SERVIDUMBRE

ARTS. 2162 - 2183

 DERECHOS REALES

◦ Derecho Real “es el poder jurídico, de estructura legal, que

se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma
y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código” (art
1882 CCC).
 Totalmente DOMINIO

PROPIA
CONDOMINIO

Parcial
PROPIEDAD
HORIZONTAL

Titularidad CONJUNTOS
USUFRUCTO- INMOBILIARIOS-
derecho/ USO Y TIEMPO
propiedad HABITACION COMPARTIDO-
de la cosa CEMENTERIOS
PRIVADOS
SERVIDUMBRE
Superficie:
AJENA propiedad
SUPERFICIE superficiaria

HIPOTECA-
PRENDA Y
ANTICRESIS
ARTÍCULO 1889. Derechos reales Principales y accesorios
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios
de un crédito en función de garantía.
Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

SERVIDUMBRE PERTENECE AL GRUPO DE LOS DERECHOS REALES PRINCIPALES

ARTÍCULO 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios.

Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la
posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión.
SERVIDUMBRE
CONCEPTO
OBJETO
ccc
◦ El derecho de servidumbre era utilizado en los clubes de campo, Derechos Reales
los barrios cerrados y demás conjuntos inmobiliarios Adriana BELLA-
fundamentalmente para asegurar la inescindibilidad Mariana MARIANI
(indivisibilidad) entre las partes privativas y las cosas, sectores y de VIDAL, Tomo I
Servidumbres y otros derechos reales.
partes comunes, que es una de las características del sistema que Pág., 328

contemplan y exigen diversas normas locales. ARTÍCULO 2084. Servidumbres y otros

derechos reales

◦ Ello a través de las denominadas “servidumbres cruzadas” o Con arreglo a lo que dispongan las
normas administrativas aplicables,
“servidumbres recíprocas” que, vinculan a ambos sectores, pueden

servidumbres en las que estos desempeñan ora el papel de fundos establecerse servidumbres u otros
derechos reales de los conjuntos
dominantes, ora de fundos sirvientes. inmobiliarios entre sí o con terceros
conjuntos, a fin de permitir un mejor
◦ Así, por ejemplo, las restricciones edilicias que se concretan aprovechamiento de los espacios e

mediante una servidumbre en la que el fundo dominante lo instalaciones comunes. Estas decisiones

conforman modificación del reglamento y

constituyen los sectores comunes y el sirviente cada una de las deben decidirse con la mayoría

parcelas privativas. 0 la servidumbre que grava las vías de acceso propia de tal reforma, según la prevea el
reglamento.
y las de circulación interna propiedad del complejo con una
servidumbre de paso a favor de cada una de las parcelas
privativas.
El Código recoge este criterio pero con otros fines, ya que a través de la
propiedad horizontal especial ya está resuelta la inescindibilidad entre
las partes propias y comunes. Tanto en el art. 2080, donde se admite
que el “reglamento de propiedad horizontal” establezca “servidumbres
y restricciones a los dominios particulares”, como en el art. 2084, según
el cual con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas
aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de
los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de
permitir run mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones
comunes.
Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben
decídase con la mayoría propia de tal reforma.
Las servidumbres con terceros conjuntos podrán resultar útiles para
lograr, por ejemplo, desagüe o drenaje de terrenos inundables, acceso a
vías de comunicación más ventajosas, etc.
 SERVIDUMBRE
ARTÍCULO 2162 ARTÍCULO 2163
◦ Definición. La servidumbre es el derecho ◦ Objeto. La servidumbre puede tener por
real que se establece entre dos inmuebles objeto la totalidad o una parte material
y que concede al titular del inmueble del inmueble ajeno.
dominante determinada utilidad sobre el ◦ En cuanto al contenido de la servidumbre podrá
inmueble sirviente ajeno. La utilidad serlo determinada utilidad para el titular del
puede ser de mero recreo. inmueble dominante, aunque fuere de mero
◦ La servidumbre siempre requerirá la existencia de recreo, sobre el inmueble sirviente. La
dos inmuebles pertenecientes a propietarios servidumbre no podrá absorber toda la utilidad
distintos, uno de ellos reporta para el otro susceptible de brindar el inmueble afectado,
determinada utilidad. Dos sujetos: porque entonces se trataría de un usufructo.
◦ 1. Titular del inmueble dominante: quien se ◦ Existe una amplia cantidad de normas
favorece con la servidumbre supletorias, lo que da un campo muy extenso de
◦ 2. Inmueble sirviente ajeno: el inmueble que la debe utilidad. No una utilidad absoluta, exclusiva y
soportar total, sino parcial.
◦ Autónoma
◦ Principal
Caractere
◦ Recae sobre cosa ajena: constituyen cargas o gravámenes reales s
◦ Distinto titular los dos inmuebles
◦ Registrable: por escritura publica .

