SERVIDUMBRE

ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se

establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
Concepto y caracteres de las servidumbres
Esta norma menciona que se trata de un derecho real, reiterando así lo
dispuesto en el art. 1887 CCyC, que prevé los derechos reales reconocidos
por la ley. Esta afirmación se ve reforzada por la circunstancia de que su
titular cuenta con una acción real (acción confesoria) para restablecer el
ejercicio pleno de su derecho y porque el titular ejerce sus facultades
directamente sobre la cosa objeto de servidumbre —el fundo sirviente—.
Además, en la nota al art. 2970 CC, se señaló las distintas razones que
corroboran que la servidumbre es un derecho real:
a) el objeto de una servidumbre es atribuir, a quien ella pertenece, un
derecho real sobre el fundo gravado;
b) la mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones
recíprocas de las heredades;
c) el que por un título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una
servidumbre, puede usar de ella, aunque no fuese indicada en el contrato
de venta;
d) el nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre
debe sufrirla, aun cuando hubiese adquirido la heredad sin cargas;
e) la muerte del que ha motivado una servidumbre no la extingue, lo que
demuestra que la servidumbre, en su constitución, no es una obligación
personal de hacer o de no hacer; y
f) si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el
derecho del dueño del predio dominante no se resuelve en obtener daños
y perjuicios. Puede exigir que los tribunales le hagan dar el goce efectivo
de la servidumbre.
Que sea un derecho real conlleva ciertas consecuencias, pues “atribuye a
su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código”. Así, el art. 1886 CCyC consagra dos atributos
típicos de los derechos reales, que atribuyen a su titular el derecho de
persecución: esto es, la facultad de perseguir la cosa en poder de quien la
tenga (ius persequendi) y el derecho de preferencia (ius preferendi) —que
importa el derecho de ser preferido en el ejercicio de su derecho con
respecto a otros derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la
misma cosa, pero constituidos posteriormente—.
Contenido de las servidumbres
El CCyC prevé que el titular puede obtener alguna utilidad constituida por
la facultad de usar la heredad ajena e impedir que su propietario ejerza
algunos de sus derechos. El objeto de este derecho real solo puede ser
una cosa inmueble, a diferencia del usufructo y el uso, cuyo objeto
también pueden ser las cosas muebles. Así las cosas, las servidumbres, ya
sean reales o personales, necesariamente requieren para su constitución
de LA EXISTENCIA DE DOS INMUEBLES, y deben recaer sobre un inmueble
ajeno, toda vez que no es posible crearla sobre un fundo propio. Inclusive,
la servidumbre no puede ser vendida por separado del inmueble, pues
solo le podrá reportar alguna ventaja a los fundos vecinos —que, como se
verá más adelante, no implica necesariamente contigüidad—.
La cuestión desde lo funcional
El CCyC ha simplificado la regulación de este derecho real, pues indica
expresamente la necesidad de dos inmuebles y, aunque pudiera parecer
básico, termina con las discrepancias existentes en la doctrina en torno a
que el usufructo, el uso y la habitación no son especies del género
servidumbres. Ello, sin señalar la explícita mención al necesario
otorgamiento de una utilidad o ventaja, aunque sea de “mero recreo”

ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la

totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Los derechos que la servidumbre atribuye sobre el fundo ajeno pueden
consistir en un “usar de él” o en “impedir que el propietario ejerza algunos
de sus derechos de propiedad”. Desde la óptica opuesta, es decir, la del
titular de la heredad sirviente, la servidumbre puede consistir en un “no
hacer” (non faciendo) o en un “dejar hacer” (in patiendo). A modo de
ejemplo pueden citarse la servidumbre de altius non tollendi o la
servidumbre de paso, respectivamente. No obstante, nunca la
servidumbre puede implicar una obligación de hacer (in faciendo) para el
titular del inmueble que soporta la carga.
El alcance material de la servidumbre
Dicho esto, el CCyC fija los posibles alcances materiales del gravamen
sobre la heredad sirviente y, así, prevé claramente que las servidumbres
pueden configurarse sobre “la totalidad o una parte material” del fundo
ajeno. No debe confundirse una parte material del inmueble con una
parte indivisa del mismo. Justamente, las servidumbres no pueden
adquirirse o perderse por partes alícuotas, pues ello atentaría contra el
principio de indivisibilidad incluido en la naturaleza misma de las
servidumbres. De esta manera, atento al principio de indivisibilidad de
las servidumbres, ellas no pueden ser creadas por uno de los
copropietarios sobre su parte indivisa. En rigor, se impone distinguir dos
aspectos: la servidumbre considerada como carga y como derecho, por un
lado; y la servidumbre considerada como un ejercicio, por el otro. En el
primero de los aspectos señalados, todas las servidumbres tienen un
carácter indivisible que impide su fraccionamiento. Con relación al
segundo —esto es, al ejercicio de la servidumbre—, aquí sí puede ser
divisible o indivisible, según que la ventaja que procura pueda o no
distribuirse entre varias personas. Así, la servidumbre puede afectar solo
una parte material del inmueble (por ejemplo, servidumbre de paso o de
acueducto) o la altura de un edificio (por ejemplo, servidumbre de vista).

ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es

positiva si la CARGA REAL consiste en soportar su ejercicio; es negativa si
la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
La servidumbre puede consistir en no tener el derecho de hacer todo lo
que se podría hacer si no existiese ese derecho (no hacer o non faciendo),
o bien en tener que sufrir que otra persona haga alguna cosa que habría
derecho de impedirle hacer, si no estuviera constituida la servidumbre
(sufrir alguna cosa o in patiendo).
Así, la servidumbre positiva le permite al titular del predio dominante
realizar alguna actividad (por ejemplo, extraer agua o de paso), y el titular
del fundo sirviente debe soportar (dejar hacer).
Por el contrario, la servidumbre negativa le permite exigir al titular del
fundo sirviente que se abstenga de hacer algo en su inmueble que le sería
lícito hacer si no existiese aquella carga (por ejemplo, no construir más
allá de cierta altura). La abstención debida incluye a cualquiera que posea
el predio y NO SOLO AL QUE CONTRATÓ. Ocurre que la servidumbre
negativa constituye una situación beneficiosa que todos deben respetar; y
ello es una derivación del principio de absolutez que rige todos los
derechos reales.

ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal.

SERVIDUMBRE PERSONAL es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a
favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta
una duración menor.
SERVIDUMBRE REAL es la inherente al inmueble dominante. Se presume
perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe
asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se
toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a
cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el
objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
EN CASO DE DUDA LA SERVIDUMBRE SE PRESUME PERSONAL.
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la
constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente
la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de
un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de
acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente
o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población,
se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La

servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer,
excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas
que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente
no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una

servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles
y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida
por el conjunto de los titulares.
Los modos de constitución son el contrato; la ley, cuando la servidumbre
es forzosa (art. 2166 CCyC); una disposición de última voluntad; o la
prescripción adquisitiva. En el primero de los supuestos mencionados, si
se trata de servidumbres positivas, el primer uso equivale a la tradición. En
cuanto al acto de última voluntad, el testador titular de dos inmuebles,
puede legar cada uno de ellos a dos personas distintas, disponiendo que
uno de los fundos quede gravado por una servidumbre a favor del otro o
de la persona del beneficiario.
También puede adquirirse por prescripción larga, toda vez que se trata de
un derecho real principal (art. 1889 CCyC) y que, por imperio del art. 2565
CCyC, los derechos reales principales se pueden adquirir por la
prescripción en los términos del art. 1897 CCyC y ss. Como se adelantó, la
norma incluye tanto a los titulares de derechos sobre cosa propia como a
los titulares de derechos reales sobre cosa ajena. Así, el usufructuario
puede gravar con una servidumbre el predio sujeto a usufructo, pero en
este caso, la carga no puede durar más allá de la finalización de su
derecho pues, de lo contrario, se vulneraría el principio salva rerum
substantia. Sucede que si la servidumbre subsistiera, el inmueble volvería
disminuido al nudo propietario. Por otro lado, el art. 2084 CCyC introduce
la posibilidad de establecer servidumbres u otros derechos reales de los
conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de lograr
un mejor aprovechamiento de las cosas para uso comunitario, lo que debe
decidirse por mayoría.

ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el

juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución.

ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la

constitución de la servidumbre SE PRESUME ONEROSA.

ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a

cualquier modalidad.
Si la condición o plazo tiene por finalidad limitar la duración de la
servidumbre, las estipulaciones de las partes deberán respetar lo
dispuesto en este Código; es decir, si se trata de servidumbres reales
donde no se ha convenido un límite temporal, se consideran perpetuas.
En igual sentido, si se trata de servidumbres personales cuya duración no
se ha convenido, se consideran vitalicias, es decir, se extienden toda la
vida del beneficiario (persona física) o no más de 50 años (persona
jurídica). Cualquier previsión contraria se encuentra prohibida.
Asimismo, la condición puede ser suspensiva o resolutoria. Si la
servidumbre queda diferida al cumplimiento de una condición, no
estaríamos frente a la adquisición de un derecho real. Como se adelantó,
la teoría del título y el modo resulta igualmente aplicable a las
servidumbres positivas, pues la tradición es sustituida por el primer
ejercicio que se haga del derecho. Así, cuando una servidumbre positiva
tenga como fuente un contrato, nacerá cuando su titular ejerza por
primera vez el derecho. Este primer ejercicio equivale a la tradición. Por
otro lado, si el derecho nace con la condición de resolverse, este será
temporario, excepto que la condición fracase, pues en este supuesto, y
tratándose de una servidumbre real, se tornará perpetua. Si el derecho del
constituyente está sujeto a condición, la suerte de la servidumbre está
atada a la verificación del evento. Aquí puede observarse un parámetro
distinto al previsto en materia de usufructo, donde la condición
suspensiva es desestimada. De hecho, el usufructo no puede sujetarse a
condición o plazos suspensivos; si así se constituye, el derecho mismo se
tiene por no establecido. Incluso cuando el testamento subordina el
usufructo a una condición o a un plazo suspensivo, la constitución solo es
válida si estos se cumplen antes del fallecimiento del testador (cfr. art.
2136 CCyC).
Finalmente, la servidumbre también puede haber nacido con cargo, esto
es, con una obligación accesoria que se le imponga a quien recibe esta
liberalidad. El incumplimiento del cargo puede resolver la servidumbre si
así se previó en el acto constitutivo pero, en esta hipótesis, será necesaria
una sentencia judicial que así lo declare.

ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede

transmitirse con independencia del inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas
con derecho de acrecer.

Derechos y obligaciones del titular dominante

ARTICULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una
servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación
a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente
al propietario. No puede constituir derechos reales.

ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende

la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables
para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más
cómodo su ejercicio.

ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede

agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto
que se trate de una servidumbre forzosa.

ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar

en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y
conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se
origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble
sirviente o un tercero.

ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El

titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente
trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la
cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder
de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder
reclamar contraprestación alguna.

ARTICULO 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión

o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse con independencia del
inmueble dominante.

ARTICULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe

comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde
de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

Derechos del titular sirviente

ARTICULO 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente
conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.
No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que
forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado
con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por
el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la
constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese
de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una
disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

ARTICULO 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular

sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre
se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no
puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de
lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

Extinción de la servidumbre
ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales
de extinción de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su
muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el
titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración
menor, se acaba a los cincuenta
años desde la constitución.

ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se

extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.
El CCyC establece expresamente que el titular de una servidumbre puede
constituir sobre la utilidad obtenida derechos personales. El art. 2173
CCyC prevé así la facultad de otorgar derechos personales sobre la ventaja
que genere el gravamen. No obstante, se prohíbe expresamente la
posibilidad de constituir derechos reales sobre la utilidad. Ello es claro a
poco que se advierta que el derecho real se ejerce sobre la totalidad o
sobre una parte material de una cosa que constituye su objeto (art. 1883
CCyC) y que la ventaja que se le confiere al titular no es una cosa.
La norma se circunscribe a la utilidad, por lo que no incluye a la
servidumbre en sí misma. Sobre ella, no podrán constituirse otros
derechos reales, toda vez que esta carga es inherente al fundo. Como se
adelantó, al extinguirse el derecho real de servidumbre —y, con él, la
ventaja que reportaba—, desaparece el objeto que sustentaba los
derechos personales constituidos. Finalmente, cabe advertir que, como la
norma no distingue la causa de la extinción del gravamen, lo aquí
dispuesto resulta aplicable a la servidumbre, cualquiera sea la causa que
produjo su extinción.

DERECHOS REALES DE GARANTIA

Disposiciones comunes
ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales
constituidos en garantía de créditos se rigen por las disposiciones
comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a
su tipo.
ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo
pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con
las formas que la ley indica para cada tipo.
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son
accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y
se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la
renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Hemos señalado que, como materia común a todos los derechos
involucrados en este título, la hipoteca, la prenda y la anticresis,
constituyen derechos reales cuya existencia y vigencia devienen sujeta a
un crédito, a título accesorio. La relación entre el crédito principal y el
derecho real de garantía en función accesoria, permite precisar que,
extinguida la obligación principal, queda sin CAUSA el derecho real
accesorio, pero no a la inversa.
La accesoriedad constituye otro requisito esencial de los derechos reales
de garantía. Es un principio estatutario cuyas proyecciones se vislumbran
en el rango de avance, el numerus clausus, fijando pautas insoslayables
para el tráfico y la licitud de la causa del crédito.
Por un lado, la accesoriedad pone de manifiesto el vínculo insoslayable
entre el crédito garantizado y la garantía propiamente dicha. Uno y otro se
deben en una relación de necesidad tal que, sin el crédito, el derecho real
de garantía encontraría ausente su causa, su sentido.
Cuando las obligaciones quedan incumplidas, el acreedor —titular del
derecho real de garantía— puede actuar según se verá más adelante. Es
cierto que, también conserva el acreedor la facultad de peticionar
MEDIDAS. Ello, en resguardo de la intangibilidad del valor comprometido.
Vuélvase aquí a los arts. 856 y 857 CCyC. Estos definen las obligaciones
principales y los derechos y obligaciones accesorios, como también los
efectos entre ambos. Remitimos a la lectura de los respectivos
comentarios. La accesoriedad no debe confundirse con la especialidad en
cuanto al crédito que regla el art. 2189 CCyC. Esta última se circunscribe al
monto del gravamen involucrado. Con el numeral asignado, el montante
establece en la práctica el grado de agresión patrimonial que, con causa
en el crédito, tornará preferente al acreedor que ostente la garantía real
respectiva.

ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier

crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no
hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las
excepciones admitidas por la ley.
En efecto, debe ser considerado que:
a) la ley impone el deber de individualizar el crédito consignando a los
sujetos, el objeto y la causa (art. 2189 CCyC);
b) individualizados estos elementos de la obligación principal, el crédito
puede nacer posteriormente;
c) el gravamen constituye, en todos los casos, el máximo de la garantía
real por todo concepto;
d) la constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se pueda integrar
de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo (art.
2190 CCyC).
Por tales motivos entendemos que, al referir al nacimiento posterior del
crédito, las bases sobre su causa siempre habrán de referirse en el
instrumento que contenga el gravamen.
ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos
pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto
debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo.
Inicialmente, las cosas y los derechos pueden constituir el objeto de los
derechos reales de garantía.
Bajo la nómina de COSAS, encontramos a los inmuebles con los elementos
que resultan del art. 225 CCyC —inmuebles por su naturaleza— y el art.
226 CCyC —inmuebles por accesión— y a los muebles con la definición
que brinda el art. 227 CCyC.
Cuando la ley expresa a los DERECHOS como objeto, debe entenderse
que pueden garantizarse derechos expresamente autorizados en cada
uno de los tipos comprendidos, fuera de las disposiciones comunes, que
son: LA HIPOTECA, LA PRENDA Y LA ANTICRESIS.
En esa orientación, encontramos que pueden servir de garantía al derecho
de superficie: la hipoteca (art. 2120 CCyC) y la anticresis (art. 2213 CCyC),
dedicando la Sección 3ª de este título, precisamente, a la prenda
constituida sobre créditos (art. 2232 CCyC y ss.). Queda fuera de este
esquema la posibilidad de gravar con derechos reales de garantía, el
usufructo (con excepción de la anticresis art. 2142 CCyC), el uso y las
servidumbres.
En este precepto se menciona que el objeto debe ser actual. Pues bien, la
actualidad implica que la cosa o bien a afectar, debe ser existente y, como
tal, determinable en su materialidad. En rigor, la determinación del objeto
es un presupuesto general para todos los derechos reales, tal como
expresamos arriba.
El conjunto de las designaciones con las que se comprende el objeto se
conoce bajo la voz “especialidad” y su proyección se extiende hacia dos
órbitas. Una primera, remite al acto constitutivo, en el que la
especificación debe ser completa y adecuada. Una segunda, para los
derechos reales sobre cosas registrables que satisfacen el presupuesto
que permitirá su anotación y, con ella, la publicidad consecuente.
Ya que los derechos reales de garantía gravan cosas o derechos puntuales,
queda restringida la posibilidad de que un patrimonio pueda ser objeto de
gravamen. La individualización adecuada constituye el pilar sobre el que
objetivamente se construye una correcta enunciación del bien que
recibirá a título de derecho de propiedad, la hipoteca, la anticresis o la
prenda.
Tratándose de cosas inmuebles bastaría la mención de su ubicación y la
designación catastral y registral. En caso de afectarse bienes rurales, a las
expuestas puede sumarse la identificación según sus linderos. Pero, si
pensamos en las cosas muebles o créditos instrumentados sobre los que
pueden quedar constituidas prendas o créditos documentados, a tal fin
deberá precisarse con el mayor detalle posible, para permitir su
oponibilidad y cesión.
Pueden gravarse con derechos reales de garantía más de una cosa o bien,
incluso bienes y cosas. El precepto no lo prohíbe y la práctica encuentra
reiterados casos en que ello se verifica. La complejidad que el gravamen
de varios objetos trae, serán tratados al comentar el art. 2191 CCyC que,
bajo la voz “indivisibilidad” trata las vicisitudes que pueden acaecer en el
trámite de la ejecución, lo cual no es sino respuesta al hecho de que cada
uno de los bienes afectados y cada parte de ellos están alcanzados por el
gravamen.
ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito: En la constitución de
los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito
garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa.
El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con
el monto del capital del crédito.
Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si
la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que
su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre
que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado
en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y
del plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La
garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia.
(Artículo sustituido por art. 23 de la Ley N° 27.271 B.O. 15/9/2016.
Vigencia: desde su publicación en el Boletín Oficial.)
ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la
garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o
del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo.
ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son
indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes
afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a
todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia
de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de
los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a
solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al
acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan
comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda
constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque
su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al
tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de
terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el
CAPITAL ADEUDADO y los INTERESES posteriores a su constitución, como
así también los DAÑOS Y COSTAS posteriores que provoca el
incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución
de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de
haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
ARTICULO 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno
derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por
indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogación real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía
subsiste, además, sobre la parte material restante.
Subrogar significa trasladar ipso iure (“de pleno derecho”) la garantía sobre los bienes
gravados a la indemnización, precio u otro concepto que haga las veces de cosa.
Principalmente, la razón por la cual la solución debe ser así receptada, se halla en el hecho de
que, por imperio de la ejecución de la cosa, la garantía desaparece respecto de ella y debe
atender, DE IGUAL GRADO Y MODO, a los fondos obtenidos por la ejecución. La subrogación
real, en general, constituye un fenómeno que obedece a la pérdida de la potestad jurídica que
sobre la cosa o derecho ejercía su titular, y se traslada a otra. El artículo señala un principio
general, que es el traspaso del gravamen a los bienes que sustituyen a los gravados. Cabe
considerar las distintas hipótesis cuya fuente también menciona el precepto (indemnización,
precio o cualquier concepto que permita la subrogación real). Allí encontramos a las
indemnizaciones ante la destrucción total o parcial de la cosa (por incendio, por ejemplo), su
desaparición o desvalorización, e incluso, por fallecimiento del deudor. El artículo responde
que a ellas habrá de extenderse el gravamen.

