FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la urbanización

popular Perú del Distrito de San Martin de Porres, 2021

TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE:

ABOGADO

AUTORES:
Espinoza Gomez, Edith Rosie (orcid.org/0000-0002-2894-3794)
Huayta Puma, Jorge Gregorio (orcid.org/0000-0002-6864-4676)

ASESOR:
Dr. Laos Jaramillo, Enrique Jordan (orcid.org/0000-0002-2061-1293)

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:
Derecho de familia, derechos reales, contratos y responsabilidad civil contractual
y extracontractual, y resolución de conflictos.

LÍNEA DE RESPONSABILIDAD SOCIAL UNIVERSITARIA:

Fortalecimiento de la democracia, liderazgo y ciudadanía

LIMA - PERÚ
2022
 DEDICATORIA:

A Dios, por habernos permitido culminar y

llegar a este momento importante en
nuestras vidas de formación profesional,
A nuestros padres por su amor y siempre
apoyo constantes e incondicional.
A nuestras familias, por impulsarnos y
otorgarnos su cariño y apoyo sin importar
nuestras diferencias de opiniones.

ii
 AGRADECIMIENTO

A nuestro asesor, por su dirección, paciencia

y valiosos consejos.
A nuestros profesores de aula, por
brindarnos su sabiduría y conocimiento, que
nos incentivaron a desarrollarnos como
persona y profesional.
A la Universidad Cesar Vallejo, por habernos
aceptado ser parte de ella.

iii
 Índice de contenido

DEDICATORIA: ...................................................................................................... ii

AGRADECIMIENTO .............................................................................................. iii

Índice de contenido ................................................................................................ iv

Índice de tablas..................................................................................................... vi

Índice de gráficos y figuras ................................................................................ vii

Índice de Abreviaturas .......................................................................................... viii

Resumen ............................................................................................................... ix

Abstract ................................................................................................................. xi

I. INTRODUCCIÓN .............................................................................................1

II. MARCO TEÓRICO. .........................................................................................6

III. lll. METODOLOGÍA. .......................................................................................31

3.1. Tipo y Diseño de Investigación................................................................ 31

3.2. Categoría, subcategorías y matriz de categorización .............................. 32

3.3. Escenario de estudio ............................................................................... 33

3.4. Participantes............................................................................................ 33

3.5. Técnicas e Instrumentos de recolección de datos................................... 34

3.5.1. Entrevista .......................................................................................... 35

3.5.2. Guía de Entrevista ............................................................................ 35

3.6. Procedimiento ......................................................................................... 36

3.7. Rigor científico......................................................................................... 36

3.8. Método de análisis de la Información ...................................................... 37

3.9. Aspectos Éticos ....................................................................................... 37

IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN ....................................................................38

4.1. Resultados. ............................................................................................. 38

4.2. Análisis de supuestos.............................................................................. 44

iv
 4.3. Discusión................................................................................................. 47

V. CONCLUSIONES ..........................................................................................50

VI. RECOMENDACIONES ...............................................................................52

VII. REFERENCIAS............................................................................................38

VIII. ANEXOS .....................................................................................................56

v
 Índice de tablas

Pág.

Tabla 1: Caracterización de sujetos ..................................................................... 37

Tabla 2: Validación de instrumentos .................................................................... 38

vi
 Índice de gráficos y figuras

Pág.
Figura 1: Categorías y subcategorías 36

vii
 Índice de Abreviaturas

PJ - Poder Judicial
MP - Ministerio Público
CM - Comisaria
Art. - Artículo
CC - Código Civil
DP - Defensoría del Pueblo
D.L. - Decreto Legislativo
RGRP – Reglamento General de los Registros Públicos.
SUNARP - Superintendencia Nacional de Registros Públicos.

viii
 Resumen

En el presente trabajo de investigación nos planteamos como objetivo general

determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica y la seguridad
jurídica.

En tanto que, la metodología que se empleó corresponde al enfoque cualitativo

siendo el tipo de investigación básica y el diseño de investigación basado en la
teoría fundamentada, para así proceder a la realización de un adecuado estudio de
los datos que lograron ser recopilados tomando en consideración el instrumento
guía que sirvió para ello.

Es la declaratoria de fabrica la inscripción de una edificación en el Registro de

Predios, en el que se detallan las características y condiciones técnicas importantes
de una propiedad bajo términos legales

Que conforme al análisis de estudio en el presente trabajo se puede verificar que la

construcción informal presenta altos índices y la Urbanización Popular Perú no
escapa a esta realidad. Las causas son varias que van de la autoconstrucción que
es realizada sin la asistencia del profesional, la cual surge ante la necesidad de
vivienda, a veces por condiciones económicas de pobreza otras veces por
desconocimiento de la normatividad legal técnica o simplemente no tomar en
cuenta las consecuencias de su incumplimiento

Por otro lado, la municipalidad procura subsanar esta irregularidad, sin embargo,
es poca o casi nula la información y sensibilización al vecino siendo además el
trámite oneroso y muchas veces engorroso por lo que los pobladores ven difícil
lograr su regularización de declaratoria de fábrica.
La importancia de realizar la declaratoria de fabrica de un inmueble permite obtener
beneficios como aumentar el valor de la propiedad, otorgar el costo real de la
edificación, realizar actos como compraventa bajo hipoteca bancaria,
independizaciones, etc.

ix
Es decir, la formalización de la declaratoria de fabrica persigue que la edificación
sea legal y por ende amparada por el marco de la ley.

En suma, en el trabajo se arribó a la conclusión de que existe un vínculo

significativo entre la declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

Palabras claves: Declaratoria de fábrica, verificador técnico, regularización,

construcción informal, seguridad jurídica.

x
 Abstract

In the present research work, we set ourselves the general objective of

determining the link that exists between the factory declaration and legal certainty.

Meanwhile, the methodology that was used corresponds to the qualitative

approach, being the type of basic research and the research design based on
grounded theory, in order to proceed to carry out an adequate study of the data
that managed to be collected, taking into consideration the guiding instrument that
served for it.

It is the factory declaration of the registration of a building in the Land Registry,

which details the characteristics and important technical conditions of a property
under legal terms.

According to the analysis of the study in the present work, it can be verified that
informal construction presents high rates, and the Popular Urbanization of Peru
does not escape this reality. The causes are several that range from self-
construction that is carried out without the assistance of a professional, which
arises from the need for housing, sometimes due to economic conditions of
poverty, other times due to ignorance of the technical legal regulations or simply
not taking into account the consequences of non-compliance

On the other hand, the municipality tries to correct this irregularity, however, there
is little or almost no information and awareness to the neighbor, and the procedure
is also onerous and often cumbersome, so the residents find it difficult to achieve
its regularization of factory declaration.

The importance of making the factory declaration of a property allows to obtain

benefits such as increasing the value of the property, granting the real cost of the
building, carrying out acts such as sale under bank mortgage, independence, etc.

xi
In other words, the formalization of the factory declaration seeks to ensure that the
building is legal and therefore protected by the framework of the law.

In short, the work concluded that there is a significant link between the factory
declaration and legal certainty in the Popular Peru urbanization of the San Martin
de Porres District.

Keywords: Factory declaration, technical verifier, regularization, informal

construction, legal certainty.

xii
 I. INTRODUCCIÓN

Tomando en consideración la problemática de la realidad en el ámbito inmobiliario

es posible señalar a nuestro país como informal, pues se infiere que más de
57.7% de bienes inmuebles, no presenta título que sea suficiente, lo que hace
difícil o casi imposible acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como
puede obtenerse en el mercado de los inmuebles y en el sector financiero. Las
causas de la informalidad pueden deberse a diversos factores que van desde la
costumbre, ignorancia o por que las personas, entre ellos puede haber
profesionales, que consideran que el trámite a realizar es engorroso, burocrático,
oneroso e inclusive no necesario; por ende, es de esperar que la informalidad
obliga a rezagarse de las bondades económicos, crediticios patrimoniales e
inclusive familiares que puede brindar la titularidad de una propiedad formalizada

Las construcciones se realizan sin solicitar a la municipalidad la obtención de la

licencia respectiva por la burocracia que existe en estas entidades y, además,
entre otros, por la falta de constitución e inscripción de la junta de propietarios de
edificios multifamiliares al solicitar aprobación de la edificación a construir
aprobada por tal junta., lo cual no siempre se otorga y es una traba que se
presenta en edificios multifamiliares. Asimismo, toda edificación, modificación y/o
remodelación dentro de una unidad inmobiliaria debe asegurar que no perjudique
a los demás departamentos ni al propio edificio multifamiliar. En efecto, la
estructura de un edificio multifamiliar está hecha para soportar un determinado
peso, lo cual puede verse afectado si se comienza a edificar sin una adecuada
revisión técnica por parte de un ingeniero o arquitecto y sin el cumplimiento de las
normas urbanísticas.

En esta línea, se viene construyendo de manera informal en los edificios

multifamiliares, sin tener un adecuado control de estas y poniendo en peligro la
seguridad de todos los propietarios. En estos casos, la fiscalización corresponde a
las municipalidades, como gobiernos locales, pero muy pocas lo realizan de
manera eficaz pues no tienen como saberlo o no cuentan con la tecnología que
les permita realizar una adecuada fiscalización. Por su parte, las juntas de
propietarios, representadas por sus directivas, también se encuentran obligadas a
realizar este tipo de fiscalización y a ponerlas en conocimiento de la Municipalidad
para el control respectivo; pero, las directivas no tienen las facultades necesarias
para impedir el ingreso y con ello evitar dichas edificaciones, por lo que les queda
comunicar a la municipalidad para que sean ellos los que realicen la fiscalización
respectiva.

En el mercado inmobiliario peruano, la informalidad ha escalado a niveles muy

altos y se ve incrementada la posibilidad de inmuebles que no presentan los
documentos pertinentes cuando se realizan actos como ampliación, modificación,
demolición, compraventa, construcción civil, etc. Esto no solo se da en la
edificación de viviendas sino también en la construcción de viviendas
multifamiliares o edificios. El procedimiento de saneamiento de la propiedad
permite que se ponga en regla, como es la documentación por ejemplo, a fin de
lograr que sobre el bien no se afecte el derecho de propiedad y además pueda
figurar registrado en SUNARP.

El valor de la declaratoria de fábrica es que sirve para el reconocimiento legal de

la edificación en el inmueble y por ende, elevar el valor del predio por la
construcción realizada. Asimismo, si en la propiedad se han realizado
ampliaciones y/o remodelaciones, su declaratoria de fabrica permitirá acrecentar
el valor de la propiedad siempre que dichas construcciones hayan sido inscritas
en la declaratoria, además que este instrumento servirá como demostración de la
construcción realizada.
Es indispensable, que para inscribir en Registros Públicos la fábrica o
construcción realizada en el bien, se deberá realizar antes el saneamiento del
predio o terreno sea a través de compraventa, donación, herencia, adjudicación,
prescripción adquisitiva de dominio, que se encuentra inscrita en registros
Públicos.

Ahora, al inscribir el predio o terreno se realiza la declaratoria de fabrica o de la

construcción realizada. Así, si se construye dos pisos de una casa, luego se

2
procederá a realizar la declaratoria de fábrica de tales dos pisos. Pasado unos
años, se construye dos pisos más, en este caso, se deberá solicitar una
ampliación de fábrica, por lo que, como se sabe ello incrementará el valor de la
propiedad y demostrará legalmente la construcción realizada.

El propósito que brinda los Registros Públicos consiste en el otorgamiento de la

seguridad jurídica. En el caso de inmuebles, como es el Registro de la propiedad,
RRPP de igual manera debe garantizarlos, esto es, que el Registro de Predios
busca otorgar una eficaz seguridad jurídica, y esto se logra estableciendo una
seguridad de derechos que se inscriben sobre los bienes inmuebles.

Ante lo manifestado, se procede a llevar a efecto la formulación del problema, y

con esta finalidad planteamos la interrogante ¿De qué manera la declaratoria de
fábrica incide en la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito
de San Martin de Porres? Asimismo, tenemos como problemas específicos 1,
¿Qué vínculo existe entre el verificador técnico que tramita la regularización de
edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito
de San Martin de Porres?; y como problema específico 2, ¿Qué vínculo existe
entre el procedimiento de regularización de edificaciones y la seguridad jurídica
en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres?

Además, en el presente trabajo de investigación como justificación y tomando en

cuenta desde el enfoque teórico lo que perseguimos es lograr que se obtengan
las respuestas y resultados que conformen una adecuada aportación de
relevancia para su aplicación y conocimiento, esto es, que están orientados a
expresar definiciones de forma básica relacionadas al ámbito de la investigación y
la necesidad de conocer sus alcances jurídicos en la doctrina relacionada en
nuestro país, por otro lado, se explica las consecuencias que origina la falta de
cumplimiento de la normatividad en la edificación de una vivienda y la propensión
hacia una cultura de seguridad jurídica el cual conllevara a una serie de mejoras
tanto patrimoniales como financieras y asimismo, a una mejor sociedad urbana.
En tanto, se advierte la aportación que se otorga en la orientación hacia el análisis

3
de la importancia que tiene la declaratoria de fabrica en la urbanización Popular
Perú del Distrito de San Martin de Porres, y que para ello nos apoyaremos en
instrumentos que logren favorecernos en la recaudación de datos idóneos. En
base a ello, se tomará en cuenta doctrina, jurisprudencia, marco normativo
nacional como supranacional. Se justifica el enfoque práctico, puesto que, hace
referencia a que el estudio nos permitirá explicar lo que en la práctica es la falta
de aplicación adecuada de la norma y su afectación en la seguridad jurídica de los
pobladores y lograr establecer que pongan atención a los lineamientos que posee
la declaratoria de fabrica en la Urbanización Popular Perú. Bajo esa percepción se
tiende a dar una justificación de enfoque metodológico, el cual propende a
promover la búsqueda de generar contenido de aportación a las doctrinas ya
existentes en el tema en estudio y, conducir a un manejo adecuado y
conocimiento idóneo de la problemática que aqueja a la población en la
consecución de una vivienda adecuada y segura.

Al referirse a los objetivos, es indispensable referirnos al objetivo general de este

trabajo, que consiste en determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de
fábrica y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres. Asimismo, planteamos como objetivo específico 1: Establecer el
vínculo que existe entre el verificador técnico que tramita la regularización de
edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito
de San Martin de Porres; y por objetivo específico 2: Reconocer el vínculo que
existe entre el procedimiento de regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

En tanto, conforme al objetivo, se ha tenido a bien, desarrollar supuestos

jurídicos, las cuales involucran posibles resultados a futuro que se proponen en el
desarrollo del estudio. En tanto, se tiene como supuesto jurídico general: Existe
un vínculo significativo entre la declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres; En esta línea, se
tiene como supuesto jurídico especifico 1: Existe un vínculo significativo entre el
verificador técnico que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres; y

4
finalmente. como supuesto jurídico especifico 2: Existe un vínculo significativo
entre el procedimiento de regularización de edificaciones y la seguridad jurídica
en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

5
 II. MARCO TEÓRICO.

El presente trabajo de investigación se desarrolla tomando en consideración los

conceptos y aspectos jurídicos. En este afán, es importante que se pueda
identificar, así como explicar antecedentes de artículos científicos o trabajos de
tesis de autores principalmente en el entorno nacional, e internacional, en
dirección de los objetivos provistos en esta investigación. Por consiguiente,
teniendo en cuenta el nivel internacional, se tiene a Almeida Collahuazo (2014),
en su tesis titulada “Legalización de la posesión de los bienes inmuebles de los
barrios ilegales del Distrito Metropolitano de Quito”, para obtener el título
profesional de abogado, en la Universidad Central Del Ecuador (Ecuador). Llegó a
consignar la siguiente conclusión: “La prescripción adquisitiva de dominio tiende a
situarse dentro del CC de Ecuador, en tanto que a cualquier sujeto se le asiste tal
derecho considerando que se posesione de un bien sea inmueble como mueble
que le es ajeno, conforme a ello se solicita ante un juicio ante una autoridad en
competencia el cual tienda a reconocer lo solicitado. En base a lo expuesto, se
manifiesta que no se percibe la seguridad jurídica conforme al resguardo de cada
bien ante un tercero de modo que se opera de esta forma la posesión al cual se le
concede al tercero el mismo derecho como obligación que a un propietario de tal
bien.

Asimismo, Balseca Narváez (2014), en su tesis denominada “El título de

propiedad como objeto de la legalización de la tenencia de la tierra en los
asentamientos de hecho con alto grado de consolidación de vivienda en el sector
urbano marginal de Quito”, para obtener el título de abogado, en la Pontificia
Universidad Católica Del Ecuador (Ecuador). Se llega a las siguientes
conclusiones: “Al crearse una ordenanza el cual tienda a precisar el concepto de
asentar de forma informal, como el grado de consolidación de la propiedad como
cada criterio técnico ante el determine de tal grado resulta vital, en adición que lo
defina de forma verdadera como de forma cierta cada procedimiento de forma
necesaria ante el regularice de asentar el cual dé pase a la titulación, ante ello
resulta importante que tienda a desmarcarse cada proceso administrativo, donde
la dependencia el cual resulta del proceso tienda a ejercer un papel precisamente

6
como cada procedimiento donde no se trabe en tal cuestión a que carezca de
fondo como alguna clase de relevancia jurídica de carácter sustancia. En cuanto
se trate de un problema de tipo social se debe asistir ello para que se resuelva,
por tanto, resulta ser importante que sea cada propio actor, en otras palabras,
aquellos que han de conformar cada asentamiento informal, en tanto se
encuentren en compromiso ante la solución del dilema que manifiestan, donde
ello debe estar provisto de instrumentos el cual permita que se solucione como
evite el acaecimiento de tal problemática”.

