Business Plan Encotraps Ok

EN
BUSINESS PLAN
IM
EC
PROJET DE
CONSTRUCTION DE
1680 LOGEMENTS
SP
ÉTUDE RÉALISÉE PAR:
NSIIFIM CAPITAL SARL

(SOCIÉTÉ DE GESTION DE FONDS
MUTUELLE DES AGENTS DE LA PAIERIE DE CAPITAL INVESTISSEMENT
MAÎTRE D’OUVRAGE ET D’INGÉNIERIE FINANCIÈRE)
GÉNÉRALE DU TRÉSOR (MAPGT)
Chief Executive Officer
M. N’SAH KOKI
(Banquier - Expert Financier)
MAÎTRE D’ŒUVRE ENCOTRAPS nsah@sainvestcapital.com
www.pid-ci.com
TABLE DES MATIERES
PAGES
RESUME DU PROJET 2
PREMIERE PARTIE : DESCRIPTION DE L'ENTREPRISE 3
I- APERÇU DU SECTEUR 4
EN
II- DESCRIPTION DE L'ENTREPRISE PHENIX IVOIRE DEVELOPPEMENT 4
DEUXIEME PARTIE : MARKETING ET COMMERCIAL 5

I - ANALYSE MACRO-ENVIRONNEMENTAL LIE AU SECTEUR DE
6
L'IMMOBILIER
II - ANALYSE MICRO-ENVIRONNEMENTAL LIE AU SECTEUR DE L'IMMOBILIER 7
III - STRATEGIE COMMERCIALE 8

IM
TROISIEME PARTIE : ETUDE FINANCIERE
I - EVALUATION DU BESOIN DE L'INVESTISSEMENT
II - EVALUATION DU COUT GLOBAL DU PROJET

9
10
10
III - PLANNING DU FINANCEMENT DU PROJET 11

IV - REPARTITION DES LOGEMENTS PAR ANNEE SUIVANT PLANNING
EC
D'EXECUTION DES TRAVAUX 11
V - EVALUATION DU CHIFFRE D’AFFAIRE 11

VI - COMPTE D’EXPLOITATION PRÉVISIONNEL 12
VII - CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT 13
VIII - CASH-FLOW PREVISIONNEL 14
IX - SOLDE D'INTERMEDIAIRE DE GESTION 15

SP
X - AMORTISSEMENT DE L'EMPRUNT 15
XI - BUDGET DE TRESORERIE 16
12 - ANNEXE 17
BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

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CHIEF EXECUTIVE OFFICER: M. N’SAH (BANQUIER - EXPERT FINANCIER) nsah@sainvestcapital.com
RÉSUMÉ DU PROJET
NOM DE L'ENTREPRISE : ENCOTRAPS

LOCALISATION : PORT BOUET
NATURE DE L’ACTIVITÉ : BÂTIMENT ET TRAUX PUBLIC, ELECTRIFICATION RURALE, VOIRIES
FORME JURIDIQUE : SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITE (SARL)
RCCM : CI-ABJ- 2016-B 18049
N° C.C : 1636110 S
CAPITAL SOCIAL : 1.000.000 FCFA
EN
DIRECTEUR GÉNÉRAL : NOGBOU NGBRAMOU JEAN BAPTISTE
DESCRIPTION DU PROJET: Construction de 1680 Logements
MAÎTRE D’OUVRAGE : MAPGT
MAÎTRE D’ŒUVRE : ENCOTRAPS
COÛT DU PROJET : 20 248 683 720 FCFA
LIBELLES Année 1 Année 2 Année 3 MONTANTS
Valeur du terrain 3 200 000 000 3 200 000 000 3 200 000 000 9 600 000 000
VRD Travaux 719 600 000 719 600 000 719 600 000 2 158 800 000
Constructions IM 15 820 000 000 15 820 000 000 15 820 000 000 47 460 000 000
Véhicules 29 827 000 0 0 29 827 000
Divers 60 000 000 0 0 60 000 000
Equiments Divers 12 256 720 0 0 12 256 720
Green Module 20K10 150 000 000 0 0 150 000 000
TOTAL DES INVESTISSEMENTS 19 991 683 720 19 739 600 000 19 739 600 000 59 470 883 720
EC
LIBELLES MONTANTS
ETUDE ARCHITECTURE 35 000 000
ETUDE VRD 190 000 000
DIVERS 32 000 000
TOTAL FRAIS D’ÉTUDES 257 000 000
LIBELLES MONTANTS
TOTAL DES INVESTISSEMENTS 19 991 683 720
SP
TOTAL FRAIS D’ÉTUDES & DIVERS 257 000 000

