TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 689 -2022-SUNARP-TR

Lima, 25 de febrero de 2022

APELANTE : VÍCTOR GONZÁLES CÁRDENAS.

TÍTULO : N° 2882845 del 18/10/2021.
RECURSO : H.T N° 00009 del 07/01/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Acumulación y otros.

SUMILLA :

ACUMULACIÓN
No procede acumulación de predios al amparo del artículo 66 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, cuando uno de ellos está sujeto al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común y el otro no, por cuanto en el primer caso la
propiedad no se extiende en forma exclusiva al terreno y aires sobre el cual se ubica
y, por tanto, no se cumple el requisito de formar un todo sin solución de continuidad.

IDENTIDAD DE PROPIETARIOS EN ACUMULACIÓN

No resulta procedente la acumulación, cuando no existe identidad de propietarios de
los predios a acumular.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la acumulación de los predios inscritos en las partidas electrónicas
Nos P03306783 y P03094523 del Registro de Predios de Lima.
Asimismo, respecto del predio resultante de la referida acumulación se
solicita, en vía de regularización al amparo de la Ley Nº 27157
modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la ampliación de
declaratoria de fábrica y subdivisión planteada.

Para tal efecto, se ha presentado los siguientes documentos:

- Solicitud de acumulación de área suscrita por Blanca Emérita Gutiérrez,

Gloria Loayza Calizaya y César Salvador Flores Celi, con firmas
certificadas ante notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, el
28/10/202.
- Formulario Registral N° 1 (Ley N° 27157), suscrito por el arquitecto
Juan Andrés Mansilla Hurtado, con firma certificada por el notario de
Lima Sergio A. Del Castillo S.M el 12/10/2021. Y por Gloria Loayza
Calizaya, César Salvador Flores y Blanca Emérita Gutiérrez Celi, con
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firma certificada por el notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el

02/10/2018.
- Informe Técnico de Verificación (sub lote 14) suscrito por el arquitecto
Juan Andrés Mansilla Hurtado, con firma certificada por el notario de
Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el 12/10/2021.
- Informe Técnico de Verificación (lote 14) suscrito por el arquitecto Juan
Andrés Mansilla Hurtado, con firma certificada por el notario de Lima
Sergio A. Del Castillo S.M, el 12/10/2021.
- Informe Técnico de Verificación (lote 14A-UI N° 1) suscrito por el
arquitecto Juan Andrés Mansilla Hurtado, con firma certificada por el
notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el 12/10/2021.
- Declaración jurada suscrita por el arquitecto Juan Andrés Mansilla
Hurtado, con firma certificada por el notario de Lima Sergio A. Del
Castillo S.M, el 12/10/2021.
- Plano perimétrico, lámina P1, de fecha abril del 2021, elaborado y
suscrito por la arquitecta Raquel Imelda Luna Fernández, con firma
certificada por el notario Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el 05/10/2021.
- Plano de subdivisión de lote, lámina SD01, elaborado y suscrito por
arquitecto Juan Andrés Mansilla Hurtado, con firma certificada por
notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el 12/10/2021.
- Plano de ubicación-localización, lámina U01, de fecha septiembre del
2021, elaborado y suscrito por arquitecto Juan Andrés Mansilla Hurtado,
con firma certificada por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el
12/10/2021.
- Plano de ubicación-localización, lámina U02, de fecha septiembre del
2021, elaborado y suscrito por arquitecto Juan Andrés Mansilla Hurtado,
con firma certificada por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el
12/10/2021.
- Plano de ubicación-localización, lámina U03, de fecha septiembre del
2021, elaborado y suscrito por arquitecto Juan Andrés Mansilla Hurtado,
con firma certificada por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M, el
12/10/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Iris Mabel

Rodríguez Jaramillo, decretó la tacha sustantiva del título conforme a los
siguientes fundamentos:

Se renumera para mejor resolver:

“(...)
De conformidad con lo establecido en el Art. 42° del Reglamento
General de los Registros Públicos, se procede a la TACHA
SUSTANTIVA del presente título, por adolecer de defecto insubsanable,
teniendo los siguientes fundamentos:

1.- De conformidad con el Principio de Legalidad, contenido en la Norma

V del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos: “corresponde a los Registradores calificar la
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legalidad (o formalidad) del título, la cual comprende la verificación del

cumplimiento de las formalidades propias del título”
2.- Mediante la calificación registral se efectúa la evaluación integral de
los títulos presentados al registro que tienen por objeto determinar la
procedencia de su inscripción. Artículo 31° del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos.
3.- Asimismo, el 32° del mismo cuerpo legal señala: “ Al calificar y
evaluar el título de deberá: a) “Confrontar la adecuación de los títulos
con los asientos de inscripción de la partida registral (...) y
complementariamente con los antecedentes referidos a la misma”, b)
“Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida (…)”, c)
“Verificar la validez y la naturaleza inscribible (...)” d) “Comprobar que el
acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el
título se ajusten a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas”

*) Mediante el presente título se solicita la acumulación de los predios

inscritos en las Partidas P03306783 y P03094523, al amparo del art.
66° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

1.- De acuerdo con el mencionado artículo 66° son requisitos para su

procedencia, que:
a. Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin
solución de continuidad salvo los casos de las secciones de dominio
exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de
tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen.
b. Pertenezcan al mismo propietario.
c. Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento
privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con
indicación de la partida registral donde corren Inscritos y el área,
linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su
nueva denominación, de ser el caso.
d. Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional
competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y esta retome su descripción
primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas, cuya
acumulación se solicita no contase con información gráfica en el
Registro, debe graficarse en el plane el área o áreas ocupadas por la
fábrica.

2.- Revisados los mencionados antecedentes registrales se advierte

que:
2.1.- El predio inscrito en la partida P03306783 está sujeto a régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común; y sus titulares registrales
son: Blanca Emerita Gutiérrez Celi, y la sociedad conyugal conformada
por: Cesar Salvador Flores Celi y Gloria Loayza Calizaya.

2.2.- El predio inscrito en la partida P03094523 es un predio

independiente cuyo antecedente registral no guarda vinculación con el
otro predio que se pretende acumular; asimismo, sus titulares
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registrales son: Blanca Emerita Gutiérrez Celi, y Cesar Salvador Flores

Celi.

[1] 2.3.- Por lo expuesto en los numerales que anteceden se desprende

que existe solución de continuidad (no hay conexión) entre los predios
que se solicitan acumular, [2] y además los predios no pertenecen a los
mismos propietarios, es decir, no se cumple con requisitos contenidos
en los incisos a) y b) del art. 66° del R.I.R.P.

[3] 2.4.- De otro lado advertimos que no se ha cumplido con presentar

el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89-1US.

En consecuencia: Se procede a la tacha sustantiva del presente título,

al no ser procedente la acumulación solicitada, por ende, tampoco es
posible la verificación del expediente de regularización de fábrica y
subdivisión planteada, al amparo de la Ley N° 27157 y su Reglamento,
al no existir adecuación con los antecedentes registrales.
(…)”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes

fundamentos:

- De los antecedentes registrales, así como del plano de acumulación

y memoria descriptiva recaudados en el título materia rogatoria, el
lote 14 a través de su lindero izquierdo forma perímetro con el lindero
derecho del lote 14A-UI N° 1, con una línea recta de 28.00 metros
lineales. En consecuencia, ambos predios sí constituyen un todo sin
solución de continuidad.

