Contrato de Arrendamiento

Apuntes realizados por: Pía Fernanda Rivera Lobos.
ESTUDIANTES DIGITALES
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Contrato de Arrendamiento
I. Concepto.
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento señalando lo

siguiente: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
Del mismo concepto legal, se desprende que el contrato de arrendamiento puede ser de 3
clases, sin embargo, nos referiremos solo al primero.
a. Arrendamiento de cosa
b. Arrendamiento de obras
c. Arrendamiento de servicios
II. Partes del contrato de arrendamiento
En este contrato intervienen dos partes, sin embargo, conforme al principio general
establecido en el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta a que cada parte este compuesta
por una o más personas, ya sean estas, naturales o jurídicas.
Tal como señala el artículo 1919 del Código Civil, intervienen las partes denominadas
“arrendador” y “arrendatario”. El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a
ejecutar una obra o prestar un servicio; y el arrendatario, se obliga a pagar un precio
determinado por este goce, obra o servicio.
III. Requisitos del contrato
Tal como señala Alessandri, son 3 los elementos de la esencia particular

constitutivos del arrendamiento, por lo tanto, en caso de faltar, impiden el nacimiento del
contrato o este degenera en un contrato distinto. Son los siguientes:
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un
hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la
ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta
cuando se paga periódicamente.
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el
precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades acerca de celebrar un
contrato de arrendamiento, ya que, de lo contrario, podríamos estar ante un
contrato de comodato.
IV. Características
1. Es un contrato bilateral, tal como señala el artículo 1915, ya que genera obligaciones
tanto para el arrendador y al arrendatario. Uno entrega materialmente una cosa, o
cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.
2. Es un contrato principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra
convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra
convención.
3. Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda
perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles.
Sin embargo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar
por escritura pública o privada, y en este casi, con la presencia de 2 testigos,
conforme al artículo 5 del DL N° 993 de 1975.
4. El arrendamiento es un título de mera tenencia. Quien recibe una cosa en
arrendamiento, solo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende
reconoce dominio ajeno, sin que, por regla generalísima, pueda llegar a adquirir el
dominio por prescripción. Este caso, opera de manera excepcionalísima, lo que se
encuentra regulado en el artículo 2510 regla 3° del Código Civil, siendo esta la única
hipótesis en que la mera tenencia podría mudar en posesión y permitir adquirir el

dominio vía prescripción adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos
copulativos que se indican:
a. Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos 10 años
se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la
prescripción.
b. Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia,
clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
5. Por regla general, es puro y simple. Usualmente, el arrendamiento comienza a
producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada impide a
estipular un plazo o una condición, a la que este supeditado el ejercicio o el
nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.
V. Diferencias y semejanzas entre el contrato de arrendamiento y el comodato.

1. Semejanzas:
a. Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena
b. Ambos solo confieren la mera tenencia sobre la cosa.
2. Diferencias:
a. El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato
unilateral.
b. El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato
gratuito
c. El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un
contrato real.
d. El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del
arrendatario; el comodato se extingue con la muerte del comodatario.
VI. El arrendamiento de cosas.
1. Concepto.
Se entiende por tal aquel contrato por medio del cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada
arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado. Si bien el
Código Civil en su artículo 1915, alude “al goce de una cosa”, también se confiere el uso de
esta.
2. Elementos del contrato.
a) Consentimiento de las partes. Debe haber un efectivo concierto de voluntades

acerca de celebrar un contrato de arrendamiento, es decir, en la cosa y en el precio.
Si bien es un contrato consensual por regla general, nada impide que las partes
acuerden transformarlo en un contrato solemne (artículo 1921 del Código Civil). En
este caso, los efectos serán los mismos previstos en el artículo 1802, en la
compraventa, operando el derecho de retractación, antes del cumplimiento de la
solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada.
b) La cosa arrendada. Debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato,
cuando recae sobre una cosa: debe ser real; comerciable; determinada o
determinable; y susceptible de darse en arrendamiento. La regla general es que
pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales (por ej.,
el derecho real de usufructo), muebles e inmuebles, propias o ajenas (artículo 1916
del Código Civil). Sin embargo, no pueden darse en arrendamiento:
a. Los derechos personalísimos, esto implica, que el titular del derecho real de
uso o habitación no puede darlo en arrendamiento.
b. Las cosas cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley. Por ejemplo, las
viviendas adquiridas por el SERVIU no pueden arrendarse ni venderse hasta
después de transcurrido un tiempo, desde la adquisición del inmueble.
c. Las cosas consumibles. Ello porque si consideramos que el arrendatario, al
término del contrato, debe restituir la misma cosa, sin perjuicio del
detrimento que puede haber experimentado por el uso conforme a su
naturaleza y el transcurso del tiempo, no se podría cumplir.
c) El precio. Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa
arrendada. Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada.
(artículo 1917 del Código Civil). Asimismo, el artículo 1918 dispone que “el precio
podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta”, lo que
significa que debemos aplicar los artículos 1808 y 1809 del Código, que establecen:
a. El precio debe ser determinado por los contratantes
b. Podrá asimismo dejarse la determinación del precio al arbitrio de un tercero,
y mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento.
Cuando el precio se paga de manera periódica, se llama “renta”. Y recordemos que

conforme al artículo 647 del Código, las rentas constituyen frutos civiles. Asimismo,
igual como acontece en la compraventa, el precio a pagar ha de ser real o serio y
también determinado; si este fuese fingido, simulado o irrisorio, el contrato
degeneraría en un contrato gratuito, específicamente en un comodato.
3. Efectos del contrato de arrendamiento de cosa.
En este acápite, se analizarán cuáles son los derechos de los contratantes.
I. Obligaciones del arrendador.
En verdad, conforme a Alessandri “el arrendador contrae una sola obligación, la de

hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa
durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone
al arrendador”.
Asimismo, esta obligación se descompone en 3, así lo establece el artículo 1924 del

