Formulación y evaluación de proyectos

Julieta Naranjo Ramírez

Integrantes
Vanessa Diez Bedoya
Juan Jose Miranda Rojas
Maria Camila Toro Sanabria
Camila Mejía Cardona
Daniela Mairi Martínez
Deivy Joan Aguirre Lopez

Universidad De Antioquia
Facultad De Ingeniería
Escuela Ambiental
Medellín, Antioquia
2023-1
Tabla de contenido

Resumen 3
Summary 3
1. Introducción 3
2. Modelo de Negocio 4
3. Presentación de la empresa 6
4. Estudio del Entorno 7
5. Estudio de Mercados 7
6. Estudio Técnico 7
7. Presupuesto de Inversión 10
8. Estudio ambiental y social 10
9. Estudio financiero 13
10. Análisis de Riesgos 15
11. Análisis de sensibilidad 15
12. Conclusiones y recomendaciones 15
13. Referencias 15

2
Resumen

HABIT planea construir un edificio de apartamentos para satisfacer las necesidades de

vivienda de los estratos 4 y 5, con el objetivo de ofrecer viviendas de calidad asequibles. El
proyecto incluye un estudio exhaustivo del entorno, un análisis técnico detallado, y un
estudio financiero para evaluar la rentabilidad del proyecto. El compromiso de HABIT con la
sociedad y el desarrollo sostenible se refleja en este proyecto.

Summary

HABIT plans to build an apartment building to meet the housing needs of the socioeconomic
levels 4 and 5, with the goal of providing affordable quality housing. The project includes a
comprehensive environmental study, a detailed technical analysis, and a financial study to
evaluate the project's profitability. HABIT's commitment to society and sustainable
development is reflected in this project.

1. Introducción

Con el objetivo de ofrecer el acceso a una vivienda digna y adecuada, HABIT, una empresa
especializada en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, se propone construir un edificio de
apartamentos que satisfaga las necesidades de vivienda de la población de estratos 4 y 5. El
proyecto contempla la creación de espacios amplios y cómodos, con áreas comunes,
parqueaderos y paisajismo, y se enfoca en garantizar la viabilidad y rentabilidad del mismo.
En este informe, se presenta un análisis detallado del proyecto, así como una evaluación
financiera que permite determinar su viabilidad y su potencial rentabilidad a partir de la
venta y/o alquiler de los apartamentos construidos.

Este proyecto tiene como objetivo ofrecer opciones de vivienda de calidad a un segmento de
la población que busca espacios amplios y cómodos, con áreas comunes, parqueaderos y
paisajismo. Para ello, se realiza un estudio exhaustivo del entorno y del mercado, así como
un análisis técnico detallado, con el fin de garantizar la viabilidad y rentabilidad del proyecto.

Se presenta el modelo de negocio de HABIT, así como una descripción de la empresa

desarrolladora del proyecto. También se analiza el entorno en el que se llevará a cabo la
construcción, se presenta un estudio de mercado y se describe el proyecto en detalle,
incluyendo el presupuesto de inversión y el estudio ambiental y social.

Además, se realiza un estudio financiero en el que se evalúa la rentabilidad del proyecto,

considerando las proyecciones presentadas en el capítulo de supuestos iniciales. Asimismo,
se lleva a cabo un análisis de riesgos y de sensibilidad, con el fin de identificar posibles
escenarios y sus consecuencias.

Finalmente, se presentan las conclusiones y recomendaciones, en las que se resume la

viabilidad del proyecto y se establecen las principales sugerencias para llevarlo a cabo de
manera efectiva. HABIT está comprometida en ofrecer una opción de vivienda de calidad a

3
un segmento de la población que busca espacios amplios y cómodos, y este proyecto es
una muestra más de su compromiso con la sociedad y con el desarrollo sostenible.

Objetivo general

Elaborar la formulación y evaluación de un proyecto de bienes raíces que consiste en la

construcción de un edificio de apartamentos y espacios comerciales, utilizando los
conceptos y temas aprendidos durante el curso.

Objetivos específicos

● Elaborar un modelo de negocio y una propuesta de valor

● Proporcionar una descripción general del diseño del proyecto de acuerdo con los
lineamientos establecidos y las obras de ingeniería y paisajismo requeridas.
● Realizar el cálculo del presupuesto de inversión del proyecto, teniendo en cuenta los
estudios realizados (técnico, de mercado, del entorno).
● Presentar los principales criterios a considerar en términos ambientales y sociales y
establecer un plan de manejo adecuado de cada factor evitando al máximo impactos
negativos.
● Realizar el análisis financiero y la evaluación de la factibilidad del proyecto.

2. Modelo de Negocio

Seguimiento de clientes
Nuestro modelo de constructora se dirige a diferentes segmentos de clientes en la industria
de la construcción. Estos incluyen tanto a grandes empresas constructoras y contratistas,
como a pequeñas y medianas empresas del sector. También nos enfocamos en
proveedores de materiales de construcción y arquitectos que buscan soluciones sostenibles
y de calidad para sus proyectos. Además, atendemos a gobiernos locales y organismos
públicos involucrados en obras de infraestructura. En este caso, se orientará principalmente
a personas de estratos 4 y 5, ubicados en el municipio de Marinilla.

