Bolilla XIII

El derecho real de superficie es el derecho de construir, plantar o forestar sobre un

inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción,
plantación o forestación ya existente separada de la propiedad de su
emplazamiento por un plazo determinado.

Antecedentes
En Roma → El Estado, tanto como las ciudades romanas, buscaban
sacarle utilidad a los terrenos que estaban bajo su dominio a fin
de que un tercero construyera y sacara beneficios de esa actividad a cambio
de un canon llamado solarium. Luego, a medida que esta dinámica se instaló, el
pretor le otorgó mediante interdictos distintas protecciones a quienes construían
sobre estos terrenos.

Antes del Código Civil y Comercial → En el viejo Código Civil, Vélez se

manifestaba en contra de la constitución del derecho de superficie
en la nota del artículo 2503. Sin embargo, parte de la doctrina
seguía insistiendo en la importancia de darle un marco legal a una
situación fáctica que cada vez era más común. Así, en el año 2010
se sancionó en Argentina la ley 25.509 que creó y reguló varios
artículos sobre superficie forestal.

Objetivos de la ley 25.509

● Que la explotación forestal alcance un desarrollo más sostenido y extendido.
● Que se amplíe la franja de interesados, convocando a quienes quieran invertir
sobre terrenos pero no tengan el capital suficiente.
● Que se implemente un mercado foresto-industrial organizado y plural.

Definición legal
ARTÍCULO 2114.- El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce
y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre
lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente
para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Modalidades
ARTÍCULO 2115.- El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo
propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.

En síntesis, este derecho puede asumir dos modalidades:

➢ Como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones a
realizarse en el futuro - recae sobre un derecho.
➢ Como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya
existentes - recae sobre una cosa concreta.
Aquí la propiedad se desdobla, sobre el suelo persiste la propiedad del
constituyente mientras que sobre lo construido persiste la propiedad del
superficiario.

Características
Es un derecho real autónomo y principal, se ejerce sobre cosa propia o cosa ajena
según que la actividad haya comenzado o no, es temporario, no vitalicio, su objeto
es un inmueble o bien un derecho a ejercer sobre el inmueble, además es
transmisible.

CONSTITUCIÓN DE LA SUPERFICIE
ARTÍCULO 2118.- Legitimación.
Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Modos de adquisición

a) Por contrato.
ARTÍCULO 2119.- El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o
gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No
puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del
saneamiento del justo título.

La instrumentación por escritura pública es necesaria puesto que se trata de la

constitución de un derecho real sobre inmuebles.

b) Actos de última voluntad.

La superficie puede ser constituida por testamento. Si fue constituida por contrato y
el superficiario muere, sus herederos ocuparán su lugar.

c) Otros modos.
Podría también constituirse el derecho real de superficie por partición judicial -en
la medida de que nazca del acuerdo de todos los herederos- o por subasta judicial.

EMPLAZAMIENTO
ARTÍCULO 2116.- El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el
inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el
subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de
propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la
plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

DURACIÓN
ARTÍCULO 2117.- El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder
de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las
forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de
superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los
plazos máximos.

El Código establece los siguientes plazos:

➢ 50 años → plantaciones y forestaciones.
➢ 70 años → construcciones.

Facultades del superficiario

Facultades materiales
ARTÍCULO 2115.- El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo
propio lo plantado, forestado o construido (...)

En todo caso, el superficiario hará suyo lo que plante, foreste o construya, como así
también hará suyo lo que el propietario plantó, forestó o construyó.

Además de lo dispuesto por el artículo 2115, también tiene facultades materiales

conexas y preparatorias, como llevar materiales, hacer pasar obreros, trabajar en el
suelo para que quede apto, etcétera.

Facultades jurídicas
ARTÍCULO 2120.- El titular del derecho de superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre
la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del
derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la
propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario
excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo
del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Se pueden constituir:
● Derechos reales de garantía.
● Derecho real de propiedad horizontal.

Facultades del propietario

ARTÍCULO 2121.- El propietario conserva la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.

