ECOLE SUPERIEURE DE COMMERCE

ET DE GESTION

CLASSE : LICENCE 3

COURS : URBANISME OPERATIONNEL

(PROJET D’AMENAGEMENT)

Enseignant: BOBOU Konan Frédéric

SPECIALISTE EN GESTION URBAINE (DIEAU)

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 SOMMAIRE
I -Notions de définition et de compréhension des termes…………………………. 3

II - Etapes d’aménagement..............................................................................................5

III - Démarches possibles....................................................................................................6

IV - Cas particulier d’un Lotissement...............................................................................7

V - Autres besoins à intégrer dans le lotissement...........................................................16

VI - Programmation………………………………………………………..……..…….17

VII - Equipement………………………………………………………………..……….18

VIII - Règlement et Cahier de Charges………………………………….……….………21

IX - Bibliographie……………………………………………………………….……...22

X -Annexes…………………………….............................................................................23

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 I - NOTIONS DE DEFINITION ET DE COMPREHENSION
DES TERMES

Parcelle : unité de propriété correspondant en général à une portion de terrain d’un seul
tenant située dans un même lieu et présentant une même affectation a un propriétaire.

Ilot : unité constitutive de l’espace urbain entièrement délimitée par des voies et subdivisée en
lots ou parcelles.

Quartier : fraction du territoire d’une ville dotée d’une physionomie propre et caractérisée
par des traits distinctifs qui lui confèrent une certaine unité et une individualité.

Agglomération : ensemble constitué par une ville est ses environs.

Habitat : cadre et condition de vie d’une population en générale, et en particulier mode de
groupement de l’établissement humain.

Les équipements : on désigne par équipement l’ensemble des installations de réseaux, des
bâtiments qui permettent d’assurer à la population résidente et aux entreprises les services collectifs
dont ils ont besoin.

Les services urbains : il s’agit des services fournis aux usagers et aux populations
urbaines. Ils sont en général financés par les budgets municipaux, donc par les impôts locaux et les
subventions reçus par l’Etat.

La ségrégation sociale par l’habitat : c’est la mise à l’écart d’un groupe social
pour diverses raisons. Cette notion est employée au sens fort, pour designer la séparation forcée,
institutionnalisée et règlementée, de différents groupes de population. Il s’agit ici d’une forme de
séparation sociale qui se perçoit par l’habitat.

La mixité sociale : il s’agit d’un état ou du processus de cohabitation sur un même

territoire de groupes sociaux aux caractéristiques diverses.

Quartier précaire : en urbanisme, on le défini comme un quartier marginalisé sous deux

aspects distincts :

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- soit, du fait de l'absence ou de l'insuffisance des infrastructures sociales de base notamment
d'établissement primaire et/ou secondaire, centre de santé, eau potable, électricité, assainissement,
voies de desserte, etc. ;
- soit, du fait de la pauvreté des populations qui y vivent, de l'inaccessibilité aux services sociaux de
base, logements construits avec des matériaux de récupération, des matériaux de type végétal ou de
terre (banco) avec armatures en bois.
Ce type de quartier étant caractérisé par des constructions implantées en désordre dans une grande
anarchie visuelle, sur des terrains non assainis. En résumé, un quartier qui présente un cadre de vie
insalubre et sous équipé en infrastructures sociocommunautaires.

La ville : elle est à la fois un milieu physique et humain où se concentre une population qui
organise son espace en fonction du site et de son environnement, selon ses besoins, ses activités
propres et aussi de contingences notamment socio-politiques.

Résilience : capacité à absorber une perturbation, à se réorganiser et à continuer de

fonctionner comme auparavant.

Aménagement : Selon le dictionnaire, c’est l’action d’aménager, organiser ou disposer

en vue de rendre plus confortable et plus utilisable. Dans le domaine de l’espace, il y a :

- Aménagement du Territoire : Organisation du territoire ; c’est encore un

savoir-faire qui met en œuvre des idéologies, des théories et des méthodes dont le but
est d’organiser de manière cohérente l’espace tant du point de vue des activités et des
équipements que des réseaux. L’aménagement du territoire (à un niveau national
régional communal) est fixé par des plans d’aménagement. Ceux-ci sont préparés par
schémas d’aménagement qui contrairement aux plans, n’ont pas valeurs réglementaires.

- Aménagement Rural : Ensemble des opérations destinées à améliorer les

conditions et le cadre de vie des habitants du milieu rural à moderniser et à diversifier
leurs activités économiques.

- Aménagement Urbain : Il consiste en des opérations de nature et

d’importance diverses qui s’inscrivent dans le cadre de la politique générale
d’Urbanisme. Il peut s’agir de l’aménagement d’agglomérations nouvelles de zone
d’habitation ou de zones industrielles, de rénovations urbaines.

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 C’est encore une transformation physique et sociale, organisée du cadre de vie.
- Pour J- F TRIBILLON, il est rare que l’aménagement urbain ne soit pas en même
temps foncier et devra aboutir à des projets d’opérations. Exemple : une opération
d’amélioration de l’habitat.

- Foncier : Fonds de terre ; la terre représente un bien unique, affecté par les forces
de l’offre et de la demande. Ces forces déterminent la dynamique des opérations
foncières et de ce fait, affectent les prix de la terre.
Il faut savoir que la demande d’un terrain est déterminée par le produit ou le service
fournit sur ce terrain c'est-à-dire pour l’utilisation qui en est faite.

- Régime Foncier : C’est l’ensemble des droits qu’une personne physique ou

morale privé ou publique peut détenir sur la terre, les arbres et d’autres ressources
naturelles.

- Système Foncier : Il couvre l’ensemble des régimes fonciers et comprend donc

toutes les règles régissant l’accès, l’utilisation et la gestion des diverses ressources par
différents groupes et individus.

- Aménagement Foncier : Il consiste en la transformation des conditions

d’appropriations du sol dans un périmètre considéré.
C’est aussi une opération de redistribution du sol par le moyen du lotissement qui a pour
conséquence l’appropriation du sol par de nouveaux occupants.

