Jurnal RISA (Riset Arsitektur)

ISSN 2548-8074, www.unpar.ac.id

Volume 01, Nomor 02, edisi April 2017; hal 114-130

THE TRANSFORMATION IN THE LAY-OUT OF BUILDING

AND SPATIAL MASS IN THE BLOCKS AND CORRIDORS IN
THE CITY CENTER AREA
STUDY CASE: PASAR BARU IN BANDUNG
1
Agnes Trisia. ² Dr. Ir. Yasmin Suriansyah, MSP.
¹ Student in the Bachelor’s (S-1) Study Program in Architecture
at Parahyangan Catholic University
² Senior lecturer in the Bachelor’s (S-1) Study Program in Architecture
at Parahyangan Catholic University

Abstract - The overly rapid development of commercial functions has changed the lay-out (massing) of Pasar
Baru and its environs, along with the horizontal and vertical expansion of buildings, causing a typomorphological
transformation, leading to problems with the lay-out in terms of scale, façade, orientation, and building height.
This research study is followed by a description of this lay-out and its impact on the blocks and corridors of Jalan
Otto Iskandar Dinata (Otista) by way of the qualitative-descriptive survey method, complemented by study of the
relevant background literature, and a discussion of the typo-morphological transformation of Jalan Otista. The
changes have impacted the blocks and corridors. The former came in the shape of the residential pockets being
wedged together, a change of circulation in these pockets, disorientation of the block mass, and asymmetry or
discrepancy observed in the building scale. The latter took the shape of changes in the building façades that tend
to be heterogeneous, assymetry or discrepancy in the building scale, the interrupted arcade and non-defined
entrance doors to alleys.
The conclusion shows that this area displays a typo-morphology of building façades that is relatively
heterogeneous. This area will experience vertical building with a larger building mass of blocks that is relatively
larger in volume. In turn, this will cause the residential pockets within the blocks to disappear although some of
these are bound to survive. This study may provide useful input for the municipal government in anticipating and
overcoming the problems surrounding the spatial lay-out and urban planning of a developing city.

Keywords: transformation, mass lay-out, block, corridor

TRANSFORMASI TATANAN MASSA BANGUNAN DAN RUANG

PADA BLOK DAN KORIDOR DI KAWASAN PUSAT PERKOTAAN
STUDI KASUS: PASAR BARU, BANDUNG

¹ Agnes Trisia. ² Dr. Ir. Yasmin Suriansyah, MSP.

¹ Mahasiswi S1 Program Studi Arsitektur Universitas Katolik Parahyangan.
² Dosen Pembimbing S1 Program Studi Arsitektur Universitas Katolik Parahyangan.

1 Corresponding author: agnes_trisia@yahoo.com

114
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Abstrak- Perkembangan fungsi komersial yang berkembang terlalu cepat menyebabkan terjadinya berbagai
perubahan tata massa bangunan pada kawasan Pasar Baru dan sekitarnya. Perluasan telah menyebabkan terjadi
transformasi tipo-morfologi kawasan. Munculnya fenomena-fenomena baru menyebabkan terjadinya berbagai
permasalahan pada tata ruang kawasan, baik dari segi skala, fasad, orientasi dan ketinggian bangunan. Merupakan
sarana untuk menelaah dan mendeskripsikan perkembangan tata massa bangunan dan dampak apa saja yang
muncul pada blok dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata di kawasan Pasar Baru. Metode yang digunakan adalah
metode pendekatan kualitatif berupa metode survei deskriptif dan metode literatur. Transformasi tipo-morfologi
yang terjadi tahun 1990-2015 di Kawasan Pasar Baru dan sekitarnya menjadi dasar pembahasan sehingga ini
diperoleh pemahaman yang lebih dalam mengenai transformasi tata massa bangunan dan ruang pada kawasan.
Transformasi tersebut meliputi transformasi blok dan transformasi koridor Jalan Otto Iskandar Dinata. Terjadi
perubahan tata massa dan ruang yang menyebabkan berbagai dampak pada blok dan koridor. Penghimpitan
kantong permukiman, perubahan sirkulasi pada kantong, disorientasi blok massa dan kesenjangan skala bangunan
sehingga terjadi perubahan fasad bangunan yang cenderung heterogen, kesenjangan skala bangunan, terputusnya
arcade, dan munculnya pintu masuk gang yang terdefinisi. Berdasarkan penelitian ini dapat disimpulkan bahwa
kawasan tersebut memiliki tipo-morfologi fasad bangunan yang relatif heterogen. Kawasan tersebut akan
mengalami pembangunan ke arah vertikal dengan blok massa bangunan yang relatif lebih besar. Hal ini akan
menyebabkan kantong permukiman yang berada di dalam blok menghilang maupun tetap bertahan. Diharapkan
skripsi ini dapat menjadi masukan yang berguna bagi pemerintah daerah dalam mengantisipasi dan mengatasi
permasalahan tata ruang kota yang berkembang.