COUT GLOBAL DU PROJET 20 248 683 720

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PREMIÈRE PARTIE :
EN
DESCRIPTION DE
L’ENTREPRISE
IM
EC
SP

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I. APERÇU DU SECTEUR
Entre 1960 et 1980, l’État ivoirien a mis en place un dispositif de production d’un important
parc immobilier d’environ quatre-vingt-onze mille (91 000) logements. Mais cette
politique a connu un coup d’arrêt avec la crise économique des années 80. Ainsi l’État
va se désengager de la production directe du logement.
A partir de 1987 des reformes sont initiées pour redynamiser le secteur de l’habitat. Les
axes majeurs de ces réformes sont :
- La création du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH),
EN
- Le renforcement des ressources du Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH) créé en 1984,
- La mise en place du Compte des Terrains Urbains (CTU),
- La création de la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) le 12 Février 1993.
- La mise en place du Programme d’Appui à la Politique de l’Habitat (PAPH / 1997-
2000) avec l’aide de la Banque Mondiale,
- La création de l’Agence de Gestion Foncière (AGEF) en 1999.
En principe, ces instruments d’aide à la production et à l’acquisition de logements et de

terrains urbains auraient dû permettre aux ménages à revenu modeste de disposer de
IM
logements et/ou de terrains urbains à moindre coût. Malgré cela, les problèmes de
logements subsistèrent. En effet, la crise militaro-politique de cette dernière décennie n’a
pas permis, par la prise de ces réformes, la croissance de logements. Ceci étant, la masse
démographique n’a pas stagné pour autant ; elle a plutôt explosée. Ce qui a eu pour
effet d’accroitre encore plus une demande déjà̀ non satisfaite. Ainsi, un bilan de 2005
fait état d’un déficit de près de quatre cent mille (400 000) logements sur tout le territoire
ivoirien. Ramené à l’année, ce déficit est de vingt mille (20 000) logements pour l’intérieur
et plus de vingt mille (20 000) pour Abidjan, la capitale économique.
EC
La recherche d’une solution appropriée pour la résorption du problème de l’habitat
demeure un objectif majeur du Gouvernement ivoirien.
Cette vision est également partagée par le corps social qui, regroupé au sein
d’association ou de mutuelle, recherche pour ses membres de meilleures conditions de
logement.
C’est dans cette dynamique que la Mutuelle des Agents de la Paierie Générale du Trésor
(MAPGI) a initié un vaste projet de construction de quatre mille (4000) logements.
A cette fin elle s’est rapprochée d’une société immobilière de renom, la société Phénix
Ivoire Développement.
SP
II. DESCRIPTION D’ENCOTRAPS
Société à Responsabilité Limitée de droit ivoirien, ENCOTREAPS SARL est spécialisée

dans Le Bâtiment et Traux Public, dans l’électrification rurale, dans la construction de
voiries et de réseau divers. Notre mission, la réalisation d’espace de vie de haute
qualité. Résolument perfectionniste, nous privilégions la qualité, centrée sur la
satisfaction totale de notre clientèle.
Aussi, l’entreprise développe des concepts répondant aux normes qualitatives et
s’entoure des compétences utiles, aussi bien au plan national qu’au plan international.

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DEUXIÈME PARTIE :
EN
MARKETING ET
COMMERCIAL
IM
EC
SP

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I. ANALYSE MACRO-ENVIRONNEMENTAL LIÉ AU SECTEUR DE L’IMMOBILIER
1. Tendances et facteurs déterminants

Le secteur de l’immobilier en Côte d’Ivoire est en pleine effervescence. En effet, la Côte
d’Ivoire est un pays où le potentiel de construction immobilière est immense car les
surfaces à bâtir y sont en grand nombre et encore inexploitées d’une part ; d’autre part,
le pays doit faire face à̀ une demande toujours principalement du secteur tertiaire (+12,6
%). Ce dernier serait tiré par toutes ses branches d’activité́ dont principalement le BTP
avec une contribution croissante de 20,3 % en 2013. A fortiori, ce croissante de logements
EN
car pendant les années de guerre les efforts de construction ont été́ arrêtés. Avec la fin
de la crise, l’économie ivoirienne repart et le secteur immobilier est celui qui connait la
plus forte croissance. En effet, cette relance économique proviendrait secteur va
connaitre des taux de croissance à deux chiffres pendant encore de nombreuses
années. L’inaccessibilité́ au financement et le défaut d’enregistrement des titres fonciers
sont les deux principales causes de ralentissement de la croissance du secteur. Mais
heureusement l'état de C.I vient d'entreprendre des réformes attractives pour apporter
des solutions en créant le guichet unique d'attribution de permis de construire et de
l’ACD tenant de titre foncier.
IM
2. Facteurs législatifs et politiques
La Côte d’Ivoire a pris l’option d’être un pays émergent à l’orée 2020. Pour ce faire, le
Ministère de la construction, du logement, de l’assainissement et de l’urbanisme
(MCLAU) s’est inscrit dans une politique de développement de l’habitat visant à
améliorer le cadre de vie des populations et à satisfaire une demande de logements
toujours en progression. Cette dernière vise à doter le pays d’un dispositif de production
d’un important parc immobilier. Pour ce faire, l’Etat a d’abord procédé à l’organisation
EC
du secteur des promoteurs immobilier par le Décret N° 2013-223 du 22 mars 2013 portant
création, organisation et fonctionnement de la Commission d’Agrément des Promoteurs
Immobiliers et des Programmes Immobiliers en abrègé CAPPI. Cette commission est
chargée de donner son avis pour l’agrément des personnes physiques ou morales de
droit privé, candidates à l’exercice de la profession de vendeur d’immeubles à construire
ou de promoteur immobilier. Elle donne aussi son avis technique préalable à tout
programme immobilier. Un guichet unique de l’immobilier a été ouvert pour réceptionner
toutes les demandes d’agrément. Les différents acteurs du logement ont salué́ ces
changements qui permettent de mieux organiser leur secteur.
SP