Propuesta de valor
Nuestra propuesta de valor se basa en ofrecer una solución integral para cubrir las
necesidades habitacionales de la población de estratos 4 y 5. A través de la construcción de
un moderno edificio de 8 pisos, brindaremos apartamentos disponibles tanto para la venta
como para el alquiler, permitiendo a las personas acceder a una vivienda de calidad acorde a
sus necesidades y preferencias.

Además, nuestro proyecto contempla la inclusión de parqueaderos, áreas comunes y un

local comercial, generando un entorno completo y conveniente para los residentes. Los
parqueaderos aseguran la comodidad y seguridad de los vehículos de los residentes y
visitantes, mientras que las áreas comunes fomentan la interacción social y ofrecen
espacios recreativos y de esparcimiento.

4
La ubicación estratégica del terreno en el municipio de Marinilla, en la región oriental de
Antioquia y en proximidad a la autopista Medellín-Bogotá, brinda accesibilidad y
conectividad, facilitando el desplazamiento y el acceso a servicios y comodidades cercanas.

Además, nos comprometemos a llevar a cabo la construcción en un plazo de 18 meses,

desde el inicio de las actividades de explanación y adecuación del terreno. Este compromiso
se basa en nuestra experiencia y en el equipo de profesionales altamente calificados que
garantizarán la ejecución eficiente y de calidad del proyecto.

En resumen, nuestra propuesta de valor se centra en ofrecer viviendas de calidad,

comodidad y conveniencia, en una ubicación estratégica y con un plazo de construcción
definido. Estamos comprometidos con satisfacer las necesidades de vivienda de la
población de estratos 4 y 5, brindando una solución integral y de alto valor para nuestros
clientes.

Canales
Utilizamos ventas directas, colaboraciones con distribuidores y presencia en línea para
alcanzar a nuestros clientes. A través de visitas, llamadas y correos electrónicos
promocionamos nuestros productos. También participamos en ferias y eventos de la
industria para establecer contactos comerciales.

Relaciones con clientes

Nos esforzamos por ofrecer un servicio excepcional y asistencia técnica personalizada.
Valoramos la retroalimentación de nuestros clientes y nos adaptamos a sus necesidades
cambiantes. Implementamos programas de fidelidad y recompensas para promover la
lealtad y premiar a nuestros clientes recurrentes. Nuestro objetivo es ser un socio confiable
en la industria de la construcción.

Fuentes de ingreso
Generamos ingresos a través de la venta de apartamentos en obra gris y obra blanca.
Utilizamos una estrategia de precios competitivos basada en el valor agregado que
ofrecemos, como la calidad de nuestros productos y el asesoramiento técnico
especializado. Además, podemos generar ingresos adicionales a través de servicios de
consultoría o capacitación relacionados con estructuras y un enfoque arquitectónico.

Actividades clave
Nuestras actividades clave incluyen el diseño estructural y arquitectónico de los
apartamentos/edificios, asegurando su calidad y cumplimiento de la normativa. Realizamos
investigaciones constantes para mejorar nuestros métodos para la realización de
estructuras, y desarrollar nuevas técnicas de construcción. Además, brindamos
asesoramiento técnico personalizado, gestionamos pedidos y entregas, y mantenemos
relaciones con proveedores y colaboradores estratégicos.

Recursos clave
Contamos con recursos clave como instalaciones para la muestra de nuestras maquetas
modelo, para la elaboración de concreto, y para la realización de los planos estructurales y

5
arquitectónicos. Nuestro equipo humano es fundamental, compuesto por expertos técnicos,
profesionales en estructuras, arquitectura, de ventas y servicio al cliente. También utilizamos
tecnología y herramientas de comunicación para facilitar nuestras operaciones y
mantenernos actualizados en la industria.

Alianzas clave
Establecemos alianzas clave con proveedores de materiales para la construcción y
embellecimiento de las estructuras. Además, colaboramos estrechamente con
distribuidores y empresas del sector de la construcción para ampliar nuestra presencia en el
mercado y llegar a más clientes. También nos asociamos con organizaciones y entidades
del gobierno para promover prácticas de construcción sostenible.

Estructura de costos
Nuestra estructura de costos está compuesta principalmente por los gastos de producción,
que incluyen la adquisición de materiales, los costos de procesamiento y el mantenimiento
de las instalaciones. Los costos de personal, marketing y ventas también son parte de
nuestra estructura. Además, consideramos los costos de logística y distribución, así como
los costos de investigación y desarrollo para la mejora continua de nuestros productos.

3. Presentación de la empresa

HABIT es una destacada empresa constructora especializada en el desarrollo de proyectos

inmobiliarios de alta calidad. La empresa se dedica a la construcción de edificios de
apartamentos, en donde nos enorgullece ofrecer a nuestros clientes viviendas modernas,
funcionales y estéticamente atractivas, con un enfoque especial en el diseño arquitectónico,
áreas comunes bien equipadas, amplios espacios verdes y comodidades para satisfacer las
necesidades y expectativas de sus residentes.

