 del inmueble con Código de Predio
P03015256, la nulidad de compraventa celebrada entre los
codemandados Hipólito Luna Castañeda y Edita Rodas Montenegro, la
8
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
cancelación del asiento registral 003 del bien inmueble con código de
predio PO3267401.
5. Puntos Controvertidos de la Reconvención a la Demanda

Determinar si procede la reivindicación del predio materia de litis y como
pretensión accesoria si procede el pago de veintisiete mil quinientos soles
por concepto de indemnización de daños y perjuicios a favor de la
reconviniente.
6. Sentencia de Primera Instancia
Tramitada la causa conforme al proceso de conocimiento, el Juez del

Primer Juzgado Mixto Transitorio de Villa el Salvador de la Corte Superior
de Justicia de Lima Sur, mediante sentencia de fecha veinticinco de abril
del dos mil catorce, obrante a fojas trescientos setenta y siete, declaró
Infundada la demanda de nulidad de título de propiedad y fundada en
parte la reconvención, sosteniendo:
I. Con relación a la nulidad del título de propiedad otorgado por COFOPRI

a favor de Hipólito Luna Castañeda, del acervo documentario presentado
por la parte demandante se encuentran los recibos de luz y de agua
obrantes a fojas veintiséis a veintisiete de los mismos se puede apreciar
que si bien se encuentra indicada la descripción del inmueble ubicado en
el lote 5, sin embargo los mismos no tienen como destinatario a los
actores, asimismo de la boleta de venta expedida por COFOPRI de fecha
dos de julio de dos mil siete y solicitud dirigida a COFOPRI se colige la
existencia de un trámite administrativo sin que haya declarado la
titularidad de algún derecho de propiedad.
II. Señala que los demandantes han podido acreditar la posesión del lote
5 en los años 1984, 1994, 1995 y 2007 no obstante debe de tenerse en
cuenta que la titularidad registral fue adquirida por Hipólito Luna
9
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Castañeda con fecha veintiuno de abril de mil novecientos noventa y ocho

como es de verse de los actuados del proceso administrativo seguido en
COFOPRI y adjuntados a su escrito de contestación de demanda así
como también el título de propiedad otorgado por COFOPRI anexado a
los presentes de fojas ciento trece a ciento catorce, sin que haya sido
objeto de nulidad en la vía administrativa manteniendo así, su eficacia,
por lo tanto, dicho acto jurídico se ha tramitado e inscrito con las
formalidades de ley, así como el contenido que ella contiene no afecta
normas imperativas ni el orden público, más aún si COFOPRI goza de
facultades para otorgar títulos de propiedad, por lo que la pretensión de
nulidad de título de propiedad debe de ser desvirtuada.
III. Por otro lado, en cuanto a la pretensión de nulidad de la compraventa

suscrita entre Hipólito Luna Castañeda y Edita Rodas Montenegro ha
quedado establecido que el demandado Hipólito Luna Castañeda adquirió
la propiedad del predio ubicado en el Sector 2, Grupo 13, lote 05, del
Distrito de Villa El Salvador, con código de predio P03015256, a través de
COFOPRI. Asimismo, con fecha veinte de junio de dos mil siete se
efectuó la inscripción de la desmembración del referido inmueble
creándose el Sub Lote 5 con código de predio P03267400 y el Sub Lote 5-
A con código de predio P03267401 que fue vendido a la demandada Edita
Rodas Montenegro con fecha veintiocho de junio de dos mil siete.
IV. Del mismo modo, indica que con relación a la compraventa efectuada
entre los codemandados respecto al Sub Lote 5-A, el demandado Hipólito
Luna Castañeda tiene al momento de la celebración del contrato de fecha
veintiocho de junio de dos mil siete el derecho de propiedad del inmueble
ubicado en el Sector segundo, Grupo 13, manzana G, Sub lote 5-A,
distrito de Villa El Salvador, inscrito en los Registros Públicos en la partida
N°PO3267401, sustentándose la celebración del acto jurídico en cuestión
en el principio de legitimación, recogido en el artículo 2013 del Código
Civil.
10
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
V. En ese sentido ha de entenderse que la demandada Edita Rodas

Montenegro ha adquirido la propiedad del bien inmueble en virtud del
principio de publicidad, prevista en el artículo 2012 del Código Civil, por lo
que dicha compra venta se ha realizado con las formalidades de ley,
apreciándose además, de su contenido que no afecta normas imperativas
ni el orden público.
VI. En el presente caso no se acredita los daños y perjuicios que hace

alusión la parte actora, pues de las conclusiones arribadas en los
considerandos anteriores no se advierte conducta antijurídica alguna
producida por los demandados hacia los demandantes por lo que esta
pretensión debe de seguir la misma suerte de la pretensión principal.
VII. Que, habiéndose arribado a la conclusión de que la adquisición de la

propiedad por la demandada Rodas Montenegro sobre el sub lote 5
mediante compra venta de fecha veintidós de junio de dos mil siete se ha
realizado con las formalidades de ley, satisface uno de los requisitos de la
reivindicación.
VIII. Precisa que no encontrándose ésta en posesión del referido

inmueble, en consecuencia la pretensión principal de la reconvención
planteada por la demandada Edita Rodas Montenegro resulta amparable,
debiendo la parte actora cumplir con la entrega inmediata de la parte
correspondiente al sub lote 5. Asimismo la reconveniente solicita como
pretensión accesoria el pago de una indemnización por daños y perjuicios
en la cantidad de S/ 27.500,00.
IX. Finalmente de lo actuado, se advierte que no se ha configurado una

conducta antijurídica seguida del dolo y mala fe de los demandantes que
cause algún perjuicio a los reconvinientes toda vez que, no han requerido
la entrega del inmueble materia de litis a los demandantes. En cuanto a
los daños aludidos, estos no han sido acreditados toda vez que los
demandantes no han obrado en forma dolosa. En lo concerniente a la
11
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
relación de causalidad esta no ha podido desarrollarse toda vez que si

bien los reconvinientes son los titulares regístrales del inmueble, sin
embargo no solicitaron su entrega oportunamente y por último sobre el
factor de atribución, no habiéndose encontrado conducta dolosa alguna
incurrida por los demandantes, no es posible desarrollar este elemento,
siendo esto así, y estando a las demás conclusiones del presente
considerando, la indemnización solicitada deviene en infundada.
7. Apelación
Mediante escrito de fecha cinco de junio de dos mil catorce, obrante a

fojas trescientos noventa y cinco, Jaime Alfredo Luna Retuerto, interpone
recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, alegando lo
siguiente:
a. Alega que, el Juez no ha analizado la solicitud de fecha diecinueve de

julio del dos mil siete suscrita por el ingeniero Gilmer Ramiro Novoa
Figueroa, esto es el sentido de dicho documento donde el mismo
ingeniero expresa que fue sorprendido por el demandado Hipólito Luna
Castañeda y que solicita como verificador de la SUNARP que se declare
nulos los asientos respectivos, puesto que dieron origen a la
desmembración de la propiedad materia de litis de 190m² a 95m², para
que realizaran una compraventa a favor de la codemandada la cual se
encuentra anotada en el asiento 0003.
b. Indica que el acto jurídico, compraventa es nula porque existe la

ausencia de un elemento esencial (fin licito) que la ley establece como
requisito de validez, por ello el artículo 219 del Código Civil señala que el
acto jurídico es nulo cuando su fin sea ilícito esto es cuando el acto
jurídico tenga una finalidad que colisione con la licitud del ordenamiento
legal, será nulo.
12
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
c. Precisa que debe declararse nulo el acto jurídico de compraventa por

cuanto al realizarse la desmembración del predio ubicado en el Sector 2,
Grupo 13, manzana G, Lote 5, de Villa El Salvador se ha realizado dicha
desmembración violando los parámetros legales, esto es el ingeniero
Gilmer Ramiro Novoa Figueroa nunca se ha constituido al inmueble para
realizar supuestamente un trabajo profesional, ha sido sorprendido por
terceros y para la suscripción de los planos y demás documentos
notariales ha sido sorprendido.
8. Sentencia de Vista
Elevados los autos a la Sala Superior en virtud del recurso de apelación

interpuesto por la parte demandante, la Corte Superior de Justicia de Lima
Sur, mediante sentencia de vista de fecha veinticinco de enero de dos mil
diecisiete, obrante a fojas ochocientos ochenta y uno, mediante la cual
Confirmó la sentencia apelada. Siendo sus fundamentos más
trascendentes los siguientes:
I. Señala que se tiene que el actor Jaime Luna Retuerto efectivamente

inició los trámites ante la Municipalidad Metropolitana de Lima con la
finalidad de empadronamiento y posterior titulación del inmueble materia
de litis antes de su desmembración, tal como se acredita con el
expediente administrativo N° 954197, al respecto es de mencionarse que
dicha instrumental en modo alguno acredita que efectivamente le
corresponda algún derecho de propiedad a su favor, o que a través de
dicho procedimiento haya obtenido con anterioridad la titularidad del
inmueble materia de litis, que permita al juzgador tener la certeza de que
el titulo adquirido por el demandado en el año de 1998 (por parte de
COFOPRI) deviniese en nulo o adoleciera de alguna causal de nulidad, si
bien puede el actor haber demostrado algún tipo de posesión sobre el
inmueble, la misma se debía al grado de parentesco existente entre el
13
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
actor y el demandado (hijo/padre) tal como se acredita con la declaración

testimonial realizada en la audiencia de pruebas y a la declaración de
parte, situación que no ha sido cuestionada por parte de los actores.
II. Por otro lado, se tiene que la parte actora a efectos de sustentar su
pretensión refiere que el ingeniero a cargo de la suscripción de los planos
correspondientes a efectos de procederse a la desmembración del
inmueble materia de litis, ha manifestado que sus asesores no se han
constituido al inmueble materia de litis habiendo sido sorprendido por el
demandado (conforme a los argumentos de al instrumental obrante de
fojas 55), dicho medio probatorio resulta ser insuficiente a efectos de
acreditar la pretensión de la parte actora, ya que el mismo constituye una
simple y mera declaración del ingeniero que no ha producido mayores
efectos jurídicos ya que en caso de haber sido amparada tal alegación del
ingeniero en Registro Públicos se hubiesen realizados las acciones
correspondientes, en ese sentido al no tener un respaldo y/o otros
instrumentos que generen la convicción en el juzgador sobre la veracidad
de los hechos que se invocan la misma resulta ser insuficiente como se
ha mencionado.
III. En ese sentido en necesario tener presente lo regulado en el artículo

200 del Código Procesal Civil, en cuanto refiere que cuando la parte no
acredita con medios probatorios los hechos que sustentan su demanda,
ésta debe ser declarada infundada, lo cual ocurre en el presente caso
siendo que la parte actora no ha probado los hechos que sustentan en su
demandada, en consecuencia la misma deviene en infundada.
IV. Siendo en el presente caso, que la parte demandada ha formulado

reconvención siendo la pretensión la reivindicación del inmueble materia
de litis el juzgado ha determinado que la reivindicación resulta
procedente, situación que resulta atendible dado que la parte demandante
14
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
no le ampara título de propiedad alguno que sea oponible al título que

ostenta la parte reconviniente, motivo por el cual corresponde ordenar
que la parte demandante cumpla con desocupar el inmueble
correspondiente al sub lote 5A inscrito en la partida registral N°
P03267401 a la parte reconviniente Edita Rodas Montenegro, ahora a su
sucesor procesal José Alfredo Linares.
V. En lo que respecta a los agravios señalados en el recurso de apelación

los mismos no resultan atendibles conforme a las consideraciones
precedentes, en el sentido de que se alega de que el juzgador no ha
tomado en consideración la solicitud suscrita por el Ingeniero Gilmer
Ramiro Novoa Figueroa, en lo que se refiere a la desmembración del lote
materia de litis, documento como bien se ha mencionado resulta ser
insuficiente a efectos de poder amparar la pretensión de la parte actora;
dicho así la resolución venida en grado ha de ser confirmada.
III. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE DECLARÓ PROCEDENTE

EL RECURSO CASATORIO:
Esta Suprema Sala mediante resolución de fecha veintitrés de agosto de
dos mil diecisiete, obrante a fojas setenta y tres del cuadernillo de
casación, declaró PROCEDENTE el recurso, por las siguientes
infracciones normativas:
a) Infracción normativa de los artículos 139 numeral 3 de la

Constitución Política del Perú; y, 122 numeral 4 del Código Procesal
Civil, alegan que, la Sala Superior no aplicó las normas que prevén el
derecho de tutela judicial efectiva, al no obtenerse una decisión fundada
en hechos y derechos que resuelvan la pretensión de nulidad del contrato
de compraventa; agregan que en su invocada condición de propietarios
del inmueble ubicado en sector 2, grupo 13, manzana G, lote 5, Distrito de
Villa El Salvador, signado con el código de predio N° P03015256 del
15
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Registro de Predios de Lima, formulan la demanda que persigue: a) "se

declare fundada la nulidad de título de propiedad por cuanto se
consideran propietarios del bien inmueble sub litis" -cuyos fundamentos
de hecho y derecho se centran en que el título de COFOPRI ha vulnerado
el ordenamiento jurídico, tanto formal, al incumplir reglas de
procedimiento, como sustantivo, al basarse en la mala fe del
adjudicatario-; b) "se declare la nulidad del acto jurídico de compraventa
celebrada entre el demandado Hipólito Luna Castañeda y la co-
demandada Edita Rodas Montenegro anotada en el asiento registral № 03
del código de predio N°P03267041 de la Zona Regist ral N°IX Sede Lima
de la SUNARP", pues no se cumplieron los requisitos de validez del acto
jurídico previstos en el artículo 140 del Código Civil, entre ellos, el fin
lícito. Es decir, la demanda plantea como pretensión principal: "la nulidad
de título de propiedad", que se refiere al otorgado por COFOPRI, mientras
que, como "pretensión accesoria", entre otras, se formula la de: "nulidad
del contrato de compraventa celebrado por los dos codemandados". Sin
embargo, es evidente, que la demanda incurre en un error cuando señala
que esta última pretensión es "accesoria", pues, en realidad, se trata de
una pretensión "autónoma", que merece una respuesta específica del
órgano judicial, la autonomía queda en evidencia, porque la nulidad del
título de COFOPRI no determina, ni influye en la nulidad del contrato
posterior de compraventa, en tanto los requisitos de validez de cada uno
se examinan en forma separada, sin influencia entre ellos. Pues bien, los
demandantes solicitan al órgano jurisdiccional que responda dos extremos
esenciales: la nulidad del título de propiedad otorgado por COFOPRI a
Hipólito Luna Castañeda, así como la nulidad de la posterior compraventa
celebrada por el mismo Hipólito Luna Castañeda a favor de Edita Rodas
Montenegro, las que son, claramente, pretensiones separables. Por tanto,
el error técnico en nominar el tipo de acumulación, no puede servir de
pretexto para vulnerar el derecho fundamental de tutela judicial efectiva,
previsto en el artículo 139 de la Constitución Política del Estado, por cuya
16
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
virtud, el órgano jurisdiccional está obligado a responder el pedido de

justicia de los demandantes, esto es, resolver con decisión fundada en los
hechos y el derecho, si el contrato de compraventa celebrado por los
codemandados es nulo, o no. En este punto del análisis, no importa si la
demanda es fundada o no, sino que el órgano jurisdiccional exprese los
fundamentos de su decisión en uno u otro sentido.
Precisan que, en la sentencia emitida por el Ad quem no se

expone ni una sola línea para rechazar la nulidad del contrato de
compraventa celebrado entre los codemandados Hipólito Luna
Castañeda (vendedor) y Edita Rodas Montenegro (compradora),
seguramente, bajo la premisa de que se trata de una "pretensión
accesoria", según el error técnico del escrito de demanda; no obstante,
el Colegiado Superior tampoco menciona, siquiera, que lo accesorio la
exonera de efectuar algún razonamiento, aunque sea elemental ("lo
accesorio sigue la suerte de lo principal"), por lo que ha debido
suponerse tal "argumento", si así puede llamársele al mero silencio. Sin
embargo, indican que la sentencia de vista no ha dado respuesta a la
demanda de justicia de los demandantes, pues la decisión no expone
razones para descartar la nulidad del contrato de compraventa
celebrado por los codemandados.
Es cierto que, en este caso, el Juez, como director del proceso,

normalmente pudo requerir la subsanación respectiva sobre el tipo de
acumulación de las pretensiones, pero no lo hizo, por lo que, superados
los formalismos procesales, el órgano judicial tiene la obligación de
emitir una decisión expresa, fundada en los hechos y el derecho, de tal
modo que decida si el contrato es nulo, o no, pero lo que no puede
aceptarse es que el Juez haya guardado silencio sobre dicha nulidad,
bajo el pretexto de "lo accesorio". Por lo demás, la obligación judicial de
resolver el conflicto planteado sobre la nulidad del contrato de
compraventa, tratándola como pretensión autónoma, y no como
17
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
accesoria, no vulneraría en lo absoluto el debido proceso, en tanto los

demandados, en todas las instancias, han asumido que las pretensiones
son independientes entre sí, por lo que sus argumentos de defensa, y de
prueba, se han manifestado tanto sobre el pedido de nulidad del título
otorgado por COFOPRI, como sobre el pedido de nulidad de
compraventa, asumiendo su verdadero carácter de pretensiones
perfectamente separables, una de otra, por tanto, su defensa se ha
organizado de esa forma.
En suma, la tutela judicial efectiva permite al justiciable que exija

una respuesta jurídica de todas y cada una de las pretensiones, con el
fin de resolver los conflictos en forma definitiva. Por tal motivo, el simple
error técnico de llamar "accesorio" a lo que claramente es una
pretensión "autónoma", no puede convalidar el grave vicio de no haber
sustentado la desestimación de la nulidad del contrato de compraventa
celebrado por los codemandados. En efecto, bien leído el escrito de
demanda, en su integridad, solo puede ser interpretado en el sentido
que los actores persiguen la nulidad del título de COFOPRI, pero
también la nulidad de la compraventa; por tanto, al margen del error
formal, las pretensiones esenciales son claras y expresas, por lo que el
órgano jurisdiccional no puede eximirse de su deber de resolver
específicamente ambas peticiones; máxime cuando, en este caso, no se
violenta el debido proceso de los demandados, que en todo momento
han actuado bajo la premisa que ambas pretensiones son, realmente,
pretensiones autónomas.
Respecto a la incidencia directa de la infracción en la decisión: la

sentencia recurrida ha vulnerado en forma evidente y notoria el derecho
a la tutela judicial efectiva, ocasionando agravio a los demandantes, en
tanto no se respetaron las garantías procesales mínimas que configuran
lo que en doctrina se llama "proceso justo". En efecto, la Sala Superior
rechazó la pretensión de nulidad del contrato de compraventa celebrado
18
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
por los codemandados, sin expresar fundamento alguno, y asumiéndola

como "accesoria", pese a su carácter autónomo respecto a la otra
pretensión de nulidad de título otorgado por COFOPRI, por lo que los
justiciables no han obtenido una decisión, fundada en los hechos y el
derecho, por tanto, se ha producido la inaplicación (infracción) de las
normas que consagran el derecho de tutela judicial efectiva, previsto en
el artículo 139 numeral 3 de la Constitución y 122 numeral 4 del Código
Procesal Civil, lo que incide directamente en la decisión impugnada,
pues, el citado vicio ha dado como resultado que la sentencia no
exponga fundamento alguno respecto a la pretensión de nulidad de
contrato, por lo que los justiciables no han recibido respuesta a su
pedido de justicia, mediante una exposición de las razones que apoyen
la decisión, y no por mero silencio, sin explicación alguna, y asumiendo
que el supuesto carácter "accesorio" de la pretensión, es motivo
suficiente para no decir nada, para "acogerse al silencio", cuando, en
realidad, la pretensión es claramente autónoma, y los fundamentos
expuestos para la "principal" no son aplicables en lo absoluto a la
supuesta "accesoria". En suma, la infracción normativa consistente en
negarse a proporcionar una decisión fundada en los hechos y el derecho
(inaplicación del derecho constitucional a la tutela jurisdiccional efectiva)
incide, sin lugar a dudas, en forma directa en la invalidez de la
sentencia. El pedido casatorio, tiene carácter anulatorio.
b) Infracción normativa de los artículos 139 numeral 5 de la

Constitución Política del Perú; y, 122 numeral 3 del Código
Procesal Civil, aducen que la Sala Superior incurrió en inaplicación de
las normas que prevén el debido proceso en la modalidad de adecuada
motivación al resolver la pretensión de nulidad de contrato sin
motivación alguna o inexistente; señalan que la recurrida conforme a lo
expresado en el acápite anterior, debió resolver la pretensión principal
de nulidad del título de propiedad otorgado por COFOPRI a favor de
19
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Hipólito Luna Castañeda, así como la pretensión también principal -pero

llamada por error como "accesoria", sobre nulidad del contrato de
compraventa celebrado entre Hipólito Luna Castañeda y Edita Rodas
Montenegro. La independencia de ambas pretensiones -al margen del
"error técnico" incurrido en la demanda. Precisan que, la extremada
brevedad del fundamento que "resuelve" la pretensión principal de
nulidad del título de COFOPRI no es trasladable, bajo ningún punto de
vista, a la pretensión de nulidad del contrato de compraventa; en
consecuencia, las razones que apoyan la decisión de la primera, no
pueden fundar la decisión de la segunda. Por tal motivo, preguntan:
¿cuáles son fundamentos que sustentan la sentencia en el extremo que
declaró infundada la nulidad contractual?; pues bien, si se dice que esta
pretensión es "accesoria", entonces los fundamentos de la pretensión
principal tendrían que servir de apoyo, pero es evidente que los hechos
de uno y otro son independientes, por lo que el sustento de la principal
no sirve para fundar la supuesta "accesoria".
Por otro lado, si se dice que el Ad quem debió expresar razones

propias para estimar o desestimar la demanda de nulidad del contrato
de compraventa, sin embargo, es fácil constatar que la sentencia
recurrida no fundamenta dicha pretensión, pese a que tal extremo es de
fundamental importancia para resolver el conflicto de intereses
planteado en el proceso. En este punto, ni siquiera se exige que el
órgano jurisdiccional le reconozca algún derecho sustancial a los
demandantes, pero sí reclamamos el derecho para que la controversia
sea motivada, por lo menos. En el presente caso, la sentencia
impugnada no consigna fundamento alguno respecto a la pretensión de
nulidad del contrato de compraventa celebrado por los codemandados,
por tanto, la decisión se encuentra en la hipótesis más grave de
incumplimiento de este derecho constitucional: inexistencia de
motivación. La consecuencia obvia es que esa sentencia no puede
20
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
mantenerse.
En cuanto a la incidencia directa de la infracción en la decisión: la

sentencia recurrida ha inaplicado (vulnerado) en forma evidente y
notoria la norma que consagra el derecho al debido proceso,
ocasionando agravio a los demandantes, en tanto no se respetaron las
garantías procesales mínimas que configuran lo que en doctrina se
llama "proceso justo". En efecto, la Sala Superior rechazó la pretensión
de nulidad del contrato de compraventa celebrado por los
codemandados, con una motivación inexistente, pues, la asumió como
"accesoria", pese a su carácter autónomo respecto a la otra pretensión
de nulidad de título otorgado por COFOPRI, por lo que los justiciables no
han obtenido una decisión, fundada en los hechos y el derecho; en
consecuencia, se ha producido la inaplicación (infracción) de la normas
que contienen el derecho al debido proceso, referida a la motivación
adecuada, lo que incide directamente en la decisión impugnada, pues el
citado vicio ha dado como resultado que la sentencia no exponga
fundamento alguno respecto a la pretensión de nulidad de contrato, por
tanto, el órgano jurisdiccional ha decidido la controversia en forma
discrecional, sin fundamentos de apoyo, sin explicación alguna,
asumiendo que el supuesto carácter "accesorio" de la pretensión es
motivo suficiente para no decir nada, para "acogerse al silencio",
cuando, en realidad, la pretensión es claramente autónoma, y los
fundamentos expuestos para la "principal" no son aplicables en lo
absoluto a la supuesta "accesoria". En suma, la infracción normativa
consistente en la ausencia total de motivación, incide en forma directa
en la invalidez de la decisión. El pedido casatorio es anulatorio.
c) Infracción normativa de los artículos 139 numeral 5 de la

Constitución Política del Perú; y, 122 numeral 4, y 197 del Código
Procesal Civil, arguyn que, el Colegiado Superior incurrió en
21
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
inaplicación de las normas que prevén el derecho al debido proceso en

la modalidad de adecuada motivación, pues se ha resuelto con
motivación defectuosa y valoración probatoria absurda, al resolver la
pretensión de nulidad del título de COFOPRI. Los argumentos de la
sentencia, básicamente, pueden reducirse a dos: a) El demandante, si
es que hubiese tenido posesión, se debió a su grado de parentesco con
el co-demandado (hijo-padre); b) La declaración del ingeniero, por la
cual señala que no visitó el inmueble sobre el que levantó un plano, no
prueba nada, en tanto el registro público no tomó acción alguna frente a
ese hecho. Sin embargo, el problema de los dos (únicos) fundamentos
expuestos por la Sala Superior, no es tanto su extremada brevedad -
página y media de contenido efectivo-, sino, que se trata de argumentos
absurdos o que hacen una valoración probatoria sesgada, ilógica e
incompleta, por lo que la motivación deviene en defectuosa.
El primer argumento, referente a que los demandantes no han
tenido posesión, y, que en todo caso, si hubo posesión, esta "se debía al
grado de parentesco (entre ellos)", esto es, a la generosidad o buena
voluntad del padre (codemandado) al hijo (demandante), constituye una
conclusión totalmente absurda, pues no tiene relación alguna con las
premisas (pruebas), que permiten considerar que: i) los demandantes se
encuentran en posesión desde 1983; ii) los demandantes pidieron su
reconocimiento como propietarios ante la Municipalidad de Lima,
conforme a la legislación de asentamientos humanos de la época; iii) el
codemandado vendió el inmueble, sin posesión, por lo que la compradora
codemandada tuvo que remitir una carta a los demandantes para que le
entreguen el inmueble; iv) el ingeniero que levantó el plano de
desmembración ha reconocido que su trabajo profesional fue indebido,
pues nunca ingresó al inmueble, lo que nuevamente descarta la posesión
del codemandado. No obstante, la Sala Superior, sin argumentar nada,
sin explicar, sin valorar racionalmente la prueba, concluye que el padre es
el "poseedor", y el hijo, en el mejor de los casos, un simple hospedado;
22
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
pero, ¿qué prueba cita en apoyo de esa sorpresiva tesis fáctica?, pues,
ninguna. Esta situación, claramente irregular, vulnera las normas
denunciadas, en tanto no existe una adecuada motivación de los hechos,
pero además incumple el deber impuesto por el artículo 197 del Código
Procesal Civil, pues no se ha realizado una valoración conjunta y
razonada de la prueba.
El segundo argumento, referente a que la declaración del ingeniero
no motivó acción alguna en el registro público, por lo que la Sala Superior
deduce que tal prueba es irrelevante, pues, en caso contrario, la entidad
pública habría tomado alguna medida. El fundamento parece electivo,
pero, en realidad constituye un absurdo total. Un poco de historia: el
codemandado Luna desmembró el predio matriz, y luego vendió el predio
independizado como lote 5-A, para cuyo efecto, necesitó un plano y un
informe de verificación de profesional competente, lo que dio lugar a que
el registro inscribiera el acto de independización. Luego, los demandantes
presentaron un reclamo ante la oficina registral, que, según la sentencia
impugnada, "no ha producido mayores efectos jurídicos, ya que en caso
de haber sido amparada tal alegación del ingeniero en registros públicos
se hubiesen realizado las acciones correspondientes" (14 considerando).
El argumento es absurdo por una razón muy simple: Las inscripciones
registrales, en este caso de independización, o cualquier otra, no pueden
ser anuladas por el propio registro, de conformidad con el artículo 107 del
Reglamento General de los Registros Públicos, por tanto, la Sala de
mérito ha realizado una inferencia carente de sentido, en tanto, cualquiera
sea el reclamo que se haya presentado a la entidad registral, igual esta no
podría haber anulado la inscripción. Por el contrario, la presente demanda
judicial busca anular el asiento irregular, según el artículo 2013 del Código
Civil, precisamente porque el registro no puede hacerlo. El razonamiento
lógico implica que exista una relación coherente entre premisa y
conclusión, pero eso no ocurre en el presente caso, puesto que la premisa
utilizada por la Sala Superior ("el registro no hizo nada") y su conclusión
23
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
("la declaración del ingeniero es irrelevante"), constituye un típico

supuesto de argumentación errada, en tanto el registro es incompetente
"para hacer algo", por lo que su inacción no puede interpretarse como
aquiescencia. No hay relación entre el antecedente y consecuente. Esta
situación, de razonamiento francamente absurdo, conlleva la vulneración
de las normas denunciadas, por lo que se ha producido una motivación
defectuosa, así como valoración irracional.
En el presente caso, la sentencia impugnada consigna
fundamentos absurdos cuando descarta la pretensión de nulidad del título
otorgado por COFOPRI, por lo que la decisión se encuentra en una de las
hipótesis de incumplimiento de este derecho constitucional: motivación
deficiente. Incidencia directa de la infracción en la decisión: la sentencia
recurrida ha vulnerado en forma evidente y notoria el derecho al debido
proceso, ocasionando agravio a los demandantes, en tanto no se
respetaron las garantías procesales mínimas que configuran lo que en
doctrina se llama "proceso justo". En efecto, la Sala Superior rechazó la
pretensión de nulidad del título otorgado por COFOPRI, con una
motivación deficiente y con valoración probatoria absurda, pues, concluyó
que los demandantes no poseen (o lo hacen por liberalidad del
codemandado), sin aportar prueba alguna en tal sentido, y omitiendo
considerar todo el caudal probatorio que demuestra que los demandantes
poseen desde mil novecientos ochenta y tres, que además pidieron su
titulación, que el codemandado vendió el predio reconociendo que no
poseía y que el ingeniero levantó el plano admitiendo que no ingresó al
predio; por otro lado, se concluye que la inacción del registro respecto a la
irregularidad del plano, no permite sacar conclusión alguna, puesto que la
oficina de los Registros Públicos nada puede hacer una vez que las
inscripciones han sido extendidas: en consecuencia, se ha producido la
inaplicación (infracción) de las normas que consagran el derecho al
debido proceso, motivación adecuada, valoración conjunta y razonada de
la prueba, lo que incide directamente en la decisión impugnada, pues el
24
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
vicio ha dado como resultado que la sentencia exponga fundamentos

absurdos respecto a la pretensión de nulidad de título de propiedad
otorgado por COFOPRI. En suma, la infracción normativa consistente en
la motivación deficiente y valoración irracional, inaplicando las normas
antes señaladas, incide en forma directa en la invalidez de la decisión.
Pedido casatorio: Anulatorio.
d) Infracción normativa del artículo 3 literal D) del Decreto Legislativo

803 y artículo 1 de la Directiva № 001-1998-COFOPRI, aprobada por
Resolución Ministerial № 45-98-MTC/15.01, alegan que el Ad quem
incurrió en inaplicación de las normas denunciadas, debido a que, la
pretensión principal persigue que se declare la nulidad del título de
propiedad otorgado por COFOPRI a favor de Hipólito Luna Castañeda,
bajo el argumento que esta persona no era poseedor directo del bien, sino
un mero encargado o servidor de la posesión. Sin embargo, la sentencia
de vista rechaza ese extremo de la demanda por dos argumentos
fundamentales: a) El demandante, si es que hubiese tenido posesión, se
debió a su grado de parentesco con el co-demandado (hijo-padre); b) La
declaración del ingeniero, por la cual señala que no visitó el inmueble
sobre el que levantó un plano, no prueba nada, en tanto el registro público
no tomó acción alguna frente a ese hecho. En tal sentido, y al margen que
los dos fundamentos señalados hacen una valoración absurda de los
medios probatorios, y su razonamiento carece de lógica, en el presente
punto, cabe discutir el fondo de la decisión.
En efecto, las pruebas actuadas en el proceso permiten considerar
como probados los siguientes hechos, sin que la resolución de vista
desconozca estas premisas: i) los demandantes se encuentran en
posesión desde mil novecientos ochenta y tres; ii) los demandantes
pidieron su reconocimiento como propietarios ante la Municipalidad de
Lima, conforme a la legislación de asentamientos humanos de la época;
iii) el codemandado vendió el inmueble, sin posesión, por lo que la
25
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
compradora codemandada tuvo que remitir una carta a los demandantes

para que le entreguen el inmueble; iv) el ingeniero que levantó el plano de
del codemandado. La Sala considera probado que los demandantes
poseían el bien inmueble, solo que el codemandado también poseía por
efecto del parentesco; sin embargo, COFOPRI solo otorgaba el título al
poseedor, y no al hospedado, servidor, detentador, poseedor derivado o
por liberalidad, sin animus domini, o a quien no poseía.
En el presente caso, los únicos que demuestran posesión en
concepto de propietario son los demandantes, tan es así que iniciaron el
procedimiento ante la Municipalidad de Lima, entonces competente, lo
que fue desconocido ilegalmente por COFOPRI, que fue la entidad
sucesora que recibió el acervo documentarlo y que debió continuar el
trámite. Por tal motivo, el título conferido al codemandado es nulo, en
tanto, la legislación especial de formalización otorga título al poseedor
directo con un año de antigüedad, de conformidad con el artículo 3, inciso
d) del Decreto Legislativo N° 803, concordante con el artículo 1 de la
Directiva N° 001-98-COFOPRI, aprobada por Resolució n Ministerial N°
045-98-MTC/15.01, del treinta de enero de mil novecientos noventa y
ocho, que eran las normas vigentes en ese momento, y que han sido
absolutamente inaplicadas en la sentencia de vista, pues, ni siquiera son
mencionadas para darle la razón a una u otra de las partes. Por tanto, el
codemandado recibió un título de propiedad de COFOPRI, con violación
de las dos normas sustanciales acotadas, por cuyo mérito la declaración
de propiedad les correspondía a los demandantes, lo que determina la
nulidad del título otorgado a Hipólito Luna Castañeda.
En este punto, y por si fuera necesario, cabe mencionar que la
jurisprudencia de la Corte Suprema ha establecido, con buen criterio, que
los actos de la administración que derivan en el otorgamiento del derecho
de propiedad (PETT, por ejemplo, o COFOPRI), constituyen materia
26
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
propia de la jurisdicción civil, y no contenciosa, por lo que es viable

impugnar la nulidad de esos títulos a través de procesos como el
presente. Incidencia directa de la infracción en la decisión: la sentencia
recurrida ha inaplicado, o desconocido, las dos normas sustanciales que
en el momento de ocurrencia de los hechos regulaban la adjudicación de
lotes en asentamientos humanos, tales como el artículo 3, inciso d) del
Decreto Legislativo N° 803, así como el artículo 1 de la Directiva N° 001-
98-COFOPRI, aprobada por Resolución Ministerial N° 045-98-MTC/15.01,
por cuya virtud, se determinaba a quién le correspondía la propiedad de
los lotes; en consecuencia, la infracción normativa consistente en la
inaplicación de ambas disposiciones, incide directamente en la decisión
impugnada, pues tal error ha dado como resultado que la sentencia
convalide un título de propiedad, que, en realidad, es nulo, pues la entidad
de formalización de la propiedad incumplió sus propios dictados al
momento de otorgar el título. En suma, la infracción normativa consistente
en la inaplicación de disposiciones sustanciales, incide en forma directa
en la invalidez de la sentencia, que habilita a la Corte Suprema para
actuar en sede de instancia, y, con ello, estimar la demanda en este
extremo. Pedido casatorio: Revocatorio.
e) Infracción normativa del artículo 219 numeral 4 del Código Civil,

señalan que el Colegiado Superior incurrió en inaplicación de la norma
denunciada. La pretensión -indebidamente llamada "accesoria", como ya
se ha explicado- de nulidad del contrato de compraventa celebrado por
Hipólito Luna Castañeda a favor de Edita Rodas Montenegro por fin ilícito,
no ha merecido mayor comentario en la sentencia de vista, lo que, por sí
mismo, es causal de nulidad procesal. Sin embargo, en caso que la Corte
Suprema decida ingresar en el tema de fondo, entonces, simplemente
deberá considerar los siguientes hechos ya probados por la sentencia de
vista: i) los demandantes se encuentran en posesión desde mil
novecientos ochenta y tres; ii) los demandantes pidieron su
27
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
reconocimiento como propietarios ante la Municipalidad de Lima,

conforme a la legislación de asentamientos humanos de la época; iii) el
codemandado vendió el inmueble, sin posesión, por lo que la compradora
codemandada tuvo que remitir una carta a los demandantes para que le
entreguen el inmueble; iv) el ingeniero que levantó el plano de
del codemandado; v) la compradora, en su declaración de parte, ha
reconocido que conocía los "pleitos familiares" entre los demandantes y el
codemandado -su vendedor-, en tanto ella era vecina de todas las partes
involucradas. En buena cuenta, el análisis de esos hechos permite
concluir que la compradora se aprovechó del conocimiento que tenía de
los problemas familiares entre demandantes y codemandado, con el fin de
obtener un lucro ilícito mediante la compra de un inmueble a precio vil, y
de lo que no existe constancia que, siquiera, lo hubiese pagado; además,
a la compradora no le interesó que el vendedor no contaba con la
posesión, que ella nunca ingresó al predio que supuestamente adquiría,
pero nada de ello le llamó la atención, ni siquiera el hecho innegable que
existía un fraudulento plano de desmembración, levantado por un
ingeniero que nunca ingresó al bien, como ella misma que no podía
hacerlo.
En este punto, es necesario mencionar que debido a la importancia
que supone la compraventa de un bien inmueble, y estando a los usos
generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria
mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien
que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del
mismo. La propiedad sin posesión no tiene justificación, por tanto, la falta
de verificación posesoria hace nacer una sospecha de fraude. Por tanto,
la conclusión es que la compradora ha actuado en forma sospechosa,
extraña, anómala; y ello no solo por la indiferencia que demuestra frente a
la posesión ajena, sino, también, por la existencia de un precio reducido,
28
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
además de su conocimiento de los problemas familiares entre los

involucrados, lo que significa su ánimo de aprovecharse de las
circunstancias mediante un contrato fraudulento, nulo, por fin ilícito, de
conformidad con el artículo 219 inciso 4) del Código Civil, que ha sido
inaplicado totalmente por la sentencia de vista. Incidencia directa de la
infracción en la decisión: la sentencia recurrida ha inaplicado o
desconocido, el artículo 219 inciso 4 del Código Civil, que ni siquiera se
menciona en la sentencia de vista, lo que incide directamente en la
decisión impugnada, pues tal error ha dado como resultado que la
sentencia convalide un contrato de compraventa fraudulento, de
aprovechamiento ilícito, injusto, abusivo, conforme los hechos probados
en el presente caso. En suma, la infracción normativa consistente en la
inaplicación de norma sustancial incide en forma directa en la sentencia,
por cuyo error, la Corte Suprema queda habilitada para actuar en sede de
instancia, y, con ello, estimar la demanda en este extremo. Pedido
casatorio: Revocatorio.
IV. RECURSO DE CASACIÓN
Este Supremo Tribunal declaró procedente el recurso de casación

interpuesto por Jaime Alfredo Luna Retuerto e Hilda Lipa Quiñones,
por infracción normativa del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución
Política del Perú, de los artículos 122 incisos 3 y 4, 197 del Código
Procesal Civil, del artículo 3, literal d) del Decreto Legislativo N° 803, del
artículo 1 de la Directiva N° 001-1998-COFOPRI, apr obada por
Resolución Ministerial N° 45-98-MTC/15.01, y, del a rtículo 219 inciso 4 del
Código Civil.
V. CUESTIÓN JURÍDICA A DEBATIR
De la lectura de los fundamentos del recurso de casación, así como de la

resolución de procedencia a que se ha hecho referencia con anterioridad
29
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
en esta resolución, se establece que la materia jurídica en discusión se

centra en determinar si al expedirse la sentencia de vista, que a su vez
confirma la apelada, se han respetado las garantías del debido proceso y
la motivación de las resoluciones judiciales, y en caso de desestimarse
estas causales se procederá a dilucidar las otras infracciones normativas
por las cuales también se ha declarado procedente el recurso.
VI. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:
Primero: Que conforme se tiene expuesto precedentemente, esta Sala

Suprema ha declarado procedente el recurso de casación por infracciones
normativas tanto procesales como sustantivas, por lo que, coexistiendo
ambas causales, corresponde pronunciarnos en primer lugar sobre la
infracción procesal denunciada, la que deberá entenderse como principal,
dado su efecto anulatorio si es que fuese amparada. Siendo pertinente,
debido a ello, pronunciarnos respecto de la infracción material, si es que
previamente se han desestimado las procesales, dado que la regla
jurídica anteriormente invocada, las considera como subordinadas.
Segundo: Es menester precisar que el recurso de Casación es un medio

impugnatorio extraordinario que permite ejercer el control de las
decisiones jurisdiccionales, con la finalidad de garantizar la correcta
aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la
Jurisprudencia nacional de la Corte Suprema de Justicia de la República,
así como determinar si en dichas decisiones se ha respetado el debido
proceso, traducido en el respeto a los, principios que lo integran.
Tercero: Atendiendo a lo expuesto en el recurso de Casación, en efecto

se aprecia que el demandante en su escrito de demanda, plantea su
petitorio a través de dos pretensiones que él califica como Principal y
Accesoria, como ya se detalló en la parte expositiva de esta Sentencia,
debiendo considerarse al respecto que la calificación que el demandante
30
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
de a sus pretensiones, dentro del abanico que establece nuestro

ordenamiento procesal civil, (artículos 83 y 84 del Código Procesal Civil),
no vincula o ata indefectiblemente al órgano jurisdiccional, a dicha
calificación, pues será el juzgador, quien como órgano técnico y
atendiendo a la naturaleza de la pretensión le atribuya la calificación que
le corresponda, teniendo como único límite los hechos invocados por la
parte que la propone.
En el caso que nos ocupa, en efecto resulta palmario que las

pretensiones planteadas como Principal y Accesoria, a la luz del escrito
de la demanda y de los fundamentos de la misma son dos pretensiones
claramente autónomas o independientes, sin que esto signifique un total
aislamiento entre las mismas, puesto que hay conexidad entre ellas,
derivadas del aspecto fáctico del conflicto y las partes involucradas en el
mismo. Además, que no se ha modificado las pretensiones de las partes.
De otro lado, cabe precisar que los demandados a lo largo del proceso se
han defendido interponiendo diversos escritos (contestación de la
demanda, reconvención, etc), esto quiere decir que no se han encontrado
en estado de indefensión.
Cuarto: Entrando al análisis de las causales procesales, se debe señalar

que el derecho fundamental al debido proceso, reconocido en el artículo
139 numeral 3 de la Constitución Política del Estado, es un derecho
continente que comprende un conjunto de derechos fundamentales de
orden sustantivo y procesal. Al respecto, el Tribunal Constitucional ha
señalado que “su contenido constitucionalmente protegido comprende
una serie de garantías, formales y materiales, de muy distinta naturaleza,
que en conjunto garantizan que el procedimiento o proceso en el cual se
encuentra inmersa una persona, se realiza y concluya con el necesario
31
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
respeto y protección de todos los derechos que en él puedan encontrarse

comprendidos” 1.
Quinto: Asimismo, “el debido proceso es un derecho humano abierto de

naturaleza procesal y alcances generales, que busca resolver de forma
justa las controversias que se presentan ante las autoridades judiciales.
Este derecho contiene un doble plano, pues además de responder a los
elementos formales o procedimentales de un proceso (Juez natural,
derecho de defensa, plazo razonable, motivación resolutoria, acceso a los
recursos, instancia plural, etc.), asegura elementos sustantivos o
materiales, lo que supone la preservación de criterios de justicia que
sustenten toda decisión (juicio de razonabilidad, juicio de
proporcionalidad, etc.)”2.
Sexto: En su aspecto procesal, el debido proceso comprende también el

derecho a la motivación de las resoluciones judiciales, reconocido en el
artículo 139 numeral 5 de la Norma Fundamental, que implica que los
jueces están obligados a expresar las razones o justificaciones objetivas
que sustentan sus decisiones. Y ello es así porque, en un Estado
Constitucional y Democrático de Derecho, la motivación de las
resoluciones judiciales garantiza que las partes y los ciudadanos en
general ejerzan un adecuado control y fiscalización sobre el poder
delegado a los jueces para administrar justicia en nombre del pueblo.
Sétimo: Sobre la dimensión del derecho a la debida motivación de las

resoluciones judiciales se ha afirmado que “no solo es un derecho de toda
persona (natural o jurídica) a recibir de los órganos de la jurisdicción una
decisión debidamente justificada, sino que constituye al mismo tiempo un
principio que define a la función jurisdiccional del Estado y, a su vez, una
1STC N° 7289-2005-AA/TC, fundamento jurídico 5.

2LANDA ARROYO, CÉSAR, Colección cuadernos de análisis de la jurisprudencia, Volumen I. El
derecho al debido proceso en la jurisprudencia: Corte Suprema de Justicia de la República del
Perú, Tribunal Constitucional del Perú, Corte Interamericana de Derechos Humanos. Lima:
Academia de la Magistratura, pág. 59.
32
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
garantía instrumental para asegurar el cumplimiento de otros principios y

derechos fundamentales en el marco de un Estado Democrático”3.
Octavo: Igualmente, como también lo ha señalado el Tribunal

Constitucional, las razones o justificaciones objetivas que llevan a los
jueces a tomar una determinada decisión, deben provenir no solo del
ordenamiento jurídico vigente y aplicable al caso, sino de los propios
hechos debidamente acreditados en el trámite del proceso. Bajo esa
visión, el derecho a la motivación de las resoluciones judiciales “es una
garantía del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las
resoluciones no se encuentren justificadas en el mero capricho de los
magistrados, sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento
jurídico o los que se derivan del caso”4.
Noveno: Por otro lado, en cuanto a la afectación al derecho a la tutela

jurisdiccional efectiva, positivizado en el artículo I del Título Preliminar del
Código Procesal Civil vigente. Al respecto, en un Estado Constitucional,
Social y Democrático de Derecho se ha definido que el fin del derecho
constituye el reconocimiento y protección de los derechos fundamentales
de la persona humana, tanto por el Estado como por la sociedad y los
individuos que la integran, como única forma de asegurar que esta
persona humana viva en dignidad, correspondiendo al Poder Judicial la
trascendente función de asegurar, como última ratio, el cumplimiento de
dicha finalidad, al momento de resolver los conflictos de intereses
concretos que le son planteados para su solución.
Décimo: Del mismo modo, se debe tener en cuenta lo establecido en el

artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, “El Juez debe
aplicar el derecho que corresponda al proceso, aunque no haya sido
3 GRÁNDEZ CASTRO, Pedro. El derecho a la motivación de las sentencias y el control

constitucional de la actividad judicial. En: El debido proceso. Estudios sobre derechos y garantías
procesales. Lima: Gaceta Jurídica, S.A., 2010, pág. 243.
4 STC Exp. N.° 03433-2013-PA/TC, fundamento jurídico 4 .
33
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
invocado por las partes o lo haya sido erróneamente. Sin embargo, no

puede ir más allá del petitorio ni fundar su decisión en hechos diversos de
los que han sido alegados por las partes” 5. El precepto contenido en la
norma citada, es el conocido como el principio “iura novit curia” según el
cual el Juez tiene el deber de aplicar la norma jurídica que corresponde a
los hechos invocados; pues como órgano técnico que aplica el derecho,
no está vinculado por el derecho que invoquen las partes, sino que debe
resolver los autos conforme corresponda teniendo como único límite los
hechos invocados, pues es en función a ellos que se limitará el debate y
análisis probatorio. Dicho límite es conocido como el principio de
congruencia, regulado en el segundo párrafo del citado artículo VII, según
el cual el Juez no puede ir más allá del petitorio ni fundar su decisión en
hechos diversos de los que han sido alegados por las partes; límite que
se presenta como un complemento del principio de iura novit curia pues
es coherente y razonable que corresponda a las partes exponer y probar
únicamente el petitorio y los hechos que lo sustentan, y al Juez efectuar la
calificación jurídica de los mismos.
Décimo Primero: Por su parte, se debe agregar que el artículo 12 del

Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, modificado
por el artículo único de la Ley N° 28490, publicada el doce de abril de dos
mil cinco, prescribe que: “Todas las resoluciones, con exclusión de las de
mero trámite, son motivadas, bajo responsabilidad, con expresión de los
fundamentos en que se sustentan. Esta disposición alcanza a los órganos
jurisdiccionales de segunda instancia que absuelven el grado, en cuyo
caso, la reproducción de los fundamentos de la resolución recurrida, no
constituye motivación suficiente” 6.
5Sistema Peruano de Información Jurídica - SPIJ, Código Procesal Civil.

6Sistema Peruano de Información Jurídica - SPIJ, Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial.
34
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Décimo Segundo: Que, precisamente, regulando este derecho

fundamental, el legislador ha optado por imponer al Juez, en los
términos que señala el artículo 197 del Código Procesal Civil, la obligación
de valorar en forma conjunta y razonada todos los medios de prueba,
dado que, las pruebas en el proceso, sea cual fuera su naturaleza, están
mezcladas formando un conjunto integral; por lo que, es responsabilidad
del Juzgador reconstruir, en base a los medios probatorios, los hechos
que den origen al conflicto, por lo tanto, ninguna prueba deberá ser
tomada en forma aislada, tampoco en forma exclusiva, sino en su
conjunto, pues sólo teniendo una visión integral de los medios probatorios
se puede sacar conclusiones en busca de la verdad que es el fin del
proceso y sujetándose a las alegaciones expuestas por las partes a lo
largo de todo el proceso.
Décimo Tercero: Dicho lo anterior y atendiendo al petitorio de la

demanda, se procederá a analizar si, en el caso concreto, se ha
producido algún tipo de afectación del derecho fundamental al debido
proceso alegado por el recurrente, que en su dimensión procesal
comprende, entre otros, el derecho a la motivación de las resoluciones
judiciales y, en su dimensión sustantiva, supone que toda decisión judicial
debe ser razonable y proporcional.
Décimo Cuarto: Absolviendo los agravios del recurso de casación por las
causales procesales de manera conjunta es de sostener, que la Sala de
mérito ha señalado en el considerando noveno de la recurrida lo
siguiente: “(…) analizando las instrumentales aportadas por la parte
actora que sustentan su pretensión de nulidad de título de propiedad
otorgado a Hipólito Luna Castañeda, se tiene que el actor Jaime Alfredo
Luna Retuerto efectivamente inició los trámites ante la Municipalidad
Metropolitana de Lima, y Municipalidad Distrital de Villa el Salvador, con la
finalidad de empadronamiento, y posterior titulación del inmueble materia
35
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
de litis antes de su desmembración, tal como se acredita con el

Expediente administrativo N° 954197, al respecto es de mencionarse que
dicha instrumental en modo alguno acredita que efectivamente le
corresponda algún derecho de propiedad a su favor, o que a través de
dicho procedimiento haya obtenido con anterioridad la titularidad del
inmueble materia de litis, que permita al Juzgador tener la certeza de que
el título adquirido por el demandado en el año de 1998 (por parte de
COFOPRI), deviniese en nulo o adoleciera de alguna causal de nulidad,
como la invocada fin ilícito, al igual que la compra venta a favor de su co
demandada, por haberlo adquirido legalmente de su titular, y disponer del
mismo en su condición de propietario (…)”(sic). Asimismo, el Juez de la
causa en el considerando décimo de la apelada ha señalado: “(…) los
demandantes han podido acreditar la posesión del lote 5 en los años
1984, 1994, 1995 y 2007 no obstante debe de tenerse en cuenta que la
titularidad registral fue adquirida por Hipólito Luna Castañeda con fecha
veintiuno de abril de mil novecientos noventa y ocho como es de verse de
los actuados del proceso administrativo seguido por COFOPRI y
adjuntados a su escrito de contestación de demanda, así como también el
título de propiedad otorgado por COFOPRI anexado a los presentes de
fojas ciento trece a ciento catorce, sin que haya sido objeto de nulidad en
la vía administrativa manteniendo así su eficacia. Por lo que dicho acto
jurídico se ha tramitado e inscrito con las formalidades de ley, así como el
contenido que ella contiene no afecta normas imperativas ni el orden
público, más aún, si COFOPRI goza de facultades para otorgar título de
propiedad, por lo que la pretensión de nulidad de título de propiedad debe
ser desvirtuada (…)” (sic).
Décimo Quinto: Estando a lo expuesto en el considerando que antecede,

se advierte que las instancias de mérito no dan respuesta a lo afirmado
por los demandantes a lo largo de todo el proceso, respecto a quien se
encuentra en posesión del bien sub litis desde el año de mil novecientos
36
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
ochenta y tres, asimismo en base a esa posesión es que iniciaron los

trámites administrativos a fin de que se les reconozca por la autoridad
administrativa como propietarios del bien sub litis, y que desde esa fecha
hasta la actualidad se encuentran en posesión del bien sub materia; tanto
más, si se advierte a fojas cincuenta y seis, la constancia N° 165-2007-
GAT/MVES/SG.AOT expedida por la Municipalidad Distrital de Villa el
Salvador en la cual se refiere que “el demandante Jaime Alfredo Luna
Retuerto, figura registrado como contribuyente del predio antes
mencionado a partir del año de 1994 hasta el momento del cambio de
nombre realizado por el señor Luna Castañeda Hipólito como nuevo
contribuyente…”; igualmente, no se ha tenido en cuenta el Acta de
Nacimiento de Hilda Roxana Luna Lipia (fojas noventa) hija de los
demandantes, donde aparece como fecha de nacimiento el día veinte de
julio de mil novecientos ochenta y cinco y en donde se consigna como
dirección domiciliaria en el Sector dos, Grupo Trece, Manzana G, Lote 5
(el bien materia de litis), en tal sentido se advertiría muy por el contrario a
lo señalado por el Juez de la causa (quien ha afirmado que la posesión de
los demandantes solo fueron en los años 1984, 1994, 1995 y 2007), que
los recurrentes se encontrarían en posesión del bien sub litis desde el año
de mil novecientos ochenta y cinco, y teniendo en cuenta la constancia
expedida por la Municipalidad mencionada, esa posesión se ha extendido
hasta el año 2007 fecha en la cual su padre hace el cambio de nombre de
contribuyente del bien sub litis; posesión que los actores vienen
ostentando hasta la fecha, y que les ha permitido realizar trámites ante la
autoridad respectiva a fin de lograr su titulación, lo que podría hacer
presumir que Luna Castañeda Hipólito al momento de obtener el título de
propiedad de COFOPRI ha obrado de mala fe al momento de obtenerlo,
situación que debe de analizar el A quo, con el fin de expedir una
resolución de manera justa que cumpla con los fines del proceso
señalados en el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil;
para ello podría solicitar ante el COFOPRI el expediente administrativo en
37
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
donde se llevó a cabo la titulación a la nombrada persona, pues en autos

solo aparece de fojas doce a catorce tres documentos de ese expediente;
es más, a fojas catorce, obra una notificación dirigida al señor Luna
Castañeda en la cual se le ha observado su pedido al no presentar
recibos de pago de autoavaluo del año 1996, recibo de pago de luz, agua
y otros servicios que figuren a nombre del poseedor, constancia de
posesión emitida por el Asentamiento Humano del Sector y Constancia de
adjudicación expedida por la Municipalidad Distrital a nombre del
poseedor del lote.
Décimo Sexto: Asimismo, se aprecia de la resolución recurrida que para

desestimar la pretensión de nulidad de acto jurídico de la compra venta de
los demandados (Hipólito Luna Castañeda y Edita Rodas Montenegro)
únicamente ha señalado la Sala de mérito, que la codemandada ha
adquirido la propiedad del bien sub litis de quien era realmente el titular
del predio, sin sostener nada más al respecto, lo cual vulneraría el deber
de motivación de las resoluciones judiciales, el derecho de defensa de los
recurrentes y por ende el debido proceso, situación que ha ocurrido
también con la expedición de la sentencia apelada pues si bien en el
noveno considerando señala el tema sobre la buena fe registral, y en el
considerando décimo segundo, se sostiene que el acto jurídico de compra
venta del bien sub litis se ha realizado respetando el principio de
legitimación y publicidad registral habiéndose cumplido con las
formalidades de ley; sin embargo, nada dicen las instancias sobre el
argumento también constante de los recurrentes en el sentido de que la
codemandada Edita Rodas Montenegro habría obrado de mala fe en la
adquisición del bien sublitis, pues según refieren tenía conocimiento de
que los recurrentes era los poseedores del bien sub materia, acreditando
esta situación con la carta notarial de fecha dieciséis de julio de dos mil
siete, en la cual les solicitan que desocupen el bien sub litis, por haberlo
adquirido a sabiendas de los problemas que existían sobre dicho bien; en
38
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
tal sentido el A quo deberá analizar la buena o mala fe con la que habría
obrado la codemandada al momento de adquirir la propiedad.
Décimo Sétimo: Este Supremo Colegiado, debe de mencionar con

relación a la buena fe, que es menester que quien adquiere un bien por la
publicidad del registro debe tener una conducta diligente al momento de la
adquisición, imponiéndosele deberes elementales de verificación e
información, de tal suerte que no basta la sola invocación de la publicidad
registral, sino que además se encuentra obligado a realizar una actuación
conforme a los cánones mínimos de honestidad en la adquisición (buena
fe – diligencia) 7. En esta misma línea se ha dicho que “la sola
denominación de buena fe ya la diferencia valorativamente de la simple
ignorancia, y la envuelve en un ámbito de moral que la configura en forma
decisiva. Una buena fe sin diligencia tiene más de censurable ignorancia
que de buena fe protegible. De igual modo, repárese en que el Registro
es una verdad formal que no agota la realidad jurídica, y si ésta se
muestra accesible, por lo menos generando el estado de duda suficiente
para reaccionar, entonces no existe razón alguna para que el hombre
recto y prudente no deba avanzar hasta saldar la duda y obtener el
conocimiento efectivo de la realidad, sin pretender cobijarse en el manto
de la buena fe cuando estuvo a su alcance la realidad” 8. Por otro lado,
para reconocer la eficacia de la publicidad registral frente al tercero no
bastaría con la condición de tercero adquirente a título oneroso con buena
fe (esto es, desconociendo la falta de real titularidad del transmitente),
sino que haría falta una buena fe activa, en virtud de la cual el tercero
haya agotado los medios ordinarios de investigación de la titularidad del
transmitente y la verosimilitud de una realidad objetiva, que impida la
7 Contundentes argumentos a favor de esta posición, en: GORDILLO CAÑAS. “El Principio de Fe
Pública Registral”. Parte I. En: Anuario de Derecho Civil. Tomo LIX. Fascículo II. Abril – Junio.
2006. Pág. 587 y ss.
8 GORDILLO CAÑAS, Antonio. El Principio de Fe Pública Registral. Biblioteca Moderna de
Derecho Civil. Nº 3. Jurista Editores. Lima. 2010. Pág. 123.

39
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
utilización del registro como instrumento defraudatorio 9; la buena fe no se

limita a una buena fe creencia, sino que exige una buena fe diligencia; en
tal sentido, la buena fe implica la creencia racional y fundada por parte del
tercero de que quien le transfiere el derecho es legítimo titular del mismo.
Del mismo modo, conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial
del Código Civil, “La buena fe que se exige a una persona a efectos de
constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de
inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad
existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el
registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende
ampararse en el principio estudiado”10.
Décimo Octavo: Estando a lo expuesto en el considerando que

antecede, cabe precisar que el sentido común establece como regla de
conducta coincidentemente con nuestra realidad socioeconómica que
cuando vamos adquirir la propiedad de un inmueble haciendo realidad el
“sueño de la casa propia”, obramos con un mínimo de diligenc ia, esto es
que en forma simultánea al derecho de propiedad tengamos también el
derecho de poseer el mismo inmueble; es decir, disfrutar físicamente de
manera inmediata en su total acepción, del predio adquirido; lo que
implica verificar mínimamente y en forma previa la situación actual del
predio a adquirir; mucho más si en el presente caso, la codemandada
Edita Rodas Montenegro ha manifestado que conoce “los problemas
familiares” existentes entre el demandante y el codemandado Hipólito
Luna Castañeda; y estos hechos o circunstancias deben ser analizadas a
la luz de la buena fe que exigen las normas registrales (artículos 2012,
2013 y 2014 del Código Civil) para gozar de su manto de protección.
Siendo ello así, el A quo deberá analizar si en la adquisición de la
9 ALVAREZ CAPEROCHIPI, José. Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Civitas. Madrid. 1983.
Pág. 239
10Jack Bigio Chrem. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Cultural Cuzco Sociedad
Anónima, Editores, Lima, 1998, Pág. 200.

40
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
propiedad por parte de la co demandada Edita Rodas Montenegro ha sido

diligente y si ha estado en la posibilidad de poder haber conocido la
realidad extra registral del bien sub litis.
Décimo Noveno: Del mismo modo, debe de analizarse con mayor

rigurosidad el hecho de que los demandantes han señalado que el
demandado desmembró una porción de la propiedad con un plano y
verificación de un profesional quien ha señalado que fue sorprendido por
el padre del demandante y que nunca se constituyeron al bien sub litis
para la verificación y cuando lo hicieron se encontraban en el bien
inmueble los actores (fojas 55 y 394), razón por la cual solicitó al
registrador que anulara los asientos 00002, 00003 y 00004 de la partida
N° PO3015256, siendo que deberá tenerse en cuenta l o estipulado en el
artículo 107 del Reglamento General de los Registros Públicos que
señala: “Cancelación por declaración judicial de invalidez Quien tenga
legítimo interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción
nula o anulable, podrá solicitar judicialmente la declaración de invalidez
de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del asiento en
mérito a la resolución judicial que declare la invalidez”; que es lo que
precisamente han realizado los demandantes con el presente proceso y
que merece respuesta por parte del órgano jurisdiccional.
Vigésimo: Por otro lado, se debe señalar que en cuanto al primer acto
jurídico cuestionado, esto es el título de propiedad otorgado por
COFOPRI, al demandado Hipólito Luna Castañeda, debe tener en cuenta
el juzgador, que esta institución o entidad creada en 1996 mediante el
Decreto Legislativo N° 803, Ley de Promoción del Ac ceso a la Propiedad
Formal, tiene por fines, como su nombre lo indica, Comisión de
Formalización de la Propiedad Informal, esto es ajustar, sincerar la
formalidad en atención a la realidad, dicho de otro modo formalizar la
condición y calidad de propietario a los ciudadanos que se encuentran en
41
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
posesión a título de propietarios de predios o inmuebles que vienen

ocupando, como regla en zonas periféricas, para incorporarlos
plenamente a la formalidad, a las ventajas de tener su derecho inscrito en
el Registro de Propiedad Inmueble, etc. El razonamiento es sencillo,
COFOPRI otorga título a quien viene poseyendo el inmueble materia de
formalización, entonces cabe preguntarse, si esta es la regla, como se
explica que quien ostenta un título emanado primigeniamente de
COFOPRI, no se encuentre en posesión del inmueble objeto de titulación,
tratando de buscar una explicación que responda a un razonamiento
sencillo, pero sujeto al marco fáctico y jurídico expuesto, conforme lo
establece el artículo 3, de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad
Formal, Decreto Legislativo N° 803, “Artículo 3.- (…) Para formalizar la
propiedad, COFOPRI podrá ejercer las siguientes competencias
dependiendo de la modalidad de posesión, ocupación o titularidad que
corresponda: a.1) Identificará y reconocerá las diversas formas de
posesión, ocupación, tenencia y titularidad de terrenos con fines urbanos,
que requieran la formalización de la propiedad en favor de sus ocupantes
(…)”. A esto ayudará tener a la vista el expediente administrativo del cual
emana el título de propiedad cuestionado. Nos sometemos a la crítica que
conlleve el reenvío de este proceso, pero respondemos que se justifica en
aras de dar cumplimiento a los fines del proceso establecido en el artículo
III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, cuyo texto es bastante
conocido “El Juez deberá atender a que la finalidad concreta del proceso
es resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre, ambas
con relevancia jurídica, haciendo efectivos los derechos sustanciales, y
que su finalidad abstracta es lograr la paz social en justicia. En caso de
vacío o defecto en las disposiciones de este Código, se deberá recurrir a
los principios generales del derecho procesal y a la doctrina y
jurisprudencia correspondientes, en atención a las circunstancias del
42
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
caso”11, y obviamente tratar que la decisión final del conflicto materia de

este proceso tenga una impronta de justicia.
Si bien el recurrente en su recurso de casación fórmula como pedido

casatorio revocatorio, en el informe oral efectuado por el Letrado a cargo
de su defensa en la Vista de la causa en Audiencia Pública, fue explícito
en plantear este pedido casatorio como anulatorio.
Vigésimo Primero: Está decisión no implica afectación al principio de

independencia de los órganos jurisdiccionales de mérito, quienes
conforme a nuestra Constitución Política del Estado, Ley Orgánica del
Poder Judicial solo están sujetos en la actividad jurisdiccional a los
preceptos de la Carta Magna o ley de leyes y a resolver las causas
conforme a las pruebas actuadas en el proceso, con arreglo a derecho,
tratando de llegar a una decisión justa, conforme a lo establecido en el
artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, que contiene los
fines abstracto y concreto del proceso.
Vigésimo Segundo: En tal sentido, se advierte que se ha infringido el

debido proceso, el deber de motivación de las resoluciones judiciales, el
derecho a la tutela jurisdiccional efectiva de los recurrentes, por tal razón
debe de reenviarse el presente proceso al Juzgado de origen a fin de que
teniendo en cuenta lo precedentemente expuesto, expida nueva
resolución.
VII. DECISIÓN:
Por tales consideraciones, de conformidad con el artículo 396 del Código

Procesal Civil, Declararon FUNDADO el recurso de casación de fecha
veinticinco de abril de dos mil diecisiete, interpuesto a fojas ochocientos
cincuenta y nueve, por Jaime Alfredo Luna Retuerto e Hilda Lipa
11 Sistema Peruano de Información Jurídica - SPIJ, Código Procesal Civil.

43
CASACIÓN N° 2825 - 2017

LIMA SUR
Quicaño; en consecuencia NULA la sentencia de vista de fecha

veinticinco de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas ochocientos
ochenta y uno, INSUBSISTENTE la sentencia apelada de fecha
veinticinco de abril de dos mil catorce, obrante a fojas trecientos treinta y
siete, ORDENARON que el A quo expida nueva sentencia teniendo en
cuenta lo expresado en la presente resolución; MANDARON publicar la
presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” conforme a ley; en los
seguidos por Jaime Alfredo Luna Retuerto y otra contra Edita Rodas
Montenegro y otro, sobre nulidad de acto jurídico y otros; y los
devolvieron. Interviniendo como ponente el señor Juez Supremo Távara
Córdova.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA
HURTADO REYES
HUAMANÍ LLAMAS
SALAZAR LIZÁRRAGA
CALDERÓN PUERTAS
44
SINOE
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA Fecha: 18/09/2020 14:49:53,Razón: RESOLUCIÓN
CONTENIDO
VIII PLENO CASATORIO CIVIL
SENTENCIA DEL PLENO CASATORIO

CASACIÓN N° 3006-2015-JUNÍN
Demandante : Karina Judy Choque Jacay

Demandado : Johel Samuel Salazar Jacay
: Rocío Zevallos Gutiérrez
: Martha Matos Araujo
Materia : Nulidad de Acto Jurídico
Vía Procedimental : Conocimiento
Sumario:
I. Resumen del proceso
II. Consideraciones
A. Delimitación de los problemas a dilucidar
B. La sociedad conyugal. Régimen Patrimonial: sociedad de
gananciales
C. La consecuencia jurídica del acto de disposición de un bien de
la sociedad de gananciales en el que no interviene uno de los
cónyuges.
D. Interpretación sistemática del artículo 315°del Có digo Civil
como supuesto de ineficacia estructural o invalidez.
E. La situación del tercero adquirente respecto del acto de
disposición realizado por un solo cónyuge.
III. Juicio de fundabilidad del recurso interpuesto por la parte
demandante
IV. Decisión
Página 1
En la ciudad de Lima, Perú, a los doce días del mes de marzo de dos mil
diecinueve, los señores jueces supremos, reunidos en sesión de Pleno
Casatorio, han expedido la siguiente sentencia, conforme a lo dispuesto en
el artículo 400° del Código Procesal Civil. Vista q ue fue la causa en
audiencia pública del Pleno Casatorio se deja constancia que ninguna de
las partes presentó informes orales; luego se procedió a oír la exposición de
los amicus curiae invitados; finalmente, discutida y deliberada que fue la
causa de los actuados resulta.
I. Resumen del proceso
1.1 A fojas 39 y siguientes Karina Judy Choque Jacay interpuso
demanda de nulidad de acto jurídico contra Johel Samuel Salazar
Jacay, Rocío Zevallos Gutiérrez y Martha Matos Araujo, solicitando
se declare la nulidad de la escritura pública de compraventa de
fecha veintitrés de enero de dos mil doce y del acto jurídico que
contiene, celebrada entre Catalina Genoveva Jacay Apolinario y
Rocío Zevallos Gutiérrez; y accesoriamente, la nulidad de la
escritura pública de compraventa de fecha quince de setiembre de
dos mil doce y del acto jurídico que contiene, celebrada entre Rocío
Zevallos Gutiérrez y Martha Matos Araujo.
1.2 Como fundamentos de la demanda se sostiene que el bien objeto de
transferencia es un predio ubicado en el pasaje Las Estrellas sin
número del distrito El Tambo, provincia de Huancayo, departamento
Página 2

de Junín, con una extensión de 73 metros cuadrados, actualmente
signado con el número 230 del pasaje Las Estrellas, interior «B», el
que fue adquirido por la sociedad de gananciales conformada por
sus padres Nolberto Choque Huallpa y Catalina Genoveva Jacay
Apolinario; que luego la demandante, al fallecimiento de su madre,
es declarada heredera conjuntamente con su medio hermano Johel
Samuel Salazar Jacay, y al fallecimiento de su padre fue declarada
heredera de tal. En el mencionado lote de terreno se ha edificado
una casa de dos pisos con el peculio de la sociedad de gananciales
antes mencionada, así como de la actora.
1.3 Valiéndose de que su madre se encontraba muy enferma, Johel
Samuel Salazar Jacay, hizo que la causante vendiera el predio
motivo de litis como si fuera soltera, aprovechando que no había
variado su estado civil en el Registro Nacional de Identificación y
Estado Civil (RENIEC). La venta se hizo a favor de la conviviente de
aquél, Rocío Zevallos Gutiérrez, a un precio muy bajo, el cual nunca
fue entregado a la madre de la demandante por cuanto no se utilizó
medio de pago alguno y asimismo no existió fe notarial de la entrega
y recepción de dinero. En esa época el valor del terreno, sin contar
con la edificación realizada, era superior al valor de la venta
efectuada, por lo que los actos jurídicos, objetos de nulidad,
adolecen de simulación absoluta y una finalidad ilícita, pues fueron
celebrados con el único propósito de despojarla de su herencia;
Página 3

además, que el acto jurídico del veintitrés de enero del año dos mil
doce no cuenta con la intervención de su padre.
1.4 En estos mismos linderos de razonabilidad, se señala que Martha
Matos Araujo es tan cercana a Rocío Zevallos Gutiérrez que viven
en el mismo domicilio, siendo una adquirente de mala fe, por cuanto
conocía que el predio materia de litigio pertenecía a la sociedad de
gananciales conformada por sus padres.
1.5 Las compraventas son nulas por estar impregnadas de simulación
absoluta, fin ilícito y contravención a las normas que interesan al
orden público y a la moral, vulnerando los postulados de tutela
contemplados como derechos subyacentes que tienen amparo legal
en los artículos 219 incisos 4, 5 y 8 del Código Civil, que guardan
concordancia con los requisitos de validez del acto jurídico
estatuidos en lo normado por el artículo 140 del mismo cuerpo legal,
pues se han realizado entre parientes con la intención de despojarla
de la herencia de sus padres bajo la apariencia de un tercero
adquirente de buena fe.
1.6 Mediante Resolución n.° 01 de fojas 47, se resuelve admitir a trámite
la demanda en la vía del proceso de conocimiento.
1.7 A fojas 57, contesta la demanda Rocío Zevallos Gutiérrez,
señalando que la escritura pública de fecha veintitrés de enero de
dos mil doce fue celebrada ante notario público, quien comprobó la
lucidez mental y la voluntad expresa de la vendedora, recibiendo el
Página 4

monto total del dinero pagado en presencia del notario, quien
certificó las firmas y huellas digitales. Agrega que no conocía al
padre de la demandante y que desconocía que la vendedora era
casada puesto que en el Documento Nacional de Identidad aparecía
como soltera.
1.8 A fojas 67, contesta la demanda Martha Matos Araujo, señalando
que la compraventa de fecha quince de setiembre de dos mil doce
es un acto jurídico formal que reúne los requisitos legales y no se
encuentra afectada por vicio alguno que la invalide pues cumplió con
la entrega del justiprecio pactado y con las formalidades de la ley;
agrega que la compraventa la celebró de manera transparente y de
buena fe y que no se puede cuestionar porque dicha propiedad no
se encuentra inscrita, además desconocía que la anterior propietaria
era casada.
1.9 A fojas 89, contesta la demanda Jhoel Samuel Salazar Jacay,
alegando que las escrituras públicas reúnen las formalidades
previstas y exigidas por ley, que además el predio fue adquirido por
su señora madre sin participación o aporte del padre de la
demandante, y que la construcción sobre aquél fue realizada con el
dinero que obtuvo trabajando; agrega que su madre se ha
identificado como persona soltera y que prueba de ello, es el
Documento Nacional de Identidad.
Página 5

1.10 Mediante sentencia de fecha cuatro de diciembre de dos mil catorce,
el Juez del Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte
Superior de Justicia de Huancayo, resuelve declarar infundada la
demanda en todos sus extremos.
1.11 El Juez Especializado en lo Civil sostiene que existió voluntad de la
madre de la demandante de que el predio submateria no sea
considerado como un bien de la sociedad conyugal, sino todo lo
contrario como un bien propio; además existía separación de hecho
al momento en que la madre adquirió el predio, por lo que el artículo
315° del Código Civil no es aplicable a los actos q ue se celebren
sobre dicho bien, siendo entonces un bien adquirido a título propio y
exclusivo de la madre de la demandante. Añade que no se ha
acreditado que la construcción edificada sobre el terreno se haya
realizado con dinero de la sociedad conyugal, ni con dinero de la
demandante.
1.12 En relación al acto jurídico contenido en la escritura pública de
compraventa de fecha veintitrés de enero de dos mil doce, señala
que el predio sublitis no es un bien social sino un bien propio y
exclusivo de la madre de la demandante, en ese sentido, para
realizar el acto contenido en la escritura pública antes mencionada
no necesitaba que el padre de la demandante participe en la
compraventa, conforme al artículo 303 del Código Civil que señala
Página 6

que cada cónyuge conserva la libre administración de sus bienes
propios y puede disponer de ellos y gravarlos.
1.13 Respecto al extremo en el que denuncia la connivencia entre los
celebrantes del acto jurídico cuya nulidad se peticiona, el Juez indica
que la demandante no ha demostrado fehacientemente que su
madre y los codemandados hayan actuado en connivencia con el
único objetivo de despojarla de derecho de sucesión alguno;
además, la propia demandante se ha visto beneficiada con la
entrega de un bien inmueble de su madre, en similar acto jurídico al
que ahora se cuestiona.
1.14 En cuanto a que no hubo pago real del precio pactado y que haya
sido ínfimo, el Juzgador sostiene que existe constancia (fe notarial)
que el pago fue efectuado en dinero en efectivo y al contado. En
relación al pago ínfimo, el Juez determina que, más allá de que
exista un valor tasado en el mercado sobre un predio y construcción,
son las partes quienes por propia voluntad fijan el precio materia de
transacción, por lo que el hecho de que el precio fijado sea inferior al
del establecido en el mercado, no genera la existencia de causal de
nulidad alguna.
1.15 En lo referente a la alegación de que su madre se encontraba
desahuciada, la demandante no ha demostrado tal circunstancia al
momento de la celebración del acto jurídico que se cuestiona, esto
es, que su causante carecía de discernimiento. Asimismo, en lo
Página 7

concerniente a que la actora construyó conjuntamente con sus
padres la edificación ubicada en el predio materia de litis, tampoco
ha demostrado haberla realizado.
1.16 Finalmente, sobre la nulidad del acto jurídico contenido en la
escritura pública de compraventa de fecha quince de setiembre de
dos mil doce, al ser una pretensión accesoria corre la suerte del
principal.
1.17 A fojas 253, la demandante formula recurso de apelación contra la
sentencia de primera instancia que declara infundada la demanda.
1.18 Mediante sentencia de fecha veinte de abril de dos mil quince, la
Segunda Sala Mixta de Huancayo resuelve confirmar la sentencia
de primera instancia que declara infundada la demanda.
1.19 Los Jueces Superiores consideran que la compradora Rocío
Zevallos Gutiérrez ha actuado de buena fe por cuanto la venta se
celebró tomando en cuenta el tracto sucesivo del testimonio de
fecha once de noviembre de mil novecientos noventicuatro, en el
que se indica el estado civil de divorciada (no obstante ser casada);
asimismo, no obra en el Registro Nacional de Identificación y Estado
Civil (RENIEC) la condición de casada. Además, esta actuación de
buena fe se encuentra reforzada por la actuación del Notario Público
que otorga legalidad a los instrumentos que expide.
Página 8

1.20 Agregan además que no se configura la simulación absoluta puesto
que no está probado el concierto entre la vendedora Catalina
Genoveva Jacay Apolinario y la compradora Rocío Zevallos
Gutiérrez; todo lo contrario, el acto de compraventa de fecha
veintitrés de enero de dos mil doce es un acto jurídico real.
1.21 Por último, la Sala Ad quem establece que no se encuentra
demostrado el fin ilícito de las partes para perjudicar en su legítima a
la parte demandante.
1.22 A fojas 322, la demandante formula recurso de casación contra la
sentencia de vista n.° 545-2015 de fecha veinte de abril de dos mil
quince, contenida en la Resolución n.° 16.
1.23 La recurrente denuncia la infracción normativa del artículo 315° del
Código Civil, señalando que, conforme a dicha norma, para disponer
de los bienes sociales se requiere de la intervención de marido y la
mujer; sin embargo, el ad quem señala que esto será posible en
tanto existan los medios de publicidad del estado civil y que en la
actualidad no hay Registro Público donde se inscriban los
matrimonios civiles, más aún si en el testimonio de compraventa a
favor de su madre figuraba como divorciada, por lo que no estaría
probada la mala fe por parte de Rocío Zevallos Gutiérrez; sin tener
en cuenta que en realidad su madre se encontraba casada,
requiriéndose la intervención de ambos cónyuges, por lo que el acto
Página 9

jurídico contenido en la escritura pública de compraventa otorgada a
favor de Rocío Zevallos Gutiérrez es nulo.
1.24 Mediante auto calificatorio de fecha veinticinco de setiembre de dos
mil quince se declaró procedente el recurso de casación interpuesto
por la demandante, Karina Judy Choque Jacay, contra la sentencia
de vista de fecha veinte de abril de dos mil quince, por la causal de
infracción normativa del artículo 315°del Código C ivil.
1.25 Por auto de fecha dos de diciembre de dos mil quince, la Sala Civil
Permanente de la Corte Suprema resuelve convocar a los
integrantes de las Salas Civiles Permanente y Transitoria de la Corte
Suprema de Justicia de la República, para la audiencia del Octavo
Pleno Casatorio Civil, a realizarse el veintidós de diciembre de dos
mil quince, a horas 10:00 am, en la Sala de Juramentos, ubicada en
el segundo piso del Palacio Nacional de Justicia.
II. Consideraciones
A. Delimitación de los problemas a dilucidar
1. Con el fin de coadyuvar al cumplimiento de los fines del recurso de
casación conforme lo establece el artículo 384° del Código Procesal
Civil, «(…) nuestra legislación tiene reguladas las funciones
tradicionales de la casación, esto es, la función nomofiláctica o de
control normativo, llamada también de defensa del derecho objetivo
y la función uniformadora de congruencia jurisprudencial, eje
Página 10

principal de la correcta dilucidación de un tema de controversia
judicial que viene siendo aplicada por los tribunales casatorios de
nuestro país; y; en aplicación del artículo 400° de l Código Procesal
Civil, modificado por Ley N° 29364, este Supremo Tr ibunal, con el fin
de propender a la seguridad jurídica a través de una sentencia que
constituya precedente judicial, indicó en el tercer considerando de la
convocatoria al Octavo Pleno Casatorio Civil lo siguiente: «Que,
entre los expedientes elevados en casación ante este Supremo
Tribunal, se ha advertido que, de forma continua y reiterada, los
diversos órganos jurisdiccionales del país, incluidas las salas civiles
de este Supremo Tribunal, en los casos de actos de disposición de
bienes de la sociedad de gananciales por uno de los cónyuges sin la
intervención del otro, están resolviéndolos con criterios distintos y
algunas veces contradictorios, amparándose en la buena doctrina y
la jurisprudencia al respecto, señalando en algunas oportunidades
que se tratan de actos jurídicos nulos y en otros de actos jurídicos
ineficaces, tal como se evidencia del análisis de las Casaciones
números: 111-2006/Lambayeque, 336-2006/Lima, 2535-2003/Lima,
2893-2013/Lima, 835-2014/lima, entre otras, en las que no se
verifica que existan criterios de interpretación uniforme ni consenso
respecto al conflicto antes mencionado».
2. En ese sentido, el objetivo de este cónclave, tal como se ha
señalado en el cuarto considerando del auto de convocatoria, es
Página 11

«dilucidar si el acto jurídico por el que uno de los cónyuges dispone
de bienes de la sociedad de gananciales sin la intervención del otro
es un acto jurídico nulo, anulable o ineficaz, lo que presupone
establecer los alcances de lo previsto en el artículo 315° del Código
Civil». Esto se encuentra en función a que la interpretación del
artículo referido ha generado planteamientos y pronunciamientos
contradictorios tanto a nivel de la doctrina como de la jurisprudencia.
3. No obstante, este Pleno Casatorio considera que para una mejor
interpretación del artículo 315° del Código Civil, el análisis debe
comprender las consecuencias del acto jurídico en cuestión y
determinar si las mismas son o no oponibles al adquirente, a efectos
de establecer la situación de este último frente al acto de
disposición. De consiguiente, los problemas a tratar son dos: la
determinación de la consecuencia del acto de disposición de bienes
de la sociedad conyugal celebrado por uno de los cónyuges sin la
intervención del otro, precisando si se trata de acto nulo, anulable o
ineficaz, y por otro lado establecer si la nulidad, anulabilidad o
ineficacia le es oponible o no al adquirente. En tal virtud, el análisis
que se desarrollará en esta sentencia se concretará a lo
estrictamente necesario para justificar la toma de posición respecto
a los problemas aquí planteados.
B. La sociedad conyugal. Régimen Patrimonial: sociedad de
gananciales
Página 12

En el momento de contraer matrimonio, los cónyuges pueden tener
bienes o pueden lograrlos en el transcurso del matrimonio. Para
determinar a quién pertenecen estos bienes, qué suerte seguirán en
el caso de disolverse el matrimonio, cuáles de ellos pueden
perseguirse por los acreedores del marido o de la mujer, es que los
legisladores han ideado los llamados «Regímenes Matrimoniales»1.
La idea de sociedad, es la idea de esfuerzo común para obtener un
resultado a disfrutar conjuntamente compartiendo igualmente
riesgos y desventajas. Trasunta una concepción del matrimonio que
proyecta sobre lo patrimonial, la comunidad de vida asumida al
celebrarlo; tal esfuerzo común establece responsabilidades
comunes aun cuando los patrimonios de los cónyuges sean
administrados por separados. Fundamentalmente consagra la
cualidad societaria matrimonial al disponer que los beneficios sean
compartidos en la forma más adecuada al respecto de las dos
personalidades que se han conjugado, sin confundirse, en la tarea
común. Así entendida la sociedad conyugal, aparece a modo de
sinónimo de régimen patrimonial2.
En nuestro ordenamiento jurídico, el régimen patrimonial de la
sociedad conyugal se encuentra regulado en el artículo 295° del
1
SILVA RUEDA, Ana María. La organización patrimonial del matrimonio y el llamado régimen
económico conyugal. Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, 1984, p.15.
2
Cfr. Méndez Costa, María Josefa. Estudios sobre sociedad conyugal. Editores Rubinzal y Culzoni.
Santa Fe, Argentina, 1981, pp. 82-84.
Página 13

Código Civil que contempla dos regímenes: a) la sociedad de
gananciales y; b) la separación de patrimonios.
Ahora bien, es necesario comprender previamente la naturaleza y
los alcances de la sociedad de gananciales, régimen patrimonial en
el cual nos centraremos, para efecto del análisis que posteriormente
se realizará del acto de disposición de los bienes sociales por uno
solo de los cónyuges. Debiendo establecerse, si la calidad del bien
en controversia pertenece al acervo patrimonial de bienes
reservados o si por su origen e identidades jurídicas se debe reputar
como bien propio.
Si bien es cierto, no existe una definición legal de lo que debe
entenderse por sociedad de gananciales, es a partir de la doctrina
que se puede esbozar un concepto que ayude en el propósito de
entender la naturaleza jurídica de este régimen.
En primer lugar, el concepto de «sociedad», como anteriormente se
ha descrito, puede identificarse con el concepto de «comunidad». En
segundo lugar, el término «gananciales» resulta equívoco porque su
utilización nos remite al momento de finalización del régimen
patrimonial del matrimonio, es decir, de su liquidación, teniendo en
consideración las ganancias obtenidas a título de gananciales. De
ahí, que la existencia o no de ganancias o gananciales no sea el
Página 14

momento de que hay que partir para afirmar recién la producción del
efecto de comunicación3.
Puede decirse que la sociedad de gananciales debe concebirse
como una forma de comunidad de bienes aplicable al matrimonio, la
misma que se encuentra compuesta por bienes adquiridos a título
oneroso por los cónyuges, por los frutos y productos de los bienes
propios, correspondiéndoles a cada uno la gestión de su patrimonio
y a la sociedad de gananciales la del patrimonio social con base en
el interés familiar4.
Debe entenderse que el interés familiar es el principio rector de la
gestión de los bienes conyugales cualquiera que sea el régimen
patrimonial en rigor5; y que el interés familiar se sobrepone al interés
de los integrantes de la familia, y en razón de ello, se protege el
núcleo familiar6.
Cabe señalar que el principio de interés familiar está íntimamente
vinculado al principio de igualdad entre los cónyuges. En tal virtud,
se puede colegir en que el problema de la naturaleza jurídica de la
sociedad de gananciales se encuentra directamente relacionado con
la evolución histórica del papel de la mujer en los negocios
3
Cfr. ARATA SOLÍS, Moisés. La sociedad de gananciales. Editorial Gaceta Jurídica. Primera edición,
setiembre, 2011, pp. 137-141.
4
VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique. Op. cit. P. 143.
5
PLÁCIDO VILCACHAGUA, Alex. «La ineficacia estructural o invalidez de los actos de disposición de
bienes por un solo cónyuge», en Gaceta Civil &Procesal Civil n.°31, enero 2016, p. 203.
6
Cfr. Aguilar Llanos, Benjamín. Matrimonio y Filiación. Aspectos patrimoniales. Primera edición,
Gaceta Jurídica, Lima, 2017, p. 44.
Página 15

patrimoniales familiares y las compensaciones jurídicas que se le
otorgan en función de su inactividad gestora7.
Por consiguiente, se hace imprescindible establecer la naturaleza
jurídica de la llamada sociedad de gananciales, para tratar el tema
de la disposición de los bienes sociales por parte de solo uno de los
cónyuges. Así, en doctrina se considera que el problema de la
naturaleza de la sociedad de gananciales es en buena medida el
problema de interpretarse la titularidad de los bienes y derechos que
la componen8.
Ahora bien, existe la necesidad de distinguir entre actos de
disposición y administración9 de los bienes que integran el
patrimonio familiar, así se ha dicho que respecto al acto de
disposición10: el acto de disposición es el más grave y es el que
tiene por objeto comprometer la composición futura o actual del
patrimonio. Equivale a la transmisión del derecho a otra persona
dejando el titular actual de serlo11, y los actos de administración,
contrario sensu, son los que no comprometen el patrimonio familiar
por carecer de trascendencia económica, es decir, aquellos actos
7
BARCHI VELAOCHAGA, Luciano. «La disposición de un bien social por uno de los cónyuges sin la
intervención del otro», en Gaceta Civil & Procesal Civil, tomo 31, enero, 2016, p. 234.
8
Cfr. Barchi Velaochaga, Luciano. Op. cit., p. 231.
9
La necesidad de distinguir entre actos de administración y actos de disposición no es nueva para la
doctrina. Sobre el debate referente a la distinción entre actos de administración y de disposición, véase
el interesante al trabajo de Méndez Costa, María. Op. cit., pp. 37 y ss.
10
El término disposición del latín disponere, es omnicomprensivo. Disponer es ejercitar en algo
facultades de dominio, enajenarlo o gravarlo, en vez de atenerse a la posesión y disfrute. Cfr. VARSI
ROSPIGLIOSI, Enrique y TORRES MALDONADO, Marco Andrei. «El lado oscuro del artículo 315 del
Código Civil. La disposición de los bienes sociales por un solo cónyuge», en Gaceta Civil & Procesal
Civil, tomo 31, enero, 2016, p. 104.
11
VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique y TORRES MALDONADO, Marco Andrei. Op. cit., p. 104.
Página 16

habituales que no requieren el asentimiento conyugal, es decir, lo
característico es que se encuentran destinados a la conservación
del patrimonio, en contraposición a los actos de disposición, que
implican un sacrificio patrimonial relevante12.
Una vez realizada esta primera distinción, y tomando en
consideración la diferenciación que la legislación y la jurisprudencia
han realizado respecto de los bienes de la sociedad conyugal, en
bienes propios y bienes sociales, podemos comprender que existe
una línea divisoria entre la administración de los bienes propios
(artículo 303°), la administración del patrimonio s ocial (artículo 313°),
con la disposición de los bienes sociales (artículo 315°).
Se entiende, entonces, que por el artículo 303° del Código Civil,
cada cónyuge conserva la libre administración de sus bienes propios
y puede disponer de ellos y gravarlos; y que por el artículo 313, si
bien en principio, corresponde a ambos cónyuges la administración
del patrimonio social, en el caso de las necesidades ordinarias del
hogar y actos de administración y conservación, puede ser realizado
indistintamente por cualquiera de los cónyuges de conformidad con
el segundo párrafo del artículo 292°del Código Civ il.
En efecto, los actos de administración revisten distinta naturaleza
respecto de los actos de disposición extraordinarios a que refiere el
12
ESPINOZA ESPINOZA, Juan. Acto Jurídico Negocial. Análisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial.
Gaceta Jurídica, primera edición, 2008, p. 109.
Página 17

artículo 315° del Código Civil, los cuales requiere n de la actuación
conjunta de los cónyuges, salvo las excepciones que plantea el
precitado artículo13.
Dicho esto, debemos precisar que en nuestro ordenamiento jurídico,
el Código Sustantivo Civil, no regula expresamente la institución del
«Patrimonio Autónomo», teniendo que remitirnos para ello al Código
Adjetivo Civil que da una laxa definición de este instituto en el
artículo 65, cuyo primer párrafo indica que: «existe patrimonio
autónomo cuando dos o más personas tienen un derecho o interés
común respecto de un bien, sin constituir una persona jurídica»,
para acto seguido, en el segundo párrafo, indicar que: «la sociedad
conyugal y otros patrimonios autónomos son representados por
cualquiera de sus partícipes si son demandantes. Si son
demandados, la representación recae en la totalidad de los que la
conforman, siendo de aplicación, el artículo 93°».
En efecto, el artículo 65° del Código Procesal Civi l al indicar que la
sociedad de gananciales es un patrimonio autónomo significa que
los bienes de una sociedad de gananciales no pertenecen a ninguno
de los cónyuges, ni siquiera a ambos (lo que implicaría
copropiedad), sino a la sociedad de gananciales, en su calidad de
13
Artículo 315.- Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido
y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene el poder especial del otro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes muebles, los cuales
pueden ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las
leyes especiales.
Página 18

patrimonio autónomo. En ese sentido, en un patrimonio autónomo
no estamos frente a más de una persona titular de una relación
jurídica material o derecho discutido, sino que la titularidad y calidad
de parte material recae en un ente jurídico distinto a quienes lo
conforman y eventualmente lo representan14.
En esta misma línea argumentativa, cabe señalar que la
representación legal de la sociedad conyugal, es ejercida
conjuntamente por los cónyuges a tenor de lo dispuesto por el
artículo 292 del Código Civil; de ahí que sea un caso especial de
representación legal, es decir, la hipótesis que plantea el artículo
292 es la de dos personas capaces que pueden, incluso, delegar
voluntariamente su representación una de la otra15.
En consecuencia, cabe reafirmar que la sociedad de gananciales es
un patrimonio autónomo, cuyos representantes son ambos
cónyuges; quienes pueden celebrar actos de disposición de los
bienes sociales, que de esa forma pasan a entrar en el comercio de
las personas. Dicha representación contemplada en el artículo 292°,
hace que la norma adquiera mayor eficacia para la fluidez en la
circulación de los bienes, sin que esto signifique dejar de
14
ARRARTE ARISNABARRETA, Ana María. «Sobre el litisconsorcio y la intervención de terceros, y su
tratamiento en el Código Procesal Civil peruano», en Revista de Derecho Procesal, Lima:
Communitas, 1998, pp. 135-136; citada por Varsi Rospigliosi, Enrique y Torres Maldonado, Marco
Andrei. Op., cit., p. 102. Concluyen los autores que los cónyuges no van a poder ver concretado el
porcentaje de titularidad que les corresponde respecto de los bienes sociales hasta que se extinga el
régimen y se proceda a su liquidación. (cit., p. 103).
15
VIDAL RAMÍREZ, Fernando. El acto jurídico. Décima edición. Instituto Pacífico, Lima, 2016, p. 360.
Página 19

salvaguardar el interés familiar y el derecho de igualdad entre
ambos cónyuges.
C. La consecuencia jurídica del acto de disposición de bienes
sociales realizado por uno de los cónyuges
Tal como se dejó constancia en la convocatoria de este Pleno
Casatorio Civil, se han planteado tres tesis respecto a la
consecuencia jurídica del acto de disposición de bienes sociales
celebrado por un solo cónyuge: «los artículos 313° y 315° del
Código Civil establecen, respectivamente, que «corresponde a
ambos cónyuges la administración del patrimonio social» y «para
disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la
intervención del marido y la mujer».
Sin embargo, no señalan directa ni indirectamente cual es la
consecuencia de su inobservancia, lo que determina incertidumbres
doctrinarias sobre su precisa naturaleza» 16. De ahí que la doctrina y
la jurisprudencia ante esta inobservancia suele interpretar que
cuando un solo cónyuge, sin la intervención del otro, celebra un acto
jurídico de disposición de un bien social, resulta nulo, anulable o
ineficaz.
Por tanto, a este Supremo Tribunal le corresponde examinar estos
supuestos a fin de que el análisis sea integral.
16
PLÁCIDO VILCACHAGUA, Alex. Op. cit., p. 198.
Página 20

