Laudo de Avaliao Imveis 2c9ae

PROPOSTA Nº 52430.
ANHANGUERA - SÃO PAULO - SP

LAUDO Nº 79547 | AGOSTO/2018
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
ESTRADA VELHA DO JARAGUÁ, Nº 4.111 - ACESO PELO KM 25 DA ROD.

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO ZAMPIER NICOLA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 15/10/2018 às 17:36 , sob o número WJMJ18413841151 .
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1056004-07.2018.8.26.0100 e código 50F9CF8.
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO ZAMPIER NICOLA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 15/10/2018 às 17:36 , sob o número WJMJ18413841151
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N.º PROPOSTA : 52430.0
N.º LAUDO : 79547
SOLICITANTE : Basso Componentes Automotivos Eireli
PROPRIETÁRIO : Basso Componentes Automotivos Ltda.
FINALIDADE : Determinação de Valor de Mercado
ENDEREÇO : Estrada Velha do Jaraguá, Nº 4.111 - Aceso pelo Km 25 da Rod.

Anhanguera - São Paulo SP.
VALORES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DE MERCADO: R$ 19.526.000,00 (Dezenove milhões, quinhentos e vinte e

seis mil reais)
Considerando o imóvel livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou

desapropriações que pesem sobre o mesmo e para a finalidade específica para a qual
foi destinada esta avaliação, para a data base Agosto/2018.
São Paulo, 15 de Agosto de 2018.
SETAPE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CREA-SP 0183298
Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisória 2.100-2,
determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil.
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ÍNDICE
MÓDULO 1 .......................................................................................4
RESUMO DA AVALIAÇÃO
MÓDULO 2 .....................................................................................17
AVALIAÇÃO DO TERRENO
MÓDULO 3 .....................................................................................27
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
MÓDULO 4 .....................................................................................37
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS
MÓDULO 5 .....................................................................................43
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
MÓDULO 6 .....................................................................................46
FOTOS DO IMÓVEL
MÓDULO 7 .....................................................................................55
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO
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M.1. INTRODUÇÃO
A SETAPE Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia

Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, São Paulo, SP, contratada pela Basso Componentes Automotivos
Eireli. procedeu à avaliação de imóvel localizado na Estrada Velha do Jaraguá, Nº
4.111 - Aceso pelo Km 25 da Rod. Anhanguera - São Paulo - SP, para a finalidade de
Determinação de Valor de Mercado, com data base para agosto/2018.
O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível

de precisão e fundamentação, definições técnicas, procedimentos para a
determinação de valores estão detalhadas neste laudo, onde estão detalhados os
objetos da avaliação e memoriais de cálculo.
M.1.1. ESCOPO
Esta avaliação tem por finalidade avaliar as contas de edifícios e terreno.
M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com a inspeção efetuada no local em 10 de Agosto de 2018,

acompanhado por Sr. Rodolfo, elementos fornecidos pelo solicitante e dados obtidos
em várias fontes cadastrais, as características principais do objeto da avaliação são
as seguintes:
M.1.2.1. IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando é composto basicamente por fábrica de componentes

automotivos.
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Vale destacar que durante a vistoria, foi verificado que o imóvel possui
confrontação com linha de transmissão. Em consulta a prefeitura de São Paulo,
obtivemos cópia do mapa das linhas de transmissão da região, conforme apresentado
abaixo:
Desta forma, fica o imóvel avaliando passível de faixa de servidão por conta da
passagem de linha de transmissão, a qual deverá respeitar a distância de 15 metros
em toda perimetral da linha de transmissão. Desta forma, conforme distancia retro
citada, abaixo é apresentado o croqui com a faixa de servidão, a qual foi estimada em
aproximadamente 5.655,00 m².
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- Croqui com indicação da faixa de servidão devido linha de transmissão.
Além da faixa de servidão, ainda foi verificado que parte do terreno atualmente
está ocupado por vegetação, ficando assim passível de se trata de uma Área de
Preservação Permanente, a qual foi estimada em aproximadamente 8.213,00 m².
Abaixo é apresentado croqui com a projeção da área estimada de APP;
- Croqui com indicação da área estimada coberta por vegetação.

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Desta forma, com base das informações apresentadas acima, as frações dos
terrenos afetadas por faixa de servidão e APP foram devidamente ponderadas, para
se obter o valor do terreno levando em consideração as devidas particularidades.
M.1.2.2. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Não foi fornecida a documentação do imóvel avaliando. Por esta razão, para
efeito da presente avaliação, foram consideradas as informações quanto a
documentação e áreas como sendo as obtidas em laudo de terceiros fornecido pelo
solicitante.
Conforme laudo fornecido, o terreno do imóvel avaliando possui formato

irregular, topografia caído até 5%, área total de 28.448,00 m2 titulada de acordo com a
tabela abaixo:
Matricula Numero Área (m²) Cartorio

77.669 9.580,00 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
M.1.2.3. LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel Galpão

Proprietário Basso Componentes Automotivos Ltda.
Endereço Estrada Velha do Jaraguá, 4.111.
Bairro Aceso pelo Km 25 da Rod. Anhanguera
Município São Paulo
Estado São Paulo
Jaraguá
Logradouro
Estrada Velha do
Mão
Dupla
Direção
7,00 m
Largura
Qtd
Uma
Pistas
Traçado
Curvilíneo
Asfalto
Pavimentação
Não
Calçadas
M.1.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
M.1.2.5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
Sim
Guias
Sim
Sarjetas
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M.1.2.6. ZONEAMENTO
avaliando localiza-se no perímetro de Zona Predominantemente Industrial 2 ZPI-2.

De acordo com o Plano Diretor vigente do município de São Paulo, o imóvel
fls. 2223
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fls. 2224
M.1.3. DESCRIÇÃO DA REGIÃO
De acordo com a inspeção efetuada no local, as características principais da

região onde localiza-se o objeto da avaliação são as seguintes:
M.1.3.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante: Industrial.

Densidade de Ocupação: Baixa
Padrão Econômico: Médio
Distribuição da Ocupação: Horizontal
Área Sujeita a Enchentes: Não
Água, Esgoto, Energia Elétrica, Telefone, Asfalto, Guia / Sarjeta,
Melhoramentos Públicos: Iluminação Pública, Transporte Coletivo, Águas Pluviais,
Arborização e Jardin.
Transportes Coletivos: Ônibus.
Intensidade de Tráfego: Baixo
Nível de Escoamento: Bom
Principais Pólos de Influência: Parque Anhanguera
Principais Vias de Acesso: Rodovia Anhanguera Km25
M.1.3.2. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

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M.1.4. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
Não foi fornecido nenhum documento que comprove as áreas dos terrenos que
compõem o imóvel avaliando. Por esta razão, para efeito de cálculo foram
consideradas as áreas como sendo as obtidas no laudo elaborado por terceiros
fornecido pelo solicitante.
Vale destacar que para efeito da presente avaliação, foi considerado que todas as
matrículas citadas no laudo fornecido compõem um único imóvel, uma vez que não foi
fornecido qualquer documento que comprove o limite exato de cada uma das glebas. Por
esta razão, caso o imóvel seja utilizado em qualquer operação, recomendamos que sejam
utilizadas todas as matriculas em conjunto.
Recomendamos que caso o imóvel seja utilizado em qualquer operação, que

sejam fornecidas e analisadas as matrículas que compõem a área.
Caso sejam fornecidas as matrículas do imóvel e seja verificado que as áreas

de terreno diferem das áreas por nós consideradas, este laudo deve ser reanalisado e
pode sofrer alterações.
Vale destacar que durante a vistoria, foi verificado que o imóvel possui
confrontação com linha de transmissão. Em consulta a prefeitura de São Paulo,
obtivemos cópia do mapa das linhas de transmissão da região, conforme apresentado
abaixo:
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fls. 2226
Desta forma, fica o imóvel avaliando passível de faixa de servidão por conta da
passagem de linha de transmissão, a qual deverá respeitar a distância de 15 metros
em toda perimetral da linha de transmissão. Desta forma, conforme distancia retro
citada, abaixo é apresentado o croqui com a faixa de servidão, a qual foi estimada em
aproximadamente 5.655,00 m².
- Croqui com indicação da faixa de servidão devido linha de transmissão.

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Vale ainda destacar que durante a vistoria, foi verificado que no terreno
avaliando existe um Vinigalpão alugado, o qual não respeita a devida distancia da
linha de transmissão existente.
Além da faixa de servidão, ainda foi verificado que parte do terreno atualmente
está ocupado por vegetação, ficando assim passível de se trata de uma Área de
Preservação Permanente, a qual foi estimada em aproximadamente 8.213,00 m².
Abaixo é apresentado croqui com a projeção da área estimada de APP;
- Croqui com indicação da área estimada coberta por vegetação.
Desta forma, com base das informações apresentadas acima, as frações dos
terrenos afetadas por faixa de servidão e APP foram devidamente ponderadas, para
se obter o valor do terreno levando em consideração as devidas particularidades.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de

hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou
problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
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A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa,
considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de
campo exceto estimativas s e construções, pois não é este
o objetivo deste trabalho.
Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação

de solo, pois esta verificação não faz parte do escopo deste laudo de avaliação.
Presume se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com

relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma
responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a
se tornar necessários para a descoberta desses fatores.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,

Determinação do Valor de Mercado, não podendo servir de base para outras
finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser
re-analisados.
Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não

têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens,
sendo tão somente uma análise baseada nas documentações fornecidas e acima
referidas. Considerou-se que o imóvel mostrado seja o mesmo descrito na
documentação fornecida.
O laudo é considerado pela SETAPE Serviços Técnicos de Avaliação do

Patrimônio e Engenharia Ltda. Como documento sigiloso, absolutamente confidencial,
ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que
não seja as estabelecidas no termo de referência.
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M.1.5. SITUAÇÃO DE MERCADO
Conforme verificado com diversos corretores da região, o mercado imobiliário

para a venda de terrenos para uso industrial atualmente se encontra em recesso,
sendo que grande parte dos imóveis ofertados já estão expostos a mais de 1 ano.
Corretores locais ainda salientam que devido o tempo de exposição elevado

dos imóveis no entorno, proprietário locais atualmente estão abrindo grande margem
para negociações, visando atrair possíveis compradores.
De forma geral, podemos concluir que atualmente os imóveis no entorno

possuem baixo nível de procura e consequentemente baixa liquidez.
Nível de Oferta: Baixa/Média

Nível de Demanda: Baixa
Absorção: Baixa
Desempenho do Mercado Atual: Recessivo
M.1.6. RESUMO DE VALORES
Valor do Terreno R$ 11.647.720,15

Valor das Construções e Benfeitorias R$ 7.878.321,00
Valor Total R$ 19.526.041,15
Fator Comercialização 1,00

Valor de Mercado R$ 19.526.000,00
MÓDULO 2
AVALIAÇÃO DO TERRENO
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fls. 2231
M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO
M.2.1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para o
imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas ponderadas por
homogeneizações, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobiliário, através de contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e
pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as
"Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação

geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos

devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à

semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região com Baixa densidade, não há grande variedade

de oferta de terreno nas proximidades. Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram
coletadas amostras as quais foram criteriosamente analisadas e 5 amostras foram
selecionadas em função da localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando.
Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do terreno

paradigma é de R$ 672,95 / m², determinado em cálculos apresentados neste módulo.
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M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS
B - Comparativo 43538.0
Endereço: Av. Dr. Mauro Lindemberg Monteiro, S/N
Bairro: Jardim Santa Fé
Cidade: Osasco
Estado: SP
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 11.760,00 m² Á.Construída: - Testada: -