Es usual la contratación del seguro juntamente con la constitución de la hipoteca y prenda con
registro, aunque en estos casos el sistema legal autoriza a pedir las medidas precautorias del
caso (embargo) para servirse de los fondos. De esa manera se entiende, no la garantía real,
sino el privilegio nacido de ella.

ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la

garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no
puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto
ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación,
o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que
se otorgue otra garantía suficiente.
Partimos de la base que todo derecho real de garantía constituye una
limitación al derecho del constituyente. Como la hipoteca, afecta la
facultad de disposición, pues no puede disponerse (enajenar) sin la
hipoteca; o como la anticresis, que se concreta en la potestad de extraer
los frutos y, por su valor, imputarlos al crédito debido, la limitación —que,
en algunos casos, se traduce en un desmembramiento—, contrae las
facultades del propietario, al punto de dejar coexistentes los derechos de
uno y otro.
Véase, en este punto, que el precepto alude a que el propietario
“conserva todas las facultades inherentes a su derecho”. Ello permite
afirmar que, principalmente, los derechos reales de garantía activan los
resortes propios de su estatuto, en los casos en que se disminuya el valor
del bien o cosa comprometida, pues he aquí donde entra a tallar el interés
de la garantía comprometida. Dicho lo anterior, constituye un avance
inexorable observar que el tratamiento que acuña el precepto, principia
por dar un contorno a las facultades del constituyente. Se subraya esta
solución como prueba de la limitación a su derecho que comporta todo
gravamen. Pero además, y es útil ponerlo de manifiesto, no puede
perderse de vista que, más allá de la titularidad de la hipoteca, la
anticresis o la prenda, lo que motoriza al acreedor es su condición de tal.
En otras palabras, el interés de los titulares de derechos reales de garantía
se apoya, principalmente, en ser acreedores de un crédito. De todo lo
dicho se extrae que el propietario de la cosa o derecho alcanzado por el
gravamen, sea o no deudor, conserva todas las facultades propias de su
derecho, pudiendo disponer de la cosa, sea enajenándola a título oneroso
o gratuito, gravando sobre ella nuevos derechos reales, extrayendo sus
frutos —según el caso—, arrendándola, etc. En general, conservando la
facultad de disposición material y jurídica con la limitación a cuestas. De
igual modo, en la cosa puede realizar construcciones y producir los
cambios que entienda menester. Más adelante, al tratar cada estatuto en
particular se verá de qué manera se precisa el margen de las potestades
del constituyente; las que, en rigor, dependen también de si la cosa es
dada o no en posesión al titular del derecho real de garantía. La acción de
disminuir la garantía ha sido expresamente concebida como supuesto de
limitación de la potestad del constituyente. Una cuestión que cabe aclarar
es que la restricción incumbe no solo al constituyente, sino al adquirente
del bien, quien no puede sustraer su conocimiento de la existencia del
gravamen. Dicho ello, apuntamos que el precepto elige describir la acción
de disminuir la garantía a su enunciado, correspondiendo, por lo tanto,
que la acreditación de ella se verifique en instancia judicial. A tal fin
observamos que disminuir, en rigor, importa que el acto produjo una
mengua en el valor económico de la cosa gravada, lo cual puede
acontecer por la realización de actos materiales o jurídicos en esa línea,
independientemente que ello derive de actos realizados por el
constituyente o por un tercero.
A su vez, no debe descartarse el supuesto en el que las partes hayan
pactado en el acto constitutivo qué actos son los que ambas
comprenderían como atentatorios de la garantía y, con causa en ellos,
previa verificación judicial, autorizan la adopción de las medidas a las que
el precepto hace referencia en el in fine. La constitución, por parte del
propietario de la cosa, de derechos reales de disfrute, cuando ellos son
autorizados por los respectivos ordenamientos específicos, no implica
alterar la garantía. Tendrán, en cambio, una oponibilidad relativa,
cuando fueren posteriores a la constitución de la garantía conforme
sienta el principio “primero en el tiempo, mejor en el derecho” (art. 2196
CCyC).
Entre los supuestos de actos de disposición material respecto de la cosa
podemos citar, en torno a los inmuebles, la demolición (total o parcial),
desmontes, cambiar el destino de ella. En cambio, respecto de los
accesorios separados del inmueble, proceden las acciones de persecución
respectivas las que se detienen frente a quienes resulten poseedores de
buena fe. La locación o arrendamiento constituye un acto de
administración de la cosa. Si bien con ese contrato queda reducida la
disponibilidad material de ella, al punto de influir negativamente en su
realización pues la subasta no la hace cesar, cierto es que no existe norma
que prohíba la constitución de la locación sobre la cosa gravada.
Verificada la disminución, el precepto concede al acreedor la adopción de
distintas medidas, a saber:
a) PRIVACION DEL PLAZO DE LA OBLIGACION. En este supuesto, como se
explicó, verificada la disminución de la garantía el acreedor puede optar
por exigir la deuda como de plazo vencido;
b) EXIGIR EL DEPOSITO —en garantía y a título conservatorio— de un
valor idéntico al que quedó probado disminuyó la cosa;
c) EXIGIR OTRA GARANTIA, real o personal.
ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al
acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
En términos generales, el Código autoriza a todo acreedor a solicitar que
se dicte a su favor la declaración de inoponibilidad de actos celebrados
por su deudor en fraude con los derechos del solicitante, sea que
importen un acto positivo o una renuncia al ejercicio de derechos que
hubiera podido mejorar o evitado empeorar su estado de fortuna (art. 338
CCyC). Para que proceda dicha declaración resulta menester el
cumplimiento de distintos presupuestos:
i) que el crédito sea de causa anterior al acto impugnado,
excepto que el deudor haya actuado con el propósito de
defraudar a futuros acreedores;
ii) que el acto haya causado o agravado la insolvencia del
deudor;
iii) que quien contrató con el deudor a título oneroso haya
conocido o debido conocer que el acto provocaba o
agravaba la insolvencia. Cuando la norma señala que la
inoponibilidad se aprecia en caso de ejecución, ello
 supone la declaración judicial en el contexto de la
ejecución del crédito garantido y, a la vez, la intervención
de todos los interesados en el debate y la resolución
consecuente. Entendemos que, fuera de dicha instancia,
no es ajustada la declaración de ineficacia.
ARTICULO 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es
subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la
garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la
preferencia correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que
ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión
del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.
ARTICULO 2198.- Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular
de un derecho real de garantía ADQUIRIR O DISPONER DEL BIEN
GRAVADO FUERA DE LAS MODALIDADES Y CONDICIONES DE EJERCICION
PREVISTAS por la ley para cada derecho real de garantía.
ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El
propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien
adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del
crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen
y hasta el máximo del gravamen.
ARTICULO 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de
ejecución de la garantía, SÓLO DESPUES DE RECLAMADO EL PAGO AL
OBLIGADO, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen
las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para
que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga
excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del
deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria. Las defensas
inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por
el propietario no deudor en juicio de conocimiento.
ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien
afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al
remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del
precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Para entender este artículo, cabe no perder de vista lo dicho sobre la extensión de la
responsabilidad del propietario no deudor. En este sentido, la ejecución que se le siga a aquel,
permite agredir hasta un máximo la cosa; monto que es el tope último de la garantía, según lo
postulan los arts. 2189 y 2199 CCyC. Claro que, si el propietario fuera, además, deudor
Volviendo al supuesto del artículo, esto es, a la responsabilidad del propietario no deudor,
decimos que —agotado el monto máximo de agresión patrimonial— no existe posibilidad de
que se persiga el remanente de los fondos obtenidos en subasta. Cualquier suma debida por el
acreedor que exceda al monto máximo, será crédito quirografario por el cual el propietario no
deudor dejaría de ser responsable. De manera tal que el ejecutante no podría pretender
percibir de ellos suma alguna. La deuda, recuérdese, es de otro sujeto: el deudor, condición
que no tiene el propietario no deudor. Tanto el propietario precedente que hubiere
transferido la cosa con el gravamen, cuanto los acreedores quirografarios a los que se refiere
la norma, no están autorizados a hacer suya suma alguna del remanente, que le es reservado
al propietario no deudor ejecutado.

ARTICULO 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la

garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía
en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de
ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la
condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que
se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada
uno de los bienes gravados.
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se
extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus
titulares fueron debidamente citados a la ejecución, SIN PERJUICIOS DEL
DERECHO Y PREFERENCIAS QUE LES CORRESPONDAN SOBRE EL
PRODUCIDO PARA LA SATISFACCION DE SUS CREDITOS.
ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los
registros respectivos se cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual
naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado
puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la
resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota
marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.

HIPOTECA

LEY 17801: establece plazos que por el transcurso del mismo (sin
rogación). La inscripción de la hipoteca caduca a los 35 años (art. 37).
- Inscripción provisoria
ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que
recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre
su producido el crédito garantizado.
ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de
los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie.
ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede
hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Cualquier condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. Del
mismo modo que, cualquier acreedor puede embargar y ejecutar esa
participación en la cosa común, sin tener que esperar al resultado de la
partición (arts. 1989 y 2207 CCyC).
El riesgo que trae la constitución de hipoteca respecto por una parte
alícuota de la que el constituyente es titular, se vincula con la extinción del
condominio por partición y la suerte del acreedor hipotecario. A la
vacilante regulación a la que el ordenamiento anterior sujetaba este
conflicto, cabe decir que la solución propuesta por el actual régimen se
aprecia corre cta y ajustada.
Los condóminos pueden hacer la partición que, en principio, es declarativa
y tiene efectos retroactivos (art. 2403 CCyC). No dejamos de anotar que la
partición puede hacerse en forma extrajudicial o privada, si todos los
copartícipes están presentes y son plenamente capaces (art. 2369 CCyC),
o judicial (art. 2371 CCyC) pero, a veces, esta última vía se impondrá como
ineludible. El procedimiento de la partición extrajudicial no encuentra en
el texto del artículo una fórmula procedimental a seguir. Por tal razón el
precepto predica derechamente la inoponibilidad de la partición seguida
sin la intervención del acreedor hipotecario, por lo que, en caso de
realización o venta, la cosa seguiría gravada por la alícuota que consintió
el o los condóminos. Ello, se insiste, no significa que los condóminos no
puedan hacer la partición. Tal como ocurre en general y se deriva de lo
normado por el art. 2195 CCyC, el constituyente conserva las facultades
inherentes a su derecho de propiedad. Tan solo que, como dice el art. 396
CCyC, lo que hagan no tiene efectos contra el acreedor, por lo que,
cualquiera que sea la suerte del inmueble, este continuará gravado con la
hipoteca o afectado por el embargo en el porcentual correspondiente a la
parte indivisa respectiva.
El acreedor no puede oponerse a la partición. Al reconocer la ley que el
acuerdo extrajudicial le es inoponible, está admitiendo que la partición es
un resorte exclusivo de los condóminos, de los que no quedan privados. La
norma no expresa que la conformidad del acreedor sea necesaria para
que exista acuerdo particionario. Solo indica que aquel será oponible al
acreedor que preste conformidad expresa a sus términos
ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se
constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en
contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se
otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
La escritura pública es requerida “ad solemnitatem”. Sin ella, el acto
carece de existencia legal y no sería posible demostrarlo por otros medios.
La imposición armoniza con la previsión del art. 1017 CCyC, cuyo inc. a
dispone que deben ser otorgados por escritura pública los contratos que
tengan por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles, y asimismo con el art. 3°, inc. a de la ley 17.801,
en cuanto al acceso registral que el documento portante del derecho real
tiene.
De lo dispuesto en el art. 2210 CCyCN resulta que el derecho real de
hipoteca debe ser, además, inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Hemos expresado arriba que, como tal, la hipoteca existe desde
que ella es consentida por las partes intervinientes en el contrato
hipotecario. Mas como aconteciera con el régimen anterior, hasta su
inscripción en el Registro, la hipoteca no perjudica a terceros interesados y
de buena fe (arg. arts. 1892 y 1893 CCyC). Pero, quienes participaron en el
acto y aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real, no pueden prevalerse de la falta de inscripción. Para ellos,
como se afirmaba en la regulación anterior —que se sigue— la hipoteca
debe considerarse registrada.
ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la
hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la
hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes
no se renueva.
(Artículo sustituido por art. 24 de la Ley N° 27.271 B.O. 15/9/2016.
Vigencia: desde su publicación en el Boletín Oficial.)
La vigencia de la hipoteca como derecho real, en rigor, queda sujeta a la
subsistencia del crédito que la causa. En este aspecto, ha de verse que —
siguiendo la suerte de lo principal (el crédito)— la garantía brindada en
seguridad de su cumplimiento, no puede sino carecer de plazo extintivo.
De ahí que, sin perjuicio del interés de terceros que es a lo que la norma
apunta, el Código no ha previsto la extinción del gravamen sino por vía
indirecta, bajo el abrigo de los dispositivos que acuerdan la extinción de
las obligaciones. Por tal motivo, no debe confundirse la cancelación —que
hace a la inscripción— con la extinción de la hipoteca —que hace al
derecho mismo—, si bien en algunos supuestos la cancelación será una
consecuencia de la extinción, como cuando se extingue la obligación
principal garantizada con dicho derecho real.
En lo que al texto del precepto refiere, lo regulado no es ni la extinción ni
la cancelación de la hipoteca, sino la CADUCIDAD DEL ASIENTO
REGISTRAL respectivo. Véase en este aspecto que el artículo precisa que la
vigencia de la inscripción registral se conservará por 20 años (¿?), término
que, como se vio, coincide con el que preveían los arts. 3151 y 3197 CC y
al que remite el art. 37, inc. a de la ley 17.801 (“caducan de pleno derecho
y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que
expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales
(…) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no
se renovare…”).
El plazo no puede sino computar como inicio, el de la anotación respectiva
en el Registro de la Propiedad. Mediante la rogación que motivó el ingreso
a la órbita del registro, quedó conformado el hito temporal desde el que
cabe iniciar el término acordado.
ARTICULO 2211.- Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este
Capítulo no obsta a la validez de las convenciones sobre ejecución de la
hipoteca, reconocidas por leyes especiales.
 ANTICRESIS
ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía
que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, A QUIEN SE
AUTORIZA A PERCIBIR LOS FRUTOS PARA IMPUTARLOS A UNA DEUDA.
La anticresis es otro derecho real accesorio y de garantía. Recae sobre una
o varias cosas registrables ajenas. Como la hipoteca y la prenda, rige a su
respecto la necesidad de convención (art. 2185 CCyC). Ello supone que en
ella, habrá de consignarse el crédito al que presta seguridad y la
explicitación de la especialidad crediticia que lo caracteriza de
conformidad con lo que predica el art. 2189 CCyC.
El Código extendió el instituto a las cosas muebles registrables, en tanto
ofrezcan la utilidad de producir frutos (automotores, buques, etc.), y ha
previsto un plazo máximo de duración, que varía según se trate de
inmuebles o de muebles (art. 2214 CCyC). Es un derecho real accesorio
pues, como la hipoteca, depende de una obligación que garantiza.
Este derecho concede la posesión de una cosa fructuaria al acreedor
denominado ANTICRESISTA o a un tercero designado por las partes —que
ejerce la posesión en nombre de aquel—, a quien se autoriza percibir los
frutos para imputarlos al pago de la obligación. Es indudable que su
constitución importa una desmembración del dominio, dando origen a un
dominio imperfecto (art. 1964 CCyC).
Sobre la base de constituir un derecho real accesorio, concede a su titular
las prerrogativas de la persecución y preferencia. En razón de la primera,
podría promover acciones reales tendientes al recupero de la posesión
concedida (preferencia del derecho real sobre el derecho personal), e
incluso la de mantener el derecho real concertado, si la cosa fuera
enajenada.
En punto a la preferencia, el Código le reconoce el privilegio especial que
dimana del art. 2582, inc. e, CCyC. En caso de concluir el plazo acordado
de vigencia (del derecho real de anticresis) y subsistiendo créditos a favor
del acreedor, puede embargar la cosa afectada y proceder a la ejecución,
sobre la base —insistimos— de su condición de acreedor. Nada impide, y
cabe remarcarlo, que la cosa dada en garantía haya sido ofrecida por un
tercero. No hay exigencia legal de que coincidan en la misma persona la
condición de deudor y constituyente.
En tanto la cosa gravada es entregada al acreedor, este ejerce la posesión
de ella, lo cual acontece por un plazo que, cumplido, posibilita —en caso
de que la deuda subsista— la realización del bien, subsistiendo el crédito
insatisfecho con cobertura privilegiada. La convención por la que se
establece el derecho real debe consignar a los sujetos, la prestación (dada
en anticresis) y la causa del crédito. De la correlación del crédito principal
y la garantía real se extrae que, vigente el primero, el titular anticresista
percibirá los frutos para imputarlos a la deuda.
ARTICULO 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de
los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo.
ARTICULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede
exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas
muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real
de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
ARTICULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho
de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se
imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se
debe dar cuenta al deudor.
Como el acreedor anticresista debe percibir -con los frutos que la cosa
genera- el crédito que tiene como causa de la garantía, tiene derecho a
usar la cosa y a percibir sus frutos. Lo puede hacer personalmente o
alquilándola a un tercero (art. 2216 CCyC).
Recuérdese en este punto: las partes pueden convenir que la cosa la
posea el acreedor anticresista o un tercero que ellas convengan, siempre a
nombre del titular del derecho real de garantía. El reconocimiento del
derecho a usar la cosa es lógica consecuencia de ser este un derecho que
se ejerce por la posesión (art. 2212 CCyC).
En tanto el acreedor ejerza la posesión con causa en el derecho
concedido, podrá deducir acciones posesorias y reales tendientes a
conservarla y hacer cesar turbaciones, incluso de parte del propietario de
la cosa fructuaria. Es de la esencia de la anticresis el derecho del acreedor
anticresista de percibir los frutos. De ahí que el art. 2216 CCyC lo autorice
a habitar la cosa si fuere un inmueble o utilizarla en caso de ser un
mueble. Aun así en ambos supuestos, el canon locativo que debería
abonar, como fruto que la cosa permite percibir, habrá de ser imputado
para atender los gastos, los intereses o el capital, según el orden en que
se deba. Si la cosa fuese puesta en arriendo, el derecho del locatario no
podría extenderse por mayor vigencia que el del acreedor anticresista. Le
son debidas al acreedor, las mejoras que hubiere efectuado con la
conformidad del propietario de la cosa fructuaria, como los gastos de
administración. Resultan a su cargo el pago de impuestos y tasas. En
todos los casos, por tratarse de un derecho sobre cosas registrables, el
tercero no podría alegar desconocimiento de la situación jurídica del bien.
ARTICULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe
conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla
en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar
ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la
deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del
mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al
acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
El acreedor anticresista tiene el deber de conservar la cosa gravada. Ello se
explica por el contenido de la anticresis, que lo autoriza a usarla y a
imputar los frutos del modo establecido en el art. 2215 CCyC. La
conservación de la cosa naturalmente implica la no modificación de su
destino, siendo necesario que el acreedor actúe diligentemente en tal
empresa.
En este aspecto la anticresis se asemeja al usufructo, pues el acreedor
anticresista no puede modificar el destino de la cosa, ni realizar en ella
ningún cambio del que resulte que el deudor, después de pagada la
deuda, no pueda explotar la cosa de la manera en la que antes lo hacía.
Esta prohibición, sin embargo, no es absoluta pues se autoriza a los
interesados a convenir lo que estimen conveniente a sus intereses,
pudiendo ello comprender lo relativo al destino de la cosa. De todos
modos parece claro que la anticresis constituida por el usufructuario no
podría sobrevivir a la extinción de este derecho de disfrute sobre cosa
ajena.
Está obligado a administrarla y debe responder ante el propietario por su
pérdida o disminución, lo que no es sino una aplicación concreta del deber
de reparar que genéricamente impone el art. 1716 CCyC; y asimismo,
como lo impone el art. 2215 CCyC, a rendir cuentas de su actuación.
También se establece la obligación de RESTITUCION, para el caso de que el
acreedor no cumpla con alguno de estos deberes, y aunque no resulta del
texto, igual solución se impone en caso de que se verifique:
-El vencimiento del plazo de la anticresis
-La extinción del derecho del constituyente sobre la cosa (titular de
derecho real de usufructo que constituye anticresis)
-O se produce la liberación del deudor (por ejemplo, por el pago de la
deuda).
Esta obligación se cumple entregando el bien registrable y cancelando
con posterioridad la inscripción registral correlativa. Nada impide en
considerar que, una vez extinguida la garantía por efecto de la cancelación
del crédito, nazca en el hasta entonces acreedor, el deber de restituir el
bien al actual legitimado.
ARTICULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los
gastos necesarios para la conservación del objeto, aunque éste no
subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las
cargas del inmueble. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino
hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.
Siendo el objeto de la anticresis puesto en posesión del acreedor, o en su
caso, de un tercero que lo represente, lógica consecuencia resulta que los
deberes de conservación estén a su cargo. Recuérdese que se trata de un
derecho de garantía, pero que concede el disfrute de la cosa ajena con el
consecuente deber de no alterar la sustancia. La sanción por el
incumplimiento del deber de conservar la cosa no puede ser otro que el
de reconocerle al propietario legitimación suficiente para lograr la
restitución de la cosa con los daños consecuentes. Así lo dispone el art.
2217 CCyC precisando que los gastos deben ser atendidos por el
propietario. De ahí que pueda interpretarse que el acreedor puede exigir
su contribución judicialmente. Aunque las contribuciones y cargas son
impuestas al acreedor como corolario del disfrute que ejerce, cierto es
que frente a terceros, el propietario no deja de ser un legitimado pasivo
en caso de ser reclamadas.
La solución dada a los gastos útiles no es sino una consecuencia de la
naturaleza y del derecho a reembolso por el excedente, sin pena de
autorizar el enriquecimiento sin causa del propietario.
ARTICULO 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la
anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de
diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.
El texto regula los efectos del registro de la anticresis y sus plazos. De una
interpretación armónica de esta disposición con el art. 1890 CCyC, emerge
con claridad que los derechos reales recaen sobre cosas registrables
cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro
a los efectos que corresponda. Es decir, la inscripción registral o asiento
intenta dar publicidad suficiente a fin de posibilitar su oponibilidad a
terceros (art. 1893 CCyC).
En relación a los terceros este requisito se torna indispensable para que el
acto produzca consecuencias porque, de otro modo, no existiría con
relación a ellos ningún derecho real. La anticresis, como derecho real
accesorio, presenta justamente una de las excepciones a la perpetuidad
vocacional típica de los derechos reales pues, al garantizar una deuda que
intenta extinguirse mediante la percepción de los frutos resulta, por
ende, transitoria y sujeta a su cancelación. Es por ello que resulta
atendible que se establezca la posibilidad de caducidad del asiento que
publicita dicho derecho real. Ahora bien, de no renovarse, la pérdida de
vigencia del asiento no implicará la extinción de anticresis, toda vez que
aún sin haber ingresado al registro, este resulta oponible entre las partes.

