PRÁCTICA LEGAL EN LÍNEA

Estudio de títulos de
Inmuebles
ALAN CONDEZA
ABOGADO. UNIVERSIDAD SAN SEBASTIÁN
DIPLOMADO EN DERECHO E INFANCIA. UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
DIPLOMADO EN DERECHO Y EMPRESA. UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
 PRÁCTICA LEGAL EN LÍNEA
Estudio de títulos de
Inmuebles
ALAN CONDEZA
ABOGADO. UNIVERSIDAD SAN SEBASTIÁN
DIPLOMADO EN DERECHO E INFANCIA. UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
DIPLOMADO EN DERECHO Y EMPRESA. UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• Cuando un abogado, un ejecutivo de un

banco o un corredor de propiedades
habla de “ estudiar los títulos” todos
entienden que se trata de los títulos de
dominio de un inmueble o de una
propiedad, sin embargo se trata de un
concepto mas amplio por que es
perfectamente factible hacer un estudio
de títulos de una sociedad o sea saber
las operaciones, traspasos,
modificaciones incorporaciones de
socios, nuevos aportes, etc.
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• Al hablar de “títulos” el concepto no debe

entenderse desde un punto de vista jurídico
estricto o sea el antecedente (acto o contrato)
en que se fundamenta la tradición sino que debe
ser visto de acuerdo a la definición que nos da
la RAE:

• Titulo: Documento en que consta el derecho a

una hacienda o a un predio
• O sea el estudio de títulos seria: “El acto de
examinar los documentos en que consta y
acredita el dominio sobre un bien raíz.”
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• El dominio de los inmuebles, que se conoce

como “La propiedad Inmobiliaria”, esta
organizado y reglamentado sobre dos
principios básicos:

1- Los actos y contratos por los cuales se

transfiere el dominio de los bienes raíces,
como la donación, la compraventa o la
permuta, o por los que se atribuye algún
derecho real sobre ellos, como la hipoteca o
un usufructo, deben otorgarse por ESCRITURA
PUBLICA
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• 2- La tradición, esto es, el modo de adquirir

entre vivos el dominio y los demás derechos
reales sobre los inmuebles, se efectúa por la
INSCRIPCION DEL TITULO en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces. Además,
también se requiere la inscripción
conservatoria para disponer de los inmuebles
adquiridos por sucesión hereditaria o
prescripción
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• •En Chile no existe un documento que

certifique el dominio sobre un inmueble.

• •La “inscripción de dominio” del CBR, no

acredita el dominio sino solo certifica la
posesión sobre el inmueble.

• Entonces, ya que no puedo acreditar el

dominio, debo acreditar
fehacientemente la posesión sobre un
inmueble.
 OBJETO DEL ESTUDIO DE TITULOS

• Entonces, ya que no puedo acreditar el dominio,

lo que debo hacer entonces es acreditar que
tengo la posesión sobre un inmueble.

• •Principal objeto del ET: Acreditar 10 años de

posesión continua y regular sobre el inmueble.

• • ¿Por qué 10 años? Para tener la posibilidad de

alegar la prescripción extraordinaria. (Art. 2511
CC).
 OBJETO DEL ESTUDIO DE TITULOS

• El ET se basa en el estudio de las

inscripciones.

• •Toda inscripción de dominio debe hacer

referencia a la anterior inscripción, salvo
la inscripción originaria.

• •La inscripción vigente debe permitir

conocer todas las inscripciones anteriores.
 OBJETO DEL ESTUDIO DE TITULOS

• Si una inscripción posterior cancela total o

parcialmente una inscripción anterior, dicha
cancelación debe anotarse al margen de la
inscripción cancelada.

• Ya que el objetivo fundamental del estudio

de títulos es:
Que el comprador pase a ser dueño pleno e
irrestricto del inmueble apenas éste sea
inscrito a su nombre en el Registro de
Propiedad.
 Pauta para el estudio de los títulos de los
inmuebles
• En Chile no existe una disposición legal que obligue a
adoptar un procedimiento único y sistemático para
realizar un ET. Sin embargo, existen algunos autores
que recomiendan seguir una determinada
metodología. (Ej: Ignacio Vidal Domínguez, Marco
Antonio Sepúlveda L. y Juan Feliú Segovia).

• •Existe una pauta del Colegio de Abogados A.G.,

actualizada al año 2005, para el estudio de títulos de
inmuebles urbanos. Estas consisten en
recomendaciones que tienen por objeto:
 Pauta para el estudio de los títulos de los
inmuebles
• 1.- Aclarar y acotar la responsabilidad
profesional de los abogados en esta labor;

• 2.- Establecer criterios comunes mínimos, con el

fin de uniformar criterios, con respecto a 2
puntos:

• i)Los antecedentes que deben ser examinados

para llevar a efecto un estudio de títulos;

• ii) Los requisitos que deben cumplir los títulos

para estimarlos en orden.
 CARACTERISTICAS DEL ESTUDIO DE TITULOS

• 1. Es una labor frecuente en el ejercicio de la

profesión.

• 2. Es una labor compleja, especialmente, por el

sinnúmero de situaciones y figuras jurídicas diversas
que pueden presentarse al momento de efectuarse el
estudio.

