Guía 01 Fondos Next Generation

GUÍA SOBRE
DESGRAVACIONES FISCALES PARA
REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS
Y EDIFICIOS RESIDENCIALES
Actualización mayo 2023
Edita
Consejo Superior de
los Colegios de Arquitectos de España
Madrid, febrero 2022
Actualización: Madrid, mayo 2023

Contribuye
Consejo Superior de
los Colegios de Arquitectos de España
Consejo General de Economistas de España

Colaboración
Dirección General de Vivienda y Suelo del MITMA

Autores
Redactores designados por el CSCAE
Elvira López Vallés
Redactores designados por el CGE
Ruben Gimeno Frechel
Carolina Mateo Marín

Diseño y maquetación
Emilio Ramírez Torrescusa

@2022, Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos

de España-CSCAE. Todos los derechos reservados.
Índice 1. Prólogo 3. Deducciones
4 8

2. Introducción 4. Tributación de ayudas

5 12

2.1. Contexto Europeo: 5. IVA en obras

La oportunidad de los de rehabilitación
fondos Next Generation 13
5
6. Ejemplos
2.2. Introducción 17
aspectos fiscales
7 Ejemplo 1
18

Ejemplo 2
22

Ejemplo 3
24
1. Prólogo 1. Prólogo
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: Esta guía se redacta a raíz de la colaboración entre el Consejo Superior de
La oportunidad de los
fondos Next Generation Arquitectos de España y el Consejo General de Economistas de España.
2.2. Introducción En ella, los y las profesionales de la arquitectura encontrarán información
aspectos fiscales actualizada sobre la tributación y bonificaciones existentes para actuacio-
3. Deducciones nes de rehabilitación y sus ayudas económicas, además de numerosos
4. Tributación de ayudas ejemplos que permitirán comprender su aplicación de forma práctica.
5. IVA en obras
de rehabilitación
6. Ejemplos La presente actualización se publica para incorporar las modificacio-
Ejemplo 1 nes recogidas en la consolidación del RDL 19/2021 como Ley 10/2022,
Ejemplo 2 de 14 de junio, y las ampliaciones de plazos para aplicación de deduc-
Ejemplo 3 ciones introducidas por el RDL 18/2022, de 18 de octubre.

La presente guía se estructura de la siguiente manera: Introducción,

deducciones, tributación de ayudas, IVA en obras de rehabilitación
y ejemplos.

En las primeras páginas, se contextualiza el origen de los nuevos be-

neficios fiscales para actuaciones de rehabilitación, procedentes de la
Ley 10/2022 (antes Real Decreto Ley 19/2021) redactada en el marco
de los Fondos europeos Next Generation; y se realiza una introducción
de los principales impuestos que afectan a la actividad, el IVA y el IRPF.

Más adelante se exponen los beneficios fiscales regulados en de la

Ley 10/2022 (antes Real Decreto Ley 19/2021), que afectan tanto a
determinadas actuaciones de mejora de la eficiencia energética, como
a las ayudas económicas a actuaciones de rehabilitación recogidas en
RD 853/2021, en el RD 477/2021 y en los Programas PREE y PREE5000.

A continuación, se abordan los parámetros que han de cumplir las

actuaciones de rehabilitación para beneficiarse del tipo reducido de
IVA del 10%, una cuestión que, siendo anterior a los cambios norma-
tivos referidos, su aplicación es de suma importancia para el cálculo
de costes en las actuaciones de rehabilitación.

Por último, se desarrollan varios ejemplos que permiten compren-

der la aplicación de todos estos beneficios y deducciones en torno al
estudio de casos prácticos.

El objetivo de los redactores de esta guía es ofrecer una informa-

ción completa y didáctica sobre la tributación y sus bonificaciones
en actuaciones y ayudas a la rehabilitación para facilitar a los y las
profesionales de la arquitectura una herramienta más para impulsar
la Ola de Rehabilitación.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 4
1. Prólogo 2. Introducción
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: 2.1. Contexto Europeo:
La oportunidad de los
fondos Next Generation La oportunidad de los fondos Next Generation
2.2. Introducción
aspectos fiscales El pasado 5 de octubre se publicó el Real Decreto-ley 19/2021 de 5 de
3. Deducciones octubre de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabili-
4. Tributación de ayudas tación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transfor-
5. IVA en obras
de rehabilitación
mación y Resiliencia, con el fin de potenciar la mejora en la eficiencia
6. Ejemplos del parque de vivienda en España, que se caracteriza por su elevada
Ejemplo 1 antigüedad. En cifras, y según el Instituto Nacional de Estadística, más
Ejemplo 2 de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980, es decir,
Ejemplo 3 anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora
de las condiciones térmicas de los edificios. Esta situación afecta a
cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones
de viviendas principales.

Tras analizar la calidad de los edificios a partir de su calificación ener-

gética, se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se
sitúa en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando
dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del con-
sumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial
de la rehabilitación energética.

La aprobación de este Real-Decreto-ley se enmarca en la dinámica

europea que pone de manifiesto la necesidad de afrontar una gran
oleada de transformación por parte de todos los Estados Miembros
en la que la renovación del parque inmobiliario se considera un ele-
mento fundamental tanto para alcanzar el objetivo de la neutralidad
climática de aquí a 2050, como para impulsar el empleo y la actividad
en el actual contexto de recuperación y crecimiento post pandemia.

