ENRIQUE VOGLER DN2 - DERECHO NOTARIAL 2 Semestre: 2

Legajo: 34.168 Tutor: FREYTES, ALEJANDRO ENRIQUE Período:

/ 2/2017
Notariado- CN- 2010 (D) Turno: NOCHE “D”
Plan 2010 (Distancia) Evaluación Parcial N° 2 División: “A”
Fecha: 27/10/2017

Derecho Notarial II
Evaluación Parcial 2.
La segunda evaluación parcial comprende los contenidos de los módulos 3 y 4.
A los efectos de poder realizar con éxito las evaluaciones parciales y, posteriormente, el examen final,
resulta conveniente haber realizado las actividades diseñadas para el módulo 3 y 4. Es también necesario
que usted fundamente legalmente sus respuestas.

Criterio de evaluación.
Se tendrá especialmente en cuenta:
a. Claridad conceptual en el desarrollo de conocimientos teóricos y prácticos adquiridos.
b. Incorporación de los conocimientos y conceptos teóricos en el análisis de actividades prácticas, a través
de un razonamiento jurídico adecuado.
c. Desarrollo organizado y coherente de las respuestas, que deben tener una extensión y profundidad
adecuada de conformidad a la bibliografía indicada y al tópico abordado.
d. Precisión técnica lingüística y gramátical en la elaboración de las respuestas.

Criterios de acreditación.
La presente evaluación se aprueba obteniendo un mínimo de 50 puntos sobre un total de 100 asignados.
En cada consigna se especifica el puntaje correspondiente.

Actividades

CUESTIONARIO
Pregunta Nº 1
1) Especifique las cláusulas indispensables en el reglamento de copropiedad y administración de un
edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. (10 puntos)

Siguiendo las enseñanzas de la Doctora Mariani de Vidal, diré que el reglamento de Propiedad Horizontal (antes
llamado reglamento de copropiedad) es el contrato otorgado por escritura pública por el o los titulares de dominio
del inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal.
La inscripción del reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria para la oponibilidad a terceros
interesados. Las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal regulan las facultades y restringen el ejercicio del
derecho de los consorcistas, las utilización de las partes comunes del edificio, y las prohibiciones o limitaciones al
uso de las partes privativas, instauran las restricciones y límites al dominio que los propietarios se han impuesto
convencionalmente para regir sus relaciones dentro del edificio en cuestión, y desempeña un rol fundamental en la
propiedad horizontal, al permitir un régimen sólido con características propias del sistema.
A tenor del artículo 2056 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, decimos que el reglamento de propiedad
horizontal debe contener:
 Determinación del terreno.
 Determinación de las unidades funcionales y complementarias.
 Enumeración de los bienes propios.
 Enumeración de las cosas y partes comunes.
 Composición del patrimonio del consorcio.
 Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad.
 Determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes.
 Uso y goce de las cosas y partes comunes.
 Uso y goce de los bienes del consorcio.
 Destino de las unidades funcionales.
 Destino de las partes comunes.
 Facultades especiales de las Asambleas de propietarios.
 Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación.
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 Especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en Asambleas.
 Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones.
 Determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal.
 Formas de computar las mayorías.
 Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios.
 Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador.
 Plazo de ejercicio de la función de administrador.
 Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
 Facultades especiales del Consejo de Propietarios.
El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios.
Pregunta
Nº 2
Especifique las características y datos que debe contener el plano de mensura y subdivisión por el sistema de
propiedad horizontal de conformidad a las disposiciones del Código Civil y Comercial, haciendo referencia a
las partes privativas y comunes del edificio. (10 puntos).

El plano de mensura y subdivisión debe contener, dependiendo de cuanto dispongan los catastros provinciales,
según la ley nacional de catastro lo siguiente:
Croquis según título: Es un croquis a escala reducida del inmueble, con las medidas, linderos y designación
según título, y nomenclatura. El plano contendrá un balance de superficies según título y mensuras y se
consignará si hay diferencias.
Plano de Mensura: Refleja la aplicación de causa jurídica (título de propiedad) al terreno. Deben graficarse
afectaciones de otros derechos reales (servidumbres, limitaciones al dominio, derechos de superficie, etc.)
Plano de división de la propiedad: Se presentan las unidades funcionales (parte propia, es decir, el dominio),
las partes comunes y también las afectaciones de otros derechos reales mencionados precedentemente.
Planilla de coordenadas y superficies: Se describen superficies propias (cubierta, semicubierta, y descubierta
por unidad funcional. También las superficies comunes (cubierta, semicubierta, y descubierta). También el
porcentaje de participación de cada unidad funcional que sirve para expensas y reglamento de copropiedad.
Los planos de PH se adecúan al nuevo CCCN, en cuanto a que la Ley Nacional fue incorporada al mismo. El CCCN
reafirma la ley legalizando los objetos territoriales legales. La PH es un derecho real que se ejerce por la
posesión, por lo tanto se deben reflejar en el plano de división para constituir el derecho real de la PH.

