TRABAJO PRACTICO - LOCACION DE COSAS

1) Clasifique el contrato según sus caracteres y designe las Partes.

2)Identificar todos los institutos estudiados durante el curso de la materia y

denunciar las cláusulas mediante las que se expresan los mismos.-

3) Existe contrato de fianza en el caso traído estudio? Que contrato es utilizado

como garantía? Clasifíquelo. Mencione la cláusula.

4)Cree de acuerdo a lo pactado que en el juicio por Desalojo prosperaría el reclamo

de las sumas fijadas como penalidad o indemnización?.

Casos a Resolver.

Supuesto I:
Sandra subarrienda –si bien no en idénticos términos-, el inmueble a Marta un mes
después de entrar en la tenencia del bien, se fija el precio en la suma de $80.000 por
mes, a pagar del 1 al 20 de cada mes, por el plazo de dos años. Se evidenció
pasados tres meses desde la contratación que Marta nunca cumplió con el pago de
los cánones correspondientes. 1) Que acción puede iniciar Sandra contra Marta-
Funde en derecho.
Es necesario constituir en mora a Marta para accionar por cumplimiento
contractual?
Redacte la Carta documento que diligenciaría como abogado de Sandra
contra Marta.

Supuesto II:
Sandra a su vez incumple su propio contrato de locación desde hace seis meses,
respecto del locador original –propietario del inmueble, Juan - Qué puede hacer
Juan para cobrarse su crédito, -sabiendo que Sandra sublocó el bien-?, En caso de
reclamos patrimoniales por qué sumas accionaría?. Mencione las cláusulas
relacionadas.-

**Las respuestas se analizarán en la clase del 30/08 Traer el trabajo

confeccionado en soporte papel y en computadora.
 CONTRATO DE LOCACION

Entre el Sr. JUAN, Argentino, de estado civil casado, DNI 7.569.398, CUIT/CUIT:
20-7569398-3 con domicilio en la calle Avenida Arrayanes N° 3458 de la Ciudad de
Villa La Angostura, Provincia de Neuquén, con domicilio electrónico en la
casilla…………………. por una parte y en adelante denominado EL LOCADOR; y
por la otra la Sra. SANDRA Argentina, de estado civil casada, con DNI: 22.037.218,
CUIT; 27-22037218-4, constituyendo domicilio a estos efectos en la calle Piloto N°
644, constituyendo domicilio electrónico en la casilla -…………..en adelante, la
LOCATARIA acuerdan en formar el presente contrato de locación, conforme a las
siguiente cláusulas, que a continuación se enuncian:

PRIMERA- OBJETO: La Locadora da en locación a y la locataria acepta de plena

conformidad, el inmueble ubicado en calle Piloto N° 2500 Nomenclatura Catastral: 09-
20-072-3546-0000 de la ciudad de Neuquén, en PLANTA BAJA de un dormitorio con
placar, en baño completo, cocina comedor, comedor principal, living, lavadero con baño
instalado, quincho completo, garaje cubierto, y patio, en PLANTA ALTA, 3
dormitorios con placares y baño completo con cantero y terraza.

SEGUNDA- PLAZO: El término de locacion se establece por periodo de TREINTA Y

SEIS (36) MESES rigiendo desde el 01 de Septiembre de 2020 al 30 de Agosto de
2023, indefectiblemente, por lo que su vencimiento operará de pleno derecho, sin
necesidad de notificación ni requerimiento alguno por parte del locador. Si al término
del contrato la locataria no restituye el bien locado, libre de ocupantes y cosas, el
alquiler quedará automáticamente aumentado en un cien po rciento (100%) en forma
acumulativa y en relación al último alquiler abonado, sin perjuicio del derecho de la
locadora a exigir judicialmente el desalojo e indemnización durante el tiempo que dure
la ocupación indebida en concepto de daños y perjuicios.-