Considera un primer sector de la doctrina que el acto de disposición
de un bien social por un solo cónyuge, es nulo, por diferentes
fundamentos. La «causal más utilizada para buscar la nulidad de
este tipo de acto es la falta o ausencia de manifestación de
voluntad»17. La intervención conyugal determina que «la voluntad
concorde de los cónyuges es un elemento esencial de la estructura
del acto, por lo que su no concurrencia determina su ineficacia
estructural o invalidez» 18; y, es que, la manifestación de voluntad, a
tenor de nuestro Código Civil, es en sí el acto jurídico 19. La voluntad
constituye la esencia misma del acto jurídico, pero solo por la
manifestación el sujeto la hace conocer. La conjunción de la
voluntad y su manifestación es resultado de un proceso que va de lo
subjetivo a lo objetivo, de la voluntad interna a la voluntad
exteriorizada, esto es, a la manifestación de voluntad. En tal sentido,
si la voluntad del sujeto constituye la esencia del acto jurídico, la
falta de ella hace que el acto no llegue a ser tal. Ahora bien, la
voluntad sola no es suficiente, pues necesita de su manifestación y
que entre ambas existan una imprescindible correlación, y, además,
que la manifestación responda a la verdadera y real intención del
sujeto y que entre lo que este manifiesta y lo que quiere, exista
17
CANALES TORRES, Claudia. Acto de Disposición de bienes sociales por uno de los cónyuges: el triunfo
de la nulidad, en Gaceta Civil & Procesal Civil Tomo Nº 30, diciembre 2015, p.112.
18
19
Código Civil, artículo 140º: El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular,
modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez de requiere: 1. agente capaz, 2. Objeto física
y jurídicamente posible, 3. fin lícito, 4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
Página 21

también una imprescindible correlación20. Se trataría de una
situación de consentimiento incompleto que desnaturaliza la esencia
del acto jurídico, que requiere de una perfecta manifestación de
voluntad para consumarse. La falta o ausencia de consentimiento
aparece, en este caso, como causal de nulidad del acto jurídico
conforme al inciso 1º del artículo 219° de Código C ivil; dispositivo
aplicable, de pleno derecho, a la venta de un bien social por solo
uno de los cónyuges21.
Desde otro ángulo, se opina que si bien el artículo 315° del Código
Civil establece la intervención conjunta de los cónyuges para
disponer o gravar bienes sociales, la ausencia de uno de ellos en la
celebración del acto de disposición determinaría su nulidad al
convertirse en un acto jurídicamente imposible de consumarse, de
conformidad con el artículo 140°, inciso 2, y 219° inciso 3 del Código
Civil; es decir, la ausencia de unos de los cónyuges convierte a la
disposición del bien común en un imposible jurídico en razón de que
no se ha cumplido la exigencia de la ley para que se perfeccione
jurídicamente; por consiguiente, mientras persista esa situación el
acto jamás llegará a configurarse, siendo en ese sentido un
imposible jurídico respecto del fin que se ha propuesto.
20
Cfr. VIDAL RAMÍREZ, Fernando. El acto jurídico. Novena edición actualizada, revisada y aumentada.
Gaceta Jurídica. Lima 2013. p. 96.
21
BELAÚNDE MOREYRA, Martín. «¿Nulidad o resolución de compraventa de un bien social? De cómo
una transacción simple terminó en un enredo jurídico», en Diálogo con la Jurisprudencia Nº 13,
octubre, 1999, pp. 20-21.
Página 22

Refuerza la posición de la nulidad nuestro ordenamiento jurídico
cuando asume el acto de disposición arbitraria del patrimonio social
como contrario al orden público, es decir, como supuesto de nulidad
virtual, que se configura cuando dicho acto es contrario a una norma
imperativa la cual no puede ser sustituida por la voluntad de los
particulares22. «Se alega la nulidad del acto jurídico por ser contraria
a las normas que interesan al orden público y a las buenas
costumbres (art. 219°, inc. 8 y art. V, Título Prel iminar). La norma
que restringe los actos de disposición de los bienes sociales a ser
hecho de forma conjunta por ambos cónyuges tiene carácter
imperativo y responde a un criterio de orden público, teniendo como
fundamento que la sociedad conyugal es la titular de los bienes
sociales23».
La naturaleza imperativa de la exigencia de actuación conjunta
conyugal, se desprende del hecho que está dirigida a la protección
de la familia24, cuya regulación es de orden público. Cabe precisar
que el principio de protección de la familia se encuentra consagrado
en el artículo 4° de la Constitución Política del E stado, y cuya
regulación jurídica tiene por finalidad contribuir a la consolidación y
fortalecimiento de dicha institución de derecho. De ahí que sea
implícito que la gestión de los bienes debe responder al interés
22
ALMEIDA BRICEÑO, José. La sociedad de gananciales. Editorial jurídica Grijley, Lima, 2008, p. 199.
23
VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique. Tratado de Derecho de Familia. Tomo III, Primera reimpresión, Lima,
2012, p. 207.
24
Página 23

familiar como principio rector, esto es, como un límite natural a la
administración y disposición de los bienes propios y sociales25.
A mayor abundamiento, en el Pleno Jurisdiccional Nacional Superior
Civil y Procesal Civil, realizado en la ciudad de Arequipa en octubre
del año dos mil quince, se arribó a la conclusión que el acto de
disposición de un bien social, celebrado por un solo cónyuge sin la
intervención del otro, acarrea un vicio de nulidad. Se adoptó por
mayoría el siguiente acuerdo:
En los actos jurídicos en los que uno de los cónyuges dispone
de bienes de la sociedad de gananciales sin la intervención del
otro se advierte la falta del requisito de la manifestación de
voluntad del cónyuge preterido en la celebración del acto,
siendo la manifestación de la voluntad un elemento primordial
para su validez (inciso 1 del artículo 219° del Cód igo Civil. El
objeto del acto es jurídicamente imposible, toda vez que la ley
establece que para disponer de bienes de la sociedad de
gananciales se necesita el consentimiento de ambos cónyuges
(artículo 315° del Código Civil). Finalmente, el ac to jurídico
podría contener un fin ilícito, pues existiría la voluntad de
25
Cfr. VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique. Op. cit., p. 51.
Página 24

engañar y perjudicar al cónyuge que no interviene en dicho
acto jurídico26.
Por otro lado, una segunda corriente doctrinaria postula que el acto
de disposición de un bien social por parte de uno de los cónyuges,
es anulable. La anulabilidad radica en que la invalidez se produce no
tanto por la carencia de algún elemento o presupuesto, o que su
contenido esté prohibido, sino que pese haberse formado
adecuadamente en su estructura, el acto jurídico viciado resulta
inválido relativamente27.
La tesis que defiende la anulabilidad determina que un elemento
constitutivo necesario para la validez del acto es la codisposición
conyugal sobre bienes sociales, lo que implica el ejercicio de una
facultad dominial de los cónyuges, es decir, en los dos consortes
reside el poder dispositivo; por otro lado, el interés afectado, por el
acto de disposición realizado con infracción al artículo 315°, es del
cónyuge que no interviene en él; en consecuencia, basta para su
protección concederle la facultad de impugnar el ejercicio de esa
facultad cuando no le haya sido solicitada o negada su conformidad;
pero contrariamente puede suceder que, aún sin su intervención, el
26
Pleno Jurisdiccional Nacional Superior Civil y Procesal Civil, recuperado de
https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/d35de5804a47b1dc9d0dfd7f091476ed/Nacional+civil+y+pr
ocesal+civil+arequipa.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=d35de5804a47b1dc9d0dfd7f091476ed
27
Cfr. PINEDO COA, Vicente A. «La ineficacia de la ineficacia del acto jurídico de disposición de bienes
conyugales», en Diálogo con la Jurisprudencia n.° 198, marzo 2015/año 20, p.117. Agrega el autor,
citando a Taboada Córdova, que: «(…) en el caso de los actos jurídicos anulables no se trata de un
acto que carezca de algún elemento o presupuesto, o cuyo contenido sea prohibido sino, de actos que
cumplen con la mayor de sus aspectos estructurales, pero que tiene un vicio en su conformación, razón
por la cual son válidos» (ver nota 21).
Página 25

cónyuge no tenga nada que oponer al acto dispositivo realizado, que
tal vez estime ventajoso, o bien que prefiera proteger sus intereses
de algún otro modo, de acuerdo con el otro consorte. Por todo ello,
sería procedente una acción de anulabilidad, cuyo ejercicio depende
de su arbitrio28.
Asimismo, la tesis de la anulabilidad encuentra sustento en el
derecho comparado donde: «Todo acto de administración, o de
disposición realizado por un cónyuge sin el consentimiento del otro
no es, en ningún caso, nulo. Solamente es anulable, lo que es tanto
como decir que también puede ser convalidado, o confirmado como
dice la Ley»29.
En esta misma línea de interpretación y razonabilidad, a la luz del
Derecho Comparado, la solución a este problema del conflicto bajo
análisis del artículo 315° del Código Civil implica ría, en este caso,
incluir en nuestro ordenamiento, como causal de anulabilidad, la
falta de asentimiento del cónyuge preterido en los actos de
disposición arbitraria del patrimonio social30. En tal sentido se
sostiene que de esta forma no se niega al cónyuge no interviniente
28
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984, tomo VII, Gaceta jurídica
Editores, Lima, 1997, p. 235.
29
LÓPEZ LIZ, José. Bienes inmuebles y sociedad conyugal, Editorial Bosch, Barcelona, 1998, p. 72.
Precisa el autor que el Código Civil español, artículo 1322° del C.C., establece: «Cuando la Ley
requiera para un acto de administración y de disposición que uno de los cónyuges actúe con el
consentimiento del otro, los realizados sin él y que no hayan sido expresa o tácitamente confirmados
podrán ser anulados a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos.
No obstante, serán nulos los actos a título gratuito sobre bienes comunes si falta, en tales casos, el
consentimiento del otro cónyuge».
30
ALMEIDA BRICEÑO, José. Op. cit., pp. 216-217.
Página 26

la posibilidad de demandar la anulación del acto, que tendría efecto
a partir de la sentencia que lo declare; ni se le impedirá otorgar su
asentimiento con posterioridad a la celebración del acto de
disposición arbitrario vía confirmación (artículo 230°del Código Civil)
como mecanismo sanatorio del mismo; en tal supuesto, el acto
también quedará confirmado si el cónyuge no interviniente,
conociendo la causal, los hubiese ejecutado de forma total o parcial,
o si existiesen hechos que inequívocamente pongan de manifiesto la
intención de renunciar a la acción de anulabilidad (artículo 231 del
Código Civil). Con ello, la acción de anulabilidad del acto de
disposición arbitrario del patrimonio será facultad exclusiva del
cónyuge no interviniente o de sus herederos legitimados31.
Puede advertirse que en el fondo estamos ante un acto de
disposición que dentro de los alcances de sus efectos podría ser
considerado ineficaz, en razón de que debiendo concurrir ambos
cónyuges para expresar su voluntad de disposición participa solo
uno de ellos, afectando las consideraciones inmanentes del acervo
patrimonial identificado como las sociedades conyugales. La
ineficacia no implica invalidez, solamente el no despliegue de
31
Cfr. ALMEIDA BRICEÑO, José. Op. cit., pp. 216-217. Precisa el autor que, asimismo, el plazo de
prescripción sería de dos años (artículo 2001, inciso 4 C.C) y se admitiría que el juez evalúe la
posibilidad de indagar los motivos de la pretensión del cónyuge no interviniente, las particularidades
del negocio y su incidencia patrimonial.
Página 27

efectos jurídicos. Esta tesis se adhiere al sector de la doctrina que
considera como supuesto la falta de legitimación32.
Se afirma, en general, que el instituto de la legitimación es un
presupuesto subjetivo del contrato que consiste en la competencia
que tiene la parte contractual de disponer de las posiciones jurídicas
que serán objeto del contrato33. De tal forma que la legitimación se
encuentra ligada al concepto de autonomía privada según la cual las
personas pueden regular sus propios intereses y solo estos, por
tanto, la determinación de la legitimación pasa por establecer una
identificación entre el titular de los intereses que se desean regular y
las partes del contrato. La regla general consiste en que solo quien
es titular de la posición jurídica puede regular las posiciones
jurídicas que serán objeto del contrato; salvo disposición contraria
de la ley, o que el propio interesado faculte a otro a hacerlo 34. En tal
sentido: «La legitimidad no es un requisito o elemento intrínseco de
validez del acto, sino un presupuesto o elemento extrínseco de
eficacia del mismo»35.
Ahora bien, la infracción del artículo 315° del Cód igo Civil, sería –
según esta teoría– un acto jurídico con legitimación defectuosa o
32
VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique y TORRES MALDONADO, Marco Andrei. Op. cit., p.109.
33
PRIORI POSADA, Giovanni. «La legitimación como presupuesto de eficacia de los negocios jurídicos.
Su aplicación en la disposición de un bien de la sociedad conyugal por parte de uno de los cónyuges».
En Gaceta Civil & Procesal Civil, tomo 31, enero, 2016, p. 155.
34
PRIORI POSADA, Giovanni. Op. cit., pp. 155-156.
35
Cfr. MORALES HERVIAS, Rómulo. «La falta de legitimidad del contrato en el Derecho europeo y en el
Derecho Iberoamericano: inoponibilidad o ratificación», en Gaceta Civil & Procesal Civil, tomo 30,
diciembre, 2015, p. 51.
Página 28

insuficiente, que no implica invalidez, por eso, el «contrato que
celebra un cónyuge sin el asentimiento del otro cónyuge es
perfectamente válido porque no hay ninguna causal de invalidez,
pero si existe un problema en los efectos jurídicos del contrato que
es la ausencia de legitimación. La legitimación la ostenta la sociedad
de gananciales en su calidad de patrimonio autónomo conforme lo
establece el artículo 65°del Código Procesal Civil . Así, los cónyuges
tienen un interés común respecto de los bienes que conforman dicho
patrimonio social, sin constituir una persona jurídica. El artículo 315°
del Código Civil es una norma que regula la titularidad de los bienes
de la sociedad de gananciales. Pero la legitimación nada tiene que
ver con la falta de manifestación de voluntad de uno de los
cónyuges. Al contrario, el cónyuge culpable manifiesta su voluntad
frente al tercero pero carece de legitimación (…) El régimen
aplicable al primer párrafo del artículo 315° del C ódigo Civil es la
compraventa de bien ajeno, iura in re aliena, mediante la aplicación
del concepto de legitimación y sus consecuencias jurídicas»36.
La ineficacia vista desde otra óptica indica que «la solución más
adecuada del acto de disposición o de gravamen celebrado por uno
de los cónyuges sobre un bien de la sociedad de gananciales es su
calificación como acto ineficaz pero no nulo. El cónyuge preterido
podrá evaluar la conveniencia o no del acto realizado por el otro
36
MORALES HERVIAS, Rómulo. Estudios sobre la teoría general del contrato. Lima, Grijley, 2006, pp.
510, 513.
Página 29

cónyuge y, si lo encuentra ventajoso para la sociedad de
gananciales, lo podrá ratificar37. Esto se explica por cuanto existen
también actos jurídicos con su eficacia suspendida hasta alcanzarla
retroactivamente mediante su ratificación; en efecto, el artículo 313°
del Código Civil establece que corresponde a ambos cónyuges la
administración del patrimonio común, como premisa de lo previsto
en el artículo 315°del Código acotado, que somete la celebración de
los actos de disposición o de instauración de un gravamen al
requisito de intervención de ambos cónyuges. Por ello la realización
de un acto de disposición por solo uno de los cónyuges puede
considerarse, analógicamente, como uno de los actos previstos en
el artículo 161 del Código Civil, actos ultra vires, también con
ineficacia ab initio y en espera de lo que decida el cónyuge
preterido, ya sea para resolver el acto así celebrado o para
ratificarlo, conforme a la solución prevista en el artículo 162° de
glosado Código38.
Otro sector de la doctrina, afirma que la infracción del artículo 315°
del Código Civil implica un supuesto de representación39. Se
sostiene por algunos autores que en el artículo 315 del Código Civil
37
VIDAL RAMÍREZ, Fernando. «Disposición de un bien de la sociedad de gananciales por solo un de los
cónyuges», en Gaceta Civil & Procesal Civil, tomo 30, diciembre, 2015, p. 15.
38
Ibídem.
39
«(…) el instituto de la representación informado del principio de colaboración en las transacciones
jurídicas, supone que un sujeto denominado representante realice en nombre y por cuenta de otro
sujeto, denominado representado, determinados actos o negocios jurídicos cuyos efectos recaen no en
la esfera jurídica del representante sino en la del representado». ARATA SOLÍS, Moisés. Op. cit., p.
244.
Página 30

hay un supuesto de representación, pero que resulta ser insuficiente
o defectuosa porque se está arrogando el cónyuge que prescinde
del otro una representación que plenamente no le corresponde, ya
que al ser la manifestación del dominio del bien uno que le
pertenece a ambos cónyuges, expresa un acto que no tiene la
totalidad de la potestad de disposición del bien porque está ausente
el concurso volitivo del cónyuge que no participa en el acto de
enajenación, razones por las cuales estos actos no pueden
efectuarse.
En tal sentido, se puede afirmar que la gestión de los bienes que
integran el patrimonio común, corresponde a ambos, es decir, de
manera conjunta administrar y disponer de estos de forma que el
acto practicado sobre los bienes comunes sin que ambos cónyuges
concurran con su consentimiento a la concertación de este resultará,
en principio, ineficaz. A mayor precisión, debe señalarse que ambos
cónyuges poseen la titularidad de los bienes que integran el
patrimonio común, por tanto, respecto de los supuestos habituales
de representación, en el régimen de comunidad de gananciales la
actuación del cónyuge gestor, en relación a la administración o de
disposición de bienes comunes, adquirirá cierta particularidad, y
puede ser vista de dos perspectivas: por una parte, el cónyuge
Página 31

gestor actuará en interés propio; y, por otro, actuará en
representación del otro cónyuge40.
Asimismo, este Supremo Tribunal, tal como se ha venido realizando
en anteriores Plenos Casatorios, y con la finalidad de enriquecer el
debate materia de este cónclave, ha contado con la participación en
la audiencia pública de cinco amicus curiae, de cuyas exposiciones
se hace una síntesis:
El doctor Mario Gastón Fernández Cruz, sostuvo que el problema
del artículo 315° del Código Sustantivo es de índol e civil, y
concretamente de legitimidad, que no puede ser entendida como un
presupuesto de validez del negocio sino como una circunstancia
extrínseca y distinta a la capacidad. La doctrina determina que el
problema de la legitimidad debe considerarse siempre un requisito
de eficacia de los negocios jurídicos.
Sostuvo que el artículo 315° del Código Civil es un a norma
estrictamente programática, por cuanto ha contemplado como
supuesto fáctico solo la intervención de ambos cónyuges; sin
embargo, pueden presentarse dos supuestos: i) cuando uno de los
cónyuges actúa a nombre propio, pero también a nombre ajeno, del
del otro cónyuge; con lo cual podría darse una situación de ausencia
o exceso de poder, lo que devendría en una falta de legitimidad en
40
ARATA SOLÍS, Moisés. La sociedad de gananciales. Editorial Gaceta Jurídica. Primera edición,
setiembre, 2011, p. 244.
Página 32

la representación; en ese sentido, debe aplicarse el artículo 161°del
Código Civil que establece como remedio a esta situación la
ineficacia del acto; y, ii) cuando el cónyuge actúa a nombre propio y
arrogándose una titularidad sobre todo el patrimonio común que no
posee, debe aplicarse en este supuesto las normas de la
compraventa de bien ajeno, artículos 1539°y 1540° del Código Civil,
la rescisión del contrato y la reducción del precio, siendo que la
rescisión es un supuesto de ineficacia. En consecuencia, el remedio
sanción previsto para el artículo 315° del Código C ivil siempre es la
ineficacia.
El doctor Alex Plácido Vilcachagua, sostuvo que para comprender
los alcances del artículo 315° del Código Civil hay que interpretar la
palabra «intervención»; la cual se puede interpretar de dos maneras:
la primera, que supone la intervención conjunta de ambos cónyuges
y la segunda como actuación separada. Pero –precisa–, en nuestro
ordenamiento jurídico este término debe interpretarse como
administración o gestión conjunta, y esto es debido al principio de
igualdad entre marido y mujer, reconociéndole una facultad dominial
compartida a ambos cónyuges; siendo dichos cónyuges titulares de
los bienes sociales y encargándosele, a marido y mujer, la facultad
de adoptar la decisión sobre la disposición de los bienes sociales de
carácter extraordinario que implican responsabilidad transcendente
para el matrimonio.
Página 33

Sin embargo, refiere que existe una administración indistinta de los
cónyuges cuando se trata de actos de administración ordinaria, de
acuerdo a lo dispuesto por el artículo 292°del Cód igo Civil.
La intervención conjunta de ambos cónyuges es un caso de
coparticipación, en ejercicio de la facultad dominial reconocida a
ambos consortes, no se trata de un asentimiento. Es un elemento
propio del acto jurídico que forma parte de su estructura, y su no
participación, la falta de presencia, originaría una ineficacia
estructural; es decir, una nulidad, en primer lugar, por falta de
manifestación de voluntad por no existir voluntad de declarar ni
voluntad declarada; y, en segundo lugar, por inobservarse una
norma de carácter imperativa. No puede tratarse como un caso de
anulabilidad porque la ley expresamente debe contemplarlo y, en
nuestro ordenamiento, no sucede. Señala, además, que la nulidad
del acto de disposición por solo uno de los cónyuges no afecta al
tráfico jurídico, por cuanto el cónyuge preterido, si le interesa el acto,
puede volver a realizarlo. En consecuencia, el acto de disposición
por parte de un solo cónyuge tiene como sanción la nulidad.
El doctor Enrique Varsi Rospigliosi manifiesta que el tema es
complejo por la institución que trata, que más que un tema
patrimonial, es un tema de familia. En esta línea argumenta que el
matrimonio no solo une a dos personas sino vincula y une a dos
patrimonios generando un tercero denominado sociedad de
Página 34

gananciales, de la cual se desprenden tres tipos de sujetos de
derecho: el marido, la mujer y la comunidad de bienes o la sociedad
de gananciales.
Considera que el artículo 315° del Código Civil hac e mención al
término «disponer» y faculta a que un cónyuge pueda dar poder a
otro para que este cónyuge pueda disponer del bien; lo que se
busca es resguardar y asegurar el interés de la familia. Este
articulado es una norma incompleta por cuanto no establece la
sanción correspondiente en caso se realice un acto de disposición
unilateral o individual de un cónyuge, lo que se regula es la
ocurrencia concreta del acto, pero no identifica la distorsión
inmanente, por lo que han surgido una serie de posiciones para
encontrar la solución.
Afirma que, si bien la tesis mayoritaria es la de la ineficacia, sin
embargo, al ser un tema de familia, no se puede establecer
soluciones a priori o establecer reglas generales. Considera que, el
acto individual realizado por un cónyuge, obviando la intervención
del otro, es un acto que tiene una eficacia suspendida, que no
despliega sus efectos; pero que, sin embargo, este acto ineficaz
puede ser perfectamente subsanable, por lo cual, en cualquier
momento, puede participar, confirmar y ratificar. Se debe aplicar por
analogía el artículo 162° del Código Civil, aplicán dose
retroactivamente sus efectos al momento de su celebración.
Página 35

Finalmente, agrega que puede haber otras posiciones u otros casos
o supuestos en los cuales el acto celebrado puede ser nulo; por
ejemplo, cuando el comprador se coluda con el cónyuge en la venta
de un bien, sabiendo el comprador que el bien es social y que no
participa el otro cónyuge; debido a que este acto tiene un fin ilícito.
El doctor Rómulo Morales Hervias, manifestó que la tendencia
doctrinaria es que todo acto de disposición o de enajenación
celebrado por un solo cónyuge es un acto que carece de un
requisito de eficacia, que es la falta de legitimidad.
Indica que el artículo 315° del Código Civil tiene dos disposiciones
normativas: una legitimidad originaria y directa por la cual, si no
existe intervención conjunta de los cónyuges, corresponde declarar
la inoponibilidad; y la otra, una legitimidad indirecta, por lo que a
falta de poder correspondería aplicar lo dispuesto en el artículo 161°
del Código Civil; por consiguiente, ese acto sería ineficaz. Señala
que el primer párrafo del artículo en mención tiene tres conceptos
que son: legitimidad, falta de legitimidad que produce la
inoponibilidad del contrato y la ratificación.
Propone como solución de interpretación los alcances del artículo
1669° del Código Civil que regula el arrendamiento de bien indiviso,
que plantea como opción la ratificación por parte de los
copropietarios; asimismo el artículo 1539° del mism o cuerpo
normativo respecto a la venta de bien ajeno.
Página 36

El doctor Giovani Priori Posada manifestó que el tema a tratar es un
supuesto de ineficacia y no de nulidad, y que la institución jurídica
que se encuentra detrás del artículo 315° del Códig o Civil es el
instituto de la legitimación. El supuesto más claro de la falta de
legitimación en la celebración de un negocio jurídico, es el de la
celebración de un contrato por alguien que dice tener un poder y no
lo tiene; por lo que existen sentencias donde ante la hipótesis de
falta de legitimación se declara la nulidad del acto jurídico, alegando
también la falta de manifestación de voluntad, aunque la solución
específica es la ineficacia. Para el precitado amigo de la Corte, la
ausencia de representación, de representación insuficiente o de
compra de bien ajeno, son supuestos de legitimación en la
celebración del acto jurídico.
Refiere a su vez que, en el derecho comparado, las soluciones al
tratamiento de la ausencia de legitimación en la celebración de un
acto jurídico no son uniformes. En el supuesto concreto de la
compraventa del bien ajeno, el Código de Venezuela señala que es
causa de anulabilidad, en el de México de nulidad, y en otros
ordenamientos se decantan por la ineficacia, como son los casos de
los Códigos de Uruguay, Chile, Colombia, Bolivia y Paraguay.
Sin embargo, señala que debe diferenciarse ciertas hipótesis donde
la ineficacia no podría ser la solución y que debería tomarse en
cuenta: i) disposición a título gratuito de un bien de la sociedad de
Página 37

gananciales a un tercero de buena fe; ii) disposición a título gratuito
de un bien de la sociedad de gananciales a un tercero de mala fe;
iii) disposición a título oneroso de un bien de la sociedad de
gananciales a un tercero de buena fe; iv) disposición de un bien de
la sociedad de gananciales a un tercero de mala fe; v) acto de
disposición, cuando el cónyuge perjudicado ha actuado de mala fe o
no ha sido diligente respecto a la información que ha proporcionado
a Registros; vi) cuando se grava un bien de la sociedad de
gananciales en provecho propio; y, vii) cuando se grava un bien de
la sociedad de gananciales en provecho de la sociedad de
gananciales.
Las soluciones a estas hipótesis serán distintas, así, por ejemplo, el
cónyuge afectado, que actúa de mala fe, no puede beneficiarse con
algún remedio previsto por el sistema jurídico; entre otras
respuestas a las hipótesis planteadas.
Finalmente, recomendó a la Corte Suprema de Justicia la posibilidad
de la reconducción de la pretensión como un supuesto de excepción
al principio de congruencia procesal; en el caso, por ejemplo, que el
pleno considere que el acto jurídico celebrado con la intervención de
solo uno de los cónyuges es ineficaz, pero que un ciudadano,
después del pleno o incluso antes, haya planteado una demanda de
nulidad; o en el caso de error al momento de elegir un remedio para
la hipótesis fáctica concreta. Esta reconducción debería realizarse
Página 38

en primera instancia, quizás en la fijación de puntos controvertidos,
con lo cual evitaría que las demandas terminen siendo resueltas por
temas formales.
D. Interpretación sistemática del artículo 315°del Código Civil
Este Supremo Tribunal, considera necesario interpretar de manera
sistemática el artículo 315° del Código Civil, conf orme a las normas
y principios propios del derecho de familia. Estas normas nos dicen
que la gestión del patrimonio familiar corresponde, en inicio, a
ambos cónyuges; con las salvedades que establece la ley.
Como ha quedado en claro, en la gestión de los bienes sociales de
la sociedad conyugal, frente a los actos de disposición de los bienes
extraordinarios o de transcendencia económica, la regla es la
«intervención del marido y la mujer», a tenor de lo literalmente
dispuesto en el primer párrafo del artículo bajo análisis, es decir, la
intervención conjunta de los cónyuges.
Esta regla se sustenta en dos pilares: primero la protección del
interés familiar y, segundo, el principio de igualdad de los cónyuges.
Y es por este fundamento que el artículo 315° del C ódigo Civil,
norma imperativa de orden público, exige la intervención conjunta de
ambos cónyuges en el acto de disposición de un bien extraordinario
de la sociedad de gananciales, cuya titularidad –como ya sabemos–
reposa en la sociedad conyugal.
Página 39
Por norma imperativa se entiende aquella norma insustituible por la
voluntad de los particulares y por orden público a los principios
esenciales de nuestro ordenamiento social41.
En conclusión, la inobservancia del requisito previsto en el artículo
315° del Código Civil (intervención conjunta), cons tituye causal de
nulidad, en concordancia con lo dispuesto en el inciso 8 del artículo
219° del Código Civil, es decir, la consecuencia ju rídica aplicable a
este supuesto es la nulidad.
E. La situación del tercero adquirente respecto del acto de
disposición realizado por un solo cónyuge
Debe prestarse atención ahora a la situación de los terceros
adquirentes a título oneroso de buena fe pública registral.
Para este Supremo Tribunal es necesario aplicar el principio de
buena fe registral para resolver la situación del tercero adquirente
respecto del acto de disposición realizado por uno de los cónyuges.
En ese sentido, la buena fe pública registral, consagrada en el
artículo 2014 del Código Sustantivo, es aquella en virtud de la cual
el tercero que adquiere con base en la legitimación dispositiva de un
titular registral es mantenida en la adquisición non domino que
41
Cfr. ESPINOZA ESPINOZA, Juan. «El orden público y las buenas costumbres en la experiencia jurídica
nacional». En ius et veritas 24, Pontificia Universidad Católica del Perú, 2002, p. 303.
Página 40

realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos
exigidos por la ley42.
Como puede advertirse, el fundamento de dicho principio está en
asegurar el tráfico patrimonial realizado de buena fe sobre la base
de la información que obra en los Registros Públicos, lo cual permite
reducir significativamente los costos de información. De esta forma,
para nuestro ordenamiento, quien contrata confiado en la
información registral, no puede ser perjudicado.
Se puede concluir que, si el adquirente transfirió a su vez el bien en
favor de un tercero y este último lo inscribe registralmente, es de
aplicación el principio de buena fe pública registral. Ello significa que
la pretensión de nulidad del acto de disposición de un bien social
extraordinario por uno solo de los cónyuges, no puede ser amparada
frente al tercero, en aplicación de lo preceptuado por el artículo
2014° del Código Civil. Dicho tercero, resulta ser ajeno al contrato
cuestionado por el cónyuge que no intervino.
Se tiene, entonces, que el sistema jurídico peruano claramente ha
optado por la protección al tercero adquirente de buena fe, negando
el carácter absoluto de la regla nemo plus iuris43, como se aprecia
de lo dispuesto por los artículos 948°, 1135°, 1542 ° y 2014° del
42
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario o hipotecario. Tomo II, Madrid, Civitas, 1993,
p. 227.
43
El aforismo nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habert, quiere decir: «nadie puede
disponer más derecho del que posee».
Página 41

Código Civil principalmente44. Y es que «la norma de orden público,
que obliga a la participación de los dos cónyuges en la disposición
de bienes, cede frente a la seguridad del tráfico pues el adquirente
no podía saber que dicha norma era aplicable»45
Siendo ello así, resulta que el artículo 315°del C ódigo Civil debe ser
interpretado apreciando la conexión externa de la sociedad de
gananciales y, por tanto, tomando en consideración las reglas del
tráfico46. Esto permite afirmar que la disposición de un bien social
por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro es un
contrato nulo, pero no repercute contra aquel tercero que lo haya
adquirido conforme a los requisitos establecidos en el artículo 2014°
del Código Civil.
III. Juicio de fundabilidad del recurso interpuesto por la parte
demandante
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 384° del Código
Procesal Civil, modificado por el artículo 1 de la Ley N° 29364, el
recurso de casación tiene por fines la adecuada aplicación del
derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la
jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia de la
44
FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. «La disposición de bienes conyugales. Reflexiones sobre dos instituciones
encontradas: la nulidad y la ineficacia sobre la venta de bienes conyugales». Ponencia amicus curiae
del VIII Pleno Casatorio. Actualidad Civil 19, enero, 2016, p. 29.
45
MEJORADA CHAUCA, Martín. «Fundamentos de la tutela de los terceros adquirentes de buena fe», en
Estudios sobre la propiedad. Fondo de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 2012, p.
144.
46
GUZMÁN ESPICHE, Luis. «Los actos de disposición de bienes sociales celebrados por un solo
cónyugue», en Ágora, Revista de Derecho, n.° 7 y 8, p. 416.
Página 42

Republica, es decir, la función nomofiláctica aunada con la función
uniformadora. Asimismo, este Tribunal Supremo, debe cumplir el
deber de pronunciarse sobre los fundamentos del recurso, por las
causales declaradas procedentes.
Una vez declarado el recurso de casación procedente por la causal
de infracción normativa material, de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 396° del Código Procesal Civil, si la Sala Suprema declara
fundado el recurso deberá revocar, de forma íntegra o parcial la
resolución impugnada.
Ahora bien, una garantía del debido del proceso lo constituye la
debida motivación de las resoluciones judiciales, considerada como
principio y derecho de la función jurisdiccional: «La motivación de la
resoluciones judiciales es un principio básico que informa el ejercicio
de la función jurisdiccional, y al mismo tiempo un derecho de los
justiciables de obtener una respuesta razonada, motivada y
congruente con las pretensiones oportunamente propuestas47»,
consagrado en el artículo 139°, inciso 5 de la Cart a Magna, la misma,
que ha sido recogida en el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial, así como el inciso 6 del artículo 50° e i ncisos 3 y 4 del
artículo 122° del Código Adjetivo, y cuya contraven ción causa la
nulidad de la resolución, tal como se dispone en las precitadas
normas procesales.
47
Expediente n.° 03433-2013/PA/TC.
Página 43

Cabe señalar que de conformidad con lo preceptuado por el artículo
269° del Código Civil, concordante con el artículo 270° del mismo
cuerpo de leyes, la prueba del matrimonio la constituye la copia
certificada de la partida del registro del estado civil, o en su caso con
cualquier otro medio que pruebe su existencia. En ese sentido, la
profesora Olga Castro Pérez-Treviño, señala: «Ante la imposibilidad
de presentar la copia certificada de la partida del Registro de Estado
Civil, por pérdida o falta del registro o del acta correspondiente la
norma autoriza a probar la celebración del acto jurídico matrimonial
por otro medio, pero tal actuación de pruebas podrá llevarse adelante
siempre y cuando previamente se acredite la imposibilidad de obtener
la prueba ordinaria de matrimonio por falta o pérdida del registro o del
acta correspondiente»48.
Respecto a la denominada prueba supletoria del matrimonio, la
doctrina ha señalado: «Se ha distinguido entre pruebas directas e
indirectas. Las primeras tienden a acreditar específicamente la
celebración del acto jurídico matrimonial, es el caso de los testigos
presenciales, las fotografías, entre otras; en cambio las pruebas
indirectas son las que se refieren a «hechos de los cuales pueda
inferirse la existencia del matrimonio, o que aporten elementos de los
cuales pueda extraerse la conclusión de que el acto tuvo lugar», es el
caso de los documentos de los cuales surja el estado civil, o las
48
Código Civil Comentado. Tomo II. Gaceta Jurídica. III edición, p 112.
Página 44

declaraciones de testigos que dicen haber visto esos documentos»49
que serán materia de apreciación judicial, decidir si una, otra o
ambas, son suficientes para tener por probada la mencionada
celebración50.
Respecto a la publicidad, la Sala Superior al momento de resolver, no
ha tenido a bien considerar las normas jurídicas referidas a la prueba
del matrimonio; acto jurídico que por regla general se acredita con la
partida expedida por el Registro de Estado Civil, pero que a falta de
esta se acreditará su existencia con otro medio probatorio. Es
importante recordar que no es necesaria la inscripción del matrimonio
en el registro civil correspondiente. En el caso de autos, el matrimonio
celebrado entre don Nolberto Choque Huallpa y doña Catalina
Genoveva Jacay Apolonario, el mismo se encuentra probado con el
acta de matrimonio adjunto en la demanda y, por tanto, produce sus
efectos civiles frente a cualquier tercero.
Teniendo en cuenta las consideraciones expresadas en esta
sentencia, y la infracción normativa invocada, se advierte que la Sala
Superior ha interpretado erróneamente la parte inicial del artículo
315° del Código Civil, pues los actos de disposició n de los bienes
sociales extraordinarios o de transcendencia económica, tienen como
regla la intervención conjunta de ambos cónyuges. Esta regla se
49
Cfr. GALLEGOS CANALES, Yolanda y JARA QUISPE, Rebeca. Manual de Derecho de Familia.
Doctrina, Jurisprudencia y Práctica. Juristas editores, Lima, 2009, p. 84.
50
Gallegos Canales, Yolanda y Jara Quispe, Rebeca. Op. cit., p. 84.
Página 45

sostiene en dos pilares: primero la protección del interés familiar y,
segundo, el principio de igualdad de los cónyuges. Y es por este
fundamento que el artículo 315°del Código Civil, n orma imperativa de
orden público, exige la intervención conjunta de ambos cónyuges en
el acto de disposición de un bien extraordinario de la sociedad de
gananciales, cuya titularidad reposa en la sociedad conyugal; norma
imperativa en razón de que con ella se protege el interés familiar, tal
como lo recoge el artículo 4°de la Constitución Po lítica del Estado, no
siendo sustituible por la voluntad de los particulares; y, es de orden
público en tanto está estrechamente vinculada a los principios
esenciales de nuestro ordenamiento social (núcleo familiar); es decir,
la inobservancia del requisito previsto en el artículo 315° del Código
Civil (intervención conjunta), constituye causal de nulidad, regulada
en el inciso 8) del artículo 219° del Código Civil, norma de remisión
del artículo V del Título Preliminar del Código Civil, vale decir, la
consecuencia jurídica aplicable a este supuesto es la nulidad.
Se aprecia de autos que al no haber fenecido la sociedad de
gananciales entre don Nolberto Choque Huallpa y doña Catalina
Genoveva Jacay Apolonario, por alguna de las causales establecidas
en el artículo 318° del Código Civil, la disposició n del bien Sub Judice
sin el consentimiento del cónyuge preterido, deviene en nulo, al haber
transgredido una norma de carácter imperativo de orden público
como es el caso del artículo 315° del Código Civil; en tal virtud, debe
Página 46

declararse la nulidad del acto jurídico contenido en la Escritura
Pública de compra venta de fecha veintitrés de enero de dos mil doce
y la nulidad del acto jurídico contenido en la Escritura Pública de
compra venta del quince de setiembre de dos mil doce, por haberse
incurrido en la causal prevista en el inciso 8) del artículo 219° del
Código Civil, que preceptúa: “El acto jurídico es nulo: En el caso del
artículo V del Título Preliminar, salvo que la ley establezca sanción
diversa”; siendo que el precitado artículo V del Título Preliminar del
Código Civil prevé: “Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que
interesan al orden público o a las buenas costumbres”.
Finalmente, en referencia a la adquiriente Martha Matos Araujo, es
necesario precisar que si bien adquirió el bien Sub Judice en calidad
de tercero, también es cierto que no inscribió su compra ante los
Registros Públicos, no ha acreditado el desembolso efectivo como
contraprestación por la adquisición del predio en comento y el Notario
Público ha dejado constancia que no ha utilizado ningún medio de
pago a que se refiere la Ley N° 28194 (rubro consta ncia del contrato
de compraventa cuya escritura pública data del 15 de septiembre de
2012), así como que quién está en posesión del predio es la
demandante (fojas 11, proceso de desalojo seguido contra aquélla
por Martha Matos Araujo; fojas 18 constancia de posesión; y, fojas 19
acta de inspección), por lo que no se encuentra protegida por el
principio de buena fe registral regulado en el artículo 2014° Código
Página 47

Civil, así como por la buena fe contractual normada en el artículo
1362 del glosado Código.
IV. DECISIÓN
Por las consideraciones glosadas y en virtud de lo previsto en el
artículo 141 de la Constitución Política del Estado, así como al
amparo de lo normado en el artículo 396 del Código Procesal Civil:
PRIMERO: SE DISPONE DECLARAR FUNDADA la casación
interpuesta por Karina Judy Choque Jacay por infracción normativa
del artículo 315º del Código Civil; en consecuencia CASARON la
sentencia de vista de fecha 20 de abril de 2015; y actuando en sede
de instancia REVOCARON la sentencia de primera instancia de fecha
04 de diciembre de 2014, que declara infundada; Y
REFORMANDOLA declararon FUNDADA la demanda de nulidad de
acto jurídico; en consecuencia, NULO el acto jurídico contenido en la
Escritura Pública de Compraventa de fecha veintitrés de enero de dos
mil doce y NULO el acto jurídico contenido en la Escritura Pública de
Compraventa del quince de setiembre de dos mil doce; en los
seguidos por Karina Judy Choque Jacay, contra Jhoel Samuel
Salazar Jacay, Rocío Zevallos Gutiérrez y Martha Matos Araujo,
sobre Nulidad de Acto Jurídico.
SEGUNDO: Asimismo, se declara que constituyen PRECEDENTES
VINCULANTES LOS SIGUIENTES:
Página 48

En los casos en los que los jueces de la República adviertan que un
solo cónyuge, sin la intervención del otro, dispone de bienes sociales
que pertenecen a la sociedad de gananciales, deberán tener lo
presente lo siguiente:
a) El derecho de propiedad es un derecho humano de primera
generación y por tanto la protección de este derecho exige que se
desestime cualquier conducta o artificio con la que se pretenda
desconocerlo, afectando los derechos patrimoniales de una de las
partes en el dominio de un bien que les pertenezca en su
condición de cónyuge.
b) Las normas que se aplican para la co-propiedad de los bienes,
resultan ser aplicables supletoriamente cuando se trata de la
disposición indebida de los derechos que son inherentes a la
sociedad de gananciales en la institución matrimonial, aun cuando
existiendo este vínculo, los documentos personales de cada
cónyuge no hagan constar esta condición de sus relaciones
matrimoniales.
c) Las reglas de tutela del derecho de propiedad deben estar
esencialmente orientadas a impedir en todos los casos el ejercicio
abusivo de los derechos inmobiliarios de uno de los cónyuges,
cuyo comportamiento a su sola iniciativa se impulse para tratar de
disponer de los bienes que pertenecen a la sociedad de
gananciales.
Página 49

d) La actuación conjunta a que se refiere el artículo 315° del Código
Civil, constituye la regla para los actos de disposición de bienes
sociales.
e) Para disponer de los bienes sociales, se requiere que en el acto
de disposición intervengan ambos cónyuges por mandato expreso
del artículo 315° del Código Civil, como elemento c onstitutivo
necesario para la validez del acto jurídico. Por ello, el acto de
disposición de un bien social realizado por uno solo de los
cónyuges, sin la intervención del otro, es nulo por ser contrario a
una norma imperativa de orden público, según el inciso 8) del
artículo 219° del Código Civil, concordante con el artículo V del
Título Preliminar del acotado Código.
f) Tratándose del caso referido al cónyuge que dispone del bien
social, que actúa en nombre de la sociedad de gananciales
excediéndose del poder especial otorgado por el otro cónyuge,
actos ultra vires, el acto de disposición deberá reputarse ineficaz
en virtud de lo dispuesto en el artículo 161°del C ódigo Civil.
g) Cualquiera de los cónyuges puede reivindicar el bien que
pertenece a la sociedad de gananciales, en el caso de que uno
solo de ellos hubiera dispuesto de la propiedad en común.
Página 50

SE DISPONE LA PUBLICACIÓN de la presente sentencia en el
Diario Oficial “El Peruano” y en la página web del Poder Judicial,
teniendo efectos vinculantes para todos los órganos jurisdiccionales
de la República a partir del día siguiente de su publicación. En el
proceso de nulidad de acto jurídico, seguido por Karina Judy Choque
Jacay con Rocío Zevallos Gutiérrez y otros; y lo devolvieron.-
SS.
WALDE JÁUREGUI
HUAMANI LLAMAS
VALCÁRCEL SALDAÑA
CUNYA CELI
Página 51

LOS FUNDAMENTOS DEL VOTO EN MINORÍA DE LOS SEÑORES JUECES
SUPREMOS MENDOZA RAMÍREZ, CABELLO MATAMALA, MIRANDA
MOLINA Y CALDERÓN PUERTAS SON LOS SIGUIENTES:
En los seguidos por Karina Judy Choque Jacay contra Johel Samuel Salazar
Jacay, Rocío Zevallos Gutiérrez y Martha Matos Araujo sobre nulidad de acto
jurídico, materia del presente Pleno Casatorio Civil, emitimos el siguiente voto:
I. INTRODUCCIÓN
1. El tratamiento desplegado por los diversos órganos jurisdiccionales del
país con respecto a la disposición unilateral de bienes de la sociedad de
gananciales ha dado lugar a criterios interpretativos contradictorios,
existiendo pronunciamientos que, por un lado, consideran que se está
ante casos de invalidez de actos jurídicos y, otros, que, más bien estiman
que es un asunto de ineficacia.
2. La convocatoria al VIII Pleno Casatorio Civil propuso “dilucidar si el acto
jurídico por el que uno de los cónyuges dispone de los bienes de la
sociedad de gananciales sin la intervención del otro es un acto jurídico
nulo, anulable o ineficaz, lo que presupone establecer los alcances de lo
prescrito en el artículo 315 del Código Civil” [considerando cuarto].
3. Este Pleno Casatorio Civil tiene la responsabilidad de brindar una solución
interpretativa a partir del caso concreto controvertido, que contemple el
abordaje temático técnico-jurídico del instituto, así como su impacto
económico y social, de manera que se convierta en una herramienta que
Página 52

contribuya a fortalecer las políticas a favor de la institución familiar al
interior de las relaciones entre sus miembros, así como proyectar sus
alcances que la comprendan también como unidad económica, respecto
a las relaciones que se generan en la economía social de mercado,
tutelada por el artículo 4°de la Constitución Polí tica del Estado.
II. RESUMEN DEL PROCESO
4. Karina Judy Choque Jacay, mediante escrito que obra en la página 39,
interpuso demanda sobre nulidad de acto jurídico contra Johel Samuel
Salazar Jacay, Rocío Zevallos Gutiérrez y Martha Matos Araujo teniendo
como pretensión principal que: (i) se declare la nulidad de la escritura
pública de compraventa de fecha 23 de enero de 2012 y el acto que lo
contiene en el que interviene en calidad de vendedora Catalina
Genoveva Jacay Apolinario y en calidad de compradora Rocío Zevallos
Gutiérrez; y, como pretensión accesoria: (ii) la nulidad de la escritura
pública de compraventa de fecha 15 de setiembre de 2012 y el acto que
lo contiene, teniendo como vendedora a Rocío Zevallos Gutiérrez y
como adquiriente a Martha Matos Araujo. El bien inmueble objeto de la
transferencia es el ubicado en el pasaje Las Estrellas sin número, distrito
de El Tambo, provincia de Huancayo, departamento de Junín
(actualmente N° 230 del pasaje Las Estrellas, inter ior “B”).
5. La demandante sostiene que el bien fue adquirido por la sociedad
conyugal formada por sus padres Nolberto Choque Huallpa y Catalina
Genoveva Jacay Apolinario y que luego lo adquirió por sucesión.
Página 53

6. Que, su medio hermano, Johel Samuel Salazar Jacay, aprovechando el
estado de salud de su madre y que la misma figuraba con el estado civil
de soltera en su documento de identidad, hizo que esta vendiera el bien
materia de litigio a favor de Rocío Zevallos Gutiérrez, conviviente de su
referido hermano. Añade que se consignó un precio ínfimo que nunca
fue entregado a su madre, no habiéndose utilizado medio de pago
alguno. Agrega que no existe fe notarial respecto a la entrega del dinero
y que en el contrato no participó su padre a pesar que el inmueble
formaba parte de los bienes de la sociedad conyugal.
7. Posteriormente, Rocío Zevallos Gutiérrez transfirió el inmueble a Martha
Matos Araujo. La demandante asegura que ambas viven en el mismo
domicilio y que la última de las nombradas tenía conocimiento que el
bien era de propiedad de la sociedad conyugal conformada por sus
padres.
8. Refiere que las adquisiciones son nulas por las causales de: i)
simulación absoluta, ii) fin ilícito; y, iii) contravenir al orden público y a la
moral; por cuanto se habrían realizado de manera concertada para
despojarla de la herencia de sus padres.
9. Mediante sentencia de fecha 04 de diciembre de 2014, el Juez declaró
infundada la demanda, argumentando que el bien fue adquirido por la
madre de la demandante cuando estaba separada de hecho, por lo que
no resultaría de aplicación el artículo 315 del Código Civil. Asimismo,
refiere que no se encuentra probado que la construcción realizada sobre
Página 54

el bien se haya hecho con el peculio de la sociedad de gananciales o
con el de la accionante.
10. La Segunda Sala Mixta de Huancayo, mediante sentencia de vista de
fecha 20 de abril de 2015, confirmó la apelada.
III. JUSTIFICACIÓN DEL PLENO CASATORIO
11. Tradicionalmente, la judicatura sancionó con la nulidad del acto jurídico
la disposición de los bienes conyugales realizado por uno solo de los
cónyuges sin tener la representación del otro. Se valió para ello de
algunos supuestos contenidos en el artículo 219 del Código Civil. Así, el
Pleno Jurisdiccional de 1997 señaló por unanimidad que “de
conformidad con el artículo 219 inciso 1 del Código Civil el acto jurídico
es nulo cuando falta la manifestación de voluntad del agente”. A su vez,
el Pleno Jurisdiccional de Familia de 1998 reiteró que “los actos de
disposición unilateral de los bienes sociales, inmuebles o muebles
registrables o de derechos y acciones, que pueda hacer uno de los
cónyuges sin la intervención del otro es un acto jurídico nulo 1”. Los
considerandos de este último acuerdo indicaban que ello era así porque
no existiría falta de manifestación de voluntad y por tratarse de un acto
contrario a las leyes que interesan el orden público.
12. La misma línea de declarar nulo el acto jurídico por falta de
manifestación de voluntad se puede apreciar en las casaciones 837-
1
Ver:
https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/4d18b20043eb77fe92dfd34684c6236a/Pleno_Jur_Nac_1998.p
df?MOD=AJPERES. Pleno Jurisdiccional de Familia 1998.
Página 55

1997-Lambayeque, 1687-2003-Loreto y 2858-2007-Lambayeque2. Sin
embargo, como ha señalado Tantaleán Odar3, es la casación 2117-
2001-Lima, la que, afincada en el tema de la nulidad, traza nuevas
perspectivas, sosteniendo que lo era no por falta de manifestación de
voluntad u objeto imposible, sino por fin ilícito. La referida ejecutoria
suprema refiere que existe manifestación cuando el sujeto manifiesta su
designio negocial, por lo que cuando un sujeto se presenta a título
personal como propietario no es de aplicación el artículo 219, inciso 1,
del Código Civil4. Añade que tampoco hay objeto jurídicamente
imposible porque siendo el objeto del contrato crear, regular, modificar o
extinguir obligaciones, conforme lo prescribe el artículo 1402 del Código
Civil, resulta perfectamente posible crear la obligación de transferir bien
ajeno, puesto que esto es permitido por el artículo 1409, inciso 2, del
Código Civil; finalmente, la casación indica que la verdadera razón de la
nulidad es la de atentar contra el orden público, pues “el artículo 315 del
Código Civil contiene una norma imperativa (…) que atiende a la
protección constitucional del ámbito familiar”.
13. Es también Tantaleán Odar quien da cuenta del cambio de parecer en la
judicatura. Así, comentando la casación 111-2006-Lambayeque, indica
que ella rompió el esquema anterior al sostener que debía “variar
criterios anteriormente establecidos” para sostener que “la presencia de
ambos cónyuges en un acto de disposición o gravamen, no supone un

2
Otras sentencias: el expediente 1071-1995-Puno, la casación 1385-2002-Huánuco.
3
Ver libro: TANTALEÁN ODAR, Reynaldo Mario. Nulidad del acto jurídico. Problemas Casatorios.
Gaceta Jurídica, Lima, 2014.
4
Según la ejecutoria, supuestos de falta de manifestación de voluntad serían los casos de incapacidad
natural del agente, el error en la declaración, la declaración hecha en broma y la violencia
Página 56

requisito de validez del acto jurídico, sino supone una adecuada
legitimidad para contratar (…) la intervención de ambos cónyuges
supone dar cumplimiento a un requisito de eficacia denominada
legitimidad para contratar”. Este criterio fue compartido por las
casaciones 907-2008-Arequipa, 427-2007-Piura, 3437-2010-Lima y
2893-2013-Lima las que consideraron también que se estaba ante casos
de ineficacia, por ser un tema de representación sin poder o ser un
asunto de falta de legitimación similar a los de los casos de compraventa
de bien ajeno.
14. A tono con esos nuevos criterios, la judicatura fue modificando su
versión, de modo que cuando en el año 2015 se llevó a cabo el Pleno
Jurisdiccional Nacional 5, las tesis en discusión sobre la disposición de
bienes de la sociedad conyugal, fueron la de nulidad e ineficacia,
habiéndose adoptado por mayoría la segunda ponencia por ajustados 49
votos contra 43 de la posición contraria y 2 abstenciones. Resulta, por lo
demás esclarecedor saber que en dicho Pleno hubo 10 grupos de
trabajo y que se optó por la nulidad por razones tan diversas como
considerar: (i) que había falta de manifestación de voluntad del cónyuge
que no participó en el acto jurídico; (ii) que el objeto es jurídicamente
imposible “toda vez que la ley establece que para disponer de bienes de
la sociedad de gananciales se necesita el consentimiento de ambos
cónyuges”; (iii) que hay fin ilícito “pues existiría la voluntad de engañar y
5
Las conclusiones del Pleno Jurisdiccional Nacional 2015 se encuentran en la página del Poder Judicial.
Ver:
https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/d35de5804a47b1dc9d0dfd7f091476ed/Nacional+civil+y+proc
esal+civil+arequipa.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=d35de5804a47b1dc9d0dfd7f091476ed
Página 57

perjudicar al cónyuge que no interviene” en el acto jurídico; o (iv) que se
trata de acto contrario a lo prescrito en el artículo V del Título Preliminar
del Código Civil, en tanto las “normas vinculadas a la familia son de
orden público, de estricto cumplimiento”.
15. No menos importante fue lo que se manifestó en orden a favorecer la
tesis de la ineficacia. El grupo número 3 del Pleno expresó que no sería
de aplicación el artículo 315 del Código Civil, “sino que el caso nos
remitiría al supuesto de venta de bien ajeno”, agregando que la
ineficacia sería la mejor opción “en la medida que se trataría de una
pretensión de naturaleza imprescriptible”. Por su parte, el grupo número
5 indicó que “es un caso de ineficacia, la que conlleva a que dicho acto
no es oponible al otro cónyuge, por tanto, dicho acto puede ser
convalidado por el otro cónyuge que no interviene”. Otro grupo, el
número 6, sostuvo que se trataba de acto ineficaz por atribuirse falsa
representación, por no contar con autorización, no tener facultades o por
falta de legitimación; similar línea fue la que expresó el grupo 10. Pero
es el grupo número 2 el que, a pesar de considerar que se estaba ante
un caso de ineficacia, desarrolló un tema de orden procesal relevante
que es menester señalar. Dijo: “Que, tan importante como establecer si
estamos ante un supuesto de ineficacia por venta de bien ajeno,
ineficacia por defecto o ausencia de representación o nulidad por falta
de manifestación de voluntad, lo concreto es que en todos los casos lo
que alega el cónyuge es que no participó ni autorizó en forma alguna el
acto que impugna. En este sentido, y entendiendo que la pretensión
Página 58

procesal es algo mucho más amplio que el simple petitorio, y que lo
esencial es la causa de pedir, en ningún caso podrá declararse
improcedente la demanda si es que el Juez discrepa de la calificación
jurídica efectuada al acto por la parte demandante, sino que deberá
resolver de acuerdo a la naturaleza del vicio o defecto que considere se
ha consumado; esto no afecta el principio de congruencia (porque la
causa de pedir no se altera y por ende no se afecta el debate
sustancial), además que el Juez debe aplicar el derecho que
corresponda al proceso”.
16. Los criterios dispares no solo originaron sentencias contradictorias, sino,
además, como había avizorado el Pleno Jurisdiccional Nacional del
2015, que las demandas fueran declaradas improcedentes cuando se
invocaba la nulidad del acto jurídico y el órgano jurisdiccional
consideraba que lo que debía demandarse era ineficacia o viceversa.
Por lo demás, como se reitera, aun resolviendo el fondo del asunto, la
jurisprudencia no es uniforme.
17. Tal incertidumbre no ha concluido, habiéndose optado en algunos casos,
para evitar el dilema aquí anotado, en acumular subordinadamente las
pretensiones de ineficacia y nulidad. Ronquillo Pascual ha señalado
sobre el punto: “ Finalmente, siendo este el contexto, nos parece que,
por el momento, mientras se desconozca la tesis que en definitiva
acogerá el VIII PCC, lo más inteligente que podrían hacer quienes
pretendan cuestionar un acto de disposición de un bien social realizado
por un solo cónyuge, es plantear en sus demandas una acumulación
Página 59

subordinada de las pretensiones de nulidad e ineficacia por falta de
legitimidad, así se asegurarían un pronunciamiento sobre ambas
pretensiones6”.
18. De lo expuesto sigue la necesidad de acabar con la inseguridad jurídica
que propicia el estado actual de las cosas, en tanto, el perjuicio para el
ciudadano que no sabe a qué decisión atenerse es evidente. No se trata,
por tanto, de un debate artificioso, sino que tiene consecuencias
prácticas, más aún si los efectos de la nulidad y la anulabilidad son
distintos a la ineficacia.
IV. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
19. El artículo 315 del Código Civil regula que “para disponer de los bienes
sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer.
Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder
especial del otro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición
de bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de
los cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las leyes
especiales”.
20. El enunciado regula los siguientes supuestos:
6
RONQUILLO PASCUAL, Jimmy. ¿Es imprescriptible la “acción” de ineficacia y deberán
reconducirse las demandas de nulidad?
En: Laley.pe, Los temas "secundarios" del VIII pleno sobre actos de disposición de bienes sociales,
2016.
https://laley.pe/art/3065/-es-imprescriptible-la-ldquo-accion-rdquo-de-ineficacia-y-deberan-
reconducirse-las-demandas-de-nulidad-
Página 60

 La disposición de bienes sociales inmuebles, sin poder especial del
otro.
 La disposición de bienes sociales muebles.
 La disposición de bienes sociales, ya sean muebles o inmuebles
regidos por leyes especiales.
 Por extensión, esta regulación podría extenderse al régimen de
convivencia.
21. En lo que atañe a la disposición de los bienes sociales conforme a lo
prescrito por leyes especiales, no existe mayor dificultad; en tal caso,
las prestaciones han de regirse por lo que la ley allí disponga.
22. En cuanto a los bienes sociales muebles estimamos que se debe seguir
la misma lógica que para todos los bienes sociales, no debiéndose
confundir el acto de disposición mencionado en el primer párrafo del
artículo 315 del Código Civil, con el de adquisición al que se refiere el
segundo párrafo de dicha norma. En todo caso, si para adquirir hay que
disponer de los bienes sociales, deben seguirse las mismas reglas que
aquí se señalan.
23. Por consiguiente, la controversia se reduce7 a discutir las
consecuencias de este esquema normativo:
¿Qué sucede si uno de los cónyuges, sin la intervención del otro,
pretende disponer o gravar bienes sociales, siempre que no se trate de
7
MORENO MORE, César. Desvíos (no muy) doctrinales en materia de disposición de bienes sociales
por uno solo de los cónyuges. En: Aa. Vv. Los plenos civiles vinculantes de las Cortes Superiores.
Lima, 2016, pp. 85-103.
Página 61

la adquisición de bienes muebles y no cuente con poder especial del
otro cónyuge?
V. LAS POSTURAS EN DISPUTA
24. Tres tesis distintas se ofrecen para responder el tema en debate. El
punto de partida está marcado por perspectivas doctrinales y
jurisprudenciales divergentes entre sí, las cuales proponen que la
celebración de actos o negocios jurídicos de disposición de un bien
social con prescindencia del consentimiento del cónyuge no interviniente
ocasiona que los mismos devengan en nulos, anulables o ineficaces.
5.1. La tesis de la nulidad
25. Según Lizardo Taboada, el acto jurídico es nulo cuando “[…] le falte un
elemento, o un presupuesto, o un requisito, o sea contrario a las leyes
que interesan al orden público o a las buenas costumbres o cuando
infrinja una norma imperativa”8.
26. Esta tesis propone, en primer término, la ausencia de manifestación de
voluntad del agente como desencadenante de la nulidad, debido a que
“la sociedad de gananciales constituye un patrimonio autónomo que no
está dividido en cuotas iguales (alícuotas) y es distinto al patrimonio de
cada cónyuge que lo integra”9.
8
TABOADA, Lizardo. En: Comentarios al Código Civil. Causales de nulidad del acto jurídico.
Revista de Derecho THEMIS, N° 11, Lima, 1988, p. 71.
9
SORIA, Alfredo. ¿Es inválido el acto jurídico de disposición efectuado por un solo cónyuge? En:
Gaceta Jurídica, N° 230, Lima, 2013, pp. 25-26.
Página 62

27. Entendiéndose a la “declaración de voluntad de la parte” 10 como un
elemento del acto de autonomía privada que exterioriza la voluntad
interna del agente, la teoría de la nulidad resalta que en el acto de
disposición unilateral de un bien social solo uno de los cónyuges
exterioriza su voluntad para celebrar el acto de disposición.
28. En opinión de Plácido Vilcachagua, la administración separada de la
sociedad de gananciales no tiene cabida en la regulación del Código
Civil peruano11. El fundamento es que la intervención de los cónyuges
representa un caso de coparticipación en la disposición de los bienes
sociales y no un mero asentimiento, de modo tal que, en defecto de la
intervención del binomio matrimonial, el acto de disposición adolece de
nulidad.
29. López Liz comparte dicho razonamiento en la medida que la disposición
de bienes gananciales ha de hacerse conjuntamente por ambos
cónyuges, con la salvedad que cualquiera de ellos hubiese sido
autorizado judicialmente (con aprobación del cónyuge no interviniente)
para participar del acto jurídico12.
30. En lo que concierne a la jurisprudencia nacional, la casación N° 837-97-
Lambayeque adoptó la nulidad del acto jurídico, porque:
10
MORALES, Rómulo. Las patologías y los remedios del contrato. Tesis para optar el grado de Doctor
en Derecho, 2010, p. 176. En: http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/4682
11
En: Legis.pe, La disposición de un bien de la sociedad de gananciales en el que no interviene uno de
los cónyuges: ¿nulo o ineficaz?, 2015.
https://legis.pe/la-disposicion-de-un-bien-de-la-sociedad-de-gananciales-en-el-que-no-interviene-uno-
de-los-conyuges-nulo-o-ineficaz/
12
LÓPEZ, José. Bienes inmuebles y sociedad conyugal. Adquisición, administración y disposición,
hipoteca y embargo, con particular estudio del derecho real de uso especial de la vivienda familiar,
Capítulo 1: Bienes inmuebles gananciales. Su adquisición, administración y disposición en la sociedad
conyugal, Editorial Bosch, Madrid, 1998, p. 36
Página 63

Para disponer de los bienes sociales se requiere del
consentimiento de ambos cónyuges, no pudiendo haber
disposición por parte de uno de ellos de porcentajes de los
bienes sociales, por cuanto no existen alícuotas sobre las que
cada cónyuge ejerza el derecho de propiedad […].
31. Análogamente, el Pleno Jurisdiccional Civil de 1997 [Acuerdo del tema
2] concluyó que:
De conformidad con el artículo 219, inciso 1, del Código Civil el
acto jurídico es nulo cuando falta la manifestación de voluntad
del agente. Para disponer de los bienes sociales se requiere la
participación del marido y la mujer, que conjuntamente
constituyen un patrimonio autónomo. Así, como el agente por lo
tanto es la sociedad conyugal y no uno solo de sus partícipes,
el acto jurídico por el que uno de los cónyuges dispone de
bienes sociales sin la participación del otro, es nulo por no
cumplir con los requisitos de validez del acto jurídico que exige
el Código Civil.
32. El segundo supuesto de nulidad invoca el fin ilícito que subyace al acto
celebrado entre el cónyuge interviniente y el adquiriente, pues existiría la
voluntad de engañar y perjudicar al cónyuge que no interviene en dicho
acto jurídico13.
13
Cuarto Pleno Jurisdiccional Civil y Procesal Civil 2015. Conclusiones, Tema 2: El acto jurídico
celebrado sin poder, p. 10.
https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/d35de5804a47b1dc9d0dfd7f091476ed/Nacional+civil+y+pr
ocesal+civil+arequipa.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=d35de5804a47b1dc9d0dfd7f091476ed
Página 64

33. Otra causal alegada es la imposibilidad jurídica del objeto. En esa línea
interpretativa, el Cuarto Pleno Jurisdiccional Civil y Procesal Civil del año
2015, expresó que “el objeto del acto es jurídicamente imposible, toda
vez que la ley establece que para disponer de los bienes de la sociedad
de gananciales se necesita el consentimiento de ambos cónyuges”. Se
desprende del citado anterior que la teoría de la nulidad considera que el
objeto del acto de disposición unilateral de bien social es imposible
jurídicamente, en la medida que no se encuentra realmente dentro de la
esfera jurídica del cónyuge celebrante.
34. Por último, esta teoría alega que la disposición unilateral de los bienes
sociales resulta contraria a las leyes que interesan al orden público
(Artículo V del Título Preliminar del Código Civil). El orden público –
según Francesco Galgano- es el conjunto de aquellas normas
imperativas que salvaguardan los principios jurídicos y éticos
fundamentales del ordenamiento14.
5.2. La tesis de la anulabilidad
35. En cuanto a la anulabilidad, se trata de una tesis que se afinca más en
asuntos prácticos que en orden teórico. Así, esta posición salta desde la
nulidad, a la que teóricamente se afilia, a la anulabilidad por asuntos de
poder preservar el acto jurídico viciado si resulta conveniente para el
cónyuge que no participó en él. En efecto, Plácido Vilcachagua, luego de
sostener que se está ante un caso de nulidad (ya por falta de
14
GALGANO, Francesco. Diritto Civile e Commerciale, Casa Editrice Dott, Antonio Milani-CE-DAM,
Padova, 1990, volumen II, tomo I, p. 273
Página 65

manifestación de voluntad, ya por vulnerar el artículo 219, inciso 8 del
Código Civil) termina concluyendo que si el cónyuge afectado no tiene
nada que oponer al acto realizado, que tal vez estime ventajoso, o bien
prefiere proteger su interés de algún otro modo, de acuerdo con su
consorte “no parece adecuado caracterizar esta situación como una
acción de nulidad radical e insalvable, sino más bien como una acción
de anulabilidad15”.
36. De la misma forma, Almeida Briceño ha sostenido que “en atención a
que la solución que debe asumir nuestro ordenamiento jurídico debe
tener en cuenta, por una lado, las características que son propias del
régimen jurídico que gobiernan las relaciones económicas de los
cónyuges y, por otro lado, debe ajustarse al ordenamiento jurídico que
señala las causales de ineficacia de los actos jurídicos, consideramos
que la opción que debe optar el legislador nacional es la anulabilidad de
los actos de disposición arbitraria del patrimonio social 16”.
37. Como es evidente, lo que se quiere con esta tesis es evitar que se
perjudique totalmente un acto jurídico por la declaración de nulidad en
los casos que el cónyuge afectado quisiera mantener su eficacia, lo que
no sería posible en los casos de invalidez absoluta.
38. Hay que reparar que una de las propuestas de reforma del Código
Civil17, la del 2006, acoge esta tesis indicando que se está ante un acto
15
PLÁCIDO VILCACHAGUA, Alex. Código Civil comentado. Gaceta Jurídica, Tomo II, Lima, 2003,
p. 375. Voz: Disposición de los bienes sociales
16
ALMEIDA BRICEÑO, José. La sociedad de gananciales. Grijley, Lima, 2008, p. 216.
17
Publicada en la separata especial del Diario Oficial El Peruano, Lima, 11 de abril de 2006.
Página 66

anulable, siguiendo al parecer, las pautas del artículo 1322 del Código
Civil español que prohíbe que: “Cuando la ley requiera para un acto de
administración o disposición que uno de los cónyuges actúe con el
consentimiento del otro, los realizados sin él y que no hayan sido
expresa o tácitamente confirmados podrán ser anulados a instancia del
cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos”.
5.3. La tesis de la ineficacia
39. En palabras de Marcial Rubio, la eficacia consiste en la aptitud del acto
jurídico para producir los efectos pretendidos por el sujeto o los sujetos
que lo realizan18. Por lo tanto, se concluye que la ineficacia es la
incapacidad de dicho acto para producir efectos jurídicos, ya sea por su
inadecuada constitución o porque la verificación de circunstancias
exógenas le impiden surtirlos.
40. Pese a que el análisis jurídico plasmado en varios fallos asumía la
nulidad como consecuencia jurídica, la casación N° 111-2006-
Lambayeque llega a establecer que este acto de disposición unilateral
es ineficaz porque:
[…] la presencia de ambos cónyuges en un acto de disposición
o gravamen no supone un requisito de validez del acto jurídico,
sino supone una adecuada legitimidad para contratar. […] la
intervención de ambos cónyuges supone dar cumplimiento a un
requisito de eficacia denominado legitimidad para contratar, el
18
RUBIO CORREA, Marcial. Nulidad y anulabilidad: la invalidez del acto jurídico. Fondo Editorial
Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 2014, p. 11.
Página 67

cual implica el poder de disposición que tiene el sujeto en
relación a una determinada situación jurídica […]
41. Con motivo de este pronunciamiento, Tantaleán Odar expresó que la
referida casación rompe todo el esquema anterior, afirmando que no
estamos ante acto jurídico nulo, sino uno ineficaz, “al mismo estilo del
falso representante”19.
42. La casación N° 3437-2010-Lima también se inclin a por la ineficacia como
consecuencia jurídica:
Octavo.- A partir de la premisa de que ninguno de los
cónyuges, en forma individual, puede disponer de derechos de
propiedad sobre los bienes sociales (salvo el caso
excepcional), podemos concluir que cuando uno solo de ellos
se compromete a gravar o disponer el patrimonio de la
sociedad de gananciales, nos encontramos ante un acto
jurídico […] en la que existe una falta de representación de uno
de los cónyuges o de la disposición de derechos de uno de
ellos, […] lo que no significa que el acto jurídico en sí sea nulo
[…]; en consecuencia, tal como lo ha establecido la sentencia
de vista, el petitorio de la demanda alude al supuesto de
ineficacia regulado por el artículo 161 del Código Civil, y no a la
causal invocada por la recurrente […]
19
TANTALEÁN ODAR, Reynaldo Mario. Op. cit., p. 333.
Página 68

43. En cuanto a la doctrina nacional, Fernández Cruz propone la ineficacia
en sentido estricto como sanción al acto de disposición de un bien social
que es celebrado por un cónyuge, premisa que desarrolla a partir del
siguiente ejemplo:
Cuando nos preguntamos si un menor de edad puede realizar
negocios jurídicos, entonces estamos discutiendo defectos
intrínsecos (cualidades intrínsecas de la persona) del sujeto
(…). La situación es completamente diferente si nos
preguntamos por el poder de disposición. Aquí no están ya en
discusión cualidades intrínsecas del sujeto, sino la posición de
este respecto a determinadas cosas o bienes considerados
como posibles objetos de negocios jurídicos (circunstancias
extrínsecas al negocio)20.
44. Agrega que el artículo 315 del Código Civil contempla dos supuestos de
hecho:
a) Cuando uno de los dos cónyuges actúa en nombre propio y en
nombre ajeno respecto a su otro cónyuge; y respecto a esta última
actuación se presenta un supuesto de exceso o ausencia de poder.
b) Cuando uno de los cónyuges actúa en nombre propio haciendo
pasar como suyo el patrimonio común, ignorando el comprador que
el bien es un bien social.
20
FERNÁNDEZ, Gastón. La disposición de los bienes conyugales. Reflexiones sobre dos instituciones
encontradas: la nulidad y la ineficacia sobre la venta de bienes conyugales. Gaceta Civil & Procesal
Civil, N° 31, Lima, 2016, p. 28.
Página 69

45. Esta segunda premisa es, precisamente, la que explica el panorama de
la controversia jurídica que nos convoca. En este supuesto, se observa
el defecto externo – llamado “patológico” por Fernández Cruz- al
momento de la celebración contractual: la falta de legitimidad o poder de
disposición21.
46. Por su parte, Varsi Rospigliosi refiere que la finalidad del artículo 315 es
proteger el interés familiar, cuya vulneración se sanciona con la
ineficacia suspendida22:
Este negocio es por lo general irrelevante respecto del dominus
(sociedad conyugal); sin embargo, inter partes no es ni nulo ni
anulable, es un negocio ineficaz o, con más precisión, un
negocio con eficacia suspendida porque, en todo caso, se
atribuye al interesado un derecho de ratificación.
47. Morales Hervias considera que el primer párrafo del artículo 315 recoge
una legitimidad directa (participación de ambos cónyuges) y una
legitimidad indirecta (posibilidad de representación). Afirma que la falta
de esa legitimidad origina la ineficacia del acto de disposición, en tanto la
inoponibilidad se perfila como la solución más adecuada. Concluye
señalando que estos actos de disposición unilateral de los bienes
sociales serán válidos y eficaces para el cónyuge que dispuso del bien y
21
FERNÁNDEZ, Gastón. Ibídem. pp. 32-33.
22
SANTORO, Francesco. Doctrinas generales del Derecho Civil. Traducción de Luna Serrano. Revista
de Derecho Privado, Madrid, 1964, p. 360. Citado por: VARSI, Enrique y TORRES, Marco. El lado
oscuro del artículo 315 del Código Civil. La disposición de los bienes sociales por un solo cónyuge.
En: Gaceta Civil & Procesal Civil, N° 31, Lima, 2016, pp. 99-116.
Página 70

para el tercero, pero no para la sociedad de gananciales. Esta última
asumirá los efectos del acto jurídico si el otro cónyuge lo ratifica23.
48. A su vez, Priori Posada afirma que la sanción a lo dispuesto por el
artículo 315 del Código Civil es la ineficacia por falta de legitimación:
(…) con la legitimación no se trata de atribuir una relación
jurídica en razón de la cualidad natural de la persona, como
sería en el caso de la capacidad; sino más bien en razón de
una cualidad jurídica, cualidad jurídica que a decir de Carnelutti
consiste, no en las condiciones naturales de la persona, sino
más bien en la pertenencia de otra relación jurídica (…)24.
49. Plantea que la solución procesal que podrían asumir los jueces frente a
los casos ya planteados de nulidad de acto jurídico, sería la
reconducción de la pretensión como un supuesto de excepción al
principio de congruencia. Por lo tanto, el juez desempeñará un rol
preponderante al momento de analizar cada caso con suma diligencia.
VI. LA INTERVENCIÓN DE LOS AMICI CURIAE
Las posiciones expresadas por los amigos de la curia fueron las siguientes:
50. Priori Posada sostuvo que el acto jurídico era ineficaz y no nulo, y que lo
es por falta de legitimación. Aunque reparó que tal término no es el
utilizado por el legislador, señaló que los supuestos más claros de falta
23
En: NINAMANCCO, Fort. La audiencia pública del VIII Pleno Casatorio Civil: Un análisis.
Legis.pe, 2015.
24
PRIORI, Giovanni. La legitimación como presupuesto de eficacia de los negocios jurídicos. Su
aplicación en la disposición de un bien de la sociedad conyugal por parte de uno de los cónyuges.
Revista Gaceta Civil & Procesal Civil, N° 31, Lima, 2016, pp. 129-158.
Página 71

de legitimación los contempla el artículo 161 y la venta de bien ajeno, y
que eso mismo es lo que sucede con el artículo 315 del Código Civil.
Luego, hizo referencia al tratamiento del tema en la legislación extranjera
y expresó que hay por lo menos 7 hipótesis en la que la ineficacia no es
la solución: (i) transferencia a título gratuito a tercero con buena fe; (ii)
transferencia a título gratuito a tercero con mala fe; (iii) transferencia
onerosa a tercero con buena fe; (iv) transferencia onerosa a tercero con
mala fe; (v) el otro cónyuge (en cualquiera de los casos anteriores) ha
actuado de mala fe o no ha sido diligente; (vi) cónyuge grava bien en
provecho propio; y (vii) cónyuge grava bien en provecho de la sociedad.
Priori Posada también manifestó que la prescripción es propia de la
acción personal y que debería flexibilizarse el principio de congruencia
procesal, reconduciéndose el proceso (quizás hasta la estación de fijar
los puntos controvertidos) cuando se demanda por nulidad.
51. Morales Hervias indicó que todo acto de enajenación por parte de uno de
los cónyuges es ineficaz por falta de legitimación y así lo han recogido
las legislaciones de México, Venezuela, Colombia, Chile, entre otras.
Sostuvo que hay 3 conceptos que deben tenerse en cuenta: legitimidad,
falta de legitimidad e inoponibilidad. Añadió que, en el caso en debate, el
acto de disposición no es uno que deba resolverse bajo el argumento de
la falta de manifestación de la voluntad porque nadie cuestiona la de los
que suscriben el negocio; que no hay objeto jurídicamente imposible
porque el ordenamiento permite la venta de bien ajeno y que no hay fin
ilícito porque el adquiriente no sabe que el bien es de propiedad de la
Página 72

sociedad conyugal. Finalizó indicando que la inoponibilidad era
imprescriptible
52. Fernández Cruz señaló que el problema de disposición de uno de los
cónyuges de los bienes de la sociedad es un asunto de ineficacia,
propiamente de falta de legitimidad y no de nulidad. Expresó que el
artículo 315 del Código Civil no establece la sanción a imponer cuando
se vulnera la norma e indicó que dicho dispositivo contiene dos
supuestos: (i) que el cónyuge actúe a nombre propio y a nombre ajeno;
en este último caso por exceso o ausencia de poder; y (ii) que el
cónyuge actúe como si el bien solo fuera de él. El primer caso, señala el
profesor Fernández Cruz, se resuelve conforme a lo estipulado en el
artículo 161 del Código Civil; en el segundo supuesto, atendiendo a las
normas propias de la venta de bien ajeno. Finalizó su exposición
indicando que el artículo 219, inciso 1 del Código Civil no resulta
aplicable al tema en cuestión, pues la manifestación de voluntad que se
menciona en el referido dispositivo solo puede establecerse sobre los
sujetos que intervienen en los actos jurídicos y no sobre aquellos que no
participan en él (en estricto, el/la cónyuge perjudicado(a)).
53. Varsi Rospigliosi señaló que el artículo 315 del Código Civil es una
norma de protección a la familia y, por extensión, a las uniones
convivenciales que encuentra justificación en el artículo 4 de la
Constitución Política del Estado. Para Varsi Rospigliosi el acto de
disposición de bienes de la sociedad conyugal es uno con eficacia
suspendida, lo que permite que se pueda confirmar o ratificar, es decir,
Página 73

"rescatar" sus efectos y, en consecuencia, operar de manera retroactiva
y reducir costos, lo que es congruente con la tendencia moderna de
flexibilizar la participación de ambos cónyuges. No obstante, mencionó
que en algunos casos el acto será nulo, por ejemplo, cuando haya
colusión entre el cónyuge con el tercero, lo que configuraría un fin ilícito.
54. Por su parte, Plácido Vilcachagua opuso el Código Civil argentino al
peruano. En el primero -dijo- la transferencia de bienes de la sociedad
conyugal requiere el asentimiento del otro cónyuge; en cambio, en el
peruano hay una facultad de dirección compartida, por lo que no se está
ante un supuesto de falta de legitimidad, pues la naturaleza jurídica de la
intervención conyugal expuesta en el artículo 315 del Código Civil es de
coparticipación y no de asentimiento. Plácido Vilcachagua sostuvo que la
referida norma es una imperativa de actuación conjunta; sin embargo,
agregó, que, aunque propiamente es un asunto de nulidad por falta de
manifestación de voluntad (dado que no hay voluntad por declarar ni
voluntad declarada), habría que preferir la anulabilidad, pues no se
afecta un interés general. No obstante, lamenta que la ley no contemple
esa anulabilidad. Terminó expresando la necesidad de integrar los datos
de Reniec a fin de culminar con posibles fraudes.
VII. ANÁLISIS CRÍTICO
7.1. DESCARTANDO LA NULIDAD Y LA ANULABILIDAD
55. Hay que descartar las tesis sobre la nulidad. Gastón Fernández Cruz
refiriéndose a la supuesta falta de manifestación de voluntad ha dicho:
Página 74

“(c)reo que sobre esta afirmación subyace un grave problema de error
conceptual y es fácil de ser visualizado sobre lo que voy a predicar; en
primer lugar, la ausencia de manifestación de voluntad de un sujeto solo
puede predicarse sobre un sujeto que interviene en un negocio jurídico,
es decir, que no podemos decir que falta la manifestación de voluntad de
alguien que no interviene en un negocio determinado, cuando uno de los
cónyuges interviene en un negocio jurídico y declara vender arrogándose
una representación que no tiene del otro cónyuge o una titularidad de este
otro cónyuge que no posee, el negocio jurídico se celebra siempre a un
sujeto que expresa una voluntad y por lo tanto no hay forma de afirmar
que no existe la declaración de voluntad. Hay una declaración de
voluntad, lo que no hay es la legitimidad para disponer del bien común25”.
56. En efecto, la tesis de la falta de manifestación de voluntad ignora que el
artículo 1351 del Código Civil prescribe que el contrato es el acuerdo de
dos o más partes. Es dicho acuerdo el que es materia de análisis para
establecer la relación obligacional; por tanto, existe falta de manifestación
de voluntad cuando una de las partes que suscribe el acuerdo no la ha
expresado válidamente, por ejemplo, en la celebración de un contrato en
una ficción teatral o en salón de clases como ejemplificación didáctica;
cuando en una subasta, tras la oferta del subastador, se levanta una
mano, no porque la persona a quien pertenece la mano haya querido
aceptar la oferta, sino porque su vecino le ha cogido el brazo y se lo ha
25
Ambas expresiones se encuentran en los borradores de su exposición como amicus curiae el día del
Pleno Casatorio.
Página 75

levantado26; pero cuando entre el (la) cónyuge enajenante y el comprador
existe tal manifestación, el contrato no estará afectado por este vicio
porque las personas que participaron en el negocio jurídico manifestaron
su voluntad. No es la voluntad de alguien que no interviene en el contrato
la que se valora, sino solo la de aquellos que participan en él27.
57. De otro lado, Moreno More ha señalado que el objeto es jurídicamente
imposible “cuando no sea un bien en sentido jurídico (es decir, no pueda
formar parte del tráfico jurídico), su titularidad no pueda ser asignada a los
particulares o el objetivo perseguido constituya un sinsentido jurídico
(como en el caso de la venta de un bien del propietario al mismo
propietario o la hipoteca de un bien mueble)”28. Ninguna de dichas
circunstancias ocurre en el presente caso, desde que la venta de bien
ajeno es admitida en nuestra legislación, de manera que siendo posible
que forme parte del tráfico jurídico, cabe asignar a los participantes en él
la titularidad respectiva. Por lo demás, como el mismo autor ha reparado,
no se entiende cómo se puede sostener que el objeto es jurídicamente
imposible señalando que lo es por la no intervención de un sujeto29.
58. Asimismo, María Vargas objeta este argumento, porque la posibilidad
jurídica está respaldada por los derechos que el cónyuge celebrante tiene
sobre los bienes sociales como integrante de la sociedad conyugal:
26
GALGANO, Francisco. El Negocio Jurídico. Tirant lo blanch, Valencia, 1992, p. 258.
27
“Los casos de falta de acuerdo se dan cuando falta la pluralidad de centros de interés, cuando falta la
pluralidad de las declaraciones o porque una de ellas proviene de una persona que ha actuado bajo
nombre falso, ha falsificado la suscripción del contrato o proviene de persona no legitimada para
hacerlo (casos en los que no coinciden la identidad de los sujetos destinatarios de las declaraciones,
sea oferta o la aceptación), cuando las declaraciones contractuales no coinciden o cuando coincidiendo
son consideradas tardías”. MORENO MORE, César. Ob. cit., p. 96.
28
MORENO MORE, César. Ibídem, p. 98.
29
MORENO MORE, César. Ibídem, p. 97.
Página 76

(…) el negocio jurídico celebrado por el falso procurador recae
sobre un objeto que es jurídicamente posible ya que, en
principio, dispone de un bien social sobre el cual tiene
derechos debido a que es parte junto a su consorte de la
sociedad. En otras palabras, se dispone de un bien
jurídicamente posible sobre el que se tiene derechos sociales30.
59. En cuanto al fin en el acto jurídico, debe precisarse que la causa para la
celebración del negocio no puede confundirse con los móviles del
contrato, ni tampoco todos los motivos (causa fin subjetiva) pueden ser
tenidos como causa, sino solo "aquellos motivos determinantes de la
voluntad del sujeto que han sido manifestados expresa o implícitamente
(...) y que por tanto son conocidos o han debido conocerse por las
partes31". Por consiguiente, solo podría hablarse de causa ilícita cuando
las dos partes tenían como objetivo sustraerse de sus obligaciones y
causar perjuicio a otro. En los demás casos: (i) si el comprador
desconocía el motivo de su vendedor no hay fin ilícito; y (ii) si el
comprador sabía que el bien era ajeno y no pretendió perjudicar al otro
cónyuge, todo se reconduce a la promesa de venta de bien ajeno
(artículo 1537 del Código Civil).
60. Por otra parte, debe indicarse que no existe nulidad por vulneración a
norma de orden público, al extremo que los propugnadores de esta
posición no pueden señalar cuál es dicha norma ni el artículo 315 del
30
VARGAS, María. El tratamiento jurídico de la ineficacia en la disposición unilateral de bienes de la
sociedad conyugal a puertas del Octavo Pleno Casatorio Civil. Revista Ius Et Veritas, N° 56, Lima,
2018, pp. 86-105.
31
TORRES VÁSQUEZ, Aníbal. Acto Jurídico. Volumen I. Pacífico Editores SAC. Lima, 2015, p. 327.
Página 77

Código Civil menciona nada sobre nulidad ni de ella se puede
desprender tal vicio porque al referirse que para la disposición de bienes
de la sociedad conyugal se exige poder especial, el enunciado normativo
nos remite de inmediato a los casos de representación, los mismos que
no son sancionados con nulidad.
61. Hay que recordar que el artículo 315 del Código Civil protege intereses
particulares y no uno general, de lo que sigue que, siendo norma
imperativa su infracción no vulnera el orden público, no debiéndose
confundir categorías jurídicas distintas.
62. En esa perspectiva, Fernández Cruz ha señalado: “Justamente, respecto
al tipo de interés protegido, se constata que claramente se protegen
intereses privados (los de los cónyuges) y no un interés general que
pueda considerarse basamento del sistema jurídico peruano. Por esta
razón, no podría recurrirse a la mal denominada nulidad virtual recogida
en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, que estipula
expresamente que es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que
interesan al orden público o a las buenas costumbres32”.
63. Por ello, tratándose de intereses que importan al ámbito restringido de
las relaciones familiares, no corresponde admitir la nulidad como
consecuencia jurídica de esta clase de negocios jurídicos.
64. Finalmente, como es evidente, lo que se quiere con la tesis de la
anulabilidad es evitar que se perjudique totalmente un acto jurídico por la
32
FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. Op. cit., pp. 36-37.
Página 78

declaración de nulidad en los casos que el cónyuge afectado quisiera
mantener su eficacia, lo que no sería posible en los casos de invalidez
absoluta. Aunque es una posibilidad práctica para solucionar el dilema,
no se entiende muy bien cuál de las causales de anulabilidad sería la
aplicable, en tanto, quienes proponen la tesis no indican qué supuesto
del artículo 221 del Código Civil sería el adecuado. En todo caso, es una
posición que podría ser una opción legislativa, pero que no encuentra
respaldo en la normativa peruana.
7.2. LA INEFICACIA
65. Nuestro Código Civil, dejando de lado la comunidad de gestión marital
preceptuada en el código de 1936, ha optado por una comunidad de
gestión mixta, en el que cualquier cónyuge puede realizar actos de
administración ordinarios de los bienes de la sociedad conyugal (artículo
292), requiriéndose participación conjunta en los actos extraordinarios,
entre ellos el de disposición de bienes inmuebles (artículos 313 y 315).
Sobre tal punto no hay debate alguno, pues ello subyace no solo en la
norma legal, sino en la constitucional, cuyo artículo 2 se refiere a la
igualdad entre hombre y mujer.
66. El negocio jurídico puede tener perturbaciones intrínsecas o extrañas a
ella misma. En el primer caso, en términos de abstracción teórica que
nada tiene que ver con lo que pueda disponer el legislador- estamos
ante supuestos de invalidez que acontecen ya porque la estructura
misma del acto no existe o porque se encuentra dañada, en cuyo caso
operará la nulidad o la anulabilidad. En cambio, en el segundo caso, la
Página 79

estructura es la adecuada y el acto es, desde luego, válido, aunque
afectado en su idoneidad para producir efectos. Como ha señalado
Morales Hervias valer y ser eficaz son cosas distintas. Un contrato es
válido si responde a las prescripciones legales. Es eficaz si produce sus
efectos. “El concepto de validez –ha dicho- no se contrapone al de
eficacia. La eficacia supone validez del contrato, pero no solamente
validez, sino, además idoneidad de producir consecuencias jurídicas33”.
67. Hay que recordar que el artículo 185 del BGB (referente del Código Civil
italiano) señalaba que: “1. Una disposición que lleve a cabo sobre un
objeto un no titular, es eficaz si se realiza con el asentimiento del otro. 2.
La disposición es eficaz, si el titular la ratifica o si el disponente adquiere
el objeto o si se hereda por el titular y este responde ilimitadamente por
las obligaciones sucesorias. En los dos últimos casos, si se han
realizado sobre el objeto varias disposiciones incompatibles entre sí,
solo es eficaz la primera disposición”.
68. Obsérvese que la disposición legal antes citada: (i) hace referencia a la
disposición de un bien por parte de un no titular que es, precisamente, lo
mismo que sucede en la disposición de bienes de la sociedad conyugal;
(ii) se refiere a términos de eficacia/ineficacia; (iii) permite la ratificación
del acto jurídico; y (iv) en ningún caso estima que se esté ante
supuestos de invalidez del acto jurídico.
33
MORALES HERVIAS, Rómulo. Patologías y remedios del contrato. Jurista Editores, Lima, 2011,
pp. 199-200.
Página 80

