TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 1690 - 2020 – SUNARP-TR-L

Lima,25 de setiembre 2020

APELANTE : CÉSAR RAUL CONTRERAS AMOROZ

TÍTULO : Nº 2967209 del 10/12/2019.
RECURSO : H.T.D. Nº 012495 el 11/3/2020.
REGISTRO : Predios de Ica.
ACTO (s) : Derecho de superficie.

DERECHO DE SUPERFICIE
Para la inscripción del derecho de superficie sobre parte de un predio no es
necesario que los planos y memoria descriptiva estén suscritos por los
contratantes, bastando para ello, que dichos documentos estén suscritos por el
respectivo verificador, siempre que en el título se haya identificado el polígono
correspondiente al derecho de superficie.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del

derecho de superficie, que otorga José Andrés Medina Castro a favor de
SBA Torres Perú S.A., respecto del predio registrado en la partida Nº
02008712 del Registro de Predios de Ica.

A tal efecto adjunta lo siguiente:

- Parte notarial de la escritura pública del 8/7/2019, extendida ante la notaria

de Lima Carola Cecilia Hidalgo Morán.
- Memoria descriptiva del área de superficie del 15/8/2019, suscrita por
ingeniero geógrafo Ernesto Vicente Lazo Robles.
- Plano perimétrico de agosto 2019, suscrito por ingeniero geógrafo Ernesto
Vicente Lazo Robles.
- Plano de ubicación y localización de agosto 2019, suscrito por ingeniero
geógrafo Ernesto Vicente Lazo Robles.

Mediante reingreso del 4/2/2020 se presentó los siguientes documentos:

- Memoria descriptiva del área de superficie del 28/1/2019, suscrita por

ingeniero geógrafo Ernesto Vicente Lazo Robles, con firma certificada por
notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 30/1/2020.
- Plano perimétrico de enero 2020, suscrito por ingeniero geógrafo Ernesto
Vicente Lazo Robles, con firma certificada por notario de Lima Jorge Luis
Gonzales Loli el 30/1/2020.
- Plano de ubicación y localización de enero 2020, suscrito por ingeniero
geógrafo Ernesto Vicente Lazo Robles, con firma certificada por notario de
Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 30/1/2020.

Forma parte del presente título:

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- Informe Técnico N° 000185-2020-Z.R.N°XI-SEDE-ICA/UREG/CAT del
7/1/2020 expedido por el especialista en catastro Ángel Sáenz Almeyda de
la Zona Registral N° XI – Sede Ica.
- Informe Técnico N° 001788-2020-Z.R.N°XI-SEDE-ICA/UREG/CAT del
27/2/2020 expedido por el técnico en catastro Julio César Lengua
Hernández de la Zona Registral N° XI – Sede Ica.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Ica Katty Isidora Gaona

Abad formuló la siguiente observación:

“Señor(es): CÉSAR RAUL CONTRERAS AMOROZ

ACTO: DERECHO DE SUPERFICIE

En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto

subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):

1.-ANTECEDENTE:
Partida N° 02008712

2.- IDENTIFICACIÓN DE DEFECTOS:

Con el plano y memoria descriptiva adjuntados al reingreso, subsiste
parcialmente la observación del 23/1/2020 por cuanto, deberá constar en los
mismos la suscripción de los titulares del inmueble, otorgantes de la superficie,
y del representante de la superficiaria SBA TORRES PERÚ S.A., ello por
cuanto para la calificación se tomará en cuenta dicha información descriptiva.
La suscripción deberá constar con certificación notarial de firmas.

Se deja constancia que al reingreso, derivado el presente título al área de

catastro, se ha emitido el informe técnico N° 1788-2020-ZR.N°Xl-SEDE-
lCA/UREG/CAT del 27/2/2020 el mismo que concluye que el título se
encuentra CONFORME desde el punto de vista técnico.

3.- CITA LEGAL:

Principio de Legalidad, Art. V del Título Preliminar del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos.
Art. 141 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:

- Los documentos mencionados solo son parte complementaria del título, ya

que la voluntad de las partes ha sido especificada en la Escritura Pública
otorgada ante notario público.

- En el numeral 1.B del parte notarial materia de calificación, expresamente

las partes han consignado lo siguiente: “por medio del presente contrato, el
propietario otorga y constituye a favor de la superficiaria un derecho de
superficie respecto del sobresuelo y subsuelo de 30.55m2; es decir, el área
superficiaria se encuentra perfectamente definida en el numeral 1.B de la
cláusula primera y de la escritura pública del 8/7/2019, por lo que el plano y
memoria suscritos por el ingeniero verificador son documentos
complementarios a la escritura pública , no siendo absolutamente necesario
que las partes firmen también dichos planos y memoria descriptiva.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

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Partida electrónica Nº 02008712 del Registro de Predios de Ica.

En la partida Nº 02008712 del Registro de Predios de Ica consta inscrito el

Lote 8 de la Manzana B, CC.HH Abraham Valdelomar, distrito, provincia y
departamento de Ica, cuyo dominio obra inscrito a favor de José Andrés
Medina Castro.

