DERECHO CIVIL III (Reales)

Abg. Prof. Liz Mariel Paiva González

(Profe LizPa)
CONTENIDO
UNIDAD DE APRENDIZAJE IX. DE LA PROPIEDAD PRIVADA INMUEBLE.

1- Modo de adquirirla.
2- Por contrato.
3- La inscripción registral.
4- Sentencia y actos que deben inscribirse.
5- Forma de determinar la prioridad entre dos inscripciones.
6- Modo de perder el dominio de un inmueble.
7- Valor de la inscripción.
8- Inmuebles abandonados.

MODO DE ADQUIRIRLA.

Artículo 1966. Adquiérese la propiedad de bienes inmuebles por:

1. contrato;
2. accesión;
3. usucapión; y
4. sucesión hereditaria.
POR CONTRATO.

Art. 1968.- La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos traslativos
de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmuebles para que produzcan
efectos respecto de terceros.

Art. 1969.- La transmisión, salvo declaración contraria, comprende los accesorios del inmueble
existentes en el momento de la transferencia. Los objetos, que por efecto de ella, se entreguen al
adquirente, o los que pasasen a poder de terceros, se regirán por las reglas generales sobre
posesión de las cosas muebles.

Art. 1970.- La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente
para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotación
preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta.

LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL.

Artículo 1968. La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos
traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmuebles para que
produzcan efectos respecto de terceros.

Los contratos deben ser hechos en escritura pública, los títulos traslativos de dominio están
sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmueble. Instituido en la Dirección General de
Registros Públicos al solo efecto de dar publicidad a la transferencia respecto de terceros, el
dominio es adquirido entre las partes por la tradición que es la transferencia de la posesión. A
los efectos de la inscripción de la transferencia entre las partes adquiere mayor relevancia
referido a la prioridad que la inscripción otorga, solo el contrato tiene la virtualidad de probar la
transferencia entre las partes.
VALOR DE LA INSCRIPCIÓN.

Artículo 1970. La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y
adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de
anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta.

Los Registros Públicos creados por la Ley 879/81 y que conforman la Dirección General de los
Registros Públicos, son del tipo declarativa de derechos y constitutivo de los mismos,
consiguientemente la inscripción registral no sanea los vicios que el titulo inscripto pudiera
tener.

SENTENCIA Y ACTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE.

Artículo 1971. Serán también inscriptas:

- Las sentencias por las cuales se pusiese término a la indivisión del condominio;
- Las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes raíces en
pago de deudas de herencia; y
- Las adjudicaciones en subasta pública, y en general, todos los actos jurídicos entre vivos,
declarativos o modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.
FORMA DE DETERMINAR MODO DE PERDER EL
LA PRIORIDAD ENTRE DOMINIO DE UN
DOS INSCRIPCIONES. INMUEBLE.
Artículo 1967. Se pierde el dominio de los
Artículo 1972. Para determinar la prioridad inmuebles:
entre dos o más inscripciones de una misma
fecha, relativas al mismo bien, se atenderá a la por su enajenación;
hora de presentación en el Registro de los por transmisión o declaración judicial;
títulos respectivos. por ejecución de sentencia;
por expropiación; y por su abandono declarado
Se considerará como fecha de la inscripción en escritura pública, debidamente inscripta en
para todos los efectos que ésta deba producir, el Registro de Inmuebles, y en los demás casos
la fecha del asiento de la presentación que previstos en la ley.
deberá constar en la inscripción misma.

INMUEBLES ABANDONADOS.

Artículo 1971. Serán también inscriptas:

- Las sentencias por las cuales se pusiese término a la indivisión del condominio;
- Las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes raíces en
pago de deudas de herencia; y
- Las adjudicaciones en subasta pública, y en general, todos los actos jurídicos entre vivos,
declarativos o modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.
 CONTENIDO
UNIDAD DE APRENDIZAJE X. DE LA ADQUISICIÓN POR ACCESIÓN.
1- Accesión natural y artificial.
2- Islas.
3- Aluvión.
4- Avulsión.
5- Álveo abandonado.
6- Edificación y plantación.
7- Edificación en terreno propio y en fondo ajeno.
8- Propietario que construye rebasando los límites de su predio.