A su vez, García Arellano (2020), en su tesis denominada: “Análisis del

otorgamiento de títulos de propiedad por los GADs, y Subsecretaria de Tierras”,
para obtener el grado de magíster en Derecho Notarial y Registral, en la
Universidad Católica de Santiago de Guayaquil (Ecuador). Se llega a las
siguientes conclusiones: “Los GADs Municipal deviene en cada institución que
manifiesta la competencia en tanto resulte de la utilización como que se ocupe del
suelo, planifique el desarrollo de la sociedad, como formule la concepción ante
cada tramite donde se regularice como titularice cada bien que se ubique dentro
de zonas urbanas, el cual corresponda ante cada administrativo de los GADs, de
modo que cada entidad tiende a contar con una potestad que se le atribuye ante
la ley de leyes donde a través de la ordenanza tenga a establecer cada
procedimiento como mecanismo de forma adecuada ante el regularice de cada
bien que se encuentra bajo posesión, mediante la petición de tipo administrativo
que se dirige a la parte directora de la planificación de Municipalidad, donde ello
dé autorización al trámite administrativo ante cada bien como la otorgación del
derecho de poder titularizarse mediante una resolución tipo administrativo,
tomando en consideración que la parte interesada cumpla con cada requisito que
se establece dentro de la normativa. Hay que manifestar que ante tal clase de
trámite ante los GADs, no señalan que se exija el tracto sucesivo”.

Tomando en consideración el enfoque a nivel nacional, tenemos a Guevara

Anaya (2017), que desarrollo su tesis titulada “Regularización de la declaratoria
de fábrica en asentamientos humanos y pueblos jóvenes. Una mirada a la
realidad de Lima Metropolitana”, para obtener el título de abogado, en la

7
Universidad Nacional Mayor De San Marcos, en el que llega a las siguientes
conclusiones: “Mediante ley 30494 se dio la ampliación del plazo el cual da paso a
que se brinde el declare de fábrica ante cada predio construido sin una licencia
posterior al año 99 del mes de julio, donde ello se pueda regularizar en el año
2017 del mes de septiembre 26, no obstante, según la normativa se infiere que tal
edificación que no se regularice ante el plazo señalado conforme al vencimiento,
pasará a demolerse mediante la entidad municipal. Conforme a ello, tiende a
advertirse que tal medida de coerción no es el medio más idóneo ante que se
promueva el regularice de cada declaratoria de fábrica, en tanto si tal normativa
ha de contemplar que se trate de forma especial ante cada vivienda que es
edificada informalmente dentro de alguna zona urbana marginal, donde una
solución más dañina tiende a ser pasar a demolerlo”.

Asimismo, Hernández Collazos (2020), en su tesis denominada “Impacto de la

regularización de la construcción informal en el Distrito San Martin De Porres
Durante El Periodo 2015-2018”, para obtener el título de abogado, en la
Universidad Peruana Los Andes (Perú), señala en sus conclusiones lo siguiente:
“Actualmente dentro de nuestra legislación, de forma particular en Lima tienden a
hacerse un esfuerzo mediante la normativa donde ello concilie la ratio legis dentro
de RRPP, ante ello se visualiza que un mecanismo para solucionar la temática no
se encuentra de forma particular no ilegal, de forma contraria se cree algún
mecanismo el cual genere que se transforme la normativa urbana que ponga
freno a lo ilegal ante la construcción de vivienda donde se violente cada
parámetro edificatorio, de la misma forma, fomente el integre social espacial ante
la política fiscal de forma definida el cual prevea a la sociedad a que se acojan a
lo establecido aún dándose la infracción donde ello logre que puedan regular su
caso”.

A su vez, Saldaña Vargas (2017), en su tesis denominada: “Declaratoria de

fábrica en asentamientos humanos y pueblos jóvenes de la Región Lambayeque”,
para optar el Titulo Profesional de Abogado, en la Universidad Señor de Sipán.
Establece un sus conclusiones lo siguiente: “Considerando tal limitación el cual
impida que se regularice la edificación dada informalmente dentro del escenario

8
expuesto deviene en como se carece de licencias de construcción, donde deviene
en limitación lo que es la pobreza que se suscita a los alrededores donde ello
tiende a impedir que se inicie un tratamiento a lo que se quiere regularizar de
modo que se debe dar por realizado el levantamiento del plano que no se realizó
en su momento oportuno como el realice de cada pago de multa ante el municipio
como el gasto administrativo que se requiere. Otra de las limitaciones que se
puede observar es la falta publicación de la normativa el cual regularice lo que es
declaratoria de fábrica, en tal situación sólo se tiende a recurrir al traslado del
inmueble”.

Ante cada teoría y enfoque al momento de singularizar la categoría primera en

relación con la declaratoria de fábrica, habremos de referir al análisis que
concibe la doctrina sobre el tema. A propósito, debemos remitirnos al concepto
de bienes, esto es que, el término bien ha de derivar de la palabra latina “bonum”,
donde su significancia semántica es el de bienestar o felicidad, En la esfera
jurídica se conoce como bien a “cada objeto material como inmaterial o cosa
como un derecho susceptible de valor” (Cuadros, 1988, p. 112).

Lo tradicional, supone como objeto de los derechos reales a los “bienes”.

Asimismo, debe de tomarse en consideración que el derecho real resulta
indudablemente del ámbito patrimonial, en tanto, se ha de apartar estrictamente
del término llamado “bienes personales” (González Barrón, 2010, p. 53). A este
respecto, el objeto de los derechos reales (o simplemente bienes) viene a
constituir tal entidad que es suficiente para satisfacer un provecho de índole
económico , de existencia propia y capaz de vincularse jurídicamente (González
Barrón, 2010, p. 54).

A entender de Torres Vásquez (2006), “considerando el bien dentro de la res,

deviene como un aspecto tanto material como no, donde ello se determina ante la
valorización económica, donde ello sirve a la persona para que pueda satisfacer
su necesidad múltiple. En tanto, el bien conceptualizado como objeto se
caracteriza debido a su nivel jurídico, utilidad, valorización económica como de
goce” (p. 141).

9
A decir de Arteaga (1994), los bienes son “tales objetos que dispone la persona el
cual se considera como patrimonio, por ende se considera como atributo personal
el cual tiende a consistir en la agrupación del derecho como obligación que
dispone un sujeto” (p. 83).

El maestro Puig Peña (1972) expresa que: “La res es todo lo que se considera
dentro del aspecto corporal e incorporal como también aquello que integra la
materia donde se constituye la percepción a nivel jurídico. En tal sentido, se
deduce cada elemento dentro de tal aspecto: a) Sujeto considerando substractum
ante los aspectos mencionados; b) Capacidad de tal para que entre dentro de la
relación del derecho como objeto, el cual se tiende a denominar susceptible ante
ello dentro de la cosa” (p. 518). Así, Puig Peña afirma que tal bien debe
encontrarse regulado ante el ordenamiento jurídico, donde al ser tomado como
tal, en forma contraria no son más que algún objeto. En consecuencia, el bien
para ser utilizado como tal, debe darse lo que es la apropiación, donde en sentido
generalizado no todo deviene a ser fin que exista el apropie, es decir, ante
recursos que sean de carácter universal.

Considerando el punto de vista jurídico, cada bien viene a ser tanto materiales
como inmateriales las que van a dar lugar a una relación de tipo jurídico-
patrimonial tal que resulte útil para el bienestar de la persona. Se conocen como
bienes, todo aquello que es posible de ser apropiado tal que proporcione beneficio
económico, por su utilidad económica, en la juridicidad se considera en la
categoría de bienes.
En resumidas cuentas, son bienes cuando estos pueden evaluarse
económicamente, sean útiles y pasibles de apropiación y titularidad y por tanto
objeto de protección jurídica. Otro elemento importante es el patrimonio que se
considera como el conjunto de bienes, derechos y obligaciones susceptibles de
valoración económica que posee una persona sea natural o jurídica.

En cuanto a las Clases de bienes, cabe decir que, la división por categorías
jurídicas es muy amplia y obedece, entre otros aspectos, a la necesidad de
determinar el régimen jurídico aplicable conforme a la correspondiente

10
clasificación, lo cual deriva de la variedad de normas que nutren esta parte de los
derechos patrimoniales y como lo expresa Biondi (2003), este régimen jurídico
varía según estemos en presencia de una u otra categoría de bienes (p. 28).

El maestro Torres Vásquez (2006), menciona que “en Roma, en base al criterio
de la movilidad, se clasificó para los bienes en muebles o inmuebles, según que
puedan o no ser desplazados sin daño o menoscabo de su integridad” (p. 262).

a) Bienes Muebles: Los bienes muebles “deviene en aquello se puede

transportar, como lo es el semoviente, en otras palabras, un animal, o aquello que
se mueva mediante un factor externo siendo la cosa inanimada. Tal concepción
tiende a presentar una denotación dual tanto del bien semoviente como la cosa
inanimada, siendo algún vegetal como mineral” (Arteaga, 1994, p. 16).

A entender de Manuel Ossorio (2013), se define al bien mueble: “Aquello que,

ante un factor externo, lo que es la fuera se mueve o transporta desde un punto a
otro, en caso de que no se predisponga como un inmueble…” (p.125). Los
muebles son “cada parte solida como fluida el cual es separado del suelo, sea la
piedra, metal, tierra, construcción sentada de forma transitoria; algún tesoro,
moneda; cada material reunido para que se construya algún edificio en cuanto no
esté empleado” (Ossorio, 2013, p. 128).

b) Bienes Inmuebles: como bien inmueble, se conoce a “la cosa que no se

puede transportar, siendo la tierra como mina o aquello que se encuentre
adherido de forma permanente a ello, siendo un edificio o un árbol” (Arteaga,
1994, p. 17). A decir de Manuel Ossorio (2013) un bien inmueble es: “el que no
puede trasladarse de un lugar a otro” (p. 125), por lo que los bienes inmuebles
deben permanecer fijados a un lugar determinado y unido a un propósito
establecido tal que al ser trasladado de su lugar perjudicaría en esencia su
utilidad o fines. El régimen jurídico de los bienes inmuebles no proviene solo de su
importancia, ni tampoco de la destrucción que pueda ser ocasionada por su
circulación sino de la finalidad que le otorga en hombre en su utilización. Debe
tomarse en cuenta que la destrucción del inmueble es una causal que origina su

11
inexistencia. En consecuencia, que dos son los elementos esenciales que deben
darse en los bienes inmuebles, estos son: el lugar fijo a las que se encuentran
asignados y su utilidad que representa.

En lo referido al concepto de derecho de propiedad, que se expone ante

diferentes aspectos sea social, filosófico, económico, etc. Ante la postura filosófica
la propiedad es considerada como aquello que ha de permitir al hombre que se
desarrolle ante el transcurso de su vivencia teniendo en cuenta cada valor
fundamental como es la libertad, solidaridad, justicia, entre otros. Considerando el
punto de vista social se considera a la propiedad como una exigencia esencial
ante el desarrollo de la vida del hombre dentro de la ciudadanía. Tomando en
cuenta el enfoque jurídico se entiende de lo expuesto que la propiedad es aquel
derecho que posee cada persona del ejercicio de poder de sus bienes que
dispone. Desde la percepción de la economía, la propiedad es el empleo de todos
los atributos del bien para lograr su uso eficiente y máximo del valor de estos.

En rigor, la “propiedad” se define como un señorío pleno ante algún valor externo
derivado de forma económica como susceptible. Tal figura tiende a responder a la
percepción humana ante el apropio de cada objeto, el cual tiende a conllevar a la
parte propietaria el “tener” mas siendo de forma simultánea el “excluir” ante algún
tercero (González Barrón, 2015, p. 270). La doctrina moderna precisa que el
derecho de propiedad deviene de forma unitaria ante la res, siendo el señorío,
donde la llamada facultad como derecho que manifiesta la parte propietaria no
deviene en aquello que se constituye como propio sino dentro del aspecto parcial
de señorío de ello. (Vásquez, 2003, p. 46).
Según Albaladejo (1977), la propiedad es “considerado dentro del rango jurídico
ante la res, donde ello se encuentra sometido directo como de forma total, siendo
en cada aspecto como utilidad que pueda conceder dentro del señorío” (p. 129). A
su vez, Wolff (1971) afirma que la “propiedad deviene de forma amplia ante
señorío donde ello tiende a darse sobre la res” (p. 214). Bajo la misma
concepción, Jorge Eugenio Castañeda (1973) denota el término como “Aquel
poder que manifiesta un sujeto ante la res de forma excluyente como exclusiva”
(p. 162).

12
A entender de Mariani (2004), la propiedad motiva el pensamiento de un poder de
naturaleza jurídica, por lo que permite establecer el derecho mediante la cual el
bien se ha de encontrar sometido de manera excluyente a lo que dirima la
voluntad y al acto a que concurra el titular. Mientras que, Escobar (2002) señala
que tal derecho le otorga, dentro de su concepción, un sentido amplio el que
permite a su propietario realizar una serie de actuaciones sobre el objeto.

El autor Romero Romaña (1947) manifiesta que tal derecho de propiedad es por
excelencia un derecho real, que siendo extenso abarca posiblemente cada
derecho sobre el bien. Los restantes derechos reales provienen de tal derecho y
constituye una de las instituciones de orden jurídico de mayor relevancia para el
hombre. Finalmente, la propiedad es el imperio de la pertenencia que el titular
posee sobre el bien para la utilización que crea necesario siempre con respeto a
lo establecido en la ley y sin generar perjuicio a terceros.

Los autores citados de manera unánime afirman que la propiedad conserva la

mayor jerarquía dentro de todos los derechos reales. Consecuentemente crea una
relación jurídica y real que conlleva a una valorización económica de utilidad para
su propietario y a la sociedad que se manifiesta con la posesión del bien el cual
expresa la estabilidad jurídica de la propiedad.

En cuanto a los Atributos de la propiedad, se debe mencionar que, conforme al

art. 923 de CC, que la propiedad “deviene como la facultad jurídica el cual permita
la utilización, disfrute, disposición como reivindicación del bien, donde en adición
se tiende a señalar el cual se ejerza en relación con la forma social conforme al
límite de la normativa.” De esta definición, se ha de desprender que la propiedad
es de poder pleno que se origina del derecho que se ejerce sobre un bien y que el
propietario tenga la atribución del uso, disfrute, disposición como reivindicar.

De esta forma, el titular del bien o propietario se encuentra sometido ante una
serie de facultades sobre el bien, entre ellas están los siguientes:

13
a) Derecho de uso del bien: A decir de Arias-Schreiber (2006), el derecho de
uso es un derecho en vista de que el titular hace uso del bien conforme requiera
su naturaleza o su finalidad (p.113). En tanto, la utilización de este derecho
constituye, dentro de los derechos reales, en servirse de un bien (una cosa) del
modo que le parezca conveniente, siempre dentro del marco de la ley.

b) Derecho de goce sobre el bien: De acuerdo con Arias-Schreiber (2006) el

derecho de goce es aquel en el que el propietario del bien consigue para si sacar
provecho del bien sea este los frutos, sus productos o su consumo si el bien es
consumible (p.113). Por tanto, es titular no sólo del bien sino de cada fruto que
perciba de ello.

De esta forma, este derecho implica en el aprovechamiento económico que se

tiene sobre el bien sea a conveniencia que requiera el titular, esto significa, que
también se perciba los frutos de este. Se debe comprender que cada fruto es
aquello que ha de originarse del bien, sin que haya disminución de la sustancia de
tal bien, en otras palabras, lo que obtenemos son las utilidades o rentas. Se logra
concebir tres tipos, en la percepción de los frutos: en primer lugar, se tiene el fruto
industrial el cual se consigue con la intervención del producto humano; en
segundo lugar, los frutos naturales que se logran sin que intervenga el hombre, y
finalmente los frutos civiles que son aquellos que han de originarse conforme a las
relaciones jurídicas como por ejemplo es el caso del contrato.

c) Derecho de disposición sobre el bien: Según las ideas de Arias-Schreiber

(2006), el derecho de disposición es el derecho en que el propietario goza de la
facultad de disponer material o de manera jurídica ya sea consumiendo,
afectando, desmembrando o desprendiendo los bienes bajo forma de transacción
onerosa o gratuita (p.61). En ese sentido, el derecho de disposición alude a que el
dueño tiene la libertad de arrendar, vender, hipotecar, desentenderse o
abandonar el bien o lo que le parezca conveniente. Por ende, es el titular del bien
quien tiende a realizar de forma práctica aquello que requiera cuando lo desee
siempre y cuando sea dado de forma consciente y de trámite legal.