El nuevo instrumento de recuperación “Next Generation EU”, permi-

tirá a España movilizar un volumen de inversión importante. España
recibirá en torno a 140.000 millones de euros, de los que la mitad
serán préstamos y el resto, ayudas directas.

Para poder acogerse a estos fondos, España ha tenido que trazar

una hoja de ruta para la modernización de la economía española
con el objetivo de permitir la realización de reformas estructurales
en los próximos años, mediante cambios normativos e inversiones,
con la introducción de un cambio en el modelo productivo para la
recuperación de la economía tras la pandemia causada por la CO-
VID-19. Esta hoja de ruta denominada como “Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia”, aprobada en su versión definitiva el

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 5
1. Prólogo pasado 7 de octubre, guía la ejecución de cerca de 72.000 millones
2. Introducción de euros entre los años 2021 y 2023, siendo los proyectos de mayor
2.1. Contexto Europeo: cuantía los dedicados a la movilidad sostenible y a la rehabilitación de
La oportunidad de los
fondos Next Generation viviendas y la regeneración urbana; y además cumple con precisión
2.2. Introducción las prioridades de los fondos europeos de recuperación: la inversión
aspectos fiscales “verde” representa más del 37% del total del Plan y la digitalización
3. Deducciones cerca del 33%.
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
El Plan diseñado para los próximos tres años se estructura en torno
6. Ejemplos a las cuatro transformaciones que el gobierno ha situado desde el
Ejemplo 1 principio en el centro de la estrategia de política económica: la tran-
Ejemplo 2 sición ecológica, la transformación digital, la igualdad de género y la
Ejemplo 3 cohesión social y territorial, y su desarrollo se estructura en torno a
diez políticas palanca. La primera de ellas es la “Agenda urbana y ru-
ral, la lucha contra la despoblación y el desarrollo de la agricultura”, y
su Componente 2 se compromete, de forma específica, al desarrollo
de un ambicioso Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración
urbana. Por lo tanto, la Componente 2 se configura para impulsar
las acciones necesarias dirigidas a reforzar la inversión pública y pri-
vada para reorientar el modelo productivo, impulsar la transición
verde, la descarbonización, la eficiencia energética, el despliegue de
las energías renovables, la electrificación de la economía, el desarrollo
del almacenamiento de energía, la economía circular, las soluciones
basadas en la naturaleza y la mejora de la resiliencia en los ámbitos
de la rehabilitación y la regeneración urbana. El plan específico de la
vivienda cuenta de momento con una partida de 6.820 millones de
euros (el segundo más destacado por importe) y sus principales ob-
jetivos son impulsar la rehabilitación del parque edificado en España
e incrementar el parque de vivienda en alquiler social en edificios
energéticamente eficientes, contribuyendo a la activación de este
sector y a la generación de empleo y actividad en el corto plazo.

Se configura una oportunidad sin precedentes de concentrar un im-

portante volumen de recursos en este sector de actividad estratégico
a través de la ejecución del conjunto de reformas e inversiones previs-
tas en la Componente 2. El Real Decreto 19/2021 de 5 de octubre fue el
primero de los dos reales decretos ley que el Ministerio tiene previsto
aprobar con el objetivo de poner en marcha todas estas inversiones.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 6
1. Prólogo 2.2. Introducción aspectos fiscales
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: Las actuaciones de rehabilitación están afectadas por varios impues-
La oportunidad de los
fondos Next Generation tos. Las desgravaciones fiscales son una estrategia efectiva para im-
2.2. Introducción pulsar determinados sectores de la economía. En este caso, en las
aspectos fiscales actuaciones de rehabilitación, existen posibles beneficios fiscales
3. Deducciones sobre los siguientes impuestos:
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
• Deducción en el IRPF por cantidades invertidas en rehabili-
6. Ejemplos tación energética. Se regulan en la Ley 10/2022 (antes Real
Ejemplo 1 Decreto Ley 19/2021), y se explican en el apartado 2 de este
Ejemplo 2 documento. La regulación normativa de las deducciones
Ejemplo 3 se recoge en la Disposición adicional quincuagésima de la
ley 35/2006.

• No integración en la base imponible de la declaración de

la renta de las ayudas a la rehabilitación correspondientes
a los Programas PREE, PREE 5000 y aquellas reguladas en
el RD 477/2021 de autoconsumo y en el RD 853/2021 en
el que se regulan los programas de ayuda en materia de
rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Re-
cuperación, Transformación y Resiliencia. Se regulan en la
Ley 10/2022 (antes Real Decreto Ley 19/2021), y se explican
en el apartado 2 de este documento.

• El resto de ayudas, sean municipales, autonómicas o esta-

tales, han de ser declaradas como incremento patrimonial
en la declaración de la renta de la anualidad en la que efec-
tivamente se cobran.

