EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EN EL NUEVO REGLAMENTO

GENERAL DE LOS REGISTROS

PÚBLICOS

Marco Becerra Sosaya

SUMARIO

I. Introducción. II. La presentación de títulos. III El asiento de presentación. IV.

Prórroga de la vigencia del asiento de presentación. V. Suspensión de la vigencia
del asiento de presentación. VI Conclusión del procedimiento registral.

I. INTRODUCCIÓN

El día primero de octubre del corriente según prescribe su Primera Disposición Final
entra en vigencia el nuevo Reglamento Central de los Registros públicos, en sustitución
del que fuera aprobado en el años sesenta y ocho del siglo pasado. Razones obvias
sobre todo de índole temporal indican que éste es un Reglamento más pensado para
nuestros días, sea en el orden tecnológico, sea en el orden jurídico.
Con las líneas buscamos hacer reflexión sobre algunas de las principales innovaciones
que hoy nos propone el nuevo Reglamento y discernir sobre cuál pudiera ser el
tratamiento a dispensarles, sobre todo en lo atinente al desenvolvimiento del
procedimiento registral, su inicio mediante la aportación del título al Registro y la
correlativa respuesta de este último que extiende, a su vez, un asiento de presentación,
asiento que ostenta un contenido, y que por lo demás siempre dentro del procedimiento
está sujeto a vicisitudes distintas cual la prórroga de su vigencia, cual la suspensión de
la misma1. Lo que en buena cuenta perseguimos mediante el presente opúsculo, es
contrastar las posibilidades que poseen los principales involucrados en el procedimiento
registral tanto el registrador público, como el interesado en la registración para aplicar
los artículos de este nuevo cuerpo legal que se somete a la crítica.

La aplicación del articulado presupone, sin embargo, un estadio previo de interpretación

en busca de lo que el legislador nos quiso proponer, o de lo que finalmente nos propone
la norma, aun a pesar del legislador. No existe cuerpo legal alguno componente de un
ordenamiento jurídico que escape a este proceso interpretativo, así tampoco el nuevo
Reglamento2. De lo que se trata entonces es de dotar de significado al enunciado
normativo para que su aplicación llegue a buen puerto, es decir, para que se logre la
finalidad del procedimiento registral que según el artículo 1 consiste en la inscripción de
un título.

Aun cuando pueda sonar a mera perogrullada, el consignar en el artículo primero del
Reglamento que la finalidad del procedimiento es la consecución de la inscripción
registral, no lo es. Resulta más bien importante ahora sí decirlo, pues la mirada del
1
Estos que son los principales temas a comentar han sido regulados principales en el Titulo II y III del
nuevo Reglamento
2
En adelante, cuando se refiera tan sólo al “Reglamento” se debe entender que se trata del nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos y cuando se aluda a un artículo sin indicar la norma legal a
que corresponde se debe entender igualmente que se
registrador público al momento de despegar su función calificadora sobre un título, pues
éste aunque sea consecuencia de la calificación no es el fin del procedimiento
instaurado. Cuando el registrador califique el título, deberá hacerlo como se lo mandan
sus Reglamentos, y dentro de la calificación deberá interpretar las normas vinculadas al
título materia de estudio con el objetivo predeterminado que es inscribir ese título,
cuidando claro está de no vulnerar normas imperativas o de observancia obligatoria3.

II. LA PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS

El artículo 12 del Reglamento señala expresamente que el procedimiento registral nace

en el momento en que se presenta el título en diario. Es decir, que solo a partir de la
presentación del título en el diario. Es decir, que solo a partir de la presentación del
título en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de
naturaleza especial no contenciosa conforme reza el artículo 1 no deja al arbitrio de los
involucrados, sino que más bien las ha reglamentado.

Como punto de partida cabe preguntarse quién esta facultado, según el nuevo
Reglamento, para solicitar la inscripción. Destaca el mismo artículo 12 que los
facultados para solicitar la inscripción son los señalados en el artículo III del Titulo
Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho materia de registración, los
terceros interesados(lo cual queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en
los casos en que la persona que aluda interés no haya otorgado el título) entro los cuales
se incluye al notario como persona con interés propio en la inscripción de los títulos que
él o sus dependientes tramiten.

Para amenguar costos de transacción se presume jure el de jure que el presentante del
título actúa en representación de los legitimados para solicitar la registración (artículo
III Titulo Preliminar); sin embargo en virtud al artículo 23 inc. b deberá necesariamente
dejarse constancia en el asiento de presentación en representación de quien o quienes se
solicita la inscripción cuando así fuere el caso, lo que redunda a su vez en la posibilidad
de recurrir en apelación o en desistirse del recurso, conforme a lo señalado por el
artículo 143 del Reglamento.