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II. ANALYSE MICRO-ENVIRONNEMENTAL LIÉ AU SECTEUR DE L’IMMOBILIER
1. Analyse du marché de l’immobilier en Côte d’Ivoire

Le marché immobilier en Côte d’Ivoire est essentiellement résidentiel. Le marché de la
construction d’immeubles d’habitation ou de bureaux à but locatif y est encore très peu
développé́. Une analyse plus poussée de ce secteur révèle que, la ville d’Abidjan
particulièrement, connait une forte croissance démographique, avec un taux moyen
annuel de 3%. Estimée à un peu plus de 200.000 habitants en 1960, la population est
aujourd’hui évaluée à plus de 4,5 millions. Un tel potentiel, fait bousculer la plupart des
EN
Sociétés immobilières. Les offres de ces promoteurs sont principalement localisées dans
la commune de Cocody et destinés à la vente, majoritairement à la classe moyenne et
aisée. Ces programmes résidentiels fermés ont entrainé une fragmentation territoriale et
une ségrégation sociale. Ces résidents appartiennent quasiment tous à la même
catégorie socio professionnelle, disposant de revenus relativement élevés. Ceux-ci
aspirent à vivre dans un environnement avec un niveau sécuritaire plus élèvé et
semblable aux cités modernes des villes.
2. Analyse de la clientèle IM
Avec un déficit de 22 000 logements par an dans le seul district d'Abidjan et plus de 100
000 logements par an sur l'ensemble du territoire national, l’acquisition d’un logement
(standing moyen ou haut standing) représente aujourd’hui une importante assurance
financière pour les ménages qui s’y consacrent. Cette résolution est autant, pour les
immigres de la diaspora que pour des investisseurs lambda. Ceux-ci tentent par tous les
moyens d’accéder à l’achat d’une propriété haut standing en Côte d’Ivoire. Ce qui
n’est pas toujours à la hauteur de leurs attentes. Souvent, ils se heurtent à d’énormes
difficultés et à certains risques.
EC
3. Analyse de la concurrence
La croissance du marché immobilier en Côte d’Ivoire est telle que les sociétés de
promotion immobilière sont nombreuses dans la capitale. Ce qui fait que ce marché est
fortement concurrentiel. Malheureusement par manque de concentration dans le
secteur, ce marché peine à voir l’émergence d’un géant de l’immobilier. Les grands et
principaux acteurs sont Batim CI, Sipim, Abri2000, SCI les Rosiers, SCI les Figuiers, Oribat, La
Sicogi, les Lauriers, le Groupement Foncier de Cote d’Ivoire et Interbat. Quant au sous-
secteur de la promotion immobilière, il est riche et en pleine expansion. Mais il se
caractérise par une forme de désengagement de l’Etat, amorcé avec la crise des années
SP
1980 et la disparition de la Société de gestion et de financement de l’habitat (Sogefiha).

Le besoin d’une vraie politique de l’habitat, notamment pour les populations à très bas
revenu a favorisé leur développement. Cependant, il faut déplorer un trop grand nombre
de promoteurs immobiliers qui ne respectent pas leurs engagements dans cette branche
de métier. Aujourd’hui, les promoteurs immobiliers privés travaillent main dans la main
avec les banques qui mettent en place avec les plus sérieux d’entre eux un certain
nombre de produits financiers permettant aux membres de la classe moyenne de devenir
propriétaires.