El logo de la empresa representa el flujo en la construcción de los proyectos que se realizan,

mostrando dos torres que forman la letra H y que relacionan la capacidad de la empresa con
la construcción de grandes proyectos de infraestructura. El color verde refleja la necesidad
de que los proyectos actuales y futuros se realicen pensando de manera adecuada en el
impacto ambiental que puede tener la obra, y por lo tanto también es importante para la
empresa optimizar y pensar en el uso de materiales alternativos. La razón social de la
empresa es HABIT S.A. en donde el nombre proviene de pensar en el mejor hábitat posible
para la sociedad en donde el slogan de la compañía es: Cuidando el planeta, construyendo
tu hábitat.

6
 Logo HABIT Construcciones S.A.

El objeto principal de HABIT Construcciones S.A. es el desarrollo y la construcción de

proyectos inmobiliarios, en particular, la construcción de edificios de apartamentos
destinados a la venta y alquiler para la población, buscando también mejorar los requisitos
ambientales y ecológicos de la obra. Además, la empresa puede participar en actividades
relacionadas con la compra, venta, arrendamiento, administración y gestión de bienes
raíces.

Para lo anterior se cuenta con un equipo de profesionales dispuestos a dar lo mejor de sí

para que los objetivos del proyecto se cumplan, comenzando por la representante legal la
Sra. Vanessa Diez, a la que acompaña su suplente el Sr. Juan Miranda, Ambos tienen una
amplia experiencia en el sector de la construcción y han liderado con éxito numerosos
proyectos inmobiliarios a lo largo de su carrera. Su compromiso con la excelencia, la visión
estratégica y su enfoque en la satisfacción del cliente han contribuido al éxito y
reconocimiento de HABIT en el mercado. Además se cuenta con el apoyo de una Revisora
Fiscal, la Sra. Camila Toro, la cual tiene la responsabilidad de realizar una revisión exhaustiva
de las operaciones financieras de la empresa, garantizando la transparencia y el
cumplimiento de las normativas contables y fiscales aplicables.

4. Estudio del Entorno

La construcción de nuestro proyecto puede verse afectado por diversos factores

macroeconómicos que influyen en el entorno económico y que no podemos controlar.
Algunos de los factores macroeconómicos más relevantes a nivel internacional que podrían
impactar el proyecto son: El Producto Interno Bruto (PIB), las tasas de interés y la inflación.
La manera en que pueden afectar estas variables al proyecto son, en el caso del PIB, si este
aumenta es probable que haya una mayor demanda de apartamentos lo que puede generar
un aumento de los precios de venta o alquiler. Respecto a las tasas de interés, estas pueden
impactar los costos de financiamiento para el proyecto, si las tasas de interés son altas,
puede haber un mayor costo de endeudamiento, lo que puede aumentar los costos
generales del proyecto. En cuanto a la inflación, esta puede afectar los precios de los
materiales de construcción y los costos de mano de obra. Si hay una inflación alta, es
posible que los costos de construcción aumenten, lo que puede afectar el presupuesto y la
rentabilidad de nuestro proyecto.

Por otra parte, para el proyecto se tuvieron en cuenta otras variables económicas como el
Índice de Precio del Consumidor (IPC) y el Índice de Costos de la Construcción de Obras
Civiles (ICOCIV). El IPC se utilizó como referencia para fijar el precio de arrendamiento de los
apartamentos en función de los cambios en los precios de bienes y servicios. Mientras que,
el ICOCIV se utilizó para fijar el precio de venta de los apartamentos y como una herramienta
para estimar los costos de construcción y evaluar la rentabilidad del proyecto. A
continuación, se muestran las tablas de los índices mencionados anteriormente que fueron
utilizados para el proyecto:

7
 Tabla 4.1. Índice de Precio del Consumidor (IPC)

Tabla 4.2. Índice de Costos de la Construcción de Obras Civiles (ICOCIV)

Fuente: DANE - Variación mensual según agrupaciones de subclases CPC v2.0 A.C.- Total
Nacional - Marzo 2023

Por otra parte, el análisis del microentorno nos indica que el proyecto se encuentra
clasificado en 2 sectores económicos: sector secundario y sector terciario. Pertenece al
sector secundario debido a que realiza construcciones a partir de diversos recursos
naturales y al sector terciario ya que realiza actividades que generan un servicio, como es la
venta y arrendamiento de apartamentos.

Aunque el proyecto presenta diversos competidores en Marinilla como Contex Constructora,

Vermonte, Monte verde, entre otros, sigue siendo viable ya que Marinilla cuenta con buen
clima, paisajes, una amplia variedad de fiestas y celebraciones, es un área con gran

8
crecimiento económico y se encuentra limitando con municipios como San Vicente, El
Peñol, El Santuario y El Carmen de Viboral y Rionegro, por lo cual cuenta con diferentes
lugares para desplazarse, además, el proyecto estará ubicado cerca la autopista
Medellín-Bogotá, uno de los principales ejes viales del país, por lo que todo lo anterior hace
que Marinilla sea parte de una de las zonas de Antioquia más apetecidas por las nuevas
familias, lo que ha generado un incremento en la dinámica inmobiliaria de toda la región y lo
que permite que se puedan dar a la vez varios proyectos de construcción.