Pregunta Nº 3
Defina las clases de testamento que regula el Código Civil y Comercial, enumere sus requisitos y señale las
diferencias que lo distinguen entre sí. (10 puntos)

Seguidamente procederé a definir las diversas clases de testamentos reguladas por el Nuevo Código Civil y Comercial
de la Nación, labor que desempeñaré en los siguientes ítems:

A) TESTAMENTO OLÓGRAFO.
El testamento ológrafo es el que redacta por sí mismo el testador, sin intervención de oficial público ni testigos,
escribiéndolo íntegramente de puño y letra, incluyendo la fecha y su firma. El artículo 2477 CCCN dispone <<El
testamento ológrafo debe ser íntegramente escrito con los caracteres propios del idioma en que es otorgado,
fechado y firmado por la mano misma del testador>>. El testamento ológrafo presenta los siguientes requisitos:
*Autografía total y caracteres: Debe ser hecho de puño y letra del testador y además gozar de los caracteres propios del
idioma en que fue hecho. Busca asegurar una expresión libre. Si se aduce su falsedad se puede someter a una
prueba caligráfica. Como acto que debe emanar de la voluntad del testador, si presentan agregados de otras
personas, con el consentimiento del testador, dicho acto se invalida en su totalidad. Si los agregados se hicieron sin
consentimiento del testador, lo que se van a invalidar son las cláusulas agregadas, pero no el resto del testamento.
*Fecha: En el testamento se debe plasmar la fecha de puño y letra del testador, al comenzar o al terminar el
testamento, antes o después de la firma. Esto nos permite saber si el testador es capaz, y también, en caso de existir
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un testamento posterior, va a derogar al testamento anterior. Si no se determinó la fecha en forma exacta

(indicando día, mes y año) pero hay elementos que permiten determinar la fecha, ese testamento será válido.
*Firma: Es otro elemento esencial del testamento ológrafo que debe estar presente para su validez. La firma debe
estar después de las disposiciones (así surge del artículo 2477 CCCN). Por ello, en principio el testamento ológrafo
culmina con la firma del testador, salvo si la fecha aparece con posterioridad y corresponda a la mano del testador.

B) TESTAMENTO POR ACTO PÚBLICO.

El testamento notarial por acto público o abierto, es aquel otorgado por el testador a un escribano autorizante,
mediante escritura pública y con la presencia de dos testigos. El artículo 2479 CCCN dice <<El testamento por acto
público se otorga mediante escritura pública, ante el escribano autorizante, y dos testigos hábiles cuyo nombre y
domicilio se deben consignar en la escritura…>>. Conforme al artículo 289 CCCN, se trata de un instrumento público.
Dice el artículo 296 CCCN que hace plena fe, en cuanto a que se ha realizado el acto, la fecha, el lugar y los hechos
que el oficial público enuncia como cumplidos por él o ante él hasta que sea declarado falso en juicio civil o criminal.
Se deben cumplir los siguientes requisitos:
*Capacidad: Toda persona mayor de edad puede realizar testamentos. El código derogado, no permitía otorgar
testamentos a personas sordas, mudas o sordomudas que supieran darse a entender por escrito, lo cual fue
criticado porque un sordo puede comprender lo que lee, y manifestarlo por escrito. El nuevo CCCN habilita al sordo
a testar bastando dos testigos, que den cuenta de su cumplimiento y comprensión. El mudo era excluido de testar
por no poder expresar verbalmente sus disposiciones. El nuevo CCCN lo habilita a testar entregando las
disposiciones por escrito. También los analfabetos mediante intérpretes pueden así testar.
*Habilidad del escribano: Debe intervenir un escribano público con competencia en la materia y el territorio, donde se
lleva el acto. No pueden suceder por testamento el mismo escribano ni tampoco los testigos ante quienes se otorgó
el acto. No tiene valor un testamento otorgado por escribano público en que intervinieron su cónyuge, conviviente o
pariente hasta el cuarto grado o segundo de afinidad.
*Mención y acto final: En la escritura debe mencionarse el nombre y los domicilios de los testigos hábiles. El escribano
debe cumplir la exigencia de toda escritura pública (lugar, fecha de otorgamiento, nombres, apellidos, DNI, domicilio
real y especial, estado de familia, naturaleza del acto, etc.) En el acto deben estar presentes 2 testigos y el escribano
(quien actúa como oficial público), concluida la redacción del testamento, se procede a la lectura y firma de todos
los intervinientes. El testador debe firmar, si no sabe, puede hacerlo otra persona a través de la firma a ruego. Si el
testador sabe firmar y manifiesta que no sabe, es un caso de falsa afirmación y no será admitido, si está impedido,
esa situación quedará registrada (brazo quebrado)