• Tratamiento del IVA en actuaciones de rehabilitación.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 7
1. Prólogo 3. Deducciones
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: A continuación, se recogen las nuevas deducciones en el IRPF que
La oportunidad de los
fondos Next Generation se establecen en la Ley 10/2022 (antes Real Decreto Ley 19/2021),
2.2. Introducción para actuaciones de mejora de la eficiencia energética, referida a
aspectos fiscales disminución de demanda o consumo, tanto en viviendas como en
3. Deducciones edificios. Se incluyen los nuevos plazos de aplicación de dichas de-
4. Tributación de ayudas ducciones en el IRPF, que fueron ampliados por el RDL 18/2022, de
5. IVA en obras
de rehabilitación
18 de octubre.
6. Ejemplos
Ejemplo 1 Importante:
Ejemplo 2
Los pagos deberán realizarse mediante tarjeta de crédito o débito, trans-
Ejemplo 3
ferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades
de crédito. En ningún caso darán derecho a la deducción las cantidades
satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.
No serán base de la deducción las cantidades subvencionadas a través
de ayudas públicas
La acreditación de las obras para la reducción de calefacción y refri-
geración: mediante certificados de eficiencia energética expedidos y
registrados, por el técnico competente, antes y después de la realización
de las obras, comparando los indicadores contenidos en los mismos.

Se establecen 3 tipos de deducciones:

• Deducción del 20% de las cantidades satisfechas, desde el

06/10/21 al 31/12/23, de las obras realizadas en vivienda
habitual, en una alquilada o en una que se encuentre en
expectativa de alquiler —si se alquila antes de 31/12/2024—
para reducir la demanda de calefacción y refrigeración:

– Reducción de la demanda de calefacción y re-

frigeración de, al menos, un 7%. Se necesitan
certificados expedidos por persona técnica com-
petente, tanto de la situación previa, como de la
situación posterior a las obras, con una diferencia
de menos de 2 años entre certificados.

– Momento de deducirse: en el período impositivo

en el que se expida el certificado y siempre antes
de 01/01/2024.

– Base máxima de deducción: 5.000€/año.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 8
1. Prólogo • Deducción del 40% de las cantidades satisfechas, desde el
2. Introducción 06/10/21 al 31/12/23, de las obras realizadas en vivienda
2.1. Contexto Europeo: habitual, en una alquilada o en una en expectativa de al-
La oportunidad de los
fondos Next Generation quiler —si se alquila antes de 31/12/2024— para reducir el
2.2. Introducción consumo de energía primaria no renovable:
aspectos fiscales
3. Deducciones – Reducción del consumo de energía primaria no
4. Tributación de ayudas renovable de, al menos, un 30%, o se mejore la
5. IVA en obras
de rehabilitación
calificación energética para obtener una clase
6. Ejemplos A o B. Se necesitan certificados expedidos por
Ejemplo 1 persona técnica competente, tanto de la situa-
Ejemplo 2 ción previa, como de la situación posterior a las
Ejemplo 3 obras, con una diferencia de menos de 2 años
entre certificados.

– Momento de deducirse: en el período impositivo

en el que se expida el certificado y siempre antes
de 01/01/2024.

– Base máxima de deducción: 7.500€/año.

• Deducción del 60% de las cantidades satisfechas, desde

el 06/10/21 al 31/12/24, de las obras realizadas por pro-
pietarios de viviendas en edificios de uso predominan-
temente residencial para mejorar la eficiencia energética
del edificio:

– Reducción del consumo de energía primaria

no renovable de, al menos, un 30%, o se mejore
la calificación energética del edificio para obtener
una clase A o B. Se necesitan certificados expedi-
dos por persona técnica competente, tanto de la
situación previa, como de la situación posterior a
las obras, con una diferencia de menos de 2 años
entre certificados.

– Momento de deducirse: en los ejercicios 2021,

2022, 2023 y 2024, en relación con las cantidades
satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se
hubiera expedido el certificado —como máximo
se habrá de obtener antes de 01/01/25.

– Base máxima de deducción: 5.000€/año. La base

máxima acumulada de deducción no puede su-
perar los 15.000€.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 9
1. Prólogo – Si se excede en un ejercicio la base máxima, se
2. Introducción puede trasladar a los 4 ejercicios siguientes sin
2.1. Contexto Europeo: que en ningún caso la base acumulada de la de-
La oportunidad de los
fondos Next Generation ducción pueda exceder de 15.000€
2.2. Introducción
aspectos fiscales
3. Deducciones Pregunta: Las deducciones descritas, ¿son acumulables?
4. Tributación de ayudas
Respuesta: Las tres deducciones son incompatibles entre sí respecto
5. IVA en obras de la misma obra. Son compatibles la deducción del 60% por las can-
de rehabilitación
tidades invertidas en la rehabilitación de edificios con las deducciones
6. Ejemplos del 20% o del 40% por actuaciones en la vivienda particular, siempre
Ejemplo 1 considerando que se trata de obras diferentes. Cada inversión se deberá
Ejemplo 2 justificar con la certificación correspondiente.
Ejemplo 3
Ejemplo 1: Se realizan unas actuaciones para disminuir la demanda de
la vivienda y otras para disminuir el consumo de energía a nivel de vi-
vienda, pero se trata de una única actuación con un único proyecto. Se
debe analizar la actuación global y ver si se puede aplicar la deducción
del 20% o del 40% en función del ahorro energético conseguido (de de-
manda y de consumo), que se podrá demostrar a través del certificado
correspondiente. Análisis de cumplimiento anual.
Ejemplo 2: Se realizan actuaciones que generan reducciones de de-
manda y de consumo tanto en vivienda como en edificio. Cada actuación
cuenta con su proyecto, su inversión y, por tanto, con una certificación
diferente. Son compatibles la deducción del 60% por las cantidades in-
vertidas en la rehabilitación del edificio con las deducciones del 20/40%
por actuaciones en la vivienda particular. Análisis de cumplimiento anual.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 10
1. Prólogo Para cerrar esta sección se presenta un cuadro resumen de las de-
2. Introducción ducciones actualizado al RDL 18/2022:
2.1. Contexto Europeo:
La oportunidad de los Deducción Deducción por Deducción por
fondos Next Generation Elemen-
reducción demanda mejora de consumo mejora energética
tos de la
2.2. Introducción calefacción y energía primaria de edificios
deducción
aspectos fiscales refrigeración no renovable residenciales
3. Deducciones
4. Tributación de ayudas Reducción con- Reducción con-
5. IVA en obras sumo energía no sumo energía no
Requisito Reducción
de rehabilitación renovable ≥ 30% o renovable ≥ 30% o
obra demanda ≥ 7%
mejora energética mejora energética
6. Ejemplos
a clase A o B a clase A o B
Ejemplo 1
Ejemplo 2
CEE antes
Ejemplo 3 No han podido No han podido No han podido
de las
pasar más de 2 años pasar más de 2 años pasar más de 2 años
obras