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III. STRATÉGIE MARKETING ET COMMERCIALES
Maison COUT UNITAIRE Année 1 Année 2 Année 3

Villa Duplex 4 pièces
50 000 000 560 560 560
Sup/ 250 m²
TOTAL 560 560 560
EN
Tableau de production et commercial :
 LA VENTE DIRECTE:
La vente directe concerne les villas Duplex 4 pièces, qui sera réalisée par l’enrôlement
des membres de la MAPGT sur toute l’étendue du territoire de la C.I, conformément aux
engagements consignés dans le protocole d'accord.
 OBJECTIF:
IM
L’objectif attendu de ce projet est de construire 1680 logements avec toutes les
commodités possibles au profit des agents et cadres des régies financières en général,
mais plus particulièrement ceux de la paierie générale organisés au sein d'une mutuelle.
N.B: Il convient de noter, qu'au regard de l'engouement manifesté de la part des
membres de la mutuelle, l'enrôlement qui a démarré, sera encore plus actif au
démarrage des travaux.
 CAPACITÉ D'EMPRUNT DES AGENTS DES RÉGIES FINANCIÈRES.

EC
En effet les régies financières de CÔTE D'IVOIRE ont adopté un régime de reversement
des primes trimestrielles de rendement aux agents de toute catégorie. Ces revenues
supplémentaires assurent une certaine sûreté dans les engagements individuels ou
collectifs pour l'acquisition des biens mobiliers et immobiliers.
SP

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TROISIÈME PARTIE :
EN
ÉTUDES IM
FINANCIÈRES
EC
SP

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I. ÉVALUATION DU BESOIN EN INVESTISSEMENT (BEI)
EN
ANNEE 1
LIBELLES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL
CONSTRUCTION 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 15 820 000 000
VRD 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 719 600 000
TERRAINS 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 3 200 000 000
VEHICULES 29 827 000
DIVERS 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 60 000 000
Equiments Divers 12 256 720
Green Module 20K10 150 000 000
TOTAL 1 842 050 387 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 1 649 966 667 19 991 683 720
IM
ANNEE 2
LIBELLES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL
CONSTRUCTION 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 15 820 000 000
VRD 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 719 600 000
TERRAINS 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 3 200 000 000
VEHICULES -
DIVERS - - - - - - - - - - - - -
Equiments Divers -
Green Module 20K10 -
TOTAL
LIBELLES
CONSTRUCTION
VRD
1 644 966 667
1
1 318 333 333
59 966 667
2
EC
1 644 966 667
1 318 333 333

59 966 667
1 644 966 667
3
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
4
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
5
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
6
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
7
ANNEE 3
1 318 333 333

59 966 667
1 644 966 667
8
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
9
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
10
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
11
1 318 333 333
59 966 667
1 644 966 667
12
1 318 333 333
59 966 667
19 739 600 000
TOTAL
15 820 000 000
719 600 000
TERRAINS 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 3 200 000 000
VEHICULES -
DIVERS - - - - - - - - - - - - -
Equiments Divers -
Green Module 20K10 -
TOTAL 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 19 739 600 000
SP
TOTAL GENERAL 59 470 883 720
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II. ÉVALUATION DU COÛT GLOBAL DU PROJET
EN
LIBELLES MONTANTS
Cout des investissements 19 991 683 720
FRAIS DES ETUDES & DIVRES 257 000 000
COÛT TOTAL DU PROJET 20 248 683 720
III. PLANNING DU FINANCEMENT DU PROJET
IM
LIBELLES Montant Pourcentage
Apport personnel 3 457 000 000 58%
EMPRUNT BANCAIRE EN REVOLVING 2 500 000 000 42%
TOTAL 5 957 000 000 100%
(*) le financement sollicité porte sur le montant des investissements soit 2 500 000 000. Cet emprunt est amortissable sur trois
IV.
EC
(3) ans avec un taux d’intérêt de 10%.
RÉPARTITION DES LOGEMENTS PAR ANNÉE SUIVANT PLANNING D'EXECUTION DES TRAVAUX
TYPE DE MAISON COUT UNITAIRE SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 SEMESTRE 3 SEMESTRE 4 SEMESTRE 5 SEMESTRE 6
Villa Duplex 4 pièces 50 000 000 280 280 280 280 280 280
SP
TOTAL 1680
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V. EVALUATION DU CHIFFRE D’AFFAIRE
EN
TYPE DE MAISON CÔUT UNITAIRE SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 SEMESTRE 3 SEMESTRE 4 SEMESTRE 5 SEMESTRE 6

