TEMA 10: El contrato y sus elementos esenciales.

1. CONTRATO Y AUTONOMIA PRIVADA

La categoría del contrato debe ser puesta en relación con el principio de autonomía privada reconocido
en el art.1255 CC, que es el poder concedido a la persona para gobernar, ella misma, su propia esfera
jurídica.

La autonomía privada encuentra manifestación en la idea de negocio jurídico, que supone el

reconocimiento a la persona de la facultad de crear, modificar y extinguir relaciones jurídicas, a las
que el derecho reconoce efecto cuando son queridas por las partes, así como de regular su contenido,
siendo el contrato su expresión más típica.

El contrato puede definirse como el negocio jurídico bilateral, por el que se constituye, modifica o
extingue una relación jurídica de carácter patrimonial.

Por lo tanto, quedan fuera de este concepto aquello negocios en los que, como el testamento, sólo
interviene una parte, o que inciden sobre una esfera jurídica extra-patrimonial, como es el caso del
matrimonio.

La libertad de los contratantes para determinar el contenido de las relaciones jurídicas no es absoluto,
si no que tiene límites.

A) Se han de respetar las leyes, entendiendo por tales, exclusivamente, las que tienen carácter
imperativo, no, las que tienen carácter dispositivo.

Son imperativas aquellas que se imponen a las partes, con independencia de su voluntad, siendo
en consecuencia inderogables por voluntad de los particulares. Por el contrario, las leyes
dispositivas sólo se aplican si los contratantes no regulan la materia sobre la que versan, de manera
que los particulares pueden excluir su aplicación y crear una reglamentación distinta de las que
dichas leyes dispositivas establecen.

En un derecho civil como el nuestro, en el que el respeto a la autonomía privada es un principio

general del derecho, la mayoría de las leyes son dispositivas, lo que así sucede respecto a la mayoría
de los preceptos del código civil, ya que se trata de un cuerpo legal de inspiración liberal, que parte
de la idea de libertad de las partes para regular sus relaciones, en situación de igualdad.

No obstante, en la practica no siempre se da una situación de igualdad al contratar, sino, que, en

ocasiones, hay una parte que tiene una posición preeminente, por lo que el estado interviene,

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 dictando normas de carácter imperativo para proteger a la parte débil de los posibles abusos de que
pudiera ser objeto.

B) El segundo de los limites de la autonomía privada es el orden público, que es el conjunto de valores
fundamentales, de tipo político y económico en el que se inspira la sociedad y que, por lo tanto, ha
de ser respetado por las partes.

En la practica, dichos valores se deducen de las normas imperativas, por lo que entre normas
imperativas y orden público no existe una relación incuestionable.

C) El tercero de los límites de la autonomía privada es la moral, que prohíbe aquellos pactos,
contrarios a lo que se considera justo y honesto desde la perspectiva de los valores éticos
imperantes en la sociedad.

Por ejemplo, sería contrario a la moral un pacto por el que se eximiera al deudor de responder en
caso de incumplimiento doloso, pacto que el art. 1.102 CC considera nulo, ya que este tiene carácter
imperativo, porque una sociedad no puede permitir que quien dolosamente incumple una
obligación se vea exonerado de responder de las consecuencias dañosas que ese incumplimiento
ocasiona al acreedor.

2. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

Del art. 1.261 CC resulta que son elementos esenciales del contrato, sin los cuales este no puede existir,
el consentimiento, el objeto y la causa.

Los elementos esenciales del contrato se contraponen a los accidentales, que son los que no afectan a
la validez del contrato, sino a su eficacia y sólo, cuando así lo quieren las partes, es decir, la condición,
modo y plazo.

A ellos habría que añadir la forma, pero exclusivamente, en los contratos formales y solemnes.

I. El consentimiento

A tener del art. 1.254 CC → “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en
obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.”

Para que el consentimiento dé lugar a un contrato válido, este debe proceder de personas con capacidad
para contratar y debe estar exento de vicios.

a) La capacidad para contratar

Actualmente, suprimida la incapacitación (Ley 8/2021, de 2 de junio), toda persona mayor de

edad tiene capacidad general para contratar: solamente los menores de edad no emancipados

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 carecen de ella, por lo que serán sus progenitores, quienes, en su condición de representantes
legales, contraten en su nombre (art. 225 CC).

