Direitos Reais

Ramo: Direito Civil / Direito das Coisas

Nmero de pginas: 39

ltima atualizao: nov/2013

Autor: Diego Lacerda dos Santos
Revisora: Karina Spadotto Balarin

Introduo
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Conceito de Direitos Reais: o complexo de normas reguladoras das

relaes jurdicas referentes s coisas suscetveis de apropriao pelo
homem. (Clovis Bevilaqua)

Conceito de Direitos das Coisas: Regula o poder do homem sobre certos bens suscetveis de valor e
os modos de sua utilizao econmica.
ATENO:
Direito das Coisas no sinnimo de Direitos Reais. O Direito das Coisas possui configurao mais
ampla, abrangendo alm dos Direitos Reais propriamente ditos, captulos destinados ao estudo da
Posse (cuja natureza jurdica controversa) e ao estudo do Direito de Vizinhana (classificado como
obrigao propter rem).

Aderimos ao posicionamento de Orlando Gomes, no sentido de se estabelecer uma relao de

gnero e espcie entre bem e coisa. Sendo possvel a existncia de bens com ou sem qualquer
expresso econmica, enquanto a coisa sempre apresenta economicidade e inevitavelmente
corprea.

Absolutismo

Caractersticas
fundamentais dos
Direitos Reais
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Sequela

Preferncia

Taxatividade

Absolutismo
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Conceito: Trata-se de um poder jurdico conferido ao titular de

um direito real, pois concede ao titular verdadeira situao de
dominao sobre um objeto. Este poder de agir sobre a coisa
oponvel erga omnes, eis que os direitos reais acarretam sujeio
universal ao dever de absteno sobre a prtica de qualquer ato
capaz de interferir na atuao do titular sobre o objeto.

O absolutismo dos direitos reais no decorre do poder ilimitado de seus titulares sobre os bens que
se submetem a sua autoridade. H muito a cincia do direito relativizou a sacralidade da
propriedade.

Entre os direitos subjetivos, ressalta-se que a caracterstica do absolutismo tambm compartilhada

pelos chamados direitos da personalidade, que consiste na proteo dos atributos fundamentais que
tutelam a pessoa humana (CC, art. 11) . Todavia, enquanto os direitos reais inserem-se entre os
direitos subjetivos patrimoniais, os direitas da personalidade denotam carter existencial e
extrapatrimonial. Trata-se de direitos subjetivos cujo objeto so os bens fundamentais da
personalidade: as caractersticas fsicas, morais e psquicas de cada pessoa humana, em sua inerente
dignidade.
CC, art. 11. Com exceo dos casos previstos em lei, os direitos da
personalidade so intransmissveis e irrenunciveis, no podendo o seu
exerccio sofrer limitao voluntria.

Absolutismo
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Como consequncia do princpio do absolutismo, surge o

princpio da publicidade, por excelncia para os bens imveis.
Os direitos reais s se podem exercer contra todos se forem
ostentados publicamente.

Assim, pelo registro do ttulo aquisitivo (CC, art. 1227) acautelada a segurana nas transaes
imobilirias e tambm resguardada a boa-f do adquirente do direito real e de terceiros que com ele
se relacionarem.
CC, art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s
se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a
1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo.
CC, art. 1.245. Transfere-se entre
vivos a propriedade mediante o
registro do ttulo translativo no
Registro de Imveis.

CC, art. 1.246. O registro

eficaz desde o momento
em que se apresentar o
ttulo ao oficial do registro,
e este o prenotar no
protocolo.

CC, art. 1.247. Se o teor do

registro no exprimir a verdade,
poder o interessado reclamar
que se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o
registro, poder o proprietrio
reivindicar o imvel,
independentemente da boa-f
ou do ttulo do terceiro
adquirente.