• 3. Normalmente es labor preparativa de un contrato

que se pretende realizar. (Ej: compraventa, hipoteca,
aporte en dominio, arriendo, etc.).
 CARACTERISTICAS DEL ESTUDIO DE TITULOS

• 4. Carácter preventivo: Examinar si un tercero puede

disputar fundadamente el dominio al poseedor inscrito,
impugnando así los derechos que el adquirente pretende
adquirir.
• 5. Los errores o negligencias en que se incurra en un
estudio de títulos pueden provocar perjuicios
importantes al cliente.
• Todo esto, en relación con el alto valor que
generalmente tienen los bienes inmuebles.
 ¿Quién debe realizar el estudio de títulos?

• Considerando que se trata de una labor profesional

compleja, que en muchos casos requiere analizar
numerosas contingencias jurídicas, debe ser
efectuado por abogados titulados.
• Normalmente es efectuado por el abogado del
comprador, o de la persona en cuyo favor se
constituirán derechos reales.

• ¿Quién debe pagar el estudio de títulos y los

documentos?
• Los documentos los debe pagar y entregar el
vendedor, el estudio de títulos lo debe pagar el
comprador
 OBJETIVOS DE LOS ESTUDIOS DE TITULOS

• 1- OBJETIVOS GENERALES

• 2- OBJETIVOS ESPECIFICOS

• 3- OBJETIVOS ESPECIALES

Valor: cerca de los 180 mil pesos

dependiendo de la comuna y otros factores
como son la existencia de bienes
incorporados en sociedades, numero de
adquirentes durante los 10 años del estudio,
etc.
 Objetivos generales del Estudio de Títulos

• 1.- Comprobar que el vendedor de un inmueble

esta en condiciones de transferir válidamente el
dominio pleno e irrestricto del bien, sin que
exista causa que pueda dar lugar a evicción.
• 2.- Revisar la posible existencia de derechos y
acciones de terceros que embaracen o
perturben la posesión del actual poseedor
inscrito.
• 3.- Revisar el cumplimiento de las exigencias
legales en las anteriores transmisiones de
dominio hasta la que acredite el derecho de
propiedad del actual vendedor.
 Objetivos específicos del Estudio de Títulos
• 1.- Verificar que los títulos de la propiedad se
encuentran en orden.

• Los títulos se encuentran «en orden» cuando se

cumplen los siguientes requisitos copulativos:

• a) Vendedor debe ser poseedor regular y dueño de la

propiedad, sin que existan acciones de terceros que
puedan interponerse válidamente en contra de él.
•
• b)Vendedor debe ser propietario pleno del inmueble.

• * Su dominio no debe estar limitado por gravámenes

fiduciarios, usufructos, servidumbres prediales,
hipotecas u otros similares.
 Objetivos específicos del Estudio de Títulos

• c) La propiedad no debe estar afecta a prohibiciones o

restricciones, ya sean legales, judiciales o
convencionales, que impidan o dificulten:
• i. la transferencia o venta al comprador.
• ii. el derecho del vendedor al libre uso, goce y
disposición del inmueble.
• d) Que se haya cumplido la normativa legal y
reglamentaria urbanística sobre loteos, urbanizaciones,
copropiedad inmobiliaria, subdivisiones y construcciones
en el inmueble.
• e) El Inmueble no debe estar afecto a eventuales
expropiaciones.
 Objetivos específicos del Estudio de Títulos

• f) El Inmueble no debe registrar deudas impagas por

concepto del Impuesto Territorial.
• g) Inmuebles sujetos a régimen de copropiedad no
deben registrar deudas impagas por concepto de
Gastos Comunes.
• 2.- Verificar que se cumplan todos los requisitos
legales para que la venta sea válida. (Ej:
autorización de incapaces).
• 3.- Verificar que la propiedad pueda ser inscrita a
nombre del comprador en el registro conservatorio
apenas se perfeccione la venta.
 OBJETIVOS ESPECIALES

• Corresponden a aquellas solicitudes realizadas

por el cliente expresamente y que no dicen
relación con el orden de los títulos sino que con
requerimientos especiales.

• - Ejemplo: El cliente podrá requerir que el

estudio incluya verificar si una propiedad:
• - Puede o no destinarse a uso comercial o
industrial;
• - Puede o no instalarse un colegio;
• - Puede o no construirse un edificio de 20 pisos;
• - Etcétera.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• ANTECEDENTES GENERALES QUE SOLICITARE

• 1.- Copia de escrituras de compraventa y demás
títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo
de 10 años.

• 2.- Copia de las inscripciones en el CBR de los títulos

traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10
años.

• 3.- Copia de la inscripción del vendedor en el CBR con

certificado de su vigencia, emitida con fecha no
anterior a 30 días.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 4.- Certificado de Hipotecas y Gravámenes,

de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar,
que comprenda a lo menos un período de 30
años, emitido con una fecha no anterior a 30
días. * Pedir por todo el periodo.

• 5.- Certificado de no afectación a utilidad

pública (Municipal) y certificado de no
expropiación del SERVIU y MOP, emitidos con
una fecha no anterior a 30 días.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
• 6.- Copia de las resoluciones y los planos que
dieron origen al inmueble, aprobados por la DOM y
con la certificación de su archivo en el CBR.
• 7.- Certificado de recepción final de las
construcciones existentes en el inmueble, cuando
proceda.