Topografia: caído de 5 a Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 10.000.000,00
10%
Vl.Terreno: R$850,34 /m² Situação: Oferta - 0.8 Data: Ago/2018
Informante: Authêntica Imóveis Ltda Sra.Jeniffer - Tel. (11) 3685-1715
Obs: Conforme informado pela corretora, o imóvel está disponível para comercialização a aproximadamente
3 anos.
C - Comparativo 43539.0
Endereço: Estrada da fazenda Itahiê, S/N
Bairro: Jardim Santa Fé
Cidade: Osasco
Estado: SP
Opção: Venda
Á.Terreno: 11.547,00 m2 Á.Construída: - Testada: -

Topografia: caído até 5% Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 11.500.000,00
Informante: VILLAGE CORRETORA DE IMOVEIS LTDA - Sr. Davi - Tel. (11) 3832-1990 /
Obs: O Corretor não sabe informar o tempo de exposição do imóvel.
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D - Comparativo 43544.0
Endereço: Rodovia Anhanguera, S/N
Bairro: Jaraguá
Cidade: São Paulo
Estado: SP
Opção: Venda

Informante: Lenio José Saab - Sr. Lenio - Tel. (11) 95658-8866
2 Anos
E - Comparativo 43545.0
Endereço: Estrada Velha do Jaraguá, S/N
Bairro: Perus
Cidade: São Paulo
Estado: SP
Opção: Venda

Informante: Lotus Soluções Imobiliárias Sr. Tiago - Tel. (11) 4448-5010
Obs: Conforme informado pela corretora, o imóvel está disponível para comercialização a mais de 1 ano.
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F - Comparativo 43546.0
Endereço: Rodovia Anhanguera, km 23 - Estrada de Ligação
Bairro: Jardim Britânia
Cidade: São Paulo
Estado: SP
Tipo: Com Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 16.000,00 m² Á.Construída: 800,00 m² Testada: -

Topografia: caído de 5 a Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 8.500.000,00
10%
Vl.Terreno: R$ 522,83 Situação: Oferta - 0.8 Data: Ago/2018
/m²
Informante: Hai Imóveis ltda - Sr. Fernando - Tel. (11) 4369-7891
2 anos
M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E

ELEMENTOS COLETADOS
.
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M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este
limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser
calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:
S
E0 t (n 1, a / 2)
n 0,5
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)

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fls. 2238
Para o teste de hipótese:
(M q)
t ( n 1)
S
n 0, 5
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais

e finais.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO

Número de Elementos Coletados: 5
Número de Elementos Saneados: 5
Média Aritmética (p/m²): R$ 672,95
Desvio Padrão: 39,77
Coeficiente de Variação: 5,91%
Limite Inferior (p/m²): R$ 471,07
Limite Superior (p/m²): R$ 874,84
Média Saneada (p/m²): R$ 672,95
T. de Student: 1,5330
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior (p/m²): R$ 645,69 -4,05 %
Superior (p/m²): R$ 700,21 4,05%
VALORES ESTIMADOS
M.2.7. GRAFICO DE VALORES
M.2.6. GRÁFICO DE ANÁLISE DE RESÍDUOS
OBSERVADOS VERSUS
fls. 2239
MÓDULO 3
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
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fls. 2241
M.3.1 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Sobre o terreno retro mencionado existem construções, cujas descrições

serão fornecidas a seguir:
Tipo: Portaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Laje de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Conta com dois banheiros, Sala para reunião e segurança onde ficam os EPI.
Área.Constr.: 101,90 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granito Polido.
Parede: Alvenaria.
Forro: Gesso.
Caixilhos: Ferro, Vidro.
Porta: Madeira, Vidro.
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fls. 2242
Tipo: Cabine de Energia - N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Econômico
Primária
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada, Tijolo Aparente. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Laje de Concreto, Telhas de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Concreto.
Área.Constr.: 45,00 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria.
Porta: Ferro.
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fls. 2243
Tipo: Galpão 1 - Usinagem N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Revest.Externo: Massa Pintada Desempenada Pé.Direito: 7,00 m
Cobertura: Metálica, Telhas de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: constituído por: área de produção, sala de controle de qualidade, almoxarifado, banheiros,
vestiários, refeitório, cozinha e sala de manutenção.
No mezanino se tem a sala de treinamento e reunião.
Área.Constr.: 1.507,41 Idade: 40 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
m²
Piso: Cimentado Queimado.
Parede: Alvenaria e Concreto, Azulejos 1/2 Altura.
Forro: Gesso, Termo Acústico.
Porta: Ferro.
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fls. 2244
Tipo: Galpão 2 - Usinagem N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Metálica. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Ferramentaria, Banheiro e vestiário feminino, controle de qualidade e Administração.
Área.Constr.: 657,86 m² Idade: 30 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Parede: Alvenaria, Azulejos Até o Teto, Divisória Tipo Naval.
Forro: Chapa Metálica.
Porta: Ferro.
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fls. 2245
Tipo: Galpão 3 - Fundição N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Revest.Externo: Massa Pintada Desempenada Pé.Direito: 10,00 m
Cobertura: Metálica. Estr.Cobertura: Concreto.
Depend.Internas: Dois galpões interligados.
Área.Constr.: 2.440,54 Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
m²
Parede: Alvenaria.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Tipo:
Piso:
Parede:
Estrutura:
Pé.Direito:
Cobertura:
Área.Constr.:
Galpão
10,00 m
Metálica.
Concreto.
Alvenaria.
756,00 m²
Usinagem 1
anexo
Idade:
Cimentado Queimado.
20 anos
a N.Pavimentos:
1
Est.Conserv.:
Estr.Cobertura:
Padrão.Construt.:
Simples
Concreto.
Entre Regular e Reparos Simples
fls. 2246
.
fls. 2247
Tipo: Cabine de Energia - N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Econômico
Secundária
Revest.Externo: Bloco de Concreto Pintado. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Laje de Concreto, Metálica. Estr.Cobertura: Concreto.
Área.Constr.: 40,00 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Concreto.
Parede: Alvenaria.
Porta: Ferro.
Tipo: Poço Artesiano Padrão.Construt.: Médio

Profundidade: 50,00 ml Idade: 10 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Tipo:
Tipo:
Área:
Estrutura:
Área.Constr.:
m²
1.000,00
10,00 m²
Concreto.
Casa de gás
Pavimentação
Idade:
Idade:
15 anos
10 anos
N.Pavimentos:
1
Est.Conserv.:
Est.Conserv.:
Regular
Regular
Padrão.Construt.:
Padrão.Construt.:
Médio
Rústico
fls. 2248
fls. 2249
MÓDULO 4
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS
fls. 2250
.
fls. 2251
M.4. METODOLOGIA
A avaliação do imóvel em questão foi procedida com a observância de todas as

diretrizes fixadas na NBR 14653 Parte 2, atualizada em 2011, que detalha os
procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação
de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões
urbanas.
De acordo com as NORMAS acima referidas a metodologia avaliatória a ser

utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado envolvendo, além dos preços
comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam
influência no valor do imóvel avaliando.
Em função das características do imóvel avaliando e das disponibilidades de

dados seguros, relativos à obtenção dos valores do terreno e das benfeitorias,
optamos pela adoção de uma conjugação de métodos, quais sejam:
Para obtenção do valor de mercado

Comp , para obtenção dos valores das benfeitorias
da Quantificação do Custo
mercado do imóvel como um todo realiza-se a composição do valor do terreno, valor
das edificações e benfeitorias e o fator de comercialização, metodologia está
M.4.1. TERRENO
M.4.1.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-

se, a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e
os respectivos preços.
.
fls. 2252
Conforme a NBR 14653-2:2011, os fatores utilizados neste tratamento devem
ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e
revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a
região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico
que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na

homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação
de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado,
pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.
Para a obtenção do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que

determinar os fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as amostras com
o imóvel avaliando. Com base nesta análise utilizamos na homogeneização de fatores
os seguintes fatores:
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 20% sobre o preço

ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.
FATOR LOCAL: a transposição que utilizamos no presente trabalho foi

baseada na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribuídas
ao local), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado
apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor
final do imóvel. Os elementos comparativos não foram transpostos através dos
valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do
mercado imobiliário local.
.
fls. 2253
FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram analisados de
acordo com a sua topografia, comparando-os com o terreno avaliando, tomando-se
como base o seguinte:
Situação Fator
plano 1,00
caído até 5% 0,95
caído de 5 a 10% 0,90
caído de 10 a 20% 0,80
caído acima de 20% 0,70
aclive até 10% 0,95
aclive até 20% 0,90
aclive acima de 20% 0,85
FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de

sua área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com
a área do terreno, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua
influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do
imóvel.
Editora Pini:
1
Áreacomparativo 4
ÁreaAvalia ndo
quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%
1
Áreacomparativo 8
ÁreaAvalia ndo
quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%
.
fls. 2254
FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos
para o local em estudo através do fator aproveitamento ajustado junto ao mercado
imobiliário local, limitando-se a sua influência à parcela com que o mesmo contribui na
composição do valor final do imóvel.
FATOR FRENTES: Nos casos de terrenos que possuem várias frentes que
possam proporcionar maior versatilidade de uso e aproveitamento, aplica-se este fator,
através de formulas consagradas por normas. Para terrenos urbanos teremos:
Situação Fator
Meio de quadra 1,00
Duas frentes 1,10
Esquina 1,15
3 ou 4 frentes 1,20
M.4.2. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor das construções foi obtido baseando-

Valores de Venda - NBR 12.721-2006, efetuado pela
Comissão de Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de
Apoio aos Juízes da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo e em conjunto com o
Estudo de Valores de Edificações elaborado pelo IBAPE-SP, em tabela com múltiplos
dos custos das edificações atualizado para a data base deste trabalho com último R8N
divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil de São Paulo,
sendo sempre levado em consideração as depreciações das construções em função
da idade aparente, do estado de conservação e depreciação de ordem funcional.
Para os casos de benfeitorias, bases, calçamento, muros, etc., os valores

adotados foram obtidos de pesquisa junto ao mercado local e com base em
publicações especializadas no setor, tais como Revista Construção e Mercado.
Para a determinação das -
redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e conservação do imóvel).