C) TESTAMENTO CONSULAR.
Dispone el nuevo CCCN (en términos casi idénticos que el código velezano) que es válido el testamento escrito
hecho en país extranjero por un argentino o por un extranjero domiciliado en el Estado, ante un ministro
plenipotenciario del Gobierno de la República, un encargado de negocios o un cónsul y dos testigos domiciliados en
el lugar donde se otorgue el testamento, teniendo el instrumento la autenticación de la legación o consulado.
El testamento otorgado en la forma prescripta precedentemente y que no lo hay sido ante un jefe de legación, debe
llevar el visto bueno de éste, si existiese un jefe de legación, en el testamento abierto al pie de él, y en el cerrado
sobre la carátula. El testamento abierto debe ser siempre rubricado por el mismo jefe al principio y al fin de cada
página, o por el Cónsul, si no hubiese legación. Si no existiese un consulado ni una legación de la República, estas
diligencias deben ser llenadas por un ministro o cónsul de una Nación amiga.
El jefe de legación y, a falta de éste el cónsul, debe remitir una copia del testamento abierto o de la cláusula del
cerrado, al Ministro de relaciones exteriores de la República, y éste abonando la firma del jefe de la legación del
cónsul en su caso, lo debe remitir al juez del último domicilio del difunto en la República, para que lo haga incorporar
en los protocolos de un escribano del mismo domicilio. No conociéndose el domicilio del testador en la República, el
testamento debe remitirse por el Ministro de Relaciones exteriores a juez nacional de primera instancia para su
incorporación en los protocolos de escribana que el mismo juez designe. El testamento consular tiene estos
requisitos:
*En país extranjero por un argentino o por un extranjero domiciliado en el Estado, ante un Ministro plenipotenciario del Gobierno
de la República, un encargado de negocios o cónsul.
*Dos testigos, domiciliados en el lugar donde se otorga el testamento.
*El instrumento tiene la autenticación de la legación o consulado.

D) DIFERENCIAS ENTRE EL TESTAMENTO OLÓGRAFO, TESTAMENTO POR ACTO PÚBLICO Y TESTAMENTO CONSULAR. 3
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Seguidamente procederé a establecer las diferencias entre los tres tipos de testamentos, a través del siguiente
cuadro:

Testamento Ológrafo. Testamento por acto público o Testamento Consular.

abierto
Es aquel que redacta por sí mismo el Es aquel otorgado por el testador Especie de testamento otorgada
testador, sin que intervenga el oficial ante un escribano autorizante por argentinos o extranjeros
Concepto

público ni testigos, escribiéndolo por escritura pública y mediando domiciliados en Argentina o que
íntegramente de puño y letra, y a la la presencia de dos testigos. estén hallen en país extranjero
vez incluye fecha y firma. bajo ciertos requisitos.
Son requisitos del testamento: Sus requisitos son: Sus requisitos son
a) Autografía total y caracteres. a) Capacidad. a) En país extranjero.
Requisitos

b) Fecha. b) Habilidad del escribano. b) Por un argentino o extranjero

c) Firma. c) Mención y acto final. domiciliado en el Estado
d) Dos testigos c) Cónsul, encargado de negocio
o ministro plenipotenciario.
d) Dos testigos
Esta forma de testar, al no requerir Asegura que no exista riesgo de
la presencia de testigos, ni exigir la destrucción de las disposiciones
intervención de un oficial público, ni de última voluntad, generando
Ventajas y beneficios

sujetarse a formalidades complejas, una mayor seguridad debido a la

se convierte en una forma cómoda y intervención de testigos y de un
simple de testar. Tiene la ventaja en escribano o notario que da fe de
cuanto a su privacidad, le permite al la autenticidad del acto. A su vez,
testador redactar sus disposiciones beneficia a ciertas personas que
sin necesidad de hacerlas públicas. no pueden testar por otra forma,
Además evita la necesidad de como por ejemplo a quien sea
incurrir en gastos o costosas analfabeto.
diligencias.
Corre el riesgo de una pérdida y/o La intervención de varias
de destrucción; a su vez es más fácil personas le da al acto menor
de captar la voluntad del testador y privacidad, ocasionando que las
permite ser alterado o falsificado disposiciones testamentarias
con mayor facilidad que otras sean conocidas con mayor
Desventajas

formas testamentarias, dado su facilidad por terceros

carácter eminentemente privado. interesados. El acto es mucho
más complejo (en comparación al
testamento ológrafo). Además, el
testador debe hacerse cargo de
los gastos de escrituración para
otorgar esa forma testamentaria.
En este tipo de testamento Este testamento (público), limita El número de testigos se limita a
(ológrafo) no se requieren testigos, el número de testigos vitales a 2, 2, se omite la nacionalidad, por
como así tampoco exige la consignando, nombre y domicilio ello serán nacionales, extranjeros
Testigos

intervención de un oficial público. de los mismos, en la escritura. o apátridas, pero siempre,