Kata Kunci: transformasi, tata massa, blok, koridor, Pasar Baru

1 PENDAHULUAN
Pasar Baru merupakan kawasan yang terkenal sebagai pusat komersial pertama di
Bandung. Seiring dengan berjalannya waktu, fungsi komersial pada kawasan tersebut
berkembang dengan pesat. Hal tersebut menyebabkan terjadinya perubahan fungsi kawasan
menjadi area perdagangan. Menguatnya fungsi komersial pada kawasan tersebut menyebabkan
kebutuhan akan luas lantai bangunan bertambah, sehingga terjadi pelebaran bangunan ke arah
horizontal maupun vetikal. Pelebaran tersebut mengakibatkan terjadinya pembagian dan
penggabungan kavling yang pada akhirnya menyebabkan transformasi tata massa pada inner
block dan outer block. Berdasarkan masalah yang telah diidentifikasikan di atas, berikut ini
dirumuskan pokok-pokok persoalan yang dibahas, diteliti, dan dipecahkan yaitu sebagai
berikut: (a) Bagaimana perubahan tata massa bangunan mempengaruhi tipo-morfologi blok
dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata pada kawasan Pasar Baru? (b) Dampak apa saja yang
muncul akibat terjadinya transformasi tata masa bangunan pada blok dan koridor Jalan Otto
Iskandar Dinata di kawasan Pasar Baru?
Penelitian ini bertujuan untuk menelaah dan mendeskripsikan perkembangan tata
massa bangunan pada blok dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata pada kawasan komersial
pusat kota, tepatnya pada kawasan Pasar Baru. Adapun manfaat penelitian ini diharapkan dapat
menjadi landasan berpijak bagi peneliti lainnya yang meneliti perubahan bentuk tatanan
tipomorfologi kawasan Pasar Baru. Penelitian ini diharapkan pula dapat menjadi masukkan
bagi pengelolah tata ruang kota dalam menghadapi perkembangan tatanan pada kawasan pusat
kota, sehingga dapat dilakukan pembenahan ulang kawasan dengan memperhatikan
kecenderungan perubahan yang terjadi.
Skripsi ini menggunakan metode pendekatan kualitatif berupa metode survei desktriptif
dan metode literatur. Metode survei deskriptif dilakukan dengan cara observasi langsung
terhadap objek studi, sedangkan metode literatur dilakukan dengan pengumpulan data yang
mengacu pada dokumen penelitaian Prof. Sandi Siregar. Adapun proses yang dilakukan
meliputi pengumpulan data dan analisa. Pengumpulan data meliputi studi literatur mengenai
isu dan pengertian transformasi, sejarah perkembangan kawasan Pasar Baru, teori-teori tata
115
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

massa, serta mengumpulkan data berdasarkan kenyataan di lapangan melalui survei maupun
wawancara langsung dengan penduduk. Proses analisa menggunakan metoda tipo-morfologi,
yaitu suatu metoda untuk mempelajari suatu objek arsitektur dengan menganalisa secara visual
hal-hal yang berkaitan dengan tipo-morfologi di kawasan Pasar baru. Hasil analisa tersebut
kemudian dibandingkan secara sinkronik dan diakronik dengan hasil penelitian terdahulu
(penelitian Prof. Sandi Siregar dan penelitian lainnya).