Código Civil:
“El arrendador es obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada
2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
3. A liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.”
De la misma manera, a las 3 anteriores que se podrían calificar de principales, es

posible agregar otras obligaciones, que podrían ser consideradas secundarias.
1. Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa

2. Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a
reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador.
3. Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía,
si procede.
4. Obligación de indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que se le
ocasionen, con motivo del contrato y sin culpa de su parte.
5. Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial fije
por algún tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando
acerca de su nuevo domicilio.
A continuación, desarrollaremos algunas de las obligaciones:
1. Obligación de entregar la cosa arrendada.

a. Momento de la entrega.
Será aquel que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de
celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se
arrendaron las cosas. La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el
silencio de las partes, inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento.
Puede ocurrir que el arrendador se encuentre en la imposibilidad de entregar la

cosa arrendada. Pueden darse 2 situaciones:
1. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada,

por hecho o culpa suya: el arrendatario tendrá derecho para desistir del
contrato. Esto se entiende, para pedir su resolución, con indemnización
de perjuicios. Art. 1925 inc. 1° del Código Civil. Asimismo, cabe señalar
que el inc. 2°, dispone que habrá lugar a esta indemnización, aun cuando
el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía
arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida por el
arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Ej., el
arrendador da en arrendamiento un inmueble para ser destinado a local
comercial, y la municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva,
por estar ubicado en una zona residencial.
2. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada,
por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendrá derecho para
desistir del contrato (entiéndase para pedir su resolución), pero no a
exigir indemnización de perjuicios.
b. Lugar de la entrega.
La cosa se entregará en el lugar acordado por las partes. A falta de estipulación,

se seguirán las reglas generales del pago, establecidas en los artículos 1587 a
1589 del Código Civil:
1. Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en que dicho

cuerpo cierto existía al tiempo de constituirse la obligación.
2. Si se trata de una cosa determinada por su genero (pero siempre que no
sea consumible), la cosa se entregará en el domicilio del arrendador.
c. Forma de efectuar la entrega de la cosa.
Según el art. 1920 del Código Civil, “La entrega de la cosa que se da en arriendo
podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”.
Advierte Alessandri, que el artículo no es del todo exacto. No cabe duda que se
aplica a las cosas muebles, y en ese caso, nos remitimos al art. 684 del Código,
Sin embargo, “si la cosa es inmueble es imposible aplicar el art. 1920 en los
términos en que esta redactado, porque en ese caso habría que inscribir el título,
lo que es absurdo, ya que no se trata de transferir el dominio de la cosa
arrendada”. De esta manera concluye que, la entrega del inmueble deberá
hacerse, colocando el predio a disposición del arrendatario, sea entregándole las
llaves, sea colocándolo en él para que goce en debidas condiciones.
2. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido

arrendada.
Consagra el art. 1927 del Código esta obligación. Sin embargo, debemos distinguir entre
las reparaciones necesarias, útiles y voluptuarias, teniendo presente que de todas
maneras, las partes pueden modificar las reglas.
a. Reparaciones necesarias.
• Regla general. Son de cargo del arrendador. Se entiende por ellas, aquellas
indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no
las hiciere, podrá hacerlas al arrendatario, a costa del primero, siempre y
cuando se cumplan los siguientes requisitos:
1. Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y
2. Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, “lo más
pronto”, dice la ley, para que las hiciese por su cuenta (art. 1935 del
Código Civil). Se entiende que dada la noticia, el arrendador nada
hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su
cuenta, pero con cargo al arrendador. Este requisito no operará, “si
la noticia no pudo darse en tiempo”.
• Excepción: tratándose de las reparaciones locativas: Conforme al art. 1940
del Código, son tales, “las que según la costumbre del país son de cargo de
los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y
acequias, rotura de cristales, etc.”
b. Reparaciones útiles.
• Regla general: serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder
separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque
detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto
a abonar al arrendatario lo que valdrían los materiales, considerándolos
separados (art. 1936 del Código Civil).
• Excepción: serán de cargo del arrendador, si este consintió en las mejoras,
con al expresa condición de abonarlas.
c. Reparaciones voluptuarias: siempre serán de cargo del arrendatario, sin

derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.
3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
De esta obligación se desprende que el arrendador debe:
a. Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en
la misma, que embaracen el goce del arrendatario.
Así lo establece el art. 1928 del Código, advirtiendo que el arrendador no
puede sin el consentimiento del arrendatario:
• Mudar la forma de la cosa arrendada.
• Hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce
del bien por el arrendatario.
Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y

cuando se cumplan 2 requisitos (art. 1928 inc.2):
• Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente

diferirse.
• Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a
consecuencia de las reparaciones, sea solo parcial.
De todas maneras, el arrendatario en el caso anterior tendrá derecho a una

rebaja proporcional de la renta del arrendamiento. Sin embargo, puede
ocurrir que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven al arrendatario
del goce de la cosa arrendada, caso en el cual él podrá “dar por terminado el
arrendamiento”, o sea, podrá pedir que se declare el término del contrato
(art. 1928 inc. 3°). Alessandri plantea el siguiente ejemplo: “Así, se trata de
una casa habitación, y hay que cambiar el techo, estaríamos en el caso de