Antes de 01/01/24 Antes de 01/01/24 Antes de 01/01/24

Certificado
y con menos de 2 y con menos de 2 y con menos de 2
después de
años de diferencia años de diferencia años de diferencia
obra
con el CEE de inicio. con el CEE de inicio. con el CEE de inicio.

Habitual y arren- Habitual y arren-

Viviendas en edifi-
dada para vivienda dada para vivienda
cios predominante-
habitual (alquilada habitual (alquilada
mente residencia-
antes 31/12/24). antes 31/12/24).
les, asimilándose los
Viviendas Exclusión de ane- Exclusión de ane-
anejos adquiridos
jos como garaje o jos como garaje o
con ellas. No parte
trastero. No parte trastero. No parte
afecta a actividades
afecta a activida- afecta a activida-
económicas
des económicas des económicas

Contribu-
Propietario/a Propietario/a Propietario/a
yente

Cantidades satisfe- Cantidades satisfe- Cantidades satisfe-

chas desde 6/10/21 chas desde 6/10/21 chas desde 6/10/21
Base
a 31/12/23, excluidas a 31/12/23, excluidas a 31/12/24, excluidas
deducción
subvenciones y subvenciones y subvenciones y
pagos en efectivo pagos en efectivo pagos en efectivo

Base 5.000€/año sin

máxima 5.000€/año 7.500€/año que supere en
deducción total 15.000€

Porcentaje
de 20% 40% 60%
deducción

Momento Año expedición Año expedición Año expedición

de deducir certificado certificado certificado

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 11
1. Prólogo 4. Tributación de ayudas
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: La Ley 10/2022 (antes Real Decreto Ley 19/2021), también regula la no
La oportunidad de los
fondos Next Generation integración en Base imponible de las siguientes ayudas a la rehabi-
2.2. Introducción litación concedidas en virtud de los distintos programas establecidos:
aspectos fiscales
3. Deducciones • El Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto, por el que se
4. Tributación de ayudas regulan las subvenciones a otorgar a actuaciones de reha-
5. IVA en obras
de rehabilitación
bilitación energética en edificios existentes, en ejecución del
6. Ejemplos Programa de rehabilitación energética para edificios exis-
Ejemplo 1 tentes en municipios de reto demográfico (Programa PREE
Ejemplo 2 5000), incluido en el Programa de regeneración y reto de-
Ejemplo 3 mográfico del Plan de rehabilitación y regeneración urbana
del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, así
como su concesión directa a las comunidades autónomas.

• El Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se

regula el programa de ayudas para actuaciones de reha-
bilitación energética en edificios existentes y se regula la
concesión directa de las ayudas de este programa a las co-
munidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla (Pro-
grama PREE).

• El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se

regulan los programas de ayuda en materia de rehabilita-
ción residencial y vivienda social del Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia.

• El Real Decreto 477/2021, de 29 de junio, por el que se re-

gulan los programas de incentivos ligados al autoconsumo
y al almacenamiento, con fuentes de energía renovable, así
como a la implantación de sistemas términos de energías
renovables en el sector residencial, en el marco del Plan de
Recuperación, Transformación y Resilicencia

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 12
1. Prólogo 5. IVA en obras de rehabilitación
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: La regulación del IVA se recoge en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre,
La oportunidad de los
fondos Next Generation del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA).
2.2. Introducción
aspectos fiscales En él se recoge dos grupos de actuaciones beneficiadas de un
3. Deducciones IVA reducido:
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
• Las obras de rehabilitación de edificios y obras análogas a
6. Ejemplos las de rehabilitación. Artículo 20. Uno. 22º de la LIVA
Ejemplo 1
Ejemplo 2 • Las obras de renovación y reparación de viviendas. Artículo
Ejemplo 3 91. Uno. 2. 10º y 3 de la LIVA

Obras de rehabilitación de edificios

y obras análogas o conexas

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación de

edificios y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse
dos requisitos:

• Requisito cualitativo: Que el objeto principal de las obras

sea la reconstrucción de la edificación, entendiéndose cum-
plido este requisito cuando más del 50% del coste total del
proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de
consolidación o tratamiento de elementos estructurales,
fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las
de rehabilitación.