No podemos decir que los menores no emancipados carezcan de capacidad para contratar, sino
que la tienen limitada, conforme al art. 1.263 CC. Por ejemplo, si tendrán capacidad para
comprar una entrada de cine o un billete de autobús.

Por otro lado, la regla de la capacidad general de contratar de toda persona mayor de edad o
menor de edad emancipada debe ser objeto de las siguientes matizaciones.

• LOS MENORES EMANCIPADOS: necesitarán el consentimiento de sus progenitores

o en defectos de ellos, el de su defensor judicial para tomar dinero, préstamo, gravar o
enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de
extraordinario valor.

• LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD: sujetas a medidas de apoyo necesitarán el

consentimiento del curador para celebrar aquellos contratos en que sea necesaria su
asistencia, según la resolución judicial constitutiva de la curatela.

Los contratos celebrados por los menores no emancipados, por los emancipados, sin el
consentimiento de sus progenitores o defensor judicial, o por las personas con discapacidad,
son anulables.

b) Los vicios del consentimiento

Los vicios del consentimiento son anomalías en el proceso de formación de la voluntad, que
merman la libertad de los contratantes, razón por la cual, concurriendo a ciertos requisitos,
provocan la invalidez del contrato.

Según resulta del art. 1.265 CC, los vicios del consentimiento son el error, la violencia, la
intimidación y el dolo.

• EL ERROR

El error es una falsa representación mental de la realidad, que puede recaer sobre la
persona del otro contrayente o sobre el objeto del contrato o las cualidades de este.

No todo error es una causa de invalidez, sino que para que pueda determinar la invalidez
del contrato ha de ser esencial y excusable.

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• La esencialidad, requisito al que alude el art. 1.266 CC, significa que el error ha de recaer
sobre una realidad de tal importancia que, de haber sabido como era ésta, el contratante
que padeció el error no hubiera celebrado el contrato.

El error sobre la persona será en contadas ocasiones esencial, pues la

consideración a ella o a sus cualidades raramente será la causa principal de la
celebración del contrato. Por ejemplo, altruismo o defensa de ciertos valores.

El error sobre el objeto o sobre sus cualidades es más frecuente en la práctica.

Será esencial, cuando recaiga sobre una cualidad de la cosa que, hubiera dado
lugar a celebrar el contrato. Por ejemplo, se compra un cuadro, pensándose que
es de un conocido artista, cuando, en realidad, se trata de una falsificación.

• El carácter excusable del error no lo exige el CC, sino la jurisprudencia, por razones de
seguridad jurídica y para evitar la proliferación de las demandas de anulación.

Se considera que un error es inexcusable, cuando quien lo padece no ha

empleado una diligencia regular o media para evitarlo.

Por el contrario, se considera excusable cuando, quien lo padece ha obrado de

manera diligente al celebrar el contrato, pero, aún así, no se ha percatado del
error.

Para juzgar si el que se equivocó fue, o no, diligente, habrá que examinar sus
circunstancias personales, como su edad, nivel de instrucción o profesión.

Es, pues, exigible, un mayor nivel de diligencia a las personas expertas o

conocedoras del respectivo negocio.

Por el contrario, la diligencia exigible es menor cuando quien sufre el error es

una persona inexperta.

• EL DOLO

El dolo es un vicio del consentimiento caracterizado por el ánimo de engaño del quien
lo comete.

A él se refiere el art. 1.269 CC, cuando afirma que, “hay dolo cuando, con palabras o
maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido al otro a
celebrar un contrato que, son ellas no hubiera hecho.”

Entre las maquinaciones de que se trata el precepto hay que incluir no sólo la afirmación
de que la cosa vendida tiene cualidades de las que realmente carece, sino también lo

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 que se llama reticencia dolosa, es decir, el guardar silencio o no advertir a la parte
contraria de que la cosa tiene un defecto grave del que aquella no se ha percatado. Por
ejemplo, el propietario del terreno no advierte al comprador de que no puede edificar
sobre él.

No todo dolo da lugar a la invalidez del contrato, sino que, como exige el art. 1.270 CC,
a estos efectos, el dolo ha de ser grave, lo que significa que, de no haber mediado las
maquinaciones insidiosas de la otra parte, quien sufre el engaño no hubiera celebrado
el contrato.