14
d) La reivindicación: La reivindicación es la actuación persecutoria, deviene en
la forma en como se ejerce la persecución como una de las facultades dentro de
las cuales tiende a gozar el propietario.

En lo referido a las formas de Adquisición de la propiedad, cabe señalar que,

en el derecho civil, tenemos distintos modos de llegar a que se adquiera una
propiedad.

a) La compraventa: Se regula dentro del art. 1529 CC, que manifiesta, “ante la
compraventa de la parte vendedora ante la obligación de como se transfiera el
bien a la parte compradora donde este pague por ello de forma monetaria”. En
tanto, se entiende al acto de compraventa en tanto se suscite la actuación de
ambas partes, donde sea el vendedor quien tenga la intención de celebrarlo, en
tanto está obligado a que transfiera como garantice a quien será el comprador del
bien, ello dado ante la percepción de una suma económica.

b) La accesión: La accesión se puede considerar en aspecto dual, según lo

expuesto en la doctrina francesa. Primero, es un derive ante el dominio, esto
significa, ante la situación que el propietario perciba lo que tiende a producir el
bien. Segundo, en la aceptación jurídica ante un modo que se adquiera, donde
ello demanda al titular en caso de que ello se enfatice como propio. Ante lo
expuesto dentro del derecho francés este ha de producir ciertos inconvenientes,
pues previo a ello deviene en efecto a los alcances que se perciben del dominio,
ante el derecho sustancial ante la percepción de aquello que sea perteneciente de
la producción del bien (Romero, 1947). En tanto, que se acceda a ello deviene en
torno a que se adquiera tal propiedad donde esta tienda a producir en su carácter
de bien.

c) La prescripción adquisitiva o usucapión: La usucapión de bien mueble se

tipifica en el art. 951 CC, al expresar que “La adquisición por prescripción de un
bien tiende a requerir que se posesione de forma continua, pública como pacífica
en simulación de propietaria ante el plazo de dos años en caso se suscite la

15
buena fe y en caso de cuatro si ello no se manifiesta”. Mientras que, la usucapión
de bien mueble se fija dentro del art 950 CC, al precisar “el bien inmueble tiende a
adquirirse mediante la prescripción conforme a los pasos expuestos de forma
previa en calidad de propietaria durante un plazo de diez años. Ello se ha de
adquirir dentro de cinco en caso se medie de forma justa con la presencia de
buena fe”.

A decir de Rubio Correa (2003), la usucapión es una forma en la que se adquiera

la propiedad el bien, tomando en cuenta los siguientes factores: que haya
transcurrido un intervalo de tiempo (señalado en la ley) y que cumpla con la
posesión del bien dentro de ciertas condiciones (p. 15).

En síntesis, la usucapión es una manera de adquisición de la propiedad, es a

través de la posesión del bien, dentro de tiempo establecido, que se puede hacer
efectivo la propiedad, para esto se tienen que cumplir algunos requisitos.

d) La tradición: La tradición se regula dentro del art. 901 del CC que afirma “Este
acto se tiende a realizar ante el otorgue del bien en dirección a quien lo reciba o el
sujeto designado ante este o ser el caso mediante ley siguiendo cada formalidad
que se manifiesta” A entender de Romero Romaña (1947), la tradición es “un
medio por el cual se adquiere un bien. Con ello se suscita el medio legal por el
cual se adquiere un bien antiguo. Ello encuentra su derivación conforme al
derecho romano donde se denotaba una caracterización dada formalmente,
donde ello se realice dentro de algún caso simbólico, el cual al hacer entrega de
un terrón perteneciente a la posesión” (p. 79).

e) La sucesión: El vocablo sucesión proveniente del término suceso, que en

nomenclatura jurídica significa subrogación o reemplazo de una persona por otra
en la titularidad del bien u otro derecho y la transmisión que es el traslado de los
derechos de una persona a otra. De tal forma, hay una definición extensiva al que
se le denomina propiamente sucesión y que considera toda transmisión
patrimonial que puede ser dado por mortis causa y por inter vivos; también hay un
definición restrictiva referido solamente a mortis causa. En esencia el derecho de

16
sucesiones se limita a sucesión post mortis (Lanatta, 1964, p.9).

En cuanto a las Características del derecho de propiedad, cabe expresar que,

dentro de la doctrina, el derecho que se tiene sobre propiedad tiene ciertas
características, tales son:

- Es un derecho real. es decir, es el derecho que tiene una persona sobre el

bien. El derecho real genera un nexo directo como inmediato dado entre el sujeto
como bien. Consta de los siguientes elementos: la persona y la cosa. (Cuadros,
1988).

La noción del derecho real esta descrito por el par coordenado constituido por la
característica inmediata como absoluta del poder jurídico, donde el carácter
inmediato se interpreta como el poder del titular de realizar y ejecutar de forma
directa sobre el bien materia de derecho no siendo necesario colaboración o
intermediación por otras personas, y se conoce como carácter absoluto cuando el
titular tiende a satisfacer su interés de manera pasiva, concreta y determinada
frente a un sujeto especial como a algún tercero, que se considera , algunas
veces, como la efectividad del derecho frente a todos o frente a cualquiera que
este relacionada con el objeto del derecho (Díaz- Picazo y Gullón, 2004, p. 183).

- Es un derecho perpetuo. Por esto se entiende que mantiene su persistencia en

el transcurso del tiempo de modo que el propietario no tienda a decidir la
transmisión del bien.

- Es un derecho absoluto. es decir que por este derecho se le otorga al

propietario de la cosa todos los atributos, siempre que este dentro de los límites
establecidos por la normativa jurídica.

- Es un derecho inviolable. Esto es, que siendo realizada la protección a este

derecho eminentemente por el estado solo y únicamente de manera excepcional
es posible privar de la propiedad en ciertos casos declarados por ley. Es decir,
puede ser por motivos de seguridad nacional o ser de necesidad pública.

17
En lo referido al procedimiento registral, podemos decir que viene a ser la
manera de proceder o conjunto de actos registrales que se deben seguir para
conseguir la inscripción de un título y que no estén expuestas a los altibajos
dentro de la autonomía del registrador, a pesar de la reglamentación establecida
en el TUO del RGRP y por la normatividad referida al caso.

A entender de Chico y Ortiz (1994), tal proceso registral viene a ser “la agrupación
de cada acto el cual constituya el medio mediante la escritura pública tiende a ser
inscrito como provocar un asiento dentro de los registros” (p. 567).

De acuerdo con Díez-Picazo y Gullón (2004) tal proceso registral es el

“tratamiento que se constituye ante cada actividad que se lleva ante un sujeto el
cual tiende a pretender como solicitar la praxis del asiento donde se sitúe a la
situación cuando el encargado del registro pueda dar con la decisión en base a lo
peticionado” (p. 306).

Por su parte, Peña Bernaldo De Quirós (1986) indica que tal proceso registral en
definición esta dado como la “agrupación del acto el cual tiende dentro de la
praxis del asiento ante el registro, donde ello proclame de forma oficial el caso
jurídico del bien” (p. 531).

En estricto, el procedimiento registral se constituye como una serie de actos con

el propósito de inscripción de un asiento registral para publicitar oficialmente una
posición jurídica.
En este fin se plantea dos objetivos, una de ellas es la instrumental que consiste
en el ejercicio del asiento registral y la otra que es la declaración de la real
situación jurídica. En concreto, El procedimiento registral tiene de propósito que
se inscriba el título (art. 1, concordado con art: 32). Un procedimiento registral
toma como base en la subsistencia de un documento público porque toda
información real que maneja el registrador se limita al papel. A esto, en una frase
del procedimiento judicial se señala que “lo que no esta en el expediente no es de
este mundo, que en términos registrales seria “lo que no está en el documento

18
público no es este mundo”.

En esta línea un procedimiento registral viene a ser un procedimiento

administrativo que tiene una cualidad particular que es de ser de naturaleza no
contenciosa que va a normar cada formalidad como acto que representen
referencia a su presentación, así como la calificación e inscripción de los
correspondientes instrumentos registrales inscribibles, además los tramites que se
deben seguir si la calificación es negativa. Por consiguiente, el procedimiento
registral tiene una primera instancia que se realiza con la presentación ante el
registrador para la calificación registral, culminado esta y si no es favorable, se
asiste a una segunda instancia cuando, por ejemplo, accionando el recurso de
apelación, recurrimos a un Tribunal registral el cual va a resolver el caso. De
darse la situación de que la resolución del tribunal no es aceptable se puede
entablar una acción contenciosa administrativa el que la resolverá, pero esta será
ya fuera de la esfera registral.

Al respecto, Gonzales Barrón (2011) afirma que nuestra economía está en

crecimiento, por lo que aumenta la necesidad de los servicios registrales de forma
veraz, “que ello no acontezca en cuanto se predisponga un medio para la
calificación rigurosa el cual no presta garantía conforme a la seguridad jurídica,
mas sólo considerando el respeto de forma, además de fomentar la
clandestinidad. De allí resulta fundamental que la calificación dentro del registro
se realice siguiendo cada parámetro que se presenta” (p. 186).

Respecto a la Partida registral, es cierto que, la partida registral llega a ser el

documento donde queda inscrito el bien inmueble: este documento narra oda la
historia completa del bien inmueble, puede presentarse como ficha o conocido a
su vez como partida electrónica. Ello sustenta en el principio de especialidad y
asume la técnica del foliado y se rige por la normatividad y organización que el
registro establece. Anteriormente se le conocía como finca, hoy es más conocido
como predio o bien inmueble como extensión de tipo delimitado conforme al
terreno sea urbano o rústico, siendo a su vez edificado como también no. Ante los
predios se abre la partida de registro donde asimismo, ante los actos o derechos

19
se extiende el asiento independientemente.

La partida registral está conformada esencialmente por rubros. Los fines y

contenido de este documento está establecido mediante la Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos 097-2013-SUNARP/SN
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) y su modificatoria
017-2022-SUNARP/SN

A fin de evitar estafas inmobiliarias es importante en un proceso de compra de un

inmueble, solicitar la partida registral de la propiedad a SUNARP y antes de
proceder a firmar el contrato de compraventa, proceder a examinar, a decir, el
estado del inmueble, quien o quienes son los dueños, cual es la situación actual
del predio, entre otras, de tal manera de tener un conocimiento mayor de la
propiedad y que permitirá evitar sorpresas que conlleven futuros problemas.

En cualquier oficina de SUNARP se puede solicitar copia de la partida registral

señalando el número de partida electrónica del predio, de no contar con ello, se
efectúe la averiguación por nombre de la parte propietaria. En una partida registral
se debe hallar la siguiente información:

A) Antecedente dominial: aquel donde se indica cual fue el antecedente, de

donde provino, esto es, que se indicará el numero de partida de donde tiende a
provenir o bajo que particularidad se constituyó la primera inmatriculación.
B) Descripción del inmueble: Aquí se anotan todos los datos relacionados al
predio el área que tiene, los linderos, la ubicación geográfica, etc. si no está
debidamente determinado el bien inmueble simplemente no se inscribe dicho
acto.
C) Títulos de dominio: en esta sección se anotan todas las traslaciones de
derechos de propiedad quiere decir todas las personas que fueros propietarios de
este inmueble y a razón de que fueron propietarias, es decir si, por ejemplo, lo
fueron a razón de una compraventa, por una donación, etc.
D) Cargas y gravámenes: Aquí se anotan todos los bloqueos, hipotecas, cargas
afectaciones legales que va a tener la propiedad. Algunos son dañinos, otros no

20
Los gravámenes van a necesitar necesariamente del cumplimiento de una
obligación para que se liberen, ej. La hipoteca, en cambio, las cargas no
necesitan del cumplimiento de una obligación ej. Un pasadizo.
E) Cancelaciones: En esta sección se anotan todas las liberaciones o
levantamientos que vamos a realizar sobre cada carga o gravamen que hemos
encontrado en el rubro anterior.
F) Otros, en este rubro entran todos los actos o todos los derechos que por su
naturaleza no puedan estar inscritos en los otros rubros anteriores.

De los rubros tratados mencionados anteriormente podemos agregar que:

• Dentro de cada título de dominio tiende a verificarse ante el caso de una venta si
es el vendedor el propietario. Donde su nombre tendrá lugar dentro de la última
sección.
• Dentro de la descripción del bien se deberá dar paso a que se verifique si el
terreno se encuentra inscrito al 100 por ciento.
• Dentro de cada gravamen como carga se tendrá que revisar si existiese alguna
afectación dentro del bien, sea un embargo, anotación de demanda por hipoteca,
entre otra carga de carácter técnico.
• En cada cancelación se verificará si el gravamen o carga que se llegan a indicar
se encuentran levantadas.

Mediante el RIRP instituido por resolución 097-2013-SUNARP-SN, señala que:

Artículo 4. Folio real.

“Considerando el registro este tiende a encontrarse integrada ante cada partida
registral la cual proviene de cada registro previo, tomando en cuenta cada asiento
que se extienden en ello, donde se organiza ante un sistema de forma automática
ante el proceso de cada dato.
Ante los predios se procederá a abrir una partida de registro donde se habrá de
extender cada inscripción que sea ordenado mediante rubro. Ante los actos como
derechos se procede a extender el asiento independientemente, Cada asiento
registral se extiende de forma continua, donde se consigna la numeración como el

21
rubro que le corresponde precedido de la identificación del rubro conforme a
priorizar en como ingresa el registro, en excepción de algún título compatible.
No tiende a proceder la apertura del registro ante la anotación tipo preventivo de
los actos como derechos que no se haya de inscribir debido a que adolecen de
alguna clase de deficiencia que se subsane ante una norma expresa”

Artículo 5. Organización interna de la partida registral.

“Se dispondrá seis rubros en referente a la partida registral los cuales se
identificarán ante cada letra disponiendo lo siguiente:
a) Antecedente dominical, deviene a indicar la numeración de partida de donde ha
de provenir o ser el caso requiera que constituya la inscripción primera
b) Descripción del predio, en este se extenderá cada asiento correspondiente ante
la ubicación geográfica considerando cada dato físico material del predio como su
modificación o alguna otra circunstancia que dispone la norma en vigencia
c) Título de dominio, donde se habrá de extender cada asiento correspondiente a
traslación por parte del derecho de la propiedad como también el acto que ha de
constituir, modificar como extinguir la titularidad de dominio
d) Carga como gravamen, en este se procederá al registro conforme cada caso,
bloqueo, hipoteca, medida cautelar como otra carga y gravamen, considerando
cada acto mediante disposición de forma expresa ante la inscripción del rubro
e) Cancelaciones, dentro de la situación donde se extienda cada asiento y
manifieste en su contenido la extinción de la inscripción conforme a lo que se
expresa en el punto D con respecto al rubro
f) Otros, donde se extienda cada asiento relativo de cada acto inscribible dentro
del registro de predio, donde debido a su naturaleza no tienda a corresponder a
que se extienda dentro otro tipo de rubro
Cada anotación preventiva tiende a extenderse dentro del rubro de carga como
gravamen, a excepción de aquel que se refiera conforme al art 65 del Reglamento
General de Registros Públicos lit c y d, conforme a aquello que se extiende dentro
del rubro el cual corresponder dentro de la inscripción definitiva
En caso se dé por error el asiento ante un distinto rubro lo que va a prevalecer ser
el acto por naturaleza donde no se suscite perjuicio alguno ante que se proceda a

22
que se rectifique conforme a lo que se dispone dentro del reglamento”.

En lo referido al registro facilita la protección de los derechos, En la practico

en el derecho privado se presenta un problema fundamental que consiste en
aclarar y explicar la condición del propietario mediante la apropiada prueba de su
derecho (titulo). En esto, lo que se procura es encontrar un conjunto de pautas
legales que comprueben la propiedad y que posibilite de manera fácil descubrir
los aspectos, entre otros, de: la titularidad del bien, documentos que exhiban al
dueño y otros derechos que le confirmen como propietario de tal bien

La adquisición de a propiedad a título derivativo requiere que participen dos

sujetos uno que transfiera la titularidad de su derecho de propiedad y que el otro
sea el adquirente quien es el que recibe la titularidad, es decir que de aquel se
derivó para este la titularidad de la propiedad. Esto es, se exige que el
transmitente sea el dueño y que el adquirente se haga de manera eficaz de la
propiedad, para ello será necesario solo una prueba suficiente (Messineo, 1954,
p.330). Por consiguiente, el problema está en analizar cada una de las cadenas
de la sucesión de transmisión desde el titular originario hasta el propietario actual,
lo que viene a ser un examen dificultoso en alcanzar (Nicoliello, 1999, p.240). El
principio que se tiene que tomar en cuenta es que no se puede transferir a otro
más derecho del que uno tiene, por tanto, para enajenar de manera eficaz es
necesario ser propietario y demostrar fehacientemente tal condición. Por
consiguiente, el derecho de propiedad va conectado con su prueba. En el fondo el
derecho de propiedad es categórico y se resume a su titulación. (Álvarez, 1995, p.
18).