.
fls. 2255
A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada
item, conforme os padrões seguintes:
Estado de Estado de
Cód. Cód. Estado de Conservação Cód.
Conservação Conservação
Entre regular e reparos
a Novo d g Reparos importantes
simples
Entre novo e Entre reparos importantes
b e Reparos simples h
regular e sem valor
Entre reparos simples e
c Regular f i Sem valor
importantes
M.4.2.1. DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO
Definição: O Valor de Mercado de um bem pressupõe uma situação, em que

as partes interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na
situação em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porém
não compelidos a concretizar a transação.
O valor de mercado foi obtido através da somatória dos valores do terreno e

das construções e benfeitorias, aplicando uma depreciação técnica sobre as mesmas,
e um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização".
O Fator Comercialização é aplicado sobre o Valor de Mercado em Uso, para o

cálculo do Valor de Mercado, quando este não pode ser calculado pelo método
Comparativo Direto. Este fator representa a oferta / procura para um bem, num
determinado momento, podendo em função disto, ser menor, igual ou superior à
unidade. É calculado analisando-se os negócios similares, efetivamente realizados na
região onde se encontra o bem avaliado, comparando-os com seus respectivos
valores de mercado em uso.
Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de

comercialização, podemos mencionar: localização do imóvel, arquitetura e padrão
compatível com o local, funcionalidade, equilíbrio econômico do empreendimento,
condições de obsolescência, características geo-econômicas da região, retração ou
euforia do setor imobiliário, etc.
OBS: O valor do fator comercialização utilizado foi de 1,00.

MÓDULO 5
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
fls. 2256
.
fls. 2257
M.5. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Segundo NBR 14.653 Parte 2, a especificação de uma avaliação está
relacionada tanto com o empenho do avaliador, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante
do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no
trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de
fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das
características do mercado e das amostras coletadas e, por isso, não é passível de
fixação a priori.
A seguir apresentamos as tabelas que segundo a NBR 14.653 Parte 2,

definem os graus de fundamentação e precisão deste laudo de avaliação:
Tabela 3 da NBR 14563-2:2011 Grau de fundamentação no caso de

utilização do tratamento por fatores
Item Pontos Comentários

1 1 A caracterização do imóvel avaliando foi feita por adoção de situação paradigma.
2 2 A quantidade de dados de mercado foi atendida a quantidade mínima para o
Grau II.
3 2 A identificação dos dados de mercado foi feita com apresentação de informações
relativas a todas as caracteristicas dos dados analisados.
4 2 O Intervalo admissivel de ajuste para o conjunto de fatores atende o Grau II.
TOT.: 7 Laudo Enquadrado no Grau II
Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de precisão no caso de utilização de

tratamento por fatores
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
< 30% < 40% < 50%
torno do valor central da estimativa
Nota: Observar subseção 9.1
Amplitude do Intervalo de Confiabilidade 6,94%

Grau de precisão atingido Grau III
.
fls. 2258
Tabela 6 da NBR 14563-2:2011 Grau de fundamentação no caso da
utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias

1 2 Na estimativa de custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto
semelhante ao projeto padrão.
2 2 O BDI adotado foi justificado.
3 2 A depreciação física foi calculada por métodos técnicos consagrados,
considerando-se idade, vida útil e estado de conservação.
Tabela 10 da NBR 14563-2:2011 Graus de fundamentação no caso da

utilização do método evolutivo

1 2 Na estimativa do valor do terreno, atingimos o Grau II de fundamentação no
método comparativo ou no involutivo.
2 2 Na estimativa dos custos de reedição atingimos o Grau II de fundamentação no
método da quantificação do custo.
3 1 O fator de comercialização foi arbitrado.
O presente trabalho é classificado como "Laudo Enquadrado no Grau II" quanto

à fundamentação da avaliação do imóvel e "Grau III" quanto à precisão do valor do
terreno, com amplitude do intervalo de confiabilidade de 6,94% de precisão do terreno
segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR
14653-2/2011.
MÓDULO 6
FOTOS DO IMÓVEL
fls. 2259
M.6. FOTOS
Acesso ao Imóvel
Cabine de Força 1
Acesso ao Imóvel (Rua Interna)
IMÓVEL
Acesso ao Imóvel
Cabine de Força 2
Cabine de Força 1
fls. 2260
Fábrica 1 - Anexo
Fábrica 1 - Almoxarifado
Estacionamento para Funcionários
Fábrica 1 - Anexo
Fábrica 1 - Interna
Fábrica 1 - Banheiro Adm

fls. 2261
Fábrica 1 - Engenharia
Fábrica 1 - Manutenção
Fábrica 1 - Banheiro Operação
Fábrica 1 - Antigo Vestiário
Fábrica 1 - Banheiro Operação

fls. 2262
Fábrica 1 -Interna
Fábrica 1 - Qualidade
Fábrica 1 - Refeitório
Fábrica 1 - Refeitório
Fábrica 1 - Sala de Treinamento

fls. 2263
Fábrica 2 - Administração
Fábrica 1 - Sala de Treinamento
Fábrica 2 - Controle de Qualidade

Fábrica 2 - Ferramentaria
Fábrica 2 - Administração
Fábrica 2 - Administração WC
fls. 2264
Fábrica 3 - Fundição
Fábrica 2 - Usinagem
Fábrica 2 - Ferramentaria
fls. 2265
Linha de Transmissão
Fábrica 3 - Fundição WC
Poço Artesiano
Linha de Transmissão
fls. 2266
Poço Artesiano
Portaria - Banheiros
Portaria - Sala de Reunião
Vista Interna Para mata

Portaria
Portaria - Segurança
Portaria - Sala de Reunião
fls. 2267
MÓDULO 7
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
fls. 2268
.
fls. 249
fls. 2269
JOSÉ ROBERTO PRICOLI

Engenharia de Avaliações e Perícias
Engenheiro Civil CREA 060.104.468 1
_____________________________________________________________________________
EXMA. SRª. DRª. JUÍZA DE DIREITO DA 44ª. VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL
PROCESSO nº. 1095850-02.2016.8.26.0100
JOSÉ ROBERTO PRICOLI, engenheiro civil com

registro no C.R.E.A. sob nº. 060.104.468 1, perito
nomeado nos autos de Execução de Título
Extrajudicial Contratos Bancários, requerida
por Banco do Brasil S/A, contra Basso
Componentes Automotivos Ltda e outros, feito
esse que se processa perante esse R. Juízo,
tendo procedido às diligências e estudos que se
fizeram necessários ao cabal cumprimento da
honrosa tarefa que lhe foi confiada, vem,
respeitosamente, à presença de V. Exa.,
apresentar as conclusões a que chegou por
intermédio dos presentes
L A U D O S
__________________________________________________________________________________________________________
RUA PROF. ARTUR RAMOS, 350 / 1902 F SÃO PAULO S.P. CEP 01454-010
E-MAIL: jrpricoli@uol.com.br - FONE : (11) 3031-3860
.
fls. 250
fls. 2270
JOSÉ ROBERTO PRICOLI 2

_____________________________________________________________________________
I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
I.1 À fls. 175 o signatário teve a honra de ser nomeado perito de

confiança desse R. Juízo, para elaborar Laudo de Avaliação de 2
(dois) imóveis.
I.2 Em 11 de abril de 2017, o signatário realizou a vistoria no imóvel,

localizado na Estrada do J. Rocco Canteruccio, nº. 4111, objeto da
presente ação, ocasião em que estavam presentes as seguintes
pessoas:
Eng. Tales Rogério Sanches Galache, Assistente Técnico

indicado pelo exequente;
Sr. Maurício Basso, proprietário do imóvel;
Eng. Lucas Matos Tavares, assistente técnico do perito.
I.3 Em 23 de maio de 2017, o signatário realizou a vistoria no imóvel,

localizado no bairro da Ilha, município de Pilar do Sul, ocasião em
que estavam presentes as seguintes pessoas:
Eng. Luciano Scuglia, Assistente Técnico indicado pelo

Exequente
Sr. Maurício Basso, proprietário do imóvel;

Eng. Lucas Matos Tavares, assistente técnico do perito.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 251
fls. 2271

_____________________________________________________________________________
LAUDO DE AVALIAÇÃO 01
ESTRADA VELHA DO J. ROCCO CANTERUCCIO, Nº. 4.111,

PERUS, SÃO PAULO, SP.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 252
fls. 2272

_____________________________________________________________________________
II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO
TIPO DO IMÓVEL: Terreno com 4 galpões industriais e

respectivas unidades de apoio.
LOCAL: Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio,

nº. 4.111, São Paulo, SP.
QUADRO DE ÁREAS
Área Terreno 28.448,00 m²
Área Construída 5.508,71 m²
Notas:
1 - Área do terreno extraída das matrículas nº. 77.669, nº. 9.752 e nº.
98.404, do 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
2 - Área construída estimada no local e extraída da planta de

Regularização da Edificação.
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL:

R$ 20.625.000,00
(Vinte milhões seiscentos e vinte e cinco mil reais)
DATA DA AVALIAÇÃO : Maio de 2017
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 253
fls. 2273

_____________________________________________________________________________
III. OBJETIVO
O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual

de Mercado do imóvel, valor este válido para pagamento nesta
data e considerando o mesmo livre e desimpedido.
IV. METODOLOGIA
A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:
- Método do custo
- Método comparativo de dados de mercado
- Método da renda
O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor

um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou
analíticos.
O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o

bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.
Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua

possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.
Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método

comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante
especificado.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 254
fls. 2274

_____________________________________________________________________________
Grau de fundamentação
A norma NBR 14653-2 Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de

fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,
atribuindo pontos para cada exigência alcançada:
- Caracterização do imóvel avaliando

- Coleta de dados de mercado
- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
- Identificação dos dados de mercado
- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em
50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy
ou quantitativas)
- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores
No Anexo 02, apresentamos o enquadramento deste laudo segundo

seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma citada,
para determinar o valor de mercado do imóvel.
Grau de precisão
O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,
apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,
conforme a norma citada:
Em Anexo Nº 02, avaliação do imóvel Grau III Amplitude de

16,92 %.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 255
fls. 2275

_____________________________________________________________________________
V. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
V.1 OBJETO
O imóvel objeto do presente Laudo é constituído por 4 galpões

industriais, portaria, cabine de força e respectivo terreno.
V.2 LOCALIZAÇÃO
O imóvel está situado na Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio,

nº. 4.111, no bairro denominado Perus, no município de São
Paulo.
A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Estrada

Velha do J. Rocco Canteruccio e Estrada de Perus.
Trata-se da quadra 069 do Setor 206 do Mapa Oficial da Cidade

de São Paulo.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 256
fls. 2276

_____________________________________________________________________________
V.3 ZONEAMENTO
Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos

Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo,
àqueles aos quais temos acesso, constatamos que o imóvel,
objeto do presente Laudo está enquadrado em ZONA ZPI-2, Zona
Predominantemente Industrial 2, o que poderá ser confirmado
por consulta expressa aos órgãos municipais competentes.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 257
fls. 2277

_____________________________________________________________________________
V.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL
V.4.1 GERAIS
V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO
A Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio, no trecho fronteiriço ao

imóvel, apresenta-se em leve aclive, pavimentada em asfalto e
possui 1 pista de rolamento em duplo sentido com,
aproximadamente, 7,00 m de largura de leito carroçável.
Vista parcial da região com destaque para um trecho da Estrada Velha

J. Rocco Canterucccio, confrontando com o imóvel avaliando.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 258
fls. 2278

_____________________________________________________________________________
Outros aspectos da região com destaque para a Estrada Velha do J.
Rocco Canteruccio, no trecho de acesso ao imóvel avaliando.
Vista parcial do trecho de acesso ao imóvel avaliando.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 259
fls. 2279