Absolutismo
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

No estgio atual da cincia do Direito, no se pode mais enaltecer a dicotomia entre direitos reais e
obrigacionais. H uma necessria mitigao da eficcia entre os dois grandes direitos subjetivos
patrimoniais, a ponte de se afirmar carter unitrio da relao patrimonial, com base do princpio
constitucional da solidariedade, que manda o respeito por parte de todos s situaes jurdicas
regularmente estabelecidas, sejam elas reais ou obrigacionais. (Pietro Perlingieri)

Sequela
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Conceito: Trata-se de um poder jurdico conferido ao titular de

um direito real. A inerncia do direito real ao objeto afetado to
substancial, a ponto de fazer com que o seu titular possa
persegui-lo em poder de terceiros onde quer que se encontre.

A sequela decorre do absolutismo dos direitos reais, pois se posso exigir de todos um dever de
absteno, nada me impede de retirar o bem do poder daquele que viola tal comando.

A sequela se relaciona ao princpio da inerncia ou aderncia, no sentido do direito real aderir coisa
e a perseguir.

EXEMPLO DE APLICABILIDADE DA SEQUELA:

Se A concede o seu imvel em hipoteca em favor de B como garantia de um dbito e ,
posteriormente, procede venda do mesmo bem para C , sem que cumpra a obrigao de adimplir o
dbito hipotecrio, poder o credor B retirar o imvel do poder de C , com declarao de ineficcia da
compra e venda com base na sequela, tendo em vista que a coisa estava afetada sua atuao como
titular de um direito real em coisa alheia, com registro prvio no RI.

Sequela
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Em princpio a sequela inexiste nos direitos obrigacionais, pois a prestao s se dirige pessoa do
devedor, como sujeito passivo da relao jurdica, e mais ningum.

EXEMPLO
Se A se compromete a entregar um veculo a B em trinta dias (prestao de dar), mas culmina por entregar o
objeto da prestao a C, dever o credor B contentar-se com o pleito indenizatrio, em face do devedor
inadimplente, pois em princpio no poder alcanar C, que no era vinculado ao contrato.

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Conceito: Presente predominantemente nos direitos reais de

garantia, consiste no privilgio do titular do direito real em obter
o pagamento de um dbito com o valor do bem aplicado
exclusivamente sua satisfao.

A preferncia dos direitos reais consequncia da sequela (assim como a sequela consequncia do
absolutismo).

EXEMPLO DE APLICABILIDADE DA PREFERNCIA:

A concede o seu imvel em hipoteca em favor de B como garantia de um contrato de mtuo e ,
posteriormente, torna-se inadimplente. O fato de o devedor A ter contrado dbitos com vrios
outros credores no algo significativo para o credor B. Com efeito, encontrando-se o imvel afetado
a seu poder imediato (sequela), ter o credor B preferncia para pagar-se aps a expropriao do
bem em hasta pblica (CC, art. 1419).

CC, art. 1.419. Nas dvidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem
dado em garantia fica sujeito, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao.

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

notrio que a preferncia dos direitos reais vem perdendo

destaque nos tempos atuais, em razo do advento dos chamados
privilgios legais, institudos em ateno ao interesse pblico
voltado a crdito de grande repercusso social, como os
acidentrios e os trabalhistas.

Privilgios legais so direitos obrigacionais que o legislador acolhe como prioritrios para a
sociedade. So crditos originariamente quirografrios, que culminam por ultrapassar os direitos
reais, quando da verificao de crditos em um concurso de credores.

CC, art. 958. Os ttulos legais de preferncia so os privilgios e os direitos reais.

CC, art. 1.422. O credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa hipotecada ou
empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto hipoteca, a prioridade no
registro.
Pargrafo nico. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dvidas que, em virtude de outras
leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros crditos.

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

As duas categorias (privilgios legais e garantias reais) so

inconfundveis, pois, enquanto os privilgios criados pelo direito
positivo recaem indistintamente sobre todo o patrimnio do
devedor (exceto os bens impenhorveis), a preferncia de direito
real localiza-se apenas no valor dos bens especificamente
afetados para o pagamento da dvida.

Alienado o bem que se encontrava afetado pelo direito real e sendo insuficiente o valor apurado para
a satisfao do credor, converte-se ele em quirografrio pelo saldo restante.