Todo hecho jurídico, se sabe, que descansa en una postura jurídica de inicio, y
que por tanto para que el negocio en este caso jurídico de enajenación sea eficaz
va a supeditarse de la ejecución realizada por el sujeto de derecho en su
escenario inicial, de tal manera que un negocio de disposición, de llevarse a cabo,
va a tener que depender de la titularidad del que transfiere, lo que se preconcibe
como título de adquisición en bienes inmuebles. A fin de cuentas, la prueba de la
propiedad del bien esta interrelacionado con el título que pueda presentar el

23
propietario frente a terceros (Couture, 1949, p. 310).

El propósito del registro como instrumento, es ser el sucedáneo formal de los

inicios a veces inciertos de la propiedad, para ser el de expresión cierta, y mejor si
va complementado con la publicidad (Álvarez, 1995, p.77). Es así como, viene a
ser el estado quien ha de organizar aquello que permita que se tenga una
titularidad formal conforme dispone el derecho, en tanto, el registro tiende a que
se permita que se obtenga una percepción jurídica en cuanto al derecho dado
(Diez-Picazo, 1995, p.299). Así, el registro ha de encontrarse asociado via
principio constitucional con la implicancia denominada seguridad jurídica donde
tiende su noción dada socialmente como instrumento el cual vele que se
desarrolle que se cree beneficio, en tanto no impida su perfección ante su
ejercicio.

En cuanto a la calificación del registrador, no cabe duda de que el método de

inscripción es verdaderamente de “extracción”, esto significa que el registrador
deberá estar en la obligatoriedad de separar el derecho subjetivo que es relevante
para los terceros, el que posteriormente se hará público señalándose en el
respectivo asiento registral. En este sentido se dice que, si el registrador ha
desarrollado su trabajo “complejo” de extracción, se advertirá que, no será
acertado, que el tercero tenga que retornar nuevamente al título. Es decir que
“tiende a existir un filtro dentro de quien registra de forma público donde posterior
a un análisis de forma minuciosa llega a determinar la situación que merece ser
publicada” (Mendoza, 2008, p. 79)

Sin embargo, esta postura no resulta ser consistente, si tomamos en cuenta las
siguientes razones:

i. Cada sujeto cuenta con el respaldo de la constitución política en su derecho

fundamental a la celebración de contratos o para los fines de negocio jurídico, que
comprende la disposición del bien, no obstante, lo mencionado conlleva a que al
personaje que funge de servidor del estado se le ha conferido el poder de alterar
la facultad de los intervinientes particulares.

24
ii. El proceso o método de “extracción” no tiene consecuencias sustanciales pues
no va a contar con respaldo suficiente si la inscripción de una adquisición se hace
sin título. Hacer lo contrario haría que exista una estructura normativa tal que de
reconocimiento a este proceso de atributos de bienes. Para hacer posible este
propósito, no basta con la elaboración de un reglamento de los registros públicos
sino más bien que todo el sistema jurídico a través de sus instituciones civiles se
adecúe a este punto de vista.
.
iii. Por otro lado, la tarea “técnica” del encargado de registrar se circunscribe a
inspeccionar de manera formal la inscripción lo que englobaría su autenticación.
En este sentido, la observancia de ciertos factores mínimos a esta viene a
constituir lo que es el el examen que es importante en la finalidad de conseguir la
inscripción. De modo que, es conveniente buscar la manera de que se genere la
posibilidad, en este procedimiento no ilimitada al examen, que se le faculte al
registrador de sacar lo que sea relevante a terceros: pero, como se puede notar,
solo un juez en proceso contencioso podría hacerlo.

iv. El tecnicismo exteriorizado ante el resumen del título o su transcripción, viene a

ser, parte de los componentes que facilitan la publicidad formal, el cual se puede
justificar tomando en cuenta diferentes perspectivas. Es posible presentar al
público, tomando en cuenta a la publicidad, una mirada rápida y simplificada de la
postura jurídica, sin menoscabo que esto puede realizarse, por lo regular, en
razón a los negocios atributivos. Es más, la transcripción suele brindar al público
una completa información aun así sin requerirlo. Elegir a cualquiera de ellos, es
opción de organización que tomará la administración registral y que luego no
podrá dar marcha atrás.

v. Para terminar, si bien se nota que solo se ha tratado de un raciocinio de índole

secundario entonces se debe revisar si se cuenta con toda la información
importante en el asiento registral para así concluir si hay fundamento para
archivar el titulo si sobre esta no se realiza ningún ejercicio de oponibilidad.
Algunas veces se ha reprobado tal postura al alegar que la publicidad de tipo

25
sustantivo no encuentra correlato con la publicidad formal, empero existe una
preferible posición que sustenta que, únicamente puede darse oponibilidad o
publicidad sustancial cuando la comunicación sea idónea y a ser conocida de
manera cierta (publicidad formal), de forma contraria, solo se tornara en una
alegoría inaceptable. Entre otras, una razón básica del registro es que la defensa
de terceros exige que, estos puedan constituirse en contrarios en solo aquel
hecho del cual se pueda conseguir conocimiento mediante la realización de
consulta a los registros públicos.

Respecto a la Habilitación urbana, se debe mencionar que la Ley 30494,

modificatoria de la Ley 29090, regula los procedimientos administrativos para
alcanzar a obtener la licencia de habilitación urbana, y tiene como finalidad que
ella facilite y promueva la inversión inmobiliaria por intermedio de la facilitación del
procedimiento administrativo.

Con el proceso de la habilitación urbana se consigue que un terreno rústico

devenga en urbano, ello con la incorporación de la distribución de servicios
públicos, pistas, veredas, etc. En algunos casos el propietario no tiene acceso a
su inscripción en SUNARP por no tener la “habilitación urbana” de su predio. Por
lo que para su formalización se tendrá que recurrir al amparo de la Ley 29090 y
Ley 30494.

El Reglamento Nacional de Edificaciones como norma instrumentalizada además

de establecer reglas de construcción y habilitación, ayuda en orientar la obtención
de la licencia de construcción y normatividad respectiva.

La licencia de edificación o de construcción viene a ser la documentación por el

cual es el municipio consiente la autorización para que se pueda realizar una
obra, o se remodele, amplie o repare conforme a la normativa vigente tomando en
cuenta el certificado de parámetros edificatorios y urbanísticos o certificado de
zonificación y vías.

26
Respecto a la Declaratoria de fábrica, con la declaratoria de fabrica logramos
inscribir la edificación en el Registro de Predios, con ello se consigue inscribir
cada característica como especificación técnica de la obra. Según Ley 27157, y
su ampliatoria Ley 30830, para construcciones realizadas hasta antes de 31 de
diciembre 2016 se puede lograr el reconocimiento legal de una edificación solo
con la declaración del propietario, en concordancia con lo estipulado en esta ley o
su ampliatoria.

Messineo (1954) precisa que la declaratoria de fábrica es “una declaración donde

se reconoce el hecho, declaración que dentro de la doctrina se ha de denominar
cada declaración de forma expresa. Manifestación de una propia concepción
como opinión ante una situación determinada como admisión del hecho. Ante ello,
una ejemplificación es la apreciación de un consultor” (p.354).

En palabras de Arévalo (1998), el declaro de fábrica “es la documentación el cual

tiende a contener en cómo se describa de forma valorizada ante la realización de
una edificación ante un terreno, ello puede verse referido a su vez ante la
ampliación del espacio donde se construya o se varíe la estructura. Dentro de la
declaratoria se tiende a detallar en cómo se distribuirá cada ambiente construido,
donde se manifieste el área que se construyó como la valorización de lo
efectuado” (p. 95).

Guevara (1996), sostiene que “la declaración de fábrica deviene como el

manifieste de lo que se construye, sea un edificio, el cual se autoriza ante la ley.
Considerando la normativa, tal manifieste como declaratoria tiende a ser realizada
mediante un arquitecto o ingeniero el cual cumplirá con cada formalidad. Tal
declaración tiende a realizarse en favor de la persona que es titular del espacio
donde se realizó la construcción de fábrica con cada formalidad como requisito
pertinente” (p. 83).

Normas que regulan el proceso de declaratoria de fábrica y regularización

• Ley 29090 “Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones”

27
• Reglamento de Ley 29090, aprobado por el Decreto supremo 029-2019-
Vivienda. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
• Ley 27157, “Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la
declaratoria de fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad común”
• Reglamento de Ley 27157 dado por Decreto Supremo 035-2006-Vivienda

• Ley 30830 “ley que modifica la ley 27157, ley de regularización de

edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común”
• Reglamento de ley 30830, Decreto Supremo 008-2019-Vivienda

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

• Reglamento del Índice de verificadores del Registro de Predios

Procedimientos para formular una Declaratoria de fabrica

1. Procedimiento ordinario regular, regulado por el capítulo III del título III de la
Ley 29090
2. Procedimientos en vías de regularización
2.1 Regularización en aplicación de la Ley 27157 o su ampliatoria la Ley 30830
sin intervención municipal
2.2 Regularización al amparo de la Ley 29090 con intervención municipal

En cuanto al Verificador Responsable, cabe señalar que, quien verifica debe

ser un profesional colegiado inscrito en el Índice de Verificadores, que está a
cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP),
Resolución 194-2021-SUNARP/SN y Directiva DI-005-2021-SUNARP/SN, que es
el que organiza y tramita el expediente de regularización de edificaciones y debe
actuar bajo estricta responsabilidad de sus actos y declaraciones bajo sanción.
Pues constata la existencia y características de la construcción, asimismo, verifica
que se cumpla con las normas urbanísticas que correspondan.

28
No es un funcionario público, pero puede ser cualquier profesional ingeniero civil o
arquitecto que quiera tomar parte en los procedimientos de regularización de
inmuebles. Para esto, deberá inscribirse en el Índice de Verificadores.

Conforme a la segunda categoría planteada en el trabajo de investigación, hemos

de citar la seguridad jurídica. Ante ello nos podemos referir al concepto de
seguridad jurídica, que es un principio esencial del derecho universalmente
conocido que no es más que la certidumbre que tienen los ciudadanos respecto
de las normas y leyes que la gobiernan, de tal manera, que no cambiaran
repentinamente y afecten sus intereses. Se concibe como un valor del Estado de
Derecho, de corrección estructural por su adecuada formulación de la norma en el
marco jurídico y, corrección funcional por el cumplimiento del derecho por el
ciudadano y órganos de aplicación.

La seguridad jurídica deviene en cada sistema jurídico el cual haya de contener

cada instrumento y mecanismo de forma necesaria ante que se puedan obtener
garantías en base a la norma jurídica el cual rige su conducta (Escudero, 2000,
p.502). En tal sentido, la seguridad jurídica deviene en la certidumbre que tiene
cada individuo, que se cumpla cada norma estipulada dentro del orden jurídico,
sea aquello que se encuentre en lo prohibido y lo permitido, esto es, en todo
aspecto que se prevea, se garantice el derecho tanto de forma individual como
colectivo señalado dentro de la carta magna.

En cuanto a la afectación de la seguridad jurídica debido a la informalidad,

Es cierto que la informalidad acompaña en su crecimiento a América Latina. La
legalidad e ilegalidad son muestra de las dos caras del avance social de
producción dentro de la esfera urbana. La ilegalidad no solo depende del
desempeño de sistemas políticos y del tráfico de tierras sino de la naturaleza del
orden jurídico y político vigente, principalmente en lo referente a los derechos de
propiedad. Los modos de ilegalidad en ciudades con entornos de economía
informal son resultado del desarrollo de marginación y disgregación de su espacio
social.

29
El fenómeno de la informalidad se ha tornado en tema importante en el desarrollo
social y económico en la tenencia de una vivienda en la ciudad. Hoy cada vez son
más las personas que incumplen la ley para alcanzar a tener una vivienda,
aunque consiguiendo de esta manera, en su generalidad, que sea esta sin
seguridad de su tenencia, en situación de escasez, peligrosas e insalubres. En
ciudades importantes de países en desarrollo, de su población urbana se observa
que entre el 40% al 70% viven de manera ilegal, tornándose lamentablemente en
una regla. Entre otros, estos se dan en los asentamientos humanos. Casi siempre
se incumplen las siguientes condiciones:

1. • Jurídicas, con respecto a la propiedad. En tales normas jurídicas se

establece el derecho de propiedad del bien que se le acredita al
propietario, frente a la comunidad, mediante un titulo o documento público.
En los asentamientos humanos se carecen de este titulo y en
consecuencia, los actos como la compraventa, tenencia del bien están
fuera del ordenamiento legal.
2. urbanísticas, que tiene relación con el planeamiento urbano de la ciudad.
Normas que tienen como finalidad que todos los ciudadanos alcancen un
nivel de condición de vida aceptable, el cual garantice, entre otros, el
acceso a los servicios, a los espacios de recreo público, al establecimiento
de infraestructura adecuados tal que las condiciones de habitabilidad de las
edificaciones sean adecuadas en tamaño, material, estructura, acceso de
saneamiento, suministros de agua potable y de energía eléctrica; siempre
concordantes a unos estándares mínimos de calidad de vida-

• Urbanísticas, en relación con el planeamiento urbanístico. Deviene en la

normativa el cual sirve como aquello que garantice que se tenga accesibilidad a
cada habitante a los servicios de forma pública, el cual determine cada condición
habitacional en torno a su estructuración.

30
 III. lll. METODOLOGÍA.

En principio, “la gran diversidad prevista en la unidad del enfoque metodológico

comprende la epistemología, la filosofía, y la concepción científica del mundo que
abarca al investigador y su ideología”. (Orozco, 2007, p. 20). La investigación se
elabora bajo el enfoque cualitativo, que permite evaluar y describir técnicas
como la entrevista, que se realiza con preguntas abiertas. La investigación
cualitativa “utiliza métodos y técnicas diversas como gama de estrategias que
ayudan a reunir los datos que se emplean para la inferencia y la interpretación,
para la explicación y la predicción” (Begoña, 1992, p. 104). En ese orden de
ideas, se logra estudiar la declaratoria de fábrica, con el objeto de demostrar la
incidencia en la seguridad jurídica, con el fin de lograr la regularización de los
bienes inmuebles. En absoluto, los métodos de enfoque cualitativo buscan un
modo de investigar los fenómenos sociales que empiezan de un supuesto básico
(Chárriez, 2012, p. 51).

3.1. Tipo y Diseño de Investigación

Teniendo en cuenta el tipo que se emplea en este estudio, es básica, pues se
utiliza tesis del ámbito nacional e internacional, entre otras fuentes. De este modo,
Sánchez et al. (2018) precisa que “[…] es la ciencia que busca el conocimiento de
los fenómenos, su descripción, explicación y predicción” (p. 28). En tanto,
mediante esta investigación se podrá generar una reciente concepción de
conocimiento dentro del cual se enfatice mediante la recolección de datos,
aquellos que tiendan a que se genere en el futuro una ayuda a cada investigación,
de modo que tiende a que se movilice dentro de la percepción teórica, en tanto
que se amplie el intelecto científico.

En cuanto al diseño de investigación, se basa en la teoría fundamentada, que

sirve para realizar de forma social cada investigación, con el fin que se sustente la
realidad observada, por medio del análisis y la priorización de los datos obtenidos,
basado en cada estudio documental que se sustentan en el análisis bibliográfico
ante la diversificación de nociones y teorías que se efectúa para tener información
relevante que se relacione con el tema abordado, para organizar un marco

31
teórico. En este caso, la teoría fundamentada es un procedimiento en forma
sistemática de ciencia social, que requiere que se edifique que parte de la
recolección y el análisis de datos (Rodríguez, s.f., párr. 1). De ahí que, se busca
construir nuevas teorías con el fin de que se pueda dar una adecuada aplicación
de la declaratoria de fábrica, en especial, en la regularización de edificaciones que
genera la seguridad jurídica, por lo que, este diseño contribuye a que se maximice
los potenciales que devienen del estudio. Conforme a ello, la teoría fundamentada
permite destacar “tanto la visión del mundo y los intereses del investigador que lo
conducirán a acercarse de una forma o de otra a los hechos, como las intrínsecas
particularidades de la temática escogida […]” (Páramo, 2015, párr. 1).

3.2. Categoría, subcategorías y matriz de categorización

Según Cisterna (2007), las categorías son “un instrumento conceptual que tiene el
fin de concretizar los temas propios de la investigación […]” (p. 15). Por ello, la
categorización, a través de las unidades temáticas, permiten determinar la
presente investigación, por lo que tenemos el soporte del marco teórico, las
referencias bibliográficas y los anexos suficientes. Asimismo, esta se ha
elaborada en base al diseño descriptivo-básico. En efecto, se debe precisar la
estructura de este, que se encuentra compuesto por dos categorías, componiendo
a cada una de ellas dos subcategorías. Sobre las categorías del tema que se
investiga, la primera categoría es la declaratoria de fábrica, que permite explicar
las incidencias que trasciende la declaratoria de fábrica con su aplicación en la
regularización de edificaciones que cumple con generar seguridad jurídica; esta
primera categoría abarca dos subcategorías, la primera se refiere a la labor del
verificador técnico, la cual se explica con enfoques teóricos sobre su definición
para lograr precisar la función del verificador técnico; por otro lado, la segunda
subcategoría aborda el procedimiento de regularización, por lo que, se detalla
sobre los modos del procedimiento de regularización, que se emplea por los
operadores del derecho, con el objeto de poder regularizar las edificaciones en la
sociedad, que logra evitar la afectación de la seguridad jurídica, que produce
pérdidas cuantiosas en la sociedad. Por otro lado, tenemos a Castro (2001), que
indica que los rasgos categoriales son “aquellos que definen entre los individuos y

32
el objeto de estudio o entre los individuos y las determinaciones situacionales
concretas. […]” (p. 185).