• 8.- Certificado emitido por la TGR acreditando que

el inmueble no registra deuda por concepto del
Impuesto Territorial o, en caso de que se consigne
la existencia de alguna deuda, los documentos que
acrediten su pago.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 9.- Propiedad sujeta a régimen de Copropiedad

inmobiliaria:

• a) Certificado que apruebe la venta por pisos y

departamentos o que la propiedad está acogida al
régimen de copropiedad inmobiliaria, en su caso.

• b) Certificado del administrador del condominio

respectivo acreditando que el inmueble no registra
deuda por concepto de gastos comunes o, en caso
de que se consigne la existencia de alguna deuda,
los documentos que acrediten su pago.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 10.- En caso de propietarios anteriores

que fueran sociedades anónimas, debe
acompañarse la JEA que autoriza la venta
del inmueble o certificado del GG que
acredite que el inmueble vendido no
representa más del 50% del activo social
(art. 57 N°4 en relación al art. 67 N° 9,
ambos de la Ley N° 18.046).
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 11.- Copia de todas las escrituras e inscripciones

que den cuenta de la existencia de hipotecas,
gravámenes y prohibiciones que afecten al
inmueble.

• 12.- Certificados de obras de urbanización

garantizadas y certificados de recepción de obras
de urbanización, en los que conste la autorización
para enajenar el respectivo inmueble.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• ANTECEDENTES ESPECIALES (CASOS PARTIULARES)

• 1. Exigencia de Títulos anteriores a 10 años

* Verificación de la regularidad de las inscripciones

conservatorias anteriores;
• Verificación del estado civil de alguna de las partes;

* Comprobación del transcurso del plazo de prescripción

extintiva de alguna acción resolutoria por saldo de
precios adeudados u otras obligaciones similares.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
2.Mandatos

• a) Copia de las escrituras de mandato. Caso en el que en

alguna de las transferencias anteriores el vendedor
comparece por mandato.

• b) Copia de la escritura de delegación de mandato y

copia de la escritura de mandato. Caso en el que en
alguna de las transferencias anteriores el vendedor
comparece por delegado del mandatario.
• c) Antigüedad de los mandatos.
* Se podrá exigir que las escrituras de mandato y
delegación del mismo no antecedan en más de 1 año a la
fecha de la respectiva transferencia. Caso contrario,
solicitar certificado de vigencia en el Archivo Judicial y en
el Registro de Comercio del CBR.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 3.- Personas Jurídicas. Caso en el que en alguna de las

ventas anteriores interviene como vendedora una
persona jurídica.
Acreditación de la personería de los representantes y sus
facultades.

• - Copia de escritura pública respectiva o de la reducción a

escritura pública del documento correspondiente (Ej: Acta
de Sesión de Directorio que le otorgó poder).
• * Excepción: Si el documento se insertó parcial o
totalmente en la respectiva escritura.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
4.- Estado Civil
• Regla General: Presunción de veracidad de la declaración de estado civil
que las partes declaren en las escrituras públicas que conforman los títulos
del inmueble.
• - Prueba del estado civil:
• a)Solteros: Declaración jurada notarial de 2 personas capaces.
• b)Viudos: Certificado de matrimonio anterior y certificado de defunción
del cónyuge respectivo

• * Adicionalmente, puede solicitarse que viudo acredite que no ha contraído

nuevo matrimonio con la declaración jurada de 2 personas capaces.
• c) Anulados o divorciados: Certificado de matrimonio anterior, con la nota
que de cuenta de divorcio o nulidad.

• d) Casados: Certificado de matrimonio

 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 5.- Régimen de Bienes del Matrimonio

• Se acredita con el certificado de matrimonio y la respectiva
anotación de separación de bienes o de participación en los
gananciales. *Si no existe anotación: Régimen de sociedad
conyugal.
• - Prueba del patrimonio reservado de la mujer casada
(art. 150 CC.)
• * Debe constar en el título respectivo que la mujer obra
dentro de su patrimonio reservado y deben haberse
insertado 2 o más instrumentos públicos o privados que den
cuenta de que la mujer ejerce o ha ejercido recientemente
una profesión u oficio.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• - Prueba de los matrimonios celebrado en el extranjero:

• A) Separados de bienes según art. 135 inc. 2 CC.: Deben
señalarlo en la venta y debe acompañarse copia del certificado
de matrimonio, legalizada, traducida y protocolizada en Chile.
• *Excepcionalmente, se puede solicitar declaración jurada de 2
testigos que indiquen que no han inscrito el matrimonio en
Chile pactando el régimen de sociedad conyugal.
• B) Sociedad conyugal o participación en los gananciales: Copia
de la inscripción del matrimonio en el registro de la 1º Sección
de la comuna de Santiago del Registro Civil, constando el
régimen de bienes de que se trate.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
6.- Sucesión por causa de muerte
• Si el actual propietario o alguno de los anteriores
hubiere adquirido el bien por esta vía, se exigirá:
• A)Sucesión Testada. Copia de la inscripción del decreto
judicial que otorga la posesión efectiva en el Registro de
Propiedad del CBR correspondiente al Departamento en
que se haya pronunciado, y en el lugar del inmueble.