Aménagement et Gestion du Foncier Urbain :

Cette notion est considérée par les spécialistes comme un processus d’intervention
spatiale qui vise à mettre en place et à gérer un développement harmonieux et durable
des zones urbaines destinées à l’habitation et aux activités connexes.
Il est ainsi entendu que cela permettra une meilleure répartition des populations et des
activités en tenant compte des contraintes et des atouts du milieu urbain, des capacités
humaines et techniques, des nécessités économiques urbaines, des spécificités
socioéconomiques, de la protection de l’environnement etc….
Il doit inclure par ailleurs une meilleure gestion foncière en vue de pérenniser
l’information cartographique et cadastrale dans un but de bonne gouvernance.

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 Urbanisme : C’est un terme créé en 1867 par Ildefonso Cerda. Pour lui
l’Urbanisme désigne l’ensemble des actions tendant à grouper les constructions et à
régulariser leur fonctionnement comme l’ensemble des principes, doctrines et règles
qu’il faut appliquer pour que les constructions et leur groupement, loin de réprimer,
d’affaiblir et de corrompre les facultés physiques, morales et intellectuelles de l’homme
social, contribuent à favoriser son développement ainsi qu’à accroître le bien-être.
Ces principes restent valables pour l’Urbanisme Contemporain qui vise par la
régulation, à la recherche d’un intérêt général situé au-delà des conflits qui opposent les
différents acteurs de la société.

Autres Définitions Contemporaines

Urbanisme : c’est la technique et l’art d’aménager les villes.

C’est encore un ensemble de mesures techniques administratives économique et sociales
qui doivent permettre un développement harmonieux, rationnel et humain des
agglomérations.

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CLASSIFICATION EN URBANISME
Les moyens mis en œuvre en Urbanisme sont classés en deux catégories :
- Urbanisme Règlementaire ;
- Urbanisme opérationnel ;

Urbanisme Réglementaire :
C’est la partie de l’Urbanisme qui traite l’aspect réglementation. Son rôle est de fixer des garde-
fous. Cela concerne en général les documents, outils ou instruments de planification (SDAU,
SD, SCOT, POS, etc..).

Urbanisme opérationnel :
C’est la partie complémentaire de la réglementation qui prend en compte la mise en œuvre
effective des opérations en urbanisme.
- Types d’opérations en Urbanisme : Aménagement ponctuel lotissements, intervention
dans un tissu urbain existant etc ….

Urbanisation : ce terme évoque le phénomène de concentration croissante de la

population dans les agglomérations urbaines et de l’extension spatiale des villes.

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II - ETAPES D’AMENAGEMENT
Les étapes essentielles qu’on peut identifier sont : 1-
Enquêtes ou études monographiques.
2- Identification des besoins exprimés par les acteurs (Etats….
3- Programmation des Interventions ;
4- (Identification des sites (détermination des capacités potentielles) ;
5- Elaboration des documents (SD, POS, PUD « établit les lignes
directrices de l'organisation spatiale et physique d'une municipalité,
Lotissements)
6- L’exécution dans le temps et dans l’espace des programmes.

1 - Etudes monographiques
Elles visent à mieux cerner et surtout à mieux connaître la zone d’étude sur quelques aspects :
- Historique
- Géographique
- Démographique
- Socio-économique
- Equipements
- Activités

2 - Identification des besoins exprimés par les acteurs (Etats -collectivités – Population –
O.N.G., CDQ, etc).
Cette identification qui constitue une étape très importante dans le processus peut se faire par :
- Concertation - Enquêtes - Interviews etc….
De manière à aboutir à une vision partagée des besoins au niveau des différents acteurs.

3 - Programmation des Interventions

Cette programmation est tributaire des 2 premières étapes et doit tenir compte du temps d’études
et de réalisations.

4 - Identification des sites, détermination des capacités potentielles

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 Cette détermination des capacités potentielles permet de reconstituer l’ensemble des terrains
sélectionnés pour une opération d’urbanisme en mettant en exergue les diverses contraintes
physiques et économiques (coûts de construction ; coûts de transports etc ……).

5 - Elaboration des documents.

Tout dépend de la nature des documents à élaborer (des plus complexes au plus simples.)
- SDAU SD SCOT,
- PUD, PAZ, Lotissement …etc.
- Intervention dans un tissu urbain existant.

III- DEMARCHES POSSIBLES : CAS DES DOCUMENTS

D’URBANISME OPERATIONNEL

1- Objectifs
Ces opérations sont souvent orientées essentiellement vers : -
la production des terrains à bâtir
- la transformation physique et sociale du cadre de vie
- la redistribution du sol par le moyen du lotissement et qui a pour conséquence
l’appropriation du sol par de nouveaux occupants.

2 - Elaboration
a – Analyse préalable
Ce sont des documents opposables aux tiers qui s’élaborent sur des terrains ou espaces
identifiés.
Avant de procéder à l’aménagement proprement dit de ces terrains ou espaces il faut apprendre
à les connaître en détails ….à « les interroger ».
Cette analyse préalable permet de mettre en évidence les atouts et les contraintes qui
détermineront par la suite les grandes lignes de l’aménagement en s’appuyant sur des
investigations complémentaires telles que :
- visites sur le terrain
- étude de cartes et plan

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 - élaboration de maquettes ou des vues en 3 D.
- compilation de documents anciens.

b - Visites sur le terrain.

Cette méthode est indispensable pour l’analyse. La visite sur le terrain, associé à quelques
enquêtes ponctuelles (appelées aussi pré enquêtes), permet de saisir la vie des occupants du site
ou du terrain et les principaux problèmes, que devrait résoudre l’aménagement.

c - Etude des Cartes et Plans

La consultation systématique des documents cartographiques à différentes échelles accompagne
et contrôle nécessairement les visites sur le terrain :
au 1/50000e → la carte décrit la région
au 1/10000e → la ville aux 1/5000e et
1/2000e → le quartier.
aux 1/1000 et 1/500 → les îlots et les quartiers.

d - Confession de maquette ou des vues en 3D.

