GERALDO ANTONIO DA COSTA – Gestor Imobiliário – Perito

Judicial – Gestão de Negócios de Compra, Venda e Avaliações

de Imóveis

LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

RURAL

Preparado por:

GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001

Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br

PROJUDI: gadc.per

CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)

Graduado em Contabilidade e Negócio e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado

em Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado em Direito Imobiliário,
Especialista em Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais pela Unimóveis, Especialista em
Alienaçõess Judiciais de bens penhorados, cadastrado no CNAI (Cadastro de Avaliadores
Imobiliários de Imóveis).

IMÓVEL: Matrícula 22920 do 01º Registro de Imóveis de Ponta Grossa Pr.

Valor Avaliado: R$130.000,00 (cento e trinta mil reais).

Escritório: Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa Pr.

Contato: (042)3223-4461/99972-5139 – Email: geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO DE ÁREA

RURAL.

A solicitação deste Parecer é, DEGRAF PARTICIPAÇÕES LTDA, pessoa jurídica de

direito privado, inscrita no CNPJ/MF – 10.488.654/0001-60, com sede nesta cidade sito
a Avenida Ernesto Vilela, nº2.631 – Ap.06, Jardim Sabará, neste ato representada pela
sua sócia/administradora a Sra. Elaine Degraf Mendes, e atende aos requisitos do
Artigo 3º da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor
de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos Corretores
de Imóveis.

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT

– NBR 14.653-3 – Avaliação de Imóveis Rurais.

O objetivo do Parecer é a avaliação de mercado para fins de VALOR DE MERCADO. Para

contraditar avaliação da Receita Estadual do Paraná para recolhimento do imposto
ITCMD (imposto de transmissão de causa mortis e doação)

ÁREA RURAL:

Um terreno rural, constituído pela ÁREA B/2, medindo 24.200,00m2, ou seja,

2,42 hectares situado na Colônia Moema, deste Município e Comarca, com a
denominação especial de CHÁCARA PARAISO I, confrontando ao norte, com a área B/1;
ao sul, com terras de Celso Degraf; a Leste, com terras de Celso Degraf, e ao Oeste, com
terras de João Fiocowski Schuinski, localizado à 5 km da Rodovia Ponta Grossa-Foz do

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Iguaçu, com entrada no km 2 da referida rodovia, lado esquerdo, sentido à Foz do

Iguaçu. Conforme a matrícula nº22.920 do 01º Registro de Imóveis de Ponta Grossa
Paraná.

ÁREA AVALIANDA = 2,42 há sendo:

2,42 há (lavoura)

PROPRIETÁRIOS: Degraf Participações Ltda, conforme a matrícula nº22.920 do 01º

Registro de Imóveis de Ponta Grossa Paraná.

CONTEXTO RURAL:

A área localiza-se no Município de Ponta Grossa Paraná, denominado de

Chácara Paraíso I, situado no lugar denominado Colônia Moema, Distrito de Uvaia, com
acesso pela Avenida Souza Naves, seguindo pela Avenida Frederico Constant Degraf,
conhecida como Estrada do Taquari dos Polacos, percorrendo por 1.225 metros até
encontrar uma estrada ao lado esquerdo que dá acesso a Colônia Gertrudes,
percorrendo por 2.655 metros até encontrar o Cemitério. Dobra-se a esquerda,
percorrendo mais 270 metros, até encontrar uma bifurcação, dobra-se a esquerda e
percorre mais 1200 metros até chegar no imóvel, que localiza-se ao lado direito desta
estrada.

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A área apresenta em toda sua extensão um relevo médio dobrado com

o solo de um modo geral argiloso, área de reserva legal floresta nativa (estágio médio e
avançado) floresta nativa (estágio inicial), com vegetação nativa, árvores umas próximas
das outras.

O principal recurso hídrico é um arroio localizado na região em questão,

que fornece água para as atividades rotineiras e também para irrigação de área com
potencial de cultivo, como recursos secundários existe arroios e nascentes nas áreas
mais baixas.

A propriedade é dotada de energia elétrica em todas as suas instalações,

apresenta infraestrutura completa para o desenvolvimento da agricultura.

A região tem acesso facilitado devido à proximidade da Avenida

Frederico Constant Degraf com oferta significativa de mão de obra rural. O acesso
interno é realizado através de estrada de terras com saibro em locais específicos.