• Sucesión Intestada. Copia de la resolución

administrativa que otorgue la posesión efectiva y
constancia de su inscripción en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
B) Constancia de la inscripción del testamento en el
Registro Nacional de Testamentos, en su caso, y
copia de la Inscripción del testamento en el Registro
de Propiedad del CBR correspondiente al
Departamento en que se haya pronunciado, y en el
lugar del inmueble.

C)Copia de la inscripción especial de herencia a

nombre de los herederos.
D)Que se haya insertado o se inserte en la escritura
respectiva el comprobante de pago del impuesto de
herencia o su exención, o la autorización del SII
para la enajenación.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
Exigencia de antecedentes específicos en los casos en que el
actual vendedor o alguno de los anteriores hubiere adquirido el
inmueble por:

• a) Cesión de derechos hereditarios: La cesión debe constar por

escritura pública.
• b) Legados:
• i. Copia autorizada del auto de posesión efectiva o de su
inscripción.
• ii. Copia autorizada del testamento o su inscripción.
• iii. Copia de la escritura pública de entrega del legado. (cert.
Pago/exen. Imp)
• iv. Copia de la inscripción de la escritura en el Registro de
Propiedad CBR.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 7. Otros antecedentes especiales

• a) En los casos en que el actual vendedor o
alguno de los anteriores hubiere adquirido el
inmueble por:
• i) Donación: EP donación, Insinuación y pago o
exención imp. Donación.
• ii) Permuta entre inmuebles: Todos los
antecedentes del inmueble permutado
 ¿Dónde encuentro los documentos que necesito
para un estudio de títulos?
• Los documentos que necesitas los encuentras en 6
instituciones:
• Conservador de bienes raíces, acá encuentras la vigencia
del dominio, certificado de gravámenes, títulos e
inscripciones del dominio, entre otros.
• Registro Civil, acá puedes sacar los certificados de
nacimiento, matrimonio, viudez, según lo que necesites.
• En la Municipalidad de la propiedad, puedes encontrar todos
los antecedentes municipales como el certificado de no
expropiación, certificado de vivienda social, certificado de
número, entre otros.
• En la Tesorería General de la República puedes sacar el
comprobante de pago de contribuciones.
• En el Serviu puedes pedir el certificado de no expropiación.
• En el Servicio de Impuestos Internos puedes sacar el avalúo
fiscal.
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos
1.Informe escrito que debe tener una estructura
clara:

2.Contenido del informe:

• a) Individualización de la propiedad (calle, Nº,
comuna, deslindes, etc.)
• b) Descripción detallada de las transferencias de los
últimos 10 años hasta el actual propietario,
indicando:
• i) Anteriores propietarios, su estado civil y régimen
de bienes del matrimonio que tenían al momento de
la venta o compra respectiva, existencia de
incapacidad, mandatos, etc.;
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos

• ii) El título por el cual adquirieron los anteriores

propietarios, fecha y Notaría en que se otorgaron las
escrituras públicas de las transferencias anteriores, si el
precio de ellas fue pagado al contado o a plazo, y si se
renunció o no a la acción resolutoria en su caso, fecha y
Notaría de la escritura de cancelación del saldo de precio,
etc;

• iii) Foja y número de las inscripciones en el CBR;

• iv) Fecha y Notaría en que se otorgaron las escrituras de

mandato;
• v) En general, toda otra información que se estime
relevante para dar fe que se ha efectuado un estudio
acucioso de los antecedentes.
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos

c)En caso de que el ET fuere hecho

según las Pautas del Colegio de
Abogados: Declaración de que el
informe ha sido realizado conforme a las
Pautas para el Estudio de Títulos
dictadas por el Colegio de Abogados
A.G., y en caso contrario, detallar los
puntos de las Pautas que no se han
observado y las razones para ello.
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos
d)Informe basado en estudio de títulos anterior.
Debe indicarse dicha circunstancia acompañando
al informe una copia del estudio de títulos
anterior.
• e)Conclusión, dando cuenta de que los títulos
están en orden, o en su defecto que presentan
deficiencias, las cuales deben ser descritas en
detalle.

d)Fecha, firma, datos personales del abogado que

emite en informe.
Diferencia entre estudio de título de predio urbano
y predios rurales

• Al realizar un estudio de títulos de predio urbano o predio

rural, hay que tener en cuenta qué es lo importante de revisar
de cada uno:

I- Predio Urbano: Al revisar el plano regulador, es importante

mirar:
• Si se permite desarrollar proyectos de viviendas sociales en el
terreno.
• Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno.
• La vialidad obligatoria que habría que considerar.
• Las áreas de restricción o de riesgos que afectan al terreno.
Diferencia entre estudio de título de predio
urbano y predios rurales
2- Predio Rural: Si tu idea es realizar un loteo del área
rural, entonces es necesario:

• Comprobar si el predio reúne condiciones de

habitabilidad, mediante un pre-estudio de riesgo, estos
estudios los realiza un profesional de asistencia técnica.