CC, art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto no bastar para
pagamento da dvida e despesas judiciais, continuar o devedor obrigado pessoalmente pelo
restante. (porm o credor que tinha garantia real passa a ser credor quirografrio)

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Art. 67 vide slide posterior

Arts. 964 e 965 vide slide
posterior

Lei 11.101/05, art. 83. A classificao dos crditos na falncia obedece seguinte ordem:
I - os crditos derivados da legislao do trabalho, limitados a 150 (cento e cinqenta) salrios-mnimos por credor, e os
decorrentes de acidentes de trabalho;
II - crditos com garantia real at o limite do valor do bem gravado;
III - crditos tributrios, independentemente da sua natureza e tempo de constituio, excetuadas as multas tributrias;
IV - crditos com privilgio especial, a saber:
a) os previstos no art. 964 da Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002;
b) os assim definidos em outras leis civis e comerciais, salvo disposio contrria desta Lei;
c) aqueles a cujos titulares a lei confira o direito de reteno sobre a coisa dada em garantia;
V - crditos com privilgio geral, a saber:
a) os previstos no art. 965 da Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002;
b) os previstos no pargrafo nico do art. 67 desta Lei;
c) os assim definidos em outras leis civis e comerciais, salvo disposio contrria desta Lei;
VI - crditos quirografrios, a saber:
a) aqueles no previstos nos demais incisos deste artigo;
b) os saldos dos crditos no cobertos pelo produto da alienao dos bens vinculados ao seu pagamento;
c) os saldos dos crditos derivados da legislao do trabalho que excederem o limite estabelecido no inciso I do caput deste
artigo;
VII - as multas contratuais e as penas pecunirias por infrao das leis penais ou administrativas, inclusive as multas tributrias;
VIII - crditos subordinados, a saber:
a) os assim previstos em lei ou em contrato;
b) os crditos dos scios e dos administradores sem vnculo empregatcio.
1 Para os fins do inciso II do caput deste artigo, ser considerado como valor do bem objeto de garantia real a importncia
efetivamente arrecadada com sua venda, ou, no caso de alienao em bloco, o valor de avaliao do bem individualmente
considerado.

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

CC, art. 964. Tm privilgio especial:

I - sobre a coisa arrecadada e liquidada, o
credor de custas e despesas judiciais feitas
com a arrecadao e liquidao;
II - sobre a coisa salvada, o credor por
despesas de salvamento;
III - sobre a coisa beneficiada, o credor por
benfeitorias necessrias ou teis;
IV - sobre os prdios rsticos ou urbanos,
fbricas, oficinas, ou quaisquer outras
construes, o credor de materiais, dinheiro,
ou servios para a sua edificao,
reconstruo, ou melhoramento;
V - sobre os frutos agrcolas, o credor por
sementes, instrumentos e servios cultura,
ou colheita;
VI - sobre as alfaias e utenslios de uso
domstico, nos prdios rsticos ou urbanos,
o credor de aluguis, quanto s prestaes
do ano corrente e do anterior;
VII - sobre os exemplares da obra existente
na massa do editor, o autor dela, ou seus
legtimos representantes, pelo crdito
fundado contra aquele no contrato da edio;
VIII - sobre o produto da colheita, para a qual
houver concorrido com o seu trabalho, e
precipuamente a quaisquer outros crditos,
ainda que reais, o trabalhador agrcola,
quanto dvida dos seus salrios.

CC, art. 965. Goza de privilgio geral, na ordem

seguinte, sobre os bens do devedor:
I - o crdito por despesa de seu funeral, feito
segundo a condio do morto e o costume do
lugar;
II - o crdito por custas judiciais, ou por despesas
com a arrecadao e liquidao da massa;
III - o crdito por despesas com o luto do cnjuge
sobrevivo e dos filhos do devedor falecido, se
foram moderadas;
IV - o crdito por despesas com a doena de que
faleceu o devedor, no semestre anterior sua
morte;
V - o crdito pelos gastos necessrios
mantena do devedor falecido e sua famlia, no
trimestre anterior ao falecimento;
VI - o crdito pelos impostos devidos Fazenda
Pblica, no ano corrente e no anterior;
VII - o crdito pelos salrios dos empregados do
servio domstico do devedor, nos seus
derradeiros seis meses de vida;
VIII - os demais crditos de privilgio geral.