50 000 000 * 14 000 000 000 14 000 000 000
Sup/ 250 m²

60 000 000 16 800 000 000 16 800 000 000 16 800 000 000 16 800 000 000
Sup/ 250 m²
IM
TOTAL 95 200 000 000
(*) Coût unitaire de vente année 1
EC
SP
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BUSINESS PLAN REALISE PAR SAINVEST-MANAGEMENT S.A
VI. COMPTE D’EXPLOITATION PRÉVISIONNEL
EN
Intitulé ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 TOTAL
1- Chiffre d'affaire des ventes de logements 28 000 000 000 33 600 000 000 33 600 000 000 28 000 000 000
A- CHIFFRE D'AFFAIRE 28 000 000 000 33 600 000 000 33 600 000 000 28 000 000 000
Cout de construction 15 820 000 000 15 820 000 000 15 820 000 000 47 460 000 000
VRD 719 600 000 719 600 000 719 600 000 2 158 800 000
Frais d'étude 257 000 000 257 000 000 257 000 000 771 000 000
Terrains 3 200 000 000 3 200 000 000 3 200 000 000 9 600 000 000
Divers frais 60 000 000
IM
Equiments Divers 12 256 720
Green Module 20K10 150 000 000 - - 150 000 000
Total 20 218 856 720 19 996 600 000 19 996 600 000 60 139 800 000
B- MARGE BRUTE 7 781 143 280 13 603 400 000 13 603 400 000 34 987 943 280
Achats et fournitures 0 0 0 -
Transports 0 0 0 -
EC
Services extérieurs et autres charges
C- VALEUR AJOUTEE
Charges et pertes diverses

Frais de personnel
2 722 067
7 778 421 213
26 532 430
2 722 067
13 600 677 933
26 532 430
2 722 067
13 600 677 933
26 532 430
8 166 200
34 979 777 080
-
79 597 290
Impôts et taxes 0 0 0 -
D- EXECEDENT BRUT D'EXPLOITATION(EBE) 7 751 888 783 13 574 145 503 13 574 145 503 34 900 179 790
6- Dotations aux amortissements 9 942 333 9 942 333 9 942 333 29 827 000
E- RESULTAT BRUT D'EXPLOITATION 7 741 946 450 13 564 203 170 13 564 203 170 34 870 352 790
SP
7- Frais financier 250 000 000 0 250 000 000 500 000 000
- 500 000
F- RESULTAT FINANCIER -250 000 000 0 -250 000 000
000
G- RESULTAT AVANT IMPOT 7 491 946 450 13 564 203 170 13 314 203 170 34 370 352 790
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VII. CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT
EN
Eléments ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 TOTAL
EXEDENT BRUT D'EXPLOITATION (EBE) 7 751 888 783 13 574 145 503 13 574 145 503 34 900 179 790
REMBOURSEMENT EMPRUNT (-) 0 250 000 000 2 500 000 000 2 750 000 000
IMPOTS SUR LE BENEFICE(-) 1 872 986 613 3 391 050 793 3 328 550 793 8 592 588 198
CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT 5 878 902 171 9 933 094 711 7 745 594 711 23 557 591 593
IM
EC
SP
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VIII. CASH-FLOW PRÉVISIONNEL
EN
LIBELLE ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 TOTAL
Trésorerie provenant de l'exploitation :
RESULTAT NET 5 618 959 838 10 173 152 378 9 985 652 378 25 777 764 593
Dotation aux amortissements 9 942 333 9 942 333 9 942 333 29 827 000
Sous Total A 5 628 902 171 10 183 094 711 9 995 594 711 25 807 591 593
Trésorerie provenant des opérations financières :

Prêts à moyen terme 2 500 000 000 0 0 2 500 000 000
Remboursements prêts à moyen terme - - -
IM
Apport Promoteur 3 457 000 000 3 457 000 000
Sous Total B 5 957 000 000 0 0 5 957 000 000

Trésorerie provenant des investissements : -
Total des Investissements -
Sous Total C - - - -
Trésorerie nette EC 11 585 902 171 10 183 094 711 9 995 594 711 31 764 591 593
Trésorerie en début de période
Trésorerie en fin de période 11 585 902 171 10 183 094 711 9 995 594 711 31 764 591 593
 RECAPITULATIF CASH FLOW EN FCFA
LIBELLE ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 TOTAL