DE LA ADQUISICIÓN POR ACCESIÓN

Art. 1974.- La accesión puede resultar de:
a. la formación de islas;
b. aluvión;
c. avulsión;
d. abandono del álveo; y
e. la edificación de obras y las plantaciones
ACCESIÓN NATURAL Y ARTIFICIAL.
La segunda forma de adquirir la propiedad, es la formación de acumulación de tierras por
sedimentación paulatina o violenta, u otros fenómenos naturales y también por hechos del
hombre.
ISLAS.
Art. 1975.- Las islas situadas en los ríos navegables pertenecen a los propietarios ribereños, de
acuerdo con las reglas siguientes:
- Las que se formaren en medio del río, se consideran acrecencia sobrevenida a las tierras
ribereñas fronterizas de ambas márgenes, en la proporción de sus frentes, hasta la línea que
divida el álveo en dos partes iguales;
- Las que se formaren entre esa línea y una de las márgenes, se considerarán acrecencia de las
tierras ribereñas fronterizas de ese mismo lado; y
- Las que emergieren por el desdoblamiento de un nuevo brazo del río, continúan perteneciendo
a los propietarios de las tierras a costa de las cuales se formaron.
ALUVIÓN.
Art. 1976.- Los acrecentamientos de tierra formados paulatina e insensiblemente por causas
naturales, pertenecen a los propietarios de las tierras ribereñas. Esta disposición es aplicable a
los lagos y lagunas.
AVULSIÓN

Art. 1979.- Cuando la corriente de las aguas segrega de una ribera una porción de tierra y la
transporta a otra heredad interior o de la ribera opuesta, su dueño puede retirarla mientras no
se haya efectuado adhesión natural, pero no está obligado a hacerlo.
Si la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adhesión natural, se aplicará lo dispuesto sobre
las cosas perdidas.
Art. 1980.- Si nadie reclamare la porción de tierra a que se refiere el artículo anterior dentro de
un año, se considerará definitivamente incorporada al predio donde se halla, y el antiguo dueño
perderá el derecho de reivindicarla o de ser indemnizado.

ÁLVEO ABANDONADO.
Art. 1981.- El álveo o cauce abandonado de un río del dominio público o privado pertenece a los
propietarios ribereños de las dos márgenes sin que los dueños de las heredades por donde el río
abriere nuevo cauce tengan derecho a indemnización alguna. Se entiende que los predios de
ambas márgenes se extenderán hasta la mitad del álveo o cauce. Si éste separaba heredades de
distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

EDIFICACIÓN Y PLANTACIÓN.
Art. 1982.- Toda construcción o plantación existente en un terreno, se presume hecha por el
propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario.
Art. 1983.- El que sembrare, plantare o edificare una finca propia con semillas, plantas o
materiales ajenos, adquiere la propiedad de uno y otros, pero está obligado a pagar su valor; y si
hubiese procedido de mala fe, será además condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios.
El dueño de las semillas, plantas o materiales podrá reivindicarlos si le conviniere, si
ulteriormente se separasen.

EDIFICACIÓN EN TERRENO PROPIO Y EN FONDO AJENO.

Art. 1984.- Cuando de buena fe se ha sembrado, edificado o plantado en terreno ajeno, y sin
derecho para ello, el dueño está obligado a abonar el mayor valor que por los trabajos o la
construcción hubiese adquirido el bien, en el momento de la restitución. Puede impedir la
demolición o deterioro de los trabajos.
No está obligado a pagar las mejoras voluntarias. El autor podrá levantarlas, si no causare
perjuicio al bien. Si procedió de mala fe, estará obligado a la demolición o reposición de las cosas
a su estado primitivo, a su costa. Si el dueño quisiere conservar lo hecho, no podrán ser
destruidas las mejoras, y deberá abonar el mayor valor que por los trabajos hubiere adquirido el
bien.
Art. 1985.- Si hubiere mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno
ajeno, sino también por parte del dueño, se reglarán los derechos de uno y otro según lo
dispuesto respecto del edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño,
siempre que el edificio, siembra o plantación se hiciere a vista y conocimiento del mismo y sin
oposición suya.

PROPIETARIO QUE CONSTRUYE REBASANDO LOS LÍMITES DE SU PREDIO.

Art. 1988.- El poseedor cuando ha sembrado, edificado o plantado de buena fe en terreno ajeno
tiene derecho de retención mientras no sea indemnizado. Si procedió de mala fe tendrá ese
derecho en caso de que el propietario quisiere conservar las mejoras introducidas.
 CONTENIDO
UNIDAD DE APRENDIZAJE XI. DE LA USUCAPIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO.
1- FUNDAMENTOS Y UTILIDAD.

2- REQUISITOS.

3- CARACTERES QUE DEBE REVESTIR LA POSESIÓN PARA USUCAPIR.

4- ¿QUIENES PUEDEN USUCAPIR Y CONTRA QUIENES ES POSIBLE HACERLO?

5- USUCAPIÓN DE LOS BIENES DE UNA HERENCIA.

6- USUCAPIÓN CONTRA EL ESTADO.

7- COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN.

8- CAUSAS DE INTERRUPCIÓN Y DE SUSPENSIÓN.

9- DIFERENCIA ENTRE UNOS Y OTROS

10- PRESCRIPCIÓN CORTA.