Como segunda categoría tenemos la seguridad jurídica, por ello, es conveniente

abordar dos subcategorías, de modo que, la primera subcategoría habla de la
Legislación, la misma que se detalla por medio de las normas que regulan la
seguridad jurídica; y por último, la segunda subcategoría se enfoca en la doctrina,
por lo que se analiza los rasgos de la seguridad jurídica en la doctrina.

Figura 1: Categorías y subcategorías.

CATEGORIA 1 CATEGORIA 2.

DECLARATORIA DE FÁBRICA SEGURIDAD JURÍDICA

SUBCATEGORIAS SUBCATEGORIAS

VERIFICADOR TÉCNICO LEGISLACIÓN

PROCEDIMIENTO DE DOCTRINA
REGULARIZACIÓN

Fuente: Elaboración propia.

3.3. Escenario de estudio

Sánchez et al. (2018) tiende a precisar “[…] El término está relacionado con el
contexto, con el entorno, el lugar o espacio físico, geográfico o ecológico donde
se planea llevar a cabo el estudio, especialmente de carácter cualitativo […]” (p.
16). Para el presente estudio, se ha optado por elegir como escenario de estudio
la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres, siendo el
encargado de realizar la regularización de licencia de edificación, en los casos de
ciudadanos que tramitan la declaratoria de fábrica, en este distrito.

3.4. Participantes
En cuanto a los participantes, Salinas (2012) indica que, “los sujetos previstos en
la investigación conforman el elemento sustancial del mismo, toda vez que, sobre
ellos se basa toda la investigación. Estos sujetos reciben el nombre de individuos

33
o participantes” (p. 57). Conforme lo manifestado, se realiza cada entrevista a los
participantes que son los abogados que se encuentran laborando en el Distrito de
San Martin de Porres, quienes constantemente vienen conociendo casos de la
regularización de licencia de edificación, en los casos de ciudadanos que tramitan
la declaratoria de fábrica; por lo que se encuentran especializados en derecho
civil, especialmente en temas de declaratoria de fábrica. Por ello, se toma en
cuenta aquellas opiniones jurídicas vertidas por los expertos en la materia.

Tabla 1: Categorización de sujetos.

NOMBRES Y CARGO QUE INSTITUCIÓN AÑOS DE
APELLIDOS DESEMPEÑAN EXPERIENCIA
1 Ronald Abogado Distrito de San 16 años
Darwin,Atencio Martin de Porres
Sotomayor.
2 Edwar A. Chappa Abogado Distrito de San 16 años
Villacorta. Martin de Porres
3 Katy Pilar, Hurtado Abogada Distrito de San 16 años
Gambini. Martin de Porres
4 Patricia Abogado Distrito de San 25 años
Winiffer,Yenque Martin de Porres
Lino.
5 Rubén Dario,Narrea Abogado Distrito de San 6 años
Huamani. Martin de Porres
6 Roxana Patricia,Asto Abogado Distrito de San 6 años
Condor. Martin de Porres
Fuente: Elaboración propia.

3.5. Técnicas e Instrumentos de recolección de datos.

“Conforme a él o los instrumentos necesarios para la recopilación de datos se
debe tomar en cuenta una secuencia de factores, los cuales son los objetos o
sujetos que permiten analizar los datos” (Salinas, 2012, p. 68). En cuanto a lo
manifestado, se logra considerar dentro de todo estudio que se conlleve una
recaudación de datos, por lo que, se puede conseguir información relevante que
sirve como soporte para nuestra problemática de estudio, siendo así, que se lleva
a cabo el uso de la Guía de entrevista.

34
3.5.1. Entrevista
Según Anguera (1986), la conservación y la recuperación de la información que
brinda la entrevista es básico “para obtener los conceptos sensibilizadores que se
utilizarán en la organización de los datos” (p. 30-31).

Por ello, la presente investigación considera como técnica de recolección de

datos, el empleo de la entrevista, que permite recoger información de los
profesionales del tema, que es objeto de estudio, siendo que, nos acercan a la
realidad problemática, sobre las incidencias de la declaratoria de fábrica, que
repercute en la seguridad jurídica de las edificaciones. Aunado a la situación, la
entrevista ayuda a reanudar el problema que se aborda desde la voz del sujeto,
por lo que “se debe saber escuchar para reconocer la información básica dentro
de los objetivos planteados en la investigación” (Sordino, 2015, p.85). En suma, la
entrevista se emplea con el fin de lograr alcances jurídicos por parte de los
expertos en materia de la declaratoria de fábrica, siendo que, esto permite la
recopilación de ciertas informaciones.
3.5.2. Guía de Entrevista
Se emplea la guía de entrevista, que permite que los participantes puedan brindar
su aporte jurídico sobre nuestra problemática, por lo que se tiene un determinado
listado de preguntas abiertas, que están relacionadas con el objetivo general y los
específicos, en atención a lo prescrito en la matriz de consistencia; ya que, esta
herramienta permite tener una comunicación fluida entre el investigador, y el
participante del estudio. Por ello, Vigotsky (2013) señala que “la relevancia de
esta técnica reside en la puesta en tensión permanente de las opiniones,
percepciones, valoraciones” (p. 90).
Tabla 2: Validación de instrumento.
Validación de instrumentos
(Guía de entrevista)
DATOS GENERALES EXPERTO PORCENTAJE
Pedro Santisteban Llontop Doctor en Derecho 95%

Cesar Augusto Israel Ballena Doctor en Derecho 95%

Eliseo Wenzel Miranda Magíster en Derecho 95%

PROMEDIO 95%
Fuente: Elaboración propia

35
3.6. Procedimiento
El trabajo desarrollado se efectúa mediante enfoque cualitativo tomando en
cuenta la realización de diversos instrumentos como técnicas que sirvieron para
recaudar la información en relevancia, considerando el proceso metodológico se
previó cada instrumento que fue debidamente implementado como un apoyo ante
se pueda consignar tales datos que se encuentren relacionados de forma
ordenada, ello expresado donde primero se recaudó cada información
bibliográfica la cual sirvió ante una aportación con relevancia del marco teórico.
En torno a lo predispuesto, se tuvo a implementar un instrumento el cual recolecte
cada dato, ello dado para que se pueda elaborar la guía de entrevista, el cual
contó con interrogativas abiertas, llenados por cada participante teniendo la
finalidad que puedan manifestar una aportación experta dentro de la concepción
jurídica del estudio.

Según Cortés (1997), un estudio de casos se puede considerar científico, no por

la generalización de sus resultados, sino por “la capacidad de explicar el
fenómeno en profundidad, que se logra básicamente con la presencia crítica del
investigador en el contexto de ocurrencia del fenómeno en estudio, y con la
triangulación de las fuentes de información” (p. 78).

3.7. Rigor científico

Ramírez y Zwerg (2012), los criterios de rigurosidad científica en la investigación
cualitativa de las ciencias sociales, “se basan en principios de credibilidad, etapas
y procesos flexibles, alto grado de madurez y coherencia metodológica y científica
en la aplicación de diseños y técnicas” (p. 96).

El presente estudio emplea una metodología que busca obtener información

auténtica y veraz, por medio de fuentes confiables, pues las mismas no sufren
ninguna modificatoria; y el instrumento es confiable y válido. Por ello, la
elaboración de la investigación es el reflejo de los datos obtenidos y/o
recolectados, y analizados. En este marco, según Gonzales (2019), el rigor se
adapta a “la capacidad del investigador para argumentar con firmeza las
conclusiones que quiere lograr” (p. 39).

36
3.8. Método de análisis de la Información
La presente investigación, se rige bajo el diseño interpretativo, básico, y
descriptivo. Según Tinto (2013), “el análisis de un contenido es “estudiar los
contenidos de un material que previamente se ha seleccionado” (p. 139). Por ello,
tras aplicar las guías de entrevista a los profesionales del Distrito de San Martin
de Porres, se realiza un análisis exhaustivo y comparativo de la recolección de
información obtenida para la elaboración de las conclusiones, y las
recomendaciones.

3.9. Aspectos Éticos

El estudio prologado se dio a trabajar tomando en cuenta una serie de principios
dentro del cual se manifiesta la reserva de información, ello expuesto de modo
que se mantuvo en cautela aquellos datos que se recaudaron mediante el uso de
entrevista dentro del cual ello sólo habría de emplearse para producto académico,
en tal sentido, se tuvo en cuenta el principio de la buena fe en tanto que se
respetó la innovación de cada autor, dentro del cual se procedió al cite correcto
tomando en cuenta el sistema APA (American Psychological Association), de
modo que lo expuesto muestre confiabilidad.

37
 IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN

4.1. Resultados.
Continuando con el estudio, los resultados que se obtuvieron fueron por medio del
uso de instrumentos para la recolección de la información, los que están
constituidos por la guía de entrevista y de análisis documental. En primer término,
con relación a la guía de entrevista se recogieron los resultados siguientes:

A propósito del objetivo general; Determinar el vínculo que existe entre la

declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres, se realizó la primera pregunta: Desde su
experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la sociedad actual?

Los especialistas entrevistados; Ronald Darwin,Atencio Sotomayor (2022), y

Edwar A. Chappa Villacorta (2022), respondieron con similitud en considerar que
el escenario global ha pasado por muchas variaciones, en especial en lo que
refiere al siglo XX, la definición de derecho de propiedad tuvo un
perfeccionamiento progresivo, por lo que la normativa y las legislaciones se han
configurado a estos modos de conceptualizar la propiedad. No obstante, los
factores sociales han tenido una contribución a que una gran sección poblacional
se quede mantenga al margen de esa legalidad al momento de construir su
vivienda, para vivir”. Por ello, la declaratoria de fábrica es una opción legal que
permite regularizar las edificaciones en los predios urbanos. Sin embargo, Katy
Pilar, Hurtado Gambini (2022),Patricia Winiffer,Yenque Lino (2022) y Rubén
Dario,Narrea Huamaní (2022), afirmaron que la planeación urbana y la norma
siempre están en un paso por detrás de la realidad de la sociedad que aqueja a la
comunidad, por lo que la región enfrenta una realidad alarmante. La ciudad ha
sufrido variaciones estructurales en la totalidad de sus modos, la llegada de
migraciones produjo desafíos a una comunidad en desarrollo que sin estar
capacitada, tuvo que transformarse en una grande y moderna metrópoli. Por tal
razón, la búsqueda por regularizar las edificaciones tiene en la declaratoria de
fábrica como una opción clave.

38
De acuerdo con los resultados de la primera pregunta, se puede observar que 2
de 5 entrevistados acotaron que las construcciones informales se convirtieron en
el contexto dado, de modo que ante un inicio se aparentó controlable, sin
embargo, resulta ser más frecuente. La expansión gigantesca de la población
resulta en determinación el consolide de tal manifiesto, por lo que la declaratoria
es una posibilidad que permite a los ciudadanos regularizar sus predios. No
obstante, 3 de los 5 entrevistados consideraron que en el proceso de aparición de
las construcciones de carácter informal intervengan de forma diversa ante su
actuar social, el cual desempeña varios roles, ante un modo deliberado como
también no, dentro de cada momento disímil con diferente grado de participación.
En particular, los tiempos actuales crean la necesidad de formalizar las
construcciones por medio de la declaratoria de fábrica.

Asimismo, en cuanto a la segunda pregunta tenemos: ¿Considera usted, que la

declaratoria de fábrica incide en la seguridad jurídica dentro de la sociedad?,
respecto a esto, Ronald Darwin,Atencio Sotomayor (2022),Edwar A. Chappa
Villacorta (2022),Katy Pilar, Hurtado Gambini (2022),Patricia Winiffer,Yenque Lino
(2022) y Rubén Dario,Narrea Huamaní (2022), concordaron al afirmar que las
familias que migran a la ciudad “se encuentran con soluciones aparentes de
vivienda con planificación de financiamiento y adquisición bajos, al alcance de su
económica escasa, claramente. Ante la necesidad de estas familias, en un
contexto de improvisación, las prácticas aplicadas en la ocupación de tierras son
una gestión válida para tratar de solucionar a parte de sus problemas”. La nueva
realidad exige que los ciudadanos utilicen la declaratoria de fábrica para
formalizar sus construcciones y lograr la seguridad jurídica.

Acorde a los resultados de la segunda pregunta, se observa que 5 de los 5

entrevistados coincidieron al afirmar que muchas construcciones informales
surgen de la población migrante que llegan a la ciudad para tener un mejor futuro
y que se establezca en una propia vivienda. Es así como, los migrantes no
pueden manifestar el alcance económico ante el plan de vivienda serio, y logran
adquirir tierras a precios cómodos con facilidades de pago, por lo que en casi la
totalidad de los casos realizan construcciones informales. Por ello, la declaratoria

39
de fábrica de las nuevas edificaciones es una opción que permite lograr la
seguridad jurídica de los predios urbanos.

Por otro lado, respecto al objetivo específico 1 sobre: Establecer el vínculo que
existe entre el verificador técnico que tramita la regularización de edificaciones y
la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de
Porres, la tercera pregunta fue: ¿Según usted, la labor del verificador técnico
que tramita la regulación de edificaciones es importante para el ciudadano?; A lo
que Ronald Darwin,Atencio Sotomayor (2022),Edwar A. Chappa Villacorta (2022),
y Katy Pilar, Hurtado Gambini (2022), respondieron con similitud afirmando que la
mayoría de construcciones informales se han realizado por personas que tengan
propósito de conseguir una legalidad de su edificación, en otras palabras,
devienen a ser cada persona que tenga buena intención de que se realice una
edificación limpia pero se equivocaron en el transcurso debido a la ausencia de
cognición como asesoría dentro del nivel jurídico y técnico. Por dicho motivo, los
ciudadanos que quieren regularizar sus edificaciones tienen la posibilidad de
utilizar la declaratoria de fábrica, que implica la labor del verificador técnico que
tramita la regularización. Sin embargo, Patricia Winiffer,Yenque Lino (2022) y
Rubén Dario,Narrea Huamaní (2022), aseveraron que los propietarios de las
construcciones informales en sentido generalizado conocen la existencia de las
normas de edificaciones, pero se encuentran persuadidos a construir de modo
informal, por lo que ellos construyen en sus predios financiando un determinado
monto dinerario por las obras, sin hacer los trámites correspondientes. Por tal
razón, la formalización de las construcciones requiere que los ciudadanos realicen
la declaratoria de fábrica, por medio de un verificador técnico que cumple con
realizar el trámite de regularización.

Conforme a los resultados expuestos sobre la tercera pregunta, podemos

observar que 3 de los 5 entrevistados afirman que la declaratoria de fábrica es un
trámite necesario para regular las edificaciones que requiere la labor del
verificador técnico, para formalizar las construcciones de sus predios. No
obstante, 2 de 5 entrevistados manifestaron, por el contrario que, se hace
necesario que los ciudadanos realicen la formalización de sus edificaciones con la

40
declaratoria de fábrica que exige la labor del verificador técnico, durante el trámite
de regularización del predio.

En relación a la cuarta pregunta del objetivo específico 1, tenemos que:

¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios urbanos?, respecto a
esa pregunta; que Ronal Darwin,Atencio Sotomayor (2022),Edwar A.Chappa
Villacorta (2022), y Katy Pilar Hurtado Gambini (2022), respondieron considerando
que las personas que hacen muchas construcciones informales entienden cada
efecto ante confusión que pudiesen dar por realizado, por lo que aceptan que la
regularización de sus predios, es una opción real, rápida, legal, y justa. Las
personas tienen consciencia en que surta el posibilite que se formalice en
totalidad las construcciones sobre su propiedad, cumplen con informarse sobre
los trámites respectivos. Por ello, la declaratoria de fábrica es un trámite
importante para regularizar las edificaciones, que se realiza con la ayuda del
verificador técnico, para tener la seguridad jurídica sobre los predios urbanos. Por
otro lado, Patricia Winiffer,Yenque Lino (2022) y Rubén Dario,Narrea Huamaní
(2022), afirman que “la migración ha desembocado en nuevas modalidades de
composición de las viviendas urbanas, pues la ciudad no ha estado preparada
para hacer frente la demanda de vivienda creciente, lo que ha producido la
aparición de la construcción informal de viviendas para llenar la necesidad de un
grupo social emergente en hegemonía que busca un espacio para vivir, pero con
un bajo recurso y poder económico mínimo”. En este marco, se hace necesario la
declaratoria de fábrica que regularice las construcciones informales con un
verificador técnico, para otorgar seguridad jurídica a los dueños.