Lei 11.101/05, art. 67. Os crditos decorrentes

de obrigaes contradas pelo devedor durante a
recuperao judicial, inclusive aqueles relativos a
despesas com fornecedores de bens ou servios
e contratos de mtuo, sero considerados
extraconcursais, em caso de decretao de
falncia, respeitada, no que couber, a ordem
estabelecida no art. 83 desta Lei.
Pargrafo nico. Os crditos quirografrios
sujeitos recuperao judicial pertencentes a
fornecedores de bens ou servios que
continuarem a prov-los normalmente aps o
pedido de recuperao judicial tero privilgio
geral de recebimento em caso de decretao de
falncia, no limite do valor dos bens ou servios
fornecidos durante o perodo da recuperao.

Preferncia

Art. 67 vide slide anterior

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson

Rosenvald)

Lei 11.101/05, art. 84. Sero considerados crditos extraconcursais e sero pagos com precedncia
sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a:
I - remuneraes devidas ao administrador judicial e seus auxiliares, e crditos derivados da
legislao do trabalho ou decorrentes de acidentes de trabalho relativos a servios prestados aps a
decretao da falncia;
II - quantias fornecidas massa pelos credores;
III - despesas com arrecadao, administrao, realizao do ativo e distribuio do seu produto, bem
como custas do processo de falncia;
IV - custas judiciais relativas s aes e execues em que a massa falida tenha sido vencida;
V - obrigaes resultantes de atos jurdicos vlidos praticados durante a recuperao judicial, nos
termos do art. 67 desta Lei, ou aps a decretao da falncia, e tributos relativos a fatos geradores
ocorridos aps a decretao da falncia, respeitada a ordem estabelecida no art. 83 desta Lei.

OBSERVAO:
Smula 219 do STJ. Os crditos decorrentes de servios prestados massa falida, inclusive a
remunerao do sndico, gozam dos privilgios prprios dos trabalhistas.

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

CTN, art. 186 - O crdito tributrio prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de
sua constituio, ressalvados os crditos decorrentes da legislao do trabalho ou do acidente de
trabalho. (Alterado pela LC-000.118-2005)
Pargrafo nico. Na falncia: (Acrescentado pela LC-000.118-2005)
I - o crdito tributrio no prefere aos crditos extraconcursais ou s importncias passveis de
restituio, nos termos da lei falimentar, nem aos crditos com garantia real, no limite do valor do bem
gravado;
II - a lei poder estabelecer limites e condies para a preferncia dos crditos decorrentes da legislao
do trabalho; e
III - a multa tributria prefere apenas aos crditos subordinados.

Preferncia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

No concurso entre diversos titulares de direitos reais sobre o mesmo bem (ex.: vrias hipotecas no
mesmo imvel) aplica-se o brocardo prior tempore potior jure (primeiro no tempo, melhor no
direito). (CC, art. 1476)
CC, art. 1.476. O dono do imvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele,
mediante novo ttulo, em favor do mesmo ou de outro credor.

Taxatividade

Conceito: a necessidade de norma prvia para que qualquer

direito real seja juridicamente reconhecido.

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson

Rosenvald)

Inseridos em regime de ordem pblica, os direitos reais so numerus clausus, localizados no rol
pormenorizado do CC, art. 1225 e em leis especiais diversas (ex.: Lei 9541/97 alienao fiduciria
de imveis).
Art. 1.225. So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.

O CC 2002 excluiu do rol o direito real sobre as rendas constitudas em imveis.

Taxatividade
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

O CC 2002 acabou com a possibilidade de constituio de novas

enfiteuses a partir de 11/01/2003 pelo obsoletismo de sua
estrutura, sendo substituda pelo milenar direito de superfcie
(CC, art. 1369), que inclusive j encontrava guarida nos arts. 21 e
seguintes da lei 10257/01 (estatuto da cidade).