_____________________________________________________________________________
V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Trata-se de região homogênea, ocupada por terrenos industriais,

galpões industriais, com predominância dos padrões médio e
superior, etc., que apresenta característica predominantemente
industrial.
V.4.1.3 INFRA-ESTRUTURA URBANA
O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, redes de águas

pluviais, água potável, esgoto, redes de energia elétrica domiciliar
e pública (iluminação), arborização e telefone.
V.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
Existe serviço de transporte coletivo, constituído por linhas de

ônibus municipais que trafegam pela Estrada de Perus, com
destino ao centro e bairros.
Existe serviço de coleta de lixo e correios.
V.4.2 PARTICULARES
V.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
As principais características do imóvel, objeto do presente

trabalho, são as a seguir descritas. Fazemos notar, ainda, que a
documentação anexada, principalmente certidões e fotografias,
auxiliam a descrição que segue.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 260
fls. 2280

_____________________________________________________________________________
V.4.2.2 TERRENO
De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria

realizada no local, pôde-se constatar que o terreno apresenta-se
parte plano, parte em aclive acentuado, com ruas internas
pavimentadas, solo seco, formato regular.
Conforme documentação acostada à fls. 80/127, foi possível

constatar que o terreno é composto pelas seguintes matrículas:
Conforme matrículas nº. 77.669, nº. 9.752 e nº. 98.404, acostada

às fls. 80/127, são as seguintes as dimensões do terreno:
Matrícula nº Área
98.404 5.000,00
77.669 9.580,00
9.752 13.868,00
Área Total (m²) 28.448,00
V.4.2.2.1 Consideração Importante
De acordo com vistoria realizada no imóvel e, ainda, planta

apresentada pelo Executado, foi possível constatar que da área
total de terreno, há uma área de, aproximadamente, 10.500,00 m²
inserida em APP (Área de Preservação Permanente).
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 261
fls. 2281

_____________________________________________________________________________
(Imagem extraída do site Google Earth)
Aspectos da área de terreno, com destaque para a configuração perimétrica
e, também, para a área de APP.
Vista parcial do acesso principal ao imóvel da Basso Componentes

Automotivos Ltda.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 262
fls. 2282

_____________________________________________________________________________
Vista parcial do interior do imóvel, com destaque para a rua principal.
Idem a foto anterior, vista de outro ângulo, com destaque para os galpões.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 263
fls. 2283

_____________________________________________________________________________
Outros aspectos do terreno, com destaque para a área destinada ao
estacionamento.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 264
fls. 2284

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3 BENFETORIAS
Sobre o terreno retro descrito encontram-se edificados os

seguintes prédios:
V.4.2.3.1 Portaria
Trata-se uma edificação térrea com, aproximadamente, 101,90 m²

de área construída, do tipo Escritório de Padrão Simples, sem
elevador (+/-), que denota idade de 15 (quinze) anos e encontra-
se em regular es
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 265
fls. 2285

_____________________________________________________________________________
Apresenta estrutura de concreto armado; fechamento lateral em
alvenaria; cobertura em laje de concreto armado; piso em granito.
De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que a

edificação em questão é constituída por: recepção, sala de
reuniões e 2 banheiros.
São as seguintes suas características internas:
PORTARIA
Ambiente Paredes Piso Teto
Pintura texturizada
Pintura látex sobre
Recepção sobre massa Granito
forro de gesso
corrida
Pintura texturizada
Sala de Reunião sobre massa Granito
forro de gesso
corrida
Banheiros Azulejo até o teto Cerâmico
forro de gesso
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 266
fls. 2286

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação do interior da recepção.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 267
fls. 2287

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.2 Cabine Primária
Trata-se de uma edificação térrea com, aproximadamente, 45,00

m² de área construída, do tipo Galpão de Padrão Simples (+/-),
que denota idade de 30 (trinta) anos e encontra-se em estado de

alvenaria; telhas de fibrocimento sobre laje de concreto armado;
piso em concreto; esquadrias de ferro, fachada revestida em
pintura látex sobre alvenaria.
CABINE PRIMÁRIA
Pintura látex sobre Pintura látex sobre

Salão Concreto
alvenaria massa corrida
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 268
fls. 2288

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.3 Galpão 1: Usinagem
Trata-se de uma edificação com mezanino, do tipo Galpão de

Padrão Médio (+/-) com, aproximadamente, 1.507,41 m² de área
construída, que denota idade de 40 (quarenta) anos e encontra-se
em estado de conservação e

alvenaria; cobertura tipo Sheed em telhas onduladas de
fibrocimento sobre estrutura metálica; piso em concreto industrial.
De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que o galpão

em questão é constituído por: área de produção; sala de
metrologia; almoxarifado; banheiros, vestiários, refeitório, cozinha;
sala de manutenção.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 269
fls. 2289

_____________________________________________________________________________
GALPÃO 1
Área de Pintura látex sobre Concreto Telha aparentes de
Produção massa industrial fibrocimento
Forro de gesso com
Sala de Pintura látex sobre Cimentado
luminárias
Metrologia massa corrida queimado
embutidas
Almoxarifado Vinifico
massa corrida laje

Banheiros Azulejos até 2,0m Cerâmico
laje de concreto

Vestiários Cerâmico
massa corrida laje de concreto
Elementos
Refeitório cerâmicos até Cerâmico
massa corrida
1,10m
Cozinha Azulejos até o teto Cerâmico
massa corrida
Pintura látex sobre Concreto Pintura látex sobre

Manutenção
massa corrida industrial massa
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 270
fls. 2290

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação do interior da área de produção.
Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 271
fls. 2291

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação da sala de metrologia.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 272
fls. 2292

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação do banheiro.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 273
fls. 2293

_____________________________________________________________________________
Vista parcial do vestiário.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 274
fls. 2294

_____________________________________________________________________________
Aspectos internos do refeitório com destaque para a cozinha, nos fundos.
Fachada do prédio da manutenção.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 275
fls. 2295

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.4 Galpão 2: Usinagem

m² de área construída, do tipo Galpão de Padrão Médio (+/-), que
denota idade de 15 (quinze) anos e encontra-se em regular estado
de conservação c

alvenaria de blocos; cobertura em telhas galvanizadas sobre
estrutura metálica; piso em concreto industrial; esquadrias de
ferro.
em questão é constituído por área de produção.
GALPÃO 2
Área de Pintura látex sobre Concreto
Telhas galvanizadas
Produção massa corrida industrial
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 276
fls. 2296

_____________________________________________________________________________
Vista parcial do salão, no interior do Galpão 2. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1056004-07.2018.8.26.0100 e código 50F9CF8.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 277
fls. 2297

_____________________________________________________________________________
Idem a foto anterior vista de outro ângulo.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 278
fls. 2298

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.5 Galpão 3: Fundição
Trata-se de uma edificação térrea com, aproximadamente,

2.440,54 m² de área construída, do tipo Galpão de Padrão Médio
(-), que denota idade de 6 (seis) anos e encontra-se em estado de
conservação entre regular
Apresenta estrutura de concreto pré-moldado; fechamento lateral

em alvenaria e telhas onduladas de fibrocimento; cobertura em
telhas galvanizada sobre estrutura pré-moldada; piso em concreto
industrial.
De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que se tratam
de 2 (dois) galpões interligados que apresentam as seguintes
características internas:
GALPÃO 3
Pintura látex sobre Telhas galvanizadas
Áreas de massa e telhas Concreto sobre estrutura
produção onduladas de industrial metálica e vigas de
fibrocimento concreto
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 279
fls. 2299

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação do interior da área de produção 1.
Vista parcial da área de produção 2.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 280
fls. 2300

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.6 Galpão 4 (Anexo ao Galpão 1): Usinagem e área de descarte

m² de área construída, do tipo Galpão de Padrão Simples (-), que
denota idade de 20 (vinte) anos e encontra-se em estado de
conservação entre regular e
Apresenta estrutura de concreto pré-moldado; fechamento lateral

em alvenaria e telhas galvanizadas; cobertura em telhas
galvanizadas sobre estrutura pré-moldada; piso em concreto
industrial.

em questão é constituído por um salão
GALPÃO 4 (anexo ao Galpão 1)

Concreto
Salão massa corrida e Telhas galvanizadas
industrial
telhas
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 281
fls. 2301

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação do interior do Galpão 4, anexo ao
Galpão 1.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 282
fls. 2302

_____________________________________________________________________________
Aspectos da área externa do Galpão 4.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 283
fls. 2303

_____________________________________________________________________________
VI. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
CONSOANTE O MÉTODO EVOLUTIVO (Maio/2017)
O Valor de Mercado do imóvel será obtido através do Método

Evolutivo, com base na NBR-14.653-2.
Segundo a NBR-14.653-2, na aplicação do método evolutivo tem-

se:
ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do

valor do terreno, considerados o custo de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB). FC
onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de
A referida norma recomenda ainda que, na utilização do método

evolutivo o terreno seja obtido através do método comparativo de
dados de mercado (ou involutivo), e que as benfeitorias sejam
calculadas pelo método do custo, sendo que o fator de
comercialização seja levado em conta em função da conjuntura de
mercado.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 284
fls. 2304

_____________________________________________________________________________
VI.1 VALOR DO TERRENO
O valor do terreno será calculado pelo Método Comparativo de

dados de mercado, que é obtido através da comparação de
dados pesquisados no mercado relativos a outros de
características similares.
Foi realizada pesquisa de terrenos/galpões para venda, na região,

com características similares ou possíveis de serem confrontadas,
mediante tratamento, ao avaliando.
Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um

-se em consideração os
atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,
sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para
menos, os valores médios em 30%.
Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses

casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:
Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a

um deflator de 0,80 para compensação de eventual
superestimativa dos ofertantes;
Localização: a valoração do imóvel em função da localização é

calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação
da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 285
fls. 2305

_____________________________________________________________________________
Topografia: apurado mediante as condições topográficas dos
comparativos da amostra, com base em fatores corretivos
definidos em Norma Técnica IBAPE/2011.
Área: razão entre as áreas dos comparativos e avaliando, relação

na qual o mercado define na razão inversa da área o valor unitário
correspondente, segundo a fórmula:
x
F.A. = (área comparativo/ área avaliando)
Onde: x = 0,250 p/ diferenças entre áreas até 30%,

x =0,125 p/ diferenças entre áreas acima de 30%
Todas as eventuais diferenças foram consideradas através de

TRATAMENTO POR FATORES, de acordo com a NBR 14.653
partes 1 e 2, a partir de determinados ajustes.
Os imóveis de referência coletados encontram-se devidamente

descritos nas planilhas que compõem o Anexo nº. 01.
O Valor do Terreno será obtido pelo produto entre a área e o

respectivo valor unitário.
Tendo em vista que parte do terreno é inserida em APP (Área de

Proteção Permanente), será aplicado sobre tal área um coeficiente
de 0,40.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 286
fls. 2306

_____________________________________________________________________________
VI.1.1 Valor Unitário Básico (Vu)
De acordo com os cálculos efetuados no Anexo nº. 01, a média

aritmética saneada dos valores unitários homogeneizados para as
características do imóvel avaliando, referente ao mês de maio de
2017, é de:
Vu = R$ 664,64/m2
VI.1.2 Valor do terreno
O valor do terreno será calculado conforme a fórmula a seguir:

V Terreno = Vu x At x Cf x Cp
Onde:
V Terreno = valor total do terreno
V unit. = valor unitário de terreno = R$ 664,64/m²
A terreno = área de terreno = 28.448,00 m²
A APP = área em APP = 10.500,00 m²
A Útil de terreno = área fora da APP = 17.948,00 m²
Ctop. = Coeficiente de Topografia = 1,00
Nota: Para área de APP, foi considerado 40% do Vu.
V Terreno = R$ 664,64/m² x (17.948,00 m² + 10.500,00 m² x 0,40) x 1,00
V Terreno = R$ 14.720.446,72
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 287
fls. 2307

_____________________________________________________________________________
VI.2 VALOR DAS BENFEITORIAS
Para avaliação da edificação, utilizamos o método da
quantificação de custo através do e
Paulo SP.).
CB = Área x P x R8N x depreciação
Onde:
CB = Valor calculado da benfeitoria;
Área = Área total construída;
P = Padrão da edificação, conforme classificação do estudo
R8N = Índice fornecido pelo Sindicato da Construção Civil, que

mede o custo de uma Unidade Padronizada na data base de
referência, com ajustes para a região avalianda;
depreciação = utilizado o critério de Ross-Heidecke, que leva em
conta a idade do imóvel e o estado de conservação.
VI.2.1 Valor da Portaria
V Portaria = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Portaria = Valor da Portaria
Área = 101,90 m²
P = 1,206 - Esc. Simples (+/-)
R8N = 1.295,56/m²
Depreciação = 0,881
V Portaria = 101,90 m² x 1,206 x R$ 1.295,56/m² x 0,881

V Portaria = R$ 140.266,81
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 288
fls. 2308

_____________________________________________________________________________
VI.2.2 Valor da Cabine Primária
V Cabine Primária = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Cabine Primária = Valor da cabine Primária
Área = 45,00 m²
P = 0,726 (Galpão Simples (+/-)
R8N = 1.295,56/m²
V Cabine Primária = 45,00 m² x 0,726 x R$ 1.295,56/m² x 0,687

V Cabine Primária = R$ 29.077,92
VI.2.3 Valor do Galpão 1 (Usinagem)
V Galpão 1 = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Galpão 1 = Valor do galpão 1
Área = 1.507,41 m²
P = 1,326 Galpão Médio (+/-)
R8N = 1.295,56/m²
V Galpão 1 = 1.507,41 m² x 1,326 x R$ 1.295,56/m² x 0,610

V Galpão 1 = R$ 1.579.655,13
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 289
fls. 2309

_____________________________________________________________________________
VI.2.4 Valor do Galpão 2 (Usinagem)

Onde:
V Galpão 2 = Valor da edificação
Área = 657,86 m²
P = 1,326 Galpão Médio (+/-)
R8N = 1.295,56/m²
V Galpão 2 = 657,86 m² x 1,326 x R$ 1.295,56/m² x 0,892

V Galpão 2 = R$ 1.008.090,19
VI.2.5 Valor do Galpão 3 (Fundição)

Onde:
V Galpão 3 = Valor da edificação
Área = 2.440,54 m²
P = 0,972 Galpão Médio (-)
R8N = 1.295,56/m²
V Galpão 3 = 2.440,54 m² x 0,972 x R$ 1.295,56/m² x 0,903

V Galpão 3 = R$ 2.775.220,38
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 290
fls. 2310

_____________________________________________________________________________
VI.2.6 Valor do Galpão 4 (anexo ao Galpão 1)

Onde:
VE = Valor da edificação
Área = 756,00 m²
P = 0,492 Galpão Simples (-)
R8N = 1.295,56/m²
V Galpão 4 = 756,00 m² x 0,492 x R$ 1.295,56/m² x 0,774

V Galpão 4 = R$ 372.979,87
VI.2.5 Valor Total das benfeitorias
Será obtido mediante a soma dos valores apresentados nos itens

VI.2.1 a VI.2.6, disso resultando:
Benfeitorias Valores (R$)

Portaria 140.266,81
Cabine Primária 29.077,92
Galpão 1 1.579.655,13
Galpão 2 1.008.090,19
Galpão 3 2.775.220,38
Galpão 4 372.979,87
Valor Total das Edificações 5.905.290,30
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 291
fls. 2311

_____________________________________________________________________________
VI.3 Valor total do imóvel
Será obtido mediante a adição dos valores referentes ao terreno e

à edificação, disso resultando:
V Imóvel = (V Terreno + V Benfeitorias) x F Comercialização
V Imóvel = (R$ 14.720.446,72 + R$ 5.905.290,30) x 1,00
V Imóvel = R$ 20.625.737,02
Ou seja:
V Imóvel = R$ 20.625.000,00
(Vinte milhões e seiscentos e vinte e cinco mil reais)
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 292
fls. 2312

_____________________________________________________________________________
VII. ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário

considera encerrado o presente Laudo que consta de 44 (quarenta
e quatro) folhas, sendo as anteriores rubricadas e esta última
datada e assinada.
Seguem os seguintes anexos elucidativos:
Anexo nº. 01: Homogeneização (terreno)
Anexo nº. 02: Quadro de Graus
Anexo nº. 03: Planta do Imóvel
São Paulo, 25 de maio de 2017.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 293
fls. 2313

_____________________________________________________________________________
ANEXO nº. 01
HOMOGENEIZAÇÃO
FOTOS DOS IMÓVEIS COMPARATIVOS
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 294
fls. 2314

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 01
Terreno localizado na Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio, em frente ao

imóvel avaliando.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 295
fls. 2315

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 02
Terreno localizado na Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 296
fls. 2316

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 03
FOTO INDISPONÍVEL
Terreno com galpão antigo localizado na Avenida Jornalista Paulo Zingg.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 297
fls. 2317

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 04
(Imagem extraída do Google Maps)
Terreno localizado na Avenida Jornalista Paulo Zingg.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 298
fls. 2318

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 05
FOTO INDISPONÍVEL
Terreno localizado Avenida Doutor Mauro Lindemberg Monteiro, Osasco.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 299
fls. 2319

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 06
FOTO INDISPONÍVEL
Terreno localizado na Rua Floriano Alves da Costa.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls.
fls. 300
2320
SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando)
TIPO DE IMÓVEL Terreno com edificações industriais
ENDEREÇO Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio, 4111
SETOR 206 QUADRA 69
Frente de Profundidade Profundidade
Índice F/L Topografia Esquina
Referência Mínima Máxima
100,00 Não se aplica Não se aplica Não se aplica 1,00 Não se aplica
ÁREAS DO TERRENO AVALIANDO
Área Útil com
Área
potencial Área em APP
Área Total (m²) Homogeneizada Topografia
construtivo (m²)
(m²)
(m²)
28.448,00 17.948,00 10.500,00 22.148,00 1,00
FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVO - GALPÃO

Econômico 0,240 0,360 0,480
Simples 0,492 0,726 0,960
Médio 0,972 1,326 1,680
Superior Acima de 1,69
Data Base mai/17 1,0000 1,0000

.
fls.
fls. 301
2321
COMPARATIVO 01 - (Vende-se)
Tipo imóvel: Terreno Industrial
Endereço: Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio
Setor 206
Quadra 999
Zona:
Fonte: Sr. Sérgio (tel: 4448-5010) - Lotus Imobiliária
Data : Maio de 2017
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Terreno plano sem edificação Não se aplica
Área de terreno (m²) Preço (R$) Índice Fiscal Topografia
6.000,00 6.000.000,00 100,00 0,95
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Preço terreno Coeficiente de Coeficiente Coeficiente

Preço (R$) Fator Oferta
(R$) transposição de Topografia de Grandeza
6.000.000,00 0,80 4.800.000,000 1,00 1,053 0,849
4
Valor Unitário Vu 800,0000 #REF!
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator Topografia Ft : 42,1053 #REF!
Fator Grandeza Fg : -120,4959
Valor Unitário Médio 721,61 #REF!

#REF!
.
fls.
fls. 302
2322
COMPARATIVO 02 (Vende-se)
Tipo imóvel: Terreno
Endereço: Estrada Velha do J. Rocco Canteruccio
Setor 206
Quadra 999
Zona :
Fonte: Sr. Thiago (tel: 4448-5010) - Lotus Soluções Imobiliárias
Data : Maio de 2017
Terreno plano sem edificação Não se aplica
4.226,00 2.958.200,00 100,00 0,90

2.958.200,00 0,80 2.366.560,000 1,00 1,111 0,813
4
#REF!
Fator Transposição Ftr : 0,0000
Fator Grandeza Fg -104,7370

#REF!
.
fls.
fls. 303
2323
Tipo imóvel: Terreno com galpão antigo
Endereço: Avenida Jornalista Paulo Zingg
Setor 124
Quadra 147
Zona :
Fonte: Sr. Thiago (tel: 4448-5010) - Lotus Soluções Imobiliárias
Data : Maio de 2017
Terreno com galpão, de padrão médio (-). Necessitado de reparos simples "e"
24.000,00 24.000.000,00 105,00 0,95
Área Construída m² 6.000,00
Tipo Galpão
Padrão Médio (-)
Idade 50 anos
Est. Conservação "e"
Foc 0,526
Coef. Padrão 0,972
R8N 1.295,56
Valor Unitário R$/m² 1.259,28
Valor da Construção R$ 3.974.301,314
24.000.000,00 0,80 15.225.698,686 0,95 1,053 1,020
4
#REF!
Fator Transposição Ftr : -30,2097
Fator Grandeza Fg : 12,8654

#REF!
.
fls.
fls. 304
2324
Tipo imóvel: Terreno industrial
Endereço: Avenida Jornalista Paulo Zingg
Setor 124
Quadra 147
Zona :
Fonte: Sr. Cláudio (tel: 3903-5000) - Alvará Imóveis
Data : Maio de 2017
Terreno com leve declive, sem edificação. Não se aplica
10.000,00 10.000.000,00 105,00 0,95

10.000.000,00 0,80 8.000.000,000 0,95 1,053 0,905
4
#REF!
Fator Grandeza Fg : -75,6922

#REF!
.
fls.
fls. 305
2325
Endereço: Avenida Doutor Mauro Lindemberg Monteiro, Osasco
Setor
Quadra
Zona:
Fonte: Sr. Ciro (98746-1891) - Village Imóveis
Data : Maio de 2017
Terreno plano sem edificação. Não se aplica
11.700,00 11.500.000,00 95,00 1,00

11.500.000,00 0,80 9.200.000,000 1,05 1,000 0,923
4
#REF!
Fator Topografia Ft : 0,0000
Fator Topografia Fg : -60,2884

#REF!
.
fls.
fls. 306
2326
Endereço: Rua Floriano Alves da Costa
Setor 203
Quadra
Zona:
Fonte: Sr. Ciro (tel: 98746-1891) - Village Imóveis
Data : Maio de 2017
Terreno plano com edificação sem valor comercial Não se aplica
19.200,00 13.440.000,00 90,00 1,00

13.440.000,00 0,80 10.752.000,000 1,11 1,000 0,965
4
#REF!
Fator Topografia Fg : -19,6443

#REF!
.
fls.
fls. 307
2327
Resultado final da pesquisa
Área de terreno Unitário de Partida Unitário Final Verificação da