La confession de ce type de document, aujourd’hui par des modèles numériques de terrain, est
un des meilleurs moyens pour mieux comprendre le site et concevoir son aménagement. Ainsi
les formes du relief, toujours mal perçues sur une carte, seront faciles à discerner :
- pentes abruptes à ne pas urbaniser ;
- thalwegs à emprunter pour drainer le terrain ;
- cols à utiliser pour le passage des routes en terrain escarpé ; - rivières ou marigots à
traverser.

e - Compilation des documents anciens.

Les documents anciens quand ils existent (écrits, cartes, gravures, vieilles photos etc) sont un
excellent moyen de revoir le site et de comprendre son évolution.

En somme, cette analyse préalable doit aboutir à l’élaboration d’une fiche d’identité du site qui
permettrait de :
- dégager la capacité du site, c'est-à-dire ses aptitudes à recevoir tel type d’aménagement.

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 - Sélectionner les zones prioritaires pour le processus de programmation.

IV - CAS PARTICULIER D’UN LOTISSEMENT

1- DEFINITION

C’est une opération ayant pour objet la division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés
foncières pour mettre en vente ou en location en vue de la création d’habitations, ou
d’établissements industriels ou commerciaux.

On distingue deux types de lotissements :

- Les lotissements à usage d’habitation ; -
Les lotissements à usage industriel.

Lotissement à usage d’habitation

Ce sont des lotissements en vue de construction d’immeuble destinée à l’habitation ou au

commerce ainsi qu’à leurs annexes.

Lotissement à usage industriel

Ces lotissements sont créés en vue d’installation d’établissements industriels conformément aux
dispositions des plans d’occupation des sols (POS) ou des Schémas Directeurs approuvés.

2- PROCEDURE DE LOTISSEMENT

A- Constitution du Dossier

Tout lotissement étant soumis à une autorisation administrative, un dossier de demande doit
être constitué par le ou les responsables de l’opération que l’on désigne sous le nom de
"lotisseur" ou toute personne justifiant d’un titre l’habillant à réaliser l’opération sur le terrain.
Le dossier comporte des documents suivants :

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 - Une note de présentation exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les
dispositions prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement
et la qualité de l’architecture pour répondre aux besoins en équipements publics ou
privés découlant de l’opération projetée.
- Un plan de situation permettant de localiser le lotissement.
- Des plans permettant de déterminer :

l’état actuel du terrain et ses abords (construction, plantation, équipement). La

composition d’ensemble du projet (répartition prévue entre les terrains réservés à
des équipements collectifs et ceux destinés à une utilisation privative, ou à des
plantations à conserver ou à créer). Ce plan peut revêtir la forme d’un plan de masse
et faire apparaître la division parcellaire.
- Les caractéristiques des ouvrages à réaliser si les travaux d’équipements internes au
lotissement sont prévus (tracé de voies, implantation des équipements et modalités de
raccordement des réseaux).
- Le programme des travaux relatifs à ces équipements et les conditions de leur
réalisation.
- Le programme éventuel de réalisation des travaux par tranche si une telle réalisation est
prévue.
- Un projet de règlement s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles
d’urbanisme en vigueur.

B- Délivrance de l’autorisation

En France, l’autorisation de lotir, de même que les décisions de rejet ou de sursis, est de
compétence du Préfet qui statue par arrêté. Il dispose de la faculté de déléguer sa signature au
Directeur de l’Equipement. Aujourd’hui tout tend à être décentralisé. On
note généralement trois étapes :
- Dépôt du dossier - Instruction du dossier - Décision.
Et en Afrique ?
Cas du Togo ?
Commentaires sur les procédures en vigueur.

Lotisseur ≈ Propriétaire ou collectivité

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 - Dossier et son contenu - Instruction
- Approbation.
Autres exemples : Cas d’autres pays ?

3- NOTION DE LOT, DE PARCELLE ET D’ILOT

Le lot est une portion de terrain issue d’une opération de lotissement. Ici au Togo, tout lot est
délimité par des bornes et desservi au moins par une voie.

La parcelle est une délimitation physique d’un terrain. C’est également une portion de terrain
appartenant à un même propriétaire et destinée à une même nature d’exploitation ou de culture.

L’îlot est un ensemble de lots ou de parcelles, délimité par des voies.

Procéder à un découpage parcellaire revient tout simplement à faire un lotissement.

4 – POURQUOI FAUT- IL FAIRE UN LOTISSEMENT ? ET POUR QUELS

OBJECTIFS ?

a) Rationaliser le terrain ; autrefois bien collectif inaliénable et imprescriptible,

aujourd’hui le foncier (gestion et maîtrise) commence par poser de sérieux problèmes
dans le développement urbain de nos villes.

b) Permettre ou favoriser les relations de voisinage : promiscuité et intimité ; car il n’est

pas de vie urbaine supportable lorsque celles-ci sont conflictuelles ou même
inexistantes ; le rôle premier de la ville est de rapprocher les hommes pour faciliter les
échanges.

c) Permettre l’implantation d’équipements collectifs, car on doit éviter de les éloigner de

leurs utilisateurs : les marchés des ménagères, des mères de famille, les écoles des
enfants, les terrains de sports des jeunes.

d) Favoriser l’animation urbaine, par la mise en place des parcelles qui pourront
éventuellement accueillir : commerces, services, bars etc…

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 e) Tenir compte de la taille des familles qui à l’intérieur d’un même pays et parfois d’une
même ville peut fortement varier.

f) Tenir compte des relations familiales, et particulièrement du rôle des espaces en plein
air aux fonctions bien définies (cuisine, réception, enfants …).

g) Permettre une extension des constructions en fonction de la croissance de la famille au

sens large, et des revenus.

h) Permettre toutes les activités essentielles à la subsistance de la famille ; ce qui suppose

parfois la pratique de l’artisanat, petit commerce ou, petit élevage domestique.

i) Sauvegarder la salubrité, surtout en l’absence de réseau d’évacuation des eaux usées,

quand des parcelles trop petites et trop denses rapprochent les détritus et déjections des
puits.

j) Sauvegarder la sécurité en évitant la propagation de l’incendie, en facilitant la lutte

contre celui-ci.

k) Assurer le confort, la détente, la diversité des équipements qui font la valeur d’un cadre
de vie, tant sur les lieux de travail que dans les zones d’habitations.

l) Faciliter la circulation.