En el asiento B00002 consta registrada la regularización de declaratoria de

fábrica, conforme al título archivado N° 2448769 del 15/10/2019.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

- Si para la inscripción del derecho de superficie sobre parte de un predio es

necesario que los planos y memoria descriptiva estén suscritos por los
contratantes.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y

en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del
acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de
la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la
calificación también comprende la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del
acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título
presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

A su vez, el artículo 32 del referido Reglamento señala, entre otros

aspectos, que la calificación registral comprende:

(...)
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con
los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquellos (...)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones, legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas;
(...)
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2. En el presente caso, solicita la inscripción del derecho de superficie, que
otorga José Andrés Medina Castro a favor de SBA Torres Perú S.A.,
respecto del predio registrado en la partida Nº 02008712 del Registro de
Predios de Ica.

La registradora denegó la solicitud de inscripción, señalando que en el

plano y memoria descriptiva adjuntados al reingreso, deberá constar la
suscripción de los titulares del inmueble, otorgantes de la superficie, y del
representante de la superficiaria SBA TORRES PERÚ S.A., ello por cuanto
para la calificación se tomará en cuenta dicha información descriptiva. La
suscripción deberá constar con certificación notarial de firmas.

Al respecto, el recurrente señala que el plano y memoria suscritos por el

ingeniero verificador son documentos complementarios a la escritura
pública, no siendo absolutamente necesario que las partes firmen también
dichos planos y memoria descriptiva.

En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si para la inscripción

del derecho de superficie sobre parte de un predio es necesario que los
planos y memoria descriptiva estén suscritos por los contratantes.

3. El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia. Agrupa todos

los atributos que permiten el aprovechamiento de un bien, tales como el
uso, el disfrute, la disposición, etc.

Sin embargo, en nuestra legislación existen otros derechos reales que

permiten ejercer una serie de atributos sobre un bien, siendo uno de ellos,
el derecho de superficie.

El Derecho de superficie está regulado por los artículos 1030º al 1034º del
Código Civil, y es aplicable sólo a los bienes inmuebles consistentes en
predios.

Por regla general se entiende que el propietario de un bien inmueble

consistente en un predio o terreno sin construir es propietario también de
las construcciones que se realicen en el predio; sin embargo, a través del
derecho de superficie se crea un régimen especial, en virtud del cual el
titular del derecho, es decir, el superficiario, tiene la propiedad de las
construcciones que realice por encima o por debajo del suelo, según lo
pactado con el propietario.

La particularidad de este régimen es que la propiedad de la que goza el

superficiario sobre las construcciones hechas en el predio es de naturaleza
temporal. Al término del plazo de vigencia del derecho de superficie, el
propietario del predio adquiere la propiedad de las construcciones
efectuando el pago del valor de tales construcciones, salvo pacto distinto
con el superficiario.

4. El derecho de superficie es un derecho real autónomo y con propia

sustantividad en virtud del cual se genera la posibilidad de gozar
temporalmente del suelo que es propiedad de otro, el cual ve también
limitado su derecho al restringirse sus alcances por efecto de aquél.

De acuerdo a lo antes señalado, el derecho de superficie forma parte del

grupo de los llamados derechos reales limitados o desmembraciones de la
propiedad. Los derechos limitados, a diferencia de la propiedad que otorga
un señorío jurídico universal o, por lo menos tendencialmente, ilimitado,
sólo reciben algunos de los atributos (el uso, el disfrute, la disposición, etc.)
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del goce dominical. Sin embargo, al finalizar el derecho de superficie, que
no puede exceder de 99 años conforme a la norma sustantiva, la propiedad
de la fábrica revierte automáticamente al titular del terreno, quien tendrá
que reembolsar su valor, salvo pacto distinto, siendo que este último
consolida la propiedad de todo, adquiriendo nuevamente su derecho
“ilimitado”.

5. De otro lado, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

(RIRP) regula en su artículo 141 la inscripción del derecho de superficie:

“Artículo 141.- Inscripción del derecho de superficie

La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una
partida especial, la que contendrá:
1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada
como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie,
precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo;
2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la
superficie del suelo o sobre ambos;
3. El plazo de duración;
4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último
caso la contraprestación a cargo del superficiario;
5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,
6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción
del derecho de superficie, cuando corresponda.
Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del
suelo a favor de un mismo titular, éste puede solicitar la inscripción de la
superficie en partidas especiales distintas, de lo contrario, se inscribirá en
una sola partida especial.”.

6. Por otro lado, cabe agregar que el Pleno del Tribunal Registral, en su
CXV sesión, llevado a cabo los días 12 y 13 de diciembre de 2013, adoptó
el siguiente plenario:

INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UN

PREDIO
“Es inscribible el derecho de superficie que recae sobre parte de un predio
inscrito, para lo cual se presentarán planos, salvo que en la escritura pública
de constitución del derecho se haya descrito claramente la poligonal
correspondiente.
No será necesario en estos casos que se independice la porción del terreno
sobre la que recae el derecho de superficie”.