- Si bien es cierto que la cónyuge Gloria Loayza Calisaya no aparece

como propietaria del predio inscrito en la partida N° P03094523, se
debe tener en cuenta que César Salvador Flores Celi adquirió el
predio dentro del matrimonio. Por lo tanto, el referido predio
pertenece a la sociedad conyugal conformada por César Salvador
Flores Celi y Gloria Loayza Calizaya y su copropietaria Blanca
Emérita Gutiérrez Celo. Los cuales también son propietarios del
predio inscrito en la partida N° P03306783. Por lo que ambos predios
sí pertenecen a los mismos propietarios.

- Alega que la falta de propiedad de la cónyuge no es un defecto

insubsanable por cuanto sólo falta añadir su titularidad en la partida
del predio.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° P03094523 del Registro de Predios de Lima.

Corresponde al inmueble ubicado en el lote 14 de la manzana 3F, sector

primero, Pueblo Joven San Francisco de la Tablada de Lurín, distrito de
Villa María del Triunfo, provincia y departamento de Lima.

Se independiza con un área de 295.70 m2, encerrado dentro de los

siguientes linderos y medidas perimétricas:

Frente: 10.45 ml, con Av. Santa Rosa de Lima.

Derecha: 28.60 ml, con lote 13.
Izquierda: 28.00 ml, con lote 14A.
Fondo: 10.45 ml, con lote 6, 7.
(Independización realizada en mérito al título archivado N° 0398019207
del 07/05/1998 en el que obran las colindancias que no se han
publicitado en la partida registral)

En el asiento 00001 obra inscrita el dominio del citado predio a favor de

César Salvador Flores Celi, casado, conforme al inciso 3 del Código Civil
y directiva 001-98-COFOPRI.

En el asiento 00002 obra inscrita la donación del 5% de cuotas ideales

que otorga César Salvador Flores Celis a favor de Blanca Emérita
Gutiérrez Celi.

Partida N° P03306783 del Registro de Predios de Lima.

Corresponde al inmueble ubicado en el lote 14A-Unidad Inmobiliaria N°

1 de la manzana 3F, sector primero, Pueblo Joven San Francisco de la
Tablada de Lurín, distrito de Villa María del Triunfo, provincia y
departamento de Lima.

El predio se encuentra sujeto al régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común y se levanta sobre el predio inscrito en la partida matriz
N° P03094532, en cuyo asiento 00006 y 00008 corre registrado el
reglamento interno y las anotaciones de independización de las 2
unidades de propiedad exclusiva y propiedad común que conforman la
edificación, respectivamente.

La unidad inmobiliaria N° 1 se encuentra conformada por las siguientes

áreas:

Primer piso Área: 151.98 m2

Linderos Medida Colindancia
Frente 4.70 ml Av. Santa Rosa de Lima
Derecha 28.00 ml Lote 14
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Izquierda
001 1.75 ml U.I. N° 2 y parte del lote 15
002 1.10 ml
003 26.20 ml
Fondo 05.20 ml Lotes 15 y 6

Segundo piso Área: 26.92 m2

Linderos Medida Colindancia
Frente
001 1.65 ml Pozo de luz N° 2 y parte de la U.I N°2
002 0.45 ml
003 3.87 ml
Derecha 4.83 ml Parte de los aires del lote 14
Izquierda 5.24 ml Parte de los aires del lote 14
Fondo 5.42 ml Aires reservados para la U.I N° 1

En el asiento 00001 obra inscrita la independización del predio

submateria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y común por
haberlo solicitado sus propietarias Blanca Emérita Gutiérrez Celi y
Blanca Isabel Sánchez Gutiérrez, conforme se desprende del título
archivado N° 1180050 del 25/11/2014.

En el asiento 00003 consta inscrita la adjudicación otorgada por Blanca

Isabel Sánchez a favor de Blanca Emérita Gutiérrez, consolidando esta
última la propiedad de todo el predio, en mérito a la escritura pública del
03/08/2015 otorgada ante notario de Lima Jorge Luis Lora Castañeda.