• Si se comprueban las buenas condiciones del terreno se

puede presentar la solicitud de subdivisión del suelo rural
para fines habitacionales y un proyecto de loteo.
MODELO DE E.T.
NO
OLVIDAR

Es importante que el rol de avalúo y comuna

asignados al inmueble estén correctamente
citados en las inscripciones, escrituras y demás
antecedentes del inmueble. Si no coinciden los
datos, debe ser corregido con la ayuda de su
abogado
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 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• Cuando un abogado, un ejecutivo de un

banco o un corredor de propiedades
habla de “ estudiar los títulos” todos
entienden que se trata de los títulos de
dominio de un inmueble o de una
propiedad, sin embargo se trata de un
concepto mas amplio por que es
perfectamente factible hacer un estudio
de títulos de una sociedad o sea saber
las operaciones, traspasos,
modificaciones incorporaciones de
socios, nuevos aportes, etc.
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• Al hablar de “títulos” el concepto no debe

entenderse desde un punto de vista jurídico
estricto o sea el antecedente (acto o contrato)
en que se fundamenta la tradición sino que debe
ser visto de acuerdo a la definición que nos da
la RAE:

• Titulo: Documento en que consta el derecho a

una hacienda o a un predio
• O sea el estudio de títulos seria: “El acto de
examinar los documentos en que consta y
acredita el dominio sobre un bien raíz.”
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• El dominio de los inmuebles, que se conoce

como “La propiedad Inmobiliaria”, esta
organizado y reglamentado sobre dos
principios básicos:

1- Los actos y contratos por los cuales se

transfiere el dominio de los bienes raíces,
como la donación, la compraventa o la
permuta, o por los que se atribuye algún
derecho real sobre ellos, como la hipoteca o
un usufructo, deben otorgarse por ESCRITURA
PUBLICA
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• 2- La tradición, esto es, el modo de adquirir

entre vivos el dominio y los demás derechos
reales sobre los inmuebles, se efectúa por la
INSCRIPCION DEL TITULO en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces. Además,
también se requiere la inscripción
conservatoria para disponer de los inmuebles
adquiridos por sucesión hereditaria o
prescripción
 INTRODUCCION AL ESTUDIO DE TITULOS

• •En Chile no existe un documento que

certifique el dominio sobre un inmueble.

• •La “inscripción de dominio” del CBR, no

acredita el dominio sino solo certifica la
posesión sobre el inmueble.

• Entonces, ya que no puedo acreditar el

dominio, debo acreditar
fehacientemente la posesión sobre un
inmueble.
 OBJETO DEL ESTUDIO DE TITULOS

• Entonces, ya que no puedo acreditar el dominio,

lo que debo hacer entonces es acreditar que
tengo la posesión sobre un inmueble.

• •Principal objeto del ET: Acreditar 10 años de

posesión continua y regular sobre el inmueble.

• • ¿Por qué 10 años? Para tener la posibilidad de

alegar la prescripción extraordinaria. (Art. 2511
CC).
 OBJETO DEL ESTUDIO DE TITULOS

• El ET se basa en el estudio de las

inscripciones.

• •Toda inscripción de dominio debe hacer

referencia a la anterior inscripción, salvo
la inscripción originaria.

• •La inscripción vigente debe permitir

conocer todas las inscripciones anteriores.
 OBJETO DEL ESTUDIO DE TITULOS

• Si una inscripción posterior cancela total o

parcialmente una inscripción anterior, dicha
cancelación debe anotarse al margen de la
inscripción cancelada.

• Ya que el objetivo fundamental del estudio

de títulos es:
Que el comprador pase a ser dueño pleno e
irrestricto del inmueble apenas éste sea
inscrito a su nombre en el Registro de
Propiedad.
 Pauta para el estudio de los títulos de los
inmuebles
• En Chile no existe una disposición legal que obligue a
adoptar un procedimiento único y sistemático para
realizar un ET. Sin embargo, existen algunos autores
que recomiendan seguir una determinada
metodología. (Ej: Ignacio Vidal Domínguez, Marco
Antonio Sepúlveda L. y Juan Feliú Segovia).

• •Existe una pauta del Colegio de Abogados A.G.,

actualizada al año 2005, para el estudio de títulos de
inmuebles urbanos. Estas consisten en
recomendaciones que tienen por objeto:
 Pauta para el estudio de los títulos de los
inmuebles
• 1.- Aclarar y acotar la responsabilidad
profesional de los abogados en esta labor;

• 2.- Establecer criterios comunes mínimos, con el

fin de uniformar criterios, con respecto a 2
puntos:

• i)Los antecedentes que deben ser examinados

para llevar a efecto un estudio de títulos;

• ii) Los requisitos que deben cumplir los títulos

para estimarlos en orden.
 CARACTERISTICAS DEL ESTUDIO DE TITULOS

• 1. Es una labor frecuente en el ejercicio de la

profesión.

• 2. Es una labor compleja, especialmente, por el

sinnúmero de situaciones y figuras jurídicas diversas
que pueden presentarse al momento de efectuarse el
estudio.

• 3. Normalmente es labor preparativa de un contrato

que se pretende realizar. (Ej: compraventa, hipoteca,
aporte en dominio, arriendo, etc.).
 CARACTERISTICAS DEL ESTUDIO DE TITULOS

• 4. Carácter preventivo: Examinar si un tercero puede

disputar fundadamente el dominio al poseedor inscrito,
impugnando así los derechos que el adquirente pretende
adquirir.
• 5. Los errores o negligencias en que se incurra en un
estudio de títulos pueden provocar perjuicios
importantes al cliente.
• Todo esto, en relación con el alto valor que
generalmente tienen los bienes inmuebles.
 ¿Quién debe realizar el estudio de títulos?