Entre los datos que debe contener la solicitud de inscripción imperiosamente con
excepción del caso en que la registración deba practicarse de oficio, obviamente, se han
propuesto algunos puntos que forman parte a su vez del contenido del asiento de
presentación, entre los cuales cabe destacar como uno de los más trascendentes la
necesaria indicación de la partida registral, lo que sólo “podrá omitirse por razones

3
La interpretación de normas registrales es un supuesto que se suscita en todos los títulos que ingresan
para su calificación y que merece más atención de la que la doctrina le dispensa en la actualidad.
Manifiesta PRIETO SANCHIS que “el momento central de la interpretación o al menos, el que se
muestra mas relevante en el análisis jurídico, consiste en la atributación de un significado al enunciado
normativo que ha sido previamente seleccionado. El significado de un enunciado, escribe con rotundidad
GUASTINI, no es una mera cuestión de hecho, pues las leyes están formuladas en un lenguaje natural y
es absolutamente claro que todo enunciado de una lengua natural se halla, en cierta medida, viciado de
ínterdeterminación semántica” y por regla jurídica, añaridíamos nosotros. Vid Prieto Sanchos, Luis
Lácología e Interpretación Jurídica. Cap III “Circunstancias y Supuestos de la Creación Judicial del
Derecho”, Madrid 1987 p 92
justificadas, con autorización del funcionamiento encargado de Diario” 4(véase artículo
12,3.er parrafo ). Esto permite publicar mediante el asiento de presentación qué partidas
cuentan con título pendiente lo que desencadena finalmente en un tema de prioridad
registral pues ante la celebración de dos o más títulos se debe establecer
indubitablemente qué partidas son bloqueadas por unos y cuáles por otros. Por lo
demás, este requerimiento obedece a la exactitud y vera.
Sin embargo, es menester señaar que este apartado del artículo 12 que hemos
comentado que exige válida y saludablemente la indicación de la partida registral en la
solicitud de inscripción (por temas de prioridad, publicidad y oponibilidad) , puede
verse burlado el usuario que no consigue injustificadamente la partida registral en su
solicitud se niegue , además a pedir autorización al funcionario del diario y exija que se
admita su solicitud pues la inobservancia del precepto no permite rechazar del plano la
solicitud.(véase articulo 17)

Ya dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atención al articulo III
del titulo Preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en los
títulos salvo reserva expresa, si se hubiese omitido la indicación de una de las partidas
sobre las cuales se busca la inscripción se deberá observar el título para que se señale el
numero de partida sobre el cual va a recaer la registración.

Empero, para que el usuario pueda subsanar eficaz y válidamente la omisión de la

indicación de la partida registral entra también aquí el supuesto del número de partida
mal consignado en el título, y por ende en el asiento de presentación se requiere la
previa rectificación del asiento de presentación 5, pues el articulo 24 garantiza la
inalterabilidad del diario, los cual no obsta sino que más bien impone todo lo contrario
para que pueda hacerse la correspondiente rectificación del asiento de presentación. La
jefatura de cada oficina si no es la SUNARP acaso la más indicada deberá reglar este
procedimiento rectificatorio del diario. Debe quedar claro que la inalterabilidad del
diario no importa la negación a las rectificaciones que pudieren eventualmente solicitar
los usuarios, pues el citado artículo 23 refiere a la manipulación indebida de los datos
del diario.

El articulo 12 señala que la solicitud debe contener los datos a que se hace referencia el
artículo 23 en sus incisos b, c, d, e y f así como la indicación del Registro ante el cual se
solicita la inscripción, la firma y el domicilio del solicitante. Estos datos se deben
consignar en la solicitud inexorablemente, pues según el artículo 19 del Reglamento, el
asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la solicitud
de inscripción, y de manera complementaria en base a la información contenida en el
título.

En lo que se refiere a la formalidad de la solicitud de inscripción la misma responde a la

presentación al diario de los formatos aprobados por la SUNARP, debiendo consignar
los datos el mismo usuario, salvo que este no sepa o no pueda firmar o escribir a ruego,
imprimiendo la huella digital y adjuntando copia simple del documento de identidad.

4
Así por ejemplo, cuando no se conozca el número de partida en que corre un inmueble materia de
embargo, pero se sabe que está inmatriculado, el usuario deberá manifestar ese hecho ante el funcionario
del diario para obtener la correspondiente autorización de omitir en la solicitud el número de la partida.
5
La calificación del asiento de presentación tiene sustento en el artículo 75 segundo párrafo.
Esta solicitud para ser valida de lo contrario será pasible de nulidad, como rezaba
taxativamente el artículo 134 del anterior Reglamento General debe presentarse dentro
del horario establecido por el jefe de la oficina registral.