El requisito de la gravedad en el campo del dolo es semejante al requisito de la

esencialidad en el campo del error. De modo que, el engañado podrá pedir la anulación
del contrato, bien por dolo, o bien por error. Sin embargo, si logra acreditar el propósito
de engaño de la otra parte, además de lograr la anulación, podrá pedir una
indemnización de daños y perjuicios.

• LA VIOLENCIA Y LA INTIMIDACIÓN

A la violencia y a la intimidación se refiere el art. 1.267 CC.

La violencia es, según, el precepto una fuerza irresistible, usada por la otra parte
contratante o por un tercero, para arrancar la voluntad de la víctima. La fuerza
irresistible parece hacer referencia al empleo de un medio, contra el que no cabe
oposición posible, de manera que, más que viciar la voluntad, la excluiría. Por ejemplo,
se coge la mano del contratante y se le obliga a firmar.

La intimidación es una amenaza que provoca un estado de temor, que no anula la

voluntad, pero que impide que ésta se forme libremente. Dice el art. 1.267 CC que hay
intimidación cuando se inspira a uno de los contratantes el temor racional y fundado de
sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en la persona o bienes de su
cónyuge, descendientes o ascendientes.

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 II. El objeto

El art. 1.261 CC nos dice que no hay contrato sin objeto cierto, que sea materia del mismo.

Para que el contrato sea válido, el objeto ha de ser posible, lícito y determinado.

A. La posibilidad

El art. 1272 CC establece que no pueden ser objeto de contrato las cosas o servicios o
imposibles.

Ahora bien, dado que, según el art. 1.271 CC, cabe contratar sobre cosas futuras, hay que
interpretar el precepto en el sentido de que las cosas, objeto del contrato, han de tener una
existencia actual o futura. Por ejemplo, el caso de la venta de una casa en construcción.

B. La licitud

Al requisito de la licitud se refiere el art. 1.271 CC, cuando afirma que pueden ser objeto todas
las cosas que no están fuera del comercio de los hombres como, por ejemplo, los bienes de la
personalidad o los de dominio público, que necesitan un acto de desafección o el cambio de
destino para poder entrar en el comercio de los hombres.

C. El carácter determinado del objeto

A tenor del art. 1.273 CC, el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en su
especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato,
siempre que sea posible determinarlo sin necesidad de nuevo convenio entre las partes.

III. LA CAUSA

De la causa se puede hablar en un sentido objetivo o en un sentido subjetivo.

En un sentido objetivo, la causa es la función económico-social del contrato.

A esta acepción de la causa nos referimos a cuando decimos que ésta ha de existir y ser verdadera.

En un sentido subjetivo, la causa es el motivo práctico por el cual las partes celebran un determinado
contrato. A esta acepción de la causa nos referimos cuando decimos que ésta ha de ser lícita.

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a. La existencia de la causa

El art. 1.275 CC afirma que los contratos sin causa no producen efecto alguno. El precepto
significa que para que un contrato sea válido las partes han de aceptar su función económico-
social.

La causa es inexistente cuando el negocio es simulado absolutamente. Por ejemplo, una persona
con deudas, para evitar que sus acreedores embarguen sus bienes, se pone de acuerdo con una
persona de su confianza para ponerlos a su nombre. En ese caso, están celebrando un contrato
de compraventa, que no es real, sino una pura apariencia, puesto que no se ha pagado un precio.

El contrato de compraventa será nulo y el vendedor podrá alegar la simulación absoluta, es

decir, la inexistencia de la causa para recuperar sus bienes.

b. La falsedad de la causa

La causa del contrato ha de ser, no sólo existente, sino también verdadera, es decir, que
corresponda al negocio celebrado. Por ello, el art. 1.276 CC dispone que la expresión de una
causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundado en
otra verdadera y lícita.

c. La ilicitud de la causa

La causa del contrato ha de ser lícita, según el art. 1.275 CC, determinando el precepto que la
causa es ilícita cuando se opone a las leyes o a la moral.

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TEMA 11: formación e interpretación del contrato

1. LOS TRATOS PRELIMINARES

Los tratos preliminares se sitúan en el período de formación del contrato, que es previo a la perfección
del mismo, momento en el que surgirán las obligaciones de las partes.