• Requisito cuantitativo: que el coste total de las obras o el

coste del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del pre-
cio de adquisición o del valor de mercado de la edificación
antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

Ejemplo: Si el valor de un edificio es de 1.000.000 euros se deberá di-

vidir dicho importe entre el % que corresponda a edificación y que co-
rresponda a suelo. Imaginemos que la proporción es 80/20 (edificación
80%-suelo 20%), con lo que el valor de la edificación sería de 800.000.
Por lo tanto, el coste de las obras tendría que ser superior a 200.000 €
(25% de 800.000 €).

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 13
1. Prólogo Conceptos para tener en cuenta:
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: • Coste total de las obras o coste total del proyecto de re-
La oportunidad de los
fondos Next Generation habilitación: el importe total, IVA excluido, que soporte el
2.2. Introducción promotor como consecuencia de las entregas de bienes y
aspectos fiscales prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación,
3. Deducciones incluidos los servicios que le sean prestados por el personal
4. Tributación de ayudas técnico que dirija las obras.
5. IVA en obras
de rehabilitación
6. Ejemplos • Precio de adquisición de las edificaciones: el realmente con-
Ejemplo 1 certado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado
Ejemplo 2 la referida adquisición.
Ejemplo 3
Obras análogas a las de rehabilitación:

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edifi-

cación condiciones de seguridad constructiva, de forma que
quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como

las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares
o forjados.

• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y

bajo rasante.

• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los

destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso
por personas con discapacidad.

Obras conexas a las de rehabilitación: Cuando su coste total sea in-

ferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de
elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las
obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma
indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edifica-
ción ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos,

instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección
contra incendios.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 14
1. Prólogo • Las obras de rehabilitación energética, que son las destina-
2. Introducción das a la mejora del comportamiento energético de las edi-
2.1. Contexto Europeo: ficaciones reduciendo su demanda energética, al aumento
La oportunidad de los
fondos Next Generation del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas
2.2. Introducción o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de
aspectos fiscales energía renovables.
3. Deducciones
4. Tributación de ayudas •
5. IVA en obras Nota aclaratoria: Los requisitos para la aplicación del 10% reducido en
de rehabilitación IVA van de más a menos; de obras más complejas hasta los trabajos o
6. Ejemplos intervenciones más simples. Aquí lo que se determina es, en relación a
Ejemplo 1 las obras que no son de consolidación, cuáles serán aquellas a las que
todavía se podrá aplicar el IVA reducido del 10%.
Ejemplo 2
Ejemplo 3

Obras renovación y reparación de viviendas

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificacio-

nes en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida
se destine a dicha utilización. Cuando un proyecto de obras no pueda
calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación
realizadas en edificios o partes de los mismos destinados principal-
mente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados, tributarán al tipo reducido
del 10 por ciento cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea persona física o comunidad de pro-

pietarios (no actividad empresarial o profesional), y utilice
la vivienda a que se refieren las obras para su uso particu-
lar. También cuando el destinatario sea una comunidad de
propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se
encuentre la vivienda.

• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se

refieren las obras haya concluido al menos dos años antes
del inicio de estas últimas.

• Que la persona que realice las obras no aporte materia-

les para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su
coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de
la operación.

Deben considerarse “materiales aportados” aquellos que queden

incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su
transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y
otros materiales.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 15
1. Prólogo El tipo reducido se aplica a todo tipo de obras de renovación y repara-
2. Introducción ción, como, por ejemplo: fontanería, carpintería, electricidad, pintura,
2.1. Contexto Europeo: escayolistas, instalaciones y montajes (antes del 14 de abril de 2010
La oportunidad de los
fondos Next Generation el tipo reducido estaba limitado a las obras de albañilería)
2.2. Introducción
aspectos fiscales En todo caso, el coste de los materiales aportados por el empresario
3. Deducciones o profesional que realice la obra no puede exceder del 40 por ciento
4. Tributación de ayudas del coste total de la obra ya que la calificación de la ejecución de obra
5. IVA en obras
de rehabilitación
como prestación de servicios o como entrega de bienes es esencial
6. Ejemplos para valorar la procedencia o no del tipo reducido.
Ejemplo 1
Ejemplo 2 Ejemplo 1: La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, co-
Ejemplo 3 rrespondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra,
tributa toda ella al tipo reducido.
Ejemplo 2: Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales
aportados ascienden a 5.000 €, tributa, sin embargo, al tipo general.

Tipo reducción de gravamen:

• 10% a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de

materiales, consecuencia de contratos directamente for-
malizados entre el promotor y el contratista que tengan
por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones
o partes de las mismas destinadas principalmente a vivien-
das, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados.

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificacio-

nes en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine
a dicha utilización.

Entrega de inmuebles rehabilitados:

• Están exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas

de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen
enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su
construcción o rehabilitación. Si se ha adquirido un edificio
para su completa remodelación que reúne los requisitos
para ser considerada una rehabilitación, la entrega inicial
de la edificación estará sujeta y no exenta.