Sobre los resultados expuestos anteriormente que corresponden a la cuarta

pregunta, podemos analizar que 3 de 5 entrevistados concluyen que las
construcciones informales son el reflejo dentro del contexto social ante sus
habitantes, ello tiende a bastar ante un vistazo de la conglomeración que existe
ante las viviendas que se formaron en varias zonas dentro de la sociedad donde
se note de forma rápida el aumento de construcciones que, muchas veces, son
informales, pues no han cumplido los tramites de regularización. Por tal razón,

41
que se regule la edificación por medio de la declaratoria de fábrica, con la ayuda
del verificador técnico es una necesidad para lograr la seguridad jurídica en
muchos ciudadanos. Por otro lado, 2 de 5 entrevistados difieren con los anteriores
y establecen que la carencia de una cultura jurídica elemental resulta
preponderante y definitoria en la temática de las construcciones informales, pues
dentro de los elementos que radican en su desenvolvimiento prevalece en ellos
cuando realiza construcciones informales que luego tendrán como resultado que
se conforme nuevas viviendas. El habitante que escoge la construcción informal
de viviendas no sabe tomar una decisión correcta. Por ello, se puede regularizar
la construcción con la declaratoria de fábrica que se efectúa con un verificador
técnico para obtener una seguridad jurídica del predio urbano.

Desde otra perspectiva, respecto al objetivo específico 2 sobre: Reconocer el

vínculo que existe entre el procedimiento de regularización de edificaciones y la
seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de
Porres; la quinta pregunta fue: Desde su experiencia ¿El procedimiento de
regularización de edificaciones es necesario para formalizar la propiedad?; en ese
sentido, Ronald Darwin,Atencio Sotomayor (2022),Edwar A.Chappa Villacorta
(2022), y Katy Pilar Hurtado Gambini (2022), coinciden al responder que las
personas que necesitan de vivienda, en el momento dentro del cual surta el
pensamiento en construir un terreno, no piensan en cumplir los trámites legales
respectivos, por lo que realizar construcciones informales. Las personas en
general no poseen los implementos de forma necesaria a fin de que se le permita
que se tome una correcta decisión, donde en consecuencia han de realizar
construcciones absolutamente informales. Por ello, la declaratoria de fábrica
permite regularizar las construcciones por medio de un procedimiento de
regularización de los predios urbanos. Asimismo, Patricia Winiffer,Yenque Lino
(2022) y Rubén Dario,Narrea Huamaní (2022), afirman que “la situación de las
personas que laboran en la informalidad está caracterizada por condiciones
precarias, las familias no presentan tener capacidad para el ahorro, solo trabajan
para sostener su economía del grupo familiar. Esta situación de vulnerabilidad
social que viven varios migrantes que buscan un espacio como vivienda, opten
por realizar construcciones informales”. Por ende, las edificaciones informales

42
requieren que las personas realicen su declaratoria de fábrica, cumpliendo un
procedimiento de regularización.

Con respecto a la quinta pregunta, analizamos que 3 de 5 entrevistados

manifiestan que la construcción informal es el factor principal y determinante que
aprovecha la vulnerabilidad social que se presenta nuestra sociedad.
Ciertamente, el procedimiento de regularización permite la obtención de la
declaratoria de fábrica a las edificaciones informales. Por otro lado, 2 de los 5
entrevistados manifiesta que muchas personas han aceptado que su construcción
se pudo haber realizado de forma ilegal, por lo que quieren legitimar su situación
para regularizar la construcción de su vivienda. De ahí que, la declaratoria de
fábrica es un trámite obligatorio que debe cumplir un procedimiento de
regularización para formalizar las nuevas edificaciones.

Siguiente con lo mencionado anteriormente, respecto a la sexta pregunta del

mismo objetivo, ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de
edificaciones incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?, tenemos que:
Ronald Darwin,Atencio Sotomayor (2022),Edwar A.Chappa Villacorta (2022), Katy
Pilar ,Hurtado Gambini (2022),Patricia Winiffer,Yenque Lino (2022) y Rubén
Dario,Narrea Huamaní (2022), afirman y coinciden que las personas que poseen
un bagaje dentro del entorno proporcionado al haber vivido arrendando durante
varios años, suelen tener la intención definitiva de establecerse en la ciudad por lo
que buscan lotes en alguna determinada zona. Por ello, se compran un terreno y
construyen su vivienda de modo informal, lo que genera la necesidad de cumplir
el procedimiento de regularización dentro del cual pueda tener la declaratoria de
fábrica de sus edificaciones, esto contribuye a tener seguridad jurídica de los
predios.

Acorde a la sexta pregunta, podemos inferir de los resultados que 5 de 5

entrevistados están de acuerdo con que la vivienda popular manifiesta
esencialidad dentro del contexto actual, tomando en cuenta la importancia dada
ante la problemática de la precariedad de la vivienda que se manifiesta en
muchas zonas. Esta situación se debe la necesidad de una vivienda propia que

43
lleva a muchas personas a comprar un terreno y construir un espacio para vivir de
modo informal. En este marco, la declaratoria de fábrica a través de un
procedimiento de regularización es clave para formalizar las edificaciones y lograr
una seguridad jurídica de los predios.

4.2. Análisis de supuestos.

Supuesto jurídico general:

Existe un vínculo significativo entre la declaratoria de fábrica y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

Los resultados obtenidos de las fuentes documentales revisadas son las

siguientes:

“Muchas construcciones informales surgen de la población migrante que llegan a

la ciudad para tener un futuro mejor y establecerse en una vivienda propia. Es así
que, los migrantes no pueden alcanzar pecuniariamente planes de vivienda
serios, y logran adquirir tierras a precios cómodos con facilidad en los pagos, por
lo que en casi la totalidad de los casos realizan construcciones informales. Por
ello, la declaratoria de fábrica de las nuevas edificaciones es una opción que
permite lograr la seguridad jurídica de los predios urbanos”.

De acuerdo con los resultados obtenidos, se evidencia que existe un vínculo

significativo entre la declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres, debido a que una
construcción informal está conformada por un conjunto de espacios subdivididos
dentro de una vivienda, que no cuentan con la regularización de las nuevas
construcciones, por lo que se necesita legalizar el desarrollo de las obras de
edificación. Las construcciones informales se inician en espacios de tierras o en
lotizaciones que ofrece el mercado inmobiliario. Por tal razón, la figura de
declaratoria de fábrica resulta importante al permitir formalizar las edificaciones
para lograr la seguridad jurídica. De esta manera, se acepta el supuesto

44
jurídico general, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo significativo
entre la declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la urbanización
Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres”.

Supuesto jurídico especifico N° 01:

Existe un vínculo significativo entre el verificador técnico que tramita la
regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular
Perú del Distrito de San Martin de Porres.

Los resultados obtenidos de las fuentes documentales revisadas son las

siguientes:

“Las construcciones informales son la manifestación de la realidad de la sociedad

y de los ciudadanos, es suficiente con dar miras respecto del conglomerado de
viviendas que se han producido en varias zonas de la ciudad para ver
céleremente el aumento de construcciones que, muchas veces, son informales,
pues no han cumplido los tramites de regularización. Por tal razón, la
regularización de las edificaciones por medio de la declaratoria de fábrica, con la
ayuda del verificador técnico es una necesidad para lograr la seguridad jurídica en
muchos ciudadanos”.

De acuerdo con los resultados obtenidos, se evidencia que existe un vínculo

significativo entre el verificador técnico que tramita la regularización de
edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito
de San Martin de Porres, debido a que las construcciones informales no cumplen
conforme las normas jurídicas, pues en muchos casos las normas son
desconocidas ante los ciudadanos los cuales tienden a construir sus hogares
como de ser el caso resulta obvio. En sentido general, cada tarea que deriva de la
construcción es realizado ante quien habita en la zona, el cual teniendo apoyo del
vecindario realiza las construcciones, después que reúnan y adquiera cada
material. Por ello, las edificaciones requieren ser regularizadas con la declaratoria
de fábrica que se efectúa con el verificador técnico, esto permite obtener la

45
seguridad jurídica de los predios. De esta manera, se acepta el Supuesto
jurídico especifico N° 01, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo
significativo entre el verificador técnico que tramita la regularización de
edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres”.

Supuesto jurídico especifico N° 02:

Existe un vínculo significativo entre el procedimiento de regularización de
edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito
de San Martin de Porres.

Los resultados obtenidos de las fuentes documentales revisadas son las

siguientes:

“Las personas que ya tienen un bagaje en la ciudad proporcionado por haber

vivido arrendando durante varios años, suelen tener la intención definitiva de
establecerse en la ciudad por lo que buscan lotes de terreno en algún área de
esta. Por ello, se compran un terreno y construyen su vivienda de modo informal,
lo que genera la necesidad de cumplir el procedimiento de regularización para
obtener la declaratoria de fábrica de sus edificaciones, esto contribuye a tener
seguridad jurídica de los predios.”

De acuerdo a los resultados obtenidos, se evidencia que existe un vínculo

significativo entre el procedimiento de regularización de edificaciones y la
seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de
Porres, debido a que la elaboración del domicilio ante cada sistema de
construcción informal tienda a jugar de forma indudable un papel originario ante la
provisión de domicilio a las personas, y en el crecimiento de las zonas urbanas,
pero lo hace en condiciones inadecuadas por no cumplir las normas jurídicas. Por
ello, la declaratoria de fábrica es un mecanismo que utiliza un procedimiento de
regularización para formalizar las edificaciones de las personas, y alcanzar una
seguridad jurídica de las viviendas urbanas. De esta manera, se acepta el
supuesto jurídico especifico N° 02, en el sentido siguiente: “Existe un

46
vínculo significativo entre el procedimiento de regularización de
edificaciones y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres”.

4.3. Discusión.

En este estudio, se acepta el Supuesto jurídico general, que expresa que

“Existe un vínculo significativo entre la declaratoria de fábrica y la
seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres”.

En la misma línea, Huerta (2021) sostiene que: “la regularización de la vivienda es

una garantía de seguridad jurídica, para el titular del predio, para logar el progreso
armónico de la ciudad, a través de la declaratoria de fábrica, lo cual beneficia a
las municipalidades en tanto les permite extender su base catastral, y por lo tanto
recolectar mayores recursos en lo referido al impuesto predial y arbitrios
municipales. No obstante, la construcción informal produce problemas serios en lo
social y en la seguridad de la ciudad, pese a la existencia de leyes bien
formuladas sobre el tópico, sencillamente no se da su cumplimiento ni se hace
cumplir” (p. 228).

La necesidad emergente dentro del cual ha de partir cada ciudadano ante poder
concebir un domicilio digno tiende a llevarlo a que realice una construcción
informal, en vista de lo expuesto, este no tiende a poseer nociones en base a
como se regula ello, ni el requisito, penalidad, etc.; de modo que es necesario
indicar que la porcentual dad de aquellos que realizaron el trámite es menudo.
“La población urbana presenta un ritmo alto de desarrollo y crecimiento, en un
marco de ciudades que se caracterizan por la congestión, ya que tienen una
concentración de una proporción elevada de las actividades pecuniarios de los
países respectivos de la región. Un sector sustancial de este grupo poblacional
está caracterizado por niveles bajos de ingreso, gran incidencia en la taza de
desempleos y condiciones no idóneas de vida”.

47
La primera limitación ante el formalice de cada declaración de fábrica ante la
construcción realizada son varias. Se tiene como limitación primera en caso de
que no se regularice, ello dado en caso de que no se cuente con licencia para
construir, en tanto que la mayor parte de edificaciones tienden a ser realizados en
sentido empírico, en otras palabras, no se cuente con intervención de algún
experto en construcciones. Se tiene como limitación segunda, ante el caso de
precariedad en la economía que se prevé ante cada poblador propietario
conforma a la construcción con ubicación dentro de alguna zona urbana marginal.
En tanto, como limitación tercera se manifiesta que tiende a existir una ausencia
ante la percepción de la normativa nacional el cual es dictado con un propósito de
que se solucione el problema conforme a que se regule la declaratoria de fábrica.

Ante la ausencia de informalidad y la información es una limitación el cual deviene

a que no se preocupe en torno al regule de la declaratoria de fábrica, dentro de
cada zona el cual se encuentre dentro del centro de la sociedad el cual se
conjugue ante la ausencia económica, como lo informal y ausencia de
información. Asimismo, se considera ante la escasez dentro del tramo educativo
ante cada poblador que habite dentro de urbanización marginal es una causa que
genera no regularizar sus viviendas para que se obtenga la declaratoria de
fábrica.

“La realidad de la construcción en las zonas urbanas marginales,

lamentablemente es preocupante, pues la mayoría de la construcción es
efectuada por empíricos (albañiles o maestros de obras) que no presentan
ninguna responsabilidad, y en varios casos no hay planos, sino que se hacen
equivalentes a la vivienda colindante, a pesar de que las facultades de ingeniería
y arquitectura de la región tienen varios profesionales, estos no logran ser
contratados por las familias que tienen la costumbre de no tener ninguna guía”.
“La autoconstrucción se genera como una necesidad no satisfecha, de tener una
vivienda digna, no obstante, en la mayor parte de las zonas urbanas marginales
del país, de manera específica de la ciudad de Lima, este afán se puede
transformar en una trampa mortífera por no haber observado las normas técnicas
emitida por los Colegios Profesionales de Arquitectos e Ingenieros, si se tiene en

48
consideración que nos ubicamos, desde la óptica geográfica, en un área
altamente vulnerable a los fenómenos naturales como los temblores”.

Ante la diversificación de esfuerzo contemplado ante el gobierno central en que se

logre el regularice cada vivienda proveniente de autoconstrucción, el cual no logre
el fin, de modo que logre su regularización ante cada empresa constructora
asentada, mas no aquellos que se concibe como propietario de vivienda el cual
tienden a encontrarse en el centro de la comunidad.

Tal acción adoptada ante cada municipio se encuentra limitado de modo a como
tienden a ejercerse en temporalidad, de la misma forma existe una fiscalización
limitada ya que no han de contar con una presuposición que contrate
permanentemente cada especialista en la construcción siendo el caso de algún
arquitecto o ingeniero que son aquellos que tiendan a dedicarse a que se
supervise cada obra pública.

49
 V. CONCLUSIONES

PRIMERO: Se evidencia que existe un vínculo significativo entre la

declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la urbanización Popular
Perú del Distrito de San Martin de Porres, debido a que una construcción
informal, que no cuenta con la regularización, necesita legalizar el desarrollo
de sus obras de edificación, con la declaración de fábrica, y así acceder a la
seguridad jurídica. De esta manera, se acepta el supuesto jurídico
general, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo significativo entre la
declaratoria de fábrica y la seguridad jurídica en la urbanización
Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres”.

SEGUNDO: Se evidencia que existe un vínculo significativo entre el

verificador técnico que tramita la regularización de edificaciones y la
seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres, debido a que las construcciones informales no cumplen con el
marco jurídico establecido. Por ello, las edificaciones requieren ser
regularizadas, por el verificador técnico en fiel aplicación de las normas
pertinentes, resultado que le otorgara seguridad jurídica de los predios. De
esta manera, se acepta el Supuesto jurídico especifico N° 01, en el
sentido siguiente: “Existe un vínculo significativo entre el verificador
técnico que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de
Porres”.

50
TERCERO: Se evidencia que existe un vínculo significativo entre el
procedimiento de regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres, debido a
que, si el procedimiento que se aplica es la Ley 27157 y su ampliatoria
30830, será un proceso de regularización, y si se aplica la Ley 29090 el
procedimiento será el regular. De esta manera, se acepta el supuesto
jurídico especifico N° 02, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo
significativo entre el procedimiento de regulatorio de edificaciones y la
seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres””.

51
 VI. RECOMENDACIONES

PRIMERO: Se recomienda que el Estado, a través de los municipios, invierta

en capacitación del personal de municipalidades, para que un equipo
municipal especializado pueda informar y orientar a los pobladores de la
Urbanización Perú, Distrito de San Martin de Porres en la importancia de la
licencia de construcción para obtener la declaratoria de fábrica, y así, evitar
que se sigan realizando las construcciones informales, de esta manera,
lograr la prevención de construcciones informales, pues así, lograr la
prevención de construcciones informales de modo oportuno.

SEGUNDO: Se recomienda que la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos SUNARP, capacite al ciudadano en temas de
declaratoria de fábrica, para que puedan gestionar correctamente los
procedimientos de regularización de sus predios en la declaratoria de
fábrica, a fin de evitar las construcciones informales.

TERCERO: Se recomienda que el Poder Judicial se encargue de desarrollar

cursos de capacitación para los abogados, en temas de declaratoria de
fábrica, con la finalidad de que puedan conocer las características del
procedimiento de regularización de las edificaciones informales, para
resolver los conflictos sobre el tema.