Estos tratos preliminares o actos previos a la celebración del contrato no vinculan a quienes participan
en ellos, teniéndose libertad para apartarse de los mismo. De otro modo, nadie se atrevería a entrar en
negociaciones para preparar una futura contratación.

Sin embargo, su ruptura arbitraría puede dar lugar a responsabilidad, no contractual, sino
extracontractual, en cuyo caso deberán indemnizarse los gastos hechos por quien hubiera confiado
razonablemente en la seriedad de su interlocutor, los cuales pierden su utilidad como consecuencia de
la ruptura.

2. LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO

Se entiende que el contrato es perfecto, desde el momento en que existe y obliga a las partes
contratantes, salvo existencia de un término o condición, que aplace o suspenda sus efectos.

La perfección del contrato requiere, la concurrencia de dos declaraciones de voluntad. Recíprocas o

sucesivas.

A) La oferta

La oferta es una declaración de voluntad, hecha con intención de obligarse, dirigida por una
persona a otra u otras, proponiéndoles la celebración de un contrato, debiendo contener todos
los elementos esenciales del mismo, de modo, que, concurriendo la aceptación, el negocio
quede concluido.

La oferta, en si misma, no es una declaración vinculante, por lo que no obliga a quien la realiza,
quien podrá revocarla libremente, a no ser que haya fijado un plazo de vigencia de la misma,
en cuyo caso deberá respetarlo.

B) La aceptación

La aceptación es una declaración de voluntad, por la que el destinatario de la oferta manifiesta

su conformidad con ella, en todos sus extremos y siempre que todavía este vigente, momento
en el que se perfecciona el contrato celebrado entre personas presentes.

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 Si el destinatario acepta parcialmente la oferta o la modifica en algún punto, el contrato no se
perfecciona, sino que la jurisprudencia interpreta que existe una contra-oferta, pendiente de ser
aceptada por el oferente.

La aceptación puede ser realizada de manera expresa o tácita, es decir, a través de hechos
concluyentes, de los que claramente resulte la voluntad de aceptar la oferta.

C) Contrato celebrado entre personas ausentes.

El contrato celebrado entre personas ausentes no existe una manifestación simultanea de la

oferta y de la aceptación, por lo que surge el problema de determinar el instante en que se
perfecciona.

El art. 1262.2 CC, tras la redacción dada por la ley 34/2002, de 11 de julio, afirma que el
contrato entre personas ausentes se perfeccionas desde que el oferente conoce la aceptación o
desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no puede ignorarla sin faltar a la buena fe. Por
ejemplo, por haber llegado a su domicilio o establecimiento mercantil y haber recogido el
documento en que se contiene la persona encargada de estos menesteres

Los contratos celebrados por internet se perfeccionan desde que se manifiesta la aceptación.

3. EL PRECONTRATO

Se trata de un contrato, ya determinado en sus elementos esenciales, normalmente celebrado en un

documento privado, cuya eficacia se difiere a un momento posterior. Por ejemplo, se estipula en un
documento privado una promesa bilateral de compraventa, determinándose el precio y todas las
condiciones de la futura venta.

El precontrato, a diferencia de los tratos preliminares, es obligatorio para las partes que lo celebran,
quienes podrán exigirse las respectivas obligaciones desde el momento en que, conforme a sus propios
pactos, así proceda.

Si el precontrato se hubiera celebrado en documento privado, reservándose las partes la facultad de

exigir el otorgamiento de escritura pública en un momento posterior, podrán compelerse
recíprocamente a dicho otorgamiento. Si una de las partes se negara, podrá la otra obtener una sentencia
que le condene a ello.

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4. LA OPCIÓN

La opción es una modalidad de precontrato, por el cual el propietario de un bien reconoce a una
persona, la facultad de decidir, durante cierto tiempo, su compra por un determinado precio. Esta
facultad puede concedérsele gratuitamente, o, lo que es más frecuente, a cambio del pago de una
cantidad de dinero, que normalmente se considerará como entrega a cuenta del precio.

Para que exista este precontrato, es necesario fijar un plazo durante el cual se pueda ejercitar el derecho
de opción plazo que la jurisprudencia considera de caducidad, así como determinar exactamente el
precio y el objeto sobre el que el mismo puede recaer.

El derecho de opción no es un derecho real, sino personal, aunque puede inscribirse en el Registro de
la Propiedad, si en él se dan los requisitos exigidos.