Dichos testigos deben ser personas capaces con domicilio
capaces al tiempo de otorgarse el en el lugar de otorgamiento del
acto testamento.

Pregunta Nº 4
Redacte una escritura de protocolización testamentaria ordenada en trámite judicial de un testamento
ológrafo (10 puntos).
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/ 2/2017
Notariado- CN- 2010 (D) Turno: NOCHE “D”
Plan 2010 (Distancia) Evaluación Parcial N° 2 División: “A”
Fecha: 27/10/2017

ESCRITURA NÚMERO VEINTE. En la ciudad de Córdoba, Capital de la Provincia del mismo nombre, República
Argentina a los once días del mes de octubre del año dos mil diecisiete, ANTE MI, ENRIQUE DAMIÁN VOGLER,
escribano autorizante, titular del Registro N 0 4, COMPARECE JUAN PÉREZ, argentino, nacido el 28 de abril de mil
novecientos ochenta y cuatro, Documento Nacional de Identidad número 12.333.256; CUIT 20-12333256-0, soltero,
con domicilio en calle Tablada N0 56, Barrio Centro, de esta Ciudad, persona de mi conocimiento doy fe, Y DICE: Que
me hace entrega de su testamento ológrafo, a efectos de que lo incorpore a este protocolo a mi cargo, con la
finalidad de acordarle al mismo fecha cierta, el que consta en una hoja de papel, manifestando el compareciente
que está totalmente manuscrito, fechado y firmado de su puño y letra, el que tengo a la vista y agrego al presente
como parte integrante del mismo doy fe y que textualmente dice: “Córdoba, once de octubre de dos mil diecisiete.
Yo JUAN PÉREZ, que he nacido en esta Ciudad y provincia el 28 de abril de mil novecientos ochenta y cuatro, en
consecuencia tengo 33 años de edad y me domicilio en Calle Tablada N 0 56, Barrio centro de esta Ciudad y en pleno
uso de mis facultades mentales y habiendo decidido expresar mi última voluntad declaro que los bienes que
actualmente poseo y los que en el futuro pudiera adquirir resultarán de los títulos, papeles y documentos que obren
en mi poder a la fecha de mi fallecimiento, que INSTITUYO como único y universal heredero a JOSE PÉREZ,
Documento Nacional de Identidad 30.808.499, mi único hijo. Que designo como Albacea testamentario a LUCAS
FIORITO, Documento Nacional de Identidad 29.435.567, quien deberá hacer cumplir mi última voluntad. ES
TRANSCRIPCIÓN FIEL DE SU ORIGINAL, doy fe. LEO al compareciente el contenido de la presente quien firma de
conformidad todo por ante mí, de lo que doy fe---

Pregunta Nº 5
Defina y diferencie los siguientes actos notariales de subsanación: confirmación, ratificación, rectificación y
reproducción (10 puntos).

A) DEFINICIÓN DE LOS ACTOS DE SUBSANACIÓN: “CONFIRMACIÓN, RATIFICACIÓN, RECTIFICACIÓN, REPRODUCCIÓN”