PRENDA

Disposiciones generales
ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre
cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye
por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado
en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.
ARTICULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse
prenda con registro para ASEGURAR EL PAGO DE UNA SUMA DE DINERO,
o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en
poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de
una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
El Código menciona dos clases de prenda:
a) la prenda común, con desplazamiento, posesoria o sin registro,
regulada en el Código; y
b) la prenda con registro, sin desplazamiento (de la posesión) o no
posesoria, aludida en el art. 2220 CCyC. Esta última es regida por la
legislación especial (decreto-ley 15.348/1946, ratificado por la ley 12.962 y
modificado por el decreto-ley 6810/1963, t. o. decreto 897/1995).
La PRENDA COMUN es un derecho real que recae sobre una cosa no
registrable (art. 1890 CCyC), por lo que su publicidad no se logra a través
de un sistema registral sino por medio de la posesión (art. 1893 CCyC). Es
decir, el instrumento constitutivo de la prenda (contrato de prenda o
convención prendaria), es decir, su título (art. 1892 CCyC), no se inscribe
en ningún registro público, sin perjuicio de que puede otorgarse
directamente en un registro público como ocurre si se documenta por
escritura pública (art. 299 CCyC). Si la prenda no se documenta por
escritura, o sea, si se constituye por instrumento privado, este debe tener
FECHA CIERTA (art. 317 CCyC). La prenda común presenta la desventaja de
“inmovilizar” el objeto gravado, que debe salir de la esfera de acción del
propietario. Ello es así por imperativo legal y hace a la estructura de este
derecho, cuya función de garantía se frustraría si la cosa quedara en poder
del propietario, dado que este podría, por ejemplo, degradarla y
perjudicar así el interés del acreedor. EL CONSTITUYENTE MANTIENE LA
PROPIEDAD DEL OBJETO GRAVADO, PERO NI PUEDE USARLO NI
DISPONER MATERIALMENTE DEL MISMO.
Por otro lado, la PRENDA CON REGISTRO evita la “paralización” del bien y
permite afectarlo a una garantía especial manteniéndolo en el ámbito de
acción del constituyente y en su circuito productivo.
“Acepciones de la palabra PRENDA”: buscar en caso de ser necesario en el
CCyCN comentado.
Algunas precisiones respecto del objeto del derecho real de prenda
La prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles no
registrables, sean o no consumibles o fungibles. Es preciso que la cosa esté
en el comercio (art. 234 CCyC), ya que —de lo contrario— no puede ser
vendida o adjudicada en la ejecución prendaria, que se determine (art.
2188 CCyC) y que exista actualmente (para que pueda verificarse el
desplazamiento). Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a
determinar el estado de conservación del objeto de la prenda. La falta de
determinación del estado hace presumir que está en buen estado.
La prenda no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por
accesión (art. 226 CCyC) o que estén excluidas de la garantía de los
acreedores (art. 744 CCyC); por lo tanto, no pueden prendarse las ropas y
muebles de uso indispensable del propietario, de su cónyuge o
conviviente, y de sus hijos, ni los instrumentos necesarios para el ejercicio
personal de la profesión, arte u oficio. Ninguno de los cónyuges o
integrantes de la unión convivencial puede, sin el asentimiento del otro,
celebrar contrato de prenda respecto de muebles indispensables de la
vivienda familiar, ni respecto de los objetos destinados al uso personal del
otro cónyuge o conviviente o al ejercicio de su trabajo o profesión, aunque
sean de propiedad del constituyente.
No pueden gravarse con prenda los créditos que no estén
instrumentados. La prenda de créditos es tratada con más detalle en los
comentarios a los arts. 2232 a 2237 CCyC. No pueden gravarse con prenda
común las cosas muebles registrables (que sí son susceptibles de ser
gravadas con prenda sin desplazamiento y con anticresis), pero sí los
créditos que resulten de contratos que sean registrables en virtud de lo
establecido por las leyes nacionales o provinciales (por ejemplo, prenda
de un crédito por mutuo hipotecario, caso en el que lo registrable no es ni
el mutuo ni el crédito ni la prenda, sino la hipoteca).
La prenda de cosas fungibles (por ejemplo, dinero) es calificada por la
doctrina como “prenda irregular” por analogía con el depósito irregular
(art. 1367 CCyC). En este caso, la entrega de la cosa al acreedor lo
convierte en propietario y, por lo tanto, no hay derecho de prenda porque
esta no puede recaer sobre una cosa propia del acreedor. Es decir, en la
prenda irregular, hay transmisión dominial con la obligación del acreedor
de devolver al constituyente otro tanto de la misma especie y calidad, si el
deudor cumple el principal garantizado. La prenda es regular si las cosas
fungibles se entregan en saco o sobre cerrado cuya apertura se vedó al
acreedor.
Aplicación de la teoría del título y modo suficientes
La constitución de la prenda común requiere que se otorgue el contrato
constitutivo y que se haga tradición de la cosa al acreedor o a un tercero
designado por las partes. Al otorgar el contrato de prenda el propietario
se obliga a dar la cosa; la prenda nace recién cuando el desplazamiento
tiene lugar, es decir, cuando dicha obligación de dar se cumple. Se aplica,
pues, la teoría del título y modo suficientes. SIN EL DESPLAZAMIENTO HAY
CONTRATO PERO NO DERECHO REAL; mientras tanto el acreedor no goza
de las ventajas que emanan del derecho real de prenda (preferencia,
privilegio, etc.). El contrato de prenda, causa remota de este derecho real,
necesario —pero, por sí mismo, insuficiente— para que el derecho de
prenda nazca, presenta los siguientes caracteres:
a) innominado (art. 970 CCyC);
b) formal solemne relativo (arts. 285 y 2219 CCyC). El Código le impone la
forma escrita, sea instrumento privado o escritura pública;
c) bilateral. Las partes se obligan recíprocamente; una, a entregar y la
otra, a conservar y restituir.
Las partes del contrato de prenda son el constituyente y el denominado
“acreedor prendario”. Tal manera de llamar a este último, si bien tiene un
profundo arraigo, no implica que el crédito exista o deba existir al
momento de constituirse la prenda; el titular de la prenda puede no ser
aún acreedor, en el sentido que el crédito puede nacer con posterioridad
a la constitución de la garantía (art. 2189, párr. 2, CCyC).
Por otra parte, el constituyente de la prenda puede no ser el deudor del
crédito garantizado, en cuyo caso se lo denomina “TERCERO
CONSTITUYENTE”. Para que el tercero dé la garantía, no se requiere
asentimiento del deudor; se trata de un contrato que se celebra
exclusivamente entre el acreedor y el propietario (puede ser el deudor o
un tercero).
La legitimación para la constitución de la prenda corresponde al dueño y,
en caso de comunidad (condominio, comunidad hereditaria), a la totalidad
de los copropietarios de la cosa. No es posible, por lo tanto, constituir
prenda sobre la cosa por una parte indivisa. La necesidad de hacer
tradición para que la prenda común se configure no es absoluta. La idea
subyacente es que el propietario quede desplazado del poderío fáctico
sobre el bien gravado, como contraposición a la figura de la prenda con
registro. El desplazamiento debe implicar que el propietario pierda
contacto directo con la cosa, es decir, que esta salga de su ámbito de
acción, cualquiera sea la forma del desplazamiento (arts. 1922 a 1925
CCyC). Por lo tanto, la tradición puede ser suplida por la traditio brevi
manu (conforme arts. 1892, párr. 3, y 1923 CCyC). La necesidad de
desplazamiento del poderío fáctico impide que la prenda se configure vía
constituto posesorio.
ARTICULO 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo
subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o
del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en
posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o
hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la
tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.
Extinción de la prenda por pérdida de la posesión
La prenda y las facultades que de ella emanan subsisten, mientras la cosa
gravada esté en poder del acreedor o del tercero designado, y no se
extinguen por la sola circunstancia de que el acreedor pierda la posesión
de la cosa. Para esta situación el Código prevé la posibilidad del prendario
de recuperar la posesión mediante el ejercicio de las acciones legales
correspondientes. Pero, SÍ se extingue la prenda en caso de pérdida
definitiva de la posesión por el acreedor, sea porque otro adquirió la
propiedad de la cosa (art. 1898 CCyC), sea porque desapareció la
probabilidad razonable de recuperar la cosa (art. 1931, inc. d, CCyC). La
extinción de la prenda no acarrea la de la obligación garantizada.
Conservación de la posesión
La segunda parte del primer párrafo del artículo no es más que una
aplicación del principio de que para conservar la posesión basta el ánimo
(art. 1929 CCyC). Ello es así mientras otro no haya adquirido la posesión y,
en consecuencia, se extinga la posesión del acreedor prendario (art. 1931
CCyC).
Entrega de la cosa
La segunda parte del primer párrafo del artículo prevé la posibilidad de
que la cosa haya sido entregada a otro con la obligación de devolverla. No
se trata del caso en que las partes del contrato de prenda acuerden
depositar la cosa gravada en un tercero depositario, hipótesis
contemplada en el art. 2219 CCyC, sino de otros supuestos, como, por
ejemplo, si quien detenta la cosa (acreedor o tercero) la deposita en poder
de otra persona por una necesidad imperiosa (art. 1368 CCyC) o si la
entrega para su reparación.
Si estando vigente la obligación garantizada el acreedor voluntariamente
restituye al propietario la cosa gravada se produce la extinción de la
prenda por REMISION O RENUNCIA, pero no la de la deuda (art. 954
CCyC).
Acciones del acreedor que perdió la posesión
El acreedor que pierde la posesión de la cosa puede recuperarla de quien
la tiene en su poder, incluido el propietario mismo. Para ello tiene a su
favor las acciones que nacen de su derecho real y de la posesión que
ejercía: la acción reivindicatoria (acción real) y la posesoria de despojo
(acción posesoria), respectivamente, las que no puede acumular (art.
2269 CCyC). Si intenta la acción real, pierde el derecho a promover la
acción posesoria, pero, si interpone la acción posesoria, puede luego,
entablar la real (art. 2273 CCyC).
ARTICULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no
consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la
cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito
y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad,
peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que
sirven para individualizarlos.
Instrumentación del contrato de prenda
La ley exige que el contrato de prenda se otorgue por escrito. Sin
instrumento, público o privado, no hay constitución válida de prenda y,
por lo tanto, no hay título suficiente para que se configure este derecho
real. La oponibilidad del derecho de prenda a los terceros interesados de
buena fe no se logra por el solo DESPLAZAMIENTO DE LA COSA
(publicidad posesoria), sino que se requiere además, el cumplimiento del
requisito de la FECHA CIERTA del instrumento portante de su acto
constitutivo (art. 317 CCyC). El cumplimiento de uno solo de esos
requisitos es insuficiente para la oponibilidad de la prenda, la que puede
oponerse recién desde el momento que se cumplan ambos recaudos. Si el
contrato de prenda se instrumenta por escritura pública, esta última, por
ser instrumento público, hace plena fe de la fecha de su otorgamiento
(art. 296, inc. a, CCyC).
Principio de especialidad
La segunda parte del artículo consagra el principio de especialidad en
cuanto al crédito y en cuanto al objeto. Se trata de una reiteración de
enunciados generales contenidos en los arts. 2188 y 2189 CCyC.
Si bien prima facie parece que el artículo regula requisitos de oponibilidad
de la prenda, en rigor, el principio de especialidad ES un requisito de
validez del acto constitutivo (art. 2190 CCyC). No se trata, pues de una
cuestión de oponibilidad de la garantía sino de validez de su acto
constitutivo.
Especialidad en cuanto al crédito. El artículo exige que, en el contrato de
prenda, se haga constar el importe del crédito. Se trata, en rigor, de la
estimación en dinero del monto de la garantía, mediante la expresión del
monto máximo del gravamen por todo concepto (capital, intereses,
costas, multas, etc.). El tema es tratado al comentar el art. 2189 CCyC, al
que nos remitimos.
Especialidad en cuanto al objeto. El artículo exige, además, que en el
contrato de prenda se haga constar la designación detallada de la cosa
afectada a la garantía mediante la enunciación de los datos que sirvan
para su individualización.
Como del contrato de prenda no surge el derecho real mismo, sino la
obligación de dar, la individualización detallada del objeto cobra particular
relevancia entre las partes, a fin de precisar cuál es la cosa sobre la que
recae la obligación de dar, a los efectos previstos en los arts. 868
(requisito de identidad del objeto del pago) y 731 CCyC (liberación del
deudor por cumplimiento exacto de la obligación).
ARTICULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda
sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo
poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada
en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los
acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No
obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y
establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la
prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

Prenda de cosas
ARTICULO 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en
prenda una cosa ajena que cree del constituyente (deudor o tercero) la
restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en
prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede
pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo
pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197.
Lo prescripto en este artículo debe armonizarse con el régimen general de
las cosas muebles no registrables que contiene el Código: si la cosa es
robada o perdida y su propiedad no fue usucapida (adquirida por
prescripción adquisitiva) por el constituyente, EL ACREEDOR TIENE EL
DEBER DE RESTITUIRLA AL VERDADERO DUEÑO pero, si no es robada ni
perdida, sino obtenida por abuso de confianza (art. 1921 CCyC), EL
ACREEDOR DE BUENA FE PUEDE, pero no está obligado, PEDIR EL
RECHAZO DE LA DEMANDA POR REIVINDICACION Y RETENER LA COSA (art.
760 CCyC) configurándose así, un derecho real de prenda putativo.
Si el acreedor sabe que la cosa que se le entregó es hurtada o perdida,
debe denunciarlo al dueño para que este la reclame judicialmente en un
plazo razonable; el acreedor es responsable de los daños que cause al
dueño en caso de omitir la denuncia o si, pese a hacerla, restituye la cosa
al constituyente. El dueño verdadero no puede pretender del acreedor la
devolución de la cosa sin consentimiento del constituyente o sin
resolución del juez.
Garantía por evicción
El deudor responde por la evicción (art. 1044 CCyC) de la cosa prendada, si
la prenda se constituyó con su consentimiento. La prenda constituida por
un tercero sin la conformidad del deudor no puede perjudicarlo; en tal
caso, el deudor no es responsable por la evicción. El artículo prevé el
régimen de evicción para el caso en que sea el deudor el que constituyó la
prenda. El acreedor de buena fe que restituya la cosa al dueño que la
reclama puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual
valor. La elección de esta corresponde al deudor, excepto pacto en
contrario. Como se desprende del art. 1537 CCyC, el acreedor debe
abstenerse de restituir la cosa al verdadero dueño sin la conformidad del
constituyente o sin resolución judicial que lo habilite dictada en juicio por
reivindicación en el que la litis se haya trabado también con el
constituyente.
Si el deudor no sustituye la garantía, el acreedor puede declarar la
caducidad del plazo de la obligación principal y exigir su inmediato
cumplimiento, pero no goza del privilegio que emana de la prenda dado
que la misma no nació en razón de la nulidad de su contrato, constitutivo
por falta de legitimación del constituyente. Si el crédito está sujeto a
condición suspensiva, el acreedor no puede exigirle al deudor el
cumplimiento de la obligación, pero sí puede requerirle que constituya
una garantía suficiente en seguridad de la obligación para el caso de
cumplimiento de la condición. Los derechos que este artículo brinda al
acreedor no emergen de la prenda, que no nació por nulidad de su
contrato constitutivo, sino de la ley misma.
Prenda de cosa parcialmente ajena
El Código no admite la constitución de prenda por una parte indivisa. La
prenda debe ser constituida por todos los copropietarios (art. 2219 CCyC)
respecto de la totalidad de la cosa. La constitución de prenda sobre cosa
parcialmente ajena es nula, al igual que la prenda que no comprenda la
totalidad de la cosa. Pero, si en la división del condominio o de la herencia
la cosa se le adjudica en propiedad al constituyente, el contrato de prenda
queda saneado, no por convalidación, sino por el efecto declarativo de la
división (arts. 1996 y 2403 CCyC).
ARTICULO 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el
acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a
gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.

