FOLIO N°2021-011 TD

AVALUO COMERCIAL

VISTA PRINCIPAL

VALOR DE MERCADO $ -

VALOR FISICO $ 282,000

OBSERVACIONES: TERRENO CON CONSTRUCCIONES

PRIVADA DE LA CRUZ, LOTE 3 MANZANA 37, COLONIA LAGUNILLA DEL SALTO, UBICADO EN EL MUNICIPIO
DE CUERNAVAC, MORELOS C.P. 62039

CONCLUSION:
$ 282,000.00
DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.

Calle Potrero Verde N°7, Interior N°5 col. Jacarandas, Cuernavaca Morelos C.P. 62420. TEL.
5126829 y CEL. 7772118035
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ANTECEDENTES

SOLICITANTE MARIA BENITA HERNANDEZ NAJERA

VALUADOR ARQ. YURIDIA ROGEL JIMÉNEZ

CÉDULA PROFESIONAL N° 9985107
DIRECCIÓN CALLE POTRERO VERDE N°7, INT. N°5, COL. JACARANDAS,
C.P. 62420, CUERNAVACA, MORELOS

ESPECIALIDAD MAESTRIA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE

BIENES NACIONALES.
FECHA DE LA VISITA 03 DE MAYO DEL 2021.
FECHA DEL AVALÚO 04 DE MAYO DEL 2021.

INMUEBLE QUE SE VALÚA TERRENO CON CONSTRUCCIONES

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

PRIVADA DE LA CRUZ, LOTE 3 MANZANA 37, COLONIA

LAGUNILLA DEL SALTO, UBICADO EN EL MUNICIPIO DE
CUERNAVAC, MORELOS C.P. 62039

GEORREFERENCIAS DEL INMUEBLE LONGITUD: L 18.911326° LATITUD:

LATITUD: -99.244285°
ALTITUD:
ALTITUD: 1459
RÉGIMEN DE PROPIEDAD PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE ROBERTO MONRROY PEREA

OBJETO DEL AVALÚO ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL

PROPÓSITO DEL AVALÚO TRASLADO DE DOMINIO

CUENTA PREDIAL 1100-32-037-003

BOLETA DE AGUA NO PROPORCIONADO

CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA MEDIO

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN CASAS HABITACION DE UNO Y DE DOS NIVELES

ÍNDICE DE SATURACIÓN SE ESTIMA DEL 80%

POBLACIÓN NORMAL

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL SOLO POR LOS AUTOMOTORES QUE CIRCULAN POR LA ZONA

USO DE SUELO HABITACIONAL Y COMERCIAL

VÍAS DE ACCESO E BOULEVARD PASEO CUAUHNAHUAC DE PRIMER ORDEN,

IMPORTANCIA PASEO DE LOS GRANDOS DE SEGUNDO ORDEN Y PRIVADA
GRANADOS DE TERCER ORDEN.

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SERVICIOS PÚBLICOS COMPLETOS: ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE CERCANO

AL INMUEBLE, ENERGIA ELECTRICA AÉREA, ALUMBRADO
PUBLICO, CALLE CON PAVIMENTO, RED TELEFONICA
AEREA.

EQUIPAMIENTO URBANO ZONA BASICAMENTE HABITACIONAL, CERCANO A ESCUELAS,

SUCURSALES BANCARIAS, FARMACIAS, ETC., CUENTA CON
TRANSPORTE URBANO CONSTANTE COMUNICADO AL CENTRO
Y OTROS PUNTOS DE LA CIUDAD Y SITIO TAXIS.

TERRENO

CALLES TRANSVERSALES: DEL LOTE PRIVATIVO: AL SUR COLINDA CON PRIVADA

GRANADOS, AL OESTE CON CALLE PASEOS DE LOS
GRANADOS, AL NORTE CON CALLE BUGAMBILIA Y AL ESTE
CON CALLE PASEO DE LAS ROSAS.

CROQUIS DE UBICACIÓN

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

N

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TERRENO
MEDIDAS Y COLINDANCIAS
CONTRATO PRIVADO DE CESION DE DERECHOS DE FECHA
08 DE FEBRERO DE 2017, EN CUERNAVACA, MORELOS
DIRECCION DE IMPUESTO PREDIAL.

A) MEDIDAS Y COLINDANCIAS PRIVATIVAS ÁREA PRIVATIVA: 153 M²

DEL TERRENO
ÁREA COMÚN: 00.00M²
SUPERFICIE TOTAL:
153 M²

ORIENTACIÓN DISTANCIA LINDEROS

AL NORTE: 17.70 CON PROPIEDAD PARTICULAR.

AL ORIENTE: 12.02 CON BARRANCA.

AL SUR: 17.45 CON PROPIEDAD PARTICULAR.

AL PONIENTE: 11.23 CON PRIVADA DE LA CRUZ.