2 PENDEKATAN TEORI TATA MASSA

Seiring berjalannya waktu, kawasan Pasar Baru telah mengalami transformasi.
Transformasi tersebut menyebabkan munculnya berbagai fenomena baru pada kawasan.
Merurut Krier (1988:46-55), transformasi dijelaskan sebagai beberapa kemungkinan bentuk
yang dihasilkan melalui proses pengubahan unsur-unsur arsitektur berupa titik, garis, bidang,
benda pejal, ruang interior, dan ruang eksterior.
Pada kawasan Pasar Baru, transformasi yang terjadi berupa transformasi
tipologimorfologi (bentuk) kawasan. Paul-Alan (1994) menjabarkan bahwa istilah type berasal
dari bahasa Perancis type atau dari bahasa latin typus, yangkeduanya berasal dari bahasa latin
kuno typos yang berarti sebuah hembusan, gambaran, atau figur. Menurut Schulz (1979),
terdapat perbedaan antara morfologi dan tipologi. Tipologi dapat diartikan sebagai suatu
klasifikasi untuk mengelompokkan bangunan berdasarkan tipe-tipe tertentu, sedangkan
morfologi menyangkut perubahan bentuk pada suatu bangunan. Perubahan bentuk tersebut
menyangkut kualitas figurasi dalam konteks bentuk dari pembatasan ruang, dimana sistem
figurasi ruang tersebut telah terhubung melalui pola hierarki ruang maupun hubungan ruang.
(Johnson, 1994)
Transformasi tipologi-morfologi yang terjadi pada kawasan Pasar Baru dapat terlihat
dari perubahan tatanan massa bangunan dan ruang yang disertai dengan perubahan kavling.
Menurut Nix, Thomas (1949), tata massa adalah pola peletakan massa bangunan yang akan
membentuk morfologi suatu kawasan. Penggunaan tipe tatanan massa dipengaruhi oleh lokasi,
fungsi bangunan, serta peruntukan lahan (landuse). Berdasarkan tipenya, tatanan massa
bangunan dibagi menjadi 2, yaitu tatanan terbuka (open bouwwijze) dan tatanan tertutup
(closed bouwwijze).
Hamid Shirvani (1985), dalam bukunya yang berjudul “The Urban DesignProcess”
mengkategorikan beberapa elemen pembentuk ruang fisik kota, di antaranya adalah land use,
building form and massing, circulation and parking, open space, pedestrian ways, activity
support, signage, dan preservation. Dalamskripsi ini, pendekatan teori elemen-fisik spastial
yang digunakan adalah land use, building form & massing, circulation & parking, open space
& pedestrian ways.
Kelima aspek tersebut dikaitkan dengan teori tipologi-morfologi. Aspek land use
dikaitkan dengan tipologi fungsi bangunan dan kawasan. Aspek building form &massing
dikaitkan dengan aspek tipologi-morfologi tata massa bangunan. Aspek circulation dikaitkan
dengan teori tipologi-morfologi dalam pembahasantransformasi sirkulasi kantong, sedangkan
pedestrian ways dikaitkan dengan disertasi Prof. Sandi mengenai arcade.
Terdapat dua objek pembahasan dalam skripsi ini, yaitu blok dan koridor. Blok
merupakan suatu area yang berada di kota yang dikelilingi oleh jalan pada semua sisinya (Lang,
2006). Menurut Siregar (2013), suatu blok dapat berukuran besar maupun kecil. Suatu blok
kota dapat disebut sebagai suatu bangunan tunggal besar atau kumpulan ratusan bangunan yang
tersusun rapat maupun renggang. Koridor adalah salah satu komponen dari urban yang

116
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

berbentuk linear yang tertutup di kedua sisinya tetapi dipersatukan oleh dinding-dinding di
sekitarnya (Spreiregen, 1965). Menurut Krier (1979), koridor adalah salah satu bentuk dari
jalan yang berupa ruang pergerakan linear dan digunakan sebagai sirkulasi. Karakteristik
sebuah koridor ditentukan oleh bangunan dan aktivitas yang terdapat pada koridor tersebut.

3 PEMBAHASAN
3.1 SEJARAH PASAR BARU
Pada saat massa pemerintahan Belanda tahun 1810, dibangun jalur Groote postweg
yang melintang secara horizontal dari barat ke timur KotaBandung yang merupakan pemicu
perkembangan kota. Setelah itu dibangun Jalan Pangeran Soemedangweg (Jalan Otto Iskandar
Dinata) yang memotong tegak lurus jalur Groote postweg. Pembangunan kedua jalan utama
tersebut mengakibatkan terbentuknya kawasan baru di sebelah barat alun-alun.2

Figur 1. Peta Pembentukan Kawasan Pasar Baru

(Sumber: Siregar, Sandi A., Bandung - the Architecture of a City in Development, 1990)

Pada kawasan tersebut terjadi perpindahan para pedagang dari Pasar Lama yang hangus
terbakar ke perkampungan penduduk dan kemudian diberi nama Pasar Baru. Pasar tersebut
menjadi cikal bakal pembentukan kawasan perdagangan pusat kota di Bandung. Dibangunnya
Stasiun Kereta Api Suniaraja menyebabkan kawasan tersebut bertumbuh semakin cepat dan
menjadikan Kota Bandung sebagai kota transit bagi penumpang kerata api. Akibatnya terjadi
perkembangan blok dan jalan di sekitar Pangeran Soemedangweg. Jalan-jalan tersebut adalah
Jalan ABC, Alkateri, Pecinan Lama, Banceuy dan Suniaraja.

