PRINCIPIOS DEL DERECHO INMIBILIARIO REGISTRAL ARGENTINO

2. RECHAZO AL PRINCIPIO DE CONVALIDACION Y NO RECEPCION DEL

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
El art. 4 de la ley 17801 establece que:
Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de
que adoleciere según las leyes.
En consecuencia, LOS VICIOS NO SE PURGAN, CONTINUAN SIENDO ACTOS
NULOS INSCRIPTOS.
Nuestra legislación tampoco adopta el principio de legitimación ni el de fe pública
registral.
El de legitimación: consiste en la presunción acerca de que los derechos reales
inscriptos en el Registro existen t pertenecen a su titular en la forma determinada
en el asiento respectivo, pero este principio admite prueba en contrario.
Si esta presunción se convierte en iure et de iure, para algunos terceros que se
apoyaron en la veracidad de los asientos, estamos frente al principio de fe pública
registral. En caso de discordancia, se da preferencia a las constancias del registro
sobre la realidad extraregistral.
3- INSCRIPCION: situaciones jurídicas registrables. Requisitos. Plazos
(referencia a la ley 20089). Art. 20 ley 17801
Documento registrable:
Se puede definir al documento registrable como aquel documento escrito, público o
privado, cuyo contenido es generalmente dispositivo, y que instrumenta un hecho,
tomado este concepto en sentido amplio, que por disposición de la ley, debe ser
inscripto en un registro, para producir determinados efectos jurídicos.
El registro de la propiedad inmueble es un registro de títulos, ya que si bien lo que
ingresa es un documento, representa un acto jurídico causal, al que contiene. Este
acto jurídico causal, que es el contenido del documento, es el título en el sentido de
causa.
Situaciones jurídicas registrables:
Enumeración de los documentos registrables: el art. 2 de La ley 17801
establece que:
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y
concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y
demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
DIFERENCIAS ENTRE INSCRIPCION Y ANOTACION: la última parte del primer
párrafo del artículo, distingue entre inscripción y anotación, haciendo resalta que
son dos cosas distintas.
Por INSCRIPCION, debe entenderse a toda toma de razón (o asiento principal) de
carácter definitivo, provisional o condicional que se practique en la matrícula como
consecuencia de la presentación de un documento público dispositivo (transmitivo o
constitutivo), declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y
efectos que resulten de la ley.
Por ANOTACION, se debe entender a todo asiento temporal que se practique en
relación a una inscripción, como consecuencia de la presentación de un documento
conformado de acuerdo a la ley del que resulte que la integridad de la inscripción
queda afectada por alguna causal que se exprese o que resulte de dicho documento.
El fundamento normativo de la necesidad de la inscripción lo podemos encontrar en
el nuevo CC y Comercial, en el art. 1893:
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto

necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni

aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Según este artículo, no hay oponibilidad si no hay PUBLICIDAD SUFICIENTE, que
será registral o posesión según el caso. La oponibilidad no está fundada
exclusivamente en la inscripción.
REQUISITOS DE LOS DOCUMENTOS REGISTRABLES:
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan
ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o
anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté
certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Por el artículo, se pueden inscribir documentos públicos o privados.
DOCUMENTOS REGISTRABLES PUBLICOS: Los documentos públicos que se
pueden isncribir pueden ser notariales, judiciales, o administrativos; pero con ello
no basta, sino que resulta fundamental su contenido.
El contenido del documento registrable surge del art. 2 y puede ser el siguiente:
a. Actos por los cuales se constituyen, modifican, transfieren o extinguen
derechos reales sobre inmuebles. Puede ser escritura pública o puede ser un
documento judicial (una sentencia, una división de condominio, una posesión
veinteñal, etc.)
b. Actos por los ciales se dispongan medidas cautelares, en cuyo caso estaremos
siempre frente a documentos judiciales.
c. Los establecidos por otras leyes.
EN CUANTO a los requisitos que deben reunir, se encuentran en el art. 3:
Inc a: “estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa, según legalmente corresponda”. Es la ley la que va a determinar el
tipo de documento que corresponda conforme a su contenido. Pero lo importante de
este inciso es que, sobre la base de ello, el registro está facultado para verificar,
controlar y calificar si el acto está contenido en un documento idóneo. Así, no cabe
duda de que el registro puede denegar un pedido de anotación de un embargo que
en lugar de estar instrumentado en un oficio judicial lo está en un documento
notarial, pues éste no es el instrumento que legalmente corresponde.
Inc b: “los documentos deben tener las formalidades establecidas por las leyes y
estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo”.