B) DE LA CONSTRUCCIÓN . ÁREA: M² 94
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN TERRENO DE FORMA REGULAR MEDIANERO. CON PENDIENTE
DESCENDENTE

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES

DENSIDAD HABITACIONAL SE ESTIMA BAJA , DE 100 A 250 HAB./HA.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN HASTA EL 60 % DEL ÁREA DEL TERRENO

SERVIDUMBRES Y RESTRICCIONES NO TIENE

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL:
CASA HABITACION.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN BAJA

DE LA CONSTRUCCIÓN
NÚMERO DE NIVELES 1

EDAD APROXIMADA 30

VIDA ÚTIL REMANENTE 40

ESTADO DE CONSERVACIÓN REGULAR

UNIDADES RENTABLES UNA

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CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
El presente avaluo se ha hecho de conformidad y sujeto a todos los requerimientos para saber el valor de
mercado:
Los metros de terreno se obtuvieron de la escritura pública proporionada por el solicitante.

Justificación de la aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de

mercado, aspectos relevantes del inmueble, de la zona, del mercado, etc.
Se considera que el inmueble está en condiciones para aplicar los tres métodos de valuación.
Las homologaciones incluyen factores que afectan particularmente a cada inmueble en estudio, respecto de
los sujetos comparables. Otros factores de especial relevancia se aplican en los análisis respectivos
Indicación de los criterios y procedimientos valuatorios a utilizar en la estimación de valor

Se considera un factor de depreciación por estado de conservación y edad FEC para obtener el valor neto
La fórmula para obtener el valor de FEC, según el criterio de Ros-Heidecke, es la siguiente:
.FEC = ( 1 - ( E / VUT 1.4
) ) FD = 0.9968 (demérito del 31.74 % del valor de reposición
FEC = Factor por edad y conservación
E = Edad
VUT = Vida útil total
FD = Factor de demérito por estado de conservación
La calificación que consideramos para el sujeto es de 16 años, de una vida útil total estimada de 60 años lo
cual nos indica un coeficiente o factor de demérito FD de 0.9595 según el criterio de Ross-Heidecke
Exposición de las razones por la cuales no haya sido aplicable alguno de los enfoques de valor
solo se aplico el enfoque de valor fisico y mercado para terreno, el comparativo de mercado y el de
capitalizacion no se aplicaron por ser este un caso atipico en relacion terreno - construccion.
Comentarios generales, supuestos, exclusiones y condiciones limitantes al avalúo
El presente avalúo se realiza tomando como base la documentación ofrecida por el solicitante, dando
prioridad en lo que a áreas y medidas se refiere a la escritura; en lo referente a las características,
condición y uso actual o vocación del inmueble se da preferencia a lo observado por el perito valuador que
Investigación de mercado
Se obtuvieron datos de referencia en la zona, con empresas inmobiliarias, se consultaron revistas
especializadas y anuncios en los periódicos. Los métodos de valuación utilizados son:
El físico o directo
El de capitalización de rentas
El comparativo o de mercado
Definiciones
Método_físico_o_directo : se basa en el costo de reproducción o de reemplazo (V.R.N.) de un bien similar
al analizado. Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por el método de Ross-Heidecke para determinar
el (V.R.N.), según sea el caso, haciendo una homologación de los tipos de construcción existentes.

Método_de_capitalización_de_rentas : considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta

anual (R.N.A.) real o susceptible de producir, a una tasa de capitalización determinada en base a las
características propias del bien valuado (edad, vida útil remanente, uso, estado de conservación, etc.).

Método_de_mercado : está basado en la comparación y homologación de ofertas similares al bien

valuado.
Valor_comercial : se define como el precio probable que tendría un bien a la fecha del avalúo, por el cual
un vendedor voluntario y un comprador voluntario estarían de acuerdo en celebrar una operación de
compra-venta, ambos con pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de
llevar a cabo dicha operación.

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INVESTIGACIÓN DE MERCADO
OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

REFE UBICACIÓN ÁREA VALOR VALOR INFORMACION TELÉFONOS

RENCIA M2 TOTAL UNITARIO

Rancho Alegre,Colonia Rancho Tel. 777-2036162

1-T 156.00 $ 180,000 $ 1,153.85 PROPIEDADES.COM
Alegre, C.P. 62325
CUERNAVACA

Ahuatepec, Colonia Ahuatepec, Tel. 777-2036162

180.00 $ 290,000 $ 1,611.11 PROPIEDADES.COM
C.P. 62300
2-T
CUERNAVACA

Ricardo Flores Magón, Colonia

200.00 $ 280,000 $ 1,400.00 PROPIEDADES.COM (55) 22055290
Ricardo Flores Magón, C.P. 62370
3-T
CUERNAVACA
Nísperos #21, Colonia El Copalito, (55) 4761001
PROPIEDADES.COM
4-T C.P. 62325 200.00 $ 285,000 $ 1,425.00
CUERNAVACA

OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES) EN VENTA

REFE UBICACIÓN ÁREA ÁREA P. VENTA P. VENTA INFORMACIÓN TELÉFONOS

RENCIA T C TOTAL UNITARIO

MARGARITA
1-V CH EL POCHOTAL 52 52.00 $ - $ - 777 1554492
AVELEYRA
INMOBILIARIA
CH TEJALPA-CIVAC 66 66.00 $ - $ - 777 1032783
2-V MORVIL
JIUTEPEC