Tout lotissement à usage d’habitation doit être adapté aux modes de vie des
bénéficiaires.

5- LES REGLES DE LA CONCEPTION

Pour qu’un lotissement soit fonctionnel et puisse répondre aux attentes des futurs bénéficiaires,
il est important d’observer certaines règles an niveau de la conception.

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 a) Importance de la voirie dans la Conception d’un lotissement

i) Qualité de la voirie
La qualité de la voirie conditionne en grande partie la sécurité et l’agrément du lotissement.
C’est un élément déterminant dans la conception des plans de lotissement (quadrillage, trame
d’accueil, trame assainie, lotissements résidentiels complètement desservis et équipés en
réseaux).
ii) Organisation de la voirie

L’organisation de la voirie est fonction de la répartition dans l’espace des lieux publics
(équipement, grand commerce …) et de l’affection des espaces privés (habitat, petit commerce,
artisanat ...).
C’est pourquoi, le schéma général d’organisation du lotissement doit être conçu conjointement
avec la définition du réseau de voirie. A ce niveau une certaine hiérarchisation doit être
observée. Hiérarchisation qui se traduira par des emprises et des aménagements différents pour
chaque type de voie. Concernant ces voies, leur emprise devra être fixée en fonction d’une
desserte automobile des parcelles ou d’un simple accès piétonnier
(exemple cas du Togo, emprise de voie tolérée dans la conception d’un projet de lotissement ?
Autres Pays ?)

iii) Orientation de la voirie

Elle détermine l’orientation de parcelles c’est-à-dire les capacités d’implanter les bâtiments
dans des conditions de confort optimum : luminosité, ventilation. Ces conditions d’implantation
dépendent de la latitude et du climat. Si une trame est mal orientée, l’aménagement des parcelles
sera d’autant plus difficile et peu rationnel.
Une autre donnée physique déterminante pour le tracé et l’orientation de la voirie, est la
topographie en raison de l’écoulement des eaux et des travaux de terrassement des parcelles.
Cette contrainte est d’autant plus importante que le terrain soit à très faible soit à trop forte
pente. Il faut noter que l’homme a su toujours maîtriser les pentes. Qu’il s’agisse de
l’aménagement de terrasses agricoles ou de l’aménagement urbain plus complexe, la même
ingéniosité opiniâtre est appliquée à tirer parti d’un terrain difficile.

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 • Dans les terrains à faible pente, on cherchera à tirer la meilleure pente des points bas
(talwegs) pour y placer les collecteurs principaux et orienter la voirie dans le sens de la
plus grande pente pour assurer le meilleur drainage.
• Dans les terrains à forte pente (entre 2 et 10%) surtout si les sols sont inondables, on
recherchera donc à l’orienter autant que possible la trame à 45° par rapport à la ligne de
plus grande pente.
• Dans les terrains de très forte pente (entre 10 et 20%) il faut prévoir l’orientation et la
forme des parcelles qui minimisera les terrassements pour l’installation des maisons et
l’aménagement des cours ; l’orientation de la trame découlera généralement de cette
contrainte.
Au delà d’un certain pourcentage, une pente n’est plus aisément franchissable et rend
l’urbanisation impossible.
Il est donc fortement conseillé de bannir toute voie implantée selon la ligne de plus grande
pente qui jouera le rôle de collecteur à ciel ouvert de torrent ; il est aisé de comprendre qu’au
niveau de l’entretien les deux fonctions sont vraiment incompatibles.
Au contraire il faut chercher une trame de voirie qui allonge le trajet de l’eau qui la retarde par
des multiples détours et des tracés en lignes brisées. Si l’on fait le choix libre ou contraint,
selon le contexte économique de fossés à ciel ouvert, il faut aussi donner à ceux-ci une pente
compatible avec la tenue des matériaux utilisés, la vitesse d’écoulement restant inférieure à la
limite d’arrachement du sol (érosion). Dans ces conditions, il est nécessaire, soit de : . Casser
la vitesse d’écoulement par les dispositifs transversaux : seuils, petits barrages, paliers des
zones de repos et de stockage comme des bassins ;
. Concevoir des parties de l’espace collectif en mesure de jouer momentanément le rôle
de bassin sans causer de dommage à la vie du quartier ;
. Aménager une dépression du site en un ou plusieurs bassins successifs. C’est
finalement une œuvre collective qui exige pour le concepteur : d’englober dans son
étude l’ensemble du terrain, pour les habitants : de prendre les dispositions constructives
nécessaires sur leur propre terrain et d’en assurer l’entretien.

Correspondance qui existe entre pourcentage d’une pente et l’angle géométrique qu’il
dessine :
5% 3° 10° 17.6%
10% 6° 20° 36.4%
20% 11° 30° 57.7%
30% 17° 40° 83.9%
16
40% 22° 50° 119.2%
50% 27° 60° 173.2%
60% 31° 70° 274.7%
70% 35° 80° 567.1%
80% 39° 90° ∞
90% 42°
100% 45°
iv) Prise en compte des données naturelles

La trame du lotissement doit tenir compte des données naturelles débouchant sur les conditions
climatiques et l’analyse du site.

- Conditions climatiques

Se référer à l’étude du climat et du microclimat de la zone.