3.2 FUNGSI BANGUNAN PADA KAWASAN PASAR BARU

Fungsi komersial yang cenderung dominan menggeser fungsi hunian yang berada pada
kawasan tersebut. Bila dilihat berdasarkan RTRW kota Bandung Tahun 2011-2031, kawasan
Pasar Baru dan sekitarnya diperuntukkan sebagai kawasan komersial dan perdagangan. Namun
pada kenyataannya fungsi bangunan pada kawasan tersebut tidak sepenuhnya sebagai fungsi
komersial, beberapa diantaranya merupakan jasa (bank), hunian yang terdapat di tengah blok,
dan masjid yang berada di Blok Dulatip Bawah.

2Siregar, S. A., 1990. Bandung - the Architecture of a City in Development: urban analysis of a regioncapital as a contribution to the
present debate on Indonesia urbanity and architectural identity.
Katholieke Universiteit te Leuven: 1990

117
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Bangunan pada outer block yang pada awalnya cenderung mixed-use (hunian dan
komersial) sebagai rumah-toko mulai ditinggalkan dan hanya berfungsi sebagai fungsi
komersial (hunian dijadikan gudang), walaupun beberapa diantaranya tetap bertahan. Fungsi
mixed-use lain yang ditemukan adalah fungsi jasa dan komersial.

3.3 PERKEMBANGAN TATA MASSA BANGUNAN TAHUN 1990-2015

Tata massa bangunan pada outer block kawasan Pasar Baru cenderung memiliki tatanan
Gesloten Bouwwijze yang berada pada GSB 0. Pemilihan tatanan Gesloten Bouwwijze
disesuaikan dengan tipologi rumah-toko pada kawasan pusatkota yang memiliki tuntutan
kebutuhan ruang yang tinggi dan terbatasnya lahan. Perubahan tata massa kawasan Pasar Baru
terjadi pada beberapa blok. Perubahan yang terjadi berupa penggabungan massa menjadi lebih
besar yang disertai dengan penggabungan dan pembelahan kavling menjadi beberapa unit.
Perubahan tata massa tersebut terjadi karena perluasan banguna secara horizontal maupun
vertikal. Hal ini menyebabkan munculnya fenomena-fenomena baru yang mempengaruhi
tipologi-morfologi kawasan Pasar Baru.

Figur 2. Perkembangan Tata Massa Bangunan Tahun 1990-2015

3.4 RUANG TERBUKA PADA KAWASAN PASAR BARU

Pada kawasan ini cenderung padat dan hanya memiliki sedikit area terbuka. Area
terbuka pada kawasan ini terbagi menjadi 2, yaitu ruang terbuka linear dan ruang terbuka
terpusat, dimana ruang terbuka linear berupa jalan dan sirkulasi gang pada blok, sedangkan
ruang terbuka terpusat berupa ruang terbuka hijau yang berada di selatan Blok Tamim. Tidak
terdapat area hijau linear yang berupa deretan pepohonan pada kawasan. Hal ini dikarenakan
adanya arcade yang berada tepat di atas jalur pedestrian.

118
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Figur 3. Perspektif Ruang Terbuka pada Blok Jalan Tamim dan Jalan Otto Iskandar Dinata

3.5 TRANSFORMASI BLOK (RING & POCKET)

Pertumbuhan kawasan pusat kota yang semakin padat telah menimbulkanperubahan
pada kawasan Pasar Baru, diantaranya adalah perubahan kavling, ketinggian bangunan, bentuk
dan tatanan massa bangunan. Perubahan tersebut yang menjadi pemicu munculnya
transformasi tata massa maupun ruang pada berbagai blok di kawasan. Pada penelitian ini,
pembahasan difokuskan pada Blok Tamim, Blok Alkateri dan Blok Suniaraja.

3.5.1 TRANSFORMASI KANTONG PERMUKIMAN (POCKET)

Perluasan bangunan secara horizontal (ke arah dalam blok) menyebabkan terjadinya
perubahan bentuk dan dimensi kantong. Teradapat kantong permukiman yang telah terhimpit
(subtraktif/hilang) oleh perpanjangan bangunan komersial pada outer block ke arah dalam.
Pada beberapa blok, kantong tak sepenuhnya berupa kantong permukiman, namun
beberapa diantaranya berupa tempat parkir dan rumah-toko. Berikut dijabarkan transformasi
kantong yang terjadi pada masing-masing blok.

3.5.1.1 BLOK TAMIM (JL. TAMIM-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)

Kantong pada blok Tamim tidak terlalu banyak mengalami perubahan. Dimensi
kantong mengalami subtraktif pada sisi timur.