• Considerando que se trata de una labor profesional

compleja, que en muchos casos requiere analizar
numerosas contingencias jurídicas, debe ser
efectuado por abogados titulados.
• Normalmente es efectuado por el abogado del
comprador, o de la persona en cuyo favor se
constituirán derechos reales.

• ¿Quién debe pagar el estudio de títulos y los

documentos?
• Los documentos los debe pagar y entregar el
vendedor, el estudio de títulos lo debe pagar el
comprador
 OBJETIVOS DE LOS ESTUDIOS DE TITULOS

• 1- OBJETIVOS GENERALES

• 2- OBJETIVOS ESPECIFICOS

• 3- OBJETIVOS ESPECIALES

Valor: cerca de los 180 mil pesos

dependiendo de la comuna y otros factores
como son la existencia de bienes
incorporados en sociedades, numero de
adquirentes durante los 10 años del estudio,
etc.
 Objetivos generales del Estudio de Títulos

• 1.- Comprobar que el vendedor de un inmueble

esta en condiciones de transferir válidamente el
dominio pleno e irrestricto del bien, sin que
exista causa que pueda dar lugar a evicción.
• 2.- Revisar la posible existencia de derechos y
acciones de terceros que embaracen o
perturben la posesión del actual poseedor
inscrito.
• 3.- Revisar el cumplimiento de las exigencias
legales en las anteriores transmisiones de
dominio hasta la que acredite el derecho de
propiedad del actual vendedor.
 Objetivos específicos del Estudio de Títulos
• 1.- Verificar que los títulos de la propiedad se
encuentran en orden.

• Los títulos se encuentran «en orden» cuando se

cumplen los siguientes requisitos copulativos:

• a) Vendedor debe ser poseedor regular y dueño de la

propiedad, sin que existan acciones de terceros que
puedan interponerse válidamente en contra de él.
•
• b)Vendedor debe ser propietario pleno del inmueble.

• * Su dominio no debe estar limitado por gravámenes

fiduciarios, usufructos, servidumbres prediales,
hipotecas u otros similares.
 Objetivos específicos del Estudio de Títulos

• c) La propiedad no debe estar afecta a prohibiciones o

restricciones, ya sean legales, judiciales o
convencionales, que impidan o dificulten:
• i. la transferencia o venta al comprador.
• ii. el derecho del vendedor al libre uso, goce y
disposición del inmueble.
• d) Que se haya cumplido la normativa legal y
reglamentaria urbanística sobre loteos, urbanizaciones,
copropiedad inmobiliaria, subdivisiones y construcciones
en el inmueble.
• e) El Inmueble no debe estar afecto a eventuales
expropiaciones.
 Objetivos específicos del Estudio de Títulos

• f) El Inmueble no debe registrar deudas impagas por

concepto del Impuesto Territorial.
• g) Inmuebles sujetos a régimen de copropiedad no
deben registrar deudas impagas por concepto de
Gastos Comunes.
• 2.- Verificar que se cumplan todos los requisitos
legales para que la venta sea válida. (Ej:
autorización de incapaces).
• 3.- Verificar que la propiedad pueda ser inscrita a
nombre del comprador en el registro conservatorio
apenas se perfeccione la venta.
 OBJETIVOS ESPECIALES

• Corresponden a aquellas solicitudes realizadas

por el cliente expresamente y que no dicen
relación con el orden de los títulos sino que con
requerimientos especiales.

• - Ejemplo: El cliente podrá requerir que el

estudio incluya verificar si una propiedad:
• - Puede o no destinarse a uso comercial o
industrial;
• - Puede o no instalarse un colegio;
• - Puede o no construirse un edificio de 20 pisos;
• - Etcétera.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• ANTECEDENTES GENERALES QUE SOLICITARE

• 1.- Copia de escrituras de compraventa y demás
títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo
de 10 años.

• 2.- Copia de las inscripciones en el CBR de los títulos

traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10
años.

• 3.- Copia de la inscripción del vendedor en el CBR con

certificado de su vigencia, emitida con fecha no
anterior a 30 días.
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• 4.- Certificado de Hipotecas y Gravámenes,

de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar,
que comprenda a lo menos un período de 30
años, emitido con una fecha no anterior a 30
días. * Pedir por todo el periodo.

• 5.- Certificado de no afectación a utilidad

pública (Municipal) y certificado de no
expropiación del SERVIU y MOP, emitidos con
una fecha no anterior a 30 días.
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• 6.- Copia de las resoluciones y los planos que
dieron origen al inmueble, aprobados por la DOM y
con la certificación de su archivo en el CBR.
• 7.- Certificado de recepción final de las
construcciones existentes en el inmueble, cuando
proceda.

• 8.- Certificado emitido por la TGR acreditando que

el inmueble no registra deuda por concepto del
Impuesto Territorial o, en caso de que se consigne
la existencia de alguna deuda, los documentos que
acrediten su pago.
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• 9.- Propiedad sujeta a régimen de Copropiedad

inmobiliaria:

• a) Certificado que apruebe la venta por pisos y

departamentos o que la propiedad está acogida al
régimen de copropiedad inmobiliaria, en su caso.

