UNIVERSIDAD SAN PEDRO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS

POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
Filial Trujillo

SISTEMA REGISTRAL
ESPAOL
Curso

: DERECHO REGISTRAL

Docente : JOSE ANTONIO VASQUEZ

ANTON

Alumno
MACHUCA.

: S. ALEJANDRO VSQUEZ

Ciclo

X 2013

Trujillo - Per
SISTEMA REGISTRAL ESPAOL
DEFINICIN.- El sistema Registral Espaol nace en Espaa con la Ley hipotecaria del
8 de febrero 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socios
econmicos. Las bases del sistema registral Espaol, como tal fueron establecidas por
la Ley Hipotecaria, por la cual se abandonan, parcialmente, los principios de publicidad
adjetiva que informaron la legislacin registral espaola durante los tres siglos
anteriores. El sistema est contenido, actualmente, en la ley de 8 de febrero de 1946,
que no se sino la reestructuracin de la citada ley hipotecaria de 1861, modificada por
la ley del 21 de diciembre de 1869, por la del 21 de abril de 1909 y por varias leyes
dictadas entre

1922 y

1941 y reformada,

finalmente,

en

algunos aspectos

fundamentales por la ley de 30 de diciembre de 1944. Un extenso reglamento (6254

artculos) dictado por el Decreto de 14 de febrero de 1947 complementa el rgimen
inmobiliario registral vigente en Espaa.
El sistema registral espaol es un registro de fincas. Las fincas(los pisos, las casas, las
concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren lo que se
denomina su folio registral. La publicidad de las relaciones jurdicas persigue una triple
finalidad: jurdica, garantizando la titularidad de los derechos, econmica, ofreciendo
una base segura al crdito, y social, evitando litigios que dificultaran la convivencia
pacfica. La efectividad del Registro en orden a conseguir aquella triple finalidad
depende de la eficacia que el ordenamiento atribuya a los pronunciamientos del
Registro. Una primera solucin es la que confiere a la publicidad registral una
sustantividad absoluta, de modo que el contenido del Registro se convierte en la nica
realidad jurdicamente relevante. Frente a ella, cabe la solucin contraria, la de la mera
publicidad, que limita la funcin del Registro a servir de medio de conocimiento de las
relaciones jurdicas, sin que stas se vean apenas favorecidas por el hecho de ser
registralmente constatadas. Frente a estas soluciones extremas, cabe una gama
bastante amplia de sistemas intermedios, en los que, en general, se otorga a los
pronunciamientos registrales una presuncin de exactitud.

Dentro de este tercer grupo debe ser incluido el sistema registral inmobiliario espaol.
Instaurado a fines del s.XIX coincidiendo con la realizacin de un fuerte proceso de
privatizacin de la tierra y el inicio de un importante despegue en la actividad
econmica, se ha convertido con el tiempo en un elemento bsico del sistema jurdico,
como instrumento de conocimiento de datos indispensables para la toma de
decisiones previa a la contratacin y como medio de garantizar la pacfica posesin y
disfrute de los derechos, sirviendo, as, de garanta insustituible del crdito. El Registro
de la Propiedad espaol ha actuado como un eficaz colaborador del desarrollo
econmico.

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http://www.monografias.com/trabajos88/el-derecho-registral/el-derecho-registral.shtml#ixzz2ey2V5v5a

TCNICA REGISTRAL
A) Efectos de la inscripcin.- El legislador espaol, a la hora de elegir entre las
diversas opciones en torno a la eficacia que haba de atribuir a la inscripcin
(constitutiva, es decir, con influencia directa en el nacimiento o transmisin de los
derechos, declarativa, sin eficacia en tales extremos), se encontr con el peso de una
enorme tradicin jurdica a favor de un rgimen puramente consensual de nacimiento
y transmisin de los derechos, con absoluta libertad de forma, en el que el mero
consentimiento, independientemente de la forma verbal, escrita o solemne en que se
expresara, vinculaba a los contratantes. Por ello, se inclin por no atribuir, en general,
a la inscripcin un papel excesivamente influyente en el nacimiento y transmisin de
los derechos. En el sistema espaol, la inscripcin no es, por tanto, necesaria, ni
siquiera obligatoria, con carcter general. Excepcin significativa a este criterio
general fue el de la hipoteca, a cuya inscripcin se dio siempre valor plenamente
constitutivo.
Ahora bien, siendo la inscripcin voluntaria, el legislador espaol ha querido estimular
la utilizacin del Registro, por las indudables beneficiosas consecuencias antes
sealadas. Para ello, dot a la situacin jurdica inscrita de importantes beneficios:
a) por un lado, el que deriva de la presuncin de exactitud de que gozan los
pronunciamientos registrales, segn expresa la exposicin de Motivos de la Ley
de reforma de la Ley Hipotecaria (1944).