- Analyse du site

Cette analyse doit se rapporter aux traits physiques : relief, eaux, végétation.
La reconnaissance détaillée du site à étudier s’appuie sur les documents cartographiques et
complétée par des visites du terrain.
La visite du site et de son environnement naturel et construit permet en règle générale, le recueil
d’une multitude d’informations tant sur le plan urbanistique que technique. sur le plan
urbanistique - relevé plus ou moins précis :
. de la végétation (variétés, développement, qualité …)
. du domaine bâti à conserver
. des caractéristiques et de l’état des voies et chemins existants.
- mise en évidence des éléments caractéristiques de l’espace collectif traditionnel (rues,
cours, place, alignement) et du bâti local (matériaux, couleurs, ouvertures, clôtures …)
sur le plan technique :
- relevé des servitudes et de réseaux plus ou moins apparents (lignes électriques et
téléphoniques, regard …)
- recueil des éléments d’information sur la géotechnique (étude des propriétés des sols et
des roches) et l’hydrogéologie (étude des propriétés mécaniques, physiques et
chimiques des eaux afin d’évaluer le niveau de la nappe dans un puits par exemple). -
L’évaluation de la capacité potentielle du site devant permettre la reconstitution de
l’ensemble des terrains sélectionnés en fonction des diverses contraintes physiques et
économiques.
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 b) Découpage parcellaire

La forme la plus courante est l’îlot rectangulaire. C’est la trame qui s’organise le mieux ; permet
un découpage parcellaire régulier et s’implante facilement. Cependant cette systématisation de
la trame orthogonale devient vite monotone, aussi est-il souvent bon de casser cette rigueur par
des îlots de formes plus diverses : courbes ou polygonales.
Pour les îlots rectangulaires, la desserte peut être par les quatre côtés, une voie de desserte
ceinturant l’îlot. La forme de parcelle et la taille de l’îlot donnent des implantations plus ou
moins économiques en voirie.
Le principe de desserte par impasse permet des îlots de grandes dimensions et offre des solutions
économiques en voirie de desserte. La disposition des parcelles autour de cours intérieures
permet de desservir les grands îlots et de créer des espaces collectifs très intéressants pour
l’implantation des services communs aux riverains.
La création d’espaces semi-publics rejoint souvent dans certains pays un mode de vie où
l’appropriation collective de l’espace est une habitude et où la notion de parcelle au sens strict
n’a pas de racine sociale. La courée reconstitue un cadre de relations sociales pour une
communauté humaine de taille réduite.
On voit donc qu’il n’est pas possible de concevoir la voirie de desserte indépendamment du
découpage parcellaire.
C’est la taille des parcelles qui détermine la trame de voirie de desserte.
C’est l’agencement des parcelles entre elles qui détermine la forme de la voirie.
C’est le principe de desserte par les réseaux et le niveau d’accessibilité choisi qui en déterminent
les caractéristiques géométriques.
On ne peut donc pas à priori dire qu’un schéma de voirie est meilleur qu’un autre. Tout dépend
des données de base qui président à la conception du lotissement.

6 - RESUME DE QUELQUES PRINCIPES ELEMENTAIRES DU LOTISSEMENT

Ces principes concernent la voirie, les parcelles, les îlots et les équipements collectifs.

a) Hiérarchiser les voies

Il faut classer et prévoir les voies selon leur importance :

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 • voies principales
• voies secondaires
• voies tertiaires
b) Espacer les carrefours
Selon l’importance des voies :
• tous les 500 m, sur les voies primaires ;
• tous les 150 m sur les voies secondaires

c) Minimiser la voirie
On peut minimiser la voirie en évitant de dessiner des îlots trop petits.

d) Aménager les carrefours

• Pas de carrefour en baïonnette, sous prétexte de ralentir la circulation
• Eviter les carrefours à angles aigus, qui limitent la visibilité et rendent difficiles
l’aménagement d’angle
• Veiller à ce que les axes des différentes voies convergent au carrefour, en un
seul point.

e) Associer tailles de parcelles et emprise des voies : les petites parcelles donnent sur les
petites rues et les grandes sur les voies plus importantes ; au carrefour, des parcelles
de grande taille.

f) Limiter le coût des réseaux en limitant le front des parcelles . pas de parcelles carrées,
mais des parcelles rectangles ex : lot de 20 x 30 au lieu de 25 x 25 lot de 16
x 25 au lieu de 20 x 20

g) Limiter le coût de réseaux en augmentant la taille des îlots : leur longueur sera de
l’ordre d’au moins 150 m.

h) Placer les équipements au centre du quartier

• favoriser leur desserte
• sans pour autant les border de voies sur 4 côtés.

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 7- FONCTIONS D’UNE VOIE URBAINE

Quelles peuvent être les différentes fonctions d’une voie urbaine ?

Il n’est pas possible d’être exhaustif en raison du caractère spécifique de chaque cas. On peut
néanmoins dégager quatre grandes familles de fonctions se rattachant aux déplacements de
personnes et de biens, aux activités urbaines qui se prolongent ou se raccordent dans la rue, à
la structure de l’espace et à l’environnement.

a) Déplacement de personnes et de biens

- Accepter les différents modes (certains pouvant être privilégiés, éventuellement au

détriment des autres ;

- Accueillir les différentes natures de déplacements : affaire, achat, loisirs, rapides

(transit) ou (lent) desserte, promenade…etc.
- Permettre l’arrêt et le stationnement.

b) Activités urbaines

- Assurer le prolongement et le raccordement d’activités diverses ;

- Résidence – habitat ;

- Loisir – rencontre ;

- Repos – promenade ;

- Commerce ;

- Bureaux ;

- Industrie et artisanat.

c) Structuration d’espaces

- Modeler un quartier ;

- Participer à l’enracinement des citadins ;

- Mettre en valeur l’architecture des espaces, du bâti, des monuments …etc.

d) Environnement

- Accueillir plantations et aménagements paysages ;

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 - Limiter les nuisances (bruit, pollution etc…).

IV / Classement des voies

On classe les voies urbaines selon les niveaux ou en différents types.

Ainsi selon les niveaux, on distingue traditionnellement trois niveaux de voies urbaines
(primaires, secondaires, tertiaires).

Voies primaires → qui assurent les circulations entre différentes agglomérations

Voies secondaires → qui assurent les circulations internes dans l’agglomération et dans
les quartiers
Voies tertiaires → qui assurent la desserte terminale des habitants ou des activités

En différents types, on classe les voies d’une agglomération en voies de transit, voies
artérielles, voies de distribution et en voie de desserte :

Voies de transit → écoulent la circulation générale de transit au niveau de l’ensemble de

l’agglomération, à vitesse souvent élevée (80 à 110 km).

Voies artérielles → Relient entre elles les divers quartiers de la ville avec un débit
maximum et une vitesse relativement élevée (60 à 80 km/h)

Voies de distribution → assurent les déplacements internes aux quartiers à vitesse moyenne
(40 à 60 km/h)

Voies de desserte → permettent l’accès aux habitants et aux diverses activités urbaines
à vitesse réduites (20 à 40 km/h).