El propietario mantiene la extensión de su derecho de dominio, desmembrado por

la
constitución del de superficie y, dentro de ese contexto, podrá llevar a cabo los
actos de disposición material y jurídica que la norma le autoriza, ajustándose a los
que legalmente pueda otorgar. El artículo es una disposición superadora de la que
contenía su antecedente (ley 25.509) de manera que, en adelante, la limitación
consistirá en no turbar el derecho del superficiario. No obstante, de ocurrir el hecho
perturbador, el superficiario podrá exigir el cese del mismo reclamando, de
corresponder, las indemnizaciones que le sean debidas.

TRANSMISIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Puede ser transmitido por acto entre vivos o por causa de muerte.
❏ Por acto entre vivos
Se entiende que la transmisión del derecho de superficie por acto entre vivos
está sujeta a la conformidad que preste el nudo propietario.
❏ Por causa de muerte
La muerte del superficiario no acarrea la extinción del derecho de superficie,
por lo que si éste muere, el derecho pasará a ser de sus herederos.

ARTÍCULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión

del derecho comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho
por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales
o contractuales.

EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

ARTÍCULO 2124.- El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por
renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria,
por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y
de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Puede extinguirse el derecho de superficie por:

1. Renuncia expresa.
2. Vencimiento del plazo contractual.
● Si se acuerda plazo, vencerá por el mismo paso del tiempo.
● Si no se acuerda plazo, vencerá a los 50 o 70 años.
3. Cumplimiento de una condición resolutoria.
Si no se cumple la condición pero aún así pasa el tiempo estipulado en el
Código, el derecho igual se extinguirá.
4. Consolidación.
5. No uso.
● 10 años → construcciones.
● 5 años → plantaciones o forestaciones.
Otras causales: desaparición de la persona jurídica en cuyo favor se constituyó el
derecho de superficie, desaparición del suelo, la expropiación del inmueble,
etcétera.

Destrucción de la propiedad superficiaria

ARTÍCULO 2122.- La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en
contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a
tres años para plantar o forestar.

La extinción del derecho se puede paralizar mediando acuerdo de voluntades entre

el propietario y el superficiario, el que deberá versar sobre una nueva construcción o
la reconstrucción de lo destruido, la que se deberá llevar a cabo dentro del plazo de
seis años. Si lo afectado por la destrucción fueran plantaciones o forestación, el
plazo se limita a tres años.

Efectos de la extinción
ARTÍCULO 2125.- Al momento de la extinción del derecho de superficie por el
cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del
cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre
la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas,
como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo
establecido.

El artículo distingue 2 situaciones:

➔ Si se cumplió el plazo convencional: el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado.
➔ Si no se cumplió el plazo convencional: los derechos reales constituidos
sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las
dos parcelas, como si no hubiese existido la extinción.

Indemnización
ARTÍCULO 2126.- Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en
contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto
constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a
los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años,
descontada la amortización.

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Usufructo

Definición legal
ARTÍCULO 2129.- El Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la
sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se
trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Características
➢ Es un derecho real.
➢ Se constituye sobre cosas ajenas, siempre.
➢ Confiere la facultad de usar y gozar.
➢ No altera la sustancia del objeto.
➢ Es un derecho temporal.
➢ Es un derecho divisible.

Objeto del usufructo

ARTÍCULO 2130.- El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
Puede ser una cosa mueble o inmueble, al ser no fungible el usufructuario tiene la
obligación de devolver la misma cosa.

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

Es una novedad, puede recaer sobre las acciones de las sociedades anónimas, las
cuotas de las sociedades de responsabilidad limitada o derechos intelectuales.
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
Este es el supuesto de cuasiusufructo, donde el usufructuario adquiere la propiedad
de las cosas entregadas, ya que al concluir su derecho debe restituir otras de la
misma especie y calidad.

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de

origen testamentario.
Es el caso en que el testador hace un legado a favor de una persona determinada a
la cual le otorga el uso y goce de una parte de su patrimonio.

CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO

ARTÍCULO 2134.- El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

Legitimados para constituir el usufructo

ARTÍCULO 2131.- Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el
titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del
objeto sobre el que puede recaer.