Llama la atención por lo novedoso, el que para efectos de la presentación de títulos, esta
pueda efectuarse a través de medios informáticos que garanticen la inalterabilidad e
integridad de los títulos y su incorporación a archivos magnéticos. Hay que decir sin
embargo, que el artículo 16 es una norma que requiere una correlativa premisa y de
desarrollo, pues como señala el mismo “la SUNARP podrá autorizar a las Oficinas
Registrales(...) la presentación de títulos(...)”, vale decir que mediante Resolución, la
Superintendencia regulará las bases de lo que puede ser la presentación de títulos por
medios magnéticos.

Paralelo a la posibilidad de lo glosado en el párrafo anterior, resulta novedoso también

el articulo 22 que instaura “en el nuevo Reglamento General” 7 la factibilidad de
presentar un título en una oficina que hará las veces de receptora únicamente por no ser
competente, y que deberá remitir a otra oficina llamada de destino la solicitud de
inscripción luego de recibida esta8 vía fax, e mail u otro idóneo junto con el proyecto
del asiento de presentación, para que a su vez la oficina de destino en el término de 24
horas de recibida la solicitud extienda el correspondiente asiento de presentación; es
correcto decir, entonces, que la prioridad se obtiene no con la presentación en la oficina
receptora, sino con la extensión del asiento por parte de la oficina destinataria.

Menudo problema resulta no obstante, el determinar en qué momento o a qué hora

dentro de las 24 horas aludidas en el párrafo anterior se extenderá el asiento de
presentación. La importancia del tema es capital, pues la omisión en su regulación
podría acarrear serios problemas de prioridad registral. Póngase en el caso de la
presentación a la oficina de ]Lima de un título A las 12.00 horas, incompatible con otro
título B que llega por fax a las 08.00 horas y es remitido por la oficina de Tacna; la
pregunta es: ¿a qué hora se va a extender el asiento de presentación del título B?, o tal
vez ¿a qué hora debió extenderse el asiento de presentación, antes o después de las
12.00 horas?

Lo cierto es que el artículo 22 requiere también de una norma de desarrollo por parte de
la SUNARP, y esto con carácter de urgencia y a la par de la entrada en vigencia del
Reglamento, pues hay temas que ameritan ser regulados, como por ejemplo, el referido
en el párrafo anterior, o pronunciarse sobre el plazo perentorio para que la oficina
receptora envíe los documentos a la oficina de destino, o el tema de los plazos en caso
de sucesivas subsanaciones, el tema de la apelación en último día y la comunicación a
la oficina destinataria para efectos de la publicación y anotación en la partida, así como
las responsabilidades de los funcionarios involucrados.

III. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

El asiento de presentación ha sido conceptualizado como un asiento preliminar,

7
El Reglamento de Inscripciones del Registro Vehicular sí preveía este mecanismo, el cual también opera
en cierta forma en el Registro de Minería.
8
El artículo 22 no habla en este punto de plazo la remisión a la oficina de destino
preparatorio o transitorio que permite la extensión de otros en los libros de inscripciones
y que está sujeto a caducidad (…). Es la prueba formal del hecho de la presentación y
petición de inscripción; la fecha determina a todos los efectos los que se produzcan;
provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que fueran
compatibles (…)”9.

La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procediendo registral es

mayor, pues conforme al concepto glosado línea atrás el efecto principal de su extensión
importa la obtención para el presente de un título de una prioridad a oponer, dicho lo
cual resulta imperioso regular de la manera más clara tanto el contenido del asiento,
como sus efectos; mecemos por su contenido.

Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación

del título a la oficina del diario, cuyo contenido involucra según el artículo 23 los
siguientes datos: a) la fecha, hora, minuto y segundo de presentación; b) nombre y
documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando la presentación se
hace a nombre de un tercero; c) naturaleza del documento(s) presentado(s), sea este
público o privado y con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario
que los autorice o autentique; d)actos y derechos cuya inscripción se solicita, y en su
caso dejar constancia de la reserva formulada por el presentante; e)nombre;
denominación o razón social de todas las personas que otorguen el título o a las que se
refiera el mismo; f) partida registral de existir esta; g)Registro y sección a la que
corresponda el título, en su caso; h) para el caso del Registro de la Propiedad Inmueble
la indicación del distrito(s) en que se encuentre ubicado el bien(es); e i) la indicación de
los documentos que se acompañan al título.

Para los títulos ingresados a partir del 1 de octubre de 2001 fecha de entrada en vigencia
del Reglamento en commento el asiento de presentación tendrá una vigencia de 35 días
hábiles10, prorrogable, a su vez, hasta un máximo de 35 días más ante la ocurrencia de
determinados supuestos.

