Helsingin Lehtisaaressa asuu leskirouva, joka on yrittänyt myydä yli 100-neliöistä asuntoaan kolme vuotta. Ostajaa ei ole ilmaantunut, vaikka vielä 2010-luvulla samankokoista asuntoa myytiin samasta taloyhtiöstä lähes kaksi kertaa kalliimmalla.
Ei, vaikka meri on Lehtisaaressa lähellä, asuinalue puistomainen ja Helsingin keskusta kohtuullisen matkan päässä.
Myyntiä hidastavat ainakin kalliit asumiskustannukset: pelkkä asunnon hoitovastike on 1 800 euroa kuukaudessa. Rouvan mukaan kallis vastike on karkottanut ostajat ja ajanut hänen taloutensa ahtaalle. Yle ei kerro leskirouvan nimeä, koska jutussa käsitellään hänen talousasioitaan.
Yksittäisen asunnonomistajan ahdinko on esimerkki Lehtisaaren asuntomarkkinan kokemasta mullistuksesta. Muutos alkoi jyllätä sen jälkeen, kun Vantaan seurakuntayhtymä uusi Lehtisaaressa omistamiensa maiden vuokrasopimukset ja nosti tonttivuokria vuodesta 2020 alkaen. Yhtymän omistamien tonttien vuokrat Lehtisaaressa ovat miltei nelinkertaistuneet vuosina 2020–2024.
Tonttivuokrien korotukset nostavat taloyhtiön osakkaiden kuukausittain maksamia vastikkeita, joilla katetaan taloyhtiön menoja.
Lehtisaarelaisten tonttivuokrien korotukset ovat olleet helsinkiläisittäin poikkeuksellisia. Myös Helsingin kaupungin maavuokrasopimuksia on päättynyt vuosikymmenen vaihteessa, mutta Helsinki on antanut vuokralaisilleen 40 prosentin hyvityksen arvioidusta markkinavuokrasta. Vantaan seurakunta on tullut vastaan 10 prosentin verran.
Asuntokauppa jäissä
Lehtisaaren korkeista tonttivuokrista on uutisoitu vuosien varrella paljon. Sen sijaan korkeiden vastikkeiden vaikutuksesta asuntomarkkinoihin on puhuttu vasta vähän.
Korotusten jälkeen Lehtisaaren asuntojen hintataso on laskenut kauttaaltaan kolmanneksen, asuntokauppaa käydään vähemmän ja myyntiajat ovat kasvaneet, kertoo kaksikymmentä vuotta alueella toiminut yrittäjä ja kiinteistönvälittäjä Janne Kumpulainen.
Tonttivuokrien korotusten lisäksi lehtisaarelaisten vastikkeita paisuttavat myös taloyhtiöiden remontit, energian hinnan kallistuminen ja nousseet korot.
Kumpulainen luonnehtii tilannetta sanalla ”tragedia”.
Hän listaa Kiinteistönvälitysalan keskusliiton tilastoja aiheesta:
- Asuntokauppoja on tehty viitisen kappaletta vuodessa sen jälkeen, kun uudet tonttivuokrat astuivat voimaan. 2010-luvulla kauppoja oli tyypillisesti 12–20 vuodessa.
- Viime vuoden toteutunut keskimääräinen kerrostaloasunnon neliöhinta Lehtisaaressa oli 3 150 euroa. Pudotus on ollut karkeasti 1 400 euroa hintahuipusta.
Kumpulaisen mukaan pakkoraossa asuntojaan myyneet ovat menettäneet paljon rahaa. Suuria taloudellisia menetyksiä on osunut erityisesti hintahuipulla asunnon ostaneille henkilöille.
– Rivitaloperheasuntojen osalta muutos on tarkoittanut varovaisesti arvioituna 150 000 tai jopa 250 000 euron henkilökohtaista menetystä asunnon myyjille.
Vantaan seurakuntayhtymän mukaan muutosta selittää se, että asunnot ovat käyneet kehnosti kaupaksi viime aikoina Suomessa yleisestikin.
Kumpulaisen mukaan asuntomarkkinoiden yleinen hiljentyminen ei selitä muutosta kokonaan, sillä lähialueilla tilanne ei ole yhtä raju. Esimerkiksi Munkkivuoressa kerrostaloasuntojen keskineliöhinta oli viime vuonna 4 816 euroa.
Siellä asuntojen hinnat ovat laskeneet vain kuutisen prosenttia huippuvuosista.
Alueen tulevaisuus huolettaa
Lehtisaarelaisen taloyhtiön puheenjohtaja ja asukas Hannu Wahlbom on huolissaan koko alueen tulevaisuudesta. Jos vastikkeet ovat jo nyt monissa taloyhtiöissä asukkaiden kipurajoilla, rahaa ei välttämättä riitä uusien remonttien tekemiseen.
Esimerkiksi Wahlbomin taloyhtiössä muutamia vuosia sitten tehty putkiremontti nostaa asunnon vastiketta reippaasti tontinvuokrien korotusten ohella.
Jos remontteja jätetään tekemättä, talot menevät ennen pitkää huonoon kuntoon. Kalliit vastikkeet ja huonokuntoiset asunnot karkottavat ostajakandidaatteja.