Respecto de las formalidades se deberá tener en cuenta el tipo de documento del que
se trata. Si el documento es notarial, deberá hacerse conforma al CC y la ley notarial
loca. Si es judicial, deberá considerar lo establecido en los codifgos de
procedimientos respectivos y en las leyes orgánicas de los tribunales.
El inc c: dispone que “los documentos deben revestir el carácter de auténticos y
hacer fe por si mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sriviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real
o asiento practicable”.
En primer lugar: el documento debe ser AUTENTICO, esto es que del documento
debe surgir eficazmente que su autor real es quien el documento indica.
Debe HACER FE POR SI MISMO O CON OTRO COMPLENETARIO en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración. El contenido objeto de la registración es
el acto jurídico, el título en sentido material que contiene el documento. Lo que exige
es que el documento sea autosuficiente, o sea, que se baste a sí mismo en lo
referente a los elementos del acto que se registra.
Cuando se expresa que debe servir de INMEDIATO TITULO, señala que el acto
jurídico contenido en el documento debe ser el que actúa como causa de
transmisión (por ejemplo un contrato de c-v), o de constitución de otro derecho real
(un contrato de usufructo, una hipoteca, etc), o de otro derecho que no sea uno real
pero sea pasible de ser registrado.
DOCUMENTOS REGISTRABLES PRIVADOS: el principio general, es que los
documentos privados NO TIENEN ACCESO AL REGISTRO A NO SER QUE ASI
EXPRESAMENTE LO DISPONGA LA LEY.
La ultima parte del art. 3 dice: Para los casos de excepción que establezcan las leyes,
podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario
competente.
La certificación de firma no le otorga al documento el carácter de publico, solo le
otorga fecha cierta y autenticidad.
LOS BOLETOS DE COMPRA VENTA Y SU REGISTRACION:
No hay dudas sobre su carácter de documento privado inscribibles, ya que reúnen
los requisitos del art. 3 ultimo párrafo y del articulo 2 inc b.
LA LEY 14005, en su articulo 4 dispone:
Artículo 4° - Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor
deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que entregue al
comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble
En el art. 10 dispone
Artículo 10.- El comprador que transfiera el contrato deberá anotar esta
transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble, pudiendo hacerlo también el
nuevo adquiriente
Efectos de la inscripción:
El art. 6 dispone: “el comprador que tuviere instrumento inscripto será preferido a
cualquier acreedor para la escrituración de la fracción adquirida” y “los embargos e
inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha de otorgamiento del documento
preanotado, solo podrán hacerse efectivos sobre la cuota impaga”.
Por su parte la ley 19724 en materia de pre-horizontalidad dispone en su art. 12:
Registro de los Contratos

Art. 12– El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes
en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del
inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en
cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los Contratos Registrados

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente,

pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien

ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
En cuanto a los restantes boletos, además de los casos mencionados por estas leyes,
no se exige desde el CC la anotación de ellos para que produzcan efecto frente a
terceros.
Para Cornejo, la anotación de los boletos no es un requisito para su posibilidad a
terceros. El boleto puede ser oponible a terceros por otras vías, como por ejemplo la
posesión, en tanto ésta, por las circunstancias del caso, pueda ser conocida por los
eventuales terceros interesados (compradores o acreedores hipotecarios). Se trataría
de un estado de hecho que produce oponibilidad a terceros por una vi no registral.
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES (FALTA)
4- PRESUNCION DE INTEGRIDAD O COMPLETITIVIDAD
El registro se presume íntegro y exacto. Igualmente este principio es de carácter
relativo: porque nuestro registro es declarativo, por lo que como consecuencia de
ello, siempre priva la publicidad extraregistral sobre la registral si hay una
inexactitud registral. Por ello la relatividad del principio.
5- ROGACION
En virtud de este principio, toda modificación de una determinada situación
registral debe ser pedida o instada por una persona especialmente legitimada para
ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada. En tal
sentido, el art. 6 de la ley 17801 establece:
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su
reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
COMO RESULTA del artículo, es determinante en vedar la actuación de oficio
ylimitar la legitimación para peticionar la inscripción a ciertas y de terminadas
personas que se las individualiza en los incisos del artículo.
ACCION DE rogación es aquella por medio de la cual se promueve la actuación del
registro. El vocablo acción se usa en el sentido atribuido por el derecho procesal, o
sea, considerado como poder jurídico concreto tendiente a obtener una declaración
positiva, si bien dentro del registro. Queda dicho, que la rogación goza de naturaleza
adjetiva, puramente procedimental.
