LOS DERECHOS

REALES EN EL
DERECHO
ROMANO
En toda relación jurídica, sea real u obligacional,
existe un titular sujeto activo de la relación
sustancial, que tiene la facultad de pretender una
determinada conducta (unas veces positiva, otras
negativas), frente al sujeto pasivo que está
constreñido a realizarla.
El sujeto activo tiene, por así hablar, un poder
jurídico frente al sujeto pasivo que tiene un deber
jurídico (un derecho real).

Cuando el sujeto pasivo no cumple su obligación,

el titular del derecho intentará hacerlo valer en
juicio, convirtiendo, así, la relación sustancial en
relación procesal: el sujeto activo se convierte en
demandante y el sujeto pasivo en demandado.
 Ámbito de
las personae, 
res y actiones
Una vez establecidas estas premisas válidas para
los derechos patrimoniales en general, pasamos a
encuadrarlas dentro del Ordenamiento jurídico
romano.

A este respecto, el sistema de las Instituciones

de Gayo comprende: personae, res y actiones.
El ámbito de las personae abarca nuestra teoría
de la capacidad jurídica y el derecho de familia.
Bajo el apartado res, Gayo comprende tanto los
derechos reales como los derechos de
obligaciones.

Finalmente, las actiones hacen referencia al

proceso y a los distintos medios para hacer valer
nuestros derechos.
Es claro, pues, que si bien en el antiguo Derecho
romano no existía la moderna contraposición entre
Derechos patrimoniales (derechos reales y
derechos de obligaciones) y Derecho de familia,
en el derecho clásico se presentan estas esferas
como completamente distintas.

La antítesis se refleja, también nítidamente en las

Instituciones Justinianeas.
Ahora bien, dentro de los Derechos patrimoniales,
la doctrina tradicional distingue dos grandes
categorías de derechos:

Los derechos reales de una parte, y

Los derechos personales o de obligación, de otra

(son los créditos).
 Precisiones
terminológicas sobre los
derecho reales
Por lo que se refiere a los derechos personales los
romanos, al igual que el Derecho moderno, utilizan
un término para identificarlos: 

obligationes (obligaciones).

Sin embargo la moderna denominación "derechos

reales" o derechos sobre las cosas, aunque
acuñada sobre las fuentes, no es romana.
Se ha dicho que res (o incluso corpus), son
términos que en las fuentes designan la propiedad,
y ius in re el derecho sobre las cosas ajenas (lo
que la doctrina moderna denomina, siguiendo la
terminología medieval, iura in re aliena).
Sin embargo, tanto res como ius in re son usados
con bastante vaguedad en los textos y sería
peligroso equipararlos a nuestras actuales
categorías de derechos reales.
Esta incertidumbre terminológica, no quiere decir
que los juristas romanos no delimitaran y
pergeñaran divinamente la categoría de los
derechos reales y la distinguiesen nítidamente de
aquella otra de los derechos personales.
 Distinción entre
derechos reales y
personales
Dicha distinción la contemplaron desde el punto de
vista del proceso, trasladándola al campo de las
acciones:

la actio in rem como tutela de los derechos reales;

la actio in personam para proteger los derechos

subjetivos de obligación.
El objeto de la actio in personam lo constituye
una persona determinada, una prestación y el
derecho a exigirla.

La acción personal se ejercita cuando se

pretende del demandado el cumplimiento de un
deber jurídico.
Por el contrario, el objeto de la actio in rem es
una cosa, mejor aún, una serie mayor o menor de
facultades sobre la misma.

La acción nace en el momento de la violación y se

ejercita, no frente a una persona determinada a
priori (que en sí misma no tiene relevancia), sino
frente a cualquiera que constituya un obstáculo
entre el actor y la cosa objeto del derecho real.
Así, en el derecho real de propiedad el propietario
(titular en la relación sustancial, demandante en la
relación procesal) podría ejercitar la reivindicatio 
contra todo aquél que constituya un obstáculo que
le impida el libre ejercicio de sus facultades de
goce y disfrute sobre la cosa que le pertenece.
Es evidente que el tercero que obstaculiza es
desconocido, en principio, y no tiene ninguna
relación personal con el actor.