Si las obras a realizar no tuvieran la consideración de rehabilitación

tanto la adquisición de la edificación como la venta de las viviendas
estarán sujetas pero exentas del IVA.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 16
1. Prólogo 6. Ejemplos
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo:
Deducciones RDL 19/2021
La oportunidad de los
fondos Next Generation i) Deducción 60% de cantidades satisfechas (una vez descontadas ayudas
2.2. Introducción recibidas) en actuaciones en edificios principalmente residenciales, con
aspectos fiscales reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos
3. Deducciones el 30% o mejora calificación energética del edificio para obtener clase A
4. Tributación de ayudas o B. Base máxima de la deducción 5.000 €/año.
5. IVA en obras
ii) Deducción 20% de cantidades satisfechas (una vez descontadas ayu-
de rehabilitación
das recibidas) en actuaciones en vivienda habitual o arrendada para su
6. Ejemplos
uso como vivienda con reducción de la demanda de calefacción y refri-
Ejemplo 1 geración de al menos el 7%. Base máxima de la deducción 5.000 €/año.
Ejemplo 2
iii) Deducción 40% de cantidades satisfechas (una vez descontadas ayudas
Ejemplo 3
recibidas) en actuaciones en vivienda habitual o arrendada para su uso
como vivienda con reducción de la demanda de calefacción y refrigeración
de al menos el 30%. Base máxima de la deducción 7.500 €/año.

A continuación, se presenta un ejemplo en el que se ha realizado una

actuación de rehabilitación integral en un edificio y en el interior de la
vivienda. La comunidad de propietarios está formada por 20 vecinos.
Han solicitado ayudas reguladas a través de programas regulados en
el RD 853/2021.

Se plantean dos casos, cada uno correspondiente a un perfil de copro-

pietario, y en cada caso se analizan las deducciones de las que podrían
beneficiarse según el RD 19/2021 (i), (ii) (iii) dependiendo del tipo de
actuaciones que se hubieran acometido. Para facilitar el ejercicio,
no se varía la cuantía de ayuda ni de la inversión, sólo la deducción.

Importante:
1. Naturaleza de las cantidades satisfechas: se consideran como can-
tidades satisfechas por las obras realizadas aquellas necesarias para su
ejecución, incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción
de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o
instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios
para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certifica-
dos de eficiencia energética. En todo caso, no se considerarán en dichas
cantidades los costes relativos a la instalación o sustitución de equipos
que utilicen combustibles de origen fósil.
2. Base de la deducción: se descontarán aquellas cuantías que, en su
caso, hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas
públicas o fueran a serlo en virtud de resolución definitiva de la concesión
de tales ayudas
3. Año de aplicación: en el ejercicio en que se expida el certificado de
eficiencia energética. En ese momento se aplican los importes satisfe-
chos con los límites establecidos.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 17
1. Prólogo Ejemplo 1:
2. Introducción Actuación en edificio de 20 viviendas con reducción del consumo
2.1. Contexto Europeo: de EPNR de, al menos, un 30% o calificación energética A o B
La oportunidad de los
fondos Next Generation
2.2. Introducción La obra ejecutada en el edificio supone la reducción del consumo de
aspectos fiscales energía primaria no renovable en un 65%. La cuantía total de la actua-
3. Deducciones ción asciende a 600.000 € y se ha obtenido una subvención a través
4. Tributación de ayudas del programa 3 de ayudas del RD 853/2021 que asciende a 376.000
5. IVA en obras
de rehabilitación
€, por estar limitada por la cuantía máxima de ayuda por vivienda (art
6. Ejemplos 34. 3. b) del RD 853/2021).
Ejemplo 1
Ejemplo 2 Cada propietario tiene una cuota de participación del 5%, es decir,
Ejemplo 3 tiene que asumir un gasto de 30.000 € y recibe una ayuda de 18.800
€. A continuación, se analizan dos casos de copropietarios distintos:

Ayudas
Cuota a pagar
Propietario/a tipo RD 853/2021
(5% enteros)
programa 3
Caso 1: Carlos.
30.000 € 18.800 €
Propietario al 100% de la vivienda
Caso 2: Lucía y Javier.
30.000 € 18.800 €
Copropietarios al 50% de la vivienda

La inversión se realiza en el año 2022 y el Certificado de Eficiencia Energé-

tica correspondiente al final de la actuación se registra en ese mismo año.

La deducción que aplicar es del 60% hasta un máximo de 15.000 €,

distribuidos en 3 anualidades de un máximo de 5.000€ cada una,
por realizar una actuación en un edificio, principalmente residencial,
que logra la reducción del consumo de EPNR (Energía Primaria No
Renovable) de, al menos, el 30%.