Seguidamente procederé a definir los actos notariales en cuestión, labor que desempeñaré en los siguientes ítems:
 Confirmación: Se halla conceptualizada en el artículo 393 del CCCN, el cual dice: <<Requisitos>>: “Hay
confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa, manifiesta expresa o tácitamente su voluntad
de tener el acto como válido. La confirmación no requiere la conformidad de la otra parte”. La confirmación es un
acto jurídico, cuyo fin inmediato es expurgar o convalidar a otro acto jurídico anterior, sujeto a una acción de
nulidad en razón de experimentar un vicio en su origen. Por éste acto jurídico, la parte interesada en la declaración
de nulidad renueva su voluntad de hacer eficaz el negocio, pero debe haber desaparecido el vicio que lo afectaba.
Sólo puede subsanar el acto, la parte perjudicada cuando la nulidad sea de carácter relativo, o sea de su interés.
Basta para que se produzca el efecto de este instituto una manifestación de voluntad, por la que se declare la
intención de tener por válido al acto (es decir que, no requiere de intención de saneamiento específicamente, sino
de ratificar sus efectos). El acto de confirmación no requiere de la conformidad de la otra parte, es decir su
naturaleza sigue siendo la de un acto unilateral. La confirmación puede ser expresa o tácita. El acto de confirmación
expreso debe hacerse bajo la misma forma que el acto viciado, debiendo además contener la referencia al acto
pasible de sanción de nulidad, las circunstancias que explican que el vicio ha desaparecido y la voluntad de ratificar
sus efectos. En cuanto a la confirmación tácita, si bien se mantiene, el principio de ejecución del acto, se adiciona la
circunstancia de que el sujeto tuviera conocimiento de la causa de nulidad a fin de evitar el encubrimiento de los
vicios.
 Ratificación: Es el acto jurídico por el cual una persona aprueba lo actuado por otras en su nombre a posteriori de
su actuación. Es una de las formas de convalidar los vicios y defectos de los actos jurídicos, junto con la
confirmación. La ratificación no es convalidación o confirmación del negocio anulable, es más bien una autorización
ex post facto, con el mismo efecto que una autorización previa, y le da derecho para exigir el cumplimiento del
contrato. Dice Marisa Herrera que, ratificación es la declaración que emite el representado de tomar para sí mismo
el negocio celebrado en su nombre por quien carecía de un poder de representación, o bien, en caso de que lo
tuviera, por quien obró excediéndose en sus facultades. Una vez producida, la actuación anterior realizada en su
nombre, se transforma en representativa, proyectando sus efectos en cabeza del representado. Esos efectos no se
despliegan desde la ratificación sino que se retrotraen al día de celebración del acto, quedando de este modo
saneado de su inicial imperfección. En otras palabras, entre las partes la ratificación produce efectos hacia el pasado,
pero para los terceros, dicha ratificación es inoponible si perjudica sus derechos.
 Rectificación: La rectificación, es toda modificación, sea del asiento registral o del documento presentado,
o de cualquier escritura que contenga imprecisiones que deben corregirse para ser fiel reflejo de la realidad 5
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documentada y de las declaraciones de sus otorgantes. En tanto, la rectificación no modifique ni la naturaleza del
acto, ni su objeto, ni la individualización de las partes, ni cambie el equilibrio de intereses contrapuestos en el
negocio, y tenga por objeto tan solo precisar datos o algunas omisiones, podrá ser otorgada por la parte afectada, y
hasta por el propio escribano.
 Reproducción: Este modo de subsanación, tiene directa relación con daños materiales al documento protocolar.
No se trata de rectificar o subsanar su contenido, ni las declaraciones, por cuanto el documento es perfecto y no es
pasible de observación alguna. Pero ocurre, que después de autorizado, e incluso cuando ya está expedido y hasta
inscripto la primera copia o en etapa ulterior, se inutiliza su texto escrito (generalmente producto del fotocopiado,
que colocado mal el folio, produce una sobreimpresión), resultando ilegible. Si la copia ya estuviera expedida, fácil
será acordar la reproducción, otorgando un nuevo acto con ese solo fin, donde compareciendo las partes que lo
otorgaron, dan su conformidad con su contenido, y sustituyen así al documento dañado.

B) DIFERENECIA ENTRE: “CONFIRMACIÓN, RATIFICACIÓN, RECTIFICACIÓN Y/O REPRODUCCIÓN”

