PUBLICIDAD REGISTRAL

En las relaciones de poder de los Derechos Reales, el sujeto es el titular del derecho, el
objeto sobre el cual recae puede ser un bien o un derecho, y los terceros son todas las
personas. Como ya vimos antes los derechos reales son oponibles erga omnes, pero para eso
se deben poner en conocimiento, es decir, se les debe dar publicidad registral, a fin de ser
conocido por cualquier tercero a quien le interese.
SISTEMAS REGISTRALES
REGISTROS PERSONALES REGISTROS REALES
Las inscripciones se llevan por orden de Se asigna a cada inmueble un folio especial,
prestación. Se ordenan alfabéticamente por en el que se registran el dominio, sus
la inicial del apellido del titular de dominio mutaciones y gravámenes.
Nos permite ver el estado actual del
dominio.

REGISTROS C SIST. REGISTROS C SIST. INSCRIPCION

TRANSCRIPCION
La documentación que se presenta al Se hace un sumario con lo mas importante
registro se reproduce fielmente de la documentación presentada.

REGISTROS DECLARATIVOS REGISTROS CONSTITUTIVOS

Cuando el derecho real nace fuera del El derecho real nace recién con la
registro, y el registro solo lo hace oponible inscripción.

REGISTROS QUE CONVALLIDAN REGISTROS QUE NO CONVALIDAN

Convalida los vicios que puedan llegar a No convalida los vicios de los títulos.
tener los títulos que ingresan al registro
(VICIOS DE FONDO)

PRINCIPIOS REGISTRALES (LEY 17.801)

1. ROGACION O DISPOSITIVO  el registro obra a petición de parte y no de oficio.
2. INSCRIPCION  todo documento por el que se constituyen, transmiten, declaran,
modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles debe ser inscripto para darles
oponibilidad a terceros
3. PRESUNCION REGISTRAL  no surge de ningún articulo expresamente, pero
indirectamente se lo puede inferir del art. 22 que dice que todo lo que afecte a los
derechos inscriptos solo podrán acreditarse con relación a terceros por las
certificaciones que el registro expide.
4. ESPECIALIDAD O DETERMINACION  orientado a la perfecta
individualización de los asientos registrales para lograr una perfecta publicidad.
5. LEGALIDAD  esencia de la organización registral. Impone que los títulos que
pretendan su inscripción en el registro sean sometidos a una previa calificación, a fin
de que en los libros registrales solamente tengan ingreso los títulos validos o perfectos.
6. TRACTO SUCESIVO  implica el encadenamiento perfecto entre todos los títulos
registrados, derivando uno de los otros en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte
que ellos reflejen el historial sucesivo de cada finca inmatriculada.
7. PRIORIDAD  el acto registrable que primariamente ingrese al registro se sitúa con
preferencia excluyente a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible, no
hubiere sido presentado al registro o si pero posteriormente.

Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales

Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad
inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.
(Artículo sustituido por punto 1.1 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O.
19/12/2014)
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y
concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
(Artículo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O.
19/12/2014)
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de
título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.
(Nota Infoleg: Véase arts. 80 y 81 de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995 que introducen
modificaciones al Régimen Registral)
Artículo 3° bis - No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo
2° inciso a), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes
otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración
Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.
(Artículo incorporado por art. 4° de la Ley N° 25.345 B.O. 17/11/2000).
CAPITULO II
De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos
Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes.
Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
(Artículo sustituido por artículo 2° de la Ley N° 20.089 B.O. 22/1/1973. Vigencia: Ver
art. 3° de la misma norma).
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los
treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de
presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada
del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá
solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo
de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
CAPITULO III
Matriculación. Procedimientos
Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
Artículo 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial
con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón
de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se
hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre
del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su
nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción
en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y
fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y
fecha de presentación del documento en el Registro.
Artículo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas
como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula
de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las
matrículas con los planos de mensura correspondientes.
CAPITULO IV
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos
Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se
registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con
relación al derecho que se inscriba.
Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes
en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo
término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se
refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el
artículo 5°.
(Artículo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O.
19/12/2014)
Artículo 18. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere
lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo
5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o
a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación
fehaciente.
Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que
antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Artículo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del
documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán
prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles
y sanciones penales que pudieran corresponder.
CAPITULO V
Publicidad registral. Certificaciones e informes
Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.
Artículo 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad
de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que
se refieren los artículos siguientes.
Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.
Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la
cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se
trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos
con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para
las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la
provincia o territorio.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores,
el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo
inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin
la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período
hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera,
en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere
solicitado.
Artículo 26. - En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias
de expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se
instrumenta, se podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus
testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras
simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al
respecto contenga la que antecede.
Artículo 27. - Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro
expedirá copia autenticada de la documentación registral y los informes que se soliciten
de conformidad con la reglamentación local.
Artículo 28. - En todo documento que se presente para que en su consecuencia se
practique inscripción o anotación, inmediatamente después que se hubiere efectuado, el
Registro le pondrá nota que exprese la fecha, especie y número de orden de la
registración practicada, en la forma que determine la reglamentación local. Quien expida
o disponga se expida segundo o ulterior testimonio de un documento ya registrado,
deberá solicitar al Registro ponga nota de la inscripción que había correspondido al
original. El Registro hará constar en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la
existencia de los testimonios que le fueren presentados.
(Nota Infoleg: por art. 1° de la Disposición Técnico Registral N° 1/2013 del Registro de
la Propiedad Inmueble de la Capital Federal B.O. 29/1/2013 se amplía el artículo 1° de la
Disposición Técnico Registral N° 9, del 24 de agosto de 1977, en el sentido que, deberá
consignarse la leyenda “Litis Ley 21.499” en la nota prevista por el artículo 28 de la
presente Ley.
Por art. 3° de la misma norma se establece: En los casos de las anotaciones de litis
dispuestas en los procesos de expropiación de la Ley 238 L.C.A.B.A., deberá consignarse
la leyenda “Litis Ley 238 (L.C.A.B.A.)” en el Rubro 1 de la solicitud de anotación, en el
asiento registral que se practique y, asimismo, en la nota prevista por el artículo 28 de la
Ley 17.801)
Artículo 29. - El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la
documentación que lo originara en los casos a que se refiere el artículo 1011 del Código
Civil.