◦ Modo: es el primer uso

◦ ¿Se ejerce por la posesión? Esta cuestión genera controversias. Basado
en el artículo 1891, no se ejerce por la posesión, no implica animus
domini, por lo tanto no se podría adquirir por usucapión.
◦ Es indivisible: no se divide el derecho de servidumbre. La utilidad
vincula a los dos inmuebles por igual, tanto el dominante como el
sirviente están igualmente involucrados, siendo para el primero de ellos
un derecho y para el segundo una carga.
◦ Debe reportar una utilidad para el dominante
◦ Recae sobre inmuebles ajenos
ARTÍCULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la
carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la
abstención determinada impuesta en el título.
• Positiva: el titular sirviente debe dejar sobre el inmueble hacer algo a un tercero.
• Negativa: implica que el titular debe abstenerse de hacer algo
ARTÍCULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en
favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor
de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
-Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto
en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser
separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen
alguno. -En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
• Real: inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua, la utilidad va más allá del
titular, se va transmitiendo.
• Personal: directamente vinculada con un titular
ARTÍCULO 2166.- Servidumbre forzosa.
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente
la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta nece­saria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

El CCyC denomina servidumbres forzosas a aquellas que la ley autoriza e impone, con
independencia de la voluntad u oposición del titular del predio sirviente. De este modo, si se reúnen
las circunstancias fácticas previstas en la norma, el titular de un derecho real sobre un inmueble
puede exigir a su vecino la tolerancia de una servidumbre, por imperio de la ley.
Servidumbres nominadas e innominadas

◦ En forma un tanto inadvertida, el referido art. 2166 del CCyCN nos remite a la existencia de
servidumbres nominadas en el código: tránsito, acueducto, recibir aguas, por una parte, e innominadas,
por la otra.
◦ Las servidumbres nominadas se encuentran un poco más tipificadas que las genéricas, sin que estas
últimas dejen de estarlo al estar reguladas por todo el articulado.

◦ LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY

 SERVIDUMBRE
ADMINISTRATIVA
Manual de Derecho Reales, Claudio Kiper
… Cuando el Estado (Nación, provincia o municipio) no actúa como persona de derecho privado sino como
persona de derecho público, y lo hace con un fin público o de interés general, puede él imponer
servidumbres a los propietarios o poseedores de los inmuebles: éstas son las llamadas “servidumbres
administrativas”. Nacen de un acto de imperio del poder público, y sus fines son satisfacer una necesidad
pública. En esto, precisamente, se diferencian de las servidumbres del derecho privado.
Este tipo de servidumbres pueden recaer tanto en bienes de dominio público como de dominio
privado, y asimismo, pueden constituirse sobre bienes inmuebles, muebles e inclusive bienes inmateriales.