5. Estudio de Mercados

Teniendo en cuenta que el edificio será construido en el municipio de Marinilla y que busca
satisfacer las necesidades de vivienda de la población de estratos 4 y 5, se realizó un
análisis sobre la demanda, promoción y precios de venta para este proyecto. La encuesta de
Calidad de Vida de 2019, señala que el porcentaje de personas en situación de pobreza en
Marinilla fue del 19%, el cual tiene un valor bajo comparado con otros lugares. Además,
actualmente, para el año 2023, según el DANE, Marinilla cuenta con una población de 71.
117, donde el ciclo vital de juventud (19 a 26 años), adultez (27 a 59 años) y persona mayor
(60 y más) es de 9.422, 31.793, y 10.177 respectivamente, los cuales podrían ser
potenciales clientes de nuestro proyecto, además, nuestra demanda se ampliaría dado que
dentro de este grupo se encuentran también los compradores de Medellín que buscan
poseer una segunda vivienda, para recreación o incluso como vivienda permanente, y en
vista de que el edificio va a contar con una ubicación estratégica, buen clima, tranquilidad y
estará cerca de la autopista Medellín-Bogotá, lo que va a favorecer el desplazamiento, el
acceso a servicios y comodidades, esto aumentaría todavía más el interés de nuevas
familias e inversionistas por adquirir nuestros apartamentos.

Tabla 5.1. Indicadores de pobreza

Fuente: Encuesta de Calidad de Vida 2019, Departamento de Antioquia.

Tabla 5.2. Población por ciclo vital 2015, 2021 y 2023

Fuente: DANE

9
En cuanto a la forma en que se va realizar la promoción de nuestro proyecto, como se
mencionó anteriormente, se va a utilizar ventas directas, colaboraciones con distribuidores y
presencia en línea para alcanzar a nuestros clientes. Se realizarán visitas, llamadas y
correos electrónicos para promocionar nuestros productos. También participaremos en
ferias y eventos de la industria para establecer contactos comerciales.

Para definir el precio de venta y arrendamiento de los apartamentos, se realizó una

búsqueda en línea de los precios de los apartamentos que actualmente se venden o
arriendan en Marinilla con características similares a nuestro proyecto. Los precios de los
apartamentos que están en venta son de aproximadamente entre $665.000.000 y
$874.860.000, mientras que para arriendo oscilan entre $2.850.000 y $3.200.000, los
anteriores datos representan los valores promedios, sin embargo para estratos 4 y 5 estos
aumentarian. Considerando lo anterior y la inversión realizada en nuestro proyecto, se fijó el
precio de nuestros apartamentos en venta en $1.116.000.000 y para arriendo $4.800.000.

Adicionalmente, se hizo un análisis del mercado de materias primas, maquinaria y mano de

obra para la construcción del proyecto. Para dicho análisis se realizó una investigación en el
mercado con el fin de definir cuáles serían los costos de mano de obra, de los equipos,
maquinaria e insumos necesarios para la obra. Estos valores se pueden encontrar en la
siguientes tabla:

Tabla 5.3. Costos de mano de obra

Tabla 5.4. Costos de maquinaria y herramientas

10
 Tabla 5.5. Costos de materiales

Para adquirir los insumos tenemos previsto dirigirnos principalmente a lugares en Medellín
como ferreterías, almacenes de construcción o distribuidores como, por ejemplo,
Construrama, Dicongas, Suministros Glas, Rodaprensa, Sodimac. También buscamos sitios
ubicados en Marinilla por si se presenta cualquier eventualidad, algunos de ellos son: La
Ramada, CONPRECOLOR, Ferrocortes, ANJAR.

6. Estudio Técnico

El objetivo principal del proyecto es satisfacer las necesidades habitacionales de las

personas pertenecientes a los estratos 4 y 5. Esto se logrará mediante la edificación de un
edificio de 8 pisos. Dicho edificio consta de apartamentos disponibles para la venta y
alquiler, además de contar con áreas de estacionamiento, espacios comunes y un local
comercial. La construcción se llevará a cabo en un terreno de 6.340 m2 ubicado en el
municipio de Marinilla, en la región oriental de Antioquia. La ubicación estratégica del

11
terreno se encuentra cerca de la autopista Medellín-Bogotá. Se estima que el proceso de
construcción tendrá una duración de aproximadamente 18 meses, los cuales comenzarán
una vez iniciadas las actividades de nivelación y preparación del terreno, las cuales serán
detalladas posteriormente.

6.1 Descripción de diseño del proyecto

El edificio que se va a construir tiene 8 pisos: el primer piso subterráneo para zona de
parqueaderos, el siguiente será un local comercial y zonas comunes (gimnasio, salón social
para eventos, y sala de juegos). En los 6 pisos restantes se construirán 4 apartamentos por
piso con áreas superiores a los 180 m2.