52
 VII. REFERENCIAS

Arévalo, J. y Vásquez, J. (1998). Derecho Registral Inmobiliario. 1ª ed. Lima:

Editores Forenses.
Albaladejo, M. (1977). Derecho Civil I. Derecho de Bienes. Vol. I. Barcelona:
Bosch editor.
Álvarez Caperochipi, J. (1995). El Registro de la Propiedad y el sistema de
preferencias crediticias. Granada: Editorial Comares.
Arteaga, J. (1994). De los Bienes y su Dominio. Medellín: Biblioteca Jurídica Diké.
Arias-Schreiber Pezet, M. (2006). Exégesis del Código Civil Peruano de 1984.
Tomo IV. 1ª edición. Lima: Gaceta Jurídica.
Biondi, B. (2003). Los Bienes. 2ª edición. Barcelona: Bosch editor.
Castañeda, J. (1973). Los derechos reales, Tomo I. 4ª edición. Lima: Editorial
Villanueva.
Chico Y Ortiz, J. (1994). Estudios Sobre Derecho Hipotecario, Tomo I. 3ª edición.
Madrid: Marcial Pons.
Couture, E. (1949). Estudios de Derecho Procesal Civil, T. II. Buenos Aires: Ediar
Editores.
Cuadros Villena, C. (1988). Derechos reales. Tomo I. 1ª Edición. Lima: Empresa
Editora Latina.
Delgado Scheelje, Á. (2000). “Hacia la reforma del Libro IX de los Registros
Públicos del Código Civil Peruano de 1984”, en: Folio Real, Revista
Peruana de Derecho Registral y Notarial, N° 2, Lima, agosto.
Díez Picazo, L. (1995). Fundamentos de Derecho civil Patrimonial, T. III. Madrid:
Editorial Civitas.
Diez Picazo, L. y Gullón, A. (2004). Sistema de Derecho Civil. Volumen III.
Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral. 10ª Edición. Madrid:
Tecnos.
Escobar Rozas, F. (2002). Teoría General del Derecho Civil. Lima: Ara Editores.
Escudero, R. (2000). Positivismo y moral interna del derecho. Madrid: Editorial
Centro de estudios políticos y constitucionales.

53
Guevara Manrique, R. (1996). Derecho Registral, Registro de la Propiedad
Inmueble y Registro de Bienes Muebles, Tomo III. Lima: Distribución a
Nivel Nacional.
García Manrique, R. (2007). El valor de lo seguridad jurídica. México: Fontamara.
Gonzales Barrón, G. (2015). Derechos Reales. Lima: Editorial San Marcos.
Gonzales Barrón, G. (2011). El Derecho Registral. 1ª edición. Lima: Editorial
Caballero Bustarnante.
Gordillo Cañas, A. (1978). La representación aparente. Sevilla: Universidad de
Sevilla.
Lanatta, R. (1964). Curso de Derecho de sucesiones. Lima: Talleres Gráficos de
UNMSM.
Mariani De Vidal, M. (2004). Derechos Reales, Tomo I. Buenos Aires: Editorial
Zavalia.
Mendoza Del Maestro, G. (2008). “Argumentos que justifican la preferencia del
asiento registral sobre el título archivado”, en: Actualidad Jurídica, Gaceta
Jurídica, N° 177, Lima, agosto.
Messineo, F. (1954). Manual de derecho civil y comercial. T. III. Buenos Aires:
Ediciones Jurídicas Europa –América.
Merril, Th. y Smith, H. (2013). Propiedad y Derechos Reales. Una introducción al
sistema jurídico de los Estados Unidos de América. Cizur Menor: Thomson
Reuters.
Miquel González, J. (1979). La posesión de bienes muebles (estudio del artículo
464, 1 del Código Civil). Madrid: Editorial Montecorvo.
Nicoliello, N. (1999). Diccionario del Latín Jurídico. Barcelona: Bosch Editor.
Ossorio, M. (2013). Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 38ª
edición. Buenos Aires: Editorial Heliasta.
Peña Bernaldo De Quirós, M. (1986). Derechos Reales. Derecho Hipotecario. 2ª
Edición. Madrid: Universidad de Madrid, Sección de Publicaciones,
Puig Peña, F. (1972). Compendio de Derecho Civil Español, Tomo II. Pamplona:
Editorial Aranzadi.
Romero Romaña, E. (1947). Derecho Civil. Los Derechos Reales. Lima: Editorial
PTCM.

54
Rubio Correa, M. (2003). Prescripción y caducidad. La extinción de acciones y
Derechos del Código Civil. Biblioteca para leer el Código Civil. Vol. IV. 5ª
edición. Lima: Fondo Editorial PUCP.
Torres Vásquez, A. (2006). Derechos Reales. Lima: Idemsa.
Vásquez Ríos, A. (2011). Los Derechos Reales: La Propiedad. 4ª ed. Lima:
Editorial San Marcos.
Wolff, M. (1971). Tratado de Derecho Civil, T. 3, Vol. 1. Derecho de Cosas. 1ª ed.
Barcelona: Bosch editor.
Huerta Ayala, O. (2021). La inscripción registral. Saneamientos de predios. Lima:
Grijley.

55
VIII. ANEXOS

56
 ANEXO 2. MATRIZ DE CONSISTENCIA.
“LA IMPORTANCIA DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA EN LA URBANIZACIÓN POPULAR PERÚ DEL DISTRITO
DE SAN MARTIN DE PORRES, 2021”.

CATEGORIZAC
PROBLEMAS OBJETIVOS SUPUESTOS METODOLOGIA
ION
PROBLEMA GENERAL OBJETIVO GENERAL SUPUESTO GENERAL CATEGORIAS METODOLOGIA
¿De qué manera la Determinar el vínculo que Existe un vínculo 1.- La Enfoque cualitativo
declaratoria de fábrica existe entre la declaratoria significativo entre la declaratoria de
incide en la seguridad de fábrica y la seguridad declaratoria de fábrica y la fábrica. DISEÑO DE
INVESTIGACION
jurídica en la urbanización jurídica en la urbanización seguridad jurídica en la 2.- La seguridad
Popular Perú del Distrito Popular Perú del Distrito urbanización Popular Perú jurídica. Teoría Fundamentada

de San Martin de Porres? de San Martin de Porres. del Distrito de San Martin
TIPO DE
de Porres. SUBCATEGORÍ
INVESTIGACION
PROBLEMAS OBJETIVOS AS:
Básica
ESPECÍFICOS ESPECÍFICOS SUPUESTOS 1.1. El
- ¿Qué vínculo existe - Establecer el vínculo que ESPECÍFICOS verificador NIVEL DE
entre el verificador técnico existe entre el verificador - Existe un vínculo técnico INVESTIGACION
que tramita la técnico que tramita la significativo entre el 1.2. El Descriptivo
regularización de regularización de verificador técnico que procedimiento
edificaciones y la edificaciones y la tramita la regularización de ESCENARIO DE
seguridad jurídica en la seguridad jurídica en la de edificaciones y la regularización. ESTUDIO
urbanización Popular Perú urbanización Popular Perú seguridad jurídica en la Urb. Perú, Distrito de San
del Distrito de San Martin del Distrito de San Martin urbanización Popular Perú 2.1. Legislación Martin de Porres.
de Porres? de Porres. del Distrito de San Martin 2.2. Doctrina
PARTICIPANTES
de Porres.
Abogados Litigantes
- ¿Qué vínculo existe - Reconocer el vínculo que
entre el procedimiento de existe entre el - Existe un vínculo
regularización de procedimiento de significativo entre el TECNICA E
edificaciones y la regularización de procedimiento de INSTRUMENTOS DE
seguridad jurídica en la edificaciones y la regularización de RECOLECCION DE
urbanización Popular Perú seguridad jurídica en la edificaciones y la DATOS
del Distrito de San Martin urbanización Popular Perú seguridad jurídica en la 1.Tecnica:
de Porres? del Distrito de San Martin urbanización Popular Perú Entrevista, Análisis de
de Porres. del Distrito de San Martin documentos
de Porres. 2. Instrumento:
Guía de Entrevista
 ANEXO 3.- INSTRUMENTO DE RECOLECCIÓN DE DATOS

GUÍA DE ENTREVISTA

TÍTULO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la

urbanización popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres.

1.1 Entrevistado: LUCA ACETO

Cargo:DOCENTE UNIVERSITARIO
Entidad:UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO.

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica

y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la sociedad
actual?
SI
2.- ¿Considera usted, que la declaratoria de fábrica incide en la seguridad jurídica
dentro de la sociedad?
SI
 OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre el verificador técnico

que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones es importante para el ciudadano?
SI POR LE OTORGA UN VALOR AGREGADO A LA PROPIEDAD.
4.- ¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la regulación
de edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios urbanos?
POR SUPUESTO QUE SI MAESTRO.
OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre el procedimiento de

regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de
Porres.
Norte.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿El procedimiento de regularización de edificaciones es
necesario para formaliza la propiedad?
SI MUY IMPORTANTE.
6.- ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de edificaciones
incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?
POR SU PUESTO QUE SI MI ESTIMADO HUAYTA,DE LO CONTRARIO TE
QUEDARÁS CON EL TIEMPO SIN PROPIEDAD.

SELLO FIRMA
 ANEXO 4.- VALIDACIÓN DE INSTRUMENTO
I DATOS GENERALES
1.1 Apellidos y Nombres: Dr. Santisteban Llontop Pedro
1.2 Cargo e institución donde labora: Docente UCV.
1.3 Nombre del instrumento motivo de evaluación: Guía de Entrevista
1.4 Autor de Instrumento: Edith Rosie Espinoza Gómez
Jorge Gregorio Huayta Puma
II. ASPECTOS DE VALIDACIÓN
Cumple
No cumple con su Si cumple con
en parte con
CRITERIOS INDICADORES aplicación su aplicación
su aplicación
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
Esta formulado con lenguaje ✔
1. CLARIDAD
apropiado.
✔
Se expresar la realidad como es,
2. OBJETIVIDAD indica cualidad de objetivo y la
adecuación al objeto investigado
3. ACTUALIDAD
Esta de acorde a los aportes ✔
recientes al derecho.
4. ORGANIZACIÓN Existe una organización lógica. ✔

5. SUFICIENCIA
Cumple con los aspectos ✔
metodológicos esenciales
6. Esta adecuado para valorar las ✔
INTENCIONALIDAD Categorías.
7. CONSISTENCIA
Se respalda e n fundamentos ✔
técnicos y/o científicos.
Existe coherencia entre los ✔
8. COHERENCIA problemas, objetivos y supuestos,
basado en los aspectos teóricos y
científicos
El instrumento responde al ✔
9. METODOLOGÍA objetivo de la Investigación: Tipo,
diseño, categorías, escenario de
estudios y participantes.
El instrumento tiene sentido, ✔
enfrenta un problema crucial, está
situado en una población en territorio,
10. PERTINENCIA
es interdisciplinaria, tiene relevancia
global, y asume responsablemente las
consecuencias de sus hallazgos.
III. OPINIÓN DE APLICABILIDAD
El Instrumento cumple con los Requisitospara su SI
aplicación
El Instrumento cumple en parte con losRequisitos para
su aplicación
El Instrumento no cumple con los requisitos para su
aplicación

IV. PROMEDIO DE VALORACIÓN: 95 %

Lima, 08 de junio 2022

FIRMA DEL EXPERTO INFORMANTE
Dr. Santisteban Llontop Pedro
DNI No 09803311 Telf.: 983278657
 ANEXO 5.- VALIDACION DE INSTRUMENTO.

I.- DATOS GENERALES

1.1. Apellidos y Nombres: Mag. Wenzel Miranda Eliseo
1.2. Cargo e institución donde labora: Docente UCV.
1.3. Nombre del instrumento motivo de evaluación: Guía de Entrevista.
1.4. Autor de Instrumento: Edith Rosie Espinoza Gómez
Jorge Gregorio Huayta Puma
II. ASPECTOS DE VALIDACIÓN
Cumple
No cumple con en parte con
Si cumple con
CRITERIOS INDICADORES su su aplicación su aplicación
aplicación
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
1. CLARIDAD
Esta formulado con lenguaje apropiado. X

X
Se expresar la realidad como es, indica
2. OBJETIVIDAD cualidad de objetivo y la adecuación al
objeto investigado
3. ACTUALIDAD
Esta de acorde a los aportes recientes X
al derecho.
4. ORGANIZACIÓN
Existe una organización lógica. X

5. SUFICIENCIA
Cumple con los aspectos X
metodológicos esenciales
6. Esta adecuado para valorar las X
INTENCIONALIDAD Categorías.
7. CONSISTENCIA
Se respalda en fundamentos técnicos y/o X
científicos.
Existe coherencia entre los problemas, X
8. COHERENCIA objetivos y supuestos, basado en los
aspectos teóricos y Científicos
El instrumento responde al objetivo de X
9. METODOLOGÍA la Investigación: Tipo, diseño,
categorías, escenario de estudios y
participantes.
El instrumento tiene sentido, enfrenta X
un problema crucial, está situado en una
población en territorio, es
10. PERTINENCIA
interdisciplinaria, tiene relevancia
global, y asume responsablemente las
consecuencias de sus hallazgos.

III. OPINIÓN DE APLICABILIDAD SI

El Instrumento cumple con los requisitospara su
aplicación
El Instrumento cumple en parte con los requisitos para
su aplicación
El Instrumento no cumple con los requisitospara su
aplicación
IV. PROMEDIO DE VALORACIÓN:
95 %
Lima, 08 de junio de 2022.

FIRMA DEL EXPERTO INFORMANTE

Mag. Wenzel Miranda Eliseo
DNI: 09940210 Teléf.: 992 303 480
 ANEXO 6.-VALIDACION DE INSTRUMENTO.
I. DATOS GENERALES
1.1. Apellidos y Nombres: Dr. Israel Ballena, Cesar Augusto
1.2. Cargo e institución donde labora: Docente UCV.
1.3. Nombre del instrumento motivo de evaluación: Guía de Entrevista.
1.4. Autor de Instrumento: Edith Rosie Espinoza Gómez
Jorge Gregorio Huayta Puma
II. ASPECTOS DE VALIDACIÓN
No cumple con Cumple Si cumple con
CRITERIOS INDICADORES en parte con
su aplicación su aplicación su aplicación
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
1. CLARIDAD
Esta formulado con lenguaje apropiado. X
X
Se expresar la realidad como es, indica
2. OBJETIVIDAD cualidad de objetivo y la adecuación al
objeto investigado
3. ACTUALIDAD
Esta de acorde a los aportes recientes X
al derecho.
4. ORGANIZACIÓN Existe una organización lógica. X

5. SUFICIENCIA
Cumple con los aspectos X
metodológicos esenciales
6. Esta adecuado para valorar las X
INTENCIONALIDAD Categorías.
7. CONSISTENCIA
Se respalda en fundamentos técnicos y/o X
científicos.
Existe coherencia entre los problemas, X
objetivos y supuestos, basado en los
8. COHERENCIA
aspectos teóricos y Científicos
El instrumento responde al objetivo de X
la Investigación: Tipo, diseño,
9. METODOLOGÍA
categorías, escenario de
estudios y participantes.
El instrumento tiene sentido, enfrenta un X
problema crucial, está situado en una
población en territorio, es
10. PERTINENCIA
interdisciplinaria, tiene relevancia
global, y asume responsablemente las
consecuencias de sus hallazgos.

III. OPINIÓN DE APLICABILIDAD

El Instrumento cumple con los Requisitos S
para su aplicación I
El Instrumento cumple en parte con los requisitos
para su aplicación.
El Instrumento no cumple con los requisitospara su aplicación

IV. PROMEDIO DE VALORACIÓN:

95%
Lima, 08 de junio 2022.

FIRMA DEL EXPERTO INFORMANTE

Dr. ISRAEL BALLENA, CESAR AUGUSTO
DNI: 09353880 Teléf.: 968 724 003
 ANEXO 7.- GUÍA DE ENTREVISTA

TÍTULO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la

urbanización popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres.

Entrevistado: ROLANDO JAVIER VILELA APON

Cargo:DOCENTE UNIVERSITARIO
Entidad:UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO.

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica

y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la
sociedad actual?
El escenario mundial ha sufrido muchos cambios, especialmente en el siglo XX, el
concepto de derecho de propiedad se ha ido perfeccionando, por lo que las
normas y leyes se han ido ajustando a estos modos de concebir la propiedad. No
obstante, los factores sociales han contribuido a que una gran parte de la
población se quede al margen de esta legalidad a la hora de construir su vivienda,
para vivir. Por ello, la declaratoria de fábrica es una opción legal que permite
regularizar las edificaciones en los predios urbanos.

2.- ¿Considera usted, que la declaratoria de fábrica incide en la seguridad

jurídica dentro de la sociedad?
Las familias que migran a la ciudad se encuentran con aparentes soluciones de
vivienda con planes de adquisición y financiamiento bajos, al alcance de su
económica escasa, obviamente. Ante la necesidad de estas familias, en un
contexto de improvisación, las prácticas aplicadas en la ocupación de tierras son
una gestión válida para tratar de dar solución a parte de sus problemas. La nueva

68
realidad exige que los ciudadanos utilicen la declaratoria de fábrica para
formalizar sus construcciones y lograr la seguridad jurídica.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre el verificador técnico

que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones es importante para el ciudadano?
La mayoría de las construcciones informales se han realizado por personas con la
intención de obtener una legalidad de su edificación, es decir, son personas de
buenas intenciones que han deseado realizar una edificación limpia, pero se han
equivocado en el camino por falta de conocimiento y asesoría jurídica y técnica.
Por dicho motivo, los ciudadanos que quieren regularizar sus edificaciones tienen
la posibilidad de utilizar la declaratoria de fábrica, que implica la labor del
verificador técnico que tramita la regularización.