Seguidamente procederé a trazar las diferencias entre confirmación, ratificación, rectificación y reproducción, labor
que desempeñaré en los siguientes ítems:
a. Concepto: La confirmación se da cuando la parte que puede articular la nulidad relativa, dispone de modo expreso
o tácito, su voluntad de validar el acto, desaparecida la causa de nulidad. En tanto que, ratificación es el acto
jurídico, por el que un sujeto aprueba, lo actuado por otras en su nombre a posteriori de su actuación. Por su parte,
rectificación es toda modificación, sea del asiento registral o del documento presentado, o de cualquier escritura
que contenga imprecisiones que deben corregirse para ser fiel reflejo de la realidad documentada y de declaraciones
de sus otorgantes. Mientras, en la reproducción, estamos ante un documento perfecto, que después de autorizado,
e incluso cuando ya se expidió y hasta inscripta la primera copia o en la etapa ulterior, se inutiliza su texto escrito
resultando ilegible. Al efecto, se puede acordar la reproducción, otorgando un nuevo acto con ese sólo fin, donde
compareciendo las partes que lo otorgaron, dan su conformidad con su contenido, sustituyendo el documento
dañado.
b. Naturaleza: La confirmación es un acto jurídico en virtud del cual, la parte interesada en la declaración de nulidad
renueva su voluntad de hacer eficaz el negocio, siempre que hubiera desaparecido el vicio que lo afectaba. Por su
parte, enseña Iturraspe que la ratificación no es convalidación ni confirmación del negocio anulable, es más bien una
autorización ex post facto que tiene el mismo efecto que la autorización previa y le da derecho para exigir el
cumplimiento del contrato. Por su parte, la rectificación consiste en modificar el asiento registral, documento o
escritura que contenga imprecisiones que deben corregirse para ser fiel reflejo de la realidad documentada y de las
declaraciones de sus otorgantes. En tanto que, la reproducción no se trata de rectificar o subsanar su contenido ni
las declaraciones, por cuanto el documento es perfecto y no es pasible de observación alguna.
c. Efectos: La confirmación del acto entre vivos originalmente nulo tiene efecto retroactivo a la fecha en que se
celebró. La confirmación de disposiciones de última voluntad opera desde la muerte del causante. En el supuesto de
la ratificación, la actuación se da por autorizada, con efecto retroactivo al día del acto, pero es inoponible a terceros
que hayan adquirido derechos con anterioridad. Por su parte, en la reproducción, si la copia ya está expedida, fácil
será acordar la reproducción, cuyo efecto será el de sustituir el documento dañado. Por su parte, el efecto de toda
rectificación es la modificación del asiento registral, documento presentado o cualquier escritura con imprecisiones.

Pregunta Nº 6
Defina las servidumbres, precise sus caracteres, analice las formas y señale los tipos de cada una de ellas,
reparando en sus diversas formas de constitución y extinción. (10 puntos).

A los efectos de dar respuesta a dicha consigna haré eco de los siguientes ítems:

A) DEFINICIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

El artículo 2162 del CCCN expone: <<Definición>>: “La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles, y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La utilidad puede ser de mero recreo”. El Código se limita a señalar que la servidumbre es un derecho real que
requiere necesariamente la existencia de dos inmuebles, lo cual no deja de ser una obviedad, porque solo pueden
tener por objeto cosas inmuebles, requiriendo que éstas sean dos, aunque al calificar a uno de ellos como ajeno,
está descartando la posibilidad de crear una servidumbre sobre cosa propia. Además, alude a que el contenido está 6
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dado por una determinada utilidad, que puede ser de cualquier naturaleza (llegando incluso a disponer que puede
ser de mero recreo, o sea que puede consistir en simples placeres o comodidades personales para el dueño de la
heredad dominante, con tal que esta ventaja haga mejor la condición del fundo mismo, sin que necesariamente se
traduzca en un beneficio económico, o que mejore las comodidades del predio dominante y aumente su valor.

B) CARACTERES DE LAS SERVIDUMBRES.

Los caracteres de las servidumbres son los siguientes:
* Derecho real: La servidumbre participa de todos los atributos propios de los derechos reales. Se deduce de ello su
inmediatez y absolutez en el sentido de oponibilidad erga omnes.
* Principal: Es de carácter principal, diferenciándose de los derechos reales accesorios de un crédito en función de la
garantía como la hipoteca, anticresis y prenda.
* Recae sobre cosa ajena: Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Deben existir dos inmuebles (fundo dominante y sirviente), que pertenezcan a propietarios
distintos, pues nuestro derecho no admite la servidumbre sobre cosa propia. La servidumbre en nuestro derecho no
puede recaer sobre cosas muebles. No sólo es inexorablemente inmueble la cosa sobre la cual gravita la carga real
(objeto sirviente), sino también lo es el objeto dominante: inexcusablemente otro inmueble.
*Registrable: Afirma el texto legal que los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan y recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto, no acceden a un registro a los fines de
su inscripción.
*No se ejerce por posesión: Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados, que
son los que se compadezcan con la respectiva servidumbre, no implicando dichos actos que el titular de la
servidumbre ostente la posesión del fundo sirviente. Hay ánimo de ejercer servidumbre y no el dominio u otro
derecho real.
*Perpetuo o temporario: La servidumbre es un derecho real que puede ser perpetuo o temporario. Se juzgan que son
perpetuas si no hay convención en contrario.
*Indivisible: El nuevo CCCN nada dice acerca de la indivisibilidad de las servidumbres consideradas como cargas y
como derecho, pero así debe considerarse ya que aquella se funda en la naturaleza misma de las servidumbres con
independencia de su ejercicio. Lo que no se divide es el derecho, aunque puede limitarse su ejercicio en cuanto a
tiempo, modo, lugar del mismo (por ejemplo, una servidumbre de paso, cuyo uso debe hacerse en determinados
sectores u horarios o que puedan pasar determinados vehículos). Es por ello, que el objeto de la servidumbre puede
ser la totalidad o una parte material del inmueble sirviente.
*Utilidad para el fundo dominante: La servidumbre debe reportar una ventaja al fundo dominante. En cuanto al
contenido de la servidumbre, podrá serlo determinada utilidad para el titular del inmueble dominante, aunque fuere
de mero recreo, sobre el inmueble sirviente.
*Recae sobre inmueble: A diferencia del derecho real de usufructo y uso que pueden recaer sobre bienes muebles e
inmuebles, las servidumbres son derechos que recaen sobre inmuebles.