este inciso.”
En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los

perjuicios que se le ocasionaren, en las siguientes hipótesis:
• Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo
del contrato, y no era conocida del arrendatario, pero sí por el
arrendador;
• Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo
del contrato, y aun cuando no era conocida por el arrendador, era tal
(la causa) que el arrendador tenía antecedentes para temerla o
debiese por su profesión conocerla; y
• Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado
tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario.
b. Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario.
Dispone al efecto el art. 1929 del Código Civil: “Si fuera de los casos previstos en
el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador
o por cualquiera otra persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a
indemnización de perjuicios”.
Se trata de vías de hecho en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual
el arrendador posee el ascendiente suficiente, como para haberle impedido
realizar la conducta que perturba al arrendatario en el goce del bien.
Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que
ningún vínculo tienen con él, será el arrendatario quien asumirá su propia
defensa (art. 1930, inc. 1º del Código Civil). Se trata de la misma solución
consagrada a propósito de la compraventa, cuando el comprador sufre una
turbación de hecho, caso en el cual no se activa la obligación de saneamiento de

evicción que pesa sobre el vendedor. Dicha obligación se activará, cuando se
trate de turbaciones de derecho.
c. Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.
Los cuatro últimos incisos del art. 1930 del Código Civil, consagran la obligación
de saneamiento de la evicción que pesa sobre el arrendador, cuando el
arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifican algún
derecho sobre la cosa, y la causa de este derecho es anterior al contrato de
arrendamiento.
Al efecto, distingue el Código dos situaciones:
• Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa
magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que perseguía al
contratar: tendrá derecho a exigir una rebaja en la renta del arriendo,
por el tiempo que reste al contrato;
• Si la privación que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de
presumir que de haber faltado esa parte no habría contratado: podrá
exigir que cese el contrato (es esta una norma similar a la del último
inciso del art. 1852 del Código Civil, en la compraventa).
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los casos
anteriores, distinguimos también:
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida
del arrendador, pero no del arrendatario: deberá el arrendador
indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debió ser
conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deberá el
arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida

por ambas partes, pero se estipuló que el arrendador respondería por
ella: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al
arrendatario, o según lo que se haya estipulado por las partes;
• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni debía
ser conocida por el arrendador: éste sólo responderá del daño emergente
producido al arrendatario, no del lucro cesante.
El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del
contrato.
Cabe consignar que los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben
demandar al arrendador, no al arrendatario, lo que resulta de toda lógica, pues
el primero es el dueño de la cosa, y por ende legítimo contradictor con el tercero
que reclama derechos sobre la cosa. De todas formas, el arrendatario debe
comunicar al arrendador la molestia o turbación que reciba de los terceros, a
consecuencia de los derechos que alegan. De no hacerlo, podrá verse en la
obligación de indemnizar los perjuicios que se le ocasionen al arrendador (art.
1931 del Código Civil).
4. Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.

Puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad sea insuficiente,
de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue arrendada (art.
1932 del Código Civil). Se trata de vicios redhibitorios. En este caso, el arrendatario tiene
derecho a la terminación del contrato (el Código agrega “y aún a la rescisión del
contrato, según los casos”, frase equívoca, pues no se trata de un problema de nulidad
relativa, sino de incumplimiento del contrato por el arrendador).
Podrá impetrar este derecho el arrendatario:
• Cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del

contrato
• Cuando el arrendador no conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo
del contrato;
• Y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del
contrato, pero sin culpa del arrendatario. En este punto, se diferencian el
arrendamiento y la compraventa, pues en ésta, el art. 1858 del Código Civil exige
que los vicios redhibitorios hayan existido “al tiempo de la venta”. Por ende, en
el arrendamiento los vicios (que en rigor no podríamos calificar entonces de
redhibitorios) pueden ser sobrevinientes, nacer después de celebrado el
contrato, mientras que en la compraventa han de ser coetáneos al contrato,
pues cualquier defecto que nazca con posterioridad, y en la medida que no haya
existido en germen al momento de la compraventa, deberá ser soportado por el
comprador, sin ulterior responsabilidad del vendedor.
Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa. En
cualquier circunstancia, el arrendatario podrá pedir que se declare la terminación del
contrato o eventualmente su resolución, si no alcanzó a producir efectos.
Puede ocurrir también que el impedimento para el goce de la cosa sólo sea parcial, o
que la cosa se destruya en parte. En estos casos, el juez decidirá, de no haber acuerdo
entre las partes, entre:
• Acoger la demanda de terminación de contrato; o
• Conceder una rebaja del precio o renta.
En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario, distinguimos (art.