Dentro del lapso de vigencia del asiento se han establecido determinadas fechas límites,
sea para actuación de los funcionarios del Registro, sea para el usuario que ostenta
interés en la registración del título. Así, el plazo de los 5 días con que contaba el
registrador según el artículo 152 del Reglamento anterior para observar o tachar los
títulos, ha sido reemplazado por el plazo de 7 días con que ahora cuenta el registrador
para tachar u observar el título, pero incluso para liquidarlo o inscribirlo11.

Para los usuarios más bien, se ha previsto un plazo máximo para subsanar o pagar el
mayor derecho de hasta “sexto” día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento.
Notase que el legislador ha cuidado de no decir que se puede que se puede subsanar o
pagar el mayor derecho hasta el trigésimo día, pues como bien sabemos el título puede
ser materia de prórroga o de suspensión, y entonces es más propio hablar de un número
de días anteriores a la pérdida de la vigencia, permitiendo con ellos que el registrador

9
Chico y Ortiz, José María citado por CABRERA YDMF, Edilberto. El Procedimiento Registral en el
Perú, Palestra Editores, Lima, 2000, p 179
10
Véase arts. 25, conc. Art 4.
11
Ante la mención 40 que prevé la obligación para el registrador de simultáneamente a la formulación de
la observación, indicar el monto del mayor derecho.
goce de un tiempo suficiente para realizar una calificación o inscripción eficiente, que
de ahora en adelante se fija expresamente en 5 días12.

Dice el artículo que comentamos y que se deberá concordar son el segundo in fine del
artículo 37 que se “admitirá” la subsanación o el pago del mayor derecho hasta el sexto
día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, lo que puede leerse hasta de tres
maneras, cuando caemos en el supuesto en que el usuario pretenda presenta su título
faltando menos de seis días para que se venza el asiento anterior:

a) O por un lado inferimos que tanto en el caso de subsanaciones o pago de mayores

derechos el funcionario de Mesa de Partes, puede válidamente denegar la admisibilidad
del título subsanado o del pago de la liquidación.

b) O admitimos la posibilidad de que el usuario pueda en el caso de subsanaciones y

liquidaciones reingresar su título, con lo cual puede pensarse que prolongamos, sin más,
la agonía de un título destinado inevitablemente a tacharse.

c) O probablemente sólo admitimos la posibilidad de que el usuario pueda reingresar el

título subsanando las observaciones y la negamos cuando se trate de pago de mayor
derecho, denegándose esta última en Mesa de Partes.

Nosotros nos inclinamos por la opción b), pues tanto en el caso de la subsanación como
en el caso del título liquidado, el usuario puede formular apelación sea a la observación,
sea a la liquidación toda vez que el asiento de presentación sigue vigente, y entonces
buscará introducir el título al Registro para su elevación 13; recordemos que el artículo
152 prescribe que al momento en que el registrador remita el recurso de apelación al
Tribunal, deberá acompañar el título.

Lo cierto es que luego de transcurrido el plazo del sexto día anterior al vencimiento del
asiento, si admitimos como aquí planteamos la posibilidad de que el título llegue
nuevamente a manos del registrador, éste no podrá calificar el reingreso ni aun
pronunciarse sobre los nuevos documentos adjuntos, sino que únicamente le restará
tachar el título, sea para el caso de subsanación como de pago por mayor derecho.

Llegados a este punto vale delatar que el plazo de los seis días anteriores a la caducidad
del asiento puede presentarse un supuesto injusto, si acaso no preocupante, y ello
consideramos debido a una omisión en su regulación. Y es que cuando el usuario
reingrese su título a tiempo, vale decir, antes del sexto día, puede suceder que el
registrador liquide el título, y por ejemplo falten aún tres o cuatro días para la caducidad
del asiento, pero estaría impedido de pagar, con lo cual se perjudica el usuario,
perjudicamos el tráfico.

IV. PRÓRROGA DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE

PRESENTACIÓN

12
De alguna manera el artículo 152 del anterior Reglamento General permitía inferir que el registrador
gozaba de esos 5 días para realizar una nueva calificación o liquidación
13
Léase artículos 143 - 144
Como se sabe, la prórroga de la vigencia del asiento de presentación importa alargar
en el tiempo la duración y los efectos de un procedimiento en este caso registral, lo
que obedece finalmente a diversas motivaciones y ocurrencias.