Dans cette classification on distingue différentes catégories de voies urbaines :

Avenue → Voie plantée d’arbres, ordinairement orientée vers le centre ou vers

un monument public

Boulevard → Voie plantée d’arbres, ordinairement tangentielle au centre

Diffuseur → Ouvrage routier permettant les échanges de trafic entre la voie raide
et la voie locale

Echangeur → Ouvrage routier inter connectant plusieurs voies rapides

21
Pénétrante → Voies assurant des déplacements entre le centre et la périphérie
d’une agglomération

Radiale → Voie de contournement du centre d’une agglomération et pouvant

relier plusieurs radiales en pénétrante

Route express → Voie classée par décret en conseil d’Etat et pour laquelle il est fait
exception au droit d’accès de tous les riverains et usagers.
Les routes express sont généralement des voies rapides

Rue → Voie bordée de constructions en ordre plus ou moins continu et qui

caractérise le tissu urbain traditionnel

Voie rapide → Notion technique désignant une voie qui n’est accessible qu’en
quelques points aménagés (pas de droit d’accès des riverains à tout
point) et peut être interdite à certaines catégories d’usagers (cycles,
piétons).
V- AUTRES BESOINS A INTEGRER DANS LE LOTISSEMENT

Ces besoins concernent les réseaux divers à savoir : réseau d’assainissement, d’adduction d’eau,
d’électricité et de téléphone.

a. Assainissement
Par définition, l’assainissement d’une agglomération consiste à :
- évacuer les eaux de ruissellement ;
- évacuer les eaux utilisées pour les besoins humains et ceux des différentes activités.
- évacuer les déchets d’origine humaine ou animale.
- traiter ces différents effluents avant de les rejeter dans le milieu naturel dans des
conditions acceptables de débit et de qualité.
Dans le cas d’un lotissement, l’étude technique doit permettre de choisir entre un système
unitaire ou un système séparatif de façon à diriger les eaux usées vers une station d’épuration
ou un exutoire naturel. Un système d’assainissement individuel par fosse septique et
d’évacuation vers le milieu extérieur peut être aussi autorisé.

22
 b. Adduction d’eau
L’eau est un bien indispensable à toute urbanisation et doit être disponible en quantité suffisante
et en qualité satisfaisante pour assurer les besoins des populations concernées :
- besoins domestiques (nourriture, hygiène, lavage, évacuation des déchets …).
- besoins de la végétation (arrosage de pelouse, jardin …).
- besoins correspondant aux équipements collectifs (bornes fontaines, jets d’eau, lutte
contre les incendies …).
Dans une opération de lotissement, l’alimentation en eau ne pose pas de problème majeur. On
peut choisir entre deux systèmes de réseaux :
a) Réseau ramifié, ou arborescent ou en antenne
Ce type a l’avantage d’être économique mais manque de souplesse et de sécurité en cas de
rupture.
b) Réseau maillé.
Le réseau maillé est plus cher mais rend possible par un jeu de robinets-vannes l’alimentation
du réseau à tout moment même en cas de panne.

c. Electricité
Il existe de nombreuses normes pour l’évaluation des besoins.
Dans le lotissement, pour des raisons esthétiques il est souhaitable de réaliser l’électrification
du lotissement en réseau souterrain mais cette solution aboutit évidemment à un coût qui
représente environ le double des travaux réalisés en réseau aérien.
Concernant l’éclairage, sa qualité d’installation est conditionnée par la qualité du plan de voirie
et de l’architecture des constructions.

d. Réseau de télécommunication
Le réseau de télécommunication permet d’établir une communication entre deux personnes
éloignées ou entre deux équipements (Téléphone, Télex, Email …).
Le dimensionnement des réseaux de télécommunication dans les lotissements doivent être
convenablement choisis.
Il existe trois modes de pose de réseaux téléphoniques et de distribution :
- Le réseau aérien sur poteau.
- Le réseau souterrain conseillé en règle générale pour des raisons esthétiques.

23
 VI - LA PROGRAMMATION
1) Définition

On appelle programmation, une suite ordonnée des opérations, allant de la décision de principe
à la réalisation ou encore des objectifs aux moyens.

Pour être bien ordonnées, ces opérations sont habituellement regroupées en séquence à la fois
chronologique et logique.

2) Pourquoi la Programmation ?

On peut évoquer deux raisons majeures :

a) L’évolution technologique générale car quel que soit l’objet ou l’équipement à

concevoir, celui-ci se situe à une échelle de plus en plus grande, de plus en plus
complexe de manière qu’on craigne son obsolescence rapide.
b) L’évolution de la notion de rationalité constitue une 2ème raison importante pour
la programmation.

3) Le Programme

C’est une étude partielle, opérationnelle, destinée à répondre à un objectif secondaire, situé dans
l’espace et dans le temps (réalisation d’un équipement, aménagement d’une zone). Le
programme ne peut être indépendant du plan, pas plus que le plan ne peut ignorer les
programmes possibles.

4) Typologie de Programmes et Programmation

- Programmes par agent

Ils regroupent les mesures dont est responsable un agent donné par rapport aux missions qui lui
sont affectées et aux objectifs qui lui sont assignés.

- programmes par opérations

24
Ils font référence à des besoins qui auront été plus ou moins clairement formulés et étudient
l’insertion de l’opération ou d’une série d’équipements dans son environnement.

Les programmes par opérations ont pour préoccupation de départ l’étude des conditions de
réalisation d’un équipement ou d’une série d’équipements (hôpital, écoles, centre commercial).

- La programmation de l’équipement
Elle est directement rattachée à l’équipement et révèle d’études situées en amont.
Il convient donc d’ordonner les différents niveaux de programmation :
a) la programmation des opérations de définitions, qui définissent les besoins
b) la programmation des opérations de mise en forme, qui consiste à élaborer des
solutions
c) la programmation des opérations d’exécution qui mette en ordre la réalisation de
l’équipement.
d) La programmation des opérations d’utilisation et de gestion qui peuvent se
traduire sous forme de modes d’emplois.

