TEMA 3 : ADQUISICIONES A NON DOMINO

CUESTIONES GENERALES

Modo de adquirir la propiedad de quien no era propietario (paula me vende un móvil que en realidad es
de Carmen)

Se basa en el principio de apariencia jurídica:

- Protección a los terceros de buena fe

- Seguridad del tráfico jurídico

a) BIENES MUEBLES: la posesión adquirida de buena fe equivale al título. El que la perdiese o le

privasen del ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea (art. 464 cc) excepción: compras en un
establecimiento que se dedica a la venta al público, aunque sean objetos robados te pertenece
b) BIENES INMUEBLES: si un tercero adquiere de buena fe a título oneroso de una persona que
tenga facultades en el registro para transmitir el derecho será mantenido en su adquisición una vez
que haya inscrito su adquisición

ADQUISICIONES A NON DOMINO DE BIENES MUEBLES

La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese
perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
(art. 464 cc)

a. Adquisición por usucapión: El transmitente ladrón y el adquiriente buena fe

o Se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe
o También por la posesión no interrumpida de seis años sin buena fe
i. Si el poseedor de la cosa perdida la adquirió de buena fe en venta publica el
propietario no puede obtener la restitución sin reembolsar el precio.
ii. El dueño de las cosas empeñadas no podrá obtener la restitución sin reintegrar
antes al establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos sea
cual fuere la persona que la hubiese empeñado.
iii. Las cosas de bolsa, feria o mercado o de comerciante legal dedicado al tráfico
de objetos análogos remisión al artículo 85 Ccom. Adquisición automática
b. Adquisición por usucapión: adquiriente ladrón
o No podrán ser prescritas por quienes las hurtaron o robaron
o Ni por los cómplices o encubridores.
o A no ser que haya prescrito el delito o falta, o su pena

ADQUISICIONES A NON DOMINO DE BIENES INMUEBLES

El tercero, que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez inscrito, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante (art. 34 LH)

PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA REGISTRAL

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PAULA GARCÍA SUÁREZ
La adquisición debe realizarse a título oneroso, el adquiriente debe ser tercero de buena fe, el transmitente
debe aparecer en el registro de la propiedad con facultad de disposición y el adquiriente debe inscribir su
derecho en el registro de la propiedad.

En la sentencia del 5 de marzo de 2007 se dice que: (art. 34 LH) se amparan las adquisiciones a non
domino precisamente por que salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente,
que según el registro aparezca con facultades para transmitir la finca.

ARTICULO 34 LH

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona en el registro aparezca
con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el
mismo registro”

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Es la presunción “iuris et de iure” de que el registro es exacto e integro a favor del titular o titulares que
tengan la consideración de terceros.

- El transmitente es la persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo.

- El adquiriente es el tercero hipotecario. Debe de inscribirlo en el registro una vez adquirido. El
verdadero propietario no podrá reclamarle absolutamente nada
- La adquisición debe de ser a título oneroso. Si es a título gratuito no tiene protección, significa
que entonces el propietario puede reclamar la cosa a quien sea.
- Luego lo inscribe
- Caso del Socrative de Silvio

Solución: en el momento que adquirimos la propiedad debemos inscribirlo en el registro de la propiedad,

si no es el titular de la propiedad pueden reivindicarle la cosa. Si no, no.

ARTICULO 32 LH

“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente
inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudican a un tercero”

PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD

El principio de inoponibilidad tiene una fuerza negativa: garantiza a quien inscribe que su derecho no
resultará afectado por la existencia de otro que tenga su origen en un título no inscrito, pero no le
garantiza “per se” que su adquisición sea inatacable.

- El transmitente es irrelevante si aparece o no en el registro con facultades para transmitir

- El adquiriente es el tercero civil
- En cuanto al acto de adquisición es irrelevante la naturaleza del acto
- Según el principio de inoponibilidad, si no está inscrito en el registro es inoponible. Es decir, los
títulos o derechos que no estén inscritos son oponibles
- Excepción: si se reivindica la cosa en un plazo de dos años desde que se matricule en el registro
de la propiedad. (art. 207 LH)

RECORDATORIO REGISTRO DE LA PROPIEDAD

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PAULA GARCÍA SUÁREZ
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven o extingan el dominio y demás
derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transición o gravamen, los registradores
denegarán la inscripción solicitada (art. 20 LH)

TRACTO SUCESIVO

En el caso de que la vivienda figure inscrita a nombre de persona diferente a la del transmitente hay que
distinguir varios supuestos.

a. Inscripción del título anterior: si el único título que falta por inscribir es el del anterior
propietario, es decir, que la finca figure inscrita a nombre de quien transmitió a quien a mí me
transmitió. (A julio le transmite Mario y a mí me transmite julio, pero la finca está inscrita a
nombre de Mario)
b. Reanudación del tracto sucesivo: si entre el titular registral de la finca y yo existen varias
titularidades por inscribir. En ese caso hay que reanudar el tracto sucesivo, es decir, restaurar la
cadena de titularidades a través de la presentación en el registro de los títulos intermedios no
inscritos (procedimiento notarial de la LH 208)
c. Expediente de dominio: cuando no fuera posible realizar la reanudación del tracto sucesivo
deberá acudirse al procedimiento judicial denominado expediente de dominio. Expediente de
dominio: es el procedimiento a través del cual el titular de un bien inmueble procede a regular su información registral
en el registro de la propiedad a través de un título valido y eficaz. Busca concordancia entre el registro de la propiedad
y la realidad física y jurídica del inmueble.