4.- ¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la
regulación de edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios
urbanos?
Las personas que hacen muchas construcciones informales entienden los efectos
de los errores que pudieron haber cometido, por lo que aceptan que la
regularización de sus predios es una opción real, rápida, legal, y justa. Las
personas que son conscientes de la posibilidad de formalizar totalmente las
construcciones sobre su propiedad cumplen con informarse sobre los trámites
respectivos. Por ello, la declaratoria de fábrica es un trámite importante para
regularizar las edificaciones, que se realiza con la ayuda del verificador técnico,
para tener la seguridad jurídica sobre los predios urbanos.

69
 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre el procedimiento de

regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿El procedimiento de regularización de
edificaciones es necesario para formaliza la propiedad?
Las personas que necesitan de vivienda, desde el momento que gestan la idea de
construir un terreno, no piensan en cumplir los trámites legales respectivos, por lo
que realizar construcciones informales. Las personas generalmente no poseen los
elementos necesarios de juicio que le permitan tomar una decisión correcta, y
como efecto realizan construcciones absolutamente informales. Por ello, la
declaratoria de fábrica permite regularizar las construcciones por medio de un
procedimiento de regularización de los predios urbanos.

6.- ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de

edificaciones incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?
Las personas que ya tienen un bagaje en la ciudad proporcionado por haber
vivido arrendando durante varios años, suelen tener la intención definitiva de
establecerse en la ciudad por lo que buscan lotes de terreno en algún sector de la
misma. Por ello, se compran un terreno y construyen su vivienda de modo
informal, lo que genera la necesidad de cumplir el procedimiento de regularización
para obtener la declaratoria de fábrica de sus edificaciones, esto contribuye a
tener seguridad jurídica de los predios.

SELLO FIRMA

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 GUÍA DE ENTREVISTA

TÍTULO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la

urbanización popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres.

Entrevistado: Mag. Wenzel Miranda Eliseo

Cargo: ABOGADO CIVILISTA-ASESOR LEGAL
Entidad: UGEL N°04-UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica

y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la
sociedad actual?
El establecimiento de estados organizados y de urbes consolidadas ha marcado
formas legales y legitimas de obtener un lugar en donde la gente pueda asentarse
a vivir. Sin embargo, las construcciones informales se han convertido en una
realidad, en un inicio aparentemente controlable, pero cada vez más frecuente. La
gigantesca expansión poblacional que el mundo vive actualmente es determinante
en la consolidación de este fenómeno, por lo que la declaratoria es una
posibilidad que permite a los ciudadanos regularizar sus predios.

2.- ¿Considera usted, que la declaratoria de fábrica incide en la seguridad

jurídica dentro de la sociedad?
Las construcciones informales son el primer paso que busca tener un lugar para
vivir de forma rápida, sin demoras. La implantación de viviendas y la provisión de
servicios son elementos que producen nuevos predios urbanos que con plena
facultad exigirán el cumplimiento de sus derechos. El uso y el goce de una
vivienda, de un mejor lugar para vivir dependerán de las acciones legales
posteriores que emprendan los ciudadanos, por lo que la declaratoria de fábrica
permite otorgar seguridad jurídica a las edificaciones urbanas.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre el verificador técnico

que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones es importante para el ciudadano?
El proceso de regularización de las edificaciones informales es tan necesario,
porque no solamente es una legitimación del dueño respecto a las construcciones
en su predio, que le otorga la posibilidad de enajenar, de hipotecar, de arrendar,
de usufructuar, de darle seguridad jurídica. La declaratoria de fábrica es un
trámite que se realiza por el verificador técnico, lo que significa en realidad
legalizar las construcciones en la vivienda, por lo que, es una posibilidad de
crecimiento económico de las personas, y las familias.

4.- ¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la
regulación de edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios
urbanos?
Las construcciones informales son el reflejo de la realidad social de sus
pobladores, solo basta echar una mirada sobre los conglomerados de vivienda
que se han formado en varias zonas de la ciudad para notar rápidamente el
aumento de construcciones que, muchas veces, son informales, pues no han
cumplido los tramites de regularización. Por tal razón, la regularización de las
edificaciones por medio de la declaratoria de fábrica, con la ayuda del verificador
técnico es una necesidad para lograr la seguridad jurídica en muchos ciudadanos.

OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre el procedimiento de

regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.
72
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿El procedimiento de regularización de
edificaciones es necesario para formaliza la propiedad?
Los procedimientos de edificación no se suelen seguir en las construcciones que
se efectúen en la ciudad, esto es una inobservancia trascendental y frecuente,
que se produce en la construcción de muchas edificaciones para usos de vivienda
en diversas zonas. Esta situación ha sido el origen de una zona urbana informal
dentro de la ciudad que tiene problemas, por no cumplir las normas jurídicas. Por
tal razón, las construcciones informales requieren cumplir el procedimiento de
regularización para obtener la declaratoria de fábrica de su vivienda.

6.- ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de

edificaciones incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?
La vulnerabilidad social aqueja a las personas que desean tener una casa propia,
debido a numerosos factores que les impide alcanzar social y económicamente el
acceso a proyectos de vivienda serios, y las ilusiones de tener una casa propia,
por el gran valor simbólico que esto tiene. Las personas cuando consiguen la
compra de un terreno pasan a construir su vivienda de modo informal, lo que hace
necesario realizar la declaratoria de fábrica con un procedimiento de
regularización, que permita lograr seguridad jurídica.

SELLO FIRMA

73
 GUÍA DE ENTREVISTA

TÍTULO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la

urbanización popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres.

Entrevistado: Dr. Israel Ballena, Cesar Augusto

Cargo: ABOGADO CIVILISTA ESPECIALISTA EN CONTRATO
Entidad:UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica

y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la
sociedad actual?
La planificación urbana y la normativa siempre van un paso atrás de las
realidades sociales que aquejan, por lo que la región enfrenta una realidad
alarmante. La ciudad ha sufrido cambios estructurales en todas las formas, la
llegada de migrantes de otras regiones del país genero retos a una ciudad en
crecimiento que, sin estar preparada, con mucha rapidez, tuvo que convertirse en
una metrópoli moderna y grande. Por tal razón, la búsqueda por regularizar las
edificaciones tiene en la declaratoria de fábrica como una opción clave.

2.- ¿Considera usted, que la declaratoria de fábrica incide en la seguridad

jurídica dentro de la sociedad?
Muchas construcciones informales surgen de la población migrante que llegan a
la ciudad para tener un mejor futuro y establecerse en una vivienda propia. Es así
que, los migrantes no pueden alcanzar económicamente planes de vivienda
serios, y logran adquirir tierras a precios cómodos con facilidades de pago, por lo

74
que en casi la totalidad de los casos realizan construcciones informales. Por ello,
la declaratoria de fábrica de las nuevas edificaciones es una opción que permite
lograr la seguridad jurídica de los predios urbanos.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre el verificador técnico

que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones es importante para el ciudadano?
Las construcciones informales que se han formado en terrenos de propiedad
particular se tratan de la mayor cantidad de casos de construcciones informales
de la ciudad y muy probablemente del país. Esto ocurre debido a la inobservancia
de cualquier tipo de reglas y normas de quienes dan origen a la aparición de
construcciones informales. Por ello, la declaratoria de fábrica es un trámite
necesario para regular las edificaciones que requiere la labor del verificador
técnico, para formalizar las construcciones de sus predios

4.- ¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la
regulación de edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios
urbanos?
Las construcciones informales no cumplen con las normas jurídicas, pues en
muchos casos las normas son desconocidas por la gente que construye sus
viviendas y en otros casos es simplemente obviada. Generalmente, las tareas de
construcción son realizadas por los propios habitantes de la zona, quienes con la
ayuda de sus vecinos realizan las construcciones, después de haber reunido y
adquirido los materiales. Por ello, las edificaciones requieren ser regularizadas
con la declaratoria de fábrica que se efectúa con el verificador técnico, esto
permite obtener la seguridad jurídica de los predios.

75
 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre el procedimiento de

regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿El procedimiento de regularización de
edificaciones es necesario para formaliza la propiedad?
Las construcciones informales tienen un punto de partida natural, que es en
realidad la vulnerabilidad social, lo que permite la mecanización de esta práctica
que se ha vuelto tan común en nuestra ciudad. Definitivamente, la construcción
informal es el factor principal y determinante que aprovecha la vulnerabilidad
social que se presenta nuestra sociedad. Ciertamente, el procedimiento de
regularización permite la obtención de la declaratoria de fábrica a las edificaciones
informales.

6.- ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de

edificaciones incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?
La vivienda popular tiene en la actualidad una importancia central, tanto por su
magnitud como por los problemas de precariedad de la vivienda que se manifiesta
en muchas zonas. Esta situación se debe la necesidad de una vivienda propia
que lleva a muchas personas a comprar un terreno y construir un espacio para
vivir de modo informal. En este marco, la declaratoria de fábrica a través de un
procedimiento de regularización es clave para formalizar las edificaciones y lograr
una seguridad jurídica de los predios.

SELLO FIRMA

76
 GUÍA DE ENTREVISTA

TÍTULO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la

urbanización popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres.

Entrevistado: : GAMARRA RAMON JOSE CARLOS

Cargo:FISCAL PROVINCIAL TITULAR ESPECIALISTA EN PENAL Y CIVIL.
Entidad: MINISTERIO PÚBLICO LIMA NORTE-

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica

y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la
sociedad actual?
El surgimiento de las construcciones informales tiene varias causas. La expansión
poblacional y la inmensa cantidad de migrantes que la ciudad recibe cada año son
elementos determinantes del aumento de las construcciones informales. El
crecimiento poblacional no se detiene y va en aumento, por lo que la aparición de
nuevas construcciones informales en la ciudad está en crecimiento y es
incontrolable. Ciertamente, la formalización de los predios urbanos por medio de
la declaratoria de fábrica permite formalizar las nuevas edificaciones.

2.- ¿Considera usted, que la declaratoria de fábrica incide en la seguridad

jurídica dentro de la sociedad?
La mayoría de las construcciones informales se han formado en zonas de
grandes grupos humanos, quienes conviven en extensas zonas de tierra y las
construyen continuamente, para fundar verdaderas zonas urbanas, que
posteriormente no se regularizan por sus dueños. Las construcciones informales

77
surgen por el desmedido crecimiento poblacional, por lo que la formalización de la
edificación se puede obtener con la declaratoria de fábrica para tener una
seguridad jurídica de las viviendas.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre el verificador técnico

que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones es importante para el ciudadano?
Los propietarios de las construcciones informales por lo general conocen la
existencia de las normas de edificaciones, pero están convencidos construir de
modo informal, por lo que ellos construyen en sus predios pagando una
determinada cantidad de dinero por las obras, sin hacer los trámites
correspondientes. Por tal razón, la formalización de las construcciones requiere
que los ciudadanos realicen la declaratoria de fábrica, por medio de un verificador
técnico que cumple con realizar el trámite de regularización.

4.- ¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la
regulación de edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios
urbanos?
La migración ha desembocado en nuevas formas de composición de las viviendas
urbanas, pues la ciudad no ha estado preparada para afrontar la demanda de
vivienda creciente, lo que ha generado la aparición de la construcción informal de
viviendas para saciar la necesidad de un grupo social emergente en auge que
busca un espacio para vivir, pero con un bajo recurso y poder adquisitivo mínimo.
En este marco, se hace necesario la declaratoria de fábrica que regularice las
construcciones informales con un verificador técnico, para otorgar seguridad
jurídica a los dueños.

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 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre el procedimiento de

regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿El procedimiento de regularización de
edificaciones es necesario para formaliza la propiedad?
La situación de las personas que trabajan en el sector informal se caracteriza por
condiciones de precariedad, las familias no tienen capacidad de ahorro, solo
trabajan para sostener su economía familiar. Esta situación de vulnerabilidad
social que viven muchos migrantes que buscan un espacio como vivienda, opten
por realizar construcciones informales. Por ende, las edificaciones informales
requieren que las personas realicen su declaratoria de fábrica, cumpliendo un
procedimiento de regularización.

6.- ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de

edificaciones incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?
La producción de vivienda popular por los sistemas de construcción informal juega
indudablemente un rol primigenio en la provisión de vivienda a las personas, y en
el crecimiento de las zonas urbanas, pero lo hace en condiciones inadecuadas
por no cumplir las normas jurídicas. Por ello, la declaratoria de fábrica es un
mecanismo que utiliza un procedimiento de regularización para formalizar las
edificaciones de las personas, y alcanzar una seguridad jurídica de las viviendas
urbanas.

SELLO FIRMA

79
 GUÍA DE ENTREVISTA

TÍTULO

La importancia de la declaratoria de fábrica en la

urbanización popular Perú del Distrito de San Martin
de Porres.

Entrevistado: VARGAS HUAMÁN, ESAÚ

Cargo:DOCENTE UNIVERSITARIO PRINCIPAL
Entidad:UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO.

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la declaratoria de fábrica

y la seguridad jurídica en la urbanización Popular Perú del
Distrito de San Martin de Porres.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La declaratoria de fábrica es importante en la
sociedad actual?
La ciudad se caracteriza por poseer áreas urbanas con un nivel rápido de
desarrollo, no estructurado y no planeado, que responden a un desenfrenado
ritmo de crecimiento poblacional. En el proceso de aparición de las
construcciones informales han intervenido diversos actores sociales, que
desempeñan variadas actuaciones, de modo deliberado o no, en momentos
disímiles y con diferentes grados de participación. En particular, los tiempos
actuales crean la necesidad de formalizar las construcciones por medio de la
declaratoria de fábrica.

2.- ¿Considera usted, que la declaratoria de fábrica incide en la seguridad

jurídica dentro de la sociedad?
Una construcción informal está conformada por un conjunto de espacios
subdivididos dentro de una vivienda, que no cuentan con la regularización de las
nuevas construcciones, por lo que se necesita legalizar el desarrollo de las obras
de edificación. Las construcciones informales se inician en espacios de tierras o

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en lotizaciones que ofrece el mercado inmobiliario. Por tal razón, la figura de
declaratoria de fábrica resulta importante al permitir formalizar las edificaciones
para lograr la seguridad jurídica.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre el verificador técnico

que tramita la regularización de edificaciones y la seguridad
jurídica en la urbanización Popular Perú del Distrito de San
Martin de Porres.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la labor del verificador técnico que tramita la regulación de
edificaciones es importante para el ciudadano?
Las construcciones informales son una lamentable y creciente realidad, una
realidad relevante marcada por la pobreza y la precariedad. Las crecientes olas
migratorias siguen arribando a la ciudad y necesitan tener una vivienda, por lo que
efectúan construcciones informales, con la inobservancia de la ley, y la ineficacia
de la administración. Por ello, se hace necesario que los ciudadanos realicen la
formalización de sus edificaciones con la declaratoria de fábrica que exige la labor
del verificador técnico, durante el trámite de regularización del predio.

4.- ¿Considera usted, que la labor del verificador técnico que tramita la
regulación de edificaciones favorece la seguridad jurídica de los predios
urbanos?
La carencia de una cultura jurídica elemental resulta preponderante y definitoria
en la temática de las construcciones informales, pues el elemento de decisión y
elección individual prevalece en la gente cuando realiza construcciones informales
que luego darán como fruto la conformación de nuevas viviendas. El habitante
que escoge la construcción informal de viviendas no sabe tomar una decisión
correcta. Por ello, se puede regularizar la construcción con la declaratoria de
fábrica que se efectúa con un verificador técnico para obtener una seguridad
jurídica del predio urbano.

OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre el procedimiento de

regularización de edificaciones y la seguridad jurídica en la 81
urbanización Popular Perú del Distrito de San Martin de Porres.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿El procedimiento de regularización de
edificaciones es necesario para formaliza la propiedad?
La construcción informal plasma la verdadera y numerosa expansión
desordenada que está viviendo nuestra ciudad desde el punto de vista urbano,
social y legal. Muchas personas han aceptado que su construcción se pudo haber
realizado de forma ilegal, por lo que quieren legitimar su situación para regularizar
la construcción de su vivienda. De ahí que, la declaratoria de fábrica es un trámite
obligatorio que debe cumplir un procedimiento de regularización para formalizar
las nuevas edificaciones.

6.- ¿Considera usted, que el procedimiento de regularización de

edificaciones incide en la seguridad jurídica de los ciudadanos?
Normalmente, la colectividad excluida de la provisión formal de métodos de
construcción y urbanismo utiliza sus propios métodos, en muy pocas ocasiones
cuenta con una asesoría técnica. Por ello, la construcción y el mantenimiento de
las viviendas en muchas zonas son realizadas de modo informal, sin cumplir las
normas de edificaciones urbanas. De ahí que, las construcciones informales
requieren realizar la declaratoria de fábrica por medio de un procedimiento de
regularización que permite alcanzar la seguridad jurídica de los predios.

SELLO FIRMA

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