TERCERA- PRECIO: El precio mensual de la locación se conviene en la suma de

$100.000 para los primeros DOCE MESES (12); actualizándose por períodos anuales
(esto será: desde Septiembre de 2021 a Agosto de 2022 primera actualización y de
Septiembre de 2022 a Agosto de 2023 segunda actualización); ello conforme a un
índice en partes iguales por la variación mensual del índice de precios al consumidor
(IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables
( RIPTE). A tal fin, la parte LOCADORA se compromete a realizar el cálculo
actualizado con una anticipación de QUINCE (15) días al vencimiento del primer mes
del nuevo año de contrato, informando el mismo a la LOCADORA por vía electrónica,
al menos diez (10) días antes que venza el pago del mes siguiente.
En función de las cambiantes condiciones del país y por un principio de equidad de
ambas partes se conviene que en caso de que bajo cualquier circunstancia ya sea por
normativa o por doctrina judicial, la actualización monetaria, indexación por precios al
consumidor, variación de costo o repotenciación de deudas cualquiera fuera la causa,
haya o no mora del LOCATARIO, a partir de ese momento se ajustara el precio del
alquiler, tomando como base una tasación de dos inmobiliarias locales para determinar
el monto a cobrar. En el supuesto de no arribarse a un acuerdo, las partes se someten la
fijación del precio a la determinación judicial de los tribunales Ordinarios de Neuquén
Capital.----------------------------------------------------------------------------------------

CUARTA- MODALIDAD- MORA: La forma de pago será del 01 al 10 de cada mes,

o al día hábil inmediato posterior en caso que éste último sea feriado o inhábil, donde
en el futuro indique el locador mediante notificación fehaciente; en forma adelantada,
mensual, y consecutivas. El alquiler se pacta por periodos de mes entero, y aunque la
LOCATARIA se mudara antes de finalizar el mes, deberá abonar íntegramente el
alquiler correspondiente a ese mes. La falta de pago de los alquileres en el plazo
indicado colocará en mora automáticamente a la locataria, sin necesidad de
interpelación alguna y hará nacer en su contra la obligación de abonar al locador por
cada día de retardo en concepto de cláusula penal, una suma igual al doble de la cobrada
por el Banco Provincia de Neuquén S.A, por giro en descubierto al momento de la
cancelación de la deuda y en proporción a los días en mora del alquiler mensual vigente,
contados a partir del último día de vencimiento. La falta de pago de dos períodos
consecutivos habilitará al locador a demandar el desalojo, sin perjuicio de las demás
acciones a que diere lugar.-

QUINTA- DESTINO: El inmueble locado deberá ser destinado a Vivienda de uso

colectivo, PARA HOGAR DE LA TERCERA EDAD, queda expresamente prohibido
al Locatario, darle otro destino bajo apercibimiento de rescisión del contrato. Queda
prohibido, ceder o transferir el presente contrato, subalquilar total o parcialmente el
bien, sea a título gratuito u oneroso.

SEXTA- ESTADO DE CONSERVACION: La Locataria recibe el bien, en buen

estado de uso y conservación, estado que reconoce y se obliga a mantener, tomando
expresamente a su exclusivo cargo las mejoras de mero mantenimiento y también
responderá por deterioros causados por visitantes ocasionales y por la destrucción total
o parcial del inmueble en caso de incendio no ocasionado en caso fortuito. No
responderá por los daños ocasionados en el inmueble por la acción de la locadora o sus
dependientes. EL locador entrega el inmueble en buenas condiciones de uso y la
locataria se obliga a restituirlo en las mismas condiciones que le fuera entregado.

SEPTIMA- SEGURO: La Locataria se obliga a contratar en una compañía de

seguros habilitada y adherida a la súper intendencia nacional de seguros, un seguro
contra incendios y de responsabilidad civil, con cláusula de subrogación a favor del
LOCADOR. Asimismo, la locataria deberá entregar al locador una copia de las
habilitaciones del inmueble expedida por la autoridad competente. Toda esta
documentación deberá ser puesta a disposición del locador dentro de los quince (15)
días corridos contados a partir de la fecha de la firma del presente, copia de póliza como
sus renovaciones en las fechas que corresponda. La locataria se obliga a mantener
vigente el seguro y su incumplimiento autorizará al locador a rescindir el contrato por su
exclusiva culpa.

OCTAVA- PROHIBICIONES: La locataria no podrá a) ejecutar ampliaciones, o

cualquier obra sin expresa autorización previa por escrito del locador. b) subarrendar
parcial o totalmente el bien locado sea a título oneroso o gratuito o transferir la locación
so pena de rescindir el mismo por exclusiva culpa. c) impedir al Locador o a su
administrador la inspección periódica del bien locado, a efectos de cerciorarse del buen
estado de uso y conservación del mismo, d) tener artículos peligrosos que comprometan
la seguridad del inmueble o sustancias nauseabundas o que contravengan las
disposiciones legales sobre la materia; e) realizar actos que contraríen las normas
municipales en vigencia; f) cambiar el destino del bien arrendado.
NOVENA- IMPUESTOS – TASAS- SERVICIOS: Será a cargo del LOCADOR el
impuesto inmobiliario. Será por cuenta de la LOCATARIA todos los pagos por
consumos y servicios de energía eléctrica, gas, agua corriente, tasas por servicios
retributivos municipales y contribuciones o tasas que graven su actividad. La Locataria
deberá solicitar la instalación de los servicios a su nombre, mantener el pago de los
mismos al día, presentar los comprobantes cuando la locadora se los requiera y a la
finalización o rescisión del presente, deberá solicitar y entregar al locador el libre deuda
de los mismos otorgado por los respectivos prestadores.