Próximo à Área, há uma escola de Ensino Fundamental. O

abastecimento de combustível também é realizado em um posto de gasolina.

Atualmente na área atividade desenvolvida de plantio (lavoura)

representa 100% do total da área.

O responsável e feitor das atividades rurais da área.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA:

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A área está inserida na região situado no lugar Chácara Paraíso I com

acesso facilitado e próximo da Capital do Estado, o que determina que pela distância e
acesso a propriedade apresenta uma liquidez média no mercado imobiliário rural.

Segundo informações das empresas que comercializam imóveis rurais

nesta região, as negociações de compra e vendas realizam-se principalmente entre os
lindeiros e vizinhos próximos as propriedades ofertadas.

Constatou-se uma crescente aumento de ofertas por áreas destinadas

para agricultura, pecuária e a demanda em baixa estimuladas por situação econômica
que assola o País.

Aliado a este segmento existe uma demanda constante por sítios de

lazer devido à proximidade da região a cidades como Curitiba e Ponta Grossa e
Carambeí.

VISTORIA:

A vistoria foi realizada no dia 22 de setembro de 2020, fundamentou-

se na identificação física da área, levantamento das ofertas e últimas transações
imobiliárias na região.

Realizou-se um amplo levantamento que posteriormente auxiliou nas

determinações de valores dos imóveis, pois permitia a visualização dos mesmos pelos
especialistas de cada área que foram consultados durante as diversas pesquisas.

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CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO AS TERRAS:

A área avaliada quanto a classificação de terras enquadra-se como

TERRA APROVEITÁVEIS, para lavoura (plantio) conforme Pesquisa de Preços- Terras
Agrícolas do Departamento de Economia Rural – DERAL.

A área avaliada é aproveitável para atividades agricultura,

apresentando de um modo geral um solo raso

CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO A DIMENSÃO.

A área classifica-se como propriedade de dimensão PEQUENA O

módulo fiscal do município onde se localiza a área avaliada é de 12 ha.

AVALIAÇÃO

METODOLOGIA AVALIATÓRIA:

Para avaliação da área utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

DE DADOS DE MERCADO que realiza uma amostragem representativa de dados de
mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do
imóvel avaliando.

METODOLOGIA ÁREA INAPROVEITÁVEL: São áreas totalmente inaproveitáveis para

atividades agropecuárias de solo pedregoso, muito rasos ou inundáveis periodicamente,
despenhadeiro, pirambeira, penhasco etc., com relevo íngreme ou reserva de
preservação permanente, podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e
flora silvestre, como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água.

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METODOLOGIA ÁREAS NÃO MECANIZÁVEL: São áreas cujo relevo e/ou profundidade
do solo são desfavoráveis à execução de operações ou práticas agrícolas com máquinas
ou implementos motorizados, permitindo, porém, o plantio manual ou a tração animal.
São consideradas também áreas não mecanizáveis, as reservas legais, tendo em vista
que as mesmas só poderão sofrer algum tipo de desmatamento e/ou corte, mediante
um plano de manejo, sustentável com projeto devidamente aprovado pelo IAP e/ou
IBAMA.

METODOLOGIA ÁREA MECANIZADA: São áreas destocadas, sem restrições para o

preparo do solo e plantio, cujo a declividade (topografia) permite operações com
máquinas e implementos agrícolas motorizados, podendo estar sendo cultivado ou em
polsio, independente da cultura existente, incluindo várzea sistematizada.

METODOLOGIA ÁREA MECANIZÁVEL: São áreas cuja a declividade (topografia) permite

operações com máquinas e implementos agrícolas motorizados, porém, ainda não há
mecanização, devido a presença de vegetação adensada (mata ou capoeira) resto de
desmatamento (tocos, troncos e galhos) e várzea não sistematizada (úmida).

A ÁREA AVALIADA ESTÁ CLASSIFICADO EM MECANIZÁVEL GRUPO A – CLASSE I; CLASSE

B – CLASSE VII; GRUPO C – CLASSE VIII (ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE)

SEPARAÇÃO EM CLASSES:

Para o levantamento são utilizados as oito classes de capacidade de uso,

conforme o “Manual para levantamento utilitário e classificação de terras no sistema
de capacidade de uso”, publicado pela Sociedade Brasileira de Ciência e Solo (SBCS),
amplamente difundido no Brasil desde sua publicação em 1983. Apenas o preço de
classe V, atualmente de uso bastante restrito não é pesquisado em nenhuma
localidade.