◦ A diferencia de las servidumbres reales, se ◦ “Razones de interés público hacen muchas

caracterizan por no contar con un fundo veces necesario imponer ciertas
dominante -con excepción de las impuestas restricciones al ejercicio del derecho de
por el Código de Minería-, constituyéndose a propiedad, que tienen una evidente
favor de la comunidad. Las servidumbres semejanza con las servidumbres del Código
administrativas se establecen por leyes Civil y que se llaman servidumbres
especiales, y entre otras podemos mencionar: administrativas. Pueden definirse corno un
servidumbres de electroductos, servidumbres
derecho real de carácter público, por el cual
de la ley de ferrocarriles, servidumbres del
se imponen ciertas restricciones al dominio
Código de Minería, servidumbres del Código
de un inmueble de propiedad particular en
Aeronáutico, etc. En la mayoría de los casos
razón de necesidad o conveniencia pública”
debe indemnizarse al titular del bien
(Borda).
afectado.
 Los medios principales por los cuales opera la constitución
de servidumbres administrativas son los siguientes:
◦ A) Ley formal: al erigirse como un desmembramiento del derecho de propiedad, la exigencia de una ley de estas
características deviene insoslayable para determinar la validez de la imposición de cualquier tipo de servidumbre
pública. Podrá ser genérica (como es el caso de la Servidumbre de electroducto), o ser efectuada a través de una ley
particular, en la cual se constituya —por ejemplo— el fundo sirviente y sus alcances.
◦ B) Acto administrativo fundado en ley: con sustento en la ley formal genérica, las autoridades administrativas
designadas en la ley sancionada (o en su reglamentación), serán las competentes para determinar la ubicación, los
alcances, y demás aspectos de las servidumbres administrativas. Las servidumbres con sustento en esta modalidad
son denominadas usualmente como “servidumbre de origen o base legal”.
◦ C) Por contrato: la constitución de servidumbres administrativas (con o sin basamento legal previo) podrá tener
cabida mediante la celebración de contratos de naturaleza pública entre el Estado y los titulares de dominio.
◦ D) Por acto de liberalidad: a partir de un testamento o donación, efectuada por el titular dominial.
◦ E) Por accesión: tiene lugar cuando una servidumbre existente sobre un bien privado se hace pública porque la cosa
en la cual se sirve se convierte en pública.
◦ F) Por prescripción: Aquí, la constitución se daría a partir del uso ininterrumpido de los beneficios derivados de la
servidumbre por el lapso de veinte años o más.
.

RESTRICCIÓN LEGAL DEL

PROCESO DE LA TASACIÓN
DOMINIO ◦ A los finés de determinar el monto de la indemnización al
◦ Las Servidumbres Administrativas, se erigen
constituirse una servidumbre, deben analizarse los
como una de las típicas limitaciones al siguientes factores:
dominio por razones de interés público.
◦ 1-El carácter jurídico y tipo de servidumbre
◦ Resulta una restricción o limitación del ◦ 2-Su ubicación física en el inmueble
dominio, con el propósito de compatibilizar ◦ 3-La extensión de la misma (superficie y ancho de
el dominio privado con las exigencias de los afectación)
intereses difusos que integran el bien común ◦ 4-El tipo y grado de restricción en la superficie de terreno
(estilo edilicio, higiene, iluminación y afectada (es determinada por la autoridad de aplicación)
ventilación, seguridad, salubridad, ◦ 5-La relación entre la superficie afectada y la superficie
moralidad, etc.) total del inmueble

◦ Las restricciones legales al dominio nacen ◦ 6-El mayor y mejor uso del bien sobre el que se
constituye
automáticamente y dan lugar a una acción de
◦ 7-La disminución en el rendimiento económico del
la autoridad administrativa para hacerlas inmueble
respetar. No son indemnizables.
La servidumbre significa una restricción al derecho de dominio, no la pérdida de éste; por lo
tanto, el valor a determinar resulta un porcentaje del valor de mercado de la superficie de
tierra afectada. Este porcentaje se denomina “coeficiente de restricción”.
Existen servidumbres -entre ellas, la de electroductos- que establecen zonas con distintos
niveles de restricción, por lo que cada una de estas franjas será objeto de un tratamiento
individual.