– Alue on vaarassa rapautua, Wahlbom sanoo.
Hän toivoo, että seurakuntayhtymä, Helsingin kaupunki ja lehtisaarelaiset saataisiin yhteisen pöydän ääreen pohtimaan ratkaisuja alueen tilanteeseen.
Hannu Wahlbom kertoo videolla, miksi ajattelee Lehtisaaren olevan vaarassa.
Lehtisaaresta tuli rahasampo
Vantaan seurakuntayhtymä saa nykyään yli kaksi kertaa enemmän rahaa omistamiensa maiden vuokrista kuin vain neljä vuotta sitten. Yli puolet tästä rahasta tulee Lehtisaaresta. Myös Vantaan vuokrasopimusten määrä on kasvanut huomattavasti.
Ennen kaikkea Lehtisaaresta tulevan rahan määrää ovat kasvattaneet itse vuokrankorotukset ja se, että seurakuntayhtymällä on Lehtisaaressa myös kolme uutta vuokrasopimusta.
Vantaan seurakuntayhtymän mukaan lehtisaarelaiset taloyhtiöt nauttivat pitkään 1960-luvulle jämähtäneistä edullisista tonttivuokrista. Seurakuntayhtymän mukaan vanhoihin sopimuksiin ei ollut kirjattu edes indeksikorotusta. Sitten vuosikymmenten hintarailo kurottiin umpeen muutamassa vuodessa 2020 alkaen.
– Taloyhtiöt olivat saaneet hyväkseen poikkeuksellisen alhaisen maanvuokratason näiden vanhojen sopimusten loppupuolella, seurakuntayhtymän johtaja Jukka Parvinen sanoo.
Nyt seurakuntayhtymä tavoittelee tonteilleen viiden prosentin vuotuista tuottoa suhteessa markkina-arvoon. Vantaan seurakuntayhtymä pitää tonttivuokriaan kohtuullisina.
– Olemme arvioineet maanvuokran yleisen markkinatilanteen kautta kohtuulliseksi ja pyrimme kohtelemaan kaikkia vuokralaisiamme samalla tavalla. Siksi emme myöskään ole lähteneet avaamaan yksittäisten taloyhtiöiden kohdalla vuokrasopimuksia. Emme halua poiketa markkinoiden yleisestä käytännöstä, Parvinen sanoo.
Kohtuulliseksi vuokrankorotus on arvioitu myös Helsingin käräjäoikeudessa.
Jukka Parvinen perustelee videolla vuokrankorotusta.
Tilinpäätöstensä perusteella seurakuntayhtymä on vuodesta toiseen arvioinut vuokratulonsa merkittävästi alakanttiin. Rahaa tulee siis vuodesta toiseen seurakuntayhtymälle reilusti enemmän kuin seurakuntayhtymän päättäjät ovat tilinpäätöksissä ennakoineet.
Syy on osin Ukrainan sodassa. Kun Vantaan seurakuntayhtymä ryhtyi uusimaan vuokrasopimuksia, kukaan ei arvannut, että inflaatio eli hintojen nousu alkaisi kiihtyä voimakkaasti Ukrainan sodan syttymisen jälkeen. Sopimuksiin on rakennettu inflaatioon sidoksissa oleva malli, joka entisestään nosti maavuokria.
Helsingin seurakunnat päättivät toisin
Lehtisaaren toinen merkittävä maanomistaja on Helsingin seurakuntayhtymä. Se valitsi hinnankorotukseen erilaisen lähestymistavan kuin Vantaan seurakunnat.
Se ei ole välttämättä yllättävää: Helsingin Lehtisaaressa asuu Helsingin seurakuntaan kuuluvia seurakuntavaalien äänestäjiä, Vantaan seurakuntalaisia Helsingissä ei asu.
Lopputulos näkyy käytännössä esimerkiksi niin, että keskellä Lehtisaarta sijaitsevat vieretyksin samanikäiset taloyhtiöt, joissa asuntojen hoitovastikkeissa on satojen eurojen ero.
– Päädyimme ratkaisuun, jossa viiden prosentin tuottotavoitetta kohtuullistettiin 40 prosentilla. Lisäksi arvo, jolle viiden prosentin tuotto-odotus asetettiin, valittiin arvioiden alemmasta päästä, kertoo yhtymän johtaja Juha Rintamäki.
Vantaan seurakunnan ja Lehtisaaren asukkaiden vääntö jatkuu.
Helsingin hovioikeus myönsi tammikuun lopussa 2024 taloyhtiölle jatkokäsittelyluvan ja on ehdottanut osapuolille sovintomenettelyä. Sitä ei ole käynnistetty. Osapuolet ovat pyytäneet hovioikeutta ratkaisemaan asian kirjallisessa menettelyssä. Asia ei ole vielä ratkennut.
Onko sinulla meille juttuvinkki? Voit lähestyä toimitusta luottamuksella
Halutessasi voit olla yhteydessä myös sähköpostilla osoitteeseen tuomo.bjorksten@yle.fi. Luemme kaikki yhteydenotot, mutta emme pysty takaamaan jokaiselle henkilökohtaista vastausta.