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GRUPO A – CLASSE I: Terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de

conservação. Ocupação mais comum no Paraná: Grãos, com alta produtividade.

GRUPO B – CLASSE VII: Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou

reflorestamento, com problemas complexos de conservação. Ocupação mais comum
no Paraná. Pastagem degradada, pastagens em áreas declivosas e reflorestamento.

PESQUISA A) :

DADOS DO ANUNCIANTE

RICARDO ROCHA

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CRECI 9098

CÓDIGO DO ANUNCIANTE: 325

CÓDIGO IMÓVELWEB: 2949154830

CONTATO: (51) 98229-4480

FAZENDA EM PONTA GROSSA/8 KM DO ASFALTO/205,7 HECTARES

LOCALIZAÇÃO: REGIÃO DE PONTA GROSSA

TIPO DO SOLO: 92% ARGILA ROXA

RELEVO: ONDULADO

ÁGUA: SIM

ATIVIDADE: AGRICULTURA/SOJA

PLANTA: LAVOURA/133,10 HECTARES

PASTAGEM: 48,40 HECTARES

VALOR R$7.000.000,00

VALOR POR HECTARE R$38.891,58

PESQUISA B):

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DADOS DO ANUNCIANTE: LAGO CORRETORA DE IMÓVEIS

CONTATO: (42)3301-7775

CÓDIGO DO ANUNCIANTE: 629

CÓDIGO IMÓVELWEB: 2942322796

LOCALIZAÇÃO: ESTRADA RURAL CATANDUVA, CARAMBEÍ

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ÁREA GLOBAL: 77,44 HECTARES

TOPOGRAFIA: ONDULADO

LAVOURA: 60,50 HECTARES

ÁREA RESERVA: 16,94 HECTARES

ÁGUA: NASCENTE

VALOR R$4.250.000,00

VALOR POR HECTARE R$54.881,20

Amostras Valor R$ da Área Há Área Total em Ha Valor R$ por Há

Pesquisa A R$7.000.000,00 205,7 R$38.891,58
Pesquisa B R$4.250.000,00 77,44 R$54.881,20

Valor médio R$46.886,39

Valor médio pesquisado por hectare de área rural é de R$46.886,39 este perito usou
para cálculo final os parâmetros da Tabela do Departamento de Economia Rural, da
Secretaria Estadual de Abastecimento do Paraná em conformidade com a Resolução
SEFA nº 1527/2015 que regulamenta a Lei 18.573 de 30/09/2015.

A pesquisa foi realizada no ano base de 2020 conforme tabela de Pesquisas de

Preços de Terras Agrícolas – Departamento de Economia Rural – DERAL, da Secretaria
Estadual e Abastecimento do Paraná. Conforme o link abaixo:

http://www.agricultura.pr.gov.br/sites/default/arquivos_restritos/files/documento/2020-
06/terras_pdf_publicacao_20.pdf

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AVALIAÇÃO DA ÁREA

AVALIAÇÃO DA ÁREA APROVEITÁVEL/LAVOURA CONFORME A TABELA –

DERAL ANO BASE DE 2020 - é de R$53.300,00 por hectare.

VALOR DO IMÓVEL = 2,42/há X R$53.300,00/ha = R$128.986,00

AVALIAÇÃO GLOBAL DA ÁREA:

Valor da Área = R$128.986,00

CONCLUSÃO:

É do entender do Perito Avaliador que o valor para a área avaliada, é

de:

VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$130.000,00

(Cento e trinta mil reais)

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- Limite Inferior = R$120.000,00 -

- Limite Superior = R$140.000,00

(o arredondamento máximo permitido pela NBR 14653 -1 é de 1,00% item 7.7.1, e

variação de 1 a 10% em relação ao valor médio estimado)

ENCERRAMENTO

O corpo do Parecer é composto de quinze páginas, todas de um lado só,

rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.

Ponta Grossa, 28 de setembro de 2020.

ASSINADO DIGITALMENTE

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