En el asiento 00004 obra inscrita la compraventa del 30.2515 % de

cuotas ideales que otorga Blanca Emérita Gutiérrez Celi a favor de la
sociedad conyugal conformada por Gloria Loayza Calizaya y César
Flores Celi, en mérito a la escritura pública del 02/05/2018 aclarada
mediante escritura pública del 09/07/2018 otorgada ante notario de Lima
Juan Gustavo Landi Grillo.

PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes.

De lo expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- Si procede acumular un predio sujeto a propiedad exclusiva y

propiedad común con otro no sujeto a ella.

- Si se requiere que exista identidad de propietarios en los predios a

acumular.

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V. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador

y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia
en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo
2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte
del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece
que, la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa
e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre
la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente al título presentado y complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

registral comprende entre otros, “a) Confrontar la adecuación de los
títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se
habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la
legitimación de aquéllos. (…); d) Comprobar que el acto o derecho
inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan
a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas”.

Estando al citado marco legal general para la calificación registral,

veamos ahora el caso concreto a efectos de verificar la normativa
especial.

2. En el presente caso, se solicita la inscripción de la acumulación de los

predios inscritos en las partidas electrónicas Nos P03306783 y
P03094523 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, respecto del
predio resultante de la referida acumulación se solicita, en vía de
regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N°
30830, la inscripción de la modificación de declaratoria de fábrica y
consecuente subdivisión.

La registradora formuló tacha sustantiva al advertir que los predios

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inscritos en las citadas partidas no constituyen un todo sin solución de

continuidad como exige la norma reglamentaria.

En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar si se requiere

que los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin
solución de continuidad y si dicho requisito se cumple en el presente
caso.

3. Sobre la inscripción de la acumulación, el artículo 66 del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante el RIRP) define a
la acumulación como el acto registral que tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos
o más partidas independientes relativas a otros tantos predios.

Tal acto se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las
partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne
la partida en la cual quedan acumulados.

Son requisitos taxativamente previstos en dicho artículo para la

procedencia de dicha acumulación los siguientes:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin

solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio
exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de
tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen;

b) Pertenezcan al mismo propietario;

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento

privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con
indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos
y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva
denominación, de ser el caso;

d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional

competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción
primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuya
acumulación se solicita no contase con información gráfica en el
Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la
fábrica;

e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio

resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación
de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley
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No. 27157.

Ahora bien, la acumulación es una operación propiamente registral

consistente en la reunión o agrupación de dos o más fincas para formar
una nueva finca registral.

Conforme hemos visto, uno de los requisitos generales para la

procedencia de este acto registral es que los inmuebles sean contiguos
y constituyan un todo sin “solución de continuación”; es decir, sin
“interrupción o falta de continuidad”1 . Tal como ha puesto de manifiesto
la doctrina2, este requisito tiene como finalidad evitar la agrupación de
inmuebles incomunicados naturalmente entre sí, pues ello supondría
una contravención al principio de folio real (artículo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios3), por el cual cada finca material
da lugar a la apertura de una hoja en el Registro.

La única excepción a lo arriba señalado es la denominada “unidad

funcional” dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
regulado en la Ley N° 27157, por la cual se permite la acumulación de
dos predios no contiguos, siempre que se encuentren bajo la misma
edificación objeto de propiedad exclusiva y propiedad común y
constituyan una unidad funcional.

4. Así, conforme a lo señalado en el numeral “IV. Antecedente Registral”

de la presente resolución, se aprecia que el lote 14 (partida N°
P03094523) a través de su lindero izquierdo colinda con el lindero
derecho del lote 14A. Este predio tiene un área de 295.70m2

De otro lado vista la partida N° P03306783 que corresponde a la Unidad

Inmobiliaria N° 1 del lote 14A, está colinda en el primer piso por la
derecha con el lote 14 con una línea recta de 28.00 ml y en el segundo
piso también por la derecha con parte de los aires del lote 14. El usuario
señala que este predio tiene un área de 151.98 m2.