Extensión de la prenda en cuanto a su objeto

La prenda se extiende a la totalidad de la cosa gravada, incluidas todas
sus piezas, componentes y partes existentes al momento de su
constitución o que sobrevengan (art. 2192 CCyC). Quedan comprendidos
todos los aumentos o acrecimientos, naturales o artificiales, que la cosa
experimente. Se aplican a la cosa prendada las normas sobre
transformación y accesión (arts. 1957 y 1958 CCyC), sin perjuicio del deber
de conservación que pesa sobre el acreedor.
Si por cualquier razón la cosa gravada se desarma o sufre algún
desprendimiento, incluida la separación de los frutos que la cosa genera
(cría que nace, lana de la esquila, etc.), la prenda afecta indivisiblemente
a todas y a cada una de las partes que surjan de tal hecho, a menos que
se pacte la exclusión o división de la garantía. Si en el contrato de prenda
o a posteriori se pacta que los frutos que la cosa genera quedan excluidos
de la garantía, los mismos pertenecen al constituyente propietario —y
deben serle entregados—, a menos que el acreedor opte por percibirlos
para imputarlos a la cancelación de la deuda, en cuyo caso pasan a ser
de propiedad del acreedor. En caso de extinción parcial del objeto, la
garantía subsiste sobre la parte material restante (art. 2194 CCyC).
ARTICULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada
sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea
necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la
utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da
derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.
En la prenda común el constituyente entrega la cosa con el fin de
garantizar la obligación principal. Este derecho real se establece para
cumplir una función de garantía, su contenido está diseñado por el
legislador en aras de satisfacer dicha función.
La facultad de uso, en principio, no integra el contenido de la misma y, por
lo tanto, el acreedor no está habilitado legalmente para servirse de la
cosa, solo puede hacerlo si el propietario lo permite o si el uso es
necesario para cumplir el deber de conservación a cargo del acreedor.
Incurre en abuso el acreedor que se sirve de la cosa sin permiso o que se
excede en el uso permitido, sea violando el destino, sea haciendo una
explotación extraordinaria. También hay abuso si el acreedor no cumple
debidamente su deber de guarda y conservación, y deja que la cosa se
arruine o la expone a riesgos de pérdida o deterioro. En tales casos, el
propietario puede accionar judicialmente para que se ponga la cosa al
abrigo de tales conductas, mediante su depósito judicial a costa del
acreedor. Si la infracción es grave o se repite, el propietario puede acudir
a la vía judicial para dar por extinguida la garantía y pedir que la cosa le
sea devuelta.
ARTICULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados
por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no subsista. El
acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia
del mayor valor de la cosa.
El acreedor que detenta la cosa debe conservarla por cuenta del
propietario; debe abstenerse de efectuar innovaciones en la cosa
prendada que no sean las mejoras de mero mantenimiento y las
necesarias. Si la conservación apareja gastos, los mismos son a cargo del
propietario, quien debe reintegrarlos al acreedor que los adelanta. El
reintegro debe hacerse, salvo pacto en contrario, al primer requerimiento
del acreedor, sin esperar al vencimiento del contrato.
Corresponde distinguir los gastos necesarios de los útiles y los de mero
lujo, recreo o suntuarios. Son NECESARIOS los gastos que irroguen las
mejoras de mero mantenimiento y las necesarias (art. 1934, incs. c y d,
CCyC) y los que se requieren para conservar la cosa en el estado en que
está al constituirse el derecho real. Son gastos que el constituyente
igualmente hubiera hecho si la cosa estaba en su poder, para evitar que
perezca, se deteriore, arruine, pierda su valor o sea impropia para su
destino. Si el acreedor omite realizarlos, incurre en responsabilidad.
Estos gastos son debidos por el propietario (pese a que el artículo se
refiere al deudor) al acreedor que los realizó, aunque la cosa luego,
perezca. El deber de conservación implica que el acreedor debe ordenar
las reparaciones y reposiciones que sean necesarias, si el desperfecto
acaece luego de entregada la cosa al acreedor. Si es anterior y la falta de
reparación conlleva un agravamiento, también debe ser reparado. No
quedan comprendidos en el deber de conservación los deterioros o
faltantes existentes al constituirse la prenda, si la no reparación no
conlleva un agravamiento del estado de conservación.
Son GASTOS UTILES los que redundan en beneficio para cualquier
poseedor (art. 1934, inc. e, CCyC). Por aplicación de los principios
generales relativos al enriquecimiento sin causa, el acreedor que
introduce mejoras útiles solo puede reclamar los gastos efectuados hasta
la concurrencia del mayor valor existente al restituirse la cosa (con
respecto al valor de la cosa al momento de la constitucion de la garantía).
Si la cosa perece antes del tiempo en que debe ser restituida, el
propietario no está obligado a indemnizar al acreedor por los gastos útiles
que efectuó.
El acreedor no tiene derecho a reclamar reembolso o indemnización por
los gastos que efectuó para hacer MEJORAS DE MERO LUJO, recreo o
suntuarias. Pero puede retirarlas, en tanto sean separables sin deteriorar
la cosa.
ARTICULO 2228.- Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la
destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor, TANTO EL
ACREEDOR COMO EL CONSTITUYENTE PUEDEN PEDIR LA VENTA DEL BIEN.
Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda
sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión
favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede también
venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los
anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio
obtenido.
El Código prevé la facultad de solicitar la venta de la cosa prendada o la
sustitución de la garantía, aunque no medie incumplimiento alguno, en
caso que ello sea beneficioso para preservar el valor en el patrimonio del
propietario o la relación de cobertura que resulta de la garantía o para
evitar un daño innecesario al propietario o sus acreedores. El artículo
regula tres hipótesis de venta de la cosa prendada, atendiendo y
armonizando los diversos intereses en juego: los del acreedor, los del
constituyente y los de los acreedores de este último. La venta produce la
desafectación de la cosa a la prenda; el privilegio del acreedor se traslada
por subrogación real al precio obtenido. Los supuestos que contempla la
norma son: (night)
a) Temor de pérdida notable de su valor. Debe tratarse de un temor
fundado, basado en razones objetivas, y no de una mera suposición o
conjetura. Puede basarse en aspectos relacionados con la cosa misma (por
ejemplo, una máquina que deja de funcionar o un animal que se enferma
o envejece) o cuestiones propias del mercado (por ejemplo, un producto
cuyo valor de venta disminuye por lanzarse una nueva versión o una
notoria caída del valor o cotización del bien en el mercado). Si la pérdida
de valor obedece a un incumplimiento del acreedor a su deber de
conservación, la solución que debe aplicarse es la prevista en el art. 2226
CCyC para los casos de abuso. El acreedor está legitimado para pedir la
venta, dado que tiene interés en que el valor de la cosa prendada cubra
adecuadamente el quantum dinerario de la obligación garantizada, según
la relación de cobertura establecida originariamente. Ante el pedido de
venta del acreedor, el propietario puede solicitar la sustitución de la
garantía. También está legitimado para pedir la venta el propietario, quien
puede optar por pedir la venta procurando —de esa manera— preservar
el valor del bien en su patrimonio, o la restitución de la cosa y la
sustitución de la garantía por otra garantía real equivalente.
b) Ocasión favorable para la venta. Si los intereses del acreedor quedan
debidamente a salvo el juez, puede autorizar la venta de la cosa prendada
que pida el propietario, si se presenta una ocasión favorable para la
misma. Para ello el propietario debe demostrar la ventaja económica
cierta que obtendría de la venta y que los intereses del acreedor —en caso
de no ser desinteresado— quedan debidamente resguardados. Si el
propietario tiene una oferta de compra por un precio sensiblemente
superior al valor corriente, no permitirle la venta implica impedirle tomar
una ganancia que mejore su situación patrimonial; si no se lesionan los
intereses del acreedor, no hay motivo para causar tal daño al propietario.
Tanto en este supuesto como en el comentado precedentemente, a falta
de acuerdo entre el propietario y el acreedor para proceder a la venta,
quienquiera de ellos la pida; debe recabarse autorización judicial previa.
c) Venta pedida por otro acreedor. La prenda no excluye la cosa de la
garantía común de los acreedores del propietario, sino que continúa en la
misma y además queda afectada a una garantía especial que le otorga
privilegio a su titular. Por tal razón, como la propiedad de la cosa
prendada no sale del patrimonio del propietario ni es sustraída de la
garantía común de sus acreedores, estos pueden embargarla y hacerla
vender para cobrarse del producido. La prerrogativa del acreedor
prendario de pedir la venta de la cosa pignorada es común a todos los
acreedores del propietario cuyos créditos sean exigibles (aunque el
prendario puede proceder autoliquidando la garantía). Todos ellos
mantienen, pese a la prenda, su poder de agredir la cosa. El acreedor
prendario no tiene ninguna preferencia para hacer vender la cosa ni
facultades para evitar que los demás acreedores lo hagan; pero sí tiene
privilegio para cobrar su crédito del producido de la venta
ARTICULO 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en
subasta pública, debidamente anunciada con diez días de anticipación en
el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al
lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o
mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales
mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que
de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo
establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del
procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser
designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas
determinan, el que puede consistir en la designación de una persona para
efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen
de un determinado ámbito de negociación o según informes de los valores
corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más
cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el
contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para
el acreedor. En definitiva, el acreedor puede adquirir la cosa por la
COMPRA que haga en la subasta o en la venta privada o por su
ADJUDICACION.
ARTICULO 2230.- Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor
debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello
no afecta la validez de la enajenación.
El CARÁCTER AUTOLIQUIDABLE es un rasgo sobresaliente de la prenda. La
autoliquidación implica que el acreedor cobra de manera rápida, barata y
sin pasar por los tribunales. Para la venta o adjudicación de la cosa
pignorada no necesita la previa intervención judicial, basta para proceder,
ante la mora del deudor, la sola orden que imparta el propio acreedor o
un tercero designado por las partes, y el producido de dicha venta se
aplica directamente, sin más, a la cancelación de la deuda garantizada.
Luego el acreedor no hace más que rendir cuentas de lo actuado al deudor
y al propietario (si fuera persona distinta al deudor), quienes pueden
impugnarlas judicialmente, pero ello no obsta a la validez de la
enajenación extrajudicial de la cosa. De esta manera, el cobro del crédito
prendario se abrevia mucho en el tiempo y se reducen los costos de
cobranza. La protección que el expropietario y el deudor pueden buscar
en los tribunales es básicamente a posteriori de la ejecución.
ARTICULO 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de
títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de
cosas.

Prenda de créditos
ARTICULO 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que
se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser
cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre
incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el
ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado. Se aplican
supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Instrumentación del crédito
El artículo comentado establece que la prenda de crédito no requiere que
el crédito esté “incorporado” al instrumento. Basta que el instrumento
pruebe la existencia del crédito, sin necesidad de que lo “corporice”,
“cosifique” o “materialice”. Es, en rigor, la NOTIFICACION del contrato de
prenda al deudor, y no la entrega del instrumento, lo que provoca el
“desplazamiento del crédito”. No es un requisito para la procedencia de la
prenda de crédito que el instrumento probatorio del crédito pignorado
presente la nota de “necesidad” propia de los títulos valores caratulares
(art. 1830 CCyC). Basta con el que instrumento pruebe suficientemente el
crédito, aunque pueda probarse por otros medios y aunque el
instrumento no porte la causa-fuente del crédito pignorado.

Otros bienes inmateriales susceptibles de prendar

El Código alude a la prenda de “créditos” y no a la prenda de “derechos” o
de “bienes inmateriales”. Sin embargo, no parece ser la intención acotar,
de esa manera, el objeto de la prenda, aunque indudablemente la
regulación que contiene el Código está dirigida a los créditos y no a los
demás bienes inmateriales.
La doctrina en general acepta la constitución de prenda sobre patentes de
invención, marcas de fábrica o de comercio, derechos de autor, aunque no
todos los autores están de acuerdo. La ley especial admite la prenda de
acciones de sociedades anónimas y de cuotas de sociedades de
responsabilidad limitada.