CC, art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em
seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no
Cartrio de Registro de Imveis.

O art. 2038 do CC 2002 preserva a enfiteuse dos terrenos de Marinha.

CC, art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as
existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei n 3.071, de 1 de janeiro
de 1916, e leis posteriores.
1 Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso:
I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das
construes ou plantaes;
II - constituir subenfiteuse.
2 A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Taxatividade
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

TAXATIVIDADE
Imputa ao legislador o
monoplio da edificao de
direitos reais.

TIPICIDADE
Delimita o contedo de cada tipo
de direito real.

Os direitos reais se submetem taxatividade no necessariamente tipicidade.

A rigidez na elaborao de tipos no absoluta. hora de redefinirmos o que se deva entender por
numerus clausus e tipicidade. Nada impede que o princpio da autonomia privada possa, para alm
do mbito definido para cada direito real, intervir para flexibilizar o sistema e provocar a afirmao
de diferentes modelos jurdicos, com base nos espaos consentidos em lei, em face das exigncias
prticas do trfego negocial.
EXEMPLOS:
Propriedade de shopping center
Propriedade de flat
Propriedade de time sharing
Direito de superfcie por ciso
Hipoteca do direito real de superfcie

Direito Real VS Direito Obrigacional

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

Existem situaes mistas que possuem carter tpico dos direitos reais e obrigacionais, mesmo assim
deve-se diferenciar os dois grupos: a situao real aquela que grava uma res determinada e
especfica, enquanto o situao creditria no possui esta relao de inerncia com uma res, eis que
sua marca o comportamento devido ( a prestao, que ser alcanada pela via do adimplemento).

certo que atualmente h uma tendncia de aproximao entre as situaes reais e obrigacionais,
enfraquecendo-se a dicotomia concebida pelos positivistas.

Pela lgica da funo social dos contratos, a relatividade das relaes obrigacionais (baseada na
indiferena dos contratantes perante terceiros) superada pela tutela externa do crdito.

Direito Real VS Direito Obrigacional

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

EXEMPLOS QUE DEMONSTRAM A APROXIMAO ENTRE AS SITUAES REAIS E OBRIGACIONAIS:

No apenas as obrigaes, mas os direitos reais podem nascer de negcios jurdicos. EX.: O
registro da compra e venda.
Alguns direitos reais so apenas criados para ampliar a eficcia das relaes obrigacionais. EX.: Os
direitos reais de garantia.
Mesmo dentro de relaes reais existem obrigaes para as partes. EX.: no usufruto, o
usufruturio se encarregar das despesas ordinrias de conservao da coisa.
Alguns direitos obrigacionais possuem eficcia real. EX.: a locao averbada no registro imobilirio
(Lei 8245/91, art. 8).
Lei 8245/91, art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo
determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado
junto matrcula do imvel.

Direito Real VS Direito Obrigacional

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

DIREITOS REAIS

DIREITOS OBRIGACIONAIS

Absoluto (eficcia erga omnes)

Relativo (eficcia inter partes)

Atributivo (um s sujeito)

Cooperativo (conjunto de sujeitos)

Imediatividade (ter)

Mediatividade (agir)

Permanente

Transitrio

Direito de sequela

Apenas tem o patrimnio do devedor como

garantia

Numerus Clausus

Numerus apertus

Jus in re (direito coisa)

Jus ad rem (direito a uma coisa)

Objeto: a coisa

Objeto: a prestao

A relao jurdica
de Direito Real
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Direitos Reais

Caracterizados por situaes jurdicas de

apropriao de bens.

Direitos
Obrigacionais

Pautados em relaes jurdicas de

cooperao entre pessoas determinadas
(ou determinveis), conectadas pela
necessidade de satisfao de uma
conduta, vazada em prestaes de dar,
fazer ou no fazer.

Direitos
Subjetivos
Patrimoniais

A relao jurdica de Direito Real

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

Teoria personalista = s existe relaes

jurdicas entre pessoas. (Kant)

RELAO JURDICA DE DIREITO REAL

(segundo a teoria personalista)

PARTE A:
Sujeito que detm a titularidade
formal do direito (exs.:
proprietrio; usufruturio; credor
hipotecrio).