Figur 4. Kantong Permukiman yang Mengalami Subtraktif Akibat Perluasan Bangunan Komersial
Ke Arah Dalam Blok

3.5.1.2 BLOK ALKATERI (JL. ALKATERI-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)

Blok ini cenderung relatif tetap, namun terjadi sedikit perubahan pada bagian selatan tepi
kantong yang mengalami subtraktif.

119
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Figur 5. Kantong Permukiman Blok Alkateri yang Telah Mengalami Subtraktif

Akibat Pergeseran Luas Bangunan Komersial ke Arah Dalam Blok

3.5.1.3 BLOK SUNIARAJA (GANG SUNIARAJA-JL. OTTO ISKANDAR DINATA

Terjadi perubahan kantong pada sisi utara dan selatan blok Suniaraja. Salah satu
kantong pada bagian utara blok telah hilang, sedangkan kantong lainnya hanya berfungsi
sebagai area parkir motor. Kantong pada bagian selatan blok mengalami perluasan ke arah jalan
buntu.

3.5.1.4 BLOK PASAR UTARA (JL. PASAR UTARA-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)
Blok Pasar Utara Blok mengalami transformasi kantong terbuka (open pocket) telah
menjadi tertutup (closed pocket) yang disertaipelebaran dimensi kantong.

Figur 6. Perubahan Kantong pada Bagian Barat Kantong Blok Pasar Utara

120
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

3.5.1.5 BLOK DULATIP ATAS (JL. DULATIP-JL. PASAR BARAT)

Blok ini mengalami subtraksi kantong pada bagian utara blok yang disebabkan oleh
pelebaran bangunan komersial pada outer block.

Figur 7. Perubahan Dimensi Kantong pada Bagian Selatan Blok Suniaraja

3.5.1.6 BLOK DULATIP BAWAH (JL. DULATIP-JL. PASAR SELATAN)

Perubahan bentuk kantong permukiman yang paling dominan terjadi pada Blok Dulatip
Bawah. Kantong pada blok relatif terhimpit dan mengecil. Pada blok tersebut terdapat kantong
lainnya yang mengalami perlebaran ke arah dalam blok dan menghimpit kantong permukiman
di belakangnya.

3.5.2 SIRKULASI
Perubahan tata massa bangunan pada outer block dan inner block menyebabkan
terjadinya perubahan sirkulasi pencapaian kantong permukiman. Terdapat sirkulasi yang masih
bertahan, berubah maupun telah hilang. Transformasi sirkulasi pada kawasan ini dikategorikan
menjadi 2 yaitu, sirkulasi kantong yang tetap bertahan dan sirkulasi kantong yang
berubah/hilang. Sirkulasi kantong permukiman yang bertahan berada pada Blok Dulatip
Bawah, sedangkan sirkulasi kantong permukiman yang berubah maupun hilang berada pada
Blok Dulatip Atas, Blok Alkateri, Blok Suniaraja, dan Blok Pasar Utara dan Blok Tamim.

3.5.3 ORIENTASI DAN TATANAN

Perkembangan kawasan Pasar Baru baik dari segi fisik dan non-fisik menyebabkan
terjadi perubahan orientasi bangunan. Orientasi bangunan cenderung tidak teratur, walaupun
antar bangunan tertata frontto front pada sepanjang gang. Berikut dijabarkan satu per satu
mengenaiorientasi dan tatanan bangunan pada beberapa blok di kawasan Pasar Baru.

3.5.3.1 BLOK TAMIM (JL. TAMIM-JL. OTO ISKANDAR DINATA)

Orientasi pada Blok Tamim menghadap jalan dengan tatanan front to front. Pada outer
blok bangunan berorientasi ke jalan utama dan membelakangi kantong permukiman yang

121
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

berada di belakangnya. Pada kantong, bangunan cenderung berorientasi ke jalan sepanjang

gang dengan tatanan front to front dan saling membelakangi bangunan lain yang berada di
belakangnya (tatanan back to back). Terdapat bangunan yang berorientasi ke taman dengan
tatanan front to front pada selatan blok.

Figur 8. Orientasi dan Tatanan Bangunan pada Blok Tamim

3.5.3.2 BLOK ALKATERI (JL. ALKATERI-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)

Orientasi bangunan pada Blok Alkateri tidak teratur dibandingkan Blok Tamim.
Orientasi bangunan tidak semuanya menghadap jalan sepanjang gang, terdapat beberapa
diantaranya yang membelakangi gang dan berorientasi ke arah lapisan terluar blok.

