Carteira XP

Fundos Imobiliários

Analista responsável:
Danilo G. Bastos
Data do relatório:
05.05.2023

Augusto Mateus - augustocmateus@gmail.com - IP: 177.92.123.22

 São Paulo, 05 de maio de 2023

Atualização Mensal: Carteira de Fundos Imobiliários

Carta ao Investidor

Sem alteração na taxa de juros

Na última quarta-feira tivemos a reunião do Comitê de Política
Monetária, que manteve a taxa básica de juros em 13,75% ao ano. Mais
importante do que a taxa em si, é o comunicado, que disse o que já
venho trazendo aqui: o patamar atual de juros está elevado o suficiente
para reduzir a atividade econômica e, “de quebra”, reduzir a inflação. E
esse é mesmo o objetivo.
Isso quer dizer que - volto a repetir - com o que temos na mesa,
não havendo uma mudança no sentido do governo enfiar o pé na jaca
com a gastança, estamos cada vez mais perto da redução da Selic.

Não fique de fora da “festa”

Enquanto muita gente ainda está na “fase do será”, o mercado já
se antecipa e derruba os juros futuros, como fica claro na imagem
abaixo.

Cupom do Tesouro IPCA 2035

Nos últimos 30 dias, observamos um movimento descendente

dos juros futuros, como você pode ver na imagem.
Tenho insistido por aqui que, quando os juros futuros caem, os
tijolos sobem. Espero que você esteja lendo os relatórios.

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 Será que sobem mesmo?
Sim, sobem.
Para facilitar a nossa vida, o pessoal da Kinea desenhou o que
aconteceu no mês passado.

Variação no mês de abril. Fonte: Relatório Gerencial KFOF

Como fica claro na imagem, o que puxou o IFIX foram os tijolos,

com a papelada (CRIs) no fim da fila.
Por saber que esse movimento ainda tem muito “chão pela
frente”, tenho insistido que mantenham a maior parte da alocação em
tijolos.
Quanto em tijolos?
Siga a alocação da carteira, ela está lá pra isso.

Alteração na carteira

Para o mês de maio, retiramos o AFHI da carteira e incluímos o

HFOF. Com a mudança pretendemos aumentar levemente a exposição
indireta em FIIs de tijolos, aproveitando o desconto e a boa capacidade
de distribuição.

Augusto Mateus - augustocmateus@gmail.com - IP: 177.92.123.22

 Carteira de FIIs XP

Ticker Nome Peso Preço-teto Cotação Potencial DY Projetado

HGLG11 CSHG Logística 5% R$175.00 R$163.70 6.90% 8.06%

BTLG11 BTG Logística 5% R$120.00 R$96.45 24.42% 9.21%
LVBI11 VBI Logística 5% R$115.00 R$103.68 10.92% 8.68%
MALL11 Malls Brasil Plural 5% R$117.00 R$103.15 13.43% 9.31%
HSML11 HSI Malls 5% R$100.00 R$84.26 18.68% 10.54%
HGRE11 CSHG Real Estate 5% R$150.00 R$120.65 24.33% 8.04%
PVBI11 VBI Prime Properties 5% R$104.00 R$92.25 12.74% 7.93%
TRXF11 TRX Real Estate 5% R$116.60 R$103.41 12.76% 9.86%
HGRU11 CSHG Renda Urbana 5% R$127.00 R$122.96 3.29% 8.30%
TGAR11 TG Ativo Real 5% R$137.00 R$113.98 20.20% 14.74%
MORC11 More Recebíveis 5% R$104.50 R$85.73 21.89% 16.33%
RECR11 REC Recebíveis 5% R$100.22 R$83.65 19.81% 14.35%
RBRY11 RBR Crédito 5% R$107.00 R$94.40 13.35% 15.25%
HFOF11 Hedge Top FOF 3 5% R$78.98 R$68.50 15.30% 19.27%
RBRX11 RBR PLUS MULTI FII 5% R$99.00 R$84.38 17.33% 14.93%
MORE11 More Real Estate 5% R$90.00 R$65.41 37.59% 11.01%
JSAF11 JS Ativos Financeiros 5% R$101.00 R$82.91 21.82% 13.46%
RBRR11 RBR Rend. H. Grade 5% R$99.00 R$90.19 9.77% 13.97%
XPCI11 XP Crédito Imobiliário 5% R$101.00 R$81.49 23.94% 14.73%

CPTS11 CapitânIa Securities II 5% R$93.00 R$76.40 15.64% 11.94%

Dividend Yield Mensal: 0.95%

A cada R$1.000,00 investidos você teria, em média, R$9.50 de rendimentos/mês.
* Aqui estamos considerando apenas os dividendos, mas o retorno total do investidor é valorização da cota +
dividendos, ao longo dos anos.