La recherche d’une rigueur minimale de la programmation d’un équipement montre donc la

nécessité d’un arsenal d’études préalables disponibles et pose le problème de la coordination et
du financement de la recherche.

L’analyse même des équipements à réaliser, dépend de la seule subjectivité des analystes. Il
serait plus intéressant d’étudier l’insertion de l’équipement dans sa structure économique,
sociale, institutionnelle.
L’équipement interne à une zone peut provenir d’une action privée (lotissements ou certaines
zones d’aménagement concerté) ou d’une action publique, mais dans tous les cas les
équipements primaires, c’est-à-dire les équipements principaux (voirie, eau, assainissement,
électricité, etc.) desservant la zone sont du ressort de la collectivité publique (sans parler des
différents équipements superstructure : écoles gymnases, équipements sociaux et
socioéducatifs, etc.). Une zone naturelle ne peut devenir une zone urbaine que si ces
équipements primaires sont mis en place. Or les ressources des communes ou des collectivités
locales sont très limitées (de même d’ailleurs que celles de l’Etat tant concernant leur domaine
propre que les subventions qu’il peut accorder) ; il faut donc étudier avec soin l’utilisation de

25
ces ressources de façon à exécuter les travaux les plus rentables non seulement dans l’immédiat,
mais surtout en tenant compte de la satisfaction des besoins futurs. Par exemple, un réseau d’eau
ou d’assainissement devra être conçu et réalisé, non seulement en vue de desservir les premières
zones ouvertes à l’urbanisation dans le cadre d’un S D ou d’un POS mais toutes les zones
prévues dans le secteur du SD.

VII - EQUIPEMENT
Définition
On désigne par équipements, l’ensemble des bâtiments et des installations qui permettent
d’assurer à une population les services collectifs dont elles a besoin.

On distingue deux grandes familles d’équipements :

A- Les Equipements d’infrastructure comprenant :

- La voirie et les parkings.

- Les aménagements hydrauliques et énergétiques ;
- Les installations de transport et de communication
- Les réseaux et canalisations diverses (eau, gaz, air, assainissement, électricité
pneumatique, téléphone)
- Les espaces collectifs aménagés (jardins, cimetières) - Le traitement des déchets.

Selon le niveau de la desserte qu’ils assurent, on distingue parmi les équipements

d’infrastructure, les équipements primaires, secondaires ou tertiaires, selon qu’ils intéressent
soit l’ensemble d’une ville ou d’une région, soit l’ensemble d’un quartier ou d’un secteur ou
soit seulement un groupe d’habitations.

B- Les Equipements de superstructure sont les bâtiments à usage collectif. On les

classe, par fonctions :
- Equipements administratifs, sociaux- culturels, de loisirs, sanitaires, scolaires, sportifs,
etc.

26
Les équipements de superstructure forment de leur côté plusieurs catégories en fonction de
l’échelon de leur implantation (équipements de voisinage, de quartier, d’agglomération). Du
point de vue stratégique de la planification urbaine, on distingue de nouveaux types
d’équipements :
- les équipements dits structurants qui sont les équipements qui exercent un rôle moteur
soit attractif (centre commercial, salle de spectacles, soit répulsif (prison, cimetière) sur
leur environnement,
- les équipements qui ne font qu’accompagner une opération (équipements
d’accompagnement). Ils sont crées pour répondre aux besoins courants des habitants.
Ils correspondent aux équipements dits résidentiels.
- Les Equipements dits de proximité sont des équipements qui peuvent s’assimiler aux
équipements correspondant aux besoins courants des habitants dans un quartier ou unité
de voisinage.
- Ce sont donc des équipements de base de fréquentation plus ou moins quotidienne, et
dont la localisation est strictement liée à l’habitat, afin de faciliter les possibilités de leur
accès direct depuis l’habitation.
Concernant le fonctionnement et le mode de gestion, les équipements collectifs peuvent être
soit publics, soit privés, étant entendu que la répartition entre secteurs public et privé varie selon
les époques et les pays.

GRILLE D’EQUIPEMENTS
Une grille d’équipement est un répertoire plus ou moins normatif des équipements à prévoir en
fonction de l’importance de la population à desservir.
Une grille d’équipement n’a d’autre objet que de fournir des points de repère, de constituer un
aide-mémoire.
Il est en particulier indispensable de ne jamais traiter la programmation des équipements sans
se préoccuper des zones voisines.

EQUIPEMENTS CULTURELS
L’Urbaniste désigne comme équipements culturels ; l’ensemble des bâtiments ou
aménagements ayant vocation à être le lieu d’une animation culturelle : bibliothèques,
discothèques, salles de fêtes, cinémas, théâtres, maison de la culture, musées, etc.

27
Cependant, le niveau de l’animation culturelle d’une ville ou d’un quartier ne peut évidemment
pas se mesurer au nombre où à la taille des équipements de ce type. D’autres équipements
peuvent être le support d’activités culturelles, en particulier les équipements socio- éducatifs
(foyers des jeunes, centres sociaux, etc.)

EQUIPEMENTS SANITAIRES
Les équipements sanitaires proprement dits se composent de deux catégories d’établissements
:
- les centres de soin ou de consultation sans hébergement tels que : dispensaires, centre
de protection maternelle et infantile, centre de réadaptation fonctionnelle, centre de
rééducation professionnelle, centre médico scolaires, centre médico psycho-
pédagogique.
- Les établissements d’hospitalisation : hôpitaux généraux, cliniques, maternité, centres
hospitaliers spécialisés etc.
EQUIPEMENTS SCOLAIRES
Les équipements scolaires constituent la base des équipements collectifs résidentiels autour
desquels peut s’organiser un quartier.
Traditionnellement, l’enseignement se divise en enseignement primaire, secondaire et supérieur
avec des établissements spécifiques qui, par ailleurs peuvent être de gestion soit publique soit
privée.