5. LA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

La interpretación del contrato tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de
los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado, fijando las obligaciones asumidas
por cada uno de ellos en la relación contractual.

a. La búsqueda de la intención común de las partes

La interpretación pretende averiguar la verdadera y común voluntad de las partes, ya que dicha
intención común constituye la ley del contrato. Por ejemplo, si las partes denominaron al
contrato celebrado como una compraventa, pero, a pesar de ello, resulta evidente que quisieron
concluir un contrato de arrendamiento con opción de compra, el negocio será calificado como
tal y producirá los efectos consiguientes.

Según el art. 1.282 CC, para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenerse
principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, aunque también los
anteriores a su celebración.

b. Criterios objetivos de interpretación

El CC proporciona, además, unos criterios interpretativos de carácter objetivo, basados en los

principios de auto-responsabilidad y de protección de la confianza.

• A tenor del art. 1.284 CC, si alguna clausula de los contratos admitiere diversos
sentidos, deberá entenderse en el mas adecuado para que produzca efecto.

• Según el art. 1.286 CC, las palabras que puedan tener distintas acepciones serán
entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.

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• Dispone el art. 1.287 CC, que el uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para
interpretar las ambigüedades de los contratos, supliendo en éstos la omisión de cláusulas
que de ordinario suelen establecerse.

• Conforme al art. 1.288 CC, la interpretación de las clausulas oscuras de un contrato no

deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.

• El art. 1289 CC contiene dos criterios, para el caso de que absolutamente fuere
imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes.

Si las dudas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y este fuere gratuito,
se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato
fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.

Por el contrario, si las dudas de cuya resolución se trata en este articulo recayesen sobre
el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento del
cual fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.

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TEMA 12: Eficacia e ineficacia del contrato

1. EFICACIA DEL CONTRATO

El contrato una vez perfeccionado, es fuente de obligaciones dando lugar a un precepto de autonomía
privada, vinculante para las partes. El art. 1.091 CC dice, que las obligaciones que nacen de los
contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben ser cumplidas a tenor de los mismos.

A tenor del art. 1258 CC, los contratos obligan al cumplimiento de los expresamente pactado, pero su
contenido o efectos son mas amplios, precisando el precepto que producirán también todas las
consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso o a la ley.

a. Los pactos expresos de las partes son el contenido esencial del contrato, en la medida en que
se trata de un negocio a través del cual aquellas, en ejercicio de su libertad y autonomía, regulan
sus relaciones de la manera que tienen por conveniente.

b. Los usos, según se ha visto, son criterios de interpretación del contrato para atribuir sentido a
las clausulas ambiguas, pero el art. 1.258 CC también les atribuye una función de fuente de
integración del contrato.

2. EL PRINCIPIO DE RELATIVIDAD DE LOS EFECTOS DEL CONTRATO Y SUS

EXCEPCIONES.

El art. 1.257 CC afirma que los contratos solo producen efectos entre las partes que lo otorgan y a sus
herederos.

a. Las estipulaciones a favor de terceros

No obstante, lo dicho, el art. 1257 CC dispone que, si el contrato contuviere alguna estipulación
a favor de un tercero, este podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiera hecho saber su
aceptación.

Hay que diferencias tres sujetos:

- El estipulante o persona, que ordena la realización de la prestación a favor de un tercero.

- El promitente, que es quien la acepta y queda obligado a realizarla.

- El tercero que no es parte del contrato y a cuyo favor se pacta la realización de la prestación.

Por ejemplo: María (estipulante) vende a Carlos (promitente) una finca por 100.000€, pactando
con ella que el precio se lo pague a Belén (tercero).

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 El contrato se concluye entre el estipulante y el promitente, por lo que, para su perfección, no
se requiere el consentimiento del tercero, aunque este deberá aceptar la estipulación.

b. El contrato en daño de tercero.

El contrato en daño de tercero es una construcción doctrinal, recibida por la jurisprudencia.

Significa que, si una tercera contrata con una persona, conociendo que está previamente
obligada con otra, y, coopera en el incumplimiento del contrato que vinculaba a aquella con
ésta, responderá extracontractualmente, frente a ésta ultima.

c. La promesa de hecho ajeno

Es un contrato, por el cual una parte, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada
estipulante, a que un tercero realice una prestación a su favor, por ejemplo, que un cantante
actúe en su sala de fiestas.