Trésorerie provenant de l'exploitation (A): 5 628 902 171 10 183 094 711 9 995 594 711 5 628 902 171
Trésorerie provenant des opérations financières (B) : 5 957 000 000 0 0 5 957 000 000
Trésorerie provenant des investissements (C): - - - -
SP
Trésorerie nette (A) + (B) + ( C) 11 585 902 171 10 183 094 711 9 995 594 711 11 585 902 171
Trésorerie en début de période
Trésorerie en fin de période 11 585 902 171 10 183 094 711 9 995 594 711 11 585 902 171
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IX. SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION
EN
ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 TOTAL
CHIFFRE D'AFFAIRES 28 000 000 000 33 600 000 000 33 600 000 000 95 200 000 000
VALEUR AJOUTEE 7 778 421 213 13 600 677 933 13 600 677 933 34 979 777 080
EXCEDENT BRUT D'EXPLOIT. 7 751 888 783 13 574 145 503 13 574 145 503 34 900 179 790
RESULTAT D'EXPLOIT. 7 741 946 450 13 564 203 170 13 564 203 170 34 870 352 790
RESULTAT FINANCIER - 250 000 000 - - 250 000 000 - 500 000 000
RESULTAT AVANT IMPOT 7 491 946 450 13 564 203 170 13 314 203 170 34 370 352 790
IM
RESULTAT NET 5 618 959 838 10 173 152 378 9 985 652 378 25 777 764 593
X. AMORTISSEMENT DE L’EMPRUNT
Dette en début de Intérêt Annuel

ANNEES Amortissement Annuité Dette en fin de période
période (10%)
1
3
EC
2 500 000 000
2 500 000 000
1 250 000 000

250 000 000
250 000 000
125 000 000

1 250 000 000
1 250 000 000

250 000 000
1 500 000 000
1 375 000 000

2 500 000 000
1 250 000 000
0
TOTAL 625 000 000 2 500 000 000 3 125 000 000
SP
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XI. BUDGET DE TRÉSORERIE
EN
Année 1
LIBELLES MOIS 1 MOIS 2 MOIS 3 MOIS 4 MOIS 5 MOIS 6 MOIS 7 MOIS 8 MOIS 9 MOIS 10 MOIS 11 MOIS 12 TOTAL
REPORT 816 420 048 - 867 159 905 - 3 175 068 728 - 4 858 648 681 - 6 542 228 633 5 149 862 543 3 919 232 591 2 235 652 638 - 72 256 185 - 1 755 836 138 - 3 439 416 090 -
ENCAISSEMENT - - - - - 14 000 000 000 - - - 14 000 000 000 28 000 000 000
CHIFFRE D'AFFAIRE SUR VENTE DE LOGEMENTS 14 000 000 000 - 14 000 000 000 28 000 000 000
FRAIS DE DOSSIERS -
DECAISSEMENTS 1 683 579 953 1 683 579 953 2 307 908 823 1 683 579 953 1 683 579 953 2 307 908 823 1 683 579 953 1 683 579 953 2 307 908 823 1 683 579 953 1 683 579 953 1 933 579 953 22 325 946 043
COUT DE CONSTRUCTION 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 15 820 000 000
VRD 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 719 600 000
DIVERS FRAIS D'ETUDE 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 21 416 667 257 000 000
TERRAINS 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 3 200 000 000
VEHICULES 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 2 485 583 29 827 000
DIVERS 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 12 500 000 150 000 000
TOTAL CHARGES DIRECTES 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 1 681 368 917 20 176 427 000
CHARGES DU PERSONNEL 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 26 532 430
IMPOT BIC ET PATENTE 624 328 871 624 328 871 624 328 871 1 872 986 613
FRAIS FINANCIERS (1) - - - - - - - - - - - 250 000 000 250 000 000
TOTAL CHARGES INDIRECTES 2 211 036 2 211 036 626 539 907 2 211 036 2 211 036 626 539 907 2 211 036 2 211 036 626 539 907 2 211 036 2 211 036 252 211 036 2 149 519 043
RESULTATS MENSUELS - 1 683 579 953 - 1 683 579 953 - 2 307 908 823 - 1 683 579 953 - 1 683 579 953 11 692 091 177 - 1 683 579 953 - 1 683 579 953 - 2 307 908 823 - 1 683 579 953 - 1 683 579 953 12 066 420 048 5 674 053 958
IM
INVESTISSEMENTS -
EMPRUNTS (2) 2 500 000 000 452 950 000 2 952 950 000
APPORTS PROMOTEURS EN NATURE -
APPORTS PROMOTEURS EN NUMERAIRE
REMBOURSEMENTS EMPRUNTS - - - - -
-
-
SOLDE HORS EXPLOITATION 2 500 000 000 - - - - - 452 950 000 - - - - - 2 952 950 000
SOLDE NETTE 816 420 048 - 867 159 905 - 3 175 068 728 - 4 858 648 681 - 6 542 228 633 5 149 862 543 3 919 232 591 2 235 652 638 - 72 256 185 - 1 755 836 138 - 3 439 416 090 8 627 003 958 8 627 003 958
Année 2
REPORT 8 627 003 958 9 458 409 588 7 789 815 219 6 121 220 850 4 452 626 481 2 784 032 112 17 915 437 743 16 699 793 373 15 031 199 004 13 362 604 635 11 694 010 266 10 025 415 897 8 627 003 958
ENCAISSEMENT - - - - - 16 800 000 000 - - - - - 16 800 000 000 33 600 000 000
CHIFFRE D'AFFAIRE SUR VENTE DE LOGEMENTS 16 800 000 000 - - 16 800 000 000 33 600 000 000
FRAIS DE DOSSIERS
DECAISSEMENTS
COUT DE CONSTRUCTION
VRD
DIVERS FRAIS D'ETUDE
TERRAINS
VEHICULES
DIVERS
TOTAL CHARGES DIRECTES
CHARGES DU PERSONNEL
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
EC
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
1 668 594 369
1 318 333 333
59 966 667
21 416 667
266 666 667
-
-
1 666 383 333
2 211 036
20 023 132 430
19 996 600 000