Uno de los principales fundamentos que sustenta el acuerdo es que “puede

advertirse con nitidez que no existe norma que expresamente prohíba o
restrinja el acceso al registro del derecho real de superficie constituido
sobre una parte de un predio inscrito en mayor extensión; no debiendo
permitirse ejecutar interpretaciones analógicas de las normas que deriven
en limitaciones de ingreso al registro. Se precisa además, que lo solicitado
no enerva en absoluto el principio de especialidad, dado que el
cumplimiento de este principio regulado en el artículo I V del Título
Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos se ha ejecutado plenamente al estar inscrito en una
partida registral independiente el bien inmueble sobre el que recaerá la
superficie, así como los demás actos o derechos posteriores relativos a
dicho bien”.

7. Ahora bien, en el presente caso tenemos que en la escritura pública del

8/7/2019 se indica que el derecho de superficie se constituye respecto del
sobresuelo y subsuelo en un área de 30.55 m2, del predio inscrito en la
partida N° 02008712 del Registro de Predios de Ica, precisando que la
descripción del área de superficie es conforme al anexo A que se adjunta.
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Asimismo, la escritura pública ha sido suscrita por el propietario del predio y
por el beneficiario del derecho de superficie.

Por otro lado, revisada la documentación técnica adjunta, tenemos que se

ha presentado los siguientes documentos:

- Memoria descriptiva del área de superficie.

- Plano perimétrico.
- Plano de ubicación y localización.

Dichos documentos se encuentran suscritos por el verificador ingeniero

geógrafo Ernesto Vicente Lazo Robles, con firma certificada por notario de
Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 30/1/2020.

8. De otro lado, conforme al acuerdo señalado en el considerando 6 del

presente análisis, bastaría para la inscripción del derecho de superficie
sobre parte de un predio inscrito, que en la escritura pública se haya
descrito claramente la poligonal correspondiente; al respecto, debemos
indicar que revisada la escritura pública del 8/7/2019 se advierte que en
ella obran insertos 2 planos del área de superficie (lámina 1/2 y lámina 2/2)
en los cuales se grafica el área de la superficie y sus medidas perimétricas
cuyo polígono coincide con el área de la superficie y medidas perimétricas
señalados en el plano perimétrico presentado en el título submateria,
conforme a las siguientes imágenes:

Polígono de la superficie conforme al plano del área de superficie

(lámina 1/2) inserto en la escritura pública:
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Polígono de la superficie conforme al plano perimétrico adjuntado al

título:

En tal sentido, siendo que la escritura pública ha sido otorgada por el

propietario y el superficiario y el área del derecho de superficie señalada en
la escritura pública coincide con la señalada en la documentación técnica
presentada, no es necesario que los planos y memoria descriptiva estén
suscritos por los contratantes, bastando para ello, que dichos documentos
estén suscritos por el respectivo verificador.

9. Finalmente, la registradora deberá tomar en cuenta además que

conforme al artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos,
es deber de las instancias registrales propiciar las inscripciones, y que
además en la calificación registral, rigen los principios del procedimiento
administrativo general contemplados en el artículo IV del Título Preliminar
de la Ley Nº 27444 -Ley del Procedimiento Administrativo General, como
son el principio de informalismo 1, celeridad 2 y eficacia 3, por lo que la
administración pública se encuentra impedida de solicitar formalismos y/o
documentación adicional innecesaria a los usuarios.

1 1.6. Principio de informalismo.- Las normas de procedimiento deben ser interpretadas en forma
favorable a la admisión y decisión final de las pretensiones de los administrados, de modo que sus
derechos e intereses no sean afectados por la exigencia de aspectos formales que puedan ser
subsanados dentro del procedimiento, siempre que dicha excusa no afecte derechos de terceros o el
interés público.
2 1.9. Principio de celeridad.- Quienes participan en el procedimiento deben ajustar su actuación de tal

modo que se dote al trámite de la máxima dinámica posible, evitando actuaciones procesales que
dificulten su desenvolvimiento o constituyan meros formalismos, a fin de alcanzar una decisión en tiempo
razonable, sin que ello releve a las autoridades del respeto al debido procedimiento o vulnere el
ordenamiento.
3 1.10. Principio de eficacia.- Los sujetos del procedimiento administrativo deben hacer prevalecer el

cumplimiento de la finalidad del acto procedimental, sobre aquellos formalismos cuya realización no
incida en su validez, no determinen aspectos importantes en la decisión final, no disminuyan las
garantías del procedimiento, ni causen indefensión a los administrados.
En todos los supuestos de aplicación de este principio, la finalidad del acto que se privilegie sobre las
formalidades no esenciales deberá ajustarse al marco normativo aplicable y su validez será una garantía
de la finalidad pública que se busca satisfacer con la aplicación de este principio.
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En consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por la
registradora pública.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública del

Registro de Predios de Ica al título referido en el encabezamiento y
DISPONER su inscripción, previo pago de los derechos registrales en caso
corresponda, de acuerdo a lo expuesto en el análisis de la presente
resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
PRESIDENTA DE LA TERCERA SALA
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Tribunal/Resoluciones2020/título N°2967209-2019
E.Veliz