1933 del Código Civil):
• Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendrá derecho el
arrendatario para que se le indemnice el daño emergente;
• Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendrá derecho el
arrendatario para que se le indemnice el daño emergente y el lucro cesante
• Si el vicio era tal que el arrendador debió por los antecedentes previos preverlo
o por su profesión conocerlo: tendrá derecho el arrendatario para que se le
indemnice el daño emergente y el lucro cesante.
Sin embargo, carecerá el arrendatario del derecho a ser indemnizado, en los siguientes
casos (art. 1934 del Código Civil):
• Si contrató a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y no se obligó
el arrendador a sanearlo;
• Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia de su parte
ignorarlo;
• Si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio,
designándolo. Nótese que no basta con renunciar a la acción, sino que debe
“designarse” el vicio, o sea, explicitarlo (señalar que la cosa contiene “tales y
cuales defectos”), lo que constituye una norma similar a la prevista en la
compraventa, respecto a la evicción (art. 1852, inc. 3º, cuando la ley exige que
el peligro de la evicción sea especificado, para que el vendedor quede exonerado
incluso de la obligación de restituir el precio de la compraventa).
5. Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía,
si procede.
Aunque la ley nada dice al respecto, se ha impuesto como costumbre, que el
arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una
garantía, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada
impide que pueda pactarse una suma superior. Podría estimarse que se trata en
realidad de una prenda en dinero, entregada por el constituyente (el arrendatario o
un tercero) al acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crédito que el

último pueda invocar contra el primero, al término del contrato.
Para conocer la suerte final de esta garantía, debemos distinguir, según si la cosa
arrendada, al momento de ser restituido al arrendador, presenta o no deterioros
imputables al arrendatario:
1. La cosa arrendada presenta deterioros: La suma que el arrendatario entregó
como garantía, no puede destinarse al pago de la renta, a menos que el
arrendador consienta en ello. Dicho dinero se entrega para responder el
arrendatario, ante los deterioros que presente la cosa arrendada al momento
de cesar el contrato, con el objeto de que el arrendador pueda destinarla a
efectuar las reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador debe dar
cuenta al arrendatario, de los gastos en que incurrió, a consecuencia de las
reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.
2. La cosa arrendada no presenta deterioros: Si la cosa arrendada no presenta
deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma
correspondiente al mes de garantía, debidamente reajustada, debiendo ser
equivalente a la cantidad pagada por la renta del último mes.
II. Obligaciones del arrendatario.

Ocho son las obligaciones que asume el arrendatario. De ellas, las tres primeras son las
fundamentales. Tales son:
1. Pagar el precio o renta convenida.
2. Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato.
3. Cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
4. Ejecutar las reparaciones locativas.
5. Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada.
6. Indemnizar por los daños que se causen en la cosa o por su destrucción.
7. Restituir la cosa al final del arrendamiento.

8. Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto
habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso
al inmueble.
A continuación, detallaremos algunas de ellas:
1. Obligación de pagar el precio o renta convenida.
a. Obligación de la esencia. Se trata de una obligación de la esencia del
contrato de arrendamiento, porque de faltar, degeneraría en un contrato
de comodato. Establece la obligación el art. 1942, inc. 1º del Código Civil.
Por cierto, la renta debe pagarse por todo el período de vigencia del
contrato, siendo de cargo del arrendatario probar que éste expiró
anticipadamente, por haberlo acordado así las partes. Al efecto, hay que
advertir que el simple abandono de la cosa arrendada hecho por el
arrendatario no supone el término del contrato, subsistiendo por ende la
obligación del primero, de pagar la renta hasta la efectiva expiración de
aquél.
La renta puede ser pagada:
• Al arrendador, lo que acontecerá por regla general;
• A todo aquél que lo haya sucedido en su crédito, por causa de
muerte (heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario);
• A la persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo)
o la ley (el representante legal), con facultades de percibir por el
arrendador;
• A la persona diputada por el arrendador para el cobro de la renta,
es decir, un mandatario (usualmente, el corredor de propiedades
a quien el arrendador encomendó la administración de la cosa
arrendada);
• A quien está en posesión del crédito, aunque después aparezca

que el crédito no le pertenecía, pero siempre y cuando el
arrendatario haya pagado de buena fe (por ejemplo, un heredero
putativo o aparente ha cobrado las rentas correspondientes a los
últimos meses de arrendamiento, y después se presentan los
verdaderos herederos, reclamándolas).
Las hipótesis anteriormente indicadas, son aquellas señaladas en el art.
1576 del Código Civil, precepto que encabeza las normas relativas al
párrafo 3º del Título XIV del Libro IV del Código Civil, concernientes “A
quien debe hacerse el pago”.
b. Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la

efectividad de su pago.
Conforme al art. 1943 del Código Civil, si una vez entregada la cosa al
arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta:
• Se estará primero a lo que una de las partes pueda probar,
conforme a las reglas generales (aplicando por ende las
limitaciones a la prueba de testigos);
• Si ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estará al
justiprecio de peritos, dividiendo los costos de esta operación
entre los contratantes, en partes iguales.
Sin embargo, tratándose del arrendamiento de predios urbanos, cuando el
contrato no consta por escrito, “se presumirá que la renta será la que declare
el arrendatario” (art. 20 de la Ley Nº 18.101).
c. Posibilidad de ejercer la acción subrogatoria u oblicua.
En el caso que el arrendador no ejerza su derecho a exigir el pago de la renta
de arrendamiento, los acreedores del arrendador podrán cobrar la deuda,
substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo dispuesto en el

art. 1965 del Código Civil. Para ello, será necesario que los acreedores traben
embargo en la cosa arrendada.
d. Periodicidad en el pago de la renta.
Dispone el art. 1944 del Código Civil:
1. Que la renta se pagará en los períodos estipulados;
2. A falta de estipulación, conforme a la costumbre del país (una de las
escasas hipótesis en que la ley se remite a la costumbre);
3. No habiendo estipulación ni costumbre fija, se pagará según las reglas
siguientes:
• Renta de predios urbanos: se pagará por meses;
• Renta de predios rústicos: se pagará por años;
• Renta de cosas muebles o semovientes arrendadas por cierto
número de años, meses, días: cada una de las pensiones periódicas
se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo
año, mes o día;
• Si se arrienda por una sola suma: se deberá ésta luego que termine
el arrendamiento.
e. Efectos por la falta de pago de la renta.
Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas
generales, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su
terminación.
Tratándose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el art.
1977 del Código Civil establece que “La mora de un período entero en el pago
de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones,
entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se
verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta

días”. Esta disposición, debemos relacionarla con el art. 611 del Código de
Procedimiento Civil, que dispone en su inc. 1º: “Cuando la terminación del
arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad a lo
dispuesto por el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las
reconvenciones a que dicho artículo se refiere, se practicará ocurriendo al
tribunal respectivo, quien citará a las partes a una audiencia inmediata y
procederá en lo demás con arreglo a lo establecido en los artículos
precedentes”. Por su parte, el inc. 1º del art. 10 de la Ley Nº 18.101, que fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, consigna, en
armonía con los preceptos anteriores: “Cuando la terminación del
arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las
reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia
de contestación de la demanda”.
2. Obligación de usar la cosa según los términos o espíritu del contrato.
Se consagra la obligación en el art. 1938 del Código Civil. Las reglas son las siguientes:
a. El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu
del contrato, y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos
que los convenidos;
b. A falta de convención expresa, los usos permitidos serán aquellos a que
la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del país (aplicación del
principio general consagrado en el artículo 1546 del Código Civil).
Alessandri citaba como ejemplo el arriendo de un caballo para dar un
paseo, debiendo usarse para tal fin y no otro, como tirar de un carruaje.
En términos contemporáneos, por ejemplo, si arriendo un automóvil por

un mes, no podría destinarlo, a falta de pacto, para taxi o colectivo.
El art. 1973 del Código Civil constituye una aplicación del art. 1938, estableciendo
que “El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o
edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a
personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente
expelidas”.
En el caso que el arrendatario infrinja la obligación, podrá el arrendador reclamar la
terminación del arriendo con indemnización de perjuicios (recordemos que la
resolución toma el nombre de “terminación”, en el contrato de arrendamiento), o
limitarse a esta indemnización, dejando subsistente el contrato (art. 1938, inc. 2º).
3. Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
a. El arrendatario responde hasta de la culpa leve.
Señala el art. 1939 del Código Civil que “El arrendatario empleará en la conservación
de la cosa el cuidado de un buen padre de familia”.
Recordemos que conforme al art. 44 del Código Civil, el que debe administrar un
negocio como un buen padre de familia es responsable de culpa leve, entendida
como “la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios”.
Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia con lo
dispuesto en el art. 1547, inc. 1º del Código Civil, que atribuye tal grado de culpa a
las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se pacta para
beneficio recíproco de los contratantes.
Los artículos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Código Civil, constituyen una
aplicación de la obligación, en relación a los inquilinos de una casa, almacén u otro
edificio y los arrendatarios o “colonos” de predios rústicos.
El arrendatario no sólo responde por sus hechos propios, sino también por los
hechos culpables de los miembros de su familia, huéspedes y dependientes (art.
1941) y de sus subarrendatarios (art. 1947).
b. Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.
En relación con la obligación del arrendatario de cuidar la cosa, cabe referirse a la
posibilidad de que pueda o no subarrendar o ceder sus derechos en el contrato.
En todo caso, recordemos que distinto es el efecto si se trata de un subarriendo o
de la cesión de derechos, pues en el segundo caso, el arrendatario abandona la
relación jurídica, y el cesionario lo sustituye frente al arrendador.
Distinguimos al respecto entre lo regulado en el Código Civil, en la Ley Nº 18.101
sobre arrendamiento de predios urbanos y en el Decreto Ley Nº 993 sobre
arrendamiento de predios rústicos:
a. El subarrendamiento o cesión de derechos en el Código Civil: conforme al
art. 1946, el arrendatario no tiene en principio la facultad para subarrendar
o ceder sus derechos en el contrato, a menos que el arrendador lo hubiere
autorizado expresamente. Si se hubiere otorgado dicha autorización, el
subcontrato no podrá extenderse más allá del plazo del contrato de
arrendamiento ni podrá comprender otras materias, lo que resulta lógico,
pues sabemos que el subcontrato está limitado por el contrato.
b. El subarrendamiento o cesión de derechos en la Ley Nº 18.101: inversa es
la solución en el marco de la Ley Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios
urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo
superior a un año: en ella, conforme al art. 5º, el arrendatario siempre podrá
subarrendar, salvo cláusula expresa que se lo prohíba; en este último caso,
el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación
de pagar la renta por el período que falte. Dado los términos del art. 5º, si
estamos ante un contrato de duración indefinida o con plazo fijo inferior a
un año, o con plazo fijo superior a un año pero tratándose de inmuebles no