Figur 9. Aksonometri Tatanan dan Orientasi Bangunan pada Blok Alkateri Tahun 2015

3.5.3.3 BLOK SUNIARAJA (JL. SUNIARAJA-JL OTTO ISKANDAR DINATA)

Blok ini memiliki tatanan orientasi bangunan yang tidak beraturan dibandingkan yang
lainnya. Terjadi perubahan fungsi rumah-industri yang berada di dalam kantong bagian selatan.
Hal tersebut menyebabkan terjadi perubahan orientasi bangunan dan tatanan yang heterogen

122
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

dan kacau. Pada bagian outer block cenderung berorientasi ke arah jalan utama dengan tatanan
(back toback) terhadap kantong. Pada kantong di bagian selatan blok, orientasi bangunan
cenderung menghadap jalang pada gang dengan tatanan front to back.

Figur 10. Gambar Orientasi dan Tatanan Bangunan pada Blok Suniaraja

3.5.4 TRANSFORMASI SKALA

Perkembangan bangunan komersial ke arah vertikal yang terjadi menyebabkan
terjadinya kesenjangan skala bangunan. Bangunan komersial yang tinggi berbanding terbalik
dengan fungsi hunian yang cenderung rendah yakni berkisar 1-2 lantai. Perbedaan skala inilah
yang kemudian menjadi batas pemisah antara bagian tepi (outer block) dan kantong
permukiman. Berikut dijabarkan fenomena kesenjangan skala pada beberapa blok.

3.5.4.1 BLOK TAMIM (JL. TAMIM-JL. OTO ISKANDAR DINATA)

Perubahan skala bangunan pada Blok Tamim terjadi pada bagian timur blok yang
berbatasan dengan koridor utama Jl. Otto Iskandar Dinata, namun ketinggian bangunan pada
kantong relatif sama yaitu berkisar 1-2 lantai dengan skala bangunan yang relatif kecil.
Perbedaan ketinggian inilah yang kemudian menimbulkan kesenjangan skala bangunan pada
bagian outer dan inner block yang cenderung membentuk ring.

123
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Figur 11. Kesenjangan Ketinggian Bangunan pada Bagian Kantong Blok Tamim

3.5.4.2 BLOK ALKATERI (JL. ALKATERI-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)

Pada blok Alkateri terjadi transformasi skala bangunan yang dominan berada di bagian
barat blok, sedangkan pada bagian utara dan timur blok relatif sama. Pada bagian barat blok
terjadi penggabungan kavling menjadi satu kesatuan massa bangunan yangcenderung besar
dan tingginya lebih dari 10 lantai. Perubahan skala yang signifikan menyebabkan terjadinya
kesan kontras pada kawasan.

Figur 12. Bangunan Tinggi yang Mendominasi Blok Alkateri

3.5.4.3 BLOK SUNIARAJA (JL. SUNIARAJA-JL OTTO ISKANDAR DINATA)

Perubahan tata massa bangunan tidak terlalu banyak. Skala bangunan pada blok ini
relatif sama dengan massa bangunan yang besar, memanjang dan tinggi. Hal ini menyebabkan
tidak ditemukannya kesenjangan massa bangunan outer block terhadap kantong. Pada bagian
selatan blok, massa bangunan pada kantong relatif tinggi, sehingga menyebabkan munculnya
tatanan massa bangunan dengan skala tinggi pada tengah-tengah inner block.

124
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Figur 13. Skala Bangunan pada Blok Suniaraja

3.6 TRANSFORMASI KORIDOR JALAN OTTO ISKANDAR DINATA

3.6.1 STREETSIDE FABRIC
Perkembangan kawasan Pasar Baru sebagai kawasan komersial di tengah kepadatan
kota menyebabkan ditinggalkannya fungsi hunian pada kawasan tersebut. Terjadi perubahan
fungsi hunian pada rumah-toko menjadi gudang guna menunjang fungsi komersial, walaupun
beberapa diantaranya tetap. Minimnya hunian pada koridor menyebabkan kawasan tersebut
menjadi mati pada malam hari. Perubahan fungsi ini menyebabkan terjadinya perubahan fasad
bangunan pada sepanjang koridor Jalan Otto Iskandar Dinata. Terdapat beberapa fasad
bangunan yang masif (ditutup seng) tanpa diberi bukaan, khususnya bangunan yang telah
ditinggalkan dan tidak difungsikan. Pada bagian timur koridor terdapat bangunan lama yang
telah mengalami perubahan fasad muka bangunan. Toko mas sari Murni mengalami penutupan
bovenlicht menjadi dinding masif. Penutupan fasad bangunan diduga muncul sebagai akibat
pertimbangan faktor keamanan penghuni.