69. Así las cosas, la legitimidad es la coincidencia entre el sujeto del negocio
(o para el que el negocio es realizado) y el sujeto de intereses. En buena
cuenta, “es la capacidad de transferir efectos jurídicos o el poder de
disposición del sujeto en relación con una determinada posición
jurídica34”, siendo que la legitimidad para contratar es la “capacidad
normativa” para producir efectos jurídicos.
70. El mismo autor ha indicado que una de las características comunes de la
falta de legitimidad en los contratos inoponibles, es que quien dispone,
transfiere un derecho a un tercero sin asentimiento o sin autorización del
verdadero titular, careciendo de legitimidad porque no tiene capacidad
de transferir efectos jurídicos35.
71. Antes, Eric Palacios Martínez, tratando el tema de la ineficacia en la
acción revocatoria y distinguiendo entre ineficacia estructural e ineficacia
funcional, refiere que la inoponibilidad “es el supuesto más atenuado” de
aquella y se presenta “cuando los efectos del negocio no pueden ser
invocados contra ciertos sujetos36”.
72. Por su parte, Luciano Barchi ha realizado un estudio exhaustivo del tema
que parte del análisis de la compraventa de bien ajeno. Barchi
Velaochaga diferencia esta figura negocial desde dos aspectos: cuando
el vendedor no propietario actuaba en nombre ajeno o cuando actuaba
en nombre propio. Ello lo llevaba a analizar el contenido del artículo 161
34
MORALES HERVIAS, Rómulo. La falta de legitimidad en los contratos inoponibles. En: Actualidad
Jurídica. N° 230, Lima, p. 13.
35
Loc. cit.
36
PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. Contribución a la teoría del negocio jurídico (Concepto,
interpretación, ineficacia). Jurista Editores. Lima, 2002, p. 170.
Página 81

del Código Civil para concluir que en ese caso se estaba ante un
contrato ineficaz por falta de legitimación y, por tanto, “improductivo de
efecto respecto del dominus37”.
73. Esta falta de legitimidad es la que se colige del artículo 315 del Código
Civil. En efecto, el legislador no optó por la declaración de invalidez del
acto jurídico; no podía hacerlo porque no hay vicio alguno en la
estructura del acto jurídico, sino problemas en su eficacia.
74. En la misma línea interpretativa, ya Scognamiglio, distinguiendo entre
inexistencia, invalidez e ineficacia, había dicho que “hay inexistencia
cuando no se presenta el negocio, y por lo tanto, donde falta su efecto
(en sentido propio); hay invalidez cuando su peculiar relevancia (su
efecto) es atacado por una negación más o menos completa (que
repercutirá, eventualmente, en los efectos finales); y hay ineficacia en
sentido estricto cuando faltan sólo los efectos finales, sin que sea tocada
la válida existencia del negocio (por una razón que atiene, entonces, (…)
a la funcionalidad del negocio)38”.
75. Roppo, por su parte, ha expresado con respecto a las incapacidades
jurídicas especiales que “el principio según el cual el acto de disposición
de las situaciones jurídicas ajenas no produce efecto hacia el titular de
estas (en cuanto precisamente el autor del acto no está legitimado para
37
BARCHI VELAOCHAGA, Luciano. Algunas consideraciones sobre la compraventa de bien ajeno a
partir de la jurisprudencia. Ver:
http://www.derecho.usmp.edu.pe/itaest2011/Articulos_estudiantiles/06-
2011_Algunas_consideraciones_sobre_la_compraventa.pdf
38
SCOGNAMIGLIO, Renato. Contribución a la teoría del negocio jurídico. Grijley, Lima, 2004, p.
523.
Página 82

disponer de la esfera jurídica de otros); y subrayar que el defecto de
legitimación no crea invalidez sino ineficacia39”.
76. Hay, pues, coincidencia en señalar que estamos ante un caso de falta de
legitimidad y ello se expresó, como se ha anotado en párrafos
precedentes, con tan solo una excepción, en las ponencias de los amici
curiae. Por eso:
 Cuando hay exceso de facultades o incluso ninguna representación,
la solución que se plantea es la de la ineficacia (artículo 161) y la
norma así lo dice de manera expresa.
 Cuando hay disposición por parte de uno de los cónyuges de bienes
de la sociedad conyugal, no se utiliza la palabra nulidad (artículo
315).
 Cuando se discute la disposición de bienes que se tienen en
copropiedad (artículo 978) si bien se habla de validez, lo que se
regula en realidad es un supuesto de ineficacia, pues resultaría
contradictorio que un acto inválido se transforme después en válido.
77. En esas circunstancias, en el caso de disposición de bienes conyugales
(pero también en el de exceso de poder, disposición de bienes en
copropiedad y compraventa de bienes ajenos), se presenta un supuesto
de falta de legitimidad que origina:
39
ROPPO, Vincenzo. El Contrato. Gaceta Jurídica. Lima, 2009, p. 705.
Página 83

 Que quien transfiere o grava un derecho carezca de legitimidad para
contratar, razón por la cual el contrato no produce efectos jurídicos
en el verdadero titular.
 El verdadero titular tiene el derecho de solicitar la inoponibilidad del
contrato celebrado entre un no titular y el tercero.
VIII. DIVERSAS SOLUCIONES A SUPUESTOS POSIBLES DE ENCONTRAR
EN LA DISPOSICIÓN DE BIENES DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
Atendiendo a lo expuesto, se pueden presentar diversas posibilidades. Así:
78. Si quien dispuso del bien lo hizo a título propio y en nombre ajeno se
está ante el caso del falso procurador, regulado en el artículo 161 del
Código Civil, pues se invoca representación que no se tiene. Ello
importa un caso de ineficacia, lo que origina la inoponibilidad del acto
para la sociedad conyugal perjudicada, pero posibilidad de ratificación
del negocio jurídico por el cónyuge no interviniente.
79. Si quien dispuso del bien lo hizo a título propio, sin invocar nombre
ajeno, se está ante el supuesto de venta de bien ajeno, regulado en el
artículo 1539 del Código Civil. El acto jurídico será rescindible para las
partes del contrato, pero ineficaz para la sociedad conyugal.
80. No hay en nuestra normativa nada que impida que lo regulado en torno
a la disposición de bienes conyugales, no pueda extenderse al régimen
convivencial. Por el contrario, el primer párrafo del artículo 326 del
Código Civil indica que en estos casos se “origina una sociedad de
bienes que se sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en cuanto
Página 84

le fuera aplicable”. La doctrina peruana, por lo demás es coincidente en
los alcances de atribuir a la convivencia los derechos de la relación
matrimonial40.
81. No obstante lo expuesto en el párrafo anterior, debe efectuarse una
precisión atendiendo a si la relación de convivencia ya ha sido
declarada antes de la disposición de los bienes convivenciales o si
todavía no ha ocurrido esta declaración. En el primer caso, se ha de
estar a lo que se diga con respecto a los cónyuges. En el segundo
supuesto, existe una situación de conflicto que se sujeta a lo que
determine la declaración judicial con efectos retroactivos; aquí las
disposiciones que se efectúen de los bienes no podrán afectar a quien
efectuó el negocio jurídico con el conviviente, siempre que no le fuera
conocido el estado de convivencia o razonablemente no hubiera podido
estar en la posibilidad de conocerlo.
82. Es posible que el adquirente haya obrado de buena fe y que ella se
evidencie, por ejemplo, sin que se trate de un catálogo absoluto, en la
inexistencia de datos de recognoscibilidad de la propiedad, en falta o
deficiente información registral que no sea posible controvertir,
documentos de identidad que indiquen otro estado civil y hasta
contenido del contrato de adquisición a favor solo del cónyuge que
transfiere el bien. En esa situación, estimamos que pueden presentarse
40
Ver: VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique y TORRES MALDONADO, Marco Andrei. El lado oscuro del
artículo 315 del Código Civil. La disposición de los bienes sociales de un solo cónyuge. Op. cit. p.
102. ARATA SOLÍS, Moisés. La sociedad de gananciales. Régimen de comunidad y sus deudas.
Gaceta Jurídica, Lima, 2011.
Página 85

dos respuestas: (i) si la transferencia fue inscrita en los Registros
Públicos debe respetarse la adquisición, en tanto se estaría ante la
figura descrita en el artículo 2022 del código civil, referida a la
preferencia en caso de oposición de derechos reales sobre inmuebles.
En este caso, se opta por la seguridad del tráfico jurídico, sin perjuicio
de las posibilidades de reparación por el daño causado; (ii) si la
transferencia no se encontrara inscrita, debe preferirse el derecho del
cónyuge no interviniente en la operación contractual, de lo que sigue
que el acto será inoponible para la sociedad conyugal afectada.
83. En caso que el bien y las sucesivas transferencias se encuentren
registrados, el tercer adquirente se encontrará protegido por el artículo
2014 del Código Civil, subsistiendo para las partes afectadas la
posibilidad de solicitar la tutela resarcitoria correspondiente.
84. Caso distinto a los anteriormente reseñados es que el cónyuge
vendedor y el comprador se hubieran puesto de acuerdo en la
celebración del acto jurídico, a sabiendas que el bien es de la sociedad
conyugal, en este caso se está ante un supuesto de nulidad del acto
jurídico por fin ilícito. Lo será, como ha señalado Ronquillo Pascual 41–
quien sigue la línea establecida por Giovanni Ferri:
(…) siempre que se acredite que el resultado pretendido tanto
por el disponente como por el adquirente ha sido perjudicar el
41
RONQUILLO, J. ¿Es imprescriptible la “acción” de ineficacia y deberán reconducirse las demandas
de nulidad?
En: Laley.pe, Los temas "secundarios" del VIII pleno sobre actos de disposición de bienes sociales, 2016.
https://laley.pe/art/3065/-es-imprescriptible-la-ldquo-accion-rdquo-de-ineficacia-y-deberan-reconducirse-
las-demandas-de-nulidad-
Página 86

patrimonio del verdadero propietario (en este caso, la sociedad
conyugal), pues, con tal proceder, ambos buscan
consecuencias ilegales (el disponente cometería delito de
estelionato y el adquirente delito de receptación), y es
necesaria la acreditación de este contubernio entre las partes
ya que la causa o fin del negocio jurídico no es el motivo
particular sino el interés común o interés conjunto de las partes.
IX. ADECUACIÓN DE LA DEMANDA
85. En el presente estado de cosas, ante la incertidumbre jurídica existente,
no es posible aplicar de forma inmediata la tesis de la ineficacia; ello
acarrearía desprotección jurídica dado que tendrían que desestimarse o
adecuarse todas las demandas presentadas en las que se hubiera
alegado causal de nulidad o anulabilidad del acto jurídico y, si bien es
verdad, con la publicación de la sentencia del Pleno Casatorio se podría
señalar que lo que se dispone es de conocimiento general, las máximas
de experiencias indican que ello no es así y que el cambio de
perspectiva debe asumirse gradualmente. En tal sentido, estimamos que
debe darse el plazo prudencial de un mes para la vigencia de lo que el
Pleno resuelva; después de esa fecha las demandas planteadas en
contradicción a lo que aquí se decida deberán ser declaradas
improcedentes.
86. Se trata de utilizar el prospective overruling. En este caso, "el derecho
anterior se aplicaría a eventos ocurridos antes de la fecha del overruling
(incluyéndose los del caso en cuestión), pero dejaría de ser aplicado a
Página 87

las transacciones iniciadas después de aquella fecha42". En sede
nacional, el Tribunal Constitucional se ha referido a la eficacia
prospectiva del precedente vinculante, indicando que "puede disponer
excepcionalmente que la aplicación del precedente vinculante que
cambia o sustituye uno anterior opere con lapso diferido (vacacio
sententiae), a efectos de salvaguardar la seguridad jurídica o para evitar
una injusticia ínsita que podría producirse por el cambio súbito de la
regla vinculante por establecida, y que ha sido objeto de cumplimiento y
ejecución por parte de los justiciables y los poderes públicos" Y, más
adelante, ha agregado, que al momento de cambiar el precedente,
puede optar por:
"a) Decisión de cambiar de precedente vinculante ordenando la
aplicación inmediata de sus efectos, de modo que las reglas serán
aplicables tanto a los procesos en trámite como a los procesos que se
inician después de establecida dicha decisión".
"b) Decisión de cambiar de precedente vinculante, aunque ordenando
que su aplicación será diferida a una fecha posterior a la culminación de
determinadas situaciones materiales. Por ende, no será aplicable para
aquellas situaciones jurídicas generadas con anterioridad a la decisión
del cambio o a los procesos en trámite43".
42
La frase es de Cross y Harris, y se encuentra en DA ROSA BUSTAMANTE, Thomas. Teoría del
Precedente Judicial. Ediciones Legales, Lima, 2016, p. 423.
43
Expediente N° 0024-2003-AI/TC.
Página 88

87. Esta técnica encuentra justificación en la existencia de una polémica y
una toma de posición arduas, pero no resultaría del todo adecuada si es
que, en lo que concierne a las demandas presentadas con anterioridad a
la vigencia de la futura sentencia del Pleno Casatorio Civil, ellas no
pudieran ser reconducidas para seguir el trámite que aquí se señala.
88. En esa perspectiva, para los casos tramitados antes del presente Pleno
Casatorio Civil, los Juzgados y Salas Superiores deberán reconducir la
pretensión. El momento adecuado para realizar la adecuación es el del
saneamiento del proceso, pues ello permitirá, garantizando el
contradictorio, que las partes tomen conocimiento del posible
pronunciamiento respecto a la ineficacia y, después, conforme al nuevo
escenario procesal, que se presenten las pruebas y las alegaciones que
consideren adecuadas.
89. Debe señalarse que en algunos casos la jurisprudencia de este Tribunal
Supremo invocó la aplicación del principio iura novit curia, a fin de
resolver la causa como una de ineficacia de acto jurídico a pesar que se
había planteado como nulidad del negocio. En tales casos, se mencionó
que de la demanda se desprendía inequívocamente que la causa para
pedir era la disposición por parte de solo uno de los cónyuges del bien
social. Se trataba de una fórmula eventual para evitar declarar
improcedente la demanda dado el manifiesto desconcierto
jurisprudencial. Sin embargo, emitido este pronunciamiento ya no es
posible seguir este camino procesal, en tanto habría una manifiesta
Página 89

incongruencia entre los hechos de la demanda y el petitorio respectivo,
situación regulada en el artículo 427, inciso 4, del Código Procesal Civil.
X. EL CASO EN CONCRETO
90. En los considerandos 4 a 10 de la presente resolución se ha hecho un
resumen de lo actuado en el proceso, queda por señalar que el recurso
de casación se declaró procedente por infracción del artículo 315 del
Código Civil, indicándose que dicha norma establece que para disponer
de los bienes sociales se requiere de la intervención del marido y la
mujer.
91. Son dos los actos jurídicos cuya nulidad se solicitan. El primero,
celebrado el veintitrés de enero de dos mil doce entre Catalina
Genoveva Jacay Apolinario y Rocío Zevallos Gutiérrez. El segundo,
celebrado el quince de setiembre de dos mil doce entre Rocío Zevallos
Gutiérrez y Martha Matos Araujo.
92. Con respecto al primero de ellos debe señalarse que en él interviene la
señora Catalina Genoveva Jacay Apolinario disponiendo de un bien de
la sociedad conyugal constituida por la mencionada persona y Nolberto
Choque Huallpa, sin la intervención de este último.
93. Aunque la demanda ha sido planteada como una de nulidad, queda
claro, conforme se ha expuesto en la presente sentencia, que tales actos
de disposición constituyen temas de ineficacia por falta de legitimidad,
siendo ello así, estando a las reglas aquí establecidas, debe
Página 90

reconducirse el proceso al estado correspondiente para fijar con claridad
los puntos controvertidos y propiciar el contradictorio.
94. No existe posibilidad de emitir pronunciamiento de fondo, precisamente
porque no se ha examinado el supuesto de ineficacia, centrándose el
debate en torno a la nulidad del acto jurídico, lo que implica falta de
motivación de la resolución judicial.
95. Si bien es cierto se calificó como procedente el recurso de casación por
infracción normativa del artículo 315 del código civil, no es menos cierto
que las reglas que se están adoptando con esta decisión contienen
disposiciones procesales, tal como la reconducción de la demanda a
efectos de encauzar el proceso, propiciar el contradictorio y emitir una
decisión congruente con el pedido realizado.
96. Lo expuesto además impide emitir pronunciamiento sobre el segundo
acto jurídico de compraventa de fecha quince de setiembre de dos mil
doce, cuya nulidad se deduce, pues depende de lo que se resuelva
sobre el primer acto jurídico.
XI. DECISIÓN
97. Estando a lo expuesto, estimamos:
Primero. Que debe declararse FUNDADO el recurso de casación
interpuesto por Karina Judy Choque Jacay por infracción normativa del
artículo 315 del Código Civil; en consecuencia, CASARON la sentencia
de vista de fecha 20 de abril de 2015 y DECLARARON NULO todo lo
Página 91

actuado hasta la fijación de puntos controvertidos, inclusive, debiendo el
juez de la causa tener en cuenta las consideraciones aquí vertida.
Segundo. Declaramos que constituyen precedentes vinculantes las
siguientes reglas:
1. La disposición por parte de uno de los cónyuges, sin intervención del
otro, regulada en el artículo 315 del Código Civil es un supuesto de
ineficacia del acto jurídico; por consiguiente, resulta inoponible para
la sociedad conyugal, sin perjuicio de los efectos para las partes que
intervinieron en el mismo.
2. El campo de protección de esta norma se extiende a las uniones de
hecho debidamente declaradas. Si la declaración judicial no ha sido
aún expresada, las disposiciones que se efectúen de los bienes no
podrán afectar a quien efectuó el negocio jurídico con el conviviente,
siempre que no le fuera conocido el estado de convivencia o
razonablemente no hubiera podido estar en la posibilidad de
conocerlo.
3. Si el adquirente obró de buena fe, evidenciándose ello, por ejemplo,
sin que se trate de un catálogo absoluto, en la inexistencia de datos
de recognoscibilidad de la propiedad, falta o deficiencia de
información registral que no sea posible controvertir, documentos de
identidad que indiquen otro estado civil y hasta contenido del
contrato de adquisición a favor solo del cónyuge que transfiere el
bien, y la transferencia fue inscrita en los Registros Públicos, debe
Página 92

respetarse la adquisición, en tanto se estaría ante la figura descrita
en el artículo 2022 del código civil.
4. En el supuesto anterior, si la transferencia no se encontrara inscrita,
debe preferirse el derecho del cónyuge no interviniente en la
operación contractual, de lo que sigue que el acto será inoponible
para la sociedad conyugal afectada.
5. En caso que el bien y las sucesivas transferencias se encuentren
registrados, el tercer adquirente se encontrará protegido por el artículo
2014 del Código Civil, subsistiendo para las partes afectadas la
posibilidad de solicitar la tutela resarcitoria correspondiente.
6. Las demandas tramitadas en la actualidad como nulidad o
anulabilidad del acto jurídico, deberán ser reconducidas hasta el
estado de saneamiento del proceso, debiendo indicar el juez de la
causa la posibilidad de pronunciarse sobre la ineficacia del acto
jurídico, propiciando el contradictorio y la aportación de las pruebas
que las partes consideren conveniente.
7. Sin perjuicio de la reconducción del proceso que deba hacerse, dado
el estado de incertidumbre existente, esta sentencia deberá ser
aplicada a partir de los 30 días siguientes de su publicación; luego
de dicho plazo, las demandas que no cumplan con lo aquí dispuesto
deberán ser declaradas improcedentes por falta de conexión lógica
entre los hechos y el petitorio, conforme lo prescribe el artículo 427,
inciso 4 del código procesal civil.
Página 93

8. Si el cónyuge vendedor y el comprador se hubieran puesto de
acuerdo en la celebración del acto jurídico, a sabiendas que el bien
es de la sociedad conyugal, se está ante un supuesto de nulidad del
acto jurídico por fin ilícito.
Tercero. Dispusieron la publicación de la presente sentencia en el diario
oficial “El Peruano” y en la página web del Poder Judicial, teniendo
efectos vinculantes para todos los órganos jurisdiccionales de la
república a partir de los 30 días siguientes de su publicación; en el
proceso de nulidad de acto jurídico, seguido por Karina Judy Choque
Jacay con Rocío Zevallos Gutiérrez y otros; y lo devolvieron.
SS.
MENDOZA RAMÍREZ
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA
CALDERÓN PUERTAS
Página 94
SINOE
Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
Alvaro Efrain FAU 20159981216 soft
CONTENIDO

SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 637-2018
TACNA
Sumilla: “En los procesos que versen sobre otorgamiento de escritura

pública derivados de un acto de compraventa, corresponderá
determinar la identificación del vendedor, la identificación del
comprador, si se ha determinado el inmueble sub litis, así como si se ha
pactado el precio; ello con la finalidad de establecer si el documento
privado anexado a la demanda reúne los requisitos establecidos para el
perfeccionamiento de la misma. En el caso de autos, al resultar
imposible determinar la ubicación física exacta del predio materia de
compraventa al consignarse en la minuta características incompletas e
imprecisas del mismo, resulta imposible que este acto de transferencia
dominial produzca sus efectos jurídicos, deviniendo en improcedente la
demanda”.
Lima, veintitrés de octubre

de dos mil diecinueve.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA: Vista la causa número seiscientos treinta y siete - dos mil
dieciocho, en audiencia llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con
arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: --------------------------------------------------
I. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: ------------------------------------------

---
Se trata del recurso de casación interpuesto por Juan Martínez Ticona a fojas
seiscientos veintisiete, contra la sentencia de vista de fojas quinientos setenta y
nueve, contenida en la resolución número setenta y seis, de fecha quince de
noviembre de dos mil diecisiete, emitida por la Sala Civil Permanente de la
Corte Superior de Justicia de Tacna, que confirmó la sentencia apelada, de
fecha doce de junio de dos mil diecisiete, que declaró improcedente en todos
sus extremos la demanda de Otorgamiento de Escritura Pública y Entrega de
1
CASACIÓN 637-2018
TACNA
Posesión.
II. ANTECEDENTES:
Previamente a la absolución de las denuncias formuladas por el demandante,

conviene hacer las siguientes precisiones respecto de lo acontecido en el
proceso:
2.1. Demanda. Mediante escrito obrante a fojas veintiséis a veintiocho, el
demandante Juan Martínez Ticona solicita el otorgamiento de escritura pública
respecto de la Minuta de Compraventa de fecha veinticuatro de mayo de mil
novecientos noventa y seis, sobre la transferencia del terreno (sitio solar) de 240
m2 ubicado en el Pago Chorrillos, distrito de Pocollay y provincia de Tacna, en
contra de los demandados José Benedicto Vélez Diez Canseco y otros.
Fundamenta su demanda señalando que con fecha veinticuatro de mayo de mil
novecientos noventa y seis celebró una minuta de compraventa con Luz Vélez
Diez Canseco viuda de Auza, quien procedió por su propio derecho y como
apoderada de sus hermanos José Benedicto, Lily, Óscar Vélez Diez Canseco,
respecto del predio materia de litis, consistente en un solar ubicado en el Pago
Chorrillos, comprensión de la provincia y departamento de Tacna de una
extensión de 240 m2. Señala que dicho predio, forma parte de un predio de
mayor extensión de 15,000 m2, el cual fue adquirido anteriormente por Héctor
Vélez mediante escritura pública del cuatro de diciembre de mil novecientos
treinta y cinco y a su fallecimiento, fueron declarados como herederos los
integrantes de la parte demandada. Finalmente, indica que ha venido
requiriendo a los demandados que le otorguen la correspondiente escritura
pública de dominio, así como se le entregue la posesión del mencionado bien
materia de compraventa, manifestando que se vienen realizando trámites de
lotización e independización, por cuanto en su mayor extensión ha sido vendido
a diferentes personas y hasta la fecha no cumplen con otorgarle la escritura y la
posesión, no obstante de haber cancelado el precio como consta de la segunda
cláusula de la referida minuta. -----------------------------------------
2
CASACIÓN 637-2018
TACNA
2.2. Contestación. Mediante escrito de fojas setenta, el curador procesal Hugo

Flores Velásquez, contesta la demanda señalando que el demandante no
acredita su medio probatorio con el título original de la minuta de compraventa, y
que no están identificados los vendedores, ni el comprador, con sus respectivos
documentos de identidad, en la minuta presentada. Asimismo, a fojas
trescientos ochenta y seis, el curador procesal de Óscar Vélez Diez Canseco y
Luz Vélez Diez Canseco viuda de Auza procede a contestar la demanda,
señalando que el demandante no ha presentado el original de la minuta, siendo
medio probatorio fundamental para el proceso; además no se precisa la
ubicación real del inmueble, no se encuentran debidamente identificados los
vendedores ni el comprador con sus respectivos documentos de identidad. -------
2.3. Sentencia de primera instancia. Mediante resolución obrante a fojas

quinientos veintiocho, el juzgado de primera instancia declaró improcedente la
demanda en todos sus extremos. Señala al respecto que si bien, existe como
antecedente a la celebración del contrato de compraventa que conforme se
aprecia de fojas diez, la minuta de Compraventa y Enajenación Perpetua, que
celebran Luz Vélez Diez Canseco viuda de Auza por su propio derecho y en
representación de sus hermanos: José Benedicto, Lily y Óscar Velez Diez
Canseco, según poder notarial otorgado por Escritura Pública de fecha
veintiocho de abril de mil novecientos setenta y siete con el demandante Juan
Martínez Ticona. De la referida minuta de compraventa, conforme se aprecia de
la cláusula primera, se encuentra consignado que los vendedores son
propietarios de un sitio solar ubicado en el Pago Chorrillos del distrito de
Pocollay de la provincia y departamento de Tacna con una extensión de 240.00
m2 con los siguientes linderos y medidas perimétricas: Por el norte: con
propiedad de la vendedora, por el sur: con propiedad de la misma vendedora,
por el este: también con propiedad de la vendedora y por el oeste: con
propiedad del lote 2 y 3. Cabe señalar que dicho predio fue adquirido, como
3
CASACIÓN 637-2018
TACNA
sucesores de José Héctor Vélez Fernández Dávila quien lo adquirió mediante

escritura de compraventa de fecha cuatro de diciembre de mil novecientos
treinta y cinco. Asimismo, en la cláusula segunda se consigna que los referidos
propietarios dan en venta real y enajenación perpetua el sitio solar descrito en la
cláusula primera a favor del comprador Juan Martínez Ticona por el precio de
ocho mil quinientos soles. En ese sentido, conforme a los actuados, la
pretensión del demandante consistente en elevar a escritura pública la minuta
referida resulta improcedente, pues observándose detenidamente la misma, si
bien señala el área a transferir, no refiere perímetro, las medidas perimétricas
de los linderos, consignándose solo referencias por los lados norte, sur y este
que colinda con propiedad de la vendedora, y por el oeste con los lotes 2 y 3,
existiendo una clamorosa falta de identificación respecto del inmueble materia
de compraventa, lo cual genera la imposibilidad de determinarse su ubicación
física, la misma que resulta ser un aspecto sustancial para disponer el
otorgamiento de escritura pública, toda vez que de acceder el juzgador a la
pretensión se estaría elevando a escritura pública una transferencia de un
inmueble no identificado. ----------------------
2.4. Sentencia de vista. Mediante resolución de fojas quinientos setenta y

nueve, la sala superior procede a confirmar la sentencia de primera instancia.
Indica al respecto que ejerciendo el control de validez y eficacia del acto jurídico
que se pretende formalizar, en cumplimiento de lo establecido en el IX Pleno
Casatorio Civil, se verifica de la Minuta de Compraventa de fecha veinticuatro de
mayo de mil novecientos noventa y seis, considerando el artículo 1532 del
Código Civil que prescribe: “Pueden venderse los bienes existentes o que
puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación
(…)”, se advierte de la revisión de la minuta descrita en el considerando
precedente, que este acto jurídico no cumple con el requisito de
determinabilidad del objeto, toda vez que el bien inmueble no se encuentra
debidamente identificado y detallado, dado que no están especificados los
4
CASACIÓN 637-2018
TACNA
linderos y medidas perimétricas del terreno, habiéndose consignado únicamente

que el inmueble colinda por tres lados con propiedad de la vendedora y por el
otro con los lotes 2 y 3, lo que torna en imposible determinar su ubicación física
exacta y por ende, también resulta imposible que este acto de transferencia
dominial produzca sus efectos jurídicos, toda vez que en la minuta se han
señalado características incompletas e imprecisas del bien inmueble materia de
compraventa, tampoco el accionante ha acreditado con planos debidamente
visados u otros instrumentos, cual es la ubicación exacta del bien. ------------------
III. CAUSALES DEL RECURSO DE CASACIÓN: ----------------------------------------
Esta Suprema Sala mediante resolución de fecha veinticuatro de julio de dos mil
dieciocho, corriente a fojas sesenta y cuatro del cuaderno de casación, ha
declarado procedente el recurso de su propósito, por las siguientes causales
denunciadas: Infracción normativa de los artículos 1412 y 1549 del Código
Civil, señalando que el otorgamiento de Escritura Pública es entendido por la
jurisprudencia como un deber de las partes de perfeccionar el contrato, ante el
incumplimiento de este deber se podrá iniciar los trámites legales ante el órgano
competente de conformidad con lo establecido en los artículos 1412 y 1549 del
Código Civil, a fin de que la parte renuente firme la Escritura Pública de
formalización y si a pesar del mandato judicial, si se mantiene la negativa, es el
Juez quien sustituye al obligado para otorgar la Escritura Pública en el marco de
la Ley. Finalmente se incorpora de forma excepcional y de conformidad con el
artículo 392-A del Código Procesal Civil, modificado por la Ley número 29364,
la causal de infracción normativa de carácter material de Infracción normativa
de carácter procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución
Política del Perú, a efectos de evaluar si la sentencia recurrida ha inaplicado la
norma mencionada. ----
5
CASACIÓN 637-2018
TACNA
IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: ---------------------------------------
PRIMERO.- Que, según lo establecido por el artículo 384 del Código Procesal
Civil modificado por la Ley número 29364, el recurso extraordinario de casación
tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso
concreto así como la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte
Suprema de Justicia de la República, por ende este Tribunal Supremo sin
constituirse en una tercera instancia adicional en el proceso debe cumplir su
deber pronunciándose acerca de los fundamentos del recurso por la causal
declarada procedente. En este sentido la competencia de la Corte de Casación,
en general, al enmarcarse en los extremos del recurso “no puede realizar
averiguaciones de hecho ni alterar el relato fáctico resultante de las sentencias
de mérito. No tiene competencia para modificar las cuestiones de hecho, porque
no aprecia prueba, no puede pronunciarse sobre aspectos de la resolución
superior que no han sido reclamados ni aplicar el derecho de oficio”1. --------------
SEGUNDO.- Que, en el caso de autos al haberse declarado procedentes las

denuncias sustentadas en vicios in procedendo como vicios in iudicando,
corresponde efectuar en primer término el análisis de la causal procesal, toda
vez que de resultar fundada esta, dada su incidencia en la tramitación del
proceso y su efecto nulificante, carecería de sentido emitir pronunciamiento
respecto de la causal material.
1 SÁNCHEZ PALACIOS PAIVA, Manuel. El Recurso de Casación Civil, Ediciones Legales, Editorial San Marcos, pág.
61.
6
CASACIÓN 637-2018
TACNA
Infracción normativa de carácter procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de

la Constitución Política del Perú
TERCERO.- En atención al marco glosado anteriormente, tenemos que para

determinar si una resolución judicial ha transgredido el derecho al debido
proceso en su elemento esencial de motivación, el análisis a efectuarse debe
partir de los propios fundamentos o razones que sirvieron de sustento a la
misma, por lo que cabe realizar el examen de los motivos o justificaciones
expuestos en la resolución materia de casación. ------------------------------------------
3.1. Así, tenemos que respecto del análisis de la infracción normativa procesal
de índole constitucional, admitida de manera excepcional -infracción
normativa de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política
del Perú-, corresponde que esta Sala Suprema verifique si el paso de las
premisas fácticas y jurídicas a la conclusión arribada ha sido lógica o
deductivamente válida, sin devenir en contradictoria. ------------------------------------
3.2. En ese propósito tenemos que la sentencia recurrida ha respetado el

principio del debido proceso e intrínsecamente el de motivación y congruencia,
toda vez que, ha delimitado el objeto de pronunciamiento, como así se
desprende del introito de la parte expositiva; asimismo, ha identificado los
agravios en el considerando tercero, los que han sido absueltos, como así se
desprende del desarrollo lógico jurídico que emerge a partir del considerando
sétimo, habiendo trazado el marco legal relacionado a lo que es asunto de
controversia; trasluciéndose que para absolver y estimar los agravios
planteados, la Sala de mérito efectuó una valoración de los hechos producidos;
además de haber justificado las premisas fácticas consistentes en el análisis de
la Minuta de Compraventa de fecha veinticuatro de mayo de 1996 de la cual se
pretende la escritura pública, así como a los alcances consignados sobre la
identificación del predio materia de compraventa y sus antecedentes, aspectos
7
CASACIÓN 637-2018
TACNA
que le han permitido llegar a la conclusión respecto a la pretensión del

demandante que no resulta estimable conforme a las referidas conclusiones. En
ese escenario queda claro que la justificación interna que fluye de la recurrida
ha sido satisfecha.
3.3. Ahora bien, en torno a la justificación externa de la decisión superior, esta
Sala Suprema considera que la justificación externa realizada por la Sala de
Alzada es adecuada, desde que las premisas fácticas y jurídicas precitadas en
el punto anterior contienen proposiciones verdaderas y normas aplicables en el
ordenamiento jurídico nacional; además de ser las correctas para resolver lo
que ha sido materia de revisión, al haber absuelto el grado de acuerdo a los
agravios que sustentaron la pretensión impugnatoria, de conformidad con la
competencia funcional que le otorga el artículo 370 del Código Procesal Civil; en
consecuencia, estando a la corrección de las premisas normativa y fáctica, la
conclusión a la que arribó la Sala Superior fue la adecuada. En esa perspectiva,
la sentencia recurrida explica y justifica las premisas factuales y jurídicas
elegidas por el Colegiado Superior, cumpliendo así con la exigencia de logicidad
en la justificación interna de la resolución examinada; por tanto, no se observa
entonces la infracción del derecho al debido proceso en vinculación con la
motivación de las resoluciones judiciales. ---------------------------------------------------
3.4. Es menester acotar que lo glosado no es equivalente a que esta Sala

Suprema concuerde con el fallo recurrido, desde que no cabe confundir debida
motivación de las resoluciones judiciales con debida aplicación del derecho
objetivo. En el primer supuesto, se examinan los criterios lógicos y
argumentativos referidos a la decisión de validez, la decisión de interpretación,
la decisión de evidencia, la decisión de subsunción y la decisión de
consecuencias, en tanto que en el segundo supuesto, debe determinarse si la
norma jurídica utilizada ha sido aplicada de manera debida.
3.5. Cabe concluir, en virtud de lo señalado en los apartados precedentes, que
no se evidencia que la sentencia de vista haya vulnerado el principio al debido
8
CASACIÓN 637-2018
TACNA
proceso, entendido como un conjunto de garantías de las cuales goza el

justiciable, las que incluyen la motivación y logicidad de las resoluciones, que
aparecen respetadas en la presente causa, pues el texto de aquella no revela
considerandos contradictorios. Tampoco contiene una motivación inadecuada e
insuficiente, desde que las conclusiones a las que arribó la sala superior se
asientan en premisas verdaderas y en la valoración conjunta y razonada de los
medios probatorios, dentro del marco de actuación probatoria que delinea el
artículo 197 del Código Procesal Civil. Asimismo, la sentencia de vista ha
respondido adecuadamente los agravios que sustentaron la apelación,
expresando las razones que han inclinado al Colegiado Superior a
desestimarlos, las mismas que evidencian razonabilidad; por lo que en esa línea
de juicios, se concluye que la fundamentación contenida en la sentencia de vista
ha cumplido con el estándar de motivación exigido por el artículo 139 numerales
3 y 5 de la Norma Fundamental, correspondiendo por ello declarar infundado
el recurso en el extremo analizado.
Infracción normativa de los artículos 1412 y 1549 del Código Civil
CUARTO.- Al respecto, la parte recurrente aduce que el contrato celebrado

debe de ser perfeccionado, por lo que al incumplimiento de una de las partes
para lograr ese acto, se debe proceder a iniciar los correspondientes trámites
legales de conformidad con los artículos materia de denuncia casatoria. Al
respecto, se señala que el artículo 1412 del Código Civil establece que: “Si por
mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse
otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la
convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden
compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida…”. El artículo 1549
del Código acotado establece, por su parte, que: “Es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”. En este
entendido, los procesos de otorgamiento de escritura pública tienen como fin la
9
CASACIÓN 637-2018
TACNA
formalización de un acto jurídico, porque lo determina la ley o porque así lo han

acordado las partes, siendo que cuando se trata de compraventa, el adquiriente
podrá compeler a su vendedor a otorgarla de acuerdo a lo dispuesto por los
artículos mencionados. Así, aunque el Código Civil no exige el otorgamiento de
escritura pública para el perfeccionamiento del contrato de compraventa de
inmuebles, dado su carácter consensual, el mismo Código reconoce a los
contratantes el derecho a compelerse recíprocamente a llenar dicha formalidad,
no como requisito del contrato, sino como garantía de comprobación de la
realidad del acto, mutar un documento privado en público; acceder a su
inmatriculación en Registros Públicos, etcétera; debiendo para tal efecto
verificarse el cumplimiento de las prestaciones a las que se han obligado las
partes, que para el caso de la compraventa son la transferencia de la propiedad
y el pago.
QUINTO.- De lo antes expuesto se desprende que según lo establecido por las

normas materiales antes señaladas, en los procesos que versen sobre
otorgamiento de escritura pública derivados de un acto de compraventa,
corresponderá determinar la identificación del vendedor, la identificación del
comprador, si se ha determinado el inmueble sub litis, así como si se ha pactado
el precio; ello con la finalidad de establecer si el documento privado anexado a
la demanda reúne los requisitos establecidos para el perfeccionamiento de la
misma.-
SEXTO.- Atendiendo a la presente infracción material, para absolverla es

necesario identificar la base fáctica determinada por la sala superior, indicando
al respecto que obra en copia la Minuta de Compraventa de fecha veinticuatro
de mayo de mil novecientos noventa y seis, respecto a la transferencia de un
terreno de 240 m2 ubicado en el Pago Chorrillos, distrito de Pocollay y provincia
de Tacna. Como información complementaria de la misma, respecto del predio
materia de transferencia, se indica que este se encontraba contenido o formaba
10
CASACIÓN 637-2018
TACNA
parte en un predio de mayor extensión que era de 15,000 m2, observándose al

respecto que se consignó en la minuta de transferencia como linderos y
medidas perimétricas por el norte con la propiedad de la vendedora, por el sur
con otra propiedad de la misma vendedora, por el este también con propiedad
de la vendedora y por el oeste con los lotes denominados 2 y 3. En ese sentido,
se advierte que no existe precisión en la minuta que se pretende elevar a
escritura pública, respecto a la ubicación exacta del predio transferido al
demandante Juan Martínez Ticona, siendo este aspecto el principal sustento de
la sala superior para confirmar la sentencia de primera instancia que declaró
improcedente la demanda, toda vez que el documento el cual se quiere elevar a
escritura pública no reúne los requisitos establecidos en las normas materia de
denuncia casatoria para el perfeccionamiento de la misma, al advertirse una
clamorosa imprecisión respecto la ubicación exacta del bien inmueble
transferido en compraventa. En ese sentido, deviene en infundada la presente
denuncia casatoria.
Fundamentos por los cuales; y, en aplicación del artículo 397 del Código
Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por
Juan Martínez Ticona a fojas seiscientos veintisiete; NO CASARON sentencia
de vista de fojas quinientos setenta y nueve, contenida en la resolución número
setenta y seis, de fecha quince de noviembre de dos mil diecisiete, emitida por
la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Tacna;
DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El
Peruano” bajo responsabilidad; en los seguidos por Juan Martínez Ticona en
contra de José Benedicto Vélez Diez Canseco y otros, sobre otorgamiento de
escritura pública.; y los devolvieron. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza
Suprema.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
11
CASACIÓN 637-2018
TACNA
CABELLO MATAMALA
AMPUDIA HERRERA
LÉVANO VERGARA
RUIDÍAS FARFÁN
12
SINOE
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICAFecha:
lA
varo Efrain FAU 20159981216 soft
21/07/2020 09:25:32,Razón: RESOLUCIÓN
SALA CIVIL TRANSITORIA JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
CONTENIDO
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Sumilla: La sentencia de vista ha cumplido con la

exigencia de logicidad en la justificación interna, al
derivarse la conclusión respecto a que los actos
jurídicos materia de nulidad han incurrido en fin
ilícito, de acuerdo a las premisas jurídicas y fácticas
desarrolladas en su razonamiento.
Lima, uno de julio

de dos mil veinte.-

LA REPÚBLICA: en discordia; vista la presente causa en la fecha, luego de
verificada la votación con arreglo a ley, con el voto del Señor Juez Supremo
LÉVANO VERGARA, emite la siguiente sentencia; y asimismo, habiéndose
dejado oportunamente en Relatoría de esta Sala Suprema los votos emitidos
por los Señores Jueces Supremos ROMERO DÍAZ, CABELLO MATAMALA,
SALAZAR LIZÁRRAGA, DE LA BARRA BARRERA, CÉSPEDES CABALA Y
RUIDÍAS FARFÁN, obrantes de fojas setecientos veintitrés a ochocientos
veintitrés, así como a fojas ochocientos ochenta y ocho del cuadernillo de
casación; los mismos que no suscriben la presente, de conformidad con los
artículos 141, 142, 148 y 149 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial, dejándose constancia de los mismos para los fines pertinentes
de acuerdo a ley.
I. ASUNTO:
Que, viene a conocimiento de esta Sala Suprema los recursos de casación
-1-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
interpuestos por Promotora Progreso Sociedad Anónima de fecha veintisiete de

noviembre de dos mil diecisiete; Promotora Delsol Sociedad Anónima de fecha
veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete; y Recursos Naturales Sociedad
Anónima de fecha veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete, contra la
sentencia de vista de fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete, emitida por la
Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que revocó la
sentencia apelada de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce, que
declaró infundada la demanda, reformándola, declaró fundada la demanda,
amparándose la primera, segunda, tercera y cuarta pretensión principal así
como sus pretensiones accesorias.
II. ANTECEDENTES:
2.1. Respecto a los hechos acontecidos entre las partes, se distinguen los
siguientes hechos relevantes:
2.1.1. Conforme se aprecia de los actuados, mediante Asamblea General
Extraordinaria realizada por la Asociación de Vendedores Comerciantes del
Campo Ferial Polvos Azules – ASVEN de fecha veintitrés de octubre de mil
novecientos noventa y seis (fojas 4081 del expediente penal 03-2006), se
acordaron, entre otros puntos, la compra de terrenos con la finalidad de
construir un centro comercial, procediéndose para dicho efecto la designación
de representantes de la referida asociación, los cuales tendrían facultades para
negociar, firmar los contratos, suscribir las escrituras públicas, los contratos de
elaboración de proyectos, así como también los contratos de construcción
respecto dela futura obra del Centro Comercial Polvos Azules, por lo que se
fijaron los siguientes acuerdos: i) La elección de la opción presentada por
Construcciones Villasol Sociedad Anónima sobre la venta de terreno y
construcción del centro comercial, el cual se realizaría sobre terrenos de
propiedad de SIDER PERU Sociedad Anónima; así como de Constructora
Comercial Vulcano Sociedad Anónima en condominio con el Grupo Villasol
Sociedad Anónima, el mismo que contaba con un área de extensión de 16 057
m2. ii) Autorizar como representantes legales de la asociación a los señores
-2-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Florentino Zevallos Rojas como Presidente, Néstor Espinola Reyes como
Secretario de Organización y Pelayo Saldaña Paucarcaja como Secretario de
Economía y Finanzas; quienes tendrían las facultades de negociar, firmar
-3-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
contratos de compra venta de terrenos, contratos de créditos, contratos de

elaboración de proyectos y ejecución de obras a nombre de la Asociación de
Vendedores Comerciantes del Campo Ferial Polvos Azules – ASVEN.-------------
2.1.2. En ese sentido, con fecha diecinueve de diciembre de mil novecientos
noventa y seis, se celebró un Contrato de Construcción de Obra Civil, entre la
Asociación de Vendedores Comerciantes del Campo Ferial Polvos Azules –
ASVEN y Construcciones Villasol Sociedad Anónima (fojas 133), en el cual se
establecía la construcción de un centro comercial, por el sistema “Llave en
mano”, a suma alzada el cual tenía un costo de US$ 9’891,046.56 dólares
americanos sin incluir IGV.
2.1.3. Que, mediante la Asamblea General Extraordinaria de la Asociación de
Vendedores Comerciantes del Campo Ferial Polvos Azules – ASVEN de fecha
veintiséis de marzo de mil novecientos noventa y siete (fojas 179), se expuso el
informe de anteproyecto, advirtiéndose una modificación en los costos de
construcción, al aumentarse el área de construcción de 16,027 m2 a 26,000
m2, informándose además una oferta planteada por Construcciones Villasol
Sociedad Anónima, con el fin de viabilizar la construcción del referido centro
comercial, solicitándose a dicha constructora que presente dicha oferta por
escrito, para ser estudiada con más detalle por parte de la asociación.-------------
2.1.4. Al respecto, mediante la Carta de fecha dos de abril de mil novecientos
noventa y siete (fojas 184), Construcciones Villasol Sociedad Anónima envió
dos alternativas para la realización de la construcción del referido centro
comercial las cuales eran: i) Alternativa A, respecto de 2,065 tiendas y 426
estacionamientos con un costo de construcción y proyectos más IGV de US$
19’040,651.17 dólares americanos, a los que si se incluye el costo del terreno y
otros gastos ascendería a US$ 25’160,651.17 dólares americanos, que dividido
entre las 2065 tiendas da un costo de US$ 12,184.33 dólares por cada tienda.
Dicha construcción contaría con los siguientes ambientes: Primer Piso:
Controles de ingreso, baños, tópico, duchas, tiendas, patio central, circulación,
escaleras, ascensores. Segundo Piso: Administración, tópico, guardería,
auditorio, cafetería, seguridad, baños, tiendas, estacionamientos, circulación,
-4-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
escaleras, ascensores. Tercer Piso: depósito, baños, estacionamientos,

circulación, escaleras, ascensores. Sótano: Circulación, carga y descarga,
botadero, ascensores, escaleras, cuarto de máquinas, estación de bombeo,
cisterna. ii) Alternativa B, respecto de 2,047 tiendas y 440 estacionamientos
con un costo de construcción y proyectos más IGV de US$ 16’692,393.35
dólares americanos, a los que si se incluye el costo del terreno y otros gastos
asciende a US$ 22’812,393.35 dólares americanos, que dividido entre las 2047
tiendas da un costo de US$ 11,144.31 dólares por cada tienda. Los ambientes
serían los siguientes: Primer Sótano: tiendas, baños, circulación, guarderías,
escaleras, ascensores, carga y descarga, botadero, cuarto de máquinas,
estación de bombeo, cisterna, patio central. Primer Piso: tiendas, baños,
circulación, duchas, controles de ingreso, tópico, escaleras, ascensores, patio
central. Segundo Piso: administración, seguridad, baños, estacionamientos,
circulación, escaleras, ascensores, depósitos.---------------------------------------------
2.1.5. Cabe señalar al respecto que de aceptarse Alternativa B, la constructora
estaría en disposición de comprar los aires, asumiendo la suma de US$
4’000,000.00 dólares americanos, en la cual se pagaría US$ 1’000,000.00
dólares americanos incluido IGV, y se absorbería la suma de US$ 3’000,000.00
dólares americanos incluido IGV a los costos de construcción, por lo que el
costo total sería de US$ 18’964,935.72 dólares americanos, siendo el precio de
cada una de las 2,047 tiendas de US$ 9,264.75 dólares americanos.---------------
2.1.6. Mediante la Asamblea General Ordinaria de la Asociación de
Vendedores Comerciantes del Campo Ferial Polvos Azules – ASVEN de fecha
veintiuno de abril de mil novecientos noventa y siete (fojas 3151), producido el
debate entre sus asistentes respecto a las alternativas planteadas, se optó en
mayoría por la Alternativa B, indicándose expresamente que con dicha
propuesta existía las posibilidad de colaborar con los aportantes bajando el
costo de construcción de las tiendas, contemplando la posibilidad de venta de
niveles. En otro aspecto, se autoriza a los representantes legales para que
convoquen a una asamblea con la finalidad de constituir una nueva persona
-5-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
jurídica, la que más adelante sería la Asociación de Propietarios del Centro

Comercial Polvos Azules – APCCPA.
2.1.8. Con fecha veintidós de diciembre de mil novecientos noventa y siete, se
procedió a celebrar la Addenda N° 01 del Contrato d e Construcción (fojas 85),
el mismo que sustituyó al contrato de Contrato de Construcción de Obra Civil
de fecha diecinueve de diciembre de mil novecientos noventa y seis en todos
sus efectos, siendo establecido los montos por los siguientes conceptos: i)
Estudios de Arquitectura e Ingeniería la suma de US$ 815,125.00 dólares
americanos, ii) Construcción a suma alzada por US$ 13’586,225.50 dólares
americanos, resultando un monto total de US$ 14’401,350.50 dólares
americanos, iii) El IGV ascendente a US$ 2’592,243.09 dólares americanos,
resultando un costo total de US$ 16’933,593.59 dólares americanos.---------------
2.1.9. Asimismo, las partes acordaron que la edificación a realizarse
comprendía un área total de 23, 294.00 m2 distribuida de la siguiente manera: i)
Sótano con un área techada de 8, 089.00 m2, ii) Primer Piso con un área
techada de 14, 844.00 m2, iii) 361.00 m2 de área techada en el segundo piso,
con azotea provisional.
2.1.10. Que, se aprecia en el escrito de demanda (fojas 1175), que debido a
que el financiamiento del Proyecto de Construcción del Centro Comercial
estaba generando un déficit de US$ 4,117.966 dólares americanos, conforme
lo informó el ex presidente Florentino Zevallos Rojas, se adoptó la decisión de
vender los aires, procediéndose a celebrar un contrato de compra venta con
Promotora Delsol Sociedad Anónima, y no con Construcciones Villasol
Sociedad Anónima quien había realizado la propuesta desde un principio.--------
2.1.11. Con fecha veintinueve de diciembre de mil novecientos noventa y siete,
elevada a escritura pública de fecha ocho de enero de mil novecientos noventa
y ocho (Kárdex N° 33051), se suscribió la Addenda N ° 02 del Contrato de
Construcción (fojas 685), celebrado entre la Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules y Promotora Delsol Sociedad Anónima,
mediante la cual se transfieren a esta última los aires del segundo, tercer y
cuarto nivel para la construcción de locales comerciales y en la azotea estará
-6-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
ubicado en el quinto nivel para uso de estacionamiento, bajo los siguientes

términos: i) Promotora Delsol Sociedad Anónima asume el compromiso de
absolver el costo de construcción de las obras comunes que le corresponden a
los niveles o pisos que serán de propiedad exclusiva de la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, es decir el sótano (zona de
tiendas) y el primer piso valorizado en la suma de US$ 3’000,000.00 dólares
americanos incluido IGV, monto que será deducido a la suma de US$
16’993,593.59 dólares americanos. Se señala asimismo que Promotora Delsol
Sociedad Anónima le pagará directamente a “El Constructor" la referida suma
de US$ 3’000,000.00 dólares americanos. ii) En otro aspecto, en referencia a
la forma de pago, se indica que el monto de US$ 1’000,000.00 dólares
americanos, se procederá a cancelar de acuerdo al siguiente detalle: US$
116,000.00 dólares americanos en fecha anterior al contrato, US$ 394,000.00
dólares americanos a la firma del contrato y US$ 400,000.00 dólares
americanos en cinco letras de cambio de $80,000.00 dólares americanos cada
una y una letra de cambio por la suma de US$ 90,000.00 dólares americanos,
siendo dieciséis de junio de mil novecientos noventa y ocho la fecha de
vencimiento de la primera letra.
2.1.12. Escritura Pública de Modificación al contrato de compraventa de Aires
(fojas 800), de fecha veintidós de setiembre de mil novecientos noventa y ocho
(Kárdex N° 35939), se señala que por convenir los i ntereses de ambas partes,
se modifica el vencimiento de la primera letra de cambio, indicándose que el
primer vencimiento sería con fecha trece de octubre de mil novecientos
noventa y ocho.
2.1.13. Mediante la Escritura Pública de Modificación del Contrato de
compraventa de Aires (fojas 804), de fecha cinco de mayo de mil novecientos
noventa y nueve (Kárdex N° 38244) referida al pago de US$ 490,000.00
dólares americanos, la cual se encontraba representada en seis letras de
cambio, se señala que dicha deuda estaría representada en una sola letra por
el monto total, teniendo una nueva fecha de vencimiento, la cual sería el treinta
y uno de mayo de mil novecientos noventa y nueve sin intereses. Asimismo,
-7-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
conforme se aprecia en dicho documento, atendiendo a una solicitud de la

Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, la empresa
Promotora Delsol Sociedad Anónima ha otorgado opción de compra de 35
tiendas destinadas a restaurantes en el segundo o tercer nivel del Centro
Comercial Polvos Azules, siendo el vencimiento para ejercer dicha opción la
fecha de treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa y nueve, con un
importe de US$ 636,982.50 dólares americanos.-----------------------------------------
2.1.14. Que, mediante la Escritura Pública de Modificación Parcial del Contrato
de Compraventa de Aires (fojas 820), de fecha cinco de mayo de mil
novecientos noventa y nueve (Kárdex N° 38247), se c onsigna que la empresa
Promotora Delsol Sociedad Anónima con fecha veintiuno de diciembre de mil
novecientos noventa y ocho, transfirió a la empresa Recursos Naturales
Sociedad Anónima el 50% de los aires que adquirió de la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, asumiendo dicha empresa el
compromiso de pagar 50% del precio original que se le adeuda a la asociación
que ascendía a US$ 490,000.00 dólares americanos. Asimismo, se señala que
se mantiene vigente la opción de compra otorgada por Promotora Delsol
Sociedad Anónima respecto a la venta de 35 tiendas destinadas a
restaurantes.
2.1.15. Seguidamente, mediante la Escritura Pública de Modificación del
Contrato de compraventa de Aires (fojas 825), de fecha cinco de mayo de mil
novecientos noventa y nueve (Kárdex N° 38245), la A sociación de Propietarios
del Centro Comercial Polvos Azules y Promotora Delsol Sociedad Anónima,
declaran que es voluntad de las mismas que al treinta de setiembre de mil
novecientos noventa y nueve, fecha de vencimiento de las obligaciones
recíprocas existentes entre ambas empresas, se proceda a compensar el
importe por las letras de cambio por la suma de US$ 490,000.00 dólares
americanos con el precio de venta de la opción de compra de las 35 tiendas, es
decir con la suma de US$ 636,982.50 dólares americanos, resultando una
diferencia de US$ 146,982.50 dólares americanos a favor de las empresas
Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima,
-8-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
debiendo la Asociación de Propietarios hoy demandante, cancelar US$

73,491.25 dólares americanos a cada una.-------------------------------------------------
2.2. Demanda.--------------------------------------------------------------------------------------
2.2.1. Respecto a la demanda, mediante escrito de demanda, presentado el
veintiuno de diciembre de dos mil nueve (fojas mil ciento setenta y cinco a mil
doscientos sesenta y ocho), las partes demandantes solicitan la Nulidad de
diversos Actos Jurídicos vinculados: 1. Como primera pretensión principal por
la causal de fin ilícito (artículo 219, inciso 4) y como pretensión subordinada por
la causal prevista en el artículo 219, inciso 8 del Código Civil, se declare la
nulidad de: a) La Escritura Pública de compraventa de aires, de fecha ocho
de enero de mil novecientos noventa y ocho (fojas seiscientos ochenta y
cinco a seiscientos noventa y uno, Kardex N° 33051) . b) La Escritura Pública
de Modificación al contrato de compraventa de Aires, de fecha veintidós de
setiembre de mil novecientos noventa y ocho (fojas ochocientos a ochocientos
dos, Kardex N° 35939). c) La Escritura Pública de Modificación del
Contrato de compraventa de aires de fecha cinco de mayo de mil
novecientos noventa y nueve y minuta del diez de octubre de mil
novecientos noventa y ocho (fojas ochocientos cuatro a ochocientos siete,
Kardex N° 38244). d) La Escritura Pública de Modificación del contrato de
compraventa de aires, de fecha cinco de mayo de mil novecientos
noventa y nueve y minuta del veintiocho de diciembre de mil novecientos
noventa y ocho (fojas ochocientos veinte a ochocientos veintitrés, Kardex N°
38247). e) La Escritura Pública de Modificación del contrato de
compraventa de aires, de fecha cinco de mayo de mil novecientos
noventa y nueve y minuta del veinticinco de marzo de mil novecientos
noventa y nueve (fojas ochocientos veinticinco a ochocientos veintiocho,
Kardex N° 38245). Como pretensión accesoria de las mismas, que se ordene la
cancelación de los asientos registrales C00002 de las partidas Registrales
números 11609580, 11609581, 11609582, 11609583, 11609584,
correspondientes a la Sección N° 3, 4, 5, 6 y 7, re spectivamente, del Centro
Comercial Polvos Azules. 2. Como segunda pretensión principal por la causal
-9-
v
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
de fin ilícito (artículo 219, inciso 4), como primera y segunda pretensión
subordinada por las causales previstas en el artículo 219, incisos 8) y 5) del
Código Civil, respectivamente, se declare la nulidad de la Escritura Pública de
compraventa de aires, de fecha veinticinco de enero de mil novecientos
noventa y nueve celebrado entre Promotora Delsol Sociedad Anónima y
Recursos Naturales Sociedad Anónima (fojas ochocientos catorce a
ochocientos dieciocho, Kardex N° 37166). Como prete nsión accesoria de las
mismas, la cancelación de los asientos registrales C00003 verificados en las
Partidas Registrales números 11609580, 11609581, 11609582, 11609583,
11609584, correspondientes a la Sección N° 3, 4, 5, 6, 7, respectivamente, del
Centro Comercial Polvos Azules. 3. Como tercera pretensión principal por la
causal de fin ilícito (artículo 219, inciso 4), como primera y segunda pretensión
subordinada por la causal de imposibilidad jurídica del objeto (artículo 219,
inciso 3) y la prevista en el artículo 219, inciso 8) del Código Civil, se declare la
nulidad de la Escritura Pública de compraventa de 52 tiendas, de fecha quince
de octubre de mil novecientos noventa y nueve y minuta del primero de octubre
de mil novecientos noventa y nueve, celebrado entre Recursos Naturales y
Delsol y la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules - en
adelante APCCPA (fojas ochocientos treinta a ochocientos treinta y siete,
Kardex N° 39835), mediante el cual las dos empresas mencionadas venden a
la Asociación 52 tiendas “que se edificarán en el segundo nivel del Centro
Comercial Polvos Azules”, pactándose como precio de venta la suma de US$
962,000.00 dólares americanos. Como pretensión accesoria a las mismas, se
ordene la Nulidad de la Escritura Pública de fecha dieciocho de octubre de mil
novecientos noventa y nueve (fojas tres mil setecientos noventa y ocho a tres
mil ochocientos, Kardex N° 39822), que contiene la minuta denominada
“Cláusulas Adicionales al contrato de compraventa de aires” de fecha dieciocho
de octubre de mil novecientos noventa y nueve, otorgada por la APCCPA a
favor de Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima, la
cual declaró cancelado el saldo del precio de venta, ascendente a US$
490,000.00 dólares americanos. 4. Como cuarta pretensión principal por la
- 10
-
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
causal de fin ilícito (artículo 219, inciso 4), como primera y segunda pretensión
subordinada por las causales previstas en el artículo 219 incisos 8) y 5) del
Código Civil, respectivamente, se declare la nulidad de la Escritura Pública de
Modificación Parcial de Estatutos por Aumento de Capital Social otorgada por
Promotora Progreso Sociedad Anónima con intervención de Recursos
Naturales, Delsol y otros, de fecha ocho de mayo de dos mil y minuta del
cinco de abril de dos mil (fojas ochocientos ochenta y tres a ochocientos
noventa y cuatro, Kardex N° 42570). Como pretensión accesoria de las
mismas, la cancelación de los asientos registrales C00004 y C00005
verificados en las Partidas Registrales números 11609580, 11609581,
11609582, 11609583 y 11609584, correspondientes a la Sección N° 3, 4, 5, 6,
7, respectivamente, del Centro Comercial Polvos Azules. -----------------------------
2.2.1. Fundamentos de la demanda. Al respecto, señala que: (i) Se adulteró
el estatuto de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos
Azules, agregando el literal d) de su artículo 47 respecto a las facultades para
que los ex directivos puedan vender aires y derechos sobre inmuebles. (ii) Con
desconocimiento de los asociados se transfirieron los aires a favor de
Promotora Delsol Sociedad Anónima por la suma de US$ 1’000,000.00 dólares
americanos, pese a que Construcciones Villasol Sociedad Anónima había
ofrecido comprar los Aires por US$ 4’000,000.00 dólares americanos,
transfiriéndose, además, las áreas comunes del Centro Comercial Polvos
Azules, así como, el derecho de integrar un Centro Comercial colindante a
edificarse en el terreno de Recursos Naturales Sociedad Anónima. (iii) Se giró
a favor de Promotora Delsol Sociedad Anónima una factura por el precio de
venta de los Aires con fecha veintinueve de diciembre de mil novecientos
noventa y siete, pese a que esa fecha la factura no había sido impresa, pues su
impresión se realizó el dieciocho de enero de mil novecientos noventa y ocho.
(iv) El cheque por la suma de US$ 394,000.00 dólares americanos, girado a
favor de los ex directivos de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial
Polvos Azules por parte de Recursos Naturales Sociedad Anónima, se le fue
devuelto endosado para que dicha empresa lo deposite en su cuenta,
- 11 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
aparentándose el pago de la referida suma, como así también ocurrió con todo
el precio de venta de los Aires por la suma de US$ 1’000,000.00 dólares
americanos. (v) La venta de las 52 tiendas realizadas por Promotora del Sol
Sociedad Anónima a favor de Recursos Naturales Sociedad Anónima por un
precio equivalente a cinco veces más de su valor con el propósito de
compensar la deuda que Promotora Delsol Sociedad Anónima le tenía US$
490,000.00 dólares americanos a ser deudora de US$ 472,000.00 dólares
americanos (vi) El monto de US$ 3’000,000.00 que se pactó como precio por
los derechos sobre las áreas comunes y la integración del Centro Comercial
colindante a Polvos Azules, terminó por financiar la obra de los mismos. (vii)
Se armó una estructura contractual entre empresas coligadas para transferir los
Aires entre las empresas demandadas, aparentando realizar pagos que en la
realidad nunca se hicieron.
2.3. Sentencia de Primera Instancia. Mediante la sentencia contenida en la
Resolución N° 87, de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce, de fojas
cuatro mil ciento veintiséis, el Juez de la causa declaró infundada la demanda,
al considerar que: 1. Los contratos de compraventa objeto de la primera
pretensión principal: (i) reúne los elementos de validez del acto jurídico
señalado en el artículo 140 del Código Civil y que, además, satisface los
requisitos de la cosa, precio y consentimiento, pues tal acto jurídico fue
celebrado sobre la libertad contractual; (ii) lo resuelto en el proceso penal
seguido contra Florentino Zevallos Rojas, José Augusto Rosales Pérez, Carlos
H. Bresciani, Leopoldo Gonzales Aranda, Ricardo Guillermo Barrera Ronald y
Abrahán Teodoro Veliz Aguilar por el delito contra el Patrimonio – Estafa en
agravio de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules
incidirá sobre el asunto sublitis, constituyendo pilar para la veracidad de la
alegación de la finalidad ilícita, por lo que, atendiendo a que la Corte Suprema
dictó fallo absolutorio al respecto, el A quo concluyó que los hechos referidos al
engaño, mala fe, colusión alegado en la presente demanda, no tienen sustento
alguno, y no solo porque fue pronunciamiento en un proceso penal sino que
además, porque tales supuestos no se encuentran en la esfera del instituto de
- 12 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
la nulidad del acto jurídico por causas estructurales; (iii) el engaño, dolo y
colusión son figuras que se hallan sin margen de dudas a causas de
anulabilidad del acto jurídico que regula el artículo 221 del Código Civil, de
manera que incidir sobre aquellos significaría infringir el principio de
congruencia, así como, las alegaciones respecto al valor real del bien sublitis y
lo pactado entre las partes se hallan en la figura rescisión contractual y que la
alegación respecto a la falta de pago del precio convenido se halla en la figura
de resolución contractual; (iv) los asociados si tuvieron conocimiento sobre la
declaración del contrato sublitis, el cual se suscribió con la persona jurídica
plenamente identificada y quien aceptó los términos contractuales, no
evidenciándose vicios en la voluntad de la parte vencedora que genere una
finalidad ilícita; 2. El contrato de compraventa objeto de la segunda pretensión
principal se trata de un contrato celebrado entre personas jurídicas, no
apreciándose perjuicio alguno en contra de la Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules, pues como se mencionó, la falta de pago que
alegan las partes demandantes no es materia de litis, siendo que dicho contrato
fue celebrado con las formalidades previstas por el artículo 140 del Código
Civil; 3. El contrato de compraventa objeto de la tercera pretensión principal,
mantiene su vigencia, por cuanto, los contratos por los cuales Promotora Delsol
Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima adquirieron la
propiedad del bien sublitis, se encuentran incólumes, por lo que la venta de la
propiedad sobre el cual se edificaría las tiendas objeto del mismo a la
Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules tiene como
referente la concreción de actos jurídicos que no adolecen de invalidez; y, 4. La
escritura Pública de modificación parcial de estatutos por aumento de capital
social de Promotora Progreso Sociedad Anónima, no tienen relación con los
actos jurídicos cuya nulidad se pretende.---------------------------------------------------
2.4. Primera Sentencia de Vista. Mediante sentencia de vista de fojas cuatro
mil seiscientos cincuenta y seis, de fecha siete de abril de dos mil quince,
emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima,
confirmó la sentencia apelada de fojas cuatro mil ciento veintiséis, de fecha
- 13 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
veinticuatro de marzo de dos mil catorce, en el extremo que declara

improcedente la reconvención, y la revoca en el extremo que declara infundada
la demanda; y reformándola, la declara fundada, amparando la primera,
segunda, tercera y cuarta pretensiones principales, así como sus pretensiones
accesorias. Al respecto, Promotora del Sol Sociedad Anónima, Promotora
Progreso Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima
interpusieron recurso de casación, la misma que fue resuelta mediante la
sentencia CAS 3206-2015 declarando fundado los recursos presentados,
indicando que uno de los principales argumentos que sustentan la sentencia
emitida por el Juez de la causa, que declaró infundada la demanda en todos
sus extremos es el siguiente: Si bien en el Proceso Penal número 03-2005,
seguido contra Florentino Zevallos Rojas, José Augusto Rosales Pérez, Carlos
Humberto Muncher Puppo, Vivian Muncher Reicketts, Fernando Garrido Lecca
Bresciani, Leopoldo Gonzales Aranda, Ricardo Guillermo Barrera Ronald,
Abraham Teodoro Veliz Aguilar y Bruno Muncher Ricketts por delitos contra el
patrimonio – en la modalidad de estafa, en agravio de la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, se dictó sentencia, en
primera instancia, con fallo condenatorio, no obstante la Sala Penal revocó la
misma y absolvió a los mencionados imputados. Como corolario la Sala Penal
Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República resolvió “no haber
nulidad” en dicha sentencia de vista, lo cual, según el Ad quem habría zanjado
definitivamente la controversia en torno a los hechos relacionados con el
“engaño”, que como principal argumento se expone en la demanda de autos,
concluyendo el A quo del presente proceso que dichos hechos, de los que
manifiestan haber sido objeto los demandantes no tienen sustento alguno,
señalando al respecto que la Sala Superior ha omitido pronunciarse sobre
estos hechos, no obstante la trascendencia que tiene el mismo, no habiendo
valorado el expediente penal en mención, ni desvirtuado el valor probatorio del
mismo.
2.5. Segunda Sentencia de Vista. Se procedió a emitir la sentencia de vista,
con fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete, la cual revocó el extremo que
- 14 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
declaró infundada la demanda y reformándola declaró fundada la misma,

amparándose la primera, segunda, tercera y cuarta pretensiones principales,
bajo los siguientes argumentos: (i) Respecto al pago estipulado en la cláusula
sétima y las modificaciones contractuales realizadas al respecto. Del US$
1'000,000.00 dólares americanos acordado corresponde evaluar ahora cómo
se habría pagado la suma de US$ 510.000.00: Se establece que el monto de
US$ 116,000.00 dólares americanos fueron entregados a la Junta Directiva de
la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules con
anterioridad a la firma del contrato de compraventa de los aires celebrado el
veintinueve de diciembre de mil novecientos noventa y siete, no obstante que
los demandantes alegan que este pago no se verificó, las partes demandadas
no han señalado cómo y en qué fecha se efectuó el pago de dicho monto.
Asimismo se establece que el monto de US$ 394,000.00 dólares americanos
ha sido cancelado con la entrega del cheque N° 0294 48115 009 080
0801795387 31 a cargo del Banco Wiesse, girado a la orden de la Asociación
de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules (fojas setecientos noventa
y dos). No obstante del examen del cheque y de la Carta de fecha veintitrés de
noviembre de dos mil cinco (fojas setecientos noventa y cuatro), se advierte
que el referido cheque no fue emitido por Promotora Delsol Sociedad Anónima
sino por Recursos Naturales Sociedad Anónima y que sorpresivamente el
mismo fue endosado a la misma empresa giradora o emitente, para justificar
dicha conducta, Recursos Naturales Sociedad Anónima, en el punto 2.2 de su
escrito de contestación de la demanda (fojas mil quinientos cincuenta y nueve),
alega que dicho endoso se realizó como parte del pago del precio por el terreno
que le vendieron a la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos
Azules, y el ex directivo Florentino Zevallos Rojas, en la segunda pregunta de
su declaración testimonial (fojas trescientos veintiocho), señaló que dicho
endoso se efectuó para pagar como un adelanto de la construcción de la obra
del Centro Comercial Polvos Azules, afirmaciones que resultan contradictorias
entre sí, y, además, la declaración de Recursos Naturales resulta contradictoria
con lo que se consigna en el recibo de pago de fecha nueve de enero de mil
- 15 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
novecientos noventa y ocho (fojas mil quinientos setenta y cuatro), ofrecido por
Promotora Delsol Sociedad Anónima, puesto que en el mismo se indica que
dicho cheque fue endosado como adelanto del contrato de construcción a
Construcciones Villasol Sociedad Anónima y no como adelanto del pago del
precio del terreno, por lo que atendiendo que existen contradicciones en las
alegaciones para explicar las razones por las cuales se endosaron el cheque
en referencia y el destino de la suma de dinero que este representaba, se
desvirtúa las alegaciones que al respecto realizan las empresas demandadas,
concluyéndose, que el monto ascendente a US$ 510,000 00 dólares
americanos de ninguna manera redujo el costo del precio de la construcción, y
por tanto demuestra la existencia de una connivencia entre la ex Junta
Directiva de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules
y las empresas mencionadas para perjudicar a la Asociación de Propietarios
del Centro Comercial Polvos Azules y a sus asociados integrantes. (ii) En
resumen, se aprecia que el contrato celebrado entre los ex directivos de la
asociación y la empresa Promotora Delsol Sociedad Anónima ha sido pactado,
no para beneficiar a la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos
Azules, sino que le ha resultado un perjuicio económico para esta. La Sala
Superior advirtió que la ex Junta Directiva de la Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules celebró el contrato de compraventa de los
aires con las diversas prestaciones ahí pactadas al margen de lo decidido y
autorizado en la Asamblea Ordinaria de fecha veintiuno de abril de mil
novecientos noventa y siete, que como se expresó aceptó la Alternativa B, y se
indicó que el costo de la venta de los aires ascendería a la suma de US$
4'000,000.00 dólares americanos. Asimismo, se pactó la forma de pago en
perjuicio de los intereses de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial
Polvos Azules. Las modificatorias realizadas a la forma y a las fechas en que
las empresas deberían honrar sus deudas, no incluyeron intereses, lo que no
es normal en este tipo de operaciones, sino se aprecia que se realizaron
siempre desde la perspectiva de beneficio económico de las empresas
Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima.
- 16 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
De ese modo, la esperada reducción de los costos de la construcción del

Centro Comercial Polvos Azules no se concretó en la realidad, pues se convino
que el costo de venta de los aires ascienden a la suma de USS 1000,000.00
dólares americanos y que su forma de pago causó perjuicio a los asociados,
forma de pago que, ni siquiera, fue puesto en conocimiento de la asociación
antes que se celebrara el contrato materia de análisis, ni sus modificatorias. Y
que la supuesta absorción del costo de la construcción en la suma de US$
3000,000.00 dólares americanos, no implicó el abaratamiento del mismo. Así
las cosas, se advierte que el monto de los US$ 490 000.00 dólares americanos
que consistía en una acreencia a favor de la Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules por la venta de los aires para abaratar los
costos de la construcción del proyecto Centro Comercial Polvos Azules, fue
destinado para realizar un pago a cuenta de las 35 tiendas que esta habría
adquirido en el segundo o tercer nivel del centro comercial (aquí se puede
sostener que si la asociación acepta comprar tiendas, debería haberse pactado
el piso donde se encontrarían estas y no del modo impreciso en que se pactó,
imprecisión que perjudica a la compradora y es una ventaja para la empresa
vendedora Promotora Delsol Sociedad Anónima); sin embargo, es el hecho que
por Escritura Pública de fecha quince de octubre de mil novecientos noventa y
nueve y minuta del primero de octubre de mil novecientos noventa y nueve,
Recursos Naturales Sociedad Anónima y Promotora Delsol Sociedad Anónima
venden a la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules 52
tiendas "que se edificarán en el segundo nivel del Centro Comercial Polvos
Azules", pactándose como precio de venta la suma de US$ 952,000.00 dólares
americanos, señalándose que US$ 100,000.00 dólares americanos se canceló
a la firma de la minuta, US$ 490,000.00 dólares americanos, que se pagará a
la firma de la presente minuta mediante la cancelación de una letra de cambio
por el mismo importe y con vencimiento al treinta de setiembre de mil
novecientos noventa y nueve y el saldo de US$ 372,000.00 dólares americanos
en cuatro cuotas, acordándose en realidad una compensación, que por otro
lado ya habría ocurrido el treinta de setiembre de mil novecientos noventa y
- 17 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
nueve. Los acuerdos señalados tal como se expresó, traen como consecuencia
que la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules ya no es
acreedora de los US$ 490 000.00 dólares americanos que le correspondían por
la venta de los aires del centro comercial, sino que se convierte en deudora por
la suma US$ 472,000 00 dólares americanos, lo que ocasionó que con dicha
operación y todas las anteriores que le precedieron, el monto de US$
490,000.00 dólares americanos no ingrese al patrimonio de la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules para el pago de la
construcción; por el contrario, se genere un perjuicio económico a la misma,
por lo que tal accionar demuestra un comportamiento fraudulento de los ex
directivos de la asociación y las empresas Promotora Delsol Sociedad Anónima
y Recursos Naturales Sociedad Anónima, que tuvieran como finalidad exclusiva
generarse un beneficio económico a expensas del patrimonio de la asociación.
En ese sentido, la Escritura Pública de fecha quince de octubre de mil
novecientos noventa y nueve y minuta del primero de octubre de mil
novecientos noventa y nueve, en la que consta el contrato mediante el cual
Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima
venden a la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules 52
tiendas que se edificarán en el segundo nivel del Centro Comercial Polvos
Azules, pactándose el precio de US$ 952,000.00 dólares americanos ha sido
celebrado con el mismo designio, los mismos fines concretos que llevaron a las
empresas mencionadas y a la ex Junta Directiva de la Asociación a celebrar los
contratos que le precedieron. En virtud a las consideraciones expuestas
precedentemente la Sala Superior señaló que el contrato de compraventa de
aires celebrada por Promotora del Sol Sociedad Anónima y Recursos Naturales
Sociedad Anónima el veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y
ocho, contenido en la Escritura Pública de fecha veinticinco de enero de mil
novecientos noventa y nueve (fojas ochocientos catorce a ochocientos
dieciocho), mediante el cual Promotora Delsol Sociedad Anónima le transfiere
el 50% de sus acciones y derechos adquiridos por la compraventa de los aires
del Centro Comercial Polvos Azules, se infiere que el contrato objeto del
- 18 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
presente análisis fue celebrado con el mismo designio o propósito con el que
se celebraron los contratos objeto de la primera y tercera pretensión principal,
consistentes en favorecer los intereses económicos de las empresas
mencionadas, perjudicando los legítimos intereses económicos y comerciales
de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules y del
grupo de personas que la integran; situación que se materializa con las
ventajas obtenidas por parte de Recursos Naturales Sociedad Anónima con el
contrato en análisis, esto es, que se beneficie con la supuesta compensación
de deuda respecto a la suma de US$ 490,000.00 dólares americanos, siendo
que con dicha actuación se concretó el no pago del saldo o suma mencionada,
en perjuicio de la asociación, estipulación que fuera pactada en las
modificatorias celebradas el veintiocho de diciembre de mil novecientos
noventa y ocho y veinticinco de marzo de mil novecientos noventa y nueve,
siendo el accionar de Recursos Naturales Sociedad Anónima sobre el no pago
de la suma antes mencionada, comprende su participación en la emisión del
cheque a favor de Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos
Azules y su posterior endose por esta a su favor, y que pretendió justificar
alegando que con el monto contenido en dicho título valor se canceló el precio
del terreno que transfirió a la Asociación de Propietarios del Centro Comercial
Polvos Azules. Es el caso que se elevó a Escritura Pública de fecha ocho de
mayo de dos mil y minuta del cinco de abril de dos mil (fojas ochocientos
ochenta y tres a ochocientos noventa y cuatro), la Modificación Parcial de
Estatutos por Aumento de Capital Social otorgada por Promotora Progreso con
intervención de Promotora Delsol Sociedad Anónima, Recursos Naturales
Sociedad Anónima y otros, en dicho instrumento se elevó el capital social de la
sociedad mediante nuevos aportes de los accionistas Promotora Delsol
Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima, cada una de la
empresas aporta el 50% de sus derechos y acciones que tienen en propiedad
respecto de los aires que corresponden al segundo, tercer y cuarto nivel
existentes sobre el inmueble que es el Centro Comercial Polvos Azules.
Previamente refiere que la negociación y celebración de los contratos objeto de
- 19 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
la primera, segunda y tercera pretensión por parte de la ex Directiva de la

Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules y las empresas
Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima,
tuvieron como propósito específico, como motivación concreta y determinante,
favorecer los intereses económicos de las empresas mencionadas (Promotora
Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima) y
perjudicar patrimonialmente a la Asociación de Propietarios del Centro
Comercial Polvos Azules y al grupo de personas que integran dicha asociación,
y que dichos propósitos y motivaciones vulneraban frontalmente el principio
general del derecho de la buena fe. Es con ese mismo propósito y designio que
las empresas Promotora Delsol Sociedad Anónima, Recursos Naturales
Sociedad Anónima y Promotora Progreso celebraron el negocio jurídico objeto
de la cuarta pretensión principal, puesto que en el mismo las dos primeras
mencionadas aportaron (transfirieron) los aires del segundo, tercer y cuarto
nivel del Centro Comercial Polvos Azules a Promotora Progreso: Estas
empresas se encuentran vinculadas entre sí, de acuerdo a lo expresado a lo
largo de esta resolución, a lo manifestado por el representante Promotora
Progreso (ver folios tres mil cuatrocientos cuarenta y seis), por el representante
de Promotora Delsol Sociedad Anónima (ver folios tres mil ochocientos trece) y
porque Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad
Anónima tienen la condición de accionistas de la empresa Promotora Progreso.
En consecuencia, el contrato objeto de la cuarta pretensión principal está
incurso en la causal de nulidad por fin ilícito prevista en el inciso 4 del artículo
219 del Código Civil.
III.- FUNDAMENTOS DE LOS RECURSOS DE CASACIÓN

3.1. Por resolución de fecha cuatro de mayo de dos mil dieciocho a fojas
cuatrocientos cuarenta y seis del cuaderno de casación, fue declarado
procedente el recurso de casación interpuesto por la demandada Promotora
Progreso Sociedad Anónima, por las siguientes causales denunciadas:--------
- 20 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
a) Infracción normativa procesal del inciso 5 del artículo 139 de la

Constitución Política del Perú, artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial y artículos 122 y 440 del Código Procesal Civil, argumentado que
se ha vulnerado el debido proceso de acuerdo a los siguientes fundamentos: 1)
La Sala ha ignorado los argumentos de defensa sobre los que debió
pronunciarse: Antes y después de la Audiencia Pública presentaron informes
escritos, adjuntando importante documentación, los que no han merecido
ninguna consideración, más bien fueron encarpetados para no atenderlos y con
ese propósito la sentencia se ha fechado retroactivamente el cuatro de julio, lo
que es fácilmente comprobable con los registros internos de la Sala y porque el
diez de octubre último el abogado de la recurrente visitó al Presidente de Sala
quien le informó que aún no habían votado la causa; 2) EI Presidente de la
Sala Superior modificó su criterio en relación a lo resuelto en un caso similar
anterior: Es el caso seguido por un asociado contra el Jockey Club del Perú
sobre nulidad de venta de los terrenos sobre los que hoy se levanta el Centro
Comercial Jockey Plaza y suscribió la resolución que declaró fundada la
excepción de caducidad y puso fin a ese proceso, porque el demandante no
acudió a la vía establecida por el artículo 92 del Código Civil; 3) La sentencia
no es objetiva: Debido a las muchas frases a lo largo de la fundamentación de
la sentencia; 4) Examina un contrato de construcción en perjuicio de la
empresa constructora que no es parte del proceso: La Sala examina el contrato
celebrado entre Construcciones Villasol Sociedad Anónima y la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules para la construcción del
primer piso y sótano del Centro Comercial Polvos Azules, sin que sea materia
de juicio y sin que la empresa constructora sea parte en este proceso
afectando la bilateralidad del proceso y estableciendo conclusiones en perjuicio
de esta.
b) Infracción normativa procesal del inciso 13 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú y artículo 123 del Código Procesal Civil,
señalando que se ha inobservado la cosa juzgada, bajo los siguientes
argumentos: 1) La Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema con ejecutoria
- 21 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
de fecha veintisiete de setiembre de dos mil diez, analizando los mismos

hechos en que se sustenta la demanda que origina este proceso, estableció
que no se cometió ilícito alguno; 2) La Sala Civil Permanente de la Corte
Suprema con ejecutoria de fecha diecinueve de marzo de dos mil trece, declaró
infundado el recurso de casación interpuesto por la Asociación de Propietarios
del Centro Comercial Polvos Azules contra la sentencia que desestimó su
demanda de nulidad de la Escritura Pública del cinco de julio de dos mil cuatro,
que aclara y ratifica las Escrituras de Compraventa y sus aclaraciones que
ahora se dicen nulas, así como la vigencia de los mismos asientos registrales
que ahora se pretende anular, c) Infracción normativa procesal del artículo
49 de la Ley General de Sociedades, señalando que la Sala Superior
desestima su reconvención y sostiene que la caducidad solo se hace valer vía
excepción, lo que resulta limitativo de un derecho y que lo que se anula no es
el aumento de capital, sino la transferencia de inmuebles; d) Infracción
normativa material del artículo 92 del Código Civil, manifestando que los
demandantes se encuentran en desacuerdo con la compraventa de aires
cuestionada en el presente proceso, aprobadas por las Asambleas de la
Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules del veintiuno de
abril y diez de diciembre de mil novecientos noventa y siete, por lo que
debieron proceder conforme al artículo 92 del Código Civil, que faculta a los
asociados a impugnar los acuerdos de la Asociación a la que pertenecen,
dentro de los plazos establecidos, sin embargo, estos no han sido impugnados
y sus acuerdos están incólumes, es más su derecho ha caducado; e)
Infracción normativa material de los artículos 1529 y 1373 del Código
Civil, señalando que, en este caso Construcciones Villasol Sociedad Anónima
ofertó comprar los aires del Centro Comercial Polvos Azules a la APCCPA, su
propuesta fue divulgada y analizada por sus asociados y aprobada en la
asamblea general ordinaria del veintiuno de abril de mil novecientos noventa y
siete. En esa oportunidad se formó el contrato de compraventa y luego en la
Asamblea del diez de diciembre de mil novecientos noventa y siete la
Asociación aceptó la cesión de posición contractual en favor de Promotora
- 22 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Delsol Sociedad Anónima como compradora. No se aplica las normas

mencionadas y al igual que la demandante confunde el contrato con el
documento que sirve para probarlo y peor aún, con el documento que sirve
para formalizarlo, esto es la escritura extendida en un registro notarial: f)
Infracción normativa material de los incisos 4 y 8 del artículo 219 del
Código Civil, argumentando que la Sala Superior establece que en los
contratos se ha faltado a la buena fe contractual, luego estima que la buena fe
es un principio general del derecho y de ello deriva que es integrante del orden
público y que su afectación constituye un fin ilícito, y g) Apartamiento
inmotivado de lo definido en el V Pleno Casatorio Civil Casación número
3189-2012 - Lima Norte, señalando lo siguiente: 1) El procedimiento
predeterminado por la ley para la tramitación de la pretensión de impugnación
de acuerdos de Asociación Civil, regulado en el artículo 92 del Código Civil, es
en la vía abreviada y de competencia de un Juez Civil; 2) En este caso los
demandantes no han impugnado el acuerdo de la Asamblea General de
Asociados que aceptó la oferta de compra, ni la asamblea que la ratificó, en la
forma y oportunidad que establece el artículo 92 del Código acotado.--------------
3.2. Por otro lado, mediante resolución de fecha cuatro de mayo de dos mil
dieciocho a fojas cuatrocientos cincuenta y cuatro del cuaderno de casación,
fue declarado procedente el recurso interpuesto por la demandada Recursos
Naturales Sociedad Anónima por las siguientes causales denunciadas:-----------
a) Infracción normativa procesal del inciso 5 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú, artículo I del Título Preliminar y artículo
122 del Código Procesal Civil, argumentando que se han vulnerado los
principios de legalidad, congruencia y debido proceso, pues mediante una
posición parcializada, apreciaciones subjetivas y sin explicar cómo la buena fe
es parte del orden público y cómo este se convierte en fin ilícito, llega a
conclusiones falsas, tanto así, que en la resolución se percibe ilicitud en el
orden subjetivo, sin considerar que los actos jurídicos cuya nulidad se ha
planteado bajo la causal de fin ilícito - bajo denominación de engaño, mala fe y
- 23 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
colusión, han sido materia de pronunciamiento en el proceso penal que fue

mencionado por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación
número 3206-2015, en la que se ordenó la valoración del expediente penal, lo
que no ha ocurrido, vulnerando el principio de motivación de resoluciones
judiciales.
b) Infracción normativa material de los incisos 3 y 4 del artículo 140 del
Código Civil, señalando que en el considerando décimo tercero, sin
fundamentar el porqué, los actos jurídicos materia del proceso tuvieron una
finalidad ilícita y contravienen normas imperativas que interesan al orden
público y a las buenas costumbres. En el considerando décimo quinto, si bien
se cita dicho artículo inciso 3, lo interpreta incorrectamente, pues señala que
está referido a la finalidad concreta del acto y no a cada una de las
obligaciones recíprocas que dicho acto comprende, lo que es incorrecto, pues
la licitud debe referirse tanto a la finalidad del acto mismo, como a las
obligaciones surgidas. Los mismos hechos a que se refieren los actos jurídicos
materia de este proceso, fueron objeto de pronunciamiento de absolución en el
proceso penal que se realizó contra las personas que intervinieron en la
celebración de los mismos, bajo una supuesta estafa, basada en actos de
engaño, colusión y mala fe, en mérito a que se probó que no había existido
ninguna acción dolosa de engaño y mala fe en la celebración de los mismos.
Empero, para la Sala ello no tendría connotación civil, por cuanto señalan que
dichos elementos como es el engaño, la mala fe y la colusión en el ámbito civil
sí se habrían producido, lo cual constituye un precedente agraviante a la
seguridad jurídica mediante una interpretación errónea subjetiva, pues las
conductas o hechos ilícitos para que sean considerados vicios de nulidad,
tienen alguna relevancia penal en tanto que en estos procesos de manera
especial se analiza la conducta dolosa, para producir engaño, en perjuicio de
terceros.
c) Infracción normativa material de los artículos 168, 169 y 170 del Código
Civil, mencionando que el presente caso está vinculado a la nulidad de
diversos actos jurídicos, todos ellos referidos a la transferencia de aires, ya sea
- 24 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
total o parcialmente, por lo que los negocios o actos jurídicos son

secuencialmente uno detrás de otro y referido al mismo objeto, por lo que, si
interpretamos de manera objetiva cada acto, se llegará a la conclusión que no
tienen vicios de nulidad. La argumentación en que se sostiene la sentencia de
vista, evidencia parcialización, que ha motivado erróneamente una calificación
jurídica de los hechos, pues ella está constituida por meras presunciones que
tienen incidencia en la decisión tomada, inobservando además una
interpretación sistemática, en la que tendría que haberse tomado en cuenta lo
que aparece expresado en los documentos que contienen los actos jurídicos en
concordancia con la buena fe, cuidando las expresiones en varios sentidos,
debe entenderse en el más adecuado a la naturaleza y objeto del acto; y, d)
Infracción normativa material del artículo 219 del Código Civil, señalando
que la Sala Superior de manera errónea ha establecido, de forma subjetiva,
que en los contratos que contienen los actos jurídicos materia de nulidad, se ha
afectado la buena fe y siendo ella parte del orden público, mediante su
afectación se ha puesto en evidencia un fin ilícito, sin embargo, esta es una
argumentación errónea y parcializada, en tanto que la buena fe es un principio
ético componente de los contratos, donde la ley protege la buena fe, conforme
a los artículos 1135 y 1362 del Código Civil; por lo tanto, para que opere la
nulidad de un acto jurídico, no basta el argumento que pueda esgrimir alguna
de las partes, sino además que, se exponga un razonamiento premunido de
honestidad jurídica el ilícito determinado con claridad, así como también la
prueba que acredite los hechos que vician el acto.---------------------------------------
3.3. Asimismo, mediante resolución de fecha cuatro de mayo de dos mil

dieciocho a fojas cuatrocientos sesenta y tres del cuaderno de casación, fue
declarado procedente el recurso interpuesto por la demandada Promotora
Delsol Sociedad Anónima por las siguientes causales denunciadas: a)
Infracción normativa procesal del inciso 5 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú y artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial, señalando que no existe congruencia entre lo demandado y lo
- 25 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
resuelto por la Sala Superior, a pesar de la indicación dada por la Sala Civil
Transitoria de la Corte Suprema al declarar nula la primera sentencia expedida
por la Quinta Sala Civil, se incurre en la misma omisión al no haberse analizado
todos los puntos expuestos por las partes durante el proceso y se ha realizado
un análisis parcial, no habiéndose analizado las pruebas documentarias
presentadas en la Audiencia de Pruebas ni el expediente penal admitido. No se
han tenido en cuenta los alegatos, el informe oral y ni diversos escritos
presentados por la recurrente. La Sala Superior revoca el fallo de primera
instancia, utilizando argumentos no propuestos por las partes durante el
proceso y resolviendo fuera del marco de la pretensión de los demandantes
referidos a la causal de fin ilícito, repitiendo textualmente el petitorio se refiere a
la falta de pago y no a los argumentos contenidos en la Sentencia de la Sala.
No existe congruencia a causa de la indebida acumulación de pretensiones; y
Código Civil, argumentando que se realiza un análisis doctrinario erróneo de
la causal de fin ilícito, como causal común a todas las pretensiones principales
contenidas en la demanda, estableciendo un criterio que parecería ajustarse
únicamente a las pretensiones de los demandantes. Conforme a la doctrina y
jurisprudencia habría fin ilícito cuando se evidencia la intención de causar daño
o conseguir un efecto prohibido por la ley. Por otro lado, para que se configure
“fin ilícito", ambas partes tienen que estar en concierto y que el objeto del
contrato sea contrario a la ley. No a una de las partes, porque en ese caso
estaríamos frente a una causal de anulabilidad, que solo puede ejercerla la
parte perjudicada. En este caso, el error en la interpretación de las referidas
normas, consiste en que no se ha considerado que el concepto de finalidad
ilícita es causar daño a terceros, tal como lo tiene establecido la doctrina de los
tratadistas y la jurisprudencia, resultando equivocado el concepto de finalidad
ilícita en que pretende sustentarse la sentencia de vista.-------------------------------
- 26 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
4. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:

PRIMERO.- En principio corresponde destacar que de conformidad con el
artículo 139, inciso 3, de la Constitución Política del Perú, toda persona tiene
derecho a la observancia del debido proceso en cualquier tipo de
procedimiento en el que se diluciden sus derechos, se solucione un conflicto
jurídico o se aclare una incertidumbre jurídica. En este contexto, el debido
proceso, tanto en su dimensión formal como sustantiva, garantiza el respeto de
los derechos y garantías mínimas con que debe contar todo justiciable para
que una causa pueda tramitarse y resolverse en justicia.-------------------------------
SEGUNDO.- La Jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha sido constante al

establecer que la exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas
“garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan,
expresen el proceso mental que los ha llevado a decidir una controversia,
asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga con
sujeción a la Constitución y a la ley; pero también con la finalidad de facilitar un
adecuado ejercicio del derecho de defensa de los justiciables”1. De este modo,
la motivación de las resoluciones judiciales se revela tanto como un principio
que informa el ejercicio de la función jurisdiccional, así como un derecho
constitucional que asiste a todos los justiciables.-----------------------------------------
TERCERO.- Asimismo, en la interpretación del contenido constitucionalmente

protegido del derecho a la motivación de las resoluciones, el Tribunal
Constitucional ha formulado una tipología de supuestos en los cuales dicho
contenido resulta vulnerado, como es el caso de la sentencia recaída en el
Expediente Nº 03943-2006-PA/TC, en la que reconoció las siguientes hipótesis
de vulneración: a) Inexistencia de motivación o motivación aparente. b) Falta
de motivación interna del razonamiento, que se presenta en una doble
dimensión: por un lado, cuando existe invalidez de una inferencia a partir de las
premisas que establece previamente el Juez en su decisión; y, por otro, cuando
1 Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente N. º 01230-2002-HC/TC, fundamento 11.