Requisitos del crédito para poder ser prendado

Solo pueden prendarse los créditos que sean transmisibles, que estén en
el comercio y que sean embargables. La regla es que, cumplido el requisito
de su instrumentación, todos los créditos pueden ser objeto de prenda.
Sin embargo, el art. 2188 CCyC exige que el objeto de todo derecho real
de garantía sea actual, lo que podría interpretarse como un obstáculo para
la viabilidad de la prenda de créditos que no sean actuales. Se contrapone
con dicho principio el enunciado específico que contiene, en la materia, el
artículo comentado: pude prendarse “cualquier” crédito instrumentado
que puede ser cedido. Es decir, basta con que sea transmisible para que
pueda ser prendado y siempre que haya instrumentación suficiente. Por lo
tanto, cabe interpretar que estamos ante una excepción al citado principio
general de actualidad; de lo contrario, la utilidad de la figura quedaría
injustificadamente menguada y se desvirtuaría la finalidad de que sirva
como un instrumento de fomento de créditos importantes o para facilitar
la financiación de emprendimientos económicos vinculados con la
contratación de servicios y obras. Sería un despropósito interpretar la ley
de manera que la figura quede a contrapelo de los usos y prácticas en los
negocios. Sin embargo, sí que es preciso, para que la prenda nazca, que el
crédito futuro o eventual resulte de una convención concluida y que
pueda probarse, por medio de un instrumento que exista actualmente,
que indefectiblemente debe ser entregado para que la prenda nazca. Por
lo tanto, el crédito futuro o eventual debe surgir de una causa actual al
momento de constituirse la prenda.
No pueden ser prendados los siguientes bienes:
a) los derechos de usufructo (sin perjuicio de que el usufructuario puede
constituir anticresis), uso y habitación, así como las servidumbres e
hipotecas;
b) las indemnizaciones que corresponden al constituyente por daño
moral y por daño material derivado de lesiones a su integridad
psicofísica;
c) la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge, al
conviviente y a los hijos con derecho alimentario, en caso de homicidio; y
d) los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras
leyes (art. 744, inc. h, CCyC).
La hipoteca no se puede prendar, pero sí el crédito garantizado con
hipoteca, siempre que esté instrumentado. Como los cheques son
instrumentos de pago y no de crédito, admitir la constitución de prenda
sobre los mismos implicaría su desnaturalización.
ARTICULO 2233.- Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando
se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendado.
Para que nazca la prenda sobre el crédito es necesario que se cumplan los
siguientes requisitos:
a) que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento público
o privado, que para ser oponible a terceros debe tener fecha cierta;
b) que el crédito pignorado (prendado) esté instrumentado, que pueda
evidenciarse o probarse por medio de un instrumento, y el constituyente
entregue los mismos al acreedor prendario o al tercero designado por las
partes; y
c) que se notifique, por instrumento público o privado de fecha cierta, la
existencia del contrato de prenda al deudor del crédito pignorado (arg.
art. 1620 CCyC).
Si no se cumple alguno de dichos requisitos no nace el DERECHO REAL DE
PRENDA (aunque sí el contrato de prenda) ni siquiera entre las partes y,
por lo tanto, el acreedor no puede invocar frente a terceros las ventajas
que derivan del mismo.
La entrega del instrumento probatorio del crédito pignorado cumple una
doble función: además de un requisito constitutivo de la prenda, es una
medida de seguridad tendiente a evitar que el constituyente cobre o
remita el crédito. Integra el modo suficiente para el nacimiento de este
derecho real. En la prenda de crédito el modo suficiente está integrado
tanto por la ENTREGA del instrumento, como por la NOTIFICACION de la
existencia del contrato de prenda al deudor del crédito pignorado. Si se
trata de un instrumento privado el constituyente debe entregar todos los
ejemplares que estén en su poder, con todos sus anexos, complementos,
modificaciones, accesorios, etc.
ARTICULO 2234.- Conservación y cobranza. El acreedor prendario DEBE
CONSERVAR Y COBRAR, incluso judicialmente, el crédito prendado. Se
aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero,
debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el
deudor y en los límites de la prenda. Si la prestación percibida no es
dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el
artículo 2229.
ARTICULO 2235.- Opción o declaración del constituyente. Cuando la
exigibilidad del crédito pignorado depende de una opción o declaración
del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva
manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de
común acuerdo con aquél en caso contrario.
-Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en
garantía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al
prendario. Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor
prendario y el constituyente de la prenda.
ARTICULO 2236.- Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si
el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas,
en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede
enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeto
a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al
asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es negado
injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones
derivados del contrato.
Facultades-deberes del titular de la prenda de crédito
El Código establece en estos artículos cuál es el contenido del derecho real
de prenda de crédito, lo organiza y lo dota de un estatuto legal propio
completo, que armoniza los intereses del titular de la prenda (acreedor) y
del titular del crédito prendado (constituyente). Las conductas del
acreedor referidas en estos artículos como “deberes”, analizadas y
ponderadas exclusivamente desde el lado del prendario, deben
considerarse como “facultades” que emanan de su derecho real, pero —
evaluadas desde la posición del titular del crédito— deben considerarse
como “deberes” del prendario, a fin de evitar que su ejercicio menoscabe
los derechos del titular del crédito. El prendario debe ejercer sus
facultades de manera muy cuidadosa, procurando no causar lesión al
crédito pignorado. Debe adoptar, cumplir o solicitar —según el caso—
toda medida y acto conservatorio tendiente a la preservación del crédito
prendado, evitando su menoscabo, extinción o caducidad, o la
prescripción de las acciones respectivas. Así, por ejemplo:
a) en los casos en que la mora del deudor no se produce automáticamente
debe interpelarlo para constituirlo en mora; si la obligación de la que
resulta el crédito prendado está sujeta a plazo indeterminado
propiamente dicho, debe solicitar judicialmente la fijación de plazo;
b) debe rehusar el pago que intente hacer el deudor del crédito prendado
que no reúna los requisitos de identidad, integridad, puntualidad y
localización, y adoptar todos las medidas conservatorias tendientes a un
cobro que reúna dichos requisitos;
c) el acreedor prendario no puede otorgar al deudor del crédito prendado
quitas ni esperas sin la conformidad del titular del crédito;
d) si el crédito pignorado es exigible y el deudor no lo paga puntualmente
debe perseguir el cobro, aun judicialmente; y
e) el prendario debe cumplir, por su sola cuenta, o de común acuerdo con
el titular del crédito si la ley o la convención prendaria así lo exigen, los
actos que sean necesarios para evitar que el titular del crédito sea
constituido en mora.
Crédito prendado que vence con anterioridad al crédito garantizado
Si el crédito prendado vence con anterioridad al crédito garantizado, el
acreedor prendario debe cobrar el crédito prendado y la prenda se
traslada automáticamente, por subrogación, a la cosa percibida, si su
naturaleza es compatible con la prenda (ver comentario al art. 2194
CCyC). Lo percibido en virtud del cobro del crédito prendado es de
propiedad de quien, hasta ese momento, era titular del crédito pignorado,
extinguido por pago. Si lo percibido es dinero u otro bien fungible, se
configura una prenda irregular.
Crédito prendado que vence con posterioridad al crédito garantizado
En los casos en que el crédito garantizado con prenda es exigible con
anterioridad al crédito prendado, el acreedor prendario puede, sin estar
obligado a ello, ejercer sus facultades ejecutorias y adjudicarse o enajenar
forzadamente vía cesión, el crédito prendado conforme al procedimiento
legal o especial convenido en el contrato de prenda. Si opta por no
ejecutar la prenda y esperar a que se produzca la exigibilidad del crédito
prendado debe cumplir con su deber de conservar y cobrar, aun
judicialmente, el crédito prendado.
Créditos de exigibilidad dependientes de una opción o declaración
El art. 2235 CCyC regula el caso de que la exigibilidad del crédito prendado
dependa de una opción o declaración que deba efectuar alguna de las
partes de la relación obligacional de la cual proviene el crédito pignorado;
piénsese, por ejemplo, en las obligaciones de género (art. 762 CCyC),
alternativas (art. 779 CCyC), facultativas (art. 786 CCyC), o en un contrato
de opción (art. 996 CCyC), u otra. Dicho artículo dispone que, si la opción o
declaración debe hacerla el deudor del crédito prendado, debe
comunicarla tanto al titular del crédito prendado como al acreedor
prendario, que es un acreedor de su acreedor. Si el deudor del crédito
prendado es remiso en hacer la opción o declaración, el acreedor
prendario debe, en cumplimiento con su deber de conservación y
cobranza, intimarlo por medio fehaciente a que la haga. Si la opción o
declaración debe hacerla el titular del crédito prendado el artículo
distingue: a) si el crédito garantizado es exigible: la opción o declaración
debe hacerla el acreedor prendario. En caso de inacción puede hacerla el
titular del crédito prendado con autorización judicial. El acreedor
prendario debe, en cumplimiento de su obligación de rendirle cuentas,
comunicar al titular del crédito que hizo la opción o declaración; b) si el
crédito garantizado no es exigible: la opción o declaración deben hacerla
de común acuerdo el acreedor prendario y el titular del crédito prendado.
A falta de acuerdo o en caso de inacción de alguno, debe acudirse a la vía
judicial.
Incumplimiento del titular del crédito prendado
Lo previsto en el art. 2236 CCyC para el caso de incumplimiento del titular
del crédito prendado, debe aplicarse igualmente en caso de que dicho
titular manifieste su decisión de no cumplir el contrato del cual emana el
crédito prendado. Tal actitud lo hace incurrir en mora y
consecuentemente lo obliga a pagar a la contraparte intereses moratorios
(art. 768 CCyC), lo que puede considerarse como una disminución del
valor de la garantía; ante esta situación se torna aplicable lo previsto en el
art. 2195 CCyC, a cuyo comentario remitimos. Ante el incumplimiento del
contrato del cual proviene el crédito prendado, el acreedor prendario
puede optar por ejecutar la prenda. Respecto de la prestación incumplida
por el titular del crédito prendado, el acreedor prendario es un tercero
interesado, por lo que él puede cumplirla, aún contra la oposición
individual o conjunta de las partes del contrato (art. 881 CCyC). La
ejecución de la prestación por el acreedor prendario inhabilita el ejercicio
de la facultad resolutoria por la contraparte y preserva el valor de la
garantía y del crédito garantizado. Salvo pacto en contrario, tal conducta
heroica del acreedor prendario depende de su propia decisión y no puede
serle exigida por el titular del crédito prendado ni por la contraparte del
contrato del cual proviene el crédito prendado.
ARTICULO 2237.- Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin
haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el
instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la
prenda al deudor del crédito prendado.
Si el crédito prendado continúa vigente y la prenda se extingue por
cualquier causa, el acreedor (que quizás ya no es tal, pero que lo llamamos
así para simplificar el comentario) debe restituir al titular del crédito
pignorado exactamente lo mismo que recibió del constituyente cuando se
constituyó la prenda, en el mismo estado, ya que su deber de
conservación rige tanto respecto del crédito pignorado como de los
instrumentos que se le entregaron. Además debe entregarle todo otro
instrumento relacionado con el crédito (por ejemplo, en el que conste la
opción o declaración del art. 2235 CCyC) que haya recibido durante la
vigencia de la prenda.
Extinguida la prenda, cesa el derecho de poseer del acreedor prendario,
cuya relación de poder se convierte en tenencia y, consecuentemente
debe restituir todos los respectivos instrumentos que estén en su poder.
Además el prendario debe notificar la extinción de la prenda al deudor del
crédito pignorado, a efectos de que lo pague al titular (arg. art. 877 CCyC).
La restitución del instrumento y la notificación al deudor no son requisitos
para que opere la extinción de la prenda, sino que son deberes que surgen
de la extinción, impuestos por la ley al extitular de la prenda para que el
titular del crédito quede en la misma posición en la que con respecto al
crédito gravado estaba antes de prendarlo. La entrega del instrumento sí
es un requisito indispensable para que opere la extinción de la prenda en
el caso de la remisión de la prenda (art. 954 CCyC, a cuyo comentario
remitimos).
 PRESCRIPCION ADQUISITIVA
Este tema está regulado por un lado en el libro 4 cuando se trata de los
derechos reales (por que el efecto de esa relación de poder, de la
POSESION, será tan potente que llegara a permitir la adquisición de un
derecho real de dominio (u otros). 1897 a 1907
Por otro lado, en el libro 5 se dedica al tratamiento de diposiciones
comunes en materia de derechos reales y de derechos personales. 2532 a
2565
La regla general surge del 2565 (libro 5): los derechos reales principales
(no accesorios) se pueden adquirir por prescripción adquisitiva en los
términos del 1897. Excepciónes: derechos real de superficie.
ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es
el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real
sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Por intermedio de la prescripción adquisitiva la ley atribuye la propiedad
de una cosa al poseedor de ella. Probados sus presupuestos, el poseedor
se convierte en titular del derecho real que se ejerce por la posesión,
contra la voluntad de propietario. Trátase de una ADQUISICION
ORGINARIA, que así cabe distinguirla de la derivada, que resulta anunciada
por el art. 1892 CCyC.
Es claro para nosotros el interés social comprometido en la cuestión,
desde que al exigirse la posesión de la cosa como fundamento fáctico para
acceder a ella por esta vía, supone la actuación útil de quien no tiene la
propiedad y que, sin embargo, la conserva frente a la inactividad de su
dueño. El interés social comprometido en la cuestión es evidente desde
que, al exigirse la posesión de la cosa como fundamento fáctico para
acceder a la atribución del derecho real por esta vía, supone la actuación
útil de quien no tiene la propiedad y que sin embargo la conserva frente a
la inactividad de su dueño. Debe recordarse en este punto que los
derechos de propiedad no son derechos absolutos, en razón de lo cual la
ley no ampara a quien demuestra desinterés sobre ellos.
Como lo señala el precepto, la prescripción para adquirir es el modo por el
cual un poseedor adquiere un derecho real. A tal fin, se aprecia evidente
que solo pueden ser adquiridos por esta vía los derechos reales que se
ejercen por la posesión. Descartamos, sin embargo, que puedan ser objeto
de ello los derechos reales de garantía que se ejercen por la posesión,
como lo son la prenda y la anticresis, habida cuenta la inexistencia de
crédito principal del cual ellas son su garantía.
ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción
adquisitiva de derechos reales CON JUSTO TITULO Y BUENA FE se produce
sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble
hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo
de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
No lo expresa este artículo, pero por justo título se entiende aquel que
reúne las condiciones del título suficiente que referimos al explicar el
artículo 1892 CCyC, pero sin consideración de la persona de la que emana.
Esto es, un ACTO JURIDICO con aptitud para la transmisión de un
derecho de propiedad que cumple con las formas asignadas por la ley
para ese acto, con omisión en su facción de la intervención del titular o,
habiendo participado, obstando el título suficiente la ausencia de
capacidad para la realización del acto (art. 1902 CCyC). Ello así, se aprecia
claro que para sanear ese déficit es preciso de un remedio que, en el caso,
la ley acuerda a través de la prescripción breve. Para hacerse acreedor de
dicha posibilidad, el poseedor con justo título, debe reunir, en los casos
que su derecho real repose en un inmueble, el término de 10 años en el
ejercicio de la posesión y buena fe para impedir el progreso de cualquier
acción del verdadero titular que intente reivindicar la cosa adquirida.
También dice el precepto que si la cosa fuera mueble, hurtada o perdida,
el plazo es de dos años. Cabe aquí memorar que si la cosa no es hurtada ni
perdida se aplica el artículo 1895 CCyC, que importa un modo de
adquisición legal de la propiedad. El plazo es el mismo si la cosa fuera
mueble registrable, computándose el término desde la registración del
título. Respecto del requisito de la buena fe, cabe consignar la previsión
contenida por el artículo 1902 CCyC, al establecer que cuando se trata de
una relación posesoria, ella consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella; y cuando se trata de cosas registrables,
la buena fe requiere el examen preciso de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. A ello cabe
agregar la que dimana del artículo 1918 CCyC, que señala que el sujeto de
la relación de poder es de buena fe si no conoce o no puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por mero error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.
Por último el artículo 1919 CCyC fija los casos en que la mala fe se
presume, que son:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue
registrado por otra persona.
ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si NO EXISTE JUSTO
TITULO O BUENA FE, el plazo es de veinte años. No puede invocarse
contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee
durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que
no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
ARTICULO 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser
OSTENSIBLE y CONTINUA.
ARTICULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión
de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la
prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico.
Debe quedar aclarado que, en tanto el artículo autoriza la sumatoria del
plazo en la posesión de distintos sujetos, el mecanismo autoriza su empleo
tanto para la prescripción larga o extraordinaria como para la breve. Pues
bien, en tanto se verifique un encadenamiento en virtud del cual el
poseedor y pretenso adquirente por usucapión haya tenido la posesión
del anterior y así sucesivamente, es posible unir a la —entonces—
posesión común, el tiempo de cada una de las antecedentes, todo ello
para reunir el plazo que exige la ley. En tanto la transmisión de la
posesión, puede operarse por causa de muerte. La norma admite el
supuesto afirmando que “el heredero continúa la posesión de su
causante”. En rigor, ello no es sino consecuencia del traspaso sin
interrupción del acervo de una persona muerta a sus herederos. Estos
ocupan el lugar del fallecido, de ahí que deba interpretarse ajustada la
previsión en concordancia con lo prescripto por el art. 2277 CCyC: “… la
muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su sucesión y
la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por
testamento o por ley (…) La herencia comprende todos los derechos y
obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento”. De
tal manera, parece claro que la unión de posesiones se verifica en el caso
de sucesión universal autorizando la accesión de ellas como términos que
se suman de una misma causa. Agregamos que, a nuestro entender, se
encuentra implícita la derivación de una a otra de la posesión por el
enlace que supone la transmisión por sucesión.
Para que la accesión pueda juzgarse cumplida en los casos de sucesión
particular, la ley impone que una derive inmediatamente de las otras. Este
plural que indica, supone que pueden ser varios los antecesores,
constituyendo el vínculo legal entre ellos un presupuesto ineludible para
tener por verificado el instituto. En último término, y conociendo
específicamente en el supuesto de la prescripción breve, en tanto ella
requiere buena fe, cabe hacer el siguiente distingo: si la unión es por
causa de muerte existe una sola: mala o buena fe y ELLA ESTA
DETERMINADA POR LA QUE FUERA ATRIBUIBLE AL CAUSANTE.
ARTICULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no
haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen
previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial.
ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en
contrario, que la posesión se inicia en la FECHA DEL JUSTO TITULO, o de su
registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de
terceros interesados de buena fe.
ARTICULO 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo
pertinente, las normas del Título I del Libro Sexto de este Código.
ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que
se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, DEBE FIJAR UNA FECHA EN LA CUAL, CUMPLIDO EL PLAZO DE
PRESCRIPCION, SE PRODUCE LA ADQUISICION DEL DERECHO REAL
RESPECTIVO.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo
al tiempo en que comienza la posesión. La resolución que confiere
traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe
ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de
dar a conocer la pretensión.
Comentario en CCyCN muy largo, buscar en caso de ser necesario.
ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposición legal en contrario.
ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de
todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono, por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial que así lo
disponga en un proceso de extinción de dominio.
El artículo enumera los medios de extinción generales de los derechos
reales. Al precisar sobre los modos generales, en el marco de estas
disposiciones, invita a concentrarnos en tres hipótesis comunes, que son:
a) la desaparición definitiva del objeto de los derechos reales;
b) la voluntad expresa de renunciar al derecho ejercido;
c) la reunión de más de un derecho sobre la cosa.
En último término —aunque enunciado al inicio— relega a cada estatuto
los modos de extinción que llamaremos particulares.
Sobre los modos generales, diremos que la previsión legal recuerda a la
extinción del derecho real por DESTRUCCION (desaparicion del derecho
por carecer del objeto), ABANDONO (estado interino de extinción: pues
abandona la cosa y si ella no fuera apropiada por un tercero puede volver
a recobrarse sin que se reconozca por ese hecho una nueva) y
CONSOLIDACION (refiere mas a la reunión de derechos existentes, para
quedar alcanzados por uno mayor, a favor del mismo titular). La
destrucción de la cosa trasunta la carencia de objeto. Si como fue
explicado, la estructura del derecho de propiedad importa la relación
directa e inmediata entre un sujeto y un objeto, la ausencia de este
último, impide por lógica consecuencia, la existencia misma del derecho
real.
 DISPOSICIONES COMUNES
A LOS DERECHOS PERSONALES Y REALES

PRESCRIPCION Y CADUCIDAD
Disposiciones comunes a la prescripción liberatoria y adquisitiva

Normas generales
ARTICULO 2532.- Ambito de aplicación. En ausencia de disposiciones
específicas, las normas de este Capítulo son aplicables a la prescripción
adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales podrán regular esta
última en cuanto al plazo de tributos.

ARTICULO 2533.- CARÁCTER IMPERATIVO. Las normas relativas a la

prescripción no pueden ser modificadas por convención.

ARTICULO 2534.- Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de

todas las personas, excepto disposición legal en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción,
aunque el obligado o propietario no la invoque o la renuncie.

ARTICULO 2535.- Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser

renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposición. La
renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no
surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del
codeudor renunciante contra sus codeudores liberados por la
prescripción.

Renunciabilidad de la prescripción ya ganada

El presente artículo continúa con el principio asentado en el art. 3965 CC,
en cuanto a la posibilidad de renunciar a la prescripción ya ganada; tanto
en el caso de quien posee una cosa, en la prescripción adquisitiva, como
en el del deudor que podría invocarla, en el de la liberatoria. De tal modo,
cualquier cláusula que importe una renuncia anticipada al curso de la
prescripción queda invalidada por referirse a materia indisponible para
las partes, según la pauta establecida en el art. 2533 CCyC. En cuanto a la
CAPACIDAD para formular la renuncia con relación al plazo de prescripción
ya transcurrido, se exige la capacidad necesaria para otorgar ACTOS DE
DISPOSICION, concepto técnicamente más amplio que el de capacidad
para enajenar, empleado en el Código Civil.
Efectos de la renuncia en caso de pluralidad de deudores.
El segundo supuesto previsto por este artículo es el de formulación de la
renuncia de la prescripción por alguno de los codeudores, determinando
que ella será inoponible a los demás codeudores, quienes de todos modos
podrán plantearla frente a su acreedor. Dado que la norma no efectúa
distinción alguna, corresponde considerarla de aplicación a todas las
obligaciones de sujeto plural. Finalmente, el artículo establece que si uno
de los deudores renuncia al plazo de prescripción operado en su favor y
efectúa el pago de la deuda, no gozará de acción de regreso contra sus
codeudores liberados por la prescripción.

ARTICULO 2536.- Invocación de la prescripción. La prescripción puede ser

invocada en todos los casos, con excepción de los supuestos previstos por
la ley.
El artículo establece una regla clara según la cual, de no existir disposición
legal expresa en contrario que obste a ello, la prescripción puede ser
invocada. Al tiempo de la sanción del Código y sin perjuicio de la eventual
ampliación de los supuestos por vía de legislación futura, son
imprescriptibles:
a) la acción de nulidad absoluta (art. 387 CCyC);
b) la acción de inoponibilidad, dejando a salvo el derecho de la otra parte
a enervarla por la prescripción o la caducidad, ya que aquella perdura
mientras la parte contra quien se intente valer la inoponibilidad alegue la
prescripción de la acción para reclamar el cumplimiento de la relación
jurídica sustancial en que se asienta el derecho de quien invoca la
inoponibilidad (vgr. art. 2562, inc. f, CCyC);
c) el derecho de reclamar la filiación o de impugnarla (art. 576 CCyC);
d) las acciones de estado de familia, salvo los derechos patrimoniales que
surgen de ellas, que están sujetos a prescripción (art. 712 CCyC);
e) la acción de los comuneros para pedir la partición mientras dure la
indivisión (art. 1997 CCyC);
f) la acción para reclamar una servidumbre forzosa (art. 2166 CCyC);
g) las acciones reales (reivindicatoria, confesoria, negatoria y de deslinde)
dejando a salvo el derecho a oponer la prescripción adquisitiva (art. 2247
CCyC);
h) la acción de petición de herencia, dejando a salvo la prescripción
adquisitiva del heredero que ha intervertido el título (art. 2311 CCyC); e
i) la acción de partición de herencia, dejando a salvo la prescripción
adquisitiva del heredero que ha intervertido el título (art. 2368 CCyC).
Se agregan a ello distintos supuestos, que la doctrina considera de
imprescriptibilidad: a) el derecho a demandar alimentos; b) la acción para
solicitar el divorcio (Kemelmajer); c) las acciones de cesación del daño,
como por ejemplo: el acto abusivo (art. 10 CCyC), el acto discriminatorio,
las molestias que exceden la normal tolerancia (art. 1973 CCyC) o la
cesación del daño ambiental y la acción para reclamar sus bienes del
ausente con presunción de fallecimiento que reaparece es imprescriptible
(art. 92 CCyC) (López Herrera); y d) la acción de desalojo que tiene el
locador de un inmueble contra su inquilino, o el propietario contra un
usurpador o un tenedor precario, salvo que haya prescripción adquisitiva
(López Herrera).

ARTICULO 2537.- Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos
de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva
ley se rigen por la ley anterior.
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las
nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado
por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el
plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a
partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley
anterior.
ARTICULO 2538.- Pago espontáneo. El pago espontáneo de una obligación
prescripta no es repetible.
En este artículo se establece la irrepetibilidad de lo pagado en forma
espontánea, en razón de una deuda correspondiente a una obligación
prescripta. Por pago espontáneo debe entenderse el hecho sin que
medien vicios que afecten la voluntariedad del acto. La norma no formula
distinciones con relación al pago hecho por terceros, cuestión a la que
cabe estar a lo regulado en el art. 882 CCyC. Puede agregarse asimismo
ante una obligación prescripta, que el acreedor no está obligado a recibir
el pago por parte del deudor, no quedando tampoco a favor de ella la
posibilidad de consignar judicialmente.

Suspensión de la prescripción
ARTICULO 2539.- Efectos. La suspensión de la prescripción detiene el
cómputo del tiempo por el lapso que dura pero aprovecha el período
transcurrido hasta que ella comenzó.

La suspensión de la prescripción importa la paralización de su curso por

causas contemporáneas o sobrevinientes a su comienzo y contempladas
en la ley. Mientras actúa la causa de la suspensión, el lapso que transcurre
es inútil para prescribir; pero el cómputo del plazo se reanuda cuando la
causa cesa, sumándose el lapso restante al transcurrido con anterioridad.
Su razón de ser es que la inactividad por parte del acreedor, que traería
aparejada la extinción de la obligación, podría deberse o ser consecuencia
de una imposibilidad material o jurídica de obrar, por lo que no sería
justo castigar su pasividad con la pérdida del derecho a reclamar. Por ello,
considerar las causas de suspensión, implica la posibilidad de justificar
adecuadamente la inactividad del acreedor.
ARTICULO 2540.- Alcance subjetivo. La suspensión de la prescripción no se
extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate de
obligaciones solidarias o indivisibles.
ARTICULO 2541.- Suspensión por interpelación fehaciente. El curso de la
prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación
fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.
Esta suspensión sólo tiene efecto durante SEIS MESES o el plazo menor
que corresponda a la prescripción de la acción.

El efecto suspensivo es independiente de la constitución o no en mora del

deudor, pues puede que este se encontrara ya en ese estado cuando se
formula la interpelación. La interpelación debe ser circunstanciada, con
clara indicación de la obligación o vínculo negocial de la que se trata; ello a
fin de evitar equívocos en caso de mantener las partes más de una
relación jurídica. Debe ser, además, realizada por medio fehaciente; esto
es, que permita su verificación posterior, como ocurre con el caso de las
cartas documento o las actas notariales. El Código exige que sea hecha
por el titular del derecho contra el deudor o poseedor; por lo que esta
posibilidad de generación de suspensión del plazo no se encuentra, en
principio, establecida a favor de terceros.
ARTICULO 2542.- Suspensión por pedido de mediación. El curso de la
prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la
comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su
celebración, lo que ocurra primero. El plazo de prescripción se reanuda a
partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de
cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las
partes.
La suspensión durará todo el tiempo que requiera el desarrollo del
procedimiento, pues puede que las partes celebren varias audiencias en
búsqueda de la autocomposición del conflicto. La norma es de aplicación,
tanto a las mediaciones obligatorias, como a las facultativas y a las
desarrolladas con intervención de mediador privado, oficial o de
intervención institucional.
ARTICULO 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripción se
suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres,
tutores, curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la
tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus
órganos de fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto
de los reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes
del acervo hereditario.