Importante:
1. La ayuda recibida no tributa, pero reduce la base de la deducción.
2. No darán derecho a practicar esta deducción por las obras realizadas en
la parte de la vivienda que se encuentre afecta por actividad económica.
3. En caso de exceder de la base máxima anual de deducción (5.000 €),
es posible deducirse en los ejercicios siguientes (máximo cuatro) y con
el mismo límite (5.000 €/año) sin que en ningún caso la base acumulada
de la deducción pueda exceder de los 15.000 €.
4. El resultado del Impuesto varía en función de la Comunidad Autó-
noma en donde se resida. Los ejemplos se han planteado bajo la luz de
la normativa estatal.
5. Las bases reguladoras de ayudas también pueden sufrir cambios en
las convocatorias autonómicas.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 18
1. Prólogo Caso 1:
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: Carlos. Propietario al 100% de la vivienda.
La oportunidad de los
fondos Next Generation

30.000 €
2.2. Introducción
aspectos fiscales
3. Deducciones Inversión total (sin ayudas)
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
Ayuda recibida
18.800 €
6. Ejemplos
Ejemplo 1
Ejemplo 2 Caso 1: Carlos
Ejemplo 3
A-Cantidad satisfecha 30.000 €
B- Ayuda recibida 18.800 €
C- Base deducción neta (C=B-A) 11.200 €
Base máxima de deducción anual según RD 19/2021 (i) 5.000 €
% Deducción (i=60% de “C”) 6.720 €
Importe deducido en renta año 2022 3.000 €
Importe deducido en renta año 2023 3.000 €
Importe deducido en renta año 2024 720 €

*“C” se reparte en tres anualidades para no superar la base máxima anual

Conclusiones Caso 1 con deducciones i) 60% por inversión en Edificio

Carlos ha pagado por rehabilitación 30.000 €

Recupera vía subvención 18.800 €
Recupera vía IRPF (global todos los períodos) 6.720 €
Total coste real de la rehabilitación 4.480 €
Ahorro (ayudas + deducción) 85%

Ayudas + deducción
25.520 €

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 19
1. Prólogo Caso 2:
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: Lucía y Javier. Copropietarios al 50% de la vivienda.
La oportunidad de los
fondos Next Generation

30.000 €
2.2. Introducción
aspectos fiscales
3. Deducciones Inversión total (sin ayudas)
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
Ayuda recibida
18.800 €
6. Ejemplos
Ejemplo 1
Ejemplo 2
Ejemplo 3 Nota:
Presentarán declaración individual cada uno, por ser la opción más fa-
vorable. La cuantía por actuación de rehabilitación es referida a una vi-
vienda, por lo que se ha dividido el importe entre ambos cónyuges.

Inversión por cónyuge (sin ayudas)

15.000 €
Ayuda recibida
9.400 €

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 20
1. Prólogo Caso 2: Lucía y Javier
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: A-Cantidad satisfecha 15.000 €
La oportunidad de los
fondos Next Generation B- Ayuda recibida 9.400 €
2.2. Introducción C- Base deducción neta (C=B-A) 5.600 €
aspectos fiscales
Base máxima de deducción anual según RD 19/2021 (i) 5.000 €
3. Deducciones
% Deducción (i=60% de “C”) 3.360 €
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras Importe deducido en renta año 2022 3.000 €
de rehabilitación Importe deducido en renta año 2023 360 €
6. Ejemplos
Ejemplo 1 *Se reparte en dos anualidades para no superar la base máxima anual
Ejemplo 2
Ejemplo 3
Conclusiones Caso 2 con deducciones i) aplicadas a toda la ud. familiar

Lucía ha pagado por rehabilitación 15.000 €

Recupera vía subvención 9.400 €
Recupera vía IRPF 3.360 €
Total coste real de la rehabilitación 2.240 €
Ahorro 85%

Ayudas + deducción
12.760 €
Carlos ha pagado por rehabilitación 15.000 €
Recupera vía subvención 9.400 €
Recupera vía IRPF 3.360 €
Total coste real de la rehabilitación 2.240 €
Ahorro 85%

Ayudas + deducción
12.760 €

Ayudas + deducción de ambos

25.520 €

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 21
1. Prólogo Ejemplo 2:
2. Introducción Actuación en el interior de vivienda con reducción de la
2.1. Contexto Europeo: demanda de calefacción y refrigeración de, al menos, el 7%
La oportunidad de los
fondos Next Generation
2.2. Introducción La obra ejecutada en la vivienda habitual de la propietaria supone la
aspectos fiscales reducción de la demanda de calefacción y refrigeración en un 10%.
3. Deducciones La cuantía de la actuación asciende a 5.000 € y se ha obtenido una
4. Tributación de ayudas subvención a través del programa 4 de ayudas del RD 853/2021 que
5. IVA en obras
de rehabilitación
asciende a 2.000 €. La ayuda ha estado limitada por el porcentaje
6. Ejemplos máximo respecto a la inversión, que en el programa 4 es del 40% por
Ejemplo 1 vivienda (art 44.2. del RD 853/2021). Se cumple que la actuación ha de
Ejemplo 2 ser igual o superior a 1.000 € por vivienda (art 44.1. del RD 853/2021).
Ejemplo 3
A continuación, se analiza un único caso:

Ayudas
Coste
Propietario/a tipo RD 853/2021
rehabilitación
programa 4
Caso 1: Marta.
5.000 € 2.000 €
Propietaria al 100% de la vivienda

La inversión se realiza en el año 2022 y el Certificado de Eficiencia

Energética correspondiente al final de la actuación se registra en ese
mismo año.

La deducción que aplicar es del 20%, hasta un máximo de 1.000, por

realizar una actuación en vivienda habitual que supone una reducción
de la demanda de calefacción y refrigeración de, al menos, el 7%.