Elemento Nº.
(R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) amostra
1 6.000,00 800,00 721,61 721,61

2 4.226,00 560,00 517,49 517,49
3 24.000,00 634,40 650,45 650,45
4 10.000,00 800,00 728,32 728,32
5 11.700,00 786,32 767,42 767,42
6 19.200,00 560,00 602,58 602,58
Resultado preliminar da pesquisa
Média aritmética 664,64
Desvio padrão 93,35
Coef. de variação 14,05%
Limite inferior 465,25
Limite superior 864,03
Resultado final após saneamento da pesquisa
Média saneada 664,64
Desvio padrão 93,35
VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO TERRENO
Vu = R$ 664,64 /m²
.
fls. 308
fls. 2328

_____________________________________________________________________________
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO/PRECISÃO
Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Ite Descrição Grau
m
III II I
1 Caracterização do Completa quanto Completa quanto
Adoção de
imóvel avaliando a todas as aos fatores
situação
variáveis utilizados no
paradigma
analisadas (3) tratamento
2 Quantidade mínima de
dados de mercado, 12 5 (2) 3
efetivamente utilizados
3 Identificação dos Apresentação de
dados de mercado informações Apresentação de
relativas a todas informações
Apresentação de
as características relativas a todas
informações
dos dados as características
relativas a todas as
analisadas, com dos dados
características dos
foto e correspondentes
dados analisadas
características aos fatores
observadas pelo utilizados
autor do laudo (3)
4 Intervalo admissível de
ajuste para cada fator e
0,90 a 1,25 0,50 a 2,00 (2) 0,40 a 2,50
para o conjunto de
fatores
TOTAL PONTOS (6) (4) (0)
Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 = 10 pontos
Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de

fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no Itens 2 e 4 no grau Itens 2 e 4 no Todos, no mínimo
grau correspondente III, com os demais mínimo no grau II no grau I
no mínimo no grau II e os demais no
mínimo no grau I
Face ao exposto, conforme a NBR 14653-2 o trabalho pode ser
enquadrado no Grau II de fundamentação:
- Pontos mínimos: 10 > 6;
- Itens obrigatórios: mínimo Grau II.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 309
fls. 2329

_____________________________________________________________________________
Tabela 6 Grau de precisão estimativa de valor no caso de utilização
de tratamento por fatores
Grau
Descrição
III II I
Amplitute do intervalo de
confiança de 80% em torno do 30% 30% - 50% 50%
valor central da estimativa
Xmin = 664,84 1,476 x 93,35

(6)^1/2
Xmin = 608,59
Xmax = 664,84 + 1,476 x 93,35

(6)^1/2
Xmax = 721,09
Amplitude = 721,09 608,59= 16,92 % (< 30 %)

664,84
__________________________________________________________________________________________________________
fls. 310
fls. 2330
.
fls. 311
fls. 2331
JOSÉ ROBERTO PRICOLI

_____________________________________________________________________________
LAUDO DE AVALIAÇÃO 02
Bairro da Ilha, distante 2,5 km da Rodovia Francisco José Ayub,

município de Pilar do Sul, SP.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 312
fls. 2332

_____________________________________________________________________________
II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO
TIPO DO IMÓVEL: Gleba rural com edificações destinadas

ao lazer
LOCAL: Bairro da Ilha, distante 2,5 km da Rodovia

Francisco José Ayub, Pilar do Sul, SP.
QUADRO DE ÁREAS
Área Terreno 71.816,52 m²
Área Construída 783,65 m²
Notas:
1 - Área do terreno extraída da matrícula nº. 5.471, do Cartório de
Registro de Imóveis de Piedade.
2 - Área construída estimada no local.
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL:

R$ 875.000,00
(Oitocentos e setenta e cinco mil reais)
DATA DA AVALIAÇÃO : Maio de 2017
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 313
fls. 2333

_____________________________________________________________________________
III. OBJETIVO
O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual

de Mercado do imóvel, valor este válido para pagamento nesta
data e considerando o mesmo livre e desimpedido.
IV. METODOLOGIA
A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:
- Método do custo
- Método comparativo de dados de mercado
- Método da renda
O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor

um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou
analíticos.
O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o

bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.
Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua

possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.
Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método

comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante
especificado.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 314
fls. 2334

_____________________________________________________________________________
Grau de fundamentação
A norma NBR 14653-2 Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de

fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,
atribuindo pontos para cada exigência alcançada:
- Caracterização do imóvel avaliando

- Coleta de dados de mercado
- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
- Identificação dos dados de mercado
- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em
50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy
ou quantitativas)
- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores
No Anexo 02, apresentamos o enquadramento deste laudo segundo

seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma citada,
para determinar o valor de mercado do imóvel.
Grau de precisão
O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,
apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,
conforme a norma citada:
Em Anexo Nº 02, avaliação do imóvel Grau III Amplitude de

27,10 %.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 315
fls. 2335

_____________________________________________________________________________
V. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
V.1 OBJETO
O imóvel objeto do presente Laudo é constituído por uma gleba

rural e respectivas benfeitorias utilizadas para lazer.
V.2 LOCALIZAÇÃO
O imóvel está localizado, aproximadamente, 2,5 Km da Rodovia

Francisco José Ayub, no bairro da Ilha, município de Pilar do Sul,
SP.
O acesso desde a Rodovia Francisco José Ayub até o imóvel é
feito por estrada de terra batida.
Vista parcial da Rodovia Francisco José Ayub, no local de acesso ao imóvel.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 316
fls. 2336

_____________________________________________________________________________
Vista parcial da estrada de acesso ao imóvel, no trecho em que confronta
com a Rodovia Francisco José Ayub.
Vista parcial da frente do imóvel.

__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 317
fls. 2337

_____________________________________________________________________________
V.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL
V.4.1 GERAIS
V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO
A estrada de acesso, a partir da Rodovia Francisco José Ayub, no

trecho fronteiriço ao imóvel, apresenta-se plana, sem
pavimentação e possui 1 pista de rolamento em duplo sentido
com, aproximadamente, 6,00 m de largura de leito carroçável.
V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Trata-se de região homogênea, ocupada por sítios, que

apresentam características predominantemente residenciais e de
lazer.
V.4.1.3 INFRA-ESTRUTURA URBANA
O imóvel é servido por água originária de um poço semi-artesiano,

água potável, redes de energia elétrica domiciliar, arborização e
telefone.
V.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
Existe serviço de transporte coletivo que trafega pela Rodovia

Francisco José Ayub, com destino aos municípios vizinhos.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 318
fls. 2338

_____________________________________________________________________________
V.4.2 PARTICULARES
V.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
As principais características do imóvel, objeto do presente

trabalho, são as a seguir descritas. Fazemos notar, ainda, que a
documentação anexada, principalmente certidões e fotografias,
auxiliam sobremodo a descrição que segue.
V.4.2.2 TERRENO
De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria

realizada no local, pôde-se constatar que o terreno apresenta-se
em declive da frente para os fundos, com solo seco, com formato
irregular.
Em vistoria pode-se notar a existência de um poço semi-artesiano

e uma represa nos fundos e córrego em uma das laterais.
Conforme matrícula nº. 5.471, a qual é acostada às fls. 76/78, o

terreno possuí área de 71.816,52 m².
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 319
fls. 2339

_____________________________________________________________________________
Aspectos parciais do interior do imóvel.
Outros aspectos do interior do imóvel, com destaque para a topografia e

para o local onde se encontra o poço semi-artesiano.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 320
fls. 2340

_____________________________________________________________________________
Outros aspectos do interior do imóvel, vista em direção a frente.
Vista parcial do gramado, em frente à Casa Principal.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 321
fls. 2341

_____________________________________________________________________________
Aspectos da represa, localizada nos fundos do terreno.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 322
fls. 2342

_____________________________________________________________________________
Outros aspectos do imóvel na região próxima à represa.
Vista parcial dos fundos e da lateral direita.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 323
fls. 2343

_____________________________________________________________________________
Outros aspectos internos do imóvel com destaque para a ocupação e
estado de conservação.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 324
fls. 2344

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3 BENFETORIAS
Sobre a gleba retro descrita encontram-se 6 (seis) edificações

destinadas ao lazer.
V.4.2.3.1 Casa Principal

m² de área construída, do tipo Casa de Padrão Médio (+/-), que
denota idade de 35 (trinta e cinco) anos e encontra-se em estado
de conservação e
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 325
fls. 2345

_____________________________________________________________________________
alvenaria; cobertura em telhas cerâmicas sobre estrutura de
madeira; esquadrias de ferro/madeira; fachada revestida em
pintura látex sobre massa corrida.
Conforme informações fornecidas, pode-se constatar que a casa é

constituída por: 4 dormitórios, 2 banheiros, sala, cozinha, varanda
e lavanderia.
CASA PRINCIPAL
Dormitórios Cerâmico Forro de madeira
massa corrida

Banheiros Azulejos até o teto Cerâmico
massa corrida

Sala Cerâmico Forro de madeira
massa corrida

massa corrida
Pintura látex sobre Telhas cerâmicas s/

Varanda Cerâmico
massa corrida estrutura de madeira
Telhas cerâmicas s/
Lavanderia Azulejos até 1,50 Cerâmico
estrutura de madeira
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 326
fls. 2346

_____________________________________________________________________________
Fachada da casa principal.
Vista da casa principal com destaque para as fachadas lateral e fundos.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 327
fls. 2347

_____________________________________________________________________________
Detalhes de acabamento e conservação do interior das salas de visitas e
jantar.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 328
fls. 2348

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.2 Casa Churrasqueira

m² de área construída, do tipo Casa de Padrão Médio (-), que
denota idade de 15 (quinze) anos e encontra-se em estado de
e

madeira; esquadrias de madeira; fachada revestida em pintura
látex sobre massa corrida.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 329
fls. 2349

_____________________________________________________________________________
De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que é
constituída por: 1 dormitório, 2 banheiros, sauna e churrasqueira
CASA CHURRASQUEIRA
Pintura látex sobre Tábuas Pintura látex sobre
Dormitório
massa corrida corridas massa corrida

Banheiros Azulejos até o teto Cerâmico
massa corrida

Sauna Azulejos até o teto Cerâmico
massa corrida
Sem forro
Churrasqueira Cerâmico Telhas cerâmicas s/
massa corrida
estrutura de madeira
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 330
fls. 2350

_____________________________________________________________________________
Fachada da churrasqueira.
Detalhes de acabamento e conservação do interior da churrasqueira.

__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 331
fls. 2351

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.3 Casa do Caseiro

m² de área construída, do tipo Casa de Padrão Simples (+/-), que
denota idade de 35 (trinta e cinco) anos e encontra-se em estado
de conservação

madeira; esquadrias de ferro/madeira; fachada revestida em
pintura látex sobre massa corrida.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 332
fls. 2352

_____________________________________________________________________________
De acordo com informações fornecidas, pode-se constatar que a
casa é constituída por: 2 dormitórios, banheiro, sala, cozinha,
varanda e lavanderia.
CASA DO CASEIRO

Dormitórios Cerâmico Forro de madeira
massa corrida
Banheiro Azulejos até o teto Cerâmico Forro de madeira

Sala massa corrida e Cerâmico Forro de madeira
telha
Cozinha Azulejo até o teto Cerâmico Forro de madeira
Telhas cerâmicas s/
Varanda Cerâmico estrutura de
massa corrida
madeira.