El titular de un derecho de obligación tiene la

facultad de exigir una conducta (positiva o
negativa) frente a un sujeto determinado en base a
una relación existente entre ellos; dicha relación
puede nacer ex contractu (acuerdo considerado
contrato) o ex delicto (acto ilícito considerado
delito).
En el contrato de mutuo, por ejemplo, el mutuante
entrega al mutuario una determinada cantidad de
dinero, acordando que se la devolverá pasado un
tiempo determinado.

Ya que el crédito es una relación entre dos

personas, el acreedor (mutuante y titular del
derecho de obligación) no puede existir el
cumplimiento más que al deudor (mutuario y sujeto
pasivo), en base al contrato de mutuo
perfeccionado entre ellos.
Contrariamente, el titular de un derecho real tiene
la facultad de exigir una conducta (siempre
negativa) frente a un sujeto o sujetos determinados
en base, no a una relación personal, sino a una
relación entre dichos sujetos y la cosa.

La conducta negativa que el titular de un derecho

real tiene derecho a exigir puede consistir:
a) En un pati, esto es, soportar que otros realicen
una determinada actividad sobre una cosa que le
pertenece.

Así, en el derecho real de servidumbre predial de

paso (iter), el titular (dueño del fundo dominante)
tiene la facultad de exigir del dueño del fundo
sirviente (sujeto pasivo) que soporte el paso a
través de su fundo, sin obstaculizarlo.
b) En un non facere, esto es, abstenerse de
realizar una determinada actividad sobre una cosa
que le pertenece.

Así, en la servidumbre altius non tollendi, el dueño

del fundo dominante, titular del derecho real,
tendrá la facultad de exigir del dueño del fundo
sirviente que no eleve un edificio más allá de una
determinada altura.
En ambos casos, el sujeto activo, titular del
derecho, tiene la facultad de exigir una conducta
frente a un sujeto determinado por la
circunstancia de ser propietario del fundo
sirviente, independientemente de toda relación
personal con el mismo.
Y tanto es así, que tal conducta negativa podrá
exigirla frente a un número indeterminado de
sujetos, tantos cuantos sean los sucesivos
propietarios del fundo sirviente, en base a su
relación con la cosa, objeto del derecho real.
Noción de derecho
subjetivo real
Teniendo en cuenta los argumentos que preceden,
quizá no resuelva nada definir el derecho real
como aquella relación inmediata del hombre con la
cosa.

En efecto, es claro que en la propiedad y el

usufructo, tanto el propietario como el
usufructuario se encuentran en relación inmediata
con la cosa.
Pero también el arrendatario está en relación
directa con la cosa y, es más, de ella obtiene una
ventaja inmediata y, sin embargo, tanto los juristas
romanos como el derecho moderno incluyen esta
figura dentro del derecho de obligaciones y
protegen al titular con una actio in personam y no
con una actio in rem.
Además, las mismas facultades sobre una cosa
pueden ser atribuidas a un individuo, tanto en
virtud de un derecho real, como en base a un
derecho de obligación.

Pongo un ejemplo: yo puedo conceder al vecino

la facultad de hacer derivar el agua hacia su
fundo, desde el mío donde nace un manantial.
Ahora bien, esta facultad puede concedérsela, o
bien constituyendo a su favor una servidumbre
de aquae ductus, o a través de un contrato.

En ambos casos, la relación del hombre con la

cosa es inmediata e idéntica, y en ambos casos
yo estaría obligado a soportar que hiciesen
derivar el agua desde mi fundo al vecino y, sin
embargo, la primera relación es real, la segunda
pertenece al campo de las obligaciones.
Es evidente que, si bien no es incorrecto sostener
que el derecho real se explica como una relación
inmediata del sujeto (titular del derecho) con la
cosa, esto sólo no es suficiente; sería necesario
que concurran otros elementos para completar tal
concepto:
En primer lugar, que el titular del derecho obtenga
una ventaja (no necesariamente económica)
directamente de la cosa sin necesidad de
cooperación activa por parte de otro u otros
sujetos.