- 27 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
existe incoherencia narrativa, que a la postre se presenta como un discurso

absolutamente confuso incapaz de transmitir, de modo coherente, las razones
en las que se apoya la decisión. Se trata, en ambos casos, de identificar el
ámbito constitucional de la debida motivación mediante el control de los
argumentos utilizados en la decisión asumida por el juez o tribunal, ya sea
desde la perspectiva de su corrección lógica o desde su coherencia narrativa.
c) Deficiencias en la motivación externa; justificación de las premisas, que se
presenta cuando las premisas (normativa y fáctica) de las que parte el Juez no
han sido confrontadas o analizadas respecto de su validez fáctica o jurídica,
según corresponda. d) La motivación insuficiente, referida básicamente al
mínimo de motivación exigible atendiendo a las razones de hecho o de derecho
indispensables para asumir que la decisión está debidamente motivada. Si
bien, como ha establecido este Tribunal, no se trata de dar respuestas a cada
una de las pretensiones planteadas, la insuficiencia, vista aquí en términos
generales, sólo resultará relevante desde una perspectiva constitucional si es
que la ausencia de argumentos o la “insuficiencia” de fundamentos resultan
manifiestas a la luz de lo que en sustancia se está decidiendo. e) La motivación
sustancialmente incongruente. El derecho a la tutela judicial efectiva y, en
concreto, el derecho a la debida motivación de las sentencias, obliga a los
órganos judiciales a resolver las pretensiones de las partes de manera
congruente con los términos en que vengan planteadas, sin cometer, por lo
tanto, desviaciones que supongan modificación o alteración del debate
procesal (incongruencia activa). El incumplimiento total de dicha obligación, es
decir, el dejar incontestadas las pretensiones, o el desviar la decisión del marco
del debate judicial generando indefensión, constituye vulneración del derecho a
la tutela judicial y también del derecho a la motivación de la sentencia
(incongruencia omisiva).
CUARTO.- De manera que, si bien no todo ni cualquier error en el que

eventualmente incurra una resolución judicial constituye automáticamente la
violación del contenido constitucionalmente protegido del derecho a la
- 28 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
motivación de las resoluciones judiciales, cierto es también que el deber de

motivar constituye una garantía del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y
garantiza que las resoluciones se encuentren justificados en datos objetivos
que proporciona el ordenamiento jurídico y la actuación probatoria desplegada
en el proceso.
QUINTO.- Que, apreciándose que los recurrentes de forma coincidente han

denunciado infracciones procesales bajo similares fundamentos, corresponde
pronunciarse sobre las mismas. En ese sentido, los recurrentes Promotora
Progreso Sociedad Anónima, Recursos Naturales Sociedad Anónima y
Promotora del Sol Sociedad Anónima denuncian la infracción normativa del
numeral 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, artículo I
del Título Preliminar y el artículo 122 del Código Procesal Civil, así como
del artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, argumentado una
afectación al debido proceso, debida motivación y acceso a la tutela
jurisdiccional efectiva, se señala al respecto que el recurrente Promotora
Progreso Sociedad Anónima aduce que se ha vulnerado el debido proceso,
toda vez que la Sala Superior ha ignorado los argumentos de defensa
planteados por la recurrente, tales como informes, documentación y escritos
presentados los cuales no fueron atendidos, indicando además que el criterio
de la Sala Superior habría modificado su criterio en un caso similar. La
recurrente Recursos Naturales Sociedad Anónima, señala al respecto que
en la sentencia de vista, se habrían vulnerado los principios de legalidad,
congruencia y debido proceso al emitirse un fallo parcializado, al contener
apreciaciones subjetivas, adoleciendo de sustento referidas a la buena fe,
orden público y fin ilícito, aspectos que fueron analizados en materia penal,
número 3206-2015. Por otro lado, la recurrente Promotora Delsol Sociedad
Anónima argumenta que no existe congruencia entre lo pretendido y resuelto
por la Sala Superior, a pesar de lo determinado por la Sala Civil Transitoria de
la Corte Suprema al declarar nula la primera sentencia expedida por la Quinta
- 29 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Sala Civil, realizando un análisis parcial de los documentos y alegatos

presentados.
SEXTO.- Al respecto, el principio denominado motivación de los fallos

judiciales, constituye un valor jurídico que rebasa el interés de los justiciables
por cuanto se fundamenta en principios de orden jurídico, pues la declaración
del derecho en un caso concreto, es una facultad del juzgador que por imperio
del artículo 138 de la Constitución Política del Estado, impone una exigencia
social de que la comunidad sienta como un valor jurídico, la fundamentación o
motivación de la sentencia, la misma que se encuentra consagrada en el
artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado concordante con el
artículo 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, e
incisos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil. Que, atendiendo a las
infracciones denunciadas por los recurrentes, este Tribunal Supremo verificará
si la resolución impugnada se encuentra indebidamente motivada. Debe de
indicarse que, en cuanto a la justificación interna, que las premisas planteadas
permiten llegar a su conclusión, de una manera lógica, la Sala Superior ha
señalado como premisa normativa el artículo 219 inciso 4 del Código Civil,
referida al "fin" que no es otra cosa que la causa del negocio jurídico y como
premisa fáctica estipuló la negociación y celebración de los contratos objeto de
la primera, segunda y tercera pretensión por parte de la ex Junta Directiva de la
Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules y las empresas
demandadas, que tuvieron como propósito específico, léase como motivación
concreta y determinante, favorecer los intereses económicos de estas
empresas, en desmedro de los intereses de la referida asociación y de las
personas que lo integran. En ese sentido, la sala superior concluye que dichos
actos jurídicos resultan nulos. Respecto a la justificación externa, si bien los
recurrentes aducen que la Sala Superior omitió pronunciarse por todas los
puntos expuestos por las partes, realizando un análisis parcial, toda vez que no
habría analizado las pruebas documentarias ni el expediente penal admitido,
utilizando argumentos no propuestos, debe decirse que conforme a lo expuesto
- 30 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
en la sentencia de vista, la Sala Superior ha realizado un análisis detallado

para sustentar su fallo, tanto en el aspecto probatorio, fáctico y normativo,
llegando a la conclusión que se actuó en perjuicio económico de la asociación.
Por consiguiente, existe una exposición argumentativa que lo justifica, en
donde no se han infringido las reglas del debido proceso, en atención a los
dispuesto en los numerales 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil,
cumpliéndose de esta manera con una adecuada motivación, por lo que la
presente denuncia casatoria deviene en infundada.--------------------------------------
SÉTIMO.- En cuanto a la infracción normativa procesal del numeral 13 del

artículo 139 de la Constitución Política del Estado y 123 del Código
Procesal Civil, mediante el cual Promotora El Progreso Sociedad Anónima
alega que la Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema, con ejecutoria de
fecha veintisiete de setiembre de dos mil diez, analizó los mismos hechos en
que se sustenta demanda que origina este proceso y estableció que no se
cometió ilícito alguno. Asimismo señala, que se hace referencia al proceso
penal número 03-2005, seguido contra los ex directivos de la asociación, así
como también contra los representantes legales de las empresas demandadas,
por delito contra el patrimonio – en la modalidad de estafa, en agravio de la
Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, en el cual se
dictó un fallo absolutorio de los mismos. Al respecto, la instancia revisora indica
que no existe incidencia con el presente proceso, toda vez que en dicho
proceso penal los aspectos discutidos relativos al engaño, mala fe, colusión, lo
han sido desde la perspectiva del delito de estafa, contenido en el artículo 196
del Código Penal. En ese aspecto, sostener una identidad entre la causa de
nulidad del acto jurídico civil y su sanción penal a través del delito de estafa,
impondría una apreciación restringida del análisis civil de la causal de nulidad
de acto jurídico conforme al artículo 219 inciso 4 del acotado cuerpo normativo.
El fin ilícito como causal nulificante del acto jurídico no solo puede incorporar
en su apreciación si los hechos denunciados han merecido o no la sanción
penal correspondiente, sino que además requiere del análisis propio desde la
- 31 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
perspectiva de los elementos estructurales del acto jurídico en materia civil, por
lo que la presente denuncia casatoria deviene en infundada.--------------------------
OCTAVO.- En cuanto a la infracción normativa del artículo 440 del Código

Procesal Civil2; planteado por la recurrente Promotora Progreso Sociedad
Anónima, es necesario acotar que la referida norma prescribe que cuando al
contestarse la demanda o la reconvención se invocan hechos no expuestos en
ellas, la otra parte puede ofrecer los medios probatorios referentes a tal hecho.
La infracción de esta norma se sustenta en que la Sala Superior se habría
pronunciado sobre hechos no expuestos en la demanda. De los actuados, se
aprecia que los argumentos en que basa su denuncia no se encuadran dentro
de la causal denunciada, toda vez que lo alegado se subsume al
cuestionamiento al debido proceso, precisamente a la motivación de
resoluciones judiciales y al principio de congruencia procesal, infracciones que
ya fueron analizados y absueltos en los considerandos precedentes, en
consecuencia la denuncia casatoria deviene en infundada.----------------------------
NOVENO.- Que, en cuanto a la infracción normativa material de los incisos 4 y

8 del artículo 219 del Código Civil, la recurrente Promotora Delsol Sociedad
Anónima argumenta básicamente que para que se configure “fin ilícito", ambas
partes tienen que estar en concierto y que el objeto del contrato sea contrario a
la ley, y no una de las partes, por lo que nos encontraríamos en un supuesto de
anulabilidad, en la cual solo podría ser ejercida por la parte perjudicada.
Asimismo, aduce que existe un error en la interpretación de las referidas
normas, siendo que no se encuentra considerado que el concepto de finalidad
ilícita es causar daño a terceros, tal como lo ha establecido la doctrina de los
ilícita en cual pretende sustentarse la sentencia de vista.-------------------------------
2Artículo 440.- Hechos no invocados en la demanda.-

Cuando al contestarse la demanda o la reconvención se invocan hechos no expuestos en ellas, la otra
parte puede, dentro del plazo establecido en cada proceso, que en ningún caso será mayor de diez días
desde que fue notificado, ofrecer los medios probatorios referentes a tal hecho.
- 32 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
DÉCIMO.- Que, al respecto conforme lo señala Lizardo Taboada Córdova el

término fin –en materia de actos jurídicos y contratos– está relacionado al
concepto de causa3. La causa es un elemento del acto jurídico que implica
necesariamente un doble aspecto: un aspecto objetivo y un aspecto subjetivo.
Respecto al ámbito objetivo, Rómulo Morales indica que la causa debe ser
conforme no solo a los preceptos de la ley, al orden público y a las buenas
costumbres, sino también debe estar de acuerdo con la necesidad de que el fin
intrínseco del acto jurídico sea socialmente apreciable y digno de protección. 4
Asimismo, respecto al ámbito subjetivo, el mismo autor 5 nos indica la causa –
desde su aspecto subjetivo– permite la incorporación de los motivos concretos
y determinantes de los sujetos, cuando los mismos se conviertan en la base o
razón exclusiva y determinante de la celebración del negocio jurídico. Esto
significa que la noción de causa da cabida al concepto del propósito práctico
como razón determinante de la celebración del acto jurídico. En tal sentido, se
indica que ambos aspectos, objetivo como subjetivo, se configuran en la causa,
por lo que la licitud se presentará siempre y cuando se encuentren de
conformidad con el ordenamiento jurídico.--------------------------------------------------
DÉCIMO PRIMERO.- Respecto a la ilicitud, Vidal Ramírez6 señala, por su

parte, que el fin lícito consiste en la orientación que se le dé a la manifestación
de voluntad, esto es, que esta se dirija, directa y reflexivamente a la producción
de efectos jurídicos, los cuales, obviamente, deben ser amparados por el
derecho objetivo. Pero si la manifestación de voluntad no se dirige a la
producción de efectos jurídicos que puedan recibir tal amparo, por cuanto la
3 TABOADA CÓRDOVA Lizardo. Acto Jurídico, Negocio Jurídico y Contrato. Lima: Editora Jurídica Grijley,
2002, p. 336.
4 MORALES HERVIAS, Rómulo. La causa del contrato en la dogmática jurídica. En: Negocio jurídico y
responsabilidad civil. Estudios en memoria del Profesor Lizardo Taboada Córdova. Lima: Editora Jurídica
Grijley, 2004, p. 391.
5
TABOADA CÓRDOVA, Lizardo. Op. cit., p. 279.
6
VIDAL RAMÍREZ, Fernando. 1990 “Orden público y nulidad virtual del acto jurídico”. En: Tratado de
Derecho Civil. Tomo I: Título Preliminar. Lima: Universidad de Lima, página 785.
- 33 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
intención del o de los celebrantes que le da contenido, tiene una finalidad ilícita,
es que se produce la nulidad absoluta del acto, es decir la causa ilícita se
configurará cuando en el aspecto subjetivo de la causa se haya incorporado
motivos ilícitos, los cuales conllevan a la nulidad del acto.-----------------------------
DÉCIMO SEGUNDO.- En relación al análisis del caso en concreto a partir de lo

actuado, se observa que la pretensión de la parte demandante es la nulidad de
los contratos objeto de la primera, segunda y tercera pretensión celebrados
entre la ex Directiva de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial
Polvos Azules con las empresas Promotora Delsol Sociedad Anónima y
Recursos Naturales Sociedad Anónima, aduciendo irregularidades en las
negociaciones, así como el abuso y mala fe por parte de sus ex directivos en la
celebración del contrato de compra venta de los aires del centro comercial y
siguientes acuerdos.
DÉCIMO TERCERO.- Que, en relación a los contratos celebrados se aprecia

que estos guardan una conexión entre sí, y por tanto evidencian la existencia
de una finalidad o una “causa concreta”, la misma que sería una parte esencial
en su celebración, siendo su análisis necesario para determinar la voluntad de
las partes, así como los fines que se persiguieron. En ese orden de ideas,
Rómulo Morales Hervías señala que “La causa concreta es finalidad concreta
(finalidad práctica, razón concreta, razón práctica, función práctica, función
económica individual, interés concretamente perseguido, interés que la
operación contractual está dirigida a satisfacer o síntesis de los intereses) y es
el fundamento objetivo de los efectos jurídicos (fuerza jurídica de la constitución
de situaciones jurídicas subjetivas) como consecuencia del proceso de
objetivación de los intercambios de bienes y servicios entre los particulares”7,
es decir, conforme se desprendería del acuerdo societario contenido en la
7
MORALES HERVIAS, Rómulo, Contribución a la teoría de los contratos conexos, en
Derecho y Sociedad, Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la Pontificia
Universidad Católica del Perú, Año XIII, Nº 19, Lima, 2002, pp. 119-138.
- 34 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
asamblea de la Asociación de Vendedores Comerciantes del Campo Ferial

Polvos Azules – ASVEN de fecha veintiuno de abril de mil novecientos noventa
y siete, sería la construcción del centro comercial, haciéndose viable mediante
la reducción de costos con la venta de niveles superiores, conforme se advierte
de la elección por parte de la asamblea de la asociación de la propuesta B,
planteada por Construcciones Villasol S.A. que contemplaba la construcción de
tres niveles compuestos por el sótano, primer piso y segundo piso por el monto
de US$ 16’993,593.59 dólares americanos, y que dicha voluntad fue
corroborada con la suscripción de la adenda N° 01 d el Contrato de
Construcción de fecha 22 de diciembre de 1997, contemplándose que en la
misma se recogen las condiciones establecidas en la referida propuesta,
enviada por la empresa constructora.
DÉCIMO CUARTO.- Que, al suscribirse la adenda N° 02 del Contrato de

Construcción, de fecha 8 de enero de 1998 (fojas 87), la cual fue celebrada por
la Asociación de Vendedores Comerciantes del Campo Ferial Polvos Azules –
ASVEN y Construcciones Villasol S.A.; con la intervención de Promotora
DELSOL Sociedad Anónima, mediante la cual se establece la compra venta de
los aires a favor de esta última empresa, respecto a los niveles segundo,
tercero y cuarto del futuro centro comercial, por el monto de US$ 3’000,000.00
dólares americanos. Asimismo, se establecieron como cláusulas que la suma
de US$ 3’000,000.00 dólares americanos incluido IGV, sería deducido al monto
del costo de construcción establecido en la Adenda 01, es decir por US$
16’993,593.59 dólares americanos y el pago de US$ 1’000,000.00 dólares
americanos a favor de la asociación. En este aspecto, resulta necesario
verificar si dicha adenda corresponde a la causa expresada en los acuerdos
societarios de la asociación, de conocimiento de las empresas intervinientes y
por tanto hacen evidente cuales eran sus fines específicos, es decir la
construcción de un centro comercial, para lo cual requerían reducir costos para
su construcción.
- 35 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
DÉCIMO QUINTO.- Se puede apreciar, que objetivamente la causa para la

celebración en el contrato de construcción y las adendas siguientes, se
evidenciaba del contenido de los acuerdos adoptados en la asamblea, que era
de conocimiento de los directivos de las partes contratantes, es decir era
cognoscible al momento de la celebración de la adenda N° 02 y siguientes. En
ese sentido, en dichos actos jurídicos se transgredió deliberadamente su causa
que era la construcción de un centro comercial, para lo cual requerían reducir
costos para su construcción. Al respecto, al pactarse variaciones en las
condiciones de compra venta, particularmente perjudiciales a una de las partes,
tanto en la trasferencia de los aires del centro comercial a partir del segundo
nivel, lo que importaba la pérdida de un nivel por parte de la asociación, las
condiciones de pago y compraventa de bienes futuros, que en su conjunto
importaron una mayor onerosidad e incluso deudas en perjuicio de la
asociación, hace que estos pactos deliberados que contienen condiciones
adversas a una de las partes, afectan al principio de la buena fe contractual
necesaria para la seguridad y el tráfico de bienes y por tanto al transgredir su
causa, el fin deviene en ilícito, en consecuencia la presente denuncia casatoria
es infundada.
DÉCIMO SEXTO.- En cuanto a la infracción normativa del artículo 49 de la

Ley General de Sociedades, infracción normativa material del artículo 92
del Código Civil y Apartamiento inmotivado de lo definido en el V Pleno
Casatorio Civil Casación número 3189-2012 - Lima Norte, la recurrente
Promotora Progreso Sociedad Anónima alega que el procedimiento
predeterminado por la ley para la tramitación de la pretensión de impugnación
de acuerdos de Asociación Civil, regulado en el artículo 92 del Código Civil,
debía de realizar en la vía de proceso abreviado, siendo de competencia de un
Juez Civil, toda vez que los demandantes no han impugnado el acuerdo de la
Asamblea General de Asociados mediante la cual se aceptó la oferta de
compra, así como tampoco la asamblea en la cual se ratificó el referido
acuerdo, conforme a la forma y oportunidad que establece el artículo 92 del
- 36 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Código Civil. Asimismo, indica que eI Presidente de la Sala Superior, habría

modificado su criterio en relación a lo resuelto en un caso similar anterior, esto
respecto al caso seguido por un asociado contra el Jockey Club del Perú, sobre
nulidad de venta de los terrenos sobre los que hoy se levanta el Centro
Comercial Jockey Plaza. Al respecto se señala que esta Sala Suprema
mediante la Casación 2978-2011-Lima8, determinó que dicho caso giraba
respecto a “la validez de los acuerdos adoptados por la Asamblea General de
una Asociación Civil de Personas Sin Fines de Lucro, la misma que conforme a
su naturaleza está regida exclusivamente por su Estatuto y las normas del
Código Civil, siendo por tanto de especial aplicación al presente caso las
normas contenidas en el Título II, Sección II del Libro I - Derecho de las
Personas del Código Civil vigente”, señalándose además que se ha establecido
en reiteradas jurisprudencias que el plazo contemplado en el artículo 92 del
Código Civil no es otro que de caducidad9. En ese sentido, la controversia en
dicho supuesto radicaba respecto al artículo 92 del Código Civil10, el cual
determina si constituye o no un régimen especial para la impugnación de
acuerdos asociativos, por el que se deba adecuar a dicha norma todo tipo de
pretensiones, inclusive aquellas que se encuentran sustentadas en las
causales de nulidad y anulabilidad contenidas en el Libro II del Código Civil
sobre Acto Jurídico. En este extremo, se advierte que la pretensión no gira
8Cas 2978-2011- LIMA, publicada en el diario Oficial El Peruano con fecha 1 de diciembre de 2013. Pág. 1488.
9 Bastecon citar la Sentencias CAS N° 1548-04- Piura de y 2140-06-Callao expedidas por las Salas Civiles Permanente
y Transitoria de la Corte Suprema de Justicia respectivamente.
10
Impugnación judicial de acuerdos
Artículo 92º.- Todo asociado tiene derecho a impugnar judicialmente los acuerdos que violen las
disposiciones legales o estatutarias.
Las acciones impugnatorias deben ejercitarse en un plazo no mayor de sesenta días contados a partir de
la fecha del acuerdo. Pueden ser interpuestas por los asistentes, si hubieran dejado constancia en acta de
su oposición al acuerdo, por los asociados no concurrentes y por los que hayan sido privados
ilegítimamente de emitir su voto.
Si el acuerdo es inscribible en el registro, la impugnación puede formularse dentro de los treinta días
siguientes a la fecha en que la inscripción tuvo lugar. Cualquier asociado puede intervenir en el juicio, a su
costa para defender la validez del acuerdo.
La impugnación se demanda ante el Juez Civil del domicilio de la asociación y se tramita como proceso
abreviado
- 37 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
respecto a la impugnación de acuerdos societarios, sino de la impugnación de

los actos jurídicos que nacen con posterioridad a los acuerdos adoptados en
asamblea por la Asociación, en la que se ha sustentado la pretensión de
conformidad con lo establecido por los artículos 219 y 220 del Código Civil, por
lo que deben desestimarse las causales denunciadas.----------------------------------
DÉCIMO SÉTIMO.-: En lo concerniente a la infracción normativa de los

artículos 1529 y 1373 del Código Civil, la recurrente Promotora el Progreso
Sociedad Anónima señala que la empresa Construcciones Villasol Sociedad
Anónima ofertó comprar los aires del Centro Comercial Polvos Azules a la
Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules, su propuesta
fue divulgada y analizada por sus asociados y aprobada en asamblea
extraordinaria de 21 de abril de mil novecientos noventa y siete; a propósito la
recurrente no precisa en qué habría consistido la infracción de las normas
materiales denunciadas, siendo que las referidas normas no han sido
determinantes para la decisión adoptada por la Sala Superior, por lo que debe
desestimarse dicho extremo del recurso.----------------------------------------------------
DÉCIMO OCTAVO.- En cuanto a la Infracción normativa material de los

artículos 168, 169 y 170 del Código Civil, la demandada Recursos Naturales
Sociedad Anónima, sostiene que se ha inobservado una interpretación
sistemática del contenido de los actos jurídicos, en la que tendría que haberse
tomado en cuenta la buena fe sobre el particular, habiéndose determinado que
los actos jurídicos objeto de nulidad no se encuentran afectados de finalidad
ilícita; corresponde desestimar las normas denunciadas por cuanto no inciden
en la decisión arribada por este Tribunal Supremo. Lo propio ocurre en lo
referente a la Infracción normativa material del artículo 140 numerales 3 y
4 del Código Civil, donde Ia recurrente alega que para la Sala Superior lo
resuelto en la vía penal no tendría connotación civil, lo cual constituye un
precedente agraviante para la seguridad jurídica; sin embargo, dichos
fundamentos no desarrollan de forma concreta en qué consiste la infracción
- 38 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
normativa que denuncia, sino un aspecto ya dilucidado en la presente

sentencia en los considerandos precedentes, por lo que debe desestimarse.----
5.- DECISIÓN:
Por tales consideraciones y en aplicación de lo previsto por el artículo 397° del
Código Procesal Civil; declararon INFUNDADOS los recursos de casación
noviembre de dos mil diecisiete; Promotora DELSOL Sociedad Anónima de
fecha veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete; y Recursos Naturales
Sociedad Anónima de fecha veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete, en
consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fecha cuatro de julio de
dos mil diecisiete emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima que revocó la sentencia apelada de fecha veinticuatro de
marzo de dos mil catorce, que declaró infundada la demanda, reformándola
declaró fundada la demanda, amparando la primera, segunda, tercera y cuarta
pretensión principal así como sus pretensiones accesorias; DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” bajo
responsabilidad; en los seguidos por María Petronila Córdova Roque y otros
contra Recursos Naturales Sociedad Anónima y otros, sobre nulidad de acto
jurídico; y los devolvieron. Integra esta Sala el Juez Supremo Señor Salazar
Lizárraga por impedimento del Juez Supremo Señor Ordóñez Alcántara.
S.S.
CABELLO MATAMALA
SALAZAR LIZÁRRAGA
LÉVANO VERGARA
RUIDÍAS FARFÁN
EL VOTO DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO SALAZAR LIZÁRRAGA, ES COMO

SIGUE:======================================================
- 39 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
En atención a los fundamentos expuestos, el que suscribe, se ADHIERE a la

decisión adoptada por la señora Jueza Suprema Cabello Matamala, en el
sentido de declarar INFUNDADOS los recursos de casación interpuestos por
Promotora Progreso S.A. con fecha veintisiete de noviembre de dos mil
diecisiete; Promotora Delsol S.A. con fecha veintisiete de noviembre de dos
mil diecisiete; y Recursos Naturales Sociedad Anónima con fecha veintiocho
de noviembre de dos mil diecisiete; en consecuencia NO CASAR la sentencia
de vista de fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete, emitida por la Quinta Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada
de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce, que declara infundada la
demanda, reformándola declararon fundada la demanda, amparando la
primera, segunda, tercera y cuarta pretensión principal, así como sus
pretensiones accesorias; SE DISPONGA la publicación de la presente
resolución en el diario oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los
seguidos por María Petronila Córdova Roque y otros contra Recursos
Naturales S.A. y otros sobre nulidad de acto jurídico; y se devuelvan.
S.
SALAZAR LIZÁRRAGA
EL VOTO DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO AUGUSTO RUIDÍAS FARFÁN, ES

COMO SIGUE:================================================
Que, ME ADHIERO al voto de los Señores Jueces Supremos CABELLO

MATAMALA Y SALAZAR LIZÁRRAGA (de folios setecientos noventa a
ochocientos veintidós del cuaderno de casación) en todos sus extremos, por lo
que MI VOTO es porque se declare: INFUNDADO los recursos de casación
- 40 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA

noviembre del dos mil diecisiete; Promotora DEL SOL Sociedad Anónima de
Sociedad Anónima con fecha veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete; en
consecuencia NO SE CASE la sentencia de vista de fecha cuatro de julio del
dos mil diecisiete emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima que revocó la sentencia apelada de fecha veinticuatro de
marzo del dos mil catorce, que declara infundada la demanda, reformándola
declaró fundada la demanda, amparando la primera, segunda, tercera y cuarta
pretensión principal así como pretensiones accesorias; SE DISPONGA la
publicación de la presente resolución en el diario oficial “El Peruano” bajo
responsabilidad; en los seguidos por María Petronila Córdova Roque y otros
contra Naturales Sociedad Anónima y otros, sobre Nulidad de Acto jurídico; y
se devuelvan.
S.
RUIDÍAS FARFÁN
EL VOTO DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO LÉVANO VERGARA, ES COMO

SIGUE:=====================================================
Estando a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos por la Juez
Suprema Cabello Matamala en su voto de fojas setecientos noventa y
siguientes, ME ADHIERO en todos sus extremos al citado voto, así como a los
votos de los Jueces Supremos Salazar Lizárraga y Ruidías Farfán de fojas
ochocientos veintidós y siguiente y ochocientos ochenta y ocho,
respectivamente; esto es, porque se declaren INFUNDADOS los recursos de
casación de las demandadas Promotora Progreso S.A. del veintisiete de
noviembre del dos mil diecisiete, Promotora Del Sol S.A. de la misma fecha, y
de Recursos Naturales S.A. del veintiocho de noviembre del indicado año; en
- 41 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
consecuencia, NO CASAR la sentencia de vista de fecha cuatro de julio de

dos mil diecisiete, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada de fecha veinticuatro de
marzo del dos mil catorce, que declara infundada la demanda, y reformándola
la declara fundada, amparando la primera, segunda, tercera y cuarta
pretensiones principales así como sus pretensiones accesorias; SE
DISPONGA la publicación de la presente resolución en el diario oficial “El
Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por María Petronila Córdova
Roque y otros contra Recursos Naturales S.A. y otras sobre nulidad de acto
jurídico y otro concepto; y se devuelvan los autos.- Lima, uno de julio del dos
mil veinte.-
S.
LÉVANO VERGARA
EL VOTO DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS ROMERO DÍAZ, DE LA

BARRA BARRERA Y CÉSPEDES CABALA, ES COMO SIGUE:==========
1. MATERIA DE LOS RECURSOS DE CASACIÓN: --------------------------------

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema los recursos de casación
noviembre de dos mil diecisiete; Promotora Del Sol Sociedad Anónima de
Sociedad Anónima de fecha veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete,
contra la sentencia de vista de fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete,
emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que
revocó la sentencia apelada de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce,
que declaró infundada la demanda, reformándola declaró fundada la demanda,
- 42 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
amparando la primera, segunda, tercera y cuarta pretensión principal así como

sus pretensiones accesorias.
2. FUNDAMENTOS DE LOS RECURSOS DE CASACIÓN: ----------------------

2.1. Por resolución de fecha cuatro de mayo de dos mil dieciocho a fojas
cuatrocientos cuarenta y seis del cuaderno de casación, fue declarado
procedente el recurso de casación interpuesto por la demandada Promotora
Progreso Sociedad Anónima, por las siguientes causales denunciadas: a)
Constitución Política del Perú, artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial y artículos 122 y 440 del Código Procesal Civil, argumentado que
se ha vulnerado el debido proceso de acuerdo a los siguientes fundamentos: 1)
La Sala ha ignorado los argumentos de defensa sobre los que debió
pronunciarse: Antes y después de la Audiencia Pública presentaron informes
escritos, adjuntando importante documentación, los que no han merecido
ninguna consideración, más bien fueron encarpetados para no atenderlos y con
ese propósito la sentencia se ha fechado retroactivamente el cuatro de julio, lo
que es fácilmente comprobable con los registros internos de la Sala y porque el
diez de octubre último el abogado de la recurrente visitó al Presidente de Sala,
quien le informó que aún no habían votado la causa; 2) El Presidente de la Sala
Superior modificó su criterio en relación a lo resuelto en un caso similar
anterior: Es el caso seguido por un asociado contra el Jockey Club del Perú
sobre nulidad de venta de los terrenos sobre los que hoy se levanta el Centro
Comercial Jockey Plaza y suscribió la resolución que declaró fundada la
excepción de caducidad y puso fin a ese proceso, porque el demandante no
acudió a la vía establecida por el artículo 92 del Código Civil; 3) La sentencia
no es objetiva: Debido a las muchas frases a lo largo de la fundamentación de
la sentencia; 4) Examina un contrato de construcción en perjuicio de la
empresa constructora que no es parte del proceso: La Sala examina el contrato
celebrado entre Construcciones Villasol Sociedad Anónima y la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules para la construcción del
- 43 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
primer piso y sótano del Centro Comercial Polvos Azules, sin que sea materia
de juicio y sin que la empresa constructora sea parte en este proceso,
afectando la bilateralidad del proceso y estableciendo conclusiones en perjuicio
de esta, b) Infracción normativa procesal del inciso 13 del artículo 139 de
la Constitución Política del Perú y artículo 123 del Código Procesal Civil,
señalando que se ha inobservado la cosa juzgada, bajo los siguientes
argumentos: 1) La Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema con ejecutoria
de fecha veintisiete de setiembre de dos mil diez, analizando los mismos
hechos en que se sustenta la demanda que origina este proceso, estableció
que no se cometió ilícito alguno; 2) La Sala Civil Permanente de la Corte
Suprema con ejecutoria de fecha diecinueve de marzo de dos mil trece declaró
infundado el recurso de casación interpuesto por la Asociación de Propietarios
del Centro Comercial Polvos Azules contra la sentencia que desestimó su
demanda de nulidad de la Escritura Pública del cinco de julio de dos mil cuatro,
que aclara y ratifica las Escrituras de Compraventa y sus aclaraciones que
ahora se dicen nulas; así como la vigencia de los mismos asientos registrales
que ahora se pretende anular, c) Infracción normativa procesal del artículo
49 de la Ley General de Sociedades, señalando que la Sala Superior
desestima su reconvención y sostiene que la caducidad solo se hace valer vía
excepción, lo que resulta limitativo de un derecho y que lo que se anula no es
el aumento de capital, sino la transferencia de inmuebles; d) Infracción
normativa material del artículo 92 del Código Civil, manifestando que los
demandantes se encuentran en desacuerdo con la compraventa de aires
cuestionada en el presente proceso, aprobadas por las Asambleas de la
Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules (en adelante
APCCPA) del veintiuno de abril y diez de diciembre de mil novecientos noventa
y siete, por lo que debieron proceder conforme al artículo 92 del Código Civil,
que faculta a los asociados a impugnar los acuerdos de la Asociación a la que
pertenecen, dentro de los plazos establecidos, sin embargo, estos no han sido
impugnados y sus acuerdos están incólumes, es más su derecho ha caducado;
e) Infracción normativa material de los artículos 1529 y 1373 del Código
- 44 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Civil, señalando que, en este caso Construcciones Villasol Sociedad Anónima

ofertó comprar los aires del Centro Comercial Polvos Azules a la APCCPA, su
propuesta fue divulgada y analizada por sus asociados y aprobada en la
Asamblea General Ordinaria del veintiuno de abril de mil novecientos noventa y
siete. En esa oportunidad se formó el contrato de compraventa y luego en la
Asamblea del diez de diciembre de mil novecientos noventa y siete la
Asociación aceptó la cesión de posición contractual en favor de Promotora
Delsol como compradora. No se aplica las normas mencionadas y al igual que
la demandante confunde el contrato con el documento que sirve para probarlo,
y peor aún, con el documento que sirve para formalizarlo, esto es la escritura
extendida en un registro notarial; f) Infracción normativa material de los
incisos 4 y 8 del artículo 219 del Código Civil, argumentando que la Sala
Superior establece que en los contratos se ha faltado a la buena fe contractual,
luego estima que la buena fe es un principio general del derecho y de ello
deriva que es integrante del orden público y que su afectación constituye un fin
ilícito; y, g) Apartamiento inmotivado de lo definido en el V Pleno Casatorio
Civil – Casación número 3189-2012 - Lima Norte, señalando lo siguiente: 1)
El procedimiento predeterminado por la ley para la tramitación de la pretensión
de impugnación de acuerdos de Asociación Civil, regulado en el artículo 92 del
Código Civil, es en la vía abreviada y de competencia de un Juez Civil; 2) En
este caso los demandantes no han impugnado el acuerdo de la Asamblea
General de Asociados que aceptó la oferta de compra, ni la asamblea que la
ratificó, en la forma y oportunidad que establece el artículo 92 del Código
acotado.
2.2. Asimismo, mediante resolución de fecha cuatro de mayo de dos mil

dieciocho a fojas cuatrocientos cincuenta y cuatro del cuaderno de casación,
fue declarado procedente el recurso interpuesto por la demandada Recursos
Naturales Sociedad Anónima por las siguientes causales denunciadas: a)
Constitución Política del Perú, artículo I del Título Preliminar y artículo
- 45 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
122 del Código Procesal Civil, argumentando que se han vulnerado los
principios de legalidad, congruencia y debido proceso, pues mediante una
posición parcializada, apreciaciones subjetivas y sin explicar cómo la buena fe
es parte del orden público y cómo este se convierte en fin ilícito, llega a
conclusiones falsas, tanto así, que en la resolución se percibe ilicitud en el
orden subjetivo, sin considerar que los actos jurídicos cuya nulidad se ha
planteado bajo la causal de fin ilícito – bajo denominación de engaño, mala fe y
colusión, han sido materia de pronunciamiento en el proceso penal que fue
número 3206-2015, en la que se ordenó la valoración del expediente penal, lo
que no ha ocurrido, vulnerando el principio de motivación de resoluciones
judiciales, b) Infracción normativa material de los incisos 3 y 4 del artículo
140 del Código Civil, señalando que en el considerando décimo tercero, sin
fundamentar el porqué, los actos jurídicos materia del proceso tuvieron una
finalidad ilícita y contravienen normas imperativas que interesan al orden
público y a las buenas costumbres. En el considerando décimo quinto, si bien
se cita dicho artículo inciso 3, lo interpreta incorrectamente, pues señala que
está referido a la finalidad concreta del acto y no a cada una de las
obligaciones recíprocas que dicho acto comprende, lo que es incorrecto, pues
la licitud debe referirse tanto a la finalidad del acto mismo, como a las
obligaciones surgidas. Los mismos hechos a que se refieren los actos jurídicos
materia de este proceso, fueron objeto de pronunciamiento de absolución en el
proceso penal que se realizó contra las personas que intervinieron en la
celebración de los mismos, bajo una supuesta estafa, basada en actos de
engaño, colusión y mala fe, en mérito a que se probó que no había existido
ninguna acción dolosa de engaño y mala fe en la celebración de los mismos.
Empero, para la Sala ello no tendría connotación civil, por cuanto señalan que
dichos elementos como es el engaño, la mala fe y la colusión en el ámbito civil
sí se habrían producido, lo cual constituye un precedente agraviante a la
seguridad jurídica mediante una interpretación errónea subjetiva, pues las
conductas o hechos ilícitos para que sean considerados vicios de nulidad,
- 46 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
tienen alguna relevancia penal, en tanto que en estos procesos de manera

especial se analiza la conducta dolosa, para producir engaño, en perjuicio de
terceros, c) Infracción normativa material de los artículos 168, 169 y 170
del Código Civil, mencionando que el presente caso está vinculado a la
nulidad de diversos actos jurídicos, todos ellos referidos a la transferencia de
aires, ya sea total o parcialmente, por lo que los negocios o actos jurídicos son
secuencialmente uno detrás de otro y referido al mismo objeto, por lo que, si
interpretamos de manera objetiva cada acto, se llegará a la conclusión que no
tienen vicios de nulidad. La argumentación en que se sostiene la sentencia de
vista, evidencia parcialización, que ha motivado erróneamente una calificación
jurídica de los hechos, pues ella está constituida por meras presunciones que
tienen incidencia en la decisión tomada, inobservando además una
interpretación sistemática, en la que tendría que haberse tomado en cuenta lo
que aparece expresado en los documentos que contienen los actos jurídicos,
en concordancia con la buena fe, cuidando las expresiones en varios sentidos,
debe entenderse en el más adecuado a la naturaleza y objeto del acto; y, d)
Infracción normativa material del artículo 219 del Código Civil, señalando
que la Sala Superior de manera errónea ha establecido, de forma subjetiva,
que en los contratos que contienen los actos jurídicos materia de nulidad, se ha
afectado la buena fe y siendo ella parte del orden público, mediante su
afectación se ha puesto en evidencia un fin ilícito, sin embargo, esta es una
argumentación errónea y parcializada, en tanto que la buena fe es un principio
ético componente de los contratos, donde la ley protege la buena fe, conforme
a los artículos 1135 y 1362 del Código Civil; por lo tanto, para que opere la
nulidad de un acto jurídico, no basta el argumento que pueda esgrimir alguna
de las partes, sino además que, se exponga un razonamiento premunido de
honestidad jurídica el ilícito determinado con claridad, así como también la
prueba que acredite los hechos que vician el acto.---------------------------------------
2.3 Asimismo, mediante resolución de fecha cuatro de mayo de dos mil

dieciocho a fojas cuatrocientos sesenta y tres del cuaderno de casación, fue
- 47 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
declarado procedente el recurso interpuesto por la demandada Promotora

Delsol Sociedad Anónima por las siguientes causales denunciadas: a)
Constitución Política del Perú y artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial, señalando que no existe congruencia entre lo demandado y lo
resuelto por la Sala Superior, a pesar de la indicación dada por la Sala Civil
Transitoria de la Corte Suprema al declarar nula la primera sentencia expedida
por la Quinta Sala Civil, se incurre en la misma omisión al no haberse analizado
todos los puntos expuestos por las partes durante el proceso y se ha realizado
un análisis parcial, no habiéndose analizado las pruebas documentarias
presentadas en la Audiencia de Pruebas ni el expediente penal admitido. No se
han tenido en cuenta los alegatos, el informe oral y ni diversos escritos
presentados por la recurrente. La Sala Superior revoca el fallo de primera
instancia, utilizando argumentos no propuestos por las partes durante el
proceso y resolviendo fuera del marco de la pretensión de los demandantes
referidos a la causal de fin ilícito, repitiendo textualmente el petitorio se refiere a
la falta de pago y no a los argumentos contenidos en la Sentencia de la Sala.
No existe congruencia a causa de la indebida acumulación de pretensiones; y,
Código Civil, argumentando que se realiza un análisis doctrinario erróneo de
la causal de fin ilícito, como causal común a todas las pretensiones principales
contenidas en la demanda, estableciendo un criterio que parecería ajustarse
únicamente a las pretensiones de los demandantes. Conforme a la doctrina y
jurisprudencia habría fin ilícito cuando se evidencia la intención de causar daño
o conseguir un efecto prohibido por la ley. Por otro lado, para que se configure
“fin ilícito”, ambas partes tienen que estar en concierto y que el objeto del
contrato sea contrario a la ley. No a una de las partes, porque en ese caso
estaríamos frente a una causal de anulabilidad, que solo puede ejercerla la
parte perjudicada. En este caso, el error en la interpretación de las referidas
normas, consiste en que no se ha considerado que el concepto de finalidad
ilícita es causar daño a terceros, tal como lo tiene establecido la doctrina de los
- 48 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA

ilícita en que pretende sustentarse la sentencia de vista. ------------------------------
3. ANTECEDENTES:
Previo a la absolución de las denuncias formuladas por los recurrentes,
proceso:
3.1 DEMANDA:
Mediante escrito de demanda, presentado el veintiuno de diciembre de dos mil
nueve (fojas mil ciento setenta y cinco a mil doscientos sesenta y ocho), las
partes demandantes solicitan la Nulidad de diversos Actos Jurídicos
vinculados: 1. Como primera pretensión principal por la causal de fin ilícito
(artículo 219, inciso 4) y como pretensión subordinada por la causal prevista en
el artículo 219, inciso 8 del Código Civil, se declare la nulidad de: a) La
Escritura Pública de compraventa de aires, de fecha ocho de enero de mil
novecientos noventa y ocho (fojas seiscientos ochenta y cinco a seiscientos
noventa y uno, Kardex N° 33051). b) La Escritura Pública de Modificación al
contrato de compraventa de Aires, de fecha veintidós de setiembre de mil
novecientos noventa y ocho (fojas ochocientos a ochocientos dos, Kardex N°
35939). c) La Escritura Pública de Modificación del Contrato de
compraventa de aires de fecha cinco de mayo de mil novecientos noventa
y nueve y minuta del diez de octubre de mil novecientos noventa y ocho
(fojas ochocientos cuatro a ochocientos siete, Kardex N° 38244). d) La
Escritura Pública de Modificación del contrato de compraventa de aires,
de fecha cinco de mayo de mil novecientos noventa y nueve y minuta del
veintiocho de diciembre de mil novecientos noventa y ocho (fojas
ochocientos veinte a ochocientos veintitrés, Kardex N° 38247). e) La Escritura
Pública de Modificación del contrato de compraventa de aires, de fecha
cinco de mayo de mil novecientos noventa y nueve y minuta del
veinticinco de marzo de mil novecientos noventa y nueve (fojas
- 49 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
ochocientos veinticinco a ochocientos veintiocho, Kardex N° 38245). Como

pretensión accesoria de las mismas, que se ordene la cancelación de los
asientos registrales C00002 de las partidas Registrales números 11609580,
11609581, 11609582, 11609583, 11609584, correspondientes a la Sección N°
3, 4, 5, 6 y 7, respectivamente, del Centro Comercial Polvos Azules. 2. Como
segunda pretensión principal por la causal de fin ilícito (artículo 219, inciso 4),
como primera y segunda pretensión subordinada por las causales previstas en
el artículo 219, incisos 8) y 5) del Código Civil, respectivamente, se declare la
nulidad de la Escritura Pública de compraventa de aires, de fecha
veinticinco de enero de mil novecientos noventa y nueve celebrado entre
Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima
(fojas ochocientos catorce a ochocientos dieciocho, Kardex N° 37166). Como
pretensión accesoria de las mismas, la cancelación de los asientos registrales
C00003 verificados en las Partidas Registrales números 11609580, 11609581,
11609582, 11609583, 11609584, correspondientes a la Sección N° 3, 4, 5, 6, 7,
respectivamente, del Centro Comercial Polvos Azules. 3. Como tercera
pretensión principal por la causal de fin ilícito (artículo 219, inciso 4), como
primera y segunda pretensión subordinada por la causal de imposibilidad
jurídica del objeto (artículo 219, inciso 3) y la prevista en el artículo 219, inciso
8) del Código Civil, se declare la nulidad de la Escritura Pública de
compraventa de 52 tiendas, de fecha quince de octubre de mil novecientos
noventa y nueve y minuta del primero de octubre de mil novecientos noventa y
nueve, celebrado entre Recursos Naturales y Delsol y la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules - en adelante APCCPA (fojas
ochocientos treinta a ochocientos treinta y siete, Kardex N° 39835), mediante el
cual las dos empresas mencionadas venden a la Asociación 52 tiendas “que se
edificarán en el segundo nivel del Centro Comercial Polvos Azules”,
pactándose como precio de venta la suma de US$ 962,000.00 dólares
americanos. Como pretensión accesoria a las mismas, se ordene la Nulidad de
la Escritura Pública de fecha dieciocho de octubre de mil novecientos noventa y
nueve (fojas tres mil setecientos noventa y ocho a tres mil ochocientos, Kardex
- 50 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
N° 39822), que contiene la minuta denominada “Cláus ulas Adicionales al

contrato de compraventa de aires” de fecha dieciocho de octubre de mil
novecientos noventa y nueve, otorgada por la APCCPA a favor de Delsol
Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima, la cual declaró
cancelado el saldo del precio de venta, ascendente a US$ 490,000.00 dólares
americanos. 4. Como cuarta pretensión principal por la causal de fin ilícito
(artículo 219, inciso 4), como primera y segunda pretensión subordinada por las
causales previstas en el artículo 219 incisos 8) y 5) del Código Civil,
respectivamente, se declare la nulidad de la Escritura Pública de Modificación
Parcial de Estatutos por Aumento de Capital Social otorgada por Promotora
Progreso Sociedad Anónima con intervención de Recursos Naturales, Delsol y
otros, de fecha ocho de mayo de dos mil y minuta del cinco de abril de dos
mil (fojas ochocientos ochenta y tres a ochocientos noventa y cuatro, Kardex
N° 42570). Como pretensión accesoria de las mismas, la cancelación de los
asientos registrales C00004 y C00005 verificados en las Partidas Registrales
números 11609580, 11609581, 11609582, 11609583 y 11609584,
correspondientes a la Sección N° 3, 4, 5, 6, 7, res pectivamente, del Centro
Comercial Polvos Azules.
Fundamentos de la demanda:
La parte demandante sustenta su pretensión de nulidad de acto jurídico,
fundamentalmente, en los hechos siguientes: (i) Se adulteró el estatuto de la
APCCPA, agregando el literal d) de su artículo 47 facultades para que los ex
directivos puedan vender aires y derechos sobre inmuebles. (ii) Con
desconocimiento de los asociados se transfirieron los aires a favor de
promotora Delsol Sociedad Anónima (en adelante Promotora Delsol). por la
suma de US$ 1’000,000.00 de dólares americanos, pese a que Promotora
Villasol Sociedad Anónima (en delante Promotora Villasol) había ofrecido
comprar los aires por US$ 4’000,000.00 dólares americanos, transfiriéndose,
además, las áreas comunes del Centro Comercial Polvos Azules, así como, el
derecho de integrar un Centro Comercial colindante a edificarse en el terreno
- 51 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
de Recursos Naturales Sociedad Anónima (en adelante Recursos Naturales)

(iii) Se giró a favor de Promotora Delsol Sociedad Anónima una factura por el
precio de venta de los Aires con fecha veintinueve de diciembre de mil
novecientos noventa y siete, pese a que esa fecha la factura no había sido
impresa, pues su impresión se realizó el diecinueve de enero de mil
novecientos noventa y ocho. (iv) El cheque por la suma de US$ 394,000.00
girado a favor de los ex directivos de la APCCPA por parte de Recursos
Naturales se le fue devuelto endosado para que dicha empresa lo deposite en
su cuenta, aparentándose el pago de la referida suma, como así también
ocurrió con todo el precio de venta de los aires por la suma de US$
1’000,000.00 dólares americanos. (v) La venta de las 52 tiendas realizadas por
Promotora Delsol a favor de Recursos Naturales por un precio equivalente a
cinco veces más de su valor con el propósito de compensar la deuda que
Promotora Delsol le tenía US$ 490,000.00 a ser deudora de US$ 472,000.00.
(vi) El monto de US$ 3’000,000.00 dólares americanos que se pactó como
precio por los derechos sobre las áreas comunes y la integración del Centro
Comercial colindante a Polvos Azules, terminó por financiar la obra de los
mismos. (vii) Se armó una estructura contractual entre empresas coligadas
para transferir los Aires entre las empresas demandadas, aparentando realizar
pagos que en la realidad nunca se hicieron. -----------------------------------------------
3.2. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: -------------------------------------------

Mediante sentencia de primera instancia de fecha veinticuatro de marzo de mil
catorce, se resolvió declarar improcedente la reconvención propuesta por
Promotora El Progreso e infundada en todos sus extremos la demanda, bajo
los siguientes argumentos:
1. Que conforme es de verse del ofertorio de la demanda, específicamente del
punto 17 (fojas mil doscientos sesenta y cuatro) los demandantes ofrecen como
medio probatorio el mérito del dictamen fiscal y sentencia de primera instancia
expedida en el proceso seguido ante el Vigésimo Noveno Juzgado Penal de
Lima, Expediente N° 03-2003. Así, del anexo 1-T que corre de fojas trescientos
- 52 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
diecinueve a trescientos sesenta, a que se contrae la fotocopia de la sentencia

de fecha tres de febrero de dos mil nueve, expedida por el Vigésimo Noveno
Juzgado Penal de Lima, se falla condenando a Florentino Zevallos Rojas, José
Augusto Rosales Pérez, Carlo H. Muncher Puppo, Vivian Muncher Ricketts,
Fernando Garrido Lecca Bresciani, Leopoldo Gonzales Aranda, Ricardo
Guillermo Barrera Ronald y Abraham Teodoro Veliz Aguilar por el delito contra
el Patrimonio – Estafa en agravio de la Asociación de Propietarios del Centro
Comercial Polvos Azules, imponiéndoseles la pena allí consignada, ello en
base a la denuncia penal formulada en cuanto las personas aludidas habrían
cometido el delito anotado en agravio de la Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules, toda vez que - entre los directivos de la
asociación aludida y los representantes legales de las empresas que
intervinieron en los sucesivos acuerdos contractuales relacionados con la
transferencia de los aires y futuras edificaciones por construirse sobre los
mismos, tales como el contrato de compraventa celebrado entre
Construcciones Villasol y Promotora Delsol con fecha quince de diciembre de
mil novecientos noventa y ocho, la compraventa de aires celebrado entre
Delsol y Recursos Naturales con fecha veintiuno de diciembre de mil
novecientos noventa y ocho, y la modificación parcial del contrato de
compraventa de aires celebrado entre la Asociación de Propietarios del Centro
Comercial Polvos Azules y Promotora Delsol con intervención de Recurso
Naturales de fecha veintiocho de diciembre de mil novecientos noventa y ocho,
existió un concierto de voluntades orientadas a obtener un provecho ilícito en
perjuicio de dicha Asociación, induciendo y manteniendo en error a sus
asociados y utilizando mecanismos fraudulentos por cuanto al celebrarse la
compraventa de aires entre la Asociación de Propietarios del Centro Comercial
Polvos Azules y Promotora Delsol con intervención de Construcciones Villasol
su fecha veintinueve de diciembre de mil novecientos noventa y siete en forma
irregular se estipula la transferencia de los aires del segundo, tercer y cuarto
nivel, cuando tantos los ex dirigentes denunciados así como el acusado Carlo
Muncher Puppo, sabían perfectamente que los aires debían de ser vendidos a
- 53 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
partir del tercer nivel o piso. 2. Como fundamentos señalan que mediante las
auditorias contables practicadas se ha establecido que jamás ingresó dinero
alguno a las arcas de la Asociación en consecuencia el fin ha sido ilícito,
simulando en todo momento ventas ficticias para despojarles de lo que
realmente les corresponde, a renglón seguido expresan que, ha existido
asociación ilícita para delinquir entre los intervinientes, al querer aparentar que
es un hecho público, no siendo así porque sus características evidencian que
ha sido privado con el fin de engañar a terceros, prueba de ello es la Escritura
Pública 1029 de fecha cinco de mayo de mil novecientos noventa y nueve en
que modifican el contrato de compraventa de los aires con participación directa
de los denunciados Zevallos Rojas por Polvos Azules, Promotora Delsol y
Recursos Naturales, todas estas empresas son ex profesas para consumar los
delitos denunciados. 3. Que, como se aprecia, los hechos en los que reposa la
denuncia penal, guardan relación con los hechos que sustentan esta pretensión
sobre nulidad de acto jurídico, configurándose así de forma plena la identidad
en el hecho que ha originado ambos procesos. Este proceso civil se habría
iniciado maximizado por la existencia de una denuncia penal propuesta por la
Asociación, recogida y asumida por el Ministerio Público como titular de la
Acción penal, dando lugar a que se abra instrucción, se tramite el proceso y
finalmente se haya emitido sentencia en sede de primera instancia, en donde
se obtuvo fallo condenatorio, lo que a la postre como se indica en la demanda
conllevaría demostrar aquellos hechos. Esto demuestra a todas luces que, el
resultado que se obtenga en el proceso penal aludido (sentencia condenatorio
o absolutoria) incidirá sobre este asunto litigioso conflicto de intereses
intersubjetivo, a efectos es establecer la veracidad de los hechos materia de la
demanda. 4. Que, sin embargo, la sentencia mencionada no ha sido
confirmada por el superior jerárquico, por el contrario, fluye del proceso penal
que se tiene a la vista la sentencia emitida por la Quinta Sala Penal – Reos
libres de la Corte Superior de Lima, la misma que obra a fojas cinco mil
novecientos dieciocho a cinco mil novecientos veintinueve, (Tomo asignado
con la Letra I del proceso penal acompañado), cuya decisión jurisdiccional data
- 54 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
del diecisiete de julio de dos mil nueve, a través del cual se ha revocado la
sentencia condenatoria que hace alusión la demanda conforme a lo
anteriormente referido, dictándose fallo absolutorio en cuanto a los imputados
Florentino Zevallos Rojas, José Augusto Rosales Pérez, Carlo Muncher Puppo,
Vivian Muncher Ricketts, Fernando Garrido Lecca Bresciani, Leopoldo
Gonzales Aranda, Ricardo Guillermo Barrera Ronald, Abraham Teodoro Veliz
Aguilar y Bruno Muncher Ricketts, por el delito contra el patrimonio Estafa, en
agravio de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules.
Como corolario de lo expuesto, la Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema
de Justicia (Ejecutoria de fecha veintisiete de octubre de dos mil diez, obrante a
fojas seis mil ciento noventa y cinco a seis mil doscientos cinco del expediente
pedido) resolvió No Haber nulidad en la resolución de vista de fojas cinco mil
novecientos dieciocho, zanjándose definitivamente en torno a los hechos
relacionados con el “engaño” que como principal argumento se ha expuesto en
la denuncia penal, así como en este proceso civil. 5. Que de lo expuesto queda
claro que los hechos relacionados con el “engaño” que manifiestan haber sido
objeto los asociados demandantes, no tienen sustento alguno, siendo
igualmente conveniente precisar que, los aspectos relevantes señalados en la
demanda, particularmente en cuanto a la existencia de empresas vinculadas,
que se habrían confabulado o coludido con los ex directivos de la Asociación
de Propietarios del Centro Comercial “Polvos Azules”, tampoco tiene asidero,
ello en la medida que, conforme se ha detallado graficándose los fundamentos
expuestos por el órgano jurisdiccional penal, el engaño y acto de mala fe, que
se imputa a lo largo de la demanda, no solo no merecen análisis alguno si se
tiene en consideración que los mismos han sido objeto de pronunciamiento
expreso en el proceso penal indicado, el cual ha concluido mediante sentencia
expedida en última instancia por el Tribunal Supremo, determinándose
inexistencia de actos de engaños y de mala fe, sino también porque el engaño,
la mala fe y la colusión en los que apoya la demanda no se encuentran en la
esfera del instituto de nulidad del acto jurídico por causas estructurales de
origen del contrato de compraventa. 6. Que no puede perderse de vista que, si
- 55 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
no se ha pagado parte del precio pactado, ello generaría en todo caso un

supuesto de hecho sobreviniente a la celebración del contrato, mas no
comporta una circunstancia intrínseca a la estructura del acto jurídico. En el
caso de empresas vinculadas, debe estarse a que, en la hipótesis que las
empresas demandadas se hayan constituido con tal finalidad y hayan actuado
realizando roles inmerso en la mala fe, ello puede y debe hacerse valer en la
forma legal que corresponde. Del mismo modo, no existe causal de simulación
conforme a lo dispuesto por el artículo 190 del Código Civil, porque como los
mismos demandados han reconocido, el acto jurídico existe, es decir, se da un
acto de compraventa, y no uno aparente. Por lo que se descarta la
concurrencia de causal de nulidad que implique invalidar los actos jurídicos
descritos. 7. En lo tocante a la primera pretensión subordinada a la primera
pretensión principal, los demandantes alegan que las empresas del grupo
Muncher han interactuado sustituyéndose en sus roles para defraudar los
derechos de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules
y sus asociados. Así afirman, Villasol sobrevaloró la construcción del Centro
Comercial Polvos Azules y aprovechándose del déficit ocasionado por su
propio dolo, ofreció comprar los aires como una alternativa de solución, la
compradora sin embargo, no fue Villasol, sino Delsol, una empresa vinculada
que no solo adquirió los aires por un precio menor al ofertado y aprobado sino
también el derecho de copropiedad sobre las áreas comunes y el derecho a
integrar un Centro Comercial del Grupo Muncher a Polvos Azules, y el pago del
precio de venta nunca se efectuó en la realidad, solo en la apariencia y la
ficción, para cuyo efecto participó otra empresa vinculada (Recursos Naturales)
la cual supuestamente pagó parte del precio con la entrega de un cheque que
endosó a su favor. 8. Que como se reitera, la defraudación, dolo, el no pago del
precio pactado, la venta del bien distinto a lo acordado, que se traduce en una
expresión o alegación de manifiesta mala fe, no incide sobre la estructura del
negocio, comportan por el contrario aspectos distintos a este instituto jurídico,
tales como la anulabilidad del acto jurídico, el incumplimiento en la prestación a
cargo de la parte deudora, no encontrándose en la esfera de la causal que
- 56 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
prevé el artículo 219 inciso 8 del Código Civil, no acreditándose que los ex
directivos de la Asociación en mención, hayan actuado en contravención de los
acuerdos adoptados en el seno de esta persona jurídica, sino que actuaron con
estricto apego a los estatutos y al acuerdo adoptado en Asamblea General, la
misma que tampoco ha sido desvirtuada, o probada sobre su invalidez. 9. Que
en cuanto la causal de fin ilícito respecto a la compraventa del 25 de enero de
1999, se trata de un contrato celebrado entre personas jurídicas, no
apreciándose perjuicio alguno en contra de la Asociación, por cuanto la falta
de pago que alegan los demandantes respecto de los bienes de la Asociación,
no es materia de litis. 10. Que al igual que la decisión recaída sobre la segunda
pretensión principal, debe desestimarse la pretensión subordinada a la
segunda pretensión principal, merced a que no resulta concurrente la causal
prevista en el inciso 8) del artículo 219 del Código Civil, pues, los pagos que
refieren haberse hecho a la Asociación de Propietarios, o que tal acto haya
significado un acto de apropiación de los bienes de la Asociación indicada, se
encuentra inmerso en argumentos que no tienen correlato en medio probatorio
fehaciente. 11. Que en lo que concierne a la segunda pretensión subordinada a
la segunda pretensión principal, destinado a que se declare la nulidad de
compraventa de fecha 25 de enero de 1999, otorgada por Promotora Delsol SA
y Recursos Naturales SA., en el presente caso, la simulación alegada tiene
como soporte, no actos practicados o voluntad expresada por las partes, sino
que se funda en una circunstancia ajena a su esfera en cuanto se pretende
incluir a la Asociación indicada como directa perjudicada de estas, cuando se
trata de un contrato sobre bienes futuros, por lo que no se da el supuesto de
simulación que contempla la disposición legal del artículo 190 del Código Civil.
12. En cuanto a la tercera pretensión principal, esta se halla dirigida a que se
declare la nulidad de la escritura pública de compraventa de fecha quince de
octubre de mil novecientos noventa y nueve otorgada por Promotora Delsol y
Recursos Naturales, como vendedoras y la Asociación de Propietarios de
Centro Comercial Polvos Azules como compradora, con intervención de
inmobiliaria y Explotadora Ernestina. Así, los demandantes sostienen que la
- 57 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
ilicitud de este contrato responde al fin por el cual se celebró, realizar una
irregular compensación de obligaciones, pues en virtud de aquel contrato la
Asociación que fue acreedora terminó convirtiéndose en deudora, mediante la
transferencia de cincuenta y dos (52) tiendas inexistentes a ser construidas en
el segundo piso de su propiedad. 13. Que según se aprecia de la cláusula
primera del contrato precitado que corre a fojas ochocientos cuarenta a
ochocientos cuarenta y siete, la parte vendedora adquirió derechos de
propiedad mediante los contratos detallados en la estipulación contractual
citada, cuyos actos jurídicos permanecen incólumes, lo que permite concluir
que dicho acto jurídico no contraviene el ordenamiento jurídico. La asociación
vendió la propiedad sobre el cual le edificaría las tiendas objeto de los mismos,
por lo que evidentemente esta pretensión tiene como referente la concreción de
actos jurídicos que no adolecen de invalidez. 14. Que de igual modo, y en
cuanto concierne a la cuarta pretensión principal, primera y segunda pretensión
subordinada a la cuarta pretensión principal debe considerarse que estas
versan sobre nulidad de escritura pública de modificación parcial de estatutos
por aumento de capital Social de Promotora Progreso Sociedad Anónima de
fecha ocho de mayo de dos mil, otorgada por Promotora el Progreso Sociedad
Anónima, con intervención de Promotora Delsol Sociedad Anónima, Recursos
Naturales Sociedad Anónima e Inmobiliaria y Explotadora Santa Ernestina, por
causales previstas en los incisos 4, 5 y 8 del artículo 219 del Código Civil.
Alegan que este acto jurídico que conforme la estructura contractual fabricada
por las empresas demandadas para apropiarse dolosamente de los aires del
Centro Comercial Polvos Azules y los derechos de copropiedad sobre las áreas
comunes y de integración de otro Centro Comercial, siendo la causa de este
aporte de capital el de transferir a una empresa vinculada la propiedad de los
aires para que estos salgan del patrimonio de Delsol y Recursos Naturales y
así no se haga afectiva su recuperación. Al respecto, la modificación de
estatutos no tiene relación con los actos jurídicos cuya nulidad se pretende,
vale decir, que al tratarse de un acto societario responde a la voluntad de los
accionistas, no pudiendo establecerse en este proceso la condición de
- 58 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
empresa “coligadas” que hacen alusión los actores, no dando en consecuencia

la finalidad ilícita.
3.3. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA: ------------------------------------------
Apelada la sentencia de primera instancia, se emitió la sentencia de segunda
instancia de fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete, la cual revocó el
extremo que declaró infundada la demanda y reformándola declaró fundada
la demanda, amparándose la primera, segunda, tercera y cuarta pretensiones
principales, bajo los siguientes argumentos: -----------------------------------------------
1. Respecto al pago estipulado en la cláusula sétima y las modificaciones
contractuales realizadas al respecto. Del US$ 1’000,000.00 acordado,
corresponde evaluar ahora como se habría pagado la suma de US$
510,000.00: Se establece que el monto de US$ 116,000.00 dólares
americanos fueron entregados a la Junta Directiva de la APCCPA con
anterioridad a la firma del contrato de compraventa de los aires celebrado
el veintinueve de diciembre de mil novecientos noventa y siete, no obstante
que los demandantes alegan que este pago no se verificó, las partes
demandadas no han señalado cómo y en qué fecha se efectuó el pago de
dicho monto. Asimismo se establece que el monto de US$ 394,000.00
dólares americanos ha sido cancelado con la entrega del cheque N°
029448115 009 080 0801795387 31 a cargo del Banco Wiesse, girado a la
orden de la APCCPA (fojas setecientos noventa y dos). No obstante del
examen del cheque y de la Carta de fecha veintitrés de noviembre de dos
mil cinco (fojas setecientos noventa y cuatro), se advierte que el referido
cheque no fue emitido por Delsol sino por Recursos Naturales y que
sorpresivamente el mismo fue endosado a la misma empresa giradora o
emitente, para justificar dicha conducta, Recursos Naturales, en el punto
2.2 de su escrito de contestación de la demanda (fojas mil quinientos
cincuenta y nueve), alega que dicho endoso se realizó como parte del pago
del precio por el terreno que le vendieron a la APCCPA, y el ex directivo
Florentino Zevallos Rojas, en la segunda pregunta de su declaración
testimonial (fojas trescientos veintiocho), señaló que dicho endoso se
- 59 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
efectuó para pagar como un adelanto de la construcción de la obra del

Centro Comercial Polvos Azules, afirmaciones que resultan contradictorias
entre sí, y, además, la declaración de Recursos Naturales resulta
contradictoria con lo que se consigna en el recibo de pago de fecha nueve
de enero de mil novecientos noventa y ocho (fojas mil quinientos setenta y
cuatro), ofrecido por Delsol, puesto que en el mismo se indica que dicho
cheque fue endosado como adelanto del contrato de construcción a Villasol
y no como adelanto del pago del precio del terreno, por lo que atendiendo
que existen contradicciones en las alegaciones para explicar las razones
por las cuales se endosaron el cheque en referencia y el destino de la
suma de dinero que este representaba, se desvirtúa las alegaciones que al
respecto realizan las empresas demandadas, concluyéndose, que el monto
ascendente a US$ 510,000.00 dólares americanos de ninguna manera
redujo el costo del precio de la construcción, y, por tanto demuestra una
connivencia entre la ex Junta Directiva de la APCCPA y las empresas
mencionadas para perjudicar a la APCCPA y a sus asociados integrantes.--
2. En resumen aquí se aprecia que el contrato celebrado entre los ex
directivos de la asociación y la empresa Delsol ha sido pactado, no para
beneficiar a la APCCPA sino que le han resultado en un perjuicio
económico para esta. De lo expuesto, se advierte que la ex Junta Directiva
de la APCCPA celebró el contrato de compraventa de los aires con las
diversas prestaciones ahí pactadas al margen de lo decidido y autorizado
en la Asamblea Ordinaria de fecha veintiuno de abril de mil novecientos
noventa y siete, que como se expresó aceptó la Alternativa B, y se indicó
que el costo de la venta de los aires ascendería a la suma de US$
4’000,000.00. Asimismo se pactó la forma de pago en perjuicio de los
intereses de APCCPA. Las modificatorias realizadas a la forma y a las
fechas en que las empresas deberían honrar sus deudas, no incluyeron
intereses, lo que no es normal en este tipo de operaciones, sino se aprecia
que se realizaron siempre desde la perspectiva de beneficio económico de
las empresas Delsol y Recursos Naturales. De ese modo, la esperada
- 60 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
reducción de los costos de la construcción del Centro Comercial Polvos

Azules no se concretó en la realidad, pues se convino que el costo de
venta de los aires ascienden a la suma de US$ 1’000,000.00 dólares
americanos y que su forma de pago causó perjuicio a los asociados, forma
de pago que, ni siquiera, fue puesto en conocimiento de la asociación antes
que se celebrara el contrato materia de análisis, ni sus modificatorias. Y
que la supuesta absorción del costo de la construcción en la suma de US$
3’000,000.00, no implicó el abaratamiento del mismo. Así las cosas, se
advierte que el monto de los US$ 490,000.00 dólares americanos que
consistía en una acreencia a favor de la APCCPA por la venta de los aires
para abaratar los costos de la construcción del proyecto Centro Comercial
Polvos Azules, fue destinado para realizar un pago a cuenta de las 35
tiendas que esta habría adquirido en el segundo o tercer nivel del centro
comercial (aquí se puede sostener que si la asociación acepta comprar
tiendas, debería haberse pactado el piso donde se encontrarían estas y no
del modo impreciso en que se pactó, imprecisión que perjudica a la
compradora y es una ventaja para la empresa vendedora Delsol); sin
embargo, es el hecho que por Escritura Pública de fecha quince de octubre
de mil novecientos noventa y nueve y minuta del primero de octubre de mil
novecientos noventa y nueve, Recursos Naturales y Delsol venden a la
APCCPA 52 tiendas “que se edificarán en el segundo nivel del Centro
comercial Polvos Azules”, pactándose como precio de venta la suma de
US$ 952,000.00 dólares americanos, señalándose que US$ 100,000.00
dólares americanos se canceló a la firma de la minuta, US$ 490,000.00
dólares americanos que se pagará a la firma de la presente minuta
mediante la cancelación de una letra de cambio por el mismo importe y con
vencimiento al treinta de setiembre de mil novecientos noventa y nueve y el
saldo de US$ 372,000.00 en cuatro cuotas, acordándose en realidad una
compensación, que por otro lado ya habría ocurrido el treinta de setiembre
de mil novecientos noventa y nueve. Los acuerdos señalados, tal como se
expresó, traen como consecuencia que la APCCPA ya no es acreedora de
- 61 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
los US$ 490,000.00 que le correspondían por la venta de los aires del
centro comercial, sino que se convierte en deudora por la suma US$
472,000.00, lo que ocasionó que con dicha operación y todas las anteriores
que le precedieron, el monto de US$ 490,000.00 no ingrese al patrimonio
de la APCCPA para el pago de la construcción; por el contrario, se genere
un perjuicio económico a la misma, por lo que tal accionar demuestra un
comportamiento fraudulento de los ex directivos de la asociación y las
empresas Delsol y Recursos Naturales, que tuvieron como finalidad
exclusiva generarse un beneficio económico a expensas del patrimonio de
la asociación. En ese sentido, la Escritura Pública de fecha quince de
octubre de mil novecientos noventa y nueve y minuta del primero de
octubre de mil novecientos noventa y nueve, en la que consta el contrato
mediante el cual Recursos Naturales y Delsol venden a la APCCPA 52
tiendas “que se edificarán en el segundo nivel del Centro Comercial Polvos
Azules”, pactándose el precio de US$ 952,000.00 dólares americanos ha
sido celebrado con el mismo designio, los mismos fines concretos que
llevaron a las empresas mencionadas y a la ex Junta Directiva de la
Asociación a celebrar los contratos que le precedieron. En virtud a las
consideraciones expuestas precedentemente corresponde señalar que el
contrato de compraventa de aires celebrado por Delsol con Recursos
Naturales el veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y ocho,
contenido en la Escritura Pública de fecha veinticinco de enero de mil
novecientos noventa y nueve (fojas ochocientos catorce a ochocientos
dieciocho), mediante el cual Delsol le transfiere el 50% de sus acciones y
derechos adquiridos por la compraventa de los aires del Centro Comercial
Polvos Azules, se infiere que el contrato objeto del presente análisis fue
celebrado con el mismo designio o propósito con el que se celebraron los
contratos objeto de la primera y tercera pretensión principal, consistentes
en favorecer los intereses económicos de las empresas mencionadas,
perjudicando los legítimos intereses económicos y comerciales de la
APCCPA y del grupo de personas que la integran; situación que se
- 62 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
materializa con las ventajas obtenidas por parte de Recursos Naturales con
el contrato en análisis, esto es, que se beneficie con la supuesta
compensación de deuda respecto a la suma de US$ 490,000.00 dólares
americanos, siendo que con dicha actuación se concretó el no pago del
saldo o suma mencionada, en perjuicio de la asociación, estipulación que
fuera pactada en las modificatorias celebradas el veintiocho de diciembre
de mil novecientos noventa y ocho y veinticinco de marzo de mil
novecientos noventa y nueve, siendo el accionar de Recursos Naturales
sobre el no pago de la suma antes mencionada, comprende su
participación en la emisión del cheque a favor de APCCPA y su posterior
endose por esta a su favor, y que pretendió justificar alegando que con el
monto contenido en dicho título valor se canceló el precio del terreno que
transfirió a la APCCPA. Es el caso que se elevó a Escritura Pública de
fecha ocho de mayo de dos mil y minuta del cinco de abril de dos mil (fojas
ochocientos ochenta y tres a ochocientos noventa y cuatro), la Modificación
Parcial de Estatutos por Aumento de Capital Social otorgada por Promotora
Progreso con intervención de Recursos Naturales, Delsol y otros; en dicho
instrumento se elevó el capital social de la sociedad mediante nuevos
aportes de los accionistas Recursos Naturales y Delsol, cada una de la
empresas aporta el 50% de sus derechos y acciones que tienen en
propiedad respecto de los aires que corresponden al segundo, tercer y
cuarto nivel existentes sobre el inmueble que es el Centro Comercial
Polvos Azules. Previamente hemos establecido que la negociación y
celebración de los contratos objeto de la primera, segunda y tercera
pretensión por parte de la ex Directiva de la APCCPA y las empresas
Delsol y Recursos Naturales, tuvieron como propósito específico, como
motivación concreta y determinante, favorecer los intereses económicos de
las empresas mencionadas (Recursos Naturales y Delsol) y perjudicar
patrimonialmente a la APCCPA y al grupo de personas que integran dicha
asociación; y que dichos propósitos y motivaciones vulneraban
frontalmente el principio general del derecho de la buena fe. Es con ese
- 63 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
mismo propósito y designio que las empresas Recursos Naturales y Delsol

y Promotora Progreso celebraron el negocio jurídico objeto de la cuarta
pretensión principal, puesto que en el mismo las dos primeras
mencionadas aportaron (transfirieron) los aires del segundo, tercer y cuarto
nivel del Centro Comercial Polvos Azules a Promotora Progreso: Estas
empresas se encuentran vinculadas entre sí, de acuerdo a lo expresado a
lo largo de esta resolución, a lo manifestado por el representante
Promotora Progreso (ver folios tres mil cuatrocientos cuarenta y seis), por
el representante de Delsol (ver folios tres mil ochocientos trece) y porque
Delsol y Recursos Naturales tienen la condición de accionistas de la
empresa Promotora Progreso. En consecuencia, el contrato objeto de la
cuarta pretensión principal está incurso en la causal de nulidad por fin
ilícito prevista en el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil.--------------------
4. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: --------------------------------------
PRIMERO.- Que, según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal

Civil, modificado por el artículo 1 de la Ley número 29364, el recurso de
casación tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo
al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte
Suprema de Justicia11 (finalidad nomofiláctica y uniformizadora,
respectivamente); precisado en la Casación número 4197-2007/La Libertad12 y
Casación número 615-2008/Arequipa13; por tanto, este Tribunal Supremo, sin
constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir su deber de
pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales
declaradas procedentes.
11
La doctrina en general apunta como fines de la casación el control normativo, la correcta aplicación e
interpretación del derecho objetivo, con lo cual se busca la unidad de la legislación y de la jurisprudencia
(unidad jurídica), la seguridad del orden jurídico. Según la doctrina la casación también tiene como fin la
de hacer justicia al caso en concreto. - Hurtado Reyes Martín, La Casación Civil, Idemsa, Lima Perú, Pág.
99.
12
Diario Oficial “El Peruano”: Sentencias en Casación, Lunes 31 de marzo de 2008, páginas 21689 a
21690.
13
Diario Oficial “El Peruano”: Sentencias en Casación, Lunes 31 de marzo de 2008, páginas 23300 a
23301.
- 64 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
SEGUNDO.- Que, se ha declarado procedente el recurso de casación por las

causales de infracción normativa procesal, teniendo en cuenta ello, es de
advertirse que conforme lo dispone el artículo 396 del Código Procesal Civil,
cuando se declara fundado el recurso de casación por vulneración a las
normas que garantizan el debido proceso o las infracciones de las formas
esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales en todos los
supuestos se debe devolver el proceso a la instancia inferior para que emita
nuevo fallo. Es por ello, que deberá analizarse si en efecto se ha incurrido en la
vulneración a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, y de
corroborarse ello proceder de conformidad con el artículo 396 del Código
Procesal Civil.
TERCERO.- Que, apreciándose que los recurrentes de forma coincidente han

denunciado infracciones procesales bajo similares fundamentos, conviene
pronunciarse sobre las mismas. Que, los recurrentes denuncian la infracción
normativa del numeral 5 del artículo 139 de la Constitución Política del
Perú, artículo 122 del Código Procesal Civil y 12 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial. Al respecto, el principio denominado motivación de los fallos
judiciales, constituye un valor jurídico que rebasa el interés de los justiciables
por cuanto se fundamenta en principios de orden jurídico, pues la declaración
del derecho en un caso concreto, es una facultad del Juzgador que por imperio
del artículo 138 de la Constitución Política del Estado, impone una exigencia
social de que la comunidad sienta como un valor jurídico, la fundamentación o
motivación de la sentencia; la misma que se encuentra consagrada en el
artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado concordante con el
artículo 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, e
incisos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil.---------------------------------
CUARTO.- Que, asimismo, el debido proceso formal constituye una garantía

constitucional que asegura que en la tramitación de un proceso, se respeten
- 65 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
unos determinados requisitos mínimos14. Tales requisitos, que han sido objeto
de discusión15, en general se considera que abarcan los siguientes criterios: (i)
Derecho a ser oportunamente informado del proceso (emplazamiento,
notificación, tiempo razonable para preparar la defensa); (ii) Derecho a ser
juzgado por un juez imparcial, que no tenga interés en un determinado
resultado del juicio; (iii) Derecho a tramitación oral de la causa y a la defensa
por un profesional (publicidad del debate); (iv) Derecho a la prueba; (v)
Derecho a ser juzgado sobre la base del mérito del proceso; y, (vi) Derecho al
juez legal. Derecho fundamental que asiste a todos los sujetos de derecho a
plantear sus pretensiones o a ser juzgados por auténticos órganos
jurisdiccionales, creados mediante Ley Orgánica, pertenecientes al Poder
Judicial, respetuosos con los principios constitucionales de igualdad,
independencia y sumisión a la ley, y constituidos con arreglo a las normas
comunes de competencia preestablecidas.-------------------------------------------------
QUINTO.- Que, atendiendo a las infracciones denunciadas, este Tribunal

Supremo verificará si la resolución impugnada se encuentra indebidamente
motivada. Tal análisis se efectuará atendiendo a que en sociedades pluralistas
como las actuales la obligación de justificar las decisiones jurídicas logra que
ellas sean aceptadas socialmente y que el Derecho cumpla su función de
guía16. Esta obligación de fundamentar las sentencias propias del derecho
moderno se ha elevado a categoría de deber constitucional. En el Perú el
artículo 139 inciso 5° de la Constitución Política del Estado señala que: “Son
principios y derechos de la función jurisdiccional: (…) 5. La motivación escrita
de las resoluciones judiciales en todas las instancias excepto los decretos de
mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de
hecho en que se sustentan”. Igualmente el artículo 12 del Texto Único
14
Carocca Pérez, Alex. 1997. El debido proceso y la tutela judicial efectiva en España. Normas Legales.
Octubre, pp. 81 - 104.
15
Por ejemplo, para Bernardis, por su parte, considera, siguiendo la jurisprudencia norteamericana, que
ese “máximo de mínimos” estaría constituido por los requisitos de notificación y audiencia (notice and
hering). Bernardis, Luis Marcelo, 1995, La garantía procesal del debido proceso. Lima, Perú, Cultural
Cuzco Editor, pp. 392-414
16
Atienza, Manuel. 1991, Las razones del Derecho. Centro de Estudios Constitucionales. Madrid, España,
pág. 24-25.
- 66 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial prescribe: “Todas las

resoluciones, con exclusión de las de mero trámite, son motivadas, bajo
responsabilidad, con expresión de los fundamentos en que se sustentan…”. En
atención a ello, la Corte Suprema ha señalado que: “La motivación de la
decisión judicial es una exigencia constitucional (…); por consiguiente, el
Juzgador para motivar la decisión que toma debe justificarla, interna y
externamente, expresando una argumentación clara, precisa y convincente
para mostrar que aquella decisión es objetiva y materialmente justa, y por
tanto, deseable social y moralmente17”.
-
SEXTO.- Que, debe indicarse, en cuanto a la justificación interna (que consiste

en verificar que: “el paso de las premisas a la conclusión es lógicamente -
deductivamente- válido” sin que interese la validez de las propias premisas),
que el orden lógico propuesto por la Sala Superior ha sido el siguiente: (i)
Como premisa normativa ha aplicado: (i) el artículo 219 inciso 4 del Código
Civil referida al "fin" no es otra cosa que la causa del negocio jurídico y (ii)
Como premisa fáctica se indicó que la negociación y celebración de los
contratos objeto de la primera, segunda y tercera pretensión por parte de la ex
Directiva de la APCCPA y las empresas Delsol y Recursos Naturales tuvieron
como propósito específico, como motivación concreta y determinante, favorecer
los intereses económicos de las empresas mencionadas (Delsol y Recursos
Naturales) y perjudicar patrimonialmente a la APCCPA y al grupo de personas
que integran dicha asociación; y que dichos propósitos y motivaciones
vulneraban frontalmente el principio general del derecho de la buena fe; (iii)
Como correlato a esas premisas, la Sala Superior llega a la conclusión que el
acto jurídico es nulo por cuanto con ese mismo propósito y designio que las
empresas Delsol, Recurso Naturales y Promotora Progreso celebraron el
negocio jurídico objeto de la cuarta pretensión principal, puesto que en el
mismo las dos primeras mencionadas aportaron (transfirieron) los aires del
17
Primer Pleno Casatorio, Casación número 1465-2007-CAJAMARCA. En: El Peruano, Separata
Especial, veintiuno de abril de dos mil ocho, p. 22013.
- 67 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
segundo, tercer y cuarto nivel del Centro Comercial Polvos Azules a Promotora
Progreso Estas empresas se encuentran vinculadas entre sí, de acuerdo a lo
expresado a lo largo de esta resolución, a lo manifestado por el representante
Promotora Progreso (ver folios tres mil cuatrocientos cuarenta y seis), por el
representante de Delsol (ver folios tres mil ochocientos trece) y porque Delsol y
Recursos Naturales tienen la condición de accionistas de la empresa
Promotora Progreso. En consecuencia, el contrato objeto de la cuarta
pretensión principal estaría incurso en la causal de nulidad por fin ilícito prevista
en el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil. Tal como se advierte de lo
expuesto, la deducción lógica de la sentencia es compatible formalmente con el
silogismo que ha establecido, por lo que se puede concluir que su resolución
presenta una debida justificación interna. --------------------------------------------------
SÉTIMO.- Que, en lo que concierne a la justificación externa, ésta consiste en

controlar la adecuación o solidez de las premisas 18, lo que supone que la(s)
norma(s) contenida(s) en la premisa normativa sea(n) norma(s) aplicable(s) en
el ordenamiento jurídico y que la premisa fáctica sea la expresión de una
proposición verdadera19. En esa perspectiva, este Tribunal Supremo estima
que tal justificación externa existe en el sentido que se han utilizado normas del
ordenamiento jurídico para resolver el caso en litigio20, utilizando como
premisas fácticas los hechos que han acontecido en el proceso, y cuyas
conclusiones del colegiado superior resultarían compatibles con la aplicación
de dichas normas.
OCTAVO.- Que, en lo que respecta a los problemas específicos de motivación

se tiene que, los recurrentes sostienen básicamente que la Sala Superior
18
Atienza, Manuel. Las razones del derecho. Sobre la justificación de las decisiones judiciales. En
http://razonamientojurídico.blogspot.com.
19
Moreso, Juan José y Vilajosana, Josep María. Introducción a la Teoría del Derecho. Madrid, España,
Marcial Pons Editores, Pág. 184.
20
Es verdad que en este caso debe hacerse una precisión, pues la sentencia no precisa el artículo de la
Ley N° 26569 que está aplicando y se equivoca en se ñalar que la nulidad por fin ilícito se encuentra
regulada en el artículo 210 inciso 4° del Código Ci vil. Sin embargo, se trata de incorrecciones de orden
material susceptibles de subsanación. En esa perspectiva, debe indicarse que lo que la sentencia
impugnada invoca es el artículo 1 de la Ley 26569 y el artículo 219 inciso 4 del Código Civil.
- 68 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
incurre en omisión al no haberse analizado todos los puntos expuestos por las
partes durante el proceso realizándose un análisis parcial, al no haberse
analizado las pruebas documentarias presentadas en la Audiencia de Pruebas
ni el expediente penal admitido, refiriendo que la Sala Superior revoca el fallo
de primera instancia, utilizando argumentos no propuestos por las partes
durante el proceso y resolviendo fuera del marco de la pretensión de los
demandantes referidos a la causal de fin ilícito. -----------------------------------------
NOVENO: Que, tal como lo ha señalado el Tribunal Constitucional, existe

motivación aparente cuando en una determinada resolución judicial parece que
se justifica la decisión pero su contenido no explica las razones del fallo; existe
motivación insuficiente cuando no hay un mínimo de motivación exigible y
existe motivación incongruente cuando se dejan incontestadas las pretensiones
o se desvía la decisión del marco del debate judicial 21. En ningún caso, se
aprecia déficit motivacional; por el contrario, la Sala Superior ha sido
escrupulosa al detallar las razones de su fallo, siendo su evaluación prolija en
lo que respecta al material probatorio y el análisis de las normas jurídicas y
hechos sometidos a controversia, conforme se advierte de la lectura de la
sentencia de vista descansa en que el contrato celebrado entre los ex
directivos de la asociación y la empresa Delsol ha sido celebrado, no para
beneficiar a la APCCPA sino en perjuicio económico de esta. Por consiguiente,
ha existido una debida motivación y no se han infringido las reglas del debido
proceso; máxime, si de lo expuesto en la parte considerativa de la misma se
tiene que el colegiado superior ha cumplido con expresar los fundamentos de
hecho y derecho que sustentan la decisión de forma lógica y coherente
habiendo cumplido además con absolver los agravios expuestos en el recurso
de apelación interpuesto por la parte demandante, en atención a los dispuesto
en los numerales 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil, cumpliéndose
con una motivación adecuada22, por lo que al margen que dichos fundamentos
21
Sentencia del Tribunal Constitucional. Expediente 00037-2012-PA/TC.
22
La motivación [de resoluciones] puede presentar diversas patologías que [,] en estricto [,] son la
motivación omitida, la motivación insuficiente y la motivación contradictoria […]. En esa perspectiva: 7.1
- 69 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
no sean compartidos por la parte impugnante, ello no implica per se infracción

al deber de motivación de la resolución judicial, pues el derecho a la debida
motivación no está vinculado a la fundabilidad de la pretensión, sino al deber
del juez de argumentar y justificar el sentido de su fallo.--------------------------------
DÉCIMO.- Asimismo, los recurrentes sostienen que a pesar de la indicación

dada por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema al declarar nula la
primera sentencia expedida por la Quinta Sala Civil, se incurre en la misma
omisión al no haberse analizado todos los puntos expuestos por las partes
durante el proceso y se ha realizado un análisis parcial, específicamente al
omitir el análisis del proceso penal admitido como medio probatorio; al
respecto, se aprecia que el colegiado superior ha cumplido con efectuar la
valoración respectiva del medio probatorio correspondiente al expediente
número 03-2003, así se aprecia en su considerando trigésimo sexto de la
sentencia recurrida al señalar: “Si bien existe un proceso penal concluido, en el
que lo ex directivos de la asociación y los accionistas y representantes de las
empresas demandadas fueron absueltos del delito contra el patrimonio- estafa,
en razón a que no se acreditó uno de los elementos constitutivos del delito
imputado, como es el engaño; sin embargo, el engaño, mala fe y colusión
empelados por la parte demandante para describir la conducta de las
demandadas cuando celebraron los cuestionados actos jurídicos, tiene una
connotación diferente en el ámbito civil, puesto que tales conductas serán
analizadas sobre la base de las normas que tutelan la validez de los actos
jurídicos, así, en el caso que nos ocupa, tras el análisis realizado, se ha
concluido que las demandadas concertadamente han celebrado los
cuestionados actos jurídicos con el deliberado propósito de favorecer sus
En cuanto a la motivación omitida: a. Habrá omisión formal de la motivación cuando no hay rastro de la
motivación misma. b. Habrá omisión sustancial de la motivación cuando existe: (i) motivación parcial que
vulnera el requisito de completitud; (ii) motivación implícita cuando no se enuncian razones de la decisión
y esta se hace inferir de otra decisión del juez; y (iii) motivación per relationem cuando no se elabora la
justificación autónoma sino se remite a razones contenidas en otra sentencia. […] 7.2. [sic] Habrá
motivación insuficiente, entre otros supuestos, cuando no se expresa la justificación a las premisas que no
son aceptadas por las partes, no se indican los criterios de inferencia, no se explican los criterios de
valoración o no se explican porque se prefiere una alternativa y no la otra. 7.3. Habrá motivación
contradictoria cuando existe incongruencia entre la motivación y el fallo o cuando a motivación misma es
contradictoria. – Casación N°2159-2013/Lima publicada en el Diari o El Peruano el 02-05-16.
- 70 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
propios intereses en perjuicio de los integrantes de la APCCPA (…)”,

fundamentos que, no obstante la conclusión arribada por la sala superior,
constituyen motivación suficiente respecto del análisis de dicho medio
probatorio, habiendo expresado sus conclusiones y exponiéndolos de forma
sucinta y breve, lo que a criterio del Tribunal Constitucional no afecta el
principio de motivación de resoluciones 23, por tanto, se cumple con el mandato
impuesto por este supremo tribunal, ello en atención a la fuerza vinculatoria
expresada en la parte in fine del artículo 396 del Código Procesal Civil, en
consecuencia, corresponde desestimarse los argumentos vertidos por los
recurrentes.
DÉCIMO PRIMERO.- En cuanto a la infracción normativa procesal del

numeral 13 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado y 123
del Código Procesal Civil, la recurrente Promotora El Progreso alega que la
Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema, con ejecutoria de fecha veintisiete
de setiembre de dos mil diez, analizó los mismos hechos en que se sustenta la
demanda que origina este proceso, y estableció que no se cometió ilícito
alguno. Sobre el particular, el principio de cosa juzgada 24 o inmutabilidad de
sentencias, proscribe que las autoridades distorsionen el contenido o realicen
una interpretación parcializada de las resoluciones judiciales que hayan
adquirido tal cualidad de cosa juzgada. Que, desde la perspectiva alegada, el
pronunciamiento en el presente proceso no puede significar per se la
vulneración a dicho principio, por cuanto ello no supondría la interferencia de
23 Como lo ha señalado el Tribunal Constitucional en la STC 09212-2005-AA/TC (fundamento