-
15 820 000 000

719 600 000
257 000 000
3 200 000 000
-
-
26 532 430
IMPOT BIC ET PATENTE - - - -
FRAIS FINANCIERS (1) - - - - - - - - - - - - -
TOTAL CHARGES INDIRECTES 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 26 532 430
INVESTISSEMENTS -
EMPRUNTS (2) 2 500 000 000 452 950 000 2 952 950 000
REMBOURSEMENTS EMPRUNTS - - - 1 250 000 000 1 250 000 000
SP
-
-
SOLDE HORS EXPLOITATION 2 500 000 000 - - - - - 452 950 000 - - - - - 1 250 000 000 1 702 950 000
SOLDE NETTE 9 458 409 588 7 789 815 219 6 121 220 850 4 452 626 481 2 784 032 112 17 915 437 743 16 699 793 373 15 031 199 004 13 362 604 635 11 694 010 266 10 025 415 897 23 906 821 528 23 906 821 528
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Année 3
EN
REPORT 23 906 821 528 22 259 643 825 20 612 466 123 18 965 288 420 17 318 110 718 15 670 933 015 30 823 755 313 29 629 527 610 27 982 349 908 26 335 172 205 24 687 994 503 23 040 816 800 23 906 821 528
ENCAISSEMENT - - - - - 16 800 000 000 - - - - - 16 800 000 000 33 600 000 000
CHIFFRE D'AFFAIRE SUR VENTE DE LOGEMENTS 16 800 000 000 - - 16 800 000 000 33 600 000 000
FRAIS DE DOSSIERS -
DECAISSEMENTS 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 1 647 177 703 19 766 132 430
COUT DE CONSTRUCTION 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 1 318 333 333 15 820 000 000
VRD 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 59 966 667 719 600 000
DIVERS FRAIS D'ETUDE - - - - - - - - - - - - -
TERRAINS 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 266 666 667 3 200 000 000
VEHICULES - - - - - - - - - - - - -
DIVERS - - - - - - - - - - - - -
TOTAL CHARGES DIRECTES 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 1 644 966 667 19 739 600 000
CHARGES DU PERSONNEL 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 26 532 430
IMPOT BIC ET PATENTE - - - -
FRAIS FINANCIERS (1) - - - - - - - - - - - - -
TOTAL CHARGES INDIRECTES 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 2 211 036 26 532 430
INVESTISSEMENTS -
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EMPRUNTS (2) 452 950 000 452 950 000
REMBOURSEMENTS EMPRUNTS - - - 1 250 000 000 1 250 000 000
-
-
SOLDE HORS EXPLOITATION - - - - - - 452 950 000 - - - - - 1 250 000 000 - 797 050 000
SOLDE NETTE 22 259 643 825 20 612 466 123 18 965 288 420 17 318 110 718 15 670 933 015 30 823 755 313 29 629 527 610 27 982 349 908 26 335 172 205 24 687 994 503 23 040 816 800 36 943 639 098 36 943 639 098
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ANNEXES
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HISTORIQUE
EN
La recherche d'une solution appropriée par la résorption des besoins de l'habitat demeure un objectif majeur du
Gouvernement Ivoiriens, qui à travers le partenariat public- privé a lancé une vaste opération immobilière de 60.000 logements
sur tout le territoire ivoirien.
C'est dans cette dynamique que la MUTUELLE DES AGENTS DE LA PAIERIE GÉNÉRALE DU TRÉSOR (MAPGT): représenté par
Le Président Monsieur EKPONON KOUAO JEAN-CLAUDE,