LEGITIMACION:
La ley dispone que están legitimadas las siguientes personas:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar o su
reemplazante legal
Se refiere a los instrumentos públicos respecto de los cuales, si son notariales, la
persona legitimada es el escribano autorizante de la escritura que se pretende
inscribir, quien está legitimado por sí, y no como mandatario de las partes. Si se
trata de un documento judicial, las personas legitimadas serán o bien el juez o
secretario.
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar
El inc. Abarca las hipótesis de instr. Públicos (cuando el autorizante de éstos no
pide la inscripción, y siempre que por una disposición expresa de la ley no exista
una prohibición en contrario) y también la inscripción o anotación de instrumentos
privados.
Entre las personas que tienen/ pueden tener interés, hay que incluir no solo a las
partes intervinientes, sino a ciertos terceros que son interesados, entendiendo por
tales aquellos que inscribiendo el documento, pueden luego accionar con relacion a
este. Asi, el caso de un acreedor de quien compra el inmueble y no inscribe la
escritura, es un terero con interés para pedir la inscripción.
c) En algunos casos: ciertas leyes limitan la facultad para rogar la inscripción a
cierta y determinadas personas.
Por ejemplo: por la LSC,en materia de transformación, fusión y escisión, la
inscripción en el RPI solo puede ser ordenada por juez o autoridad competente que
esté a cargo del registro público de comercio.
La misma 17801 en la última parte del art. 6 hace referencia al supuesto de que la
ley local disponga que la petición de inscripción este asignada a funcionarios con
atribuciones exclusivas. Se entiende que esto es inconstitucional.
FORMA: siendo este punto un aspecto típicamente procesal, con acierto, el art. 7 de
la ley, dispone que:
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos
que determine la reglamentación local.
DESDESTIMIENTO DE LA INSCRIPCION:
Concepto: la acción de rogación, en principio, no es obligatoria, pero una vez
iniciada continúa de oficio. Pero nada obsta que se desista de ella. El desistimiento
es la petición que se realiza en el registro para que se interrumpa el examen del
documento cuya inscripción o anotación se rogó, o se deje sin efecto la calificación
producida.
Los documentos a que se refiere el desistimiento, pueden ser de naturaleza judicial,
notarial y administrativa, siempre que éste sea pedido por la parte legitimada para
ello.
EFECTOS:
Art. 40
Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la
reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la
presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número
correlativo que les corresponda.
Existe una vinculación entre el principio de rogación y el asiento de presentación en
el libro diario. Únicamente efectuando el asiento se habrá rogado inscripción o
anotación y por ende solo así tiene exteriorización registral la rogación. Un
documento inscribible que se halla dentro del registro, si no ha tenido entrada en el
libro diario, no puede ser inscripto, puesto que carece de los efectos que le otorga la
constancia de presentación.
EFECTOS:
Ingresado el documento en el registro, mediante la pertinente rogación por quien
esté legitimado para ello, se producen los siguientes efectos:
a. Se practica el asiento de presentación en el libro diario al que se refiere el art.
40
b. El documento pasa a tener “estado registral”
c. El principio, adquiere prioridad, (otros de los ppios)
d. Se pone en movimiento, automáticamente y sin necesidad de ulterior
instancia, un procedimiento destinado a la inscripción o anotación del
documento presentado en el o los folios pertinentes.
Salvo excepciones, la presentación del documento determina la fecha en la que se
considera inscripto o anotado el documento.
 e. La rogación concluye con una variación de la situación registral existente en el
momento de formularla, a no ser que se desista expresa o tácitamente de la
petición o ésta resulte improcedente por causas diversas de origen legal.

6. MATRICULACIÓN
SE Puede definir a la matriculación como “el procedimiento que, tomando como base
una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por
vuelvo al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le
determina y se le da una característica de ordenamiento que, mientras no se
presente otro documento público posterior que modifique dicha determinación,
permanece inalterable”.
El concepto de matriculación abarca tanto el hecho del ingreso originario de un
inmueble en el registro, como el paso o vuelvo de un inmueble del sistema
cronológico personal al de folio real.
También se denomina ESPECIALIDAD: es la determinación del inmueble, la
identificación del objeto del derecho real a través de la cédula catastral.
Por el art. 10:
Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el
Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio
público.