En la tasación debe considerarse no sólo el grado de restricción en el uso y

aprovechamiento de la porción de tierra afectada de manera directa, sino también los efectos
económicos sobre el inmueble a causa de la servidumbre impuesta.
El perjuicio económico al inmueble deriva de la pérdida o disminución de su aptitud para el
mayor y mejor uso previsto, o para el uso actual.
En ciertas servidumbres, dadas sus características, pueden producirse daños que son
consecuencia de la construcción, el transporte de materiales y de personal en la obra, y se
extienden -por razones operativas- más allá de la zona de afectación, alcanzando al inmueble.
Estos daños constituyen otro de los sumandos de la indemnización
PROCESO DE TASACIÓN DE
SERVIDUMBRES
ADMINISTRATIVAS
.
 METODOLOGIA NACIONAL PARA CALCULAR LA VALUACION DE LA SERVIDUMBRE
ADMINISTRATIVA
Las normas nacionales de tasación establecen los aspectos, métodos y formas de valoración de las tasaciones
conforme a la restricción y el bien de que se trate. Para el caso, el Tribunal de Tasaciones de la Nación establece la
aplicación de las siguientes normas: Método de Tasación: Norma TTN1.3 conforme a la Ley Nacional Nº 21.626
(Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación).

A) Determinar el valor de mercado de la superficie de tierra afectada

B) Aplicar al valor determinado el "coeficiente de restricción" que se establezca, en razón del grado de limitación al uso y
aprovechamiento de la superficie de tierra afectada
C) Establecer -en términos de valor- la magnitud del perjuicio producido al inmueble por la pérdida o disminución de su
aptitud física o funcional
D) Establecer -en términos de valor- los daños y perjuicios que se ocasionen al inmueble durante la etapa de construcción
de la servidumbre.

E) Determinar el valor de la servidumbre administrativa, que resulta de sumar los valores obtenidos en 1) -superficie
afectada por servidumbre-, 2) -perjuicio al inmueble- y 3) - daños y perjuicios al construirse la servidumbre -En la
indemnización no se considera el pago de lucro cesante, por así establecerlo la normativa en vigencia Distintas leyes
remiten a la autoridad competente para la fijación de los coeficientes de restricción y el porcentaje de depredación del
inmueble -en función de la ubicación y extensión de la servidumbre-, sin que ello obste las acciones legales que pueda
ejercer el propietario de estar disconforme con el monto de la indemnización
◦ Clases de servidumbres administrativas Derecho
◦ Servidumbre de electroducto Administrativo.
Panorama actual
◦ Servidumbre de gasoducto sobre servidumbres
◦ Servidumbre de oleoducto administrativas
◦ Servidumbre minera ALVARO FLORES

◦ Servidumbres ferroviaria y aeronáutica Prof. Adscripto a la

Cátedra Nº II Derecho
◦ Servidumbre de ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos Administrativo, Facultad
de Ciencias Jurídicas y
◦ Servidumbre de protección de monumentos históricos
Sociales, UNLP
◦ Servidumbre de protección de fronteras
◦ Servidumbre de Sirga
◦ Servidumbre de acueducto
◦ Servidumbre de seguridad de la navegación
SERVIDUMBRE EN GRAL. CCyCN
◦ Legitimación y modalidades
◦ ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad. (Las
servidumbres pueden ser matizadas con cualquiera de los modos que admite el Código Civil
para los actos jurídicos. Es decir, condición, plazo y cargo.)
◦ ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los
titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
◦ ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede
constituir una servidumbre o imponer su constitución.
◦ ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. La constitución de la servidumbre, en caso de
duda, se presume que ha sido onerosa.
BIBLIOGRAFIA
◦ CCyCN COMENTADO
◦ ANALES, REVISTA DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES, UNLP. N° 46, AÑO 2016.
Derecho Administrativo, Panorama actual sobre servidumbres administrativas, PROF. ÁLVARO FLORES
◦ CRITERIOS DE TASACIÓN, ARTEMIO AGUIAR, 2018. CAPÍTULO IX, TASACIONES ESPECIALES -
SERVIDUMBRE, PÁG. 87
◦ MANUALES:
◦ DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL, ADRIANA BELLA-MARIANA MARIANI DE
VIDAL, AÑO 2016. TOMO I y II
◦ DERECHOS DE DERECHOS REALES, CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, LEY 26.994. 2DA
ED., AÑO 2018. CLAUDIO KIPER,
◦ DERECHOS REALES, LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY, 2DA ED., AÑO 2015. TOMO II

◦ MARIA SOLEDAD IGLESIAS