Piso de parqueaderos

En el nivel subterráneo 1 se encuentra un sótano que cuenta con un total de 40 celdas de

estacionamiento, diseñadas para ser utilizadas tanto por los residentes como por los
clientes del local comercial. Estas celdas se distribuyen de la siguiente manera:

● 24 celdas están destinadas exclusivamente para los residentes de los apartamentos

(una celda por apartamento).
● Las restantes 16 celdas se encuentran ubicadas en la parte frontal del parqueadero y
están destinadas para el uso de los empleados y clientes del local comercial.

Primer piso

En la primera planta del edificio, se encontrará un local comercial de aproximadamente 210

m2. Este local contará con una red eléctrica completa que abarca todas sus áreas de
construcción, además de disponer de servicios sanitarios en su zona posterior. En el mismo
nivel, se ubicará la portería, que servirá como punto de acceso a las demás áreas destinadas
a los residentes. Estas áreas incluyen dos salones sociales, un gimnasio y un espacio de
acceso a jardines. También se dispondrá de instalaciones como un turco, sauna, piscinas y
una cancha multifuncional.

Pisos 2 a 7

Los últimos seis pisos del edificio estarán destinados exclusivamente para uso residencial,
es decir, desde el segundo hasta el séptimo piso. En total, habrá 24 apartamentos
distribuidos en estos pisos, con una ocupación de cuatro apartamentos por piso. Cada
apartamento tendrá un área de 180 m2 y se entregarán en obra blanca, con acabados de
lujo. Estos apartamentos se diseñarán cuidadosamente para garantizar un óptimo
aprovechamiento del espacio, y contarán con las siguientes características:

● La cocina de 4x5m con un diseño abierto con un mueble inferior de madera

laminada en un atractivo tono wengue, con una longitud de 2.8 metros.
Acompañando este mueble, hay otro mueble superior de las mismas características
y tamaño. El área de trabajo está provista de un mesón de baldosas color crema, en

12
 el cual se encuentran incorporados los electrodomésticos necesarios para el
funcionamiento de la cocina, estufa, horno y lavaplatos, y en la parte superior la
campana extractora de humo y olores. Al lado opuesto del mesón se dispondrá de
una barra estilo americano con una longitud de 2 metros.
● Cada apartamento contará con 4 habitaciones, así:
1) Una habitación principal de 6x6m con baño privado.
2) Dos habitaciones secundarias de 3x3m.
3) Una habitación de servicio de 5x2.5m con baño privado.

● Baño social de 4x2.5 m, zona de lavado y patio, balcón continuo a la sala.

Zonas exteriores comunes

Para el área de jardinería del conjunto residencial se dispondrá de aproximadamente 15 m2

para embellecer la zona frontal con un diseño moderno.

Obras de ingeniería requeridas

Para el desarrollo del proyecto y construcción del edificio se tiene establecido un plazo de
18 meses, que a su vez se divide en 8 etapas y que cada una tiene también un tiempo
establecido para su ejecución.

Cronograma para la ejecución del proyecto - Fuente: Pautas del trabajo

Etapa 1: Explanación y adecuación del terreno

Plazo: 1 mes
Obras: Limpieza , descapote y nivelación del terreno usando maquinaria, cercado del predio,
definir ubicación del edificio, trazo y excavación de las brechas.

13
Etapa 2: Construcción de cimentaciones
Plazo: 2 meses
Obras: Excavación de las zapatas y los pilotes, armado y vaciado de cimentaciones, lozas y
vigas del primer piso.

Etapa 3: Construcción de obras civiles

Plazo: 12 meses
Obras: Enmarcado, armado y vaciado de vigas, columnas, lozas y escaleras, mampostería
para levantar los muros en ladrillo, tanto de muros externos como internos.

Etapa 4: Construcción instalaciones hidrosanitarias

Plazo: 3.5 meses
Obras: Instalación de la red de acueducto y alcantarillado

Etapa 5: construcción instalaciones eléctricas

Plazo: 2 meses
Obras: Instalación de la red eléctrica de exteriores e interiores, instalación de ascensores.

Etapa 6: Construcción de acabados

Plazo: 5 meses
Obras: Revoque de zonas internas y externas, instalación de puertas, ventanas, instalación
de la iluminación, instalación de muebles fijos como gabinetes y closets, baños, lavaplatos,
estuco, pintura y enchape de cocinas, baños y pisos.

Etapa 7: Adecuación espacios comunes interiores

Plazo: 1 mes
Obras: Revoque y enchape de los pasillos y escaleras.

Etapa 8: Construcción de paisajismo y obras exteriores

Plazo: 3 meses
Obras: Trazado y siembra de la jardinería.

7. Presupuesto de Inversión

Para la ejecución del proyecto, desde la adquisición del predio hasta la etapa final se tiene
estimada una inversión total dada por los valores presentes en las siguientes tablas.