Y agrega el 44:
Artículo 44. - A partir de la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles
ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que aún no lo estuvieren,
deberán ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y
forma que determine la reglamentación local
Para los casos de matriculación originaria existen dos formas de acceder al registro:
1. Por una sentencia, luego de un procedimiento judicial que da origen al
documento judicial inscribible (por ejemplo usucapión)
2. Mediante algún procedimiento administrativo admitido por las leyes locales.
PROCEDIMIENTO DE MATRICULACION: EL FOLIO REAL
Los registros reales son los que registran cosas, pudiendo hacerlo de distintas
maneras. Una es la forma llamada CRONOLOGICA PERSONAL, registrando los
documentos a medida que ingresan, uno a continuación del otro, vinculando los
referidos a un mismo inmueble generalmente por notas de remisión. Resulta
inconveniente ya que cuando se requiere consultar la situación jurídica de un
inmueble, se debe consultar numerosos asientos contenidos en distintos libros.
La otra forma de llevar el registro es practicando todos los asientos relativos a un
mismo inmueble en una ficha,. De modo que por su simple lectura y visualización se
tiene una información completa e incluso de su historial.
Así, se puede definir al FOLIO REAL como la técnica de llevar un registro real
consistente en asignársele a cada cosa, objeto de l registración (mueble o inmueble)
una ficha o cuadernillo, en el cual se practicarán todos los asientos que tengan
relación con esa cosa, según resulten de los diferentes documentos que se presenten
para su toma de razón.
La técnica del folio real no se agota en el hecho de asignarle a cada inmueble un
folio o una ficha real en donde se vuelque su historial jurídico, sino que resulta
imprescindible la perfecta individualización, determinación y ubicación de la parcela
a la que se le abre el folio y que es objeto de los derechos reales que se anotan en
esa ficha. Esa individualización de la cosa requiere necesariamente de una
coordinación, complementación, correlación entre el catastro y el registro debiendo
tenderse a que la descripción física de la cosa sea la misma en ambos.
En síntesis, lo que concierne al aspecto físico del inmueble es esfera de la actuación
del catastro, lo referente a la situación jurídica del inmueble es exclusivo del
registro. Pero ambos aspectos, el físico y el jurídico, deben estar reflejados, mediante
los asientos respectivos en la ficha y la hoja real. Así lo exige la técnica llamada folio
real.
EL FOLIO REAL EN LA 17801:
Artículo 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio
especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Le ley impone la técnica del folio real, sobre la base del principio de que cada
inmueble debe tener un folio y que un folio no puede contener a más de un
inmueble. El folio subsistirá en tanto no se modifique la configuración física del
inmueble, sea por subdivisión o anexión, en las formas que establece el art. 13.
En cuanto a las características del ordenamiento que sirve para la individualización
del folio, varía según las distintas jurisdicciones. Es un tema de exclusivo de la ley
provincial.
EL ASIENTO: significa anotación de una cosa. El asiento de matriculación se refiere
a las ANOTACIONES QUE SE PRACTICAN EN EL FOLIO REAL EN EL MOMENTO
DE PROCEDER A LA OPERACIÓN DE LA MATRICULACION, SEA POR EL PRIMER
INGRESO DEL INMUEBLE AL REGISTRO, O BIEN POR LA MATRICULACION A
CONSECUENCIA DEL VUELCO AL SISTEMA DE FOLIO REAL CONFORME LO
DISPUESTO EN EL ART. 44.
REQUISITOS: están señalados en el art. 12: los asientos se redactan sobre la base
de breves notas con indicación de número y fecha en que el documento fue
presentado en el registro, y lleva la firma del registrador responsable.
La ley establece los requisitos del asiento tanto el relación al inmueble como en lo
referido a la persona titular del derecho que se registra.
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador
responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y
descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además,
cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el
plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del
dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón
social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y
fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento
del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el
número y fecha de presentación del documento en el Registro.
a. CON RELACION AL INMUEBLE: se exige LA UBICACIÓN Y DESCRIPCION
DEL INMUEBLE, SUS MEDIDAS, SUPERFICIE Y LINDEROS Y CUANTAS
ESPECIFICACIONES RESULTEN NECESARIAS PARA SU COMPLETA
INDIVIDUALIZACION.
Ello resulta razonable, ya que si el folio va a publicar las titularidades de
derechos reales relativos a ese inmueble es necesario que la cosa objeto del
derecho real esté perfectamente determinada.
Si el inmueble tiene una descripción que resulta de su título, y otra distinta de
su plano de mensura, ambos descripciones deberán consignarse en el folio y
se deberán volcar en los documentos que se presenten en el registro para su
toma de razón.
b. CON RELACION AL TITULAR DEL DERECHO: si se trata de una PERSONA
FISICA, la ley exige el nombre del/los titular/es del dominio, con los datos
personales que se requieren para las escrituras públicas. Si es PERSONA
JURIDICA, se exige el nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio.