El artículo establece que los legitimados son:

❖ El dueño.
❖ El titular de un derecho de propiedad horizontal.
❖ El superficiario.
❖ Los condominios.

DURACIÓN
A fin de evitar que el dominio permanezca desmembrado por un tiempo extenso, se
prevé que el usufructo sea temporario. En principio, durará lo que lo hayan
convenido las partes, pero si nada dijeron entonces supletoriamente el plazo
computado es el de la vida del usufructuario, y en caso de tratarse de personas
jurídicas el plazo será de 50 años.

Prohibición de constitución sucesiva

ARTÍCULO 2132.- (...) No puede establecerse usufructo a favor de varias personas
que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera
o no pueda aceptar el usufructo.

El Código no permite que se establezcan usufructos sucesivos, sino simultáneos. La

razón de esto es que el usufructo se trata de un derecho temporal y vitalicio, y de
admitirse esa modalidad su duración podría ser muy extensa.

EXCEPCIÓN → la única excepción posible a la prohibición de constitución de

usufructo sucesivo es si el primero no quiere o no puede aceptar el usufructo.

Constitución conjunta
ARTÍCULO 2132.- El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a
favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.

Esto se denomina cousufructo y se le aplicarán, en tanto sea posible, las normas

concernientes al condominio.
NO HAY DERECHO ACRECER ENTRE ELLOS, a menos que eso se haya previsto
en el acto constitutivo.

Modalidades
ARTÍCULO 2136.- El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a
condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo
suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido.
Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del
testador.

Las modalidades son:

● Pura y simple.
● Sujeto a condición o plazo.
● Cargo.

INVENTARIO
El inventario es una relación detallada, ordenada y valorada de los elementos que
componen el objeto del usufructo al momento de su constitución. Es detallada
porque se especifican las características de cada uno de los elementos que integran
el usufructo, ordenada porque agrupa los bienes o cosas que el nudo propietario
otorgará y a quiénes, y es valorada porque expresa el valor de cada cosa o bien que
constituyen el derecho real al momento de su constitución.

El artículo establece el principio facultativo para la realización de inventario. Ya no

se trata, pues, de un presupuesto impuesto —orden público—. En cambio, cuando
el usufructo se constituye por testamento, la facción del inventario resulta
obligatoria. El fundamento resulta razonable, pues con la conformación del mismo
se evita la incertidumbre entre los interesados en torno a la cosa dada en usufructo,
existiendo una certeza en punto al hito a considerar para juzgar si ella afecta la
legítima.

ARTÍCULO 2137.- Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su
uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y
determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden
hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser
hechos por escritura pública. Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha
sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del
objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte
interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución
no efectivizada.

Garantía suficiente
ARTÍCULO 2139.- En el acto de constitución puede establecerse la obligación
previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, para la
conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

Es optativa, puede ser personal o real.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

Derechos
En primer lugar, tiene derecho al uso y goce del objeto sobre el que recae el
usufructo, pudiendo usarla y gozarla como lo haría el dueño pero con la limitación
de que no puede alterar su sustancia. Siguiendo esta regla, tiene derecho a hacer
mejoras.

También tiene derecho a percibir frutos, quedarse con los percibidos y exigir los
pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. En cuanto a los productos, el
artículo 2141 dice que pertenecen al usufructuario los productos de una
explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

Tiene derecho a buscar tesoros y a quedarse con la mitad, si los encontrara.

Puede transmitir derechos -no por causa de muerte-, conforme el artículo 2142,
pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de
duración del usufructo, en ese sentido el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente en la conversación y restitución del bien. NO está eximido frente
al nudo de responsabilidades.

Ejecución por acreedores

ARTÍCULO 2144.- Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo,
el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la
conservación y restitución de los bienes.

Obligaciones
En primer lugar, no debe alterar la sustancia de la cosa. No solo eso, sino que
también debe ajustarse al destino económico impuesto por el propietario.

Debe realizar las mejores que prevé el artículo 2146:

ARTÍCULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las
mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su
culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El
nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está
obligado aun antes de la extinción del usufructo.