Figur 14. Streetside Fabric Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata Tahun 1990 dan 2015

125
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Figur 15. Penutup Fasad Bangunan pada Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata

Perbedaan ketinggian bangunan sepanjang koridor yang heterogen menciptakan wajah

kota yang relatif bervariasi. Dibangunnya bangunan Pasar Baru Trade Center dan gedung baru
Pasar Baru Trade Center yang memiliki ketinggian lebih dari 10 lantai telah mendominasi
bangunan-bangunan kecil dan rendah yang berada di sekitarnya. Hal ini menyebabkan
terjadinya kesenjangan bangunan yang merusak wajah kota.

Figur 16. Ketinggian Bangunan pada Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata

126
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

3.6.2 ARCADE OF THE STREET ROAD

Perkembangan kawasan Pasar Baru sebagai kawasan komersial menyebabkan
munculnya tipologi fasad bangunan berupa arcade yang mengelilingi outer block kawasan
dengan fungsi dibawahnya sebagai jalur pedestrian. Saat ini terjadi pemutusan arcade di
beberapa titik. Bank Bumi Arta, gedung Pasar Baru Trade Center lama dan baru menerapkan
sistem set back yang menyebabkan terputusnya arcade. Jalur pedestrian tetapada namun tidak
dilengkapi dengan arcade.

Figur 17. Arcade Sepanjang Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata

3.6.3 MUNCULNYA PINTU MASUK GANG YANG TIDAK TERDEFINISI

Tuntutan GSB 0 menciptakan beberapa perubahan pada tata massa bangunan maupun
sirkulasi gang. Pada kawasan ini dijumpai perubahan pintu masuk gang yang telah mengalami
pembangunan massa bangunan maupun atap yang disesuaikan dengan tatanan massa lainnya
yang berada di GSB 0. Fenomena pintu masuk gang yang memiliki lebar yang kecil ini
mempengaruhi tipologi masa sekitarnya. Bangunan tersebut terlihat sebagai satu kesatuan
dengan massa lainnya, namun bila ditelusuri lebih dalam bangunan tersebut merupakan akses
masuk menuju gang.

127
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Figur
18. Gambar Pintu Masuk Gang yang Tak Terdefinisi

4. KESIMPULAN
Berdasarkan penelitian ini dapat disimpulkan bahwa Pasar Baru merupakan salah satu
kawasan pusat kota yang mengalami perkembangan dan transformasi yang signifikan.
Tuntutan fungsi komersial pada kawasan tersebut menyebabkan munculnya perubahan tata
massa bangunan yang telah mempengaruhi tipo-morfologi blok kawasan. Perubahan tatanan
massa dan ruang tersebut muncul akibat terjadinya perluasan bangunan ke arah vertikal dan
horizontal yang disertai dengan penggabungan dan pembelahan kavling. Perubahan inilah yang
kemudian telah mempengaruhi perubahan tipo-morfologi blok dan koridor Jalan Otto Iskanda
Dinata, baik dari segi skala, ketinggian, orientasi, blok massa dan fungsi bangunan.
Transformasi tata massa bangunan memberikan berbagai dampak pada blok dan koridor Jalan
Otto Iskandar Dinata. Pada beberapa blok telah mengalami perubahan tata massa pada lapisan
terluar yang berbatasan langsung dengan jalan. Perubahan ini menimbulkan berbagai dampak
bagi kawasan tersebut, termasuk kantong. Kantong permukiman yang berada pada bagian
terdalam blok terhimpit dan mengalami penyempitan (subtraktif), bahkan terdapat kantong
yang telah hilang pada Blok Suniaraja. Pada Blok Pasar Utara, terjadi perubahan kantong yang
pada awalnya terbuka menjadi tertutup.
Dampak lainnya dapat terlihat adalah perubahan akses masuk menuju kantong yang
telah berubah/hilang, walaupun terdapat beberapa diantaranya yang tetap bertahan dan tidak
berubah. Pada beberapa blok mengalami perubahan akses masuk menuju kantong, dan
beberapa di antaranya telah hilang. Namun terdapat pula beberapa akses menuju blok yang
tetap bertahan dan tidak berubah. Blok yang bertahan adalah Blok Dulatip Bawah, sedangkan
blok yang mengalami perubahan ataupun hilang adalah Blok Tamim, Blok Dulatip Atas, Blok
Pasar Utara, Blok Suniaraja, Blok Alkateri.