ASIENTOS POSTERIORES: una vez practicado el asiendo de matriculación con la
forma y los requisitos del art. 12 en el folio se practicarán todos los asientos que
sean consecuencia del ingreso de algún documento inscribible que contenga un acto
referido a ese inmueble.
En tal sentido el art. 14 dispone:
Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se
registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en
los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma
que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación
de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos,
especialmente con relación al derecho que se inscriba.
La última parte del art. 14 establece las formalidades. Nuestroregistro no es de
transcripción sino de inscripción: al asiento se vuelcan solamente ciertos datos
extraídos del documento y que interesan por su trascendencia real.
MODIFICACION DEL INMUEBLE:
El principio general es que el folio real permanecerá inalterable en tanto no se
modifique la configuración física del inmueble por su anexión con otro, subdivisión o
unificación.
El art. 13 establece:
Artículo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas
matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la
desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única
matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se
vinculará la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.
7. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

EN UN SENTIDO AMPLIO: por legalidad debe entenderse que es aquel principio por
el cual todo el accionar de la administración y toda decisión de los tribunales ha de
ser el resultado de la aplicación de la ley. Es la plena vigencia del ordenamiento
jurídico, por encima de la voluntad del funcionario, que debe sujetarse estrictamente
a la ley. Es más: no sólo los funcionarios están sujetos al principio de legalidad, sino
que también lo están los propios particulares, en cuanto deben someterse a la
legalidad que deriva del cumplimiento de las obligaciones que asuman en los
contratos que celebran.
EN LA ESFERA DEL DERECHO REGISTRAL: el principio de legalidad es AQUEL
POR EL CUAL SE IMPONE QUE LOS DOCUMENTOS QUE SE PRETENDEN
INSCRIBIRR O ANOTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD REUNAN LOS
REQUISITOS EXIGIDOS POR LAS LEYES PARA SU REGISTRACION, A CUYO FIN
ES NECESARIO SOMETER LOS MISMOS A UN PREVIO EXAMEN, VERIFICACION O
CALIFICACION QUE ASEGURE SU VALIDEZ O PERFECCION.
Este concepto igual no significa olvidar que la legalidad en materia registral no se
agota en el examen del documento, sino que el accionar del registrador de la oficina
también debe adecuarse al principio de legalidad, esto es, actuar en los límites y en
la forma prevista por la ley.
El fundamento del principio de legalidad, en lo ateniente al análisis del documento,
SE FUNDA EN LA NECESIDAD DE QUE LOS ASIENTOS REGISTRABLES
CONCUERDEN CON LA REALIDAD EXTERNA AL REGISTRO, EVITANDO QUE
INGRESEN DOCUMENTOS CARENTES DE VALIDEZ O DE AUTENTICIDAD.
Para hacer efecto el principio de legalidad, el registro desarrolla la denominada
función calificadora.
Es un “filtro” por el cual se analiza el documento que trae datos de la realidad
extraregistral para mejorar su oponibilidad a los 3.
Implica el control que realiza el oficial registrador respecto del documento que
ingresa en el registro.

LIMITES:elalcance de la potestad que u registro tiene para calificar un documento

varía de acuerdo a lo que, en cada caso, establezca la ley.
CARACTERES DE LA FUNCION CALIFICADORA:
a. Es una función independiente
b. Es completa e integra, por lo que debe abarcar en su totalidad la situación
registral al ingreso del documento. Por lo tanto, los derechos observados serán
puiestos en conocimiento del interesado para su subsanación.
c. Es una función obligatoria del registrador, que no puede dejar de cumplir so
pretexto de oscuridad o silencio de la ley. Si bien la inscripción del acto no
convalida ningún título ni subsana el defecto, el registrador no puede omitir el
contralor de las formas extrínsecas del documento cuya inscripción se solicita.
El le 17801 el principio se encuentra en el artículo 8:
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de
los asientos respectivos.
LIMITES AL EJERCICIO DE LA FUNCION CALIFICADORA: hay distintas posturas
a. CONCEPCIONES RESTRINGIDAS: se atienen exclusivamente al texto del art.
8, y por ello, afirman que la función calificadora debe circunscribirse al
análisis de la legalidad de las formas extrínsecas del documento. Para esta
posición, por forma extrínseca debe entenderse a las solemnidades que según
las leyes deben observarse en la formación de los documentos mencionados en
los art.2 y 3.
 El límite, según esta posición, es doble: por un lado, se circunscribe al
análisis de la legalidad de las formas extrínsecas, y por el otro debe atenerse a
lo que resulte del documento y de los asientos.