4): “(…) la Constitución, en los términos del inciso 5) del referido artículo 139 no garantiza una
determinada extensión de la motivación, por lo que su contenido esencial se respeta siempre
que exista fundamentación jurídica, congruencia entre lo pedido y lo resuelto, y que, por sí
misma, exprese una suficiente justificación de la decisión adoptada, aun si ésta es breve o
concisa o se presenta el supuesto de motivación por remisión.”
24
“[…] Mediante el derecho a que se respete una resolución que ha adquirido la autoridad de cosa
juzgada se garantiza el derecho de todo justiciable, en primer lugar, a que las resoluciones que hayan
puesto fin al proceso judicial no puedan ser recurridas a través de medios impugnatorios, ya sea porque
éstos han sido agotados o porque ha transcurrido el plazo para impugnarla; y, en segundo lugar, a que el
contenido de las resoluciones que hayan adquirido tal condición, no pueda ser dejado sin efecto ni
modificado, sea por actos de otros poderes públicos, de terceros o, incluso, de los mismos órganos
jurisdiccionales que resolvieron el caso en el que se dictó”. [Exp. N.° 04587-2004-AA/TC, fundamento N.°
38]
- 71 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
un órgano jurisdiccional respecto a lo resuelto en la vía penal, tanto más, si

este cuestionamiento debe ser alegado en la excepción correspondiente, por
tanto, la denuncia alegada debe desestimarse. -------------------------------------------
DÉCIMO SEGUNDO.- En cuanto a la infracción normativa del artículo 440

del Código Procesal Civil; es necesario acotar que la referida norma
prescribe que cuando al contestarse la demanda o la reconvención se invocan
hechos no expuestos en ellas, la otra parte puede ofrecer los medios
probatorios referentes a tal hecho. Al denunciar la infracción de esta norma la
recurrente sostiene que la Sala Superior se habría pronunciado sobre hechos
no expuestos en la demanda, al respecto, se aprecia que los argumentos en
que sustenta su denuncia no se encuadran dentro de la causal denunciada,
pues lo alegado subsume al cuestionamiento de una de las manifestaciones al
debido proceso, más precisamente a la motivación de resoluciones judiciales y
al principio de congruencia procesal25, por lo que dicho aspecto no puede
analizarse a través de la denuncia de la citada norma, más aún el extremo
alegado fue objeto de análisis in extenso en los considerandos precedentes, en
consecuencia la causal alegada debe desestimarse.------------------------------------
DÉCIMO TERCERO.- Habiéndose desestimado las infracciones de carácter

procesal, corresponde desarrollar las infracciones de carácter material, para
ello, es importante precisar que la Doctrina Jurisprudencial señala que la
infracción de una norma de derecho material se expresa bajo tres maneras: 1)
Por falta de aplicación; 2) Por indebida aplicación; y 3) Por interpretación
errónea. La primera, se da cuando la norma legal, siendo clara y aplicable al
caso, no es aplicada por el órgano jurisdiccional en su totalidad o parcialmente.
25 El Tribunal Constitucional ha señalado que: “(…) Se parte, pues, del principio de congruencia judicial,
que exige al juez que, al pronunciarse sobre una causa, no omita, altere o exceda las peticiones
contenidas en el proceso a resolver. Sin embargo, como ya se ha visto, existen casos en los cuales la
pretensión no resulta clara y evidente, o está planteada de manera incorrecta, o se ha invocado
erróneamente la norma de derecho aplicable, frente a lo cual el juez (…), luego del análisis fáctico, tiene
el deber de reconocer el trasfondo de lo solicitado y pronunciarse respecto de él, sin que ello represente
una extralimitación de sus facultades”. Fundamento jurídico décimo quinto de la sentencia recaída en el
expediente N° 569-2003-AC/TC.
- 72 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
La segunda, tiene lugar cuando la norma legal es clara, pero su aplicación

indebida ocurre por uno de estos motivos: i) Se aplica a un hecho debidamente
probado pero no regulado por esa norma; ii) Se aplica a un hecho probado y
regulado por ella, haciéndole producir los efectos contemplados en tal norma,
en su totalidad, cuando apenas es pertinente su aplicación parcial; iii) Se aplica
a un hecho probado y regulado por ella, pero haciéndole producir efectos que
en esa norma no se contemplan o deduciéndose derechos u obligaciones que
no se consagran en ella. Finalmente, la tercera, tiene lugar cuando el tribunal
reconoce la existencia y la validez de la norma pertinente al caso, pero realiza
una interpretación distinta al aplicarla, otorgándole un sentido y alcance que no
tiene.26
DÉCIMO CUARTO.- Que, respecto a la infracción normativa material de los

incisos 4 y 8 del artículo 219 del Código Civil, el casacionista Promotora
Delsol argumenta básicamente que para que se configure “fin ilícito”, ambas
partes tienen que estar en concierto y que el objeto del contrato sea contrario a
la ley. No a una de las partes, porque en ese caso estaríamos frente a una
causal de anulabilidad, que solo puede ejercerla la parte perjudicada. En este
caso, el error en la interpretación de las referidas normas, consiste en que no
se ha considerado que el concepto de finalidad ilícita es causar daño a
terceros, tal como lo tiene establecido la doctrina de los tratadistas y la
jurisprudencia, resultando equivocado el concepto de finalidad ilícita en que
pretende sustentarse la sentencia de vista. Al respecto, analizando la causal de
fin ilícito, Vidal Ramírez señala que dicha causal consiste en la orientación que
se le dé a la manifestación de voluntad, esto es, que esta se dirija, directa y
reflexivamente a la producción de efectos jurídicos, los cuales, obviamente,
deben ser amparados por el derecho objetivo. Pero si la manifestación de
26 Para el trabajo de calificación jurídica de una Corte de casación, cuando se denuncian las causales de
infracción normativa sustantiva relacionada con una aplicación indebida de la norma que resuelve el
proceso, el juez de casación tiene la obligación de hacer un control de los hechos fijados por el juez, su
trabajo consistirá en verificar si se ajustan a aquellos que se encuentran contenidos como supuesto de
hecho de la norma que debe necesariamente resolver el conflicto o si están desconectados con la norma
que aplicó el juez al resolver. Hurtado Reyes, Martín, op. Cit. 484.
- 73 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
voluntad no se dirige a la producción de efectos jurídicos que puedan recibir tal

amparo, por cuanto la intención del o de los celebrantes que le da contenido,
tiene una finalidad ilícita, es que se produce la nulidad absoluta del acto27.-------
DÉCIMO QUINTO.- Que, en este mismo sentido, la Casación N° 4263-20 15-

San Martín28, la Corte Suprema ha sostenido que si bien la nulidad del acto
jurídico prevista en el artículo 219 del Código Civil ha sido tradicionalmente
entendida, como aquella situación patológica del mismo, producida por la
ausencia o grave anomalía de alguno de los elementos constitutivos exigidos
para su validez, pues si la validez de los actos se encuentra sujeta al
cumplimiento de los requerimientos exigidos por el artículo 140 del Código Civil
para tal fin, es “coherente” pensar que la nulidad pueda ser reducida
justamente a la ausencia o vicio determinante de alguno de ellos29. Sin
embargo, esta primera aproximación a la naturaleza de la nulidad del acto
jurídico podría resultar insuficiente para el correcto entendimiento de esta
institución, pues se limita a una descripción formal de ella, sin examinar los
fines –valores– que ésta persigue dentro del ordenamiento jurídico. Y es
precisamente, para superar esta omisión que se ha propuesto considerar a la
nulidad como “el medio para la tutela efectiva de intereses generales
considerados valores fundamentales para la entera organización social”30.
Dicha esencia; sin embargo, debe tener un correlato de hechos y
consecuencias desplegadas y debidamente sustentadas por los medios
27
Vida Ramírez, Fernando. «Orden público y nulidad virtual del acto jurídico». En: Tratado de Derecho
Civil. Tomo I: Título Preliminar. Lima: Universidad de Lima, 1990, p. 237
28
En la referida sentencia, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema señaló además que “(…) el
concepto de ilicitud – antijuricidad– recobra un verdadero y significativo papel como elemento de análisis
fundamental al momento de examinar los supuestos de nulidad que nuestra legislación recoge. Si la
nulidad debe servir, ante todo, como medio de tutela de los valores fundamentales de nuestro
ordenamiento jurídico, a fin de sancionar con la privación definitiva de sus efectos típicos a los actos de
autonomía privada de los particulares que atenten contra ellos, es evidente que los supuestos que
impliquen antijuricidad merecerán la mayor atención del juez al abordar un caso en el que aquella se
debata. Este es el sentido que guarda mayor concordancia con el artículo 2 numeral 14 de nuestra Carta
Política, que prevé como uno de los derechos fundamentales de la persona “contratar con fines lícitos,
siempre que no se contravengan leyes de orden público”.
29 Palacios Martínez, Eric “La nulidad del negocio jurídico” disponible en dike.pucp.edu.pe
30
Monticelli Salvatore, citado por Palacios Martínez Eric. Ob.cit.
- 74 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
probatorios que permitan acreditar que el acto, en efecto, se contrapone a los

valores morales y jurídicos que inspiran nuestro ordenamiento. ---------------------
DÉCIMO SEXTO.- Ahora bien, al analizar estas premisas normativas y

jurisprudenciales, a la luz de las denuncias esgrimidas en el recurso de
casación, es necesario tener en cuenta que la naturaleza de la causa –fin, en
nuestro texto legal– del acto jurídico ha sido analizada en la doctrina, en
términos generales, desde dos concepciones distintas: Una objetiva y otra
subjetiva31. Para esta última, este elemento del acto jurídico está constituido
por la finalidad por la cual este es celebrado, “la causa se debe entender así
como la motivación del consenso”32, es esta justamente la concepción que ha
mantenido esta Suprema Corte en cuanto a esta materia. Así, por ejemplo, en
la Casación N° 3098- 2011-Lima, se declaró que: “(… ) la Causa se vincula a la
idea de "Causa Concreta" es decir a los propósitos o motivos comunes que dan
lugar a la celebración del acto jurídico de tal modo que si estos fines o motivos
son ilícitos el negocio será nulo por falta de un elemento estructural en tal
sentido la causa se comporta como un mecanismo de control de la autonomía
de la voluntad evitando que puedan llegar a tener eficacia los actos jurídicos
contrarios al ordenamiento jurídico (…) la causa es un mecanismo de control
de la autonomía de la voluntad para apreciar en qué casos los vínculos
jurídicos merecen la protección del derecho”. La causa ilícita se configura
cuando la causa en su aspecto subjetivo ha incorporado motivos ilícitos, que
determinan la nulidad del acto jurídico. Es así que en todo acto jurídico
deberíamos encontrar un fin o un motivo que sea el que haya impulsado a las
partes a celebrarlo, de tal manera que ese fin de carácter subjetivo, representa
una valoración interna del sujeto antes de expresar su voluntad. De esta
manera, se establece que en la causa o fin se produce la conjunción, tanto del
31
Para el maestro Lizardo Taboada, la causa –desde su aspecto subjetivo– permite la incorporación de
los motivos concretos y determinantes de los sujetos, cuando los mismos se conviertan en la base o razón
exclusiva y determinante de la celebración del negocio jurídico. Esto significa que la noción de causa da
cabida al concepto del propósito práctico como razón determinante de la celebración del acto jurídico. –
Taboada Córdova, Lizardo. Acto Jurídico, Negocio Jurídico y Contrato. Lima: Editora Jurídica Grijley,
2002, p. 336.
32
Bianca, Massimo, El Contrato, traducción de Hinestroza, Fernando y Cortes Edgar, Colombia:
Universidad Externado de Colombia 2007, p470-472.
- 75 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
aspecto subjetivo como del aspecto objetivo de la causa; por tanto, cuando
este primer aspecto no se condice con el ordenamiento jurídico y lo vulnera, se
habrá configurado una causa o fin ilícito, que determinará que el acto jurídico
resulte nulo.
DÉCIMO SETIMO.- En este orden de ideas, se desprende que la causal de

nulidad prevista en el artículo 219, inciso 4, del Código Civil busca privar de
validez, en términos absolutos, a los actos que han sido celebrados por los
particulares con una finalidad concreta que resulta reprochable por ser
contraria a la ley. Su sentido, desde la óptica del juez, radica, entonces – como
lo ha reconocido esta Suprema Corte–, en constituir un mecanismo apropiado
para evitar la producción de los efectos del acto jurídico –por lo menos los que,
de otro modo, le serían propios– cuando, a partir de los hechos acreditados en
el proceso, pueda desprender que los intereses que han determinado su
celebración son contrarios al ordenamiento jurídico.-------------------------------------
DÉCIMO OCTAVO.- Que en atención a lo expuesto, esta Sala Suprema estima

que en el presente caso, en clara infracción del marco jurídico antes descrito y
conforme a los fundamentos anotados infra el Ad quem aplica indebidamente
normas sustantivas de ineficacia estructural cuando los supuestos fácticos
expuestos en su decisión se sustentan en normas de ineficacia funcional, en
efecto, la Sala Superior concluye que en los actos jurídicos sub materia de
análisis: “se pactó la forma de pago en perjuicio de los intereses de APCCPA,
ello por cuanto las modificatorias realizadas a la forma y a las fechas en que las
empresas deberían honrar sus deudas, no incluyeron intereses, lo que no es
normal en este tipo de operaciones, sino se aprecia que se realizaron siempre
desde la perspectiva de beneficio económico de las empresas Delsol y
Recursos Naturales, de tal manera que la esperada reducción de los costos de
la construcción del Centro Comercial Polvos Azules no se concretó en la
realidad. Asimismo, la Sala concluye que: “el contrato objeto del presente
análisis fue celebrado con el propósito de favorecer los intereses económicos
- 76 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
de las empresas mencionadas, perjudicando los legítimos intereses

económicos y comerciales de la APCCPA y del grupo de personas que la
integran; situación que se materializa con las ventajas obtenidas por parte de
Recursos Naturales. Se establece que la negociación y celebración de los
contratos objeto de la primera, segunda y tercera pretensión por parte de la ex
Directiva de la APCCPA y las empresas Delsol y Recursos Naturales, tuvieron
como propósito específico, como motivación concreta y determinante, favorecer
los intereses económicos de las empresas mencionadas (Delsol y Recursos
Naturales) y perjudicar patrimonialmente a la APCCPA y al grupo de personas
que integran dicha asociación; y que dichos propósitos y motivaciones
vulneraban frontalmente el principio general del derecho de la buena fe. Es con
ese mismo propósito y designio que las empresas Delsol, Recursos Naturales y
Promotora Progreso celebraron el negocio jurídico objeto de la cuarta
pretensión principal, puesto que en el mismo las dos primeras mencionadas
aportaron (transfirieron) los aires del segundo, tercer y cuarto nivel del Centro
Comercial Polvos Azules a Promotora Progreso; por lo que concluye que el
contrato objeto de la cuarta pretensión principal está incurso en la causal de
nulidad por fin ilícito prevista en el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil.”33---
DÉCIMO NOVENO.- Asimismo, la sentencia de vista efectúa un análisis de los

aspectos referidos a los pagos concluyendo que se pactó los pagos en perjuicio
de la APCCPA, y que la no inclusión de intereses no era normal en ese “tipo de
operaciones”, sino que se realizaron desde una perspectiva de beneficio
económico de las empresas Delsol y Recursos Naturales, así concluye en su
considerando vigésimo cuarto: “Es necesario señalar lo siguiente, este
colegiado no observa que hubo un aprovechamiento indebido por parte de las
empresas demandadas respecto de la Ex Junta Directiva de la APCCPA,
basado en la impericia o poca experiencia e información que tendrían los
mencionados ex representantes en esta clase de negociaciones frente a
empresas dedicadas a la construcción al rubro inmobiliario, sino que hubo un
33
Considerandos vigésimos cuarto al vigésimo sétimo de la sentencia de vista.
- 77 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
acuerdo entre estos últimos y las empresas demandadas para actuar a

espaldas de APCCPA, perjudicando seriamente los intereses económicos y
comerciales de esta asociación y de la asociados que la integran”, sin
embargo, estos argumentos no constituyen razones suficientes para amparar el
derecho reclamado, pues no se puede concluir que se encuentre acreditada la
finalidad ilícita a partir de la falta de pacto por intereses, toda vez que ello no
responde necesariamente a un ánimo de trasgredir el ordenamiento, sino que,
pertenece a la esfera de la autonomía privada 34 dentro de una óptica de la
práctica comercial, salvo que el agente perjudicado alegue actos de coacción,
dolo y engaño que distorsionen la manifestación de voluntad de las partes, lo
que no ocurre en el presente caso, por lo que no puede imputarse como un
acto ilícito, pues ello contravendría la libertad contractual contenida en el
artículo 1354 del Código Civil35.
VIGÉSIMO.- Que, en dicho contexto, de la revisión de la demanda los

accionantes han sostenido que no se respetó la voluntad de los Asociados de
la APCCPA expresada en la Asamblea General Ordinaria celebrada el
veintiuno de abril de mil novecientos noventa y siete, así como tampoco la
finalidad de abaratar los costos en la construcción del Centro Comercial, y que
las empresas demandadas fueron favorecidas con la transferencia de los
bienes y derechos de la asociación que no fueron aprobadas por la asamblea,
no obstante lo expresado, los demandantes no han logrado acreditar colusión
en el actuar de los emplazados, o que en efecto se hayan trasgredido acuerdos
privados; de tal manera que del contrato de compraventa de aires de fecha
34
Desde una perspectiva dinámica, el acto de autonomía privada se sitúa ante la situación jurídica
subjetiva modificada, regulada o creada, y se verifica de qué modo el acto de autonomía privada – que ha
sido su fuente – continua siendo eficaz, idónea para que, a través de esta situación, alcance los fines
prácticos que llevaron a las partes a celebrar el acto de autonomía privada. Morales Hervias, Rómulo,
Patologías y Remedios del Contrato, Lima, 2011, Jurista Editores. Pág. 200
35
“La libertad contractual, forma parte de las denominadas libertades económicas que integran el régimen
económico de la constitución (cfr. STC 01405-2010-PA/TC, fundamento 12), también conocida
como libertad de configuración interna, que es la facultad para decidir, de común acuerdo, el contenido
del contrato. Según el Tribunal Constitucional, “el derecho a la libre contratación se concibe como el
acuerdo o convención de voluntades entre dos o más personas naturales y/o jurídicas para crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica de carácter patrimonial. Dicho vínculo –fruto de la concertación
de voluntades– debe versar sobre bienes o intereses que posean apreciación económica, tengan fines
lícitos y no contravengan las leyes de orden público” (STC 7339-2006-PA/TC, fundamento 47).
- 78 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
ocho de enero de mil novecientos noventa y ocho, escritura pública de

modificación al contrato de compraventa de aires de fecha veintidós de
setiembre de mil novecientos noventa y ocho (en esta se prorrogó el
vencimiento de las letras a los ciento veinte (120) días calendarios a partir del
inicio de la obra programada para el dieciséis de junio de mil novecientos
noventa y ocho), y las escrituras públicas de modificación del contrato de
compraventa de aires suscritas con fecha cinco de mayo de mil novecientos
noventa y nueve, establecidas como primera y segunda pretensión principal de
la demanda, no se encuentran dirigidas a violentar el orden público ni normas
de carácter imperativas, o que constituyan actos proscritos por ley, pues desde
una perspectiva contractual, la finalidad de los contratos responde a la voluntad
de quienes han intervenido en ellos, y han tenido como finalidad la concreción
de actos de naturaleza comercial.
VIGÉSIMO PRMERO: En similar sentido el A quo abordó el análisis de los

medios probatorios admitidos de forma adecuada pues de la escritura pública
de fecha ocho de enero de mil novecientos noventa y ocho se identificaron el
objeto del acto jurídico, las prestaciones y su forma de ejecutarlas, no
habiéndose acreditado una finalidad de engaño y fraude, ello por cuanto el acto
reprochable que denuncian los demandantes como es el dolo36, error y engaño
a los vendedores y en perjuicio de los asociados no se habría dado en la
formación del contrato, sino en su ejecución, lo que dará lugar a otro tipo de
reclamación37, pues un acto jurídico no debe ser objeto de nulidad por el
incumplimiento de sus prestaciones o la no satisfacción de su finalidad, lo que
ha sido indebidamente interpretado por la Sala Superior al emitir la sentencia
de vista.
36 El dolo es la realización consciente y voluntaria de un acto o serie de actos antijurídicos, utilizados por
una persona con el fin de que otra emita el consentimiento necesario para formar un contrato, aunque
existe una libertad de la voluntad para dar el consentimiento, está limitada por el engaño. El dolo exige
además que debe haber una intención de engañar, por el contrario, si el engaño ha sido sin
intencionalidad no existe dolo. Diez Picazo, Luis; Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, T.I, cit., pág.
199
37
TAMAYO Jaramillo, Teoría de la Responsabilidad Civil, Pág. 200.
- 79 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
VIGÉSIMO SEGUNDO.- Ahora bien del examen de la impugnada y en especial

del análisis de las pretensiones subordinadas a la primera pretensión principal,
los demandantes afirman como actos principales que: “la empresa Villasol
sobrevaloró la construcción del Centro Comercial Polvos Azules, y
aprovechándose del déficit ocasionado por su propio dolo, ofreció comprar los
aires como una alternativa de solución, alegando que el pago del precio de
venta nunca se efectuó en la realidad, solo en la apariencia y la ficción, para
cuyo efecto participó otra empresa vinculada económicamente Recurso
Naturales, habiéndose presentado actos premunidos de mala fe, dolo,
defraudación por incumplimiento de pago, o lesión”; sin embargo, tal como se
ha expuesto, dichos aspectos no pueden incidir en la estructura del negocio
jurídico, sino en su funcionalidad, ello por cuanto, según lo narrado por los
demandantes en los fundamentos de la demanda, el acto es válido pero, pero
puede ser declarado ineficaz ante los acontecimientos suscitados con
posterioridad a la creación del negocio, es decir, causas sobrevinientes, y en
este caso, la ley impone remedios ante dicha situación al presentarse hechos
sobrevinientes al negocio38. En este contexto es evidente que las premisas
fácticas esgrimidas permiten aseverar a esta Sala Suprema que los
argumentos expuestos por los accionantes para sustentar el pedido de nulidad
del acto jurídico no se sustentan necesariamente en la voluntad de las partes
de concluir un acto jurídico cuyo propósito sea el engaño, el dolo y el fraude,
sino que su tesis radica en que no se habría cumplido con acuerdos
previamente adoptados y que tal situación permitió obtener ventajas
económicas en perjuicio de los demandantes, - adviértase que lo segundo no
38 La resolución del contrato es el remedio que el ordenamiento jurídico otorga para oponerse a la
continuidad del vínculo contractual por eventos sobrevivientes que alteran el nexo de correspectividad
entre las prestaciones generadas de un contrato con prestaciones correspectivas (o contrato
sinalagmático). El contrato es válido y eficaz, pero en un momento sobreviniente presenta una disfunción
–es decir un defecto funcional sobrevenido, una incapacidad o inidoneidad sobrevenida para funcionar-
que autoriza la extinción del contrato y, por consiguiente, comporta su ineficacia retroactiva entre las
partes. El desequilibrio sobrevenido del nexo de reciprocidad (o sinallagma) puede generarse por
incumplimiento de una parte, por imposibilidad sobrevenida y por la excesiva onerosidad de la prestación
debida a eventos extraordinarios e imprevisibles. Navarreta, Emanuela, “Hechos y actos jurídicos” en
Revista Jurídica del Perú, Número 91, Setiembre, 2008, Gaceta Jurídica, Lima, pág. 291-301. (Traducción
de Rómulo Morales Hervías) citado por Morales Hervias, Rómulo, Patologías y Remedios del Contrato,
Lima, 2011, Jurista Editores. Pág. 200
- 80 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
necesariamente es consecuencia de lo primero - lo que no puede configurarse

como una actividad contraria al ordenamiento, por tal razón, este colegiado
concuerda con los fundamentos expuestos en la sentencia de primera
instancia, por el cual se alega que los contratos han sido celebrados del común
acuerdo de las partes, no apreciándose suficientes elementos de convicción
que permitan concluir que existieron actos ilícitos que hayan sido celebrados
con un ánimo de engaño, es decir, que aquella finalidad ilícita sea el resultado
o la conclusión a la que se arriba después del análisis de hechos claramente
establecidos y comprobados que evidencien el ánimo y voluntad de ambas
partes de concluir actos jurídicos contra legem, lo que no se logra acreditar en
el presente caso.
VIGÉSIMO TERCERO.- Que, a estar de lo explicado, el Colegiado Superior

yerra al sostener respecto a lo atinente a la segunda y tercera pretensión
principal, que existe fin ilícito por cuanto “la motivación concreta y determinante
fue favorecer los intereses económicos de las empresas mencionadas (Delsol y
Recursos Naturales) y perjudicar patrimonialmente a la APCCPA y al grupo de
personas que integran dicha asociación; al respecto cabe indicar, que en
cuanto a la escritura pública de fecha veinticinco de enero de mil novecientos
noventa y nueve este acto ha sido celebrado de un lado por Promotora Delsol y
Recursos Naturales, sin intervención de la APCCPA, donde la primera de
estas, vende a favor de Recursos Naturales Sociedad Anónima en calidad de
propietaria de los aires existentes sobre una extensión de 16,057.64 metros
cuadrados, por lo que se trata de un contrato celebrado entre personas
jurídicas, de donde no se advierte el perjuicio en contra de la Asociación, toda
vez que la falta de pago no resulta fundamento para solicitar la nulidad, pues
desde el ámbito de las relaciones jurídicas entre privados pueden celebrarse
diferentes actos jurídicos siempre que la finalidad de estos sean lícitas y no
contrarias a ley, y de la lectura del contrato no se aprecia que la finalidad del
contrato sub examine contenga un fin ilícito, siendo que el incumplimiento de
una prestación es un supuesto de ineficacia funcional del acto jurídico (artículo
- 81 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
1428) como también lo son: la rescisión artículo 1370 del Código Civil (se
declara judicialmente); lesión (artículo 1447 Código Civil); Venta de bien ajeno
(artículo 1539 del Código Civil); resolución artículo 1371 del Código Civil
(Declaración judicial o extrajudicial-Voluntaria); la reversión (en los casos de
negocios jurídicos gratuitos sujetos a cargo o modo cuando no se cumple con
dicha modalidad negocial); la revocación (para los negocios unilaterales como
el caso de la promesa unilateral, o en el caso de las declaraciones
contractuales como la oferta y la aceptación); la inoponibilidad (que genera la
no oposición de un negocio jurídico frente a terceros, como es el caso del
negocio celebrado por un deudor con un tercero para evitar el pago del
crédito).
VIGÉSIMO CUARTO.- En efecto, del análisis de los fundamentos vertidos en la

sentencia de vista se advierte que la Sala Superior solo realizó una valoración
formal del pago por el precio de los aires que, según el colegiado superior no
habrían efectuado los compradores, no apreciándose ello de los medios
probatorios que se aparejan a la demanda, siendo en todo caso, la parte
perjudicada quien debe alegar el remedio contractual pertinente. En cuanto a la
tercera pretensión principal, por el cual los vendedores Promotora Delsol y
Recursos Naturales venden a la Asociación de Propietarios del Centro
Comercial Polvos Azules, 52 tiendas a edificarse en el Segundo nivel del
Centro Comercial Polvos Azules, adviértase que en este contrato interviene en
calidad de compradora la Asociación demandada, (que ha reconocido la
demanda) y que según lo sostienen los demandantes tuvo la finalidad de
realizar una irregular compensación de obligaciones, pues en virtud del
contrato la Asociación que fue acreedora terminó convirtiéndose en deudora, al
respecto, la finalidad a la que hace alusión los demandantes no debe tenerse
por cierta por el hecho de que los demandantes terminaron convirtiéndose en
deudores, primero por cuanto ello pertenece al ámbito de las relaciones
comerciales, y en segundo término porque, corresponde a las partes discutir
los términos del contrato, esto es, la forma de pago, incrementos, montos,
- 82 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
intereses, prórrogas, ampliaciones, etcétera, dentro del iter contractual,

(negociación, celebración y ejecución), y siempre dentro del marco de la buena
fe conforme lo establece el artículo 1362 del Código Civil, habiéndose
concretado la celebración de los mismos, por tanto, los incidentes por
incumplimiento de las prestaciones en la que se basa la demanda deben
encuadrarse en otra pretensión, pues los hechos alegados suponen la
existencia de un acto jurídico perfectamente estructurado en el que sobreviene
un defecto ajeno a su estructura, es decir, el defecto se presenta por regla
general luego de la formación del acto jurídico.--------------------------------------------
VIGÉSIMO QUINTO.- En cuanto a la cuarta pretensión principal, sobre nulidad

por fin ilícito, también estimada por la Sala Superior, señalando que las
empresas Promotora Delsol, Recursos Naturales e Inmobiliara y Explotadora
Santa Ernestina aportaron (transfirieron) los aires del segundo, tercer y cuarto
nivel del Centro Comercial Polvos Azules a Promotora Progreso y que todas
estas empresas se encuentran vinculadas entre sí, sobre este extremo, tal
como lo expresó la sentencia del juzgado, la modificación de los estatutos de
una persona jurídica y su aumento de capital, no guardan relación con los actos
jurídicos cuya nulidad se pretende, sino que es la materialización y concreción
de un acto de naturaleza societaria, en el que se refleja la voluntad de los
accionistas, y de donde no se desprende una consecuencia de actos
fraudulentos, sino un acto societario que conlleva a una finalidad perfectamente
válida dentro del marco societario.
VIGÉSIMO SEXTO: En conclusión, las premisas fácticas expuestas por la

parte demandante, su correlación con la ratio decidendi por parte del Ad quem
y la aplicación de la premisa normativa referida al artículo 219 inciso 4 del
Código Civil, es errónea, pues nos encontramos ante un supuesto de ineficacia
funcional o también denominada Ineficacia extrínseca o sobreviniente, pues el
incumplimiento del pago del precio pactado generaría en todo caso un
supuesto de hecho sobreviniente a la celebración del contrato, mas no
- 83 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
comporta una circunstancia intrínseca a la estructura del acto jurídico, que

permita concluir que el acto tuvo una finalidad ilícita. En el caso de empresas
vinculadas, debe estarse a que, en la hipótesis que las empresas demandadas
se hayan constituido con tal finalidad y hayan actuado realizando roles
inmersos en la mala fe, ello puede y debe hacerse valer en la forma legal que
corresponde. Por lo que se descarta la concurrencia de causal de nulidad que
implique invalidar los actos jurídicos descritos; por tanto, la resolución de vista
incurre en infracción normativa del numeral 4 del artículo 219 del Código Civil,
en ese sentido deben estimarse los recursos de los recurrentes, en cuanto a
dicha infracción.
VIGÉSIMO SETIMO: Aunado a lo expuesto, conviene señalar que los hechos

sobre los cuales reposa la pretensión de nulidad de acto jurídico han sido
objeto de denuncia y pronunciamiento en la vía ordinaria penal (Expediente 03-
2003), habiéndose denunciado presuntos actos (estafa) en perjuicio del
patrimonio de la APCCPA, que habrían sido cometidos por los ahora
demandados,39 y si bien se expidió sentencia condenatoria en primera
instancia, empero mediante sentencia de vista de fecha diecisiete de julio de
dos mil nueve, expedida por la Quinta Sala Penal – Reos Libres de la Corte
Superior de Justicia de Lima, la misma que obra a fojas cinco mil novecientos
dieciocho a cinco mil novecientos veintinueve (Tomo IX del acompañado) la
Sala Superior ha revocado la sentencia condenatoria de primera instancia,
39En la denuncia penal formulada por la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules,
representada por su presidenta María Gricelda Málaga Zapata, que corre de fojas 1 a 6, del expediente
acompañado, por los delitos de fraude a la administración de personas jurídicas, falsedad ideológica,
defraudación tributaria y asociación ilícita para delinquir, se sustenta en que con fecha 8 de enero de
1998, la entonces junta Directiva de la Asociación “unilateralmente” trasgredió el artículo 84 del Código
Civil no respetando las decisiones de la Asamblea General y procedió a “vender” los Aires de la
Asociación. Señalan que mediante auditorías contables practicadas se estableció que jamás ingreso
dinero alguno a las arcas de la Asociación, en consecuencia el fin ha sido ilícito, simulando en todo
momento ventas ficticias para despojarles de lo que realmente le corresponde. Señalan que ha existido
asociación ilícita para delinquir entre las partes intervinientes, al querer aparentar que es un hecho
público, no siendo así porque han tenido como fin engañar a terceros, prueba de ello es la Escritura N°
1029 de fecha 5 de mayo de 1999, en que modifican el contrato de compraventa de los aires con
participación directa de los denunciados Zevallos Rojas por Polvos Azules, Promotora Delsol SA y
Recursos Naturales, todas estas empresas son ex profesas para consumar los delitos denunciados,
compensándose obligaciones reciprocas, ello con la finalidad de perjudicar a todos los asociados
propietarios y disponer sobre las acciones y derechos que le corresponde a cada socio.
- 84 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
dictándose fallo absolutorio en cuanto a los imputados Florentino Zevallos

Rojas, José Augusto Rosales Pérez, Carlo Humberto Muncher Puppo, Vivian
Muncher Ricketts, Fernando Garrido Lecca Bresciani, Leopoldo Gonzales
Aranda, Ricardo Guillermo Barrera Ronald, Abraham Teodoro Veliz Aguilar y
Bruno Muncher Ricketts. Dicha sentencia fue recurrida en recurso de nulidad
por los denunciantes; sin embargo, la Sala Penal Transitoria de la Corte
Suprema de Justicia de la República mediante ejecutoria de fecha veintisiete
de octubre de dos mil diez, resolvió No Haber Nulidad en la resolución de vista
antes aludida, aspecto que esta Sala Suprema considera trascendente habida
cuenta que los hechos denunciados han servido de sustento en la pretensión
de la demanda y se encuentran relacionados directamente con el presente
proceso.
VIGÉSIMO OCTAVO: En cuanto a la infracción normativa del artículo 49 de

la Ley General de Sociedades40, infracción normativa material del artículo
92 del Código Civil y Apartamiento inmotivado de lo definido en el V Pleno
Casatorio Civil – Casación número 3189-2012 - Lima Norte, la recurrente
Promotora El Progreso Sociedad Anónima alega básicamente que el
procedimiento predeterminado por la ley para la tramitación de la pretensión de
impugnación de acuerdos de Asociación Civil, regulado en el artículo 92 del
Código Civil, es en la vía abreviada y de competencia de un Juez Civil y que los
demandantes no han impugnado el acuerdo de la Asamblea General de
Asociados que aceptó la oferta de compra, ni la asamblea que la ratificó, en la
forma y oportunidad que establece el artículo 92 del Código acotado, sobre
este extremo, resulta evidente que la pretensión no es de impugnación de
acuerdos societarios, sino de la impugnación de los actos jurídicos que nacen
con posterioridad a los acuerdos adoptados en asamblea por la Asociación, en
la que se ha sustentado la pretensión de conformidad con lo establecido por los
40 Artículo 49.- Caducidad.- Las pretensiones del socio o de cualquier tercero contra la sociedad, o
viceversa, por actos u omisiones relacionados con derechos otorgados por esta ley, respecto de los
cuales no se haya establecido expresamente un plazo, caducan a los dos años a partir de la fecha
correspondiente al acto que motiva la pretensión.
- 85 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
artículos 219 y 220 del Código Civil, por lo que deben desestimarse las
causales denunciadas.
VIGÉSIMO NOVENO: En lo concerniente a la infracción normativa de los

artículos 1529 y 1373 del Código Civil, la recurrente Promotora el Progreso
Sociedad Anónima señala que la empresa Construcciones Villasol Sociedad
Anónima ofertó comprar los aires del Centro Comercial Polvos Azules a la
APCCPA, su propuesta fue divulgada y analizada por sus asociados y
aprobada en la Asamblea General Ordinaria del veintiuno de abril de mil
novecientos noventa y siete, la recurrente no precisa en que habría consistido
la infracción de las normas materiales denunciadas, siendo que las referidas
normas no han sido determinantes para la decisión adoptada por la Sala
Superior, por lo que debe desestimarse dicho extremo del recurso.-----------------
TRIGÉSMO.- En cuanto a la Infracción normativa material de los artículos

168, 169 y 170 del Código Civil, la demandada Recursos Naturales sostiene
que se ha inobservado una interpretación sistemática del contenido de los
actos jurídicos, en la que tendría que haberse tomado en cuenta la buena fe,
sobre el particular, habiéndose determinado que los actos jurídicos objeto de
nulidad no se encuentran afectados de finalidad ilícita, corresponde desestimar
las normas denunciadas por cuanto no inciden en la decisión arribada por este
tribunal supremo. Lo propio ocurre en lo referente a la Infracción normativa
material del artículo 140 numerales 3 y 4 del Código Civil, donde la
recurrente alega que para la Sala Superior lo resuelto en la vía penal no tendría
connotación civil, lo cual constituye un precedente agraviante para la seguridad
jurídica; sin embargo, dichos fundamentos no desarrollan de forma concreta en
qué consiste la infracción normativa que denuncia, sino un aspecto ya
dilucidado en la presente sentencia, por lo que debe desestimarse.-----------------
TRIGÉSIMO PRIMERO.- En conclusión, habiéndose estimado la causal de

infracción normativa material del inciso 4 del artículo 219 de Código Civil, los
- 86 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
recursos interpuestos por los demandados Promotora El Progreso Sociedad

Anónima, Recursos Naturales Sociedad Anónima y Promotora Delsol Sociedad
Anónima son fundados, en cuanto a dicho extremo, debiendo procederse con
arreglo a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Procesal Civil.------------------
5. DECISIÓN:
Estando a las consideraciones expuestas y de conformidad con los artículos 12
del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 396 del
Código Procesal Civil, NUESTRO VOTO es porque se declaren: FUNDADOS
los recursos de casación interpuestos por Promotora Progreso Sociedad
Anónima de fecha veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete; Promotora Del
Sol Sociedad Anónima de fecha veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete;
y Recursos Naturales Sociedad Anónima de fecha veintiocho de noviembre de
dos mil diecisiete; en consecuencia, SE CASE la sentencia de vista de fecha
cuatro de julio de dos mil diecisiete, emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, y actuando en sede de instancia SE
CONFIRME la sentencia apelada de fecha veinticuatro de marzo de dos mil
catorce, que declaró INFUNDADA en todos sus extremos la demanda de
nulidad de acto jurídico; SE DISPONGA la publicación de la presente
resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los
seguidos por Graciela Alcca Azurin y otros con Promotora Delsol Sociedad
Anónima y otros, y se devuelvan. Ponente Señora Céspedes Cabala, Jueza
Suprema.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
DE LA BARRA BARRERA
CÉSPEDES CABALA
- 87 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
LOS FUNDAMENTOS DEL VOTO SINGULAR DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO

ROMERO DÍAZ, ES COMO SIGUE:=================================
El magistrado que suscribe, se adhiere a los fundamentos del voto emitido por
la Señora Jueza Suprema Céspedes Cabala, no obstante, considera necesario
exponer algunas consideraciones adicionales en torno al fondo del asunto
controvertido, conforme a continuación se expone:---------------------------------------
PRIMERO: Que, la presente controversia contiene un especial significado, en

tanto que la naturaleza del presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, se
encuentra en estrecha relación con las resultas de un proceso penal firme que
ha adquirido la calidad de cosa juzgada en los que se han visto involucrados
las partes hoy en conflicto. Esta particular circunstancia conlleva por
consiguiente a efectuar un análisis respecto a la trascendencia de aquel
proceso penal en relación con las causales de nulidad de los actos jurídicos
materia de este proceso civil. Para tal efecto, previamente conviene al caso
comentar sobre los alcances y limitaciones a la libertad de contratación que
consagra la Norma Fundamental.
SEGUNDO: LOS ALCANCES Y LÍMITES DEL DERECHO A LA LIBERTAD

CONTRACTUAL EN LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA.----------------------------------
2.1. El inciso 14 del artículo 2 de la Constitución Política, constituye sin lugar a
dudas el marco normativo esencial para encontrar algunas respuestas básicas
al tema que aquí nos convoca. En efecto, la norma constitucional en comento
reconoce el derecho fundamental de toda persona a contratar con fines lícitos
siempre que no se contravengan leyes de orden público.------------------------------
2.2. Conforme ha tenido oportunidad de establecer el Tribunal Constitucional

en reiterada jurisprudencia, la autonomía de la voluntad resulta ser la base para
- 88 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
el ejercicio del derecho fundamental a la libre contratación41, la cual está

referida a la capacidad que permite a las personas regular sus intereses y
relaciones coexistenciales de conformidad con su propia voluntad. Sin
embargo, este vínculo contractual, nacido de la concertación de voluntades,
debe versar sobre bienes o intereses que poseen apreciación económica, tener
fines lícitos y no contravenir las leyes de orden público42.------------------------------
2.3. De ello se desprende entonces que la autonomía privada no es irrestricta o

ilimitada, pues ella se encuentra constreñida a actuar dentro del marco legal
que el Estado establece a los efectos que los particulares se relacionen
jurídicamente. En efecto, la propia Constitución Política enfatiza que es lícito
celebrar toda clase de contratos siempre que no se contravengan leyes de
orden público.
2.4. En esa línea, el orden público es, para decirlo en palabras de Ospina, una
noción que comprende “el conglomerado de normas destinadas a regular las
relaciones individuales y las de la sociedad en su conjunto y es la suma de
principios religiosos, morales, políticos y económicos, predominantes en una
sociedad determinada que son indispensables para la coexistencia social. De
esta manera el orden público constituye el instrumento adecuado para que el
Estado -tutelador del bien común- pueda cumplir su función fundamental por
conducto de todos sus órganos de expresión jurídica y no exclusivamente del
legislador”43.
2.5. De esta manera, se aprecia que la normativa constitucional si bien destaca

como un derecho fundamental a la libertad de contratación, de igual manera
coloca especial énfasis a la existencia de límites legales que deben observar
las partes contractuales, límites que como se entiende de la propia Norma
Fundamental, deben guardar estrecha relación con el orden público constituido
41 Sentencia del Tribunal Constitucional Exp. Nº 02175-2009-PA/TC

42 Sentencia del Tribunal Constitucional Exp. Nº 00008-2003-AI/TC
43 Ospina y Ospina, citado por Fernando Vidal Ramírez, en El acto jurídico en el Código Civil Peruano, página 51. Lima,
Cultural Cuzco Editores S.A. 1989.

- 89 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
a fin de no lesionar otros derechos legales y/o constitucionales. De ello se

sigue entonces que el orden público será el conjunto de normas legales
establecido por el Estado para la convivencia pacífica y armónica de la
sociedad, en atención a los fines señalados por la Constitución política y los
mandatos que de ella se deriven.
2.6. En ese contexto, siguiendo a Konrad Hesse 44, las normas de orden público
legal serán aquellas destinadas a proscribir determinadas conductas, como las
relativas a los objetos y las causas ilícitas en los contratos, en tanto se
considera que podrían afectar los derechos fundamentales de otras personas,
o incluso bienes constitucionalmente protegidos. Ello resulta ser así pues, los
derechos fundamentales también han de ser protegidos en el Derecho Privado,
lo que puede hacerse mediante preceptos imperativos.---------------------------------
TERCERO: LOS CONTRATOS CON FIN ILÍCITO EN LA JURISPRUDENCIA

NACIONAL.-----------------------------------------------------------------------------------------
3.1. Ahora bien, de lo hasta aquí señalado se verifica un aspecto básico pero
esencial, la ilicitud en las relaciones contractuales pueden ser objeto de estudio
y análisis en el fuero civil como en el penal, ello resulta ser así por cuanto,
independientemente de la naturaleza jurídica que singularizan a los procesos
civiles y penales, ambos fueros, sin embargo, se encuentran regulados por
normas de orden público específicas que prohíben ciertas manifestaciones
ilícitas contractuales y a su vez pueden llegar a converger y coadyuvar en la
solución de un conflicto de intereses surgido de la relación contractual inter
privatos; lo dicho se reafirma en efecto de la jurisprudencia que de un tiempo a
esta parte ha venido decantando de manera reiterada nuestra Corte Suprema y
que para el caso resulta necesario citar a continuación:--------------------------------
“(…) es Ilícito todo aquello contrario a las normas legales

imperativas o ius cogens, especialmente aquellas que
tipifican un ilícito penal; y para determinar si se produce
44 Konrad Hesse. Derecho Constitucional y Derecho Privado. Madrid. Civitas. 1995. p 64

- 90 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
ese fin será necesario examinar la causal de contrato, el

motivo común a las partes contratantes, las condiciones
que lo delimitan y su objeto.” (Casación N° 1201-2002-
Moquegua)
“(…) la finalidad ilícita de un acto jurídico se evidencia

cuando las partes persiguen mediante su celebración una
finalidad contraria a la ley, es decir cuando se persigue un
propósito que ella prohíbe o cuando es contraria al orden
público, entendido este como el conjunto de principios
éticos, económicos y jurídicos que la sociedad considera
esenciales para mantener la organización social.”
(Casación N°1718-2006- Del Santa)
“En ese sentido, este Colegiado considera que no se ha

efectuado un debido análisis del Expediente Penal
signado con N° 67-2004, seguido en contra de Humber to
Ayala Luna y otros, por el delito de falsificación de
documentos, ya que el hecho de que en el referido
proceso penal no aparezca la ahora demandante como
parte agraviada ni que los agraviados en el mismo sean
demandantes en este proceso, no resta mérito probatorio
ni impide su ofrecimiento por parte de la Asociación
demandante, más aun si se tiene en cuenta que el
referido medio probatorio está dirigido precisamente a
acreditar la invalidez del acta de asamblea de fecha ocho
de agosto del dos mil dos sobre la base, entre otras
consideraciones, de la falsificación de las firmas
consignadas en la referida acta. (...) Por lo tanto, se hace
necesario que al momento de resolver se tenga a la vista
los actuados del referido proceso penal y se determine a
la luz de lo allí actuado, y de manera conjunta con los
- 91 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
demás medios probatorios de este proceso, la validez de

las actas de las asambleas cuestionadas, por lo tanto
deviene en fundado el recurso de casación” (Casación N°
3995-2010-Ancash)
“(…) desde un punto de vista objetivo, la causa tal como

debe entenderse en nuestro ordenamiento jurídico, será la
función jurídica en base a la función socialmente
razonable y digna que desempeña el acto jurídico; y
desde el punto de vista subjetivo, la causa será el
propósito práctico de las partes integrado por los móviles
comunes y determinantes de la celebración del acto
jurídico, es decir lo que las partes persiguen con la
celebración de este. Con lo cual, para determinar que
exista nulidad del acto jurídico por ilicitud del fin, no se
deberá de tener en cuenta el aspecto objetivo del acto
jurídico celebrado, pues todo acto jurídico siempre
persigue una función jurídica y socialmente razonable de
acuerdo al ordenamiento jurídico (en dependencia con
cada tipo de contrato); sino, al aspecto subjetivo del
mismo, es decir a los propósitos prácticos de las partes,
integrados por los móviles comunes y determinantes que
las han llevado a la celebración del acto jurídico, los
mismos que deben ser contrarios no solamente al propio
ordenamiento jurídico, sino contrario también al orden
público o a las buenas costumbres. En esa línea de
razonamiento; el fin ilícito, como causal de nulidad del
acto jurídico, se configurará cuando la manifestación de
voluntad no se dirige a la producción de efectos jurídicos
que puedan recibir tutela jurídica, pues la intención
evidenciada del o de los celebrantes del acto jurídico es
contraria no solamente al ordenamiento jurídico, sino
- 92 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
también al orden público y a las buenas costumbres,

como ocurrirá por ejemplo si dos sujetos se vinculan por
un acto jurídico con la finalidad de que uno de ellos actúe
como sicario de la venganza personal de la otra parte
respecto a un tercero.” (Casación N° 1438-2018-Lima
Norte).
“ Que, en relación a la venta de bien ajeno conviene hacer

presente que conforme ha sostenido esta Sala Suprema
en reiteradas ocasiones en la denominada venta de bien
ajeno deben distinguirse claramente dos situaciones
específicas: a) cuando el vendedor hace presente que se
trata de cosa ajena lo que es lícito e importa la obligación
del vendedor de procurar la transferencia del bien a favor
del comprador como prescribe el artículo 1537 del Código
Civil, concordante con el artículo 1409 inciso 2 del
mencionado Código; y, b) cuando se vende como propio
lo que es ajeno, en este último caso el acto no puede
reputarse válido y eficaz puesto que nadie puede disponer
sobre mayor derecho del que realmente tiene, además
porque la venta de bien ajeno está tipificada como delito
perseguible de oficio en el artículo 197 inciso 4 del Código
Penal, por tanto en este último caso estamos ante un acto
o negocio jurídico con causa ilícita por ser contrario a las
normas que interesan al orden público.” (Casación N°
3098-2011-Lima)
“Aunado a ello, se tiene que, a la fecha en que la actora

interpuso la presente demanda, el impugnante siguió un
proceso penal N° 19969-2010, contra Patricia Heredi a
Flores y Miguel Ángel Huaroc Ticona, por el delito contra
el patrimonio, en la modalidad de estafa, por el engaño
- 93 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
sufrido por la transferencia cuya nulidad se deduce en la

presente causa, que mereció sentencia con fecha 30 de
julio de 2015, y en la cual se encontró responsabilidad
penal a los citados procesados, imponiéndoseles una
pena privativa de la libertad de cuatro años suspendida
por el término de tres años. Por lo que queda claro, que
los requisitos concurrentes para que opere el principio de
la buena fe pública registral, regulado por el artículo 2014
del Código Civil, se presentan en este caso, por cuanto el
impugnante adquirió el inmueble sub litis, a título oneroso,
inscribió su propiedad en los Registros Públicos, y el
otorgante ahora co-demandado Miguel Ángel Huaroc
Ticona era el que registralmente se encontraba con
capacidad para efectuar dicha transferencia a favor del
recurrente, lo que hace presumir que este último para
adquirir el bien obró de buena fe, pues si bien se trataba
de un inmueble adquirido durante la vigencia del
matrimonio del citado co-demandado y la demandante, el
adquirente no tenía cómo saber que se trataba de un bien
social, menos aún si el vendedor aparecía en los
Registros Públicos, como “soltero”, por tanto, la
información allí consignada no posibilitaba conocer que
existían divergencias con la realidad extra-registral. En tal
sentido, el acto jurídico de fecha 15 de abril de 2005,
suscrito entre Miguel Ángel Huaroc Ticona y Luis Alberto
Vilela Infante resulta ser válido y eficaz, por lo que debe
ampararse la casación interpuesta por el recurrente, y
desestimarse la demanda” (Casación N° 1459-2015-Lima
Sur)
“Que, la Sala Superior al expedir la recurrida, ha

procedido conforme al marco jurídico aquí delimitado, por
- 94 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
cuanto ha valorado de manera conjunta y razonada todos

los medios probatorios, llegando a la conclusión de que al
haberse concluido en un proceso penal, que los
documentos que el demandante invoca como pruebas de
su propiedad y de la simulación o fraude de los contratos
que pretende nulificar, han sido considerados como falsos
y adulterados, no pueden ser considerados como prueba
para amparar su pretensión; fundamento que se
encuentra arreglado a lo dispuesto en el segundo párrafo
del artículo 242 del Código Procesal Civil, según el cual
"Si en un proceso penal se establece la falsedad de un
documento, este carece de eficacia probatoria en
cualquier Proceso civil”; debiéndose agregar, que las
alegaciones referidas a las edificaciones que habría
realizado el demandante sobre el inmueble no son
materia del presente proceso, más aun si ya han sido
resueltas en el proceso que siguió el demandante contra
su hermano demandado, sobre obligación de dar suma de
dinero en el que obtuvo sentencia desfavorable, al
haberse concluido que no corresponde pago a su favor
por dicho concepto, por cuanto fue condenado por delito
doloso y con ello acreditado que el origen de la
constricción es la comisión de ilícitos penales;
advirtiéndose que el recurrente cita como sustento de su
infracción la no valoración de los procesos judiciales en
los que fue vencido, y que contrariamente a lo que
sustenta sí han sido valorados en ambas instancias.”
(Casación N°5050-2011-Lima Norte)
3.2 Resulta, por demás relevante de la jurisprudencia precedentemente

señalada, la existencia de una relación vincular entre un proceso penal y un
proceso civil, en la medida que los documentos que se examinen en un
- 95 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
proceso penal y coadyuven a determinar o no la responsabilidad de los

procesados, pueden en ese mismo contexto guardar especial relevancia para
establecer la validez de los actos jurídicos que se demanden en un proceso
civil. Por lo demás, esta postura jurisprudencial, como se advierte de lo
señalado líneas arriba, no resulta ser de reciente data sino que es el resultado
de una sólida y uniforme postura jurisprudencial que ha servido a la Corte
Suprema y al suscrito en particular para desentrañar los casos judiciales que
llegan a su conocimiento donde se hace necesario que el operador jurídico
tenga a su alcance todas las herramientas legales necesarias y pertinentes
para emitir un pronunciamiento conforme a derecho.------------------------------------
CUARTO: LOS CONTRATOS COMO MEDIO PARA LA COMISIÓN DE UN

DELITO EN ESPAÑA.----------------------------------------------------------------------------
4.1. Llegados a este punto y a guisa de corroborar lo antes señalado, conviene
al caso señalar que el criterio jurisprudencial arriba detallado se condice por lo
demás con la postura que ha venido adoptando algunas doctrinas foráneas
sobre el particular.
4.2. En efecto, en torno a este asunto, por citar un ejemplo, el artículo 1305 del
Código Civil español prescribe lo siguiente: “Cuando la nulidad provenga de ser
ilícita la causa u objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta
común a ambos contratantes, carecerán de toda acción entre sí, y se
procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas o precio que hubiesen
sido materia del contrato, la aplicación prevenida en el Código Penal respecto a
los efectos o instrumentos del delito o falta. Esta disposición es aplicable al
caso en que sólo hubiere delito o falta de parte de uno de los contratantes; pero
el no culpado podrá reclamar lo que hubiese dado, y no estará obligado a
cumplir lo que hubiera prometido”.
- 96 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
4.3. Beltrán de Heredia45, comentando sobre esta normativa, refiere que el

artículo 1305 del Código Civil Español habla efectivamente, de causa ilícita,
pero regula las consecuencias de lo prestado a consecuencia de una actividad
delictiva. En ese sentido, toda actividad delictiva será ilegal, dado que la
tipificación resultará necesaria para la existencia del delito. Por ello, es que los
contratos utilizados como vehículos para la comisión de un delito son
calificados por la jurisprudencia penal de nulos, dado que seguramente, se
trata de contratos radicalmente nulos, pues la ilicitud penal de la conducta
tacha de ilícito todo el contrato. No obstante, cabe pensar en la anulabilidad
cuando la conducta delictiva haya provocado un vicio en el consentimiento de
una de las partes contratantes. Así pues, para esta autora, la línea divisoria
entre la estafa y el ilícito civil, determinante de la nulidad del contrato, radicará
en la existencia o inexistencia del perjuicio logrado o intentado. Siendo esto así,
y resultando que, desde el punto de vista civil, los contratos en que exista dolo
(como vicio del consentimiento de una de las partes) son anulables, no parece
inconveniente calificar de anulables tales contratos aunque desde el punto de
vista penal sean delictivos.
QUINTO: BREVE RESUMEN DEL PROCESO PENAL.--------------------------------

5.1. A mérito de la denuncia formalizada por el representante del Ministerio
Público, en el año dos mil cinco, se apertura proceso penal contra Florentino
Zevallos Rojas y otros por el delito contra el patrimonio en la modalidad de
estafa en agravio de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos
Azules, imputándose que entre los directivos de la citada Asociación y las
empresas constructoras que intervinieron en los sucesivos acuerdos
contractuales relacionados con la transferencia de los aires y futuras
edificaciones por construirse, habría existido un concierto de voluntades entre
las partes contractuales orientados a obtener un provecho económico ilícito en
perjuicio de la citada Asociación, induciendo y manteniendo en error a sus
asociados, además, los contratantes habrían utilizado mecanismos
45 Beltrán de Heredia, Carmen López. La Nulidad de los Contratos. Tirant lo Blanch. Valencia 2009. pgs. 304, 343, 346, 347.
- 97 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
fraudulentos por cuanto al celebrarse la compraventa de aires, se habrían

estipulado en forma irregular la transferencia de los aires del segundo, tercer y
cuarto nivel, cuando tanto los ex dirigentes denunciados como el representante
de la empresa denunciada sabían perfectamente que los aires debían ser
vendidos a partir del tercer nivel, pues con anterioridad se había celebrado un
contrato de construcción de obra en el que se establece que la obra
comprendería el sótano, primer y segundo nivel del inmueble, por lo que
cualquier transferencia debía realizarse a partir del tercer nivel, lo que no
habría sido observado por los contratantes en perjuicio de los asociados, más
aun, cuando no se habría constituido garantía hipotecaria a favor de la
Asociación por la transferencia de los aires y por el saldo deudor, lo que
reflejaría aún más el acuerdo de voluntades entre los acusados, quienes
utilizando el engaño favorecieron a la empresa adquiriente en perjuicio de la
Asociación, tanto más, cuando se habrían creado exprofesamente empresas
para la compraventa de terrenos, construcción de obra, compraventa de aires
y compraventa futuras para las edificaciones sobre dichos aires.--------------------
5.2. Del proceso penal antes referido se verifica que si bien el Vigésimo
Noveno Juzgado Penal de Lima, falla condenando a los citados directivos por
el delito contra el patrimonio –estafa- imponiéndoles cuatro años de pena
privativa de la libertad suspendida, sin embargo, la Sala Revisora mediante
sentencia de fecha diecisiete de julio de dos mil nueve, revoca la sentencia
penal apelada y reformándola absuelve a los citados procesados. Asimismo,
interpuesto recurso de nulidad, la Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema,
mediante resolución suprema de fecha veintisiete de octubre de dos mil diez,
declara no haber nulidad en la citada sentencia de vista, confirmando de esta
manera el fallo absolutorio emitido por la Sala Superior.--------------------------------
5.3. Algunos rasgos saltantes que se advierten de las resoluciones judiciales

emitidas en sede penal es que luego del análisis típico de los hechos
denunciados se concluye que los hechos imputados no reunían los elementos
integrantes del tipo penal al no configurarse el medio comisivo del engaño, toda
- 98 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
vez que la propuesta hecha por la constructora respecto a la compra de los

aires se hizo llegar por escrito a los agraviados, quienes tuvieron amplio
conocimiento de las opciones de compra, asimismo, se acredita que dicha
propuesta fue discutida ampliamente en Asamblea General Ordinaria por los
socios concurrentes, existiendo opiniones en favor y en contra, además de
recomendaciones por parte de uno de los asesores de la asociación agraviada,
propuesta que finalmente fue aprobada por los socios, la misma que fue
ratificada mediante Asamblea General Extraordinaria, de lo que se evidencia
que no se llegó a configurar el engaño que haya producido error en los
agraviados, más aun, cuando los directivos procesados tenían facultades y
derechos para la decisión de celebrar contratos respecto de su terreno entre
varias propuestas, así como determinar el contenido de los mismos, luego de
analizar las opciones presentadas, actuando por consiguiente con
manifestación del derecho a la libertad de contratación.--------------------------------
SEXTO: ANÁLISIS DEL CASO.---------------------------------------------------------------

6.1. Se aprecia en principio que Elvira Maribel Gutierrez Chacón y otros, han
interpuesto demanda contra la Asociación de Propietarios del Centro Comercial
Polvos Azules, Promotora Delsol Sociedad Anónima, Recursos Naturales
Sociedad Anónima y Promotora Progreso Sociedad Anónima, solicitando lo
siguiente:
6.2. Como primera pretensión principal y pretensión subordinada solicitan

que se declare la nulidad por las causales de fin ilícito y contravención de
las normas de orden público y las buenas costumbres los siguientes actos
jurídicos: 1. Escritura Pública de Compraventa de Aires de fecha ocho de enero
de mil novecientos noventa y ocho, otorgada por la Asociación de Propietarios
del Centro Comercial Polvos Azules y Promotora Delsol Sociedad Anónima; 2.
Escritura Pública de Modificación al Contrato de Compraventa de Aires de
fecha veintidós de setiembre de mil novecientos noventa y ocho, otorgada por
la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules. 3. Escritura
Pública de Modificación al Contrato de Compraventa de Aires de fecha cinco de
- 99 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
mayo de mil novecientos noventa y nueve, otorgada por la Asociación de

Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules.----------------------------------------
6.3. Como segunda pretensión principal, primera y segunda pretensión

subordinadas, solicitan se declare la nulidad por las causales de fin ilícito,
contravención de las normas de orden público y las buenas costumbres y
simulación absoluta el acto jurídico contenido en la Escritura Pública de
Compraventa de fecha veinticinco de enero de mil novecientos noventa y
nueve otorgada por Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales
Sociedad Anónima.
6.4. Como tercera pretensión principal, primera y segunda pretensión

objeto físicamente o jurídicamente imposible y contravención de las
normas de orden público y las buenas costumbres el acto jurídico
contenido en la Escritura Pública de Compraventa de fecha quince de octubre
de mil novecientos noventa y nueve otorgada por Promotora Delsol Sociedad
Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima.--------------------------------------
6.5. Como cuarta pretensión principal, primera y segunda pretensión

contravención de las normas de orden público y las buenas costumbres y
simulación absoluta el acto jurídico contenido en la Escritura Pública de
Modificación Parcial de Estatutos por Aumento de Capital Social de Promotora
Progreso Sociedad Anónima de fecha ocho de mayo del dos mil.--------------------
SÉPTIMO: LA CAUSAL DE FIN ILÍCITO CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 219

INCISO 4 DEL CÓDIGO CIVIL.----------------------------------------------------------------
7.1 Como primer punto, debemos señalar que el término fin se encuentra
asociado al concepto de causa. Torres Vásquez 46, sostiene que la expresión
causa, dentro del contexto de los actos jurídicos puede ser utilizada en dos
sentidos distintos: 1) causa fuente para indicar el hecho jurídico del cual
46 Torres Vásquez, Aníbal. Código Civil. Sexta Edición. Temis. 2002. pg. 126
- 100
-
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
emerge la obligación, y, 2) causa fin para referirse a la finalidad perseguida por

quien realiza el acto jurídico. En este punto, el citado autor sostiene que la
causa fin se subdivide a su vez en causa fin objetiva, causa fin subjetiva y
causa fin sincrética o unitaria.
7.2. Según la doctrina predominante, el Código Civil patrio sigue la corriente

doctrinaria causalista, habiéndose acogido a la causa fin unitaria o sincrética,
ello por cuanto entiende que el agente al realizar un acto jurídico lo hace con el
propósito de alcanzar los efectos que le son típicos y constantes, lo cual no le
impide que, además, se proponga lograr una finalidad concreta. Siendo así,
para este autor, un acto jurídico será lícito si es conforme al ordenamiento
jurídico e ilícito cuando contravenga tal ordenamiento, esto es, cuando sea
contrario a normas imperativas, al orden público y a las buenas costumbres.----
7.3. De un criterio parecido es Morales Hervias47, cuando sostiene que la causa

–desde una perspectiva objetiva– debe ser conforme no solo a los preceptos
de la ley, al orden público y a las buenas costumbres, sino también debe estar
de acuerdo con la necesidad de que el fin intrínseco del acto jurídico sea
socialmente apreciable y digno de protección.---------------------------------------------
7.4. De lo expuesto, se llega a determinar que la causal de fin ilícito,

contemplada en el artículo 219 numeral 4 del Código Civil, se ha determinado
en base a lo prescrito en el artículo 140 numeral 3 del citado código que prevé
que el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular,
modificar o extinguir relaciones jurídicas y para su validez se requiere un fin
lícito. En ese sentido, será nulo todo acto jurídico celebrado cuya causa sea
ilícita por contravenir las normas que interesan al orden público o a las buenas
costumbres.
7.5. En el caso de autos, los accionantes sostienen respecto a la causal de fin

ilícito del acto jurídico, que mediante el contrato de compraventa de aires
47Morales Hervias, Rómulo. La Causa del contrato en la dogmática jurídica. En: Negocio jurídico y responsabilidad civil.
Estudios en memoria del Profesor Lizardo Taboada Córdova. Lima Editora Jurídica Grijley. 2004. p. 391
- 101 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
celebrado por los Directivos de la Asociación de Propietarios del Centro

Comercial Polvos Azules y Promotora Delsol Sociedad Anónima, de fecha ocho
de enero de mil novecientos noventa y ocho, así como las modificatorias
contractuales celebradas en fechas veintidós de setiembre de mil novecientos
noventa y ocho y cinco de mayo de mil novecientos noventa y nueve, que
sirven de sustento a la primera pretensión principal y primera pretensión
subordinada, se habría procedido de manera unilateral a vender los aires de la
Asociación, habiéndose establecido de las pericias contables que jamás habría
ingresado dinero alguno en las arcas de la Asociación, por lo que los citados
contratos habrían tenido un fin ilícito en tanto se habrían simulado ventas
ficticias para despojarles de su propiedad, tanto más cuando dicha venta se
habría hecho en privado con la finalidad de engañar a terceros, y que con ese
propósito se habrían exprofesamente creado empresas con la finalidad de
consumar los delitos denunciados, compensándose obligaciones recíprocas.
Asimismo, bajo esa misma causal de nulidad de acto jurídico, se sostiene que
mediante Escritura Pública de Compraventa de fecha veinticinco de enero de
mil novecientos noventa y nueve, otorgada por Promotora Delsol Sociedad
Anónima y Recursos Humanos Sociedad Anónima (segunda pretensión
principal), Escritura Pública de compraventa de fecha quince de octubre de mil
novecientos noventa y nueve (tercera pretensión principal) y Escritura
Pública de Modificación Parcial de Estatutos por Aumento de Capital Social de
Promotora Progreso Sociedad Anónima (cuarta pretensión principal), se
habrían afectado los derechos de la Asociación de Propietarios del Centro
Comercial Polvos Azules, con la finalidad de apropiarse dolosamente los aires
de su propiedad.
7.6. Sobre este particular, conforme se tiene de los actuados en el proceso

penal por el delito de estafa que ha adquirido la calidad de cosa juzgada, se
llega a verificar que no existe certeza respecto a la veracidad e intención de los
Directivos de la Asociación de Propietarios del Centro Comercial Polvos
Azules, procesados, de inducir a ejercer un acto de disposición patrimonial
mediante el engaño, toda vez que en primer término se establece del referido
- 102 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
proceso penal que en el contrato existió un acuerdo entre las partes

contractuales por el valor de la compraventa de los aires del segundo, tercer y
cuarto nivel, encontrándose además acreditado que los citados Directivos
gozaban de las facultades estatutarias de la Sociedad a las fechas de la
suscripciones de los referidos acuerdos contractuales, no verificándose por
tanto que hubiese existido un fin ilícito entre los contratantes que permita
vislumbrar que los contratos cuestionados en este proceso sean contrarios a
las normas imperativas, a las buenas costumbres o al orden público. De otro
lado, no se evidencia luego de analizada el material probatorio aportado al
proceso que el contrato suscrito entre las empresas demandadas hubiese
tenido como propósito realizar una irregular compensación de obligaciones al
no verificarse dicha eventualidad.
7.7. Ahora bien, una nota saltante en este apartado que merece destacar es
que en el delito de estafa, el sujeto activo debe inducir al sujeto pasivo a ejercer
un acto de disposición patrimonial mediante el engaño, aspecto que del
proceso penal acompañado no se llega a verificar, tanto más, si de las
sentencias recaídas en dicho proceso por el delito de estafa se ha concluido
que los Directivos de la Asociación no se habrían valido de engaños ni de
fraudes para la celebración del citado contrato de compraventa de aires con
Promotora Delsol Sociedad Anónima, aunado a ello se tiene que las Escrituras
Públicas de poder de dichos Directivos, se encontraban inscritas en Registros
Públicos, conforme se advierte de los presentes autos, habiéndose cumplido
con las formalidades exigidas tanto por Registros Público, así como por nuestro
ordenamiento jurídico, por ende se debe tener en cuenta el Principio de
Publicidad Registral, establecido en el artículo 2012 del Código Civil, el cual
prescribe que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. De lo que se llega a
inferir en primer lugar que al haberse inscrito el Poder por Escritura Pública en
la respectiva partida electrónica esta se presume verdadera, encontrándose
inscrito el poder de forma previa con las facultades para efectuar dicha
transferencia, de lo que se determina que se ha realizado la transferencia de
- 103 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
los aires antes mencionados de manera lícita y en armonía a las normas de

orden público y las buenas costumbres.-----------------------------------------------------
7.8. A este respecto, conviene agregar lo establecido en la Ejecutoria Suprema

de fecha veintisiete de octubre de dos mil diez, emitida por la Sala Penal
Transitoria de la Corte Suprema, en los derivados del proceso penal por el
delito de estafa seguido contra los Directivos Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules en el que se ha llegado a determinar que el
elemento objetivo del tipo penal del engaño no había logrado configurarse, por
cuanto la propuesta efectuada por Constructora Villasol Sociedad Anónima, en
relación a la compra de los aires, se verifica que esta se hizo de conocimiento
de los agraviados, a lo que se agrega que dicha propuesta fue ampliamente
discutida, aprobada y posteriormente ratificada, llevándose a cabo inclusive
hasta dos Asambleas de la Asociación para dicho fin, de lo que se corrobora
que no se llega a configurar el engaño que hubiese producido error en los
agraviados, más aún, cuando los directivos procesados conforme se ha
señalado, tenían facultades para decidir la celebración de la compraventa de
los aires, por lo que la causal demandada deviene en desestimable por
infundada.
OCTAVO: LA CAUSAL DE SIMULACIÓN ABSOLUTA CONTENIDA EN EL

ARTÍCULO 219 INCISO 5 DEL CÓDIGO CIVIL.------------------------------------------
8.1. De acuerdo con el artículo 190 del Código Civil, por la simulación absoluta
se aparenta celebrar un acto jurídico cuando no existe realmente voluntad para
celebrarlo.
8.2. Según la doctrina, se define a la simulación como la declaración de un

contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las
partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico
que no existe o es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo48.-------
48 Ferrara, Francisco. La simulación de los negocios jurídicos. Tercera Edición. Madrid. 1953. p. 56.
- 104 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
8.3. Existirá entonces, un acto simulado que es ostensible y un acuerdo

simulatorio, que es oculto y contiene la auténtica intención de las partes, el
primero, conforme sostiene Llambias49, encierra una declaración
deliberadamente disconforme con la intención, por cuanto puede recubrir una
diversa voluntad efectiva o que puede ser enteramente vacía. En la segunda
existe un acuerdo de las partes de no atribuir al acto los efectos que debe
producir por su naturaleza.
8.4. De ello se puede concluir que en la celebración de un acto simulado, las

partes no manifiestan una voluntad distinta a su interno querer, sino, por el
contrario, expresan su deseo común de realizar un acto aparente, ficticio,
mentiroso, con el fin de engañar inocuamente o en perjuicio de terceros, ya
porque no se quiere concertar acto real alguno (simulación absoluta), ya
porque se quiere concertar un acto real distinto del acto aparente (simulación
relativa)50.
8.5. En el presente caso, de igual manera no se llega a configurar la existencia

de simulación absoluta en la Escritura Pública de Compraventa de fecha
veinticinco de enero de mil novecientos noventa y nueve (segunda pretensión
subordinada a la segunda pretensión principal), entre Promotora Delsol
Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima, ni tampoco la
causal de simulación en la Escritura Pública de Modificación Parcial de
Estatutos por Aumento de Capital Social de Promotora Progreso Sociedad
Anónima de fecha ocho de mayo del dos mil (pretensión subordinada a la
cuarta pretensión principal), dado que en cuanto al primer acto jurídico, este
fue celebrado sin intervención de la Asociación, además que no se verifica que
entre dichas empresas haya existido un concierto de voluntades para producir
el acto simulado con el propósito de engañar a terceros, puesto que no se llega
a establecer que dichas empresas se hayan creado intencionalmente con ese
propósito, además que no obra medio probatorio alguno ni prueba indiciaria
que lleven a concluir la existencia de simulación de los citados actos jurídicos,
49 Llambias, Jorge. Tratado de Derecho Civil. Parte General. Editorial Perrot. Buenos Aires. Tomo II. N° 1798. p. 532
50 Torres Vásquez, Aníbal. op.cit. pg 200.
- 105 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
tanto más, cuando la falta de pago no es indicativo de la simulación

demandada ni es materia de la presente causa. Asimismo, en cuanto a la
Escritura Pública de Modificación Parcial de Estatutos por Aumento de Capital
Social, esta resulta ser un acto jurídico en el que tampoco se ha logrado
evidenciar acto simulatorio alguno tendiente a engañar a terceros, tanto más
cuando la modificación estatutaria de la empresa Promotora Progreso
Sociedad Anónima parece no guardar relación alguna con los contratos cuya
nulidad se solicita en esta causa.
NOVENO: LA CAUSAL DE NULIDAD POR OBJETO FÍSICA Y

JURÍDICAMENTE IMPOSIBLE CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 219 INCISO
3 DEL CÓDIGO CIVIL.---------------------------------------------------------------------------
9.1. El inciso 3 del artículo 219 del Código Civil, señala que es causal de
nulidad cuando el objeto del acto jurídico es física o jurídicamente imposible; la
imposibilidad física supone la imposibilidad material de la existencia del objeto
o su no factibilidad de realización, mientras que la imposibilidad jurídica supone
que el objeto sea contrario a la ley y al orden público. A decir de Vidal
Ramírez51, un objeto será jurídicamente imposible cuando la ley prohíbe su
existencia, aunque la naturaleza lo permita, la imposibilidad jurídica del objeto
supone entonces que los derechos y deberes integrados a la relación jurídica
estén fuera del marco legal o en contradicción al ordenamiento jurídico, como
cuando las partes, recíprocamente, pretenden adquirir derechos y contraer
obligaciones respecto de bienes que no son susceptibles de tráfico.----------------
9.2. En torno a la imposibilidad jurídica, Escobar Rozas 52 afirma que estaremos

ante una imposibilidad jurídica, cuando en el plano de la realidad jurídica, las
reglas negociables no pueden ser ejecutadas, sea porque se dirigen a la
consecución de un resultado (jurídico) no previsto por el ordenamiento
(piénsese en la constitución de una hipoteca sobre un bien mueble o en la
51Vidal Ramírez, Fernando. El Acto Jurídico. Décima Edición. 2016. Pacifico Editores SAC.
52Escobar Rozas, Freddy. Causales de nulidad de absoluta. En: Código Civil comentado. Lima: Gaceta Jurídica, 2003, tomo I,
pg. 916-917.
- 106 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
enajenación de un bien que se encuentra fuera del comercio) o porque no

toman en consideración algún presupuesto exigido por este último para la
obtención del efecto deseado (piénsese en la necesidad de no tener deudas
cuyo pago pueda verse perjudicado con el patrimonio familiar que se desea
constituir).
9.3. En cuanto a la causal de nulidad por objeto físico y jurídicamente

imposible, los demandantes sustentan la presente causal en que la Escritura
Pública de compraventa de fecha quince de octubre de mil novecientos
noventa y nueve, otorgada por Promotora Delsol Sociedad Anónima y
Recursos Naturales Sociedad Anónima como vendedores y la Asociación de
Propietarios del Centro Comercial Polvos Azules como compradora ha tenido
un objeto física y jurídicamente imposible (primera pretensión subordinada a
la tercera pretensión principal). A este respecto, se llega a establecer que la
disposición efectuada por la empresas vendedoras a favor de la compradora se
efectuó sobre la base de bienes de su propiedad, encontrándose por lo demás
los derechos y deberes debidamente establecidos en dicho acto jurídico y
dentro del marco legal establecido, por lo que no existía ningún impedimento
físico o jurídico para la suscripción de dicha Escritura Pública de compraventa,
por cuya razón la demanda por esta causal deviene también en infundada.------
DÉCIMO: LA CAUSAL DE NULIDAD DEL ACTO JURÍDICO POR

VULNERACIÓN A LAS LEYES QUE INTERESAN AL ORDEN PÚBLICO O
LAS BUENAS COSTUMBRES CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 219.8 DEL
CODIGO CIVIL.------------------------------------------------------------------------------------
10.1. La nulidad absoluta a que se contrae el artículo 219 inciso 8 del Código
Civil, concordante con el artículo quinto del Título Preliminar de la citada norma
material, describe que un acto jurídico será nulo cuando sea contrario a las
leyes que interesan al orden público o las buenas costumbres. La anotada
causal sustantiva se fundamenta en la limitación de la autonomía de la voluntad
en razón a que en algunos casos los actos jurídicos se celebran contraviniendo
- 107 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
normas imperativas que son expresión de orden público; estas nulidades por lo
demás no operan automáticamente, sino que los jueces tienen la facultad de
declararlas con el sustento de la norma imperativa contravenida por la
autonomía privada; por lo general, estas nulidades, están integradas a las
normas prohibitivas provenientes del conjunto del ordenamiento jurídico.---------
10.2. Comentando sobre la especie, Vidal Ramírez53, refiere que la causal

arriba descrita se sostiene en la atenuación de la autonomía de la voluntad por
el orden público dando cabida a las denominadas nulidades virtuales, cuyo
concepto es contrapuesto al de las nulidades expresas o textuales, por lo que
en esta causal quedan comprendidos los actos jurídicos celebrados en
contravención a las normas de orden público y queda planteada, así la nulidad
virtual de un acto jurídico cuando sea celebrado con violación de normas
imperativas, que son en las que se expresa el orden público.-------------------------
10.3. Adentrándonos al análisis de nulidad del acto jurídico en lo que respecta

a la causal por contravención a las normas de orden público y buenas
costumbres, los accionantes solicitan bajo esta causal la nulidad de la Escritura
Pública de Compraventa de Aires de fecha ocho de enero de mil novecientos
noventa y ocho (pretensión subordinada a la primera pretensión principal),
Escritura Pública de Compraventa de fecha veinticinco de enero de mil
novecientos noventa y nueve, otorgada por Promotora Delsol Sociedad
Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima, (primera pretensión
subordinada a la segunda pretensión principal), Escritura Pública de
Compraventa de fecha quince de octubre de mil novecientos noventa y nueve,
otorgada por Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales
Sociedad Anónima, como vendedores y la Asociación de Propietarios del
Centro Comercial Polvos Azules como compradora (segunda pretensión
subordinada a la tercera pretensión principal) y la Escritura Pública de
Modificación Parcial de Estatutos por Aumento de Capital Social de Promotora
53 Fernando Vidal Ramírez. El Acto jurídico. Cuarta Edición. Gaceta Jurídica. p. 504
- 108 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
Progreso Sociedad Anónima de fecha ocho de mayo de dos mil (primera

pretensión subordinada a la cuarta pretensión principal).-------------------------
10.4. Conforme se ha dejado descrito en anteriores considerandos: “El Orden

Público está constituido por el conjunto de normas positivas absolutamente
obligatorias, donde no cabe transigencia ni tolerancia, por afectar principios
fundamentales de la sociedad o las garantías de su existencia. De ello se sigue
que toda conducta que incurre en un ilícito penal afecta el orden público”
(Casación N°1657-2006-Lima) .
10.5. En ese contexto, las situaciones de hecho que se pretenden acreditar con la
nulidad de dichas Escrituras Públicas, tienen como correlato el contrato de
compraventa de aires cuya celebración se efectuó, conforme se ha dejado
anotado en considerandos precedentes, sin afectación de norma legal alguna por
lo que resulta factible concluir que no se verifica dicha causal dado que todos los
contratos se han ceñido y adecuado a las normas de orden público y las buenas
costumbres, por lo que esta causal deviene en inamparable.-----------------------------
10.6. Estando a lo expuesto, considero que la sala superior ha emitido un

pronunciamiento en clara infracción de las normas materiales denunciadas,
corresponde declarar fundados los recursos de casación por la causal sustantiva
y emitir la correspondiente sentencia sobre el fondo del asunto.-------------------------
Por estos fundamentos mi VOTO es porque se declaren FUNDADOS los

recursos de casación interpuesto por Promotora Progreso Sociedad Anónima,
Promotora Delsol Sociedad Anónima y Recursos Naturales Sociedad Anónima;
en consecuencia, SE CASE la sentencia de vista del cuatro de julio de dos mil
diecisiete, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima; y, actuando en sede de instancia, SE CONFIRME la sentencia apelada
de fecha veinticuatro de marzo de dos mil catorce, que declaró INFUNDADA la
demanda de nulidad de acto jurídico; en los seguidos por Elvira Maribel
Gutiérrez Chacón y otros contra Recursos Naturales y otros; y se devuelvan.
S.
- 109 -
CASACIÓN 5453-2017
LIMA
ROMERO DÍAZ
- 110 -
SINOE
CONTENIDO

CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
Sumilla: Los jueces en su labor interpretativa deben tener presente las

reglas de interpretación, contenidas en los artículos 168, 169 y 170 del
Código Civil, además de lo dispuesto en el artículo 1362 del mismo
Código; resultando la voluntad declarada y la común intención de las
partes las reglas prioritarias, lo cual en autos ha sido establecido por el
a quo, al determinar que el acto jurídico de compraventa celebrado
entre Gilberto Sánchez Tomas y Rosmery Patricia Torres Enríquez no
adolece de nulidad, por cuanto esta última no conocía de los vicios de
nulidad que pudiera padecer el título de propiedad de su transferente.
Lima, once de octubre


LA REPÚBLICA: Vista la causa número dos mil doscientos veinticuatro– dos
mil dieciocho, en audiencia pública de la fecha, efectuado el debate y la
votación correspondiente, emite la siguiente sentencia: --------------------------------
I.- MATERIA DEL RECURSO: ----------------------------------------------------------------
Se trata del recurso de casación interpuesto por Rosmery Patricia Torres

Enríquez contra la sentencia de vista, de fojas quinientos setenta y ocho, de
fecha cinco de enero de dos mil dieciocho, que revocó la sentencia apelada, de
fojas quinientos dieciocho, de fecha ocho de junio de dos mil diecisiete, en el
extremo que declaró infundada la pretensión de nulidad de acto jurídico de
compraventa contenido en la minuta de fecha dieciséis de marzo de dos mil
diez, elevada a escritura pública el dieciséis de abril del dos mil diez; e
infundada la pretensión de cancelación del asiento 00008, de la Partida número
P09078407, y reformando dichos extremos, declara fundada la demanda de
nulidad de acto jurídico, en consecuencia declara la nulidad de acto de
1
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
compraventa, contenida en la escritura pública, de fecha dieciséis de abril de

dos mil diez; y, la cancelación del asiento número 00008, de la Partida
P09078407, de los Registros Públicos.
II. ANTECEDENTES:
2.1. DEMANDA.
Como pretensiones principales, el demandante Antonio Teccse Zenón solicita
que: i) Se declare la nulidad de los actos jurídicos de compraventa del bien
inmueble, ubicado en la urbanización Popular Bellamar, sector IV, segunda
etapa, manzana B5, lote 16, del distrito de Nuevo Chimbote, contenidos en las
escrituras públicas de fechas veinticinco de febrero y dieciséis de abril de dos
mil diez; y, ii) Se reivindique el referido bien a favor del actor. ------------------------
Como pretensiones accesorias, se ordene la cancelación de las inscripciones
registrales, así como la demolición de las construcciones efectuadas sobre el
bien sub litis, y el pago solidario de indemnización por daños y perjuicios
ascendente al monto de cien mil soles, por concepto de lucro cesante y daño
emergente.
Como sustento de la demanda, sostiene el accionante que, en su calidad de
trabajador de pesca inscrito en la entidad demandada, con fecha veintiún de
febrero de mil novecientos ochenta y nueve, ante la Comisión de Vivienda de
Bellamar solicitó acceder a un terreno, a través del Programa Bella - Mar,
solicitud redirigida a la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador,
razón por la cual le asignaron un lote de terreno, ubicado en la manzana K3,
lote 9, de la urbanización Bella Mar, del distrito de Nuevo Chimbote, para lo
cual se expidió un carnet y un certificado de adjudicación. Posteriormente
mediante adendum del veinticinco de octubre de mil novecientos noventa y
cinco, se le hace entrega provisionalmente de dicho terreno así como a doña
Silvia Bolege Flores, procediendo a efectuar todos los pagos respectivos para
la formalización del terreno adjudicado. -----------------------------------------------------
2
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
Con fecha dos de abril de dos mil siete la entidad demandada expide a su favor
documento de formalización de adjudicación; agrega que, con la finalidad de
obtener su título de propiedad procedió a efectuar el trámite correspondiente
ante el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI sin
respuesta alguna, a pesar de sus peticiones múltiples. Asegura que, en febrero
del año dos mil diez, la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador
procedió a vender el bien sub litis a favor de Gilberto Sánchez Tomas,
mediante escritura pública del veinticinco de febrero de dos mil diez, a pesar
que tenía conocimiento que era de propiedad del demandante lo cual
constituye un acto ilícito y contrario a la normatividad, asimismo refiere que
dicho bien posteriormente fue transferido a favor de la codemandada Rosmery
Patricia Torres Enríquez, mediante escritura pública de compraventa del
dieciséis de abril de dos mil diez, por lo tanto dichos actos jurídicos deben ser
declarados nulos debido a que los demandados tenían pleno conocimiento que
el actor era titular del bien inmueble, ubicado en la manzana K3, lote 9, de la
urbanización Popular Bella Mar, del distrito de Nuevo Chimbote, y provincia Del
Santa, y, por ende resultan ilícitos y contrarios a las normas imperativas y a las
buenas costumbres.
2.2. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. -------------------------------------------
Mediante sentencia de fecha ocho de junio de dos mil diecisiete, de fojas

quinientos dieciocho, el a quo declaró fundada en parte la demanda
presentada; en consecuencia, nulo el acto jurídico de compraventa, del bien
inmueble sub litis, contenido en la minuta de fecha diecisiete de febrero de dos
mil diez, elevada a Escritura Pública el veinticinco de febrero de dos mil diez,
por las causales de falta de manifestación de voluntad del agente, fin ilícito,
objeto física y jurídicamente imposible y ser contrario a las leyes que interesan
al orden público; ordena la cancelación del asiento 00007, de la Partida número
3
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
P09078407, de la Zona Registral número VII, Sede Huaraz; declaró infundada

la pretensión de nulidad de acto jurídico de compraventa contenido en la
minuta del dieciséis de marzo de dos mil diez, elevada a escritura pública el
dieciséis de abril de dos mil diez, por las causales de falta de manifestación de
voluntad del agente, fin ilícito, objeto física y jurídicamente imposible, y ser
contrario a las leyes que interesan al orden público; infundada la pretensiones
de cancelación del Asiento 00008 de la Partida número P09078407 de la Zona
Registral número VII Sede Huaraz; improcedentes las pretensiones de
reivindicación del bien inmueble materia de esta causa, demolición de
construcciones efectuadas en el bien inmueble sub litis; e indemnización por
daños y perjuicios, por concepto de lucro cesante y daño emergente.--------------
El juez de la causa precisa con relación al acto jurídico contenido en la

escritura pública de compraventa del veinticinco de febrero del dos mil diez,
que dicha compraventa ha sido celebrada por Jesús Antonio Saavedra
Devoggero quien no ostentaba facultades para vender el bien inmueble de
propiedad de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador, lo que
importa la finalidad ilícita, y contraviene las normas que interesan al orden
público y a las buenas costumbres. En cuanto al acto jurídico contenido en la
escritura pública de compraventa del dieciséis de abril de dos mil diez,
celebrado por Gilberto Sánchez Tomas a favor de Rosmery Patricia Torres
Enríquez, refiere el juez que si bien el acto jurídico contenido en la escritura
pública del veinticinco de febrero de dos mil diez, por el cual Gilberto Sánchez
Tomas adquirió el bien inmueble adolece de nulidad total y por tanto se impone
su declaración judicial, ello no implica en el caso particular de autos que la
sucesiva compraventa de fecha dieciséis de marzo de dos mil diez, elevada a
escritura pública el dieciséis de abril del mismo año, por dicho motivo adolezca
también de nulidad por finalidad ilícita, pues ello se supedita a la carga
probatoria que atañe a quien alega mala fe del adquirente de la segunda venta.
4
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
En cuanto a la pretensión de reivindicación postulada por el actor, señala el

juez que de la Partida Registral número P09078407, no aparece que el
propietario del inmueble sub litis sea el demandante, por el contrario del
Asiento número 00008 de dicha partida se corrobora que el referido bien
inmueble, se encuentra inscrito a favor de la demandada Rosmery Patricia
Torres Enríquez, por lo que la pretensión de reivindicación ejercitada por
persona que no es propietaria del mismo, deviene en improcedente, al igual
que las pretensiones de demolición de construcciones e indemnización por
daños y perjuicios, toda vez que la suerte de lo principal, la sigue lo accesorio.--
2.3. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA. -------------------------------------------
La Sala Superior, revoca la sentencia apelada, solo en el extremo que declaró

infundada la pretensión de nulidad de acto jurídico de compraventa, contenido
en la minuta de fecha dieciséis de marzo de dos mil diez, elevada a escritura
pública el dieciséis de abril de dos mil diez; e infundada la pretensión de
cancelación del asiento 00008, de la Partida número P09078407, reforma dicho
extremo de la sentencia, y declara fundada la demanda de nulidad de acto
jurídico, en consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa citado;
ordenándose la cancelación de dicho asiento registral; se confirma la sentencia
apelada en los demás extremos.
Sostiene el ad quem que con fecha dieciséis de abril de dos mil diez, el
codemandado Gilberto Sánchez Tomas, transfirió el inmueble a favor de doña
Rosmery Patricia Torres Enríquez, cuando a dicha fecha aún no se encontraba
inscrita la propiedad a favor de su vendedor (Gilberto Sánchez Tomas), es
decir, seguía inscrito a nombre de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del
Pescador en Liquidación; en consecuencia, a la fecha de la venta la
compradora codemandada, estaba en condiciones materiales de conocer con
toda precisión que la adquisición que había realizado su vendedor con la
5
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
entidad emplazada no era válida, toda vez que, conforme se ha señalado,

había sido realizado por una persona que no tenía facultades para ello;
constituyendo un fin ilícito; por lo que, la partida registral debe ser cancelada.
Con relación a la pretensión de reivindicación postulada por el actor, refiere la
Sala Superior que el demandante no ha probado de manera fehaciente su
derecho de propiedad, por lo que, deviene en improcedente, al igual que las
pretensiones accesorias de demolición de construcciones e indemnización por
daños y perjuicios.
III. CAUSALES POR LAS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL

RECURSO DE CASACIÓN:
Esta Sala Suprema por resolución del diez de octubre de dos mil dieciocho, ha
declarado procedente el recurso de casación de la adquiriente demandada
Rosmery Patricia Torres Enríquez, por las siguientes causales: i) La infracción
normativa de los artículos 168 y 1362 del Código Civil, al alegar que a la
fecha de celebración del acto jurídico de compraventa del bien submateria,
entre la recurrente Rosmery Patricia Torres Enríquez, como compradora y
Gilberto Sánchez Tomas como vendedor, la propiedad del terreno, aún no se
encontraba inscrito a nombre del vendedor, lo cual admite la Sala Superior en
el fundamento doce de la impugnada, por consiguiente, el ad quem debió
aplicar al caso concreto lo establecido en las normas materiales objeto de
denuncia, respecto a la buena fe en el negocio jurídico, en la celebración de la
compraventa, ello por cuanto realmente existe buena fe en la compraventa del
bien sub litis; ii) La infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil,
refiriendo que el ad quem indebidamente ha aplicado al caso lo establecido en
el artículo 2014 del Código Civil, toda vez que quien le vende a la recurrente el
bien no es la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador, sino lo es el
propietario (con escritura de propiedad), Gilberto Sánchez Tomas, entonces la
recurrente no estaba obligada a verificar otras partidas registrales que no sea
6
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
aquella donde corre inscrita la propiedad sub litis; y, iii) La infracción

normativa del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú,
alegando que no existe motivación conforme al mérito de los hechos y
actuados en el proceso, pues se evidencia motivación aparente, ya que los
fundamentos expuestos por la Sala Superior no corresponden a las
alegaciones en el proceso.
IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE: -----------------------------------------------------
Es necesario determinar si con la expedición de la sentencia de vista, se ha

vulnerado el derecho fundamental del debido proceso y del derecho a la
motivación de las resoluciones jurisdiccionales; y descartado ello, determinar si
los actos jurídicos en cuestión adolecen de nulidad o como lo ha denunciado la
casante, con la decisión arribada en segunda instancia, se ha incurrido en la
infracción normativa de las denuncias de carácter material.---------------------------
V.- CONSIDERANDO:
PRIMERO.- FINES ESENCIALES DEL RECURSO DE CASACIÓN.---------------

El recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e
de la Corte Suprema de Justicia de la República, conforme se señala en el
artículo 384 del Código Procesal Civil. En materia de casación es factible el
control de las decisiones jurisdiccionales, con el propósito de determinar si en
ellas se han infringido o no las normas que garantizan los derechos
fundamentales a un debido proceso y a una tutela jurisdiccional efectiva.
Entonces, esta Sala Suprema se encuentra facultada para analizar las
infracciones denunciadas por la impugnante, y que puedan incidir en la
decisión cuestionada, a fin de determinar si la Sala Superior ha resuelto o no
7
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
conforme a la normatividad jurídica aplicable al caso de autos, a los parámetros

contenidos en la jurisprudencia, doctrina jurisprudencial y precedentes de este
Poder del Estado y del Tribunal Constitucional, y conforme al Derecho
Convencional.
SEGUNDO.- DERECHO FUNDAMENTAL DEL DEBIDO PROCESO.-------------
2.1. Como se ha precisado, este Tribunal Supremo ha declarado procedente el

recurso de casación por la causal de infracción normativa procesal del artículo
139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú, por adolecer la sentencia de
vista de una motivación conforme al mérito de los hechos y a lo actuado en el
proceso, evidenciándose motivación aparente, según se ha denunciado; por lo
que, dados los efectos nulificantes de la causal procesal citada, en caso de
configurarse, corresponde empezar el análisis de fondo del recurso, a partir de
dicha causal; y de ser el caso, de no verificarse la vulneración de las normas
procesales denunciadas, analizar las causales in iudicando igualmente
declaradas procedentes.
2.2. Sobre el derecho fundamental del debido proceso, el Tribunal
Constitucional1 ha sostenido -en reiterada jurisprudencia- que se trata de un
derecho continente puesto que comprende, a su vez, diversos derechos
fundamentales de orden procesal. En ese sentido, dicho órgano jurisdiccional
ha afirmado que: “(...) su contenido constitucionalmente protegido comprende
una serie de garantías, formales y materiales, de muy distinta naturaleza, que
en conjunto garantizan que el procedimiento o proceso en el cual se encuentre
inmerso una persona, se realice y concluya con el necesario respeto y
protección de todos los derechos que en el puedan encontrarse
1
Sentencia N° 03433-2013-PA/TC, expedida por el Tribunal Constitucional, con fecha 18 de marzo de 2014. En los
seguidos por Servicios Postales del Perú S.A. – SERPOST S.A. contra los vocales integrantes de la Segunda Sala
Especializada Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte y el Procurador Público encargado de los asuntos
judiciales del Poder Judicial, sobre proceso de amparo. Fundamento jurídico 3.
8
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
comprendidos”2. Entonces, la vulneración del derecho fundamental del debido

proceso se verifica cuando, en el desarrollo del proceso, los jueces no respetan
los derechos procesales de las partes, se obvian o alteran actos de
procedimiento, la tutela jurisdiccional no es efectiva y/o los órganos
jurisdiccionales dejan de motivar sus resoluciones. --------------------------------------
2.3. Con relación al derecho a la motivación de las resoluciones judiciales, la
exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas, conforme lo
reconoce el artículo 139, numeral 5 de la Constitución Política del Estado,
garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan,
expresen la argumentación jurídica que los ha llevado a decidir una
controversia, asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia
se haga con sujeción a la Constitución Política y a las leyes; pero también con
la finalidad de facilitar un adecuado ejercicio del derecho de defensa de los
justiciables. Al respecto, el Tribunal Constitucional3 ha señalado: “(…) La
exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas en proporción a los
términos del inciso 5 del artículo 139 de la Norma Fundamental, garantiza que
los jueces, cualquiera que sea la instancia a la que pertenezcan, expresen la
argumentación jurídica que los ha llevado a decidir una controversia,
asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga con
sujeción a la ley; pero también con la finalidad de facilitar un adecuado ejercicio
del derecho de defensa de los justiciables(…)”. ------------------------------------------
TERCERO.- Con relación a la denuncia de infracción normativa procesal, ella
deviene en infundada, pues este Supremo Tribunal verifica de la sentencia de
vista que el Colegiado de mérito ha desarrollado los fundamentos fácticos y
jurídicos que a su consideración justifican la revocatoria de una parte de la
decisión del a quo, lo que no necesariamente coincide con el parecer que sobre
2
Sentencia N° 7289-2005-PA/TC, expedida por el Tribunal Constitucional, con fecha 3 de mayo de 2006. En los
seguidos por Princeton Dover Corporation Sucursal Lima-Perú, sobre proceso de amparo. Fundamento jurídico 5.
3
Sentencia N° 03433-2013-PA/TC- LIMA, expedida por el Tribunal Constitucional, con fecha 18 de marzo de 2014.
Fundamento 4.4.1.
9
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
el fondo de la litis pueda tener esta Sala Suprema. En efecto, la Sala Superior,
para validar su decisión ha señalado que conforme al principio de buena fe
pública registral, contenido en el artículo 2014 del Código Civil, se protege a
quien adquiere e inscribe un derecho ya registrado, manteniéndolo como su
titular, aun cuando el derecho de su transferente devenga en ineficaz o nulo.
En ese orden de exposición, el ad quem ha precisado que, conforme a la
jurisprudencia contenida en la Casación 2250-2001-Camaná, el artículo 2014
del Código Civil, que consagra el principio citado, para su aplicación requiere la
concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: a) que el adquirente lo
haga a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe tanto al momento
de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento
de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite
que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir se trata de una
presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con
capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente
inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos
inscritos en los Registros Públicos que gocen del principio de publicidad
registral, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del
otorgante. En ese entendido, la Sala Superior determina que con fecha
dieciséis de abril de dos mil diez, el codemandado Gilberto Sánchez Tomas,
transfirió el inmueble a favor de Rosmery Patricia Torres Enríquez, cuando en
dicha fecha aún no se encontraba inscrita la propiedad a su favor, es decir,
seguía inscrito a nombre de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del
Pescador en Liquidación, y que, en consecuencia, a la fecha de la venta la
compradora citada, estaba en condiciones materiales de conocer con toda
precisión que la adquisición que había realizado su vendedor Gilberto Sánchez
Tomas con la entidad emplazada no era válida, toda vez que, había sido
realizado por una persona que no tenía facultades para ello, constituyendo un
fin ilícito, contenido en el artículo 219 inciso 4 del Código Civil. No verificándose
10
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
por tanto que la Sala Superior se haya basado en hechos no alegados por las
partes o no haya valorado los medios de prueba que obran en autos; arribando
a una decisión que a su entender es la correcta; lo cual no implica que la
aplicación o interpretación de las normas que haya efectuado se encuentre
conforme a derecho, lo que corresponde constatar seguidamente al evaluar las
causales de carácter material. En este sentido, la denuncia de infracción de
normativa procesal no resulta amparable. --------------------------------------------------
CUARTO.- INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS: REGLAS LEGALES
DE INTERPRETACIÓN.
4.1. Esta Sala Suprema considera que, los jueces en la interpretación de los
contratos deben tener presente las reglas de interpretación contenidas en los
artículos 168, 169 y 170 del Código Civil, normas hermenéuticas aplicables a
cualquier contrato, además de lo dispuesto en el artículo 1362 del Código
sustantivo; precisándose que, en la normatividad civil de nuestro país, la regla
de interpretación de la voluntad declarada y de la común intención de las partes
contenida en los artículos 168 y 1362 del Código citado, resulta fundamental en
la labor interpretativa.
4.2. Conforme al artículo 168 del Código Civil: “El acto jurídico debe ser
interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el
principio de la buena fe”. Nótese de la norma bajo comento que contiene dos
reglas de interpretación de los actos jurídicos: la interpretación literal y la
interpretación de la buena fe de las partes. Precisa Torres Vásquez 4 “La
buena fe tiene un aspecto activo, el de la buena fe - correcteza y lealtad que
preside toda la vida del acto jurídico, desde la fase pre-negocial hasta la post-
negocial, y un aspecto pasivo el de la buena fe–creencia o confianza (fiducia),
conforme al cual el destinatario de la declaración de voluntad deberá ser
protegido en su creencia, sobre el sentido de la declaración, si obró con
diligencia, atendiendo a las circunstancias del caso. Hay que suponer que el
4
Torres Vásquez, Aníbal. Código Civil. Tomo I. Octava Edición. Editorial IDEMSA. Lima: 2016. Pág. 422.
11
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
destinatario de la declaración solo entendió o pudo entender lo que a través de

la declaración conoció o pudo conocer, en tanto no se pruebe que conocía que
la intención del declarante era otra, en cuyo caso prevalecerá la voluntad real
sobre la declarada (artículo 1361)”. Por su parte el artículo 1362 del Código
referido establece que los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse
según las reglas de la buena fe y común intención de las partes. Al respecto, el
autor citado en la nota que precede 5 señala “comprobar la común intención de
las partes no significa averiguar la voluntad de cada uno de los contratantes,
sino establecer la voluntad que se ha traducido en el acuerdo a que han
llegado las partes contratantes, mediante una apreciación objetiva de la
manifestación de voluntad que comprende, no solo la declaración sino también
los comportamientos previos, concomitantes y posteriores al perfeccionamiento
del contrato”.
QUINTO.- En cuanto a la causal de infracción normativa de los artículos 168
y 1362 del Código Civil, como se ha señalado, la casante ha denunciado que
la Sala Superior no ha tenido en cuenta para declarar la nulidad del acto
jurídico contenido en la escritura pública del dieciséis de abril de dos mil diez,
las reglas de interpretación contenidas en las normas citadas. Esta Sala
Suprema precisa, en primer término, con relación a la pretensión de nulidad del
acto jurídico de compraventa contenido en la minuta del dieciséis de marzo de
dos mil diez, elevada a escritura pública el dieciséis de abril de dos mil diez,
celebrado por Gilberto Sánchez Tomas a favor de Rosmery Patricia Torres
Enríquez, que el demandante la ha sustentado en las causales previstas en los
incisos 1), 3), 4) y 8) del artículo 219 del Código Civil, alegando que tal acto
jurídico deviene en nulo, por falta de manifestación de voluntad del agente,
objeto física y jurídicamente imposible, fin ilícito y ser contrario a las leyes que
interesan al orden público o a las buenas costumbres, todo lo cual fue
5
Torres Vásquez, Aníbal. Código Civil. Tomo IV. Octava Edición. Editorial IDEMSA. Lima: 2016. Pág. 84.
12
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
desestimado por el a quo, siendo apelado dicho extremo por el demandante

alegando en lo fundamental que la compraventa aludida, celebrada por Gilberto
Sánchez Tomas y Rosmery Patricia Torres Enríquez, es nula, por no existir
buena fe; decisión que fue revocada por la Sala Superior quien consideró que
dicha compraventa se encuentra afectada por la causal de fin ilícito prevista en
el artículo 219 inciso 4 del Código Civil, determinando la mala fe con que
habría procedido la compradora.
SEXTO.- Este Tribunal Supremo verifica de autos que a la celebración del acto
jurídico contenido en la minuta y escritura pública en análisis, esto es, al
dieciséis de marzo y dieciséis de abril de dos mil diez, el demandante Antonio
Teccse Zenón, no aparecía con derecho de propiedad inscrito, como así fluye
de la Partida número P09078407, del Registro de Propiedad Inmueble de la
Oficina Registral de Chimbote; menos se advierte la transferencia de propiedad
a su favor, por la propietaria original Caja de Beneficios y Seguridad Social del
Pescador. Es más, el certificado de adjudicación de terreno, expedido por la
Comisión Mixta de Vivienda, de fojas veintiséis, no constituye prueba de
adquisición del actor sobre el inmueble sub litis, pues no fue la Caja de
Beneficios y Seguridad Social del Pescador quien lo suscribió, razones por las
cuales no se verifica en el acto jurídico cuestionado, la falta de manifestación
de voluntad alegada por el demandante, ya que no hay prueba irrefutable de su
alegado derecho de propiedad, no configurándose la causal de falta de
manifestación de voluntad establecida en el artículo 219, numeral 1 del Código
Civil. Por el contrario, lo que se observa del caso que se tiene a la vista, es que
conforme a la buena fe y común intención de las partes que intervinieron en la
celebración del acto jurídico de compraventa contenido en la minuta y escritura
pública citadas, es que Gilberto Sánchez Tomas vendió a la codemandada
Rosmery Patricia Torres Enríquez el inmueble materia de litis, considerando
esta última que el propietario del mismo era Gilberto Sánchez Tomas, conforme
así se vislumbra de la escritura pública de compraventa del veinticinco de
13
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
febrero de dos mil diez, de fojas doscientos cuatro; la solicitud de inscripción de

la compraventa dirigida al Director Ejecutivo de COFOPRI – Lima, recibida por
dicha institución el cinco de marzo de dos mil nueve, de fojas ciento sesenta y
dos; la hoja informativa de fojas ciento sesenta y tres; la solicitud de cambio de
nombre de autoavalúo, de fojas ciento sesenta y cinco, entre otras pruebas que
obran en autos; no evidenciándose con elemento probatorio alguno que al
momento en que se celebró la compraventa materia de análisis, la
codemandada Rosmery Patricia Torres Enríquez, tuviera conocimiento de
algún vicio de nulidad en el título de propiedad de su vendedor Gilberto
Sánchez Tomas, menos se puede atribuir a dicha codemandada Rosmery
Patricia Torres Enríquez que conociera del derecho de propiedad que alega
ostentar el actor, y por lo mismo que haya celebrado el cuestionado contrato
con la finalidad de afectar o desconocer el supuesto derecho del demandante.--
SÉTIMO.- Con relación a la causal de fin ilícito alegada por el actor, esta Sala
Suprema considera relevante señalar que si bien el acto jurídico de fecha
diecisiete de febrero de dos mil diez, elevado a escritura pública el veinticinco
de febrero de dos mil diez, a través del cual Gilberto Sánchez Tomas adquirió
el bien submateria adolece de nulidad -como así ha sido determinado por los
órganos jurisdiccionales en sede de instancia-, extremo que ha sido consentido
por las partes, ello no implica que la compraventa contenida en la minuta de
fecha dieciséis de marzo de dos mil diez, elevada a escritura pública el
dieciséis de abril de dos mil diez, adolezca de nulidad por finalidad ilícita,
prevista en el artículo 219 inciso 4 del Código Civil, pues ello se supedita a la
carga probatoria que atañe, en el presente caso, a quien alega la mala fe del
adquirente de la segunda venta. En ese contexto se tiene que, en autos no se
encuentra acreditado que la emplazada Rosmery Patricia Torres Enríquez
conociera de las causales de nulidad del título de propiedad de su transferente
Gilberto Sánchez Tomas, siendo insuficiente para ello el hecho de que a la
fecha de su adquisición, por escritura pública de fecha dieciséis de abril de dos
14
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
mil diez, aún no estuviera inscrita la propiedad de su vendedor (Gilberto

Sánchez Tomas), y que seguía en Registros a nombre de la Caja de Beneficios
y Seguridad Social del Pescador, dado que ambas transferencias finalmente
fueron inscritas, y no por ello el actuar de Rosmery Patricia Torres Enríquez
estaba rodeada de mala fe; por lo que, se presume que su actuación fue de
buena fe, conforme a lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil, norma
que debe concordarse con el artículo 1362 del mismo Código sustantivo,
corroborándose la improbanza por parte del actor que ha contradicho la
existencia de la buena fe de la demandada Rosmery Patricia Torres Enríquez;
en este sentido, el acto jurídico en análisis no adolece de causal de nulidad de
fin ilícito, como tampoco por las causales de cuando el objeto es física o
jurídicamente imposible, o ser contrario a las normas que interesan al orden
público o a las buenas costumbres, contempladas en el artículo 219 incisos 3 y
8 del Código Civil, concordante este último con el artículo V de su Título
Preliminar, dado que no se han aportado mayores elementos de juicio en esos
extremos, a fin de acreditar las causales invocadas, por lo que, este extremo
del recurso deviene en fundado.
OCTAVO.- En cuanto a la denuncia de infracción normativa del artículo 2014
del Código Civil, esta norma en su texto original establece que, el tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos; siendo
que, la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro. Nótese que la norma denunciada contiene el principio
de fe pública registral, principio a través del cual se protege la adquisición
efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el registro
como titular registral, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que
se fundamente en causas no inscritas con anterioridad. Así, conforme al
15
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
artículo en comento, el tercero registral para defenderse de los efectos de los

contratos en los que no ha participado, empleará todos los medios que el
derecho común le otorga para defenderse.-------------------------------------------------
NOVENO.- Efectuada la precisión que antecede, este Tribunal Supremo
advierte de la sentencia de vista –tal como lo ha denunciado la casante- que la
Sala Superior declara la nulidad del acto jurídico de compraventa contenido en
la escritura pública del dieciséis de abril de dos mil diez, aplicando lo
establecido en el artículo 2014 del Código Civil, norma material que no
corresponde aplicarse al presente caso, por cuanto el principio de fe pública
registral protege a quien adquiere e inscribe un derecho ya registrado,
manteniéndolo como su titular, aun cuando el derecho de su transferente
devenga en ineficaz, lo que no se configura en la presente causa, toda vez que,
el derecho de propiedad adquirido por la codemandada Rosmery Patricia
Torres Enríquez, a la fecha de celebración del acto jurídico cuestionado no se
encontraba registrado, a nombre del vendedor codemandado Gilberto Sánchez
Tomas, sino a nombre de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del
Pescador, tal como se aprecia de la Partida número P09078407, por lo que,
este extremo del recurso también deviene en fundado.---------------------------------
Por las razones expuestas, y en aplicación del artículo 396 del Código Procesal
Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Rosmery
Patricia Torres Enríquez; CASARON la sentencia de vista, de fojas quinientos
setenta y ocho, de fecha cinco de enero de dos mil dieciocho, en el extremo
materia de casación que revoca la sentencia apelada que declara infundada la
demanda de nulidad de acto jurídico de compraventa contenido en la minuta de
fecha dieciséis de marzo de dos mil diez, elevada a escritura pública el
dieciséis de abril de dos mil diez, y reformándola declara fundada la demanda
en dicha parte; y ACTUANDO EN SEDE DE INSTANCIA, CONFIRMARON la
sentencia apelada, de fojas quinientos dieciocho, de fecha ocho de junio de dos
16
CASACIÓN 2224-2018
DEL SANTA
mil diecisiete, en el extremo en cuestión, que declara INFUNDADA la demanda

en cuanto a dicha compraventa; y DISPUSIERON la publicación de la presente
seguidos por Zenón Antonio Teccse contra Gilberto Sánchez Tomas y otros,
sobre Nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron. Ponente Señor Lévano
Vergara, Juez Supremo.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
CABELLO MATAMALA
AMPUDIA HERRERA
LÉVANO VERGARA
RUIDÍAS FARFÁN
17
SINOE
SALA CIVIL TRANSITORIA JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
CONTENIDO
CASACIÓN 2238-2017
ICA
INEFICACIA DE ACTO JURÍDICO
SUMILLA: “LOS ACTOS PROCESALES FRAUDULENTOS

NO GENERAN DERECHOS. El principio de la fe pública
registral implica que el Registro protege a toda aquella
persona que confía en los datos que publica, relativos al
dominio o derechos reales. Ahora bien, se exige que el
adquirente concurra al Registro con determinados requisitos
cuya formulación legislativa se ubica en el artículo 2014 del
Código Civil. Los requisitos que el adquirente debe ostentar y
que se extraen de la citada norma son los siguientes: a) La
adquisición debe ser efectuada por un tercero; b) La
adquisición debe ser hecha de buena fe; c) La adquisición
debe ser a título oneroso; d) La adquisición debe ser hecha
de quien aparezca en el Registro con facultad para otorgarlo;
y e) El acto de adquisición debe contar con inscripción
registral.”
Lima, diecisiete de enero


LA REPÚBLICA: en discordia; vista la presente causa en la fecha, luego de
verificada la votación con arreglo a ley, con el voto del Señor Juez Supremo
PROAÑO CUEVA, emite la siguiente sentencia; y asimismo, habiéndose
dejado oportunamente en Relatoría de esta Sala Suprema los votos emitidos
por los Señores Jueces Supremos ROMERO DÍAZ, CABELLO MATAMALA,
MIRANDA MOLINA, DE LA BARRA BARRERA Y CÉSPEDES CABALA
obrantes de fojas ciento setenta y siete a doscientos diecinueve; los mismos
que no suscriben la presente, de conformidad con los artículos 141, 142, 148
y 149 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial,
dejándose constancia de los mismos para los fines pertinentes de acuerdo a
ley.
MATERIA DEL RECURSO.- Se trata del recurso de casación interpuesto por

Pershing Julio del Carpio Castañeda y María del Pilar Robles Chiang a fojas
cuatro mil cuatrocientos setenta y dos del expediente principal, contra la
sentencia de vista de fojas cuatro mil cuatrocientos treinta y nueve, de fecha seis
1
de abril de dos mil diecisiete, emitida por la Primera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Ica, que revocó la sentencia apelada de fojas tres
mil
2
CASACIÓN 2238-2017
ICA
setecientos cuarenta y tres, de fecha nueve de noviembre de dos mil doce, que
declaró fundada en parte la demanda; y reformándola, la declaró infundada; en
los seguidos por Pershing Julio del Carpio Castañeda y otra contra el Seguro
Social de Salud del Perú - ESSALUD y otros, sobre Ineficacia de Acto Jurídico
y otros.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO.- Esta Sala Suprema, mediante resolución

de fojas ciento cuarenta y seis del presente cuadernillo, de fecha nueve de
agosto de dos mil diecisiete, ha estimado declarar procedente el recurso de
casación referido, por la causal de infracción normativa de derecho material.
Los recurrentes denuncian: A) La infracción normativa material por
interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil; señalan al
respecto: a) Que se ha formulado la presente demanda de ineficacia del citado
contrato porque el vendedor (Banco Central Hipotecario del Perú) ya no es
propietario del inmueble al haberse amparado una nulidad en el proceso de
Ejecución de Garantías, donde se remató y se le adjudicó dicho bien, y por lo
tanto, no podía transferirlo eficazmente, siendo esa la razón por la cual la parte
demandante pide que se declare la ineficacia de dicho contrato; b) Que en la
Ejecutoria Suprema de fecha veinte de noviembre de dos mil quince (Casación
número 527-2015-Ica), que anuló la anterior sentencia de vista, se delimitó con
claridad el conflicto que debía resolverse en este proceso; esto es, «si la
emisión de la resolución número ciento treinta y cuatro, de fecha veintinueve de
diciembre de dos mil, citada en el proceso de Ejecución de Garantías antes
referido, constituiría o no el resultado de las consecuencias riesgosas producto
de la contratación de un bien litigioso, tesis que al haber sido propuesta por el
recurrente en su escrito de demanda y que forma parte de un aspecto sobre el
cual se ha sostenido la apelada, debe ser analizada a la luz de los principios
rectores que rigen la adquisición de inmuebles en nuestro ordenamiento
jurídico»; c) Conforme a los principios rectores que rigen la adquisición de
inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico, si el vendedor (el Banco) no es
propietario, por nulidad de su título adquisitivo (remate), entonces el comprador
3
CASACIÓN 2238-2017
ICA
(Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, luego Seguro Social de Salud

del Perú – en adelante ESSALUD) nada adquiere, en tanto solo el propietario
puede «usar, disfrutar y disponer» de acuerdo al artículo 923 del Código Civil, y
que en ese punto, la demanda de ineficacia (funcional) de dicha compraventa
sería fundada; d) Dentro de los principios rectores que rigen la adquisición de
inmuebles de nuestro ordenamiento jurídico, también se encuentra el artículo
2014 del Código Civil, por cuya virtud, el tercero de buena fe que adquiere a
título oneroso de persona que cuenta con facultades para otorgar el derecho,
mantiene la adquisición siempre que la inscriba, y en el Registro no consten las
causales de nulidad, rescisión o resolución; e) La Sala Superior ha interpretado
la buena fe desde una perspectiva restrictiva, por lo que el tercero solo debe
basarse en la lectura de los asientos registrales, sin verificación de los títulos
archivados o de indagaciones que implique una mayor diligencia, planteando la
tesis de “buena fe-creencia”; esto es, que el tercero no requiere hacer algún
acto positivo de indagación, sino que le basta con “creer” en lo que se expresa
en las inscripciones del Registro, sin que pierda la buena fe, aunque esos
asientos sean contradichos por la realidad material o por otras circunstancias;
f) Dicha interpretación es incorrecta, pues en el recurso de casación se postula
la tesis que considera acertada la “buena fe-diligencia”, por cuya virtud el
tercero debe revisar los títulos archivados y realizar otros actos de indagación;
siquiera mínimos, que le permitan inferir racionalmente la legitimidad de la
adquisición; esto es, se exige al tercero una conducta diligente al momento de
la adquisición, por lo tanto, se imponen deberes elementales de verificación e
información, de tal suerte que no basta alegar el simple desconocimiento, sino
que, además, el sujeto que pretenda la tutela se encuentra obligado a tener
una conducta conforme a los cánones mínimos de honestidad en la
adquisición; g) La tesis de la buena fe-diligencia es claramente preferible
porque: i) encontrándose el ordenamiento entre dos polos; esto es, el conflicto
ético de preferir el interés de un sujeto frente al otro, y que uno de ellos
subsista; no sería admisible que un tercero que haya tenido serias dudas en la
adquisición, resulte premiado por el sistema en contra de un propietario
4
CASACIÓN 2238-2017
ICA
afectado por la nulidad; ii) porque muchas veces los dos intereses (propietario
y tercero) son atendibles, pues ambos actúan con desconocimiento del hecho
motivador de la inexactitud, pero si el tercero es negligente extremo ¿cómo
puede recibir protección?, ¿en virtud de qué principio del derecho se da
primacía de la culpa grave frente a la no culpa?; iii) porque la buena fe significa
el desconocimiento de una situación lesiva al interés de otro, no bastando
simplemente el estado subjetivo de ignorancia, pese a haber actuado en forma
culpable, negligente y descuidada; sino que por el contrario, la buena fe
implica, por su propio nombre y connotación, un determinado estado subjetivo
que tiene un contenido ético valioso, tratándose de una creencia honesta y
racional; y, iv) porque la perspectiva teórica de buena fe-diligencia se combina
con una de carácter práctico indudable, como es la exigencia de probar que el
tercero conoce efectivamente la realidad, haría superflua la cláusula de buena
fe, pues la convierte en una prueba diabólica, pues se pierde la buena fe por
sospechas más o menos serias, duda razonable o discordancias entre la
realidad material y registral, todo lo cual implica desacatar los deberes mínimos
e imprescindibles de diligencia, antes de tomar una decisión jurídica
trascendental en orden al cuidado de sus propios intereses; h) La
jurisprudencia más reciente de la Corte Suprema se muestra favorable al
concepto de “buena fe-diligencia”, caso de las sentencias materia de las
casaciones números 3667-2010-La Libertad, 3098-2011-Lima, 4170-2011-Lima
Norte y 3108-2012-Lima, en donde ha tenido la oportunidad de establecer un
concepto de buena fe acorde con el criterio interpretativo sostenido en este
recurso; i) El tercero, conforme a una correcta interpretación del artículo 2014
del Código Civil, debe exhibir una “buena fe-diligencia”, que obviamente no se
presentó en este caso, pues el comprador Instituto Peruano de Seguridad
Social - IPSS, hoy ESSALUD, pudo conocer el evidente rompimiento de trato
entre los títulos, con una revisión superficial, mínima y elemental de los títulos
archivados, en la que no se requería experticia ni complejidad, pues bastaba
consultar los títulos archivados para advertir que la hipoteca fue otorgada por
dos cónyuges, pero la ejecución se llevó a cabo contra solo uno de ellos; j)
5
CASACIÓN 2238-2017
ICA
Cuando se celebró el contrato de compraventa cuestionado, las partes

consignaron una cláusula quinta, en la cual el comprador manifestó conocer
que existían incidentes de nulidad en el proceso de ejecución; y si bien es
cierto, que ese incidente específico fue descartado por el órgano jurisdiccional,
en tanto la nulidad se declaró años después, en virtud de otro pedido de los
litigantes; sin embargo, ese solo hecho, por sí mismo, era motivo más que
suficiente para que el comprador aumente sus indagaciones, actúe con máxima
probidad, rectitud y honestidad; en suma, que demuestre la diligencia que el
caso merecía, por tratarse de un bien inmueble litigioso, pero que en el
presente caso, el tercero (ESSALUD) no quiso revisar los títulos archivados
que acreditaban el rompimiento del tracto, sino que tampoco quiso agudizar la
diligencia, cuando esta le era más exigible, en virtud de una cláusula
contractual (quinta), que llamaba su atención sobre irregularidades en el
proceso de ejecución, y que finalmente dieron lugar a su nulidad; y, k) La
recurrida ha interpretado en forma incorrecta el artículo 2014 del Código Civil,
pues ha asumido el concepto de “buena fe-creencia” cuando en realidad, lo
razonable, conforme a lo explicado y la jurisprudencia, se decanta por la
“buena fe-diligencia”; esto es, la actuación honesta, correcta y recta de la
persona que pretende legitimar una adquisición, para cuyo efecto no le basta
hacerse el desentendido (“creencia”), sino que se le imponen deberes de
verificación, indagación, revisión de títulos archivados, comprobación de
hechos (“diligencia”), lo que no hizo el tercero; en consecuencia, la infracción
normativa incide directamente en la decisión impugnada, pues tal error ha dado
como resultado que la sentencia de vista declare que un tercero negligente,
torpe, descuidado y deshonesto, termine convertido en “tercero de buena fe”,
por lo tanto, se le reconoce la propiedad; y, B.- La infracción normativa
material por inaplicación del artículo 908 del Código Civil: Se indica que el
demandado ESSALUD realizó una compra descuidada, negligente y torpe, sin
tomar las mínimas precauciones que el caso le imponía, por lo tanto, se
encuentra en situación de mala fe, y por tal motivo, la sentencia de vista ha
inaplicado el artículo 908 del Código Civil, estando el demandado obligado a
6
CASACIÓN 2238-2017
ICA
reembolsar los frutos, o como se denomina en la demanda: “indemnización de

daños por el uso y disfrute”, pero como no cabe valorar los daños en casación,
entonces la sentencia deberá reenviar la cuantificación de la indemnización a la
ejecución de sentencia; la parte recurrente agrega que el citado artículo 908 del
Código Civil no ha sido mencionado en la sentencia de vista, lo que incide
directamente en la decisión impugnada, pues tal omisión ha dado como
resultado que la recurrida permita un aprovechamiento ilícito, injusto y abusivo
de ESSALUD, que sin ser propietario del inmueble, ha disfrutado de cosa
ajena, lo que exige el pago de frutos o la indemnización por uso y disfrute.-------
CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Antes de absolver las denuncias postuladas por los recurrentes,
conviene hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. En tal
sentido, es de apreciar que a fojas setenta y ocho, Pershing Julio del Carpio
Castañeda y María del Pilar Robles Chiang interponen demanda contra
ESSALUD y otros, solicitando como pretensión principal: 1) Se declare la
ineficacia del acto jurídico, así como la nulidad contenida en la escritura de
compraventa respecto del inmueble ubicado entre las calles Cutervo, Bolívar,
Lima y Ancash de la ciudad de Ica, con un área de terreno de seis mil ciento
veintiuno punto treinta metros cuadrados (6,121.30 m2), celebrado por el Banco
Central Hipotecario del Perú con el Instituto Peruano de Seguridad Social,
ahora ESSALUD, con fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete;
y como pretensiones accesorias los siguientes puntos: 2) Se declare la nulidad
del asiento registral respecto a la inscripción en el Registro de Propiedad de
Inmueble de Ica, Partida actualizada número 11000171, Asiento 00032,
respecto a la compraventa efectuada entre el Banco Central Hipotecario del
Perú y el entonces Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS; 3) Se ordene
la restitución del citado inmueble ubicado en las calles Cutervo, Bolívar, Lima y
Ancash de la ciudad de Ica a favor de los demandantes o alternativamente se
disponga el pago de la suma de nueve millones quinientos cuarenta y cinco mil
seiscientos cuarenta y tres dólares americanos con sesenta centavos
7
CASACIÓN 2238-2017
ICA
(US$9´545,643.60), como valor actualizado del predio sub litis; 4) Se ordene el

pago de sesenta millones novecientos veinticinco mil sesenta y seis soles con
cuarenta y cinco céntimos (S/60´925,066.45) o su equivalente en dólares, por
concepto de lucro cesante, al no haber percibido el pago de merced conductiva
alguna en relación a dicho inmueble, por más de trece años; extremo de la
demanda que se dirige contra ESSALUD. Como sustento de sus pretensiones
manifiesta lo siguiente: En relación a la pretensión principal: El Banco Central
Hipotecario del Perú demandó con fecha siete de julio de mil novecientos
ochenta y seis, a Antonio Robles Ruiz y otros sobre ejecución de garantía
hipotecaria, por la suma de ocho millones doscientos cuarenta y ocho mil
novecientos ochenta y nueve intis con ochenta y seis centavos
(I/.8´248,989.86), proceso que se tramitó ante el Primer Juzgado Civil de Ica,
Expediente número 394-2000, dentro del cual mediante Acta de Remate de
fecha veinticuatro de marzo de mil novecientos ochenta y siete, el Banco
ejecutante se adjudicó el inmueble ubicado en las calles Cutervo, Bolívar, Lima
y Ancash de la ciudad de Ica, con una área de seis mil ciento veintiuno punto
treinta metros cuadrados (6,121.30 m2), así como su fábrica, por la suma de
diez millones seiscientos cuarenta y un mil seiscientos veinte intis con sesenta
y nueve centavos (I/.10´641,620.69). Como adjudicatario, el Banco Central
Hipotecario del Perú, indebidamente transfirió el inmueble a favor del Instituto
Peruano de Seguridad Social, mediante contrato de compraventa elevado a
escritura pública con fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete,
contrato en el que, en la cláusula quinta se hace constar que en el proceso de
ejecución de garantías, del cual deriva el derecho de propiedad del
transferente, existe un pedido de nulidad pendiente de pronunciamiento judicial
en segunda instancia, y que según el transferente debe ser confirmado, de lo
que se infiere que el adquirente tenía pleno conocimiento que el bien sub
materia se encontraba en litigio, quedando trastocado el principio de buena fe;
que mediante la Resolución número 134, de aquel expediente, se revocó el
auto apelado que declaraba improcedente la nulidad deducida por María
Arsenia Chiang Cabrera de Robles, y reformándola se declaró fundada, nulo
8
CASACIÓN 2238-2017
ICA
todo lo actuado e inclusive el remate judicial de fecha veinticuatro de marzo de

mil novecientos ochenta y siete, reponiendo el proceso hasta la etapa de
notificar el auto ejecutivo con arreglo a ley; que el juez de la causa mediante la
Resolución número 158, dispuso que se notifique la demanda con el mandato
de ejecución, y requiriendo a los ejecutados que cumplan con el pago de la
suma solicitada en la demanda, monto pagado por la ejecutada María Arsenia
Chiang Cabrera de Robles mediante escrito de fecha seis de junio de dos mil
uno, lo que motivó que el juez de la causa emita la Resolución número 166,
ordenando la cancelación de la adjudicación por el Banco Central Hipotecario
del Perú respecto del bien sub litis, así como su fábrica en el mismo asiento del
Registro de la Propiedad Inmueble, y ordenándose la inscripción de dicha
cancelación; que el codemandante Pershing Julio del Carpio Castañeda tuvo
participación en el proceso, por Cesión de Derechos que efectuó María Arsenia
Chiang Cabrera de Robles por su propio derecho y como heredera de la
Sucesión de Juan Antonio Robles Ruiz. En relación a las pretensiones
accesorias: Al haberse solicitado como pretensión principal la ineficacia del
acto jurídico referido al contrato de compraventa de fecha treinta de junio de mil
novecientos ochenta y siete, y de ser declarada fundada dicha pretensión
principal, deviene en nulo el citado asiento registral; que en el proceso número
394-2000 se encuentran resoluciones judiciales que declaran la nulidad del
remate y adjudicación del bien inmueble a favor del Banco Central Hipotecario
del Perú y que al ser los declarantes propietarios y no encontrarse en posesión
del bien, solicitan al órgano jurisdiccional que se ordene la restitución del predio
sub litis por ESSALUD o alternativamente, se declare procedente el pago de
este bien, el cual ha sido valorizado en la suma de nueve millones quinientos
cuarenta y cinco mil seiscientos cuarenta y tres dólares americanos con
sesenta centavos (US$9´545,643.60), adjuntando una pericia de parte para tal
efecto. Agregan que han sido privados del derecho de propiedad del predio sub
materia desde hace más de trece años, lo que colisiona con su derecho de uso,
disfrute y usufructo del mismo, por lo tanto, solicitan un pago indemnizatorio de
sesenta millones novecientos veinticinco mil sesenta y seis soles con cuarenta
9
CASACIÓN 2238-2017
ICA
y cinco céntimos (S/ 60´925,066.45) o su equivalente en dólares al año dos mil

dos, por concepto de lucro cesante, precisando que es por haber dejado de
percibir la merced conductiva por más de trece años a razón de noventa y
cinco mil cuatrocientos cincuenta y seis dólares americanos con cuarenta y tres
centavos (US$95,456.43) mensuales, pues, durante ese lapso ESSALUD ha
ocupado el predio, sirviéndose del terreno y de las instalaciones médicas
construidas para ese efecto, lo que conlleva al perjuicio económico que se
indica.
SEGUNDO.- Tramitada la demanda según su naturaleza, el A quo, mediante la

sentencia de fojas tres mil setecientos cuarenta y tres, de fecha nueve de
noviembre de dos mil doce, declaró fundada en parte la demanda; en
consecuencia, declaró ineficaz y por lo tanto sin efecto legal, el acto jurídico
relacionado a la escritura pública de compraventa del inmueble ubicado entre
las calles Cutervo, Bolívar, Lima y Ancash de la ciudad de Ica, con un área de
terreno de seis mil ciento veintiuno punto treinta metros cuadrados
(6,121.30 m2), celebrado por el Banco Central Hipotecario del Perú con el
Instituto Peruano de Seguridad Social, ahora ESSALUD, con fecha treinta de
junio de mil novecientos ochenta y siete; extremo dirigido contra ESSALUD y el
Banco Central Hipotecario del Perú en Liquidación; declara la nulidad del
Asiento 30 de la Ficha número 020943/010101, trasladado a la Partida número
11000171 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral - Los
Libertadores Wari, respecto a la transferencia del inmueble sub litis a favor del
Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS; ordena que a elección de los
representantes de ESSALUD, esta entidad restituya el inmueble sub materia a
favor de los demandantes o pague el valor del mismo, cuyo monto se
determinará en ejecución de sentencia, conforme a los fundamentos de esta
sentencia; ordena el pago de un millón ochocientos cincuenta y un mil
trescientos treinta y tres dólares americanos (US$1´851,333.00) o su
equivalente en moneda nacional al momento de su cancelación a favor de los
demandantes, por el uso y disfrute del bien sub materia, pago que se efectuará
10
CASACIÓN 2238-2017
ICA
conforme a ley por ser una entidad del Estado. Como fundamentos de su
decisión sostiene: Que se puede concluir válidamente que el acto jurídico en
referencia sí resulta ineficaz y amerita que se declare su nulidad, conforme a
los fundamentos que se exponen. Se tiene que al anularse la adjudicación del
enajenante por mandato judicial, fue revertido también uno de los derechos
inherentes a la propiedad a que refiere el artículo 923 del Código Civil, de allí
que ese acto jurídico de compraventa ha devenido en ineficaz, por la decisión
que tomó el órgano jurisdiccional que conoció de aquel actuado judicial.
Analizando dicha actuación judicial, vemos que mediante la Resolución número
134, de fecha veintinueve de diciembre de dos mil, la Sala Civil de Ica, resolvió
en mayoría, revocar la Resolución número 129, y declaró nulo todo lo actuado
hasta fojas treinta y cinco; es decir, hasta notificar la Resolución número 1, que
ordenaba pagar la suma solicitada por el Banco Central Hipotecario del Perú;
motivando la Resolución número 166, en la que se dispone tener por cancelada
la deuda y la cancelación de la adjudicación del inmueble a favor del Banco
Central Hipotecario del Perú, resolución que es declarada consentida a fojas
mil cuarenta y tres, disponiéndose cursar los partes respectivos para inscribir la
cancelación de la adjudicación; consiguientemente, la cancelación de los
asientos registrales respectivos. Se corrobora entonces que el acto jurídico
relacionado al contrato de compraventa de fecha treinta de junio de mil
novecientos ochenta y siete, resulta ineficaz; pues además, ese acto jurídico se
celebró no teniéndose certeza absoluta que el vendedor (Banco Central
Hipotecario del Perú) era el propietario del bien sub litis, situación de la que
ambos contratantes eran conocedores, lo cual se refleja por el hecho que
voluntariamente asumen el acuerdo contenido en la quinta cláusula del
contrato. Sobre el análisis de la cláusula quinta del contrato de fecha treinta de
junio de mil novecientos ochenta y siete: resulta trascendente para resolver la
controversia el acuerdo contenido en la citada cláusula quinta, pues refleja no
solo un acuerdo voluntario de las partes en el sentido que se estaba
transfiriendo la propiedad de un bien litigioso sujeto a una decisión ajena,
específicamente a una decisión judicial (pedido de nulidad del anterior
11
CASACIÓN 2238-2017
ICA
propietario pendiente de ser resuelto en forma definitiva), sino que también

refleja que el adquirente tenía pleno conocimiento sobre la situación legal del
bien que adquiría, lo cual es de trascendencia para la aplicación de los
alcances del artículo 2014 del Código Civil, referido al principio de la buena fe
registral. Es así, que en dicha cláusula se estableció que esa compraventa
estaba sujeta a las resultas de una decisión judicial de los señores magistrados
de la Sala Civil de Ica. Cabe resaltar que los citados magistrados eran
evidentemente ajenos al acto jurídico de la compraventa en referencia, pues
ese acto jurídico era un acto inter privatos. Evidentemente la forma en que iba
a resolverse tal incidencia (el resultado) era incierta a la fecha de la celebración
del contrato, por lo que aun cuando hubiesen consignado los celebrantes el
término “estimamos sea confirmada”, se puede concluir válidamente que esa
decisión (de anular o confirmar la nulidad promovida en el proceso judicial, y de
ser el caso la nulidad de la adjudicación), no estaba sujeta a la voluntad de los
particulares celebrantes de dicho contrato. En el desarrollo del proceso judicial
en referencia, vemos que finalmente el órgano jurisdiccional anuló el remate,
motivando la anulación de la adjudicación, por lo tanto, el Banco Central
Hipotecario del Perú dejaba de ser propietario; en consecuencia, deviene en
ineficaz el acto jurídico de transferencia de la propiedad que efectuó a favor del
entonces Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS. Sobre el principio de la
buena fe registral: Del análisis de la documentación aportada como prueba, y
específicamente de los términos de la cláusula quinta del citado contrato, se
desprende que ese principio no ampara a ESSALUD, pues evidentemente
ambos contratantes conocían perfectamente que estaban adquiriendo un bien
en litigio; y que además, era incierta la forma en la que se iba a resolver un
pedido de nulidad del remate, de allí que se consigna el término “en el proceso
de ejecución de garantías (entiéndase que en el Expediente número 1999-
59)… el demandado ha deducido la nulidad del remate…que estimamos sea
confirmada…”. Tal acuerdo no hace sino reflejar que no obstante que en el
Registro de Propiedad Inmueble figuraba la adjudicación de la propiedad a
favor del vendedor en mérito a un remate judicial sobre el bien sub litis, el
12
CASACIÓN 2238-2017
ICA
proceso de ejecución de garantías no había concluido, sino que estaba en

pleno litigio, pues existía una incidencia pendiente de resolver; esto es, una
nulidad resuelta solo en primera instancia, mas no así en segunda instancia. La
entidad adquirente IPSS, sus representantes y asesores, debieron prever que
la incidencia en referencia era de notable trascendencia, pues justamente
estaba relacionada al derecho de propiedad que se atribuía su vendedor. Sin
embargo, los representantes de ambas entidades se apresuraron a celebrar el
citado contrato de compraventa sobre el bien litigioso en esa fecha, y se
sometieron voluntariamente a la decisión del órgano jurisdiccional,
evidentemente ajeno a las partes contratantes. Es obvio que los contratantes
bien pudieron haber esperado a que la nulidad sea resuelta en sede judicial,
pero optaron por no hacerlo. No cabe duda entonces que ambos contratantes
tenían pleno conocimiento del proceso de Ejecución de Garantías, de allí que lo
consignan en la acotada cláusula quinta, de lo que se desprende que conocían
sobre la forma de adjudicación, así como la deficiencia en la notificación de una
de las ejecutadas, a cuyo favor finalmente se resolvió la nulidad promovida,
concluyéndose que se estaba celebrando un contrato de compraventa respecto
a un bien que se encontraba en pleno litigio. Es por ello que se reafirma la
conclusión acerca de que es insostenible el fundamento invocado por
ESSALUD; en el sentido de que le ampara el principio de buena fe registral.
Sobre la restitución o pago del inmueble sub litis: En ese marco legal adjetivo,
corresponde a los representantes de ESSALUD elegir si es que van a devolver
a los demandantes el inmueble sub litis en el estado en que se encontraba en
la fecha en que se les otorgó la posesión por parte del juzgado, o si van a
pagar el valor de dicho inmueble, cuyo monto va a determinarse en ejecución
de sentencia. Cabe precisar que dicha valorización debe efectuarse a la fecha
en que se les otorga la posesión del mismo, pues al considerar que el acto
jurídico de transferencia de la propiedad del bien sub materia deviene en
ineficaz, es atendible la pretensión alternativa de que se devuelva dicho
inmueble o se pague el valor del mismo. Sobre la indemnización por
responsabilidad extracontractual y pago de lucro cesante: Está acreditado que
13
CASACIÓN 2238-2017
ICA
ESSALUD se ha servido tanto del inmueble, sus construcciones, como de sus

instalaciones desde la fecha en que se le otorgó la posesión, sin pagar monto
alguno a los demandantes como retribución por el uso del bien sub materia, no
obstante que es un derecho inherente de los propietarios el poder usar y
disfrutar de la propiedad conforme al artículo 923 del Código Civil, denominado
en doctrina “jus utendi y el jus fruendi”. En tal contexto, resulta innegable que
los demandantes pudieron haber usado y disfrutado del bien desde esa fecha,
o acaso disponerlo de ser necesario, pues este también es un derecho
inherente a la propiedad. Sin embargo, no percibieron retribución económica
alguna por el uso de este bien desde aquella oportunidad, lo cual debe ser
resarcido mediante un monto que el juzgado debe fijar en forma razonable. En
este orden, debe establecerse un monto razonable por concepto de lucro
cesante, destinado a resarcir el monto que los demandantes bien pudieron
percibir si no se hubiese presentado el hecho dañoso; esto es, haber usado el
inmueble por todo este período de tiempo en perjuicio de los accionantes,
quienes adquirieron el derecho de usar el inmueble desde que el órgano
jurisdiccional anuló el remate, la adjudicación a favor de la vendedora y
finalmente canceló el asiento registral que contenía la inscripción de la
transferencia de la propiedad a favor del Banco Central Hipotecario del Perú.---
TERCERO.- Interpuesto el recurso de apelación contra la referida sentencia, la
Sala Superior, la revocó y, reformándola, declaró infundada la demanda
mediante la sentencia de fojas cuatro mil cuatrocientos treinta y nueve, de
fecha seis de abril de dos mil diecisiete. Como sustento de su decisión
manifiesta que se debe analizar si los codemandados Banco Central
Hipotecario del Perú e Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, hoy
ESSALUD actuaron de manera ilícita y con mala fe, con la exprofesa finalidad
de afectar el derecho de los ejecutados, hoy demandantes. Así se tiene, que de
lo antes detallado no se vislumbra tal intención, pues en principio el Banco
Central Hipotecario del Perú al momento de celebrar la compraventa con el
Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, hoy ESSALUD, ya se había
adjudicado el bien sub materia, y figuraba así consignado en la ficha registral,
14
CASACIÓN 2238-2017
ICA
pues ello se produjo el tres de abril de mil novecientos ochenta y siete; por lo
tanto, al disponer del bien a través de la compraventa no hizo sino hacer uso
del derecho que en calidad de propietario tenía, a tenor de lo señalado en el
artículo 923 del Código Civil. Ahora, si nos retrotraemos al inicio del proceso de
Ejecución de Garantías, tampoco podemos afirmar que de parte del Banco
emplazado hubo un proceder irregular, pues está probado que este le otorgó a
Antonio Robles Ruiz sucesivos préstamos, y que en garantía de estos otorgó
en hipoteca el bien sub materia, por lo tanto, al no cumplir este con pagar la
deuda de acuerdo a lo pactado, el Banco demandado, en salvaguarda de su
derecho como acreedor hipotecario, inició el proceso de ejecución de
garantías, siendo que ante el requerimiento de pago efectuado en el proceso,
no cumplieron con honrar su obligación, por lo tanto se prosiguió con el trámite
del proceso, según lo previsto en nuestro ordenamiento procesal civil, hasta
llegar al remate del bien sub materia, adjudicándosele el inmueble al Banco
Central Hipotecario del Perú, por lo que de modo alguno podría alegarse que
incurrió en un abuso de derecho, pues la finalidad del proceso entablado no fue
perjudicar a los ejecutados Antonio Robles Ruiz ni a María Arsenia Chiang
Cabrera de Robles, sino procurar el cobro del adeudo que estos tenían con la
institución crediticia, a través de la ejecución de la garantías otorgada por
aquellos. En cuanto al Instituto Peruano de Seguridad Social hoy ESSALUD,
tampoco se puede afirmar que haya tenido mala fe en su actuar, pues al
adquirir el bien sub litis lo hizo del que en ese momento era su propietario, es
decir, el Banco Central Hipotecario del Perú; verificando la ficha registral, la
cual publicitaba el asiento de fecha tres de abril de mil novecientos ochenta y
siete, en el que se dejaba constancia que dicha entidad en remate se había
adjudicado el citado bien, con lo que podemos señalar que actuó con diligencia,
siendo en consecuencia un adquirente de buena fe. También resulta cierto, que
mediante la resolución de vista de fecha veintinueve de diciembre de dos mil
(véase fojas ochocientos veintidós del expediente acompañado de ejecución de
garantías), la Sala Superior declaró nulo lo actuado, inclusive el acta de
remate; sin embargo, debe precisarse que esta nulidad no guarda relación con
15
CASACIÓN 2238-2017
ICA
la señalada en la cláusula quinta del contrato de compraventa de fecha treinta

de junio de mil novecientos ochenta y siete; y podemos afirmar ello porque la
nulidad del remate que se encontraba pendiente de resolverse en apelación a
la fecha de la celebración de la compraventa, se sustentaba en dos aspectos,
el primero de ellos, que no se habían colocado los avisos de remate en la finca
y en el lugar a celebrarse el mismo y, el segundo, que la valorización del bien
objeto de remate resultaba irrisoria; sin embargo, la que da mérito a la
Resolución número 134 se sustentó en los requisitos del magistrado, debiendo
haber consignado la supuesta falta de requisitos para ejercer la magistratura.
Además, debe hacerse notar que esta nueva nulidad fue amparada
aproximadamente trece años después de la fecha de celebración de la
compraventa; por lo que se puede concluir que el Instituto Peruano de
Seguridad Social - IPSS, al adquirir el bien sub materia no podía prever que
tanto tiempo después se deduciría una nueva nulidad, la cual sería amparada,
pues este no era el panorama a la fecha de la celebración del contrato
mediante el cual adquiere el predio sub litis. ¿La emisión de la Resolución
número 134 constituye o no el resultado de las consecuencias riesgosas
producto de la contratación de un bien en litigio? De la secuencia de los actos
procesales emitidos en el proceso de ejecución de garantías se puede advertir
que el treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete, cuando el
codemandado Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, adquiere en
compraventa y a título oneroso el bien sub litis, el proceso se encontraba en la
etapa de ejecución de sentencia, se había producido el remate del bien y éste
se había adjudicado en propiedad al Banco Central Hipotecario del Perú, cuyo
derecho se encontraba inscrito en los Registros Públicos, por lo que a criterio
del Colegiado en el proceso, ya no existía litis, puesto que ya se había
declarado el derecho, amparándose la pretensión del ejecutante. Lo antes
señalado se encuentra reafirmado por la sentencia emitida por el Tribunal
Constitucional, de fecha tres de julio de mil novecientos noventa y siete, la cual
confirma la sentencia expedida por la Sala Constitucional y Social de la Corte
Suprema de Justicia de la República, de fecha quince de noviembre de mil
16
CASACIÓN 2238-2017
ICA
novecientos noventa y cinco, que revocando la recurrida, de fecha treinta de

noviembre de mil novecientos noventa y cuatro, declaró improcedente la acción
de amparo interpuesta por María Arsenia Chiang Cabrera de Robles contra el
juez civil que adjudicó el bien sub litis al Banco Central Hipotecario del Perú y
los magistrados de la Corte Superior y Corte Suprema que conocieron del
caso. El codemandado Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, hoy
ESSALUD se encontraba amparado por el principio de la fe registral, contenido
en el artículo 2014 del Código Civil, pues adquirió el bien a título oneroso, y el
derecho de propiedad del transferente se encontraba registrado con
anterioridad a la celebración del contrato de compraventa; el Instituto Peruano
de Seguridad Social – IPSS adquirió la propiedad, inscribió la compraventa en
los Registros Públicos, tomó posesión del bien y comenzó a usufructuarlo como
Hospital, trasladando a sus pacientes a dicho inmueble, en los Registros
Públicos no existía anotación que limite la propiedad o que pudiera publicitar
que existía algún conflicto sobre la misma, el derecho de propiedad de su
transferente había sido adquirido por una adjudicación judicial cuyo proceso se
encontraba en ejecución, y que por ende revestía seguridad jurídica.
¿Podríamos entonces afirmar que la resolución número 134, de fecha
veintinueve de diciembre del dos mil, dictada en el proceso de ejecución de
garantías constituye el resultado de las consecuencias riesgosas producto de la
contratación de un bien en litigio? A nuestro modo de ver no. Sobre la
condición suspensiva: Del escrito de demanda se advierte que el accionante
peticiona la ineficacia del acto jurídico contenido en la escritura de compraventa
suscrita entre el Banco Central Hipotecario del Perú y el Instituto Peruano de
Seguridad Social, invocando la causal de abuso de derecho; el sustento de la
misma, es que la cláusula quinta del contrato precitado contenía una condición
suspensiva. En el caso que nos ocupa, analizando el testimonio de
compraventa podemos verificar que el mismo se perfeccionó con el
consentimiento de ambas partes, pues la cláusula quinta no retrasó los efectos
del contrato, ya que el Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS pagó al
vendedor Banco Central Hipotecario del Perú el precio del bien, el cual ingresó
17
CASACIÓN 2238-2017
ICA
a su patrimonio, y el bien objeto de litis salió de este para ser entregado al

comprador, quien de acuerdo a los fines de su institución comenzó a hacer uso
del mismo como hospital, trasladando al mismo a sus pacientes. La condición
suspensiva es aquella de cuyo cumplimiento se hace depender el comienzo de
la eficacia obligatoria o contractual; en el presente caso, la cláusula quinta no
dejó en suspenso la eficacia del contrato de compraventa, por cuanto el mismo
surtió sus efectos desde el momento de su celebración. ¿Entonces qué papel
jugó la cláusula quinta? Consideramos que en la misma; el vendedor,
cumpliendo con su obligación consigna el saneamiento por evicción, pues puso
en conocimiento del comprador que el bien objeto de compraventa se
encontraba libre de gravámenes y cargas, y que en todo caso se obligaba al
saneamiento por evicción; es así, que además cumpliendo con su
responsabilidad legal, también pone en conocimiento que en el proceso de
Ejecución de Garantías el demandado ha deducido la nulidad del remate, la
cual ha sido declarada infundada por resolución de primera instancia, y que
estimaba sea confirmada por la Corte Superior. Respecto a las pretensiones
accesorias: El artículo 87 del Código Procesal Civil, prevé la acumulación
objetiva originaria, la que puede ser subordinada, alternativa y accesoria,
siendo que el último caso se configura cuando habiendo varias pretensiones, al
declararse fundada la principal, se amparan también las demás; sin embargo,
en el presente caso el colegiado superior ha concluido que la escritura de
compraventa respecto del inmueble ubicado entre las calles Cutervo, Bolívar,
Lima y Ancash de la ciudad de Ica, con un área de terreno de seis mil ciento
veintiuno punto treinta metros cuadrados (6,121.30 m2), celebrada por el Banco
Central Hipotecario del Perú con el Instituto Peruano de Seguridad Social -
IPSS, ahora ESSALUD, con fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y
siete, es válido y no adolece de nulidad, por lo tanto el asiento registral
respecto de la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble de Ica, Partida
Registral número 11000171, Asiento 00032, subsiste por ser también válido;
por lo tanto, corresponde desestimar esta pretensión accesoria de Nulidad de
Asiento Registral. Sigue la misma suerte la pretensión accesoria de
18
CASACIÓN 2238-2017
ICA
Indemnización por Responsabilidad Extracontractual, no solo porque sigue la

suerte de la pretensión principal, que como ya se ha dicho en considerandos
precedentes ha sido desestimada, sino por cuanto esta pretensión se sustenta
en que ESSALUD ha usado indebidamente el predio sub materia. Cabe
recordar que el artículo 1969 del Código Civil dispone: “Aquel que por dolo o
culpa causa un daño a otro, está obligado a indemnizarlo. El descargo por falta
de dolo o culpa corresponde al autor”, de ello se infiere que quien actuó con la
diligencia debida y el daño se produjo sin que medie intención o culpa de su
parte, está exento de responsabilidad. Sobre las pretensiones alternativas: En
los presentes autos, corre de fojas tres a once el testimonio de compraventa
celebrado entre el Banco Central Hipotecario del Perú con el Instituto Peruano
de Seguridad Social - IPSS, ahora ESSALUD, respecto del predio objeto de litis
ubicado en la ciudad, provincia y departamento de Ica, entre la calles Bolívar,
Cutervo, Lima y Ancash; derecho de propiedad que ha sido inscrito en el
Asiento número 134, fojas cuatrocientos sesenta y siete, Tomo doscientos
cuarenta del Registro de Propiedad Inmueble de Ica; siendo ello así, el
demandado se encuentra legitimado para poder poseer el bien, pues este es
un atributo del derecho de propiedad que ostenta. La parte accionante ha
demandado alternativamente a ESSALUD antes Instituto Peruano de
Seguridad Social – IPSS, el pago de la suma de nueve millones quinientos
cuarenta y cinco mil seiscientos cuarenta y tres dólares americanos con
sesenta centavos (US$9´545,643.60), sin embargo, no corresponde ordenar su
pago, dado que adquirió el bien a título oneroso pagando por el mismo la suma
de diez millones seiscientos cuarenta y un mil seiscientos veinte intis con
sesenta y nueve centavos (I/.10´641,620.69), derecho de propiedad que
adquirió de buena fe, pues en la ficha registral se publicitaba el derecho de
propiedad que al momento de la celebración del contrato ostentaba el
vendedor; en consecuencia, no corresponde que restituya el predio a la parte
accionante, así como tampoco que le abone el valor del predio, dado que en su
oportunidad adquirió la propiedad del mismo a título oneroso, como ya se ha
señalado.
19
CASACIÓN 2238-2017
ICA
CUARTO.- En cuanto a la denuncia formulada en el apartado A) del recurso de

casación interpuesto; tenemos que, el principio de la fe pública registral implica
que el Registro protege a toda aquella persona que confía en los datos que
publica, relativos al dominio o derechos reales. Ahora bien, se exige que el
adquirente concurra al Registro con determinados requisitos cuya formulación
legislativa se ubica en el artículo 2014 del Código Civil. Los requisitos que el
adquirente debe ostentar y que se extraen de la citada norma son los
siguientes: a) la adquisición debe ser efectuada por un tercero. El concepto de
tercero es opuesto al de parte. Es tercero quien no forma parte de una relación
jurídica determinada, se trata de un extraño a la relación jurídica, por lo tanto
los efectos de dicha relación no le deben alcanzar de manera directa. De este
modo, si las personas establecen una relación jurídica determinada, todos
aquellos fuera de esa relación constituyen terceros; b) la adquisición debe ser
hecha de buena fe. La exigencia de la buena fe nace de la necesidad de dotar
a los negocios del tráfico de una mínima cuota de moralidad, puesto que es
inaceptable permitir que los contratantes concurran con la intención de lograr
ventajas ilícitas o fraudes contra quienes contratan, mermando además, la
confianza en las transacciones. La buena fe consiste en la ignorancia de la
inexactitud registral, en el desconocimiento de situaciones jurídicas que
enerven el derecho del transferente; c) adquisición a título oneroso. El típico
negocio oneroso es la compraventa, pues en ella el precio hace notorio dicho
carácter. Sin embargo, no debemos descartar otros negocios del tráfico, ya que
será suficiente que el acto implique una contraprestación para considerarlo
oneroso. Se excluyen de esta manera, los actos a título gratuito, tales como
donaciones, legados, adquisiciones sucesorias, etc.; d) la adquisición debe ser
hecha de quien aparezca en el Registro con facultad para otorgarlo. En
principio, se trata de la adquisición hecha con el titular registral y que podrá
extenderse con quien cuente con representación para tal caso; y, e) el acto de
adquisición debe contar con inscripción registral.-----------------------------------------
QUINTO.- Tal como se aprecia del examen de la sentencia de vista impugnada
el Ad quem ha efectuado una correcta interpretación de la norma bajo estudio,
20
CASACIÓN 2238-2017
ICA
en los términos que han sido resumidos en el considerando que antecede y ha

estimado que el codemandado Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS,
hoy ESSALUD, se encuentra amparado por la fe registral contenida en el
artículo 2014 del Código Civil, pues adquirió el bien inmueble sub litis a título
oneroso, el derecho de propiedad del transferente (Banco Central Hipotecario
del Perú) se encontraba registrado con anterioridad a la celebración del
contrato de compraventa, el Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS
adquirió la propiedad, inscribió la compraventa en los Registros Públicos, tomó
posesión del bien y comenzó a usufructuarlo como hospital, trasladando a sus
pacientes a dicho inmueble, en los Registros Públicos no existía anotación que
limite la propiedad o que pudiera publicitar que existía algún conflicto sobre la
misma, el derecho de propiedad de su transferente había sido adquirido por
una adjudicación judicial cuyo proceso se encontraba en ejecución y que por
ende revestía seguridad jurídica.
SEXTO.- Por otro lado, respecto a la alegación acerca de que la conducta del
Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS adolecería de falta de diligencia,
la Sala Superior ha determinado que la Resolución número 134 (emitida en el
proceso sobre Ejecución de Garantías, que revocó la Resolución número 12 y
declaró fundada la nulidad de todo lo actuado, inclusive el remate del bien sub
litis), se dicta a consecuencia de una nulidad de remate deducida por María
Arsenia Chiang Cabrera de Robles, persona que cuando el Instituto Peruano
de Seguridad Social - IPSS adquiere el bien (contrato de compraventa de fecha
treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete), no solo no había deducido
nulidad alguna, sino que ni siquiera se había apersonado al proceso; por lo
tanto, dicha codemandada no podría prever tal hecho, máxime si la nulidad se
ampara el veintinueve de diciembre de dos mil; esto es, más de trece años
después de que adquirió el bien sub materia; y el escrito por el que se deduce
la nulidad data del treinta y uno de octubre de dos mil. Es decir, se puede
sostener que contrariamente a lo afirmado por la parte recurrente, el Instituto
Peruano de Seguridad Social – IPSS, sí actuó de forma diligente; por lo tanto,
carece de asidero alguno toda la alegación de la parte recurrente respecto a
21
CASACIÓN 2238-2017
ICA
una pretendida “buena fe diligencia” que no se aplica al caso de autos,

debiendo agregarse que la jurisprudencia respecto al tema que invoca no tiene
carácter vinculante, con arreglo al artículo 400 del Código Procesal Civil, y su
aplicación no resulta pertinente por el análisis de la Sala acerca de los
presentes derechos de los demandantes y porque se ha establecido de modo
fehaciente la buena fe de ESSALUD.
SÉTIMO.- Finalmente cabe recalcar que la cláusula quinta insertada en el
contrato de compraventa de fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y
siete, estaba referida a la nulidad del remate propuesta por Juan Antonio
Robles Ruiz, la cual fue declarada infundada mediante la Resolución número
57, de fecha veintinueve de abril de mil novecientos ochenta y siete, y
posteriormente confirmada mediante el auto de vista de fecha once de julio de
mil novecientos ochenta y ocho, mas no a otras nulidades que fueron
interpuestas con posterioridad a la fecha de adquisición del bien sub litis por el
codemandado Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, por lo cual no se
desvirtúa su buena fe a la cual nos hemos referido en párrafos anteriores. Por
cuyas razones el primer extremo del recurso de casación bajo estudio debe
desestimarse.
OCTAVO.- La casación contiene como fundamento aparentemente relevante lo

que se denomina el “quiebre” de la “cadena de transferencias”, que se habría
producido por la resolución que declara la nulidad del remate. Examinado el
proceso acompañado sobre ejecución de garantías, aparece que en efecto se
emitió por mayoría la Resolución número 134, de fecha veintinueve de
diciembre de dos mil, que obra a fojas ochocientos veintidós, que anula todo lo
actuado, incluyendo el remate, reponiendo lo actuado hasta fojas treinta y cinco
(sic). Tal nulidad se sustenta en que uno de los vocales que intervino en la
resolución de la Sala Civil de fojas seiscientos cuarenta y nueve “profirió” la
sentencia sin contar con los requisitos de ley. Que tan insólita resolución
anulatoria y de supuesto “quiebre de la cadena de transferencia”, no ha
considerado que con similar argumento; es decir, el impedimento del vocal
22
CASACIÓN 2238-2017
ICA
Mejía, y mediante escrito de fojas setecientos veintiséis María Arsenia Chiang

Cabrera de Robles solicitó se declare la nulidad de la resolución de fecha
veintisiete de julio de mil novecientos noventa y tres, nulidad que fue
desestimada mediante el auto de fojas setecientos cuarenta, de fecha nueve de
setiembre de mil novecientos noventa y nueve, cuyos considerando son
suficientemente explicativos, e interpuesto recurso de nulidad, este fue
declarado improcedente por la Corte Suprema con fecha veinticinco de
noviembre de mil novecientos noventa y nueve, resoluciones con las que
precluyó cualquier posibilidad de solicitar una nueva articulación de nulidad. Es
decir, la Resolución número 134 pretendió anular varias resoluciones válidas,
entre ellas la que resolvió anteriormente la articulación propuesta, dos votos
también válidos del auto de fojas seiscientos cuarenta y nueve, que eran
suficientes para hacer resolución y por lo menos una resolución de la Corte
Suprema, lo que constituye un ejercicio completamente irregular e ilícito de la
función jurisdiccional, resultado sin duda de condescendencia o corrupción;
irregularidades extremadamente graves, que no pueden generar derechos, ni
ser tolerados y menos amparados por este Supremo Tribunal.-----------------------
NOVENO.- En cuanto a la denuncia de carácter material contenida en el
apartado B) del recurso interpuesto: Debe notarse que lo que en realidad
pretende la parte recurrente, bajo la alegación de que se ha infringido el
artículo 980 del Código Civil, es que se revalúe la cuestión fáctica del proceso,
pues sostiene que el Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS actuó de
mala fe, cuando el Ad quem ya ha determinado que este se encuentra
amparado por la buena fe registral y, además, que no asumió una actitud
negligente (como pretende la parte recurrente). Por lo tanto, esta alegación
tampoco puede prosperar, pues el recurso de casación debe circunscribirse a
los fines establecidos por el artículo 384 del Código Procesal Civil, los cuales
no incluyen la revaloración de hechos ni de pruebas. Por otro lado, la
afirmación de la parte recurrente en este extremo resulta incongruente, por
cuanto en su demanda solicitó el pago de una indemnización (que el Ad quem
desestimó), mas no el pago de frutos como plantea ahora, no pudiéndose
23
CASACIÓN 2238-2017
ICA
poner en debate en sede casatoria un tema no ventilado ante las instancias de

mérito. Fundamentos por los cuales el segundo extremo del recurso de
casación tampoco puede prosperar.
Por las consideraciones expuestas, no se configuran las causales de infracción

normativa de carácter material denunciadas, en consecuencia, no procede
amparar el presente recurso de casación, por lo que de conformidad con el
artículo 397 del Código Procesal Civil, DECLARARON: INFUNDADO el
recurso de casación interpuesto por Pershing Julio del Carpio Castañeda y
María del Pilar Robles Chiang a fojas cuatro mil cuatrocientos setenta y dos
del expediente principal; por consiguiente, NO CASARON la sentencia de vista
de fojas cuatro mil cuatrocientos treinta y nueve, de fecha seis de abril de dos mil
diecisiete, emitida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Ica; ORDENARON se expidan copias al Ministerio Público para que proceda
con arreglo a sus atribuciones respecto a los Jueces que emitieron la
Resolución número 134 del acompañado; DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en
los seguidos por Pershing Julio del Carpio Castañeda y otra contra el Banco
Central Hipotecario del Perú en Liquidación y otros, sobre Ineficacia de Acto
Jurídico y otro; y los devolvieron. Ponente Señor Miranda Molina, Juez
Supremo.-
S.S.
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA
DE LA BARRA BARRERA
PROAÑO CUEVA
Fac / Cbs / Cma
24
CASACIÓN 2238-2017
ICA
EL VOTO DEL SEÑOR JUEZ SUPREMO PROAÑO CUEVA, ES COMO

SIGUE:
ME ADHIERO AL VOTO DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS
CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA Y DE LA BARRA BARRERA,
en todos sus extremos, esto es porque se declare: INFUNDADO el recurso de
casación interpuesto por Pershing Julio del Carpio Castañeda y María del Pilar
Robles Chiang a fojas cuatro mil cuatrocientos setenta y dos del expediente
principal; por consiguiente, NO SE CASE la sentencia de vista de fojas cuatro
mil cuatrocientos treinta y nueve, de fecha seis de abril de dos mil diecisiete,
emitida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica; SE
ORDENE la expedición de copias al Ministerio Público para que proceda con
arreglo a sus atribuciones respecto a los Jueces que emitieron la Resolución
número 134 del acompañado; SE DISPONGA la publicación de la presente
seguidos por Pershing Julio del Carpio Castañeda y otra contra el Banco
Central Hipotecario del Perú en Liquidación y otros, sobre Ineficacia de Acto
Jurídico y otro; y se devuelvan.
S.
PROAÑO CUEVA
EL VOTO EN MINORÍA DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS ROMERO

DÍAZ Y CÉSPEDES CABALA, ES COMO SIGUE:======================
I. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: ---------------------------------------

Se trata del recurso de casación interpuesto por Pershing Julio Del Carpio
Castañeda y María Del Pilar Robles Chiang a fojas cuatro mil cuatrocientos
setenta y dos, contra la sentencia de vista a fojas cuatro mil cuatrocientos
treinta y nueve, de fecha seis de abril de dos mil diecisiete, emitida por la
Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que revocó la
25
CASACIÓN 2238-2017
ICA
sentencia apelada de fojas tres mil setecientos cuarenta y tres, de fecha nueve
de noviembre de dos mil doce, que declaró fundada en parte la demanda; y
reformándola, declara infundada la misma. ------------------------------------------------
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: -----------------------------

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fojas ciento cuarenta y seis del
presente cuadernillo, de fecha nueve de agosto de dos mil diecisiete, ha
estimado declarar procedente el recurso de casación referido, por la causal de
infracción normativa de derecho material. Los recurrentes denuncian: A) La
infracción normativa material por interpretación errónea del artículo 2014
del Código Civil; señalan al respecto: a) Que, se ha formulado la presente
demanda de ineficacia del citado contrato porque el vendedor (Banco Central
Hipotecario del Perú) ya no es propietario del inmueble al haberse amparado
una nulidad en el proceso de Ejecución de Garantías, donde se remató y se le
adjudicó dicho bien, y por lo tanto, no podía transferirlo eficazmente, siendo esa
la razón por la cual la parte demandante pide que se declare la ineficacia de
dicho contrato; b) Que, en la Ejecutoria Suprema de fecha veinte de noviembre
de dos mil quince (Casación número 527-2015-Ica), que anuló la anterior
sentencia de vista, se delimitó con claridad el conflicto que debía resolverse en
este proceso; esto es, «si la emisión de la resolución número ciento treinta y
cuatro, de fecha veintinueve de diciembre de dos mil, citada en el proceso de
Ejecución de Garantías antes referido, constituiría o no el resultado de las
consecuencias riesgosas producto de la contratación de un bien litigioso, tesis
que al haber sido propuesta por el recurrente en su escrito de demanda y que
forma parte de un aspecto sobre el cual se ha sostenido la apelada, debe ser
analizada a la luz de los principios rectores que rigen la adquisición de
inmuebles en nuestro ordenamiento jurídico»; c) Conforme a los principios
rectores que rigen la adquisición de inmuebles en nuestro ordenamiento
jurídico, si el vendedor (el Banco) no es propietario, por nulidad de su título
adquisitivo (remate), entonces el comprador (Instituto Peruano de Seguridad
Social – IPSS, luego Seguro Social de Salud del Perú – en adelante
26
CASACIÓN 2238-2017
ICA
ESSALUD) nada adquiere, en tanto solo el propietario puede «usar, disfrutar y

disponer» de acuerdo al artículo 923 del Código Civil, y que en ese punto, la
demanda de ineficacia (funcional) de dicha compraventa sería fundada; d)
Dentro de los principios rectores que rigen la adquisición de inmuebles de
nuestro ordenamiento jurídico, también se encuentra el artículo 2014 del
Código Civil, por cuya virtud, el tercero de buena fe que adquiere a título
oneroso de persona que cuenta con facultades para otorgar el derecho,
mantiene la adquisición siempre que la inscriba, y en el Registro no consten las
causales de nulidad, rescisión o resolución; e) La Sala Superior ha interpretado
la buena fe desde una perspectiva restrictiva, por lo que el tercero solo debe
basarse en la lectura de los asientos registrales, sin verificación de los títulos
archivados o de indagaciones que implique una mayor diligencia, planteando la
tesis de “buena fe-creencia”; esto es, que el tercero no requiere hacer algún
acto positivo de indagación, sino que le basta con “creer” en lo que se expresa
en las inscripciones del Registro, sin que pierda la buena fe, aunque esos
asientos sean contradichos por la realidad material o por otras circunstancias;
f) Dicha interpretación es incorrecta, pues en el recurso de casación se postula
la tesis que considera acertada la “buena fe-diligencia”, por cuya virtud el
tercero debe revisar los títulos archivados y realizar otros actos de indagación;
siquiera mínimos, que le permitan inferir racionalmente la legitimidad de la
adquisición; esto es, se exige al tercero una conducta diligente al momento de
la adquisición, por lo tanto, se imponen deberes elementales de verificación e
información, de tal suerte que no basta alegar el simple desconocimiento, sino
que, además, el sujeto que pretenda la tutela se encuentra obligado a tener
una conducta conforme a los cánones mínimos de honestidad en la
adquisición; g) La tesis de la buena fe-diligencia es claramente preferible
porque: i) encontrándose el ordenamiento entre dos polos; esto es, el conflicto
ético de preferir el interés de un sujeto frente al otro, y que uno de ellos
subsista; no sería admisible que un tercero que haya tenido serias dudas en la
adquisición, resulte premiado por el sistema en contra de un propietario
afectado por la nulidad; ii) porque muchas veces los dos intereses (propietario
27
CASACIÓN 2238-2017
ICA
y tercero) son atendibles, pues ambos actúan con desconocimiento del hecho
motivador de la inexactitud, pero si el tercero es negligente extremo ¿cómo
puede recibir protección?, ¿en virtud de qué principio del derecho se da
primacía de la culpa grave frente a la no culpa?; iii) porque la buena fe significa
el desconocimiento de una situación lesiva al interés de otro, no bastando
simplemente el estado subjetivo de ignorancia, pese a haber actuado en forma
culpable, negligente y descuidada; sino que por el contrario, la buena fe
implica, por su propio nombre y connotación, un determinado estado subjetivo
que tiene un contenido ético valioso, tratándose de una creencia honesta y
racional; y, iv) porque la perspectiva teórica de buena fe-diligencia se combina
con una de carácter práctico indudable, como es la exigencia de probar que el
tercero conoce efectivamente la realidad, haría superflua la cláusula de buena
fe, pues la convierte en una prueba diabólica, pues se pierde la buena fe por
sospechas más o menos serias, duda razonable o discordancias entre la
realidad material y registral, todo lo cual implica desacatar los deberes mínimos
e imprescindibles de diligencia, antes de tomar una decisión jurídica
trascendental en orden al cuidado de sus propios intereses; h) La
jurisprudencia más reciente de la Corte Suprema se muestra favorable al
concepto de “buena fe-diligencia”, caso de las sentencias materia de las
casaciones números 3667-2010-La Libertad, 3098-2011-Lima, 4170-2011-Lima
Norte y 3108-2012-Lima, en donde ha tenido la oportunidad de establecer un
concepto de buena fe acorde con el criterio interpretativo sostenido en este
recurso; i) El tercero, conforme a una correcta interpretación del artículo 2014
del Código Civil, debe exhibir una “buena fe-diligencia”, que obviamente no se
presentó en este caso, pues el comprador Instituto Peruano de Seguridad
Social - IPSS, hoy ESSALUD, pudo conocer el evidente rompimiento de trato
entre los títulos, con una revisión superficial, mínima y elemental de los títulos
archivados, en la que no se requería experticia ni complejidad, pues bastaba
consultar los títulos archivados para advertir que la hipoteca fue otorgada por
dos cónyuges, pero la ejecución se llevó a cabo contra solo uno de ellos; j)
Cuando se celebró el contrato de compraventa cuestionado, las partes
28
CASACIÓN 2238-2017
ICA
consignaron una cláusula quinta, en la cual el comprador manifestó conocer

que existían incidentes de nulidad en el proceso de ejecución; y si bien es
cierto, que ese incidente específico fue descartado por el órgano jurisdiccional,
en tanto la nulidad se declaró años después, en virtud de otro pedido de los
litigantes; sin embargo, ese solo hecho, por sí mismo, era motivo más que
suficiente para que el comprador aumente sus indagaciones, actúe con máxima
probidad, rectitud y honestidad; en suma, que demuestre la diligencia que el
caso merecía, por tratarse de un bien inmueble litigioso, pero que en el
presente caso, el tercero (ESSALUD) no quiso revisar los títulos archivados
que acreditaban el rompimiento del tracto, sino que tampoco quiso agudizar la
diligencia, cuando esta le era más exigible, en virtud de una cláusula
contractual (quinta), que llamaba su atención sobre irregularidades en el
proceso de ejecución, y que finalmente dieron lugar a su nulidad; y, k) La
recurrida ha interpretado en forma incorrecta el artículo 2014 del Código Civil,
pues ha asumido el concepto de “buena fe-creencia” cuando en realidad, lo
razonable, conforme a lo explicado y la jurisprudencia, se decanta por la
“buena fe-diligencia”; esto es, la actuación honesta, correcta y recta de la
persona que pretende legitimar una adquisición, para cuyo efecto no le basta
hacerse el desentendido (“creencia”), sino que se le imponen deberes de
verificación, indagación, revisión de títulos archivados, comprobación de
hechos (“diligencia”), lo que no hizo el tercero; en consecuencia, la infracción
normativa incide directamente en la decisión impugnada, pues tal error ha dado
como resultado que la sentencia de vista declare que un tercero negligente,
torpe, descuidado y deshonesto, termine convertido en “tercero de buena fe”,
por lo tanto, se le reconoce la propiedad; y, B) La infracción normativa
material por inaplicación del artículo 908 del Código Civil; se indica que el
demandado ESSALUD realizó una compra descuidada, negligente y torpe, sin
tomar las mínimas precauciones que el caso le imponía, por lo tanto, se
encuentra en situación de mala fe, y por tal motivo, la sentencia de vista ha
inaplicado el artículo 908 del Código Civil, estando el demandado obligado a
reembolsar los frutos, o como se denomina en la demanda: “indemnización de
29
CASACIÓN 2238-2017
ICA
daños por el uso y disfrute”, pero como no cabe valorar los daños en casación,
entonces la sentencia deberá reenviar la cuantificación de la indemnización a la
ejecución de sentencia; la parte recurrente agrega que el citado artículo 908 del
Código Civil no ha sido mencionado en la sentencia de vista, lo que incide
directamente en la decisión impugnada, pues tal omisión ha dado como
resultado que la recurrida permita un aprovechamiento ilícito, injusto y abusivo
de ESSALUD, que sin ser propietario del inmueble, ha disfrutado de cosa
ajena, lo que exige el pago de frutos o la indemnización por uso y disfrute. ------
III. ANTECEDENTES:
Previamente a la absolución de las denuncias formuladas por los recurrentes,
proceso:
Demanda:
Mediante escrito de fojas setenta y ocho, Pershing Julio Del Carpio Castañeda y
María Del Pilar Robles Chang, interponen demanda de Ineficacia de Acto Jurídico
contra ESSALUD (antes el Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS) y el
Banco Hipotecario del Perú en liquidación, solicitando la declaración judicial de
ineficacia del acto jurídico y de la escritura de compraventa del inmueble sub litis,
de fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete, alegando la causal
de abuso de derecho; y de manera accesoria solicitan la nulidad del Asiento
Registral, respecto a la inscripción en el Registro de la Propiedad inmueble de
Ica, Partida número 11000171 Asiento número 00032, sobre la compraventa
entre el Banco Central Hipotecario y el hoy ESSALUD (antes IPSS); más la
restitución del bien o el pago de su valor actualizado; así como el pago de
indemnización por concepto de lucro cesante. -----------------------------------------------
Contestación de demanda:
Por su parte mediante escrito de fecha tres de febrero de dos mil tres, obrante
a fojas doscientos cinco, ESSALUD contesta la demanda, argumentando lo
siguiente: i) No formó parte del proceso de Ejecución de Garantías entre Banco
Central Hipotecario y los señores Juan Robles Ruíz y María Chiang Cabrera,
30
CASACIÓN 2238-2017
ICA
por lo que no se puede ver afectado por acto procesal alguno; ii) El banco,
como adjudicatario, por contrato de compra venta de fecha treinta de junio de
mil novecientos ochenta y siete, transfirió válidamente en propiedad al Instituto
Peruano de Seguridad Social – IPSS el bien materia sub litis, siendo su
condición de tercero adquirente de buena fe (y a título oneroso); iii) Que, por
Resolución número ciento treinta y cuatro, de fecha veintinueve de diciembre
de dos mil, se declaró nulo el remate judicial de fecha veinticuatro de marzo de
mil novecientos ochenta y siete; sin embargo, dicha nulidad, ni la inscripción de
la cancelación de la adjudicación del banco, no afecta su derecho de
propiedad; más aún si dicha resolución se ha emitido luego de trece años de
emitida la primera resolución que confirmó la resolución de primera instancia
que denegó el pedido de nulidad del remate y adjudicación; y, iv) Los
ejecutados han cuestionado reiteradamente la validez del remate del inmueble
materia del presente proceso, habiéndose declarado en innumerables
oportunidades improcedente dichos pedidos. ---------------------------------------------
Por su parte, el representante de la Comisión Administradora de Carteras del
Banco Central Hipotecario sin contestar la demanda se apersona y reconoce
encontrarse en rebeldía.
Resolución Final De Primera Instancia: -------------------------------------------------
Por sentencia de primera instancia de fojas tres mil setecientos cuarenta y tres,
de fecha nueve de noviembre de dos mil doce, el A quo declara fundada en
parte la demanda de Ineficacia de Acto Jurídico, en consecuencia: i) ineficaz y
por tanto sin efecto legal el acto jurídico relacionado a la escritura pública de
compra venta del inmueble, celebrado por el Banco Hipotecario del Perú con el
Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, de fecha treinta de junio de mil
novecientos ochenta y siete; ii) declara la nulidad del Asiento 30 de la Ficha
número 020943/010101, trasladado a la Partida número 11000171 del Registro
de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral - Los Libertadores Wari,
respecto a la transferencia del inmueble sub litis a favor del Instituto Peruano
de Seguridad Social – IPSS, iii) ordena que a elección de los representantes
de ESSALUD, esta entidad restituya el inmueble sub materia a favor de los
31
CASACIÓN 2238-2017
ICA
demandantes o pague el valor del mismo, y, iv) ordena el pago de un millón

ochocientos cincuenta y un mil trescientos treinta y tres dólares americanos
(US$1’851,333.00) o su equivalente en moneda nacional al momento de la
cancelación a favor de los demandantes por el uso y disfrute del bien materia
de litis.
Como fundamento principal señala que el acto jurídico relacionado al contrato
de compraventa de fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete,
resulta ineficaz; pues se celebró no teniéndose certeza absoluta que el
vendedor (Banco Central Hipotecario del Perú) era el propietario del bien sub
litis, situación de la que ambos contratantes eran conocedores, lo cual se
refleja por el hecho que voluntariamente asumen el acuerdo contenido en la
quinta cláusula del contrato; pues refleja no solo un acuerdo voluntario de las
partes en el sentido que se estaba transfiriendo la propiedad de un bien litigioso
sujeto a una decisión ajena, específicamente a una decisión judicial (pedido de
nulidad del anterior propietario pendiente de ser resuelto en forma definitiva),
sino que también refleja que el adquirente tenía pleno conocimiento sobre la
situación legal del bien que adquiría, lo cual es de trascendencia para la
aplicación de los alcances del artículo 2014 del Código Civil, referido al
principio de la buena fe registral. En el desarrollo del proceso judicial en
referencia, vemos que finalmente el órgano jurisdiccional anuló el remate,
motivando la anulación de la adjudicación, por lo tanto, el Banco Central
Hipotecario del Perú dejaba de ser propietario; en consecuencia, deviene en
ineficaz el acto jurídico de transferencia de la propiedad que efectuó a favor del
entonces Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS. Sobre el principio de la
buena fe registral: Del análisis de la documentación aportada como prueba, y
específicamente de los términos de la cláusula quinta del citado contrato, se
desprende que ese principio no ampara a ESSALUD, pues evidentemente
ambos contratantes conocían perfectamente que estaban adquiriendo un bien
en litigio; y que además, era incierta la forma en la que se iba a resolver un
pedido de nulidad del remate. Es por ello que se reafirma la conclusión acerca
32
CASACIÓN 2238-2017
ICA
de que es insostenible el fundamento invocado por ESSALUD; en el sentido de

que le ampara el principio de buena fe registral. -----------------------------------------
Resolución de Segunda Instancia:

Elevada en apelación la sentencia, el Ad quem por sentencia de vista de fecha
seis de abril de dos mil diecisiete, obrante a fojas cuatro mil cuatrocientos treinta
y nueve, revoca la apelada que declaró fundada en parte la demanda,
reformándola la declara Infundada; tras considerar lo siguiente: i) el Banco
Central Hipotecario del Perú al momento de celebrar la compraventa con el
Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, hoy ESSALUD, ya se había
adjudicado el bien sub materia, y figuraba así consignado en la ficha registral,
pues ello se produjo el tres de abril de mil novecientos ochenta y siete; por lo
tanto, al disponer del bien a través de la compraventa no hizo sino hacer uso
del derecho que en calidad de propietario tenía, a tenor de lo señalado en el
artículo 923 del Código Civil, ii) Ahora, si nos retrotraemos al inicio del proceso
de Ejecución de Garantías, tampoco podemos afirmar que de parte del Banco
emplazado hubo un proceder irregular, pues está probado que este le otorgó a
Antonio Robles Ruiz sucesivos préstamos, y que en garantía de estos otorgó
en hipoteca el bien sub materia, por lo tanto, al no cumplir este con pagar la
deuda de acuerdo a lo pactado, el Banco demandado, en salvaguarda de su
derecho como acreedor hipotecario, inició el proceso de ejecución de
garantías, siendo que ante el requerimiento de pago efectuado en el proceso,
no cumplieron con honrar su obligación, por lo tanto se prosiguió con el trámite
del proceso, según lo previsto en nuestro ordenamiento procesal civil, hasta
llegar al remate del bien sub materia, adjudicándosele el inmueble al Banco
Central Hipotecario del Perú, por lo que de modo alguno podría alegarse que
incurrió en un abuso de derecho, pues la finalidad del proceso entablado no fue
perjudicar a los ejecutados Antonio Robles Ruiz ni a María Arsenia Chiang
Cabrera de Robles, sino procurar el cobro del adeudo que estos tenían con la
institución crediticia, a través de la ejecución de la garantías otorgada por
aquellos, iii) En cuanto al Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS, hoy
33
CASACIÓN 2238-2017
ICA
ESSALUD, tampoco se puede afirmar que haya tenido mala fe en su actuar,

pues al adquirir el bien sub litis lo hizo del que en ese momento era su
propietario, es decir, el Banco Central Hipotecario del Perú; verificando la ficha
registral, la cual publicitaba el asiento de fecha tres de abril de mil novecientos
ochenta y siete, en el que se dejaba constancia que dicha entidad en remate se
había adjudicado el citado bien, con lo que podemos señalar que actuó con
diligencia, siendo en consecuencia un adquirente de buena fe; iv) También
resulta cierto, que mediante la resolución de vista de fecha veintinueve de
diciembre de dos mil (véase fojas ochocientos veintidós del expediente
acompañado de ejecución de garantías), la Sala Superior declaró nulo lo
actuado, inclusive el acta de remate; sin embargo, debe precisarse que esta
nulidad no guarda relación con la señalada en la cláusula quinta del contrato de
compraventa de fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete; y
podemos afirmar ello porque la nulidad del remate que se encontraba
pendiente de resolverse en apelación a la fecha de la celebración de la
compraventa, se sustentaba en dos aspectos, el primero de ellos, que no se
habían colocado los avisos de remate en la finca y en el lugar a celebrarse el
mismo y, el segundo, que la valorización del bien objeto de remate resultaba
irrisoria; sin embargo, la que da mérito a la Resolución número ciento treinta y
cuatro, se sustentó en los requisitos del magistrado, debiendo haber
consignado la supuesta falta de requisitos para ejercer la magistratura; v) De la
secuencia de los actos procesales emitidos en el proceso de ejecución de
garantías se puede advertir que el treinta de junio de mil novecientos ochenta y
siete, cuando el codemandado Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS,
adquiere en compraventa y a título oneroso el bien sub litis, el proceso se
encontraba en la etapa de ejecución de sentencia, se había producido el
remate del bien y éste se había adjudicado en propiedad al Banco Central
Hipotecario del Perú, cuyo derecho se encontraba inscrito en los Registros
Públicos, por lo que a criterio del Colegiado en el proceso, ya no existía litis,
puesto que ya se había declarado el derecho, amparándose la pretensión del
ejecutante; vi) En el presente caso el Colegiado Superior ha concluido que la
34
CASACIÓN 2238-2017
ICA
escritura de compraventa respecto del inmueble ubicado entre las calles

Cutervo, Bolívar, Lima y Ancash de la ciudad de Ica, con un área de terreno de
seis mil ciento veintiuno punto treinta metros cuadrados (6,121.30 m2),
celebrada por el Banco Central Hipotecario del Perú con el Instituto Peruano de
Seguridad Social - IPSS, ahora ESSALUD, con fecha treinta de junio de mil
novecientos ochenta y siete, es válido y no adolece de nulidad, por lo tanto el
asiento registral respecto de la inscripción en el Registro de Propiedad
Inmueble de Ica, Partida Registral número 11000171, Asiento 00032, subsiste
por ser también válido; y, vii) La parte accionante ha demandado
alternativamente a ESSALUD antes Instituto Peruano de Seguridad Social –
IPSS, el pago de la suma de nueve millones quinientos cuarenta y cinco mil
seiscientos cuarenta y tres dólares americanos con sesenta centavos
(US$9´545,643.60); sin embargo, no corresponde ordenar su pago, dado que
adquirió el bien a título oneroso pagando por el mismo la suma de diez millones
seiscientos cuarenta y un mil seiscientos veinte intis con sesenta y nueve
centavos (I/.10´641,620.69), derecho de propiedad que adquirió de buena fe,
pues en la ficha registral se publicitaba el derecho de propiedad que al
momento de la celebración del contrato ostentaba el vendedor; en
consecuencia, no corresponde que restituya el predio a la parte accionante, así
como tampoco que le abone el valor del predio, dado que en su oportunidad
adquirió la propiedad del mismo a título oneroso, como ya se ha señalado. ------
IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: -----------------------------------