b) por otro lado, el que deriva de la presuncin de integridad: el que ha confiado en

el contenido del Registro puede tener la seguridad de que nadie podr privarle
de su derecho por una causa que no constare ya en el Registro.
Sobre estas dos bases pueden examinarse los diferentes efectos derivados
de la inscripcin:
1. En juicio y fuera de l, se presume que los derechos inscritos existen y
pertenecen a su titular con el contenido y extensin con que figuran inscritos, y
asimismo se presume que el titular los posee en el concepto correspondiente.
Por ello el titular registral goza para todo proceso sobre un derecho inscrito del
beneficio de la inversin de la carga de prueba: a l le basta con acreditar la
situacin registral sin ms pruebas. Para la recuperacin de la posesin perdida
dispone de un procedimiento sumarsimo.
2. Para el que inscribe la adquisicin de un inmueble o un derecho solo lo inscrito
existe; lo no inscrito es como si no existiera para l.
3. La inscripcin no convalida los actos nulos, pero quien adquiera, a ttulo
oneroso, fiado en la apariencia de titularidad registral de su transmitente, ser
protegido aunque la titularidad del transmitente adolezca de defectos no
constatados registralmente, siempre que el adquiriente tenga buena fe.
4. Slo el titular queda legitimado para otorga actos inscribibles relativos al
derecho inscrito a su favor. Las resoluciones judiciales que le perjudiquen slo
accedern al Registro si se dictan en procedimientos en que el titular registral
haya sido parte.
B) Procedimiento registral.-El procedimiento registral se estructura sobre una serie
de rasgos o notas caractersticas:
1. La inscripcin es voluntaria. Salvo excepciones, toda actuacin del
Registrador se realiza a instancia de parte.
2. El documento en que se formaliza el acto relativo a un derecho inscribible
ha de tener, necesariamente, forma pblica, es decir, ha de ser otorgado
por o ante funcionario pblico Juez, rgano de la administracin, Notario.
3. El acceso de un documento al registro se produce previa calificacin por
el Registrador, que debe examinar la legalidad de las formas, la validez

del contenido del acto, la capacidad de los otorgantes y la adecuacin a la

situacin registral previa.
4. El acceso al Registro y, por tanto, la proteccin que la misma dispensa, se
produce por orden de llegada a la oficina registral del documento
correspondiente.
C) Organizacin:
1. El Registro se lleva por fincas, es decir, abriendo a cada nueva finca que ingresa
en el Registro una hoja, que constituye, en realidad, un Registro particular. En la
misma hoja se inscribirn a continuacin todos los asientos relativos a la misma
finca.
2. La apertura de hoja a una nueva finca (inmatriculacin) es una operacin de
especial importancia, sobre la que vale la pena extenderse.
En el sistema espaol no se ha previsto el acceso de la finca independientemente del
dueo al que pertenece. La apertura de hoja registral se efecta siempre a travs de
un asiento que declara a quin pertenece el dominio. Para tener cierta seguridad de
que esta primera inscripcin, que no se apoya en un contenido registral previo,
corresponde a la realidad se exigen ciertos requisitos previos (acreditar de algn modo
la titularidad del transmitente) y posteriores (publicacin de la inscripcin). An as,
esta primera inscripcin no produce los mismos efectos que las posteriores, ya que no
perjudicar a terceros durante un plazo de dos aos.
Por otro lado, tampoco se ha considerado imprescindible una particular acreditacin de
la realidad fsica de la finca desde un comienzo. El deseo de facilitar el ingreso de
nuevas fincas en el Registro hizo aconsejable, y an hoy as se considera, no esperar a
una completa realizacin del mapa territorial (catastro). A pesar de ello, la progresiva
realizacin de este catastro fsico ha permitido ir estableciendo mecanismos de
coordinacin entre el Registro y el catastro para asegurar la identificacin fsica de la
finca inscrita. Particularmente, en relacin con el suelo urbano, la adecuada
coordinacin con las entidades urbansticas competentes permite obtener un alto
grado de seguridad en la identificacin fsica de la finca.
3. El Registro ha de ser necesariamente pblico, pues slo as cumplir sus funciones
de agilizar la contratacin reduciendo los costes de transaccin.