REPARTITION MOYENNE
3 à 5 ans Ecole maternelle
6 à 11 ans Ecole primaire
12 à 15 ans Collèges
16 à 18 ans Lycée
Après 18 ans Enseignement Supérieur

EQUIPEMENTS SPORTIFS
Les équipements sportifs sont parmi les équipements publics qui utilisent le plus d’espace
urbain. Leur prise en compte dans les études d’aménagement mérite toujours une attention
particulière.
L’implantation d’équipements sportifs doit répondre à des demandes d’origines diverses :
- pratique scolaire
- entraînement sportif - compétition

28
 - pratique sportive de détente et de loisirs.
Disciplines sportives : Football, basket-ball, hand-ball, volley-ball, athlétisme, tennis,
gymnastique, rubgy, sky, pétanque, équitation, natation, cyclisme, judo, etc.

EQUIPEMENTS SOCIAUX
On peut qualifier d’équipements sociaux un ensemble varié d’établissements dont la vocation
est soit de favoriser la vie sociale, soit de venir en aide à une catégorie sociale particulière (mère
de famille, travailleurs étrangers, personnes âgées etc.)
Ces équipements sont parfois regroupés avec d’autres pour former des catégories telles que :
équipements socio- éducatif ou équipements socio- culturels. Les types d’équipements sociaux
sont :
- Crèches, haltes, garderies, établissements pour orphelins, village d’enfant,
établissements pour enfants handicapés et inadaptés, foyers de jeunes travailleurs,
foyers de travailleurs migrants, maison d’accueil, foyers spécialisés pour handicapés.
- Logement pour personnes âgées, maison de retraite, village de retraite, centres
sociaux, bureaux, bureaux d’aide sociale maisons de jeune etc.

EQUIPEMENTS DE LOISIRS
On les classe en fonction des types de loisirs :
1) Le loisir passif qui conduit à une simple récupération de la fatigue de travail :
repos, détente, promenade.
- Equipements appropriés
Parc ou jardin public, aménagement d’aires de pique-nique, parc zoologique, jardin
botanique.
2) Le loisir actif, jeux, sports, culture, participation à la vie sociale.
- Equipements appropriés
Hôtel, cinéma, discothèque, théâtre, maison de culture, équipements sportifs, aire de jeux.
ESPACES VERTS
Les espaces verts sont des espaces non construits, recouverts pour leur plus grande part d’une
végétation pérenne ou annuelle.
Matrice qui définit les équipements qu’on peut associer sans qu’il y ait lieu de distorsion.
1- Ecole
2- Dispensaire

29
 3- Marché
4- Eglise
5- Aire de jeux

1 2 3 4 5
1
+
2 +
3 +
4 +
5 +

VIII - REGLEMENT ET CAHIER DE CHARGES

Le règlement et le cahier de charges précisent les obligations qui s’imposent aux lotisseurs, aux
acquéreurs de lots et également à l’administration.

1- REGLEMENT
Le Règlement est le document qui rassemble les règles et les servitudes d’intérêt général en
vigueur dans le lotissement. Son objet est de préciser les caractères et la nature des
constructions, à édifier la tenu (manière) des propriétés, des plantations et des clôtures. Il définit
toutes règles concernant l’implantation, le volume et l’aspect des constructions, ainsi que
l’aménagement de leurs abords.
Il fixe toutes servitudes relatives à l’Urbanisme, à l’Architecture des constructions, à
l’esthétique des parcelles et à l’usage et à l’entretien des espaces communs. Le règlement doit
contenir certaines prescriptions relatives aux points suivants :
- zonage, implantation des constructions, voiries, accès aux voies, obligations de
raccordement aux différents réseaux.
- Caractéristiques des constructions hauteur, aspect extérieur, clôture - Indications pour
les aspects non construits et notamment les plantations.

2 - CAHIER DE CHARGES
Le cahier de charges s’apparente à une convention de droit privé qui s’appuie essentiellement
sur deux clauses :
- clause d’habitation
30
 - clause interdisant la construction d’immeubles collectifs, souvent d’ailleurs par le biais
d’une limitation de hauteur. Il fixe également :
- les caractéristiques techniques à fournir les orientations d’urbanisme et de directives
générales sur le plan architectural.
- Les conditions dans lesquelles sont gérés les constructions et installations communes
qui ne seraient pas prises dans le domaine des collectivités publiques.
- Les conditions de fixation du prix des terrains

31
 -

IX - BIBLIOGRAPHIE

- COMPRENDRE L’URBANISME (Paul BOURY)

- MEMENTO D’URBANISME (Joseph COMBY)

- LA THEORIE GENERALE DE L URBANISATION ( I. CERDA)

- PROCEDURES ET INSTITUTIONS D’AMENAGEMENT ET D’URBANISME

(Y.M. DANNAN J.P. MOREL J. VIDAL)

- THESAURUS MULTILINGUE DU FONCIER (Gérard CIPARISSE)

- MANUEL D’URBANISME POUR LES PAYS EN VOIE DE

DEVELOPPEMENT : LES EQUIPEMENTS URBAINS (A F A D E)

- MANUEL D’URBANISME POUR LES PAYS EN VOIE DE

DEVELOPPEMENT : DECOUPAGE PARCELLAIRE (A F A D E)

- LES PRATIQUES DES V.R.D (Ministère de l’Urbanisme et du Logement

& Ministère de l’Intérieur Français)

- AMENAGER LES TERRAINS EN PENTE (I S T E D)

- PREPARATION EXECUTION DES PROJETS URBAINS (Banque Mondiale,

Actes du Séminaire de Formation au Mali, Groupe Huit)

- AMENAGEMENT FONCIER URBAIN ET GOUVERNANCE LOCALE EN

AFRIQUE SUD – SAHARIENNE : ENJEUX ET OPPORTUNITES (Colloque
Régional des Professionnels Africains au Burkina Faso CNUEH)

- SCHEMA DIRECTEUR DE LA VILLE DE LOME (Technossinosys)

32
 - STRATEGIE NATIONALE DU LOGEMENT AU TOGO (PNUD – PNUEH)

X - ANNEXES

1 - Profil Topographique obtenu à partir de courbes de niveau

2 - Carte des Pentes

3 – Modèle Numérique de Terrain

4 Orientation des voies sur des terrains en pente

5 - Modèle de Normes

6 - Principes élémentaires du lotissement schématisés

7 - Exercices appliqués

33