Dénommée : MAÎTRE D'OUVRAGE
D'une part.
Et
La société PHENIX IVOIRE DEVELOPMENT représentée par
IM
Le Directeur Général Monsieur HOUGA BI,
Dénommée : MAÎTRE D'ŒUVRE
D'autre part.
Tous deux ont signé le 07 JANVIER 2016 un PROTOCOL D'ACCORD portant sur la construction de 4000 logements au profit des
membres de la MAPGT et à l'ensemble du personnel des REGIES FINANCIÈRES.
EC
Cependant vue quelques exigences liés au démarrage effectif du projet, un AVENANT a été signé le 10 Février 2017 entre
les parties modifiant les articles 6-2 et 6-3.
Cette modification de ces dispositions du Protocole d'accord renforce la qualité des engagements irrévocables des
membres de la MAPGT.
Nous notons également que vue l'importance du projet NSIABANQUE a manifesté́ un intérêt particulier pour accompagner le
projet par la signature d'une convention, entre la MAPGT et NSIA-BANQUE qui a pour objet de la part de NSIA BANQUE d'octroyer
des crédits aux membres de la MAPGT engagés IRRÉVOCABLEMENT dans cette opération immobilière spécifique.
SITE DE RÉALISATION DU PROJET :

SP
1- GRAND-BASSAM - tranche de 91 logements par an

2- BINGERVILLE
3- YOPOUGON AUTOROUTE
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CONVENTION CADRE DE
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FINANCEMENT ENTRE LA BIAO-CI ET
LA MUTUELLE DES AGENTS DE LA
PAIERIE GÉNÉRALE DU TRÉSOR
(MAPGT)
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Semestre 1 Semestre 2 Semestre 3 Semestre 4 Semestre 5 Semestre 6
Désignation
Nbre Valeur Nbre Valeur Nbre Valeur Nbre Valeur Nbre Valeur Nbre Valeur
Installation de
chantier
Travaux vrd
Construction des 280 14 000 000 000 280 14 000 000 000 280 16 800 000 000 280 16 800 000 000 280 16 800 000 000 280 16 800 000 000
travaux
Villa duplex 4
pièces EC
► COÛT DE PRODUCTION PAR VILLA POUR LA PÉRIODE DE 6 MOIS
DESIGNATION COÛT. DE PROD/ DUPLEX Nbr/Log MONTANT
Villa duplex 4 pièces 9870000000

35 250 000 280
Sup/250 m²
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TOTAL 35 250 000 280 9870000000
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>> villa duplex 4 pièces
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ENCOTRAPS
PORT BOUET près de la police municipale
Tél : +225 07 83 23 33 / +225 40 38 55 24

10 BP 3519 Abidjan 10
e-mail : encotraps@gmail.com Page | 65


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ÉTUDE RÉALISÉE PAR:

NSIIFIM CAPITAL SARL

PREMIERE PARTIE : DESCRIPTION DE L'ENTREPRISE 3

DEUXIEME PARTIE : MARKETING ET COMMERCIAL 5

III - STRATEGIE COMMERCIALE 8

I - EVALUATION DU BESOIN DE L'INVESTISSEMENT

II - EVALUATION DU COUT GLOBAL DU PROJET

III - PLANNING DU FINANCEMENT DU PROJET 11

V - EVALUATION DU CHIFFRE D’AFFAIRE 11

VIII - CASH-FLOW PREVISIONNEL 14

IX - SOLDE D'INTERMEDIAIRE DE GESTION 15

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

NOM DE L'ENTREPRISE : ENCOTRAPS

TOTAL FRAIS D’ÉTUDES & DIVERS 257 000 000

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

En principe, ces instruments d’aide à la production et à l’acquisition de logements et de

II. DESCRIPTION D’ENCOTRAPS

Société à Responsabilité Limitée de droit ivoirien, ENCOTREAPS SARL est spécialisée

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

1. Tendances et facteurs déterminants

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

1. Analyse du marché de l’immobilier en Côte d’Ivoire

1980 et la disparition de la Société de gestion et de financement de l’habitat (Sogefiha).

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

Maison COUT UNITAIRE Année 1 Année 2 Année 3

 CAPACITÉ D'EMPRUNT DES AGENTS DES RÉGIES FINANCIÈRES.

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

1 318 333 333

1 318 333 333

TOTAL GENERAL 59 470 883 720

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III. PLANNING DU FINANCEMENT DU PROJET

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

Villa Duplex 4 pièces

Villa Duplex 4 pièces

Charges et pertes diverses

7 778 421 213

13 600 677 933

13 600 677 933

34 979 777 080

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

BUSINESS PLAN REALISE PAR NSIIFIM CAPITAL

Trésorerie provenant des opérations financières :

Sous Total B 5 957 000 000 0 0 5 957 000 000

 RECAPITULATIF CASH FLOW EN FCFA

LIBELLE ANNEE 1 ANNEE 2 ANNEE 3 TOTAL

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Dette en début de Intérêt Annuel

2 500 000 000

1 250 000 000

250 000 000

125 000 000

1 250 000 000

1 500 000 000

1 375 000 000

1 250 000 000