Interrupción de la prescripción
ARTICULO 2544.- Efectos. El efecto de la interrupción de la prescripción es
tener por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.

ARTICULO 2545.- Interrupción por RECONOCIMIENTO. El curso de la

prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o
poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.
El reconocimiento como causal solo puede provocarlo el deudor o el
poseedor. Se trata de un acto jurídico unilateral que puede ser expreso o
tácito. Se produce en forma inmediata, agotando sus efectos en el
momento mismo de su realización. Si bien no está sometido a ninguna
condición especial en cuanto a su forma, debe ser exteriorizado por una
manifestación de voluntad ya sea expresa o tácita, tal como lo prevé el
art. 733 CCyC. Dado su carácter unilateral, no es necesario que dicha
manifestación sea aceptada por el acreedor o beneficiario para que
genere efectos. Se requiere, sí, que el acto de exteriorización sea realizado
por persona capaz de disponer del derecho sobre el cual se realiza el
reconocimiento. Se entiende que, por la forma en que ha sido redactada
la norma bajo análisis, ella se refiere a un deudor o poseedor que se
encuentra prescribiendo, con un plazo aún no cumplido; pues, de lo
contrario, se trataría de una renuncia.
ARTICULO 2546.- Interrupción por PETICION JUDICIAL. El curso de la
prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante
autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el
poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea
defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o
en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.
El art. 2546 CCyC se refiere a toda petición ante autoridad judicial que dé
cuenta de la intención de no abandonar el derecho del que se trate,
formulada contra el poseedor, su representante en la posesión, en los
casos de prescripción adquisitiva o ante el deudor, en los de prescripción
liberatoria y aunque fuera defectuosa, realizada por persona incapaz, ante
tribunal incompetente o en el plazo de gracia previsto por el
ordenamiento procesal.

ARTICULO 2547.- Duración de los efectos. Los efectos interruptivos del

curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la
resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada
formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se
desiste del proceso o caduca la instancia.

ARTICULO 2548.- Interrupción por SOLICITUD DE ARBITRAJE. El curso de la

prescripción se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta
causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por
petición judicial, en cuanto sea aplicable.

ARTICULO 2549.- Alcance subjetivo. La interrupción de la prescripción no

se extiende a favor ni en contra de los interesados, excepto que se trate
de obligaciones solidarias o indivisibles.
Dispensa de la prescripción
ARTICULO 2550.- Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya
cumplida al titular de la acción, SI DIFICULTADES DE HECHO O MANIOBRAS
DOLOSAS LE OBSTACULIZAN TEMPORALMENTE EL EJERCICIO DE LA
ACCION, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses
siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses
se computa desde la cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo
por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin
curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de los seis
meses de haber aceptado el cargo.

Disposiciones procesales relativas a la prescripción

ARTICULO 2551.- Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por
vía de acción o de excepción.

ARTICULO 2552.- Facultades judiciales. El juez no puede declarar de oficio

la prescripción.

ARTICULO 2553.- Oportunidad procesal para oponerla. La prescripción

debe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los
procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de
ejecución.
Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los términos
aplicables a las partes, deben hacerlo en su primera presentación.

Vías procesales para la introducción del planteo de prescripción en un

proceso judicial
De acuerdo a lo establecido en el art. 2551 CCyC, existen dos vías
procesales a los fines de intentar hacer valer la prescripción: como acción,
por ejemplo, por vía de una acción declarativa; o la de la excepción, como
defensa planteada ante la promoción de una acción. De ello se infiere que,
cuando la prescripción es articulada como excepción, es el deudor quien
deberá oponer la prescripción frente a una demanda promovida por el
acreedor.
Prohibición de declaración de oficio
El art. 2552 CCyC mantiene el principio que ya se encontraba establecido
en el art. 3964 CC, por lo que la cuestión de la prescripción debe ser
introducida en el proceso judicial por el interesado en su declaración y, en
defecto de ello, no puede ser declarada de oficio por el juez, aunque sea
evidente. Se diferencia en ello de la caducidad establecida por ley, que sí
puede ser declarada de oficio, según se establece en el art. 2572 CCyC.
Oportunidad procesal para la introducción del planteo
En el art. 2553 CCyC se prevé la introducción de la defensa de prescripción
en los procesos de CONOCIMIENTO o en los procesos EJECUTIVOS,
estableciéndose que —en cada uno de ellos— ella debe oponerse dentro
del plazo para la articulación de defensas frente al planteo inicial, lo que
en el proceso de conocimiento corresponde al plazo para contestar la
demanda y en los ejecutivos, en el establecido para oponer excepciones.
De ello se deriva que, no habiendo aún vencido el plazo para hacerlo,
cualquier presentación que se haga al respecto no impedirá la posterior
formulación del planteo dentro de los plazos mencionados.

PRESCRIPCION LIBERATORIA

Comienzo del cómputo

ARTICULO 2554.- Regla general. El transcurso del plazo de prescripción
comienza el día en que la prestación es EXIGIBLE.
Según lo establecido en este artículo, la regla general en materia de
cómputo del plazo de prescripción determina que este debe calcularse
desde que la prestación es exigible; solución lógica, pues es claro que, si
por algún motivo no es posible exigir el cumplimiento de la prestación, no
corresponde iniciar el cómputo de la prescripción en perjuicio del
acreedor. Se emplea una fórmula idónea por su amplitud para ser aplicada
a diversos tipos de relaciones y situaciones jurídicas.

ARTICULO 2555.- Rendición de cuentas. El transcurso del plazo de

prescripción para reclamar la rendición de cuentas comienza el día que el
obligado debe rendirlas o, en su defecto, cuando cesa en la función
respectiva. Para demandar el cobro del resultado líquido de la cuenta, el
plazo comienza el día que hubo conformidad de parte o decisión pasada
en autoridad de cosa juzgada.
Oportunidad para la rendición de cuentas
El art. 2555 CCyC dispone que el plazo de prescripción para exigir la
rendición de cuentas comienza el día en que el obligado debe rendirlas o,
en su defecto, cuando cesa en la función en razón de la que recae sobre él
dicha obligación. Puede ocurrir que quien deba rendir cuentas tenga que
hacerlo antes de cesar en sus funciones, por existir estipulación en tal
sentido o, si el negocio es de ejecución continuada, al concluir cada uno de
los períodos o al final de cada año calendario (art. 861 CCyC).
En su defecto, la rendición debe ser hecha al concluir el negocio. Puede
ocurrir que el obligado a rendir cuentas cese en sus funciones en un plazo
previo al previsto o estipulado para su rendición, en ese caso, podría
interpretarse que el plazo de prescripción se computa desde que aquél
cesó en sus funciones.
ARTICULO 2556.- Prestaciones periódicas. El transcurso del plazo de
prescripción para reclamar la contraprestación por servicios o suministros
periódicos comienza a partir de que cada retribución se torna exigible.

ARTICULO 2557.- Prestaciones a intermediarios. El transcurso del plazo de

prescripción para reclamar la retribución por servicios de corredores,
comisionistas y otros intermediarios se cuenta, si no existe plazo
convenido para el pago, desde que concluye la actividad.
ARTICULO 2558.- Honorarios por servicios prestados en procedimientos. El
transcurso del plazo de prescripción para reclamar honorarios por
servicios que han sido prestados en procedimientos judiciales, arbitrales o
de mediación, comienza a correr desde que vence el plazo fijado en
resolución firme que los regula; si no fija plazo, desde que adquiere
firmeza.

Si los honorarios no son regulados, el plazo comienza a correr desde que

queda firme la resolución que pone fin al proceso; si la prestación del
servicio profesional concluye antes, desde que el acreedor tiene
conocimiento de esa circunstancia.

ARTICULO 2559.- Créditos sujetos a plazo indeterminado. Si el crédito está

sujeto a plazo indeterminado, se considera exigible a partir de su
determinación.
El plazo de prescripción para deducir la acción para la fijación judicial del
plazo se computa desde la celebración del acto. Si prescribe esta acción,
también prescribe la de cumplimiento.
El cumplimiento del pago de las obligaciones puede ser de exigibilidad
inmediata, tácita, de plazo determinado o indeterminado. Cuando se trata
de obligaciones con plazo indeterminado, requieren la intervención
judicial para su determinación. Empero, ello no implica que no se pueda
cumplir o exigir su cumplimiento, sino que SE ENCUENTRA DIFERIDO y, en
ese supuesto, será el juez, a requerimiento de cualquiera de las partes, el
encargado de fijarlo, mediante el procedimiento más breve que prevea la
ley local (art. 871, inc. d, CCyC).
Son ejemplos de obligaciones de plazo indeterminado: el pago a mejor
fortuna -pago cuando el deudor pueda o mejore su fortuna- (art. 889
CCyC) y la excepción al principio de la mora automática (art. 887, inc. b,
CCyC). En el caso de los actos jurídicos sujetos a un cargo (art. 354 CCyC),
el art. 355 CCyC establece que la acción derivada de su cumplimiento
prescribe desde que se encuentra expedita, conforme las modalidades del
artículo en comentario
Plazos de prescripción
ARTICULO 2560.- Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de CINCO
AÑOS, excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local.

ARTICULO 2561.- Plazos especiales. El reclamo del resarcimiento de daños

por agresiones sexuales infligidas a personas incapaces prescribe a los
DIEZ AÑOS. El cómputo del plazo de prescripción comienza a partir del
cese de la incapacidad.
El reclamo de la indemnización de daños derivados de la responsabilidad
civil prescribe a los tres años.
Las acciones civiles derivadas de delitos de lesa humanidad son
imprescriptibles.

ARTICULO 2562.- Plazo de prescripción de DOS AÑOS. Prescriben a los dos

años:
a) el pedido de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos
jurídicos;
b) el reclamo de derecho común de daños derivados de accidentes y
enfermedades del trabajo;
c) el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más
cortos, excepto que se trate del reintegro de un capital en cuotas;
d) el reclamo de los daños derivados del contrato de transporte de
personas o cosas;
e) el pedido de revocación de la donación por ingratitud o del legado por
indignidad;
f) el pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude.
(análisis de los incisos en CCyCN comentado)
ARTICULO 2563.- Cómputo del plazo de dos años. En la acción de
declaración de nulidad relativa, de revisión y de inoponibilidad de actos
jurídicos, el plazo se cuenta:
a) si se trata de vicios de la voluntad, desde que cesó la violencia o desde
que el error o el dolo se conocieron o pudieron ser conocidos;
b) en la simulación entre partes, desde que, requerida una de ellas, se
negó a dejar sin efecto el acto simulado;
c) en la simulación ejercida por tercero, desde que conoció o pudo
conocer el vicio del acto jurídico;
d) en la nulidad por incapacidad, desde que ésta cesó;
e) en la lesión, desde la fecha en que la obligación a cargo del lesionado
debía ser cumplida;
f) en la acción de fraude, desde que se conoció o pudo conocer el vicio del
acto;
g) en la revisión de actos jurídicos, desde que se conoció o pudo conocer
la causa de revisión.

ARTICULO 2564.- Plazo de prescripción de un año. Prescriben AL AÑO:

a) el reclamo por vicios redhibitorios (defectos ocultos de la cosa, cuyo
dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo
de la adquisición);
b) las acciones posesorias;
c) el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o
parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los
materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración. El
plazo se cuenta desde que se produjo la ruina;
d) los reclamos procedentes de cualquier documento endosable o al
portador, cuyo plazo comienza a correr desde el día del vencimiento de la
obligación;
e) los reclamos a los otros obligados por repetición de lo pagado en
concepto de alimentos;
f) la acción autónoma de revisión de la cosa juzgada.
Prescripción adquisitiva
ARTICULO 2565.- Regla general. Los derechos reales principales se pueden
adquirir por la prescripción en los términos de los artículos 1897 y
siguientes.
Toda vez que la prescripción adquisitiva resulta un modo de adquirir los
derechos reales, el artículo remite a las normas atinentes al modo de
obtenerlos (art. 1897 CCyC y ss.). Las reglas generales sobre prescripción
adquisitiva (y liberatoria) se encuentran en el art. 2532 y las reglas propias
de aquella se hallan en el Capítulo 2 (Adquisición, transmisión, extinción y
oponibilidad), Título I (Disposiciones generales) del Libro Cuarto (Derechos
reales).
Asimismo, existen otros artículos vinculados a la prescripción adquisitiva:
• El art. 237 CCyC establece que los bienes públicos del Estado son
imprescriptibles.
• El art. 239, a su vez, dispone que las aguas pertenecen al dominio
público si constituyen cursos de agua por cauces naturales y su uso por los
particulares no le hace perder el carácter de bienes públicos del Estado y,
por ende, imprescriptibles.
• El art. 1050 CCyC prevé la extinción de la responsabilidad por evicción
cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de
la prescripción adquisitiva.
• El art. 1942 CCyC dispone que el dominio es perpetuo y no se extingue
aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, salvo que este
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
• El art. 1961 CCyC establece que en el caso de avulsión, si se desplaza
parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo y el dueño
del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, más pasado
el término de seis meses las adquiere por prescripción.
• El art. 2009 CCyC se refiere a la adquisición de la medianería por
prescripción.
• El art. 2119 CCyC dispone que el derecho de superficie no se adquiere
por usucapión, siendo admisible la prescripción breve a los efectos del
saneamiento del justo título.
• El art. 2459 CCyC prevé que la acción de reducción no procede contra el
donatario ni el subadquirente que han poseído la cosa donada durante
diez años, contados desde la adquisición de la posesión.

ACCIONES POSESORIAS Y REALES

ACCIONES POSESORIAS
Son aquellos medios o herramientas que la ley nos confiere para defender
la relación de poder. Esas relaciones son la posesión, la tenencia y los
servidores de la posesión. Estas relaciones de poder son protegidas por el
derecho de tal manera que en caso de que se encontraren lesionadas o
turbadas, les confiere la posibilidades de revertir esta situación a través de
las acciones posesorias. Son de gran importancia para la protección del
orden publico. Se protege todo tipo de posesión (desde ya legitima de
buena fe, ilegitima de buena fe, ilegitima de mala fe, simple, viciosa, etc.)
Las acciones posesorias pretenden restablecer prontamente aquel orden
que ha sido quebrantado. Se defiende el hecho de la posesión (no el
derecho de poseer).
Defensas de la posesión y la tenencia
ARTICULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las
habilitan. Las acciones posesorias según haya TURBACION o
DESAPODERAMIENTO, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con
intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o
tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del
poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el
efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el
desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser
juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.
ARTICULO 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título
válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el
poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la
tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.
ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o
recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando
debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial
llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de
tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección
contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la
posesión.
La norma exige el cumplimiento de los siguientes recaudos:
a) La defensa como reacción para recobrar la posesión o tenencia de
propia autoridad. Debe operar de manera inmediata luego del ataque (la
norma dice “sin intervalo de tiempo”). De no reaccionar sin solución de
continuidad, el lesionado debería recurrir a las acciones judiciales.
b) En el acto de repulsar en forma extrajudicial los ataques para
mantenerse en la posesión en la tenencia, o si se trata de recuperarlas, se
debe proceder “sin exceder los límites de la propia defensa”, es decir que
tendrá que existir proporcionalidad (el art. 34, inc. 6.b, CP habla de
necesidad “racional” del medio empleado al regular la legítima defensa)
entre el ataque y los medios que se eligen para la defensa frente a la
agresión ilegítima, cuya valoración queda librada a la apreciación judicial.
c) La nueva norma permite este recurso cuando se debe repeler una
“agresión” o “toda violencia”. Si bien ya no se habla de repulsar la
“fuerza” con el empleo de una “fuerza suficiente” (como lo hacía su
antecedente), los términos utilizados se asimilan solo a la agresión
violenta contra la relación de poder, y permiten excluir el supuesto de
usurpación clandestina.
d) La posibilidad de una persona de protegerse y repeler una agresión con
el empleo de una fuerza suficiente, está condicionada a que los auxilios de
la autoridad judicial o policial lleguen demasiado tarde, es decir, cuando,
de esperar su presencia, podrían consumarse los hechos que se pretenden
evitar. Por el contrario, no queda franqueada la defensa extrajudicial si
tales auxilios pudieran ser temporáneos, pues es de exclusivo resorte de
las autoridades el prevenir o reprimir los hechos de violencia. Este
recaudo de la subsidiariedad no se encuentra previsto en la regulación
penal de la legítima defensa.
ARTICULO 2241.- ACCION DE DESPOJO. Corresponde la acción de despojo
para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor
sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra
el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando
de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun
contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización
de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor
ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la RESTITUCION
de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza
a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a
la posesión o a la tenencia.
ARTICULO 2242.- ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESION.
Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de
sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el CESE DE LA
TURBACION y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia.
ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al
tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en
contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba
no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una
relación de poder más antigua.
ARTICULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce
una lesión mayor que la que determina la promoción de la acción, el
afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión
mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del
derecho de defensa en juicio.
ARTICULO 2245.- LEGITIMACION. Corresponden las acciones posesorias a
los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de
una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias
contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo
excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden
estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la
extensión mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos
producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la
posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla
directamente.
ARTICULO 2246.- Proceso. LAS ACCIONES POSESORIAS TRAMITAN POR EL
PROCESO DE CONOCIMIENTO MAS ABREVIADO QUE ESTABLECEN LAS
LEYES PROCESALES O EL QUE DETERMINA EL JUEZ, ATENDIENDO A LAS
CIRCUNSTANCIAS DEL CASO
Los Procesos De Conocimiento son aquellos que resuelven una controversia
sometida voluntariamente por las partes al órgano jurisdiccional y que se tramita sobre
hechos dudosos y derechos contrapuestos, que debe resolver el juez declarando a
quien compete el derecho cuestionado o la cosa litigiosa.

ACCIONES REALES. DEFENSAS DEL DERECHO REAL

Cuando hablamos de acción debemos tener en cuenta que la acción es el

medio o herramienta con que cuenta un titular de un derecho para
reclamar la intervención del órgano a fin de que se le reconozca aquel
derecho que ha sido lesionado. Estas acciones las hay según LA
NATURALEZA DEL DERECHO QUE SE PROTEJA (las hay acciones reales,
personales, etc.)
Todas las facultades propias de cada derecho (de cosa propia, de cosa
ajena, de disfrute, de garantía, en definitiva, todos) encuentran su defensa
a través de las acciones reales.
Poder identificar cuando se utiliza una acción o la otra tiene que ver con lo
que llamamos ¿Cuál es el AMBITO de cada acción?: Que tiene que ver con
cuales son lo derechos que esta acción protege, respecto a que lesiones,
quienes están legitimados activa y pasivamente.