Esta posición es incorrecta: del resto de los artículos de la ley resulta que el
registro puede observar documentos por cuestiones que no hacen a las formas
extrínsecas, como el caso de un disponente que se encuentre inhibido.
b. CONCPECIONES AMPLIAS: además de las formas extrínsecas que debe
analizar el registro por el artículo 8, en el artículo 2 se dispone que el registro
deberá analizar el contenido del negocio, por el art. 3, deberá ver sui también
la forma empleada es la que corresponde al acta instrumentado.
Se debe tomar esta posición amplia, ya qyue el control no queda
exclusivamente en el contralor de la forma EXTRINSECA, sino también del
control de su contenido. Se debe respetar tanto la forma como la especialidad
de la forma.
Se puede descalificar un documento para inscribir:
a) Por defecto de forma
b) Por el art. 9 inc a y b, se permite descalificar el acto en caso de nulidades
absolutas o manifiestas. Por ejemplo, falta de asentimiento del cónyuge que
dice que es casado.
c. PLENARIO “FELDMAN”: PAGINA 212 CORNEJO : El registro de la propiedad
inmueble al examinar los instrumentos presentados para su registración
PUEDE controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de
disposición de las partes. A esos efectos, podrá pedir que conste la expresión
del asentimiento del conyuge no disponente, o de la autorización judicial”.

Calificación del documento notarial:

Todo documento es susceptible de calificación, pero su extensión difiere en función
del tipo de documento de que se trate. Incluso también los documentos judiciales,
ya que el registrador es autónomo en el ejercicio de sus funciones.
LIMITES: la facultad de calificar los documentos judiciales se limita a los siguientes
aspectos:
a. COMPETENCIA DEL JUEZ O TRIBUNAL: la calificación es solo viable ante
supuestos de manifiesta incompetencia del juez o tribunal.
b. LEGALIDAD DE LAS FORMAS EXTRÍNSECAS: Los documentos judiciales
inscribibles son los del art. 2 inc a y b, que deben tener las formalidades
establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales y copias por
quienes legalmente corresponda (art. 3 inc c)
c. DETERMINACION DEL MANDATO JUDICIAL, BIENES Y PERSONAS
AFECTADAS
d. OBSTACULOS QUE SURGEN DEL REGISTRO: cualquier diferencia en cuanto
a los titulares de los derechos registrados o personas afectadas por
 anotaciones preventivas, identificación del bien, inscripciones alcanzadas por
el asiento a practicar, obliga a denegar o suspender la rogatoria.
Plazos para calificar: de la lectura del art. 9 de la 17801, surge que el plazo que el
registrador tiene para efectuar la calificación del documento es de 30 días contados
desde la fecha de su presentación al registro.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente
manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los
treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha
de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud
implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Si vencido el plazo el registro no efectuara la calificación, sin perjuicio del derecho
del rogante a solicitar pronto despacho, y de las sanciones administrativas que le
quepan al registrador, éste igualmente puede y debe efectuar la calificación. Sin
embargo, si la inscripción fuese hecha en forma provisoria por 180 días. Este plazo
se computará desde la fecha en que efectuó la notificación al rogante de las
observaciones y no desde la fecha de presentación del documento. Es decir que la
demora en calificar produce la suspensión del plazo de la inscripción provisoria.
RESULTADO DE LA CALIFICACION: pueden producirse las siguientes situaciones:
a. INEXISTENCIA DE OBSERVACIONES: se procede a inscribir o anotar el
documento en forma definitiva.
b. EXISTENCIA DE OBSERVACIONES: SE PUEDE rechazar el documento, u
observarlo pero inscribirlo en forma provisoria.
El proceso queda asi:
a) Ingreso : cumplir con el art. 3
b) Tiene el RPI 30 días para calificar: se califica por art. 2, 9 inc a y b, art. 15,
art. 16.
 Se califica por ORIGEN DEL DOCUMENTO, POR NULIDAD MANIFIESTA, POR
NULIDAD RELATIVA. En este último caso, se realiza una inscripción relativa
por 180 días para que subsane. Si no se pierde prioridad. (art. 9 inc b).
RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES DEL REGISTRO:
El inc b. del artículo 9 establece si el requirente no estuviere de acuerdo con la
inscripción provisoria por 180 días, “deberá solicitar al Registro que rectifique la
decisión”, agregando que “cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse
el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local”.