ARTÍCULO 2148.- El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones

y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

ARTÍCULO 2149.- El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las

perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
ARTÍCULO 2150.- Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del
usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la
cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

Derechos
ARTÍCULO 2151.- El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material
que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario.
Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es
oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de
la turbación.

Tiene derecho a realizar aquellas mejoras que no están a cargo del usufructuario,
incluso también tiene derecho a reclamar al usufructuario por sus obligaciones,
estén expresamente asumidas o dispuestas por el Código.

Obligaciones
Una vez celebrado el contrato, el dueño tiene la obligación de entregarle el objeto
al usufructuario para que pueda gozar de él, además de que debe realizar las
mejoras que no están a cargo del usufructuario y garantizar el goce pacífico de su
derecho.

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

La regla general es que se extingue por alguno de los modos previstos para la
extinción de los derechos reales.

ARTÍCULO 1907.- Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono
-la renuncia del usufructuario- y por la consolidación en los derechos reales sobre
cosa ajena.

ARTÍCULO 2152.- Son medios especiales de extinción del usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición
pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se
extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Medios especiales de extinción

➢ Vencimiento de plazo, cumplimiento de condición.
➢ Muerte del usufructuario.
➢ Extinción de la persona jurídica.
➢ No uso.
➢ Uso abusivo.
➢ Resolución de los derechos del constituyente.
➢ Resolución y revocación.

Efectos de la extinción
Cuando cesa el usufructo, el nudo propietario recupera el objeto, ya que el
usufructuario debe restituir los bienes a quien tenga derecho. Luego, el
usufructuario queda convertido en tenedor a nombre del nudo propietario hasta que
la entrega se concrete.

ARTÍCULO 2153.- Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los

derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo
cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para
la extinción del usufructo originario. Si el usufructo es de un conjunto de animales
que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en
parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo,
reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no
hayan perecido.
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Uso
El uso es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de
usar y gozar, con límites establecidos en el título constitutivo. Generalmente, este
uso y goce se limita a las necesidades del usuario y su familia, lo que lo diferencia
del usufructo principalmente.
Su objeto puede ser constituido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles.

ARTÍCULO 2154.- El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites
establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real
de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Normas aplicables
Se aplicarán supletoriamente las reglas previstas para el usufructo, con sus
excepciones.

Facultades del usuario

El usuario tiene derecho al uso y goce de la cosa pero con límites, pues si estos no
existieran, habría usufructo. La extensión del uso y goce en este derecho real está
dado por lo plasmado en el acto constitutivo.

Límites
ARTÍCULO 2156.- El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Ejecución de los acreedores

ARTÍCULO 2157.- Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores
cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

Habitación

ARTÍCULO 2158.- La habitación es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Su objeto es habitar un inmueble.

Caracteres
❏ Temporario - sigue las disposiciones del usufructo.
 ❏ Inherente a la persona - consideración especial al beneficiario.
❏ Intransmisible e inembargable.
❏ Su objeto es un inmueble.
❏ No se puede alterar su sustancia.
❏ Puede surgir de la ley.

Normas aplicables
ARTÍCULO 2159.- Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro,
a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
Impuestos, contribuciones y reparaciones - OBLIGACIONES
ARTÍCULO 2161.- Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se
le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Límites
ARTÍCULO 2160.- La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por
causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales
sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

HABITACIÓN DEL CÓNYUGE O CONVIVIENTE SUPÉRSTITE

Cónyuge supérstite
ARTÍCULO 2383.- El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y
gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que
constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los
acreedores del causante.

Requisitos
● Inmueble de propiedad del causante.
● No tener atribución preferencial.
● Último hogar conyugal.

Es vitalicio e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble y por lo tanto

oponible a terceros.

Conviviente supérstite
ARTÍCULO 527.- El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable
o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real
de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de
propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura
de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es
inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite
constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una
vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.

Como se ve, es un derecho mucho más acotado que el del cónyuge al que se le
garantiza, sin importar en qué situación está, el derecho real de habitación. En
cambio cuando se trata del conviviente, se exige que debe carecer de vivienda o de
ingresos suficientes. Tampoco es vitalicio, tiene un plazo de dos años.