OBJETO:
O bem sobre o qual o titular exerce ingerncia
socioeconmica.

PARTE B:
Comunidade.

A relao jurdica de Direito Real

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

Teoria realista= a relao jurdica se d

de forma direta e imediata entre a
pessoa e a coisa.

RELAO JURDICA DE DIREITO REAL

(segundo a teoria realista)

PARTE A:
Sujeito que detm a titularidade
formal do direito (exs.:
proprietrio; usufruturio; credor
hipotecrio).

OBJETO:
O bem sobre o qual o titular exerce ingerncia
socioeconmica.

A relao jurdica
de Direito Real
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

A relao jurdica pressupe direitos subjetivos contrapostos a

deveres jurdicos recprocos. Enquanto a comunidade
indeterminada de pessoas exerce o dever genrico de absteno,
compete ao titular do direito subjetivo a misso de satisfazer o seu
interesse, sem sacrificar o interesse coletivo. Enfim conciliar a
estrutura do direito real sua funo social.

DIREITO SUBJETIVO

PRETENSO DECORRENTE DA VIOLAO DE

UM DIREITO SUBJETIVO

Trata-se do poder concedido pelo ordenamento , para

a satisfao de determinados interesses pelo seu
titular.

A pretenso surge apenas no instante em que h uma

ameaa ou leso individualizada ao direito subjetivo.

EXEMPLO:
Se A proprietrio de um terreno, poder exigir em carter erga omnes o dever de no praticar atos de agresso
(direito subjetivo). Todavia, se B invade o imvel, nasce para A uma pretenso reivindicatria particularizada em face
de B, como consequncia da leso do direito subjetivo. (Portanto, nos direitos reais a pretenso decorre da ofensa a
direitos absolutos, enquanto nos direitos obrigacionais, materializa-se a pretenso quando aquele que deveria
cumprir a prestao direito relativo viola o direito subjetivo ao crdito).

O carter absoluto do posio de vantagem do titular pode ser imposta potencialmente contra
qualquer um, mas se afirma concretamente apenas contra aqueles que se encontrem em
determinada situao jurdica ou de fato relativamente ao seu objeto. (Oliveira Ascenso)

A relao jurdica
de Direito Real
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Percebemos a evidente obrigacionalizao do direito das coisas, na medida em que todos os direitos
reais, sem exceo, abrigam em sua estrutura uma relao jurdica de direito real e uma outra
relao jurdica de direito obrigacional. A primeira, pautada pela situao de domnio do titular
sobre a coisa; a segunda, na relao jurdica de contedo intersubjetivo, envolvendo uma
necessria cooperao entre o titular do direito real e a coletividade.

Conceitos
importantes
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Propriedade: ou jus in re propria, o nico direito real originrio,

de manifestao obrigatria em nosso sistema jurdico.

Ricardo Aronne
PROPRIEDADE
Se refere relao do titular com a coletividade, face
ao direito material de absteno universal.

DOMNIO
Implica a situao do poder do titular sobre a coisas e
as suas faculdades de uso, fruio e disposio.

O CC 2002 trata, de maneira equivocada, propriedade como sinnimo de domnio.

O domnio suscetvel de desmembramento em diversos direitos fragmentados, que se manifestam

conforme as variadas atividades desenvolvidas pelo homem sobre a coisa. Cada poder do domnio
que desmembrado, culmina por constituir um novo direito real. Assim, apesar de no direito
brasileiro no se admitir pluralidade de domnios, pode ele se desdobrar em vrias parcelas, em prol
de outras pessoas.

Conceitos
importantes
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald)

Direitos na coisa alheia: ou direitos limitados ou jus in re aliena so

manifestaes facultativas e derivadas dos direitos reais, pois resultam da
decomposio dos diversos poderes jurdicos contidos na esfera dominial.
Assim, sua existncia jamais ser exclusiva, eis que na sua vigncia convivem
com o direito de propriedade, mesmo estando ele fragmentado. EX.: no
usufruto, o nu-proprietrio v-se despido dos poderes de uso e gozo da coisa,
porm mantm a faculdade de disposio, a despeito dos atributos dominiais
concedidos ao usufruturio.