14
 Tabla 7.1. Inversión total

Tabla 7.2. Capital de trabajo

8. Estudio ambiental y social

En está sección se presentan los valores definidos para invertir en el plan de manejo
ambiental y el plan de manejo social identificando varias variables que pueden afectar el
proceso del proyecto.

8.1 Plan de manejo ambiental

Es importante destacar que el terreno seleccionado para la construcción del edificio se

encuentra en una zona urbana, por lo que no hay presencia de comunidades indígenas. Por
lo tanto, no es necesario llevar a cabo una consulta previa. Además, el proyecto no genera

15
un impacto ambiental significativo, lo que significa que no representa riesgos para las
especies, los ecosistemas ni los recursos naturales, por lo que no se requiere una licencia
ambiental.

Con el objetivo de minimizar cualquier impacto ambiental asociado a este proyecto, se

llevará a cabo un estudio de suelo para identificar los materiales presentes y los posibles
riesgos que podrían surgir durante la construcción del edificio.

En el ámbito ambiental, se evaluarán los diversos impactos sociales y ambientales que el

proyecto pueda generar durante las fases de construcción y operación, priorizando el
bienestar humano y la conservación del medio ambiente. Asimismo, se cumplirán con todas
las regulaciones legales vigentes. A continuación, se presentan algunos impactos relevantes
identificados en cada una de las fases, basados en una matriz de evaluación de impacto
ambiental:

Fase de construcción

Generación de empleo: Durante la construcción del edificio, se contratará mano de obra a

nivel local, lo que tiene un impacto positivo al generar oportunidades de empleo en la
comunidad.

Contaminación acústica: Debido al uso de maquinaria pesada en el transporte y

construcción del edificio, se establecerán horarios, principalmente durante el día, para
minimizar las molestias a las familias cercanas al terreno.

Contaminación por residuos sólidos: Se realizará una caracterización de los residuos

generados por la alimentación y los envoltorios de materiales de construcción. Esto
permitirá identificar residuos aprovechables (orgánicos y reciclables) y no aprovechables.
Dependiendo de los resultados obtenidos, se evaluará la posibilidad de vender o donar los
residuos aprovechables, mientras que los residuos no aprovechables requerirán un servicio
para su disposición final.

Residuos de construcción y demolición (RCD): Los escombros resultantes de la

construcción no pueden ser desechados como residuos comunes. Es necesario seguir una
disposición final reglamentada según la Resolución 472 del 2017. Para ello, se contratará
una empresa especializada encargada de gestionar adecuadamente la disposición final de
los RCD.

Estas medidas se implementarán durante la fase de construcción con el objetivo de mitigar

los impactos ambientales mencionados, garantizando así un proceso de construcción
responsable y sostenible.

Fase de operación

Aguas residuales domésticas: Se supone que las aguas residuales generadas por el uso
doméstico podrán ser vertidas en el alcantarillado público. Esto se debe a que no contienen

16
productos químicos ni elementos peligrosos que superen los parámetros establecidos en la
planta de tratamiento de aguas residuales ni que afecten los parámetros de la biota del río.

Residuos sólidos: Se diseñará un Plan de Manejo Integral de Residuos Sólidos (PMIRS) para
gestionar adecuadamente los residuos generados por las familias que vivirán en el edificio.
Este plan incluirá la disposición final de los posibles residuos.

En general, la fase operativa del edificio no genera impactos significativos en el medio

ambiente. Sin embargo, contribuye de manera positiva en el ámbito social al impulsar el
crecimiento de la población y al fomentar el comercio, lo que contribuye al bienestar de las
personas.

Estas medidas y enfoques permitirán que la fase operativa del edificio se lleve a cabo de
manera responsable y sostenible, minimizando los impactos negativos y maximizando los
beneficios para la comunidad y el entorno.

Estos resultados se han obtenido a través de la evaluación de impacto ambiental realizada y

sirven como base para tomar medidas preventivas y correctivas que mitiguen cualquier
impacto negativo asociado al proyecto.

Presupuesto de plan de manejo ambiental: $56.200.000

8.2 Seguridad y salud en el trabajo (SST)

Durante la construcción del proyecto, existen diversos riesgos potenciales para la seguridad
y salud de las personas que trabajan en él. Por esta razón, se ha elaborado un presupuesto
destinado a garantizar la seguridad y salud en el trabajo, con el fin de implementar todas las
medidas preventivas necesarias y crear un entorno laboral seguro y saludable para los
trabajadores.

Peligros higiénicos causantes de enfermedad laboral

Se han identificado diversos riesgos en términos de seguridad y salud en el trabajo,

incluyendo peligros físicos como el ruido constante de la mezcladora de cemento y los
cambios climáticos, peligros químicos relacionados con la exposición a sustancias tóxicas
e irritantes como el polvo de cemento y el polvo de hierro, así como condiciones no
ergonómicas que pueden provocar posturas dolorosas o fatigantes.