Lavanderia Cerâmico Forro de madeira
massa corrida
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 333
fls. 2353

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.4 Depósito

m² de área construída, do tipo Galpão de Padrão Simples (-), que
denota idade de 35 (tinta e cinco) anos e encontra-se em estado
de conservação
Apresenta estrutura de concreto armado/alvenaria; fechamento

lateral em alvenaria; cobertura em telhas cerâmicas sobre
estrutura de madeira; piso de ardósia; esquadrias em ferro;
fachada revestida em pintura látex sobre massa corrida.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 334
fls. 2354

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.5 Casa do Lago

m² de área construída, do tipo Casa de Padrão Simples (+/-), que
denota idade de 25 (vinte e cinco) anos e encontra-se em estado
de conservação necessitando reparos simples

lateral em alvenaria; cobertura em telha cerâmicas sobre estrutura
de madeira; piso cerâmico; esquadrias de madeira; fachada
revestida em pintura látex sobre massa corrida.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 335
fls. 2355

_____________________________________________________________________________
De acordo com informações fornecidas, pode-se constatar que a
casa em questão é constituída por: 1 dormitório, banheiro, sala e
cozinha.
CASA DO LAGO

Dormitório Cerâmico
massa corrida massa corrida

Banheiro Azulejos até o teto Cerâmico
massa corrida

Sala Cerâmico
massa corrida massa corrida

massa corrida
Vista da fachada posterior da Casa do Lago.

__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 336
fls. 2356

_____________________________________________________________________________
V.4.2.3.6 Cocheira
Trata-se de uma edificação térrea, onde funcionavam baias para

criação de cavalos, com 248,00 m² de área construída, do tipo
Galpão de Padrão Simples (-), que denota idade de 30 (trinta)
anos e encontra-se em estado de conservação necessitando
e

lateral em alvenaria; cobertura em telhas cerâmicas sobre
estrutura de madeira; piso cimentado s/ concreto; esquadrias de
madeira.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 337
fls. 2357

_____________________________________________________________________________
De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que a
cocheira é subdividida em baias, depósito e varanda.
COCHEIRA
Pintura látex sobre Telha cerâmicas s/

Baias/depósito Cimentado
Pintura látex sobre Telha cerâmicas s/

Varanda Cimentado
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 338
fls. 2358

_____________________________________________________________________________
VI. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
CONSOANTE O MÉTODO EVOLUTIVO (Maio/2017)
O Valor de Mercado do imóvel será obtido através do Método

Evolutivo, com base na NBR-14.653-2.
Segundo a NBR-14.653-2, na aplicação do método evolutivo tem-

se:
ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do

valor do terreno, considerados o custo de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB). FC
onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de
A referida norma recomenda ainda que, na utilização do método

evolutivo o terreno seja obtido através do método comparativo de
dados de mercado (ou involutivo), e que as benfeitorias sejam
calculadas pelo método do custo, sendo que o fator de
comercialização seja levado em conta em função da conjuntura de
mercado.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 339
fls. 2359

_____________________________________________________________________________
VI.1 VALOR DA GLEBA
O valor da gleba será calculado pelo Método Comparativo de

dados de mercado, que é obtido através da comparação de
dados pesquisados no mercado relativos a outros de
características similares.
Apesar do imóvel avaliando ser considerado imóvel rural, o

signatário não utilizará a metodologia rural, uma vez que a gleba
avalianda apresenta destinação de lazer, sendo que as mesmas
destinações apresentam os comparativos.
Foi realizada pesquisa de glebas para venda, na região, com

características similares ou possíveis de serem confrontadas,
mediante tratamento, ao avaliando.
Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um

-se em consideração os
atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,
sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para
menos, os valores médios em 30%.
Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses

casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 340
fls. 2360

_____________________________________________________________________________
Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a
um deflator de 0,90 para compensação de eventual
superestimativa dos ofertantes;
Localização: a valoração do imóvel em função da localização é

calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação
da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.
Topografia: apurado mediante as condições topográficas dos

comparativos da amostra, com base em fatores corretivos
definidos em Norma Técnica IBAPE/2011.
Área: razão entre as áreas dos comparativos e avaliando, relação

na qual o mercado define na razão inversa da área o valor unitário
correspondente, segundo a fórmula:
x
F.A. = (área comparativo/ área avaliando)
Onde: x = 0,250 p/ diferenças entre áreas até 30%,

x =0,125 p/ diferenças entre áreas acima de 30%
Todas as eventuais diferenças foram consideradas através de

TRATAMENTO POR FATORES, de acordo com a NBR 14.653
partes 1 e 2, a partir de determinados ajustes.
Os imóveis de referência coletados encontram-se devidamente

descritos nas planilhas que compõem o Anexo nº. 01.
O Valor da gleba será obtido pelo produto entre a área e o

respectivo valor unitário.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 341
fls. 2361

_____________________________________________________________________________
VI.1.1 Valor Unitário Básico (Vu)
De acordo com os cálculos efetuados no Anexo nº. 01, a média

aritmética saneada dos valores unitários homogeneizados para as
características do imóvel avaliando, referente ao mês de maio de
2017, é de:
Vu = R$ 3,44/m2
VI.1.2 Valor da gleba
O valor da gleba será calculado conforme a fórmula a seguir:
V Gleba = V Unit. x A Gleba
Onde:
V Gleba = Valor total da gleba

V Unit. = Valor unitário de terreno = R$ 3,44/m²
A Gleba = Área de terreno = 71.816,52 m²
V Gleba = R$ 3,44/m² x 71.816,52 m²
V Gleba = R$ 247.048,83
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 342
fls. 2362

_____________________________________________________________________________
VI.2 VALOR DAS BENFEITORIAS
Para avaliação da edificação, utilizamos o método da
Paulo SP.).
CB = Área x P x R8N x depreciação
Onde:
CB = Valor calculado da benfeitoria;
Área = Área total construída;
P = Padrão da edificação, conforme classificação do estudo
R8N = Índice fornecido pelo Sindicato da Construção Civil, que

mede o custo de uma Unidade Padronizada na data base de
referência, com ajustes para a região avalianda;
depreciação = utilizado o critério de Ross-Heidecke, que leva em
conta a idade do imóvel e o estado de conservação.
VI.2.1 Valor da Casa Principal
V Casa Principal = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Casa Principal = Valor da casa principal
Área = 259,50 m²
P = 1,386
R8N = R$ 1.295,56/m²
V Casa Principal = 259,50 m² x 1,386 x R$ 1.295,56/m² x 0,610

V Casa Principal = R$ 284.241,81
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 343
fls. 2363

_____________________________________________________________________________
VI.2.2 Valor da Casa Churrasqueira
V Churrasqueira = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Churrasqueira = Valor da churrasqueira
Área = 106,15 m²
P = 1,212
R8N = R$ 1.295,56/m²
V Churrasqueira = 106,15 m² x 1,212 x R$ 1.295,56/m² x 0,772

V Churrasqueira = R$ 128.675,97
VI.2.3 Valor do Caseiro
V Casa de caseiro = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Casa de caseiro = Valor da casa de caseiro
Área = 70,00 m²
P = 1,056
R8N = R$ 1.295,56/m²
V Casa de caseiro = 70,00 m² x 1,056 x R$ 1.295,56/m²x 0,610

V Casa de caseiro = R$ 58.418,36
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 344
fls. 2364

_____________________________________________________________________________
VI.2.4 Valor do Depósito
V Depósito = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
VE = Valor da edificação
Área = 60,00 m²
P = 0,492
R8N = R$ 1.295,56/m²
V Depósito = 60,00 m² x 0,492 x R$ 1.295,56/m² x 0,555

V Depósito = R$ 21.225,94
VI.2.5 Valor da Casa do Lago
V Casa do lago = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Casa do lago = Valor da casa do lago
Área = 40,00 m²
P = 1,056
R8N = R$ 1.295,56/m²
V Casa do lago = 40,00 m² x 1,056 x R$ 1.295,56/m² x 0,695

V Casa do lago = R$ 38.033,50
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 345
fls. 2365

_____________________________________________________________________________
VI.2.6 Valor da Cocheira
V Cocheira = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:
V Cocheira = Valor da cocheira
Área = 248,00 m²
P = 0,492
R8N = R$ 1.295,56/m²
V Cocheira = 248,00 m² x 0,492 x R$ 1.295,56/m² x 0,610

V Cocheira = R$ 96.428,22
VI.2.7 Valor Total das benfeitorias
Será obtido mediante a soma dos valores apresentados nos itens

VI.2.1 a VI.2.6, disso resultando:
Benfeitorias Valores (R$)
Casa Principal 284.241,81
Churrasqueira 128.675,97
Casa de Caseiro 58.418,36
Depósito 21.225,94
Casa do lago 38.033,50
Cocheira 96.428,22
Valor Total das Edificações 627.023,80
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 346
fls. 2366

_____________________________________________________________________________
VI.3 Valor total do imóvel
Será obtido mediante a adição dos valores referentes ao terreno e

à edificação, disso resultando:
V Imóvel = (VT + VB) x FC
V Imóvel = (R$ 247.048,83 + R$ 627.023,80) x 1,00
V Imóvel = R$ 874.072,63
Ou seja:
V Imóvel = R$ 875.000,00
(Oitocentos e setenta e cinco mil reais)
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 347
fls. 2367

_____________________________________________________________________________
VII. ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário

considera encerrado o presente Laudo que consta de 37 (trinta e
sete) folhas, sendo as anteriores rubricadas e esta última datada e
assinada.
Seguem os seguintes anexos elucidativos:
ANEXO nº. 01: HOMOGENEIZAÇÃO (TERRENO)
ANEXO nº. 02: QUADRO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
São Paulo, 08 de junho de 2017.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 348
fls. 2368

_____________________________________________________________________________
ANEXO nº. 01
HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 349
fls. 2369

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 01
Bairro da Ilha, distante 1,3 km da Rodovia Francisco José Ayub, Pilar do Sul,
SP.
.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 350
fls. 2370

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 02
FOTO INDISPONÍVEL
Bairro da Ilha, distante 60 m da Rodovia Francisco José Ayub, Pilar do Sul,

SP.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 351
fls. 2371

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 03
FOTO INDISPONÍVEL
Bairro da Ilha de cima, distante 8 km da estrada de ligação entre Pilar do Sul

e São Miguel Arcanjo, Pilar do Sul - SP
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 352
fls. 2372

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 04
FOTO INDISPONÍVEL
Estrada, distante 300 m da Rodovia Francisco José Ayub e a 8km do Centro

de Pilar do Sul.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 353
fls. 2373

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 05
FOTO INDISPONÍVEL
Estrada distante 3km da Rodovia Francisco José Ayub, altura do km140, Pilar
do Sul - SP
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 354
fls. 2374

_____________________________________________________________________________
COMPARATIVO Nº. 06
FOTO INDISPONÍVEL
Estrada distante 3 km da estrada de ligação entre Pilar do Sul e São Miguel