DECIMA- RESOLUCION ANTICIPADA: La LOCATARIA podrá ejercer la

resolución anticipada en los términos, plazos y forma dispuesta por el actual 1221 del
Código Civil y Comercial, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador
con una antelación mínima de treinta (30) días de la fecha en que reintegrara lo
arrendado. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la
relación locativa, debe abonar la suma del equivalente a un mes y medio de alquiler al
momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso del primer año.

DECIMO PRIMERA- CLAUSULA PENAL: Si operado el vencimiento de este

contrato, LA LOCATARIA no desalojara la unidad y la entrega a su legítimo
propietario y sin necesidad de interpelación alguna; caso contrario, deberá abonar una
multa por ocupación indebida que será del diez porciento (10%) diario del último
alquiler abonado. La multa a que se hace referencia es independiente del canon
locativo, y del importe de alquileres que se devenguen con motivo de la continuación de
la locataria en el inmueble. Las partes otorgan al presente carácter de cláusula penal.

DECIMA SEGUNDA- DEPOSITO EN GARANTIA: A efectos del fiel

cumplimiento del contrato la LOCATARIA entrega al Locador la suma de pesos
$100.000; en calidad de depósito en garantía, sirviendo el presente de único y formal
recibo. Una suma equivalente, con más la diferencia del precio del canon del último
mes del contrato, será devuelto a LA LOCATARIA dentro de los 30 días posteriores a
la finalización del contrato y previa entrega de la propiedad al LOCADOR, presentando
la locataria además, la totalidad de los recibos de pago de los servicios y libre deuda de
los mismos, expedido por los organismos correspondientes.
DECIMO TERCERA- SELLOS: Se pacta que el impuesto de sellos, será a
afrontado por partes iguales en un cincuenta por ciento cada una. Como así a cualquiera
de las partes, le asiste la facultad de informar el presente contrato ante AFIP en
cumplimiento de las pautas legales.

DECIMA CUARTA- FIANZA: El señor MARIO, DNI: 23.287.051, CUIT 20-

23287051-7 con domicilio en la calle Tostado N° 510 de la Ciudad de Neuquén, se
constituye en FIADOR, SOLIDARIO LISO Y LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR,
con expresa renuncia al beneficio de excusión y división en relación a todas las
obligaciones asumidas por la LOCATARIA y emergentes del contrato, garantizando
asimismo, los gastos judiciales que pudieran eventualmente originarse a raíz de la
instauración de demanda por desalojo, cobro de alquileres y daños y perjuicios. La
fianza subsistirá aún vencido el contrato y mientras la locataria permanezca en uso del
bien locado, también subsistirá la fianza para el caso que desocupada la propiedad,
existan deudas pendientes de alquileres y/o servicios públicos, comprometiéndose el
fiador a pagar los alquileres que correspondan como cualquier otra deuda contra la
simple presentación de recibos. En caso de fallecimiento, ausencia del País, concurso
preventivo, declaratoria de quiebra u otro acto que torne insolvente al fiador o lo
incapacitara, el locador queda facultado para requerir un nuevo garante, quien deberá
ser presentado en un plazo no mayor a quince días (15) corridos, a entera satisfacción
del locador, bajo apercibimiento de considerar rescindido el contrato.

DECIMO SEXTA- DOMICILIOS- JURISDICCIÓN : Para todos los efectos

emergentes del presente, las partes constituyen domicilios especiales y electrónicos,
conforme se ha detallado ut supra, donde serán válidas todas las notificaciones que a
ellos se dirijan con motivo de este contrato. Se someten a la jurisdicción de los
tribunales ordinarios de la Ciudad de Neuquén.-------------------------------------------------

*EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, leído y ratificado para su fiel cumplimiento, las

partes firman dos ejemplares iguales y a un solo efecto en la Ciudad de Neuquén
Capital a los………………… días del mes de Agosto del año 2020.-
…………………………. ……………………………..