Obviamente el tercero no queda obligado a realizar dicha prestación mas que si consiente en
ello y en caso de no consentirlo o de no ejecutar la prestación, el promitente responderá frente
al estipulante de los daños y perjuicios que de ello se deriven.

3. LA INVALIDEZ

La invalidez es una sanción del ordenamiento jurídico, ante un contrato que adolece de algún defecto
estructural al tiempo de su celebración.

a. Nulidad y anulabilidad

La diferencia conceptual entre ambas categorías radica en los siguiente:

- El contrato nulo no produce, ningún momento, los efectos jurídicos que le son propios: es
absolutamente invalido desde su celebración.

- El contrato anulable tiene eficacia claudicante, lo que significa que, en principio produce efectos,
si bien la plena consolidación de éstos se supedita a que no recaiga una sentencia que lo anule.

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 b. Diferencias entre ambas clases de invalidez

• CAUSAS

Son causas de nulidad, los defectos del contrato más graves, esto es, la falta de alguno de
los elementos esenciales, la falsedad e ilicitud de la causa, la indeterminación o ilicitud del
objeto y la contravención de una norma imperativa.

Por el contrario, son causas de anulabilidad los vicios del consentimiento, (erros, dolo,
intimidación o violencia) la minoría de edad, la falta de medidas de apoyo, cuando las
mismas fueren necesarias para que las personas con discapacidad celebraran el contrato.

Entre las causas de la nulidad, hay que incluir, pues, los casos de inexistencia de
consentimiento:

- Las declaraciones “iocandi o docendi causa”, hechas sin una intención seria de obligarse, con el
mero propósito de bromear o con una finalidad didáctica, como cuando en clase se pone un ejemplo
de un contrato de compraventa en el cual 2 alumnos figuran como comprador y vendedor de una
cosa.

- Las declaraciones de voluntad procedentes de personas, que, aun no estando sujetas a medidas de
apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica, carezcan de capacidad natural de entender o querer
las consecuencias del contrato celebrado.

- Las declaraciones de voluntad que no se correspondan con lo realmente querido por los
contratantes, quienes, por equivocación, dijeron o escribieron algo distinto de lo que pretendieron
decir o escribir.

• CONFIRMACIÓN DEL CONTRATO ANULABLE

El contrato anulable puede ser confirmado por la parte legitimada para ejercitar la
acción de anulación, lo que no es posible respecto del contrato nulo, el cual no admite
confirmación, ya que la nulidad es insubsanable.

Respecto a la forma, según el art. 1.312 CC, la confirmación puede hacerse expresa o
tácitamente. Se entenderá que hay confirmación tácita cuando, con conocimiento de la
causa de nulidad y habiendo ésta cesado, el que tuviese derecho a invocarla ejecutase
un acto que implique necesariamente la voluntad de renunciarlo.

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c. Efectos de la invalidez

A tenor del art. 1.303 CC, declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben
restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos y el
precio con los intereses. Sujeto a excepciones.

• NULIDAD POR ILICITUD DE LA CAUSA

Los art. 1.305 y 1.306 CC, se deduce que, concurriendo culpa ambos contratantes, estos
carecerán de toda acción entre sí, de modo que ninguno de ellos podrá repetir lo que
hubiera dado en virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro
hubiese ofrecido.

• ANULACION POR MINORIA DE EDAD Y FALTA DE MEDIDAS DE APOYO

El art. 1.303 CC, establece una excepción al principio de restitución recíproca de las
prestaciones, en el caso de anulabilidad por minoría de edad de una de las partes,
disponiendo que el contratante menor no estará obligado a restituir sino en cuanto se
enriqueció con la prestación recibida.

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TEMA 13: compraventa y permuta

LA COMPRAVENTA

1. CONCEPTO Y CARACTERES

La compraventa ha que encuadrarla entre los contratos traslativos del dominio, que, como su nombre
indica, son aquellos que tienen por objeto la transmisión del dominio de las cosas, ya sea a título
gratuito u oneroso.