C) FORMAS.
Dice el artículo 2171 CCCN: <<Modalidades>>: “La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad”. Se establece
una disposición con carácter general que permite el sometimiento de la servidumbre a cualquier modalidad: plazo o
condición, resolutorios o suspensivos, y cargo.

D) TIPOS DE CADA UNA DE ELLAS REPARANDO EN SUS DIVERSAS FORMAS DE CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN.
Entre los diversos tipos de servidumbres podemos mencionar los siguientes:
 Servidumbres positivas y negativas: Se recoge la distinción entre servidumbres positivas y negativas. Emana
del artículo 2164 CCCN que: <<Servidumbres positivas y negativas>>: “La servidumbre es positiva si la carga consiste
en soportar su ejercicio; es negativa si la carga se limita a la abstención determinad impuesta en el título”. Se enfoca
el concepto desde el punto de vista pasivo, o sea desde la mirada del fundo sirviente, así tenemos el in patiendo
(dejar hacer) y el non faciendo (no hacer), excluyendo el in faciendo (hacer). Ejemplos: una servidumbre de paso es
positiva, por su parte una servidumbre de no edificar a mayor altura es negativa).
 Personales y reales: Esta clasificación surge del artículo 2165 CCCN: <<Servidumbre real y personal>>:
“Servidumbre personal es la constituida a favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante…”.
Se presume vitalicia cuando lo es a favor de persona humana, y acaba con la muerte del titular cualquiera sea el
plazo convenido (que puede ser menor al de la vida del titular), pues es intransmisible mortis causa, sin perjuicio del 7
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derecho de acrecer contemplado en el artículo 2167 para la servidumbre a favor de varias personas, el que debe
preverse expresamente en el título. Constituida a favor de persona jurídica se extingue con ésta o a los 50 años de
su constitución, si no se pactó menor duración. Continúa el artículo 2165 CCCN disponiendo, que la servidumbre real
es inherente al inmueble dominante y que debe procurar una ventaja real a éste, se exige que el beneficio lo sea
para la heredad dominante, cualquiera sea su propietario.
Con lo que puede concluirse en que ambas servidumbres son inherentes al fundo sirviente, pero solo las reales lo
son al dominante: si se transfiere el inmueble sirviente, la servidumbre viaja con él, dada su inherencia sea real o
personal; si se transfiere el fundo dominante, tal calidad solo es predicable respecto de la real.
La inherencia determina que no pueda transmitirse la servidumbre independientemente del fundo dominante. La
calidad de personal o real de la servidumbre, en principio, surgirá del título y, en caso de duda, se presume que la
servidumbre es personal.
 Perpetuas y temporarias: Esta clasificación surge tácitamente del artículo 2165 que he analizado en el ítem
anterior. Dicha normativa presume la perpetuidad de las servidumbres reales.
 Servidumbre titular a favor de varios titulares: Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin
derecho a acrecer (salvo que el título establezca algo diferente), y nunca puede establecerse a favor de varias
personas que se suceden entre sí (a menos que el indicado en un orden precedente no pueda o no quiera aceptar la
servidumbre).
 Servidumbres voluntarias y forzosas: Las servidumbres serán voluntarias cuando no son indispensables
(exigibles) pueden pactarse libremente entre las partes (por ejemplo, para salir de mi fundo puedo pasar por otro
lado, pero de todas formas, con mi vecino pactamos que yo podría salir a través de su fundo). Por oposición a las
voluntarias, son servidumbres legales o forzosas, aquellas que no se constituyen ipso iure sino que la ley solo faculta
al beneficiario a imponerla o reclamar su constitución a quien la deberá soportar forzosamente, no pudiendo
rehusarse a la constitución si no ocurren los presupuestos de la ley. Las servidumbres forzosas son excepcionales, ya
que solo surgen cuando se dan las circunstancias fácticas previstas taxativamente en la norma. Son aquellas
servidumbres que la ley autoriza e impone, con independencia de la voluntad u oposición del titular del predio
sirviente.
La ley faculta al beneficiario a imponerla o reclamar su constitución a quien la deberá soportar forzosamente, no
puede rehusarse a la constitución si concurren ciertos presupuestos. Se establece la posibilidad de indemnizar en
caso de que se otorguen. Si no hay acuerdo sobre su monto, lo determinará el juez o la autoridad local si está
involucrada la población. El juez debe ver cada caso en particular, ya que se eliminaron los artículos vinculados con
el precio de las servidumbres de paso y acueducto. La acción para reclamar la constitución es imprescriptible.
Las servidumbres forzosas son las de tránsito, de acueducto y la de recibir agua.