Para prevenir estos riesgos, se implementarán las siguientes medidas: garantizar

condiciones adecuadas de temperatura, iluminación y ventilación en el lugar de trabajo;
gestionar de manera adecuada los desechos de la obra, incluyendo los desechos cloacales y
orgánicos; y realizar un acopio y almacenamiento organizado de los materiales utilizados en
la construcción.

Factores psicosociales

17
Para prevenir este factor, se implementarán medidas de seguridad y salud que incluyen la
elaboración de un legajo técnico, la capacitación del personal y la provisión de
asesoramiento en obra.

Peligros de seguridad o causantes de accidentes de trabajo

Se refiere a todos los accidentes que pueden ocurrir en el lugar de trabajo, como los riesgos
de caídas desde alturas bajas, lesiones mecánicas como golpes o cortes, entre otros. Para
prevenir y combatir estos accidentes, se implementarán medidas como el uso de elementos
de protección personal, como cascos, guantes y gafas, así como medidas de prevención
para evitar caídas de personas y objetos.

Además, se contempla un seguro de riesgo laboral para el personal, se utilizarán sistemas

de señalización y vallado adecuados, y se dispondrá de implementos de primeros auxilios,
extintores y camillas en caso de accidentes. Todo esto se suma al presupuesto destinado a
Seguridad y Salud en el Trabajo (SST). Estas medidas se implementarán con el objetivo de
garantizar un entorno laboral seguro y proteger la integridad física de los trabajadores.

Presupuesto de seguridad y salud en el trabajo (SST): $41.100.000

9. Estudio financiero

Tomamos en consideración diversos apartamentos de la zona con características similares,

como el tamaño, la ubicación y el sector, al establecer los precios base para el lote, los
alquileres y la venta de los apartamentos. Estos últimos dos costos varían según la etapa
del proyecto por lo tanto se considera el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para
determinar los cambios anuales, además de el Índice de Costos de la Construcción de Obras
Civiles que funciona como índice de cambio de venta de los apartamentos.

18
 Tabla 9.1. Índice de Precio del Consumidor (IPC)

Una vez se tienen los valores de los índices, para iniciar con el estudio financiero se definen
con los valores de los estudios realizados y los valores de tasas e impuestos

Tabla 9.2. Cálculo de ingresos

Tabla 9.3. Tasas de rendimientos anuales, mensuales y de impuestos

19
A continuación se presentan de manera resumida en las siguientes tablas los supuestos de
arrendamiento y venta de apartamentos en los periodos a evaluar el proyecto, además de
los supuestos para realizar el cálculo del estudio financiero.

Tabla 9.4. Estado de apartamentos

Tabla 9.5. Cálculo de ingresos

Tabla 9.6. Cálculo de Costos

Tabla 9.7. Cálculo de gastos

Se define también el valor del crédito en el tiempo para posteriormente calcular las
depreciaciones y amortizaciones, considerando los saldos y cuotas pertinentes para los
meses 9 y 14

Tabla 9.8. Créditos

9.1.Depreciaciones y amortizaciones

20
Con todo lo anterior se calcula la amortización y la depreciación para el proyecto. en donde
para calcular la disminución de valor de nuestro proyecto, que tiene una duración de 20
años, se empleó un método de depreciación lineal anual que comenzó en el momento en
que se iniciaron las operaciones en nuestro edificio. Esto nos permitió obtener una
estimación más precisa de la depreciación mensual.

Tabla 9.1.1. Depreciaciones

Tabla 9.1.2. Amortizaciones

Por último, para finalizar con el estudio financiero, se obtienen los valores la utilidad neta
mensual con la cual se obtienen el flujo de caja libre y el flujo de caja libre del inversor, los
cuales se usarán para evaluar el proyecto a través de diferentes métricas financieras.

Tabla 9.1.3. Utilidad neta

Tabla 9.1.4. Flujo de caja libre

Tabla 9.1.5. Flujo de caja del inversionista

Con lo anterior se hace el análisis de sensibilidad, no sin antes definir los posibles riesgos
que son necesarios a tener en cuenta a la hora de realizar el proyecto y que pueden implicar
pérdidas inesperadas a la hora de realizar el proyecto.

21
10. Análisis de Riesgos

De acuerdo a lo hallado en el estudio, los riesgos se pueden presentar en la etapa inversión,

estos pueden ser:

Riesgos Operacionales

● Mala gestión de los recursos financieros

● Caer en quiebra.
● Cambio de precios, es decir incremento del valor de los materiales con los que había
sido cotizada la obra.
● Mano de obra no calificada que retrasa los tiempos de la obra.
● Mala administración del personal de la obra.
● Escasez de materiales.
● No establecer límites claros en cuanto al alcance de la obra y la fecha límite.

Riesgos que pueden estar asociados seguridad y salud en el trabajo

● Riegos de la red eléctrica: el mal funcionamiento de estas redes puede ocasionar

incendios,además de que una mala conexión podría afectar la seguridad de las
personas alrededor.
● Caída de maquinaria y objetos pesados.
● Riesgos de seguridad de los trabajadores ( caídas, afectación por mal uso de
maquinaria).
● Accidentes con vehículos que transitan.
● Riesgo de explosión, incendios.
● Riesgos ergonómicos, asociado a la falta de conocimiento de buenas posturas no
deteriore la salud del trabajador.