11- REQUISITOS.

12- ACCESIÓN DE LA POSESIÓN DEL AUTOR CON AL DE SUCESOR PARTICULAR A LOS

EFECTOS DE LA USUCAPIÓN CORTA.

13- TÍTULO PUTATIVO.

14- USUCAPIÓN LARGA.

15- REQUISITOS.

16- PRUEBA.

USUCAPIÓN; ES LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD A TRAVÉS DEL TIEMPO Y POR

INACCIÓN DEL TITULAR.

FUNDAMENTOS Y UTILIDAD

- Por la presunción de abandono

Función social de la tierra

- Transforma la simple posesión en un derecho real; que es la propiedad.

REQUISITOS

- La posesión de la cosa (falta de oposición)

- Que la posesión dure 20 años ininterrumpidos.

Con justo título – buena fe es de 10 años

CARACTERES QUE DEBE REVESTIR LA POSESIÓN PARA USUCAPIR.

- La posesión debe ser a título de dueño

- Ininterrumpida
- Publica
- Pacifica.
¿QUIENES USUCAPIR Y CONTRA QUIENES ES POSIBLE HACERLO?
Como regla general, debe ser considerado capaz para usucapir toda persona que haya alcanzado
la mayoría de edad.

Se puede usucapir contra el propietario del inmueble y co – propietario y sus herederos con
excepción del Estado y las Municipalidades.

USUCAPIÓN DE LOS BIENES DE UNA HERENCIA.

En iguales condiciones podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie
declaratoria a su favor en virtud de la muerte real o presunta del titular.

Este precepto se aplicará al legatario de cosa determinada (1990).

USUCAPIÓN CONTRA EL ESTADO

Las tierras del dominio privado del Estado y de los entes autónomos del derecho público, no
pueden ser adquiridas por usucapión.

COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN

Tanto a las cosas muebles o inmuebles que no estén afectadas de inalienabilidad son aplicables
las reglas de la usucapión a todos los bienes que se hallen en el comercio.

CAUSAS DE INTERRUPCIÓN Y DE SUSPENSIÓN

INTERRUPCIÓN

Consiste en la pérdida o extinción del plazo ya transcurrido para la usucapión, el plazo

vuelve a comenzar (CC 674).

SUSPENSIÓN

Consiste en la paralización del cómputo del plazo para la usucapión. Dicho plazo queda
suspendido cuando por circunstancias objetivamente insuperables no se puede iniciar o
continuar un proceso (CC 646).

DIFERENCIA ENTRE UNOS Y OTROS

Suspensión e interrupción producen consecuencias jurídicas diferentes: la suspensión

sólo aplaza el transcurso del tiempo; la interrupción deja sin efecto, hace perder
definitivamente el tiempo transcurrido.

PRESCRIPCIÓN CORTA

El poseedor aduce un título revestido de ciertos caracteres.

REQUISITOS

Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y justo título, obtendrá el dominio del
mismo por la posesión continua de 10 años sin oposición.

1. Justo título: es el que se ajusta a todas las exigencias impuestas por la ley, a tal
punto que sería suficiente, por sí solo, para transmitir dominio. El justo título que
el Código Civil exige para la usucapión son: donación – permuta.

2. Buena fe: debe ser entendido como comprensivo de la ignorancia de los defectos
de titularidad (CC 1918 – 1990). La buena fe exigida por el Código Civil es la
creencia, sin duda alguna, en el poseedor de ser titular legítimo del derecho.
ACCESIÓN DE LA POSESIÓN DEL AUTOR CON LA DEL SUCESOR PARTICULAR A
LOS EFECTOS DE LA USUCAPIÓN CORTA (CC 1991)

El sucesor particular de buena fe puede unir su posesión a la de autor aunque éste sea
de mala fe, y beneficiarse del plazo fijado para la usucapión. La causa, naturaleza y los
vicios de la posesión del autor no serán considerados en el adquirente a los efectos de la
prescripción.

TÍTULO PUTATIVO

El título debe ser verdadero y también corresponder al inmueble poseído. Una simple
creencia es ineficaz para llenar los requisitos exigidos para la usucapión corta. La
existencia efectiva del título y su aplicación al objeto de que se trata, son, premisas
ineludibles para que pueda invocarse con éxito la prescripción corta.

USUPCACION LARGA

El que poseyere ininterrumpidamente un inmueble durante 20 años sin oposición, sin

necesidad de título ni de buena fe, podrá exigir al juez que así lo declare por sentencia
definitiva (se presume la buena fe).

REQUISITOS

 Posesión de 20 años ininterrumpidos.

 Pública

 Pacífica

 Sin oposición

PRUEBA

Cualquier tipo de pruebas (actos posesorios – reconocimiento judicial).