Suomalaisen Ethos Capitalin uusi asuntorahasto on iskenyt ahnaasti kiinni ahdingossa olevaan asuntomarkkinaan.
– Olemme tiettävästi ensimmäisenä toimijana Suomessa avanneet rahaston, jonka strategiana on hyödyntää asuntomarkkinan historiallista heikkoutta. Olemme vajaan vuoden aikana ostaneet rahastoomme jo yli 50 miljoonan euron asuntosalkun stressaantuneilta myyjiltä, sanoo Ethos Capitalin toimitusjohtaja Pietari Holopainen.
Heitä ei ole haitannut asuntomarkkinan jähmeys tai se, että jo kymmenen muun muassa asuntoihin sijoittanutta kiinteistörahastoa on keskeyttänyt asiakkaidensa lunastukset tai rajoittanut lunastussummia.
Päinvastoin.
– Meidän tapana on yrittää nähdä mahdollisuuksia siellä, missä moni muu ei niitä näe. Perusteesimme on se, että mahdollisuudet parhaisiin tuottoihin luodaan hetkellä, jolloin tilanne on vielä synkän näköinen, Holopainen sanoo.
Ethos Capitalin hankinnat kohdistuvat pääkaupunkiseudulle ja Tampereelle. Asuntokokonaisuuksia havitellaan myymättä jääneiden asuntojen kanssa tuskailevilta rakennusyhtiöiltä ja asiakkaiden lunastusten takia käteispulassa olevilta kiinteistörahastoilta.
– Jos on hankkinut oikeanlaiset kohteet hyvällä sijainnilla ja hinnalla, on vain ajan kysymys, että vuokratuoton lisäksi asunnoista saa kysynnän palattua myydessä hyvän hinnan, kertoo Ethos Capitalin Holopainen.
Samoilla apajilla on myös suomalainen varainhoitaja United Bankers, joka kertoi äskettäin tehneensä uuteen asuntorahastoonsa ensimmäiset hankintansa.
UB Asuntorahasto osti tammikuun aikana kymmeniä asuntoja Helsingistä, Espoosta ja Kauniaisista. Hankitut kohteet ovat uudehkoja asuntoja, jotka sijaitsevat keskeisillä paikoilla raideliikenteen varsilla.
– Näemme, että korkojen laskun myötä kiinteistömarkkina on elpymässä kaksi vuotta kestäneestä arvojen laskusta. Markkinatilanne näyttää erittäin houkuttelevalta, ja uskomme ajoituksen toimivan sijoittajiemme eduksi, sanoo UB Asuntorahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen.
UB:ssä siis nähdään, että asuntokiinteistöjä saa nyt pohjahintaan. Lisäksi asuntorakentamisen vähäisyys johtaa lähivuosina niukkuuteen vuokra-asuntojen tarjonnassa. Tämän katsotaan parantavan vuokratuottoa sekä nostavan kiinteistöjen arvoa.
– Kyllä meidän näkemys on, että hyvin lähellä kiinteistömarkkinoiden pohjia tällä hetkellä ollaan, Hokkanen sanoo.
Vastaavaa näkee myös suomalaisen kiinteistösijoittaja Avaran johtaja Harri Retkin tuoreessa katsauksessaan. Myös Avaralla on Kauppalehden mukaan tekeillä uusi asuntorahasto.
Uudet rahastot on tarkoitettu ammattimaisesti sijoittaville ja varakkaille
Sekä Ethos Capitalin että UB:n uudet rahastot ovat niin sanottuja suljettuja rahastoja, joilla on esimerkiksi 5–8 vuoden mittainen toimikausi. Heidän rahastonsa on suunnattu ammattimaisille sijoittajille. Minimisijoitus on 100 000 euroa.
Tuottoa tavoitellaan vuokratuloilla ja myymällä omaisuus voitolla toimikauden päätyttyä.
– Suljetulla rahastorakenteella on tällä hetkellä markkinassa enemmän kysyntää, sanoo Hokkanen.
Viime aikoina vaikeuksiin joutuneet kiinteistörahastot ovat puolestaan olleet avoimia rahastoja, joissa ei ole päättymispäivää. Avoimiin rahastoihin on päässyt kiinni pienilläkin sijoitussummilla.
Avoimissa kiinteistörahastoissa sijoittajien rahojen lunastusajat ovat kuitenkin venyneet parin viime vuoden aikana noin 9–12 kuukauden pituisiksi ellei lunastuksia ole keskeytetty kokonaan pakkomyyntien välttämiseksi.
Ethos Capitalin Holopaisen mukaan suljetulla rahastomallilla vältetään avoimen rahaston valuvika.
– Laskevassa markkinassa sijoittajat vetävät varojaan pois, kunnes rahaston likvidit varat loppuvat. Siinä tilanteessa rahasto voi joko myydä kiinteistöjä huonoon hintaan tai viivyttää lunastusten maksamista – eli sulkea rahasto väliaikaisesti.
Tähän ahdinkoon Ethos Capitalissakin siis nyt iskettiin, kun asuntoja voi saada edulliseen hintaan, ja toisaalta antaa lunastusten kanssa tuskaileville rahastoille käteistä. Heitä kiinnostavat myös rakennusyhtiöiden myymättä jääneet asuntokokonaisuudet.
Kiinteistökaupat ennätysalhaisella tasolla
Kiinteistötieto KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kalevan mukaan uudet toimijat on merkki siitä, että kiinteistömarkkina on muuttumassa.
– Kyllä tämä kertoo siitä, että meillä on rahastoja ja sijoittajia, jotka ajattelevat, että juuri nyt on oikea aika lähteä sijoittamaan, Kaleva sanoo.
Jos voi ostaa halvalla, paranevat luonnollisesti mahdollisuudet siihen, että voitot ovat aikanaan suuremmat.
– Parin vuoden aikana sijoituskiinteistöjen hinnat ja arvot ovat laskeneet. Kun hinta laskee ostajien näkökulmasta riittävästi, niin luonnollisesti uusille toimijoille syntyy mielenkiintoisia mahdollisuuksia. Kaikessa sijoittamisessa, myös kiinteistösijoittamisessa, ajoitus on tärkeää.
Ajoitus voi olla kohdallaan, sillä asuntojen hintojen lasku on viime vuoden lopulla hidastunut, ja paikoin hinnat ovat jopa hieman nousseet, kertoo Tilastokeskus.
KTI:n tilastoista selviää puolestaan se, että kiinteistökauppamarkkina on valahtanut jo niin alas, että suuntakin voi oikeastaan olla vain ylöspäin.
Viime vuonna kiinteistökauppaa käytiin 2,2 miljardilla eurolla.
– Ihan kaikkein korkein volyymi Suomessa on mitattu vuodelta 2017 ja silloin oltiin yli 10 miljardissa eurossa ja 2020-luvun alussakin liikuttiin seitsemässä miljardissa. Onhan ne laskulukemat huippuvuosista aika kovat, Kaleva sanoo.