1
Conforme a la definición extraída de la búsqueda efectuada en el Diccionario de la Lengua
Española de la RAE: https://dle.rae.es/soluci%C3%B3n?m=form#3jeYZlZ
2
GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho registral y notarial. Tomo I. Lima, Jurista Editores,
2012, págs. 218-219.
3
Artículo 4.- Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los
registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan, organizados
mediante un sistema automático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones
que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento
registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que
identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos
compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho
que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.
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Los citados predios que se solicitan acumular y el predio resultante de la

acumulación se grafican en el plano P-01 de la siguiente manera:

Conforme a dicho plano, a la solicitud de acumulación presentada y al

expediente de modificación de fábrica y consecuente subdivisión, como
consecuencia de la acumulación de los 2 predios que tienen un área de
295.70m2 y 151.98m2, respectivamente, el predio resultante sería uno
de 447.68m2. Como vemos, se solicita la acumulación como si se tratara
de 2 predios con un área de terreno cuya propiedad comprende el
subsuelo y sobresuelo, propiedad regulada en el artículo 954 del Código
Civil que señala lo siguiente:

“Extensión del derecho de propiedad

Artículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
(...)”

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la Unidad Inmobiliaria N° 1

levantada sobre el lote 14A inscrito en la partida N° P03306783 no está
sujeta a la propiedad predial descrita en el artículo 954 antes citado,
como sí lo está el lote 14 inscrito en la partida N° P03094523; sino que
está sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común a que
se refiere la Ley N° 27157.

5. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de

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propiedad común4. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una

sección determinada del edificio, va a coexistir una comunidad de
bienes sobre los elementos comunes de la edificación, como son el
terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores,
y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de las respectivas unidades de propiedad exclusiva. Pero
no debemos confundir esta comunidad de bienes con la copropiedad.

Avendaño Valdez y Avendaño Arana señalan: “La copropiedad es un tipo

de comunidad de bienes. Comunidad y copropiedad se encuentran en
relación de género y especie.”5. La comunidad es el género y consiste
en que dos o más personas son propietarias de un bien. Pero hay
diferentes clases de comunidad: La copropiedad, los bienes sociales
dentro del matrimonio sujeto al régimen de sociedad de gananciales y la
comunidad que se ejerce sobre los bienes o áreas comunes de un
inmueble que está sujeto a uno de los regímenes de la Ley Nº 27157.

6.- Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades

inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley Nº
27157 y su reglamento, el D.S. 008-2000-MTC, cuyo TUO fue aprobado
mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA.

Conforme se desprende del artículo 125 del Reglamento de la Ley, las

unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad
exclusiva y bienes y/o servicios comunes, deben someterse al régimen
legal de propiedad exclusiva y propiedad común. Se agrega que su
aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman
pertenecen a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a
uno solo.

De conformidad con el artículo 127 del citado Reglamento de la Ley, al

momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, el o los
propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los
regímenes siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

4
En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como
«propiedad horizontal», en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un
edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos, oficinas, locales, entre otros,
pertenecientes a distintos propietarios, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo,
subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se
señala en el artículo 954 del Código Civil-, lo cual sí sucede en el caso de la propiedad común;
sino que la propiedad se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento,
oficina, local o unidad de que se trate.
5
AVENDAÑO VALDEZ, J & AVENDAÑO ARANA, F. (2017). Derechos Reales. 1a ed. Lima:
Fondo Editorial PUCP, página 93.
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En el artículo 129 se define al régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Asimismo, cuentan
con un reglamento interno y una junta de propietarios.