destinados a la habitación, sino que a oficinas, comercio, industria, etc.,
volvemos a la regla general del art. 1946 del Código Civil, requiriéndose
autorización expresa del arrendador. El art. 5º citado nada dice acerca de la
cesión del contrato. Por tanto, el arrendatario sólo podrá llevarla a cabo con
el consentimiento del arrendador. Resulta lógico que el arrendatario no
pueda ceder el contrato, porque de hacerlo se produciría una novación por
cambio de deudor –arrendatario-, no consentida por el acreedor –
arrendador-, lo que pugnaría con lo dispuesto en el art. 1635 del Código Civil.
c. El subarrendamiento o cesión de derechos en el Decreto Ley Nº 993:
conforme al artículo 7º de ese cuerpo legal, queda prohibido al arrendatario
de predios rústicos subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del
contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o
introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del
propietario. Como vemos, se trata de la regla general del art. 1946 del Código
Civil. Cabe señalar que en el derecho nacional, la responsabilidad del
arrendatario y del subarrendatario, son independientes. El primero
responde frente al arrendador, y el segundo responde ante el arrendatario.
Existe una salvedad, sin embargo: el arrendatario deberá responder por los
daños ocasionados en la cosa, por culpa del subarrendatario (art. 1947, inc.
4º).
4. Obligación de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.
Como indica Alessandri, se trata de una obligación de la esencia del contrato de
arrendamiento, porque es un contrato de duración limitada.
a. Regulación en el Código Civil:
Dispone el art. 1947, inc. 1º, que el arrendatario es obligado a restituir al fin del
arrendamiento.
La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario,

pero tomando en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce
legítimos (art. 1947, inc. 2º).
Si no consta el estado en que se encontraba la cosa el tiempo en que fue
entregada al arrendatario, se entenderá que éste la recibió “en regular estado
de servicio”, a menos que el arrendatario pruebe lo contrario (art. 1947, inc. 3º).
Si el arrendatario, voluntariamente, restituye la cosa antes del último día fijado
para el contrato, será obligado a pagar la renta de todos los días que falten hasta
completar el plazo convenido (art. 1955). Se trata de una aplicación del art. 1545
(ley del contrato), y del art. 1497 (obligaciones a plazo), pues estamos ante un
plazo que cedía también en interés del arrendador, acreedor de la renta.
Excepcionalmente, no estará obligado el arrendatario a pagar las rentas futuras,
cuando se trate de un inmueble urbano, destinado a la vivienda, arrendado a
plazo fijo superior a un año, y se hubiere impuesto al arrendatario prohibición
de subarrendar (art. 5º de la Ley Nº 18.101).
Si se trata de un inmueble, deberá restituirse desocupado, poniéndolo a
disposición del arrendador y entregándole las llaves del mismo (art. 1948).
b. Regulación en la Ley Nº 18.101
El principio en virtud del cual el arrendatario ha de restituir inmediatamente de
concluido el contrato, se altera en la Ley Nº 18.101. Distinguimos al efecto entre
contratos pactados mes a mes y de duración indefinida; los pactados a plazo fijo
que no exceden de un año; y los pactados a plazo fijo superior a un año, cuando
el inmueble se destina a la habitación:
• El art. 3º alude a los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida:
en ellos, el arrendador sólo podrá ponerles término mediante desahucio
judicial o mediante desahucio practicado a través de una notificación
personal efectuada por un notario.
En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner término al contrato

mediante un acto jurídico unilateral, como es el desahucio, lo que rompe el
principio de que en el Derecho, las cosas se deshacen de la misma forma
como se hicieron, lo que se justifica, pues de otra forma la suerte del contrato
quedaría entregada al arrendatario, quien según veremos, está protegido en
todo caso por la ley. Pero el contrato no se entiende terminado con la sola
expresión de voluntad del arrendador. En efecto, el plazo de desahucio será
de dos meses, contado desde la notificación del desahucio judicial o
practicado a través de un notario, y se aumentará en un mes por cada año
completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin que los dos
meses más el aumento, excedan de seis meses. Si el arrendatario restituye
antes de la expiración del plazo máximo de seis meses, estará obligado a
pagar la renta sólo hasta el día de la restitución (los plazos antes citados,
fueron rebajados por la Ley Nº 19.866, al modificar el inc. 2º del art. 3º de la
Ley Nº 18.101).
• El art. 4º de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo que no exceden
de un año. Establece el precepto que en tales contratos, el arrendador sólo
podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el
arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la
notificación de la demanda.
c. Mora del arrendatario en la obligación de restitución.
Así como dijimos que el arrendatario de un inmueble no está en mora por la sola
llegada del plazo pactado para el pago de la renta (art. 1977 del Código Civil),
tampoco lo estará el arrendatario de cualquier clase de bien, en lo que a la
restitución de la cosa se refiere, sino una vez requerido por el arrendador, aun
cuando haya precedido desahucio (artículo 1949 del Código Civil). Dicho de otro
modo, no aplicamos el Nº 1 del art. 1551 del Código Civil, sino que el Nº 3, siendo
necesaria la interpelación judicial al arrendatario, para constituirlo en mora.
Si requerido por el arrendador, el arrendatario no restituye la cosa arrendada,
será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los
demás que competa como injusto detentador (entre ellos, podría ser condenado
al pago o devolución de los frutos naturales o civiles de la cosa, que el arrendador
hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado teniendo la cosa en
su poder).
III. Derechos del arrendador.

Los principales derechos del arrendador, son los siguientes:
1. Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada; es, por cierto, el

principal de los derechos del arrendador, corresponde al móvil que lo llevó a
celebrar el contrato. Como todo acreedor, y por aplicación de las normas del
pago, el arrendador tiene derecho a recibir un pago íntegro y oportuno,
conforme a los términos de la convención (art. 1569 del Código Civil).
2. Derecho a exigir al arrendatario que efectúe las reparaciones locativas; salvo, en
aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean
de cargo del arrendador.
3. Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daños ocasionados a la
cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o fuerza mayor;
4. Derecho a obtener del arrendatario la pertinente indemnización, por los daños
causados en la cosa y por su destrucción, si fuere culpable o dolosa.
5. Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al expirar el
contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios básicos y gastos
comunes al día63.
6. Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendatario,
cuando éste le adeude rentas o indemnizaciones.
7. Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato, en
los términos que expusimos a propósito de las obligaciones del arrendatario.
8. Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garantía, a cubrir los
gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o
inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario
era responsable, así como también al pago de servicios básicos y de los gastos
comunes que no hubieren sido satisfechos por el arrendatario.
IV. Derechos del arrendatario.