PRIMERO.- Que, según lo establecido por el artículo 384 del Código Procesal
Civil, modificado por la Ley número 29364, el recurso extraordinario de
casación tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo
al caso concreto así como la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la
Corte Suprema de Justicia por ende este Tribunal Supremo sin constituirse en
una tercera instancia adicional en el proceso debe cumplir su deber
pronunciándose acerca de los fundamentos del recurso por la causal declarada
procedente.
35
CASACIÓN 2238-2017
ICA
SEGUNDO.- Que, respecto a la causal de infracción normativa, según Monroy

Cabra, “Se entiende por causal (de casación) el motivo que establece la ley
para la procedencia del recurso (…)”1. A decir de De Pina: “El recurso de
casación ha de fundarse en motivos previamente señalados en la ley. Puede
interponerse por infracción de ley o por quebrantamiento de forma. Los motivos
de casación por infracción de ley se refieren a la violación en el fallo de leyes
que deberían aplicarse al caso, a la falta de congruencia de la resolución
judicial con las pretensiones deducidas por las partes, etc (…); los motivos de
la casación por quebrantamiento de forma afectan (…) a infracciones en el
procedimiento2”. En este sentido, Escobar Fornos señala: “Es cierto que todas
las causales supone una violación de ley, pero esta violación puede darse en la
forma o en el fondo”3.
TERCERO.- Que, absolviendo las infracciones denunciadas en el presente
recurso, en relación a la causal de infracción normativa material del artículo
por interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil, debemos
tener en cuenta que el referido artículo prescribe: “El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del
tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”. Lo que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos para que el
tercero obtenga una posición jurídicamente protegida, conforme se ha
desarrollado en forma analítica por la Casación número 4615-2008-Moquegua,
de fecha veintiséis de marzo de dos mil nueve: “4. Esta Suprema Corte en
innumerables ejecutorias supremas (Casación número 695-99, Casación
número 2250-2001, Casación número 1692-2003, etc.) ha establecido como
requisitos de configuración del mencionado principio registral los siguientes: a)
1
MONROY CABRA, Marco Gerardo, Principios de Derecho Procesal Civil, Segunda edición, Editorial
Temis Librería, Bogotá Colombia - 1979.
2
DE PINA, Rafael, Principios de derecho Procesal Civil, ediciones jurídicas Hispano Americanas, México
D.F., 1940.
3
ESCOBAR FORNOS, Iván, Introducción al Proceso, Editorial Temis, Bogotá, Colombia, 1990.
36
CASACIÓN 2238-2017
ICA
Que, el adquirente lo haga a título oneroso; b) Que, el adquirente actúe de

buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su
derecho, como al momento de la inscripción del mismo; buena fe que se
presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del
registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante
aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se
tratase; d) Que, el adquirente inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos
registrales, ni de los títulos inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o
resuelvan el derecho del otorgante; este principio busca proteger al tercero que
ha adquirido de buena fe un derecho de quien finalmente carecía de capacidad
para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de seguridad en el tráfico
inmobiliario”.
CUARTO.- Que, de acuerdo a la Exposición de Motivos Oficial del Libro IX del
Código Civil, este principio constituye en todo sistema registral “la médula
central de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la
protección que el Registro brinda al tráfico patrimonial”. Se parte de un
supuesto de “conexión lineal” de relaciones jurídicas, tales como transferencias
que se realizan y se inscriben en el Registro de manera sucesiva, donde el
tercero adquirente resultara protegido por la confianza que deposita en la
publicidad registral y el cumplimiento de determinados requisitos frente a
supuestos patológicos extra-registrales que pudieran perjudicarle por el efecto
de arrastre de las nulidades.
QUINTO.- Que, asimismo, la Ley número 26366 de fecha dieciséis de octubre
de mil novecientos noventa y cuatro, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus garantías “la seguridad jurídica
de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro” (artículo 3 inciso
c). A nivel registral este principio ha sido tratado en el Reglamento General de
los Registros Públicos de dos mil uno, artículo VIII de su Título Preliminar: “La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o
rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título
37
CASACIÓN 2238-2017
ICA
oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre

que las causas de dicha inexactitud no constan en dichos asientos”. ---------------
SEXTO.- Que, del análisis de la norma glosada se advierte que dicho
dispositivo legal en esencia tiene por finalidad proteger al tercero registral que
desconoce la invalidez del título de quien figura como titular registral, así como
resguardar la seguridad jurídica en el tráfico comercial, que tiene importancia
social como mecanismo para el desarrollo y la creación de riqueza, en tanto los
Registros Públicos son un medio a través del cual se otorga seguridad jurídica
y brinda certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en
él se registran. La buena fe prevista en el artículo 2014 del Código Civil, se
refiere siempre al conocimiento extragistral que pueda tener el tercero con
respecto a la realidad jurídica, en ese sentido, es una cuestión de hecho que
puede ser objeto de prueba4.
SÉTIMO.- Que, bajo tal premisa, en el caso de autos, la parte recurrente alega
que se produce un quiebre en la cadena de transferencias cuando el órgano
jurisdiccional declara la nulidad del remate; hecho tal, que conlleva a que se
recupere la propiedad, por lo que el Banco no sería propietario, ni podía
transferir eficazmente el bien sub litis; por ende el comprador ESSALUD no
podía adquirir; más aun, si pudo conocer fácilmente de la revisión de los títulos
archivados, verificando que el tracto de transferencia estaba roto, debido
también a que el banco para la ejecución de la hipoteca sólo notificó a uno de
los cónyuges intervinientes. Sostiene que ESSALUD consumó una adquisición
negligente, por lo que su conducta se subsume en la mala fe. -----------------------
OCTAVO.- Que, previamente, corresponde precisar que el derecho real a la
propiedad se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma
directa e inmediata sobre una cosa, para aprovecharla totalmente en sentido
jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal por virtud de
una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto. Cabe destacar que, el
propietario puede disponer de sus bienes y derechos, por lo que tal facultad
queda vedada para los terceros, en consecuencia, la propiedad constituye una
4
GONZALES BARRRON, Gunther, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, Lima, Jurista Editores
2002.
38
CASACIÓN 2238-2017
ICA
posición jurídica “inviolable”, según el artículo 70 de la Constitución Política del

Perú. En efecto, las interferencias pueden provenir de restricciones ilegítimas o
expropiaciones de hecho del propio Estado, pero también de interferencias de
terceros. Por tanto, la propiedad permite contar con un “escudo” o manto de
inmunidad que logra revertir las afectaciones del derecho. Lo antes indicado,
ha sido ratificado por el Tribunal Constitucional, en cuanto sostiene que la
propiedad es un derecho que se dispone por su titular, pero no por intromisión
de terceros (Sentencia número 0008-2003-AI/TC), que además, el Estado lo
garantiza mediante un manto de inmunidad frente al ataque ajeno (Sentencia
número 0043-2007-AA/TC); por tanto, la propiedad se encuentra a salvo del
“solo querer de terceros” o por “causas extrañas o anómalas” (Sentencia
número 022-2007-AA/TC y Sentencia número 5614-2007-AA/TC).5 ----------------
NOVENO.- Que, de la revisión de autos, don Robles Ruiz y doña Chiang
Cabrera (demandantes) alegan que el contrato celebrado por el Banco a favor
del Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS, ahora ESSALUD es ineficaz,
por cuanto el vendedor no podía transmitir en virtud a la nulidad de su título
adquisitivo, según el artículo 923 del Código Civil; mientras, el comprador,
ahora ESSALUD (codemandado), alega que es un tercero de buena fe,
amparado en el artículo 2014 del Código Civil, tesis aceptada por la Sala
Superior al revocar la sentencia de primera instancia y declara infundada la
demanda incoada; por tanto, y conforme lo sostienen los actores en el recurso
de casación, la cuestión controvertida se reduce a determinar si ESSALUD
cumple los requerimientos de la buena fe pública registral. ---------------------------
DÉCIMO.- Que, como un aspecto fáctico central, se tiene que los cónyuges
Robles Ruiz y Chiang Cabrera, propietarios originales, mantuvieron una deuda
con el Banco Central Hipotecario del Perú, que dio lugar al proceso ejecutivo
que culminó con el remate del bien inmueble sub-materia a favor del Banco
mediante acta de fecha veinticuatro de marzo de mil novecientos ochenta y
siete, convirtiéndose en propietario, por lo que luego realizó la transferencia al
entonces Instituto Peruano de Seguridad Social – IPSS mediante contrato de
5
GONZALES BARRÓN, La propiedad y sus instrumentos de defensa, Instituto Pacífico Lima 2017.
39
CASACIÓN 2238-2017
ICA
fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete. No obstante lo

expuesto, se advierte que la hipoteca a favor del Banco fue constituida por
ambos cónyuges Robles Ruiz y Chiang Cabrera; sin embargo, en el proceso
judicial sobre ejecución de garantías (Expediente número 59-1999) solo se
emplazó a Robles Ruiz, acto que fue cuestionado por la cónyuge perjudicada
María Arsenia Chiang Cabrera al solicitar la nulidad de los actuados, pedido
que mereció pronunciamiento por parte del órgano jurisdiccional en apelación,
que mediante resolución número ciento treinta y cuatro de fecha veintinueve de
diciembre de dos mil (Expediente número 224-2000) declaró fundada la nulidad
formulada; en consecuencia, nulo todo lo actuado en el proceso incluyendo el
remate judicial de fecha veinticuatro de marzo de mil novecientos ochenta y
siete, retrotrayendo las cosas hasta el momento de la notificación, de lo que se
concluye que al anularse el remate del bien, también se afecta la adjudicación
del enajenante por mandato judicial, pues el derecho de propiedad se revierte,
retornando la propiedad del inmueble a la esfera patrimonial de los primigenios
propietarios, es decir a Pershing Julio Del Carpio Castañeda y María Del Pilar
Robles Chiang, con ello el derecho de disponer del inmueble 6, pues con la
declaración de nulidad de remate se afectó directamente la eficacia del contrato
de compraventa del inmueble celebrado entre el Banco y la Institución Pública,
pues con la declaración de nulidad se declaraba también que el Banco nunca
tuvo la propiedad, y en consecuencia nunca tuvo legitimidad para vender el
bien.7
DÉCIMO PRIMERO.- Que, no obstante lo analizado precedentemente, la
demandada ESSALUD sostiene que su adquisición resulta válida en virtud al
principio de buena fe pública registral, por lo que corresponde efectuar el
6
La propiedad es un derecho real por excelencia y al respecto nuestro Código Civil Peruano en su
artículo 923° establece una definición legal al señ alar que es el poder jurídico que permite usar [jus
utendi]; disfrutar [jus freundi]; disponer [jus abuntendi]; y revindicar [jus vindicandi] un bien; en tal sentido,
se concluye que la propiedad es el conjunto de atribuciones o facultades antes descritas, delimitan el
contenido del derecho real de propiedad como un derecho absoluto [con las limitaciones de la ley] y
exclusivo respecto a la cosa y excluyente respecto a terceros.
7
Comenta Giovanni Priori, que la actuación de una persona sin legitimidad o facultad laguna para hacerla,
resulta ineficaz respecto de quien tiene el derecho exclusivo para actuar como titular o en nombre del
titular del derecho que se pretende disponer pues no resulta comprensible sostener que se pueda afectar
la esfera jurídica de una persona que nada tuvo que ver en la celebración del contrato, (el de
compraventa) que pretende afectar su derecho. - PRIORI POSADA, Giovanni, Representación directa sin
poder. En código Civil comentado por los 100 mejores especialistas. Lima Gaceta Jurídica 2003, Tomo I.
40
CASACIÓN 2238-2017
ICA
respectivo análisis a fin determinar si la compraventa se encuentra revestida

del principio de buena fe registral, tal como lo ha concluido la Sala Superior en
la sentencia de vista impugnada.
DÉCIMO SEGUNDO.- Que, de la cláusula quinta del contrato de compraventa
de fecha treinta de junio de mil novecientos ochenta y siete, celebrada entre la
vendedora Banco Hipotecario del Perú y el comprador Instituto Peruano de
Seguridad Social – IPSS, se estableció que: “El Banco declara que el inmueble
que se vende está libre de gravámenes y cargas, y que en todo caso se obliga
al saneamiento por evicción, haciéndose constar que en el proceso de
ejecución de garantía seguido contra don Juan Antonio Robles Ruiz, el
demandado ha deducido la nulidad del remate que ha sido declarada infundada
por resolución de primera instancia, que, estimamos sea confirmada por la
Corte Superior.”
DÉCIMO TERCERO.- Que, de lo expuesto se concluye entonces que el treinta
de junio de mil novecientos ochenta y siete, cuando el codemandado Instituto
Peruano de Seguridad Social – IPSS, adquirió el bien sub litis por compraventa,
el proceso de ejecución de garantías se encontraba en ejecución de sentencia,
y si bien se habría producido el remate del bien donde el demandante Banco
Central Hipotecario del Perú se adjudicó el bien inmueble en propiedad,
también lo es que dicho remate estaba siendo cuestionado a través de sendos
pedidos de nulidad, que fueron de conocimiento de los demandados, y que
posteriormente fueron acogidos por el órgano jurisdiccional anulando los actos
procesales incluyendo el remate y adjudicación a favor del Banco Central
Hipotecario del Perú.
DÉCIMO CUARTO.- Que, de los argumentos expuestos, se puede colegir en
primer término que el comprador Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS
conocía que el bien inmueble que adquiría era un bien litigioso, ello se puede
concluir de la sola lectura de la cláusula quinta del contrato objeto de ineficacia.
Siendo así, de lo expresado en dicha cláusula se puede afirmar que el contrato
suscrito entre el Banco y la Institución Pública era un contrato aleatorio8, en la
8
De la Puente entiende que los contratos aleatorios son aquellos en los cuales la existencia o la
determinación del valor concreto de la prestación o contraprestación dependen de un factor incierto al
41
CASACIÓN 2238-2017
ICA
medida de que el resultado económico no era cierto, pues dependía de un

factor que ocurriría de todos modos, pero no se sabía cuándo ni cuál sería el
resultado, (a saber, el pronunciamiento final de juzgador respecto de la nulidad
de remate a través del cual el Banco había adquirido la propiedad del
inmueble). Dentro de ese orden de ideas , resulta evidente que en la medida de
que en el propio registro del inmueble constaba que el Banco adquirió la
propiedad a través del remate judicial y, además que el propio contrato de
compraventa celebrado con el Banco dejaba constancia de la existencia de un
proceso de nulidad de remate, no puede sostenerse válidamente que la
Institución Publica contaba con buena fe registral, pues conocía perfectamente
que el Banco podía perder su calidad de propietario, y que el contrato – a la
fecha de celebración de la compraventa – era de carácter aleatorio, toda vez
que se encontraba sujeto a que el poder Judicial reafirme la validez del remate
y en consecuencia, la vigencia del derecho de propiedad del Banco adquirida a
través del remate.
DÉCIMO QUINTO.- Que, dentro de la lógica expuesta, el efecto de oponibilidad
no queda reservado a los datos que contiene el registro, sino que resulta
factible oponer lo no inscrito o no publicado si se demuestra que el sujeto que
pretende oponer la inoponibilidad de lo no inscrito (en virtud del principio de
buena fe registral) conocía por publicidad de hecho 9. En efecto, ello responde a
que el principio de fe registral nace como mecanismo de protección de los
terceros que adquieren confiados en el contenido del registro de propiedad,
siendo esa la única información que posee el tercero adquiriente. Por lo demás,
en el caso concreto, la institución pública no puede alegar que toda su
información y conocimiento para adquirir el inmueble se basó en la información
registral, pues esto no resulta cierto, en tanto que de la lectura de toda la
información contenida en el registro y a la información contenida en el
momento de celebrarse el contrato, que pueden alterar su contenido patrimonial. Tal es el caso de la
venta de bienes en litigio, o los contratos sujetos a condición en donde el hecho dependerá siempre del
azar o de un tercero y nunca del deudor de la obligación. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El
Contrato en general Biblioteca Para leer el Código Civil Primera Parte, Lima, Fondo Editorial de la
Pontificia Universidad Católica del Perú 1998, Vol. XI, Tomo I.
9
Así por ejemplo Gunther Gonzales Barrón comenta que no opera la inoponibilidad de lo no inscrito si es
que se prueba que el tercero conocía el documento no inscrito. - GONZALES BARRON, Gunther. Tratado
de Derecho Registral Mercantil. Registro de Sociedades. Lima, Jurista Editores. 2001.
42
CASACIÓN 2238-2017
ICA
documento a través del cual adquiere la propiedad sobre el inmueble, se habría

probado –de manera irrefutable– que la institución pública conoció el riesgo de
su compra, pues si bien la transferencia fue onerosa y de quien figuraba como
titular del bien a nivel registral, su condición de tercero ignorante de la situación
litigiosa del bien, y por tanto su condición de tercero de buena fe registral
quedaba desvirtuada en tanto que en el propio documento (a través del cual se
le transfería la propiedad) dejó constancia de la situación litigiosa del bien
adquirido.10
DÉCIMO SEXTO.- Que, en efecto, el primer deber de indagación exige que los
adquirentes verifiquen la regularidad en el fenómeno de transmisiones y
adquisiciones, lo que se denomina “tracto sucesivo”, en tanto nadie puede
transmitir más derecho del que tiene en su haber, por lo que todo comprador
tendrá que evaluar si la cadena de títulos es válida, regular y sin vicios. Esta es
la “diligencia ordinaria mínima” que se impone a los adquirentes en el caso de
los bienes inmuebles “debido a la importancia económica (…) y a los usos
generalmente aceptados”11, por lo que se llega a la conclusión que el Instituto
Peruano de Seguridad Social - IPSS carecía de buena fe, en tanto, conociendo
de la situación legal del remate judicial por el cual se adjudicó de su vendedor
el bien sub litis, no revisó los actuados judiciales que sustentaban la titularidad
del inmueble, y porque no verificó los títulos archivados que daban cuenta que
el vendedor era casado, pese a lo cual en el acto dispositivo no participó su
cónyuge.
DÉCIMO SÉTIMO.- Que, de otro lado, un aspecto a tener en cuenta para
desestimar la buena fe registral opuesta por la compradora, es el hecho de que
la demandada tenía conocimiento de la situación legal real de la propiedad, lo
cual se acredita con las instrumentales que obran en autos, como son la Carta
10
No se puede alegar que la transferencia a favor de la compradora ese revestida de buena fe, que
impone deberes específicos de honestidad y corrección, que se materializan en la obligación de indagar
con mucha atención los antecedentes de la titularidad del inmueble, pues, “debido a la importancia
económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la
diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que
adquiere” - Casación N° 3098-2011-Lima.
11
Conforme al Pleno Jurisdiccional Distrital en Materia Civil, realizado en la Corte Superior de Justicia del
Santa, el día 05.11.13., se acordó por mayoría: ¨Para aplicar la buena fe pública registral debe verificarse
no solo los asientos registrales y títulos archivados, sino además que debe exigirse que el tercero
adquirente haya actuado con diligencia ordinaria requerida para cada caso en concreto¨.
43
CASACIÓN 2238-2017
ICA
de fecha nueve de octubre de mil novecientos ochenta y seis, obrante a fojas

veinticinco, la Carta número 548GF-IPSS-86 de fecha veinte de octubre de mil
novecientos ochenta y seis, que corre a fojas veintiséis, el documento de fecha
doce de noviembre de mil novecientos ochenta y seis, de fojas veintisiete, los
mismos que acreditan que el comprador Instituto Peruano de Seguridad Social
– IPSS, mantuvo tratativas de forma directa con el copropietario Juan Antonio
Robles Ruiz para la compraventa de la Clínica “María del Pilar”, en la que se
discutía el precio del inmueble, lo que permite aseverar que dichas tratativas ya
se encontraban en una fase avanzada, y que, la codemandada en su calidad
de Institución Pública del Estado y órgano diligente, debía conocer, a través del
estudio de los títulos, que el inmueble era de propiedad de la sociedad
conyugal conformada por los demandantes, es decir, el Instituto Peruano de
Seguridad Social - IPSS estuvo en capacidad de conocer, con anterioridad a su
adquisición, de dónde provenía el bien que adquirieron y quienes eran sus
reales titulares.
DÉCIMO OCTAVO.- Que, asimismo, otro hecho que ahonda en lo hasta ahora
expresado, se acredita con la declaratoria de fábrica otorgada mediante
Escritura Pública de fecha veinticinco de julio de mil novecientos ochenta y tres,
otorgada por ambos propietarios Juan Antonio Robles Ruiz y María Arsenia
Chiang Cabrera de Robles, la cual, conforme se dejó constancia de la misma
Escritura Pública, fue inscrita en el Asiento 140, Fojas 475, del Tomo 240 de
Propiedad con fecha doce de agosto de mil novecientos ochenta y tres, lo que
acredita que la titularidad del inmueble estuvo inscrita a favor de ambos
cónyuges, y que dicha información se encontraba inscrita en los Registros
Públicos, y como tal, no puede oponerse desconocimiento alguno en virtud del
artículo 2012 del Código Civil Peruano.12 ---------------------------------------------------
12
El principio de publicidad registral se aplica por regla general al contenido de la inscripción de
cualquiera de los Registros contemplados en el artículo 2008 del Código Civil, y si bien es verdad el
artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos
establece que a fin de asegurar la publicidad en los registros, los funcionarios de los mismos están
obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que
obran en las oficinas registrales, ello debe entenderse a que a que dicha extensión alcanzara a los títulos
archivados en tanto y en cuanto la información contenida en la inscripción resultase insuficiente para el
negocio jurídico a celebrarse o por la naturaleza de dicho negocio se requiera el conocimiento de toda
información relevante. Casación 2884-2005- Puno de fecha 30 de octubre de 2006.
44
CASACIÓN 2238-2017
ICA
DÉCIMO NOVENO.- Que, en suma, es evidente que no resulta de aplicación al

caso de autos, los alcances del artículo 2014 del Código Civil, pues la
demandada ESSALUD no tiene la calidad de tercero de buena fe, habida
cuenta que adquirió el bien sub litis a sabiendas que sobre el predio objeto de
este proceso, existía un proceso litigioso pendiente de ser resuelto, en el cual
se tramitó un remate de forma indebida, y que a ultranza fue corroborado por el
órgano jurisdiccional, y porque si bien el comprador adquirió de quien figuraba
en el registro como comprador13, no es menos cierto que la buena fe no es
solamente una 'creencia' fundada en un estado psicológico (meramente
interno) del poseedor, sino que debe responder al modo de actuar honesto de
una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error inexcusable,
pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, en resumen, en
el caso de autos no se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que se
avanza hasta una buena fe-diligencia"; ergo, los demandados tenían pleno
conocimiento que el inmueble sub litis pertenecía a la sociedad conyugal
conformada por los esposos Robles Ruiz y Chiang Cabrera, y que ello fue base
para cuestionar los actuados en el proceso sobre ejecución de garantías; sin
embargo, procedieron a adquirir el inmueble, motivo por el cual el agravio
alegado por la parte demandante- recurrente sobre interpretación errónea del
referido artículo, debe ser estimado.
VIGÉSIMO.- Que, en cuando a la infracción normativa del artículo 908 del
Código Civil, sobre este extremo, la Sala Superior estableció que la pretensión
de indemnización por responsabilidad extracontractual corre la misma suerte
que la pretensión principal que fue desestimada, por lo que la misma deviene
en infundada. Sobre el particular, habiéndose determinado en el caso concreto,
que el comprador Instituto Peruano de Seguridad Social - IPSS (ahora
ESSALUD) ha actuado de mala fe, por lo que en su condición de poseedor, se
subsume en la hipótesis del artículo 908 del Código Civil, a contrario sensu, por
lo que corresponde el reembolso de los frutos a favor de los actuales
propietarios, en tanto, un poseedor de mala fe se encuentra obligado a restituir
13
GONZALES BARRON, Comentarios al Código Civil- Gaceta Jurídica. Pág. 536-537.
45
CASACIÓN 2238-2017
ICA
todas las ventajas obtenidas a su legítimo titular, lo que incluye la cuantificación

económica del uso y disfrute, pero ello deberá liquidarse en ejecución de
sentencia, conforme a los lineamientos que fije el tribunal, debiendo rescatarse
el análisis expuesto por el juzgado en el considerando undécimo y duodécimo
de la sentencia de primera instancia, en el que se ha determinado que la
demandada ESSALUD se ha servido tanto del inmueble, sus construcciones,
como sus instalaciones, desde la fecha en que se le ministró la posesión, sin
pagar monto alguno a los demandados como retribución por el uso y disfrute
del inmueble, lo que acredita el daño, en consecuencia, la entidad demandada
no puede oponer la buena fe en su posesión, así como tampoco los frutos que
genere dicha posesión, por lo que debe estimarse la infracción denunciada, por
lo que la segunda causal de casación también es fundada, y por ello, la
demanda tiene que estimarse, también en este extremo. ------------------------------
VIGÉSIMO PRIMERO.- Que, finalmente, en cuanto a lo señalado por el Juez
Supremo ponente sobre las supuestas irregularidades y actos de corrupción
suscitadas al emitirse la Resolución número ciento treinta y cuatro, de fecha
veintinueve de diciembre de dos mil, la suscrita no comparte lo esgrimido por el
referido ponente, por cuanto una decisión jurisdiccional refleja el criterio del
magistrado en la que se exponen los fundamentos y razones que la sustentan
con sujeción a una debida motivación, debiendo presumirse su legalidad, por lo
que de encontrarse alguna irregularidad, el órgano de control competente
deberá proceder de acuerdo a sus atribuciones. -----------------------------------------
Por tales consideraciones, y en aplicación del artículo 396 del Código Procesal
Civil, NUESTRO VOTO es porque se declare: FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por Pershing Julio Del Carpio Castañeda y María Del
Pilar Robles Chiang a fojas cuatro mil cuatrocientos setenta y dos; por
consiguiente, SE CASE la resolución impugnada; en consecuencia, NULA la
sentencia de vista a fojas cuatro mil cuatrocientos treinta y nueve, de fecha seis
de abril de dos mil diecisiete, emitida por la Primera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Ica; y actuando en sede de instancia: SE CONFIRME
46
CASACIÓN 2238-2017
ICA
la sentencia apelada de fojas tres mil setecientos cuarenta y tres, de fecha

nueve de noviembre de dos mil doce, que declaró fundada en parte la
demanda, con lo demás que contiene; SE DISPONGA la publicación de la
presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en
los seguidos por Pershing Julio Del Carpio Castañeda y otra contra el Seguro
Social de Saluda - ESSALUD y otros, sobre Ineficacia de Acto Jurídico; y se
devuelvan.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
CÉSPEDES CABALA
47
SINOE
SALA CIVIL TRANSITORIA LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
SUMILLA: Al señalar la Sala Superior que no se puede aplicar

por analogía una norma prohibitiva, está desconociendo el
régimen de sociedad de gananciales a que se encuentra sujeta
la unión de hecho por imperio del artículo 326 del Código Civil,
tanto más, si el propósito de dicha regulación legal es
salvaguardar los bienes que pertenecen a la sociedad de
gananciales y el derecho de cada cónyuge respecto de los
bienes de la sociedad, protección que también alcanza a la
comunidad de bienes (concubinos).
Lima, veintisiete de marzo

LA REPÚBLICA: Vista la causa número quinientos cincuenta y dos - dos mil
diecisiete, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente
sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: ---------------------------------------

Que, viene a conocimiento de este Supremo Tribunal los recursos de casación
interpuestos por Ana Cristina Avendaño Ortega y Julia Quispe Hallasi a fojas
mil trescientos treinta y uno y mil trescientos treinta y siete, respectivamente,
contra la sentencia de vista de fojas mil doscientos ochenta y seis, de fecha
diecisiete de octubre de dos mil dieciséis, emitida por la Segunda Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de Arequipa, que confirmó la sentencia apelada de
fojas mil ciento ochenta y cuatro, de fecha treinta y uno de marzo de dos mil
dieciséis, que declaró fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico de
fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, por la causal de simulación
absoluta; y ordena la cancelación del Asiento 00004 de la Partida número
P06044715 del Registro de Predios de la Zona Registral XII - Sede Arequipa; e
improcedente la demanda de Reivindicación interpuesta por Ana Cristina
Avendaño Ortega; y revocó la misma en los extremos que declaró fundada la
demanda de Nulidad de Acto Jurídico de compraventa de fecha veintitrés de
-1-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
junio de dos mil seis, por la causal de objeto jurídicamente imposible; y del acto
jurídico celebrado entre Adolfo Sánchez Pacori y Ana Cristina Avendaño
Ortega con fecha veintiocho de octubre del año dos mil nueve, por las causales
de fin ilícito y por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres;
reformándola, declara infundados dichos extremos. -------------------------------------
2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: -----------------------------

2.1. Recurso de Casación de la demandante Julia Quispe Hallasi.-
Por resolución de fecha seis de abril de dos mil diecisiete corriente a fojas
sesenta y nueve del cuaderno de casación, se ha declarado procedente el
recurso de la demandante Julia Quispe Hallasi por las siguientes causales
denunciadas: a) La infracción normativa del inciso 5 del artículo 139 de la
Constitución Política del Perú, así como de los artículos I y III del Título
Preliminar del Código Procesal Civil, al haberse infringido lo dispuesto en los
artículos 5 de la Constitución Política del Perú y 219 inciso 3, 312 y 326 del
Código Civil, así como en el artículo 219 incisos 4 y 8 del citado Código Civil; b)
La infracción normativa de los artículos 219 inciso 3, 312 y 326 del Código
Civil, expresando que al haberse reconocido judicialmente la unión de hecho
que mantuvo con Adolfo Sánchez Pacori a partir del mes de enero de mil
novecientos ochenta y tres hasta diciembre de dos mil nueve, el inmueble sub
judice adquirido del Concejo Provincial de Arequipa mediante documento
privado el veintidós de mayo de mil novecientos ochenta y seis, por ambos
concubinos, está sujeto al régimen de sociedad de gananciales, por tanto el
negocio jurídico que celebró a favor del mencionado demandado deviene en
nulo por la causal de objeto jurídicamente imposible; y, c) La infracción
normativa del artículo 219 incisos 4 y 8 del Código Civil, concordante con
el artículo V del Título Preliminar del precitado Código, indicando que en
atención a lo resuelto en el proceso de desalojo que se le siguió, y al estar
acreditado el vínculo familiar que existe entre los demandados, Ana Cristina
Avendaño Ortega sabía que el inmueble sub judice no era de propiedad
exclusiva del demandado Adolfo Sánchez Pacori, por lo que el acto jurídico
-2-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
celebrado a favor de aquella deviene en nulo, por tener un fin ilícito y por ser
contrario al orden público y a las buenas costumbres. ----------------------------------
-3-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
2.2. Recurso de Casación de la demandada Ana Cristina Avendaño Ortega.-

Por resolución de fecha seis de abril de dos mil diecisiete corriente a fojas
setenta y uno del cuaderno de casación, se ha declarado procedente el recurso
interpuesto por Ana Cristina Avendaño Ortega por las siguientes causales
denunciadas: a) La infracción normativa del artículo 2 de la Constitución
Política del Perú, concordante con los artículos II del Título Preliminar, 5,
140, 1220, 1543 y 1558 del Código Civil, aduciendo que no se puede argüir
que no se ha acreditado el pago por el hecho de no haber sido efectuado por
medio bancarizado, ya que ello implicaría ir en contra de la voluntad de los
contratantes quienes pactaron que el pago se realice al contado y en efectivo,
habiendo éstos actuado en forma libre y espontánea a fin de efectivizar el pago
y consolidar el derecho de propiedad, respectivamente; b) La infracción
normativa del artículo 923 del Código Civil, expresando que dicha norma
regula el derecho a la propiedad y ha sido invocada al plantear su acción
reivindicatoria; y, c) La infracción normativa del artículo I del Título
Preliminar del Código Procesal Civil, indicando que en virtud al derecho a la
tutela jurisdiccional efectiva, se busca dilucidar un asunto controvertido,
analizando, entre otros, la común intención de los contratantes al momento de
celebrar un acto jurídico.
3. ANTECEDENTES:
Previo a la absolución de las denuncias formuladas por las recurrentes,
proceso:
3.1. DEMANDA:
Mediante escrito de demanda de fojas veinte a veinticinco, subsanada a fojas
treinta, y ampliada a fojas cuarenta y uno, Julia Quispe Hallasi interpone
demanda contra Adolfo Sánchez Pacori sobre Nulidad de Acto Jurídico de
compraventa y del documento que contiene el acto jurídico, Escritura Pública
de fecha veintitrés de junio de dos mil seis, por el cual la demandante
-4-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
transfiere los derechos de propiedad que tenía sobre el inmueble ubicado en el

Asentamiento Humano Alejandro Von Humbolt, manzana C, lote 17, zona A,
del distrito de Paucarpata, inscrito en la Partida número P06044715, del
Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de Arequipa, por
cuanto es un acto que adolece de simulación absoluta; y en forma acumulativa
se demanda la Cancelación del Asiento Registral de la Partida número
P06044715 del Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de
Arequipa, donde se ha inscrito la transferencia materia de litis. Manifiesta que,
ha convivido con el demandado desde el año mil novecientos setenta y seis
aproximadamente, habiendo procreado cuatro hijos; sostiene que el
demandado la indujo a traspasarle sus derechos debido a que tuvieron
problemas, para evitar que se los puedan embargar, ya que tenían deudas que
no podían cumplir, es así que con fecha veintitrés de junio de dos mil seis, el
demandado lleva a la recurrente a la notaria del Abogado Javier de Taboada,
para efectuar dicha transferencia; sin embargo, indica que al llegar a la notaria
el demandado le informó que era mejor pasar la vivienda a su nombre, por lo
que confiando en la buena fe de su conviviente es que la recurrente acepta
suscribir la referida Escritura Pública de transferencia de derechos. ----------------
Asimismo, amplía su demanda haciéndola extensiva a que se declare la
nulidad del contrato de compraventa y el documento que lo contiene, Escritura
Pública de fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, otorgado por el
demandado: Adolfo Sánchez Pacori, como vendedor a favor de la compradora
Ana Cristina Avendaño Ortega, por adolecer de simulación absoluta como
pretensión principal y la Cancelación del Asiento Registral inscrito en el Código
número P06044715 del Registro Predial Urbano de Arequipa, donde se ha
inscrito la transferencia materia de la presente nulidad como pretensión
accesoria; ya que dicha venta se realizó con fecha posterior a la postulación a
la presente demanda, y el demandado ha procedido a otorgar Escritura Pública
a favor de su cuñada (conviviente de su hermano Fredy Sánchez Pacori). -------
-5-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
3.2 CONTESTACIÓN DE DEMANDA: ----------------------------------------------------

Contestación de Adolfo Sánchez Pacori: -------------------------------------------------
Por escrito de fojas ciento cuarenta y tres, obra la contestación del demandado
Adolfo Sánchez Pacori solicitando se declare infundada la demanda, pues
señala que no existe ninguna simulación absoluta, y que se trata de un contrato
celebrado formalmente contando con los requisitos que señala el artículo 140
del Código Civil; asimismo, sostiene que nunca ha existido la intención de
transferir el predio a nombre de sus hijos por tratarse de un patrimonio propio y
autónomo que no es otro que el resguardo para su vejez. -----------------------------
Contestación de Ana Cristina Avendaño Ortega: --------------------------------------

Por escrito de fojas ciento sesenta y tres a ciento sesenta y nueve, la citada
codemandada contesta la demanda indicando que el acto cuestionado es real y
no existe simulación alguna, habiendo pagado el precio por la adquisición y que
ostenta la integridad de los derechos de propiedad; en virtud a ello, intentó
llegar a una solución armoniosa con la demandante para que desocupe el
predio y encontrando negativa, incluso ante un centro de conciliación, se ha
visto obligada a iniciar un proceso de desalojo por ocupación precaria que se
encuentra en trámite.
3.3. DEL EXPEDIENTE ACUMULADO DE REIVINDICACIÓN: --------------------

Mediante escrito de fojas cuatrocientos ocho a cuatrocientos once, obra la
demanda interpuesta por Zenón César Durán Garate en representación de Ana
Cristina Avendaño Ortega contra Edgar Rudy Sánchez Quispe y Nelly Jara
Yancapayo; esposos Jimmy Adolfo Sánchez Quispe y Stephania Shirley
Barrios Yupanque; Héctor Hugo Sánchez Quispe; Julia Quispe Hallasi sobre
Reivindicación y Ministración de la Posesión, del inmueble ubicado en el
Asentamiento Humano Alejandro Von Humbolt, manzana C, lote 17, zona A,
del distrito de Paucarpata, con Partida Registral P06044715 del Registro de
Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de Arequipa, tras haberlo
adquirido por Escritura Pública de fecha veintiocho de octubre de dos mil
-6-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
nueve, en la notaría Elsa Holgado de Carpio, señala que los demandados

vienen ocupando el inmueble sin que exista contrato alguno de arrendamiento
u otro, ni derecho para poseer el predio pues no les pertenece, no permitiendo
que la demandante pueda usar, disfrutar y disponer de su propiedad, debiendo
los demandados desocupar el inmueble. A fojas cuatrocientos doce, obra la
resolución que admite a trámite la demanda. ----------------------------------------------
Mediante escrito de fojas cuatrocientos ochenta y ocho a quinientos cuatro,
Julia Quispe Hallasi contesta la demanda alegando que nunca ha existido la
intención de transferir el predio. Asimismo, reconviene solicitando la nulidad: a)
Del acto jurídico que celebra con Adolfo Sánchez Pacori mediante Escritura
Pública de fecha veintitrés de junio de dos mil seis, por las causales de falta de
manifestación de voluntad, por ser jurídicamente imposible y fin ilícito; y, b) Del
acto jurídico de compraventa celebrado entre Adolfo Sánchez Pacori y Ana
Cristina Avendaño Ortega mediante Escritura Pública de fecha veintiocho de
octubre del dos mil nueve, por las causales de falta de manifestación de
voluntad, fin ilícito y por ser contrario al orden público y a las buenas
costumbres. Además, en forma acumulativa, solicita la Cancelación de los
Asientos Registrales 00003 y 00004 de la Partida P06044715 del Registro de
Predios de la Zona Registral XII - Sede Arequipa. Como fundamentos de la
reconvención, señala que con Adolfo Sánchez Pacori, quien es su esposo, ha
convivido desde el año mil novecientos setenta y seis hasta el dos de enero del
dos mil diez, fecha en que la abandonó, durante la convivencia adquirieron el
inmueble ubicado en el Asentamiento Humano Alejandro Von Humbolt,
manzana C, lote 17, zona A, del distrito de Paucarpata con Partida Registral
P06044715, encontrándose empadronados ambos ante la Municipalidad
Provincial de Arequipa, habiendo realizado construcciones en el inmueble.
Señala que, por causas ajenas a su voluntad, su esposo la indujo para que le
trasfiera los derechos que le correspondía sobre el inmueble a favor de su hijo,
señalándole que para ello debía previamente transferir sus derechos a favor del
demandado. Refiere que el inmueble es un bien social ya que en otro Juzgado
se encuentra en trámite un proceso de declaración de unión de hecho. Indica
-7-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
que, con fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, el demandado transfirió
el inmueble a favor de Ana Cristina Avendaño Ortega (quien es esposa del
hermano del demandado) quien no tiene la capacidad económica para adquirir
el inmueble, siendo que en mérito a la transferencia realizada se le ha iniciado
un juicio de desalojo, el cual ha sido declarado infundado. ----------------------------
3.4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: -------------------------------------------

Mediante sentencia de fecha treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis, se
resolvió declarar infundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico de
compraventa y el documento que lo contiene de fecha veintitrés de junio de dos
mil seis, interpuesta por Julia Quispe Hallasi en contra Adolfo Sánchez Pacori
por la causal de simulación absoluta; e improcedente por las causales de falta
de manifestación de voluntad y fin ilícito, y fundada por la causal de objeto
jurídicamente imposible; e improcedente la demanda de Nulidad de Acto
Jurídico celebrado con fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, por falta
de manifestación de voluntad y fundada la misma por las causales de
simulación absoluta, fin ilícito y por ser contrario al orden público y a las buenas
costumbres; e improcedente la demanda de Reivindicación; bajo los siguientes
fundamentos:
En cuanto a la pretensión de nulidad del acto jurídico de compraventa y

del documento que lo contiene, de fecha veintitrés de junio de dos mil
seis.
Respecto a la causal de simulación absoluta, de la revisión de los
expedientes acumulados, no existe prueba alguna que acredite la existencia de
las deudas que indica haber tenido y que eran motivo para celebrar el acto
jurídico que se pretende anular; tampoco puede anularse un acto jurídico por el
valor del precio de venta, porque las partes, pueden libremente fijar el precio de
los bienes materia de venta. En cuanto a la causal de falta de manifestación
de voluntad, los argumentos esgrimidos por la demandante Julia Quispe
Hallasi para solicitar la nulidad se sustentan en los mismos hechos referidos
-8-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
para la causal de simulación absoluta, y que no pueden ser subsumidos como

falta de manifestación de voluntad, ello porque el acto jurídico que se pretende
anular fue expedido por personas que tienen existencia jurídica, la
manifestación de voluntad ha sido materialmente efectuada por las personas a
las que se atribuyen, tiene fin negocial, es seria y no existe discordancia entre
los acuerdos de voluntades; por ello, la causal invocada debe desestimarse en
aplicación de la última parte del artículo 121 del Código Procesal Civil. -----------
En cuanto a la causal de fin ilícito, el argumento para solicitar la nulidad por
esta causal, es que Adolfo Sánchez Pacori tuvo la finalidad de botarla de la
casa juntamente con sus hijos, incluso celebró un acto jurídico de compraventa
con Cristina Avendaño Ortega para lograrlo; sin embargo, como se tiene
señalado, para que exista fin ilícito, ambos contratantes deben tener una
intención ilegal o contraria a la moral, no siendo suficiente que esta intención
provenga únicamente de uno de los contratantes, resultando aplicable lo
dispuesto la última parte del artículo 121 del Código Procesal Civil. ----------------
En cuanto a la causal de objeto jurídicamente imposible, el argumento para
esta causal, es que entre Julia Quispe Hallasi y Adolfo Sánchez Pacori, existió
una convivencia desde el año mil novecientos setenta y seis hasta el dos de
enero de dos mil diez, por lo que a la fecha de celebración de la compraventa
existía una sociedad de gananciales y por tanto, la transferencia no podía
realizarse. Adolfo Sánchez Pacori ha negado la convivencia con Julia Quispe
Hallasi; sin embargo, de la sentencia expedida en el Proceso número 140-
2010-0-0412-JM-CI-01 seguida entre las partes, se estableció que sí existió
una convivencia entre las partes desde enero del año mil novecientos ochenta
y tres hasta diciembre del año dos mil nueve; en consecuencia, de conformidad
con lo dispuesto por el artículo 326 del Código Civil, dicha unión originó una
sociedad de bienes que se sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en
cuanto le fuere aplicable. Como se observa del Asiento número 00002 de la
Partida Registral número P06044715 del Registro de Predios de la Zona
Registral número XII - Sede Arequipa, el inmueble materia de litis fue adquirido
por Julia Quispe Hallasi y Adolfo Sánchez Pacori mediante contrato de
-9-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
compraventa de fecha veintidós de mayo de mil novecientos ochenta y seis; es

decir, durante la vigencia del régimen de sociedad de gananciales; en
consecuencia, en aplicación del artículo 312 del Código Civil, el cual establece
la prohibición de celebrar contratos entre los cónyuges (concubinos) respecto
de los bienes de la sociedad, se concluye que el inmueble, al pertenecer a la
sociedad de gananciales, no puede ser objeto del contrato de compraventa
entre los cónyuges, por ser contrario al ordenamiento legal. --------------------------
En cuanto a la pretensión de Nulidad de Acto Jurídico celebrado entre

Adolfo Sánchez Pacori y Ana Cristina Avendaño Ortega con fecha
veintiocho de octubre de dos mil nueve y del documento que lo contiene.
Respecto de la capacidad económica para adquirir el bien por parte de la
demandada Ana Cristina Avendaño Ortega, esta persona presentó una
declaración jurada (fojas ciento cincuenta y cinco), donde señala que es
trabajadora independiente en el giro de artesanía – tejido de chompas y afines,
por lo que percibe una remuneración semanal de trescientos soles (S/300.00);
sin embargo, no ha presentado la respectiva declaración jurada del impuesto a
la renta, lo que hubiese generado mayor certeza en sus ingresos; es más, no
ha mencionado cuál es su carga familiar, a fin de determinar la capacidad de
ahorro. De otro lado, presenta un contrato privado de préstamo a su favor, de
fecha quince de agosto de dos mil nueve, por la suma de quince mil soles
(S/15,000.00), teniéndose en cuenta que el acto jurídico de compraventa que
se pretende anular fue materializado mediante Escritura Pública de fecha
veintiocho de octubre de dos mil nueve, con el cual, pretendería acreditar la
capacidad económica; sin embargo, dicho contrato tiene fecha cierta el
veintiuno de mayo de dos mil nueve, al haber legalizado las firmas de los
contratantes ante Notario Público (artículo 245 inciso 3 del Código Procesal
Civil), siendo que esta última fecha, es posterior a la notificación de la demanda
de nulidad, lo cual no genera convicción en el juzgador sobre la real existencia
del préstamo. No existe medio probatorio idóneo (estados de cuenta de
ahorros, transferencia a través de medio bancario, etc.), que acredite la
- 10
-
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
capacidad de pago de la compradora, o que el pago de dinero se realizó

efectivamente.
Al ser conviviente del hermano del vendedor, y no haberse demostrado la
capacidad económica de la compradora, ni que el precio se haya pagado por
medio bancario, se concluye que existió un acto simulado entre las partes con
la finalidad de obtener la desocupación del inmueble por parte de la
exconviviente del vendedor y sus hijos; por lo que en este extremo la demanda
debe ser amparada, en aplicación a contrario del artículo 200 del Código
Procesal Civil.
En cuanto a la causal de falta de manifestación de voluntad, la transferencia
de un bien social por parte de uno de los integrantes de la sociedad de
gananciales, sin el consentimiento del otro, no puede ser considerada como un
hecho para declarar la nulidad del acto jurídico por la causal invocada. En lo
referente a la causal de fin ilícito, debe tenerse en cuenta que el fin que
tuvieron las partes, no fue la transferencia del bien porque se ha demostrado
que este fue simulado, entonces, al haberse interpuesto un proceso de
desalojo e incluso una reivindicación, se denota que el interés de las partes fue
el de despojar de la posesión del inmueble que tiene Julia Quispe Hallasi y sus
hijos, lo cual moralmente no puede ser aceptado, debiendo ampararse la
demanda en este extremo, en aplicación a contrario del artículo 200 del Código
Procesal Civil. La causal de nulidad por ser un acto contrario a las normas de
orden público, si bien es cierto no existe adquisición a título oneroso porque no
hubo pago del precio como se tiene analizado, también es cierto que en el
supuesto que si la venta realmente hubiese ocurrido, el artículo 2014 del
Código Civil, también dispone que la buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. En el caso materia de
análisis, al ser la compradora, conviviente del hermano del vendedor, sabía que
el bien fue adquirido dentro de la sociedad de gananciales que formó su
vendedor con Julia Quispe Hallasi (lo que incluso aparece del propio registro), y
no podía ser transferido válidamente.
- 11 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
En cuanto a la pretensión de Reivindicación, habiéndose declarado nulos, el

título de propiedad de Ana Cristina Avendaño Ortega y el de su vendedor
Adolfo Sánchez Pacori, la demandante carece de legitimidad parar obrar, por
cuanto no resulta ser la propietaria del inmueble, debiendo emitirse sentencia
inhibitoria en este extremo, tal como lo faculta la última parte del artículo 121
del Código Procesal Civil.
3.5. SENTENCIA DE VISTA:

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sala Superior confirmó la
sentencia de primera instancia en el extremo que declara fundada la demanda
de Nulidad de Acto Jurídico de fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve,
por la causal de simulación absoluta e improcedente la demanda de
reivindicación interpuesta por Ana Cristina Avendaño Ortega; y revoca la
misma en los extremos que declara fundada la demanda de Nulidad de Acto
Jurídico de compraventa de fecha veintitrés de junio de dos mil seis,
interpuesta por Julia Quispe Hallasi por la causal de objeto jurídicamente
imposible; y ordena la Cancelación del Asiento 00003 de la Partida P06044715
del Registro de Predios de la Zona Registral XII; y fundada la demanda de
Nulidad de Acto Jurídico de fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, por
las causales de fin ilícito y ser contrario al orden público y a las buenas
costumbres; reformándola, declara infundados ambos extremos. -------------------
Como fundamentos de la impugnada, respecto a la compraventa de fecha
veintitrés de junio de dos mil seis, sostiene que la aplicación del artículo 312 del
Código Civil, es impertinente, por cuanto el hecho de que con fecha veintisiete
de enero de dos mil diez, la demandante Julia Quispe Hallasi haya iniciado el
Proceso número 140-2010 sobre Reconocimiento de Unión de Hecho que ha
concluido con sentencias de primera y segunda instancia que declara fundada
la demanda, en nada afecta el régimen de copropiedad establecido; en
consecuencia, la prohibición de contratar entre los cónyuges no resulta
aplicable al caso de autos, en principio por tratarse de una copropiedad, y en
segundo lugar, porque las partes únicamente son convivientes y no puede
- 12 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
extenderse por analogía o interpretación extensiva esta prohibición o restricción

de derechos establecida únicamente para los cónyuges unidos por vínculo
matrimonial por el artículo 312 del Código Civil. ------------------------------------------
En cuanto la compraventa de fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, la
apelante sostiene que ha adquirido el inmueble de quien tenía inscrito en
Registros Públicos el derecho de propiedad a su favor en forma exclusiva; y por
tanto, debe mantener su adquisición aunque se anule el derecho del otorgante
posteriormente por causas que no aparecían del Registro. Sin embargo, para
ello se requiere haber actuado de buena fe, como terceros adquirientes a título
oneroso, porque nuestro Sistema Registral se fundamenta en asegurar el
tráfico patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que
efectúen los terceros adquirientes confiados en el contenido del Registro, pero
para ello se requiere haber actuado de buena fe, lo que no ha ocurrido en el
caso de autos, porque como se tiene analizado la codemandada no tenía
capacidad económica para haber pagado el precio del inmueble, según lo
previsto por el artículo 2014 del Código Civil. Respecto a la reivindicación, en el
caso de autos el título que tenía Ana Cristina Avendaño Ortega ha sido
declarado nulo; en consecuencia, si ya no tiene la calidad de propietaria,
tampoco puede pretender la restitución de la posesión del bien, conforme lo
establece el artículo 923 del Código Procesal Civil. -------------------------------------
4. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: ------------------------------------

PRIMERO.- El recurso de casación es un medio de impugnación extraordinario
que procede contra las decisiones finales emitidas por la Corte Superior en los
casos previstos en la Ley. Este tipo de reclamación solo puede versar sobre los
aspectos de la sentencia de instancia relativos al Derecho aplicado a los
hechos establecidos, así como el incumplimiento de las garantías del debido
proceso o infracción de las formas esenciales para la validez de los actos
procesales. En efecto, se trata de una revisión del Derecho aplicado donde la
apreciación probatoria queda excluida1. ----------------------------------------------------
1
Sánchez- Palacios P. (2009). El recurso de casación civil. Editorial Jurista Editores. Pág. 32.
- 13 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
SEGUNDO.- La doctrina en general apunta como fines del recurso de casación

el control normativo, la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo,
con lo cual se busca la unidad de la legislación y de la jurisprudencia (unidad
jurídica), la seguridad del orden jurídico, fines que han sido recogidos en la
legislación procesal en el artículo 384 del Código Procesal Civil, tanto en su
versión original como en la modificada, al precisar que los fines del recurso de
casación son: “La adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y
la unidad de la jurisprudencia de la nación”2. ----------------------------------------------
TERCERO.- Se ha declarado procedente el recurso de casación por las

causales de infracción normativa procesal y material. Teniendo en cuenta ello,
es de advertirse que conforme lo dispone el artículo 396 del Código Procesal
Civil, cuando se declara fundado el recurso de casación por vulneración a las
normas que garantizan el debido proceso o las infracciones de las formas
esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales en todos los
supuestos se debe devolver el proceso a la instancia inferior para que emita
nuevo fallo, mientras que si declara fundado el recurso por las otras causales
contempladas en el artículo 386 del Código Procesal Civil, la Sala Suprema
actuando en sede de instancia deberá resolver el conflicto según la naturaleza.
Es por ello, que la revisión de las causales por las que ha sido declarado
procedente el recurso de casación debe comenzar por el análisis de la
alegación de vulneración a las normas que garantizan el derecho a un debido
proceso. En la eventualidad que se declare fundado el recurso de casación por
vulneración a las normas que garantizan el debido proceso no será necesario
examinar los agravios relativos a la infracción normativa material. ------------------
CUARTO.- En atención a lo expuesto, se aprecia que en ambos recursos se ha

denunciado la infracción normativa del artículo I del Título Preliminar del
Código Procesal Civil, referida a la tutela jurisdiccional efectiva, así como
vicios en la motivación de la sentencia de vista, por lo que este Supremo
2
Hurtado Reyes Martín, La Casación Civil. Editorial Idemsa, Pág. 99
- 14 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
Tribunal se pronunciará respecto a la denuncias alegadas. Sobre el particular,

el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú, establece que son
principios y derechos de la función jurisdiccional la observancia del debido
proceso y la tutela jurisdiccional; en consecuencia, cuando el órgano
jurisdiccional administra justicia está obligado a observar los principios,
derechos y garantías que la norma suprema establece como límites del
ejercicio de las funciones asignadas3. Por su parte, el inciso 5 dispone la
motivación escrita de las resoluciones en todas las instancias, excepto los
decretos de mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los
fundamentos de hecho en que se sustentan. En ese sentido, la necesidad de
que las resoluciones judiciales sean motivadas es un principio que informa el
ejercicio de la función jurisdiccional y, al mismo tiempo, es un derecho
constitucional de los justiciables. Mediante la motivación, por un lado, se
garantiza que la administración de justicia se lleve a cabo de conformidad con
la Constitución y las leyes (artículos 45 y 138 de la Constitución Política del
Perú); y, por otro, que los justiciables puedan ejercer de manera efectiva su
derecho de defensa.
QUINTO.- Tal exigencia se traduce en la explicación detallada que debe

realizar el Juez de los motivos que han conllevado a la decisión final. En esta
fundamentación debe existir conexión lógica entre los hechos narrados por las
partes (demandante y demandada), y las pruebas aportadas por ellos;
coherencia y consistencia en sus razonamientos. Para que una motivación sea
el fiel reflejo de una aplicación racional del ordenamiento jurídico debe
necesariamente fundarse en derecho, lo que significa que la norma
seleccionada debe estar en estricta correspondencia con el petitorio y los
3 Es así que Quiroga señala que el “Due Process of Law” no es otra cosa que la institución de origen
anglosajona referida al Debido proceso legal como garantía con sustrato constitucional del procesal
judicial, definida por un concepto que surge del orden jurisprudencial y de la justicia que respaldan la
legitimidad de la certeza del derecho finalmente determinado en su resultado. QUIROGA LEÓN, Aníbal. El
Debido Proceso, los Derechos Humanos y las Garantías Constitucionales de la Administración de Justicia.
p. 111.
- 15 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
fundamentos, dispositivo legal que debe ser válido, vigente, y en caso de no

ser vigente, si corresponde su aplicación o no al caso concreto4. --------------------
SEXTO.- Absolviendo las infracciones procesales, se aprecia de la lectura de

ambos recursos que los argumentos que exponen las recurrentes no se
vinculan en estricto a denunciar la afectación al debido proceso y a la tutela
jurisdiccional efectiva en alguna de sus manifestaciones 5, por el contrario, sus
fundamentos se orientan a objetar el criterio adoptado por la Sala Superior en
la interpretación de la norma así como la valoración de los medios probatorios,
aspectos que no implican per se una afectación a la tutela jurisdiccional o
limitan el ejercicio del derecho al debido proceso, sino que corresponden al
juicio y discernimiento propio del juzgador al momento de resolver la
controversia. En efecto, la demandante Julia Quispe Hallasi alega que se
vulnera la tutela jurisdiccional efectiva a partir de una errónea interpretación
de lo dispuesto por los artículos 139 inciso 5 de la Constitución Política del
Perú, III del Título Preliminar del Código Procesal Civil y 219 inciso 3, 312 y 326
del Código Civil, así como de lo señalado en los incisos 4 y 8 del artículo 219
del citado Código Civil, empero al alegarse una infracción de tal naturaleza
estas no pueden referirse al sentido en que el juzgador interpreta una norma,
sino a la actuación indebida de actos procesales que limiten el ejercicio de los
derechos de los justiciables en el proceso, lo que no se evidencia en el
presente caso. En esa misma línea argumentativa, debe desestimarse una
supuesta vulneración a la debida motivación de resoluciones judiciales, pues la
recurrente no denuncia vicios en la motivación del fallo, tanto en su aspecto
material y sustancial, sino actos que constriñen aspectos del fondo de la
4
El derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales importa, pues que los órganos judiciales
expresen las razones o justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisión. Esas
razones, por lo demás, pueden y deben provenir no solo del ordenamiento jurídico vigente y aplicable al
caso, sino de los propios hechos debidamente acreditados en el trámite del proceso. Expediente N °
01858 2014-PA/TC - ICA (Fundamento 2.2.4).
5 En este sentido, se ha señalado que: “El derecho a la Tutela jurisdiccional despliega sus efectos en tres
momentos distintos: primero, en el acceso a la justicia, segundo, una vez en ella, que sea posible la
defensa y poder obtener solución en un plazo razonable y tercero, una vez dictada la sentencia, la plena
efectividad de sus pronunciamientos. Acceso a la jurisdicción, proceso debido y eficacia de la sentencia. -
Gonzales Pérez, Jesús. El derecho a la tutela jurisdiccional. Madrid. Editorial Civitas. Segunda Edición,
1985. Pág. 27.
- 16 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
controversia que no puede someterse a examen a través de una denuncia por

ausencia o defectos de motivación.
SÉTIMO.- Por su parte, la demandada Ana Cristina Avendaño Ortega invoca la

infracción normativa del artículo I del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, indicando que en virtud al derecho a la tutela jurisdiccional
efectiva, se busca dilucidar un asunto controvertido, analizando, entre otros, la
común intención de los contratantes al momento de celebrar un acto jurídico, al
respecto se tiene que la sentencia de vista ha cumplido con exponer las
razones fácticas y jurídicas que determinaron la decisión final, ello acorde a
una valoración conjunta de los medios probatorios; constatándose que el
Colegiado Superior ha expresado los fundamentos de hecho y de derecho
sobre los que basa su decisión de conformidad con los incisos 3 y 4 del artículo
122 del Código Procesal Civil; en consecuencia, la causal procesal debe
desestimarse debiendo analizarse la causal material denunciada. ------------------
OCTAVO.- En cuanto al recurso de la demandante Julia Quispe Hallasi, la

citada recurrente denuncia la infracción normativa material de los artículos
219 inciso 3, 312 y 326 del Código Civil, expresando que al haberse
reconocido judicialmente la unión de hecho que mantuvo con Adolfo Sánchez
Pacori a partir del mes de enero de mil novecientos ochenta y tres hasta
diciembre de dos mil nueve, el negocio jurídico que celebró a favor del
mencionado demandado deviene en nulo por la causal de objeto jurídicamente
imposible en aplicación del artículo 312 del Código Civil. Que de lo expuesto,
se tiene que la cuestión en debate consiste en determinar si la norma contenida
en el artículo 312 del citado cuerpo legal, le resulta aplicable a la unión
convivencial reconocida por sentencia judicial, o si por el contrario, dicha norma
es impertinente tal como lo ha expresado la Sala Superior. ---------------------------
NOVENO.- En principio, conforme el enunciado normativo del artículo 326 del

Código Civil, señala: “La unión de hecho, voluntariamente realizada y
- 17 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
mantenida por un varón y una mujer, libres de impedimento matrimonial, para

alcanzar finalidades y cumplir deberes semejantes a los del matrimonio, origina
una sociedad de bienes que se sujeta al régimen de sociedad de gananciales,
en cuanto le fuere aplicable, siempre que dicha unión haya durado por lo
menos dos años continuos. La posesión constante de estado a partir de fecha
aproximada puede probarse con cualquiera de los medios admitidos por la ley
procesal, siempre que exista un principio de prueba escrita. La unión de hecho
termina por muerte, ausencia, mutuo acuerdo o decisión unilateral […]”. Del
texto de la norma se distingue el supuesto de hecho que se compone, a su vez,
de los siguientes elementos: 1) Una unión de hecho; 2) Voluntariamente
realizada; 3) Mantenida por un varón y una mujer; 4) Quienes se encuentren
libres de impedimento matrimonial; 5) Que persigue alcanzar finalidades y
cumplir deberes semejantes a los del matrimonio; y, 6) Que haya durado por
los menos dos años continuos. El nexo normativo se encuentra en la expresión:
"origina", refiriéndose a la creación de una relación jurídica. Finalmente, la
consecuencia jurídica: está dada en que reunidos los elementos del supuesto
de hecho, entonces se origina: 1) Una sociedad de bienes; y, 2) Que se
sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en cuanto le fuere
aplicable.
DÉCIMO.- Teniendo en cuenta los conceptos vertidos en el considerando

precedente se tiene que al haber obtenido la demandante sentencia judicial
favorable por el cual se reconoció la unión de hecho con el demandado Adolfo
Sánchez Pacori desde enero de mil novecientos ochenta y tres hasta diciembre
de dos mil nueve, es decir, la relación convivencial reconocida originó una
comunidad de bienes a la que le resultan aplicables las normas del régimen de
sociedad de gananciales propia del matrimonio y no al de copropiedad en tanto
patrimonio autónomo, en virtud del cuál es la misma ley que otorga la condición
de una comunidad de bienes, ello en razón a que la naturaleza jurídica de la
sociedad de gananciales es compartida por la sociedad o comunidad de bienes
- 18 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
del concubinato6, en tal sentido, no corresponde considerarlos como bienes

sujetos al régimen de copropiedad.
DÉCIMO PRIMERO: De otro lado, el artículo 312 del Código Civil, señala que:
“Los cónyuges no pueden celebrar contratos entre sí respecto de los bienes de
la sociedad”, al respecto, tres son las razones por las que se ha prohibido la
contratación entre cónyuges: el peligro de colusión entre los cónyuges para
defraudar a un tercero acreedor, el posible aprovechamiento económico de
uno de los cónyuges respecto del otro, y la incompatibilidad entre el régimen
económico conyugal y el régimen legal de los contratos, caracterizado este
último por su declarado carácter negocial7. ------------------------------------------------
DÉCIMO SEGUNDO.- Siendo así, una primera regla que debemos considerar
es que los bienes obtenidos durante la vigencia de la unión convivencial son
“sociales” (pertenecen a la sociedad o comunidad) y no a cada concubino en
copropiedad, razón por la que no se puede admitir la participación a través de
cuotas ideales. Y en segundo lugar, el artículo 312 del Código Civil, tiene como
finalidad la protección del patrimonio autónomo de la sociedad de gananciales,
que resulta equivalente al de la comunidad de bienes originada de una unión
de hecho; por tanto, dicha prohibición, en salvaguarda del derecho de los
cónyuges y también de los concubinos, debe extenderse a la comunidad de
bienes8.
6
Diez Picaso citado por Yuri Vega Mere, Amor, familia, unión de hecho y relaciones patrimoniales, N° 41
http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/forojuridico/article/viewFile.
7 La primera conclusión de esta revisión es que los cónyuges no pueden -contratar entre sí respecto del
patrimonio social, sencillamente porque ambos en materia patrimonial constituyen una sola parte, una
sola voluntad, y para formar un contrato es preciso cuando menos dos partes, dos voluntades, dos
centros de Interés. De modo que parece perfectamente coherente con el diseño legal del régimen
patrimonial del matrimonio así como con la construcción jurídica del contrato que los cónyuges en
principio no puedan contratar entre ellos respecto de los bienes sociales. Adicionalmente se advierte que
la norma busca proteger y consolidar el patrimonio conyugal evitando su desmembración vía contractual.
– Walter Gutiérrez Camacho, Comentario al Código Civil, Gaceta Jurídica, 2010
8 La Constitución de 1979 y la de 1984 equiparan la sociedad de bienes nacida en el concubinato a la
sociedad de gananciales originada en el matrimonio: equiparar significa equivalente, igual. En este caso,
esa sociedad de bienes es equivalente o igual a la sociedad de gananciales, lo que implica que la
normatividad que regula esta última, debe ser aplicada a la sociedad de bienes generada en la unión de
hecho, no solo en cuanto a la calificación de bienes sino también en cuanto a las deudas, y lo que es más
importante, en cuanto a la liquidación de la sociedad.
- 19 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
DÉCIMO TERCERO.- Estando a lo expuesto, al analizar el Contrato de

Compraventa de fecha veintitrés de junio de dos mil seis, el Colegiado Superior
ha concluido lo siguiente: “(…) el hecho de que con fecha veintisiete de enero
de dos mil diez, la demandante Julia Quispe Hallasi haya iniciado el proceso
140-2010 sobre reconocimiento de unión de hecho que ha concluido con
sentencias de primera y segunda instancia que declara fundada la demanda,
en nada afecta el régimen de copropiedad establecido veinticuatro años antes;
en consecuencia, la prohibición de contratar entre los cónyuges no resulta
aplicable al caso de autos, en principio por tratarse de una copropiedad y en
segundo lugar porque las partes únicamente son convivientes, y no puede
extenderse por analogía o interpretación extensiva esta prohibición o restricción
de derechos, establecida únicamente para los cónyuges unidos por vínculo
matrimonial por el artículos 312 del Código Civil. Por tanto, el acto jurídico de
compraventa de derechos celebrada entre los ahora ex convivientes Julia
Quispe Hallasi y Adolfo Sánchez Pacori (…) no es contrario al ordenamiento
jurídico, o a las buenas costumbres, siendo su objeto física y jurídicamente
posible (…)”.
DÉCIMO CUARTO.- De la conclusión de la Sala Superior se advierte que no

ha tenido en cuenta el verdadero alcance de la norma contenida en el artículo
312 del Código Civil, pues se aprecia del acto de compraventa de fecha
veintitrés de junio de dos mil seis, que uno de los concubinos ha visto
disminuido su patrimonio en beneficio del otro al haber vendido una
participación (50%) del patrimonio que pertenece a la comunidad de bienes
como si se tratase de un régimen de copropiedad, lo que además importa un
acto de disposición que afecta el patrimonio autónomo de la comunidad de
bienes. De otro lado, al señalar la Sala Superior que no se puede aplicar por
analogía una norma prohibitiva, está desconociendo el régimen de sociedad de
gananciales a que se encuentra sujeta la unión de hecho por imperio del
artículo 326 del Código Civil, tanto más, si el propósito de dicha regulación
legal no es proscribir la celebración de contratos entre los cónyuges limitando
- 20 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
la libertad contractual, sino el de salvaguardar los bienes que pertenecen a la

sociedad de gananciales y el derecho de cada cónyuge respecto de los bienes
de la sociedad, protección que también alcanza a la comunidad de bienes
(concubinos).
DÉCIMO QUINTO.- Por tanto, se concluye que el inmueble sub litis al

pertenecer a la comunidad de bienes, no podía ser objeto de contrato de
compraventa entre los concubinos, por lo que el acto de fecha veintitrés de
junio de dos mil seis, deviene en un acto nulo por haber procedido
contrariamente a la prohibición expresa de la norma contenida en el artículo
312 del Código Civil, correspondiendo su nulidad al contener un objeto
jurídicamente imposible. Siendo así, se aprecia que la Sala Superior ha
incurrido en interpretación errónea de las citadas normas, debiendo por tanto
estimar ese extremo y confirmar la sentencia de primera instancia que declara
fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico. ---------------------------------------
DÉCIMO SEXTO.- Asimismo, en cuanto a la infracciones normativas del

artículo 219 incisos 4 y 8 del Código Civil, concordante con el artículo V
del Título Preliminar del precitado Código, la demandante sostiene que al
estar acreditado el vínculo familiar que existe entre los demandados, Ana
Cristina Avendaño Ortega sabía que el inmueble sub judice no era de
propiedad exclusiva del demandado Adolfo Sánchez Ortega, por tanto, el acto
jurídico celebrado a favor de aquella deviene en nulo por tener un fin ilícito y
por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres. Al respecto, al
analizar las citadas causales, la Sala Superior concluye que: “La parte
demandante no ha acreditado en forma alguna que los demandados hayan
actuado en forma concertada para burlar sus derechos de propiedad sobre el
inmueble materia de autos, pues como se tiene dicho el bien estaba sujeto al
régimen de copropiedad y que la actora (…) transfirió el cincuenta por ciento de
los derecho que le correspondían a favor del Adolfo Sánchez Pacori (…)”; sin
embargo, habiendo concluido que los cónyuges no podían contratar entre sí
- 21 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
sobre los bienes de la comunidad de bienes, siendo que el citado demandado

sabía que el bien había sido adquirido dentro del tiempo de convivencia que
generó luego una comunidad de bienes, aunado a que no se acredita
documento de pago respecto de la transferencia de fecha veintiocho de octubre
de dos mil nueve, celebrada entre este y su compradora Ana Cristina
Avendaño Ortega, y al ser esta última conviviente del hermano del vendedor,
es posible concluir que el acto contiene una finalidad ilícita y es contrario al
orden público, por lo que corresponde estimar las causales denunciadas. --------
DÉCIMO SÉTIMO: En cuanto al recurso presentado por Ana Cristina

Avendaño Ortega, la citada codemandada denuncia la infracción normativa
del artículo 2 de la Constitución Política del Perú, concordante con los
artículos II del Título Preliminar, 5, 140, 1220, 1543 y 1558 del Código Civil,
aduciendo que no se puede argüir que no se ha acreditado el pago por el
hecho de no haber sido efectuado por medio bancarizado, ya que ello
implicaría ir en contra de la voluntad de los contratantes quienes pactaron que
el pago se realice al contado y en efectivo. Sobre el particular, tal como ha
quedado acreditado por las instancias de mérito, en la Escritura Pública de
compraventa de fecha veintiocho de octubre de dos mil nueve, se señala que
no se utiliza ningún medio bancario de pago, no habiendo la demandada
acreditado el pago con algún documento, y si bien la demandada alega que las
partes pueden pactar de forma libre el modo de pago, dicho aspecto no es
materia de discusión en el presente caso, empero, la ausencia de elemento
probatorio que lo acredite constituye un factor más para formar convicción en el
juzgador respecto a que el acto jurídico de compraventa es un acto simulado,
por lo demás, las infracciones normativas alegadas deben desestimarse. --------
DECÍMO OCTAVO.- Finalmente, en cuanto a la infracción normativa del

artículo 923 del Código Civil, expresando que dicha norma regula el derecho
a la propiedad y ha sido invocada al plantear su acción reivindicatoria, sobre el
particular se tiene que el derecho a la propiedad, como derecho fundamental
- 22 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
faculta a su titular para usar, gozar, explotar y disponer de ella, siempre y

cuando, a través de su uso, se realice la función social que le es propia9. De
ahí que el artículo 70 de la Constitución Política del Perú, precise que el
derecho de propiedad se “ejerce en armonía con el bien común”. Asimismo, el
Tribunal Constitucional en la Sentencia número 0008-2003-AI/TC, sostuvo que
“El derecho a la propiedad establecido en los incisos 8) y 16) del artículo 2° de
la Constitución, es concebido como el poder jurídico que permite a una persona
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Así, la persona propietaria podrá
servirse directamente de su bien, percibir sus frutos y productos, y darle destino
o condición conveniente a sus intereses, siempre que ejerza tales actividades
en armonía con el bien común y dentro de los límites establecidos por la ley; e
incluso podrá recuperarlo si alguien se ha apoderado de él sin derecho alguno”.
DÉCIMO NOVENO.- En el presente caso, al haberse amparado la pretensión

principal sobre Nulidad de Acto Jurídico de la compraventa de fecha veintiocho
de octubre de dos mil nueve, conlleva a concluir que la demandada carece de
calidad de propietaria, por lo que la pretensión reivindicatoria deviene en
improcedente, apreciándose que sobre dicho extremo la Sala Superior ha
decidido con arreglo a derecho, no apreciándose infracción de la norma
denunciada, por lo que debe desestimarse la denuncia alegada. --------------------
5. DECISIÓN:
Por estas consideraciones y en aplicación del artículo 396 del Código Procesal
Civil, declararon:
A. FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Julia Quispe Hallasi a
fojas mil trescientos treinta y siete; por consiguiente, CASARON la
resolución impugnada; en consecuencia, NULA la sentencia de vista de
9 El Tribunal Constitucional ha señalado en la sentencia recaída en el expediente N.º 05614-2007-PA/TC,

el derecho de propiedad se caracteriza, entre otras cosas, por ser: a) un derecho pleno, en el sentido de
que le confiere a su titular un conjunto amplio de atribuciones que puede ejercer autónomamente dentro
de los límites impuestos por el ordenamiento jurídico y los derechos ajenos; y, b) un derecho irrevocable,
en el sentido de reconocer que su extinción o transmisión depende de la propia voluntad del titular y no de
la realización de una causa extraña o del solo querer de un tercero, salvo las excepciones que prevé
expresamente la Constitución Política.
- 23 -
CASACIÓN 552-2017
AREQUIPA
fojas mil doscientos ochenta y seis, de fecha diecisiete de octubre de dos

mil dieciséis, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Arequipa; y actuando en sede de instancia CONFIRMARON
la sentencia de primera instancia de fecha treinta y uno de marzo de dos
mil dieciséis, en los extremos que declara fundada la demanda de Nulidad
de Acto Jurídico de compraventa de fecha veintitrés de junio de dos mil
seis, por la causal de objeto jurídicamente imposible; y fundada la
demanda de Nulidad de Acto Jurídico de fecha veintiocho de octubre de
dos mil nueve, por las causales de simulación absoluta, fin ilícito y por ser
contrario al orden público y a las buenas costumbres, con lo demás que
contiene.
B. Estando a las consideraciones expuestas y de conformidad con los
artículos 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder
Judicial y 397 del Código Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el
recurso de casación interpuesto por Ana Cristina Avendaño Ortega de
fojas mil trescientos treinta y uno; DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad;
en los seguidos por Julia Quispe Hallasi contra Ana Cristina Avendaño
Ortega y otros, sobre Nulidad de Acto Jurídico y otro; y los devolvieron.
Ponente Señora Ampudia Herrera, Jueza Suprema.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
CABELLO MATAMALA
CALDERÓN PUERTAS
AMPUDIA HERRERA
LÉVANO VERGARA
- 24 -
Sistema de Notificaciones Electronicas SINOE

ALVARO EFRAIN /Servicio Digital - Poder Judicial del
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA Perú
SALA CIVIL TRANSITORIA LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
SUMILLA: La condición de coherederas de la demandante Mirella Rebeca Puccio

Bayona y la codemandada María Francesca Puccio de la Borda resulta ser anterior a
la adquisición e inscripción registral del bien inmueble materia del proceso por el
codemandado Ernesto Gabriel Lossio Olavarria, en ese sentido, se contraviene el
artículo 660 del código civil que resulta ser una norma de orden público al haberse
dispuesto de un bien que correspondía a la masa hereditaria del causante siendo
evidente que para efectos de viabilizar la transferencia a favor del codemandado
debió intervenir la demandante conjuntamente con la codemandada.
Lima, veintiocho de mayo de dos mil dieciocho.-

LA REPÚBLICA; vista de la causa número dos mil cuatrocientos treinta y seis –
dos mil dieciséis, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; luego de
verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. RECURSO DE CASACION:
Se trata del recurso de casación interpuesto por Ernesto Gabriel Lossio
Olavarria (fojas 662), contra la sentencia de vista contenida en la Resolución
número siete, de fecha veintiséis de enero e dos mil dieciséis (fojas 641)
expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, la
cual confirmó la sentencia contenida en la Resolución número veintiocho, de
fecha veinticinco de marzo de dos mil quince (fojas 506) la cual declaró
fundada en parte la demanda sobre nulidad y sin efecto legal alguno la minuta
y posterior escritura pública que se origina.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha ocho de junio de dos mil
1
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
diecisiete (folios 75 del cuadernillo de casación), ha estimado procedente el

recurso por las causales de: a) Infracción normativa del articulo VII del
Título Preliminar del Código Procesal Civil, señala que se afecta su derecho
porque se inobservó que se ha puesto por delante de la actora supliendo su posición
dentro del proceso y excediéndose al modificar el petitorio; b) Infracción normativa
por inaplicación del artículo 949 del Código Civil, refiere que se transgrede dicho
ordenamiento legal, porque no considera que la forma de adquirir la propiedad con la
suscripción de la minuta de fecha tres de febrero de dos mil seis ingresada a la notaria
el dieciséis de febrero de dicho año constituye el acto eficiente de su dominio sobre el
bien, el mismo que lo adquirió con anterioridad a cualquier registro a favor de la actora,
y al ser propietario del bien su derecho es legítimo y de buena fe al no existir prueba
alguna de la existencia de la actora y/o de su pretendido derecho de adquirir aquel; y,
c) Infracción normativa por interpretación errónea del artículo 2014 del Código
Civil, refiere que se vulnera dicha norma, al sostener que adquirió su derecho basado
en la información dada en los Registros Públicos lo cual lo convierte en tercero registral
respecto del causante como de su derechohabiente quien es su vendedora y asimismo
respecto de la actora, situación que no es considerada por el juez dado que sostiene
que tal instituto solo es factible por una cadena de adquisiciones sucesivas cuando lo
correcto es que los derechos pueden ser de diversa naturaleza.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- De la revisión de autos se desprende que Mirella Rebeca Puccio
Bayona (fojas 49), interpone como pretensión principal, la nulidad de acto
jurídico, contenido en la minuta y posterior Escritura Pública de Compraventa,
de fecha veintiocho de febrero de dos mil siete, celebrada entre María
Francesca Puccio de la Borda, como vendedora, y Ernesto Gabriel Lossio
Olavarría, como comprador, otorgada ante Notario Público de Lima doctora
Ana María Alzamora Torres, respecto del inmueble ubicado en la Avenida
República de Panamá número 5329, Distrito de Surquillo, Provincia y
Departamento de Lima; y. como pretensión accesoria, la nulidad del Asiento
2
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
Registral número C00003, Rubro Títulos de Dominio, de la Partida Electrónica

número 49085969 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. Invoca las
causales de falta de manifestación de la voluntad y por ser un acto jurídico
contrario a las leyes que interesan al orden público y a las buenas costumbres
contenido en el inciso 1 del artículo 219, y artículo V del Título Preliminar del
Código Civil. Sostiene como fundamentos fácticos de su demanda lo siguiente:
i) Mediante sentencia expedida por el Trigésimo Sexto Juzgado Civil de Lima,
la recurrente ha sido declarada heredera de quien en vida fuera su padre,
Horacio Puccio Carreño, la misma que se encuentra inscrita en el Registro de
Sucesiones Intestadas en la Partida número 11830347 de los Registros
Públicos; ii) Su padre Horacio Puccio Carreño estuvo casado con Laura
Bayona Reaño, quienes posteriormente se divorciaron y producto de la
liquidación de la sociedad de gananciales, su padre adquirió la totalidad de las
acciones y derechos del inmueble antes referido, conforme se desprende del
Asiento C00002 de la Partida número 49085969 del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima; iii) Como consecuencia de otra relación, su padre tuvo una
hija de nombre María Francesca Puccio de la Borda (hoy demandada); iv) Con
fecha veintidós de noviembre de dos mil cinco su padre fallece intestado y a los
pocos días, su hermana paterna, María Francesca Puccio De la Borda, tramita
sin su conocimiento, un procedimiento notarial de declaratoria de herederos
ante la Notaria del Doctor Juan Zarate Del Pino, en la cual se hace declarar
dolosamente como única y universal heredera de los bienes del causante a
pesar de tener conocimiento de la existencia de la recurrente, dicho
procedimiento concluyó con inscripción en el Registro de Sucesiones
Intestadas en la Partida número 11830347 de los Registros Públicos; v) Ante
este hecho, la demandante inicia un proceso judicial de petición de herencia
por ante el Trigésimo Sexto Juzgado Civil de Lima que concluyó con sentencia
de fecha veinte de setiembre de dos mil seis declarándose fundada la
demanda, ordenándose que la demandante conjuntamente con la demandada
3
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
María Francesca Puccio de la Borda concurran como herederas respecto del

acervo patrimonial dejada por el causante, sentencia que fue posteriormente
confirmada mediante Resolución de fecha diecinueve de marzo de dos mil
ocho; vi) En el citado proceso judicial sobre Petición de Herencia se concedió
una medida cautelar de anotación de demanda, mediante Resolución número
uno, de fecha seis de marzo de dos mil cinco, inscrita en el asiento D00004 de
la Partida número 49085969 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima el
treinta y uno de marzo de dos mil seis; vii) La codemandada María Francesca
Puccio de la Borda a pesar de haber sido debidamente emplazada en el
proceso de Petición de Herencia e inclusive contestando la demanda en dicha
causa, con fecha veintiséis de abril de dos mil seis, en contubernio con su
codemandado Ernesto Gabriel Lossio Olavarria celebraron dolosamente un
contrato de compraventa sobre el citado bien inmueble mediante minuta,
habiendo formalizado mediante escritura pública de fecha veintiocho de febrero
de dos mil siete, por el precio de ochenta mil nuevos soles (S/.80,000.00), sin
que se hubiese dado fe de la exhibición de medio de pago alguno y dejando
constancia de la no utilización de pago bancario; viii) Resulta extraño que
aparezca una minuta de compraventa supuestamente de fecha tres de febrero
de dos mil seis, esto es, a escasos días de la inscripción de la anotación de la
mencionada demanda y a pesar que dicha minuta no ostenta fecha cierta,
recién se eleva a escritura pública después de más de un año, esto es, el
treinta y uno de marzo de dos mil seis, cuando se encontraba debidamente
inscrita la medida cautelar de anotación de demanda, de lo que se desprende
que el comprador codemandado Ernesto Gabriel Lossio Olavarria tuvo pleno
conocimiento de la referida inscripción, razón por la que no puede ampararse
dentro del principio de buena fe registral, además el codemandado tampoco
puede ampararse en dicho principio registral en la medida que inscribe su
aparente derecho de propiedad recién el veintisiete de marzo de dos mil siete,
conforme se desprende del Asiento C00003 de la Partida número 9085969; ix)
4
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
Al momento del fallecimiento de su señor padre ocurrida en el mes de

noviembre del dos mil cinco, el inmueble sub materia se encontraba alquilado a
la empresa Fanisa Empresa Individual de Responsabilidad Limitada por una
merced conductiva mensual de seiscientos cincuenta dólares americanos
(US$.650.00), resultando que a la fecha del fallecimiento de su padre, la
arrendataria inicia un proceso judicial de ofrecimiento de pago y consignación
de arriendos, en el mes de enero del dos mil seis, contra la sucesión de
Horacio Puccio Carreño, siendo emplazados los presuntos herederos, la
codemandada María Francesca Puccio de la Borda, su señora madre Carmen
Ismelda de la Borda Velarde y la recurrente, con lo que se evidencia que la
codemandada tenía conocimiento de los derechos sucesorios que le
correspondía a la accionante sobre el referido bien.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda mediante la Resolución número

dos, de fecha treinta de diciembre de dos mil nueve (foja 91) y luego e haber
corrido traslado a las partes, Ernesto Gabriel Lossio Olavarria (fojas 191) se
apersona al proceso y absuelve los términos de la demanda, señalando lo
siguiente: i) Al momento de adquirir la propiedad del bien inmueble sub litis
mediante contrato de fecha cierta dieciséis de febrero de dos mil seis,
desconocía de la existencia de la demandante, siendo que en los registros
públicos se encontraba como única heredera de Horacio Puccio Carreño, la
codemandada María Francesca Puccio de la Borda, según se advierte de la
Partida Registral número 11830347 del Registro de Sucesiones Intestadas y la
Partida número 49085969 del inmueble en mención, no existiendo en el
registro de propiedad inmueble inscripción, carga, gravamen o anotación
alguna limitando la facultad de la vendedora de transferir el inmueble, siendo
que la anotación de la demanda del proceso de Petición de Herencia es
posterior a la compraventa de fecha cierta del referido inmueble; ii) Al
pretender inscribir el recurrente la adquisición el bien inmueble, registros
5
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
públicos procedió a emitir una esquela de observación en la que se pide aclarar

el error material de la sentencia de divorcio de los señores Horacio Puccio
Carreño y Laura Bayona Reaño a fin de precisar a quién le corresponde la
propiedad del inmueble sub litis, motivo por el cual el recurrente procedió a
bloquear la partida registral, realizándose el saneamiento de la compraventa el
trece de febrero de dos mil siete; iii) Luego de tomar conocimiento de la
anotación de demanda de Petición de Herencia, el veintiuno de julio de dos mil
seis, inició un proceso de tercería preferente de propiedad sin que se haya
amparado su pretensión; iv) El veintiséis de agosto de dos mil ocho, en forma
sorpresiva y errónea se inscribe la sentencia de Petición de Herencia, pese a
que su derecho de propiedad ya había sido inscrito registralmente, no obstante
dicha sentencia no determina la disposición de los derechos sobre el inmueble
sino simplemente establece el derecho sucesorio entre las herederas; v) Ante
la negativa de la arrendataria Fanisa Empresa Individua de Responsabilidad
Limitada, de reconocerlo como propietario del inmueble materia de
transferencia, se vio en la necesidad que la codemandada continuara en el
cobro de los arriendos, lo que en modo alguno significa contubernio o colusión
con la citada codemandada.
TERCERO.- Por su parte, María Francesca Puccio De la Borda (fojas 232),

contesta la demanda señalando lo siguiente: i) La transferencia del bien
inmueble a favor de su codemandado se realizó el tres de febrero de dos mil
seis, la misma que adquirió fecha cierta el dieciséis de febrero de dos mil seis
con la presentación de la minuta ante la Notaria y la formación del Kardex
número 13740, fecha en la que desconocía la existencia como media hermana
de la demandante, habiéndose efectuado el pago con la firma de la minuta de
compraventa a su solicitud debido a la urgencia de dinero que tenía la
recurrente a fin de cumplir con sus obligaciones generadas por los gastos
realizados para cubrir la enfermedad de su señor padre en la Clínica Tesa; ii)
6
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
No se inscribió inmediatamente el título de propiedad en los Registros Públicos

debido a que existía un error material en la liquidación de la sociedad de
gananciales dispuesta en la sentencia de divorcio de su señor padre al no
haberse ordenado en forma literal que el inmueble sub litis quedaba en la
esfera de dominio de su padre, por lo que se vio obligada, a exigencia del
comprador, de desarchivar el expediente de divorcio para corregirlo, siendo
remitido al Noveno Juzgado de Familia de Lima, donde se realizó los trámites
de ley para corregir la sentencia, la que se inscribió en el rubro C00002 de la
Ficha número 49085969 del registro de propiedad inmueble de Lima; iii) En
cuanto a la afirmación de la demandante en el sentido que el inmueble se
encontraba arrendado a nombre de la empresa Fanisa Empresa Individual de
Responsabilidad Limitada y que al fallecimiento de su señor padre, la
arrendataria inicio un proceso judicial de pago y consignación de arriendos
emplazándose a los presuntos herederos, refiere la recurrente que dicha
afirmación resulta ser falso por cuanto no se identifica concretamente a la
presunta heredera.
CUARTO.- Tramitada el proceso conforme a su naturaleza, por sentencia de

primera instancia contenida en la Resolución número veintiocho, de fecha
veinticinco de marzo de dos mil quince, el Juez del Trigésimo Sétimo
Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima
declara fundada en parte la demanda. Como fundamentos de su decisión
sostiene lo siguiente: i) Si bien la demandada María Francesca Puccio de la
Borda transfirió el bien sub litis, lo cierto es que su derecho a nivel registral no
resultaba siendo absoluto debido que a la fecha de dicha transferencia aun no
se encontraba instituido el derecho de la vendedora como única titular a nivel
registral, al no advertirse cómo es que asumió la transferencia absoluta sobre
el bien a favor de Ernesto Lossio Olavarria y los contratantes no se hayan
preocupado de estipular respecto a la real situación del inmueble en el contrato
7
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
de transferencia cuestionado; ii) El codemandado Ernesto Lossio Olavarria no

puede sostener desconocimiento de que el bien a nivel registral no estaba
reconocido de absoluta propiedad de la heredera, primero, porque existían
medidas de embargo que estaban trabadas respecto a las acciones y derechos
del causante, lo que hacía lógico suponer que existía otra persona con registro
de igual derecho de propietario, que en este caso resultaba siendo Laura
Bayona Reaño, que también estaba inscrito a nivel registral, por tanto, la
vendedora demandada que era heredera de Horacio Puccio Carreño no
resultaba teniendo un derecho absoluto de la propiedad; y sin embargo, las
partes estipulan una claúsula contradictoria pese a la publicidad de las
inscripciones efectuadas de lo que no se puede alegar desconocimiento desde
que conforme lo establece el artículo 2012 del Código Civil se presume sin
admitirse prueba en contrario que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones; iii) Resulta poco creíble que los demandados
hayan tenido que celebrar entre ellos un acuerdo para que la media hermana
de la demandante continúe con el cobro de la renta a la empresa arrendataria
del inmueble en favor del nuevo propietario y, aunado a ello, continúe
presentándose ante instancias judiciales como propietaria del inmueble al
argumentar que le asiste el derecho por ser heredera del causante Horacio
Puccio Carreño, teniéndose en consecuencia la perspectiva que se ha gestado
esta transferencia valiéndose de la situación de que la actora aún no había
inscrito su derecho sucesorio, asumiendo obligaciones que no resultan siendo
lícitas, porque se advierte que están destinadas a despojar a la hermana
demandante de su legítimo derecho respecto del inmueble con el objeto de que
sea de absoluto y único provecho de la demandada, resultando en
consecuencia el acto jurídico cuestionado contrario al orden público lo que
determina su nulidad absoluta; iv) En cuanto a la pretensión accesoria sobre
nulidad de asiento registral C0003, de la Partida número 49085969 del registro
de propiedad inmueble de Lima, el Juez ampara dicha pretensión atendiendo a
8
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
que se ha determinado la invalidez del acto jurídico por incurrir en lo

establecido en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, determinando
en consecuencia que debe disponerse la cancelación registral solicitada.
QUINTO.- Mediante sentencia de segunda instancia contenida en la