7. En el presente caso, la Unidad Inmobiliaria N° 1 está sujeta al régimen

de propiedad exclusiva y propiedad común a que se refiere el artículo
127 antes citado, régimen en el cual la propiedad del terreno
corresponde a todos los propietarios de las secciones exclusivas, de la
misma forma que los aires que se elevan sobre ellas, salvo que exista
reserva de aires.6

Por tanto, no se trata de un predio cuya propiedad se extiende al terreno,

subsuelo y sobresuelo delimitada dentro del área de 151.98m2 como se
plantea en la documentación adjuntada, sino que con relación al primer
piso la propiedad se extiende sobre un área de 151.98m2 y en el
segundo piso a un área de 26.92m2 más la reserva de aires de 54.12m2
prevista en el reglamento interno (reglamento inscrito en el asiento
00006 de la partida matriz P03094532), no extendiéndose la propiedad
en forma exclusiva al subsuelo ni a los aires encerrados dentro del
perímetro del área del primer piso.

Además de ello, sobre la unidad N° 1 ubicada en primer piso, se

encuentra la unidad N° 2 tal como se aprecia en el plano de
independización que obra en el Título archivado N° 1180050 del
25/11/2014 que diera mérito a la independización y reglamento interno
al que se encuentra sujeta la unidad N° 1.

La unidad N° 2 ha sido independizada en la partida N° P03306784 y está

conformada por áreas que se ubican en el primer, segundo y tercer piso,
así como en la azotea, siendo que a partir del segundo piso hasta la
azotea se eleva sobre el área ocupada de la unidad inmobiliaria N° 1 del
primer piso.

Ambas unidades inmobiliarias se grafican de la siguiente manera:

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Se deja constancia que visto el reglamento interno al que está sujeto la Unidad Inmobiliaria N°
1, consta del artículo 3 una reserva de aires sobre un área de 54.12m2 en el segundo piso a favor
de la citada unidad, reserva que no desvirtúa lo señalado en la presente resolución por cuanto la
reserva no está referida a los aires que se elevan sobre la unidad N° 1, siendo estos de naturaleza
común.
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De ello podemos concluir que no existe solución de continuidad entre los

predios materia de acumulación, por cuanto en un caso la propiedad se
extiende al terreno, subsuelo y sobresuelo, mientras que en el otro caso
la propiedad no se extiende a ellos.

Ello sin perjuicio de que al plantear la acumulación como si se trataran

de 2 predios sujetos a la propiedad regulada en el artículo 954 del Código
Civil, se está comprendiendo área correspondiente a la Unidad
inmobiliaria N° 2 independizada en la partida N° P03306784.

Por lo que corresponde confirmar el numeral 1 de la tacha sustantiva

formulada por la registradora, dejándose constancia que se trata de
un defecto insubsanable.

8. En el numeral 2 de la denegatoria de inscripción, la registradora

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advierte que es requisito para la acumulación que los bienes se

encuentren inscritos a favor del mismo propietario; sin embargo, los
predios submateria inscritos en las partidas Nos P03306783 y P03094523
pertenecen a distintos propietarios.

Conforme a lo publicitado en el registro, como se ha descrito en el

numeral IV del análisis (antecedente registral), la titularidad de dominio
recae sobre las siguientes personas:

Partida N° P03094523 Partida N° P03306783

Predio ubicado en el lote 14 de la Predio ubicado en el lote 14A-

manzana 3F, sector primero, Unidad Inmobiliaria N° 1 de la
Pueblo Joven San Francisco de manzana 3F, sector primero,
la Tablada de Lurín, distrito de Pueblo Joven San Francisco de la
Villa María del Triunfo. Tablada de Lurín, distrito de Villa
María del Triunfo.
Propietarios: Propietarios:

- César Salvador Flores Celis - La sociedad conyugal

(95%) conformada por Gloria Loayza
- Blanca Emérita Gutierrez Celi Calizaya y César Flores Celi
(5%) (30.2515%)
- Blanca Emérita Gutiérrez Celi
(saldo)

Como se aprecia, Gloria Loayza Caliza no cuenta con dominio inscrito

en la partida N° P03094523; en ese sentido, conforme al literal b) del
artículo 66 del RIRP para disponer la acumulación de dos predios es
necesario que pertenezcan al mismo propietario. En el presente caso,
de la evaluación de las partidas señaladas, el dominio no lo ostentan los
mismos titulares registrales; es decir, no hay identidad de propietarios en
una y otra partida.