Gravame: trata-se da transferncia das faculdades do domnio, gerando o nascimento de direitos

reais limitados. Quando o bem gravado, o proprietrio no perde ou reduz a sua titularidade, vale
dizer, o direito subjetivo de propriedade. Mas, reduz a sua carga dominial em prol de terceiros que
temporariamente contam com certos poderes do domnio em sua esfera jurdica.
DIREITO ERGA OMNES

EFEITOS ERGA OMNES

Nos direitos reais o elo que une o proprietrio a toda a

sociedade produz direito erga omnes.

Efeitos erga omnes eventualmente resultam do registro de

determinados direitos obrigacionais que ganham eficcia real.

EX.: a necessidade de registro para constituio de um direito

real.

EX.: Lei 8245/91, art. 8 Se o imvel for alienado durante a

locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o
prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao
for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de
vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto
matrcula do imvel. (aluguel = prestao de dar)

Classificao
(Cristiano Chaves de Farias e
Nelson Rosenvald)

Direitos reais
sobre coisa
prpria

Direitos
Reais

Propriedade

Propriedade
definitiva

Propriedade superficiria

Propriedade
resolvel

Propriedade fiduciria

Propriedade
resolvel

Direitos reais de gozo e fruio

Direitos reais
sobre coisa
alheia

Usufruto
Servido
Uso
habitao

Direitos reais de garantia

Penhor
Hipoteca
Anticrese

Direito real de aquisio

Promessa de
compra e venda

Direitos reais sobre

coisa alheia
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

Os direitos reais sobre coisa alheia so de durao temporria,

pois a lei no permite que a propriedade mantenha-se
fracionada por perodos indefinidos.

CC, art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de

Imveis:
I - pela renncia ou morte do usufruturio;
CC, art. 1.485. Mediante simples averbao, requerida por ambas as partes, poder prorrogarse a hipoteca, at 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaa esse prazo, s
poder subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo ttulo e novo registro; e,
nesse caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir.
Os direitos reais sobre coisa alheia possuem dentro de si uma carga relevante de ndole obrigacional.
Vale dizer, alm do direito absoluto de absteno que o titular de um direito real de usufruto,
superfcie ou hipoteca possa exercer em face da sociedade, no se pode negar que eles mantm
relaes obrigacionais com o proprietrio, nas quais surgem prestaes de dar, fazer ou no fazer.
EX.: CC, art. 1400.
CC, art. 1.400. O usufruturio, antes de assumir o usufruto, inventariar, sua custa, os bens
que receber, determinando o estado em que se acham, e dar cauo, fidejussria ou real, se
lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservao, e entreg-los findo o usufruto.

Obrigaes
propter rem

Conceito: So prestaes impostas ao titular de determinado

direito real, pelo simples fato de assumir tal condio.

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson

Rosenvald)

As obrigaes propter rem constituem uma figura peculiar, pois se inserem entre os direitos reais e os
obrigacionais, assimilando caractersticas de ambos.

Trata-se de obrigaes em que a pessoas do credor ou do devedor individualiza-se no em razo de

um ato de autonomia privada, mas em funo da titularidade de um direito real.

A obrigao nasce com o direito real e com ele se extingue.

Obrigaes propter rem

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

OBRIGAO PROPTER REM

NUS REAIS

O titular s fica vinculado s obrigaes constitudas

na vigncia de seu direito.

O titular da coisa fica obrigado mesmo em relao s

prestaes anteriores, por suceder na titularidade de
uma coisa a que est visceralmente unida a obrigao.

O proprietrio devedor responde com todo o seu

patrimnio.

O proprietrio devedor s ser atingido no limite do

valor do bem, pois a garantia real implica sua
responsabilidade por uma dvida de terceiros.

EXEMPLOS:
Obrigaes dos condminos de contribuir para a
conservao da coisa comum e adimplir os
impostos alusivos propriedade.