Grupo Tonalli

3-V
CH ACOLAPA

TEPOZTLAN
NO APLICA
60 60.00 $ - $ -
Cuernavaca

STANZA
55 82418694

CH TEJALPA-CIVAC 57 57.00 $ - $ - 777 2501968

4-V INMOBILIARIA
JIUTEPEC

CH CAMPESTRE 54 54.00 $ - $ - 777 4538382

5-V MARGARITA GARCIA
JIUTEPEC

HOMOLOGACIONES 289 235 1.23

SUJETO 683 275 2.48 338 683 345
241,366

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APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

a) Terreno
REFE VALOR FACTORES APLICABLES FACTOR VALOR
RENCIA UNITARIO UBICACIÓN SUPERFICIE TOPOGRAFIA OFERTA RESULTANTE HOMOLOGADO

1-T $ 1,153.85 1.00 1.00 1.00 0.98 0.98 $ 1,131.00

2-T $ 1,611.11 1.00 1.00 1.00 0.98 0.98 $ 1,579.00

3-T $ 1,400.00 1.00 1.00 1.00 0.98 0.98 $ 1,372.00

4-T $ 1,425.00 1.00 1.00 1.00 0.98 0.98 $ 1,397.00

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO $ 1,369.75

VALOR UNITARIO A APLICAR $ 1,370.00

b) Construcciones Venta
REFE VALOR FACTORES APLICABLES FACTOR VALOR
RENCIA UNITARIO EDAD EDO. CONSERV. PROYECTO OFERTA RESULTANTE HOMOLOGADO

1-V $ - 1.00 0.95 1.00 0.90 0.86 $ -

2-V $ - 1.00 0.95 1.00 0.90 0.86 $ -

3-V

4-V
5-V
$

$
$
-

-
-
NO APLICA
1.00

1.00
1.00
0.95

0.95
0.95
1.00

1.00
1.00
0.90
.
0.90
0.90
0.86

0.86
0.86
$

$
$
-

-
-

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO $ -

VALOR UNITARIO A APLICAR $ -

POR TANTO: Valor unitario

Superficie del @
inmueble en estudio: 0.00 M2 $ - $ -

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO $ -

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APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

FZo = Factor de Zona

FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO
FUb = Factor de Ubicacion
FZo FUb Ffe FFo FO FRe Ffe = Factor Frente
1.00 0.80 1.00 1.00 0.90 0.72 Fo = Factor otro
FSu = Factor de Superficie
FRe = Factor resultante de Tierra
TERRENO

FRACCIÓN ÁREA VALOR COEFICIENTE VALOR

m² UNITARIO UNITARIO TOTAL

PRIVADOS 153.000 $1,370.00 0.72 $986 $150,919.00

AREA COMÚN 0.00 $1,370.00 0.72 $986.40 $0.00
153.00 $150,919.00

CONSTRUCCIONES

TIPO ÁREA VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEMÉRITO VALOR NETO DE REPOSICIÓN

m² UNITARIO TOTAL % UNITARIO TOTAL

$0.00 $0.00 21.99% $ - $0.00

CASA HABITACION 94.00 $3,500.00 $329,000.00 60.00% $ 1,400.00 $131,600.00
0.00 $5,200.00 $0.00 35.01% $ 3,379.48 $0.00
94.00 $329,000.00 $131,600.00

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEMÉRITO VALOR NETO DE REPOSICIÓN
UNITARIO TOTAL % UNITARIO TOTAL
31.74% $ 0.68

$0.00 $0.00

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO) $282,000.00

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CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

Declaraciones

UNA VEZ ANALIZADOS LOS RESULTADOS DE LOS VALORES TÉCNICOS OBTENIDOS FISICO
, Y DEBIDO A QUE EL MERCADO PARA SALONES DE EVENTOS ES NULO, SE CONSIDERA
EL VALOR FISICO, COMO EL VALOR MÁS REPRESENTATIVO PARA EL INMUEBLE.

VALOR TOTAL ACTUAL DEL 100% :

$ 282,000.00

CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL ACTUAL (VCA) $ 282,000.00 @ cifra redondeada

DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL ACTUAL (VCA) DEL INMUEBLE AL DÍA 04 DE MAYO DEL 2021.

CUERNAVACA, MOR., A 04 DE MAYO DEL 2021.

Lugar y fecha en que se emite el reporte

VALUADOR
Nombre
ARQ. YURIDIA ROGEL JIMÉNEZ

MAESTRÍA EN VALUACIÓN
INMOBILIARIA, INDUSTRIAL Y DE BIENES
CEDULA PROFESIONAL N° 9985107

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ANEXO. REPORTE FOTOGRÁFICO

ACCESO EXTERIOR ENTORNO

ACCESO CUARTO DE TRIQUES

COCINA AREA DE LAVADO

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ANEXO. REPORTE FOTOGRÁFICO

CUBO DE ESCALERAS AREA DE COMEDOR

RECAMARA 2 RECAMARA 1

BAÑO COMPLETO COMEDOR

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