Los principales derechos del arrendatario son los siguientes:
1. Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada. El arrendatario, según lo
expresamos, debe usar la cosa conforme a los términos estipulados en el
contrato, y a falta de pacto, conforme a su destino natural. En lo que respecta a
los frutos, podrá apropiarse de los frutos naturales que produzca la cosa
arrendada, y eventualmente de frutos civiles, si subarrendare la cosa. Si el
arrendador infringiere su obligación de permitir al arrendatario ejercer su
derecho a usar y gozar legítimamente de la cosa arrendada, el segundo podría
incluso recurrir de protección, ante la Corte de Apelaciones competente, para
obtener el restablecimiento de su derecho conculcado por la acción ilegal del
arrendador.
2. Derecho a exigir al arrendador que mantenga el mueble o inmueble en
condiciones aptas para el fin pactado en el contrato (por ejemplo, si se arrienda
un local comercial, y la Municipalidad respectiva niega la patente, porque el
inmueble no cumple con ciertos requisitos, el arrendador debe subsanar tal
situación);
3. Derecho a exigir al arrendador que efectúe aquellas reparaciones que no sean

locativas; y aún las locativas, cuando sean de cargo del arrendador.
4. Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que
presente el mueble o inmueble arrendado, y que existían al momento de
celebrar el contrato.
5. Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero, cuando sean de derecho,
pues si fueren de hecho, el arrendatario deberá defenderse por sí mismo, a
menos que la turbación o embarazo provengan de personas sobre las cuales el
arrendador tuviere ascendiente.
6. Derecho a obtener del arrendador la pertinente indemnización, por los daños y
perjuicios que experimente el arrendatario con motivo del contrato y sin culpa
de su parte.
7. Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendador,
cuando éste le adeude indemnizaciones.
8. Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendador no cumple
sus obligaciones.
9. Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que conste el
pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que pagó, como
también para tramitar el salvoconducto en Notaría).
10. Derecho a exigir la devolución del dinero entregado por concepto de garantía, si
procede. Será improcedente, si el arrendador justifica que debió invertir los
dineros en reparaciones locativas.
11. Derecho a subarrendar, cuando el arrendatario esté premunido de esta facultad.
VII. Expiración del arrendamiento de cosas.

De acuerdo con el art. 1950 del Código Civil, el arrendamiento de cosas expira por los
mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
1) Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3) Por la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
4) Por la sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
1) Expiración del arrendamiento por la destrucción total de la cosa arrendada.

Si la cosa se destruye, entonces falta el objeto de la obligación del arrendador, cual es
proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el arrendador,
entonces falta la causa de la obligación del arrendatario, porque pagaría una renta a
cambio de nada.
Para que el contrato expire, la destrucción ha de ser total. Si la destrucción es parcial, el
juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato o
concederse una rebaja del precio o renta, según ya lo estudiamos (art. 1932 del Código
Civil).
Carece de importancia que la pérdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los efectos
de la expiración del contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si la pérdida
fuere imputable a una de las partes, se podrá pedir la respectiva indemnización de
perjuicios, conforme a las reglas generales.
2) Expiración del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duración
del arriendo.
La expiración del contrato de arrendamiento puede estar previamente determinada, o
ser indeterminada. Revisemos las dos situaciones:
• Expiración determinada: acontece lo anterior, en las siguientes situaciones:
a. Cuando se ha estipulado un plazo fijo para que tenga fin (plazo expreso);
b. Cuando su terminación está indicada por la naturaleza del servicio a que

la cosa está destinada (plazo tácito: por ejemplo, se arriendan vehículos
motorizados, para el traslado de los participantes a una reunión
internacional, que se efectuará durante 15 días en cierta ciudad);
c. Cuando su terminación está indicada por la costumbre del país (por
ejemplo, la costumbre establece que el arriendo de ciertas maquinarias
agrícolas, se hace por el período de cosecha).
En los tres casos anteriores, no será necesario desahucio, para poner término al
contrato. Este expira, con la llegada del plazo (artículo 1954 del Código Civil): se
trata sencillamente del cumplimiento del plazo extintivo (lo anterior, sin perjuicio
de las excepciones mencionadas a propósito del arrendamiento de predios
urbanos, contenidas en la Ley Nº 18.101).
• Expiración indeterminada: lo será, cuando el contrato no tiene plazo estipulado
por los contratantes, ni puede deducirse del servicio al que la cosa se destina, ni
por la costumbre del país. En este caso, el contrato puede terminar en cualquier
momento, por desahucio del arrendador o del arrendatario (art. 1951 del Código
Civil). Hemos señalado que el desahucio es un acto jurídico unilateral. Alessandri
lo define como “la noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo
de poner término al contrato”. El desahucio no puede además revocarse por la
sola voluntad del desahuciante, sino sólo con el consentimiento del desahuciado
(art. 1952 del Código Civil). El desahucio puede ser extrajudicial o judicial, pero
como es lógico, por regla general sólo el último será verdaderamente eficaz, en
caso de oposición del arrendatario. El desahucio judicial es el que se hace por
medio de una notificación judicial, en que se hace saber a una de las partes la
intención del otro contratante, de poner término al contrato. La notificación debe
hacerse previo decreto judicial que así lo autorice (art. 588 del Código de
Procedimiento Civil). El desahucio extrajudicial, es aquél que se realiza a través
de un notario, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmuebles, pactado