● Estratégia Clássica (1 ao 14): Buy and Hold clássico visando renda. Os ativos
sugeridos possuem qualidade, capacidade de geração de renda e as
recomendações têm foco no longo prazo. Alterações eventuais serão realizadas
somente quando houver perda nos fundamentos ou clara oportunidade de
melhora na relação risco / retorno. É a estratégia que você deve seguir se está
começando e pretende ter menos movimentações dos FIIs da carteira.
● Estratégia Tática (15 ao 20): Fundos com desconto e possibilidade de ganho
de capital. As sugestões dentro de estratégia tática poderão ter alterações mais
frequentes, pois os FIIs serão vendidos visando o ganho de capital.

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 Rentabilidade

A carteira de FIIs XP começou, para efeitos de cotização, no dia 01.09.22,

tendo apresentado rentabilidade* de -1,22% desde o início, contra -2,76% do
IFIX. A carteira de FIIs de Ticker Research, que segue a mesma estratégia,
apresenta 8,79% de rentabilidade, contra 2,41% do IFIX, desde o início
(29/03/2021).

A rentabilidade mensal é computada entre o primeiro e o último dia do mês. O retorno total foi computado
no período de análise destacado na imagem, sempre considerando o reinvestimento dos dividendos no
primeiro dia útil de cada mês e o rebalanceamento no 5º dia útil, sempre em função da alocação alvo.Fonte:
Com Dinheiro

Out/22 Nov/22 Dez/22 Jan/23 Fev/23 Mar/23 Abril/23 Total

Carteira 0 -4.37 0.8 -1.44 -0.21 -0.34 4.17 -1.39

IFIX 0.3 -4.08 -0.35 -1.4 -0.04 -1.71 3.81 -3.47

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 Visão Macro da Alocação

Exposição por Gestora

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 Racional da Alocação Macro

O objetivo da carteira é gerar renda recorrente para o cliente, sem

abrir mão do ganho de capital.
O racional da alocação é bem simples: no momento, temos
descontos relevantes nos tijolos, com o maior patamar desde 2015. Nos
papéis, em função da deflação pontual, também temos oportunidades,
mas entendemos que diante da possibilidade de queda nos juros
futuros, em função da deflação, e aumento da receita imobiliária, a
exposição aos tijolos é mais vantajosa quando pensamos no médio
prazo. Os FOFs que mantemos na carteira estão mais expostos aos FIIs
de tijolos e devem ser liquidados quando chegarem próximos ao valor
patrimonial.
Nos FOFs, particularmente, temos o chamado “duplo desconto”.
Isso quer dizer que, além das cotas dos FOFs estarem sendo
negociadas com desconto, os FIIs que eles investem também estão.
Isso aumenta a margem de segurança, a expectativa de distribuição e
permite a exposição em diversos segmentos de FIIs.
A divisão teórica entre carteira clássica e tática, permite uma visão
mais clara sobre os FIIs que temos expectativa em “girar” no médio
prazo.
Por fim, destaco que não temos preocupação em entregar
rentabilidade no mês, pois entendemos que os ciclos imobiliários e
econômicos não ligam muito para o calendário comercial. No entanto,
buscamos entregar o melhor retorno possível dentro de um prazo
adequado para investimento nessa classe de ativos.
A orientação correta aos investidores contribui para a melhor
adesão à estratégia e os Analistas da Ticker Research estão à disposição
dos Assessores XP para melhor esclarecimento.

Augusto Mateus - augustocmateus@gmail.com - IP: 177.92.123.22

 DISCLAIMER

O material produzido é baseado em informações públicas,

consideradas fidedignas na data de sua publicação, portanto, as
estimativas, opiniões e recomendações estão sujeitas a mudanças
sem aviso prévio.
O conteúdo do relatório não pode ser reproduzido ou
distribuído, no todo ou em parte dos relatórios, a terceiros, sem prévia
e expressa autorização sob nenhuma forma, no todo ou em parte, sob
pena da adoção de medidas cíveis e criminais, incluindo a obrigação
de reparação de todas as perdas e danos causados, nos termos da Lei
nº 9.610/98 e de outras aplicáveis.
Os relatórios disponibilizados aos assinantes da Ticker Research
não representam ofertas, negociação de valores mobiliários, ou de
outros instrumentos financeiros. As opiniões e recomendações dos
analistas não implicam em quaisquer concessões de crédito e/ou
promessa de rendimentos aos clientes. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelos próprios leitores,
não sendo de responsabilidade dos analistas eventuais perdas que as
recomendações possam gerar aos clientes.
Maiores informações podem ser obtidas na Resolução CVM nº
20/2021 e no Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores
Mobiliários.

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