Riesgos ambientales en la etapa de construcción

● Suelo: riesgo de deslizamientos, erosión, infiltración de agua, que puedan afectar la

estabilidad del terreno, además de contaminar los suelos que impliquen pagar
multas ambientales.
● Agua: contaminación de las fuentes hídricas por malas prácticas en la obra que se
salga de los lineamientos planteados por el PMA.
● Aire: las malas prácticas en la obra puede causar que se dispersen más partículas de
las permitidas, lo que afectará seriamente a la fauna y flora, y a los trabajadores y
personas de los alrededores.

Riesgos asociados en la etapa de construcción

● Poner una infraestructura eléctrica sin normativa implica incendios y daño a la

estructura interna.
● Materiales de baja calidad, lo que compromete la estabilidad de la obra.

22
 ● Falta de claridad de los trabajadores para cumplir con sus tareas.
● Poner red de transporte de agua con materiales defectuosos, lo que puede causar
deterioro de los cimientos internos de la infraestructura.

11. Análisis de sensibilidad

Se realiza un análisis de rentabilidad utilizando los flujos de caja, considerando los

parámetros solicitados como el WACC y el Ke. Se evalúa el valor presente neto y la relación
beneficio costo para cada flujo de caja, así como la TIR. Ambos flujos presentan valores
positivos, lo que indica que el proyecto es rentable. Además, la TIR en relación al WACC y Ke
propuestos es favorable, lo que respalda la viabilidad financiera del proyecto dentro de los
parámetros considerados.

El estado de resultados se basó en los ingresos operativos y los costos y gastos

administrativos, mientras que los flujos de caja libre y del inversionista se calcularon a partir
del EBITDA y se adjuntaron en un archivo de Excel. Se aplicaron impuestos al flujo de
efectivo neto positivo. Luego, se analizó la rentabilidad utilizando el valor presente neto, la
relación beneficio costo y la tasa interna de retorno. Ambos flujos de caja presentaron
valores positivos en el valor presente neto, lo que indica que el proyecto es rentable.
Además, la relación beneficio costo es aceptable y la TIR supera los parámetros
establecidos para respaldar la viabilidad financiera del proyecto.

De lo anterior, para el flujo de caja se obtuvo lo siguiente.

Tabla 11.1. Análisis de sensibilidad para el flujo de caja

y para el flujo de caja del inversionista los valores para el análisis de sensibilidad se
presentan a continuación.

Tabla 11.2. Análisis de sensibilidad para el flujo de caja del inversionista

12. Conclusiones y recomendaciones

● Después de considerar todas las condiciones del proyecto, podemos concluir que es
viable y se recomienda invertir en él. Los recursos adquiridos tienen el potencial de

23
 generar beneficios y una rentabilidad adecuada para compensar los posibles riesgos.
Sin embargo, es importante destacar que estas conclusiones se basan en
estimaciones y solo se cumplirán si se respetan todas las condiciones previamente
mencionadas y explicadas.
● Es importante considerar que es sector de construcción maneja mano de obra que a
veces no está tan calificada para reducir los costos, pero es de suma importancia
que se analice muy bien los riegos que implica esto, ya que puede afectar la calidad
como tal del producto que se va a entregar, y podría afectar en un futuro la imagen de
la constructora, disminuyendo así la cantidad de clientes que compren el producto.
● En el estudio del entorno, se pudo evidenciar que el sector donde se va a realizar el
proyecto tiene grandes ventajas, primero marinilla es llamativo ya que ofrece lo que
muchas personas buscan que es conectar con lugares tranquilos y zona verde,
además de que pueden disfrutar de estos beneficios sin quedar aislados de la
sociedad, ya que el proyecto está cerca de una vía principal importante que permite
un fácil acceso.
● En el análisis del entorno hallamos que este es muy buen sector para que los
inversionistas estén seguros de hacer su inversión, ya que puede comprar una
vivienda ya sea para vivir o simplemente para alquilar a extranjeros y personas que
quieran solo ir a conocer el pueblo, ya que este ofrece un hospedaje tranquilo y de
fácil acceso.
● Este es un proyecto de gran magnitud por lo que se considera muy importante el
estudio financiero, es importante que el proyecto cuente con orden y estructura
desde el principio ya que se requiere una gran inversión en cortos periodos de
tiempo, también es de gran importancia tener claro cómo financiar la etapa
constructiva y el personal que se va a contratar, ya que los retrasos pueden afectar
seriamente a la obra y los recursos que se manejan.

13. Referencias

Secretaria Seccional de Salud y Protección Social de Antioquia. (2022). Ficha municipal

Marinilla. Encontrado en: https://dssa.gov.co/images/asis/fichas/2022/Marinilla.pdf

DANE. (2023). Índice de Costos de la Construcción de Obras Civiles (ICOCIV). Encontrado

en:
https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-d
e-costos-de-la-construccion-de-obras-civiles-icociv

24