Al respecto, el recurrente alega que César Flores Celis al adquirir el

predio inscrito en la partida N° P03094523 se encontraba casado con
Gloria Loayza Calizaya, por lo que, el bien pertenecería a la sociedad
conyugal conformada por César Flores Celis y Gloria Loayza Calizaya,
cumpliéndose que los dos predios pertenecen al mismo propietario.

Revisado el asiento 00001 de la mencionada partida, se verifica que

César Flores Celis adquirió el predio submateria (lote 14) durante la
vigencia del matrimonio a título gratuito, conforme al numeral 3 del
artículo 302 del Código Civil, tal como se indica expresamente en el
citado asiento, por tanto el citado predio es un bien propio de César
Flores Celis más no de su cónyuge Gloria Loayza Calizaya.

Ello sin perjuicio de que al corresponder la titularidad en ambos predios

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en cuotas ideales diferentes, no estamos ante la misma titularidad y por

tanto no se cumple el requisito de que los predios materia de
acumulación pertenezcan al mismo propietario.

9. El apelante alega que no se trata de un defecto insubsanable por

cuanto sólo falta añadir la titularidad de la cónyuge y que por tanto no
corresponde la tacha del título. Sin embargo, como ya se señaló, el bien
fue adquirido a título gratuito, es decir con la calidad de bien propio, en
virtud al título de propiedad otorgado por Cofopri.

Por tanto, corresponde confirmar el numeral 2 de la denegatoria de

inscripción.

10. En el numeral 3 de la esquela de tacha la registradora indica que

debe adjuntarse plano y código de referencia catastral del predio
resultante de la acumulación, o la constancia negativa de catastro, de
acuerdo al artículo 66 del RIRP.

Si bien es cierto dicho requisito es exigido en el inciso e) del citado

artículo, debe tenerse en cuenta que se solicita la acumulación como
consecuencia de la fábrica que se pretende regularizar al amparo de la
Ley N° 27157.

Al respecto debe tenerse en cuenta el artículo 4 de la Ley N° 27333 7,

Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones que señala lo siguiente:
Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión

La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza

mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo
también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el
Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al
Registro como parte notarial únicamente el formulario registral
debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o
subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo,
municipal o de cualquier otra clase. (Resaltado añadido)

Conforme a lo señalado, no se requiere adjuntar plano y código de

referencia catastral del predio resultante de la acumulación, o la
constancia negativa de catastro

En consecuencia, se revoca el numeral 3 de la denegatoria de

inscripción.

11. Por último, de conformidad con el artículo 1528 del RGRP, el

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Publicada en el diario oficial El Peruano el 30/7/2000.
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Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación
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registrador antes de remitir el título al Tribunal Registral, deberá efectuar

la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva.

Verificadas las partidas N° P03094523 y P03306783 del Registro de

Predios de Lima, se aprecia que la registradora no ha anotado el recurso
de apelación interpuesto. Por lo que corresponde que realice dicha
anotación en las partidas correspondientes.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. CONFIRMAR la tacha sustantiva en cuanto a los numerales 1 y 2 y

REVOCAR el numeral 3, conforme a los argumentos vertidos en el
análisis de la presente resolución.

2. DISPONER que la registradora anote el recurso de apelación

interpuesto, en las partidas correspondientes, de conformidad con el
último numeral del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.
Fdo.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral

Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido el recurso

de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un
apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual se procederá conforme a lo previsto en el
segundo párrafo del artículo primero del presente reglamento.
Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de
apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del
título, en un plazo no mayor de tres (03) días contados desde la fecha de su recepción.
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