En segundo lugar, el derecho real afecta a la cosa

y la sigue donde quiera que vaya.
El titular puede reclamarla de cualquiera que la
tenga en ese momento.

Así, si obtengo del propietario de una cosa un

derecho de usufructo sobre ella, tengo la facultad
de reclamar este derecho no sólo frente a él, sino
también frente a aquéllos a los que él haya
enajenado sucesivamente la cosa.
Finalmente, que frente al titular de un derecho real
se encuentre vinculado, no un sujeto
específicamente determinado (como ocurre en el
derecho de obligaciones), sino un número
indefinido de personas.
Así, si me hago conceder la facultad de pasar por
el fundo vecino mediante un contrato, sólo estará
obligado a dejarme paso el actual propietario del
fundo, esto es, aquél de quien me he hecho
conceder la facultad a título puramente
obligacional.
Si por el contrario ha constituido a mi favor el
derecho real de servidumbre de paso estará
vinculado, no sólo el propietario actual del fundo a
través del cual paso, sino también todos los
sucesivos propietarios que en un fundo puedan
adquirir el fundo.
Concluyendo, podríamos afirmar que el derecho
subjetivo real se entiende como una relación
inmediata del hombre con la cosa, en la cual,
frente al titular, que obtiene una ventaja económica
sin necesidad de la colaboración activa de otros,
se encuentran vinculadas, no un sujeto
determinado, sino una serie indefinida de
personas, individualizadas en base a su relación
con la cosa, y cuya conducta es siempre negativa.
La tajante separación entre ambas categorías no
presenta la misma nitidez en época tardía, donde
las diferencias van atenuándose progresivamente,
siendo en la práctica todavía más tenues en el
Derecho Privado moderno.
Clasificación de los
derechos reales
La propiedad constituye el derecho real por
excelencia; se presenta como el más eminente y
atribuye al titular un poder pleno sobre la cosa.

Dicho poder no se manifiesta siempre de la misma

forma sino que reviste diversos grados de
intensidad y se ejercita con mayor o menor
amplitud según los casos.
Este hecho justo a las exigencias prácticas hizo
surgir, frente al Derecho de propiedad, otros
derechos protegidos por actiones in rem que se
presentaban como derechos limitadores de la
propiedad de otro sujeto: son los comprendidos
por los intérpretes bajo la denominación iura in re
aliena, término éste no romano, pero acuñado
sobre los textos.
Los más antiguos derechos reales sobre cosa
ajena son las servitutes, el ususfructus y
el usus.

Es muy posible que estos derechos fueran

configurados en un principio sobre el modelo del
derecho de propiedad y protegido por la misma
acción real (reivindicatio).
Sólo más tarde, en época clásica, se presentan
como figuras típicas y determinadas que
separadas de la propiedad se conciben como
derechos reales sobre cosa ajena.

Por ejemplo, si tenemos la propiedad de un fundo

podremos conceder a un vecino la facultad de
pasar a través del mismo.
Es claro que nuestra propiedad ha sufrido una
limitación y nuestras facultades una disminución,
pero el derecho de propiedad subsiste y
continuamos siendo propietarios.

Más tarde, y gracias a la labor del Pretor se

consolidan el pignus datum (prenda sin
desplazamiento o hipoteca).
La doctrina los contempla como derechos reales
de garantía, precisamente porque se constituyen
a favor del acreedor para garantizar el
cumplimiento de la obligación.
Finalmente, por lo que se refiere a los derechos
reales de superficies y emphiteusis, surge el
primero a partir del arrendamiento de fundos a
perpetuidad, y el segundo a partir de
la possessio de los agri vectigales, situación
semejante a la propiedad, y protegida por el
Pretor mediante una actio in rem.
En la época post-clásica y Justinianea las
categorías mencionadas apenas sufren
modificación salvo que bajo el nombre
de servitutes, a más de los iura praediorum se
comprenden el ususfructus y el usus, identificados
como servitutes personarum.

Además, la habitatio (derecho a habitar una casa

ajena) se considera como ius in re
aliena independiente, desconectándose, por fin,
bien del usus, bien del ususfructus.