Importante:
1. La ayuda recibida no tributa, pero reduce la base de la deducción.
2. El resultado del Impuesto varía en función de la Comunidad Autó-
noma en donde se resida. Los ejemplos se han planteado bajo la luz de
la normativa estatal.
3. Las bases reguladoras de ayudas también pueden sufrir cambios en
las convocatorias autonómicas.
4. No se repite el Caso 1, copropiedad al 50%, por ser aplicable de igual
manera que en el Ejemplo 1.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 22
1. Prólogo Caso 1:
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: Marta. Propietaria al 100% de la vivienda.
La oportunidad de los
fondos Next Generation

5.000 €
2.2. Introducción
aspectos fiscales
3. Deducciones Inversión total (sin ayudas)
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
Ayuda recibida
2.000 €
6. Ejemplos
Ejemplo 1
Ejemplo 2 Caso 1: Sergio
Ejemplo 3
A-Cantidad satisfecha 5.000 €
B- Ayuda recibida 2.000 €
C- Base deducción neta (C=B-A) 3.000 €
Base máxima de deducción anual según RD 19/2021 (ii) 5.000 €
% Deducción (ii=20% de “C”) 600 €
Importe deducido en renta año 2022 600 €

*La base máxima no limita porque es mayor que la base de deducción neta

Conclusiones Caso 1 con deducciones ii) 20% por inversión en Vivienda

Marta ha pagado por rehabilitación 5.000 €

Recupera vía subvención 2.000 €
Recupera vía IRPF 600 €
Total coste real de la rehabilitación 2.400 €
Ahorro (ayudas + deducción) 52%

Ayudas + deducción
2.600 €

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 23
1. Prólogo Ejemplo 3:
2. Introducción Actuación en el interior de vivienda con reducción del
2.1. Contexto Europeo: consumo de EPNR (energía primaria no renovable) de,
La oportunidad de los
fondos Next Generation al menos, el 30% o calificación energética A o B
2.2. Introducción
aspectos fiscales La obra ejecutada en esta vivienda arrendada supone la reducción
3. Deducciones de la demanda de calefacción y refrigeración en un 10%. La cuantía
4. Tributación de ayudas de la actuación asciende a 9.000 € y se ha obtenido una subvención
5. IVA en obras
de rehabilitación
a través del programa 4 de ayudas del RD 853/2021 que asciende
6. Ejemplos a 3.000 €. Esta ayuda ha estado limitada por la cuantía máxima de
Ejemplo 1 ayuda por vivienda (art 44.2. del RD 853/2021). Se cumple que la
Ejemplo 2 actuación ha de ser igual o superior a 1.000 € por vivienda (art 44.1.
Ejemplo 3 del RD 853/2021).

A continuación, se analiza un único caso:

Ayudas
Coste
Propietario/a tipo RD 853/2021
rehabilitación
programa 4
Caso 1: Sergio.
9.000 € 3.000 €
Propietario al 100% de la vivienda

La inversión se realiza en el año 2022 y el Certificado de Eficiencia

Energética correspondiente al final de la actuación se registra en
ese mismo año.

La deducción que aplicar es del 40%, hasta un máximo de 3.000, por

realizar una actuación en vivienda arrendada para vivienda habitual
que supone la reducción del consumo de EPNR (Energía Primaria
No Renovable) de, al menos, el 30%.

Importante:
1. La ayuda recibida no tributa, pero reduce la base de la deducción.
2. El resultado del Impuesto varía en función de la Comunidad Autó-
noma en donde se resida. Los ejemplos se han planteado bajo la luz de
la normativa estatal.
3. Las bases reguladoras de ayudas también pueden sufrir cambios en
las convocatorias autonómicas.
4. No se repite el Caso 1, copropiedad al 50%, por ser aplicable de igual
manera que en el Ejemplo 1.

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 24
1. Prólogo Caso 1:
2. Introducción
2.1. Contexto Europeo: Sergio. Propietario al 100% de la vivienda.
La oportunidad de los
fondos Next Generation

9.000 €
2.2. Introducción
aspectos fiscales
3. Deducciones Inversión total (sin ayudas)
4. Tributación de ayudas
5. IVA en obras
de rehabilitación
Ayuda recibida
3.000 €
6. Ejemplos
Ejemplo 1
Ejemplo 2 Caso 1: Sergio
Ejemplo 3
A-Cantidad satisfecha 9.000 €
B- Ayuda recibida 3.000 €
C- Base deducción neta (C=B-A) 6.000 €
Base máxima de deducción anual según RD 19/2021 (iii) 7.500 €
% Deducción (iii=40% de “C”) 2.400 €
Importe deducido en renta año 2022 2.400 €

*La base máxima no limita porque es mayor que la base de deducción neta

Conclusiones Caso 1 con deducciones iii) 40% por inversión en Vivienda

Marta ha pagado por rehabilitación 9.000 €

Recupera vía subvención 3.000 €
Recupera vía IRPF 2.400 €
Total coste real de la rehabilitación 3.600 €
Ahorro (ayudas + deducción) 60%

Ayudas + deducción
5.400 €

Guía sobre desgravaciones fiscales para rehabilitación

de viviendas y edificios residenciales 25
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