El CC en el art. 1.445 que por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar
una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

De la definición se pueden deducir los caracteres:

a) Típico, es decir, regulado expresamente por la ley.

b) Consensual, porque se perfecciona por el consentimiento de las partes, de acuerdo con los art.
1.445 y 1450 CC, que ponen de relieve que el consentimiento lo que origina es que sean
exigibles los derechos y obligaciones.
c) Bilateral, porque para ambas partes se generan obligaciones desde que nace el contrato.
d) Oneroso, por existir sacrificios o desplazamientos patrimoniales y ventajas tanto para el
comprador como para el vendedor.
e) Conmutativo, el comprador paga lo equivalente al valor de la cosa.
f) Traslativo del dominio, en la medida que sirve para transmitir el dominio y este no se adquiere
hasta que no se haya entregado la cosa.

2. CONSTITUCION DEL CONTRATO

a. Sujetos: capacidad y prohibiciones

En el contrato de compraventa intervienen dos sujetos: el comprador y el vendedor.

La regla general es que tiene capacidad para celebrar contrato todas las personas a quienes este
código autoriza para obligarse.

Las prohibiciones obedecen a la existencia de intereses contrapuestos, en la medida en que una

parte ostenta una posición de preeminencia y podría perjudicar a la parte más débil. Por
ejemplo, quien desempeñe el cargo de tutor o funciones de apoyo no puede comprar, ni
directamente, ni mediante persona interpuesta los bienes de la persona a quién representen.

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 b. Objeto

El objeto del contrato de compraventa es doble: la cosa determinada y el precio cierto.

• LA COSA

En cuanto a la cosa, puede ser objeto de contrato cualquier bien, pero debe recordarse
que, conforme a lo expuesto en su momento, el objeto ha de ser posible, lícito y
determinado Por puro aquí voy a pasar directamente.

Podrá tratarse de una cosa genérica como especifica, así como de varias cosas.

• EL PRECIO

Respecto del precio, es la contraprestación consistente en dinero o signo que lo

represente, que se entrega a cambio de la cosa.

Los requisitos del precio son:

- Ha de consistir en dinero o signo que lo represente

- Debe ser cierto. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato,
siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes. Ello
significa que la cuantía pueda determinarse en un momento posterior a la celebración del contrato,
siempre que no sea necesario un nuevo convenio.

- Ha de ser verdadero o real. Los contratantes deben tener intención de pagarlo y de recibirlo, porque
la no existencia del precio supone la nulidad del contrato.

• FORMA

El contrato de compraventa, al ser típicamente consensual, se perfecciona por el mero

consentimiento sin exigirse ningún requisito formal.

3. PERFECCIÓN DEL CONTRATO

La perfección del contrato, de acuerdo con el art. 1.450 CC, se realiza por el consentimiento de las
partes y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Cabe y es bastante frecuente entregar una señal o arras en el momento en que se perfecciona el contrato.
Esta cantidad suele ser un anticipo del precio total que se entrega como prueba de la perfección del
contrato, denominándose arras confirmatorias.

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Convendrá señalar en el contrato el carácter que tienen las arras y su contenido porque de otra forma
se aplicaría el art. 1454 CC, que da a las arras un carácter penitencial al establecer que podrá rescindirse
el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

4. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: CONSERVACION DE LA COSA Y DOCTRINA DE

LOS RIESGOS.

La primera obligación que tiene el vendedor es conservar y custodiar la cosa que ha de entregar.

Distinguimos dos situaciones:

- que la cosa se pierda, interviniendo culpa o negligencia del vendedor o que éste se constituya
en Mora.

- Que la cosa se pierda por caso fortuito o fuerza mayor. Salvo pacto en contrario, quedará
extinguida la obligación de entrega.

5. OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA

La segunda de las obligaciones del vendedor es la entrega de la cosa debida.

A. Formas de entrega o traditio

La entrega supone poner en poder y posesión del comprador la cosa vendida. Ahora bien, no es
necesario siempre el traslado material de la cosa, por cuanto el legislador admite distintas formas
de entrega o traditio:

▪ La entrega material de la cosa al comprador, en la que hay una entrega efectiva.

▪ La entrega simbólica que puede consistir en la entrega de llaves para bienes muebles o en
la puesta en poder del comprador de los títulos de pertenencia cuando se trata de bienes
incorporales.