Por lo que la 17801 prevé expresamente la necesidad de un recurso de
reconsideración o de recalificación, y luego remite a la legislación local para lo
concerniente en caso de denegatoria de la recalificación. Pero lo que la ley nacional
si exige es que exista algún recurso para el caso de denegatoria de la recalificación.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente
manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los
treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha
de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud
implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
RECURSO DE RECALIFICACION:
LEGITIMACION: la ley concede el recurso al requirente del documento
DECISIONES CONTRA LAS QUE PROCEDE: el inc b. dice que procede cuando no se
está de acuerdo con la inscripción provisoria, pero el inc a. no prevé recurso contra
la decisión del registro de rechazar el documento por estimar que el acto que
contiene está viciado de nulidad.
EFECTOS DE LA INTERPOSICION: implica prórroga del plazo de la inscripción
provisoria.
8. TRACTO SUCESIVO
En cuanto el análisis de la legitimación, va a tener 2 facetas:
1) FAZ REGISTRAL 2) FAZ EXTRAREGISTRAL
EN EL tracto sucesivo, la fase más importante es la faz extraregistral, que es el
tracto sustancial. La faz registral va a verificar el tracto registral.
En el TRACTO SUSTANCIAL, nos referimos a la serie de concatenada de negocios
jurídicos sustancias que tiene la capacidad de ser causa de mutación jurídico
registral.
En la FAZ REGISTRAL: se verá el tracto registral: concatenación de asientos
registrales de manera que todo antecedente tiene un consecuente asentado en el
folio. Este tracto lo exige el registro cuando se va a querer inscribir y mutar la
realidad registral.
CONCEPTO DEL TRACTO SUCESIVO DE LA FAZ REGISTRAL: es un mecanismo
técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por
el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los
actos adquisitivos inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salgo
alguno, de suerte que ello refleja el historial sucesivo de cada finca matriculada.
El art. 15 establece:
Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del
titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Alcance legal del requisito de la previa inscripción: el tracto sucesivo es un
mecanismo, una forma de practicar los asientos en el registro, y por lo tanto, solo
configura un requisito formal para la posibilidad de la registración de los
documentos, pero en modo alguno es una exigencia impuesta para la legitimación
del disponente, en cuanto se refiere al acto jurídico contenido en el documento
susceptible de ser registrado.
El tracto hace al aspecto meramente procesal del derecho registral y no al
sustancial. La exigencia de la previa inscripción del título disponente no es
establecida como requisito para que éste resulte legitimado para el otorgamiento del
acto, sino únicamente para que el documento portante de ese acto pueda ser
inscripto.
La primera parte del art. 15: consagra la necesidad de la previa inscripción, se
introduce el llamado PRINCIPIO DE IDENTIDAD, en cuanto exige que el adquirente
pueda invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura
inscripto en el registro.
La parte 2, consagra el ppio de continuidad al establecer la necesidad del perfecto
encadenamiento entre el asiento antecedente y el consecuente.
EXAMEN DE LOS ELEMENTOS INTEGRATIVOS DEL TRACTO SUCESIVO:
1. Sujeto: debe haber identidad entre la persona que otorga el acto dispositivo y
la que figura como titular del derecho que se dispone, según los asientos del
registro.
2. Objeto: tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre lo
que dicen el folio y el documento. Además, debe estar inscripto el “derecho”
del titular, sea de dominio o cualquier otro.
3. Oportunidad: la exigencia de la previa inscripción debe existir en el momento
de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el documento.
4. Efectos: en caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el
registro debe proceder de la siguiente manera:
- Si el adquirente no puede justificar la legitimación de su causante, el
documento no se inscribe.
- Si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede justificar
la legitimación de su causante, el documento se inscribirá en forma
provisoria por 180 días.
Por ejemplo: se puede celebrar un contrato de compra y venta: somos herederos
pero sin declaratoria de herederos. Se puede hacer igual, va a haber tracto sucesivo
sustancial.
Cuando se quiera inscribir, si va a tener que tener la declaratoria de herederos, y
cumplir con los esquemas formales y técnicos, y luego por ejemplo, se configura el
tracto abreviado.
CASOS DE TRACTO ABREVIADO:
El tracto abreviado es una modalidad de tracto sucesivo por la que se permite
concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular
inscripto.
No son una excepción: la ley continua exigiendo el perfecto encadenamiento entre el
antecedente y el consecuente, es decir, se exige la continuidad del tracto,(no hay un
quiebre en la línea de disposición) , cosa que surge del articulo 16 último párrafo:
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del
que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo.
Es decir, en el tracto abreviado se comprime en un asiento única la relación de las
distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el
registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo ello basado en una razón
de orden práctico, cual es la de evitar la confección de un asiento que va a
desaparecer de inmediato por otro posterior.