• b) Certificado del administrador del condominio

respectivo acreditando que el inmueble no registra
deuda por concepto de gastos comunes o, en caso
de que se consigne la existencia de alguna deuda,
los documentos que acrediten su pago.
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• 10.- En caso de propietarios anteriores

que fueran sociedades anónimas, debe
acompañarse la JEA que autoriza la venta
del inmueble o certificado del GG que
acredite que el inmueble vendido no
representa más del 50% del activo social
(art. 57 N°4 en relación al art. 67 N° 9,
ambos de la Ley N° 18.046).
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• 11.- Copia de todas las escrituras e inscripciones

que den cuenta de la existencia de hipotecas,
gravámenes y prohibiciones que afecten al
inmueble.

• 12.- Certificados de obras de urbanización

garantizadas y certificados de recepción de obras
de urbanización, en los que conste la autorización
para enajenar el respectivo inmueble.
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• ANTECEDENTES ESPECIALES (CASOS PARTIULARES)

• 1. Exigencia de Títulos anteriores a 10 años

* Verificación de la regularidad de las inscripciones

conservatorias anteriores;
• Verificación del estado civil de alguna de las partes;

* Comprobación del transcurso del plazo de prescripción

extintiva de alguna acción resolutoria por saldo de
precios adeudados u otras obligaciones similares.
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2.Mandatos

• a) Copia de las escrituras de mandato. Caso en el que en

alguna de las transferencias anteriores el vendedor
comparece por mandato.

• b) Copia de la escritura de delegación de mandato y

copia de la escritura de mandato. Caso en el que en
alguna de las transferencias anteriores el vendedor
comparece por delegado del mandatario.
• c) Antigüedad de los mandatos.
* Se podrá exigir que las escrituras de mandato y
delegación del mismo no antecedan en más de 1 año a la
fecha de la respectiva transferencia. Caso contrario,
solicitar certificado de vigencia en el Archivo Judicial y en
el Registro de Comercio del CBR.
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• 3.- Personas Jurídicas. Caso en el que en alguna de las

ventas anteriores interviene como vendedora una
persona jurídica.
Acreditación de la personería de los representantes y sus
facultades.

• - Copia de escritura pública respectiva o de la reducción a

escritura pública del documento correspondiente (Ej: Acta
de Sesión de Directorio que le otorgó poder).
• * Excepción: Si el documento se insertó parcial o
totalmente en la respectiva escritura.
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4.- Estado Civil
• Regla General: Presunción de veracidad de la declaración de estado civil
que las partes declaren en las escrituras públicas que conforman los títulos
del inmueble.
• - Prueba del estado civil:
• a)Solteros: Declaración jurada notarial de 2 personas capaces.
• b)Viudos: Certificado de matrimonio anterior y certificado de defunción
del cónyuge respectivo

• * Adicionalmente, puede solicitarse que viudo acredite que no ha contraído

nuevo matrimonio con la declaración jurada de 2 personas capaces.
• c) Anulados o divorciados: Certificado de matrimonio anterior, con la nota
que de cuenta de divorcio o nulidad.

• d) Casados: Certificado de matrimonio

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• 5.- Régimen de Bienes del Matrimonio

• Se acredita con el certificado de matrimonio y la respectiva
anotación de separación de bienes o de participación en los
gananciales. *Si no existe anotación: Régimen de sociedad
conyugal.
• - Prueba del patrimonio reservado de la mujer casada
(art. 150 CC.)
• * Debe constar en el título respectivo que la mujer obra
dentro de su patrimonio reservado y deben haberse
insertado 2 o más instrumentos públicos o privados que den
cuenta de que la mujer ejerce o ha ejercido recientemente
una profesión u oficio.
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• - Prueba de los matrimonios celebrado en el extranjero:

• A) Separados de bienes según art. 135 inc. 2 CC.: Deben
señalarlo en la venta y debe acompañarse copia del certificado
de matrimonio, legalizada, traducida y protocolizada en Chile.
• *Excepcionalmente, se puede solicitar declaración jurada de 2
testigos que indiquen que no han inscrito el matrimonio en
Chile pactando el régimen de sociedad conyugal.
• B) Sociedad conyugal o participación en los gananciales: Copia
de la inscripción del matrimonio en el registro de la 1º Sección
de la comuna de Santiago del Registro Civil, constando el
régimen de bienes de que se trate.
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6.- Sucesión por causa de muerte
• Si el actual propietario o alguno de los anteriores
hubiere adquirido el bien por esta vía, se exigirá:
• A)Sucesión Testada. Copia de la inscripción del decreto
judicial que otorga la posesión efectiva en el Registro de
Propiedad del CBR correspondiente al Departamento en
que se haya pronunciado, y en el lugar del inmueble.

• Sucesión Intestada. Copia de la resolución

administrativa que otorgue la posesión efectiva y
constancia de su inscripción en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
B) Constancia de la inscripción del testamento en el
Registro Nacional de Testamentos, en su caso, y
copia de la Inscripción del testamento en el Registro
de Propiedad del CBR correspondiente al
Departamento en que se haya pronunciado, y en el
lugar del inmueble.