4. El Registro est encomendado a funcionarios pblicos de elevada calificacin

jurdica, que asumen, personalmente, la responsabilidad por los errores que cometen
en el ejercicio del cargo.
Asimismo, el Registrador asume el mantenimiento de la Oficina y la remuneracin del
Personal, para lo cual percibe unos derechos que cubren los costes, incluida su propia
retribucin. La cuanta de estos derechos es determinada por la Administracin del
Estado. Los derechos son satisfechos directamente por los usuarios del Registro: con
ello se garantiza la independencia del Registrador y se descarga el Presupuesto estatal
de los costes de mantenimiento de un servicio que ser soportado precisamente por
quienes se benefician de l. Por razones de justicia, el coste de los servicios se
determina en proporcin al valor de las fincas o derechos que se inscriben.
El Registrador acta con independencia, pero bajo la supervisin de la Administracin
Pblica, estando integrado, adems, en una organizacin profesional independiente, a
la que corresponde velar por el correcto ejercicio de la funcin.

CARACTERSTICAS FUNDAMENTALES

En el ordenamiento Civil Espaol, para transmitir por negocio jurdico, es preciso

que exista justa causa o ttulo y que se efecte la entrega de la cosa o tradicin.
Si se trata de bienes inmuebles, la tradicin (modo de adquirir) viene a estar
representada por el otorgamiento de un instrumento pblico en el cual se hagan
constar expresamente las voluntades de transmitir y adquirir. Como se ve, la
virtualidad del acto transmisivo inmobiliario, en el derecho espaol, descansa,
de hecho, en la escritura notarial, como exteriorizacin de las relaciones
obligacionales, sin que se de mayor relieve al acuerdo de transmisin ni al
nacimiento del derecho real, todo lo cual, como la tradicin misma, se considera
una consecuencia natural del otorgamiento.

El notario, como funcionario revestido de fe pblica, representa toda la

autoridad que requieren las relaciones jurdicas inmobiliarias entre los que
conocen, porque en l participan, un negocio jurdico dado.

La inscripcin de esos actos es, pues declarativa de los derechos y su objetivo,

en un primer aspecto es, simplemente, la informacin a terceros. El registro no
convalida los actos nulos o anulables, pero, como consecuencia de la
interposicin de la autoridad pblica (Registrador), y del examen y aceptacin
que ese funcionario verifica de los actos inscribibles (calificacin) la inscripcin
concede a los actos jurdicos inscritos una presuncin de exactitud iuris tantum,
que debe ser destruida para su invalidacin.

En cuanto a los terceros que se apoyen en la fe pblica registral, y adquieran de

buena fe un derecho que aparezca perfecto de los libros del Registro, la doctrina
de la proteccin de la apariencia jurdica es acogida con todo rigor por el
legislador espaol, y su posicin deviene inacatable. El derecho adquirido en
esas condiciones queda legitimado, en su favor por la llamada fuerza
convalidante de la inscripcin registral.

Los registros estn a cargo de funcionarios tcnicos inamovibles designados por

riguroso orden de antigedad de un escalafn previamente confeccionado
mediante amplias pruebas de capacidad especfica (oposiciones).

La formacin del Cuerpo facultativo tcnico de Registrares en Espaa consiste

en una seleccin severa entre aspirantes, todos abogados, ajena a la provisin
de cargos determinados, mediante la cual se ingresa en la carrera registral en
orden de capacidad, lo que asegura la imparcial objetividad de las designaciones
y nivela al calidad de los funcionarios encargados de los Registros del interior,
con los que sirven en las capitales.

Los Registradores dependen gubernativamente del Ministerio de Justicia, a

travs de la Direccin General Tcnica, cuyos funcionarios son seleccionados,
tambin, por orden de escalafn, entre los miembros del cuerpo Facultativo
Tcnico de Registradores de la Propiedad, y que tiene, entre otras, la funcin de

unificar los criterios de aplicacin de la ley, mediante el mecanismo de las

consultas que le son elevadas por los Registradores.- La supervisin y vigilancia
de las oficinas registrales corresponde a los Tribunales de Justicia.

La unidad registral bsica es la finca, abrindose a cada una de ellas un

registro particular cuya primera inscripcin ha de ser, necesariamente, de
dominio.- Antes de la Ley Hipotecaria de 1944, se podan in matricular estados
posesorios pero, actualmente, la posesin, considerada como un hecho, slo es
acogida dentro de las garantas de la publicidad cuando est precedida de la
correspondiente declaracin de que corresponde a la propiedad.- La primera
inscripcin de una finca (in matriculacin) se rodea de especiales precauciones y
slo en determinadas circunstancias, que la ley seala, puede ingresar un
inmueble a la publicidad del Registro. A cada finca que se inscribe por primera
vez se le da un nmero correlativo que le ser privativo, y bajo ese nmero, que
la distingue para su vida de libro, se hacen constar en sucesin continua, todas
sus mutaciones y gravmenes.