El nuevo Reglamento resulta más claro y ordenado, porque trata de manera separada los
tipos de prórroga: una que par estos efectos llamaremos la convencional (o a ruego), y la
otra, la automática, con distintos plazos; en el segundo caso predeterminados, en la
convencional no. La convencional deberá justificarse ante la autoridad administrativa
superior al registrador, la automática no requiere justificación; correlato de ellos es
dable decir que en la prórroga convencional es facultad de la autoridad administrativa
superior determinar si otorga o no la prórroga; en la prórroga automática se otorga la
prórroga sin más, porque la norma lo manda y no se requiere pedir autorización.
Finalmente, empero, los dos tipos de prórroga extienden el procedimiento; en buena
cuenta y como dice algún sutil ensayista: son lo mismo, nomás que diferente14.

Con relación a la prórroga que hemos venido en llamar convencional, pues aunque con
distintos ya estaba regulada en el Reglamento General anterior, la otorga según el
artículo 27 la autoridad administrativa inmediata superior al registrador, a solicitud de
éste en los casos en que no hubiera podido inscribir, liquidar, tachar u observar el título
dentro del término ordinario de los 7 días. La autoridad administrativa superior al
registrador en el caso de Lima es el Gerente; en otras será el Gerente Técnico – Legal.
Lo claro es que el registrador debe siempre solicitar se admita su solicitud de prórroga,
debiendo ahora sí regulado expresamente en virtud a lo señalado en el artículo 37
primer párrafo, sustentar debidamente las circunstancias especiales que le impidieron
calificar el título en el plazo; no admitirá por tanto la autoridad encargada de otorgar la
prórroga, solicitudes que no cuenten con un respaldo que a su vez las justifique.

También el usuario está facultado para solicitar la prórroga cuando sobre su título
hubiere recaído alguna observación y requiriese de un plazo adicional para subsanarla;
no le está dado en cambio solicitar la prórroga cuando requiera de un plazo mayor para
pagar el mayor derecho. La prórroga de un plazo mayor para pagar el mayor derecho.
La prórroga aunque no lo dice el Reglamento podrá solicitarse mediante la Oficina de
Trámite Documentario, dirigiéndose a la autoridad administrativa superior al
registrador, o podrá solicitarse mediante el reingreso del título, caso en el cual el
registrador simplemente deberá solicitar la prórroga a la autoridad administrativa
superior aduciendo el pedido del usuario, no pudiendo denegar de plano la solicitud del
usuario; quien sí puede denegar la prórroga es la autoridad administrativa encargada,
pues para ella es siempre facultativo el tema de su otorgamiento.

Tanto en el caso de la prórroga solicitada por el usuario, como en aquella solicitada por
el registrador por su propio interés, el plazo máximo para solicitarse y concederse es al
día vigésimo sétimo de la vigencia del asiento de presentación.

La prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación está regulada en el

artículo 28 y prevé la misma en dos supuestos:

14
Recordemos que el Reglamento General anterior también regulaba la prórroga automática aunque no la
denominada como tal en el artículo 145 del mismo, atendiendo a distintos supuestos, no todos recogidos
en el nuevo Reglamento
a)Cuando se formule denegatoria de inscripción de mandatos judiciales, caso en el cual
la prórroga se produce inexorablemente por el plazo de 35 días, que es el máximo
previsto en el Reglamento15;y,

b)Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y

liquidaciones.

Lo primero que llama la atención es que a diferencia de lo señalado en el artículo 145

inc. b) del Reglamento anterior la queja no está prevista como un supuesto de prórroga
automática de la vigencia del asiento de presentación; más todavía, el articulo 167
señala literalmente que en los casos en que la queja se formule dentro de la vigencia del
asiento de presentación del título materia de reclamo, aquella no afectará la calificación
del mismo ni prórroga la vigencia de dicho asiento.

Por otro lado y como señaláramos líneas atrás, en el caso de la prórroga automática los
plazos de la misma están ya predeterminados. Así cuando se formula recurso de
apelación, la vigencia del asiento de presentación se prorroga de la siguiente forma:

bi) Cuando en segunda instancia el usuario se desista del recurso formulado, la

prórroga del asiento de presentación se extiende en 20 días adicionales contados desde
la notificación de la correspondiente resolución.

bii) Cuando en ejecución de resoluciones, el Tribunal Registral ordene la

inscripción del título y los derechos registrales no se encuentren íntegramente pagados,
caso en el que el interesado tendrá 10 días para cumplir con el reintegro respectivo,
contados desde el requerimiento del registrador y no desde la notificación de la
resolución; transcurridos los 10 días señalados sin que se hubiera efectuado el pago
requerido, caducará la vigencia del asiento; y

biii) En los casos en que se proceda la interposición de la demanda contencioso

administrativa contra las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación
se mantendrá vigente por el plazo de 45 días contados desde la notificación de la
resolución al interesado16, pero únicamente se mantiene vigente para permitir la
anotación de la demanda correspondiente. Tanto si se anota la demanda como si
transcurre el plazo y no se anota la misma, caduca la vigencia del asiento del título que
fue materia de apelación. En ambos casos se procederá a la tacha correspondiente. Sin
perjuicio de ello, hay que dejar constancia que de ampararse la demanda, anotada del
plazo de los 45 días, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha
del asiento de presentación del título apelado17.

V. SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE

PRESENTACIÓN

15
En el caso de calificación de resoluciones judiciales se deberá estar a lo prescrito en el artículo 32
último párrafo
16
El plazo de 45 días se nos aparece como un discreto, pero suficiente. Recordamos que el artículo 541
del Código procesal civil otorga al legitimado un plazo de 30 días como máximo desde la notificación de
la resolución impugnada de acuerdo a ley.
17
Así señala el artículo 164 en su segundo párrafo.
El articulo 29 del Reglamento regula lo atinente a la suspensión de la vigencia del
asiento de presentación, y prevé la misma en tres supuestos:

a. La suspensión opera cuando no se puede inscribir o anotar

preventivamente un título por encontrarse vigente el asiento de
presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el
mismo resulte incompatible, concluyendo la suspensión con la
inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior.
b. Un segundo supuesto señala que la suspensión opera cuando no se pueda
inscribir o anotar preventivamente un título por encontrase en
procedimiento de reconstrucción la partida registral respectiva,
concluyendo la suspensión con la reconstrucción de la partida o al
vencimiento del plazo fijado para ella;
c. Finalmente se suspende la vigencia del asiento de presentación cuando se
produzca el supuesto que impone reconstruir un título archivado.

La primera pregunta que llama a reflexión importa responder qué se entiende

propiamente por su suspensión se la vigencia del asiento de presentación; aun cuando el
Reglamento no dice nada al respecto, tentativamente puede inferirse la naturaleza de la
figura por los efectos que despliega en el plazo de vigencia del asiento de presentación
de un título.

La respuesta, en efecto, no puede ser unívoca si definimos a la figura a cada uno de los
supuestos glosados líneas atrás; más bien y buscando un efecto genérico puede decidirse
que la suspensión comporta un desconocer temporalmente el transcurso del plazo de
vigencia del asiento de presentación de un título. De tal forma que durante el plazo de
suspensión y para efectos procedimentales no corren los días que conllevan a la
caducidad del asiento de presentación. Habrá de tenerse en cuanta empero, que la
suspensión de la vigencia del asiento conlleva en realidad la relativización del accionar
de los sujetos involucrados en el procedimiento registral, esto es, el registrador y el
usuario: el registrador porque puede dejar sin efecto la suspensión decretada para un
título18 y el usuario porque puede apelar de la decisión del registrador al considerar que
su título no merece suspenderse por no estar imbricado en alguno de los supuestos
previstos por el artículo 2919.

La suspensión según el artículo 29 literal a)

Interés por lo recurrente de la situación y por la importancia del tema, comentar las
dudas que propone el supuesto en que se suspenderá la vigencia del asiento de
presentación cuando exista un título incompatible presentado con anterioridad, es decir,
cuando exista título pendiente de calificación20.

18
Aun cuando el Reglamento sólo prevé dos supuestos en los que concluye la suspensión inscripción o
vencimiento de plazo, resulta claro que la suspensión también concluye por decisión propia del
registrador, por ej. Al concluir éste en el supuesto del literal que hemos reseñado que en título que goza de
prioridad, al haberse formulado desistmiento parcial, el título suspendido no es más incompatible y por
considerar que su título no es incompatible y por tanto, procedente la conclusión de la suspensión.
19
Por ejemplo, cuando bajo el mismo supuesto del literal c) el usuario apele por considerar su título no es
incompatible con el anterior.
20
Véase a manera de comparación el art. 26 del nuevo Reglamento y el art. 149 del Reglamento anterior.
La primera duda que surge invita a considerar desde cuándo se tendrá por suspendido el
título posteriormente ingresado al Registro. Tentando una respuesta aproximativa,
podríamos decir que se suspenden los efectos del asiento de presentación del título
posterior, desde el preciso momento en que este ingresó al Registro, vale decir desde
que se presenta en la oficina del diario.

La respuesta se descalifica, sin embargo, por lo siguiente: primero, por cuestión

terminológico, y es que si decidimos que corre la suspensión desde la presentación
misma del título al Registro, obviamente no puede tratarse de suspensión de plazo, pues
no habría corrido un plazo primigenio, para luego suspenderlo y luego retomarlo; en
realidad no habría plazo que suspender pues no transcurrió ninguno desde la
presentación; y en segundo lugar, porque siendo que la suspensión para el supuesto que
estamos tratando únicamente opera cuando se trate de títulos incompatibles, ello
requiere la previa calificación por parte del registrador para concluir que en efecto
estamos ante un supuesto de incompatibilidad.