▪ Que realmente no existe entrega material, bien porque el vendedor sigue poseyendo el bien
objeto de compraventa, aunque en virtud de otro título, bien porque el comprador ya poseía
el bien. Por ejemplo, era arrendatario y se convierte en propietario.

▪ La entrega instrumental o mediante escritura pública.

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B. Objeto y cantidad que han de ser entregados

El objeto de la entrega es aquella cosa determinada que el vendedor está obligado a dar al
comprador. Además, se deberá entregar en el Estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Respecto a la cantidad que ha de ser entregada, puede suceder cuando lo que se vende en un bien
inmueble que lo que se entrega sea mayor, menor o de inferior calidad a lo estipulado.

C. Lugar de entre y pago de gastos

El lugar de entrega viene determinado por pacto entre las partes.

Respecto a los gastos que genera un contrato de compraventa, se estará también al Pacto de las
Partes. Si las partes no pactan nada, los gastos de entrega son de cuenta del vendedor y los de
transporte y traslación de cargo del comprador.

6. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

Existen dos clases de saneamiento:

- Saneamiento por evicción: el vendedor responde al comprador de la posesión legal y pacífica de

la cosa.

- Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor responde al comprador de los vicios o defectos
ocultos que tuviere la cosa.

a. Saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción se produce, cuando se priva al comprador por sentencia firme y
en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada.

La autonomía de la voluntad juega importante papel en materia de ficción, pudiendo llevarse a

cabo pactos para aumentar la disminuirla o suprimirla.

b. Saneamiento por vicios ocultos

Esta figura obliga al vendedor a responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que
tuviere la cosa en el momento de la venta. Si la hacen impropia para el uso a que se destina o
si disminuyen de tal modo que este uso, que de haberlos conocido el comprador no lo habría
adquirido o habría dado menos precio por ella.

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 Se distinguen dos clases de vicios:

• Los vicios de derecho o jurídicos, que son aquellos que suponen una grave perturbación
para el derecho del comprador. Por ejemplo, se trasmite una finca con un derecho de
habitación que no consta en el contrato de compraventa.

• Los vicios De hecho o vicios de la cosa misma que la hacen inútil para su finalidad
económica.

7. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

A. Pago del precio

• TIEMPO Y LUGAR DE PAGO

La obligación del comprador de pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar

fijados por el contrato y si no se hubieran fijado en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega.

Cabe establecer un precio aplazado, En cuyo caso el comprador deberá intereses por el
tiempo que me entre la entrega de la cosa y el pago del precio.

• GARANTÍAS DEL PAGO DEL PRECIO.

El legislador establece una serie de garantías del pago del precio, unas convencionales y
otras legales para el supuesto de que el comprador no pague inmediatamente o no lo haga
íntegramente.

Fundamentalmente son:

1) El Pacto de reserva de dominio.

2) El Pacto de Reserva de Hipoteca.

3) El derecho de retención de la cosa, que se concede al vendedor cuando el comprador

no le paga el precio o no señala un plazo para pagarle.

4) El derecho a promover la resolución de la venta en el caso de bienes inmuebles si el

comprador tiene fundado motivo para temer la pérdida de la cosa Inmueble vendida y
el precio

5) La posibilidad de suspender el pago del precio cuando experimenta aprecia una

perturbación en la posesión o dominio de la cosa o una amenaza de perderla

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 B. El Pacto, Comisorio o Condición Resolutoria expresa en las ventas inmobiliarias.

La falta de pago del precio produce,

como efecto general de los contratos bilaterales que generan obligaciones recíprocas, el
derecho del vendedor a reclamar el precio o solicitar la resolución del contrato con derecho, en
ambos casos, al resarcimiento de daños y perjuicios.

LA PERMUTA

1. CONCEPTO Y REGIMEN JURÍDICO

La PERMUTA es un contrato por el cual cada 1 de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir
otra.

Se trata de un contrato, al igual que la compraventa consensual oneroso bilateral conmutativo y

traslativo de dominio.

El objeto de la PERMUTA puede ser tanto las cosas materiales como inmateriales. Cabe también la
posibilidad de que una de las partes entregue una cosa y algo de dinero.

a. Permuta de sola por obra futura

Se trata de una figura de gran actualidad en el que una de las partes, dueña de un solar, transmite
a la otra su propiedad para que construya y a cambio, le entregue viviendas, locales comerciales
y/o plazas de garaje.

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