Resolución número siete, de fecha veintiséis de enero de dos mil dieciséis
(fojas 641) la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima,
resuelve confirmar la sentencia apelada por la que se declara fundada en parte
la demanda sobre nulidad de acto jurídico. La Sala Superior sustenta su
decisión señalando sustancialmente lo siguiente: i) La compraventa efectuada
por la codemandada María Francesca Puccio de la Borda a favor del
codemandado Ernesto Gabriel Lossio Olavarria se produjo cuando el bien
inmueble materia del proceso correspondía a la masa hereditaria del causante
Horacio Puccio Carreño y, por tanto, a la que deben concurrir todos los
coherederos, a pesar de considerársele como única heredera en su
oportunidad a la codemandada María Francesca Puccio de la Borda; en
consecuencia, la condición de coherederas de la demandante Mirella Rebeca
Puccio Bayona y la codemandada María Francesca Puccio de la Borda resulta
ser anterior a la adquisición e inscripción registral del bien inmueble materia del
proceso por el codemandado Ernesto Gabriel Lossio Olavarria; ii) Por tanto,
siendo un bien de la masa hereditaria del causante Horacio Puccio Carreño, el
inmueble ubicado en Avenida República de Panamá número 5329, Distrito de
Surquillo, Provincia y Departamento de Lima, para su transferencia debió
intervenir también la demandante Mirella Rebeca Puccio Bayona,
conjuntamente con la codemandada María Francesca Puccio de la Borda,
siendo así, en atención a la causal invocada por la pretensión postulada por la
demandante, se advierte que no corresponde amparar la demanda de nulidad
de acto jurídico por la causal de falta de manifestación de voluntad, por cuanto
ha quedado acreditado que la demandante no ha intervenido en la
9
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
compraventa cuestionada, lo cual no se subsume en las causales que la

jurisprudencia ha establecido para calificarla; iii) Sin embargo, en atención a
los hechos expuestos en el proceso y los medios probatorios actuados, la Sala
Superior estima que resulta conveniente la aplicación del principio iura novit
curia, contenido en el artículo VII del Título Preliminar del Código Civil,
correspondiendo estimar que la nulidad de acto jurídico demandada no
corresponde ser calificada de acuerdo a la causal de falta de manifestación de
voluntad, contenida en el inciso 1 del artículo 219 del Código Civil; sino de
acuerdo a la causal de contravención del orden público –de acuerdo al artículo
V del Título Preliminar del Código Civil- (inciso 8 del artículo 219 del Código
Civil), conforme lo ha calificado el A quo.; iv) En ese sentido, desde el veintidós
de noviembre de dos mil cinco, fecha del fallecimiento del causante Horacio
Puccio Carreño, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen su
herencia se trasmiten a sus sucesores María Francesca Puccio de la Borda y
Mirella Rebeca Puccio Bayona, en concordancia con el artículo 660 del Código
Civil, norma de orden público que ha sido vulnerada mediante el acto jurídico
cuestionado, en el cual debió intervenir la demandante como copropietaria de
los bienes de la herencia; por lo que se evidencia que el acto jurídico
cuestionado adolece de nulidad por la causal de contravención al orden
público; v) En cuanto al principio de la buena fe registral invocado por el
codemandado, se tiene que en el caso de autos, solo existe una transferencia
cuestionada, por lo que no existe la presencia de un tercero registral, no
resultando de aplicación dicho numeral en el caso del codemandado Ernesto
Gabriel Lossio Olavarria.
SEXTO.- En el presente caso, se ha declarado procedente el recurso de

casación por las causales de infracción de normas de derecho material y
procesal, teniendo en cuenta ello, es de advertirse que conforme lo dispone el
artículo 396 del Código Procesal Civil, cuando se declara fundado el recurso de
10
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
casación por la causal de infracción normativa de orden procesal se debe

devolver el proceso a la instancia inferior para que emita una nuevo fallo,
mientras que si se declara fundado el recurso por la causal de infracción
normativa material, la Sala Suprema actuando en sede de instancia deberá
resolver el conflicto según su naturaleza. Es por ello, que la revisión de las
causales por las que ha sido declarado procedente el recurso de casación debe
comenzar por el análisis de la infracción normativa de naturaleza procesal.
SÉTIMO.- Estando a las alegaciones expuestas por el recurrente, es necesario

destacar que, el “principio de congruencia procesal”, regulado por el artículo VII
del Título Preliminar del Código Procesal Civil, alude a que en toda resolución
judicial debe existir: 1) Coherencia entre lo solicitado por las partes y lo
finalmente resuelto, sin omitirse, alterarse o excederse dichas peticiones
(congruencia externa); y, 2) Armonía entre la motivación y la parte resolutiva
(congruencia interna); en ese sentido, la congruencia en sede procesal, es
como bien refiere Devis Echandia1, el “(...) principio normativo que delimita el
contenido de las resoluciones Judiciales que deben proferirse de acuerdo con
el sentido y alcance de las peticiones formuladas por las partes (...) para que
exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (...)” de donde se
tiene en consecuencia que los Jueces tienen el deber de motivar sus
resoluciones, como garantía de un debido proceso; no estando obligados a
darle la razón a la parte pretendiente, pero sí a indicarle las razones de su sin
razón y a respetar todos los puntos de la controversia fijados por las partes,
respetando así el principio de congruencia.
OCTAVO.- En el presente caso, se advierte que la sentencia venida en grado

cuenta con congruencia interna y externa, y si bien el recurrente alega que el
ad quem no puede cambiar el fundamento legal al pretender aplicar el inciso 8
1 Devis Echandía, Hernando. Teoría General del Proceso. Tomo II. Editorial Universidad: Argentina. p. 533.
11
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
del artículo 219 del Código Civil, no obstante, se aprecia que la Sala Superior
ha resuelto el conflicto de intereses aplicando la norma sustantiva que
verdaderamente corresponde al proceso a fin de dilucidar la controversia con
arreglo a derecho, al advertir que el acto jurídico cuestionado transgredía una
norma de orden público contenido en el artículo 660 del Código Civil, sin que
ello signifique por consiguiente afectación al principio de la norma denunciada,
ello por cuanto no debe olvidarse que a través de la norma procesal
denunciada, los jueces tienen la obligación jurídica de aplicar la norma
pertinente, aunque no haya sido invocada en la demanda, que es lo que en
efecto ha sucedido en el presente caso, tanto más, cuando según se aprecia
del petitorio de la demanda de fojas 49, la accionante ha interpuesto su
demanda de nulidad de acto jurídico, amparándose expresamente en lo
dispuesto en el inciso 1 del artículo 219 y artículo V del Título Preliminar del
Código Civil, este último, referido a la posibilidad de invocar la nulidad de un
acto jurídico cuando resulta ser contrario a las leyes que interesan al orden
público y a las buenas costumbres, que es lo que en efecto ha sido advertido
por el Juez de la causa al dilucidar la controversia; siendo esto así, no se
evidencia extralimitación alguna en los órganos de instancia al haberse
aplicado la norma material que resultaba congruente con el asunto materia de
controversia, por lo que la causal procesal denunciada en el (apartado a) debe
desestimarse por improbada.
NOVENO.- Prosiguiendo con el análisis del recurso de casación del

demandado, se advierte que el recurrente también denuncia la infracción
normativa material del artículo 949 del Código Civil (apartado b), señalando
que la Sala Superior no ha advertido que la propiedad sobre el predio sub
materia lo adquirió con la suscripción de la minuta de fecha tres de febrero de
dos mil seis ingresada a la notaria el dieciséis de febrero del mismo año, lo que
constituye el acto eficiente de su dominio sobre el bien. Al respecto, cabe
12
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
recordar que, lo que han establecido las instancias de mérito, es que el

derecho de propiedad alegado por el codemandado, no puede ser opuesto a la
demandante, en razón que el acto jurídico contenido en la minuta de fecha tres
de febrero de dos mil seis y posterior escritura pública de fecha veintiocho de
febrero de dos mil siete celebrada entre María Francesca Puccio de la Borda
como vendedora y Ernesto Gabriel Lossio Olavarria como comprador respecto
del predio sub materia adolece de nulidad por contravención al orden público
resultando por tanto pasible de nulidad según lo dispuesto en el inciso 8 del
artículo 219 del Código Civil, al haberse establecido que el artículo 660 del
Código Civil resulta ser una norma de orden público que ha sido vulnerada a
través del acto jurídico cuestionado; siendo ello así, no se ha incurrido en
infracción normativa del artículo 949 del Código Civil, pues, resulta evidente
que en el acto jurídico cuestionado debió intervenir la demandante al ser
copropietaria del referido inmueble conjuntamente con la codemandada por
resultar un bien perteneciente a la masa hereditaria dejada por su causante.
DÉCIMO.- Habiéndose hecho alusión expresa en esta sentencia a la expresión

“norma de orden público”, resulta necesaria dilucidar qué se entiende por este
concepto. El inciso 8 del artículo 219 del Código Civil, que nos remite al artículo
V del Título Preliminar establece: “es nulo el acto jurídico contrario a las leyes
que interesan al orden público o a las buenas costumbres”, la doctrina
calificada, como la sustentada por doctor Lizardo Taboada2, sostiene: “La
nulidad tácita o virtual es aquella que sin venir declarada directamente por el
supuesto de hecho de una norma jurídica, se deduce o infiere del contenido de
un negocio jurídico, por contravenir el mismo el orden público, las buenas
costumbres o las normas imperativas (…). Esta categoría de nulidad virtual,
exige por ende una interpretación no solo de la norma jurídica, sino también de
las bases o fundamentos del sistema jurídico, conformado por normas
2 Taboada Cordova, Lizardo. Nulidad del Acto Jurídico, Editora Jurídica Grijley. Segunda Edición 2002. página 97.
13
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
imperativas, orden público y buenas costumbres. En otras palabras, para poder

detectar un supuesto de nulidad virtual, es necesario en la mayoría de los
casos una interpretación integral del sistema jurídico, no solo de sus normas,
sino también de sus fundamentos”. De lo anterior podemos inferir que la
nulidad virtual es aquella que se encuentra tácitamente contenida en las
normas jurídicas y se hace evidente cuando el negocio jurídico cuestionado
tiene un contenido ilícito, no sólo por contravenir las normas imperativas, sino
también por contravenir un principio de orden público, o las buenas
costumbres.
DÉCIMO PRIMERO.- Dentro de este contexto dogmático y normativo, se

advierte que la norma contenida en el artículo 660 del Código Civil resulta ser,
en efecto, una norma de orden público, no solo porque instituye en forma
preferente la transmisión a los sucesores de los derechos hereditarios a la
muerte del causante, de lo cual se puede derivar su carácter imperativo, sino
también porque está orientada a la protección del patrimonio que ha dejado el
causante al momento de su muerte; de tal modo que si el acto contraviene
dicha norma se incurre en la causal de nulidad absoluta prevista en el inciso 8
del artículo 219 del acotado Código, por ser contrario a las leyes que interesan
el orden público según el artículo V del Título Preliminar del Código Sustantivo,
norma que según se tiene de lo expuesto, ha sido de plena aplicación por las
instancias de merito al presente caso.
DÉCIMO SEGUNDO.- Finalmente, el recurrente denuncia la infracción

normativa del artículo 2014 del Código Civil señalando haber adquirido su
derecho basado en la información proporcionada en registros públicos lo que lo
convierte en tercero registral respecto del causante como de su
derechohabiente quien es su vendedora.
14
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
DÉCIMO TERCERO.- En cuanto a la aplicación del artículo 2014 del Código

Civil, esta norma recoge el denominado “principio de buena fe registral”, en
virtud al cual, a un sujeto denominado “tercero registral” se le otorga una
protección absoluta, de tipo “iure et de jure”, es decir, donde no cabe prueba en
contrario. Conforme se desprende de lo establecido en el artículo 2014 del
Código Civil, el tercero registral al que hace referencia la norma en comento, es
el sujeto de derecho que no interviene, es decir que no es parte en el acto
jurídico que es materia de anulación, rescisión o resolución; supuesto que no
se presenta en el presente caso, puesto que es el recurrente quien ha sido
parte compradora en el acto jurídico que se cuestiona en este proceso y cuya
validez viene siendo cuestionada en estos autos; de manera que el
codemandado no resulta ser tercero registral bajo los alcances previstos en la
norma bajo análisis.
DÉCIMO CUARTO.- En esa misma línea, el profesor Arata Solís 3, sostiene que
“tercero será todo aquel que no es parte del negocio jurídico, que no participó
de ese acto”. (…) En ese sentido, el citado autor agrega: “Si en un acto
afectado de nulidad, yo he participado, fuera de algunos temas de confianza
que yo pudiera haber tenido, no es el principio de la fe pública registral el que
ésta aquí en cuestión. La nulidad afecta al acto, la nulidad cuestionará el acto
en el que yo he participado, donde no soy tercero.”
DÉCIMO QUINTO.- Examinando los argumentos del denunciante en este

apartado se advierte, según lo señalado en líneas precedentes que el
recurrente es quien ha participado de manera directa en el acto que hoy es
materia de nulidad, por cuya razón no puede ser considerado como tercero
registral y menos verse beneficiado con el principio del tercero registral que
3ARATA SOLIS, Rómulo (29 de diciembre 2017). “Principio de la fe pública registral”. Legis.pe.Recuperado de:
http://legis.pe/romulo-arata-solis-analiza-principio-fe-publica-registral-entrevista/
15
CASACIÓN 2436-2016
LIMA
consagra el artículo 2014 del Código Civil, por lo que esta denuncia tampoco
debe ser estimada
IV. DECISIÓN:
Por tales consideraciones y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 397 del
Código Procesal Civil.
4.1. Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Ernesto

Gabriel Lossio Olavarria (fojas 662); en consecuencia, NO CASARON la
sentencia de vista contenida en la Resolución número siete, de fecha veintiséis
de enero de dos mil dieciséis (fojas 641) expedida por la Tercera Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de Lima.
4.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial

“El Peruano”, bajo responsabilidad, en los seguidos por Mirella Rebeca Puccio
Bayona contra Ernesto Gabriel Lossio Olavarria y otra, sobre Nulidad de Acto
Jurídico; y los devolvieron. Integra esta Sala el Juez Supremo Señor Calderón
Puertas por impedimento de la Jueza Suprema Señora Cabello Matamala.
Ponente Señor Romero Díaz, Juez Supremo.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
CALDERÓN PUERTAS
ORDÓÑEZ ALCÁNTARA
DE LA BARRA BARRERA
CÉSPEDES CABALA
16
Sistema de Notificaciones Electronicas SINO
JACINTO MANUEL /Servicio Digital - Poder Judicial
del Perú
Fecha: 03/09/2018 11:33:14,Razón:
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA RESOLUCIÓJUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL -
CERTIFICACIÓN DEL
SENTENCIA
PUNO
El inmueble en litis al no tener la condición de

bien social, por efectos del fallecimiento del
cónyuge y fenecimiento de la sociedad de
gananciales, ha pasado a ser un bien en estado
de copropiedad, para efecto de la sucesión que
en principio posibilitaba a la demandante
disponer válidamente de la cuota ideal que le
corresponde.
Lima, veintiuno de setiembre

de dos mil diecisiete.-

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número mil setecientos
cuarenta y siete - dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo
en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente
sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación

interpuesto a fojas cuatrocientos treinta y cinco, por Jhonnatan Houston
Sumiri Quispe en su condición de sucesor procesal de su abuela la
demandante señora Juana Julia Atamira Calcina Viuda de Quispe, contra
la sentencia de vista de fecha quince de marzo de dos mil diecisiete,
obrante a fojas cuatrocientos catorce, expedida por la Sala Civil de la
Provincia de San Román – Juliaca de la Corte Superior de Justicia de
Puno, que Revocó la sentencia apelada de fecha seis de junio de dos mil
1
demanda y Reformándola declaró Infundada la demanda, con lo demás que
contiene; en los seguidos contra Rosa Dina Quispe Atamari, sobrenulidad de
acto jurídico.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha veinte de junio de dos mil trece, obrante a
fojas veintiuno, Juana Julia Atamari viuda de Quispe interpone la
presente demanda a fin que se declare nula la escritura de compraventa
y los documentos que los contienen, respecto de la propiedad ubicada
en el Jirón Andahuaylas N° 200, esquina formada con el Jirón
Cajamarca, de la Urbanización Jorge Chávez, de la ciudad de Juliaca.
Como argumentos de su demanda sostiene que:
 Es propietaria del inmueble materia de litis, por haberlo adquirido

junto con su finado esposo Manuel Quispe Hilario, de su anterior
propietaria Alejandrina Cáceres viuda de Calla, mediante escritura
pública de fecha veintitrés de enero de mil novecientos setenta y
ocho.
 Alega que ha tomado conocimiento que ella habría transferido el

cincuenta por ciento de sus derechos y acciones de las gananciales
que le corresponde de la sociedad conyugal y el ocho por ciento de
los derechos y acciones que le corresponde como heredera de su
finado esposo.
 Manifiesta que fue su hija, demandada en este proceso, quien con

engaños le hizo firmar la transferencia que cuestiona, pues le
aseguró que la llevaría a la Notaria para formalizar su inclusión
como heredera de su finado esposo, junto con la inclusión de su
2
nieto Jhonatan Houston Sumari Quispe, hijo de su hija premuerta Nelly Juana
Quispe Atamari, sin pensar que la emplazada tenía una intensión dolosa de
quitarle lo único que tiene para su vejez que es su casa.
 Refiere asimismo que se ha realizado una venta de derechos y

acciones sin haberse realizado la liquidación del patrimonio de la
sociedad de gananciales, hecho que invalida el acto jurídico por no
revestir la forma prescrita por ley.
2. Contestación de la Demanda
Mediante escrito de fecha dos de octubre de dos mil trece, de fojas

ochenta y siete, Rosa Dina Quispe Atamari, contesta la demanda,
señalando que:
 La demandante fue propietaria del bien inmueble materia de litis,

hasta el veinticuatro de enero de dos mil doce, fecha en que se
realizó la compraventa a su favor.
 La actora siempre ha tenido pleno conocimiento, discernimiento,

intensión y voluntad de vender el inmueble lo que se ha manifestado
primeramente al celebrarse la minuta de compraventa del veintitrés
de enero de dos mil doce y luego la respectiva escritura pública del
veinticuatro de ese mismo mes y año, demostrándose así
manifestación de voluntad.
 Es falso que la llevó a la Notaría para regularizar la declaratoria de

herederos para incluirla a la demandante y a su sobrino, ya que
siete días antes de realizarse la compraventa del inmueble, la
accionante interpuso una demanda de petición de herencia contra
de
3
sus hijos, seguido ante el Primer Juzgado Mixto de Juliaca, de los
derechos que le corresponde como esposa de quien en vida fue
Canuto Manuel Quispe Hilari y posteriormente recién se celebra la
minuta de compraventa.
 Señala que desde la fecha que celebró la compraventa, ha pasado

dos años y recién la demandante la cuestiona, siendo que en todo
ese tiempo no ha cuestionado la posesión que viene ejerciendo su
parte, y todos los arreglos que ha realizado a la vivienda, pues
alquila cabinas de internet, alquila cuartos y duchas para su
subsistencia.
 Sostiene que la demandante ha fallecido el veintiuno de setiembre

de dos mil trece y fue la demandada quien la ha atendido hasta el
último día de su vida, en su domicilio sito Jirón Cajamarca N° 166 -
Juliaca, pues falleció de un cáncer gástrico y otras dolencias que
tenía producto de su avanzada edad.
3. Puntos Controvertidos
En el Acta de Audiencia de Conciliación, de fecha once de setiembre
de dos mil catorce, obrante a fojas ciento noventa y cuatro, se fijan
los siguientes puntos controvertidos:
1. Determinar si la escritura pública N° 0514 de fech a veinticuatro de

enero de dos mil doce, que contiene el acto jurídico de compraventa
es nulo por las causales de:
a) Falta de manifestación de voluntad; b) Cuando no revista la forma

prescrita bajo sanción de nulidad; c) Cuando la ley lo declare nulo.
4
2. Determinar si el instrumento o documento que contiene el acto
jurídico de compraventa de fecha veinticuatro de enero de dos mil
doce, también es nulo por las causales ya indicadas.
3. De acreditarse todos los anteriores determinar si corresponde

declarar la nulidad del acto jurídico y del instrumento o documento
que lo contiene.
4. Sentencia de Primera Instancia

El Juez del Juzgado Civil Transitorio de la Corte Superior de Justicia
de Puno, mediante sentencia de fecha seis de junio de dos mil
dieciséis, de fojas trescientos doce, ha declarado FUNDADA la
demanda de nulidad de acto jurídico, sosteniendo:
I. El acto jurídico que se cuestiona deviene en nulo por cuanto: a)

Aparece que la enajenante perfecciona el acto jurídico de
compraventa bajo un supuesto régimen de co-propiedad, de
imposibilidad jurídica respecto de los bienes de la sociedad
conyugal; b) Aparece que se celebra el acto jurídico a sabiendas de
la existencia de herederos forzosos del causante declarados
notarialmente (Ulger Fredy, Rosa Dina, Luz Marina y Martha Deysi
Atamari Quispe) de acuerdo al glosado expreso en la escritura
materia de nulidad, por tanto exigible de una liquidación de
gananciales con intervención de los herederos legales; c) Aparece
que se celebra el acto jurídico con ausencia de legitimidad, toda vez
que la enajenante no fue declarada titular del derecho de propiedad
menos declarada heredera como lo sostiene expresamente “petición
de herencia y declaratoria de herederos, proceso aun en
demanda” (sic) por lo que no poseía la facultad de disponer el
5
inmueble materia de litis sujeta al régimen de sociedad de
gananciales.
II. De acuerdo con lo expuesto y la jurisprudencia nacional, la nulidad

por falta de manifestación de voluntad se halla dispuesta
textualmente, por tanto la ley la declara nulo y habiéndose infringido
formalidad determinada para la disposición de bienes sociales
(liquidación de bienes de la sociedad de gananciales), efectuada la
venta y disposición de bienes de la sociedad de gananciales
omitiendo derechos de los herederos forzosos (declarados) cuya
intervención constituye la forma prescrita por Ley, resulta evidente
la convocaría de las causales de nulidad materia de la demanda,
condiciones que permiten determinar la inverosimilitud de la
celebración consciente del acto jurídico traslativo de dominio,
hechos que demuestran además la falta de buena fe alegada por la
demandada; toda vez que en su condición de descendiente del
causante y hermana de los herederos legales no permiten
internalizar válidamente que haya celebrado la compraventa
ignorándolos cuando inclusive es declarada heredera de su
causante Manuel Quispe Hilario como lo demuestra el acta de
sucesión intestada y declaración de herederos de fecha trece de
agosto de dos mil diez; de fojas nueve.
5. Recurso de Apelación
Mediante escrito de fecha veintidós de junio de dos mil dieciséis, obrante
a fojas trescientos treinta, Rosa Dina Quispe Atamari, interpone recurso
de apelación contra la sentencia de primera instancia, alegando lo
siguiente:
 El Juez ha basado su sentencia en argumentos que no han sido

esbozados por la demandante, en el sentido de que el bien
6
transferido corresponde al patrimonio autónomo y no a la
copropiedad.
 La sentencia incurre en motivación aparente, porque sostiene que se

ha celebrado un acto jurídico, cuando existe herederos forzosos,
situación que no es materia de discusión en el presente proceso.
 La jurisprudencia aplicada por el Juez de la causa no es la pertinente,

porque analiza situaciones cuando aún está vigente la sociedad de
gananciales.
6. Sentencia de Vista
Elevados los autos al Superior, la Sala Civil de la Corte Superior de

Justicia del Puno, mediante sentencia de vista de fecha quince de marzo
de dos mil diecisiete, obrante a fojas cuatrocientos catorce, REVOCA la
sentencia apelada, y Reformándola declara INFUNDADA la demanda,
fundamentalmente por:
A. En la apelada existe un error de apreciación que se sustenta en el

hecho de que el señor Juez no ha considerado que el patrimonio
autónomo al que hace alusión ya no existe con relación a la sociedad de
gananciales conformada por la demandante con quien fue su cónyuge
Manuel Quispe Hilari; sino existe una suerte de copropiedad que surge
ante el fallecimiento del cónyuge de la demandante y padre de sus hijos;
por tanto, no era necesario para la celebración del acto jurídico que se
cuestiona, realizar una liquidación de la sociedad de gananciales como
mecanismo previo a realizar dicha compraventa; más aun cuando nada
impedía que dicha liquidación pueda realizarse, a pesar de la venta
realizada y que se hubiese justificado en cuanto, claro está, se hubiese
7
acreditado que existan deudas sociales o se demuestre que los bienes no
son sociales sino propios.
B. En todo caso, se advierte que solo sería necesario realizar esa

liquidación de la sociedad de gananciales, como mecanismo previo,
cuando se tuvieran que dividir y repartir los bienes entre los
copropietarios integrados tanto por la cónyuge supérstite como por sus
hijos; lo que obviamente en este caso no se da; en vista que lo único que
ha sido materia de disposición son las cuotas ideales que por ley le
correspondían a la actora; por lo que en ese sentido, también tiene razón
la apelante, en la medida que una eventual liquidación de la sociedad de
gananciales, en caso se insistiera con ello, no variaría los porcentajes de
las cuotas ideales que han sido materia de compraventa entre la
demandante con la demandada, sino los montos calculables, en caso se
tuvieran que pagar cargas sociales.
C. De tal manera que, habiendo dispuesto de las cuotas ideales, sin

haber realizado la liquidación de gananciales, en nada enerva el acto
jurídico de compraventa celebrado materia de nulidad en la presente
causa por la causal de no haberse observado la forma prevista por ley;
máxime cuando el contrato de compraventa no requiere de formalidad
alguna, prevista por ley, para tener validez; dado que es un contrato
consensual.
D. En cuanto a lo mencionado sobre la falta de legitimidad de la
demandante, toda vez que no fue declarada titular del derecho de
propiedad, menos heredera del causante; tal es así que planteo una
demanda de petición de herencia y declaratoria de herederos; dicho
argumento no tiene sustento, dado que, con la partida de matrimonio de
fojas diecisiete se acredita la condición de cónyuge de la actora de quien
en vida fuera Manuel Quispe Hilari, quedando con ello demostrada su
8
condición de heredera que, en este caso y al momento de celebrarse el
acto jurídico, era el de una heredera aparente, en la medida que aun no
se contaba con una declaración judicial en ese sentido; lo que
obviamente no le impedía disponer de los cuotas ideales que le
correspondían como heredera del causante (su cónyuge) y que
básicamente se refieren al ocho punto treinta y tres por ciento (8.33%)
que le correspondía, atendiendo que es respecto del cincuenta por ciento
que le correspondía al cónyuge fallecido, donde concurre como heredera
junto con sus hijos.
E. De la causal cuando la ley lo declara nulo, si bien se ha indicado en la

demanda que el precio consignado en la compraventa celebrada no fue
pactado por la actora, pues fue ésta la que lo estableció unilateralmente,
tal es así que no ha pagado dicho precio, son hechos, que no han sido
acreditados en autos con prueba alguna, teniéndose al respecto solo la
alegación de la demandante en dicho sentido, lo que no es suficiente
para generar convicción.
III. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO

PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Sala Suprema por resolución de fecha seis de julio de dos mil
diecisiete, obrante a fojas sesenta y nueve del cuadernillo de casación,
ha declarado procedente el recurso, por lo siguiente:
a) Inaplicación de los artículos 320, 322 y 323 del Código Civil. La

interpretación dada por la Sala Superior al patrimonio autónomo de los
bienes sociales de los cónyuges es errada, por cuanto la demandante ha
dispuesto de un bien de la sociedad de gananciales, adquirida junto con
su finado esposo Canuto Manuel Quispe Hilari, por tanto tiene el carácter
de autónomo, no existiendo copropiedad como erróneamente ha
9
sostenido la Sala de mérito y por lo tanto la transferencia realizada por la
demandante no es válida. Además, la actora no era heredera de su
finado esposo, por ello tampoco pudo haber transferido el ocho por ciento
de la cuota que le hubiera tocado, acreditándose su exclusión con la
demanda de petición de herencia que ha planteado la accionante.
b) Interpretación errónea de los artículos 1529, 1543 y 219 incisos 1,

6 y 7 del Código Civil. Alega que existe contradicción en el monto a
pagar por la transferencia, porque por un lado la demandada alega en la
audiencia de pruebas haber pagado cuarenta y cinco mil dólares por el
inmueble, en un contradocumento presentado en autos, alega que fue
cuarenta mil dólares, pero en la escritura pública de compraventa que se
cuestiona, aparece como pago por la venta la suma de treinta y cinco mil
soles. La demandada como tenía a su cuidado a la demandante la ha
manejado como ha querido, engañando y fingiendo un pago que no ha
realizado.
c) Contravención de los artículos IX del Título Preliminar, 50 inciso 6

del Código Procesal Civil y del artículo 139 de la Constitución
Política del Estado. Los Jueces Superiores no han aplicado un
razonamiento lógico crítico para la valoración de las pruebas
contraviniendo las normas denunciadas.
IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE

La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si las instancias de
mérito han infringido los artículos 320, 322, 323, 1529, 1543 y 219 inciso
1,6 y 7 del Código Civil; artículos 50 inciso 6 y IX del Título Preliminar de
Código Procesal Civil y el artículo 139 de la Constitución Política del
Estado, referidos a la facultad para compelerse a llenar la formalidad y al
principio constitucional del derecho al debido proceso.
10
V. CONSIDERANDOS DE ESTA SALA SUPREMA
Primero: Se ha declarado procedente el recurso de casación por
infracciones normativas de normas materiales y procesales. Teniendo en
cuenta ello, es de advertirse que conforme lo dispone el artículo 396 del
Código Procesal Civil, cuando se declara fundado el recurso de casación
por vulneraciones a las normas que garantizan el debido proceso en
todos los supuestos se debe devolver el proceso a la instancia inferior
para que emita una nuevo fallo, mientras que si se declara fundado el
recurso por las otras causales contempladas en el artículo 386 del Código
Procesal Civil, la Sala Suprema actuando en sede de instancia deberá
resolver el conflicto según su naturaleza. Es por ello, que la revisión de
las infracciones normativas por las que ha sido declarado procedente el
recurso de casación debe comenzar por el análisis de la alegación de
vulneración a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso.
Segundo: El debido proceso formal constituye una garantía

constitucional que asegura que en la tramitación de una causa se
respeten determinados requisitos mínimos que, en general, se considera
que comprenden los siguientes criterios: a) Derecho a ser oportunamente
informado del proceso, a efectos de otorgar un tiempo razonable para
preparar la defensa; b) Derecho a ser juzgado por un Juez imparcial, esto
es que no tenga interés en un determinado resultado de la litis bajo su
dirección; c) Derecho a la tramitación oral de la causa y a la defensa de
un profesional (publicidad del debate); d) Derecho a la prueba; e)
Derecho a ser juzgado sobre la base del mérito de lo actuado; y, f)
Derecho al Juez legal. Aquel derecho continente es fundamental y asiste
a todos los sujetos que plantean pretensiones ante los órganos
resolutivos de conflictos.
11
Tercero: Así también, el derecho al debido proceso, consagrado en el
inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, comprende
a su vez, entre otros derechos de los ya señalados en el considerando
precedente, el de obtener una resolución fundada en derecho, mediante
decisiones en las que los Jueces expliciten en forma suficiente las
razones de sus fallos, con mención expresa de los elementos fácticos y
jurídicos que los determinaron, dispositivo que es concordante con lo
preceptuado por el inciso 3 del artículo 122 del Código Procesal Civil y el
artículo 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder
Judicial. Además, la exigencia de motivación suficiente prevista en el
inciso 5 del artículo 139 de la Carta Magna, garantiza que el justiciable
pueda comprobar que la solución del caso concreto viene dada por una
valoración racional de la fundamentación fáctica de lo actuado y la
aplicación de las disposiciones jurídicas pertinentes, y no de una
arbitrariedad de los magistrados, por lo que en ese entendido es posible
afirmar que una resolución que carezca de motivación suficiente no solo
infringe normas legales, sino también principios de nivel constitucional.
Cuarto: En esa misma línea, cabe anotar que la motivación escrita de las
resoluciones judiciales en sociedades pluralistas como las actuales,
importa el deber de justificar las decisiones jurídicas, de tal manera que
sean aceptadas por la sociedad y que el Derecho cumpla su función de
guía. Igualmente, la obligación de fundamentar las sentencias, propias
del derecho moderno, se ha elevado a categoría de deber constitucional,
a mérito de lo cual la Corte Suprema de Justicia de la República ha
señalado en el Primer Pleno Casatorio Civil, Casación número 1465-
2007-CAJAMARCA, una similar posición a adoptado también el Tribunal
Constitucional Nacional en el expediente número 37-2012-PA/TC,
fundamento 35, en el sentido que: "La motivación de la decisión judicial
es una exigencia constitucional; por consiguiente, el juzgador para
12
motivar la decisión que toma debe justificarla, interna y externamente,
expresando una argumentación clara, precisa y convincente, para
mostrar que aquella decisión es objetiva y materialmente justa, por tanto,
deseable social y moralmente”.
Quinto: Asimismo, el proceso regular en su expresión de motivación

escrita de las resoluciones judiciales, entiende que una motivación
defectuosa puede expresarse en los siguientes supuestos: a) Falta de
motivación propiamente dicha: se presenta cuando se advierte una total
ausencia de motivación en cuanto a la decisión jurisdiccional emitida en
el caso materia de conflicto, sea en el elemento fáctico y/o jurídico; b)
Motivación aparente: cuando el razonamiento en la sentencia sea
inconsistente y/o sustentado en conclusiones vacías que no guardan
relación con el real contenido del proceso; c) Motivación insuficiente:
cuando se vulnera el principio lógico de la razón suficiente, es decir que
el sentido de las conclusiones a las que arriba el juzgador no se
respaldan en pruebas fundamentales y relevantes, de las cuales éste
debe partir en su razonamiento para lograr obtener la certeza de los
hechos expuestos por las partes y la convicción que lo establezca en un
sentido determinado, respecto de la controversia planteada ante la
judicatura; y, d) Motivación defectuosa en sentido estricto: cuando se
violan las leyes del hacer/pensar, tales como la no contradicción (nada
puede ser y no ser al mismo tiempo), la de identidad (correspondencia de
las conclusiones a las pruebas), y la del tercio excluido (una proposición
es verdadera o falsa, no hay tercera opción), entre otros, omitiendo los
principios elementales de la lógica y la experiencia común.
Sexto: Finalmente, es permitido anotar sobre lo que nos ocupa, se debe

entender que el Derecho a la Motivación de las Resoluciones Judiciales
tiene como una de sus expresiones al Principio de Congruencia, el cual
13
exige la identidad que debe mediar entre la materia, las partes, los
hechos del proceso y lo resuelto por el juzgador, en virtud a lo cual los
Jueces no pueden otorgar más de lo demandado o cosa distinta a lo
pretendido, ni fundar sus decisiones en hechos no aportados por los
justiciables, con obligación entonces de pronunciarse sobre las
alegaciones expuestas por las partes, tanto en sus escritos postulatorios
como, de ser el caso, en sus medios impugnatorios, de tal manera que
cuando se decide u ordena sobre una pretensión no postulada en el
proceso, y menos fijada como punto controvertido, o a la inversa, cuando
se excluye dicho pronunciamiento, se produce una incongruencia, que
altera la relación procesal y transgrede las garantías del proceso regular.
En el sentido descrito, se tiene que la observancia del Principio de
Congruencia implica que en toda resolución judicial exista: 1) Coherencia
entre lo peticionado por las partes y lo finamente resuelto, sin omitir,
alterar o excederse de dichas peticiones (congruencia externa); y, 2)
Armonía entre la motivación y la parte resolutiva (congruencia interna), de
tal manera que la decisión sea el reflejo y externación lógica, jurídica y
congruente del razonamiento del juzgador, conforme a lo actuado en la
causa concreta, todo lo cual garantiza la observancia del Derecho al
Debido Proceso, resguardando a los particulares y a la colectividad de las
decisiones arbitrarias, conforme a lo establecido por el Tribunal
Constitucional en el fundamento jurídico número once de la sentencia
número 1230-2003-PCH/TC. En tal escenario, corresponde también a
este Supremo Tribunal determinar si la decisión adoptada por la Sala de
mérito fue expedida respetando lo dispuesto por los artículos IX del Título
Preliminar, 50 inciso 6 del Código Procesal Civil y 139 de la Constitución
Política del Estado. Cabe mencionar que el recurrente al denunciar la
infracción del artículo 139 de la Constitución no precisó cual de los
principios y derechos de la función jurisdiccional se habría vulnerado.
14
Sétimo: Ahora bien, de la sentencia de mérito, se aprecia que la Sala
Superior ha empleado en forma suficiente los fundamentos que le han
servido de base para Revocar la sentencia apelada que declaró Fundada
la demanda de Nulidad de Acto Jurídico y Reformándola declararla
Infundada; observando, cautelando y respetando el derecho a la tutela
jurisdiccional efectiva, al debido proceso y la motivación de las
resoluciones judiciales; esto último, por cuanto la sentencia de vista,
cumple con exponer las razones fácticas y jurídicas que determinaron la
decisión final, ello acorde a una valoración razonada de los medios
probatorios presentados, pues hay que tener en consideración que de
conformidad con el artículo 197 del Código Procesal Civil, en la
resolución sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y
determinantes que sustentan su decisión; constatándose que los
fundamentos de hecho y de derecho son coherentes y congruentes, con
observancia debida a los puntos controvertidos que han sido fijados en
autos, y que han merecido respuesta a cada uno de ellos por parte del
órgano jurisdiccional, no observándose vulneración alguna al debido
proceso ni al principio de congruencia; siendo que, con relación a la
exigencia que impone al artículo IX del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, a todo Juez, como responsable de la protección del
derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, de adecuar de oficio la
exigencia de las partes a los fines del proceso, se observa que ha sido
cabalmente cumplido por el órgano jurisdiccional, no observándose
vulneración a ninguna norma de carácter procesal, por tales motivos este
extremo del recurso debe ser desestimado.
Octavo: Respecto a la infracción normativa de normas de carácter

material se tiene que señalar, que el régimen de sociedad de gananciales
o comunidad de gananciales es uno de los dos regímenes contemplados
por nuestro Código Civil en relación al matrimonio. En virtud a él, la ley
15
establece una comunidad de bienes, que se extiende por principio, a
todos aquellos bienes, sean muebles o inmuebles, que sean adquiridos a
título oneroso, por cualquiera de los cónyuges, durante el transcurso de la
vida conyugal, quedando fuera de ella los bienes propios de cada uno de
éstos, así lo ha establecido nuestro Código Civil en el artículo 301 cuando
se señala que “en el régimen de sociedad de gananciales puede haber
bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad”.
Noveno: De acuerdo con el artículo 295 del Código Civil, tanto éste
régimen como el de separación de patrimonios cobran vigencia a partir
del momento de celebración del matrimonio; y tienen como claro
propósito normar las relaciones patrimoniales existentes entre los
cónyuges durante su vigencia, así como determinar el destino de su
patrimonio cuando aquel haya concluido.
Décimo: En vista a la particularidad de su propósito y el carácter antes

descrito, se acepta que el fenecimiento de la sociedad de gananciales se
produce de forma natural cuando el matrimonio al cual responde llega a
su fin, puesto que, como es evidente, en estos casos, el sustrato sobre el
cual aquella despliega normalmente sus efectos -las relaciones
patrimoniales existentes entre los cónyuges- y al que aquella respondía,
ya no existe más y, por tanto, ya no hay más que regular por ella, ni para
qué hacerlo. En este sentido, se ha dicho que “si por el hecho de existir
un matrimonio se constituye la sociedad de gananciales, es lógico que
ésta termine cuando el matrimonio mismo fenece”1.
En ese orden de ideas, el artículo 318 inciso 5 del Código Civil, establece
que la sociedad de gananciales finaliza, por muerte de uno de los
cónyuges.
1
(CORNEJO CHÁVEZ, Héctor, Derecho Familiar Peruano, Tomo I: Sociedad Conyugal,
sétima edición, Lima, Studium, 1988, pp. 309)
16
Décimo Primero: En el caso de autos, se ha establecido en el proceso lo
siguiente:
1.- Por escritura pública de compraventa de fecha veintitrés de enero de

mil novecientos setenta y ocho (fojas tres), otorgada por Alejandrina
Cáceres Viuda de Calla vende el bien sub litis, con un área de
cuatrocientos veintitrés metros cuadrados a Juana Julia Atamira de
Quispe (la demandante) y esposo Manuel Quispe Hilario.
2.- Manuel Quispe Hilario ha fallecido el cuatro de abril de dos mil tres,
conforme aparece del documento de fojas doscientos veinte, denominado
Acta de Sucesión Intestada y Declaratoria de Herederos de fecha trece
de agosto de dos mil diez.
3.- Con fecha veintitrés de enero de dos mil doce (fojas setenta) se
celebra la compraventa de derechos y acciones del 50% (cincuenta por
ciento) que le corresponden en calidad de gananciales y 8% (ocho por
ciento) al concurrir con sus hijos respecto del inmueble ubicado en el
Jirón Andahuaylas N° 200 esquina con Cajamarca N° 1 66 de la
Urbanización Jorge Chávez de Juliaca, el cual fuera elevado a escritura
pública con fecha veinticuatro de enero de ese mismo año, conforme se
observa del documento de fojas siete.
Décimo Segundo: A partir de estas premisas fácticas, se desprende que

en el momento en que se celebró el contrato de compraventa objeto de
nulidad, la sociedad de gananciales que existió en su momento entre la
señora Juana Julia Atamira de Quispe y el señor Manuel Quispe Hilario
ya había fenecido, por la muerte de esta última persona; por lo que, al
momento de celebración de la compraventa objeto de nulidad el referido
17
predio ya no pertenecía a la sociedad de gananciales, pues ésta había
fenecido, por lo que el bien inmueble sub litis dejó de tener la calidad de
bien social, pasando a ser desde ese momento un bien sujeto a estado
de copropiedad (de sus sucesores cónyuge sobreviviente e hijos), a la
espera de la liquidación respectiva; y si bien no se advierte del proceso
que se haya realizado formalmente la liquidación de la sociedad de
gananciales fenecida, no se ha demostrado que exista alguna carga u
obligación pendiente que pueda provocar la disminución del porcentaje
de participación -cincuenta por ciento (50%)- que establece el artículo
323 segundo párrafo del Código Civil; siendo ello así, el inmueble en litis
al dejar de tener la condición de bien social, por efectos del fenecimiento
de la sociedad de gananciales - como se tiene expresado - ha pasado a
ser un bien en estado de copropiedad, que en principio posibilitaba a la
demandante disponer válidamente de la cuota ideal que le corresponde -
que no se ha probado ser menor al 50% (cincuenta por ciento) de sus
derechos y acciones-, más el 8% (ocho por ciento) de acciones y
derechos divididos a prorrata del otro 50% (cincuenta por ciento) con
cada uno de sus hijos; razón por la cual no existe fundamento para
invalidar el acto jurídico, y por ende no se configura infracción normativa
de los artículos 320, 322 y 323 del Código Sustantivo, pues tal como lo ha
señalado la Sala de mérito, no es necesario realizar previamente la
liquidación de la sociedad de gananciales, para luego realizar la
compraventa del bien en litis, más aún, si la transferencia realizada ha
sido de cuotas ideales, como se tiene expresado. Y con relación a la
transferencia del 8.33% (ocho punto treinta y tres por ciento) de la cuota
ideal, está se basa en que el 50% (cincuenta por ciento) del inmueble del
difunto esposo Manuel Quispe Hilario corresponde a la sucesión de sus
herederos incluida la demandante quien tiene un derecho expectaticio de
concurrir a la herencia fincada por su causante de ese porcentaje, ya que
según el artículo 822 del Código Civil, fenecida la sociedad de
18
gananciales el cónyuge supérstite concurre a la herencia con los hijos del
causante que hereda una parte igual a la de su hijo; ello en razón de que
producido el fallecimiento del causante, correspondía heredar
obligatoriamente a su cónyuge superstite Juana Julia Atamari Viuda de
Quispe y a sus cinco hijos, por lo que realizada correctamente la sucesión
intestada la masa hereditaria correspondiente al 50% (cincuenta por
ciento) anteriormente invocada se dividiría entre los seis herederos,
correspondiendo a cada uno el 8.3% (ocho punto tres por ciento), y
habiendo transferido la vendedora su 8.33% (ocho punto treinta y tres por
ciento), tal transferencia no afecta el derecho de los demás legatarios.
Décimo Tercero: En cuanto a la interpretación errónea del artículo 1529

del Código Civil prescribe: “por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio
en dinero”. En jurisprudencia se entiende que “en el derecho privado, la
compraventa es un contrato consensual, que se forma por el sólo
consentimiento de las partes, esto es cuando se produce acuerdo en la
cosa materia de la transferencia y el precio, lo que no se debe confundir
con el documento que sirve para probar tal contrato” (Casación N° 1368-
99-JUNÍN, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el veintiocho de
noviembre de mil novecientos noventa y nueve). Por tanto, la
compraventa es un contrato que se perfecciona con el sólo
consentimiento de las partes es decir cuando hay acuerdo respecto de la
cosa a transferirse y el precio; asimismo, es de señalar lo que caracteriza
y tipifica a la compraventa es su carácter eminentemente consensual y no
solemne, toda vez que la propiedad, cuando es inmobiliaria, se transfiere
por el simple consentimiento de los contratantes; que es precisamente lo
que ha ocurrido con la suscripción de la minuta de compraventa del
veintitrés de enero de dos mil doce, en donde consta la declaración de
voluntad por parte de la demandante (ahora fallecida) de vender las
19
cuotas ideales que por derecho le corresponde debido al fenecimiento de
la sociedad de gananciales y por el fallecimiento de su cónyuge, y de la
compradora (demandada) en pagar el precio, conforme se puede
observar de la cláusula segunda y tercera del documento en mención, en
tal sentido no se observa que exista interpretación errónea de este
dispositivo.
Décimo Cuarto: Con relación a la interpretación errónea del artículo
1543 del Código Sustantivo, el análisis en sede casatoria pasa por
establecer necesariamente que el contenido esencial de la norma en
cuestión hace referencia a la facultad oficiosa del Juez de considerar nula
la compraventa cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de
una de las partes, en tal sentido como señala Walter Gutiérrez Camacho
y Nelwin Castro Trigoso al comentar este artículo: “el precio es uno de los
elementos fundamentales de la ecuación legal que contiene la
transacción denominada compra venta. De ahí que la norma sancione
con nulidad la ausencia de este elemento, siguiendo el aforismo romano
‘sine pretio nulla est venditio’ de Ulpiano (…) además, el precio sea
determinado o, cuando menos, determinable al tiempo de la celebración
del contrato”2, lo que no ocurre en el acto jurídico materia de nulidad,
pues no se advierte que el precio de la compraventa de las cuotas ideales
del bien sub litis haya sido pactada a la liberalidad de una de las partes,
pues se encuentra fijado expresamente tanto en la minuta como en la
escritura pública de fecha veinticuatro de enero de dos mil doce, en
donde se ha pactado por convenio de ambas partes conforme a su
cláusula tercera lo siguiente: “el precio de venta se fija en la cantidad de
TREINTA Y CINCO MIL NUEVOS SOLES (S/. 35,000) que la vendedora
declara haber recibido a su entera satisfacción sirviendo la presente de
recibo de cancelación” (sic); en tal virtud no se advierte infracción
2
(Gutiérrez Camacho, Walter y Castro Trigoso, Nelwin: “Código Civil Comentado”, Tomo
VIII, Gaceta Jurídica, Lima-Perú)
20
normativa a este dispositivo, no habiendo medio probatorio alguno que
enerve este hecho.
Décimo Quinto: Con relación a la interpretación errónea del artículo 219

inciso 1, 6 y 7 del Código Civil, referidos a la nulidad del acto jurídico
cuando falta la manifestación de voluntad del agente, cuando no revista la
forma prescrita bajo sanción de nulidad y cuando la ley lo declara nulo; al
respecto debe precisar que la demandante ha sostenido como
argumentos de su nulidad de acto jurídico lo siguiente:
i.- El documento de compraventa de acciones y derechos es nulo porque

jamás ha vendido el inmueble de su propiedad, mucho menos ha
otorgado poder para que puedan disponer de aquel, siendo que para
celebrar un contrato sea de cualquier naturaleza debe de haber un
acuerdo de voluntades lo que no ha ocurrido. Al respecto, Lizardo
Taboada, en el Libro Cometario al Código Civil, Ed. Grijley, página 71,
señala: que: “(…) la Declaración de Voluntad, que es una sola unidad
entre la voluntad y la declaración, requiere para su configuración de dos
voluntades: la voluntad declarada que es lo que aparece expresado en la
conducta en que consiste la misma declaración, es decir, el contenido del
negocio; y la voluntad de declarar, que a su vez importa dos tipos de
voluntad: la voluntad del acto externo, esto es, de la conducta en que
consiste la propia declaración, y conocimiento del valor declaratorio de
dicha conducta. Siendo esto así, resulta simple de entender, que faltará la
manifestación de voluntad del Agente, en cualquier supuesto en que falte
tanto la voluntad declarada como la voluntad de declarar”. En atención a
ello, del contenido de la minuta de fecha veintitrés de enero de dos mil
doce, aparece una primera declaración de voluntad privada, formalizada
el día siguiente por escritura pública de fojas siete, ante funcionario
público (Notario), actos de cuyo contenido se aprecia que aparece tanto
21
la voluntad interna como la externa de la demandante de realizar el
negocio jurídico, esto es, la compraventa de los derechos y acciones del
bien sub materia, tal como se puede apreciar de la escritura pública en
mención en donde se manifiesta en la cláusula sétima: “(…) ambas
partes aceptan en forma libre, voluntaria y consiente los extremos de las
estipulaciones del presente contrato, dejando constancia de que en su
celebración no ha mediado error, dolo, violencia ni ningún vicio de la
voluntad que pudiera invalidar el acto (…)”, en tal sentido este extremo
debe desestimarse.
ii.- Sostiene que con relación a la nulidad del acto jurídico, por no revestir
la forma prescrita en la ley, al afirmar que se ha realizado la venta de
derechos y acciones sin haberse realizado la liquidación del patrimonio
de la sociedad de gananciales, al ser el bien en litis uno social. Al
respecto, nos remitimos a lo señalado en el considerando décimo
segundo de la sentencia de vista, pues al haber fenecido la sociedad de
gananciales se encontraba en un régimen de copropiedad y a la
demandante le era factible vender sus derechos y acciones como se tiene
expresado en el desarrollo de ese considerando.
iii.- Finalmente respecto a la causal del acto jurídico referida cuando la

ley lo declara nulo, se fundamenta en el hecho de que en la suma
consignada como valor de la venta ha sido puesta únicamente por la
demandada siendo nulo el acto jurídico cuando se deja al arbitrio de una
de las partes, conforme a los artículos 1529 y 1543 del Código Civil; con
relación a esto también nos remitimos a los fundamentos expuestos en
los considerandos décimo tercero, décimo cuarto y el precedente de la
sentencia de vista, siendo que además, los hechos que mencionan para
sustentar esta causal no han sido acreditados pues solo ha quedado en
una simple alegación sin medio probatorio que lo respalde.
22
Décimo Sexto: En tal sentido la denuncia por interpretación errónea del
artículo 219 incisos 1, 6 y 7 del Código Sustantivo debe ser
desestimada, pues se advierte que la instancia de mérito ha realizado
una correcta interpretación de esa norma; y con relación al argumento
del recurrente de que la demandada alega haber pagado $ 40,000
(cuarenta mil dólares americanos) para luego señalar en la Audiencia de
Pruebas que pago $45,000 (cuarenta y cinco ml dólares americanos) y
en la escritura pública aparece como pago del valor la suma de S/.
35,000 (treinta y cinco mil soles), demuestra que ese pago no ha
existido; este argumentación no ha sido parte de los puntos
controvertidos fijados en autos, además de estar relacionados a los
hechos establecidos y que implicaría revalorar el caudal probatorio lo
cual no es posible de realizar en sede casatoria.
VI. DECISIÓN:
Por tales consideraciones, de conformidad con el artículo 397 del

Código Procesal Civil: Declararon INFUNDADO el recurso de casación
de fecha treinta y uno de marzo de dos mil diecisiete, interpuesto a fojas
cuatrocientos treinta y cinco, por Jhonnatan Houston Sumiri Quispe
Quispe en su condición de sucesor procesal de su abuela la
demandante señora Juana Julia Atamira Viuda de Quispe, contra la
sentencia de vista de fecha quince de marzo de dos mil diecisiete,
obrante a fojas cuatrocientos catorce, expedida por la Sala Civil de la
Provincia de San Román - Juliaca de la Corte Superior de Justicia de
Puno, que Revocó la sentencia apelada de fecha seis de junio de dos
mil dieciséis, obrante a fojas trescientos doce, que declaró Infundada la
demanda, con lo demás que contiene; ORDENARON publicar la
presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” conforme a ley; en
23
los seguidos contra Rosa Dina Quispe Atamari, sobre nulidad de acto
jurídico; y los devolvieron. Interviene como ponente el señor Juez
Supremo Távara Córdova.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA
HUAMANÍ LLAMAS
CALDERÓN PUERTAS
SÁNCHEZ MELGAREJO
Jrs/Csa
24
SINOE
Secretario De Sala - Suprema:MORI ALARCON
CHRISTIAN JORDAN /Servicio Digital - Poder Judicial
del Perú
CONTENIDO

CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
SUMILLA: “Existen diversas casaciones de la Corte Suprema que

señalan que el propietario de un bien puede adquirir por prescripción
adquisitiva el mismo. En el presente caso, la demandante sí es una
verdadera propietaria, ya que cuenta con título y, por tanto, nos
encontramos ante un supuesto típico de propietario. Ergo, la doctrina
jurisprudencial ha dejado sentado que ser propietario de un bien no
es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el
mismo bien”.
Lima, trece de julio

de dos mil dieciocho.-
SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA; vista en la presente fecha la causa número mil seiscientos diez -
dos mil diecisiete; de conformidad con lo opinado por la Fiscal Suprema en lo
Civil, producida la votación conforme a ley, se procede a emitir la siguiente
sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO: ------------------------------------------------------------------

Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandante Beatriz Violeta
Sánchez Domínguez a fojas setecientos quince, contra la sentencia contenida en
la Resolución número diecinueve, de fecha tres de enero de dos mil diecisiete de
fojas setecientos dos, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior
de Justicia de Lima Norte, que confirma la sentencia apelada de fecha treinta y
uno de octubre de dos mil trece, que declara improcedente la demanda de
prescripción adquisitiva de dominio.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: --------------------------------------------------------

Esta Sala Suprema Civil Transitoria mediante resolución de fecha veintitrés de
mayo del dos mil diecisiete declaró la procedencia del recurso de casación por las
siguientes causales:
1
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
a) Aplicación indebida del artículo 427° inciso 6 d el Código Procesal Civil:

Sustentando que, las instancias de mérito consideran que por contar con título
otorgado por los propietarios registrales, éste no puede calificarse como justo
título, y que por lo tanto la pretensión es jurídicamente imposible; sin embargo,
ello es errado, por cuanto dicha causal de improcedencia se da cuando el petitorio
concreto no es reconocido por el ordenamiento legal por considerar que responde
a un interés irrelevante o por no ser tolerado por dicho ordenamiento. Precisa que,
lo que es jurídicamente imposible así varíen las circunstancias, seguirá siendo
imposible, lo cual no ocurre en el caso de autos, en tanto si volviera a plantear la
demanda invocando únicamente su posesión por diez años como propietaria, sin
adjuntar el contrato de Compra Venta, obtendrá sin lugar a dudas una sentencia
estimatoria, evidenciándose que su pretensión es jurídicamente posible. Agrega
que, la Sala no ha señalado cuál es la norma que sustenta que la pretensión sea
jurídicamente imposible, remitiéndose a una apreciación subjetiva. --------------------
b) Infracción del artículo 950° del Código Civil: Alegando que la Sala de
manera errada considera que el justo título es aquel otorgado por un no
propietario, lo cual constituye una interpretación restrictiva. Precisa que, se ha
declarado litisconsorte necesaria a Martha Ramos Cueto viuda de Valverde y se
dispuso se adjunte la Escritura Pública de inventario y partición de bienes, por
considerar que del contrato de compra venta que adjunta a la demanda surge una
disimilitud entre lo adquirido que es derechos y acciones; mientras que en la
demanda se señala que dicho porcentaje corresponde al departamento “B”, que
habría surgido en mérito a la partición de bienes en el que, además, se refiere que
el departamento “A” corresponde a dicha litisconsorte. De lo que se colige, que el
contrato de compra venta que ostenta, no fue suficiente para que el A Quo tenga
certeza respecto de cuál era el bien inmueble que fue objeto de traslación, por lo
que dicho título cae dentro de lo que se entiende como un documento imperfecto
de traslación de dominio, que la legitimaba plenamente a buscar la formalización y
2
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
protección de su derecho de propiedad acudiendo a la Prescripción Adquisitiva de

Dominio. Finalmente, precisa que las infracciones denunciadas inciden en el fallo
por cuanto, de no haberse infringido las normas en los términos denunciados, se
habría estimado la demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio. -----------------
III. CONSIDERANDO: ------------------------------------------------------------------------------
PRIMERO: Debemos indicar que la "Casación" es un recurso impugnativo

extraordinario cuya finalidad es la adecuada aplicación del derecho objetivo al
caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema
de Justicia1, conforme lo previsto por el artículo 384° del Cód igo Procesal Civil,
modificado por la Ley número 293642 ; por tanto, resulta importante además
destacar que el recurso de Casación no tiene por finalidad el reexamen del
proceso, como tampoco la revaloración de los medios probatorios. En resumen
los fines de la casación, según se desprende del artículo procesal citado, es la
nomofilaquia3, la predictibilidad4, la dikelogia5, y la Hermenéutica jurídica6. ----------
SEGUNDO: Habiéndose admitido a trámite el Recurso de Casación por causal

procesal, la misma que de sus fundamentos cuestiona la falta de motivación de
1
Así la jurisprudencia, en la actualidad se ha convertido en el instrumento, no de la ley, sino de la justicia, que supera a la
ley. El trabajo de un Magistrado es como el de un labrador; "no es suficiente con dejar caer las semillas, sino que ello debe
ser cultivado y según sea el cultivo; el árbol y el fruto mostraran su grandeza". Francesco Carnelluti. "Como nace el
Derecho". Ediciones Jurídicas Europa-América. Buenos Aires. 1959.
2
Código Procesal Civil. Artículo 384.- Fines de la casación. El recurso de casación tiene por fines la adecuada aplicación
del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia." (*)
Artículo modificado por el Artículo 1 de la Ley N°2 9364, publicada el 28 mayo 2009.
3
La nomofilaquia apunta a uno de los fines de la casación, y proviene de la obra de Calamandrei. Alude a la finalidad de
mantener la regularidad en la aplicación correcta de las normas, al margen de la justa decisión del caso, "Nomo" es un
sufijo griego que significa gobierno, regla o ley (por ejemplo: autónomo), y "filo" o "fila" amor o afirmación (en nuestro caso,
apego incondicional a la norma). http://www.legalmania.com/rincon_envidia/uzos8.htm.
4
La predictibilidad, es una situación de confianza, o conciencia bastante certera respecto de un resultado final, basado en
la información veraz, completa y confiable de un precedente, decisión o actuación previa brindada por el Órgano
Jurisdiccional o Administrativo.
5
Es el análisis de la justicia. "Dikelogia", es un nombre empleado ya por Althusius, que redactó, en 1617, una obra
denominada Dicaelógica. En el fondo hallamos ya la dikelogia, p. ej., en la Politeia y en los Nomoide Platón. (...) La
Dikelogía pertenece, como la ética, a la axiologia. GOLDSCHIMIT, Werner. "La Ciencia de la Justicia”. Aguilar, Madrid,
1958. Pág. 10.
6
Ídem.
3
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
las resoluciones, sobre el particular, debe señalarse que sobre el deber de

motivación, el Tribunal Constitucional, máximo intérprete de la Constitución, ha
señalado lo siguiente: "(...) el derecho a la debida motivación de las resoluciones
importa que los jueces, al resolver las causas, expresen las razones o
justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisión (...). El
derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales es una garantía del
justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza quejas resoluciones no se
encuentren justificadas en el mero capricho de los magistrados, sino en datos
objetivos que proporciona el ordenamiento jurídico o todos los que se derivan del
caso".
TERCERO: De la misma manera en la sentencia emitida en el Expediente

número 04348-2005-AA/TC, el citado Tribunal sostiene que el contenido
constitucional del derecho a la motivación de resoluciones judiciales se respeta,
prima facie, siempre que exista: "a) Fundamentación jurídica, que no implica la
sola mención de las normas a aplicar al caso, sino la explicación y justificación de
porqué tal caso se encuentra o no dentro de los supuestos que contemplan tales
normas; b) Congruencia entre lo pedido y lo resuelto, que implica la manifestación
de los argumentos que expresaran la conformidad entre los pronunciamientos del
fallo y las pretensiones formuladas por las partes; y, c) Que por sí mismas
exprese una suficiente justificación de la decisión adoptada, aun si esta es breve
o concisa, o se presenta el supuesto de motivación por remisión". ---------------------
CUARTO: Ahora bien, a fin de establecer si en el presente caso se ha

configurado la infracción procesal invocada, resulta necesario precisar cuál ha
sido la pretensión demandada. Así tenemos que según la demanda, Beatriz
Violeta Sánchez Domínguez solicita se declare propietaria por prescripción
adquisitiva de dominio del inmueble ubicado en el departamento “B”, de la
4
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
Manzana “Q”, Lote número “9”, o su equivalente en el jirón Brasil números 160-
164, de la Urbanización Huaquillay, del distrito de Comas, provincia y
departamento de Lima, cuya área es de ochenta y nueve punto diez metros
cuadrados (89.10 m2), el cual obra inscrito como acciones y derechos en la
Partida Electrónica N°42633941 del Registro de Pro piedad Inmueble de la Oficina
Registral de Lima y Callao, Zona Registral N° IX - Sede Lima. La demandante
refiere que con fecha veintiocho de agosto de mil novecientos noventa y siete
adquirió la propiedad por contrato de compra venta celebrado con los
demandados, cuyas firmas fueron legalizadas el siete de noviembre de mil
novecientos noventa y siete, por lo que refiere contar con justo título. Asimismo,
sostiene que hasta la fecha los demandados no tienen interés para inscribir su
adquisición ante el Registro Público, e incluso al no haberse pactado
expresamente que el contrato sea por escritura pública, adolece de un defecto
para inscribirlo en el Registro Público. En ese sentido, lo que corresponde
dilucidar es si la usucapión de la propietaria es un imposible jurídico o si la
consideramos como una forma de consolidación del derecho de propiedad y
por ende, totalmente posible.
CUARTO: Del contenido de la sentencia de vista, se aprecia que el fallo adoptado

por el Colegiado Superior así como del Juez de decisión se ha ceñido en afirmar
que el título otorgado en favor de la demandante ha sido efectuado por sus
propietarios registrales, según se desprende del contrato de compraventa privado
de fecha veintiocho de agosto de mil novecientos noventa y siete (fojas dieciséis y
diecisiete), el testimonio de escritura pública sobre Inventario y Partición de
Bienes, de fecha veinte de febrero de mil novecientos noventa y cinco (fojas
quinientos veintitrés a quinientos treinta y tres) y de la Partida número 42633941
(fojas trece); por lo que habiendo la demandante adquirido la propiedad del
inmueble sub litis de parte de sus propietarios registrales, la actora no cuenta con
5
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
obstáculo legal alguno para solicitar, primero, el otorgamiento de la escritura

pública, y luego la independización correspondiente, a fin de inscribir su título en
el Registro Público de Propiedad Inmueble; máxime, estando al principio de
buena fe, contenido en el artículo 1362° del Código Civil, en concordancia con el
artículo 1412° del mismo cuerpo normativo, la deman dante no cuenta con
impedimento alguno para solicitar a sus vendedores que le otorguen la escritura
pública del inmueble sub litis.
SEXTO: Al respecto, debemos precisar que existe unanimidad en la doctrina

respecto de que los elementos de la prescripción adquisitiva son: el tiempo y la
posesión, siendo esta última el contenido esencial de la usucapión; para que la
usucapión se produzca es preciso que la posesión reúna determinados requisitos
con los que se construye una verdadera categoría de posesión. Los artículos 950°
y 951° del Código Civil distinguen dos clases de pr escripción, la ordinaria (corta)
y la extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases lo siguiente: (i) la
posesión, que debe ser continua, pacífica, pública y como propietario; y, (ii) el
tiempo, pero este no es igual para ambas clases ya que para la prescripción
extraordinaria de bienes inmuebles se necesitan diez años y para bienes
muebles, cuatro años. En cambio, para la prescripción ordinaria de bienes
inmuebles se necesitan cinco años y para bienes muebles, dos años. Los plazos
son menores para los bienes muebles debido a la celeridad de su tráfico y a la
idea de que suelen ser menos valiosos. La prescripción ordinaria sea de bienes
muebles o inmuebles, necesita además de los requisitos de que la posesión sea
continua, pacífica, pública y cómo propietario, dos requisitos especiales que son
el justo título y la buena fe. La prescripción extraordinaria en cambio no necesita
estos dos últimos requisitos, ya que por ilegítima que sea la posesión (útil) vale
para prescribir, siempre que se cumplan los plazos previstos en los artículos antes
mencionados.
6
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
SÉPTIMO: Sin embargo, tal como se ha precisado la impugnante ha denunciado

que la Sala de mérito no ha precisado que en ninguna parte de la sentencia las
normas que le sirven de fundamento para asegurar que la pretensión sea
jurídicamente imposible, remitiéndose a una apreciación subjetiva. Efectivamente,
este Supremo Tribunal aprecia que las cuestionadas de mérito carecen del
sustento jurídico exigido para asuntos como el presente caso, en el cual la
controversia jurídica exige rigurosidad en la aplicación del derecho objetivo,
conforme a la situación fáctica establecida en sede de instancia, medios de
pruebas obrantes en autos, y la línea jurisprudencial de la Corte Suprema de la
Republica, por lo que este extremo deviene en fundado. ----------------------------------
OCTAVO: No obstante ello, a efectos de encontrar una interpretación adecuada

es importante recordar que la doctrina en general reconoce a la usucapión como
un modo de adquisición de la propiedad 7 y de los demás derechos reales, por
medio de la posesión en concepto de dueño durante un tiempo determinado por la
8
ley . El Segundo Pleno Casatorio, al parecer, se inclina en esta línea. Sin
embargo, también se puede reconocer a la usucapión la función de sanear un
título. Es decir, como en el Derecho Romano clásico, que la usucapión corrige la
precariedad de los efectos del título y que en vista de ello se convierte uno en
propietario. Por ello, Josserand expresa que más que un modo de adquirir la
9
propiedad es un modo de consolidarla . Todo ello implica descartar que la
usucapión tenga como función principal la de atribuir propiedad, sino que más
bien está función la cumpliría el título una vez saneado. Ello puede resultar
7
MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Sentís Melendo, Santiago, Tomo III, Ediciones jurídicas
Europa-América EJEA, Buenos Aires-República Argentina, 1971, p. 324.
8
SERRANO ALONSO, EDUARDO. Manuel de derechos reales. Edisofer S. L. Madrid 2005, p. 71.
9
El autor cita a Joserand: “Por ello Joserand expresa que más que un modo de adquirir es un modo de consolidad la
propiedad. Si no existiera la prescripción estarían en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habría que
remontarse a siglos atrás para probar la legalidad del derecho de propiedad y así ningún título seria firme. Lo que los glosadores
denominaban la “prueba diabólica”. AVENDAÑO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales. PUCP, 3ª edición, Lima, 1986, p.
154.
7
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
totalmente correcto, solo si nos referimos a la usucapión ordinaria; aquella que

necesita, además de la posesión y el tiempo, de un justo título y buena fe. ----------
NOVENO: Del considerando anterior se desprende que existen diversas

funciones que cumple la usucapión (de hecho no son todas, tenemos también a la
usucapión como medio de prueba o medio extintivo de un derecho). Pues, si
consideramos a la usucapión como un simple modo de adquisición de la
propiedad, no sería posible señalar que un propietario pueda adquirir por
prescripción ya que este cuenta con el derecho que pretende atribuirse; sería un
“imposible jurídico”. Un sector de la doctrina nacional, señala justamente lo
anterior, “cuando una persona adquiere un bien por compraventa, se convierte en
propietaria por el título de compraventa. No es jurídicamente posible que se
convierta en propietario nuevamente por el paso del tiempo, porque ya lo era en
mérito del título de compraventa.” 10
DÉCIMO: Otro sector es de la idea que sí es posible la adquisición de la

propiedad mediante usucapión a pesar de ya ser propietario. Así refiere que
“cuando un comprador con título pretende la declaración de usucapión no busca
«probar la propiedad», y menos la peregrina idea de «aproximar el registro hacia
la realidad», sino, contar con una nueva causa jurídica de adquisición que
reafirma o consolida la situación jurídica del titular, lo que elimina dudas o
incertidumbres”11 . En efecto, esta Sala Suprema está de acuerdo con que el
propietario puede adquirir por usucapión cuando este no conserva los títulos
anteriores (por ejemplo, compraventa). Es decir, si un propietario desea adquirir
mediante prescripción adquisitiva, este lo podrá hacer perfectamente pero ello va
a implicar una ruptura con el pasado y va a fundar una situación jurídica actual y
10
AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Compraventa y prescripción: ¿compatibles?” En Diálogo con la jurisprudencia, Gaceta
Jurídica, N° 158, Lima, noviembre, 2011, p. 46.
11
GONZALES BARRON, Gunther Hernán. Derechos Reales. Tomo II, 3°edición, Lima, 2013, p. 1087.
8
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
válida, siendo irrelevante la situación jurídica anterior (hecho preclusivo)12. Ergo,

si se adquiere por usucapión, los títulos con los que contaba pierden relevancia.---
DÉCIMO PRIMERO: En ese sentido, el sujeto que señala ser propietario de un

bien y que ahora desea adquirirlo por prescripción, puede hacerlo válidamente. Y
no se diga que es un imposible jurídico, pues si el sujeto en un determinado
momento señala ser propietario es porque quiere demostrar que ha poseído en
concepto de propietario, justamente para obtener la declaración de la usucapión.
Pues, qué mejor que un título de propiedad para decir que posee en tal concepto.-
DÉCIMO SEGUNDO: En efecto, si compartimos la tesis que la usucapión del

propietario es una forma de consolidación del derecho de propiedad y por ende,
totalmente posible; no debemos perder de vista que en anteriores
pronunciamientos de esta misma Corte Suprema, en la Casación N° 3247-2014,
Junín, también ha optado por señalar que el propietario sí puede adquirir por
prescripción adquisitiva (sin confundirse con la usucapión ordinaria, como la
mayoría de casaciones) el mismo bien del cual ya es propietario: “Octavo.- Debe
agregarse que el artículo 952 del Código Civil, establece que es posible para el
que adquiere un bien por prescripción entablar un juicio para que se le declare
propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un título
eficaz que lo acredite como tal, puede emplear la acción de prescripción
adquisitiva para obtener el reconocimiento judicial de la propiedad del bien.---------
DÉCIMO TERCERO: Como se observa en esta casación la ratio decidendi

descansa en que el propietario de un bien puede adquirir por prescripción
12
En sede nacional se encuentra a favor de la tesis de la usucapión como hecho preclusivo: ARIANO DEHO, Eugenia.
“Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido por compraventa”. Click aquí
(consultado el 30/04/2017). En el mismo sentido: GELDRES CAMPOS, Ricardo. “La prescripción adquisitiva de dominio del
propietario. A propósito de la Casación N° 3247-201 4, Junín”. En: Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurídica, N° 221,
Lima, febrero 2017, pp. 85-92.
9
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
adquisitiva el mismo. Véase que aquí el demandante sí es un verdadero

propietario, ya que cuenta con título es eficaz, y no uno que solo se cree
propietario. Entonces, queda sentado el precedente de que ser propietario de un
bien no es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el mismo
bien. En consecuencia, el argumento que despliega el Juez A quo como Tribunal
Ad quem es errado al considerar que la demandante tiene la condición de
propietaria del bien inmueble sub materia en virtud de haberlo adquirido de forma
derivativa, por lo que no puede pretender se le declara como tal de forma
originaria, ello no puede ser motivo para declarar improcedente la demanda
afectando el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, sino que ante la
singularidad de los hechos justificaban entrar a las fuentes de derecho como son
la doctrina y la jurisprudencia.
DÉCIMO CUARTO: Por ello, verificándose que se ha afectado el debido proceso

y a la tutela jurisdiccional efectiva, y que dicha circunstancia se refleja desde la
sentencia de primera instancia, corresponde declarar nula la recurrida e
insubsistente la apelada a fin que se emita nuevo fallo y así lograr los fines del
proceso; debiendo ampararse el recurso de casación y proceder conforme a lo
dispuesto en el artículo 396°inciso 1 del Código P rocesal Civil; siendo innecesario
emitir pronunciamiento sobre las alegaciones referidas en el punto b) del recurso
de casación.
Por estos fundamentos, y en aplicación del artículo 396° inciso 3 del Código
Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la
demandante Beatriz Violeta Sánchez Domínguez; en consecuencia CASARON
la sentencia de vista de fecha tres de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas
setecientos dos, emitida por la Sala Permanente de la Corte Superior de Justicia
de Lima Norte; e INSUBSISTENTE la sentencia apelada; ORDENARON que el A
10
CASACIÓN 1610-2017
LIMA NORTE
quo emita nuevo pronunciamiento cumpliendo con fundamentar adecuadamente

su decisión con arreglo a ley; y observando las consideraciones que se desprende
de este pronunciamiento; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución
en el Diario Oficial "El Peruano", bajo responsabilidad; en los seguidos por Beatriz
Violeta Sánchez Domínguez contra Jorge Luis Valverde López y otras, sobre
Prescripción Adquisitiva de Dominio sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio; y
los devolvieron. Integra esta Sala el Juez Supremo Señor Calderón Puertas por
licencia de la Jueza Suprema Señora Cabello Matamala. Ponente Romero Díaz,
Juez Supremo.-
S.S.
ROMERO DÍAZ
CALDERÓN PUERTAS
ORDÓÑEZ ALCÁNTARA
DE LA BARRA BARRERA
CÉSPEDES CABALA
11
SINOE
Secretario De Sala - Suprema:MAYAUTE SUAREZ
MARLENE DEL CARMEN /Servicio Digital - Poder
Judicial del Perú
Corte Suprema de Justicia de la República JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente CONTENIDO
SENTENCIA
CASACIÓN N.° 8682-2017
JUNÍN
Sumilla: La recurrida ha explicado y justificado las

premisas jurídicas elegidas, cumpliendo con la
exigencia de logicidad en la justificación interna en
la resolución examinada, al derivarse la conclusión
de las premisas jurídicas y fácticas; en
consecuencia, no se observa infracción del derecho
de acción de la recurrente, ni de los derechos al
debido proceso y a la debida motivación de las
resoluciones judiciales.
Lima, veintitrés de octubre

de dos mil dieciocho.
LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:-------------------------------------
I. VISTA la causa número ocho mil seiscientos ochenta y dos-dos mil diecisiete; con
los acompañados; en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha, integrada por
los señores Jueces Supremos Walde Jáuregui - Presidente, Martínez Maraví,
Rueda Fernández, Wong Abad y Bustamante Zegarra; y luego de verificada la
votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia:
1. Antecedente
En el presente caso, conforme aparece del petitorio de la demanda la recurrente ha

promovido las siguientes pretensiones:
i) se declare la nulidad del acto jurídico de la compra venta de fecha

veintiséis de enero de dos mil once, otorgada por Sergio Díaz
Carhuallanqui y Teresa Cóndor de Díaz a favor de Doris Noemí Díaz
Cóndor, sobre el bien inmueble El Barrio de Yacus del distrito de
Huayucachi, provincia de Huancayo, departamento de Junín, de una
extensión superficial de dos mil doscientos cincuenta y uno metros
cuadrados (2,251.00 m2).
ii) se declare la nulidad de la inscripción registral derivada de la
1
Corte Suprema de Justicia de la República
Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente
SENTENCIA
JUNÍN
compra y venta de fecha veintiséis de enero de dos mil once,
otorgado por Sergio Díaz Carhuallanqui y Teresa Cóndor de Díaz a

favor de Doris Noemí Díaz Cóndor.
iii) se le indemnice por daños y perjuicios causados por los autores,
siendo el monto de treinta mil con 00/100 soles (S/. 30,000.00).
2. Sentencia materia de casación
La sentencia de vista contenida en la resolución número veinticuatro de fecha

veintiuno de marzo de dos mil dieciséis, obrante a fojas doscientos cincuenta y uno
del expediente principal, emitida por la Sala Civil de Huancayo de la Corte Superior
de Justicia de Junín; que confirma la sentencia número doscientos cuarenta y
cinco-dos mil quince, contenida en la resolución número diecisiete, de fecha ocho
de setiembre de dos mil quince, de fojas ciento noventa y dos y siguientes, que
declaró infundada la demanda interpuesta por Dula Acevedo Rodríguez contra
Sergio Díaz Carhuallanqui y otros, sobre nulidad de acto jurídico e indemnización
por daños y perjuicios.
3. Recurso de casación y auto calificatorio
La demandante Dula Acevedo Rodríguez interpuso recurso de casación con fecha

tres de mayo de dos mil dieciséis, obrante a fojas trescientos del expediente
principal, el cual fue declarado procedente por auto calificatorio de fecha
veinticuatro de mayo de dos mil diecisiete, obrante a fojas ciento doce del cuaderno
de casación formado en esta Sala Suprema, por la causal de: [i] infracción
normativa del artículo 2 del Código Procesal Civil, y excepcionalmente por [ii]
infracción del artículo 139 numerales 3 y 5 de la Constitución.
II. CONSIDERANDO:
PRIMERO. Objeto de pronunciamiento
1.1 Del auto calificatorio se aprecia que la recurrente ha denunciado infracción del
artículo 2 del Código Procesal Civil alegando esencialmente que en la sentencia
2
SENTENCIA
JUNÍN
recurrida se ha señalado erradamente que no obran suficientes medios probatorios

para determinar que ha existido simulación absoluta en el negocio jurídico materia
de la demanda, sin tener en cuenta lo manifestado por la compradora del bien sub
litis y el vendedor demandado ante el Ministerio Público; agrega que, le agravia la
omisión de pericia, tanto del título otorgado a favor de los vendedores demandados,
conjuntamente con el título materia de demanda y el contraste con el predio sub
litis. Asimismo, la causal excepcional referida a la infracción del artículo 139
numerales 3 y 5 de la Constitución tiene como fin que se revise si en este caso
concreto lo resuelto por las instancias de mérito han aplicado adecuadamente el
derecho objetivo al caso concreto.
1.2 De lo anotado resulta que las causales declaradas procedentes se encuentran

relacionadas con una supuesta infracción del derecho de acción de la recurrente y
con los derechos al debido proceso y a la debida motivación de las resoluciones
judiciales; por lo tanto, para verificar si se ha incurrido en dicha infracción el análisis
a efectuarse debe partir necesariamente de las razones que sirvieron de sustento a
la impugnada; por lo tanto, al realizar el control de derecho, se realizará un examen
de las razones que justificaron la decisión contenida en ella, a efectos de establecer
si se ha incurrido en las infracción del artículo 2 del Código Procesal Civil y del
artículo 139 numerales 3 y 5 de la Constitución.
1.3 Es necesario que esta Sala Suprema ponga de relieve que la naturaleza del
recurso de casación es ser un medio impugnatorio extraordinario de carácter
formal, ya que de acuerdo al ordenamiento jurídico peruano, tal recurso cumple
función nomofiláctica por control del derecho. Es decir, los cuestionamientos en que
debe fundarse el mencionado recurso deben ser de índole jurídica y no fáctica o de
revaloración probatoria. Con ello, se asegura el cumplimiento de los fines de la
casación, que son la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la
uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia.
3
SENTENCIA
JUNÍN
SEGUNDO. Sobre la infracción del artículo 2 del Código Procesal Civil y del
artículo 139 numerales 3 y 5 de la Constitución
2.1. Continuando con la absolución de las infracciones, en relación al tema

casatorio, la norma contenida en el artículo 2 del Código Procesal Civil 1 establece
que por el derecho de acción todo sujeto puede recurrir al órgano jurisdiccional
pidiendo la solución a un conflicto de intereses intersubjetivo. Por otro lado, el
derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales se encuentra
reconocido en el artículo 139 numeral 5 de la Constitución2, el cual también
encuentra amparo en los Tratados Internacionales sobre Derechos Humanos,
incluido como garantías procesales en el artículo 8 de la Convención Americana de
Derechos Humanos, y en el artículo 14 del Pacto Internacional de Derechos Civiles
y Políticos. Siendo este derecho fundamental uno de los derechos que conforman el
derecho fundamental al debido proceso 3, el cual se encuentra reconocido en el
artículo 139 numeral 3 de la Constitución4; asimismo, a nivel legal la norma
contenida en el artículo 121 último párrafo del Código Procesal Civil 5, que establece
mediante la sentencia el Juez se pronuncia en decisión expresa, precisa y
motivada sobre la cuestión controvertida declarando el derecho de las partes.
1Ejercicio y alcances. -
Artículo 2.- Por el derecho de acción todo sujeto, en ejercicio de su derecho a la tutela jurisdiccional efectiva y en forma directa
o a través de representante legal o apoderado, puede recurrir al órgano jurisdiccional pidiendo la solución a un conflicto de
intereses intersubjetivo o a una incertidumbre jurídica.
Por ser titular del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, el emplazado en un proceso civil tiene derecho de contradicción.
2 Principios de la Administración de Justicia
Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:

5. La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero trámite, con
mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan.
3 El derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales es parte del derecho al debido proceso consagrado en el
artículo 139 numeral 3 de la Constitución Política del Estado, como uno de los principios y derechos de la función
jurisdiccional, el cual exige que en todas las instancias judiciales se cumplan necesariamente todas las garantías,
requisitos y normas de orden público que han sido establecidas a fin de generar que todas las personas estén en reales
condiciones de poder defender de manera apropiada sus derechos. Así, el debido proceso es una garantía procesal de
inexorable cumplimiento en tanto su observancia permite la efectiva protección de otros derechos fundamentales y el acceso a
la justicia.
4 Principios de la Administración de Justicia
Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:

3. La observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional.
5 Decretos, autos y sentencias.-
Artículo 121.- Mediante los decretos se impulsa el desarrollo del proceso, disponiendo actos procesales de simple trámite.
Mediante los autos el Juez resuelve la admisibilidad o el rechazo de la demanda o de la reconvención, el saneamiento,
interrupción, conclusión y las formas de conclusión especial del proceso; el concesorio o denegatorio de los medios
impugnatorios, la admisión, improcedencia o modificación de medidas cautelares y las demás decisiones que requieran
motivación para su pronunciamiento.
Mediante la sentencia el Juez pone fin a la instancia o al proceso en definitiva, pronunciándose en decisión expresa,
precisa y motivada sobre la cuestión controvertida declarando el derecho de las partes, o excepcionalmente sobre la
validez de la relación procesal.
4
SENTENCIA
JUNÍN
Del mismo modo, el derecho fundamental a la debida motivación de las

resoluciones ha obtenido interpretación de la Corte Interamericana de Derechos
Humanos (vinculante para el Perú en atención a la Cuarta Disposición Final y
Transitoria de la Constitución Política), estableciendo que es un derecho que
permite verificar la materialización del derecho a ser oído, y que la argumentación
de un fallo demuestra que los alegatos, pruebas y en este caso -pretensiones de
la demanda-, han sido debidamente tomados en cuenta, analizados y
resueltos6, y que: “(…) la motivación es la exteriorización de la justificación
razonada que permite llegar a una conclusión. El deber de motivar las
resoluciones es una garantía vinculada con la correcta administración de justicia,
que protege el derecho de los ciudadanos a ser juzgados por las razones que
el Derecho suministra, y otorga credibilidad de las decisiones jurídicas en el
marco de una sociedad democrática (…)7.
2.3. De la lectura de la sentencia de vista trasciende que se han expresado las

siguientes razones y conclusiones:
Sobre la causal de objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea

indeterminable
R1. La compraventa otorgada por Sergio Díaz Carhuallanqui y Teresa Cóndor

Díaz a favor de Doris Noemí Díaz Cóndor, en la fecha veintiséis de enero de dos
mil once, del predio de un extensión de dos mil doscientos cincuenta y uno
metros cuadrados (2251 m2) por un monto de veinte mil con 00/100 soles (S/
20.000.00), es cuestionada por la demandante porque menciona que dicha
extensión incluye su predio.
R2. Obra a fojas cincuenta y siete, la compraventa del veintiséis de octubre de

mil novecientos noventa y uno realizada entre Cirilo Modesto Ferrer
Carhuallanqui a favor de Sergio Díaz Carhuallanqui y esposa (ahora
6
Corte IDH. Caso Tristán Donoso vs. Panamá. Excepción Preliminar, Fondo, Reparaciones y Costas. Sentencia
del 27 de enero de 2009, párrafo 153.
7
Caso Apitz Barbera y otros, sentencia de la Corte Interamericana de derechos Humanos de fecha 05 de agosto
de 2008, fundamento 77.
5
SENTENCIA
JUNÍN
demandados), de un terreno de una extensión de dos mil quinientos metros

cuadrados (2500 m2), dicho predio fue reducido en doscientos cuarenta y nueve
metros cuadrados (249 m2) para vía pública, por lo que solo se vendió una
extensión de dos mil doscientos cincuenta y uno metros cuadrados (2251 m 2),
con dicha compraventa se acreditaría que los demandados poseen títulos
que acreditan su propiedad y que la compraventa celebrada por estos es
anterior a la compraventa celebrada por la demandante.
R3. Obra a fojas diecinueve, el contrato de permuta de bien inmueble de fecha

diez de febrero de mil novecientos noventa y cinco, celebrado entre Cirilo
Modesto Ferrer Carhuallaqui a favor de la demandante y esposo, de un predio
denominado Huata y de una extensión de sesenta y siete punto sesenta y ocho
metros cuadrados (67.68 m2); asimismo, adjunta a fojas veinte el certificado de
posesión en el que se menciona que es posesionaria de una extensión de
doscientos setenta y siete metros cuadrados (277 m 2) pero no propietaria —
dicha resolución fue emitida el veinte de mayo de dos mil dos, pero es declarada
nula mediante Resolución N° 276.2011-1508/G-R. Juní n, también la demandada
adjunta el certificado de posesión del predio de una extensión de dos mil
doscientos cincuenta y uno metros cuadrados (2251 m 2), emitido el quince de
mayo de dos mil doce.
R4. De lo mencionado anteriormente se puede determinar que si existe el predio

materia de controversia, por ende el objeto es jurídicamente posible.
R5. Respecto de que cierto perímetro de la extensión de dos mil doscientos

cincuenta y uno metros cuadrados (2251 m2) le pertenece a la demandante, se
observa del artículo 1539 del Código Civil la figura de la compraventa de bien
ajeno, asimismo, mediante jurisprudencia se menciona que la venta de bien
ajeno no constituye un objeto físico o jurídicamente imposible, ya que se halla
regulado por el artículo 1539 del Código Civil, el mismo que prevé como
consecuencia jurídica la rescisión del contrato de compra venta a solicitud del
comprador y no la nulidad de dicho acto jurídico.
6
SENTENCIA
JUNÍN
C1. Si se puede realizar una compraventa de un bien ajeno por lo que no

devendría en imposible jurídicamente la compraventa sub litis.
Sobre causal de simulación absoluta
R6. Durante todo el desarrollo del proceso la demandante no ha acreditado con

documento fehaciente la titularidad del predio materia de litigio, ya que solo
adjunta una Resolución Sub Prefectural N° 245/1508 -2002-S.P.P- HYO, la cual
posteriormente fue declarada nula mediante Resolución N° 276-2011-1508/G.R.
JUNI, es por ello que no existe medio probatorio que acredite la titularidad
del bien materia de litigio.
R7. En el proceso penal sobre delito de usurpación agravada no se discutió la

titularidad o no del predio materia de litigio, sino la figura delictiva por la cual
fue denunciada la demandante.
R8. Respecto a que no se realizó la inspección judicial, de fojas ciento veintisiete

y siguientes obra la inspección judicial realizada por el doctor Jesús Vicuña
Zamora.
R9. Ahora en relación a que no se nombró peritos, se debe tener en cuenta que
las partes si desean esclarecer dichos extremos deben solicitar al juez de la
causa y ofrecerlos conforme a ley y si no se solicita es porque se está
conforme con lo realizado.
C2. Se advierte de los actuados que la aparte apelante no logra demostrar

las afirmaciones efectuadas en la demanda ni lo señalado como agravios
en la apelación.
2.4. De lo anotado trasciende que en la sentencia de vista se ha determinado, en

relación a la causal de objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea
indeterminable, que si se puede realizar una compraventa de un bien ajeno por lo
que no devendría en imposible jurídicamente la compraventa sub litis, precisando
7
SENTENCIA
JUNÍN
que el artículo 1539 del Código Civil prevé como consecuencia jurídica la rescisión
del contrato de compraventa de bien ajeno a solicitud del comprador y no la nulidad
de dicho acto jurídico; y, en lo relativo a la causal de simulación absoluta, que de
los actuados la parte apelante no logra demostrar las afirmaciones efectuadas en la
demanda ni lo señalado como agravios en la apelación, puntualizando que en el
proceso penal sobre delito de usurpación agravada —donde obran las
manifestaciones de la compradora del bien sub litis y del vendedor demandado, que
dieron al Ministerio Público— no se discutió la titularidad o no del predio materia de
litigio, sino la figura delictiva por la cual fue denunciada la demandante y, en
relación a que no se nombró peritos, que las partes deben solicitarlo al juez de la
causa y ofrecerlos conforme a ley.
2.5. En ese orden de ideas, examinada la sentencia de vista, se aprecia que esta
ha cumplido con exponer los fundamentos de derecho con la cita de las normas y
jurisprudencia aplicables a la materia sub litis y con expresar de manera clara y
precisa la decisión tomada, determinando que la compraventa sub litis no se
encuentra incursa en las causales de nulidad de acto jurídico previstas en el artículo
219 numerales 3 y 5 del Código Civil, confirmando el Colegiado la sentencia de
primera instancia que declaró infundada la demanda, justificando las premisas
jurídicas en los fundamentos de la sentencia de vista. Por tanto, la recurrida ha
explicado y justificado las premisas jurídicas elegidas, cumpliendo con la exigencia
de logicidad en la justificación interna en la resolución examinada, al derivarse la
conclusión de las premisas jurídicas y fácticas; en consecuencia, no se observa
infracción del derecho de acción de la recurrente, ni de los derechos al debido
proceso y a la debida motivación de las resoluciones judiciales, reconocidos en las
normas contenidas en el artículo 2 del Código Procesal Civil y en el artículo 139
numerales 3 y 5 de la Constitución, correspondiendo ser desestimada las
causales declaradas procedentes.
III. DECISIÓN:
Por tales consideraciones; y estando a lo establecido por el artículo 397 del Código
Procesal Civil; declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Dula
8
SENTENCIA
JUNÍN
Acevedo Rodríguez, con fecha tres de mayo de dos mil dieciséis, obrante a fojas
trescientos del expediente principal; en consecuencia, NO CASARON la sentencia
de vista contenida en la resolución número veinticuatro, de fecha veintiuno de
marzo de dos mil dieciséis, obrante a fojas doscientos cincuenta y uno, emitida por
la Sala Civil de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín; en los seguidos
por Dula Acevedo Rodríguez contra Doris Noemí Díaz Cóndor y otros, sobre
nulidad de acto jurídico y otros; DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el diario oficial El Peruano conforme a ley. Jueza Suprema ponente:
Rueda Fernández.-
S.S.
WALDE JÁUREGUI
MARTÍNEZ MARAVÍ
RUEDA FERNÁNDEZ
WONG ABAD
BUSTAMANTE ZEGARRA

Jurisprudencia Sobre Compraventa

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Jurisprudencia Sobre Compraventa

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Jurisprudencia Sobre Compraventa

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

ÍNDICE

1. CAS N.° 476-2017-JUNÍN

Para que se ampare una demanda de otorgamiento de

Lima, veintiuno de junio de dos mil dieciocho.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación1

Escritura Pública de Traslación de Dominio del inmueble ubicado en el Pasaje

 El seis de julio y el cinco de noviembre de dos mil nueve, la demandada

 A la fecha se encuentra en posesión como propietario pagando los

 No ha podido elevar a escritura pública el contrato de compraventa, pese

 Sostiene que al solicitar el Certificado Registral Inmobiliario de los

dos mil ocho habían vendido el referido inmueble a la demandada, en virtud

 Finalmente, agrega que de las propias cláusulas de los contratos

 De los medios probatorios que escolta el demandante y de su propia

 Asimismo, a la emplazada le sigue un proceso penal por el delito de estafa y

 A través de la presente demanda se pide el reconocimiento de la validez de

 Finalmente, sostiene que al haber solicitado la nulidad de los contratos cuyo

3. FIJACIÓN DE PUNTOS CONTROVERTIDOS:

 Establecer si la demandada está obligada a otorgar escritura pública a

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

 No se ha llegado a suscribir contrato de compraventa alguno entre las

 Revisado los dos contratos cuyo perfeccionamiento pretende el

celebrar, así como no se ha identificado el bien materia de venta, por no

 En autos no ha quedado acreditado que al suscribirse el Contrato de

 El recurrente no ha logrado demostrar la existencia de un verdadero

devolverá el inmueble a la demandada, esto es, se configura plenamente el

III. RECURSO DE CASACIÓN

La Suprema Sala mediante la resolución de fecha nueve de octubre de dos mil

 Infracción normativa del artículo 139 inciso 3 de la Constitución

IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

PRIMERO.- Es menester precisar que el recurso de casación es un medio de

sustentan su decisión, lo que viene preceptuado además en el artículo 122°

QUINTO.- En nuestro ordenamiento jurídico, el artículo 1412° del Código Civil

pública, como resulta de la interpretación de la norma citada, concordante con

SEXTO.- Es relevante señalar que la parte recurrente a través de su recurso de

SÉTIMO.- Habiéndose explicado sobre tema cuestionado por el recurrente,

a) Del Contrato de Mutuo de fecha seis de julio de dos mil nueve,

“PRIMERO.- Por el presente documento los deudores declaran

OCTAVO.- Los deudores dejan expresa constancia que se

b) Del Contrato de Prórroga del Contrato de Mutuo de fecha cinco de

“SEGUNDO.- Que, por el mutuo acuerdo entre las partes se

OCTAVO.- Ahora bien, de conformidad con lo acordado en las cláusulas

contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume

en curso, me realicen la devolución del integro de mi dinero entrego, el

DÉCIMO.- En ese sentido, en el caso concreto no resulta viable que se

DÉCIMO PRIMERO.- Bajo este panorama, consecuentemente, se llega a la

a) Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por el

SALA CIVIL PERMANENTE Fecha: 09/09/2021 10:57:30,Razón: RESOLUCIÓN

Lima, ocho de agosto de dos mil diecinueve.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

I. MATERIA DEL RECURSO:

d) Que, por ser ficticia la venta aludida, la demandada Ana Gladys

Mediante escrito de fecha veinticuatro de mayo de dos mil diez, obrante

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

accesoriamente la cancelación de su inscripción practicada en el

fue sólo para evitar un embargo por deuda alimentaria, no

conocimiento de la codemandada Ana Gladys Heindinger

6. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA

Heidinger Espinoza, la misma que resulta válida, y es que en el

probatorios pertinentes para el caso en concreto, toda vez que estos