EXEMPLOS:
Alienado o imvel com a existncia de dbitos, o
novo proprietrio assumir os encargos
condominiais perante o condomnio. (CC, art.
1345)

Todos os direitos de vizinhana.

Alienado o imvel com a existncia de dbitos, o

novo proprietrio assumir os encargos tributrios
em atraso perante o municpio.

CC, art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao
condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

Obrigaes propter rem

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

Em decorrncia da funo social da propriedade, o adquirente de bem imvel tambm ser

responsabilizado pelo cumprimento de nus reais oriundos de normas ambientais, sobremaneira
quando a propriedade por ele adquirida esteja devastada. Alm da responsabilidade civil objetiva e
solidria por danos ecolgicos, pesar sobre o novo proprietrio a necessidade de instituir a reserva
legal (art. 12, Cdigo Florestal) como dever indenizar os danos j causados ao meio ambiente, com
direito de regresso em face do alienante.
Lei 12651/2012, art. 12. Todo imvel rural deve manter rea com cobertura de vegetao nativa, a ttulo de
Reserva Legal, sem prejuzo da aplicao das normas sobre as reas de Preservao Permanente, observados os
seguintes percentuais mnimos em relao rea do imvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta
Lei:
I - localizado na Amaznia Legal:
a) 80% (oitenta por cento), no imvel situado em rea de florestas;
b) 35% (trinta e cinco por cento), no imvel situado em rea de cerrado;
c) 20% (vinte por cento), no imvel situado em rea de campos gerais;
II - localizado nas demais regies do Pas: 20% (vinte por cento).
Lei 12651/2012, art. 68. Os proprietrios ou possuidores de imveis rurais que
realizaram supresso de vegetao nativa respeitando os percentuais de Reserva Legal
previstos pela legislao em vigor poca em que ocorreu a supresso so dispensados
de promover a recomposio, compensao ou regenerao para os percentuais
exigidos nesta Lei.

Obrigaes propter rem

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

lcito convencionar que obrigaes propter rem sejam solvidas pelo possuidor da coisa. lcito o
negcio jurdico envolvendo o repasse dos encargos condominiais ao locatrio, sem que isso implique
transferncia da obrigao real ou alterao de sujeio passiva, mas apenas uma acordo de
vontades restrito aos contratantes. Certamente, o referido acordo ineficaz relativamente a
terceiros.
EXEMPLO:
Havendo inadimplemento de cotas condominiais pelo locatrio, o prdio responsabilizar o proprietrio e este,
por sua vez, far uso do instrumento contratual para obter direito de regresso em fase do locatrio.

Mesmo que o adquirente no tenha providenciado o registro da escritura de compra e venda (e

consequentemente a transmisso da propriedade), os dbitos condominiais (obrigao propter
rem) atraem a sua responsabilidade pelos dbitos contrados a partir do exerccio da moradia,
desde que tenha posse efetiva do bem com o conhecimento do condomnio sobre a aquisio.

A obrigao propter rem no se

prende necessariamente ao registro.

O registro se torna imprescindvel

para a constituio de nus reais.

Obrigaes propter rem

(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald)

H que se afastar a aplicao da teorias as obrigaes propter rem em compromissos de compra e

venda, por evidente negao ao princpio jurdico-constitucional da funo social da propriedade.
O STJ confere legitimidade passiva ao promitente comprador nas aes de cobrana de cotas
condominiais se a ocupao a esse ttulo da unidade imobiliria conhecida pelo
condomnio, mesmo que a promessa de compra e venda no tenha sido registrada no RI.
O STJ: o adquirente, em arrematao, responde pelos encargos condominiais incidentes
sobre o imvel arrematado, ainda que anteriores arrematao, tendo em vista a natureza
propter rem das cotas condominiais.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS:
Rosenvald, Nelson, Curso de direito civil, v. 5 :
direitos reais / Nelson Rosenvald, Cristiano
Chaves de Faria. 8. ed., rev., atual. e ampl. Salvador: JusPODVIM, 2012.