128
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Perluasan bangunan secara vertikal yang terjadi pada kawasan Pasar Baru dan
sekitarnya baik dari ketinggian dan skala bangunan yang relatif berbeda) telah menyebabkan
terjadinya kesenjangan skala pada kawasan Pasar Baru, khusunya pada setiap blok. Hal ini
kemudian menimbulkan kesan kontras pada perbatasan outer dan inner block, namun skala
bangunan pada Blok Suniaraja cenderungmerata dan tidak terlalu kontras.
Perubahan tata massa dan ruang juga telah mempengaruhi koridor Jalan Otto Iskandar
Dinata. Perubahan peruntukkan fungsi menyebabkan terjadinya berbagai perubahan tipologi
fasad bangunan sepanjang koridor. Hal ini diperkuat dengan adanya bangunan masif yang
memiliki bukaan yang relatif sedikit. Pada sisi timur koridor dijumpai bangunan tradisional 1
lantai yang mengalami penutupan bovenlicht. Tipologi fasad yang cenderung heterogen
menyebabkan fasad memiliki style yang berbeda dan berantakan.
Dampak lainnya yang muncul adalah terjadinya kesenjangan skala bangunan di
sepanjang koridor yang diakibatkan oleh persebaran ketinggian dan skala bangunan yang tidak
merata. Selain itu pada beberapa titik terdapat arcade yang telah terputus akibat set back
Gedung Bank Bumi Arta, Pasar Baru Trade Center. Tuntutan tatanan GSB 0 pada koridor Jalan
Otto Iskandar Dinata menyebabkan munculnya unidentify alley entrances. Pada kasus ini,
terjadi perubahan pintu masuk menuju kantong yang telah mengalami penambahan massa
bangunan pada bagian atasnya (berupa gapura maupun shelter). Secara kasat mata pintu masuk
tersebut terlihat sebagai massa baru, namun pada kenyataannya bangunan terebut merupakan
pintu masuk kantong.
Dapat disimpulkan bahwa berbagai fenomena tersebut telah menciptakan
keanekaragaman tipologi fasad bangunan pada kawasan tersebut, baik dari segi tata massa,
skala, ruang, orientasi, dan ketinggian bangunan. Keanekaragaman tersebut menciptakan wajah
kota yang relatif heterogen. Pasar Baru identik dengan kantong permukiman yang berada di
dalam blok. Kantong permukiman tersebut tetap bertahan walaupun telah terjadi berbagai
fenomena yang menghimpit dan mendominasi kantong tersebut. Berdasarkan penelitian ini
dapat dilihat bahwa kawasan tersebut akan terus mengalami transformasi tata massa. Pada
kawasan tersebut akan mengalami pembangunan ke arah vertikal dengan blok massa bangunan
yang relatif besar. Sedangkan kantong permukiman di dalam blok bisa saja menjadi hilang
maupun tetap bertahan.
Bila dipandang dari segi regulasi terjadi beberapa indikasi pelanggaran, diantaranya
adalah setback bangunan yang seharusnya berada di GSB 0 akibat tuntutan lahan parkir,
pembangunan yang melebihi batas KDB (KDB dibangun 100%) dengan tidak adanya RTH
(Ruang Terbuka Hijau), dan perubahan fasad bangunan yang tidak memperhatikan nilai
historis kawasan sebagai kawasan preservasi. Perubahan tersebut diijinkan selama masih
memperhatikan konteks kawasan Pasar Baru, sehingga tidak terjadi perubahan fasad atau tata
massa yang relatif mengubah ciri khas kawasan.

5. DAFTAR PUSTAKA

Buku:
Johnson, P. A. (1994). The Theory of Architecture: Concepts Themes & Practices. USA: Wiley.
Krier, R. (1988). Architectural Composition. New York: Rizzoli.
Krier, R. (2006). Town Spaces: Contemporary Interpretations in Traditional Urbanism. Boston:
Birkhauser.
Lang, J. (2006). The Little Book of Real Estate Definitions Asia Pacific. Singapore: John Wiley & Sons.

129
 The Transformation in The Lay-Out of Building and Spatial Mass…

Schulz, C. (1979). Genius Loci. New York: Rizzoli International Publication.

Shirvani, H. (1985). The Urban Design Process. New York, USA: Van Nostrand Reinhold Company.
Spreiregen, P. D. (1965). Urban Design: The Architecture of Towns and Cities. New York: Mc Graw
Hill Book Co.

Tesis, dan disertasi:

Nix, T. 1949. De vormleer van de stedebouw, in het bijzonder voor Indonesie, TH Delft: adoctoral
thesis. Heemstede: The Toorts.
Siregar, S. A. 1990. Bandung - the Architecture of a City in Development: urban analysisof a region
capital as a contribution to the present debate on Indonesia urbanity and architectural identity.
Katholieke Universiteit te Leuven: 1990.

130