En este sistema se llevan solo dos libros: El Libro Diario de prestaciones y el Libro
de inscripciones; y dos ndices de este ltimo, uno ordenado por fincas y otro por orden
alfabtico de titulares de los derechos. No se llevan libros auxiliares ni se mantienen
archivos de documentos con fines informativos.

El Libro Diario de presentaciones asegura la prioridad de los derechos

mediante riguroso orden cronolgico, segn la hora y minuto de su entrada al

Registro.
El Libro Diario es nico en cada Registro y los asientos en el mismo deben
practicarse en el acto de la presentacin del documento y ser firmados por el
interesado.

El Libro de inscripciones, aunque nico, funciona en series referidas a la divisin

territorial (por municipios y secciones etc.). En los asientos (inscripciones) se
hacen constar los elementos esenciales de los actos extractndolos de los
documentos que, solo por excepcin (si no constan en otros protocolos
pblicos), quedan archivados.

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(1) Segn Rafael Nez Lagos en su brillantez y agudo trabajo Realidad y Registro, Madrid 1945 (Pg. 18) el artculo 36 de la Ley
Hipotecaria espaola de 1944, convierte al tercero de Emperador del Sistema inmobiliario, en pobre caballero andante apaleado y
tendido por picapleitos.

Como se ve, en los Registros espaoles, toda la informacin aparece del Libro de
inscripciones, a donde el Registrador ha llevado un resumen de los datos que
trascienden al inters de terceros, cuya seleccin implica examen de los
documentos, calificacin de los actos, decisin de inscribir y responsabilidad.
Las facultades de calificacin del Registrador son amplias, debiendo examinar
los fundamentos del acto y su validez, la capacidad de las partes y la legalidad
de las formas extrnsecas. El Registrador puede aceptar o denegar la inscripcin,
aun si se trata de documentos judiciales. (1)

Contra su decisin caben recursos ante las autoridades judiciales que

corresponden resolver, en ltima instancia al Tribunal Supremo de Justicia.

En el aspecto mecnico, el sistema espaol es simple y de fcil consulta, y su

informacin est al alcance de los interesados, mediante un solo movimiento de
un ndice que localiza la historia registral completa de cualquier inmueble.

Pero, esa posicin estricta, muy generalizada en la doctrina espaola, subestima

el hecho de que una legislacin registral que se dicte absolutamente sustantiva,
en un pas donde la falta de catastro parcelario impide la perfecta e indubitada
identificacin de las fincas, necesariamente ha de producir uno de dos
resultados, ambos adversos al desarrollo del trfico inmobiliario; ante la
necesidad de calificar cuidadosamente los ttulos o documentos, segn resulta
indispensable en todo sistema sustantivo, para que la fuerza legitimadora de la
inscripcin descanse en la estricta legalidad del negocio jurdico inmobiliario, o
bien ser preciso, en muchos casos, a falta de identificacin perfecta del
inmueble, invalidar el acto, negndole la inscripcin y por tanto su existencia
jurdica, o ser necesario sancionarlo, aceptando el error o la duda.

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(1) La calificacin de los documentos judiciales est limitada a los aspectos formales, a la concordancia de sus datos
con los que aparecen en los libros del Registro, y al cumplimiento de la reglas de procedimiento.

(2) Cabe destacar que un peligrosos e inconsulto entusiasmo por los modernos recursos de automatizacin de archivos,
y uno no disimulado horror a los libros de registro, forman parte en la Amrica Latina de la tendencia desnaturalizar los
verdaderos fines de la institucin registral como instrumento de seguridad.

CONCLUSIONES
Como resumen, podra decirse que el sistema registral espaol rene estas
caractersticas:
1. Es un sistema flexible. La inscripcin es voluntaria, pero las ventajas que ofrece
la inscripcin hacen que cerca del 90% de la propiedad y dems derecho reales figuren
inscritos.
2. Es un sistema jurdicamente seguro, en cuanto:
a) El acceso al Registro de los derechos se produce previo examen jurdico del
documento por el Registrador.
b) Da la mxima proteccin al que inscribe. Ningn ttulo jurdico que no figure en el
Registro puede ser empleado para destruir o menoscabar un derecho inscrito.
3. Es un sistema econmicamente eficiente, en cuanto:
a) Se autofinancia con unos derechos cuyo importe fija el Estado.
b) Tales derechos son satisfechos por el propio usuario del Registro, por lo que no
gravan el presupuesto estatal.