Correlato de lo señalado en el párrafo anterior, es dable concluir que la suspensión no

opera para el título posterior desde la presentación del mismo en la ofcina del siario, o
lo que es lo mismo, desde la extensión de su asiento de presentación sino desde que el
registrador despliega la función calificadora en el título y concluye que está ante un
supuesto de incompatibilidad.

Es desde el momento en que se califica el tpitulo que deberpa operar la suspensión de la

vigencia del asiento de presentación; y decidimos deberá, porque se entiende que queda
al arbitrio del registrador decidir en qué caso nos encontramos ante un supuesto que
genera suspensión y cuando no, constituyendo una decisión autónoma del citado
funcionario, pasible a su vez de ser apelada21.

En la práctica, el registrador en virtud a lo prescrito en el artículo 30 del Reglamento,

deberá, efectuar así como para el caso de la prórroga la correspondiente anotación de
suspensión de la vigencia del asiento de presentación en la partida o partidas
involucradas, sin perjuicio de que ello conste también en el diario 22. Dicha anotación de
suspensión aunque el Reglamento no lo dice deberá consistir en el señalamiento de la
causal que provoca la suspensión, y en el caso de la causal que venimos comentando
consignar cuál es el título (y su fecha) que provoca la suspensión, así como también el
acto o actos que contiene.

Una segunda duda impone dilucidar si en el caso de advertir el registrador defectos

subsanables en el título, deberá éste efectuar la observación en el mismo momento en
que se suspende la vigencia del asiento de presentación todo lo cual se produce en el
momento de la calificación del título, como incompatible con uno anterior, o por el
contrario, deberá primero suspender la vigencia del asiento fruto por ejemplo de la
inscripción del título anterior proceder a generar la esquela de observación
correspondiente.

21
Véase art. 142 primer párrafo.
22
Para las oficinas del sistema Registral que cuentan con un sistema de inscripción automatizado ya
implementado, deberá preverse la posibilidad de que el registrador pueda dejar constancia en el sistema
de la suspensión, así como la prórroga de la vigencia del asiento de presentación. En el caso de la
suspensión el registrador deberá estar en aptitud de suspender, así como dejar sin efecto la suspensión de
un asiento.
Lo primero que hay que mencionar y así lo habrá advertido el lector avisado pues se
infiere del tenor de la pregunta esbozada en el párrafo anterior, sólo en el caso de existir
defectos subsanables en el título se procederá a la generación de la esquela, sin perjuicio
de la suspensión que corresponda. Pero si no delata el registrador ningún defecto a
subsanarse, sino que tan sólo existe un título pendiente anterior, no procede emitir
esquela de observación alguna y únicamente se extenderá la correspondiente anotación
de suspensión en la partida respectiva y se dejará constancia de ello en el diario. Así las
cosas, es claro que a la luz de lo previsto en el literal a)del artículo 29 bajo comentario,
no se observarán más los títulos por existir título pendiente como se hacía bajo amparo
del artículo 149 del Reglamento anterior, salvo que la jefatura en cada oficina registral
establezca lo contrario.

Ahora bien, podemos optar por suspender y observar a una misma vez, o podemos optar
por suspender y luego de producida la caducidad o inscripción del título anterior
observar el título al reinicio del conteo del plazo del asiento de presentación.

Si coincidimos en que primero debe suspenderse el título y luego al reinicio del conteo
del plazo expedir la correspondiente esquela de observación, podemos generar un
tratamiento desigual de títulos, pues aquellos que cuentan con suspensión permiten que
su titular se entere de las observaciones a subsanar sin que corra para ellos éste el plazo
en que van gestionando la subsanación. Esta razón que para nosotros no es de fuste
desconoce el hecho de que todos los títulos por principio están destinados a inscribirse y
que, en todo caso, aun cuando hubiere una diferencia en el tratamiento de los títulos,
hay un tema de prioridad registral que viene cubierto por la presentación de cada título
en el diario, los cuales finalmente deben respetar un orden en su atención, sea esta
última más tarde o mas temprano.

Lo que sí debe quedar claro es que si observamos el título luego de trascurrido el plazo
de suspensión, en realidad no estamos perjudicando al usuario, pues teniendo en cuenta
que luego del plazo de suspensión se retoma el conteo, lo hacemos desde el inmediato
día siguiente con respecto al cual se produjo la interrupción. Así por ejemplo, si se
suspendió la vigencia del asiento el cuarto día de su plazo, luego de transcurrido el
plazo de suspensión que pueden ser 10, 15 o más días en realidad al proceder recién a
observar lo estaríamos haciendo al quinto día, con lo que el usuario en realidad no se ve
perjudicado.