C)Copia de la inscripción especial de herencia a

nombre de los herederos.
D)Que se haya insertado o se inserte en la escritura
respectiva el comprobante de pago del impuesto de
herencia o su exención, o la autorización del SII
para la enajenación.
 Que documentos solicitare a mi cliente?
Exigencia de antecedentes específicos en los casos en que el
actual vendedor o alguno de los anteriores hubiere adquirido el
inmueble por:

• a) Cesión de derechos hereditarios: La cesión debe constar por

escritura pública.
• b) Legados:
• i. Copia autorizada del auto de posesión efectiva o de su
inscripción.
• ii. Copia autorizada del testamento o su inscripción.
• iii. Copia de la escritura pública de entrega del legado. (cert.
Pago/exen. Imp)
• iv. Copia de la inscripción de la escritura en el Registro de
Propiedad CBR.
 Que documentos solicitare a mi cliente?

• 7. Otros antecedentes especiales

• a) En los casos en que el actual vendedor o
alguno de los anteriores hubiere adquirido el
inmueble por:
• i) Donación: EP donación, Insinuación y pago o
exención imp. Donación.
• ii) Permuta entre inmuebles: Todos los
antecedentes del inmueble permutado
 ¿Dónde encuentro los documentos que necesito
para un estudio de títulos?
• Los documentos que necesitas los encuentras en 6
instituciones:
• Conservador de bienes raíces, acá encuentras la vigencia
del dominio, certificado de gravámenes, títulos e
inscripciones del dominio, entre otros.
• Registro Civil, acá puedes sacar los certificados de
nacimiento, matrimonio, viudez, según lo que necesites.
• En la Municipalidad de la propiedad, puedes encontrar todos
los antecedentes municipales como el certificado de no
expropiación, certificado de vivienda social, certificado de
número, entre otros.
• En la Tesorería General de la República puedes sacar el
comprobante de pago de contribuciones.
• En el Serviu puedes pedir el certificado de no expropiación.
• En el Servicio de Impuestos Internos puedes sacar el avalúo
fiscal.
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos
1.Informe escrito que debe tener una estructura
clara:

2.Contenido del informe:

• a) Individualización de la propiedad (calle, Nº,
comuna, deslindes, etc.)
• b) Descripción detallada de las transferencias de los
últimos 10 años hasta el actual propietario,
indicando:
• i) Anteriores propietarios, su estado civil y régimen
de bienes del matrimonio que tenían al momento de
la venta o compra respectiva, existencia de
incapacidad, mandatos, etc.;
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos

• ii) El título por el cual adquirieron los anteriores

propietarios, fecha y Notaría en que se otorgaron las
escrituras públicas de las transferencias anteriores, si el
precio de ellas fue pagado al contado o a plazo, y si se
renunció o no a la acción resolutoria en su caso, fecha y
Notaría de la escritura de cancelación del saldo de precio,
etc;

• iii) Foja y número de las inscripciones en el CBR;

• iv) Fecha y Notaría en que se otorgaron las escrituras de

mandato;
• v) En general, toda otra información que se estime
relevante para dar fe que se ha efectuado un estudio
acucioso de los antecedentes.
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos

c)En caso de que el ET fuere hecho

según las Pautas del Colegio de
Abogados: Declaración de que el
informe ha sido realizado conforme a las
Pautas para el Estudio de Títulos
dictadas por el Colegio de Abogados
A.G., y en caso contrario, detallar los
puntos de las Pautas que no se han
observado y las razones para ello.
 Estructura que debe tener el informe de
Estudio de Títulos
d)Informe basado en estudio de títulos anterior.
Debe indicarse dicha circunstancia acompañando
al informe una copia del estudio de títulos
anterior.
• e)Conclusión, dando cuenta de que los títulos
están en orden, o en su defecto que presentan
deficiencias, las cuales deben ser descritas en
detalle.

d)Fecha, firma, datos personales del abogado que

emite en informe.
Diferencia entre estudio de título de predio urbano
y predios rurales

• Al realizar un estudio de títulos de predio urbano o predio

rural, hay que tener en cuenta qué es lo importante de revisar
de cada uno:

I- Predio Urbano: Al revisar el plano regulador, es importante

mirar:
• Si se permite desarrollar proyectos de viviendas sociales en el
terreno.
• Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno.
• La vialidad obligatoria que habría que considerar.
• Las áreas de restricción o de riesgos que afectan al terreno.
Diferencia entre estudio de título de predio
urbano y predios rurales
2- Predio Rural: Si tu idea es realizar un loteo del área
rural, entonces es necesario:

• Comprobar si el predio reúne condiciones de

habitabilidad, mediante un pre-estudio de riesgo, estos
estudios los realiza un profesional de asistencia técnica.

• Si se comprueban las buenas condiciones del terreno se

puede presentar la solicitud de subdivisión del suelo rural
para fines habitacionales y un proyecto de loteo.
MODELO DE E.T.
NO
OLVIDAR

Es importante que el rol de avalúo y comuna

asignados al inmueble estén correctamente
citados en las inscripciones, escrituras y demás
antecedentes del inmueble. Si no coinciden los
datos, debe ser corregido con la ayuda de su
abogado
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