La importancia de inscribir reside en que, para que rija el artículo 34 de la LH, solo son supuestos en los
que la finca ya estaba inscrita. Quien me transmite debe ser el titular registral, por tanto, ya debe estar
inscrita y la persona deba ser el titular registral.

INMATRICULACIÓN

La inmatriculación se entiende que es la primera inscripción de una finca que no consta previamente
inscrita. Hay varios procedimientos previstos en la ley hipotecaria. Plazo de dos años para que alguien
vaya a decir que tiene un título sobre el bien (acción reivindicatoria)

a. Expediente de dominio: iniciado a instancia del título dominical de la finca y tramitado ante
notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los
distritos notariales colindantes a dicho distrito. (203 LH)
b. Aportación de doble título público: deberá aportarse el título público traslativo de quien
pretende inmatricular y un título público que acredite la previa adquisición de la finca. Deberá
mediar, al menos un año entre ambos títulos y existir identidad contenida en ambos títulos a
juicio del registrador. (205 LH)
c. Titulo escrito de dominio: las administraciones públicas y las entidades de derecho público con
personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquellas podrán inscribir cuando
dispongan de título de dominio (206 LH)
d. Procedimientos especiales (204 LH)

La finca no aparece en ningún caso en un registro, porque nunca ha sido inscrita. Es raro, pero sigue
siendo posible. No se puede eliminar una finca del registro de la propiedad, por tanto, esto significa
inscripción por vez primera.

- Articulo 205: permite que se inmatricule con el título del adquiriente y el titulo del anterior. Poca
seguridad jurídica.
- Administraciones publicas 206

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 - Procedimientos especiales 204

DOBLE VENTA O VENTA MULTIPLE

La doble venta o venta múltiple se basa en el artículo 1473, una misma persona vende a dos o más
personas una misma cosa transmitiéndole la propiedad a todos ellos.

“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la
persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya
inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a
quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

BIENES MUEBLES

Aquel que tenga la posesión de la cosa en primer lugar, en caso de venta múltiple, será el dueño de esta.

“Si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la
persona que primero haya tomado la posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Faltando ésta, a
quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”

- Pablo le vende su moto a Ana, a Vanesa y a Claudia.

- Le vendió a Ana en escritura pública su moto, a Vanesa también seis meses después y dos años
después con entrega de las llaves se la vendió a claudia.
- La primera venta es válida porque era titular y hubo entrega, por tanto, como ya no era titular no
hubo entrega de la posesión en el siguiente caso.
- Pero a claudia le dio el título de dominio.
- Entre Ana y claudia la posesión la tendría claudia. No por la teoría del título y del modo si no
porque adquiere a título oneroso y de buena fe y además tiene la posesión del bien.
- En el primer caso no hubo posesión de la cosa y por tanto no hubo transmisión de la posesión.

CRITERIO

- Posesión
- Titulo más antiguo

BIENES INMUEBLES

Si ninguno de ellos ha poseído tendrá el derecho quien haya adquirido el titulo en primer lugar, protege al
primer comprador.

“Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito en el registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea el primero en poseer, y
faltando a ésta, a quien presente titulo de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”

- Pablo le vende a Ana un título de su propiedad en escritura pública. A posterior le vende a

Vanesa la misma cosa y a Vanesa le hace entrega de llaves para que pueda usarla. Un año
después se lo vende a claudia y claudia inscribe su título en el registro de la propiedad.
- Es preferido en su derecho claudia por el articulo 34. Le ha transmitido a título oneroso su título
y claudia de buena fe inscribe el título en el registro.

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PAULA GARCÍA SUÁREZ
 - Solo se podría desvirtuar la buena fe de claudia en el caso de que supiese que Vanesa vivía en la
casa. La buena fe se presume, el protegido en su derecho es el que inscribe
- Si ninguno hubiese inscrito sería el que posea y por tanto seria Vanesa.
- Si ninguno posee, titulo más antiguo

Se desvirtúa la buena fe en el caso de que en el registro de la propiedad no aparezca inscrita la persona

que nos transmite. Sería nuestra responsabilidad comprobarlo al ser un documento publico

En el único caso en que no se desvirtúa es si la finca fuera inmatriculada.

Si vamos por el orden penal el tercer supuesto seria delito (pablo-claudia). Estafa

CRITERIO 1473

- Registro de la propiedad
- Posesión
- Titulo más antiguo

PREGUNTA DE EXAMEN: ARTICULO 32 (REVINDICABLE) DE LA LEY HIPOTECARIA EN

CONEXIÓN CON EL ARTICULO DE SUSPENSION, SE PUEDE RECLAMAR LOS DOS AÑOS
A CLAUDIA. SI FUERA POR EL ARTICULO 34 SERIA IRREVINDICABLE

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