Quienes pretendan que al tiempo de la suspensión se genere también la esquela de

observación, sostiene que de observar el título luego de transcurrido el plazo
suspensorio, no habría forma de dar noticia al usuario del hecho de la suspensión y de la
causal que la motiva. Lo cierto es que el artículo 30 a nuestro entender resulta suficiente
medio para bien publicitar el tema de la suspensión de la vigencia del asiento, pues, por
un lado manda anotar la suspensión en la partida, y por otro lado, manda que se deje
constancia de ellos en el diario.

Ahora bien, si optamos más bien por observar el título siempre por razones distintas al
hecho de la suspensión como ya se ha mencionado de manera simultánea a la
suspensión, esto es al mismo momento en que se determina incompatibilidad, evitamos
el riesgo de la doble calificación, que se producirá si aceptamos inicialmente suspender
lo cual implica una primera calificación del registrador a fin de determinar la posible
incompatibilidad y luego observar lo cual supone llevar a cabo una nueva calificación
en tanto la partida podría haber variado.

Si observamos de manera simultánea a la suspensión por parte del registrador, salvamos

también el problema que hoy con el nuevo Reglamento suscita el articulo 142. Y es que
según dicho artículo en su segundo párrafo “No procede interponer (...) una segunda
apelación dentro del mismo procedimiento registral”.

Siendo así las cosas, y teniendo en cuenta que según el mismo artículo 142 procede
interponer recurso de apelación contra las observaciones, tachas, liquidaciones y otras
decisiones de los registradores emitidos en el procedimiento registral, no resulta
admisible que primero se suspenda pues en tanto decisión del registrador es pasible de
apelación y luego al reinicio del conteo se proceda a observar pues según el primer
párrafo del artículo citado también sería pasible de apelación en tanto se trata de una
observación pero en tanto ya se habría apelado de la suspensión, no procederá ningún
otra apelación, toda vez que sería dentro del mismo procedimiento registral23.

VI. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 2 resume de manera clara los tres únicos supuestos es que concluye el
procedimiento registral y que no revisten mayor dificultad en su interpretación, pero que
ameritan algún comentario adicional.

El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la

inscripción del título presentado al Registro.
Se entiende entonces que con la inscripción caduca, a su vez, el asiento de
presentación, cuya consecuencia más saltante importa negar la posibilidad de
apelar de la inscripción misma, lo cual se establece además de manera expresa
en el artículo 142.

El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la vigencia del

asiento de presentación; delo que se infiere que en el caso de la tacha sustantiva
regulada en el artículo 42, en tanto no caduca la vigencia del asiento de
presentación el procedimiento no ha concluido y por tanto se puede apelar de
dicha tacha24.

El último y tercer supuesto señala que concluye el procedimiento registral

cuando se acepta el desistimiento total de la rogatoria, lo cual resulta lógico pues
si al preséntele está dado solicitar la inscripción de un título vía rogación, con la
23
A título de digresión vale la pena mencionar que el artículo 142 del Reglamento al aludir a “(…) otras
decisiones de los registradores (…)” no constriñe el apartado a supuesto alguno; en realidad con el nuevo
Reglamento, el legitimado para apelar puede hacerlo de toda y cualquier decisión que adopte el
registrador, siempre y en tanto nos encontramos dentro del procedimiento registral, siempre y en tanto nos
encontramos dentro del procedimiento registral. Así por ejemplo, constituyen decisiones de los
registradores el pase del procedimiento registral. Así por ejemplo, constituyen decisiones de los
registradores el pase a la Sección de Catastro en el caso del Registro de la Propiedad Inmueble; lo mismo
sucede con el tema de la suspensión pues el usuario puede apelar de ella al considerar que su título no es
incompatible.
24
El artículo 144 señala que el plazo para interponer el recurso de apelación será dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentación.
misma razón le está dado solicitar el desistimiento; vale decir entonces, que el
procedimiento no concluye en realidad cuando el usuario de desiste de la
inscripción de su título, sino cuando ésta es aceptada por el registrador en el caso
que estemos en primera instancia, o por el colegiado si estamos en segunda
instancia desde la fecha en que se emite la resolución aceptando el desistimiento,
mas no desde que se le notifica al usuario. Hay que tener bien presente que el
desistimiento de la rogatoria no opera automáticamente, sino que su aceptación
está al cumplimiento de determinados requisitos.