Disposiciones generales
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de
defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales
contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la
confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son
imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.
ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita.
AMBITO DE CADA ACCION.
La acción REIVINDICATORIA tiene por finalidad defender la existencia del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
producen el DESAPODERAMIENTO.
La acción NEGATORIA tiene por finalidad defender la libertad del derecho
real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
constituyen una TURBACION, especialmente dada por la atribución
indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción CONFESORIA tiene por finalidad defender la plenitud del
derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de
hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o
turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones
reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y
subsistir al tiempo de la sentencia.
ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el
restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva
del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el
resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la
indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción
real.
Cuando el actor decide reclamar el restablecimiento de su derecho real,
no por ello pierde la posibilidad de añadir la reparación de los daños
sufridos, pero ya no lo hará en forma sustitutiva, sino en forma
complementaria (por aquello que dispone el art. 1716 CCyC, en cuanto a
que la violación del deber de no dañar a otro da lugar a la reparación del
daño causado) y accesoria a la acción principal (es decir, sin que se
requieran dos acciones para lograr ambos resultados.
Un ejemplo de indemnización complementaria puede verse en la acción
confesoria que tiene, como ámbito, la defensa de la plenitud de los
derechos reales, cuyo ataque se configura cuando se lesionan los
derechos inherentes a la posesión (art. 2248 CCyC), dentro de los cuales se
encuentran los derechos a exigir el cumplimiento de los límites al dominio
(art. 1932 CCyC). Así como estos límites implican las “obligaciones
inherentes a la posesión” (art. 1933 CCyC) de no producir ruidos que
excedan la normal tolerancia o de no realizar obras que alteren el curso
natural de las aguas, también existen los derechos subjetivos correlativos
—inherentes a la posesión— de exigir su cese (art. 1973 CCyC) y de
remover las obras (art. 1975 CCyC), respectivamente, exigencias que
puedan movilizarse a través de la acción confesoria. Pero ambas normas
facultan al actor a añadir el pedido de indemnización de los daños sufridos
el cual, de otorgarse, no sustituye el objeto principal, que es el
restablecimiento del estado anterior. Cuando el actor opta por perseguir
la indemnización sustitutiva del daño, el resarcimiento pasará a
constituirse en el único objeto de la acción, pues pierde el derecho a
ejercer las acciones reales, en cuyo caso, y atento la diferencia de
naturaleza entre estas y el reclamo de daños derivados de la
responsabilidad civil, no resulta aplicable a la acción de resarcimiento
sustitutivo el plazo de prescripción trienal previsto por el art. 2561 CCyC.
La norma prescribe que pierde el derecho de ejercer la acción real quien
“opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño”, sin hacer
distinciones respecto al éxito (total o parcial) o fracaso del reclamo. Es
decir, no se puede instar una acción real si se logra la reparación completa
(en el caso de una reivindicación, el monto de la indemnización incluso
debe comprender el valor de la cosa), lo cual es lógico; pero tampoco,
cuando el actor no logre la satisfacción íntegra. Sin embargo, atento a que
si se intenta la acción real también se podría reclamar la indemnización
complementaria, serán pocos los supuestos en los que, teniendo la
posibilidad de elegir entre la acción real y la indemnización sustitutiva, se
opte por la segunda.
La mayoría de las veces, cuando así se haga, será porque ya no se podrá
triunfar en la acción real (por ejemplo en el caso del art. 2260 CCyC,
según el cual la acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable
no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena
fe y a título oneroso). En estos casos, la alternativa que predica el artículo
solo existirá desde el punto de vista formal, pues no es lógico que el actor
intente una acción con un resultado previsiblemente negativo; y en nada
cambia que no logre el cobro total de la indemnización porque tampoco
triunfaría en la acción real.
ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen
a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes
cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la
medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener
por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse
a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad
o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se
circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron
ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia
relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que
han intervenido en el juicio.

Acción reivindicatoria
ARTICULO 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho.
La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material.
También puede serlo la universalidad de hecho.
La posibilidad de reivindicar la cosa en su totalidad o en parte material es
consecuente con el párr. 1 del art. 1883 CCyC, según el cual el objeto del
derecho real es, precisamente, una cosa o una parte material de la cosa;
pero la norma en análisis se aleja de las disposiciones generales en
materia de posesión al permitir la reivindicación de una universalidad de
hecho.
Aunque el objeto de la posesión y de la tenencia es una cosa determinada
(art. 1912 CCyC) y aunque la relación de poder sobre una universalidad de
hecho —es decir, sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos
y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una
piara—, abarca solo las partes individuales que comprende la cosa (art.
1927 CCyC), la norma en análisis permite reivindicar las universalidades de
hecho (que no son objeto de posesión), para que todas las cosas que la
integran puedan ser protegidas, a la vez, por el titular único sin que deba
accionar en forma individual por cada una.
ARTICULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los
objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios
si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de
hacerse efectiva la restitución.
En la enumeración de “objetos no reivindicables” se incluyen los “objetos
inmateriales”, no obstante la segunda parte del art. 1883 CCyC menciona
que el objeto de los derechos reales “también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley” y que los bienes son objetos
inmateriales susceptibles de valor económico (art. 16 CCyC). De este
modo, la protección de la existencia, plenitud y libertad de los objetos
inmateriales, aunque constituyan el objeto de un derecho real, debe
asegurarse por medio de acciones personales. Por su parte, la referencia
expresa como objetos no reivindicables a “las cosas futuras al tiempo de
hacerse efectiva la restitución” permite concluir que, serán reivindicables
las cosas futuras al tiempo de la demanda.
ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores.
No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos
que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los
automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe
durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y
los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
Si quien desapodera ha logrado registrar el automotor bajo su dominio y,
luego, lo transmite a un tercero que no efectúa la inscripción en el
Registro, la acción reivindicatoria prosperará, aunque el tercero
desconociese que el automotor haya sido obtenido por su transmisor
mediante desapoderamiento. Ello, toda vez que la inscripción sea un
requisito insoslayable para repeler la reivindicación y que resulta ser un
poseedor de mala fe, pues el art. 1895 CCyC aclara que, respecto de las
cosas muebles registrables, no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca. Más aún, si el acto de adquisición se hubiera producido
“sin intervención del titular del derecho”, el subadquirente de una cosa
mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título
oneroso para repeler la reivindicación (art. 2260 CCyC).
ARTICULO 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe
dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a
nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los
efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza,
queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace
cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede
dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser
resarcido en los términos del régimen especial.
ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la
prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas
siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor
común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la
cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha
del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del
demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del
demandado, se presume que este transmitente era poseedor y
propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero
propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables.
Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables,
robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe,
se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los
elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y
tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita
su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de
igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su
existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el
derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el
que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la
inscripción registral, emanados de un autor común, es preferida aquella
que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales
exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la
inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda
decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que
pertenece al que lo tiene inscripto.
ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables.
En la reivindicación de cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el
derecho de la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el
derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre
prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque
sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede
la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente,
aunque éste sea de buena fe.
Las partes han adquirido sus derechos de un antecesor común. De
acuerdo al inc. a, en este caso, prevalece el derecho de aquel que primero
adquiera el derecho real. No se dice que, para triunfar, quien adquirió
primero el derecho real debió haberlo hecho a título oneroso y, tampoco
con buena fe, lo cual implica que podría premiarse al adquirente de mala
fe solo por haber adquirido sus derechos antes que el contradictor.
Las partes han adquirido sus derechos de antecesores distintos. En este
caso, como regla, prevalece el derecho que se derive del antecesor más
antiguo. La solución se aparta de la que se brinda para las cosas muebles
registrables (inc. e del art. 2257 CCyC) y para los inmuebles (inc. d del art.
2256 CCyC) en el mismo caso de antecesores distintos, para los cuales se
exige investigar cuál de los antecesores es mejor, antes de recurrir al
criterio de decisión. Sin embargo, la regla general cede cuando uno de los
derechos de las partes “se remonta a una adquisición originaria, aunque
sea más reciente”, el cual “siempre prevalece”.
El caso de las transmisiones sucesivas. El art. 2260 CCyC individualiza los
elementos indispensables para poder repeler la reivindicación cuando han
mediado transmisiones sucesivas y, en tal sentido, exige un subadquirente
de buena fe a título oneroso de una cosa mueble no registrable. La
solución debe armonizarse con lo dispuesto en el art. 1895 CCyC para el
que la posesión de buena fe del subadquirente a título oneroso de cosas
muebles no registrables, que no sean hurtadas o perdidas, es suficiente
para adquirir los derechos reales principales. Vale decir que, en el caso
que las cosas sean hurtadas o perdidas, por más que se reúnan los
recaudos del art. 2260 CCyC, no alcanzará para repeler la reivindicación.
ARTICULO 2259.- DERECHO A REEMBOLSO. Si se reivindica un objeto
mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste
no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa
de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la
inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe
reintegrar al reivindicado el importe abonado. En caso de reembolso, el
reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala
fe.
El reembolso procede cuando el objeto se hubiese vendido “con otros
iguales en una venta pública, o en una casa de venta de objetos
semejantes o por quien acostumbraba a venderlos”. Además de buscar la
protección del tráfico comercial, la solución considera que quien adquiere
en esas circunstancias no puede advertir la ilegitimidad del título del
transmitente por haber sido víctima de un error invencible. Así, por
ejemplo, si a una persona le hurtan su reloj, y este es vendido por el
ladrón a un joyero, quien a su vez lo vende en su joyería a un tercero de
buena fe, este no podrá repeler la acción reivindicatoria del propietario,
ya que el régimen de la adquisición legal de derechos reales sobre
muebles por un subadquirente no se aplica a las cosas hurtadas (art.
1895 CCyC), pero sí tendrá derecho —siempre que sea de buena fe— a
que se le restituya el precio que pagó por el reloj.
Que “el objeto se haya vendido con otros iguales” no significa que se
hayan adquirido todos juntos, sino que hayan sido ofrecidos o que hayan
estado en venta con otros semejantes (tampoco es necesario que sean
“iguales” pues con esta expresión la norma refiere a que pertenezcan a un
mismo género), aunque haya sido adquirido individualmente. Incluso, por
más que la norma mencione el término “venta”, debe entenderse que su
ámbito comprende cualquier otro caso de adquisición a título oneroso, y
que cuando alude a “venta pública” comprende lugares destinados a la
venta al público (sean públicos o privados).
Por último, para tener derecho al rembolso, no es necesario que la cosa
haya sido comprada en una “casa de venta de objetos semejantes”
(expresión que alude a comercios que se dedican a la venta de artículos de
igual ramo), ya que también será la consecuencia de haber sido comprada
a una “persona” que tiene por costumbre vender ese tipo de cosas
ARTICULO 2260.- ALCANCE. La acción reivindicatoria de una cosa mueble
no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho
real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario;
sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio
insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no
puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se
realiza sin intervención del titular del derecho.
Alcance de la reivindicación de cosas muebles no registrables. En caso de
un subadquirente (o tercer adquirente) que haya adquirido un derecho
real sobre una cosa mueble no registrable mediando buena fe en la
adquisición, y si esta se celebró a título oneroso, quien era el propietario
NO PODRÁ VALERSE DE LA REIVINDICACION Y SOLO CONTARÁ CON
RECLAMOS RESARCITORIOS contra quienes facilitaron la adquisición de
la cosa por el nuevo dueño.
2.1.1. La existencia de un SUBADQUIRIENTE DEL DERECHO REAL. La
norma otorga la posibilidad de repeler la reivindicación a un
subadquirente de un derecho real, es decir, a quien lo ha adquirido de
parte de quien, a la vez, la recibió del anterior dueño mediante un acto
ineficaz. Rige entonces cuando, entre el dueño actual, (subadquirente) y el
titular de la cosa hay un tercero interpuesto, que es la persona que la ha
recibido o tomado. En relación a quien hubiera tenido la cosa del
propietario, juega lo dispuesto en el art. 390 CCyC, primera parte, del cual
surge —al decir que la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas
al mismo estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo y obliga
a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido— que la
reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuera de buena
fe que la hubiese tenido del reivindicante por un acto nulo.
2.1.2. Cosa mueble no registrable La expresión “cosa mueble” es tomada
en su significado técnico y, por lo tanto, implica la idea de bien material
susceptible de valor económico, que puede desplazarse por sí mismo o
por una fuerza externa (arts. 16 y 227 CCyC). Pero además, debe tratarse
de una cosa mueble “no registrable”, es decir, cuya registración no
imponga la ley en forma obligatoria.
La norma distingue las cosas muebles no registrables de las cosas
inmuebles y de las cosas muebles registrables porque, si la transmisión de
las primeras se realiza por la simple entrega, sin exigirse al transmisor el
título que justifique su propiedad, la seguridad en las transacciones
impone exigir solo su posesión para repeler la acción reivindicatoria. Pero
además, respecto de las cosas muebles registrables la inscripción opera
como un recaudo de la buena fe, la cual no estará presente sin aquella a
favor de quien la invoca y tampoco si el respectivo régimen especial prevé
la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y estos no
son coincidentes (art. 1895 CCyC).
2.1.3 La buena fe. Otra condición requerida es la buena fe, creencia de la
posesión que detenta el tercer adquirente y basta que exista en el
momento de la adquisición de la posesión (art. 1920 CCyC). La exigencia es
lógica, ya que si el legislador eligió sacrificar el derecho del propietario
frente al del poseedor de buena fe, no podía hacerlo frente al de mala fe,
porque ello hubiera significado premiar la deslealtad. La buena fe, definida
en el art. 1918 CCyC (cuando el sujeto de la relación de poder no conoce ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando el poseedor, por
error o ignorancia de hecho no imputable, se persuadiera, sin duda
alguna, de la legitimidad de la posesión), no requiere ser comprobada,
pues su existencia se presume salvo que se presuma la mala fe (art. 1919
CCyC), y el propietario debe demostrar —a través de cualquier medio
probatorio— el conocimiento, por parte del poseedor, de que, quien le
transmitió a este último, no era el verdadero propietario de la cosa que
adquirió.
Adquisición a título oneroso. Para que opere el rechazo de la
reivindicación, el subadquirente debe invocar que la transferencia, que le
ha permitido recibir la cosa, ha sido a título oneroso (es decir, por compra,
permuta, dación en pago, etc.), pues de haberse realizado a título
gratuito, la protección legal deja de funcionar.

Alcance de la reivindicación de inmuebles o cosas muebles registrables.

Si la cosa es inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene acción real
contra terceros que sobre ella, aparentemente, adquirieron derechos
reales, o que la tengan en su posesión por cualquier contrato hecho con el
deudor (art. 761 CCyC). Y de acuerdo al art. 392 CCyC, dedicado a reglar
los efectos de la nulidad respecto de terceros en inmuebles o muebles
registrables, todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre aquellos por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos
reales o personales de buena fe y a título oneroso. Pero la norma agrega
que, los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y a título
oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
Sería el caso de una escritura o un formulario de transmisión otorgados
por quien se hace pasar por el titular de un inmueble o de un vehículo
utilizando documentos falsos. Como corolario específico de este último
precepto general para la acción reivindicatoria, la parte final de la norma
en examen previene que no podrá repelerla el subadquirente de buena fe
y a título oneroso de un inmueble o de una cosa mueble registrable, si el
acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Si bien para la generalidad de la doctrina (aunque por distintas vías) el
subadquirente de buena fe y a título oneroso no estaba protegido cuando
la adquisición se efectuaba a partir de un acto en el que no había
participado el propietario, algunos autores le brindaban protección si, a la
buena fe y al título oneroso del subadquirente, se le agregaba la buena fe
del transmitente. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto (art. 1902 CCyC). Es
así entonces que, la escritura o el formulario —labrados por un otorgante
que se hace pasar por el dueño para transmitir la cosa— constituye un
claro ejemplo de justo título. Por su parte, la buena fe en la relación
posesoria que se requiere para la prescripción adquisitiva corta consiste
en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella y,
cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen
previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial (art. 1902 CCyC). La prescripción adquisitiva
de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles
por la posesión durante diez años sobre cosas muebles hurtadas o
perdidas por la posesión durante dos años y, si la cosa es registrable, el
plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título (art. 1898 CCyC). Entonces, en un acto celebrado sin su intervención,
el verdadero propietario podrá reivindicar del adquirente, salvo que este
haya reunido los requisitos para adquirir la cosa por la prescripción
adquisitiva.
ARTICULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar
la RESTITUCION DEL OBJETO, parte material de él o sus restos. En cuanto a
las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del
Capítulo 3 del Título II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del
vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
Restitución de cosas muebles. La sentencia podría disponer libremente el
lugar de restitución de la cosa mueble y de sus cosas adheridas, que
también quedan alcanzadas por el reintegro (art. 230). Incluso puede
suceder que en el curso del proceso se disponga el secuestro como
medida cautelar, en cuyo caso la cosa no estará en poder del demandado
al momento del fallo.
Restitución de cosas inmuebles Al igual que respecto de la restitución de
las cosas muebles, la nueva norma no contiene precisiones respecto de la
restitución de un inmueble, como sí contenía su antecedente. Quien
resulta condenado a restituir debe exteriorizar su voluntad de poner el
inmueble a disposición del actor (por ejemplo, mediante el depósito
judicial de las llaves o su entrega al oficial de justicia), “libre de toda
relación excluyente y no debe mediar oposición alguna” (art. 1926 CCyC).
La restitución comprende las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo con carácter perdurable
(inmuebles por accesión), en cuyo caso “los muebles forman un todo con
el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la
voluntad del propietario” (art. 226, párr. 1, CCyC), pero no abarca las cosas
muebles “afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del
propietario” (art. 226, párr. 2, CCyC).