DISTINTOS SUPUESTOS: la 17801 contiene cuatro supuestos en el art. 16:
Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o
sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas
en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
DEBE TRATARSE de una obligación contraída por una persona, estando pendiente
únicamente la obligación de escriturar. Al fallecer el obligado o su cónyuge, si recae
sobre un bien ganancial, no se exige que previamente se termine el juicio sucesorio y
se inscriba el dominio a nombre de los herederos declarados, para luego poder
otorgar e inscribir la escritura, sino que ésta puede ser hecha antes. Se requiere
previamente que los herederos que van a otorgar la escritura hayan sido declarados
como tales en juicio.
En cuanto a los antecedentes que deben relacionarse en la escritura a partir del
titular inscripto, en primer lugar está el contrato celebrado por el causante o su
cónyuge, debe referenciarse la declaratoria de herederos, el asiento también debe
consignar los datos exigidos por los art. 12 y 14, todos aquellos que permitan
acreditar la continuidad del tracto.
El causante en vida dispuso y muere y en el sucesorio comparece el adquirente que
compró y pide la inscripción más la escrituración por tracto abreviado.
El juez debe autorizar el tracto abreviado: tenemos al causante, los herederos, la
declaratoria y autorización judicial: se va a la escribanía y se inscribe después.-
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
En este caso, la obligación es contraída por los herederos, con relación a un
inmueble de la sucesión, antes de que el dominio esté inscripto a su nombre.
Es el caso que los herederos deciden vender.
En el proceso sucesorio hay: a) apertura b) edictos c) declaratoria d) partición.
Durante ee período: hay indivisión hereditaria y se quiere disponer de un bien.
¿Cómo se solicita el tracto en estado de indivisión?
- Todos los herederos deben prestar conformidad
- Peticionar en esta etapa procesal poder vender
 - Si hay estado de indivisión no hay determinación material: hay dominio
originario y de derecho real en cabeza de cada heredero después de la
partición.
- Conformidad de TODOS
- El juez autoriza.
Naturaleza jurídica de la figura: es una partición anticipada, se asaca antes de la
partición y los herederos se reparten los fondos, y velozmente se transmite un bien.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
Al fallecer una persona se genera, con relación a sus bienes y los de su cónyuge que
revistan el carácter de ganancial, una masa sobre la que se constituye lo que se ha
dado a llamar comunidad hereditaria, que la integran el cónyuge supérstite y los
herederos del causante. La forma de poner fin a esa comunidad es por intermedio de
la partición realizada en juicio sucesorio. La partición puede ser total o parcial. Para
instrumentar esas transferencias, no es requisito previo inscribir la titularidad de
los bienes anombre de los integrantes de la comunidad, pero el tracto es posible en
tanto y en cuanto se cumpla con las exigencias del inc a.
Acá ya hay partición: el sucesorio en Argentina se extingue con el convenio d
partición.
La inscripción de la declaratoria de herederos no hay nada, solo exteriorización del
estado de inhibición.
En este inciso, hay CONVENIO DE PARTICION: la partición es el acto de
adjudicación material, que tiene efecto retroactivo: se tiene un derecho real de
dominio.
Acá no se requiere conformida del resto, porque el heredero ya tiene un derecho real
de dominio, ya hubo partición.
¿Inscribo a mi nombre en el RPI y después vendo? No!, no inscribo el convenio de
partición, sino que puedo directamente pedir que se inscriba por tracto abreviado a
nombre de mi comprador.
La partición es título para el heredero “convenio de partición”: efecto retroactivo.
Si ya se inscribió el convenio de partición, no hace falta el tracto abreviado : voy y
dispongo. La idea es no inscribir el convenio.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y
se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque
en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
La norma exige: dos o más negocios jurídicos instrumentados en diferentes
documentos, por ejemplo, una escritura de compraventa y otra de hipoteca, no
interesando sus esos dos instrumentos fueron o no autorizados por el mismo
escribano.
Ambos actos deben referirse al mismo inmueble, y esto es lo que motiva la necesidad
de aplicar el tracto abreviado, en el sentido de que no hace falta inscribir
primeramente la escritura de compraventa para luego anotar la hipoteca. Deben
haber sido otorgadas lasescrituras el mismo día.
En un mismo acto hago compra venta e hipoteca. Se usa un certificado registral y
en el mismo asiento se comprimen los dos actos ¿Por qué hay tracto abreviado? No
tiene sentido primero comprar la casa e inscribirla, y meses después inscribir la
hipoteca, porque en el medio puede haber otras garantías reales.
El bando para ser acreedor en primer va a pedir con la plata que le presta que
compre e hipoteque.
CARÁCTER DE LA ENUMERACION:
LA DOCTRINA EN GENERAL ENTIENDE QUE ES ENUNCIATIVA