mes a mes y de duración indefinida. En este caso, el desahucio tendrá la misma
eficacia que el desahucio judicial.
3) Expiración del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley ha
previsto.
Conforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podrá expirar por
declararse su nulidad, o por resolución, siempre y cuando no hubiera empezado a
cumplirse, pues en caso contrario, debemos hablar de término del contrato, conforme
ya lo explicamos.
Carlos Ducci, sistematizando este punto, señala los siguientes casos en que las partes
pueden demandar la terminación del contrato de arrendamiento:
a. Casos en que el arrendatario puede demandar la terminación:
• Imposibilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada o la mora en
entregarla que disminuyere notablemente para el arrendatario el valor del
contrato (artículos 1925 y 1926 del Código Civil);
• Las reparaciones sobre una parte tan grande de la cosa arrendada, que el
resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo (art.
1928 del Código Civil);
• Si el arrendatario, a consecuencia de los derechos que ha justificado un
tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de
presumir que sin esa parte no habría contratado (art. 1930 del Código Civil);
• Si el mal estado o calidad de la cosa le impiden hacer de ella el uso para que
ha sido arrendada (art. 1932 del Código Civil).
Se enmarcan estas hipótesis en las primeras cuatro obligaciones del arrendador.
b. Casos en que el arrendador puede demandar el término del contrato:
• Cuando el arrendatario no hubiere dado a la cosa el uso convenido o el que

corresponda a la naturaleza de la cosa arrendada (art. 1938 del Código
Civil);
• El grave deterioro del bien arrendado, cuando es imputable al arrendatario
(art. 1939 del Código Civil);
• Cuando la cosa arrendada necesita reparaciones que en todo o parte
impidan su goce (art. 1966 del Código Civil);
• Ante la insolvencia declarada del arrendatario (art. 1968 del Código Civil);
• Por negligencia grave del arrendatario en la mantención del inmueble (art.
1972 del Código Civil);
• Por emplear el arrendatario la casa o edificio a un objeto ilícito (art. 1973
del Código Civil);
• Por subarrendar la cosa a persona de notoria mala conducta (art. 1973 del
Código Civil);
• Por la mora en el pago de la renta (art. 1977 del Código Civil).
Bibliografía.
1. Apunte de contrato de arrendamiento. Juan Andrés Orrego.

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Apuntes realizados por: Pía Fernanda Rivera Lobos.

El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento señalando lo

II. Partes del contrato de arrendamiento

III. Requisitos del contrato

Tal como señala Alessandri, son 3 los elementos de la esencia particular

hipótesis en que la mera tenencia podría mudar en posesión y permitir adquirir el

V. Diferencias y semejanzas entre el contrato de arrendamiento y el comodato.

VI. El arrendamiento de cosas.

2. Elementos del contrato.

a) Consentimiento de las partes. Debe haber un efectivo concierto de voluntades

Cuando el precio se paga de manera periódica, se llama “renta”. Y recordemos que

3. Efectos del contrato de arrendamiento de cosa.

En este acápite, se analizarán cuáles son los derechos de los contratantes.

I. Obligaciones del arrendador.

En verdad, conforme a Alessandri “el arrendador contrae una sola obligación, la de

Asimismo, esta obligación se descompone en 3, así lo establece el artículo 1924 del

“El arrendador es obligado:

De la misma manera, a las 3 anteriores que se podrían calificar de principales, es

1. Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa

A continuación, desarrollaremos algunas de las obligaciones:

1. Obligación de entregar la cosa arrendada.

Puede ocurrir que el arrendador se encuentre en la imposibilidad de entregar la

1. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada,

La cosa se entregará en el lugar acordado por las partes. A falta de estipulación,

1. Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en que dicho

2. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido

c. Reparaciones voluptuarias: siempre serán de cargo del arrendatario, sin

Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y

• Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente

De todas maneras, el arrendatario en el caso anterior tendrá derecho a una

una casa habitación, y hay que cambiar el techo, estaríamos en el caso de

En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los

turbación de hecho, caso en el cual no se activa la obligación de saneamiento de

c. Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.

• Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida

4. Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.

• Cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del

En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario, distinguimos (art.

un tercero) al acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crédito que el

II. Obligaciones del arrendatario.

7. Restituir la cosa al final del arrendamiento.

• A quien está en posesión del crédito, aunque después aparezca

b. Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la

substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo dispuesto en el

verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta

En términos contemporáneos, por ejemplo, si arriendo un automóvil por

un año, o con plazo fijo superior a un año pero tratándose de inmuebles no

La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario,

En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner término al contrato

III. Derechos del arrendador.

1. Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada; es, por cierto, el

IV. Derechos del arrendatario.

3. Derecho a exigir al arrendador que efectúe aquellas reparaciones que no sean

VII. Expiración del arrendamiento de cosas.

1) Expiración del arrendamiento por la destrucción total de la cosa arrendada.

b. Cuando su terminación está indicada por la naturaleza del servicio a que

de un notario, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmuebles, pactado

• Cuando el arrendatario no hubiere dado a la cosa el uso convenido o el que

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