ACCION NEGATORIA
ARTICULO 2262.- Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra
cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño
del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede
también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de
un derecho real.
ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de
poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el
inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que
no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
2.1. Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. Quien
intente una acción negatoria debe acreditar su condición de titular de un
derecho real que se ejerza por la posesión (la demanda no procede frente
a la nulidad del título). Si bien de la letra del artículo parece desprenderse
que esa es la única carga probatoria en cabeza del actor —la norma dice
que al demandante “le basta probar su derecho de poseer”—, también
deberá demostrar los HECHOS EN LOS QUE FUNDA SUS PRETENSIONES,
uno de los cuales será la turbación por parte del demandado. En efecto,
la propia naturaleza de la acción tiene como presupuesto la existencia de
un acto que impida el libre ejercicio de los derechos del actor, por el cual
el demandado ejerce un derecho real indebido o en la extensión
indebida. Y este acto, que debe ser alegado por el reclamante, también
debe ser probado; pues quien invoca el gravamen corre con la carga de
acreditar su existencia.
De acuerdo con el art. 1888 CCyC según el cual “las cosas se presumen sin
gravamen, excepto prueba en contrario” y con el art. 1941 CCyC que
establece que “el dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario” (es decir, que no se afecta su carácter absoluto por una
desmembración, ni su carácter perpetuo por la existencia de alguna
modalidad que subordine su duración), queda en cabeza de quien
pretende tener un derecho sobre la cosa de otro la prueba de ese interés.
De ahí que el actor no tendrá como carga la de probar la no existencia de
la servidumbre —salvo si quien demanda alega que la servidumbre que se
arroga el demandado existía pero se extinguió, en cuyo caso también
deberá acreditar los hechos extintivos— o del derecho inherente a la
posesión (art. 2263 CCyC) ni la extensión del derecho real que se le quiere
imponer (art. 2262 CCyC). Por esa misma presunción de perfección, que se
exime al actor de la prueba del gravamen en la acción negatoria, se le
exige en la acción confesoria (art. 2265 CCyC). También podría suceder
que el demandado que ejerza una servidumbre reconvenga solicitando,
tanto que se declare la existencia o la extensión verdadera del gravamen,
como que el actor cese de impedirle su ejercicio. En tal caso, tratándose la
reconvención de una acción confesoria, será de aplicación la norma del
art. 2265 CCyC, que regula la prueba en tal supuesto.
Titulares del derecho real de hipoteca (acreedores hipotecarios) Cuando
la acción es iniciada por el acreedor hipotecario, la norma señala que al
demandante “le basta probar (…) su derecho de hipoteca”. A diferencia
del art. 2265 CCyC, que regula el mismo tema pero en la acción confesoria,
de la letra de la norma en comentario no surge, en forma expresa que,
además del carácter de acreedor hipotecario, el actor deba acreditar el
“derecho de poseer” del constituyente de la hipoteca. Sin embargo, no
podría el acreedor hipotecario iniciar una acción real para proteger la
libertad de derechos reales que se ejercen por la posesión, sin acreditar la
existencia del derecho agredido, razón por la que resulta lógica la
exigencia de comprobar el “derecho de poseer” del deudor hipotecario.
Pero, del mismo modo que en la acción confesoria, alcanzará con que el
acreedor demandante justifique su derecho real a través de la
presentación del instrumento público por el que se constituyó la
hipoteca, pues las solemnidades que rodean su otorgamiento lo vuelven
suficiente para cumplir con ambas exigencias; esta idea explica que la
carga del acreedor hipotecario de probar “el derecho de poseer” del
constituyente, además del carácter que invoca, no modifica la conclusión,
en cuanto a que actúa por sí y no a nombre de su deudor (ver comentario
al art. 2248 CCyC). A pesar de que la norma dice que “le basta” al actor
probar su derecho de hipoteca, además del derecho de poseer del deudor
hipotecario (de fácil comprobación, como se verá), solo será así cuando la
expresión se asocie a la innecesariedad de comprobar que la cosa no está
gravada con el derecho (o con su alcance) que el demandado se quiere
arrogar; pero —fuera de esa interpretación— también deberá el acreedor
hipotecario acreditar los hechos con los cuales se ataca la libertad de su
derecho.
ACCION CONFESORIA
ARTICULO 2264.- Legitimación pasiva. La acción confesoria compete
contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de
otro, ESPECIALMENTE SUS SERVIDUMBRES ACTIVAS.
ARTICULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el
inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una
servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio
de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y
demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su
derecho de hipoteca.
Interpretación. Atento que la restante prueba que debe producir el actor
variará según los distintos casos en que se otorga la acción confesoria, se
ha brindado una solución para cada supuesto de legitimación activa.
Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión cuando sea
atacado un derecho inherente a la posesión que no sea una
servidumbre. En el supuesto de la acción confesoria iniciada frente a un
ataque a los derechos correlativos a los límites legales al dominio, le
bastará al actor acreditar su derecho real o derecho de poseer, pues si —
por definición— los límites surgen solo de la ley y son inherentes al
derecho de poseer, probado este último, aquellos se tienen por
comprobados.
Titulares de servidumbres activas: reales o personales. En este caso, la
norma exige a quien acciona, acreditar no solo su derecho de poseer el
inmueble dominante, sino también la servidumbre activa. Esta exigencia
deviene lógica si se tiene en cuenta el criterio general que emana del art.
1888 CCyC, según el cual “las cosas se presumen sin gravamen, excepto
prueba en contrario” y del art. 1941 CCyC que establece que “el dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.
POR EJEMPLO, si el demandado impide el ejercicio de una servidumbre de
tránsito a través de la obstrucción del camino en el predio sirviente, el
actor deberá acreditar este hecho, su derecho real de dominio sobre el
inmueble dominante y la existencia de la servidumbre de tránsito. La
fórmula de la norma va de la mano con la conclusión —ahora plasmada en
el art. 2162 CCyC— en cuanto a que todas las servidumbres, sean reales o
personales, requieren la existencia de dos fundos (el dominante y el
sirviente). Si no fuera de este modo y las servidumbres personales no
recayeran sobre un inmueble, solo se hubiera exigido la prueba del
“derecho de poseer el inmueble dominante” en casos en que se impida el
ejercicio de una servidumbre real. Respecto al modo de probar la
servidumbre, quien demanda deberá acompañar el título de adquisición.
Si bien, por un lado, surge del art. 2565 CCyC que pueden adquirirse por
usucapión todos los derechos reales principales, y la servidumbre es uno
de ellos; por otro lado, el art. 1891 CCyC aclara que las servidumbres
positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados (las
negativas implican una abstención) sin que su titular ostente la posesión,
mientras que la prescripción para adquirir requiere la posesión por el
tiempo fijado por la ley (art. 1897 CCyC). Aunque pueda resultar dudoso si
las servidumbres positivas pueden adquirirse por usucapión, de admitirse
la posibilidad y si ha mediado sentencia declarativa, se deberá justificar su
dictado y, en su caso, la inscripción registral. De no haber mediado
sentencia declarativa, se deberá producir la prueba tendiente a acreditar
los actos posesorios concretos y determinados (art. 1891 CCyC) con los
que se ejerció la servidumbre durante el plazo de ley.
Titulares del derecho real de hipoteca (acreedores hipotecarios). La
literalidad del art. 2265 CCyC lleva a concluir que, además del carácter de
acreedor hipotecario, el actor debe acreditar el derecho de poseer del
constituyente de la hipoteca, que solo pueden ejercer los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios y superficie (art. 2206 CCyC). Sin embargo, por más que
aparezcan como lógicas las dos exigencias —pues no podría iniciarse una
acción real para proteger la plenitud de derechos reales que se ejercen
por la posesión sin acreditarse también la existencia del derecho agredido
—, bastará con que el acreedor hipotecario justifique su derecho real a
través de la presentación del instrumento público por el que se
constituyó la hipoteca, cuyas constancias y formalidades que preceden a
su otorgamiento lo vuelven suficiente para cumplir con ambos recaudos
del artículo. Esta idea reafirma que el acreedor hipotecario actúa por sí, y
no a nombre de su deudor. Si fuera una servidumbre el derecho inherente
a la posesión impedido al constituyente de la hipoteca, el acreedor
hipotecario deberá, además, acompañar el título que la justifique. Pero,
en el caso que el derecho vulnerado sea el correlato de los límites al
dominio, no habrá nada más que probar que no sea el carácter de
acreedor hipotecario y el derecho de poseer del deudor hipotecario, pues
aquellos límites provienen siempre de fuente legal.

ACCION DE DESLINDE
ARTICULO 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado
de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la LINEA
DIVISORIA entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite
fijarla de manera cierta, PREVIA INVESTIGACION FUNDADA EN TITULOS Y
ANTECEDENTES y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de
deslinde sino REIVINDICATORIA cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.
ARTICULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real
sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u
obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él
a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el
límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título
de derechos reales, para que intervengan en el juicio. La acción puede
dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde
de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción
administrativa.
ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar
TITULOS Y ANTECEDENTES a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos
elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa.
Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los
títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

ARTICULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las
acciones reales con las acciones posesorias.
El artículo en análisis expresa el principio de independencia (o de no
acumulación) entre las acciones reales y las acciones posesorias, cuyas
derivaciones se concretan en las restantes siete normas del capítulo
mediante un esquema que puede resumirse del siguiente modo: s
-Si el titular del derecho real intenta primero la acción posesoria, solo
puede iniciar la acción real por el mismo hecho luego de que aquella haya
terminado, porque la sentencia que hace lugar a la demanda posesoria
únicamente hace cosa juzgada material en lo que se refiere a la posesión o
a la tenencia; pero, si intenta la acción real y es vencido, ya no tiene el
derecho de valerse de la acción posesoria.
El fundamento de la independencia entre las acciones reales y las acciones
posesorias reside en que en cada una se ventilan cuestiones totalmente
distintas. En tanto en las acciones posesorias, se discutirá sobre la
posesión o la tenencia en sí mismas para mantener o recuperar la
relación de poder atacada; en las acciones reales, por el contrario, se
debatirá el derecho real invocado sobre la cosa.
ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones
posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el juez puede
examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y
eficacia de la posesión.
Debido a que la acción real y la acción posesoria tienen objetos muy
distintos y que queda expedita a favor del actor vencido en la acción
posesoria —si es titular de un derecho real—, la posibilidad de iniciar la
acción real (art. 2273 CCyC); la prueba producida en aquella no incidirá
en la prueba de la acción real.
La solución del artículo en análisis no puede implicar que actor o
demandado estén impedidos de agregar sus títulos a otros efectos, como,
por ejemplo, para hacer presumir el alcance territorial de su posesión o la
fecha de inicio de esta. En tal sentido, la norma en comentario deja atrás
la falta de previsión expresa y faculta al juez a examinar los títulos
presentados para “apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la
posesión” (no se habla de la tenencia pues solo el poseedor vencido en la
acción posesoria puede luego, iniciar la acción real, que requiere la
titularidad de un derecho real que no logra un tenedor).
ARTICULO 2271.- Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio,
no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia
posesoria haya terminado.
Atento que el titular del derecho real cuenta con una opción para
interponer la acción real o la acción posesoria (art. 2273 CCyC) pero no
puede iniciarlas en forma simultánea, la referencia de la norma en
comentario a que no puede “continuarse” la acción real antes de que la
instancia posesoria haya terminado, se vincula con la directiva del art.
2274 CCyC por la cual el actor en la acción real no puede iniciar acciones
posesorias por otras lesiones anteriores a la promoción de la demanda,
“pero sí puede hacerlo el demandado”. En tal caso, la acción posesoria por
un hecho distinto anterior a la acción real ya iniciada, suspende el curso
de esta última.
ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en
el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho
plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
ARTICULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho
real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción
posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda;
pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.
Cabe definir la razón de la pérdida de la acción posesoria cuando se inicia
la acción real. A veces la promoción de la acción real importa el
reconocimiento del actor de que el demandado detenta la posesión o la
tenencia, pero esta explicación solo sirve para la acción reivindicatoria y
no puede extenderse a la acción negatoria, cuyo presupuesto no es el
desapoderamiento sino la turbación. La acción real se desenvuelve a
través del proceso de conocimiento que permite el mayor despliegue
probatorio. No habría ninguna razón entonces, para debatir la cuestión
posesoria mediante un proceso de conocimiento abreviado (art. 2246
CCyC) una vez logrado el cese de la turbación o la restitución de la cosa en
el marco de la acción real. Del mismo modo, si la acción real es rechazada
porque el actor no ha acreditado su derecho de poseer o mejor derecho
de poseer que el demandado, perdería relevancia debatir la cuestión
posesoria incluso en un marco de menor amplitud probatoria. En ambos
casos, la sentencia adquiere un efecto definitivo
ARTICULO 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la
acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a
la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado.
ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los
hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es
condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de
restitución, puede a su vez ENTABLAR O CONTINUAR la acción posesoria o
real respecto del hecho anterior.
El artículo encuentra su ámbito de aplicación, por ejemplo, en el caso en el
que, contra una turbación, el atacado se defiende a través del despojo del
inmueble del turbador. Él inicia la acción posesoria de despojo, y triunfa.
Una vez que el vencido restituye, puede demandar al turbador por medio
de una acción posesoria o real, o seguir la acción ya iniciada, en ambos
casos por la turbación (que constituye el “hecho anterior” que exige la
norma).
ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no
obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la
tenencia POR HECHOS POSTERIORES.
La limitación al actor en la acción real para iniciar acciones posesorias rige
solo para las lesiones posesorias “anteriores a la promoción de la
demanda” (art. 2274 CCyC), pero no con relación a las posteriores. La
solución es lógica porque en la acción real no pudieron haberse
considerado tales lesiones posteriores a su promoción, respecto de las
cuales el actor titular de un derecho real volverá a contar con la opción
entre la acción real y la acción posesoria (art. 2273 CCyC). Claro está que,
si la acción real promovida fue la reivindicatoria, que persigue “la
restitución del objeto” (art. 2261 CCyC) la acción posesoria por una lesión
posterior no será la de mantener (art. 2242 CCyC), pues ya no podrá sufrir
turbaciones una relación de poder que se perdió. También en relación a
estos “hechos posteriores” sobre los que refiere la norma, iniciado el
juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de
que la instancia posesoria haya terminado (art. 2271 CCyC).
 PUBLICIDAD INMBOLIARIA. PUBLICIDADA REGISTRAL (ley 17801)

Como se remarcó en múltiples ocasiones, los derechos reales (a diferencia

de los personales) son oponibles erga omnes, por tal razón deben ser
dados en conocimiento a todas las personas a través de distintos hechos u
actos. La publicidad por excelencia es la TRADICION, porque la misma
constituye la posesión de la cosa, y esta es constitutiva de todos los
derechos reales que se ejercen por la posesión.
En materia inmobiliaria, el derecho real, se adquiere, se trasmite y se
extingue fuera del registro, tales así que la INSCRIPCION REGISTRAL es
necesaria para su oponibilidad a terceros. Por eso decimos que el
carácter/efecto de la inscripción inmobiliaria es DECLARATIVO porque el
derecho se constituye/transmite/extingue fuera del registro, pero en
estos casos será oponible para muy pocos. Para la oponibilidad a terceros
es imprescindible que el acto jurídico haya sido inscripto en un registro
correspondiente.
Este conjunto de formas a cumplir para la publicidad registral de
inmuebles conforma un SISTEMA. Decimos que nuestro sistema es un
SISTEMA REAL porque el registro se realiza por inmueble y no por la
persona de su titular. Cada uno de ellos está matriculado, tiene su
correspondiente numero de orden, se le asigna un “FOLIO REAL” donde
se asienta todo lo que tenga que ver con adquisiciones, transmisiones,
gravámenes, levantamiento de gravámenes: todo aquello que tenga que
ver con el derecho real respecto a ese inmueble.
Es también reconocido como un SISTEMA DE INSCRIPCION porque cada
vez que se inscribe un acto jurídico (adquisición, transmision, etc.) se hace
en una forma sumaria, es una síntesis del documento (a diferencia de los
sistemas de transcripción donde se transcribe todo el documento).
También decimos que NO ES UN SISTEMA CONVALIDANTE, porque en
nuestro sistema registral la inscripción no subsana ni convalida el titulo, en
tal caso, si el titulo inscripto tiene defectos que puedan acarrear su
nulidad: los seguirá teniendo aun cuando estuviese inscripto. En cambio
otros sistemas validan los títulos.
 PRINCIPIOS REGISTRALES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Principio de ROGACION: el registro procede a solicitud de parte, no
procede de oficio. Siempre la intervención del registro es rogada, ya sea
para lograr un asiento inicial, para las mutaciones registrales, para anotar
embargos, litis, expedir certificados.
Principio de INSCRIPCION: todo documento por el que se constituyen,
transmiten, modifiquen o extingan derechos, deben ser inscriptos para su
oponibilidad.
“Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892,
1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para
su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en
los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda,
los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.”
Principio de PRESUNCION REGISTRAL: se infiere del articulo 22: los
asientos registrales se presumen veraces, estrechamente enlazado con la
fe pública registral.
Principio de ESPECIALIDAD: en todo titulo que se inscribe debe estar
individualizado: el inmueble, las medidas, las superficies, los linderos, y
todo aquello que indique indubitablemente respecto de que inmueble se
está realizando esa inscripción. Surge del capitulo 3ro de la ley.
Principio de LEGALIDAD: confiere al registro la facultad de examinar las
formas extrínsecas del titulo que se pretende inscribir. Según lo considere,
si las formas extrínsecas reúnen todos los requisitos exigibles para
aceptarlo, procede a inscribirlo, sino la rechaza. El rechazo puede ser
rotundo o puede dar lugar a una inscripción provisionalmente por un
plazo de 180 dias. En ese plazo (ya sea que la inscripción la haya solicitado
el escribano -para la inscripción de una escritura publica- o el juzgado -en
disposición de una medida cautelar, por ej.) se debe subsanar la
observación en el mismo.
Art 8 y 9 contemplan los recursos (administrativo y judicial) si
consideramos que el registro se ha opuesto a esa inscripción de forma
infundada.
Principio de PRIORIDAD: indica que tiene prioridad aquel acto que
primeramente indique el registro sobre otro acto que ingrese
posteriormente, aun cuando el posterior sea de fecha anterior al
primeramente inscripto. Lo que da la prioridad es LA FECHA DE
INSCRIPCION.
Principio de TRACTO SUCESIVO: implica que cada transmision sucede a la
otra mediante un encadenamiento perfecto entre todos los títulos. Los
unos derivan de los otros en una forma regular, ordenada, encadenada.
Las excepciones al principio se dan cuando no existe una transmisión de
un derecho a otro sino cuando se trata de inscripciones originarias así
como los inmuebles adquiridos por prescripción adquisitiva que no
responden a este sistema de transmision traslativa. Art. 15
El TRACTO ABREVIADO que a simple vista es una excepción al tracto
sucesivo, lo que significa no es en absoluto una excepción a este sino que
lo que permite es que en algunos casos o circunstancias reguladas por la
ley puedan inscribirse en forma simultanea DOS TRANSMISIONES EN UN
MISMO ASIENTO. Por lo cual el tracto sucesivo (encadenamiento
ordenado que nos permite conocer todo el antecedente registral del
inmueble) vamos a poder conocerlo de todas maneras (a pesar del tracto
abreviado) porque aun simultáneamente, los dos asientos se inscriben y
dan cuenta de como ha sido el tracto de la transmisión.
“Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o
anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los

herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores

transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la

partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación

de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en
el Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo.”

Principio de PUBLICIDAD: necesaria para conferir seguridad al

trafico inmobiliario. Abastece de buena fe al sistema.

Principio de INTEGRIDAD: para los terceros, todo lo que existe

está inscripto y es oponible a terceros.
 ¿Qué tipos de documentos se inscriben en el registro?: todos
aquellos documentos públicos que:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o

extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Deben ser instrumentos públicos emanados del notario, que tiene a

su cargo la inscripción de cada transmision/adquisición del derecho
real.

También los instrumentos judiciales: disposición del juez por causa

de muerte del causante en la sucesión o también en las liquidaciones
de la sociedad conyugal

FUNCIONAMIENTO DEL BLOQUEO REGISTRAL. RESERVA DE

PRIORIDAD

Bloqueo registral: procedimiento en función del cual el registro que

emite la informacion

Informe de dominio: cada individuo (no solo un escribano) puede

pedir un informe para conocer el estado registral de un inmueble, su
único fin es la publicidad de la situación jurídica. Da a conocer su
titular, el porcentaje de la titularidad, los gravámenes, las
restricciones. No tiene ningún plazo, no garantiza la inmutabilidad de
los datos.

Certificado pedido por escribano en función de la realización de un

negocio inmobiliario (emitido por el registro de la propiedad
inmueble). Tiene una virtualidad que no tiene el informe de dominio
pues su efecto es la inmutabilidad de todos los datos que el registro
da a conocer: el bloqueo registral. Produce la reserva de prioridad de
inscripción de ese negocio jurídico para el cual el escribano solicitó el
certificado. Tiene un plazo de efectividad que será de 15 dias en la
ciudad, 25 dias en la provincia o 30 dias fuera de la provincia.

VER EJEMPLO GRAFICADO EN MINUTO 23 DEL VIDEO “Clase 24.

Publicidad registral”.

Otorgamiento de escritura publica (escritura traslativa de dominio)

teniendo a la vista el titulo de propiedad del inmueble

"Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del

plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán
registradas a la fecha de su instrumentación."

Inscripcion del titulo en el registro de la propiedad inmueble (se

brinda al escribano un plazo de 45 dias). La inscripcion tiene un
efecto retroactivo al dia de la celebracion/instrumentacion. POR LO
TANTO: si durante el periodo en el que rige el Bloqueo Registral de
un inmueble por accion del escribano (15 dias en capital, 25 dias en
provincia y 30 dias fuera de de provincia) se dispone la aplicacion de
un embargo al mismo, una vez vencido el plazo, habiendose
celebrado la transmision del titulo de propiedad DENTRO DEL
MISMO, el embargo es rechazado.

Si la inscripcion del titulo no se lleva a cabo por el escribano dentro

del plazo de 45 dias desde su otorgamiento, no procederá la
retroactividad (de le fecha de inscripcion a la fecha de otorgamiento)
y como la oponibilidad erga omnes regirá desde la fecha de la
inscripcion del titulo en el registro, el embargo procedera contra el
inmueble.

SE COMPRA EL INMUEBLE CON EL EMBARGO

Hay ciertos plazos de caducidad con la inscripción:

- A los 180 dias, DE OFICIO, se produce una caducidad si hay una

inscripción provisional y no la hemos subsanado
- A los 5 años: las medidas cautelares
- A los 35 años las inscripciones hipotecarias