Pregunta Nº 7
Situación Problemática 1 (40 puntos)
Miguel Iribarne, quien recibió por testamento un inmueble de 200 has, en la zona de Río IV, vende esta
propiedad a José Rodríguez por escritura pública debidamente inscripta. Rodríguez pagó de contado el 30 %
del precio de compra, afectando con hipoteca en 1er grado la finca por el 70 % del precio restante, a cuyo
efecto las partes celebraron un contrato de mutuo oneroso, fijando un plazo de 10 meses para la cancelación
del saldo insoluto. A los 5 meses de verificada la operación, Juan López, un acreedor de José Rodríguez, inicia
una acción ejecutiva de cobro en contra de este último, embargando el inmueble afectado y peticionando al
juez interviniente su remate. Se solicita a Ud. intervenga como escribano público y evacúe los siguientes
interrogantes:
a) ¿Qué tipo de acto jurídico de intervención privada o notarial podrían celebrar todas las partes
involucradas para poner fin al conflicto de intereses desatado entre ellas, presentarlo al juez de la ejecución
impidiendo así que el inmueble se remate?

En mira a impedir que el inmueble sea rematado, y en el ejercicio de mis funciones como escribano, le aconsejaría a
las partes llegar a un acuerdo, y que a los efectos de garantizar el crédito del Señor López, se constituya una
hipoteca de segundo grado (recordemos que la hipoteca en segundo grado es un crédito hipotecario que se otorga
sobre la propiedad que ya es garantía de otro crédito hipotecario: el del Señor Iribarne). Para ello, y para que la
misma sea oponible a terceros ante cualquier acreedor nuevo, debe la hipoteca constituirse mediante escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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b) ¿Qué forma debería darse al acto jurídico para que tenga plena validez?
A efectos de dar respuesta al interrogante planteado, debe tenerse en cuenta el artículo 2208 del CCCN: <<Forma
del contrato constitutivo>>: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en
contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registración”. La hipoteca debe ser otorgada por escritura pública, en mérito a constituir un
contrato que tiene por objeto la adquisición de un derecho real sobre inmuebles. Ello es una regla; un requisito ad
solemnitaten, sin el cual el acto carecería de existencia legal. También se prescribe dicha forma, dado que merced al
cumplimiento de tal forma, el acto tendrá acceso registral. La aceptación del acreedor es necesaria. Hasta su
inscripción en el Registro, la hipoteca no perjudica a terceros interesados y de buena fe. Pero, quienes participaron
en el acto y aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real, no pueden prevalerse
de la falta de inscripción.

c) ¿Si no hubiere acuerdo entre todas las partes involucradas? ¿Qué derecho tendría Iribarme ante el
proceso de ejecución? Explique legalmente la solución.
A efectos de resolver el interrogante planteado debe tenerse en cuenta el artículo 2197 del nuevo CCCN que dispone
lo siguiente: <<Realización por un tercero>>: “Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento
del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo y a cobrar con la preferencia
correspondiente…”. El Señor Iribarme, tendría derecho de preferencia por prioridad temporal, lo cual implica que el
derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer después: prior in tempore potior in iure, primero en el tiempo
mejor en el derecho; prevalece en el derecho el que previene en el tiempo. Esto es una regla universal, si no hay otra
razón para decidir, el que está primero es el mejor. En efecto, y a tenor del artículo ut supra expuesto, el derecho
que tiene Iribarme, es a dar por caduco el plazo y a cobrar con la preferencia correspondiente, y al ser un acreedor
hipotecario de primer grado cobrará con preferencia, salvo que se aplique la institución de la reserva de rango. En la
reserva de rango, al constituirse una hipoteca, el propietario podría con el consentimiento del acreedor (Iribarme)
constituir otra hipoteca de grado preferente, expresando el monto que ésta podrá alcanzar. No habría prorrateo, y
los acreedores de grado ulterior sólo cobran una vez satisfecho el crédito de quienes lo pretenden. Pero como ya he
dicho, esto sería una excepción a la preferencia (excepción que no se presenta en este caso). Por el contrario, en la
situación fáctica analizada hay un derecho de preferencia de Iribarme respecto de Juan López, en la ejecución.
EXAMEN PARCIAL REALIZADO POR ENRIQUE DAMIAN VOGLER.