Arcanjo, Pilar do Sul - SP
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls.
fls. 355
2375
SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando)
TIPO DE IMÓVEL Gleba de lazer com 6 edificações e represa
ENDEREÇO
SETOR QUADRA
Frente de Profundidade Profundidade
Índice F/L Topografia Esquina
Referência Mínima Máxima
100,00 Não se aplica Não se aplica Não se aplica 1,00 Não se aplica
ÁREAS DO TERRENO AVALIANDO
Área (m²) Topografia
71.816,52 1,00
FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVO

Rústico 0,360 0,420 0,480
Proletário 0,492 0,576 0,660
Econômico 0,672 0,786 0,900
Simples 0,912 1,056 1,200
Médio 1,212 1,386 1,560
Superior 1,572 1,776 1,980
Fino 1,992 2,436 2,880
Luxo Acima de 2,89
Data Base mai/17 1,0000 1,0000

.
fls.
fls. 356
2376
Tipo imóvel: Terreno plano
Endereço: Bairro da Ilha, distante 1,3 km da Rodovia Francisco José Ayub, Pilar do Sul, SP
Setor
Quadra
Zona:
Fonte: Sr. Adilson Costa - Corretor - tel: (15) 99600-2687
Data : Junho de 2017
Terreno plano sem edificações Não se aplica
30.000,00 160.000,00 100,00 1,00
Coeficiente
Preço terreno Coeficiente de Coeficiente
Preço (R$) Fator Oferta Grandeza de
(R$) transposição de Topografia
área
160.000,00 0,90 144.000,000 1,00 1,000 0,897
4
#REF!
Fator transposição Ftr : 0,0000
Fator Grandeza Ft : -0,4962

#REF!
.
fls.
fls. 357
2377
Tipo imóvel: Terreno com edificações
Endereço: Bairro da Ilha, distante 60 m da Rodovia Francisco José Ayub, Pilar do Sul - SP
Setor
Quadra
Zona :
Fonte: Sr. Rafael Vieira - tel: (15) 3388-6400 - R Vieira Imóveis - ref: 1414
Terreno em declive suave, com edificações de lazer, de
padrão médio (+/-) composto por: casa principal, casa Necessitando de reparos simples "e"
caseiro, barracão, vestiário, churraqueira e piscina.
96.800,00 790.000,00 110,00 0,95
Área Construída m² 360,00
Tipo Casa
Padrão Médio (+/-)
Idade 30 anos
Foc 0,654
Coef. Padrão 1,386
R8N 1.308,93
Valor da Construção R$ 427.129,828
790.000,00 0,90 283.870,172 0,91 1,053 1,038
4
#REF!
Fator Grandeza Ft : 0,1115

#REF!
.
fls.
fls. 358
2378
Tipo imóvel: Terreno com edificação
Bairro da Ilha de cima, distante 3 km da Rodovia Francisco José Ayub, Pilar do
Endereço:
Sul - SP
Setor
Quadra
Zona:
Fonte: Sr. Nelson - Corretor - tel: (15) 98802-5395
Terreno em declive com edificações, de padrão simples Necessitando de reparos simples a importantes
(+/-). "f"
121.000,00 380.000,00 100,00 0,90
Tipo Casa
Padrão Simples (+/-)
Idade 40 anos
Est. Conservação "f"
Foc 0,495
Coef. Padrão 1,056
R8N 1.295,56
380.000,00 0,90 274.278,488 1,00 1,111 1,067
4
#REF!
Fator Grandeza Fg : 0,1527

#REF!
.
fls.
fls. 359
2379
Distante 300 m da Rodovia Francisco José Ayub e a 8 km do Centro de Pilar do
Endereço: Sul - SP
Setor
Quadra
Zona:
Fonte: Sr. Moizes - Corretor - tel: (11) 99905-1585
Terreno em declive com casa de padrão médio (+/-). Necessitando reparos simples "e"

157.300,00 850.000,00 115,00 0,95
Tipo Casa
Padrão Médio (+/-)
Idade 35 anos
Foc 0,610
Coef. Padrão 1,386
R8N 1.295,56
850.000,00 0,90 600.698,376 0,87 1,053 1,103
4
#REF!
Fator grandeza Ft : 0,3932

#REF!
.
fls.
fls. 360
2380
Tipo imóvel: Terreno com edificações
Endereço: Distante 3km da Rodovia Francisco José Ayub km140 - Pilar do Sul - SP
Setor
Quadra
Zona:
Fonte: Sr. Anderson - Piazza Imóveis - tel: (15) 9-7406-1433
Terreno em declive com edificações de padrão médio
Entre regular e necessitando reparos simples
(+/-), composto por: casa principal, casa de caseiro,
"d"
barracão, churrasqueira, piscina e lago.

84.700,00 720.000,00 100,00 0,90
Tipo Casa
Idade 25 anos
Foc 0,695
Coef. Padrão 1,056
R8N 1.295,56
720.000,00 0,90 362.748,781 1,00 1,111 1,042
4
#REF!

#REF!
.
fls.
fls. 361
2381
Distante 3 km em rua de terra da estrada Pilar do Sul a São Miguel Arcanjo -
Endereço: Pilar do Sul - SP
Setor
Quadra
Zona:
Fonte: Sra. Eliana - Deal Imóveis - tel: (15) 3318-1531 - ref: 01259
Terreno em declive com casa de padrão médio (-). Necessitando reparos simples "e"

133.100,00 520.000,00 95,00 0,85
Tipo Casa
Idade 35 anos
Foc 0,610
Coef. Padrão 1,056
R8N 1.295,56
520.000,00 0,90 342.817,811 1,05 1,176 1,080
4
#REF!

#REF!
.
fls.
fls. 362
2382
Resultado final da pesquisa
Área de terreno Unitário de Unitário Final Verificação da

Elemento Nº.
(R$/m2) Partida (R$/m2) (R$/m2) amostra
1 30.000,00 4,80 4,30 4,30

2 96.800,00 2,93 2,93 2,93
3 121.000,00 2,27 2,67 2,67
4 157.300,00 3,82 3,91 3,91
5 84.700,00 4,28 4,94 Discrepante
6 133.100,00 2,58 3,37 3,37
Resultado preliminar da pesquisa
Desvio padrão 0,86
Após o saneamento, com o descarte do Elemento nº. 05, resultará na
seguinte média aritmética saneada:
Desvio padrão 0,68
VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO TERRENO
Vu = R$ 3,44 /m²
.
fls. 363
fls. 2383

_____________________________________________________________________________
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO/PRECISÃO
Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Ite Descrição Grau
m
III II I
1 Caracterização do Completa quanto Completa quanto
Adoção de
imóvel avaliando a todas as aos fatores
situação
variáveis utilizados no
paradigma
analisadas (3) tratamento
2 Quantidade mínima de
dados de mercado, 12 5 (2) 3
efetivamente utilizados
3 Identificação dos Apresentação de
dados de mercado informações Apresentação de
relativas a todas informações
Apresentação de
as características relativas a todas
informações
dos dados as características
relativas a todas as
analisadas, com dos dados
características dos
foto e correspondentes
dados analisadas
características aos fatores
observadas pelo utilizados
autor do laudo (3)
4 Intervalo admissível de
ajuste para cada fator e
0,90 a 1,25 0,50 a 2,00 (2) 0,40 a 2,50
para o conjunto de
fatores
TOTAL PONTOS (6) (4) (0)
Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 = 10 pontos
Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de

fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no Itens 2 e 4 no grau Itens 2 e 4 no Todos, no mínimo
grau correspondente III, com os demais mínimo no grau II no grau I
no mínimo no grau II e os demais no
mínimo no grau I
Face ao exposto, conforme a NBR 14653-2 o trabalho pode ser
enquadrado no Grau II de fundamentação:
- Pontos mínimos: 10 > 6;
- Itens obrigatórios: mínimo Grau II.
__________________________________________________________________________________________________________
.
fls. 364
fls. 2384

_____________________________________________________________________________
Tabela 6 Grau de precisão estimativa de valor no caso de utilização
de tratamento por fatores
Grau
Descrição
III II I
Amplitute do intervalo de
confiança de 80% em torno do 30% 30% - 50% 50%
valor central da estimativa
Xmin = 3,44 1,533 x 0,68

(5)^1/2
Xmin = 2,974
Xmax = 3,44 + 1,533 x 0,68

(5)^1/2
Xmax = 3,906
Amplitude = 3,906 2,974 = 27,10 % (< 30 %)

3,44
__________________________________________________________________________________________________________

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PROPOSTA Nº 52430.

ANHANGUERA - SÃO PAULO - SP

ESTRADA VELHA DO JARAGUÁ, Nº 4.111 - ACESO PELO KM 25 DA ROD.

N.º LAUDO : 79547

SOLICITANTE : Basso Componentes Automotivos Eireli

PROPRIETÁRIO : Basso Componentes Automotivos Ltda.

FINALIDADE : Determinação de Valor de Mercado

ENDEREÇO : Estrada Velha do Jaraguá, Nº 4.111 - Aceso pelo Km 25 da Rod.

VALOR DE MERCADO: R$ 19.526.000,00 (Dezenove milhões, quinhentos e vinte e

Considerando o imóvel livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou

São Paulo, 15 de Agosto de 2018.

AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

A SETAPE Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia

O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível

Esta avaliação tem por finalidade avaliar as contas de edifícios e terreno.

M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com a inspeção efetuada no local em 10 de Agosto de 2018,

M.1.2.1. IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando é composto basicamente por fábrica de componentes

- Croqui com indicação da área estimada coberta por vegetação.

M.1.2.2. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Conforme laudo fornecido, o terreno do imóvel avaliando possui formato

Matricula Numero Área (m²) Cartorio

Tipo do Imóvel Galpão

M.1.2.5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

avaliando localiza-se no perímetro de Zona Predominantemente Industrial 2 ZPI-2.

De acordo com a inspeção efetuada no local, as características principais da

M.1.3.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Uso Predominante: Industrial.

M.1.3.2. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Recomendamos que caso o imóvel seja utilizado em qualquer operação, que

Caso sejam fornecidas as matrículas do imóvel e seja verificado que as áreas

- Croqui com indicação da faixa de servidão devido linha de transmissão.

- Croqui com indicação da área estimada coberta por vegetação.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de

Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação

Presume se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com

O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,

Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não

O laudo é considerado pela SETAPE Serviços Técnicos de Avaliação do

Conforme verificado com diversos corretores da região, o mercado imobiliário

Corretores locais ainda salientam que devido o tempo de exposição elevado

De forma geral, podemos concluir que atualmente os imóveis no entorno

Nível de Oferta: Baixa/Média

M.1.6. RESUMO DE VALORES

Valor do Terreno R$ 11.647.720,15

Fator Comercialização 1,00

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos

c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à

Em se tratando de uma região com Baixa densidade, não há grande variedade

Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do terreno

Á.Terreno: 11.760,00 m² Á.Construída: - Testada: -

Á.Terreno: 11.547,00 m2 Á.Construída: - Testada: -

Á.Terreno: 25.000,00 m² Á.Construída: - Testada: -

Á.Terreno: 6.000,00 m² Á.Construída: - Testada: -

Á.Terreno: 16.000,00 m² Á.Construída: 800,00 m² Testada: -

M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E

M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO

Nesta explanação adotaremos a seguinte notação: