Homex Reporte Anual 2012

MAXIMIZANDO NUESTRO ADN
Repor te Anual 20 12
INDICE
Nuestra Visión, Misión y Valores 4

Datos Financieros y Operativos Sobresalientes 5
Nuestra Historia 6
Distribución Geográfica 7
Carta a accionistas 9
• Nuestra Gente 10
• Espíritu Innovador 14
• Adaptabilidad 18
• Compromiso 22
• Visión Emprendedora 28
2012 Reporte de Responsabilidad Social Corporativa 32
Sector Vivienda en México 38
Una perspectiva sobre la valuación de las acciones de Homex 2012,
su estructura accionaria y el alcance del departamento de Relación
con Inversionistas 49
Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados
de operación y situación financiera de la Compañía 56
Estados Financieros Consolidados 63
Gobierno Corporativo 157
Junta Directiva 160
Equipo Directivo 163
Servicios al inversionista e información contacto 164
DESARROLLADORA HOMEX REPORTE ANUAL 2012
Nuestra misión Datos Financieros y Operativos Sobresalientes

Mejorar la forma de vida de nuestra comunidad con desarrollos inmobiliarios de calidad
Miles de pesos 2012 2011 Cambio %
Nuestra visión Volumen (Unidades) 42,945 52,486 -18.2%

Construyendo Comunidades exitosas Ingresos $ 28,749,403 $ 21,823,053 31.7%
Utilidad bruta $ 7,523,957 $ 6,991,181 7.6%
Nuestros valores y principios Utilidad de operación $ 5,048,797 4,216,252 19.7%
La ética y los valores en Homex nos apoyan a elegir decisiones para el bien común. Utilidad neta (1) $ 1,808,862 $ 1,559,178 16.0%
Así mismo, nos permiten la construcción de la convivencia y el trabajo en equipo para el UAFIDA (2)
$ 5,431,906 $ 4,643,136 17.0%
logro de nuestros compromisos. En Homex nuestro trabajo cotidiano se enmarca dentro de Margen bruto 26.2% 32.0%
Margen de operación 17.6% 19.3%
los valores de:
Margen de utilidad neta 6.3% 7.1%
Margen UAFIDA 18.9% 21.3%
Utilidad por Acción $ 4.77 $ 3.03
Compromiso
UAFIDA/ Interes neto 2.8x 3.0x
Es lo que prometemos. Cumplir con nuestra palabra. Lo que decimos, lo cumplimos.
Deuda Neta/ UAFIDA (3)
2.6x 2.3x
Cuentas por cobrar (días) fin de periodo (4)
85 36
Responsabilidad Rotación de inventario (días) fin de periodo 617 693
Es ser causa en el asunto, es ser el origen, la razón o el motivo por el cuál suceden las cosas. Rotación (sin tierra) de inventario (días) fin de periodo 425 439
Se dice de la persona seria y digna de crédito. Rotación de cuentas por pagar (días) 87 98
Utilidad bruta y Utilidad de operación y sus respectivos margenes son presentados ajustados por la aplicación de la NIC 23: “Costos de préstamos”
Comunicación Clara, Abierta y Honesta (1) Utilidad neta y margen de utilidad neta ajustados por efectos de paridad cambiaria
(2) La UAFIDA se define como utilidad neta más depreciación y amortización, costo integral de financiamiento neto, gasto por impuesto sobre la renta,
Transparente, no enturbiada por impurezas, evidente, definida y precisa, espontánea y franca, gasto por reparto de utilidades a los empleados y capitalización de intereses.
(3) Deuda sin considerar el financiamiento relacionado con los proyectos de construcción de los centros penitenciarios.
incapaz de engaño. (4) El cálculo del ciclo de capital de trabajo está basado en cifras sin considerar los proyectos de construcción de los centros penitenciarios.
Innovación y vanguardia VOLUMEN INGRESOS UAFIDA

Introducir novedades en todos nuestros procesos, incluidos los del pensamiento, que Millones de pesos Millones de pesos
permitan posicionarnos delante de los demás, abriendo la brecha e implementando las nuevas 55,000 30,000 6,000
tendencias de nuestra empresa.

50,000
25,000 5,000
Integridad 45,000
20,000 4,000
Siendo fiel a la palabra dada. Siendo congruente entre lo que pensamos, decimos y hacemos,
40,000
siendo digno de confianza.
15,000 3,000
35,000
Calidad 10,000 2,000

30,000
Cumplir con los requerimientos del cliente tanto interno como externo.
21,823
28,749
52,486 5,000 1,000
42,945
4,643
5,432
25,000
20,000 0 0
11 12 11 12 11 12
4
Nuestra historia distribución geográfica
89 92 97 BRASIL
Homex se constituye Se inicia la expansión Diez sucursales 3 Ciudades
en Culiacán, Sinaloa hacia otros estados en operación 2 Estados
91 93 99 Sao Paulo
Homex se expande Se intensifican la planeación El fondo ZN Mexico Mato Grosso do Sul
al segmento de vivienda estratégica y la expansión adquiere una posición
de interés social geográfica minoritaria
Se desarrollan sistemas MÉXICO
de información propietarios 35 Ciudades
21 Estados
02 04 06 08 Baja California Norte

El fondo Equity International Concluyen las gestiones Énfasis en iniciativas Integración de dos divisiones Baja California Sur
Properties adquiere una para realizar la oferta de Gobierno Corporativo nuevas: Internacional y Chiapas
posición minoritaria simultánea de acciones Turismo Chihuahua
tanto en la Bolsa de Valores 07 Coahuila
03 de Nueva York (NYSE), Compras estratégicas 09 Durango
Homex se expande al como en la Bolsa Mexicana de una nueva tecnología 5to Aniversario como Estado de México
desarrollo de vivienda de Valores (BMV) de construcción basada Compañía Pública y 20 años Guanajuato
media en moldes de aluminio de operaciones continuas. Guerrero
05 Entrega de primeras casas Jalisco
Adquisición de la compañía en Brasil Michoacán
Casas Beta Emisión de Morelos
Bono de US$250 millones Nuevo León
a 10 años. Oaxaca
Puebla
Querétaro 80.4%
10 11 12 Quintana Roo de la población en México y
Creación de la división Exitosa transición al nuevo Proceso de adaptación a las nuevas Sinaloa
Infraestructura la cual modelo de construcción condiciones de la industria de Sonora 22.9%
se enfoca en servir vertical en México la vivienda en México Tamaulipas de la población en Brasil
como subcontratista Veracruz cubierta por
del gobierno Mexicano nuestras
operaciones.
A nuestros accionistas y amigos,

En general, el año 2012 fue retador para Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.
EL ADN DE HOMEX (“Homex”); en muchos sentidos, un año clave.
En nuestra División México, enfrentamos múltiples retos, los cuales son un reflejo de la conti-
Repor te Anual 2012 nua evolución de la industria de vivienda en México hacia una más enfocada a comunidades
mejor planeadas que proveen una mejor calidad de vida a las familias mexicanas. Al mismo
tiempo, trabajamos diligentemente e invertimos efectivamente en nuestra estructura de nego-
cio, adaptando nuestro modelo a las nuevas condiciones en la industria de la vivienda en Mé-
xico. En nuestra División Infraestructura, trabajamos para expandir nuestro modelo de negocio
hacia un área nueva y muy prometedora, invirtiendo en oportunidades de crecimiento futuro
para la división. En nuestra División Internacional, seguimos una estrategia más conser-
vadora pero determinada que refleja las condiciones sistémicas retadoras de una economía
y mercado de vivienda creciente en Brasil; y también decidimos posponer nuestra entrada
al mercado de vivienda en la India. Finalmente, mientras nuestra División Turismo continúa
siendo una oportunidad de crecimiento futuro prometedora, hemos mantenido una estrategia
precavida hasta en tanto la economía mundial mejore. En Homex, hemos estado invirtiendo
en nuestras fortalezas…nuestro ADN.
Al analizar las decisiones tomadas y los resultados del año, no estamos satisfechos con nuestro
desempeño en el corto plazo. Pero estamos confiados en que hemos tomado las acciones
apropiadas para maximizar nuestro ADN el cual creemos continuará siendo un activo clave
para nuestro éxito futuro, al mismo tiempo que estamos reestructurando nuestro ADN para
continuar adaptando nuestro modelo de negocio y compañía a las nuevas condiciones y opor-
tunidades que vemos hacia adelante.
El ADN de un negocio determina los activos intrínsecos esenciales de la compañía y, como

consecuencia, provee un esquema de operación para determinar posibles cursos de acción
así como las probabilidades de los resultados del negocio. Nuestros genes corporativos
inspiran la manera en la que pensamos y nuestro proceso de toma de decisiones. Revelan los
motivos detrás de nuestras acciones. Aún más importante, son las cualidades que expresan
quiénes somos, quiénes queremos ser y lo que nos diferencia de nuestra competencia. Son
lo que hace a Homex especial.
Creemos que la base de nuestro ADN incluye: nuestra gente, nuestra integridad de negocio,
nuestra capacidad de innovación, y nuestra capacidad de evaluación y adaptación, la cual
hoy es fundamental para la sustentabilidad y el éxito.
9
NUESTRA GENTE
CULTURA DE ALTO
RENDIMIENTO
Cada día, incentivamos a nuestros colaboradores en cada nivel para desarrollar su

máximo potencial y compartir sus ideas y pensamientos, consciente de que aún
las más simples ideas pueden hacer una gran diferencia en la eficiencia y éxito del negocio.
EF I CI E N CI A Y É X I T O
Como comentamos en nuestro reporte anual del año pasado, como parte de
nuestra visión a 10 años, estamos comprometidos a seguir transformando
la cultura de Homex. Para nosotros, transformar la cultura significa cambiar
la naturaleza o connotación de Homex a un plano donde su gente trabaje
para sostener a sus familias incluyendo la oportunidad de expresarse y
de servir a una necesidad social y a la compañía a través de un hábito
de trabajo responsable. Continuamos confiados en que a través de esta
permanente transformación de nuestra gente, establecemos una cultura de
alto desempeño, donde la colaboración va más allá del sueldo, el puesto o
la responsabilidad específica, y donde todos participan en crear y sostener
una compañía mejor y más eficiente, orientada al cliente. Cada día, incen-
tivamos a nuestros colaboradores en cada nivel para desarrollar su máximo
potencial y compartir sus ideas y pensamientos, consciente de que aún las
más simples ideas pueden hacer una gran diferencia en la eficiencia y éxito
del negocio.
12 13
ESPÍRITU INNOVADOR
TECNOLOGÍA eficiente
DE CONSTRUCCIÓN
En otras palabras, siempre hemos roto los esquemas para encontrar nuevas y mejores
maneras de hacer las cosas, y esto es algo que continua definiendo nuestro ADN.
velocidad y precisión
Homex siempre ha aprovechado el espíritu de innovación, y desde nuestros

inicios siempre se ha distinguido en este ámbito. La integración de nues-
tros sistemas de tecnologías de información nos ha permitido eficientar
nuestros procesos de construcción y ventas y establecer sistemas de control
más estrictos. Nos ha previsto de velocidad, previsibilidad y precisión, al
tener información en tiempo real y control sobre los procesos de ventas y
construcción. Hemos sido también la primera compañía del sector en inno-
var en tecnologías de construcción más eficientes, a través de los moldes de
aluminio, implementando al mismo tiempo un programa para incrementar
las horas de trabajo efectivas en nuestros proyectos de construcción,
incrementando el número de turnos en cada una de estas plazas. En otras
palabras, siempre hemos roto los esquemas para encontrar nuevas y
mejores maneras de hacer las cosas, y esto es algo que continua definiendo
nuestro ADN.
16 17
ADAPTABILIDAD
Aprovechar
nuevas oportunidades
Nuestra naturaleza dinámica nos ha permitido identificar, responder y

adaptarnos a las oportunidades en nuestros mercados y aprovecharlas al máximo,
priorizando la integridad.
IDENTIFICAR Y EVOLUCIONAR
Nuestra naturaleza dinámica nos ha permitido identificar, responder y

adaptarnos a las oportunidades en nuestros mercados y aprovecharlas al
máximo, priorizando la integridad. Esta energía siempre se ha reflejado en
todos los aspectos de nuestro negocio; desde la manera en la que evaluamos
y atendemos los mercados donde competimos, hasta tener los sistemas y
tecnología de apoyo apropiados y el portafolio de producto más adecuado,
el cual hemos adaptado continuamente a las políticas e iniciativas de
vivienda, así como a las tendencias del mercado hipotecario, a través de
nuestros 23 años en la industria de la vivienda. Y por supuesto, tenemos
al mejor equipo de trabajo, quienes nos permiten aprovechar estas opor-
tunidades en beneficio de la compañía. Hoy, estamos también adaptando
nuestro negocio a las condiciones cambiantes del entorno económico que
confiamos proveerá oportunidades adicionales interesantes y estimulantes
para Homex.
Lo que queremos lograr durante 2013:

Queremos continuar construyendo una compañía más fuerte y sustentable,
maximizando las fortalezas de nuestro ADN como base de nuestras estra-
tegias. Queremos convertirnos en una compañía más competitiva, mejorar
nuestra posición financiera, y continuar diversificando nuestra base de
negocios, particularmente a través de las oportunidades que presenta nuestra
División Infraestructura.
20 21
COMPROMISO
Ser más competitivos
para estar
mejor posicionados
Estamos comprometidos a mantenernos un paso adelante, en este sentido…

situándonos a la vanguardia en nuestro oficio para proveer a nuestros clientes
de vivienda con la mejor oferta de producto en comunidades mejor planeadas,
con acceso a mejores amenidades y más espacios abiertos.
C reación de valor
Convirtiéndonos en una compañía más competitiva:

Creemos que mantenernos altamente competitivos significa permanecer siem-
pre alineados a las condiciones externas y a los cambios que ocurren en la
industria, y básicamente seguir actuando a medida que las cosas evolucionan.
Estamos comprometidos a mantenernos un paso adelante, en este sentido…
situándonos a la vanguardia en nuestro oficio para proveer a nuestros clientes
de vivienda con la mejor oferta de producto en comunidades mejor planeadas,
con acceso a mejores amenidades y más espacios abiertos. Creemos que esto
nos permitirá conservar la lealtad de nuestros clientes hacia Homex.
También estamos trabajando fuerte para mejorar nuestro ciclo de construcción,

construyendo más rápido y más eficientemente, manteniendo al mismo tiempo
una alta calidad, a través del uso continuo y más eficiente de nuestra tec-
nología de moldes de aluminio tanto en los proyectos verticales como hori-
zontales. Y, durante 2013, nos enfocaremos fuertemente en reducir nuestros
inventarios y cuentas por cobrar.
Además estamos comprometidos en convertirnos en el proveedor de pri-

mera preferencia para proyectos con gobiernos federales y estatales, distin-
guiéndonos como un contratista confiable a quien recurrir para sus proyec-
tos de infraestructura.
24 25
Mejorar nuestra posición financiera

Las condiciones cambiantes en la Industria de la Vivienda en México tuvieron
un efecto relevante en nuestro desempeño y posición financiera; incluyendo,
entre otros, la formación del Registro Único de Vivienda (RUV) y el sistema
de puntuación de CONAVI; la asignación desigual de subsidios entre vivienda
vertical y horizontal; requerimientos adicionales de originación de hipotecas
de las instituciones hipotecarias, incluyendo INFONAVIT y FOVISSSTE, y la
interrupción en la cobranza inherente a la transición del gobierno federal du-
rante el último trimestre del año. Consecuentemente, nuestro inventario de
construcción en proceso y cuentas por cobrar crecieron, mientras que nuestra
posición en caja disminuyó.
Confiamos en que superaremos estas condiciones desfavorables, como lo

hemos hecho en el pasado, y continuamos firmemente comprometidos con
nuestra estrategia conservadora de inversión, reduciendo cuidadosamente
nuestras inversiones en activos y en reserva territorial, al tiempo que seguimos
optimizando nuestros procesos de negocio para mejorar nuestra eficiencia
operativa.
Nuestro objetivo financiero clave para el 2013 es terminar el año con una
posición financiera sana a través de la generación de flujo de efectivo positivo
y la reducción de nuestra deuda. Estamos confiados que este es el camino
correcto para lograr un crecimiento rentable a largo plazo, y estamos com-
prometidos para lograrlo. Creemos que esto también nos ayudará a reducir
costos, mejorando así nuestros márgenes, reduciendo nuestro riesgo financiero
y, más importante, aumentando el valor para todos nuestros accionistas.
Al mismo tiempo, adecuaremos el tamaño de nuestro negocio como sea

necesario. Durante 2013, no estamos planeando crecer nuestro negocio
de vivienda en México: y en Brasil, continuaremos desarrollando nuestro
negocio en nuestros dos proyectos en marcha, optimizando la asignación de
nuestros recursos y manteniendo una política estricta de control de costos.
Las fortalezas de nuestro ADN continuarán impulsando la innovación, para
encontrar mejores caminos y más eficientes para mejorar nuestro negocio,
con la finalidad de incrementar la creación de valor para nuestros accionistas.
26 27
VISIÓN EMPRENDEDORA
EXPANSIÓN A
NUEVOS NEGOCIOS
Vemos nuestra división infraestructura como un activo estratégico importante,

donde ya estamos experimentando un mayor enfoque hacia proyectos
de infraestructura de la nueva administración.
Diversificar nuestro negocio:

En 2010 creamos nuestra División Homex Infraestructura, que desde entonces ha sido una
fuente importante de contribución a nuestros resultados, así como una estrategia enfocada
a abrir nuevas avenidas de crecimiento para la compañía. Vemos nuestra división infraestruc-
tura como un activo estratégico importante, donde ya estamos experimentando un mayor
enfoque hacia proyectos de infraestructura de la nueva administración.
Nuestra estrategia de mantener la diversificación de nuestro negocio consiste en fortalecer

nuestra participación en el sector de seguridad en México, posicionando a la compañía como
el mejor proveedor para los gobiernos federales y estatales. Consideramos la próxima entrega
e inicio de operaciones de nuestros dos proyectos penitenciarios federales como un impulso
importante de nuestro prestigio en este campo. Al mismo tiempo, ya sea solos o a través
de alianzas estratégicas, pretendemos también desarrollar aún más nuestro liderazgo en otros
sectores, incluyendo el sector salud, agua y energía, todos los cuales se complementan a nuestra
amplia experiencia y capacidades como compañía constructora.
Ya adentrados en este nuevo año, vemos hacia adelante con confianza, y como siempre,
agradeceremos los comentarios y sugerencias de nuestros inversionistas, mientras conti-
nuamos reestructurando y maximizando nuestro ADN, edificando a un Homex mejor y más
fuerte. Agradecemos su apoyo continuo y su confianza.
Sinceramente,
Eustaquio de Nicolás Gerardo de Nicolás

Presidente del Consejo Director General
30 31
2012
Repor te de Responsabilidad Social Corporativa
Reporte de Responsabilidad Social Corporativa 2012

En Homex creemos en un negocio socialmente responsable. Nuestro compromiso en
Responsabilidad Social Corporativa (RSC) está integrado en la estrategia de Homex, en sus
operaciones, cultura y propuesta de creación de valor, beneficiando cada área de negocio,
cada empleado y todos nuestros grupos de interés. Este compromiso no es sólo un proceso
administrativo, sino que está activo en cada empleado y tiene un efecto positivo en cada uno
de ellos para después extenderlo más allá de nuestras comunidades y sociedad.
Durante 2012, la Compañía reforzó su compromiso en esta materia y por noveno año conse-
cutivo, Homex recibió la distinción de Empresa Socialmente Responsable (ESR) que otorgan
el Centro Mexicano para la Filantropía (Cemefi) y la Alianza por la Responsabilidad Social
Empresarial (AliaRSE).
Bienestar de personal 2. Incubadora de Líderes generado un ambiente de trabajo en el que reina la concordia
Conscientes de que el liderazgo se construye sólo con el profesionalismo, compromiso y La finalidad de este innovador programa, que se aplica en y la colaboración y, por ende, en donde es posible desarrollar
espíritu de servicio de todos y cada uno de los trabajadores, en Homex regimos nuestra corporativo y sucursales, es propiciar entre nuestros líderes nuestras capacidades profesionales y ser altamente produc-
actuación con base en una prioridad permanente: el desarrollo humano en todas sus vertientes. de equipo un continuo desarrollo de habilidades para el logro tivos. El Código de Ética es el instrumento que refleja nuestra
Más allá de la generación de empleos y los consecuentes beneficios económicos, en nuestra de resultados. calidad personal, en tanto que sus normas son nuestros
Compañía procuramos el bienestar del personal tanto en la esfera estrictamente laboral como acuerdos para garantizar la integridad que todos aportamos.
en los ámbitos personal, familiar y comunitario. Con tal propósito, además de instrumentar 3. Radar Es, en suma, el reflejo de nuestro espíritu y la esencia de
políticas de remuneraciones justas, igualdad de oportunidades, promociones y reconocimientos, En 2012, la iniciativa de medición por objetivos y admi- nuestra cultura.
hemos desarrollado una serie de programas de salud, deportivos, culturales y de integración, que nistración de plan de carrera se extendió del corporativo
en conjunto redundan en progreso y crecimiento para todos. a sucursales. Para ello nos apoyamos en Radar, una útil Clientes y Comunidades contentas
herramienta que permite a los trabajadores tener claros sus Más allá de la construcción y venta de viviendas, en Homex
Platica con tu Director objetivos profesionales, personales y de desarrollo, a fin de concebimos nuestro negocio con un alto sentido social.
Este programa, desarrollado para fortalecer la comunicación clara, abierta y honesta, parte responsabilizarse de ellos y darles seguimiento, además de Tal como lo establece la misión del área de Postventa,
de una premisa fundamental: el diálogo es una condición imprescindible para la acción. Al recibir retroalimentación oportuna acerca de su desempeño nos enfocamos en tener clientes contentos que nos reco-
expresar lo que acontece en sus respectivas áreas, los trabajadores crean una visión de futuro dentro de la empresa y contribuir así al control interno. mienden, promoviendo la organización vecinal para generar
y, por ende, se plantean resultados extraordinarios. comunidades participativas en proyectos que aumenten su
Equidad de género calidad de vida y la plusvalía de su patrimonio. Nuestro
Universidad Homex Una de las principales políticas internas de Homex consiste sello distintivo consiste precisamente en propiciar un entorno
En Universidad Homex apoyamos el desarrollo integral de nuestros trabajadores en lo que en evitar la segregación ocupacional en función del género. apto para el desarrollo integral de las familias que habitan en
concierne tanto a su vida personal como a su carrera. Para incrementar su desempeño y, así, En 2012 refrendamos nuestro compromiso de brindar con- nuestros desarrollos.
alcanzar su máximo potencial, nos apoyamos en innovadoras herramientas didácticas que diciones de equidad para mujeres y hombres en el espacio
multiplican el aprendizaje con base en tres ejes: Desarrollo humano, Entrenamiento técnico laboral. Como resultado, el Instituto Nacional de las Mujeres (IN- Para tal finalidad, desde nuestros orígenes hemos impulsado
y Desarrollo profesional. MUJERES), que certifica a organismos públicos y privados que el concepto de Comunidades Homex, que consta de diversos
demuestran su compromiso en este aspecto, reconoció por ter- programas sociales, los cuales van desde la organización
Durante 2012, Universidad Homex impartió 4,172 programas de entrenamiento beneficiando cera ocasión a Homex como Empresa con Equidad de Género. entre vecinos hasta iniciativas para elevar el nivel educativo,
a aproximadamente 7,750 empleados en las oficinas corporativas y unidades de negocio de fomentar un estilo de vida saludable e impulsar actividades
nuestras cuatro divisiones. Además fueron otorgadas 382 becas para estudios de maestría, También en 2012, la Secretaría del Trabajo y Previsión Social deportivas y recreativas, así como contribuir al cuidado del
diplomados, seminarios, cursos de especialización e idiomas. (STPS) consideró a Homex como Empresa Incluyente. Este medio ambiente.
distintivo, válido por un periodo de tres años, se aplica a las
Plan de carrera y vida empresas que, como la nuestra, reprueban las prácticas Algunas de nuestras iniciativas incluyen: la construcción de
En la búsqueda de opciones que posibiliten el desarrollo profesional y personal de los trabajadores, discriminatorias y generan oportunidades de trabajo para plazas comunitarias que fueron desarrolladas por Homex en
en 2012 continuamos implementando las siguientes iniciativas prioritarias: personas en situación de vulnerabilidad, tales como aquellas conjunto con el Instituto Nacional para la Educación de los
con capacidades diferentes, mujeres jefas de familia y los Adultos (INEA) para contrarrestar el rezago educativo en los
1. Desarrollo de Talento adultos mayores, entre otros. niveles de primaria y secundario; Secundaria Homex, lanzada
Los objetivos de este programa son identificar y desarrollar los Talentos Homex, alinear su en 2003 para ayudar a la formación de los trabajadores de
visión de futuro en un plan de carrera y generar planes de entrenamiento especializados para Código de Ética obra y ante el éxito alcanzado, el programa se extendió posterior-
impulsar constantemente su crecimiento. Convencidos de que una empresa de clase mundial sólo se mente a los clientes y las PYMEs que conforman nuestra red
construye con ética, en Homex nos regimos por un espíritu de de proveedores; a través del programa “Arte en tu Escuela”
servicio, integridad y calidad personal. Gracias a ellos hemos hemos incorporado actividades musicales, dancísticas, tea-
34
de Valores (BMV) y de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Bolsa de

Valores de Nueva York y lo dispuesto en la Ley Sarbanes-Oxley (SOX) en cuanto a controles y
transparencia de los estados financieros, entre otras prácticas tendientes a asegurar un mayor
control y, con ello, eliminar o mitigar los riesgos asociados a la operación.
El Consejo de Administración, máximo órgano de gobierno de Homex, se reúne al menos cuatro

veces al año para analizar la información financiera y operativa, establecer las estrategias
generales del negocio y, así, resguardar los intereses de accionistas, proveedores, clientes y
trabajadores. Está integrado mayoritariamente por consejeros independientes y cuenta con
cuatro Comités: Ejecutivo, de Auditoría, de Prácticas Societarias y Compensaciones, y de
Riesgos.
Hemos renovado nuestro compromiso de adhesión al Pacto Mundial de la ONU, importante

iniciativa internacional desarrollada para promover el gobierno corporativo a través de diez
principios universales en el tema de: Derechos humanos, Normas laborales, Medio ambiente
y Lucha contra la corrupción.
En relación a los “Corporate Governance Awards”, los cuales fueron creados en 2007 para
trales y de artes plásticas en las escuelas que construimos Salud Financiera identificar líderes de la industria (individuos, equipos y organizaciones) que representan un
como parte de nuestros desarrollos; “La Salud Empieza en Las decisiones y acciones estratégicas de la Compañía están referente en esta materia para el mundo financiero y de negocios, Homex recibió en 2012,
Casa”, en sus dos vertientes: ferias de salud y campañas de siempre orientadas a mantener una integridad financiera. el premio World Finance, de la Bolsa de Valores de Londres por la aplicación de las Mejores
vacunación; en el ramo del deporte la Liga “HomexFut” es la Estamos comprometidos en incrementar el valor de la inver- Prácticas de Gobierno Corporativo en México.
actividad más difundida y la preferida de los niños y jóvenes. sión en Homex, alineando la estrategia de la Compañía no
Los chicos encuentran en el futbol una forma divertida de solo para generar utilidad sino también para crear valor social. Además, Homex fue incluido en el Índice de Transparencia y Sustentabilidad Corporativa
ejercitarse y alejarse de malos hábitos. Y, en paralelo, adoptan Dado que la sustentabilidad es la clave para la creación de desarrollado por la Asociación de Cooperación y Administración Social y el Centro de Estudios
valores muy benéficos para su desarrollo, tales como el comunidades exitosas, lo cual se traduce a bienestar y mejora del IPADE sobre Gobierno Corporativo (CEGI), el cual reconoce e identifica a aquellas com-
trabajo en equipo, el juego limpio y el respeto. en la calidad de vida de nuestros empleados, clientes y pro- pañías mexicanas que incluyen acciones sustentables en la estrategia de su negocio, desta-
veedores, la RSC tiene un efecto multiplicador en cada uno cando la relación con los grupos de interés, gobierno corporativo, comunicación, desarrollo y
Proveedores satisfechos de estos grupos, que al final nos ayuda a alcanzar la creación visión estratégica.
Dado que aspiramos a seguir siendo los mejores clientes de de valor a largo plazo y permanencia en nuestro negocio.
nuestros proveedores, entablamos con ellos una relación Asimismo, desde diciembre de 2011, Homex fue una de las 26 compañías Mexicanas selec-
profesional y mutuamente benéfica. Así, mientras ellos se Gobierno Corporativo cionadas de un grupo de 70 compañías para ser incluida en el Índice de Sustentabilidad y
comprometen a proporcionar sus diversos productos y ser- Consolidar la cultura de la responsabilidad social con todos Responsabilidad Social (ISRC) de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Uno de los objetivos
vicios de manera oportuna y con calidad, en Homex les los grupos de interés y observar los más estrictos lineamientos del índice ISRC es el reconocer internacionalmente a aquellas empresas las cuales han
garantizamos un trato equitativo y una retribución justa y a en materia de gobierno corporativo han sido dos prioridades asumido un compromiso sustentable y promueven la entrega continua de información en
tiempo. En la esfera de proveeduría nos ceñimos igualmente constantes en Homex. este tema, la cual es requerida frecuentemente en el proceso de la decisión sobre la inversión.
a los más altos estándares éticos, de manera que ponemos
especial cuidado a los controles internos para evitar cualquier La actuación de la Compañía en materia de gobierno corpo-
práctica indeseable. rativo cumple con los requerimientos de la Bolsa Mexicana
37
SECTOR VIVIENDA mica nacional. México tiene un enorme potencial para acelerar el crecimiento económico.
El país ha mantenido un sólido crecimiento durante el 2012.
EN MÉXICO El Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE) mostró signos positivos durante el año
2012. Este crecimiento fue impulsado por un incremento promedio anual del 7.2 por ciento
en las actividades primarias, en comparación con el año pasado, este importante aumento se
debió principalmente al desempeño en el sector de la agricultura. Las actividades económicas
secundarias, que incluyen la actividad industrial, crecieron en promedio 3.5 por ciento en
comparación con 2011, el resultado positivo destaca la expansión de industrias clave como
Desempeño de la Economía Mexicana y Sector Vivienda en 2012 la de manufactura (crecimiento anual de 4.4 por ciento), al mismo tiempo las actividades
Durante el 2012 una serie de desafíos obstaculizaron el camino hacia un mayor crecimiento de construcción tuvieron un desempeño positivo. Actividades del sector terciario registraron
económico global. La Gran Recesión, defendió su título ya que el camino para alcanzar la un crecimiento anual de 4.2 por ciento, el cual es resultado de una mayor contribución de
recuperación, se ha visto prolongado y desafiante. La crisis de la eurozona acaparó los titulares las agencias de viaje, hoteles, transporte aéreo, restaurantes y de servicios de esparcimiento
durante la mayor parte del año, mientras los reguladores políticos tomaban acciones defen- durante el último trimestre del año, como resultado del programa “Buen Fin”. En general, el
sivas en distintos frentes. Aunque se necesitarán más medidas estructurales significativas IGAE creció 4.0 por ciento durante 2012.
para lograr una plena recuperación económica, la estabilización económica alcanzada puede
sugerir que lo peor de la crisis en la zona euro ya ha pasado. Otros países tuvieron experiencias
diferentes durante todo el año. Un rebote en el sector corporativo impulsó la economía de Sectores Variación Anual (%)
Estados Unidos en 2012, a pesar de la deuda del sector público. China, luchó contra una 14.00
menor demanda europea en sus exportaciones y una débil demanda interna, dando resultado
12.00
a graves recesiones en una amplia gama de industrias, desde la fabricación de acero hasta la
10.00
fabricación de equipos para consumidores de electrónica. Sin embargo, el país casi alcanzó
8.00
el objetivo de crecimiento del 7.5 por ciento en 2012. Asimismo, el crecimiento de Japón se
6.00
recuperó tras los efectos devastadores del terremoto y el tsunami de 2010, pero se desaceleró
4.00
en el último trimestre de 2012. Y las medidas de austeridad en el Reino Unido dieron como
resultado a un año de estancamiento. A pesar del difícil entorno, la economía mexicana 2.00
continuó mostrando una tendencia positiva. 0.00
1T12 2T12 3T12 4T12
Panorama Económico 2012: IGAE Primario Secundario Terciario

México, la segunda gran economía de América Latina, continuó mostrando resistencia a la
desaceleración de Estados Unidos y la crisis financiera de Europa. Aunque el país está íntima-
mente ligado al sector de la producción industrial de Estados Unidos y los mercados de capital La desaceleración de la economía mundial tuvo un efecto en las exportaciones y por lo tanto
internacionales, sus sólidos fundamentos, sus marcos de políticas sólidas y la administración en algunos componentes de la demanda. Durante los últimos meses del año las exportaciones
se han traducido en condiciones financieras favorables que han apoyado la actividad econó- manufactureras mostraron una menor expansión comparada con el promedio del año derivado
de un menor dinamismo de las exportaciones hacia el resto del mundo, particularmente
39
en las exportaciones automotrices. Esta desaceleración se explica en gran parte por las Remesas y Empleo en el Sector Construcción en EUA Variación Anual (%)
restricciones impuestas por Brasil y Argentina a las importaciones de automóviles de México.
Además, a pesar de un crecimiento moderado experimentado en relación a las exportaciones 20% 40%
hacia Estados Unidos., en 2012 el comercio entre Estados Unidos y México, indicó una cifra 15% 30%
histórica por tercer año consecutivo, registrando un crecimiento del 0.9 por ciento en 10% 20%
5% 10%
comparación con 2011. México es para Estados Unidos su tercer socio comercial, su segundo
0% 0%
en lo que se refiere a las importaciones y su tercer proveedor, por otro lado, EE.UU. es para -5% -10%
México su primer socio comercial, su primer destino en lo que se refiere a las importaciones -10% -20%
y su primer proveedor. En general, durante 2012 las exportaciones aumentaron un 6.2 por -15% -30%
ciento y en el frente comercial por primera vez desde 1997, México registró un superávit de -20% -40%
$ 163 millones de dólares. Ene 12 Feb 12 Mar 12 Abr 12 May 12 Jun 12 Jul 12 Ago 12 Sep 12 Oct 12 Nov 12 Dic 12
Remesas (millones de dólares) Remesas (variación anual) Tasa Desempleo Construcción EUA
Exportaciones Variación Anual (%)

En lo que respecta a las remesas, otro componente de la demanda interna, mostró descensos
40% durante seis meses consecutivos presentándose los mayores descensos durante agosto y
30% septiembre de 11.6 y 20.2 por ciento, respectivamente, para terminar en 1.3 por ciento
20%
durante el año en comparación con 2011. Esto fue derivado de la debilidad de la economía
10%
de Estados Unidos. Sin embargo, de todos los países de América Latina, que reciben flujos de
0%
remesas, en 2012 México fue el país que recibió la mayor parte de las remesas.
-10%
-20%
-30%
-40%
Índice de Confianza del Consumidor
Ene 12 Feb 12 Mar 12 Abr 12 May 12 Jun 12 Jul 12 Ago 12 Sep 12 Oct 12 Nov 12 Dic 12
100.0
Petroleras No Petroleras
95.0
90.0
De acuerdo a algunos indicadores, la demanda interna continuó en expansión, a pesar de una

desaceleración en varios componentes. El consumo privado, el mayor componente del gasto 85.0
interno, mantuvo su impulso, como lo indican los datos del sector minorista, los cuales conti- 80.0
nuaron mostrando cifras sólidas y en el año completo los miembros de la ANTAD registraron
una tasa de crecimiento del 4.7 por ciento. 0
1T12 2T12 3T12 4T12
40 41
El índice de confianza de consumidor en México, ha mostrado una tendencia positiva en Inflación

los últimos tres años, alcanzando 99.0 puntos. Al final del año el consumo privado registró
un crecimiento de 3.5 por ciento. El fortalecimiento en el consumo ha sido apoyado por un
aumento sostenido del empleo formal, una disminución moderada del desempleo y una
expansión significativa en los créditos a los consumidores.
4.59%
3.88% 3.87% 4.12%
En 2012 la tasa de desempleo en México alcanzó el 4.5 por ciento, las lecturas muestran
una tendencia a la alza hasta diciembre, como resultado del aumento de puestos de trabajos
temporales, especialmente en el sector minorista. En general el desempleo ha mostrado una
tendencia más baja en los últimos tres años. En contraste, el número de trabajadores
asegurados en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) mantiene una tendencia a la 1T12 2T12 3T12 4T12
alza durante el año 2012, un incremento de aproximadamente 5.7 por ciento durante el año.
Inflación Subyacente No Subyacente
Tasa de desempleo en México % A pesar de las situaciones externas e incertidumbres electorales de México se ha experimentado
un fuerte crecimiento económico y un buen desempeño en el mercado de valores en 2012,
8.0% 16.400 impulsado por las ventas minoristas en auge y a los recientes descubrimientos de petróleo.
7.0% 16.200 El malestar social relativamente menor después de la elección presidencial del país también
6.0% 16.000
ha animado a los inversionistas. El peso mexicano se ha apreciado frente al dólar este año,
5.0% 15.800
algo que suele bajar los precios de las acciones en el mercado local. En cambio, el índice IPC
4.0% 4.47% 15.600
3.0% 15.400
subió más de un 11 por ciento para el año.
2.0% 15.200
1.0% 15.000 El crecimiento anual del PIB del año fue de 3.9 por ciento, prácticamente el mismo que en
0% 14.800
2011; este crecimiento es importante, sobre todo en el contexto mundial actual, ya que es
Ene 12 Feb 12 Mar 12 Abr 12 May 12 Jun 12 Jul 12 Ago 12 Sep 12 Oct 12 Nov 12 Dic 12 casi un punto porcentual superior a la tasa media de crecimiento de México durante los veinte
Desempleo IMSS affiliates

años anteriores a la crisis.
En 2012 la inflación anual mostró una tendencia a la alza de cerca del 5 por ciento en sep- PIB Variación (%)
tiembre. Durante siete meses superó el límite superior del intervalo de variabilidad de más o
menos de un punto porcentual alrededor de la meta permanente de 3 por ciento establecido
por el Banco de México. Los factores que ejercen presión sobre la inflación incluyen la sequía
4.9%
internacional y la epidemia de gripe aviar la cual trajo importantes aumentos de los precios
4.5%
agrícolas, y algunas comisiones por la depreciación del peso a los precios de las mercancías.
En diciembre de 2012, la inflación cayó a menos de 4 por ciento, una buena noticia teniendo 3.2% 3.2%
en cuenta la considerable desviación de la meta.
1T12 2T12 3T12 4T12
42 43
Perspectivas 2013 para la Economía Mexicana: INFONAVIT Formalización de Hipotecas 2008-2012

La economía se expandió a un fuerte ritmo en 2012, pero algunos efectos retardados de 145,000 610,000
la reciente debilidad económica en Estados Unidos se sentirán en 2013. A medida que las
125,000
510,000
condiciones financieras continúen mejorando y la recuperación de Estados Unidos continúe
105,000
fortaleciéndose, se estima un crecimiento firme en 2014. Se espera que México siga 410,000
85,000
mostrando un crecimiento económico en el futuro, derivado de la profundización en el
65,000
310,000
proceso de reformas estructurales, el cual se espera conduzca a un colocación de recursos
45,000
más eficiente, y por lo tanto incrementar el crecimiento de la productividad. Esto, junto con 210,000
25,000
los avances hechos en términos de control de inflación, permitirá a la economía crecer a tasas
más altas sin generar presiones inflacionarias. También contribuiría a una mayor capacidad 0,0 494,073 447,481 475,072 501,292 578,396 110,000
de resistencia de la economía mexicana a diferentes impactos. 08 09 10 11 12
Créditos hipotecarios Inversión (Millones de pesos)
Desempeño del Sector Vivienda

Tendencias de la Industria de la Vivienda Por otro lado, FOVISSSTE, al 31 de Diciembre de 2012 formalizó 64,284 créditos, logrando
2012 fue un año de cambios importantes en el mercado hipotecario. A pesar de un crecimiento 92 por ciento de su meta anual 2012 de 70,000 hipotecas, sin embargo, la institución
modesto experimentado en el sector, los bancos comerciales mantuvieron un crecimiento de sobrepaso su meta de inversión logrando $32,400 millones de $26,300 millones de meta
doble digito en relación al financiamiento, y las instituciones públicas alcanzaron su meta en 2012. Durante 2012, FOVISSSTE emitió $14,100 millones en bursatilización de cartera
financiera anual, evidenciando que las necesidades se han diversificado. La demanda ha ido estableciendo un nuevo record y reflejando la confianza del mercado hacia la institución. Para
cambiando, requiriendo ahora más y mejores productos de financiamiento. De acuerdo con 2013, FOVISSSTE espera colocar 75,000 hipotecas con una derrama económica estimada
algunos indicadores recientes todavía hay espacio para crecer en el mercado. Sin embargo, de $38,021 millones, representando un incremento de 17 por ciento comparado con la
en el presente año la demanda estará influenciada por el contexto económico y la oferta por inversión de 2012, sugiriendo que durante 2013 la hipoteca promedio deberá mantenerse
la política de vivienda. El año 2013 traerá indudablemente algunos cambios en el mercado alrededor de los 506 mil pesos comparado con 2011.
de vivienda. Bajo esta perspectiva, este año deberá ser de precaución. Los riesgos debidos
al entorno, específicamente debidos al contexto económico internacional continuarán siendo
un factor importante. FOVISSSTE Formalización de Hipotecas 2008-2012
60,000 110,000
Créditos al Segmento de Interés Social

100.000
Durante 2012, INFONAVIT experimento su año con mayor éxito en la historia formalizando 50.000
578,396 créditos, un incremento de 15 por ciento comparado con 2011. Para 2012 la meta 40,000
85,000
de INFONAVIT fue de 490,000 créditos. Al mismo tiempo, durante los últimos meses del 70,000
año la tasa de cartera vencida de INFONAVIT disminuyó a 4.94 por ciento, comparado con 30,000
55,000
su meta de 5.0 por ciento para el año, y registrando niveles similares a los experimentados 20,000
40,000
durante 2011. Adicionalmente, durante 2012, el enfoque del programa de financiamiento de
INFONAVIT ha evolucionado para ofrecer alternativas que le permiten satisfacer las necesi- 0 90,140 100,082 91,050 75,163 64,284 25,000
dades y preferencias de vivienda de los afiliados y atender los cambios en las dinámicas del 08 09 10 11 12
mercado. Durante 2012, 26.4 por ciento del total de hipotecas otorgadas por la institución Créditos hipotecarios Inversión (Millones de pesos)
fue para el programa “Renueva tu Hogar” y 69 por ciento fueron para hipotecas verdes, y para
el total de 578,396 hipotecas otorgadas 48.5 por ciento fueron para nuevas viviendas. Para
2013, INFONAVIT espera originar por lo menos 545,000 créditos representando un inversión
de aproximadamente $123 mil millones.
44 45
Créditos Vivienda Media: CRÉDITOS FORMALIZADOS Bancos Comerciales y Sofoles 2008-2012

Desde la reciente crisis y debido a un menor acceso al financiamiento y una contracción
100.000 210,000
del mercado, desarrolladores de vivienda de menor escala, mejor posicionados para servir 190,000
90,000
segmentos de ingresos medios y altos, fueron los más afectados, mientras que para los desa- 170,000
rrolladores más grandes, su estrategia fue estar mejor posicionados en el segmento de menor 80.000 150,000
130.000
ingreso el cual es más estable y de menor riesgo debido a la escala de operaciones y eficiencias 70,000
110,000
creadas debido a su tamaño, así como también por la disponibilidad de financiamiento hipo-
60,000 90,000
tecario para los clientes de INFONAVIT y FOVISSSTE. Esta tendencia debe revertirse durante 70,000
50,000
2013, ya que las pequeñas y medianas compañías de construcción podrían fortalecer aún 50,000
más su posición a través del programa de garantías promocionado por el gobierno federal. 0 187,761 130,085 117,999 110,687 169,568 30,000
Esto podría resultar muy benéfico para el mercado en general, mediante la creación de una 08 09 10 11 12
oferta especializada más fuerte y con mayor capacidad para cubrir adecuadamente los reque- Créditos Inversión (Millones de pesos)
rimientos y tendencias de la demanda.
Perspectivas de Créditos Hipotecarios para 2013:

INFONAVIT Co-financiamientos 2008-2012 El 11 de Febrero de 2013, el presidente Peña Nieto anunció la nueva Política Gubernamental
de Vivienda y Desarrollo Urbano, la cual será coordinada por la nueva Secretaría de Desarrollo
100%
Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) que ahora dirigirá políticas urbanas y agencias de
80%
vivienda, la política de vivienda tiene un principal objetivo y es hacer que la vivienda digna y
decente esté disponible para todos. La política de vivienda será una pieza fundamental de la
60%
política de desarrollo urbano, en la búsqueda de, no sólo vivienda, si no de una mejor calidad
40%
de vida. Y con el fin de lograr esta meta, se definieron 4 estrategias:
1. Avanzar hacia una mayor coordinación de la planificación urbana y las instituciones
20%
de vivienda.
0%
2. Evolucionar hacia un modelo de Desarrollo solido y sustentable.
08 09 10 11 12 3. Reducción del déficit de vivienda

Co-financiamientos Inversión Infonavit 4. Procurar soluciones de vivienda con mayor calidad, competitividad y sostenibles.
En el caso de los créditos para vivienda de los bancos comerciales, (en términos de pesos)
incrementaron a Diciembre de 2012, donde la cartera de créditos hipotecarios de los bancos
creció en 10.3 por ciento a $433,000 millones comparado con un crecimiento de 8.4 por
ciento en el mismo periodo del año anterior, el cual se explica por una menor base de com-
paración en 2010. Las sofoles no se desempeñaron tan bien como los bancos comerciales y
contrajeron sus créditos (en términos de pesos) en 8.2 por ciento, en promedio, debido a las
continuas restricciones de liquidez y procesos de reestructura.
46 47
La nueva Política de Vivienda pretende: Una perspectiva sobre la valuación

• Tomar ventaja de infraestructura instalada y equipamiento urbano en las ciudades. de las acciones de Homex 2012,
• Aprovechar las propiedades vacantes y espacios urbanos vacios su estructura accionaria y
• Optimizar el uso de tierra incrementando la densidad y desarrollando mejores el alcance del departamento
espacios de recreación de Relación con Inversionistas.
• Mejorar los vecindarios del centro de la ciudad mediante la reutilización de espacios
urbanos deteriorados
• Vivienda digna y sostenible El mercado de capitales inició el año con un tono positivo, ya que el año 2011 finalizó con
• Ciudades competitivas una tendencia económica favorable. A pesar de que algunas de las principales preocupaciones
que se manifestaron en 2011 estuvieron presentes, se mostraron menos críticas en el tiempo.
La economía en Estados Unidos no experimentó una recesión de doble caída, los europeos
2013 2012 % responsables de las políticas económicas, después de muchos inicios inciertos, finalmente
Inversión Inversión Inversión
Millones Millones Millones parecían enfrentar la crisis de la deuda soberana con medidas más apropiadas como por
Hipotecas de pesos Hipotecas de pesos Hipotecas de pesos
ejemplo la operación del financiamiento a Largo Plazo introducido por el Banco Central Europeo
INFONAVIT 545,000 123,471 578,396 118,871 -6% 4% (BCE). Adicionalmente, China parecía estar manejando su desaceleración en crecimiento
FOVISSSTE 74,900 38,021 64,284 31,526 17% 21% para evitar un aterrizaje difícil y al mismo tiempo controlar la inflación.
Entidades Financieras 101,000 89,260 169,568 74,745 -40% 19%
Otras entidades 25,142 7,511
Reflejando lo que se vio como un buen comienzo, los principales índices en Estados Unidos
TOTAL 720,900 250,752 835,340 232,653 -14% 8%
lograron registrar una ganancia durante el primer trimestre de 2012. El S&P500 registró una
ganancia de 10.3 por ciento a 1,408.47 puntos y el Dow Jones cerró a 13,212.04 puntos,
una mejora del 8.1 por ciento.
El índice de la industria de la vivienda mexicana, el índice Habita, cerró el trimestre con una
ganancia trimestral de 5.2 por ciento, por debajo del desempeño de los principales índices,
(índice IPC de México subió 6.6 por ciento a 39,512.24 puntos durante el primer trimestre),
derivado principalmente por resultados mixtos del 4T11 de los desarrolladores de vivienda
mexicanos reportados a finales de Febrero 2012, reflejando los retos en relación a la continua
transición hacia la construcción vertical y comunidades mejor planeadas a través de un
incremento en la densidad. Para el 4T11 Geo registró un crecimiento de ingresos positivo de
11.3 por ciento pero un flujo de efectivo negativo por debajo de su guía financiera, seguido de
Homex con un crecimiento en ingresos de 6.0 por ciento y un flujo libre de efectivo positivo
por sus operaciones en México pero un flujo de efectivo negativo consolidado como resultado
de sus operaciones en Brasil. Además, Urbi anticipó sus resultados del 4T11 antes del reporte
trimestral donde sus ingresos y Flujo Libre de Efectivo (FLE) iban a estar muy por debajo de
su guía financiera inicial de 2011, creando así nerviosismo previo al período de reportes entre
todos los desarrolladores de vivienda. Ara y Sare además reportaron números débiles en am-
bas líneas principales, crecimiento y flujo libre de efectivo.
48
El precio de la acción de Homex para el 4T11 cerró en financieros mostraron en general ciclos de capital de trabajo más 1,406.58, 3.3 por ciento de ganancia durante el trimestre inicios de 2013, después de exhaustivas negociaciones en
$39.72, un incremento de 2.2 por ciento comparado con el altos impactando los niveles de deuda por lo tanto los resul- que trajo un retorno anual de 11.8 por ciento. la última semana de 2012, se aprobó por el senado y la casa
precio de la acción de inicios de año, mientras que los Adr´s tados financieros de estas compañías junto con las preocu- blanca y el Presidente firmó, la ley de liberación al contribu-
Homex incrementaron 11.2 por ciento a 18.76 dólares. paciones macroeconómicas alimentaron el escepticismo en El desempeño de las acciones de los desarrolladoras de vivienda yente estadounidense 2012 (ATRA), eliminando gran parte
general sobre la habilidad de las compañías desarrolladoras mexicanos fue negativo durante el periodo, y para el tercer de los impuestos relacionados con el abismo fiscal que de
El segundo trimestre de 2012 fue muy volátil para los mer- de vivienda para generar Flujo Libre de Efectivo para el año, trimestre consecutivo el Indice Hábita disminuyó, esta vez no resolverse, la Oficina de Presupuestos del Congreso había
cados de capital, teniendo un fuerte descenso en Mayo y creando preocupación acerca de los niveles de deuda de las 27.7 por ciento a 181.77. La disminución estuvo derivada en estimado que la fuerte disminución en el déficit habría dado
recuperándose en Junio. En general los mercados reaccio- compañías. Durante el 2T12, el índice Habita disminuyó parte por las noticias globales negativas, pero principalmente lugar a una leve recesión en 2013, con la tasa de des-
naron a las preocupaciones sobre la crisis financiera en 15.8 por ciento a 521.42 puntos. Homex disminuyó 14.2 por los reportes de resultados de las compañías. Homex y empleo elevándose a casi 9 por ciento en la segunda mitad
Europa donde la posibilidad de que Grecia saliera de la por ciento a Ps.34.22 mientras que los Adr´s de Homex Urbi modificaron su guía financiera 2012; en el caso de del 2013. Bajo el acuerdo firmado, una reducción en el gasto
Eurozona salió a escena. Al mismo tiempo, las condiciones disminuyeron 17.9 por ciento a $15.4 dólares. Homex el crecimiento fue ajustado a un crecimiento cero debido al presupuesto confiscado se retraso por dos meses y
económicas en España trajeron algunas preocupaciones las en sus operaciones en México para privilegiar la generación el techo de la deuda no cambio, por lo tanto, se espera que el
cuales se reflejaron en el rendimiento del bono a 10 años Las preocupaciones sobre la evolución de las condiciones de efectivo durante el año en vista de los retos enfrentados debate continúe en los siguientes meses de 2013.
del gobierno español, el cual pasó de poco menos de 6 por económicas en Europa continuaron durante el tercer tri- durante la primer mitad del año en relación al registro de
ciento al inicio del segundo trimestre a cerca del 7 por ciento mestre de 2012 donde un número de indicadores mostraron viviendas las cuales afectaron la cobranza y producción de En México, el último trimestre del año fue enfocado prin-
a finales del trimestre. Los rendimientos a estos niveles son un deterioro en la mayoría de las economías Europeas. Como viviendas nuevas en la Compañía. Urbi ajustó su guía finan- cipalmente en los resultados de las elecciones presiden-
claros indicios de peligro en los mercados, particularmente un indicador de lo grave de la recesión y la crisis fiscal, la ciera a una disminución en ingresos del 14 por ciento en ciales. El candidato del PAN, el partido gobernante durante
para una nación muy desarrollada. En Estados Unidos, las tasa de desempleo en España a finales del segundo trimestre 2012, con márgenes estables y un flujo libre de efectivo los últimos 12 años en México, perdió la elección, y el PRI
preocupaciones estaban relacionadas al “abismo fiscal” que de 2012 fue de 24.6 por ciento. Para aquellos entre 16 a estable en los siguientes seis trimestres. El Flujo Libre de quien antes de perder las elecciones en el año 2000 fue
se esperaba ocurriera a inicios de 2013, donde los recortes 24 años de edad, la tasa era de 53.3 por ciento. En los Efectivo y los niveles de endeudamiento continúan siendo la el partido en el poder durante 70 años en el país, el señor
de impuestos establecidos por Bush expirarían, el regreso al Estados Unidos hubo algunas señales mezcladas sobre el principal preocupación en los resultados de los desarrolladores Enrique Peña Nieto es el nuevo presidente de México y du-
6.2 por ciento del impuesto sobre la nomina en Seguridad desempeño de la economía por ejemplo, las ventas de autos e de vivienda. rante los primeros días de su mandato firmó un compromiso
social, de la tasa temporal del 4.2 por ciento en 2011 y inicios de vivienda mostraron una remarcada mejora, pero llamado “Pacto por México” proponiendo reformas integrales
2012, los embargos ordenados por el tope presupuestario la producción industrial estaba todavía afectada por la Las acciones comunes de Homex disminuyeron 27.8 por para apoyar la riqueza y crecimiento de la economía
comprometido en 2011, el impuesto del 3.8 por ciento sobre recesión Europea. ciento a Ps.24.69 y los Adr´s Homex disminuyeron 27.1 la cual ha sido bien recibida por los mercados financieros
los ingresos por inversión por encima de ciertos límites y por ciento a $11.2 dólares. locales e internacionales.
varias otras medidas. En China, la producción industrial Durante Julio, el mercado reaccionó favorablemente por el
fue menor a la del desempeño promedio pero aun mayor testimonio del Presidente Bernanke indicando que estaba En conclusión, el año 2012 fue una vez más un año dirigido por El S&P 500 finalizó el año en 1,426.19 puntos. El índice
al 9.5 por ciento a Junio aliviando algunas preocupaciones abierto para acciones adicionales (que fueron formalizadas el tono de las preocupaciones económicas globales, donde Dow Jones, tuvo un crecimiento anualizado de 5.7 para el
de desaceleración. Como reflejo de un ambiente altamente más tarde en la tercera ronda de los estímulos cuantitativos - los temores se concentraron en: el sistema financiero año 2012 a 13,104.14 puntos. El índice IPC de México
incierto, el S&P 500 disminuyó -3.3 por ciento durante el QE3), al mismo tiempo, los mercado de capitales aumentaron Europeo el cual positivamente no paso por una crisis como escaló 17.1 por ciento durante el año a 43,705.83 puntos
segundo trimestre mientras el Dow Jones registró una considerablemente a finales de Julio ya que el Presidente se temía por algunos expertos en economía y está pasando ya que durante el 4T12 el índice tuvo un repunte de 10.9
pérdida de 2.5 por ciento. El índice IPC tuvo un desempeño Draghi del Banco Central Europeo indicó que el BCE estaba por lo que parece un ordenado (pero doloroso) proceso de por ciento.
positivo ganando 1.7 por ciento a 40,199.55 puntos en dispuesto a tomar medidas más sustanciales para hacer frente re-estructura. El duro aterrizaje tan temido en China no ha
una trayectoria positiva de la economía mexicana. a los problemas de financiamiento y mantener la Eurozona. ocurrido y se espera un crecimiento en el país de alrededor El índice Hábita, cerró el año con un pérdida anual significa-
Sin embargo, los mercados de capital durante el tercer tri- 7.5 a 8.0 por ciento para 2013. En los Estados Unidos, uno tiva de 29.1 por ciento, derivado principalmente por el sen-
Los reportes del primer trimestre de 2012 de las compañías mestre mejoraron, el Dow Jones cerró a 13,002.64 puntos de los principales temas de preocupación e incertidumbre el timiento negativo de los inversionistas hacia la complejidad
desarrolladoras de vivienda mexicanas se mostraron en línea con una ganancia de 1.6 por ciento para el 3T12 y una cual afecto la planificación de negocios para algunas empre- agregada a los modelos de negocios como resultado de la
con las expectativas del mercado, sin embargo los resultados pérdida anual de -0.4 por ciento. El índice S&P 500 cerró a sas estadounidenses fue la resolución del abismo fiscal. A transición de las preferencias del gobierno hacia la construc-
ción vertical, donde el ciclo de construcción es mayor, añadiendo así una presión significativa Información Selecta
a la generación de Flujo Libre de Efectivo, y retos administrativos enfrentados en relación a Cambio
2008 2009 2010 2011 2012
esta transición como por ejemplo el registro de viviendas bajo el sistema RUV y los lineamientos 12-11
del índice de sustentabilidad de CONAVI. Sin embargo durante el 4T12, el índice registró un Utilidad por Acción 2.77 4.68 4.72 3.03 4.77 57.4%
crecimiento positivo de 12.3 por ciento respaldado por las atractivas valuaciones de las com- Utilidad por ADS(1) en
1.23 2.15 2.29 1.30 2.20 69.4%
dolares estadounidenses
pañías de vivienda y un prospecto positivo de la industria de vivienda para 2013 respaldado
Precio de la Acción Máximo 122.00 96.00 77.90 69.62 47.34 -32.0%
por valuaciones atractivas de las compañías desarrolladoras de vivienda y un futuro positivo
Precio de la Acción Mínimo 26.29 25.90 51.50 26.33 24.69 -6.2%
para la industria de la vivienda para 2013 con el soporte de una demanda constante, apoyo Precio de la Acción cierre del año 52.05 73.50 70.00 39.03 26.72 -31.5%
continuo de las autoridades mexicanas e instituciones de vivienda así como una menor com- Precio ADS Máximo 70.71 44.38 36.77 34.01 22.31 -34.4%
petencia beneficiando potencialmente a los desarrolladores de vivienda públicos. Precio ADS Mínimo 11.45 9.96 23.06 11.40 11.22 -1.6%
Precio ADS cierre del año 22.83 33.62 33.81 16.87 12.48 -26.0%
Las acciones comunes de Homex cerraron a la baja por 32.9 por ciento a 26.72 pesos y el Capitalización de Mercado
17,429,984 24,610,005 23,432,360 13,065,214 8,944,467 -31.5%
cierre de año (miles de pesos)
ADR 26.0 por ciento cerrando en 12.48 dólares. Durante la última semana de diciembre,
Promedio Ponderado de acciones
Homex anunció su guía financiera 2013 donde la compañía anunció un guía conservadora 334,870 334,830 334,748 334,748 334,748 0.0%
en circulación (miles)(2)
enfocada en la generación de flujo libre de efectivo en lugar de un crecimiento alineado con ADS disponibles (miles)(3) 33,542 35,752 33,111 33,203 26,961 -18.8%
las expectativas del mercado. Fuente: Reporte mensual JP Morgan, IPREO y Estados Financieros Auditados Homex.
1 Valor estimado del dólar usando un tipo de cambio de $12.9880 por cada dólar el 31 de Diciembre de 2012, $13.9787 pesos por cada dólar al 31 de Diciembre de 2011,
$12.3817 pesos por cada dólar el 31 de Diciembre de 2010. $13.0587 pesos por cada dólar al 31 de Diciembre de 2009 y $13.5383 pesos por cada dólar al 31 de Diciembre de 2008.
2 Número de acciones en circulación al 31 de Diciembre.
El volumen de operación basados en el valor (sobre una base anual) de las acciones comunes 3 Razón Acciones comunes / ADR: 6:1. Número de ADR´s en circulación al 31 de Diciembre.
de Homex y ADR´s incremento año con año 7.5 porciento a $16,886.6 millones en 2012
comparado con $15,711.6 millones en 2011 y 31.3 por ciento a $2,488.2 millones de
dólares en 2012 comparado con $1,895.3 millones de dólares en 2011 respectivamente.
Estructura Accionaria
Desde el 29 de junio de 2004, fecha en la que la Compañía completó su
Oferta Pública Inicial hasta el 31 de diciembre de 2012, Homex ha mantenido
su doble listado en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) y la Bolsa a
17.1%
11.7% Mexicana de Valores (BMV). A finales del año 2012, Homex tenía un total de
b
5.7%
334.7 millones de acciones en circulación y una capitalización de mercado
de $8,944 millones o $639.44 millones de dólares. Del total de acciones en
-28.2% circulación a final de año, 66 por ciento representaron las acciones libres
-29.1%
-32.9%
entre los inversionistas públicos individuales e institucionales, mientras que
el grupo fundador Homex, la familia De Nicolás, mantuvo participación de
Ene 12 Ene 12 Feb 12 Mar 12 Mar 12 Abr 12 May 12 Jun 12 Jun 12 Jul 12 Ago 12 Sep 12 Sep 12 Oct 12 Nov 12 Nov 12 Dic 12 34.2 por ciento. De acuerdo a los reportes públicos disponibles al 31 de
diciembre de 2012, Ashmore Investment Management, LTD., un especialista
HXM HOMEX IPC DJ S&P HABITA estructura accionaria 2012
Símbolo NYSE: HXM
gestor de fondos orientados al valor basado en Reino Unido, fue el segundo a. Familia de Nicolás 34.2%
Símbolo BMV: Homex b. Acciones disponibles 66%
mayor accionista de la empresa con aproximadamente el 6.2 por ciento del
capital total. Inversionistas institucionales, incluyendo Ashmore Investment
Management, LTD., dominaron la estructura accionaria de Homex, repre-
sentando el 76.7 por ciento de sus acciones.
52 53
Estructura accionaria
Alcance de Relación con Inversionistas
por país 2012 ghi jkl
e f El departamento de Relación con Inversionistas de Homex, mantiene una comunicación
a. Estados Unidos 64% d
b. Reino Unido 18.9% c activa, clara, transparente y oportuna con sus accionistas, inversionistas y analistas del mer-
c. México 7.7%
cado, es una prioridad. Para el equipo, se reconoce que la credibilidad es fundamental para
d. Paises Bajos 3.0%
e. Suiza 1.5% el proceso de valuación del mercado. El departamento de Relación con inversionistas de la
f. Singapur 1.0% compañía reporta directamente al Director de Finanzas, manteniendo además una apegada
b a
g. Suecia 0.7%
relación con el Director General, garantizando al mismo tiempo un canal de comunicación
h. Canadá 0.3%
i. Francia 0.4% directo con el Director General y el Consejo de Administración, asegurando un canal de
j. Dinamarca 0.3% comunicación directa a través del equipo de administración de Homex en las cuatro diferentes
k. Hong Kong 0.3%
divisiones de la Compañía.
l. Suramérica 0.5%
Durante 2012, Homex participó en distintas conferencias enfocadas en renta variable y

1 Valor del dólar usando un tipo de cambio estimado de $12.9880 por cada dólar al 31 de Diciembre del 2012. deuda en Estados Unidos y Europa, entre otros: Conferencia latinoamericana para Directores
Generales Morgan Stanley, Conferencia Anual Latinoamericana de Santander, Día de la Vivi-
enda de México en Nueva York y Londres, 14va Mesa Redonda Anual para Directores Ge-
a
estructura accionaria por j
nerales UBS y Conferencia Global para Mercados Emergentes, Conferencia Bank of America
b
estilo de inversión 2012 en Laguna Niguel, Conferencia para Directores Generales JP Morgan en ciudad de México,
a. Especializado 1,5%
i Conferencia Deutsche Bank en Nueva York, Conferencia Global de Mercado Inmobiliario de
b. Valor 24,4%
c. Crecimiento 26,0% Bank of America Merrill Lynch en Nueva York 2012, “Día de los desarrolladores de vivienda
d. Alternativo 10,7% en México” Morgan Stanley en la ciudad de México. Además Homex condujo un Non-Deal
h
e. Valor e ingreso 1,5%
Road Show con Deutsche Bank con diferentes Inversionistas institucionales clave.
f. No divulgado 3,8% g
g. Broker 7,6%
h. Valor profundo 1,5% f c Cobertura de Analistas
i. Índice 13,0% e
Homex busca activamente la cobertura de analistas de mercado reconocidos buscando man-
j. GARP 9,9% d
tener la visibilidad de la compañía dentro de la comunidad financiera. Al 31 de diciembre de
2012, Homex mantuvo cobertura a través de 24 instituciones, incluyendo analistas de capital
En un análisis regional, la mayoría de los inversionistas de Homex, (excluyendo a la familia y renta fija e incluyendo analistas locales en México.
De Nicolás e incluyendo sus acciones comunes y ADR´s) se concentraron en Estados Unidos,
con el 64 por ciento, seguido del Reino Unido con el 19 por ciento.
La estructura accionaria de Homex por tipo de inversionista es variada, con una alta concen-
tración en inversionistas enfocados al crecimiento, representando 26.0 por ciento, seguido
de los inversionistas con una estrategia enfocada en el valor los cuales representan 24.4 por
ciento al 31 de diciembre de 2012.
54 55
COMENTARIOS Y ANÁLISIS DE Ingresos

LA ADMINISTRACIÓN SOBRE El total de ingresos por concepto de vivienda en 2012 disminuyó 6.8 por ciento a $18,809.9
LOS RESULTADOS DE OPERACIÓN Y millones de $20,179.7 millones en 2011, derivado por un decremento de 23.9 por ciento
SITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA en el volumen del segmento de interés social en la división México. El segmento de vivienda
media representó 19.1 por ciento del total de ingresos en 2012 comparado con 14.9 por
ciento en 2011 como resultado de la disponibilidad de financiamiento hipotecario a través
El siguiente análisis debe leerse en conjunto con nuestros estados financieros consolidados y de programas de cofinanciamiento con INFONAVIT así como también por la disponibilidad
las notas a los mismos que se incluyen en este reporte anual. Nuestros estados financieros de financiamiento de FOVISSSTE. Los Ingresos de Brasil representaron 0.5 por ciento del
consolidados han sido preparados de acuerdo a las Normas Internacionales de Información total de ingresos en 2012 comparado con 2.7 por ciento durante 2011, reflejando continuos
Financiera (“NIIF”). retrasos administrativos y retos enfrentados principalmente en el proceso de escrituración.
Simultáneamente, la Compañía ha reducido la velocidad de sus inversiones en construcción
Volumen de Ventas en proceso para reducir sus inversiones de capital, reduciendo así el nivel de viviendas en
Para el año 2012, el volumen total de ventas disminuyó 18.4 por ciento a 42,945 viviendas, construcción y el crecimiento potencial. Otros ingresos se mantuvieron relativamente estables
de 52,486 viviendas en 2011. El volumen de ventas para vivienda de interés social en México en 2.8 por ciento del total de ingresos durante 2012 de 3.0 por ciento durante 2011.
disminuyó 23.9 por ciento en 2012 representando 85.4 por ciento del total de viviendas
tituladas. El volumen de ventas para vivienda media incrementó 76.7 por ciento en 2012 Utilidad Bruta
comparado con los niveles de 2011 reflejando una mayor disponibilidad de financiamiento La utilidad bruta disminuyó a 21.8 por ciento en 2012 de 27.2 por ciento en 2011. De confor-
hipotecario a través de FOVISSSTE y la banca comercial para el segmento de vivienda media midad con la aplicación de la NIC 23, “Costos de préstamos” sólo las diferencias de la pérdida
así como también una menor base de comparación de los resultados de la Compañía en o ganancia cambiaria relacionadas a la deuda en moneda extranjera y directamente atribuible
2011. La Compañía continúa incrementado su participación de mercado en su negocio a la adquisición, construcción o producción de los activos que cumplan para su cualificación,
central, el segmento de interés social, donde la disponibilidad de financiamiento hipotecario deben ser capitalizados, formando parte del costo de dichos activos, ya que son considerados
es apoyada sólidamente por INFONAVIT y FOVISSSTE, así como fondos de vivienda estatales. ajustes al gasto de interés.
Para el año 2012, las viviendas tituladas en Brasil totalizaron 249 unidades ó 0.6 por ciento
del total de las viviendas tituladas, una disminución de 76.6 por ciento de 1,065 unidades ó Durante el año concluido al 31 de diciembre de 2012, la capitalización de los costos de prés-
2.0 por ciento del total de las viviendas tituladas durante 2011. tamos de la Compañía aplicados al costo de ventas incrementó 19.7 por ciento a $1,256.5
millones comparado con $1,048.9 millones durante el mismo periodo en 2011, principal-
El precio promedio del total de viviendas escrituradas fue de 438 mil pesos, un decremento mente como resultado de:
de 14.1 por ciento comparado con 2011. El precio promedio de la Compañía refleja la estra-
tegia de Homex para responder activamente a la disponibilidad de hipotecas, tendencias del • a) un incremento del 19.1 por ciento en el gasto por el interés capitalizado a $1,246.5
mercado y nichos de oportunidad. millones durante el año concluido al 31 de diciembre de 2012 de $1,046.4 millones
al 31 de diciembre de 2011, reflejando un incremento del 10.6 por ciento en relación
con el total de la deuda con un incremento en la inversión en el inventario de construcción
PRECIO PROMEDIO en proceso; y el incremento en el nivel de las cuentas por cobrar.
Variación • b) La capitalización de la pérdida cambiaria aplicada al costo de ventas de $9.5 millones,
(miles de pesos) 2012 2011 Bajo Alto
12/11
comparado con una pérdida cambiaria de $2.5 millones durante el mismo periodo en
Vivienda de interés social $ 363 $ 346 4.9% $ 109 $ 541 2011, reflejando la apreciación del peso mexicano en relación al dólar estadounidense.
Vivienda media $ 872 $ 918 -5.0% $ 541 $ 1,364
Precio promedio para $ 438 $ 384 14.1%
todas las viviendas
57
El costo de ventas se incrementó 41.6 por ciento en el año concluido al 31 de diciembre de c) c) los efectos de la valuación neta de los instrumentos financieros derivados se incre-
2012 a $22,481.4 millones de $15,880.8 millones durante el mismo periodo en 2011, mentaron para llegar a una pérdida de $116.5 millones, en contraste con una ganancia
Lo anterior es atribuible a menores márgenes provenientes de la división de infraestructura y de $69.4 millones en 2011. Esto se debió a los cambios a valor de mercado de los
los proyectos de centros penitenciarios, como resultado del reconocimiento del proyecto de instrumentos financieros derivados de la Compañía durante el año.
centro penitenciario de la compañia asociada Makobil (Chiapas) en donde Homex ejecutaba
servicios de construcción, como empresa subcontratada. Al 31 de diciembre de 2012 el Exposición a fluctuación cambiaria y a derivados en moneda extranjera
centro penitenciario de Chiapas estaba en un 84 por ciento terminado. Al mismo tiempo, el Al 31 de diciembre de 2012, la deuda denominada en dólares de Homex consistió en tres
incremento en el costo de ventas se vio afectado también por las operaciones de la Compa- bonos: uno de $250 millones de dólares emitido en 2005, otro de $250 millones de dólares
ñía en Brasil. Sobre una base pro forma, la utilidad bruta en 2012 fue de 26.1 por ciento, emitido en 2009 y uno más de $400 millones de dólares emitido en 2012. Cada uno de
comparada con 32.4 por ciento en 2011. La disminución en el margen bruto se debió prin- estos bonos tiene un único pago de principal con vencimiento en 2015, 2019 y 2020, res-
cipalmente a los efectos antes mencionados. pectivamente. Por lo que se refiere al bono de $250 millones de dólares con vencimiento en
2015, la Compañía recurrió a una operación de forwards con límite máximo para el pago del
Gastos de Administración y Ventas próximo cupón a un tipo de cambio efectivo de $13.85 por dólar, con un límite máximo de
Los gastos de administración y ventas disminuyeron 10.8 por ciento, a $2,475.1 millones, $15.50 por dólar. Por lo que se refiere al bono de $250 millones de dólares con vencimiento
contra $2,774.9 millones en 2011. Como porcentaje de los ingresos totales, los gastos de en 2019, la Compañía recurrió a un swap para la cobertura de principal a un tipo de cambio
administración y ventas disminuyeron a 8.6 por ciento en 2012, en comparación con 12.7 de $12.93 por dólar hasta la fecha de vencimiento; para los pagos de cupones, recurrió a
por ciento en 2011. La reducción de los gastos de administración y ventas durante el ejercicio cuatro operaciones de forwards con límite máximo para el periodo 2013-2014, a un tipo
2012 se explica principalmente por las eficiencias generadas durante el año en las divisiones de cambio efectivo de $13.24 por dólar, con un límite máximo de $17.00 por dólar. Por lo
México e Internacional. que se refiere al bono de $400 millones de dólares con vencimiento en 2020, la Compañía
recurrió a un swap para la cobertura de principal a un tipo de cambio de $12.97 por dólar
Utilidad de Operación hasta la fecha de vencimiento; para los pagos de cupones, recurrió a cuatro operaciones de
En 2012, la utilidad de operación incrementó 19.7 por ciento a $3,792.8 millones com- forwards con límite máximo, para su pago en 2013 a un tipo de cambio efectivo de $13.22
parado con $3,167.3 millones en 2011. En una comparación pro-forma (sin considerar la por dólar, con un límite máximo de $17.00 por dólar; y para los pagos de cupones en 2014
aplicación de la NIC 23 en 2012 y 2011), el margen operativo de la Compañía en 2012 a un tipo de cambio efectivo de $13.85 por dólar, con un límite máximo de $15.50 por dólar.
disminuyó 176 puntos base a 17.6 por ciento comparado con 19.3 por ciento en 2011.
El menor margen se debió principalmente a mayores costos anteriormente explicados en la Los efectos netos de la valuación de instrumentos financieros derivados reconocidos en el
discusión de la utilidad bruta. estado de resultados para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2012 y 2011 tota-
lizaron $116.5 millones y $(69.4) millones, respectivamente.
Costo de préstamos, neto
Los costos de préstamos, neto (conformado por los ingresos por intereses, los gastos por Impuestos sobre la Renta
intereses, las pérdidas y ganancias cambiarias y los efectos de valuación de los instru- Los impuestos a la utilidad aumentaron 46.1 por ciento a $1,108.4 millones, en relación con
mentos financieros derivados) disminuyó a $628.9 millones en 2012, en comparación con $758.6 millones en 2011. La tasa fiscal efectiva fue de 41 por ciento en 2012, mientras que
$1,050.7 millones en 2011, principalmente como resultado de lo siguiente: en 2011 fue de 43 por ciento.
a) a) el gasto por intereses neto aumentó a $270.8 millones en 2012, en relación con UAFIDA
$113.5 millones en 2011, fundamentalmente debido a un incremento de 10.6 por Para 2012, la UAFIDA se incrementó 17.0 por ciento a $5,431.9 millones comparada con
ciento en la deuda de la Compañía relacionada con vivienda; $4,643.1 millones registrados durante 2011. El margen UAFIDA durante 2012 fue de 18.9
b) en 2012 la Compañía registró una pérdida cambiaria de $241.6 millones, comparado por ciento comparado con 21.3 por ciento durante 2011.
a $1,006.6 millones en 2011; y
58
Reserva Territorial Ciclo de Capital de Trabajo

Homex considera que es una de las Compañías desarrolladoras de vivienda con mayor diver- El ciclo de capital de trabajo de la división vivienda de la Compañía al 31 de diciembre de
sidad geográfica en México. Al 31 de diciembre de 2012, las operaciones de la Compañía 2012 fue de 615 días comparado con 631 días al 31 de diciembre de 2011.
incluían 146 desarrollos en construcción en 35 ciudades ubicadas en 21 estados del país.
Al 31 de diciembre de 2012, el total de la reserva territorial de Homex era de aproximada- Año a año el inventario total disminuyó 76 días a 617 días de 693 días al 31 de diciembre
mente 75.2 millones de metros cuadrados, destinados primordialmente a las operaciones en de 2011. En una comparación anual, el balance de inventario (ajustado por la capitalización
México, en tanto que aproximadamente 2.3 millones de metros cuadrados correspondieron a del CIF) incrementó por $1,858.7 millones derivado principalmente de la migración a la
operaciones en Brasil. La reserva territorial de la Compañía incluye tanto terrenos escriturados construcción vertical, donde la inversión inicial de capital es mayor comparada con la cons-
como en proceso de escrituración. Homex estima poder construir en su reserva territorial trucción horizontal, además de que la construcción vertical requiere de un ciclo más largo de
aproximadamente 430,018 viviendas de interés social, cerca de 20,767 viviendas medias y construcción. Como porcentaje de la construcción total, la construcción vertical incrementó a
alrededor de 2,217 viviendas turísticas. Para 2013 Homex continuará con una estrategia de 55 por ciento al 31 de diciembre de 2012 comparado con 40 por ciento al 31 de diciembre
reemplazo conservadora para adquisiciones de reserva territorial. de 2011. En una base anual el inventario de tierra disminuyó $959 millones, en línea con la
política de la Compañía de seguir una estrategia de remplazo de tierra.
Liquidez
La deuda total de Homex (neta de costos por emisión de deuda) se incrementó a $20,115.6 Las cuentas por cobrar (CC), excluyendo las cuentas por cobrar de los proyectos penitenciarios al
millones al 31 de diciembre de 2012, en comparación con $15,187.6 millones al 31 de 31 de diciembre de 2012, incrementaron 85 días comparado con 36 días al 31 de diciembre
diciembre de 2011, principalmente como resultado de los requerimientos de capital de trabajo de 2011. El incremento año a año se derivó de un incremento de 57 días de las cuentas por
y la deuda relativa al centro penitenciario de Morelos. cobrar de vivienda así como del reconocimiento de las CC de la construcción de proyectos en la
división infraestructura donde las cuentas por cobrar de la división infraestructura (excluyendo
Al 31 de diciembre de 2012, la deuda de la Compañía a corto plazo era de $3,112.2 los proyectos penitenciarios) se incrementaron a $1,394.8 millones de $544.5 millones.
millones, incluyendo aproximadamente $1,178.7 millones correspondientes a varias líneas
de crédito revolvente otorgadas por instituciones financieras. La deuda de largo plazo de la Las cuentas por pagar, excluyendo las cuentas por pagar de los proyectos penitenciarios,
Compañía ascendió a $17,003.5 millones. disminuyeron a $4,642.0 millones de $4,315.1 millones al 31 de diciembre de 2011. Los
días de cuentas por pagar disminuyeron 87 días al 31 de diciembre de 2012, comparado con
El 28 de septiembre de 2005 la Compañía emitió un bono (o Senior Guaranteed Notes) de 98 días al 31 de diciembre de 2011.
$250 millones de dólares con vencimiento en 2015, con una tasa de interés de 7.50 por
ciento, pagaderos semestralmente.
El 11 de diciembre de 2009 la Compañía emitió un bono de $250 millones de dólares con

vencimiento en 2019, con una tasa de interés de 9.50 por ciento, pagaderos semestralmente.
El 7 de febrero de 2012 la Compañía emitió un bono de $400 millones de dólares con ven-
cimiento en 2020, con una tasa de interés de 9.75 por ciento, pagaderos semestralmente.
60 61
DESARROLLADORA HOMEX, S.A.B. DE C.V.
Y SUBSIDIARIAS
REPORTe anual 2012
ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 2011
CON INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
CONTENIDO:
Informe de los Auditores Independientes.
Estados financieros Consolidados Auditados.
Estados de Situación Financiera

Estados de resultados
Estados de resultados integrales
Estados de variaciones en el capital contable
Estados de flujos de efectivo
Notas de los estados financieros
63
Informe de los Auditores Independientes
Al Consejo de Administración y la Asamblea General de Accionistas
de Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.
Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos de Desarrolladora Homex, En nuestra opinión, los estados financieros consolidados presentan razonablemente, en todos
S.A.B. de C.V. y subsidiarias, que comprenden los estados consolidados de situación finan- los aspectos materiales, la situación financiera consolidada de Desarrolladora Homex, S.A.B.
ciera al 31 de diciembre de 2012, 2011 y al 1 de enero de 2011, y los relativos estados de C.V. y subsidiarias al 31 de diciembre de 2012, 2011 y al 1 de enero de 2011, así como
consolidados de resultados, de resultados integrales, de variaciones en el capital contable sus resultados consolidados y sus flujos de efectivo por cada uno de los dos años por el período
y de flujos de efectivo por cada uno de los dos años por el período terminado el 31 de terminado el 31 de diciembre de 2012, de conformidad con las Normas Internacionales de
diciembre de 2012, así como un resumen de las políticas contables significativas y otra Información Financiera emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.
información explicativa.
Los estados financieros consolidados adjuntos han sido preparados asumiendo que Desa-
La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados rrolladora Homex, S.A.B. de C.V. continuará operando como negocio en marcha. Como se
financieros consolidados adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Infor- menciona en la Nota 29 de los estados financieros consolidados, los problemas actuales de
mación Financiera emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad, y del liquidez de la Compañía y otros asuntos recientes que han surgido, generan duda
control interno que la Administración considere necesario para permitir la preparación de los sustancial de su habilidad para continuar operando como negocio en marcha. Los planes
estados financieros consolidados libres de desviación material, debido a fraude o error. de la Administración respecto a estos asuntos se encuentran descritos en las Notas 29 y 30.
Los estados financieros consolidados de 2012 no incluyen los ajustes que pudieran resultar
Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados de la resolución de esta incertidumbre.
adjuntos basada en nuestras auditorías. Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de confor-
midad con las Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas exigen que cumplamos
los requerimientos de ética, así como que planifiquemos y ejecutemos la auditoría con el fin
de obtener una seguridad razonable sobre si los estados financieros consolidados están libres
de desviación material. Mancera, S.C.
Integrante de Ernst & Young Global
Una auditoría conlleva la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría

sobre los importes y la información revelada en los estados financieros consolidados. Una C.P.C. Alejandro Valdez Mendoza
auditoría también incluye la evaluación de lo adecuado de las políticas contables aplicadas y Culiacán, Sinaloa, México
de la razonabilidad de las estimaciones contables realizadas por la administración, así como 17 de Mayo de 2013
la evaluación de la presentación de los estados financieros consolidados en su conjunto.
Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido en nuestras auditorías
proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión de auditoría.
64 65
DESARROLLADORA HOMEX, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS DESARROLLADORA HOMEX, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
Estados de situación financiera consolidados Estados de situación financiera consolidados
(Cifras en miles de pesos) (Cifras en miles de pesos)
Al 31 de diciembre de Al 1 de enero de Al 31 de diciembre de Al 1 de enero de

2012 2011 2011 2012 2011 2011
Activo Pasivo a largo plazo:

Activo circulante: Deuda a largo plazo (Nota 17.2) 14,021,116 10,834,287 10,659,199
Efectivo y equivalentes de efectivo (Nota 7) $ 2,129,433 $ 3,860,350 $ 3,307,692 Deuda a largo plazo relacionada con prisiones (Nota 17.3) 2,928,282 400,329 -
Efectivo restringido (Nota 19) 137,696 132,303 127,530 Arrendamientos por pagar a largo plazo (Nota 17.4) 54,060 154,933 235,430
Cuentas por cobrar, neto (Nota 8) 6,197,409 1,962,797 1,975,203 Instrumentos financieros derivados (Nota 17.1) 676,550 7,551 492,364
Cuentas por cobrar a filiales (Nota 9) 56,208 174,073 - Acreedores por adquisición de terrenos a largo plazo (Nota 20) 12,413 - 41,441
Inventarios (Nota 10) 12,862,331 17,830,588 17,069,393 Otros pasivos a largo plazo 5,840 4,675 4,684
Pagos anticipados (Nota 11) 222,247 469,846 469,361 Impuesto sobre la renta diferido (Nota 27) 4,807,309 4,492,491 4,564,440
Otros activos financieros (Nota 12) 1,377,361 530,501 272,830 Total pasivo a largo plazo 22,505,570 15,894,266 15,997,558
Total del activo circulante 22,982,685 24,960,458 23,222,009 Total pasivo 36,599,351 27,425,130 24,242,855
Activo no circulante: Capital contable (Nota 21):

Terrenos para futuros desarrollos y obra en Capital social 425,444 425,444 425,444
proceso (Nota 10) 20,209,099 12,755,138 10,388,294 Prima en venta de acciones 2,833,255 2,833,255 2,833,255
Propiedad y equipo, neto (Nota 13) 1,141,068 1,375,128 1,509,491 Acciones en tesorería al costo (102,053) (102,053) (98,412)
Crédito mercantil (Nota 3h) 731,861 731,861 731,861 Utilidades retenidas 12,089,034 10,493,853 9,478,802
Inversión en asociada (Nota 14) 559,884 36,979 - Instrumentos financieros derivados, neto de impuestos
Otros activos no circulantes (Nota 15) 138,172 100,346 31,675 diferidos (Nota 3v (423,712) 17,248 (308,854)
Cuentas por cobrar a largo plazo (Nota 8) 3,871,495 155,713 62,166 Otras cuentas de capital (Nota 3v) (259,324) (236,427) 53,317
Instrumentos financieros derivados (Nota 17.1 8,738 70,014 13,123 Capital contable participación controladora 14,562,644 13,431,320 12,383,552
Impuesto sobre la renta diferido (Nota 27) 1,702,977 870,266 857,713 Participación no controladora en subsidiarias consolidadas 183,984 199,453 189,925
Total del activo no circulante 28,363,294 16,095,445 13,594,323 Total del capital contable 14,746,628 13,630,773 12,573,477
Total activo $ 51,345,979 $ 41,055,903 $ 36,816,332 Total del pasivo y capital contable $ 51,345,979 $ 41,055,903 $ 36,816,332
Pasivo y capital contable

Pasivo a corto plazo:
Pasivos bancarios a corto plazo y porción circulante de la
deuda a largo plazo (Nota 17.2) $ 2,586,343 $ 3,609,120 $ 1,693,048
Porción circulante de la deuda relacionada con
prisiones (Nota 17.3) 415,358 - -
Porción circulante de los arrendamientos por pagar (Nota 17.4) 110,473 188,937 169,604
Cuentas por pagar (Nota 19) 3,720,745 3,142,829 3,412,119
Acreedores por adquisición de terrenos (Nota 20) 935,749 1,172,293 778,141
Depósitos de clientes para futuras ventas 1,172,183 669,851 624,644
Otros impuestos por pagar 1,803,852 1,056,606 754,264
Impuesto sobre la renta 1,040,019 91,586 37,531
Provisión para posiciones fiscales inciertas (Nota 27f) 2,309,059 1,599,642 775,946
Total pasivo a corto plazo 14,093,781 11,530,864 8,245,297
Las notas adjuntas son parte integrante de los estados financieros consolidados.
66 67
DESARROLLADORA HOMEX, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS DESARROLLADORA HOMEX, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
Estados de resultados consolidados Estados de resultados integrales consolidados
(Cifras en miles de pesos, excepto utilidad por acción) (Cifras en miles de pesos)
Por los años terminados el 31 de diciembre de Por los años terminados el 31 de diciembre de
2012 2011 2012 2011
Ingresos: Utilidad neta consolidada $ 1,599,431 $ 1,024,579

Venta de viviendas $ 18,809,885 $ 20,179,741
Servicios de construcción 9,122,770 986,207
Otros ingresos 816,748 657,105
28,749,403 21,823,053 Otras utilidades (pérdidas) integrales:
Costo de ventas 22,481,449 15,880,790
Utilidad bruta 6,267,954 5,942,263 Utilidad (pérdida) cambiaria por los Senior Guaranteed notes
Gastos de operación (Nota 24) 2,475,160 2,774,929 cubiertos por instrumentos financieros derivados 137,275 (399,250)
Otros gastos de operación, neto (Nota 25) 498,554 352,465 Impuesto sobre la renta diferido relacionado con la utilidad (pérdida) cambiaria por
Utilidad de operación 3,294,240 2,814,869 los Senior Guaranteed notes cubiertos por instrumentos financieros derivados (36,797) 111,791
Gastos por intereses (Nota 26) 549,018 307,479 Diferencias cambiarias en la conversión de operaciones extranjeras (123,375) (2,285)
Ingresos por intereses (278,220) (194,009) Efectos de valuación de instrumentos financieros derivados (612,813) 452,333
Pérdida cambiaria, neta 241,588 1,006,620 Impuesto sobre la renta diferido relacionado con los efectos de valuación de
Efectos de valuación de instrumentos financieros derivados, neto (Nota 17.1) 116,504 (69,395) instrumentos financieros derivados 171,853 (126,231)
Método de participación en asociada (Nota 14) (42,485) (18,979)
Utilidad antes de impuestos a la utilidad 2,707,835 1,783,153 Utilidad integral del año $ 1,135,574 $ 1,060,937
Impuestos a la utilidad (Nota 27) 1,108,404 758,574
Atribuible a la participación controladora $ 1,131,324 $ 1,051,409

Utilidad neta consolidada $ 1,599,431 $ 1,024,579 Atribuible a la participación no controladora 4,250 9,528
Atribuible a: Utilidad integral del año, neta de impuestos a la utilidad $ 1,135,574 $ 1,060,937
Utilidad neta participación controladora $ 1,595,181 $ 1,015,051
Utilidad neta participación no controladora 4,250 9,528
Utilidad neta consolidada $ 1,599,431 $ 1,024,579
Promedio ponderado de acciones en circulación (en miles) 334,568 334,700
Utilidad básica y diluida por acción de accionistas participación controladora $ 4.77 $ 3.03
Las notas adjuntas son parte integrante de los estados financieros consolidados. Las notas adjuntas son parte integrante de los estados financieros consolidados.
68 69
DESARROLLADORA HOMEX, S.A.B. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
Estados de variaciones en el capital contable consolidados
Por los años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011 (Cifras en miles de pesos)
Capital contable
Prima en venta de Acciones en tesorería, Instrumentos financieros Capital contable Total capital contable
Capital social Utilidades retenidas Otras cuentas de capital participación
acciones al costo (Nota 21) derivados participación controladora (Nota 21)
no controladora
Saldos al 1 de enero de 2011 $ 425,444 $ 2,833,255 $ (98,412) $ 9,478,802 $ (308,854) $ 53,317 $ 12,383,552 $ 189,925 $ 12,573,477
Opciones ejercidas del plan de acciones al personal (Nota 21) 2,796 2,796 2,796
Acciones recompradas (Nota 21) (6,437) (6,437) (6,437)
Utilidad integral 1,015,051 326,102 (289,744) 1,051,409 9,528 1,060,937
Saldos al 31 de diciembre de 2011 425,444 2,833,255 (102,053) 10,493,853 17,248 (236,427) 13,431,320 199,453 13,630,773
Dividendos pagados por subsidiaria consolidada (19,719) (19,719)
Utilidad integral 1,595,181 (440,960) (22,897) 1,131,324 4,250 1,135,574
Saldos al 31 de diciembre de 2012 $ 425,444 $ 2,833,255 $ (102,053) $ 12,089,034 $ (423,712) $ (259,324) $ 14,562,644 $ 183,984 $ 14,746,628
70 71
Estados de flujos de efectivo consolidados
(Cifras en miles de pesos)
Por los años terminados al 31 de diciembre de Por los años terminados al 31 de diciembre de
2012 2011 2012 2011
Actividades de operación Actividades de inversión

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 2,707,835 $ 1,783,153 Inversión en acciones en asociada (Nota 14) (480,420) (18,000)
Partidas que no requieren flujo para reconciliar la utilidad antes de impuestos a Disminución (incremento) en cuentas por cobrar de partes relacionadas (Nota 9) 117,865 (174,073)
la utilidad al flujo: Adquisiciones de propiedad y equipo (Nota 13) (79,767) (68,695)
Depreciación (Nota 13) 260,899 259,744 Ingresos por venta de propiedad y equipo 21,914 9,436
Pérdida en venta de propiedad y equipo (Nota 25) 4,784 2,170 Flujos netos de efectivo utilizados por actividades de inversión (420,048) (251,332)
Intereses a favor (278,220) (194,009)

Método de participación en asociada (Nota 14) (42,485) (18,979) Actividades de financiamiento
Préstamos bancarios 19,803,945 11,765,080
Intereses devengados (Nota 10 y Nota 26) 2,233,423 1,770,149 Pago de créditos bancarios y otros financiamientos (14,027,526) (10,610,963)
Efectos de valuación por instrumentos financieros derivados 116,504 (69,395) Intereses pagados (2,057,829) (1,734,417)
Utilidad) pérdida cambiaria (588,333) 779,109 Dividendo pagado por subsidiaria consolidada (19,719) -
4,414,407 4,311,942 Acciones recompradas (Nota 21) - (6,437)
Opciones ejercidas del plan de acciones al personal - 2,796
Cambios en el capital de trabajo: Flujos netos de efectivo de actividades de financiamiento 3,698,871 (583,941)
Incremento en cuentas por cobrar (7,864,171) 12,406 (Disminución) incremento neto de efectivo y equivalentes de efectivo (1,607,542) 554,943
Incremento en inventarios y terrenos para futuros desarrollos (2,480,858) (3,121,551) Ajuste al flujo por cambios en el valor del efectivo (123,375) (2,285)
Disminución (incremento) en otros activos (901,714) (416,767)

Disminución (incremento) en pagos anticipados 247,599 (485) Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del año 3,860,350 3,307,692
Intereses cobrados 191,997 194,009 Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año $ 2,129,433 $ 3,860,350
Incremento (disminución) en cuentas por pagar 578,276 (269,290)

(Disminución) incremento en acreedores por adquisición de terrenos (224,131) 352,711
Incremento en otros pasivos 1,187,681 543,098
Incremento en efectivo restringido (5,393) (4,773)
Pagos realizados por instrumentos financieros derivados - (24,863)
Impuestos a la utilidad pagados (29,698) (186,221)
Flujos netos de efectivo (utilizados por) de actividades de operación (4,886,005) 1,390,216
72 73
REPORTE ANUAL 2012

Notas de los estados financieros consolidados
Al 31 de diciembre de 2012 y 2011
(Cifras en miles de pesos, excepto que se indique algo diferente)
1. Descripción del negocio e información corporativa (“SHF”); adicionalmente, y en menor medida, participa Financiera (NIIF) fueron presentados a los accionistas plantean dudas sustanciales sobre su capacidad para
Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. y subsidiarias (la en el mercado financiado por la banca comercial y ope- de la Compañía. Al ser presentados, la Compañía ex- continuar como negocio en marcha. Los estados fi-
“Compañía”) está integrada por un grupo de empresas raciones de contado. plicó a sus accionistas que dichos estados financieros nancieros consolidados de 2012 no incluyen ningún
que se dedican principalmente a la promoción, diseño, consolidados estaban no auditados y eran preliminares ajuste que pudiera resultar de la resolución de esta
desarrollo, construcción y comercialización de conjuntos Por los ejercicios terminados al 31 de diciembre de 2012 a esa fecha y pudieran estar sujetos a cambios por la incertidumbre.
habitacionales tanto de interés social, medio y en menor y 2011, los ingresos por vivieda obtenidos a través del administración, y como resultado de la conclusión de la
medida residencial. Sus ventas son realizadas principal- financiamiento hipotecario son por parte de las siguien- auditoría. La Compañía indicó que si hubiera cambios a) Adopción de Normas Internacionales de
mente en la República Mexicana. Como se menciona tes fuentes: INFONAVIT (55% y 75%, respectivamente) significativos a dichos estados financieros, los estados Información Financiera
en la Nota 3a en 2010 la Compañía firmó un contrato FOVISSSTE (31% y 13%, respectivamente), otras fuen- financieros finales serían presentados a los accionistas Los estados financieros consolidados de la Compañía
para construir y posteriormente operar una prisión para tes (14% y 12%, respectivamente). en una asamblea posterior. Dichos estados financieros han sido preparados de conformidad con las Normas
el Gobierno Mexicano. Adicionalmente la Compañía ha consolidados bajo NIIF fueron aprobados por los accio- Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS
firmado contratos para proveer servicios de construcción Las operaciones de Homex incluyen 146 desarrollos en nistas en la asamblea del 30 de abril de 2013. por sus siglas en inglés) emitidas por el International Ac-
al Gobierno Mexicano. 35 ciudades ubicadas en 21 estados de la República. En counting Standards Board (IASB).
2012, 30.6% de nuestros ingresos por venta de vivien- La emisión de los estados financieros consolidados
La Compañía fue creada y tiene su domicilio en México, das se originaron en el estado de Jalisco, 12.6% en la que se acompañan bajo NIIF fue autorizada el día 17 Por todos los períodos hasta e incluyendo el año termi-
sus acciones son públicas en la Bolsa Mexicana de Valo- Zona Metropolitana de la ciudad de México, la más grande Mayo de 2013, por el Director de Finanzas, Car- nado al 31 de diciembre de 2011 la Compañía preparó
res y la Bolsa de Valores de Nueva York (New York Stock de del país, y 9.3% en el estado de Baja California Sur. los Moctezuma Velasco y el Director de Contraloría y sus estados financieros consolidados de conformidad
Exchange). Su domicilio se localiza en Boulevard Alfonso Los ingresos restantes se originaron en otras 26 ciudades. Administración, Ramón Lafarga Bátiz. Los estados fi- con las Normas Mexicanas de Información Financiera
Zaragoza Maytorena 2204 Norte, Fraccionamiento Bo- nancieros consolidados han sido aprobados por el Co- (NIF Mexicanas). Estos estados financieros por el año
nanza, Culiacán, Sinaloa, México, Código Postal 80020. Los ingresos originados en Brasil en 2012 y 2011 fueron mité de Auditoría y el Consejo de Administración el 17 terminado al 31 de diciembre de 2012 son los primeros
aproximadamente $131,513 y $598,678, respectiva- de Mayo de 2013. Los estados financieros bajo NIIF que la Compañía preparó de conformidad con las NIIF.
Las principales actividades de la Compañía en relación mente. La Compañía participa en oferta de vivienda con que se presentan son diferentes en ciertos aspectos de Referirse a la Nota 4 para la información relativa a cómo
con sus desarrollos inmobiliarios, incluyen la compra la institución gubernamental Caixa Economica Federal los anteriormente presentados a los accionistas de la la Compañía adoptó las NIIF.
del terreno, la obtención de permisos y licencias, el di- (“Caixa”) la cual opera de forma similar al INFONAVIT, Compañía, incluyendo pero no limitándose a las reve-
seño, construcción y comercialización de viviendas, así otorgando financiamiento a compradores de vivienda de laciones de la Nota 29 (Negocio en marcha) y Nota 30 Los estados financieros consolidados han sido prepara-
como la asistencia para que sus clientes obtengan sus bajos ingresos. (Eventos subsecuentes), así como algunos otros ajustes dos sobre la base del costo histórico, excepto por ciertas
créditos hipotecarios. y revelaciones menores. La Compañía está evaluando partidas de propiedad y equipo e instrumentos financie-
Las operaciones de la Compañía presentan un ciclo es- la necesidad de una asamblea de accionistas posterior ros derivados que han sido medidos a valor razonable.
La Compañía participa en ofertas de vivienda de los tacional porque normalmente los mayores volúmenes de para la aprobación de los estados financieros consolida- Los valores en libros de activos y pasivos reconocidos
principales fondos de vivienda del país, tales como el venta se llevan a cabo en la segunda mitad del año. Los dos bajo NIIF adjuntos. que han sido designados como instrumentos de cobertu-
Instituto Nacional del Fondo de Ahorro para la Vivienda tiempos de construcción de los desarrollos inmobiliarios ra a valor razonable, que hubieran sido de otra manera
de los Trabajadores (“INFONAVIT”), el Fondo de la Vi- varían dependiendo el tipo de vivienda ya sea de interés 2. Bases de preparación mantenidos a costo amortizado, han sido ajustados para
vienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de social, medio y residencial. Los estados financieros consolidados adjuntos han registrar los cambios en los valores razonables atribuidos
los Trabajadores del Estado (“FOVISSSTE”) y las socieda- sido preparados bajo bases de negocio en marcha. a los riesgos que han sido cubiertos en una relación de
des financieras de objeto limitado (“Sofoles”) a través de El 30 de abril de 2013, los estados financieros con- Ver Nota 29 para mas detalles acerca de la liquidez cobertura efectiva.
fondos que le suministra la Sociedad Hipotecaria Federal solidados bajo Normas Internacionales de Información actual de la Compañía y algunas otras cuestiones que
74 75
Desarrolladora de Casas del Noroeste, Construcción y desarrollo de conjun-

b) Bases de consolidación • Cancela el valor en libros de cualquier participación 100% 100% 100%
S.A. de C.V. (DECANO) tos habitacionales.
Los estados financieros consolidados incluyen aquellos de no controladora.
Promoción, diseño, construcción y co-
Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. y sus subsidiarias. • Cancela el valor acumulado de efectos de conversión
Homex Atizapán, S.A. de C.V. 67% 67% 67% mercialización de viviendas tanto de
reconocido en el capital contable.
interés social como de interés medio.
Las subsidiarias son consolidadas desde la fecha de ad- • Reconoce el valor razonable por la contraprestación
quisición, siendo dicha fecha cuando la Compañía ob- recibida. Casas Beta del Centro, S. de R.L. de
100% 100% 100% mercialización de viviendas tanto de
tiene control y continúan siendo consolidadas hasta la • Reconoce el valor razonable de cualquier inversión C.V. (1)
fecha en que dicho control cese. Los estados financieros conservada.
Promoción, diseño, construcción y
de las subsidiarias se preparan por el mismo periodo de • Reconoce un superávit o déficit en utilidad o pérdida.
Casas Beta del Norte, S. de R.L. de C.V. 100% 100% 100% comercialización de viviendas de in-
reporte que de la compañía tenedora, utilizando políticas • Reclasifica las acciones de la tenedora previamente
terés social.
contables consistentes. Todos los saldos, transacciones reconocidas en otros resultados integrales a utilidad o
y utilidades no realizadas que resulten de transacciones pérdida o resultados acumulados, según sea apropiado. Casas Beta del Noroeste, S. de R.L.
100% 100% 100% mercialización de viviendas tanto de
intercompañías son eliminados. de C.V.
La Compañía no tuvo ninguna pérdida de control sobre
Un cambio en la participación accionaria de una subsi- alguna subsidiaria durante los años terminados al 31 de
Hogares del Noroeste, S.A. de C.V. (2) 50% 50% 50% mercialización de viviendas tanto de
diaria, sin pérdida de control, se contabiliza como una diciembre de 2012 y 2011.
transacción de capital. Si la Compañía pierde control so- Venta, arrendamiento y adquisición
bre una subsidiaria, entonces: Las subsidiarias de la Compañía así como el porcentaje Opción Homex, S.A. de C.V. 100% 100% 100%
de propiedades.
de participación sobre su capital social al 31 de diciem- Homex Amuéblate, S.A. de C.V. 100% 100% 100% Venta de productos para vivienda.
• Cancela los activos (incluyendo el crédito mercantil) y bre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 se muestran Tenedora de acciones de compañías
Homex Global, S.A. de C.V. (3) 100% 100% 100%
pasivos de dicha subsidiaria. a continuación: ubicadas en el extranjero.
Sofhomex, S.A. de C.V. S.F.O.M. E.N.R. 100% 100% 100% Prestación de servicios financieros.
Participación Nacional Financiera, S.N.C. Fiduciaria Administración del plan de acciones
100% 100% 100%
del Fideicomiso Homex 80584 al personal.
31 de diciembre de 31 de diciembre de 1 de enero Administración de propiedad indus-
Compañía
2011 HXMTD, S.A. de C.V. 100% 100% 100%
2012 2011 Actividad
trial e intelectual.
Promoción, diseño, construcción y Administración de propiedad indus-
Homex Central Marcaria, S.A. de C.V. 100% 100% 100%
Proyectos Inmobiliarios de Culiacán, comercialización de viviendas tanto trial e intelectual.
100% 100% 100%
S.A. de C.V. (“PICSA”) de interés social como de interés me- Diseño y construcción de servicios
Homex Infraestructura, S.A. de C.V. (4) 100% 100% 100%
dio y residencial. públicos o privados.
Nacional Financiera, S.N.C. Fiduciaria Servicios de construcción para la di-
100% 100% 100% Prestación de servicios financieros. CRS Morelos, S.A. de C.V. 100% 100% 100%
del Fideicomiso AAA Homex 80284 visión gobierno.
Servicios administrativos y promo- Promoción, diseño, construcción y
CT Prop, S. de R.L de C.V. (5) 100% 100% 100%
Administradora Picsa, S.A. de C.V. 100% 100% 100% ción relacionado a la industria de la venta de viviendas turísticas.
construcción. Promoción, diseño, construcción y
CT Loreto, S. de R.L. de C.V. (5) 100% 100% 100%
Prestación de servicios adminis- venta de viviendas turísticas.
Altos Mandos de Negocios, S.A. de C.V. 100% 100% 100%
trativos. Mexaval, S.A. de C.V. S.F.O.M.E.N.R. (6) 51% -% -% Prestación de servicios financieros.
Prestación de servicios de transporte Sociedad Desarrolladora de Proyectos Construcción pública o privada de com-
Aerohomex, S.A. de C.V. 100% 100% 100% 99% -% -%
aéreo y servicios de arrendamiento Hospitalarios Limitada (7) ponentes de infraestructura en Chile.
76 77
(1) Casas Beta del Centro, S. de R.L. de C.V. (CBC) es tenedora del 100% de las acciones c) Incorporación de subsidiarias en el extranjero. los beneficios económicos fluyan a la Compañía y el escritura respectiva. En ese momento, el cliente tendría
en circulación de Súper Abastos Centrales y Comerciales, S.A. de C.V. y del 50%
Los registros contables de subsidiarias en el extranjero se ingreso pueda ser confiablemente medido, sin impor- el derecho legal para tomar posesión de la casa.
de las acciones en circulación de Promotora Residencial Huehuetoca, S.A. de C.V.
(Huehuetoca), cuyas actividades son la promoción, diseño, construcción y comercia- mantienen en la moneda local de conformidad con las tar cuando el pago sea realizado. El ingreso se mide
lización de viviendas de interés social. Huehuetoca se consolida de conformidad con
la NIC 27, Estados financieros consolidados y separados, dado que la Compañía tiene NIIF. Para incorporar las cifras en los estados financieros a valor razonable de la consideración recibida o a ser El costo de ventas representa el costo incurrido en la
control efectivo sobre esta subsidiaria.
consolidados, los estados financieros de cada subsidiaria recibida, tomando en cuenta los términos contractua- construcción de viviendas para su venta por la Compa-
(2) Hogares del Noroeste, S. A. de C.V. es una compañía subsidiaria de Desarrolladora son por el mismo periodo que los estados financieros con- les de pago y excluyendo los impuestos o arance- ñía durante el año. Estos costos incluyen la tierra, los
Homex, S.A.B. de C.V., que posee el 50% de sus acciones, y se dedica a la pro-
moción, diseño, construcción y comercialización de conjuntos habitacionales. Esta
solidados de la Compañía; asimismo son reexpresados les. La Compañía evalúa sus contratos de ingresos materiales directos, mano de obra y todos los costos in-
compañía es consolidada de conformidad con lo indicado en la NIC 27, dado que la en pesos mexicanos, que es la moneda funcional de la con criterio específico para poder determinar si está directos relacionados con el desarrollo del proyecto, tales
Compañía tiene control efectivo sobre esta subsidiaria.
Compañía según se describe a continuación: actuando como principal o agente. La Compañía ha como mano de obra indirecta, equipos, reparaciones,
(3) Homex Global, S.A. de C.V, (Homex Global) es tenedora de acciones en las siguien-
concluido que está actuando como principal con res- depreciación y la capitalización del costo por préstamos.
tes compañías:
La Compañía no operó en ningún entorno económico híper pecto a sus contratos de ingresos. Los siguientes son
(a) Homex Global es tenedora del 100% de las acciones en circulación de Homex
India Private Limited, compañía subsidiaria que reside en la India y que lleva a
inflacionario durante los períodos presentados. Para entor- criterios específicos de reconocimiento de ingresos Servicios de construcción
cabo el desarrollo y construcción de conjuntos habitacionales de interés social e nos económicos no inflacionarios, los activos y pasivos se que deberán ser cumplidos para que el ingreso pueda Los ingresos y costos por servicios de construcción se
interés medio en dicho país. La Compañía no ha tenido operaciones significativas
a la fecha. La Compañía ha tomado la decisión de posponer sus esfuerzos para convierten a pesos mexicanos utilizando el tipo de cambio ser reconocido: registran de conformidad con el método de porcentaje de
entrar al mercado de vivienda Hindú; como resultado de lo anterior, la Compañía
del periodo, el capital contable se convierte utilizando el tipo avance de obra ejecutada, medido por el porcentaje de
ha cerrado su oficina en dicho país y está llevando a cabo las acciones necesarias
para finalizar sus operaciones en India, tales como pagar a todos los acreedores y de cambio histórico y el estado de resultados se convierte Venta de viviendas los costos incurridos sobre los costos totales estimados
proveedores. La Compañía estima que este proceso tome entre tres y seis meses
hasta que queden las oficinas administrativas abiertas solo para continuar con los
utilizando el tipo de cambio promedio de cada mes. Los ingresos, costos y gastos derivados de la venta de para cada desarrollo y cada proyecto, de acuerdo la NIC
procesos legales correspondientes. casas de la Compañía se reconocen cuando se cum- 11, Contratos de construcción. Bajo este método, los
(b) Homex Global posee el 100% de las acciones en circulación de Desarrolladora de Las variaciones en la inversión neta de subsidiarias en el plen todas y cada una de las siguientes condiciones: ingresos totales previstos para cada desarrollo y proyec-
Sudamérica, S.A. de C.V., compañía subsidiaria que reside en México, la cual no
extranjero generadas en el proceso de conversión se inclu- to se multiplican por el porcentaje de terminación para
tuvo operaciones significativas durante los períodos presentados en estos estados
financieros consolidados. yen en el efecto acumulado de conversión que se registra a) la Compañía ha transferido al comprador el con- determinar el importe de los ingresos que deben recono-
(c) Homex Global posee el 100% de las acciones de Homex Brasil Participacoes Limi-
en el capital contable en el rubro de utilidad integral. trol, es decir, los riesgos y beneficios, en forma sig- cerse. La administración evalúa periódicamente la razo-
tada (Homex Brasil) a través de sus subsidiarias Éxito Construcoes e Participacoes nificativa, derivados de la propiedad o titularidad nabilidad de las estimaciones utilizadas para determinar
Limitada y HMX Empreendimentos Imobiliarios Limitada. Por medio de veintitrés
subsidiarias, Homex Brasil lleva a cabo el desarrollo y construcción de conjuntos La conversión de activos y pasivos denominados en mo- de los bienes; el porcentaje de avance. Si como resultado de dicha eva-
habitacionales de interés social en Sao Paulo, Brasil. Durante 2009 Homex Brasil
nedas extranjeras a pesos mexicanos se lleva a cabo para b) la Compañía no conserva para sí alguna participa- luación, se hace evidente que los costos estimados de
inició operaciones con un desarrollo de 1,300 viviendas en conjuntos habitacio-
nales de interés social en San José dos Campos al noreste de Sao Paulo. Al 31 efectos de consolidación y no quiere decir que la Com- ción continua en la gestión actual de los bienes vendi- los proyectos superan los ingresos previstos, se registra
de diciembre de 2012 y 2011 la Compañía reconoció ingresos por $131,513 y
$598,678, respectivamente, derivado de sus operaciones en Brasil.
pañía pueda realizar o pagar los valores reportados de dos, en el grado usualmente asociado con la propie- una provisión para los costos estimados adicionales en
dichos activos y pasivos en pesos mexicanos. Adicional- dad, ni retiene el control efectivo sobre los mismos; el período en que esos costos se determinan.
(d) Homex Global posee el 100% de las acciones de MCA Incorporacoes, S.A., una
subsidiaria localizada en Brasil que cuenta con una línea de crédito con Deutsche mente esto no significa que la Compañía pueda retornar c) el monto de los ingresos puede estimarse confia-
Bank AG (Ver Nota 17.2).
o distribuir los valores reportados en pesos mexicanos en blemente; Durante los años terminados al 31 de diciembre de
(4) Homex Infraestructura, S.A. de C.V. posee el 100% de las acciones de Homex Infraes- el capital a sus accionistas. d) es probable que la Compañía recibirá los benefi- 2012 y 2011, la Compañía prestó servicios de cons-
tructura Concesiones, S.A. de C.V. y Homex Infraestructura Obras, S.A. de C.V., las
cuales se dedican al diseño y construcción de servicios públicos o privados.
cios económicos asociados con la transacción; y trucción solo a entidades del gobierno de México. Los
3. Principales políticas contables e) los costos y gastos incurridos o por incurrir, en anticipos de entidades gubernamentales mexicanas reci-
(5) Estas compañías fueron adquiridas en 2010 por medio de la adquisición Loreto Bay.
CT Prop, S. de R.L. posee el 100% del capital social de CT Commercial Properties, S. Las siguientes son las principales políticas contables apli- relación con la transacción pueden determinarse bidos de estos servicios de construcción durante los años
de R.L. de C.V.
cadas por la Compañía en la preparación de sus estados confiablemente. terminados el diciembre de 2012 y 2011 fueron de $
(6) Esta compañía se constituyó en 2012 y provee servicios financieros; sin embargo no financieros consolidados: 654,310 y $ 127,760, respectivamente.
ha tenido operaciones desde su constitución hasta la fecha.
Las condiciones anteriores se cumplen normalmente a la
(7) Esta compañía se constituyó en 2012 para llevar a cabo Construcción pública o priva- a) Reconocimiento de ingresos y costos terminación de la construcción, y a la firma por parte de Acuerdos de concesión
da de componentes de infraestructura en Chile; sin embargo no ha tenido operaciones
desde su constitución hasta la fecha. Los ingresos se reconocen mientras sea probable que la Compañía, el cliente y la institución financiera, de la La Compañía construye infraestructura (servicios de
78 79
construcción) utilizada por el Gobierno Mexicano para es medida a valor razonable y posteriormente es medida a d) Inventarios y costo de ventas préstamos capitalizados no excedan el importe de los
proveer un servicio público. La Compañía opera y mantie- costo amortizado. El importe inicialmente reconocido más Las obras en proceso, las materias primas, los terrenos en costos por préstamos equivalentes que se hubieran in-
ne dicha infraestructura (servicios de operación) durante el interés acumulado en dicho importe es calculado utili- desarrollo y para futuros desarrollos se valúan al menor currido en la moneda funcional (ver Nota 10).
un periodo específico de tiempo. Este acuerdo incluye in- zando el método de interés efectivo. de su costo de adquisición y su valor neto de realización.
fraestructura utilizada en servicios públicos de concesión El valor neto de realización es el valor estimado de ven- La Compañía revisa el valor en libros de sus inventarios
por toda la vida útil de dicha infraestructura. Los ingresos por servicios de construcción y los costos re- ta en el curso ordinario de las operaciones del negocio, cuando un indicador de deterioro sugiere que dichos va-
lacionados se registran conforme al método de porcentaje menos los costos estimados para terminación y costos lores pudieran no ser recuperables. Si eventos o cambios
Durante el año 2010, la Compañía celebró un contrato, de avance de obra ejecutada. Una vez que el proyecto estimados necesarios para llevar a cabo la venta. en circunstancias indicaran que el valor en libros pudiera
relacionado con las instalaciones en CRS Morelos, con el haya iniciado sus operaciones, los ingresos por servicios no ser recuperable, se lleva a cabo una evaluación para
Gobierno de México para construir y posteriormente operar se reconocerán de manera mensual. Los terrenos para futuros desarrollos corresponden a la re- determinar si los valores en libros exceden su valor neto
un centro penitenciario en México. Este acuerdo se conta- serva territorial que se encuentra pendiente de desarrollar de realización. Valor neto de realización es el precio es-
biliza bajo el modelo de activo financiero según CINIIF 12 Durante los años terminados al 31 de diciembre de 2012 por la Compañía más allá de 2013. La Compañía tiene timado de venta de un activo en el curso normal de la
el cual se utiliza cuando la Compañía tiene un derecho in- y 2011, la Compañía reconoció ingresos por acuerdos de como política localizar y adquirir tierra cada año, clasifi- operación menos los costos estimados para terminar su
condicional contractual de recibir efectivo directamente del concesión de $4,122,858 y $129,672, respectivamen- cándola que se encuentra actualmente bajo desarrollo y producción y los necesarios para llevar a cabo la venta.
otorgante de la concesión de los servicios de construcción te y costos de $3,177,470 y $98,141, respectivamente aquella que planea desarrollar dentro del año siguiente
bajo un contrato o acuerdo. El importe que el otorgante pa- relacionados con el proyecto de construcción del contrato como activos circulantes, y clasificando aquella remanen- Durante los años terminados al 31 de diciembre de 2012
gará cumple con la definición de cuenta por cobrar, la cual de servicios CRS Morelos. te como activos a largo plazo. y 2011 la Compañía ajustó el valor de sus inventarios
en proceso en cada uno de sus tres proyectos en Brasil,
2012 2011 La NIC 23, Costos por Prestamos, establece que los cos- para lo cual el saldo total de sus inventarios fue reducido
Ingresos por avance de obra bajo NIC 11 tos por préstamos que sean directamente atribuibles a por $152,111 y $131,079, respectivamente. El valor en
Costos incurridos en el periodo $ 3,177,470 $ 98,141 la adquisición, construcción o producción de un activo libros del inventario de Brasil al 31 de diciembre de 2012
Utilidades reconocidas 945,388 31,531 apto, el cual es aquél que requiere, necesariamente, de y 2011 es de $1,158,567 y $994,539, respectivamen-
Ingresos del Contrato durante el periodo 4,122,858 129,672
un periodo sustancial antes de estar listo para el uso te, después de tal ajuste.
Ingresos por Intereses (reconocidos en el estado de resultados) 86,223 -
al que está destinado o para la venta, forman parte del
Saldo proveniente de año anterior 129,672 -
costo de dichos activos. Una entidad deberá reconocer El valor neto de realización para el desarrollo de propieda-
Activos financieros, a valor razonable estimado $ 4,338,753 $ 129,672
otros costos por préstamos como un gasto en el perio- des se basa en valuaciones internas proyectadas, donde
do en que se haya incurrido en ellos. Los costos por se realizan supuestos acerca de los ingresos y gastos de
b) Efectivo y equivalentes de efectivo préstamos son los intereses y otros costos en los que los proyectos. La valuación de estos proyectos se lleva a
El efectivo y sus equivalentes en los estados de situación financiera consolidados consisten principalmente depósitos ban- la entidad incurre, que están relacionados con los fon- cabo de acuerdo al principio de valor de mercado más
carios e inversiones en instrumentos de alta liquidez, con vencimientos no mayores a tres meses, y se presentan valuadas dos que ha tomado prestados. La tierra en desarrollo bajo. Si el valor en libros de un proyecto excede el valor
a su costo de adquisición más intereses devengados, importe que es similar al valor de mercado de esas inversiones. y construcción en proceso incluye los costos por prés- neto de realización, una provisión se registra para reflejar
tamos capitalizados. La Compañía capitaliza los costos el inventario a su valor de recuperación en el estado de
Para propósitos de los estados de flujos consolidados, el efectivo y equivalentes de efectivo se integran de los equivalentes por préstamos que resultan de la aplicación de un pro- situación financiera.
de efectivo netos de cualquier sobregiro bancario, en caso de ser aplicable. medio ponderado de deuda al promedio ponderado de
la inversión en construcción en proceso y de tierra bajo e) Gastos anticipados
c) Estimación para cuentas incobrables desarrollo durante el periodo de adquisición. Con rela- Los gastos anticipados se reconocen siempre y cuando se
La Compañía tiene la política de crear una estimación para las cuentas por cobrar con base en los saldos no cobrados, ción a la deuda en moneda extranjera, los costos por estima que el beneficio económico futuro asociado fluya
aplicando distintos porcentajes con base a su antigüedad. préstamos capitalizados incluyen las correspondientes hacia la Compañía. Una vez que el bien o servicio es
pérdidas cambiarias de tal forma que dichos costos por recibido, la Compañía reconoce el importe relativo a los
80 81
pagos anticipados como un activo ó gasto del periodo, se incluye en el estado de resultados cuando el activo se amortiza durante el periodo más corto entre la vida útil clasifican como activos o pasivos financieros, que sean
dependiendo de su naturaleza. deja de reconocer. del bien arrendado y el periodo del arrendamiento. un instrumento financiero, serán reconocidos de acuerdo
con la NIC 39 Instrumentos financieros: Reconocimien-
f) Propiedad y equipo El valor de las propiedades y equipo se revisa cuando Los pagos por arrendamientos operativos se registran li- to y medición, registrando los cambios en el valor razo-
La propiedad y equipo se reconoció a su valor razonable existen indicios de deterioro en el valor de dichos acti- nealmente como gastos operativos en la cuenta de resul- nable como ganancia o pérdida o como cambio en otro
neto de la depreciación acumulada y las pérdidas acumu- vos. Cuando el valor de recuperación de un activo, que tados a lo largo del periodo del arrendamiento. resultado integral. Si la contraprestación contingente se
ladas por deterioro, si es que existen. Dicho costo incluye es el mayor entre su precio de venta y valor de uso (el clasifica como patrimonio neto no se revalúa y cualquier
el costo de reemplazar componentes de la propiedad y valor presente de los flujos de efectivo futuro), es inferior h) Combinaciones de negocios y crédito mercantil liquidación posterior se registra dentro del patrimonio
equipo. Cuando partes significativas de la propiedad y a su valor neto en libros, la diferencia se reconoce como Las combinaciones de negocios se registran aplicando neto. En los casos, en que las contraprestaciones con-
equipo necesitan ser remplazadas en intervalos, la Com- una pérdida por deterioro. Al 31 de diciembre de 2012 y el método de adquisición. El costo de adquisición es la tingentes no se encuentren dentro del alcance de la NIC
pañía cancela la parte reemplazada y reconoce la nueva 2011, no se han reconocido pérdidas por deterioro con suma de la contraprestación transferida, valuada al valor 39, Instrumentos financieros reconocimiento y medición,
parte con su respectiva vida útil y depreciación asociada. respecto a las propiedades y equipo de la Compañía. razonable en la fecha de adquisición, y el importe de la se valoran de acuerdo con la NIIF correspondiente.
Asimismo, cuando una inspección mayor se lleva a cabo, participación no controladora en de la adquirida, si hu-
su costo se reconoce en el valor en libros de la propiedad g) Arrendamientos biera. Para cada combinación de negocios, la Compañía El crédito mercantil se valora inicialmente a su costo. El
y equipo como reemplazo si el criterio de reconocimien- La determinación de si un contrato es, o contiene, un elige si valua la participación no controladora en de la crédito mercantil es el exceso de la suma de la contra-
to se cumple. Todas los demás gastos de reparación y arrendamiento se basa en la sustancia económica del adquirida al valor razonable o por la parte proporcional de prestación transferida y el importe de la participación no
mantenimiento se reconocen en el estado de resultados contrato a la fecha de inicio del mismo. El contrato se los activos netos identificables de la adquirida. Los costos controladora registrados sobre el valor neto de los activos
conforme se incurren. analiza al objeto de comprobar si el cumplimiento del de adquisición relacionados se contabilizan cuando se in- adquiridos y los pasivos asumidos. Sí dicha contrapresta-
mismo depende del uso de un activo o activos específi- curren en los gastos administrativos. ción es menor que el valor razonable de los activos netos
La depreciación de la propiedad y equipo se calcula con- cos, o el acuerdo implica un derecho de uso del activo o de la subsidiaria adquirida, la diferencia se reconoce en
forme al método de línea recta con base en la vida útil activos, aunque dicho derecho no esté especificado explí- Cuando la Compañía adquiere un negocio, evalúa los ac- la cuenta de resultados.
estimada, como sigue: citamente en el contrato. tivos financieros y los pasivos financieros asumidos para
su adecuada clasificación en base a los acuerdos con- Después del reconocimiento inicial, el crédito mercantil
Años Los arrendamientos financieros que transfieren sustan- tractuales, condiciones económicas y otras condiciones se registra al costo menos cualquier pérdida por deterioro
Edificios 10 a 70, Promedio de 37 cialmente a la Compañía todos los riesgos y beneficios pertinentes que existan en la fecha de adquisición. Esto acumulada. A efectos de la prueba de deterioro, el crédito
Maquinaria y equipo 2 a 25, Promedio de 6 inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, incluye la separación de los derivados implícitos de los mercantil adquirido en una combinación de negocios es
Equipo de transporte 6a9 se capitalizan al principio del arrendamiento por el valor ra- contratos principales de la adquirida. asignado, desde la fecha de adquisición, a cada una de
Equipo de transporte aéreo 30 zonable del elemento arrendado o, si es inferior, por el valor las tres unidades generadoras de efectivo de la Compañía
Mobiliario y equipo de oficina 5 a 15
actual de los pagos mínimos del arrendamiento. Los pagos Si la combinación de negocios se realiza por etapas, en que se espera que se beneficie de la combinación, inde-
Equipo de cómputo 4
por arrendamientos se clasifican como cargos financieros la fecha de adquisición se valoran a valor razonable las pendientemente de si existen otros activos o pasivos de la
Equipo de comunicación 5
y reducción del pasivo por arrendamientos para alcanzar participaciones previamente mantenidas en el patrimonio adquirida asignados a esas unidades.
una tasa de interés constante en el balance remanente del de la adquirida y se reconocen las ganancias o pérdidas
Una partida de propiedad y equipo y cualquier parte pasivo. Los pagos por el arrendamiento se reconocen en los resultantes en la cuenta de resultados. Cuando el crédito mercantil forma parte de una unidad
significativa inicialmente reconocida se deja de recono- gastos por intereses en el estado de resultados. generadora de efectivo y una parte de las operaciones
cer a partir de su baja o cuando no existen beneficios Cualquier contraprestación contingente que deba ser de dicha unidad se dan de baja, el crédito mercantil aso-
económicos futuros que esperen por su uso o elimina- Los activos por arrendamiento se amortizan durante el transferida por la adquirente se reconoce por su valor ciado a dichas operaciones enajenadas se incluye en el
ción. Cualquier utilidad o pérdida derivada de la cance- periodo de vida útil del activo. Sin embargo, si no hay razonable en la fecha de adquisición. Los cambios sub- valor en libros de la operación al determinar la ganancia
lación de un activo (calculada como la diferencia entre certeza razonable de que la Compañía obtendrá la pro- secuentes en las contraprestaciones contingentes que se o pérdida obtenida en la enajenación de la operación.
el valor neto recuperado y el valor en libros del activo) piedad al final del periodo de arrendamiento, el activo se
82 83
El crédito mercantil dado de baja en estas circunstancias La Compañía basa su cálculo de deterioro en presupues- ciera consolidado al costo más los cambios posteriores a la diferencia entre el importe recuperable de la entidad
se valora sobre la base de los valores relativos a la ope- tos detallados y cálculos que se preparan separadamen- la adquisición en la participación de los activos netos de asociada y su valor en libros y reconoce este importe en
ración enajenada y la parte de la unidad generadora de te por cada unidad generadora de efectivo para la cual la Compañía en la asociada. el renglón de Inversión en asociada en el estado de resul-
efectivo que se retiene. se alojan los activos individuales. Estos presupuestos y tados consolidado.
estimaciones generalmente cubren un periodo de cinco El estado de resultados consolidado refleja la participa-
El crédito mercantil al 31 de diciembre de 2012, 2011 años. Para períodos mayores, una tasa de crecimiento ción de la Compañía en los resultados de las operaciones Cuando la Compañía deja de tener influencia significativa
y 1 de enero de 2011 fue de $731,861 en cada uno perpetua calculada y aplicada a proyectos futuros desde la asociada. Cuando haya un cambio que la entidad en una entidad asociada, la Compañía valúa y reconoce
de los períodos. El crédito mercantil reconocido a través pués del quinto año. asociada reconoce directamente en su patrimonio neto, cualquier inversión retenida a su valor razonable. Cual-
de la combinación de negocios de “Casas Beta” ha sido la Compañía reconoce su participación en dicho cambio quier diferencia entre el valor en libros de la asociada en
alojado en la unidad generadora de efectivo del segmento Las pérdidas por deterioro de las operaciones continuas, y revela este hecho, cuando sea aplicable, en el estado el momento de la pérdida de la influencia significativa y
de vivienda social. incluyendo el deterioro de inventarios, se reconocen en consolidado de cambios en el capital contable. Se elimi- la contraprestación recibida se reconocen en la cuenta de
el estado de resultados en las categorías de gastos con- nan las ganancias y pérdidas no realizadas resultantes de resultados.
i) Deterioro de los activos financieros sistentes con la función del activo deteriorado. las transacciones entre la Compañía y la entidad asociada
La Compañía evalúa en cada fecha de reporte si existen correspondientes a la participación en la asociada que Ver Nota 14 para una mayor discusión sobre el método
indicios que algún activo pudiera estar deteriorado. Si Crédito mercantil tiene la Compañía. de participación en la inversión asociada.
existe algún indicio, o cuando una prueba de deterioro El crédito mercantil se evalúa por deterioro anualmente
anual para un activo es requerida, la Compañía estima el al cierre de año y cuando las circunstancias indican que La participación de la Compañía en los resultados de k) Obligaciones por beneficios a los empleados
valor de recuperación de dicho activo. El valor de recupe- el valor en libros podría estar deteriorado. la entidad asociada se muestra directamente como La Compañía otorga primas de antigüedad que cubren a
ración de un activo es el mas alto entre el valor razonable gastos de operación en el estado de resultados con- todos sus trabajadores, las cuales se determinan con base
menos costos para su venta y su valor en uso de un ac- El deterioro se determina evaluando el valor de recupe- solidado. La inversión en la asociada se reconoce ini- en lo establecido en la Ley Federal del Trabajo (“LFT”).
tivo o unidad generadora de efectivo (UGE) y es determi- ración de cada unidad generadora de efectivo (o grupos cialmente al costo de adquisición y es posteriormente Bajo la LFT, los trabajadores tienen derecho a ciertos be-
nado para activos individuales, a menos que dicho activo generadores de efectivo) relacionados con el crédito mer- contabilizada utilizando el método de participación, neficios al momento de su separación de la Compañía,
no genere flujos y sea independiente de aquellos otros cantil. Cuando el valor de recuperación de cada unidad mediante el cual la Compañía reconoce su participa- bajo ciertas circunstancias. Los costos de las primas de
activos o grupos de activos. Cuando el valor en libros de generadora de efectivo es menor que su valor en libros, ción en los resultados de operación y el patrimonio de antigüedad se reconocen periódicamente mediante el
un activo o de la unidad generadora de efectivo exceda el una pérdida por deterioro es reconocida. Las pérdidas la entidad asociada. método de crédito unitario proyectado utilizando hipótesis
valor de recuperación, el activo se considera deteriorado por deterioro relacionadas con el crédito mercantil no financieras en términos nominales. La Compañía no ha
y se ajusta a su valor de recuperación. En evaluar el valor pueden ser reversadas en años futuros. Los estados financieros de la asociada se preparan para el requerido hacer desembolso relativo a estos beneficios.
en uso, los flujos futuros estimados son descontados a mismo periodo que los de la Compañía y se realizan los
su valor presente utilizando una tasa de descuento antes Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 no han sido reco- ajustes necesarios para homogeneizar cualquier diferen- l) Instrumentos financieros – reconocimiento inicial
de impuestos que refleje el valor de mercado actual a la nocidas pérdidas por deterioro con respecto a los activos cia que pudiera existir respecto a las políticas contables y valoración posterior
fecha de la valuación y los riesgos específicos del acti- de vida indefinida de la Compañía. de la Compañía. i) i) Activos financieros
vo. Para determinar el valor razonable menos los costos
para su venta, se consideran las recientes operaciones j) Inversión en asociada Después de aplicar el método de participación, la Com- Reconocimiento inicial y valuación
de mercado si están disponibles. Si dichas transacciones La inversión de la Compañía en su asociada, una enti- pañía determina si es necesario reconocer pérdidas por Los activos financieros incluidos en el alcance de la NIC
no pudieran ser identificadas, un modelo de valuación dad sobre la que la Compañía tiene influencia significati- deterioro respecto a la inversión neta que tenga en la en- 39 se clasifican, según corresponda, como activos finan-
apropiado es utilizado. Estos cálculos son corroborados va, se contabiliza utilizando el método de participación. tidad asociada. La Compañía determina en cada fecha de cieros a valor razonable con cambios en resultados, prés-
por múltiples valuaciones, precios de acciones públicas cierre si hay una evidencia objetiva de que la inversión tamos y cuentas a cobrar, inversiones mantenidas hasta
o cualquier otro indicador de valores. Bajo el método de participación, la inversión en una en- en la entidad asociada se haya deteriorado. Si éste es el el vencimiento, activos financieros disponibles para la
tidad asociada se mantiene en estado de situación finan- caso, la Compañía calcula el importe del deterioro como venta o derivados designados como instrumentos de co-
84 85
bertura en una cobertura eficaz. La Compañía determina • Han expirado los derechos a recibir los flujos de efecti- deudores o un grupo de deudores están experimentando se reconocen en el estado resultados consolidado cuando
la clasificación de sus activos financieros en el reconoci- vo del activo. dificultades financieras significativas, demora en el pago se dan de baja los pasivos, así como a través del método
miento inicial. • La Compañía ha transferido los derechos a recibir los o incumplimiento del principal o de sus intereses, la pro- de tasa interés efectiva.
flujos de efectivo del activo o ha asumido la obligación babilidad de que entren en bancarrota u otra reorganiza-
Todos los activos financieros se reconocen inicialmente a de pagar la totalidad de los flujos de efectivo recibidos ción financiera y los datos observables indiquen que se El costo amortizado se calcula teniendo en cuenta cual-
su valor razonable más los costos de transacción, salvo sin retraso a un tercero bajo un acuerdo de transferen- ha producido una disminución apreciable de los flujos quier descuento o prima de adquisición y las cuotas o
los activos financieros contabilizados a valor razonable cia; y la Compañía (a) ha transferido sustancialmente de efectivo futuros estimados, tales como retrasos en los costos que sean parte integral del método tasa de interés
con cambios en resultados. todos los riesgos y beneficios del activo, o (b) no ha pagos o cambios en las condiciones económicas correla- efectiva. Los intereses devengados de acuerdo con dicho
transferido ni retenido sustancialmente todos los ries- cionadas con los incumplimientos. método se incluyen el rubro de gasto por intereses en el
Los activos financieros consolidados de la Compañía in- gos y beneficios del activo, pero ha transferido el con- estado de resultados consolidado.
cluyen efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por trol del mismo. iii) Pasivos financieros
cobrar y otras cuentas por cobrar así como instrumentos Cancelación
financieros derivados. Cuando la Compañía ha transferido los derechos a recibir Reconocimiento inicial y valuación Un pasivo se da de baja cuando la obligación se extingue,
los flujos de efectivo de un activo o ha asumido la obliga- Los pasivos financieros incluidos en el alcance de la NIC cancela o vence.
Valuación posterior ción de transferirlos y no ha transferido no retenido sus- 39 se clasifican, según corresponda, como pasivos fi-
La valuación posterior de los activos financieros depende tancialmente todos los riesgos y beneficios del activo ni ha nancieros a valor razonable con cambios en resultados, Cuando un pasivo financiero existente se reemplaza por
de su clasificación, como se indica a continuación: transferido su control, el activo se reconoce en la medida préstamos y créditos o derivados designados como instru- otro del mismo prestamista en condiciones sustancial-
que la compañía los ha retenido. mentos de cobertura en una cobertura eficaz. La Compa- mente diferentes, o cuando las condiciones de un pa-
Cuentas por cobrar ñía determina la clasificación de sus pasivos financieros sivo existente son sustancialmente modificadas, dicho
Las cuentas por cobrar son activos financieros no En este caso, la Compañía también reconoce un pasivo en su reconocimiento inicial. intercambio o modificación se tratan como una baja del
derivados con pagos fijos o determinados que no se asociado. El activo transferido y el pasivo asociado se va- pasivo original y el reconocimiento de una nueva obliga-
negocian en un mercado activo. Después del recono- lúan de acuerdo a un criterio que refleje los derechos y Todos los pasivos financieros se reconocen inicialmente a ción. La diferencia en los valores en libros respectivos se
cimiento inicial, estos activos financieros se valúan al obligaciones que la Compañía ha retenido. su valor razonable y, en el caso de los préstamos y crédi- reconoce en el estado de resultados consolidado.
costo amortizado utilizando el método de tasa de in- tos, se traen a costo amortizado. Esto incluye los costos
terés efectivo, menos el deterioro. El costo amortizado ii) ii) Deterioro de los activos financieros de transacción directamente atribuibles. m) Instrumentos financieros derivados y coberturas contables
es calculado tomando en cuenta cualquier descuento o Reconocimiento inicial y valuación posterior
prima en la adquisición y las comisiones o costos que La Compañía evalúa en cada fecha de cierre si hay alguna Los pasivos financieros de la Compañía incluyen los La Compañía utiliza instrumentos financieros derivados,
son una parte integral de la tasa efectiva de interés. La evidencia objetiva de que un activo financiero o un gru- cuantas por pagar y otras cuentas a pagar, los préstamos tales como principal-only e interest-only swaps, para
amortización de la tasa efectiva de interés se incluye po de activos financieros están deteriorados. Se considera y créditos y los instrumentos financieros derivados. cubrir los riesgos de tipo de cambio y de tasas de in-
en los ingresos por intereses en el estado de resultados que un activo financiero o un grupo de activos financieros terés. Estos instrumentos financieros derivados se regis-
consolidado. Las pérdidas derivadas del deterioro se re- está deteriorado si existen evidencias objetivas de dete- Valuación posterior tran inicialmente al valor razonable de la fecha en que
conocen en rubro de gasto por intereses en el estado de rioro como consecuencia de uno o más acontecimientos La valuación de los pasivos financieros depende de su se contrata el derivado y posteriormente se revalúan al
resultados consolidado. ocurridos con posterioridad al reconocimiento inicial del clasificación como se indica a continuación: valor razonable en cada fecha de cierre. Los derivados
activo, que implican una pérdida, y este acontecimiento se contabilizan como activos financieros cuando el valor
Cancelación tiene un impacto en los flujos de efectivo estimados futu- Préstamos y créditos razonable es positivo y como pasivos financieros cuando
Un activo financiero (o, cuando sea aplicable, una parte ros del activo financiero o del grupo de activos financieros, Tras el reconocimiento inicial, los préstamos y los créditos el valor razonable es negativo.
de un activo financiero o una parte de un grupo de acti- los cuales pueden ser estimados de manera fiable. Las con interés se valúan al costo amortizado usando el méto-
vos financieros similares) se da de baja cuando: evidencias de deterioro pueden incluir indicios de que los do de la tasa de interés efectiva. Las pérdidas y ganancias Cualquier pérdida o ganancia procedente de cambios en
86 87
el valor razonable de los derivados se reconoce directa- Para propósitos de coberturas de flujos de efectivo, las • Los derivados implícitos que no están estrechamente utilizado, el incremento en la provisión derivado del paso
mente en el estado de resultados, excepto la parte eficaz mismas se clasifican como de cobertura cuando la expo- relacionados con el contrato principal se clasifican de del tiempo se reconoce como gasto por intereses.
de las coberturas de flujos de efectivo, que se reconoce en sición a las variaciones en los flujos de efectivo se atribu- acuerdo con los flujos de efectivo del contrato principal.
otros resultados integrales. ye ya sea a un riesgo en particular asociado con el activo • Los instrumentos derivados que cumplen con los requi- La Compañía evalúa periódicamente su posiciones fisca-
o pasivo, o a un derivado de una transacción futura. sitos de cobertura contable eficaz, y han sido designados les inciertas para determinar si estas cumplen con el cri-
Para contabilizar las coberturas, éstas se clasifican como: como tales, se clasifican de acuerdo con la clasificación terio de que es más probable que suceda a que no suceda
La porción inefectiva de la ganancia o pérdida en el ins- del elemento cubierto subyacente. El instrumento deriva- el que sean reconocidas en los estados financieros por el
• Coberturas del valor razonable, cuando cubren la ex- trumento de cobertura se reconoce directamente en el do se separa entre corriente y no corriente sólo cuando se monto mayor, mientras más grande sea el beneficio es
posición a cambios en el valor razonable de un activo capital contable, mientras que la porción inefectiva se pueda realizar una separación fiable. más probable que sea detectado en una revisión, de las
o pasivo registrado o de un compromiso en firme no reconoce inmediatamente en el estado de resultados. autoridades fiscales. La Compañía provisiona intereses,
registrado (excepto por el riesgo en tipo de cambio). Los importes llevados al capital contable se transfieren n) Anticipo de clientes recargos y actualizaciones relacionados con el saldo de
• Coberturas de flujos de efectivo, cuando cubren la ex- al estado de resultados cuando la operación de cobertura Los anticipos de clientes representan depósitos en efec- estos beneficios por impuestos no reconocidos.
posición a la variabilidad de los flujos de efectivo que afecte el estado de resultados, ya sea cuando la cobertura tivo recibidos de clientes a manera de anticipo para ad-
es atribuible ya sea a un riesgo concreto asociado a un de ingresos o gastos sea reconocida o cuando una venta quirir una vivienda, cuando sea requerido. Estos importes p) Impuesto sobre la renta
activo o pasivo registrado o a una transacción prevista futura ocurra. se reconocen como anticipo hasta que la vivienda sea Impuesto corriente
altamente probable, o bien al riesgo de tipo de cambio escriturada. También se compone de anticipos de clientes El impuesto corriente a cargo o a favor por el periodo ac-
en un compromiso firme no registrado. Cuando una transacción futura o compromiso en firme recibidos para servicios de construcción a ser proporcio- tual se reconoce hasta el importe que se espera recuperar
• Coberturas de la inversión neta en un negocio en el extranjero. no se espere que ocurra, los importes previamente reco- nados, los cuales serán aplicados al ingreso de acuerdo a o pagar a las autoridades fiscales. Las tasas de impues-
nocidos en el capital contable son transferidos al estado los términos establecidos por los contratos. tos y leyes fiscales utilizadas para calcular el importe son
Al principio de la relación de cobertura, la Compañía de- de resultado. Si los instrumentos de cobertura expiran o aquellas que han sido promulgadas o sustancialmente
signa y documenta formalmente la relación de cobertura son vendidos, terminados o ejercicios sin reemplazo o o) Provisiones promulgadas a la fecha de reporte en los países donde la
que se desea aplicar y el objetivo de gestión del riesgo y renovación, o su designación como de cobertura es revo- Las provisiones se registran cuando la Compañía tiene Compañía opera y genera ingreso gravable.
la estrategia para aplicar la cobertura. La documentación cada, los importes previamente reconocidos en el capital una obligación presente (ya sea legal o implícita) como
incluye la identificación del instrumento de cobertura, la contable permanecen en el capital contable hasta que la resultado de un suceso pasado, para la que es probable El impuesto corriente relacionado a partidas reconocidas
partida o transacción cubierta, la naturaleza del riesgo transacción futura o compromiso en firme ocurra. que la Compañía tenga que desprenderse de recursos directamente en el capital contable se reconoce en el ca-
que se está cubriendo y cómo evaluará la entidad la efica- que incorporen beneficios económicos para cancelar di- pital contable y no en el estado de resultados. La admi-
cia de los cambios en el valor razonable del instrumento Clasificación corriente/no corriente cha obligación y el importe de la obligación pueda esti- nistración periódicamente evalúa las posiciones fiscales
de cobertura para compensar la exposición a los cambios Los instrumentos derivados que no han sido designados marse con fiabilidad. Cuando la Compañía espera que en las declaraciones de impuestos con respecto a situa-
en el valor razonable de la partida cubierta o en los flujos como instrumentos de cobertura eficaces se clasifican parte o la totalidad de una provisión sea reembolsada, ciones donde las regulaciones fiscales correspondientes
de efectivo atribuibles al riesgo cubierto. Se espera que como corrientes o no corrientes o se separan entre co- tal reembolso se reconoce como un activo separado, pero son sujetas a interpretación y establecen las provisiones
dichas coberturas sean altamente eficaces para compen- rrientes y no corrientes en base a la evaluación de los sólo cuando sea prácticamente segura su recuperación. donde es apropiado.
sar cambios en el valor razonable o en los flujos de efec- hechos y las circunstancias. El gasto relacionado con cualquier provisión se presenta
tivo, y se evalúan de forma continua para determinar si neto de cualquier reembolso en el estado de resultados Impuesto diferido
realmente han sido altamente eficaces a lo largo de los • Si la Compañía espera mantener un derivado como consolidado. Los impuestos diferidos se determinan por el método de
ejercicios para los que fueron designadas. cobertura económica (y no aplica contabilidad de co- activos y pasivos a la fecha de reporte entre las bases
bertura) por un periodo superior a 12 meses desde la En el caso que el valor del dinero en el tiempo sea mate- contables de los activos y sus valores en libros para efec-
Las coberturas que cumplen con los estrictos criterios fecha de cierre, el derivado se clasifica como no co- rial, las provisiones son descontadas utilizando una tasa tos de reporte financiero.
para la contabilización de coberturas se registran del si- rriente (o se separa entre corriente y no corriente), de antes de impuestos que refleje cuando sea apropiado, los
guiente modo: acuerdo con la clasificación del elemento subyacente. riesgos específicos al pasivo. Cuando el descuento sea
88 89
Los impuestos sobre la renta diferidos pasivos se recono- El valor en libros de los activos diferidos se revisa a la fe- bio de la moneda funcional vigente en la fecha de la convierten al tipo de cambio promedio vigente en la
cen por todas las diferencias temporales excepto: cha de cada reporte y se reduce en tanto no sea probable transacción. fecha de las transacciones. Las diferencias de cambio
que exista suficiente utilidad gravable que pueda permitir surgidas en la conversión se reconocen en otro resul-
• Cuando el pasivo por impuesto sobre la renta diferido toda o una parte del impuesto diferido activo para ser Los activos y pasivos monetarios denominados en mone- tado integral. Cuando se enajena una inversión en el
deriva del reconocimiento inicial de crédito mercantil utilizado. Los activos por impuestos diferidos no recono- da extranjera se convierten a la moneda funcional al tipo extranjero, el componente de otro resultado integral
de un activo o pasivo en una transacción que no sea cidos que sean revaluados a la fecha de cada reporte y de cambio de contado vigente en la fecha de cierre. relativo a esta inversión se reconoce en el estado de
una combinación de negocios y al tiempo de la tran- sean reconocidos en cuando sea probable que las futuras resultados consolidado.
sacción, no afecte la utilidad contable ni fiscal. utilidades fiscales permitan que el impuesto sobre la renta Todas las diferencias surgidas al liquidar o convertir las
activo sea recuperado. partidas monetarias se registran en el estado de resulta- En la Nota 22 se muestra la posición consolidada en mo-
• Con respecto a las diferencias temporales asociadas dos consolidado, a excepción de las partidas monetarias neda extranjera al final de cada ejercicio y los tipos de
con las inversiones en subsidiarias, asociadas y parti- Los impuestos diferidos activos y pasivos se miden a las que forman como parte de la cobertura de la inversión cambio utilizados en la conversión de estos saldos.
cipaciones en negocios conjuntos, donde el tiempo de tasas fiscales que se espera aplicar en el año en que el neta de la Compañía en un negocio en el extranjero. Es-
reversa de las diferencias temporales pueda ser con- activo sea realizado o el pasivo pagado, basado en tasas tas diferencias se registran en otros resultados integrales r) Fondo para el plan de acciones al personal
trolado y sea probable que las diferencias temporales fiscales que han sido promulgadas o sustancialmente pro- hasta la enajenación de la inversión neta, momento en La Compañía tiene implementados diferentes planes de
no se reversen en un futuro cercano. mulgadas a la fecha de reporte. el que son reclasificadas a la cuenta de resultados. Los pagos basados en acciones a través de los cuales algunos
ajustes fiscales atribuibles a las diferencias de cambio de de sus ejecutivos y funcionarios de la empresa reciben
Los impuestos sobre la renta diferidos activos se reconocen El impuesto diferido relacionado a partidas reconocidas estas partidas monetarias también se reconocen en otro una remuneración.
por todas las diferencias temporales deducibles, pérdidas y fuera de la utilidad o pérdida se reconoce fuera de la resultado integral.
créditos fiscales por amortizar, mientras sea probable que utilidad o pérdida. Las partidas de impuestos diferidos Durante 2011 la Compañía implementó un nuevo plan,
la utilidad gravable esté disponible donde las diferencias son reconocidas en correlación de la transacción de ori- Las partidas del capital contable que sean medidas en cuyo costo de compensación fue determinado como re-
temporales deducibles y las pérdidas y créditos fiscales por gen ya sea en el resultado integral o directamente en el términos de costo histórico en una moneda extranjera son ferencia del valor razonable de dichos pasivos a la fecha
amortizar puedan ser utilizadas, excepto: capital contable. convertidas utilizando los tipos de cambios a las fechas de balance. El valor razonable de la compensación es de-
de las transacciones, las partidas del estado de resultados terminado usando un modelo de precios apropiado y es
• Cuando el activo por impuesto sobre la renta diferido Los activos y pasivos diferidos se netean si existe un de- utilizando el tipo de cambio promedio durante el año y valuado a la fecha de otorgamiento
relacionado a las diferencias temporales derive del recho legal para netear los activos contra los pasivos y los cualquier otro activo o pasivo con el tipo de cambio al
reconocimiento inicial de un activo o pasivo en la impuestos diferidos están relacionados a la misma enti- final de la fecha de reporte. La utilidad o pérdida derivada s) Utilidad por acción
transacción que no sea una combinación de negocios dad y a la misma autoridad fiscal. de la conversión de partidas no monetarias se reconoce La utilidad por acción de la participación controladora se
y al tiempo de la transacción, no afecte la utilidad en línea con la utilidad o pérdida de la partida que dio a calcula dividiendo la utilidad neta consolidada de la par-
contable ni fiscal. q) Moneda extranjera lugar el ajuste de conversión (diferencias en conversión ticipación controladora entre el promedio ponderado de
Los estados financieros consolidados de la Compañía se cuya ganancia o pérdida es reconocida en otros resulta- acciones ordinarias en circulación durante el ejercicio. La
• Con respecto a las diferencias temporales deducibles presentan en miles de pesos mexicanos, que es también la dos integrales o utilidad o pérdida, también son recono- Compañía no posee valores dilutivos adicionales al plan
asociadas con las inversiones en subsidiarias, asocia- moneda funcional de la Sociedad dominante. Cada entidad cidos en otros resultados integrales o utilidad o pérdida de acciones revelado en la Nota 21, cuyos efectos fueron
das y participaciones en negocios conjuntos, los im- de la Compañía determina su propia moneda funcional y respectivamente). inmateriales. La utilidad por acción básica y diluida es
puestos diferidos activos podrán ser reconocidos solo las partidas incluidas en los estados financieros de cada la misma para los períodos presentados en este estado
mientras sea probable que las diferencias temporales sociedad se valoran utilizando esa moneda funcional. Entidades del grupo financiero.
sean reversibles en un futuro cercano y la utilidad gra- En la consolidación, los activos y pasivos de Brasil e
vable sea disponible cuando las diferencias tempora- Transacciones y saldos India se convierten a pesos al tipo de cambio vigente Al 31 de diciembre de 2012 y 2011, la utilidad por acción
les puedan ser utilizadas. Inicialmente las subsidiarias de la Compañía registran en la fecha de cierre y las cuentas de resultados se se calculó como sigue:
las transacciones en moneda extranjera al tipo de cam-
90 91
2012 2011
4. Primera adopción de las NIIF antes de la fecha de transición. Ciertos ajustes (co-
Utilidad neta participación controladora $ 1,595,181 $ 1,015,051 Estos estados financieros consolidados por el año termina- rrecciones) con relación a la estimación de las vidas
Promedio ponderado de acciones en circulación (en miles) 334,568 334,700
do al 31 de diciembre de 2012, son los primeros que la útiles de la propiedad y equipo se llevaron a cabo,
Utilidad por acción $ 4.77 $ 3.03
Compañía ha preparado de conformidad con la NIIF. Por los cuales fueron aplicados prospectivamente desde
los períodos incluidos hasta el 31 de diciembre de 2011, el 1 de enero de 2011 que es la fecha de transición.
t) Presentación del estado de resultados la Compañía había preparado sus estados financieros con- Dichos ajustes no fueron importantes, tanto en el es-
Los costos e ingresos reflejados en el estado de resulta- vivienda media, acuerdos de concesión, servicios de solidados de conformidad con las NIF Mexicanas. tado de situación financiera consolidado emitido pre-
dos consolidado se presentan de acuerdo a su función, ya construcción y otros). viamente al 1 de enero de 2011, como en el estado
que esta clasificación permite un adecuado análisis de los La Compañía ha preparado sus estados financieros los de resultados consolidado bajo NIF Mexicanas emitido
márgenes brutos y operativos. La utilidad de operación de v) Utilidad integral cuales cumplen con las NIIF aplicables para los períodos anteriormente al 31 de diciembre de 2011.
la Compañía se presenta porque es un indicador impor- La utilidad integral incluye la utilidad neta, el efecto de dictaminados en o después del 31 de diciembre de 2012,
tante de su desempeño y resultados e incluye ingresos diferencias cambiarias en la conversión de monedas ex- junto con los períodos comparativos al 31 de diciembre • Relaciones de cobertura: los instrumentos financieros
ordinarios, costos y gastos de operación. tranjeras y el cambio en el valor razonable de instrumen- de 2011, como se describe en las políticas contables. derivados que fueron considerados de cobertura bajo
tos financieros derivados (e instrumentos relacionados) En la preparación de estos estados financieros, el estado NIF Mexicanas califican también bajo NIC 39, Ins-
u) Información por segmentos que cumplen con el criterio de contabilidad de cobertura. de situación financiera de apertura fue preparado al 1 de trumentos Financieros: Reconocimiento y medición,
La información por segmentos se presenta de acuerdo Los efectos de estos conceptos y los cambios de los ins- enero de 2011, fecha de transición a las NIIF. Esta nota como de cobertura. No se hicieron designaciones de
a la información que analiza la dirección en la toma de trumentos financieros derivados y otras cuentas de capital explica los principales ajustes realizados por la Compañía cobertura de manera retrospectiva.
decisiones de la administración. La información se pre- (incluyendo la utilidad integral de cada periodo) se mues- al reformular sus estados financieros bajo NIF Mexicanas,
senta considerando los tipos de ingreso (vivienda social, tran en los estados de resultados integrales consolidados. incluyendo el estado de situación financiera al 1 de enero La Compañía aplica las siguientes exenciones opcionales
de 2011 y sus estados financieros previamente publica- establecidas en la NIIF 1:
Instrumentos Otras cuentas
financieros derivados de capital dos bajo NIF Mexicanas por el año terminado al 31 de
Saldo al 1 de enero de 2011 $ (308,854) $ 53,317 diciembre de 2011. • NIIF 3 Combinaciones de Negocios: ha sido aplicada
Cambios en el valor razonable de instrumento financiero derivado 452,333 - para combinaciones de negocios anteriores que ocu-
Impuesto sobre la renta diferido relacionado a los cambios en el valor razonable de Exenciones aplicadas rrieron antes del 1 de enero de 2011. Utilizar esta
(126,231) -
instrumento financiero derivado Para la preparación de los estados financieros consolidados exención significa que los valores en libros bajo NIF
Pérdida cambiaria del Senior Guaranteed Notes 2019 - (399,250) bajo NIIF, la Compañía aplicó las excepciones obligatorias y Mexicanas de los activos y pasivos, que se requieren
Impuesto sobre la renta diferido relacionado a la utilidad cambiaria por el Senior utilizó ciertas exenciones opcionales establecidas en la NIIF reconocer bajo NIIF, es su valor asumido a la fecha
- 111,791
Guaranteed Notes 2019 1, en relación con la aplicación retrospectiva total. de adquisición. Los activos y pasivos que no califican
Diferencias cambiarias en la conversión de operaciones extranjeras - (2,285)
para ser reconocidos bajo NIIF se excluyen del balan-
Saldo al 31 de diciembre de 2011 17,248 (236,427)
La Compañía aplicó las siguientes excepciones obligato- ce inicial bajo NIIF.
Cambios en el valor razonable de instrumento financiero derivado (612,813) -
rias establecidas en la NIIF 1, que no permite la aplica-
Impuesto sobre la renta diferido relacionado a los cambios en el valor razonable de
171,853 - ción retrospectiva a los requerimientos establecidos en • La Compañía eligió reformular algunas partidas de
instrumento financiero derivado
dichas normas: propiedad y equipo a la fecha de transición; el valor
Utilidad cambiaria por los Senior Guaranteed Notes 2019 y 2020 - 137,275
reformulado representa el valor razonable como costo
Impuesto sobre la renta diferido relacionado a la utilidad cambiaria por los Senior Guar-
- (36,797) • Estimaciones contables: todas las estimaciones con- asumido, incluyendo la depreciación acumulada. Di-
anteed Notes 2019 y 2020
tables significativas hechas bajo NIF Mexicanas son cho valor razonable fue determinado con base a ava-
Diferencias cambiarias en la conversión de operaciones extranjeras - (123,375)
Saldo al 31 de diciembre de 2012 $ (423,712) $ (259,324) consistentes con las estimaciones bajo NIIF por los lúos externos, y para períodos futuros, la Compañía
mismos períodos. No se han realizado ajustes retros- aplicó el método de costo.
pectivos a las estimaciones contables llevados a cabo
92 93
Otros impuestos por pagar 754,264 - - 754,264

• La Compañía eligió aplicar los requisitos establecidos en la NIC 23 Costos por préstamos, a partir de la fecha de
Impuesto sobre la renta 37,531 - - 37,531
transición y por ello contabilizará los costos por préstamos después de la fecha de transición de acuerdo a la NIC 23,
Participación de los trabajadores en las
incluyendo aquellos costos por préstamos incurridos después de dicha fecha en base a activos calificables previamente (i) 1,540 - (1,540) -
utilidades
bajo construcción. Los costos por préstamos incluidos previamente bajo NIF Mexicanas fueron sujetos a la exención
Provisión para posiciones fiscales inciertas 775,946 - - 775,946
del costo asumido.
Total del pasivo a corto plazo 8,280,762 - (35,465) 8,245,297
Pasivo a largo plazo:

Conciliación del estado de situación financiera al 1 de enero de 2011 (fecha de transición a NIIF): Deuda a largo plazo (d) 10,787,601 - (128,402) 10,659,199
Arrendamientos por pagar a largo plazo 235,430 - - 235,430

Notas NIF Mexicanas Ajustes Reclasificaciones NIIF
Instrumentos financieros derivados (e) 508,160 (15,796) - 492,364
Activos Acreedores por adquisición de terrenos

41,441 - - 41,441
Activo circulante: a largo plazo
Efectivo y equivalentes de efectivo (j) $ 3,435,222 $ - $ (127,530) $ 3,307,692 Otros pasivos a largo plazo (f) 90,478 (85,794) - 4,684
Efectivo restringido (j) - - 127,530 127,530 Impuesto sobre la renta diferido (h) 4,377,101 187,339 - 4,564,440
Cuentas por cobrar, neto 1,975,203 - - 1,975,203 Total del pasivo a largo plazo 16,040,211 85,749 (128,402) 15,997,558
Inventarios (a) 17,121,857 (52,464) - 17,069,393 Total del pasivo 24,320,973 85,749 (163,867) 24,242,855
Pagos anticipados 469,361 - - 469,361
Otros activos financieros 272,830 - - 272,830 Capital contable:

Total del activo circulante 23,274,473 (52,464) - 23,222,009 Capital social (a) 528,011 (102,567) - 425,444
Prima en venta de acciones (a) 3,290,861 (457,606) - 2,833,255

Activo no circulante: Acciones de tesorería al costo (98,412) - - (98,412)
Terrenos para futuros desarrollos y obra (a, b, c,
(a) 10,591,499 (203,205) - 10,388,294 8,657,851 820,951 - 9,478,802
en proceso Utilidades retenidas e, f, h)
Propiedad y equipo, neto (b) 1,002,572 506,919 - 1,509,491 Instrumentos financieros derivado, neto
(e, h) (330,709) 21,855 - (308,854)
Crédito mercantil 731,861 - - 731,861 de impuestos diferidos
Otros activos no circulantes (d) 199,645 (4,103) (163,867) 31,675 Otras cuentas de capital (c) 82,984 (29,667) - 53,317
Cuentas por cobrar a largo plazo 62,166 - - 62,166 Capital contable participación controladora 12,130,586 252,966 - 12,383,552
Instrumentos financieros derivados (e) - 13,123 - 13,123 Participación no controladora en
189,925 - - 189,925
Impuesto sobre la renta diferido (h) 779,268 78,445 - 857,713 subsidiarias consolidadas
Total del activo no circulante 13,367,011 391,179 (163,867) 13,594,323 Total del capital contable 12,320,511 252,966 - 12,573,477
Total del activo $ 36,641,484 $ 338,715 $ (163,867) $ 36,816,332 Total del pasivo y capital contable $ 36,641,484 $ 338,715 $ (163,867) $ 36,816,332
Pasivo y capital contable

Pasivo a corto plazo:
Pasivos bancarios a corto plazo y porción
(d) $ 1,728,513 $ - $ (35,465) $ 1,693,048
circulante de la deuda a largo plazo
Porción circulante de los arrendamientos
169,604 - - 169,604
capitalizables.
Cuentas por pagar (i) 3,410,579 - 1,540 3,412,119
Acreedores por adquisición de terrenos 778,141 - - 778,141
Depósitos de clientes para futuros ventas 624,644 - - 624,644
94 95
Conciliación del estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2011:
NIIF al 31 de diciembre NIIF al 31 de diciembre

Notas NIF Mexicanas Ajustes Reclasificaciones Notas NIF Mexicanas Ajustes Reclasificaciones
de 2011 de 2011
Activos Impuesto sobre la renta 91,586 - - 91,586
Activo circulante: Participación de los trabajadores en

(i) 67,420 - (67,420) -
Efectivo y equivalentes de efectivo (j) $ 3,992,653 $ - $ (132,303) $ 3,860,350 las utilidades
Efectivo restringido (j) - - 132,303 132,303 Provisión para posiciones fiscales inciertas 1,599,642 - - 1,599,642
Cuentas por cobrar, neto 1,993,023 (30,226) - 1,962,797 Total del pasivo a corto plazo 11,584,101 - (53,237) 11,530,864
Cuentas por cobrar a filiales 174,073 - - 174,073 Pasivo a largo plazo:
Inventarios (p) 18,412,586 (581,998) - 17,830,588 Deuda a largo plazo (d) 10,957,580 - (123,293) 10,834,287
Pagos anticipados 469,846 - - 469,846 Deuda a largo plazo relacionada

400,329 - - 400,329
Otros activos financieros 530,501 - - 530,501 con prisiones
Total del activo circulante 25,572,682 (612,224) - 24,960,458 Arrendamientos por pagar a largo plazo 154,933 - - 154,933
Activo no circulante: Instrumentos financieros derivados (e) 12,226 (4,675) - 7,551
Terrenos para futuros desarrollos y obra Otros pasivos a largo plazo (f) 74,115 (69,440) - 4,675
(a) 12,859,328 (104,190) - 12,755,138
en proceso Impuesto sobre la renta diferido (h) 4,501,539 (9,048) - 4,492,491
Propiedad y equipo, neto (a,b) 786,137 588,991 - 1,375,128 Total pasivo a largo plazo 16,100,722 (83,163) (123,293) 15,894,266
Crédito mercantil 731,861 - - 731,861 Total pasivo 27,684,823 (83,163) (176,530) 27,425,130
Inversión en asociada (k) - 36,979 36,979
Otros activos no circulantes (d,k) 399,109 (85,254) (213,509) 100,346 Capital contable:
Cuentas por cobrar a largo plazo 155,713 - - 155,713 Capital social (a) 528,011 (102,567) - 425,444
Instrumentos financieros derivados (e) - 70,014 - 70,014 Prima en venta de acciones (a) 3,290,861 (457,606) - 2,833,255
Impuesto sobre la renta diferido (h) 867,471 2,795 - 870,266 Acciones en tesorería al costo (102,053) - - (102,053)
(a, b, c,
Total del activo no circulante 15,799,619 472,356 (176,530) 16,095,445
9,962,265 531,588 - 10,493,853
Total del activo $ 41,372,301 $ (139,868) $ (176,530) $ 41,055,903 Utilidades retenidas e, f, h)
Instrumentos financieros derivados,
(e, h) 15,701 1,547 - 17,248
Pasivo y capital contable neto de impuestos diferidos
Pasivo a corto plazo: Otras cuentas de capital (c) (206,760) (29,667) - (236,427)
Pasivos bancarios a corto plazo y porción Capital contable participación controladora 13,488,025 (56,705) - 13,431,320
(d) $ 3,662,357 $ - $ (53,237) $ 3,609,120
circulante de la deuda a largo plazo Participación no controladora en
199,453 - - 199,453
Porción circulante de los arrendamientos subsidiarias consolidadas
188,937 - - 188,937
por pagar Total del capital contable 13,687,478 (56,705) - 13,630,773
Cuentas por pagar (i) 3,075,409 - 67,420 3,142,829 Total del pasivo y capital contable $ 41,372,301 $ (139,868) $ (176,530) $ 41,055,903
Acreedores por adquisición de terrenos 1,172,293 - - 1,172,293
Depósitos de clientes para futuras ventas 669,851 - - 669,851
Otros impuestos por pagar 1,056,606 - - 1,056,606
96 97
Conciliación del estado de resultados por el año terminado al 31 de diciembre de 2011 Conciliación del estado de resultados consolidado por el año terminado al 31 de diciembre de 2011
NIIF al 31 de diciembre Para el año terminado al

Notas NIF Mexicanas Ajustes Reclasificaciones Notas
de 2011 31 de Diciembre de
2011
Ingresos por venta de viviendas (p) $ - $ (30,226) $ 20,209,967 $ 20,179,741
Servicios de construcción (p) - - 986,207 986,207 Utilidad neta consolidada bajo NIF Mexicanas $ 1,313,942
Otros ingresos (p) - - 657,105 657,105 Ganancia en venta de Propiedad y equipo (a,b) 27,356
Ingresos (p) 21,853,279 (30,226) 21,853,279 21,823,053 Depreciación (a,b) 51,925
Costo de ventas a,b,f,g) (i) 16,165,752 (350,842) 65,880 15,880,790 Costo de ventas (a) 55,255
Utilidad bruta 5,687,527 320,616 (65,880) 5,942,263 Beneficios a empleados (f) (20,158)
Gastos de operación (a,b) 2,767,974 6,955 - 2,774,929 Costos por préstamos (g) (482,983)
Otros gastos de operación, neto (f)(l) 344,867 (30,147) 37,745 352,465 Impuesto sobre la renta diferido (h) 107,366
Utilidad de operación 2,574,686 (343,808) 103,625 2,814,869 Otras partidas, neto (d) (e) (p) (28,124)
Gasto por intereses (d)(l) 390,618 1,507 (84,646) 307,479 Total de ajustes al resultado neto consolidado (289,363)
Ingresos por intereses (194,009) - - (194,009) Utilidad neta consolidada bajo NIIF $ 1,024,579
Pérdida cambiaria, neto (g) 265,811 740,809 - 1,006,620
Efectos de valuación de instrumentos Conciliación del estado de flujos de efectivo consolidado por el año terminado al 31 de diciembre de 2011.
(e) (67,616) (1,779) - (69,395)
financieros derivados, neto
Método de participación en asociada (k) - - (18,979) (18,979) NIF Mexicanas Ajustes NIIF
Utilidad antes de impuestos a la utilidad 2,179,882 396,729 - 1,783,153

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 2,179,882 $ (396,729) $ 1,783,153
Impuestos a la utilidad (h) 865,940 (107,366) - 758,574
Flujos netos de efectivo de actividades de operación (815,041) 422,104 (392,937)
Utilidad neta consolidada 1,313,942 (289,363) - 1,024,579
Flujos netos de efectivo utilizados por de actividades de inversión (221,184) (30,148) (251,332)
Utilidad neta participación controladora 1,304,414 (289,363) - 1,015,051
Flujos netos de efectivo de actividades de financiamiento (583,941) - (583,941)
Utilidad neta participación no controladora 9,528 - - 9,528
Ajuste al flujo por cambios en el valor del efectivo (2,285) - (2,285)
Utilidad neta consolidada $ 1,313,942 $ (289,363) $ - $ 1,024,579
Efectivo y equivalentes de efectivo al 1 de enero de 2011 3,435,222 (127,530) 3,307,692
Efectivo y equivalentes de efectivo al 31 de diciembre de 2011 $ 3,992,653 $ (132,303) $ 3,860,350
Conciliación del estado de resultados integral por el año terminado al 31 de diciembre de 2011
En el punto (o) abajo se muestra un mayor análisis de los valente o mayor al 26%. NIIF considera una economía
NIIF al 31 de diciembre
Notas NIF Mexicanas Ajustes
ajustes al estado de flujos de efectivo que se presenta. como híper inflacionaria cuando la inflación acumulada
de 201 1
de los últimos tres años anteriores se aproxime o exceda
Utilidad neta consolidada $ 1,313,942 $ (289,363) $ 1,024,579
A continuación se describen los principales ajustes registra- un 100%. El último periodo híper inflacionario para Mé-
Otras utilidades por (perdida) integrales:
dos por la Compañía con base a la adopción de las NIIF: xico y Brasil fue en 1997, antes que la Compañía inicia-
Pérdida cambiaria por los Senior Guaranteed notes cubiertos
(399,250) - (399,250) ra sus actividades en Brasil. Derivado que la Compañía
por instrumentos financieros derivados
a. Inflación fue constituida en 1998, todos los efectos de inflación
Impuesto sobre la renta diferido relacionado con la pérdida
Bajo NIF Mexicanas los efectos de la inflación en la previamente reconocidos en México por el periodo de
cambiaria por los Senior Guaranteed notes cubiertos 111,791 - 111,791
información financiera fueron reconocidos al 31 de 1998 a 2007 fueron eliminados.
por instrumentos financieros derivados
diciembre de 2007. Posterior a 2007, la inflación fue
Diferencias cambiarias en la conversión de operaciones extranjeras (2,285) - (2,285)
reconocida bajo NIF Mexicabas, cuando el entorno eco- Los efectos de inflación eliminados a la fecha de transición
Efectos de valuación de instrumentos financieros derivados (e,h) 481,126 (28,793) 452,333
Impuesto sobre la renta diferido relacionado con los efectos nómico en la entidad fue inflacionario, que es cuando la resultaron en una reducción de $(52,464) y $(203,205)
(134,716) (8,485) (126,231)
de valuación de instrumentos financieros derivados inflación acumulada por los últimos tres años sea equi- en el inventario y la tierra para futuros desarrollos, res-
Utilidad integral del año $ 1,370,608 $ (309,671) $ 1,060,937

99
pectivamente y un incremento de $457,606 en prima en bajo el modelo de revaluación y valuar su propiedad y d. Presentación de costos de emisión y revaluación de pa- Las NIIF también requieren medir la efectividad de los
venta de acciones, una disminución de $(102,567) en el equipo a la fecha de transición a valor razonable y uti- sivos financieros a costo amortizado instrumentos financieros derivados que cumplan con el
capital social y una disminución de $(21,183) en propie- lizar dicho valor razonable como costo asumido a dicha Bajo NIIF los costos de emisión se reflejan como una dis- criterio de contabilidad de cobertura al final de cada fecha
dad y equipo; todos los ajustes se fueron a los resultados fecha, excepto por los activos relacionados con Brasil e minución de la deuda en el estado de situación financiera de reporte, mientras que las NIF Mexicanas esto no se
acumulados. La eliminación de la indexación de los sal- India para los cuales la Compañía eligió utilizar su valor consolidado. Bajo NIF Mexicanas estos importes eran re- requiere. La porción inefectiva de los instrumentos finan-
dos de inventario a la fecha de transición dio lugar a una bajo NIF Mexicanas a la fecha de transición como el velados como componente de los otros activos. cieros que calificaron como cobertura a la fecha de transi-
disminución en el costo de ventas de $ 55,255 durante costo asumido. ción que fue ajustada a resultados acumulados ascendió
el año terminado el 31 de diciembre de 2012. Los ajus- La deuda bajo NIF Mexicanas se reconoce al valor de la a $28,793 neto de un impuesto sobre la renta diferido
tes a los valores totales de propiedad y equipo, también Para períodos posteriores a la fecha de transición, la Compa- transacción más interés, mientras que para NIIF se reco- por $8,485.
dieron lugar a ajustes a los importes de la depreciación ñía mide su propiedad y equipo en base al costo histórico. noce a costo amortizado.
registrada durante el año terminado el 31 de diciembre f. Beneficios a los empleados
de 2012. El efecto de revaluación de propiedad y equipo como El efecto de la medición a costo amortizado y la inclu- Bajo NIF Mexicanas la provisión para indemnización y
costo asumido resultó en un incremento en propiedad y sión de los costos de emisión como componente de la su correspondiente gasto deberán ser reconocidas si la
b. Revaluación de propiedad y equipo equipo de $528,102 contra los resultados acumulados a deuda a la fecha de transición fue una reclasificación de entidad pretende terminar la relación laboral antes de la
La Compañía eligió contabilizar la propiedad y equipo la fecha de transición; $(163,867) de otros activos a deuda a corto y largo plazo fecha de retiro o pretende pagar beneficios como resul-
por $(35,465) y $(128,402), respectivamente. Esta di- tado de una oferta realizada a los empleados para ex-
ferencia también resultó en una reducción de $(15,701) hortar una terminación voluntaria. Bajo NIIF la provisión
Costo histórico Ajuste Valor razonable en los costos por amortizar, la cual fue cargada contra las se registra cuando las acciones de la Compañía han
Costo: utilidades acumuladas a la fecha de transición de NIIF. demostrado compromiso para terminar la relación con
Terrenos y edificios $ 286,833 $ 273,608 $ 560,441 el empleado o el exhorto para el retiro voluntario. Esta
Maquinaria y equipo 1,626,885 (925,904) 700,981 e. Instrumentos financieros derivados acción se demuestra con un plan formal que describa
Equipo de transporte aéreo 75,202 (53,218) 21,984
Las NIIF requieren la consideración de riesgo de crédito las características de la terminación laboral. Por lo tanto
Otros activos fijos 421,319 (176,373) 244,946
en la determinación del valor razonable de instrumentos la Compañía ha eliminado a la fecha de transición su
$ 2,410,239 $ (881,887) $ 1,528,352
financieros. El riesgo de crédito es el riesgo que la con- provisión para indemnización como un incremento a los
traparte no cumpla con sus obligaciones contractuales. resultados acumulados. El efecto a la fecha de transición
Depreciación acumulada:
Derivado de la transición a NIIF la Compañía ajusto el fue de $(85,794) como una disminución en beneficios a
Edificios $ 64,299 $ (64,299) $ -
Maquinaria y equipo 1,080,536 (1,068,257) 12,279 valor razonable de sus activos y pasivos de instrumentos los empleados contra resultados acumulados.
Equipo de transporte aéreo 32,555 (32,555) - financieros derivados considerando el riesgo de crédito de
Otros activos fijos 230,277 (223,695) 6,582 la contraparte. A la fecha de transición el efecto del riesgo g. Costos por préstamos
$ 1,407,667 $ (1,388,806) $ 18,861 de crédito como componente del valor razonable resultó Como se explica arriba, la Compañía eligió aplicar los re-
Neto $ 1,002,572 $ 506,919 $ 1,509,491 en una reducción de $(4,991) a otros activos y un in- querimientos de la NIC 23, Costos por préstamos, a partir
cremento por $15,796 al pasivo por instrumentos finan- de la fecha de transición y contabilizará los costos por
Los ajustes a los valores totales de propiedad y equipo, también dieron lugar a ajustes a los importes de la depreciación cieros derivados contra resultados acumulados. Adicio- préstamos después de dicha fecha de acuerdo con la NIC
registrada durante el año terminado el 31 de diciembre de 2012. nalmente la Compañía hizo una reclasificación de otros 23, incluyendo aquellos costos por préstamos incurridos
activos a instrumentos financieros derivados $13,123 después de dicha fecha de activos aptos que estén bajo
c. En 2008 la Compañía adoptó la NIF Mexicana D-3, Beneficios a empleados. Con base en la adopción de la NIF Mexicana para mostrar el saldo de instrumentos financieros deriva- construcción. Los costos por préstamos incluidos previa-
D-3, la Compañía registró un pasivo por $29,667 cargando la obligación por transacción en otras cuentas de capital. Con dos por separado. mente bajo NIF Mexicanas fueron sujetos a la exención
la adopción de las NIIF, la Compañía ha eliminado lo anteriormente registrado en el capital contra utilidades acumuladas.
100 101
de costo asumido. Por lo tanto, posterior al 1 de enero de l. Otros gastos (ingresos) de operación, neto • La utilidad antes de impuestos a la utilidad bajo NIIF 5. Juicios, estimaciones supuestos contables significativas
2011, la Compañía solo capitaliza los intereses y pérdi- Bajo NIF Mexicanas los otros gastos (ingresos) eran pre- cambió respecto a la de NIF Mexicanas derivado de La preparación de los estados financieros de la Compañía
das cambiarias atribuibles a la adquisición, construcción sentados en una línea por separado en el estado de re- las notas a, b, e, f, g, h y k incluidas en la conciliación requiere que la Administración realice juicios, estimacio-
o producción de activos de larga duración como parte de sultados consolidado después de la utilidad de operación. del estado de resultados consolidado. nes e hipótesis contables significativas que afectan a los
dichos activos. Esta diferencia ha resultado en un incre- Bajo NIIF dichos importes se reconocen como parte de importes reconocidos de ingresos, gastos, activos y pasi-
mento en el costo por préstamos cargado en el estado los otros gastos de operación. • La depreciación incluida en actividades de operación vos, y las revelaciones correspondientes, así como la re-
de resultados consolidado durante 2011 por $482,983 bajo NIIF cambió comparada con la incluida bajo NIF velación de pasivos contingentes. La incertidumbre sobre
como se muestra en la tabla de arriba. Bajo NIF Mexicanas las comisiones pagadas al INFONA- Mexicanas debido a que el gasto por depreciación fue tales supuestos y estimaciones puede resultar en que en
VIT y al Registro Único de Vivienda (“RUV”) fueron reco- calculada con montos modificados por la revaluación ejercicios futuros se requiera algún ajuste significativo al
h. Impuesto sobre la renta diferido nocidas como gasto por intereses. Bajo NIIF esta cuenta de propiedad y equipo considerados a su costo asig- valor en libros de los activos o pasivos afectados.
Los ajustes de NIIF que fueron registrados por la Compa- forma parte de los otros gastos de operación. nado como se explicó anteriormente.
ñía tuvieron impacto en el cálculo del impuesto sobre la Las estimaciones claves concernientes al futuro y otras
renta diferido de conformidad con lo establecido en la NIC m. Costo integral de financiamiento • Los inventarios y tierra para futuros desarrollos fueron fuentes clave de estimaciones inciertas a la fecha de re-
12, Impuestos a la utilidad. Bajo NIF Mexicanas la Compañía mostraba como parte ajustados bajo NIIF como consecuencia de la cancela- porte que tienen un riesgo significativo de causar un ajuste
del costo integral de financiamiento: el gasto por interés, ción de los efectos de la inflación previamente alojados material al valor en libros de los activos y pasivos durante
i. Participación de los trabajadores en la utilidad ingreso por interés, pérdida (utilidad) cambiaria, efec- bajo NIF Mexicanas así como los ajustes derivados de el siguiente año financiero se describen abajo. La Com-
Bajo NIF Mexicanas, los costos de la participación de los tos de valuación de instrumentos financieros derivados, los costos por préstamos por la adopción de NIIF. pañía basa sus supuestos y estimaciones en parámetros
trabajadores en la utilidad se consideran como un concep- neto. Bajo NIIF estas cuentas no son parte de ninguna disponibles cuando los estados financieros consolidados
to por separado en el estado de situación financiera, mien- otra. • La participación de los trabajadores en las utilidades son preparados. Las circunstancias existentes y supuestos
tras que bajo NIIF dichos importes se consideran como se reclasificó de otros pasivos a cuentas por pagar. sobre el desarrollo futuro, sin embargo pudieran cambiar
parte de las cuentas por pagar. Bajo NIF Mexicanas la n. Estado de utilidad integral derivado de cambios en el mercado y circunstancias que
participación de los trabajadores en la utilidad se presenta Bajo NIF Mexicanas la utilidad integral se mostraba so- p. Ingresos estén fuera de control de la Compañía. Dichos cambios
en el estado de resultados como otros gastos mientras que lamente en el estado de cambios en el capital contable. Los ingresos bajo NIIF se muestran en el estado de resul- son reflejados en los supuestos cuando ocurran.
bajo NIIF se presenta como parte del costo de ventas. Bajo NIIF la Compañía optó en mostrar este concepto en tados consolidado incluyendo el tipo de ingresos, mientras
un estado financiero consolidado separado. bajo NIF Mexicanas se mostraban netos en una sola línea. Los juicios, estimaciones y supuestos contables significa-
j. Efectivo restringido tivos de los estados financieros consolidados adjuntos in-
Bajo NIF Mexicanas el efectivo y equivalentes de efectivo o. Estado de flujos de efectivo Durante 2011, hubo casos donde la Compañía vendió a cluyen, pero no necesariamente se limitan a, lo siguiente:
incluye el efectivo restringido por $127,530 a la fecha de Referirse al resumen de la información financiera del esta- sus clientes de vivienda de interés social, casas con me-
transición, importe que fue reclasificado a la cuenta de do consolidado de flujos de efectivo anterior. La transición joras adicionales a las de una “casa básica”. En su estado • Para contratos de construcción, el ingreso se recono-
efectivo restringido de acuerdo con NIF. de NIF Mexicanas a NIIF no tuvo un impacto significativo de resultados de 2011, la Compañía ha reconocido el ce utilizando el método de porcentaje de avance de
en el estado consolidado de flujos de efectivo: valor incremental (cuenta por cobrar no asegurada) con obra. Este método se lleva a cabo conforme al avan-
k. Participación en el resultado de asociadas base a flujo de efectivo cuando éste sea recibido, debido a ce en los proyectos, determinado bajo la proporción
Bajo NIF Mexicanas este importe era presentado como • El efectivo restringido bajo NIF Mexicanas se presenta- que la cobranza no fue determinada como probable bajo de los costos del contrato incurridos a la fecha y los
parte de otros activos del estado de situación financiera ba como parte del efectivo y equivalentes de efectivo. la NIC 18. Esto resultó en un ajuste de revaluación por costos estimados para terminación. Las estimaciones
consolidado y como otros (gastos) ingresos en el estado Bajo NIIF el efectivo restringido se presenta por sepa- $30,226 en 2011 comparado contra el reportado previa- significativas figuran, pero no se limitan a, la etapa
de resultados. Bajo NIIF este importe se presenta como rado en el estado de situación financiera consolidado, mente bajo NIF Mexicanas. Dichos importes relacionados de terminación, el costo estimado por terminar, y la
un concepto por separado en el estado de situación finan- y también es presentado como una actividad de opera- con las cuentas por cobrar no aseguradas no fueron ma- solvencia crediticia de la contraparte en el contrato
ciera consolidado y el estado de resultados. ción en el estado de flujos de efectivo consolidado. teriales al 1 de enero de 2011 ni al 31 de diciembre de de construcción.
2012, y por lo tanto no se ajustaron a dichas fechas.
102 103
• Probabilidad de cobranza de las cuentas por cobrar • Método de participación en inversión: la Compañía • Los estados financieros consolidados han sido que comprenden desde cambios fundamentales, como
de clientes: Las estimaciones de la probabilidad tiene una participación en Makobil, que durante los preparados asumiendo que la Compañía continúa la eliminación del método de corredor y el concepto de
de cobranza impacta la capacidad de la Compañía años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011, como negocio en marcha. Referirse a la Nota 29 los rendimientos esperados de los activos afectos al plan,
para reconocer primeramente los ingresos, y luego se cree que tuvo influencia significativa pero no su para mayor discusión. hasta sencillas aclaraciones y la revisión de la redacción.
también el nivel de la reserva para cuentas de cobro control. Consecuentemente reconoce su método de Sin embargo, está modificación afectará al gasto neto por
dudoso en períodos futuros. En la Nota 8 se mues- participación basado en el capital contable de Mako- Los resultados actuales podrían variar de los juicios, estima- beneficios, ya que el retorno esperado sobre los activos
tra el detalle de los principales saldos de las cuentas bil. Makobil tiene un contrato de construcción que ciones y suposiciones hechas al 31 de diciembre de 2012. asociados al plan será calculado utilizando el mismo tipo
por cobrar de la Compañía. podría imponer penalización en el evento que no se de interés que el aplicado para calcular la obligación por
complete en la fecha pactada. La Compañía no ha re- 6. Normas publicadas no aplicables beneficios a los empleados. Estas modificaciones entra-
• Contratos de prisiones: la Compañía participa en un conocido ninguna penalización al 31 de diciembre de A continuación se detallan las normas e interpretaciones rán en vigor para los ejercicios anuales que empiecen a
contrato de construcción que podría imponer multas 2012 y no cree que dichos importes sean probables. publicadas hasta la fecha de formulación de los estados partir del 1 de enero de 2013.
en el evento que no se complete en la fecha pactada. Referirse a la Nota 14 para una mayor discusión. financieros consolidados de la Compañía pero que toda-
La Compañía no ha reconocido ninguna multa al 31 vía no estraban en vigor. La Compañía tiene la intención NIC 28 Inversiones en asociadas y negocios conjuntos
de diciembre de 2012 y no cree que los importes sea • Recuperabilidad del inventario de Brasil: la Compañía de adoptar estas normas, si le son aplicables, en cuanto (tal como se ha revisado en 2011)
probables. La Compañía ha registrado como activo fi- tiene $1,158,557 y $994,539 en inventarios relacio- entren en vigor. Como consecuencia de las nuevas NIIF 11 Acuerdos
nanciero su estimación del valor razonable de dichos nados con sus operaciones en Brasil al 31 de diciem- conjuntos y NIIF 12 Información a revelar sobre la par-
importes recuperables bajo los términos de dicho con- bre de 2012 y 2011, respectivamente. Durante el año NIC 1 Presentación de las partidas de otro resultado ticipación en otras entidades, la NIC 28 Inversiones en
trato al 31 de diciembre de 2012. Asimismo, la Com- terminado al 31 de diciembre de 2012 la Compañía Integral - Modificaciones a la NIC 1 asociadas ha pasado a denominarse Inversiones en aso-
pañía ha incurrido en deuda a largo plazo para finan- tuvo ventas en Brasil por $131,153, de lo cual se Las modificaciones a la NIC 1 cambian la agrupación de ciadas y negocios conjuntos, y describe la aplicación del
ciar la construcción de prisiones. Esa deuda a largo pudiera inferir que tiene varios años de inventario dis- las partidas presentadas en otro resultado integral. Las par- método de participación en negocios conjuntos, además
plazo tiene clausulas de aceleración subjetivas a favor ponibles. Durante 2012, así como en 2011, la Com- tidas que podrían reclasificarse (o “reciclarse”) a la cuenta de a las entidades asociadas. La modificación entrará en
del prestamista en la medida en que las prisiones no pañía ha registrado deterioro de inventarios para reco- de resultados en algún momento futuro (por ejemplo, los vigor para los ejercicios anuales que empiecen a partir del
se entreguen a tiempo. La Compañía ha clasificado su nocer dichos inventarios a valor neto de realización. beneficios de cobertura de inversiones, las diferencias de 1 de enero de 2013.
deuda a largo plazo basado en la suposición de que conversión de operaciones en el extranjero, los movimien-
las prisiones se completaran a tiempo. Referirse a la • Recuperabilidad de las pérdidas fiscales. En base a la tos netos de coberturas de flujos de efectivo y las pérdidas NIC 32 Compensación de activos financieros y pasivos
Nota 8 (5). información actualmente disponible, la Compañía cree o las ganancias netas de activos financieros disponibles financieros – Modificaciones a la NIC 32
que es más probable que suceda, a que no suceda, la para la venta) se presentarán separadas de las partidas Estas modificaciones aclaran el significado de “cuando se
• Recuperabilidad de los Inventarios de México. La recuperación de las perdidas fiscales acumuladas de que no se reclasificarán nunca (por ejemplo, las pérdidas posee un derecho legal aplicable para compensar”.
Compañía clasifica los inventarios como de naturaleza ejercicios anteriores que no han sido reservadas. Para o las ganancias actuariales de los planes de pensiones de-
circulante o no circulante basada, en parte, en sus es- más información referirse a la Nota 27. finidas y las revaluación de terrenos y edificios). La mo- Estas modificaciones también aclaran la aplicación del
timaciones de la actividad de construcción y las ventas dificación afecta sólo a la presentación y no tiene ningún criterio de compensación de los sistemas de cancelación
que tendrán lugar en el próximo año fiscal. Los impor- • Vida depreciable de los saldos de propiedad y equipo. impacto ni en la situación financiera, ni en los resultados (tales como los sistemas de caja centralizada) los cua-
tes que actualmente serán recuperables en el próximo Referirse a Nota 3 (f) para mayor discusión. de la Compañía. La modificación entrará en vigor para los les aplican mecanismos de compensación por importes
año fiscal, podrían ser sujetos de ajustes basados en ejercicios anuales que empiecen a partir del 1 de julio de brutos para partidas que no surgen de forma simultánea.
las tendencias actuales económicas de la industria de • Provisión para posiciones fiscales inciertas - referirse a 2012 y, por lo tanto, se aplicará en los primeros estados Estas modificaciones no se espera que tengan ningún im-
construcción en México. Para más información sobre la Nota 27 (f). financieros de la Compañía una vez entre en vigor. pacto en la situación financiera o en los resultados de la
la situación económica referirse a la Nota 29. Compañía y serán efectivas para los ejercicios anuales
• Valor razonable de instrumentos financieros – referirse NIC 19 Beneficios a los empleados (revisada) que empiecen a partir del 1 de enero de 2014.
a la Nota 17.5. El IASB publicó numerosas modificaciones a la NIC 19,
104 105
ningún impacto sobre las inversiones que actualmente

NIIF 9 Instrumentos financieros: posee la Compañía. Esta norma entrará en vigor para los Actualmente la Compañía está evaluando el impacto que tendrá esta nueva norma en la situación financiera y en los resul-
Tal y como ha sido publicada, la NIIF 9 refleja la primera ejercicios que empiecen a partir del 1 de enero de 2013. tados de la Compañía, pero en base a los análisis preliminares no se esperan impactos significativos. Esta norma entrará
fase del trabajo del IASB acerca de la sustitución de la en vigor para los ejercicios que empiecen a partir del 1 de enero de 2013.
NIC 39 y se aplica a la clasificación y valuación de los NIIF 11 Acuerdos conjuntos
activos financieros y los pasivos financieros tal como los La NIIF 11 sustituye a la NIC 31 Participaciones en 7. Efectivo y equivalentes de efectivo
define la NIC 39. Inicialmente estaba previsto que la nor- negocios conjuntos y la SIC 13 Entidades controladas
31 de diciembre, 31 de diciembre, 1 de enero de
ma entrará en vigor para los ejercicios que empezaran a conjuntamente - Aportaciones no monetarias de los par-
2012 2011 2011
partir del 1 de enero de 2013, pero unas modificaciones ticipantes. La NIIF 11 elimina la opción de contabilizar
a la NIIF 9 Fecha efectiva de aplicación y revelaciones las sociedades controladas conjuntamente utilizando el Efectivo en bancos y disponibles $ 127,306 $ 239,243 $ 121,593
Equivalentes de efectivo 2,002,127 3,621,107 3,186,099
por transición, emitida en diciembre de 2011, retraso su método de consolidación proporcional. En su lugar, las
$ 2,129,433 $ 3,860,350 $ 3,307,692
fecha de entrada en vigor para los ejercicios que empie- sociedades controladas conjuntamente, que se ajustan a
cen a partir del 1 de enero de 2015. En fases posteriores, la definición de entidad conjunta, deben contabilizarse
el IASB abordará la contabilización de las coberturas y utilizando el método de participación de la Compañía. El efectivo en bancos genera intereses a tasas flotantes basado en los saldos diarios. Los equivalentes de efectivo son de-
el deterioro de los activos financieros. La adopción de la pósitos a corto plazo que se realizan por períodos que varían entre un día y tres meses, dependiendo de los requerimientos
primera fase de la NIIF 9 afectará a la clasificación y va- Actualmente la Compañía no tiene acuerdos conjuntos. de efectivo de la Compañía, y devenga intereses conforme a la correspondiente tasa de los depósitos a corto plazo.
luación de los activos financieros de la Compañía, pero
no tendrá ningún impacto en la clasificación y valuación NIIF 12 Información a revelar sobre participantes en 8. Cuentas por cobrar, neto
de los pasivos financieros. La Compañía cuantificará el otras entidades
31 de diciembre de 31 de diciembre de 1 de enero de
efecto junto con las otras fases, cuando se publique la La NIIF 12 incluye todas las revelaciones que anterior-
2012 2011 2011
norma definitiva, incluyendo todas sus fases. mente aparecían en la NIC 27 relativos a los estados fi-
nancieros consolidados, así como todas las revelaciones Como promotor:
Clientes e instituciones financieras (1) (2) $ 4,429,503 $ 1,555,730 $ 1,581,158
NIIF 10 Estados financieros consolidados, NIC 27 Esta- incluidas anteriormente en la NIC 31 y en la NIC 28.
Servicios de construcción (3) 5,658,356 632,341 488,169
dos financieros separados Estas revelaciones se refieren a las participaciones en
Clientes por servicios y otros 75,193 41,796 46,894
La NIIF 10 sustituye la parte de la NIC 27 Estados fi- subsidiarias, acuerdos conjuntos, entidades asociadas y
10,163,052 2,229,867 2,116,221
nancieros separados que aborda la contabilización de los entidades estructuradas.
Estimación para cuentas incobrables (94,148) (111,357) (78,852)
estados financieros consolidados. También trata las cues-
10,068,904 2,118,510 2,037,369
tiones planteadas en la SIC 12 Consolidación - Entidades También exige nuevas revelaciones adicionales, pero no Cuentas por cobrar a largo plazo (4) (5) (3,871,495) (155,713) (62,166)
con propósito específico. tendrá ningún impacto en la posición financiera o en los $ 6,197,409 $ 1,962,797 $ 1,975,203
resultados de la Compañía. Esta norma entrará en vigor
La NIIF 10 establece un único modelo de control que para los ejercicios que empiecen a partir del 1 de enero
se aplica a todas las entidades, incluidas las entidades de 2013. Los importes de cuentas por cobrar de clientes e instituciones financieras incluyen $18,411, $38,870 y $2,537 relacio-
con propósito especifico. Los cambios introducidos por nados con las operaciones de la Compañía en Brasil al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011.
la NIIF 10 requerirán que la Administración realice im- NIIF 13 Medición del valor razonable
portantes juicios para determinar qué sociedades están La NIIF 13 establece una única guía para todas las me- Las cuentas por cobrar no devengan interés y son generalmente en un plazo de 30 a 90 días, excepto como se describe a
controladas y, por lo tanto, deben ser consolidadas por diciones a valor razonable. La NIIF 13 no cambia cuando continuación. Mientras que algunas de las cuentas por cobrar de la Compañía son de clientes de vivienda, la mayoría son de
la Sociedad dominante, en comparación con los requisi- se requiere utilizar el valor razonable, sino que ofrece una entidades dedicadas a la actividad de financiamiento de viviendas cuyas características difieren de otras cuentas por cobrar.
tos que se describían en la NIC 27. En base al análisis guía sobre cómo determinar el valor razonable de acuer-
preliminar realizado, la NIIF 10 no se espera que tenga do con las NIIF cuando éste es requerido o permitido.
106 107
mismo ya sea por la Compañía o el Gobierno Mexicano, cambios en la legislación, y
(2) La Compañía participa en un programa de factoraje financiero con Nacional Financiera ciertas situaciones extraordinarias (como desastres naturales, vandalismo en la prisión,
Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011, las cuentas por cobrar han sido reservadas como se muestra a (NAFIN) que provee a FOVISSSTE una fuente de financiamiento para complementar huelgas, y ciertos otros eventos extraordinarios). En el evento que suceda una termi-
nación extraordinaria, el contrato establece los términos para la terminación en una
continuación: sus programas de viviendas. Este programa proporciona factoraje sin recurso para las
cuentas por cobrar a FOVISSSTE, el cual permite una pronta recuperación de la cartera. fórmula preestablecida.
Un total de $4,338,753 y $129,672 de la cuenta por cobrar a largo plazo al 31

Al 1 de enero de 2011 $ 78,852 (3) Esta cuenta por cobrar está relacionada con los servicios de construcción prestados por
la Compañía para el Gobierno Federal utilizando el método de por ciento de avance de de diciembre de 2012 y 2011, respectivamente, se deriva de la cuenta por cobrar
Cargo del año 34,406 obra. por avance de obra (activo financiero) relacionado con este acuerdo de concesión, los
ingresos de construcción han sido reconocidos de conformidad con el método de por
Cancelación (1,901)
(4) $18,742, $41,525 y $62,166 de la cuenta por cobrar a largo plazo al 31 de diciembre ciento de avance de obra ejecutada (Ver Nota 3a). Al 1 de enero de 2011 no había
Al 31 de diciembre de 2011 $ 111,357 de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 se deriva principalmente de un contrato con cuenta por cobrar a largo plazo derivado que este contrato comenzó durante 2011. La
recuperación de dichos importes (capital e interés) ocurrirá con los pagos mensuales
Cargo del año 38,025 el Instituto de Vivienda del Distrito Federal (INVI), en el cual se acordó recibir pagos
mensuales (incluyendo un interés de TIIE más 4%) durante un período de cinco años, que la Compañía recibirá del Gobierno Federal Mexicano por la operación del centro
Cancelación (55,234) iniciando en junio de 2009. El origen de esta cuenta por cobrar es la venta de viviendas penitenciario.
Al 31 de diciembre de 2012 $ 94,148 ubicadas en la Ciudad de México.

Referirse a Nota 30, para una discusión sobre al contrato celebrado por la Compañía en
(5) En 2010, el Gobierno Mexicano otorgó un contrato directamente a la subsidiaria de la 2013 para vender su participación en el contrato antes mencionado.
Compañía CRS Morelos para la construcción y servicio de un centro penitenciario en

(1) Estas cantidades incluyen saldos por cobrar a INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOLES (Sociedades Financieras de Objeto Limitado), CAIXA, bancos comerciales y compradores de vivienda.
Morelos, México, siguiendo un procedimiento de asignación directa de conformidad
Con la excepción de bancos comerciales y la CAIXA, las categorías anteriores exceden el 10% del saldo de las cuentas por cobrar al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de
con el artículo 41 párrafo 4 de la “Ley de Adquisiciones Arrendamientos y Servicios del
2011. La antigüedad de la cartera de clientes de instituciones financieras es como sigue:
Sector Público”. El contrato se celebró con la Secretaría de Seguridad Pública a través 9. Transacciones y saldos con partes relacionadas
de la división Prevención y Readaptación Social para construir y posteriormente asistir
Makobil
en la operación del centro penitenciario durante 20 años.
Total <30 días 30-60 días 61-90 días 91-120 días >120 días Como se menciona en la Nota 14, al 31 de diciembre
De conformidad con las provisiones de la CINIIF 12 Acuerdos de servicios de con-
Al 31 de diciembre de cesión, este acuerdo se contabiliza bajo el modelo de activo financiero basado en las
de 2012 y 2011, la Compañía tiene el 24% del capital
$ 4,195,673 $ 2,658,865 $ 1,156,588 $ 380,220 $ - $ -
2012 políticas de reconocimiento de ingresos descritas en la Nota 3a. social en Makobil, S. de R.L.de C.V. (“Makobil”), una em-
Al 31 de diciembre de El costo de construcción del centro penitenciario de Morelos se ha estimado en aproxi- presa Mexicana. El otro accionista de Makobil es el Grupo
1,237,897 976,551 61,477 140,384 3,766 55,719
madamente $4.0 billones. La construcción ocurre en tierra propiedad de la Compañía y
2011 Arendal, una compañía mexicana reconocida y dedica-
la propiedad residual de la prisión y la tierra es del Gobierno Mexicano. La construcción
Al 1 de enero de 2011 1,285,095 1,098,056 110,724 44,294 32,021 - se encuentra en un 82% terminada al 31 de diciembre de 2012. De conformidad con da a la construcción. A Makobil le ha sido otorgado un
la CINIIF 12, el activo financiero de la Compañía (cuenta por cobrar) derivado de la
construcción no constituye un activo calificable de conformidad con la NIC 23, y por
contrato por el Gobierno Mexicano para la construcción y
La antigüedad de la cartera de clientes es como sigue: ende los costos por préstamos no son capitalizados durante la etapa de construcción. posterior operación de una prisión en Chiapas, México.
De conformidad con el contrato, CRS Morelos también desarrollará y proveerá servicios
una vez terminada la construcción del centro penitenciario, incluyendo servicios como
Total Vigente <30 días 30-60 días 61-90 días 91-120 días >120 días Iniciando en 2012 la Compañía empezó a proporcionar
lavandería, comida, jardinería, infraestructura y otros servicios similares. La seguridad
Al 31 de diciembre de la prisión no forma parte del contrato y servicios a ser proporcionados por la Com- servicios de subcontratista a Makobil en conexión con la
$ 233,830 $ 115,966 $ 18,890 $ 6,264 $ 3,997 $ 4,040 $ 84,674 pañía. Los servicios de operación serán proporcionados por CRS Morelos y comenzarán
de 2012 en 2013 después de la entrega del centro penitenciario, que se espera sea en Mayo
construcción y operación de la prisión. Durante el año
Al 31 de diciembre 2013. Al 17 de Mayo, la construcción se ha completado sustancialmente. Algunos de terminado al 31 de diciembre de 2012 los servicios de
317,833 167,299 8,217 6,896 13,343 3,329 118,749 estos servicios serán proporcionados a través de subcontratos con terceros, previamente
de 2011 aprobados por la Secretaría de Seguridad Pública. subcontratista proporcionados a Makobil reconocidos en
Al 1 de enero de
el estados de resultados consolidado fue de $3,541,703.
296,063 171,040 5,010 2,316 3,282 5,658 108,757 El proyecto fue inicialmente agendado para ser terminado el 1 de junio de 2012, aun-
2011 que la terminación ha sido extendida por el Gobierno Mexicano hasta Mayo de 2013. El saldo por cobrar al 31 de diciembre de 2012 y 2011
En caso que el proyecto no sea terminado en tiempo, la Compañía podría ser sujeta a
multas impuestas por el Gobierno Mexicano. A la fecha, la Compañía no ha registrado
por estos servicios asciende a cero.
A continuación de muestra una tabla combinada con la cartera de clientes de instituciones financieras y la cartera de clientes: multas y no ha considerado ninguna en base al método de porcentaje de avance del
centro penitenciario.
Asimismo la Compañía tiene una cuenta por cobrar a
Total Vigente <30 días 30-60 días 61-90 días 91-120 días >120 días
Por los servicios públicos proporcionados CRS Morelos recibirá pagos mensuales de la Makobil de $56,208 y $174,073 al 31 de diciembre de
Al 31 de diciembre Secretaría de Seguridad Pública por $1.08 billones por año durante 20 años comen-
$ 4,429,503 $ 115,966 $ 2,677,755 $ 1,162,852 $ 384,217 $ 4,040 $ 84,674 2012 y 2011, respectivamente. Esta cuenta por cobrar
zando en 2013. Estos pagos mensuales cubrirán tanto la amortización del honorario
de 2012
de la construcción, así como los servicios proporcionados. Los pagos anuales serán originalmente venció en mayo de 2012, sin embrago,
Al 31 de diciembre indexados a la inflación estipulada en el contrato.
1,555,730 167,299 984,768 68,373 153,727 7,095 174,468 durante 2012 la fecha de vencimiento fue modificada
de 2011 El contrato podrá ser terminado en el evento de no cumplimiento de los términos del a Mayo 2013 y devenga intereses a una tasa TIIE más
Al 1 de enero de
1,581,158 171,040 1,103,066 113,040 47,576 37,679 108,757
2011
109
1.6%. La Compañía no es aval para el contrato de la pri- total de costos por préstamos relacionados a inven-
sión de Makobil con el Gobierno Mexicano, ni garante en Referirse a Nota 30, para una discusión de sobre el con- La Compañía tiene la política de localizar y adquirir te- tarios vendidos y aplicados al costo de ventas fue de
cualquiera de los acuerdos de financiamiento de Makobil. trato celebrado por la Compañía en 2013 para vender su rrenos cada año, clasificando a corto plazo aquellos te- $1,256,003 durante 2012 (de los cuales $713,856
participación en el contrato con Makobil anteriormente rrenos que actualmente se están desarrollando o que se se relacionan a costos por préstamos de este año y
Como se explica en la Nota 14, durante marzo de 2012 mencionado. estima se van a desarrollar dentro del siguiente año, y a $542,147 se relacionan a costos por préstamos de
la Compañía llevó a cabo una modificación de su acuer- largo plazo el resto de los terrenos. años anteriores) y $1,048,918 durante 2011 (de los
do de accionistas por el que en última instancia va a ad- cuales $654,382 se relacionan a costos por présta-
quirir el 76% del capital social de Makobil, actualmente Derivado de la aplicación de la NIC 23 durante los mos de este año y $394,536 se relacionan a costos
propiedad de Arendal. años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011, por préstamos de años anteriores), respectivamente.
los costos capitalizados de préstamos relacionados a El plazo promedio de amortización de los costos por
Beneficios a empleados clave activos calificables por los mismos períodos fueron préstamos es de 18 meses. Las tasas de capitalización
Durante los años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011, la compensación pagada al personal gerencial clave o de $1,883,001 y $1,546,551, respectivamente. El anualizadas son de 11.48% y 10.64%, durante 2012
directivos relevantes de la Compañía, se menciona a continuación: y 2011, respectivamente.
2012 2011 11. Pagos anticipados

Beneficios directos a corto y largo plazo $ 174,270 $ 172,033
Beneficios por terminación 1,215 4,206
2012 2011 2011
Beneficios por plan de opción de acciones - 3,685
Total $ 75,485 $ 179,924 Comisiones pagadas por anticipado a vendedores $ 91,537 $ 265,206 $ 321,415
Anticipo a proveedores y anticipos a cuenta de terrenos 124,764 198,899 141,542
Los importes revelados en esta tabla son los reconocidos como gasto durante los períodos relacionados con respecto al
Seguros y fianzas, neto 5,946 5,741 6,404
personal clave de la Administración.
$ 222,247 $ 469,846 $ 469,361
Ciertos beneficios por asignación de acciones con opción a compra fueron otorgados al personal ejecutivo según se men-
ciona en la Nota 21. 12. Otros activos financieros

No hubo pago por beneficios posteriores al retiro durante los años aquí presentados.
2012 2011 2011
10. Inventarios Impuestos por recuperar , principalmente IVA $ 1,309,630 $ 185,096 $ 199,275
Deudores diversos, neto 67,731 345,405 73,555

$ 1,377,361 $ 530,501 $ 272,830
2012 2011 2011
Terrenos escriturados $ 7,488,546 $ 9,059,457 $ 9,283,765

13. Propiedad y equipo
Terrenos contratados 2,793,629 2,181,989 2,467,273
Obra en proceso 22,193,640 18,903,608 15,130,151 Equipo de transporte
Terrenos y edificios Maquinaria y equipo Otros activos fijos Total
Materiales de construcción 595,615 440,672 576,498 aéreo
33,071,430 30,585,726 27,457,687 Costo o valuación:

Terrenos para futuros desarrollos y Obra en proceso (20,209,099) (12,755,138) (10,388,294) Al 1 de enero de 2011 $ 560,441 $ 700,981 $ 21,984 $ 244,946 $ 1,528,352
Total inventarios al menor costo del valor de realización $ 12,862,331 $ 17,830,588 $ 17,069,393 Adiciones - 102,613 57,968 20,483 181,064
Bajas - (14,641) - (5,407) (20,048)
Efecto en fluctuación cambiaria - 1,130 - 452 1,582
110 111
Los servicios de operación comenzarán después de la Estos pagos mensuales cubrirán tanto la amortización
Al 31 de diciembre de 2011 $ 560,441 $ 790,083 $ 79,952 $ 260,474 $ 1,690,950
entrega del centro penitenciario. El proyecto fue inicial- del honorario de la construcción así como los servicios
Adiciones 6,169 46,937 46,637 25,501 125,244
mente agendado para ser terminado el 1 de agosto de proporcionados.
Bajas - (78,551) (21,984) (97,705) (198,240)
2012, aunque la terminación ha sido extendida por el
Efecto en fluctuación cambiaria - (27,926) - (4,349) (32,275)
Gobierno Mexicano hasta el 30 de mayo de 2013. El Comenzando en 2012 la Compañía empezó a propor-
Al 31 de diciembre de 2012 $ 566,610 $ 730,543 $ 104,605 $ 183,921 Ps 1,585,679
Depreciación porcentaje de avance de la construcción de este centro cionar servicios de subcontratista a Makobil en conexión
Al 1 de enero de 2011 $ - $ 12,279 $ - $ 6,582 $ 18,861 penitenciario al 31 de diciembre de 2012 fue aproxima- con la construcción y operación de la prisión. Durante
Depreciación 15,439 224,873 2,749 57,681 300,742 damente 84%. Al 17 de Mayo de 2013, la construcción el año terminado al 31 de diciembre de 2012 los ser-
Bajas - (1,358) - (2,670) (4,028) se ha completado sustancialmente. En caso que el pro- vicios de subcontratista proporcionados a Makobil reco-
Efecto en fluctuación cambiaria - 301 - (54) 247 yecto no sea terminado en tiempo, la Compañía podría nocidos en el estados de resultados consolidado fue de
Al 31 de diciembre de 2011 $ 15,439 $ 236,095 $ 2,749 $ 61,539 $ 315,822 ser sujeta a penalizaciones impuestas por el Gobierno $3,541,703. El saldo por cobrar al 31 de diciembre de
Depreciación 15,472 211,099 5,088 55,470 287,129 Mexicano. A la fecha, Makobil no ha registrado penali- 2012 por estos servicios asciende a cero.
Bajas - (64,931) (1,946) (86,153) (153,030)
zaciones y no ha considerado ninguna en base al méto-
Efecto en fluctuación cambiaria - (2,621) - (2,689) (5,310)
do de porcentaje de avance del centro penitenciario. Sin Para financiar la construcción del centro penitenciario
Al 31 de diciembre de 2012 $ 30,911 $ 379,642 $ 5,891 $ 28,167 $ 444,611
embargo, no existe seguridad que dichas penalizaciones Makobil obtuvo financiamientos en un importe agrega-
Valor neto en libros:
no existan en el futuro. do de parte de Banco Nacional de Obras y Servicios
Públicos y Banco Nacional de México durante 2012.
Durante el proceso de construcción, el ingreso relacio-
Al 1 de enero de 2011 $ 560,441 $ 688,702 $ 688,702 $ 238,364 $ 1,509,491
nado a los servicios de construcción se reconoce utili- La Compañía no es garante del contrato penitenciario
Los otros activos fijos incluyen equipo de transporte, R.L.de C.V. (“Makobil”), una empresa Mexicana. El zando el método de porcentaje de avance de obra por de Makobil con el Gobierno Mexicano, ni garante de
equipo de oficina, mobiliario y equipo, equipo de cóm- otro accionista de Makobil es el Grupo Arendal, una Makobil en sus estados financieros separados. Una vez ningún financiamiento de Makobil.
puto y equipo de comunicación. compañía mexicana reconocida y dedicada a la cons- que el proyecto haya iniciado operaciones, que se espe-
trucción. La Compañía reconoce esta inversión bajo el ra sea en 2013, los ingresos por servicios reconocidos Asimismo la Compañía tiene una cuenta por cobrar a
El monto de los activos adquiridos a través de arrenda- método de participación. por Makobil serán reconocidos de manera mensual. Makobil de $56,208 y $174,073 al 31 de diciembre
mientos capitalizables durante el año terminado el 31 Makobil comenzará a registrar cuentas por cobrar a su de 2012 y 2011, respectivamente. Esta cuenta por co-
de diciembre de 2011 fue de $109,290. La Compañía En 2010, el Gobierno Mexicano otorgó un contrato di- valor razonable relacionada con los servicios de cons- brar vence en Mayo de 2013 y devenga intereses a una
no adquirió activos a través de arrendamientos capitali- rectamente a Makobil para la construcción y servicio de trucción, y posteriormente esta cuenta por cobrar será tasa TIIE más 1.6%. La Compañía no es aval para el
zables durante 2012. un centro penitenciario por 20 años en Chiapas, Mé- medida a su costo amortizado reconociendo el ingreso contrato de la prisión de Makobil con el Gobierno Mexi-
xico, siguiendo un procedimiento de asignación directa y la porción de intereses durante el periodo de 20 años cano, ni garante en cualquiera de los acuerdos de finan-
El gasto por depreciación de los ejercicios termina- (“Contrato de centro penitenciario Chiapas”). de conformidad con la CINIIF 12, Acuerdos de servi- ciamiento de Makobil.
dos el 31 de diciembre de 2012 y 2011 ascendió a cios de concesión. Para los servicios proporcionados por
$287,129 y $300,742, respectivamente. La deprecia- El costo de construcción del centro penitenciario en Makobil recibirá pagos mensuales de la Secretaría de
ción capitalizada como parte de los inventarios por los Chiapas se ha estimado en aproximadamente $4.4 bi- Seguridad Pública por $1.07 billones por año durante
años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011 llones. Makobil desarrollará y proveerá servicios al cen- 20 años comenzando en 2013.
asciende a $279,683 y $253,453, respectivamente. tro penitenciario, una vez terminada la construcción.
Estos servicios son tales como lavandería, comida,
14. Inversión en asociada jardinería, infraestructura y otros servicios similares.
Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 la Compañía La seguridad de la prisión no forma parte del contra-
tiene el 24% del capital social en Makobil, S. de to y servicios a ser proporcionados por la Compañía.
112 113
A continuación se muestran los movimientos en la inversión de Makobil: Efectivo restringido El Consejo de Administración revisa y establece las po-
Al 31 de diciembre de 2012 y 2011, $54,651 y líticas de gestión de cada uno de estos riesgos, que se
2012 2011 $60,418, respectivamente, el efectivo restringido se resumen a continuación.
Saldo inicial $ 36,979 $ - relaciona con una línea de crédito con Deutsche Bank
Aportaciones a capital 480,420 18,000 AG Brasil. Al 1 de enero de 2011 no existía efectivo Riesgo de mercado
Método de participación 42,845 18,979 restringido con esta línea de crédito con Deutsche Bank El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable
Saldo Final $ 559,884 $ 36,979 AC Brasil. (ver Nota 17). de los flujos de efectivo futuros de un instrumento financiero
pueda fluctuar por variaciones en los precios de mercado. El
A continuación se muestran información financiera selecta de Makobil por los años terminados al 31 de diciembre de 2012 16. Objetivos y políticas de administración de riesgos riesgo de mercado comprende cuatro tipos de riesgos: riesgo
y 2011: financieros de tasa de interés, riesgo de tipo de cambio, riesgo del precio
I Los principales pasivos financieros de la Compañía, de los insumos básicos y otros riesgos de precio, como el
2012 2011
distintos a los derivados, comprenden los préstamos riesgo de precio las acciones. Los instrumentos financieros
Total de activo $ 5,298,342 $ 1,070,465 y créditos, los acreedores comerciales y otras cuentas afectados por el riesgo de mercado incluyen préstamos y
Total de pasivo (1) 4,965,742 827,476 a pagar. El principal propósito de estos pasivos finan- créditos, depósitos, inversiones disponibles para la venta y
Total de capital contable $ 332,600 $ 242,989
cieros es financiar las operaciones de la Compañía y derivados financieros.
proporcionar garantías para soportar sus operaciones.
Ingresos $ 3,577,307 $ 974,296
La Compañía tiene cuentas por cobrar y otras cuentas a Los análisis de sensibilidad incluidos en las siguientes sec-
Costos y gastos 3,487,695 806,307
cobrar, así como efectivo y equivalentes al efectivo que ciones corresponden a la situación al 31 de diciembre de
Utilidad neta $ 89,612 $ 167,989
surgen directamente de sus operaciones. La Compañía 2012 y 2011.
participa en transacciones con derivados.
(1) Incluye un importe por $480,060 que comprende parte de la inversión en acciones tres del año 2012, consolidó los ingresos y costos de Makobil, aunque su contabilidad
2012 que tiene la Compañía revelada anteriormente. de adquisición aun era preliminar. Desde esa fecha la Compañía notó que, aunque el Estos análisis de sensibilidad se han preparado considerando
mencionado acuerdo de socios especificaba una transferencia de control día-a-día, en
la práctica el control operacional no existía, considerando la naturaleza del proyecto de
La Compañía está expuesta a los riesgos de mercado, de que se mantienen constantes el importe de la deuda neta,
El 21 de marzo de 2012 la Compañía y Arendal modificaron el acuerdo de socios de
Makobil. Dicha modificación incluye un acuerdo en el cual la Compañía comprará a
Makobil, el hecho de que la construcción de Chiapas ya se estaba llevando a cabo y crédito y de liquidez. la relación entre las tasas de interés fijas y variables para
Arendal era el principal subcontratista, así como que los plazos impuestos por el con-
Arendal el 76% de su participación en Makobil por un total de $1,106,508. La ejecu-
trato en caso de no ser completados en tiempo impedían cualquier cambio significativo las deudas financieras y los derivados, y la proporción de
ción de esta compra, pago del precio de compra y la transferencia de la participación
a la estructura del subcontratista. Por lo tanto como parte del cierre de año 2012, la
ocurrirá una vez que se haya terminado la construcción de la prisión. En dicha fecha el La Alta Dirección de la Compañía supervisa la adminis- instrumentos financieros en moneda extranjera, y teniendo
Compañía concluyó que no tenía ni tuvo control sobre Makobil en el contexto de la NIC
precio de compra podrá ser diferido hasta por un periodo de 30 meses devengando una
27 durante ningún tiempo en 2012. Por lo tanto las operaciones de Makobil han sido tración de estos riesgos. Se apoya en un comité de ries- en cuenta las designaciones de cobertura efectuadas al 31
tasa de interés anual del 12% ocurriendo la transferencia de la participación cuando
contabilizadas de conformidad con el método de participación durante todo 2012.
los pagos hayan sido realizados. gos que aconseja sobre los riesgos financieros y sobre de diciembre de 2012.
El contrato con fecha del 21 de marzo también incluía la transferencia del control
Referirse a Nota 30, para una discusión de sobre al contrato celebrado por la Compañía la administración más adecuada de los mismos para la
en 2013 para vender su participación en el contrato de prisión Makobil anteriormente
operacional día-a-día de Makobil hacia Homex de dicha fecha en adelante. Cuando la
mencionado. Compañía. El comité de riesgos proporciona seguridad a El análisis no incluye el impacto de los movimientos de las
Compañía preparó sus resultados trimestrales no auditados por los primeros tres trimes-
la Alta Dirección de que las actividades de la Compañía variables de mercado en los valores en libros de las provisio-
relativas a riesgos financieros están controladas con po- nes y los activos y pasivos no financieros de operaciones en
15. Otros activos financieros no circulantes líticas y procedimientos adecuados y de que los riesgos el extranjero.
financieros están identificados, valuados y administra-
ción de acuerdo con las políticas de la Compañía y sus Al realizar los análisis de sensibilidad se han utilizado los
2012 2011 2011
objetivos de riesgo. Todas las actividades con derivados siguientes supuestos:
Depósitos en garantía $ 66,204 $ 27,661 $ 18,643 para propósitos de administración de riesgo son realiza-
Efectivo restringido 54,651 60,418 -
das por equipos especializados que tienen las habilida- • La sensibilidad del estado de situación financiera se re-
Otros 17,317 12,267 13,032
des, experiencia y grado de supervisión adecuados. La fiere a los derivados.
$ 138,172 $ 100,346 $ 31,675
política de la Compañía establece que no puede realizar
operaciones especulativas con derivados.
114 115
• La sensibilidad de la partida relevante del estado de re- y créditos afectada, después del impacto de la contabiliza- Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011, la miento, incluyendo los depósitos en bancos e instituciones
sultados es el efecto de los cambios asumidos en los ción de la cobertura. Manteniendo todas las demás variables Compañía tenía cubiertas el 68%, 33% y 42% respectivamen- financieras, las transacciones en moneda extranjera y otros
respectivos riesgos de mercado. Esto se basa en los ac- constantes, la utilidad antes de impuestos de la Compañía se te, de su deuda en moneda extranjera en la fecha de cierre. instrumentos financieros.
tivos financieros y los pasivos financieros existentes al ve afectada por el impacto en los préstamos a tasas variables
31 de diciembre de 2012 y 2011 incluyendo el efecto tal y como se muestra a continuación: Sensibilidad al tipo de cambio Cuentas por cobrar
de la contabilización de coberturas. La siguiente tabla muestra la sensibilidad a una posible varia- El riesgo de crédito de las cuentas por cobrar se administra
Efecto en utilidad antes
Incremento/disminución ción en el tipo de cambio del dólar americano, manteniendo por cada unidad de negocio y está sujeto a políticas esta-
de impuestos
en puntos base
• La sensibilidad del capital contable se calcula conside- a la utilidad todas las demás variables constantes. El impacto en la utili- blecidas por la Compañía, procedimientos y controles re-
rando el efecto de cualquier cobertura de flujos de efec- 2012 dad antes de impuestos de la Compañía (se debe a cambios lacionados a la administración del riesgo de crédito de las
tivo asociado y coberturas al 31 de diciembre de 2012 Dólar americano 100 $ (116,892) en el valor razonable de los activos y pasivos monetarios, in- cuentas por cobrar. La calidad crediticia del cliente se evalúa
por los efectos de los cambios asumidos en los mismos. Dólar americano -100 $ 116,892 cluyendo los derivados no designados como instrumentos de con base en el índice de crédito alcanzado, y limites de cré-
2011 cobertura) y el impacto en el capital contable de la Compañía dito individuales son definidos de acuerdo a esta evaluación.
Riesgo de tasa de interés Dólar americano 100 $ (97,851) (se debe a los cambios en el valor razonable de los contratos
Dólar americano -100 $ 97,851
El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que el valor razona- de swap designados como coberturas de flujo de efectivo). Las cuentas por cobrar se monitorean en grupos homogéneos
ble o los flujos de efectivo futuros de un instrumento financie- Los movimientos asumidos en los puntos base para el aná- y son evaluadas para un deterioro de manera colectiva. El cál-
Efecto en utilidad antes
ro puedan fluctuar como consecuencia de las variaciones en lisis de la sensibilidad de las tasas de interés se basan en la Cambio en tipo de culo se basa en información histórica. La exposición máxima
de impuestos a
cambio dólar americano
las tasas de interés de mercado. La exposición de la Compa- situación actual del mercado, que muestra una volatilidad la utilidad al riesgo crediticio a la fecha de reporte es el valor en libros
ñía a dicho riesgo se refiere básicamente a las obligaciones la superior a la de ejercicios anteriores. 2012 +10% $ (330,074) de cada clase de activo financiero revelado en la Nota 17.5.
Compañía a largo plazo con tasas de interés variables. -10% $ 330,074
Riesgo de tipo de cambio 2011 +10% $ (635,622) La Compañía no posee colaterales como garantía. La Com-
La Compañía gestiona el riesgo de tasa de interés mante- El riesgo de tipo de cambio es el riesgo de que el valor ra- -10% $ 635,622 pañía evalúa la concentración de riesgo con respecto a las
niendo una cartera equilibrada de préstamos y créditos a zonable o los flujos de efectivo futuros de un instrumento cuentas por cobrar como baja ya que sus clientes se loca-
tipo fijo y variable. La política de la Compañía es mantener financiero puedan fluctuar como consecuencia de las varia- El efecto después de impuestos es el resultado de un cambio lizan en diversas jurisdicciones e industrias que operan en
entre un 45% y un 60% de sus préstamos a una tasa de ciones en los tipos de cambio. La exposición de la Compañía en el valor razonable de los instrumentos financieros deri- mercados independientes.
interés fija. Para gestionarlo, la Compañía tiene contratos de al riesgo de tipo de cambio afecta principalmente a las acti- vados no designados como instrumentos de cobertura y los
permutas de tasas de interés (swaps), en los cuales acuer- vidades de financiamiento de la Compañía (cuando el gasto activos y pasivos monetarios en pesos, cuando la moneda Instrumentos financieros y depósitos bancarios
da canjear, en intervalos específicos, la diferencia entre los por interés se realiza en una moneda distinta a la moneda funcional de la sociedad es distinta al peso. Aunque los deri- El riesgo de crédito de los saldos con bancos e instituciones
importes de un tipo de cambio fijo y de un tipo de cambio funcional de la Compañía). vados no han sido designados como instrumentos de cober- financieras se gestiona por el departamento de tesorería de
variable calculados con referencia a un nocional acordado. tura, actúan como cobertura comercial y compensarán las la Compañía de acuerdo con la política de la Compañía. Las
Estas permutas (swaps) están designadas como cobertura La Compañía gestiona el riesgo de tipo de cambio por me- transacciones subyacentes cuando ocurran. inversiones del exceso de fondos sólo se realizan con contra-
de las obligaciones emitidas. Al 31 de diciembre de 2012, dio de transacciones de cobertura que se espera que ocurran partes autorizadas y siempre dentro de los límites de crédito
2011 y 1 de enero de 2011, después de tener en cuenta el dentro de un periodo máximo de 24 meses. Las transaccio- Riesgo de crédito asignadas a dicha contraparte. Los límites crediticios de la
efecto de las permutas de tasas de interés, aproximadamente nes previstas se cubren si ningún tipo de limitación temporal. El riesgo de crédito es el riesgo de que una de las contrapar- contraparte son revisados por el Consejo de Administración
el 60%, 50% y 59% de los préstamos de la Compañía están tes no cumpla con las obligaciones derivadas de un instru- de la Compañía de forma anual, y deben ser actualizados a
a una tasa de interés fija. Si la relación de cobertura es de tipo económico, la política mento financiero o contrato de compra y esto se traduzca en lo largo del ejercicio con la aprobación del Comité Financiero
de la Compañía es negociar las condiciones de los derivados una pérdida financiera. La Compañía está expuesta al riesgo de la Compañía. Los límites se establecen para minimizar
Sensibilidad de las tasas de interés de cobertura para ajustarlos a las condiciones de los elemen- de crédito en sus actividades operativas (fundamentalmente la concentración del riesgo y, por tanto, mitigar las pérdidas
La tabla siguiente muestra la sensibilidad a un posible cam- tos cubiertos y maximizar la eficacia de la cobertura. para las cuentas por cobrar) y en sus actividades de financia- financieras por un potencial incumplimiento de la contrapar-
bio en las tasas de interés sobre la parte de los préstamos
116 117
te en sus pagos. La exposición máxima de la Compañía al El objetivo de la Compañía es mantener un equilibrio entre Algunos de los instrumentos financieros derivados de la Com- No se han realizado cambios en los objetivos, las políticas o
riesgo de crédito de los componentes del estado de situación la continuidad del financiamiento y la flexibilidad mediante pañía contienen provisiones que requieren que la Compañía los procesos para la gestión del capital durante los ejercicios
financiera es el valor en libros que se detalla en la Nota 17.5. el uso de emisión de deuda, préstamos bancarios y arrenda- mantenga ciertas calificaciones crediticias de cada una de terminados el 31 de diciembre de 2012 y 2011.
mientos financieros. las agencias calificadoras más importantes. La calificación
Riesgo de liquidez crediticia de la Compañía cayó más allá de los niveles defi- 17. Otros activos y pasivos financieros
La Compañía controla el riesgo de liquidez usando una herra- La siguiente tabla resume el perfil de vencimientos de la nidos y esto podría ser una violación de dichas provisiones
mienta de planificación de la liquidez. Compañía con respecto a sus pasivos financieros basado en y las contrapartes de los instrumentos financieros derivados 17.1 Instrumentos financieros derivados
sus obligaciones contractuales no descontadas. podrían solicitar un pago anticipado o demandar ciertos ni- (activos financieros o pasivos financieros)
veles de colateral en instrumentos financieros derivados en Instrumentos financieros relacionados con el bono o
las posiciones pasivas netas. El valor agregado de todos los Senior Guaranteed Notes 2015
Al 31 de diciembre de 2012 Menos de un año De 1 a 3 años De 3 a 5 años Más de 5 años Total
instrumentos financieros derivados con un riesgo de crédi- El 6 de julio de 2008 la Compañía contrató instru-
Deuda y préstamos que to relacionado es un importe pasivo al 31 de diciembre de mentos financieros derivados con el fin de cubrir las
$ 3,001,701 $ 5,992,634 $ 3,755,404 $ 7,201,360 $ 19,951,099
devengan intereses 2012 por $655,764. Como se explica en la Nota 30, la posibles fluctuaciones cambiarias de pagos futuros de
Arrendamientos capitalizables 110,473 54,060 - - 164,533 deuda de la Compañía fue bajada de calificación en un pe- intereses de su bono con vencimiento en 2015 por
Cuentas por pagar 3,720,745 - - - 3,720,745 riodo posterior al 31 de diciembre de 2012 lo cual resultó en $250 millones de dólares (“Interest-Only Swap”). El
Acreedores por adquisición
935,749 12,413 - - 948,162 la cancelación de dichos instrumentos financieros derivados 28 de junio de 2011 la Compañía canceló el “Interest-
de terrenos
por la contraparte en 2013. Only Swap” y entro en un nuevo “Interest-Only Swap”
Instrumentos financieros
- 7,067 308,490 360,993 676,550 en la misma fecha; por el “Interest-Only Swap” cance-
derivados
Referirse a Nota 29 para mayor discusión sobre las tenden- lado por la Compañía se pago $24,863 y fue recono-
$ 7,768,668 $ 6,066,174 $ 4,063,894 $ 7,562,353 $ 25,461,089
cias actuales en la industria de la construcción en México y cido en la utilidad neta consolidada como parte de los
su impacto en los negocios de la Compañía, incluyendo su “efectos de valuación de los instrumentos financieros
Al 31 de diciembre de 2011 Menos de un año De 1 a 3 años De 3 a 5 años Más de 5 años Total liquidez y negocio en marcha. derivados”. Esta operación no reúne todos los requisi-
Deuda y préstamos que tos contables para ser considerada de cobertura, por lo
$ 3,609,120 $ 6,833,061 $ 919,876 $ 3,481,679 $ 14,843,736
devengan intereses Administración de capital que los cambios en el valor razonable del derivado se
Arrendamientos capitalizables 188,937 154,933 - - 343,870 El objetivo fundamental de la administración del capital de registran como parte del estado de resultados consoli-
Cuentas por pagar 3,142,829 - - - 3,142,829 la Compañía es asegurar que se mantiene un fuerte nivel de dado en la cuenta de “efectos de valuación de instru-
Acreedores por adquisición solvencia y unas razones financieras de capital positivas para mentos financieros derivados”.
1,172,293 - - - 1,172,293
de terrenos apoyar el negocio y maximizar el valor del accionista.
Instrumentos financieros Al 31 de diciembre del 2012, 2011 y 1 de enero de
- 7,551 - - 7,551
derivados La Compañía gestiona su estructura de capital y realiza los 2011, el valor razonable de este instrumento derivado
$ 8,113,179 $ 6,995,545 $ 919,876 $ 3,481,679 $ 19,510,279
ajustes necesarios en vista a los cambios en las condiciones resultó en un pasivo para la Compañía, el cual ascen-
económicas. día a $7,067 (US$0.5 millones de dólares), $7,551
Al 31 de diciembre de 2011 Menos de un año De 1 a 3 años De 3 a 5 años Más de 5 años Total
(US$0.5 millones de dólares) y $56,244 (US$4.5 mi-
Deuda y préstamos que La Compañía no tiene requerimientos de capital o restric-
$ 1,693,048 $ 4,528,198 $ 3,060,272 $ 3,070,729 $ 12,352,247 llones de dólares) respectivamente. La ganancia neta
devengan intereses ciones que pudieran afectar su posición para administrar acumulada del “Interest-Only Swap” por los años ter-
Arrendamientos capitalizables 169,604 235,430 - - 405,034
su capital. El requerimiento legal de crear una reserva legal minados al 31 de diciembre de 2012 y 2011 fuer de
Cuentas por pagar 3,412,119 - - - 3,412,119
equivalente al 20% de su capital social ha sido cubierto. Al $484 y $23,924, respectivamente.
Acreedores por adquisición
778,141 41,441 - - 819,582 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 el
de terrenos
saldo de dicha reserva asciende a $85,088. Ver Nota 21.
- - 56,244 436,120 492,364
derivados
119
$ 6,052,912 $ 4,805,069 $ 3,116,516 $ 3,506,849 $ 17,481,346
Instrumentos financieros relacionados con el bono o Senior razonable de este derivado ascendía a $436,120 (US$35.2 Instrumento financiero derivado relacionado al proyecto de Esta transacción no cumplió los requisitos para ser consi-
Guaranteed Notes 2019 millones de dólares), y representaron una posición desfavo- financiamiento de CRS Morelos derada de cobertura. Al 31 de diciembre de 2012 el valor
Como se menciona en la Nota 17.5, el bono o Senior Gua- rable pasiva. Sin embargo la porción inefectiva de este ins- Como se revela en la nota 17.3 el crédito relacionado con el razonable de este instrumento financiero derivado era de $6
ranteed Notes 2019 está denominado en dólares nortea- trumento financiero derivado que fue reconocida como Como proyecto de financiamiento de Morelos de la Compañía tiene y representó una posición pasiva.
mericanos. Para disminuir el riesgo de futuros cambios en se menciona en la Nota 17.5, el bono o Senior Guaranteed una tasa de interés variable TIIE más márgenes a lo largo del
el tipo de cambio entre el dólar norteamericano y el peso Notes 2020 está denominado en dólares norteamericanos. término del financiamiento. Para poder disminuir el riesgo de Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011
mexicano, el 11 de diciembre de 2009 la Compañía contrató Para disminuir el riesgo de futuros cambios en el tipo de futuros cambios en la tasa de interés en enero de 2012 la la Compañía tenía los siguientes instrumentos financieros
dos “Principal-Only Swaps (“PO Swap”) cuyo monto nocional cambio entre el dólar norteamericano y el peso mexicano, el Compañía celebró un “Cap forward” con un valor nocional de derivados:
sumaba $250 millones de dólares estadounidenses y que le 11 de febrero de 2012 la Compañía contrató un “Principal- $3,412,050 que le da el derecho a cubrir su tasa de inte-
daban derecho a la Compañía a recibir este monto a cambio Only Swap (“PO Swap”) cuyo monto nocional sumaba $400 rés al 8%. Como parte de este contrato la Compañía pagará
de un pago en pesos mexicanos a un tipo de cambio fija- millones de dólares estadounidenses y que le daban derecho $12.4 miles como prima.
do en $12.93 pesos por dólar estadounidense. Como parte a la Compañía a recibir este monto a cambio de un pago
Al 31 de diciembre de 2012
de la estructura de los instrumentos derivados, la Compa- en pesos mexicanos a un tipo de cambio fijado en $12.97
Cambios en
Valor razonable Cambios en el estado
ñía pagará intereses a la tasa fija de 3.87% anual promedio pesos por dólar estadounidense. Como parte de la estructura Instrumentos financiero derivados Tipo
Nocional
activo (pasivo)
la utilidad integral,
de resultados
(en dólares americanos) neto de impuestos
(miles de pesos) (miles de pesos)
sobre el monto nocional total de $3,232.5 miles de pesos, de los instrumentos derivados, la Compañía pagará intereses (miles de pesos)
en forma semestral. Con el fin de aumentar el monto de los a la tasa fija de 3.88% anual promedio sobre el monto no- Activos:
vencimiento y evitar la “llamada de margen del colateral”, en cional total de $5,188 miles de pesos, en forma semestral. Cap Forward (“2019”) De negociación 47.50 millones $ 8,738 $ - $ (8,738)
mayo de 2010, la Compañía cambió la tasa de interés de $ 8,738 - $ (8,738)
su “Principal-Only Swap” de 3.87% a 4.39%. Con el fin de El “Principal-Only Swap” reunió todos los requisitos conta- Pasivos:
incrementar los límites de estos instrumentos derivados fi- bles para ser considerado de cobertura. Al 31 de diciem- Interest-only swap (“2019”) De negociación - $ - $ - $ 51,200
nancieros y evitar “llamadas de margen de colateral” (margin bre de 2012, el valor razonable de este derivado ascendía Principal-only swap (“2019”) De cobertura 250.00 millones (308,490) 213,223 27,528
Interest-only swap (“2012”) De negociación - - - 2,676
calls), en julio de 2012, la Compañía cambió la tasa de su a $347,274 (US$26.7 millones de dólares) y representaba
Interest-only swap (“2015”) De negociación 9.375 millones (7,067) - (484)
“Principal-Only Swap” de 4.39% a 4.90%. una posición desfavorable pasiva. Sin embargo, la porción
Principal-only swap (“2020”) De cobertura 400.00 millones (347,274) 227,737 30,603
inefectiva de este instrumento financiero derivado que fue
Cap Forward (“2020”) De negociación 78.00 millones (13,713) - 13,713
Adicionalmente, el 11 de diciembre de 2009 contrató un reconocida como gasto en el estado de resultados conso-
Cap Forward (“CRS Morelos”) De negociación $ 3,412,050 (6) - 6
“Interest-Only Swap” con el fin de cubrir los posibles cambios lidado por el año terminado al 31 de diciembre de 2012
$ (676,550) $ 440,960 $ 125,242
en el tipo de cambio de los pagos de los intereses de los fue de $30,603. Referirse a la Nota 30 para una discusión
primeros seis meses del bono con vencimiento en 2019 por sobre la terminación anticipada de este instrumento derivado
$250 millones de dólares (“Interest-Only Swap”). financiero. Al 31 de diciembre de 2011
Cambios en la
Valor razonable Cambios en el estado
Nocional utilidad integral,
Instrumento financiero derivados Tipo activo (pasivo) de resultados
(en dólares americanos) neto de impuestos
El “Principal-Only Swap” reunió todos los requisitos conta- Durante 2012 la Compañía celebró un contrato de cuatro (miles de pesos)
(miles de pesos)
(miles de pesos)
bles para ser considerado de cobertura. Al 31 de diciem- “Cap-Forward” para cubrir los posibles cambios en el tipo
Activos:
bre de 2012, el valor razonable de este derivado ascendía de cambio de cuatro pagos de intereses de los Senior Gua- Interest-only swap (“2019”) De negociación 23.75 millones $ 51,200 $ - $ (36,387)
a $308,490 (US$23.8 millones de dólares) y representa- ranteed Notes 2020 por US$400 millones (“Cap-Foward”). Principal-only swap (“2019”) De cobertura 250.00 millones 15,180 (326,102) (5,450)
ba una posición desfavorable pasiva. Al 31 de diciembre Este Cap Forward no cumplió con todos los requisitos para Interest-only swap (“2012”) De negociación 0.52 millones 3,634 - (3,634)
de 2011, el valor razonable de este derivado ascendía a ser considerado de cobertura. Al 31 de diciembre de 2012 $ 70,014 $ (326,102) $ (45,471)
$15,180 (US$1.1 millones de dólares) y representaba una el valor razonable de este derivado fue de $13,713 (US$1.1 Pasivos:
posición favorable activa . Al 1 de enero de 2011, el valor millones de dólares) y representó una posición pasiva. Interest-only swap (“2015”) De negociación 18.75 millones $ (7,551) $ - $ (23,924)
$ (7,551) $ - $ (23,924)
120 121
Al 1 de enero de 2011 1 de enero de

2012 2011
Nocional Valor razonable 2011
Instrumento financiero derivados Tipo (en dólares activo (pasivo)
americanos) (miles de pesos) HSBC México, S.A.
Activos: Línea de crédito con HSBC México, S.A. por $50,000 otor-
Interest-only swap (“2019”) De negociación 47.50 millones $ 13,123 gada el 12 de octubre de 2010 con vencimiento el 10 de
enero de 2011; a una tasa de interés igual a la tasa de interés
- 50,000 50,000
Pasivos: interbancario de equilibrio (TIIE) más 5.50%. Esta línea de
Principal-only swap (“2019”) De cobertura 250.00 millones $ (436,120) crédito fue renovada en noviembre de 2011 con vencimiento
Interest-only swap (“2015”) De negociación 37.50 millones (56,244)
en febrero de 2012.
$ (492,364)
Banco Nacional de México, S.A.

Los efectos netos de valuación de los instrumentos financieros derivados para los años terminados al 31 de diciembre de Una línea de crédito con Banco Nacional de México, S.A.
2012 y 2011 fueron de $116,504 y $(69,395), respectivamente. por $394,700 otorgada el 27 de diciembre de 2011, con
- 394,700 -
vencimiento en enero de 2012 a una tasa de interés de TIIE
17.2 Deuda más 5.00%.
a) Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011, los préstamos bancarios a corto plazo con instituciones
financieras se presentan como sigue: BBVA Bancomer, S.A
Cuatro líneas de crédito con BBVA Bancomer, S.A. por
1 de enero de
2012 2011 $300,000 otorgadas en diciembre de 2010, con venci-
2011 - - 300,000
mientos en abril de 2011, a una tasa de interés de TIIE
Credit Suisse AG
más 3.20%.
Línea de crédito con Credit Suisse AG por $150 millones de
dólares otorgada el 27 de abril de 2011 con vencimiento el
$ - $ 2,096,805 $ - Banco Nacional de México, S.A.
27 de abril de 2012; a una tasa de interés LIBOR más 3.5%. Tres líneas de crédito con Banco Nacional de México, S.A.
Esta línea fue pre-pagada en su totalidad en febrero de 2012. por $78,000 otorgadas en noviembre y diciembre de 2010,
- - 73,570
con vencimientos en enero y febrero de 2011, a unas tasas
Deutsche Bank AG
de interés de TIIE más 4.25% y 5.00%, respectivamente.
Línea de crédito con Deutsche Bank AG por $50 millones de
dólares otorgada el 15 de diciembre de 2011 con vencimien-
Banco Nacional de México, S.A.
to el 14 de diciembre de 2012 a una tasa de interés LIBOR - 698,935 -
Línea de crédito con Banco Nacional de México, S.A. por
más 6.375%. Esta línea de crédito fue pre pagada en su $141,941 otorgada el 16 de julio de 2010, con vencimien-
- - 99,358
totalidad en febrero de 2012. tos el 15 de julio de 2011, a una tasa de interés de TIIE
más 5.00%.
IXE Banco, S.A.
Línea de crédito con Ixe Banco, S.A. por $100,000 otorgada
Banco Nacional de Mexico, S.A.
el 7 de diciembre de 2011 con vencimiento el 6 de marzo de - 100,000 -
Tres líneas de crédito con Banco Nacional de México, S.A.
2012 a una tasa de interés igual a la TIIE más 5.00%. por $95,000 otorgada el 23 de diciembre de 2010, con ven-
- - 62,640
cimiento el 21 de febrero de 2011, a una tasa de interés de
TIIE más 5.00%.
122 123
1 de enero de 1 de enero de
2012 2011 2012 2011
2011 2011
Banco Nacional de México, S.A. Banco Industrial e Comercial, S.A.

Dos líneas de crédito con Banco Nacional de México, S.A. Línea de crédito con Banco Industrial y Comercial, S.A. (Ins-
por $71,966 otorgadas el 25 de octubre y 8 de diciembre de titución financiera brasileña) por 5.0 millones de reales brasi-
2010 con vencimientos el 7 de enero y 23 de septiembre de - - 6,394 leños otorgada el 7 de mayo de 2010, con vencimiento el 28
- - 22,686
2011, a unas tasas de interés de TIIE más 1.00% y 5.00%, de octubre de 2011, a una tasa de interés de 10.03%. Esta
respectivamente. línea de crédito fue pre pagada en su totalidad en septiembre
de 2011.
Banco Itau BBA, S.A.
Siete líneas de crédito con Banco Itaú BBA, S.A. (Institución Banco Pine, S.A.
financiera brasileña) por 11.7 millones de reales brasileños, Dos líneas de crédito con Banco Pine, S.A. (Institución fi-
otorgadas desde marzo hasta diciembre de 2010, con ven- - - 86,723 nanciera brasileña) por 10.0 millones de reales brasileños
- - 49,577
cimientos en febrero y junio de 2011, a una tasa de interés otorgadas en marzo y abril de 2010, con vencimientos en
de 6.68%. marzo de 2011, a una tasa de interés de 8.41%.
Banco Fibra, S.A. Banco Votorantim, S.A.

Tres líneas de créditos con Banco Fibra, S.A. (Institución Línea de crédito con Banco Votorantim, S.A. (Institución
financiera brasileña) por 5.8 millones de reales brasileños financiera brasileña) por 7.0 millones de reales brasileños
otorgadas desde enero hasta septiembre de 2010, con ven- - - 24,737 otorgada el 20 de diciembre de 2010, con vencimiento el 20
- - 52,056
cimientos en enero, julio y agosto de 2011, a una tasa de de diciembre de 2011, a una tasa de interés de 7.82%. Esta
interés de 7.44%. línea de crédito fue pre pagada en su totalidad en septiembre
de 2011.
Banco ABC Brasil, S.A.
Línea de crédito con Banco ABC Brasil, S.A. (Institución Banco Bradesco, S.A.
financiera brasileña) por 1 millón de reales brasileños otor- Tres líneas de crédito con Banco Bradesco, S.A. (Institución
gada el 25 de marzo de 2010, con vencimiento el 21 de financiera brasileña) por 2.5 millones de reales brasileños
- - 22,310
octubre de 2011, a una tasa de interés de 7.19%. Esta lí- otorgadas en julio, septiembre y noviembre de 2010. Dos de
nea de crédito fue pre pagada en su totalidad en septiembre los prestamos vencen en julio, septiembre y noviembre de - - 17,623
de 2011. 2010 la línea de crédito venció en diciembre de 2011, a una

tasa de interés de 10.13%. Estas líneas de crédito fueron pre
Banco HSBC, S.A. pagadas en su totalidad en septiembre de 2011.
Dos líneas de crédito con Banco HSBC, S.A. (Institución fi-
nanciera brasileña) por 11.5 millones de reales brasileños Banco Nacional de México, S.A.
otorgadas el 4 de febrero de 2010, Una de las líneas venció Dos líneas de crédito otorgadas por Banco Nacional de Méxi-
- - 85,521
en enero de 2011 y devengó interés a una tasa de 9.09% co, S.A. por $65.0 y $89.7 millones el 20 de diciembre de
anual; la otra línea fue pre pagada en su totalidad en sep- 2012 a una tasa de interés TIIE más 5%. Estas líneas de cré- 154,700 - -
tiembre de 2011. dito vencieron el 3 y 21 de enero de 2013. Estos préstamos

fueron renovados y vencen el 20 de mayo de 2013.
124 125
2012 2011 2012 2011
2011 2011
Grupo Financiero Inbursa, S.A. Préstamo bursátil (bono o Senior Guaranteed Notes 2020),
Línea de crédito otorgada por Grupo Financiero Inbursa, S.A. con Credit Suisse Securities LLC y HSBC Securities Inc., ga-
por $1,198 millones el 12 de octubre de 2012 a una tasa de rantizado con los activos de las subsidiarias PICSA, DECANO
800,110 - -
TIIE más 3%. Esta línea venció el 10 de enero de 2013. Estos y CASAS BETA CENTRO por un monto de $400 millones de 5,195,200 - -
préstamos fueron renovados y vencen el 20 de mayo de 2013. dólares estadounidenses, con una tasa del 9.75% anual fija
pagadero el 20 de marzo de 2020, los intereses son pagade-
Banco Mercantil del Norte, S.A. ros cada semestre.
Cuatro líneas de crédito otorgadas por Banco Mercantil del
Norte, S.A. por $250 millones el 10 de diciembre de 2012 Banco Nacional de México, S.A.
a una tasa del 9.09% y 8.56%, respectivamente. Estas Línea de crédito con Banco Nacional de México, S.A. por
250,000 - -
líneas vencieron el 18 de enero y 10 de marzo de 2013. $1,000 millones otorgada el 16 de julio de 2009 y renovada
Este préstamo fue renovado por $(280 millones) y vence el por $1,500 millones el 25 de marzo de 2010. El 13 de abril 1,485,454 1,110,295 1,462,613
25 de mayo de 2013. de 2012 esta línea se renovó nuevamente y vence el 28 de
Intereses por pagar - 2,335 28,921 junio de 2015, devengando un interés de TIIE más 5.00%.
Menos costos de emisión de deuda (26,074) (53,237) (35,465)
$ 1,178,736 $ 3,289,538 $ 946,651 Grupo Financiero Inbursa, S.A.
Línea de crédito con Grupo Financiero Inbursa, S.A. por
$2,078 millones de pesos, otorgado el 26 de junio de 2008,
b) Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 la deuda a largo plazo con instituciones financieras y emisión con vencimiento el 26 de junio de 2013 a una tasa de interés - 2,078,000 2,078,000
de bonos, se integra como sigue: de TIIE más 1.5%. sin embargo esta línea se prepagó en julio
de 2012.
1 de enero de
2012 2011
2011
Banco Mercantil del Norte, S.A.
Préstamo bursátil (bono o Senior Guaranteed Notes 2015),
Línea de crédito con Banco Mercantil del Norte, S.A. por
con Credit Suisse First Boston y Merrill Lynch, garantizado
$34,877 millones de pesos, otorgado en julio de 2011, con
con los activos de las subsidiarias PICSA, DECANO y otras
vencimiento en febrero de 2013 a una tasa de interés de TIIE - 33,836 -
compañías subsidiarias por un monto de $250 millones de $ 3,247,000 $ 3,494,675 $ 3,095,425
más 3.50%.; sin embargo esta línea se prepagó en septiem-
dólares estadounidenses, con una tasa del 7.5% anual fija
bre de 2012.
pagadero el 28 de septiembre de 2015, los intereses son
pagaderos cada semestre. Bancomer, S.A.
Línea de crédito con Bancomer, S.A. por $833,333, otorga-
Préstamo bursátil (bono o Senior Guaranteed Notes 2019), do el 26 de julio de 2010, con vencimiento el 28 de enero
con Credit Suisse Securities LLC y HSBC Securities Inc., ga- de 2013, a una tasa de interés de TIIE más 3.60%. Esta - - 833,333
rantizado con los activos de las subsidiarias PICSA, DECANO línea de crédito fue pre pagada en su totalidad en diciembre
3,247,000 3,494,675 3,095,425
y CASAS BETA CENTRO por un monto de $250 millones de 2011.
de dólares estadounidenses, con una tasa del 9.5% anual
fija pagadero el 11 de diciembre de 2019, los intereses son
pagaderos cada semestre.
126 127
2012 2011 2012 2011
2011 2011
Deutsche Bank, S.A. Banco Bradesco, S.A.

Línea de crédito con Deutsche Bank, S.A. (Institución finan- Seis líneas de crédito con Banco Bradesco, S.A. (Institución
ciera brasileña) por 127.3 millones de reales brasileños otor- financiera brasileña) por 53.2 millones de reales brasileños
809,730 956,723 -
gada el 31 de mayo de 2011, con vencimiento el 11 de abril otorgadas desde junio hasta diciembre de 2010, con ven-
- - 389,547
de 2016 a una tasa de interés de 10.57%. cimientos durante 2012 y 2013, a una tasa de interés de
6.02%. Esta línea de crédito fue pre pagada en su totalidad
Banco Nacional de Comercio Exterior, S. N. C. en septiembre de 2011.
Préstamo con Banco Nacional de Comercio Exterior, S. N, C.
otorgada por $456.7 millones el 1 de noviembre de 2012. Banco BNDES Brasil, S.A.
456,743 - -
El préstamo vence el 31 de octubre de 2018 y devenga una Línea de crédito con Banco BNDES Brasil, S.A. (Institución
tasa de interés de TIIE más 4.85%. financiera brasileña) por 0.2 millones de reales brasileños
otorgada el 29 de junio de 2010, El préstamo vence en últi-
- - 5,993
Grupo Financiero Inbursa, S.A. ma instancia el 29 de junio de 2014, a una tasa de interés de
Línea de crédito otorgada por Grupo Financiero Inbursa, S.A. 12.12%. Esta línea de crédito fue pre pagada en su totalidad
el 25 de junio de 2012 por $1,100 millones. La línea vence en septiembre de 2011.
el 24 de diciembre de 2015 y devenga una tasa de interés de 1,021,429 - - Intereses por pagar 239,742 108,958 81,382
TIIE más 4.00%. Esta línea de crédito fue renovada en marzo Total deuda a largo plazo 15,702,298 11,277,162 11,533,998
de 2013 y vence en junio de 2016. Porción circulante de la deuda a largo plazo (1,407,607) (319,582) (746,397)
Menos costos de emisión de deuda a corto plazo (49,755) (48,050) (46,816)
Banco BTG Pactual, S.A. Menos costos de emisión de deuda a largo plazo (223,820) (75,243) (81,586)
Cinco líneas de crédito con Banco BTG Pactual, S.A. (Insti- Deuda a largo plazo $ 14,021,116 $ 10,834,287 $ 10,659,199
tución financiera brasileña) por 50.0 millones de reales bra-

sileños otorgadas desde mayo hasta noviembre de 2010, Limitaciones
- - 369,576
con vencimientos desde junio hasta noviembre de 2013, a Las cláusulas restrictivas de algunos contratos de préstamos Las principales cláusulas restrictivas de las deudas requieren
una tasa de interés de 8.73%. Esta línea de crédito fue pre obligan a la Compañía y a sus subsidiarias que actúan como que la Compañía mantenga (basado en la información finan-
pagada en su totalidad en septiembre de 2011. garantes, al cumplimiento con ciertas obligaciones, entre las ciera bajo NIIF):
que destacan limitaciones para cambios en el control accio-
Banco ABC Brasil, S.A. nario, limitación a incurrir o contratar deuda adicional que no • Mantener un capital contable mayor a $13,800,000;
Tres líneas de crédito con Banco ABC Brasil, S.A. (Institución cumpla con ciertas características establecidas en los con-
financiera brasileña) por 16.5 millones de reales brasileños tratos de crédito, limitación de venta de activos y venta de • Una proporción de cobertura de intereses (EBITDA/gas-
otorgadas en octubre y noviembre de 2010, con vencimien- acciones del capital social de las subsidiarias, excepto que se to financiero) mayor a 2.25 veces; y
- - 122,704
tos en octubre de 2012, a una tasa de interés de 7.35%. reúnan ciertos requisitos, y limitación a pagos restringidos en
Esta línea de crédito fue pre pagada en su totalidad en sep- donde se les prohíbe pagar cualquier dividendo o rembolsar • Una proporción de apalancamiento (pasivo con costo/
tiembre de 2011. capital a sus accionistas, excepto los que se hagan en nom- EBITDA) de menos de 3.75 a 1.0;
bre de las mismas compañías y las subsidiarias en garantía.
• Cobertura de cargos fijos consolidada mayor a 2.25 veces;
128 129
• Requerimientos de utilidad neta mínima por las opera- Las Senior Guaranteed Notes al 31 de diciembre de 2012 to- Notes son clasificadas a largo plazo en el estado de situación 17.3 Deuda relacionada a prisiones
ciones de la Compañía en Brasil; talizan $11,689,200 y vencen en 2015, 2019 y 2020. Di- financiera consolidado al 31 de diciembre de 2012. En 2009 la Compañía comenzó el desarrollo de una
chas obligaciones contienen provisiones acerca de incumpli- nueva división de infraestructura después de haber sido
Además existen restricciones aplicables a deuda adicional miento cruzado de limitaciones financieras. Específicamente Vencimientos de los préstamos a largo plazo invitada por el Gobierno Federal Mexicano a participar
basadas en los niveles del EBITDA. En el evento de que la el incumplimiento cruzado de limitaciones financieras indica Al 31 de diciembre de 2012, los vencimientos a plazo mayor en los procesos de construcción de ciertas prisiones a
Compañía no cumpla con alguna de las provisiones mencio- que dentro de los casos de incumplimiento bajo las Senior de un año son como sigue (a): través de contratos con el Gobierno Federal, así como
nadas arriba, habrá una limitación resultante en su habilidad Guaranteed Notes se incluirá cualquier incumplimiento por diversos proyectos de infraestructura para los cuales la
para pagar dividendos a los accionistas y la porción a largo parte la Compañía o cualquier subsidiaria restringida sobre Año Total Compañía actúa como subcontratista para el gobiernos
plazo de la deuda se clasificará a corto plazo. cualquier deuda, lo cual resultaría en la aceleración de dicha 2014 $ 1,489,842 Federal y gobiernos estatales. La división complementa
deuda antes de su fecha de vencimiento. En el evento que 2015 3,890,301 las actividades de la división vivienda.
Como se discutió en la Nota 4 la Compañía adopto las NIIF Deutsche Bank, S.A. determinara el pago anticipado de los 2016 61,233
en 2012 algunos de los contratos de deuda de la Compañía $809,730, que se menciona anteriormente, la Compañía 2017 and thereafter 8,579,740 El 30 de septiembre de 2011, la Compañía subsidiaria
indica que el cálculo de las obligaciones financieras se debe no tendría el derecho unilateral de diferir su terminación en Total $ 14,021,116
CRS Morelos, firmó un contrato de financiamiento con
basar en las NIIF, mientras que algunos contratos de deuda un periodo mayor a un año. Sin embargo, al 31 de diciem- Banobras por un monto total de $3,900 millones para
anteriores de la Compañía indican que el cálculo de las obli- bre de 2012 y al 17 de Mayo de 2013, Deutsche Bank no (a) Esta tabla no incluye ningún impacto de los eventos iniciar el proceso de construcción de un centro peniten-
gaciones financieras deben basarse en las Normas de Infor- ha requerido el pago anticipado. Por lo anterior, las Senior posibles de incumplimiento de 2013 descritos ante- ciario federal en el estado de Morelos, como se describe
mación Financiera Mexicana (NIF). La empresa como una Guaranteed Notes se presentan como pasivo a largo plazo riormente. en la Nota 8(5). Este financiamiento es sin recurso la
empresa Mexicana que cotiza en la bolsa, tuvo la obligación en el estado de situación financiera consolidado al 31 de Compañía y sus subsidiarias, por lo que los flujos de
de adoptar NIIF en 2012, y por lo tanto la Compañía consi- diciembre de 2012. Sin embargo no existe certeza que dicha El valor de la TIIE, tasa que se determina diariamente efectivo de la Compañía de las otras divisiones y pro-
dera a las NIIF como la base apropiada legalmente para cal- aceleración no ocurrirá en 2013 basado en eventos de 2013 y es publicada por el Diario Oficial de la Federación, al yectos no se verán afectados por el financiamiento de la
cular la totalidad de sus obligaciones financieras restrictivas fuera del control de la Compañía. 31 de diciembre de 2012 y 2011 fue de 4.8450% y institución penitenciaria federal.
a partir de 2012, ya que es la norma de información finan- 4.7900%, respectivamente. Las obligaciones denomi-
ciera legalmente exigida para empresas publicas Mexicanas. La Compañía no anticipa estar en cumplimento con ciertas nadas en dólares y reales brasileños al 31 de diciembre Este préstamo será tratado como una línea por separado
limitaciones financieras contenidas en sus contratos de deu- de 2012 fueron convertidas a pesos utilizando un tipo en los estados financieros consolidados de la Compañía
Al 31 de diciembre de 2012 la Compañía estaba en cum- da al 31 de marzo de 2013. Como se menciona en la Nota de cambio de $12.9880 y $6.3608, respectivamente. que se preparen en períodos posteriores a las disposi-
plimiento de las clausulas restrictivas financieras contenidas 30, posterior al 31 de diciembre de 2012 ciertas contrapar- Las obligaciones denominadas en dólares y reales bra- ciones realizadas. Algunos de los contratos de deuda
en sus contratos de financiamiento, excepto por una línea tes han cancelado contratos derivados. Dichas cancelaciones sileños al 31 de diciembre de 2011 fueron convertidas de la Compañía contienen restricciones sobre el nivel
de crédito otorgada por Deutsche Bank, S.A. (Institución fi- se hicieron como resultado de una baja en la calificación a pesos utilizando un tipo de cambio de $13.9787 y de deuda y requerimientos respecto a cumplir ciertas
nanciera brasileña) con MCA Incorporacoes, S.A. Específica- crediticia de la compañía. Como se menciona arriba, poste- $7.5155, respectivamente. El tipo de cambio utilizado razones financieras con base en los términos definidos.
mente la Compañía no estaba en cumplimiento en relación rior al cierre de año algunos acreedores han iniciado litigios para convertir las obligaciones denominadas en dóla-
a una limitación financiera que requiere un mínimo nivel de en contra de la Compañía. Ciertos de estos asuntos de 2013 res y reales brasileños al 31 de diciembre de 2010 fue Las subsidiarias participando en la división de infraes-
rentabilidad por sus operaciones en Brasil. La deuda totali- podría decirse que han resultado en una causa de incum- de $12.3817 y $7.4366, respectivamente. tructura han sido designadas por el Consejo de Adminis-
zaba $809,730, la cual aunque vence en abril de 2016 ha plimiento bajo los términos de las Senior Guaranteed Notes tración de la Compañía como subsidiarias no restringi-
sido clasificada como a corto plazo en el estado de situación de la Compañía, las cuales totalizan $11,689,200 al 31 de das. La Compañía ha confirmado su punto de vista con
financiera consolidado adjunto, ya que la Compañía a la fe- diciembre de 2012. Dependiendo de acciones futuras de los las instituciones financieras que los financiamientos de
cha no cuenta con el derecho unilateral de diferir la termina- tenedores, las cuales están fuera del control de la Compa- los proyectos penitenciarios se excluirán del cálculo de
ción en un periodo mayor de un año. Deutsche Bank, S.A. ñía, dichas Senior Guaranteed Notes podrían ser aceleradas las limitaciones restrictivas de la deuda.
sin embargo no ha acelerado el pago de la deuda y no ha y vencerse en 2013. Derivado que estos asuntos ocurrieron
otorgado dispensa alguna a la fecha. posterior al 31 de diciembre de 2012, las Senior Guaranteed
130 131
Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 la deuda a largo plazo se integra como sigue: Limitaciones • El saldo del préstamo se acelerara en casa de que la
Las limitaciones financieras de la deuda relacionada a pri- Compañía no cumpla con el contrato de construcción (in-
1 de enero de
2012 2011 siones requiere que las subsidiarias no restringidas cumplan cluyendo la terminación oportuna de la construcción de
2011
con ciertos términos, y restricciones son las siguientes: acuerdo a lo programado).
Ficade, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. • Mantener su existencia legal y no cambiar su propósito
Línea de crédito con Ficade, S.A. de C.V. SOFOM, E.N.R. por
principal, Al 31 de diciembre de 2012 la Compañía estaba en
$400,000 millones de pesos, otorgada el 30 de diciembre de
$ 400,000 $ 400,000 $ - • Pagar seguros sobre sus activos en construcción, cumplimiento con las clausulas restrictivas contenidas
2011, con vencimiento el 30 de diciembre de 2015 a una
• Restricción de venta de activos, en dichos acuerdos.
tasa de interés anual fija de 15.00%.
• No hacer cambios en capital social,
• No tomar deuda adicional, Al 31 de diciembre de 2012, la deuda a largo plazo
Préstamo bancario por un total de $ 3.9 billones con Bano-
• No fusionarse o escindirse, vence como sigue:
bras, Banco Mercantil del Norte, SA, Grupo Financiero Ban-
• Obtener certificaciones de la construcción en proceso,
orte y Banco Santander (Mexico), S.A, Grupo Financiero
• No pagar dividendos o reducción del capital social, Año Total
Santander, por un plazo de 15 años a una tasa TIIE más un

• No otorgar préstamos 2014 $ 433,843
margen equivalente a (i) 2.75% del 31 de enero de 2012
• El mantener una razón de cobertura de ingresos (ingresos 2015 48,154
hasta el 31 de diciembre de 2012, (ii) 3.0% del 1 de enero 2,687,853 - -
neteados de gastos operativos incluyendo impuestos/pa- 2016 69,259
de 2013 hasta el 31 de diciembre de 2014, (iii) 3.25% del 2017 en adelante 2,377,026
sivo con costo incluido) al menos de 1.2, y
1 de enero de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2019, Total $ 2,928,282
• Un capital mínimo invertido en la entidad por la Compa-
(iv) 3.5% del 1 de enero de 2020 hasta el 31 de diciembre
ñía de por lo menos de $1,300,000.
de 2022 y (v) 3.75% del 1 de enero de 2023 hasta el 30
de diciembre de 2027. El préstamo vence comenzando en
17.4 Arrendamientos capitalizables
2013 hasta 2027.
As of December 31, 2012 there are contracts of capital leases of machinery and equipment for a 5 year period.
The capital leases as of December 31, 2012, 2011 and January 1, 2011 are shown as follows:
Bank of America México, S.A.
Línea de crédito otorgada por Bank of AmericaMexico, S.A.
1 de enero de
por $385 millones el 23de octubre de 2013 a una tasa TIIE 2012 2011
2011
más 4.50%. Esta línea venció el 24 de abril de 2013. Esta 385,000 - -
Arrendamientos financieros ejercidos con Bancomer, S.A.
línea de crédito fue renovada y vence el 24 de abril de 2013 otorgados en junio de 2007 con vencimiento en enero de $ 2,372 $ 69,021 $ 149,540
(ver Nota 29). 2013 a una tasa de interés de TIIE más 0.8%.
Intereses por pagar 24,662 329 -

Total deuda a largo plazo 3,497,515 400,329 - 12,260 23,505 34,713
otorgados en septiembre de 2008 con vencimiento en octu-
Menos porción circulante de la deuda a largo plazo (415,358) - -
bre de 2013 a una tasa de interés de TIIE más 0.8%.
Menos costos de emisión de deuda a corto plazo (14,164) - -
Menos costos de emisión de deuda a largo plazo (139,711) - -
Deuda a largo plazo $ 2,928,282 $ 400,329 $ -
otorgados en diciembre de 2008 con vencimiento en enero
de 2014 a una tasa de interés de TIIE más 3.5%.

16,561 28,019 39,141
otorgados en marzo de 2009 con vencimiento en abril de
2014 a una tasa de interés de TIIE más 3.5%.
132
1 de enero de
2012 2011 Los pagos mínimos obligatorios de estos contratos al 31 de • Un índice de liquidez de su activo circulante a su pasivo
2011
diciembre de 2012, se muestran a continuación: a corto plazo no menor de 1.50 a 1.0;
• Un índice de apalancamiento de una relación de su pa-
otorgados en marzo de 2009 con vencimiento en abril de 7,505 11,761 15,928
Año Total sivo total (excluyendo impuestos diferidos) a su capital
2014 a una tasa de interés de TIIE más 3.5%.
2013 $ 110,473 contable (excluyendo impuestos diferidos) no mayor de
2014 15,040 1.70 a 1.0;
Arrendamientos ejercidos con Leasing Operations de Méxi-
2015 7,450 • Una relación de utilidad de operación a costo integral de
co, S. de R.L. de C.V. otorgados en abril, mayo y agosto de
44,174 85,199 100,578 2016 31,570 financiamiento, en un nivel mínimo de 2.0 veces.
2010 con vencimientos en mayo 2014 a una tasa de interés
Total $ 164,533
descontada de 13.39%.
Como se mencionó anteriormente, todas las limitacio-
Arrendamientos financieros ejercidos con GE Financial México, Limitaciones nes se calculan en base a NIIF a partir de 2012.
S.A. de C.V. otorgados en septiembre de 2010 con vencimien- 345 773 554 Las principales cláusulas restrictivas de algunos contratos de
to en octubre del 2013 a una tasa de interés de 12.96%. arrendamiento obligan a la Compañía y a sus subsidiarias a Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de
que mantengan: 2011, la Compañía está en cumplimiento con las cláu-
Arrendamiento financiero ejercidos con GE Financial México, sulas restrictivas financieras contenidas en sus acuerdos
S.A. de C.V. otorgado en agosto de 2011, con vencimiento en 53,738 65,805 - de financiamiento.
septiembre de 2016 a una tasa de interés de 7.18%.
17.5 Valores razonables
Arrendamientos financieros ejercidos con Banco Itaú, S.A. En la tabla de abajo se muestra una comparación por clase de instrumentos financieros de los valores en libros y valores
(Institución financiera brasileña) otorgados de mayo a oc- razonables que se tiene en los estados de posición financiera consolidados al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de
tubre de 2009 y de mayo hasta septiembre de 2010, con 1,546 6,217 11,934 enero de 2011.
vencimientos de mayo a noviembre de 2013 a una tasa de
interés de 18.48%. Valor en libros Valor razonable
31 de diciembre de 31 de diciembre de 1 de enero de 31 de diciembre de 31 de diciembre de 1 de enero de
2012 2011 2011 2012 2011 2011

Arrendamientos financieros ejercidos con Banco Bradesco,
S.A. (Institución financiera brasileña) otorgados en noviembre Activos financieros
20,799 49,371 48,088 Cuentas por cobrar $ 10,068,904 $ 2,148,736 $ 2,037,369 $ 10,068,904 $ 2,148,736 $ 2,037,369
y diciembre de 2009 así como en noviembre de 2010 y de enero
a marzo de 2011, con vencimientos en noviembre y diciembre 8,738 70,014 13,123 8,738 70,014 13,123
derivados
de 2012 y en marzo de 2014 a una tasa de interés de 16.97%.
Efectivo y equivalentes de efectivo 2,129,433 3,860,350 3,307,692 2,129,433 3,860,350 3,307,692
Efectivo restringido 137,696 132,303 127,530 137,696 132,303 127,530

Arrendamientos financieros ejercidos con Banco Consorcio,
Total activos financieros $ 12,344,771 $ 6,211,403 $ 5,485,714 $ 12,344,771 $ 6,211,403 $ 5,485,714
S.A. (Institución financiera brasileña) otorgados de julio hasta
716 1,111 1,373
diciembre de 2010, con vencimientos de enero 2014 hasta Pasivos financieros
noviembre de 2016 a una tasa de interés promedio de 23.91%. Total deuda y arrendamientos
$ 20,115,632 $ 15,187,606 $ 12,757,281 $ 20,814,154 $ 15,048,877 $ 13,391,326
Intereses por pagar 4,517 3,088 3,185 capitalizables
Total arrendamientos capitalizables 164,533 343,870 405,034 Cuentas por pagar. acreedores por
Porción circulante de los arrendamientos capitalizables a adquisición de terrenos y antici- 5,841,090 4,984,973 4,856,345 5,841,090 4,984,973 4,856,345
(110,473) (188,937) (169,604)
largo plazo pos de clientes para futuras ventas
Total de arrendamientos capitalizables a largo plazo $ 54,060 $ 154,933 $ 235,430
134 135
676,550 7,551 492,364 676,550 7,551 492,364 Al 31 de diciembre de 2012, la Compañía tenía los siguientes instrumentos financieros derivados registrados a valor razonable:
derivados
Total pasivos financieros $ 26,633,272 $ 20,180,130 $ 18,105,990 $ 27,331,794 $ 20,041,401 $ 18,740,035
Activos registrados a valor razonable:
Los valores razonables de los activos y pasivos financieros nancieras como de grado de inversión. Los derivados son 31 de diciembre de
Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3
2012
se incluyen al importe al cual el instrumento puede ser inter- valuados usando técnicas de valuación con datos de mer-
cambiado en transacciones entre partes interesadas, dife- cado observables que son principalmente swaps de tasa Cuenta por cobrar de CRS Morelos $ 4,252,530 $ - $ - $ 4,252,530
rentes a una venta forzada o de liquidación. Los siguientes de interés, swaps de capital y swap de moneda. Las técni- Cap Forward 2019 8,738 - 8,738 -
métodos y supuestos fueron utilizados para determinar los cas de valuación más frecuentemente aplicadas incluyen $ 4,261,268 $ - $ 8,738 $ 4,252,530
valores razonables: modelos de swaps, utilizando cálculos de valor presente.

Los modelos incorporan varios datos fuente incluyendo la Pasivos registrados a valor razonable:
• El efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por co- calidad crediticia de las contrapartes, fluctuación cambia-
brar, cuentas por pagar y otros pasivos circulantes se ria y tasas de forward, curvas de tasas de interés y curvas 31 de diciembre de
2012
aproximan a su valor en libros derivado de los venci- de tasas de forward de los productos relacionados.
mientos a corto plazo de estos instrumentos. La cuenta Principal-only swap 2019 $ (308,490) $ - $ (308,490) $ -
por cobrar a largo plazo de CRS Morelos se mide a Al 31 de diciembre de 2012 el valor de mercado de un deri- Interest-only swap 2015 (7,067) - (7,067) -
valor razonable estimado. vado con posición activa esta del ajuste por valuación de cré- Principal-only swap 2020 (347,274) - (347,274) -
Cap Forward 2020 (13,713) - (13,713) -

dito atribuible al riesgo de incumplimiento de la contraparte
Cap Forward CRS Morelos (6) - (6) -
• Los préstamos a largo plazo a tasa fija y variable son eva- del derivado. Los cambios en el riesgo de crédito de la con-
$ (676,550) $ - (676,550) $ -
luados por la Compañía considerando las características traparte no tuvieron efecto material para en la evaluación de
de riesgo de los proyectos financiados. Basado en esta efectividad de la cobertura para derivados designados dentro
evaluación, se consideran los deterioros por las pérdidas de una relación de cobertura y otros instrumentos financieros Durante el periodo reportado al 31 de diciembre de 2012, no hubo transferencias entre niveles 1 y 2 de valor razonable.
esperadas de las cuentas por cobrar. Al 31 de diciembre reconocidos a valor razonable. Al 31 de diciembre de 2011, la Compañía tenía los siguientes instrumentos financieros derivados registrados a valor razonable:
de 2012, los valores en libros de dichas cuentas por co- Activos registrados a valor razonable:
brar, neto, no son materialmente diferentes de su valor Jerarquía del valor razonable
razonable. La Compañía utiliza la siguiente jerarquía para determinar y 31 de diciembre de
2011
revelar el valor razonable de los instrumentos financieros en
• El valor razonable de las notas emitidas y bonos se basa función de la técnica de valuación: Interest-only swap 2019 $ 51,200 $ - $ 51,200 $ -
en precios listados a la fecha de reporte. El valor razo- Principal-only swap 2019 15,180 - 15,180 -
nable de instrumentos no listados, préstamos bancarios Nivel 1: Precios cotizados (sin ajustar) para activos o pasivos Interest-only swap 2012 3,634 - 3,634 -
y otros pasivos financieros, obligaciones bajo arrenda- idénticos en mercados activos. Cuenta por cobrar de CRS Morelos 129,672 - - 129,672
$ 199,686 $ - $ 70,014 $ 129,672
mientos capitalizables, así como cualquier otro pasivo
financiero a largo plazo se estiman descontando los flu- Nivel 2: Otras técnicas por las que son observables todos los
Pasivos registrados a valor razonable:
jos futuros de efectivo utilizando tasas disponibles para datos que tienen un efecto significativo en el valor razonable
deuda en términos similares, riesgo de crédito y venci- registrado, ya sea directa o indirectamente.
31 de diciembre de
mientos restantes. Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3
2011
Nivel 2: Técnicas que utilizan datos que no se basan en
• La Compañía celebra instrumentos financieros derivados datos de mercado observables y que tienen un efecto signifi- Interest-only swap 2015 $ 7,551 $ - $ 7,551 $ -
con varias contrapartes, principalmente instituciones fi- cativo sobre el valor razonable.
136 137
Durante el periodo reportados al 31 de diciembre de 2011, no hubo transferencias entre niveles 1 y 2 de valor razonable.
La Compañía realizó la prueba de deterioro anual al 31 de Tasa de descuento — las tasas de descuento reflejan la eva-
Al 1 de enero de 2011, la Compañía tenía los siguientes instrumentos financieros derivados registrados a valor razonable:
diciembre de 2012. La Compañía considera la relación entre luación del mercado respecto a los riesgos específicos de cada
su capitalización de mercado y su valor en libros, entre otros unidad generadora de efectivo, teniendo en cuenta el valor
Activos registrados a valor razonable:
factores, cuando revisa indicadores para deterioro. temporal del dinero y los riesgos individuales de los activos
subyacentes que no se han incorporado en las estimaciones
1 de enero de El valor de recuperación de la unidad generadora Casas Beta de los flujos de efectivo. La tasa de descuento se basa en las
2011 ha sido determinado basado en el valor en uso calculado circunstancias específicas de la Compañía y sus segmentos
Interest-only swap 2019 $ 13,123 $ - $ 13,123 $ - usando proyecciones de flujo de efectivo de presupuestos fi- operativos y es consecuencia de su costo promedio ponderado
nancieros aprobados por la Administración cubriendo un pe- del capital (“WACC”). El WACC tiene en cuenta tanto la deu-
Pasivos registrados a valor razonable: riodo de cinco años. Los flujos futuros proyectados han sido da como el patrimonio neto. El costo del patrimonio neto se
actualizados para reflejar la demanda de casas. La tasa de basa en el rendimiento esperado de las inversiones realizadas
1 de enero de descuento aplicada a las proyecciones de flujos de efectivo es por los inversores de la Compañía. El costo de la deuda se
2011 del 6.4% para 2012, 10.9% para 2011; 9.4% para 2013 basa en los costos por préstamos que devengan interés que
Principal-only swap 2019 $ 436,120 $ - $ 436,120 $ - hasta 2017. Los flujos más allá de un periodo de cinco años la Compañía está obligada a devolver. El riesgo específico del
Interest-only swap 2015 56,244 - 56,244 - han sido extrapolados utilizando una tasa de crecimiento del segmento se incorpora aplicando factores beta individuales,
$ 492,364 $ - $ 492,364 $ - 3.34% para 2012 3.60% para 2011, que es la misma que que se evalúan anualmente en base a los datos del mercado.
la inflación esperada a largo plazo para México. Como re-
Durante el periodo reportados al 1 de enero de 2011, no hubo transferencias entre niveles 1 y 2 de valor razonable. sultado de este análisis, la Administración no ha reconocido Capital de trabajo esperado — el capital de trabajo esperado
ningún deterioro con respecto al crédito mercantil reconocido se basa en valores promedios alcanzados en el año prece-
La Compañía tiene un activo financiero (cuentas por cobrar) derivado de un contrato de concesión, que reconoció bajo previamente. dente al inicio del periodo de presupuesto. Este se incre-
la CINIIF 12, y está clasificada como nivel 3 dentro de la jerarquía de valor razonable. Estas cuentas por cobrar son menta sobre el periodo de presupuesto para una mejora en
reconocidas utilizando una tasa de descuento de 17% (nominal). Principales supuestos utilizados en los cálculos del valor en uso eficiencia anticipada. Un incremento del 13.0% anual fue
El cálculo del valor en uso, para las unidades generadoras de aplicado para la unidad generadora de efectivo.
18. Prueba de deterioro en el crédito mercantil efectivo Casas Beta es sensible a los siguientes supuestos:
El crédito mercantil adquirido a través de combinaciones de negocios ha sido asignado a tres unidades generadoras de Adquisición de propiedad y equipo— las adquisiciones de
efectivo para las pruebas de deterioro, y su valor en libros se describe como sigue: • Márgenes brutos propiedad y equipo se basan en la producción esperada de
• Tasa de descuento cada unidad generadora de efectivo.
• Capital de trabajo esperado
2012 2011 2011
• Adquisición de propiedad y equipo Inflación — las estimaciones se obtienen de índices publica-
Casa Beta del Centro. S.R.L. de C.V. (“Centro”) $ 476,574 $ 476,574 $ 476,574
• Inflación dos para los países en que los materiales se requieren, así
Casa Beta del Noroeste. S.R.L. de C.V. (“Noroeste”) 179,357 179,357 179,357
• Supuestos de participación en el mercado como la información relacionada a insumos específicos. Las
Casa Beta del Norte, S.R.L. de C.V. (“Norte”) 75,930 75,930 75,930
• Estimaciones de tasa de crecimiento cifras presupuestadas son utilizadas si la información está
$ 731,861 $ 731,861 $ 731,861
disponible públicamente, de otra manera los precios de ma-
Márgenes brutos — los márgenes brutos se basan en el pro- teria prima anteriores son utilizados como indicadores para
El crédito mercantil registrado como parte de la adquisición de “Casas Beta” (Casas Beta del Norte, S. de R.L. de C.V., medio de los valores diarios alcanzados en el año precedente precios futuros.
Casas Beta del Centro S. de R.L. de C.V., Casas Beta del Noroeste S. de R.L. de C.V.) ha sido alojado al segmento de al inicio del periodo de presupuesto.
interés social.
138 139
Supuestos de participación en el mercado — estos supuestos Estimaciones de tasas de crecimiento — estas tasas se 20. Acreedores por adquisición de terrenos
son importantes porque, ya sea utilizando información de la basan en información publicada así como condiciones
industria para tasas de crecimiento (como se muestra abajo), específicas a cada unidad generadora de efectivo.
2012 2011 2011
la Administración evalúa como la posición de la unidad rela-
tiva a sus competidores pudiera cambiar sobre el periodo de Sensibilidad a cambios en las hipótesis Acreedores por adquisición de terrenos a corto plazo $ 935,749 $ 885,059 $ 646,070
Acreedores por adquisición de terrenos a corto plazo medi- - 287,234 132,071
presupuesto. La Administración espera que la participación Respecto a la determinación del valor en uso de las uni-
ante línea de crédito revolvente *
de la Compañía en el mercado sea estable sobre el periodo de dades generadoras de efectivo Casas Beta, la Adminis-
Total a corto plazo $ 935,749 $ 1,172,293 $ 778,141
presupuesto, donde por las razones explicadas anteriormente, tración considera que no existe un posible cambio en
el Consejo de Administración espera que la posición de la ninguna de las hipótesis claves que pudiera causar que
Acreedores por adquisición de terrenos a largo plazo $ 12,413 Ps - $ 41,441
Compañía sobre sus competidores se fortalezca. el valor en libros pudiera exceder materialmente su valor
de recuperación. * Ver Nota 19 arriba.
19. Trade accounts payable Los acreedores por adquisición de terreno, representan las cuentas por pagar a los proveedores de tierra para la adquisi-
ción de reservas territoriales que actualmente se están desarrollando o que se estima se van a desarrollar. Los acreedores
1 de enero de por pagar para la adquisición de terrenos a largo plazo, representan aquellas cuentas por pagar por este concepto cuyo
2012 2011
2011 vencimiento es superior a doce meses.
Proveedores $ 2,414,441 $ 1,966,150 $ 2,164,013
Líneas de crédito revolvente* 999,262 711,097 867,924 21. Capital contable
Otros acreedores y gastos provisionados 307,042 465,582 380,182
a) El capital social al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 se integra como sigue:
$ 3,720,745 $ 3,142,829 $ 3,412,119
Número de acciones Importe
* La Compañía estableció un fideicomiso que permite a sus proveedores y acreedores por adquisición de terrenos a obtener financiamiento con varias instituciones financieras, en
parte a través de un programa de factoraje patrocinado por Nacional Financiera, S.N.C. (“Nafinsa”). En relación con este programa, la Compañía estableció un fideicomiso llamado Al 31 de diciembre de 2012 $ 335,869,550 $ 425,444
Nacional Financiera S.N.C. Fiduciaria del Fideicomiso 80284 (AAA-Homex ) con “Nafinsa”, que otorga una línea de crédito revolvente por $1,000,000 con un fondo de garantía Al 31 de diciembre de 2011 335,869,550 425,444
de $137,696, $132,303 y $127,530 (cuenta restringida de inversión), la cual esta presentada como efectivo restringido en el balance al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de
enero de 2011, respectivamente. Bajo este programa, el fideicomiso AAA-Homex puede utilizar la línea de crédito Nafinsa para financiar una porción de las cuentas por pagar a los
Al 1 de enero de 2011 335,869,550 425,444
proveedores de la Compañía. Como se menciona en la Nota 2, el fideicomiso AAA-Homex es una subsidiaria que se consolida en la Compañía. Al 31 de diciembre de 2012, 2011
y 1 de enero de 2011, aproximadamente 4,903, 4,718 y 4,542 proveedores y acreedores de terrenos, respectivamente, se encontraban dentro de dicho programa de factoraje cuyo
financiamiento es cubierto por los propios proveedores. b) Las utilidades retenidas incluyen la reserva legal. De acuerdo con la Ley General de Sociedades Mercantiles, de
las utilidades netas del ejercicio debe separarse un 5% como mínimo para formar la reserva legal, hasta que su
Los términos y condiciones de estas cuentas por pagar son como sigue: importe ascienda al 20% del capital social a valor nominal. La reserva legal puede capitalizarse, pero no debe
repartirse a menos que se disuelva la sociedad, y debe ser reconstituida cuando disminuya por algún motivo. El
• Las cuentas por pagar son sin interés y normalmente pagadas en términos de 90 días. monto de la reserva legal al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 fue de $85,088, respecti-
• Las otras cuentas por pagar son sin interés y tienen un término promedio de seis meses. vamente, mismo que se encuentra incluido en el saldo de utilidades acumuladas.
Para explicaciones acerca de la administración del riesgo crediticio de la Compañía referirse a la Nota 16. c) Los saldos de las cuentas fiscales del capital contable al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 son:
December 31, December, 31, January 1,
2012 2011 2011
Contributed capital account $ 4,618,011 $ 4,459,521 $ 4,287,837
140 141
Las utilidades que se distribuyen en exceso a los saldos nes sobre acciones 2009 fueron ejercidas. Adicionalmente Las asignaciones se hicieron a un precio de ejercicio de 56.88 pesos mexicanos y durante el año 2011, fueron ejercidas un
de la Cuenta de Utilidad Fiscal Neta (“CUFIN”), esta- durante 2011, 32,637 de las opciones del plan de opciones total de 53,675 opciones. También durante el 2012 y 2011, un total de 348,916 y 323,898 opciones de acciones fueron
rán sujetas al pago del impuesto sobre la renta a cargo sobre acciones 2009 fueron canceladas ya que el derecho a canceladas, respectivamente.
de las empresas a la tasa vigente. Al 31 de diciembre ejercer las mismas concluyó.
de 2012 el saldo de CUFIN asciende a $1,969,028. La siguiente información es un análisis de la actividad de la opción de acciones durante los años:
Conforme al plan aprobado, los ejecutivos tienen el derecho
Opciones disponibles Precio promedio de ejercicio
d) Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de a ejercer un tercio de las acciones que les fueron asignadas
por asignar (en pesos)
2011, la Compañía tenía un plan de opciones so- en cada uno de los tres años que dura el plan. El derecho
bre acciones al personal que consiste en 897,868, para ejercer la opción de compra de las acciones, expira des- Saldos al 1 de enero de 2011 - $ -
Opciones asignadas 965,596 56.88
897,868 y 945,741 opciones sobre acciones de la pués de un año contado a partir de la fecha de asignación o
Opciones ejercidas (53,675) 56.88
Compañía aprobadas, respectivamente. en determinados casos hasta 180 días posteriores a la fecha
Opciones canceladas (323,898) 56.88
de retiro del ejecutivo de la Compañía.
Saldos al 31 de diciembre de 2011 588,023 $ 56.88
Plan de opciones sobre acciones 2009 y 2007
Opciones canceladas (348,916) 56.88
Durante 2012 y 2011 la Compañía no incrementó ninguna La siguiente información es un análisis de la actividad de
Saldos al 31 de diciembre de 2012 239,107 $ 56.88
de las acciones relativas al plan de opciones sobre acciones, opciones de acciones durante los años:
sin embargo un total de 47,873 opciones del plan de opcio-
Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 el precio promedio de las opciones asignadas del “Phantom Plan” fue de $0.29 y $5.15
Opciones disponibles para Opciones sobre acciones en Precio promedio de ejercicio
por opción, respectivamente.
asignación circulación (en pesos)
Saldos al 1 de enero de 2011 750,883 194,858 $ 43.54

Durante el ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2011, 53,675 opciones asignadas fueron ejercidas a un precio del ejerci-
Opciones sobre acciones ejercidas - (47,873) 43.54
cio de $56.88. El total del costo de compensación en relación con la opción del “Phantom Plan” ascendió a $3,685 al 31 de
Opciones sobre acciones canceladas 32,637 (32,637) 43.54
diciembre de 2011. La Compañía no ejerció acciones ni tuvo un costo significativo con relación a este plan por el año terminado
Saldos al 31 de diciembre de 2011 783,520 114,348 $ 43.54
Opciones sobre acciones canceladas 114,348 (114,348) 43.54 al 31 de diciembre de 2012.
Saldos al 31 de diciembre de 2012 897,868 - $ 43.54

e) Durante el año terminando al 31 de diciembre de 2011, la Compañía recompró 180,000 acciones propias por $6,437.
No hubo recompras de acciones durante 2012.
Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2011, “Phantom Plan” 2011
47,873 de las opciones otorgadas en 2009 fueron ejercidas Durante 2011, la Compañía aprobó un nuevo plan de op- f) Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 1,127,368 y 1,013,020 acciones permanecen en tesorería, respectivamente.
durante el ejercicio a un precio de $43.54, resultando en un in- ciones, “Phantom Plan”, que consta de 965,596 opciones
cremento de capital por $2,796 en el capital contable. Al 31 de asignadas a los ejecutivos claves, y se considera como un Los principales supuestos utilizados para calcular el valor razonable de las opciones de acciones por los años terminados el
diciembre de 2012 no hay opciones remanentes disponibles. plan de “beneficios de pasivo”. Este plan entró en vigor el 1 31 de diciembre de 2012 y 2011 son los siguientes:
de enero de 2011 y los ejecutivos tienen derecho a ejercer
El costo de compensación relativo al plan de opción de ac- una tercera parte de sus opciones totales concedidas por al 2012 2011
ciones ascendió $689 durante el año terminado al 31 de di- año. El derecho de ejercer la opción expira después de un año Tasa de dividendo esperado 0% 0%
ciembre de 2011. No hubo costo de compensación relacio- desde la fecha de la asignación o, en algunos casos, después Volatilidad esperada 41.91% 41.45%
nado al plan de opción de acciones durante el año terminado de 180 días a partir de la salida de ejecutivo de la Compañía. Tasa de interés libre de riesgo 4.36% 4.52%
al 31 de diciembre de 2012. Vida esperada de la opción 1 2 years

Modelo usado Black Scholes Merton Black Scholes Merto
142 143
22. Transacciones y saldos en moneda extranjera vienda de interés social fluctúa en un rango entre $109 El tamaño de los fraccionamientos de vivienda media
a) Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y al 1 de enero de 2011, la posición monetaria en moneda extranjera es y $541, en tanto que el precio de la vivienda media varía entre 400 y 2,000 viviendas, y por lo general se
como sigue: fluctúa entre $541 y $1,364, y el precio de la vivienda construyen en promedio en etapas de 200 viviendas
residencial es superior a $1,364. Actualmente, la Com- cada una. Durante 2012 y 2011, el precio promedio de
pañía se enfoca en proporcionar a sus clientes vivienda venta de las viviendas de tipo medio fue de aproxima-
2012 2011 2011
de interés social y vivienda media. Por lo tanto, los seg- damente $872 y $918, respectivamente. Una vivienda
Miles de dólares Miles de reales Miles de dólares Miles de reales Miles de dólares Miles de reales
estadounidenses: brasileños: estadounidenses: brasileños: estadounidenses: brasileños: mentos operativos que se muestran con mayor detalle media típica incluye cocina, comedor, sala, entre dos y
Activos monetarios US$ 173 BR$ 19,272 US$ 91 BR$ 27,913 US$ 246 BR$ 11,477 son los del segmento de vivienda de interés social y del tres recámaras y dos baños.
Pasivos monetarios (906,586) (249,539) (707,257) (258,577) (508,901) (222,177) segmento de vivienda media de acuerdo con los linea-
Posición pasiva, neta US$ (906,413) BR$ (230,267) US$ (707,166) BR$ (230,664) US$ (508,655) BR$ (210,700) mientos de la NIIF 8. Los ingresos por acuerdos de concesión incluyen los in-
$ (11,772,492) $ (1,464,682) $ (9,885,261) $ (1,733,555) $ (6,298,014) $ (1,566,892) gresos reconocidos por servicios proporcionados al Go-
El tamaño de los fraccionamientos de vivienda de inte- bierno Mexicano Federal relacionados a la construcción
b) Los tipos de cambio vigentes a la fecha de los estados de posición financiera y a la emisión de los estados financieros rés social varía entre 500 y 20,000 viviendas, que por de una prisión federal en el estado de Morelos.
son como sigue: lo general se construyen en promedio en etapas de 300
viviendas cada una. Durante 2012 y 2011, el precio Los ingresos por servicios de construcción incluyen in-
(Cifras en pesos) promedio de venta de las viviendas de interés social fue gresos por los servicios de construcción proporcionados
31 de diciembre de 31 de diciembre de 1 de enero de 17 de mayo de
de aproximadamente $363 y $346, respectivamente. al Gobierno.
2012 2011 2011 2013
Una vivienda de interés social típica incluye cocina,
Dólar estadounidense 12.9880 13.9787 12.3817 12.2378
sala-comedor, de una a tres recámaras y un baño. El Los otros ingresos incluyen ingresos por venta de bie-
Real brasileño 6.3608 7.5155 7.4366 6.02845
segmento de vivienda de interés social incluye los re- nes y servicios a terceros así como ventas de la divi-
sultados de las operaciones de la Compañía en Brasil. sión turismo.
Los tipos de cambio promedio al 31 de diciembre de cada año se muestran como sigue:
La siguiente tabla muestra los principales rubros de la información por segmentos por los ejercicios terminados al 31 de
País Moneda funcional o de registro 2012 2011 diciembre de 2012 y 2011:
México Peso mexicano $ 1.0000 $ 1.0000
Año terminado al 31 de diciembre de Acuerdos de Servicios de
Brasil Real brasileño 6.3608 7.5155 Vivienda social Vivienda media Otros Total
2012 concesión construcción
India Rupias 0.2381 0.2579
Ingresos $ 13,332,907 $ 5,476,978 $ 4,122,858 $ 4,999,912 $ 816,748 $ 28,749,403
Depreciación 175,023 72,067 - 3,058 10,751 260,899

23. Información por segmentos
Utilidad de Operación 1,542,127 622,480 468,579 568,259 92,795 3,294,240
La Compañía genera reportes individuales por vivienda de interés social y vivienda media. La siguiente información por
Gastos por Interes 213,618 87,951 158,951 75,387 13,111 549,018
segmentos se presenta acorde a la información que utiliza la Administración para efectos de toma de decisiones. La
Compañía segrega la información financiera por segmentos (vivienda de interés social, vivienda de interés medio, servi-
cios de construcción y otros), considerando la estructura operacional y organizacional del negocio (la cual se estableció Año terminado al 31 de diciembre de Acuerdos de Servicios de
Vivienda social Vivienda media Otros Total
acorde a los modelos de las viviendas que se explican en el siguiente párrafo), conforme a la normatividad de la NIIF 8, 2011 concesión construcción
Información financiera por segmentos. Ingresos $ 16,919,725 $ 3,260,016 $ 129,672 $ 856,535 $ 657,105 $ 21,823,053
Depreciación 210,931 40,561 - 73 8,179 259,744
Descripción general de los productos o servicios Utilidad de Operación 2,176,501 424,424 16,882 111,513 85,549 2,814,869
La industria de los desarrolladores de vivienda en México se divide en tres sectores operativos dependiendo del costo Gastos por Interes 249,712 48,028 - 329 9,410 307,479
de las viviendas: vivienda de interés social, vivienda media y vivienda residencial. Se considera que el precio de la vi-
144 145
Los ingresos por segmento fueron basados en las ventas que representa cada segmento del total de las ventas consolidadas. 25. Otros gastos de operación, neto
El gasto de depreciación fue alojado a cada segmento utilizando las mismas bases que los ingresos. La utilidad de operación
está registrada en cada segmento utilizando la misma base como la de ingresos. Los gastos financieros se asignan a cada 2012 2011
segmento utilizando la misma base que los ingresos. Durante los años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011, la Multas y recargos (1) $ 489,620 $ 285,525
Compañía ajusto el valor de su inventario en proceso en cada uno de sus tres proyectos brasileños por lo que los saldos tota- Pérdida en venta de propiedad y equipo 4,784 2,170
les del inventario fueron ajustados por aproximadamente $ 152,111 y $131,079, respectivamente. Estos inventarios están Comisiones (2) 50,482 84,646
relacionados con el segmento de interés social. Otros ingresos, neto (46,332) (19,876)
$ 498,554 $ 352,465
La Compañía tiene operaciones nacionales en México e internacionales en Brasil e India. Los activos de India y operaciones
(1) For the years ended December 31, 2012 and 2011, this account includes potential tax surcharges for uncertain tax positions for an amount of $ 242,126 and $ 123,423, respectively
son inmateriales al 31 de diciembre de 2012 y 2011. Las operaciones de la Compañía en Brasil iniciaron en 2010. La pérdi- (See Note 27).
da antes de impuestos de Brasil al 31 de diciembre de 2012 y 2011 asciende a $452,778 y $507,433, respectivamente y, (2) Commissions paid by the Company to INFONAVIT and Registro Único de Vivienda (“RUV“), when obtaining approval of individual financing for its customers. The commissions facilitate
the home sales and cash inflows recovery, so the Company considers these commissions as part of the operating expense of obtaining the customer and facilitating the sale.
tenía aproximadamente $263,533 y $821,105 de activos circulantes y $1,085,573 y $885,093 de activos no circulantes
al 31 de diciembre de 2012 y 2011, respectivamente.
26. Gastos por intereses
La Compañía no segrega su estado de situación financiera ni su estado de flujos de efectivo por segmento operativo, a excep-
ción de los datos que comprenden el balance de los contratos de concesión, como se muestra a continuación: 2012 2011
Gastos por intereses del bono (1) $ - $ -

31 de diciembre de 31 de diciembre de
Otros gastos por interés 350,422 223,598
2012 2011
Comisiones y gastos por financiamiento 198,596 83,881
Total activos $ 6,502,990 $ 210,965 $ 549,018 $ 307,479
Total pasivos 5,232,203 219,708
Total capital $ 1,270,787 $ (8,743) (1) Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 los gastos por intereses del bono ascienden a $1,371,968 y $675,852, respectivamente; sin embargo derivado de la aplicación de la NIC 23, los
mismos se capitalizaron en su totalidad en los dos años mostrados (ver Nota 10).
24. Gastos de operación 27. Impuesto Sobre la Renta, Impuesto al Activo e Im- La Compañía causa el ISR e IETU en forma individual
puesto Empresarial a Tasa Única (“IETU”) y en la consolidación contable se suman los resultados
2012 2011 De acuerdo con la ley de impuestos mexicana, la Com- fiscales correspondientes de cada una de las compa-
Gastos de administración $ 1,349,180 $ 1,447,240 pañía está sujeta al Impuesto Sobre la Renta (“ISR”) y ñías subsidiarias.
Gastos de venta 1,125,980 1,327,689 el Impuesto Empresarial a Tasa Única (“IETU”) y pre-
$ 2,475,160 $ 2,774,929 senta sus declaraciones de impuestos por cada entidad El 7 de diciembre de 2009, se publicó la Reforma Fiscal
en lo individual y los resultados fiscales son combina- 2010, la cual reformó, adicionó y derogó diversas dis-
Los principales rubros contenidos dentro de los gastos de operación se resumen a continuación: dos en los estados financieros consolidados que se pre- posiciones fiscales que fueron efectivas a partir del 1 de
sentan. El ISR se calcula considerando como gravables enero de 2010. Cambios posteriores a la ley se llevaron a
2012 2011 o deducibles ciertos efectos de la inflación, tales como cabo a través de la Ley de Ingresos de la Federación que
Sueldos y beneficios al personal $ 769,185 $ 881,705 la depreciación calculada sobre valores en pesos cons- fueron aprobados en 2012 y entraron en vigor el 1 de
Gastos de oficina 93,755 126,243 tantes. El ingreso gravable se incrementa o reduce por enero de 2013.
Publicidad 56,467 46,864 los efectos de la inflación sobre ciertos pasivos y activos
monetarios a través del ajuste anual por inflación.
146 147
2012 2011
Esta Reforma Fiscal aprobó incrementos en la tasa del Cuando la base de IETU es negativa, en virtud de que las
% %
Impuesto sobre la Renta, los cuales se aplicarán de la deducciones exceden a los ingresos gravables, no existirá
Tasa legal: 30 30
siguiente forma: IETU causado. El importe de la base negativa multiplicado
Más :
por la tasa del IETU, resulta en un crédito de IETU, el cual
Gastos no deducibles 6 7
a) 30% por los años 2010 a 2013; puede acreditarse contra el ISR del mismo período o, en
Efectos de la inflación (1) (2)
b) 29% por el año 2014; y su caso, contra el IETU a pagar de los próximos diez años.
Pérdidas fiscales reservadas por la operación de Brasil 5 8
c) 28% por el año 2015 en adelante.
Efecto de ISR diferido por incremento en tasas* 1 -
Basados en las proyecciones de sus resultados fiscales la Tasa efectiva 41 43
El impuesto sobre la renta diferido al 31 de diciembre de Compañía ha concluido que en los siguientes años será su-
2012 incluye el efecto de este cambio. jeta al pago de ISR.
c) Los principales conceptos que originan el saldo del activo (pasivo) por ISR diferido al 31 de diciembre de 2012, 2011 y
Adicionalmente, se realizaron ciertos cambios al régi- a) Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 el ISR se integra 1 de enero de 2011, son:
men de consolidación fiscal, sin embargo la Compañía como sigue:
Estado de resultados consolidado al 31 de
no tributa bajo este régimen. Estado de situación financiera consolidado
diciembre de
2012 2011 31 de diciembre de 31 de diciembre de 1 de enero de
2012 2011
El IETU del período se calcula aplicando la tasa del ISR: 2012 2011 2011
17.5% (16.5% para 2008, 17% para 2009 y 17.5% Corriente $ 1,491,993 $ 847,711 ISR Diferido
para 2010) a una utilidad determinada con base en flu- Diferido (383,589) (89,137) Efecto de pérdidas fiscales por
$ 1,341,291 $ 608,069 $ 325,968 $ 733,222 $ 282,101
jos de efectivo a la cual se le disminuyen los créditos $ 1,108,404 $ 758,574 amortizar.
autorizados. Otras cuentas por pagar 202,807 158,415 473,666 44,392 (315,251)
Estimación para cuentas
29,388 33,407 22,830 (4,019) 10,577
incobrables
Los créditos de IETU se componen principalmente por Para la determinación del ISR diferido al 31 de diciembre
Pasivos por obligaciones laborales 1,752 1,593 2,121 159 (528)
aquellos provenientes de las bases negativas de IETU de 2012 y 2011, la Compañía aplicó las diversas tasas que
Impuesto al activo por recuperar 9,815 10,153 11,311 (338) (1,158)
por amortizar, los correspondientes a salarios y apor- estuvieron vigentes al inicio de 2012 a las diferencias tempo-
Participación de los trabajadores
taciones de seguridad social, y los provenientes de de- rales de acuerdo a sus fechas estimadas de reversión. (56) 20,226 462 (20,282) 19,764
en las utilidades
ducciones de algunos activos como inventarios y activos
Otros pasivos 120,199 19,757 (25,276) 101,194 35,228
fijos, durante el período de transición por la entrada en Al 31 de diciembre de 2012 y 2011 las operaciones en Instrumentos financieros derivados 205,665 70,609 85,049
vigor del IETU. Brasil generaron pérdidas antes de impuestos de $681,163 Cuentas por cobrar (1,567,945) (141,733) (133,680) (1,426,212) (8,053)
y $925,598, respectivamente e impuestos de $36,567 y Obra en proceso, inventarios inmo-
(3,441,226) (4,334,849) (4,313,584) 893,623 (21,265)
El IETU se debe pagar solo cuando éste sea mayor que el $113,826, respectivamente; que se calcularon y pagaron biliarios y pasivo adicional (1)
ISR del mismo período. Para determinar el monto de IETU bajo las leyes fiscales de Brasil. Propiedad y equipo (4,311) (66,344) (152,147) 62,033 85,803
a pagar, se reducirá del IETU del período el ISR pagado del Pagos anticipados (1,711) (1,528) (3,447) (183) 1,919
Impuesto sobre la renta diferido
mismo período. b) La conciliación de la tasa legal del ISR y la tasa efectiva $ (3,104,332) $ (3,622,225) $ (3,706,727) $ 383,589 $ 89,137
pasivo, neto.
expresada como un porcentaje de la utilidad antes de
ISR por los ejercicios terminados el 31 de diciembre de
ISR Diferido activo $ 1,702,977 $ 870,266 $ 857,713
2012 y 2011, es:
ISR Diferido pasivo (4,807,309) (4,492,491) (4,564,440)
$ (3,104,332) $ (3,622,225) $ (3,706,727)
148 149
(1) De conformidad con la Ley del ISR (LISR) vigente hasta el 31 de diciembre de 2004, fiscal a acumularse en varios años. Sin embargo, como resultado de la interpretación
el costo de venta era considerado como un gasto no deducible, mientras que las de la Compañía respecto a la regla transitoria establecida por la LISR, el saldo del El efecto fiscal de las perdidas fiscales por amortizar mencio- f) La Compañía ha adoptado determinadas posiciones en
compras de inventario y el costo de construcción eran considerados como partidas inventario al 31 de diciembre de 2004 no fue acumulado, por lo que la Compañía
deducibles. Este tratamiento fiscal permitido por la LISR arrojaba una partida tem- registró un ISR diferido como pasivo adicional, al cual al 31 de diciembre de 2012, nado anteriormente es de aproximadamente $2,083,693. su declaración anual de impuestos, que se clasifican
poral debido al valor en libros de los inventarios y su correspondiente efecto fiscal. 2011 y 1 de enero de 2011 asciende a $249,888 y $218,662 y $187,425,
Tal como se describe en la tabla anterior, la Compañía ha como posiciones fiscales inciertas con fines de informa-
A partir del 1 de enero de 2005, la LISR considera el costo de venta como una respectivamente. Este pasivo adicional es relativo a la partida de inventarios no
partida deducible en lugar de las compras de inventario y el costo de construcción. acumulados por el cambio en la LISR descrito anteriormente, así como es la fuente reconocido $ 1,341,291 en pérdidas fiscales por amortizar ción financiera dentro del rubro Provisión para posicio-
La LISR estableció, a través de una regla transitoria, que los inventarios al 31 de de ingresos por la cual la compañía no ha pagado impuestos.
al 31 de diciembre de 2012. Los importes no reconocidos nes fiscales inciertas. Específicamente, las posiciones
diciembre de 2004 debían ser acumulados para efectos de ISR como un ingreso
se refieren principalmente a las posiciones fiscales inciertas, fiscales inciertas tomadas se refieren a la interpretación
Los cambios en el balance del pasivo neto por ISR diferido se muestran como sigue: además de los descritos a continuación. de la Compañía a artículos de la Ley de ISR, con res-
pecto a la inclusión de ciertas deudas en el cálculo del
2012 2011 Adicionalmente, para sus operaciones en Brasil la Compa- ajuste anual por inflación, y la deducción de la tierra
Balance al 1 de enero $ (3,622,225) $ (3,706,727) ñía ha acumulado pérdidas pendientes de amortizar al 31 por los desarrolladores de vivienda. Al 31 de diciembre
Ingreso (gasto) de impuesto a la utilidad durante el año actual registrado en resultados 383,589 89,137 de diciembre de 2012 y 2011 por $372,735 y $328,213, de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011, las posiciones
Otras cuentas (752) 9,805 respectivamente. En Brasil, las pérdidas nunca expiran pero fiscales inciertas ascienden a $1,140,083, $942,234
Efectos en capital contable: no pueden ser reexpresadas y están limitadas al 30% del in- y $604,139, respectivamente, en activos por impuestos
Impuesto sobre la renta diferido relacionado a los cambios en el valor razonable de greso gravable por cada año. Debido a la incertidumbre sobre diferidos, los cuales están completamente reservados,
171,853 (126,231)
los instrumentos financieros derivados la recuperación de estas pérdidas, el total de las mismas no y un pasivo de corto plazo adicional por un monto de
Impuesto sobre la renta diferido relacionado a la utilidad (pérdida) cambiaria fue reconocido como impuesto sobre la renta diferido activo $2,309,059, $1,599,642 y $775,946, respectiva-
de los Senior Guaranteed notes que califican como cobertura por instrumentos (36,797) 111,791
al 31 de diciembre de 2012, 2011, y 1 de enero de 2011. mente. La Compañía considera este pasivo como un
financieros derivados pasivo a corto plazo debido a que podría ser exigible
Efectos en capital contable 135,056 (14,440)
e) La autoridad federal tiene el derecho de llevar acabo revi- a cualquier fecha que sea requerida y no podrán ser
Saldo al 31 de diciembre $ (3,104,332) $ (3,622,225)
siones de los impuestos pagados por las compañías Mexi- compensadas contra las pérdidas fiscales acumuladas.
canas por un período de cinco años; por lo tanto los años
d) Al 31 de diciembre de 2012, las pérdidas pendientes te, que han sido reconocidos pueden recuperarse fiscales desde 2007 están sujetos a una posible revisión.
de amortizar por los próximos diez años ascienden sujeto a ciertas condiciones. Las cifras al 31 de
a $ 6,945,645. Derivado de la incertidumbre de la diciembre de 2012 y las fechas de vencimiento se A continuación se muestran los movimientos en las posiciones fiscales de la Compañía:
recuperación de las pérdidas fiscales, el importe total muestran a continuación:
Importes cargados al impuesto Probables recargos reconocidos
no ha sido reconocido como impuesto sobre la renta Descripción Saldo inicial Saldo final
del año en otros gastos de operación
Pérdidas fiscales
diferido activo al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 Año de expiración IMPAC por recuperar
pendientes de amortizar
2012 $ 1,599,642 $ 467,291 $ 242,126 $ 2,309,059
de enero de 2011.
2013 $ - $ 1,192 2011 775,946 700,273 123,423 1,599,642
2014 - 1,989
i. El impuesto al activo (IMPAC), se causó a razón del
2015 - 1,512
1.25% sobre el promedio neto de la mayoría de los Los impuestos federales y estatales y otras contribucio- Al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de enero de
2016 52,936 1,391
activos netos y algunos pasivos. El IMPAC por recu- 2017 - 3,731 nes de México y Brasil están sujetos a revisiones por las 2011, no existía pasivo por impuestos diferidos que
perar por los ejercicios terminados el 31 de diciem- 2018 164,257 - autoridades fiscales por un periodo de cinco años en pudieran haber sido pagados por las utilidades no re-
bre de 2012, 2011 y 1 de enero de 2011 ascendió 2019 623,170 - ambos países. Dependiendo del resultado de sus audi- mitidas de las subsidiarias de la Compañía, asociadas o
a $9,815, $10,153 y $11,311, respectivamente. 2020 1,104,874 - torías, la Compañía está obligada contingentemente a negocios conjuntos. La Compañía ha determinado que
2021 2,082,152 - pagar aquellos impuestos, contribuciones y recargos colas utilidades no distribuidas de sus subsidiarias, aso-
ii. Las pérdidas fiscales pendientes de amortizar y el 2022 2,918,256 - rrespondientes de los pagos omitidos y otras diferencias ciadas o negocios conjuntos no serán distribuidas en un
$ 6,945,645 $ 9,815
IMPAC recuperable por el cual se origina un ISR que pudieran ser detectadas. futuro cercano.
diferido activo y prepago de ISR, respectivamen-
150 151
Para la operación mexicana en caso de tener dividendos rrir durante la construcción, la cual también cubre un ner sus esfuerzos para entrar el mercado de vivienda en de la Compañía fue que había el compromiso para an-
en el futuro, derivado del régimen fiscal relacionado a período de garantía. Por otro lado, se solicita a todos los India y como resultado ha cerrado su oficina en dicho ticipar recursos del presupuesto del Gobierno Mexicano
los dividendos, no existirá ningún pago de impuestos contratistas que entreguen una fianza de cumplimiento país y está llevando a cabo las acciones necesarias para para 2013 para financiar las ventas de vivienda verti-
por parte de la entidad tenedora. contra vicios ocultos o visibles, la cual tiene la misma finalizar sus operaciones en India, tales como el pago a cales en 2012. Sin embargo, estos fondos no fueron
vigencia de garantía hacia el cliente final. Adicionalmen- acreedores y proveedores. La Compañía estima que este proporcionados oportunamente lo cual impactó la capa-
No existen diferencias temporales relacionadas a utilidades te, se obtiene también por parte de sus contratistas, un proceso tome entre 3 y 6 meses y posteriormente dejará cidad de la Compañía para cerrar las ventas de vivien-
no distribuidas, al 31 de diciembre de 2012, 2011 y 1 de fondo de garantía para poder cubrir eventuales reclamos las oficinas administrativas abiertas para continuar con das verticales en el año 2012, además de repercutir en
enero de 2011, por subsidiarias en el extranjero, negocios de sus clientes, el cual se le reembolsa al contratista una el proceso legal correspondiente. el capital de trabajo que se utilizará para financiar las
conjuntos o asociadas ya que han tenido pérdidas. vez que el período de garantía llegue a su fin. actividades de construcción de 2013. La Compañía ha
La Compañía tiene el compromiso de comprar la partici- realizado importantes inversiones en los últimos años
28. Compromisos y contingencias Las coberturas de seguro pagadas durante los años ter- pación restante de 76% en Makobil en cuanto se de cum- en su cambio hacia el incremento de viviendas vertica-
Compromisos por arrendamientos operativos minados al 31 de diciembre de 2012 y 2011 fueron de plimiento a un contrato de construcción por Makobil. Las les, y estos asuntos han dado lugar a un retraso en la
Al 31 de diciembre de 2012, se tienen celebrados con- $3,756 y $3,982, respectivamente. condiciones de ese compromiso se exponen en Nota 14. recuperación de los importes registrados como construc-
tratos de arrendamiento operativo de maquinaria y equi- ción en proceso.
po por un período de 5 y 6 años. Los pagos mínimos obli- Compromisos Otras Contingencias
gatorios de estos contratos se muestran a continuación: El 15 de diciembre de 2010, la Compañía a través La Compañía tiene diversas controversias de orden jurí- Las recientes cifras de la RUV para el sector vivienda
de su filial Homex India Private Limited, celebró un dico como resultado del curso normal del negocio de la muestran continuos retos en 2013. Las ventas de vi-
Año Importe
acuerdo de inversión con Kotak Real State Fund – I, construcción. La Compañía considera que el resultado viendas iniciaron con una disminución de 49,000
2013 $ 34,102 por el cual, en caso de lograrse ciertas condiciones, final de esas controversias no tendrá un impacto adver- unidades (no auditado) al mes de febrero de 2013,
2014 11,510 como la obtención de todos los permisos, licencias y so en los estados financieros de la Compañía. de 331,000 (no auditado) al final de 2012. Al mismo
2015 9,121
autorizaciones necesarias para la construcción de un tiempo, el número de constructoras de viviendas que
2016 224
desarrollo en la ciudad de Chenai, India, la Compañía 29. Negocio en Marcha han registrado nuevos proyectos al mes de febrero de
Total $ 54,957
adquirirá todas las acciones de capital de KS Realty Durante 2012, la industria de la vivienda en México 2013 han disminuido, a lo que la Compañía considera
Constructions Private Limited (“KS Realty”), empresa se enfrentó a un número de retos que se describen a como una baja histórica. Esta tendencia es indicativa de
Los importes cargados a los resultados derivados de propietaria de los terrenos sobre los que se desarrolla- continuación, afectando negativamente los resultados la escasez del financiamiento en el sector y los tiempos
arrendamientos operativos por los ejercicios termina- ría el proyecto. financieros de la industria. de retos, donde la banca comercial también ha reducido
dos el 31 de diciembre de 2012 y 2011, fueron de su exposición en el sector.
$45,738 y $67,977, respectivamente. KS Realty tiene obligaciones y otras deudas o créditos Uno de los factores más notables que ha afectado la
por aproximadamente 1,600 millones de rupias ($36 industria fue el retraso administrativo relacionado con Como se discutió en la Nota 17.2 , al 31 de diciem-
Garantías de construcción millones de dólares aproximadamente) que la Com- el Registro Único de Vivienda (“RUV”) y al sistema de bre de 2012 la Compañía estaba en cumplimiento de
La Compañía provee a sus clientes una garantía de dos pañía pagará en cinco parcialidades, la primera en la puntaje de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), las clausulas restrictivas financieras contenidas en sus
años contra defectos de construcción, la cual puede fecha de cierre (por 50 millones de rupias) y las si- así como, lo que la Compañía considera una dispareja contratos de financiamiento, excepto por una línea de
aplicar por daños estructurales o por defectos en los guientes cuatro en seis, catorce, veinte y treinta y seis distribución de subsidios entre vivienda vertical y hori- crédito otorgada por Deutsche Bank, S.A. (Institución
materiales suplementados por terceros (instalaciones meses después de la fecha de cierre por 388 millones zontal, donde el compromiso inicial de la pasada Ad- financiera brasileña) con MCA Incorporacoes, S.A. Es-
eléctricas, plomería, gas, instalaciones hidrosanitarias, de rupias cada una. A la fecha de emisión de los esta- ministración Pública Federal fue el asignar el 70% del pecíficamente la Compañía no estaba en cumplimiento
etc.), u otras circunstancias fuera de su control. dos financieros, las condiciones a ser alcanzadas para total de los recursos para vivienda vertical, mientras solo en relación a una limitación financiera que requiere un
llevar a cabo este contrato no fueron realizadas y el aproximadamente el 14% fue actualmente distribuido mínimo nivel de rentabilidad por sus operaciones en
La Compañía está cubierta por una póliza de seguro que acuerdo de inversión fue cancelado a partir de julio de para vivienda vertical durante 2012. Adicionalmente, Brasil. La deuda totalizaba $809,730, la cual aunque
cubre cualquier defecto, oculto o visible, que pudiera ocu- 2012. La Compañía ha tomado la decisión de pospo- durante el último trimestre del 2012 el entendimiento vence en abril de 2016 ha sido clasificada como a corto
152 153
plazo en el estado de situación financiera consolidado menciona arriba, posterior al cierre de año algunos Los asuntos mencionados anteriormente generan una penitenciarios localizados en Morelos y Chiapas, de la
adjunto, ya que la Compañía a dicha fecha no contaba acreedores han iniciado litigios en contra de la Com- duda sustancial sobre la habilidad de la Compañía para compañía subsidiaria CRS Morelos y la compañía aso-
con el derecho unilateral de diferir la terminación en pañía. Ciertos de estos asuntos de 2013 podría decir- continuar operando como negocio en marcha. En la ciada Makobil.
un periodo mayor de un año. Deutsche Bank, S.A. sin se que han resultado en una causa de incumplimiento medida que los retos antes mencionados no sean su-
embargo no ha acelerado el pago de la deuda y no ha bajo los términos de las Senior Guaranteed Notes de la perados, podría tener un impacto significativo en la re- De acuerdo con este contrato la Compañía espera recibir
otorgado dispensa alguna a la fecha. Compañía, las cuales totalizan $11,689,200 al 31 de cuperabilidad futura de los activos netos registrados por recursos equivalentes a aproximadamente $4,000 mi-
diciembre de 2012. Dependiendo de acciones futuras la Compañía al 31 de diciembre de 2012. Los estados llones, de los cuales aproximadamente $2,000 millones
Además, como se discutió en la Nota 17.2, los Senior de los tenedores, las cuales están fuera del control de financieros consolidados de 2012 no incluyen los ajus- se utilizarán para capital de trabajo en la división México
Guaranteed Notes al 31 de diciembre de 2012 totalizan la Compañía, dichas Senior Guaranteed Notes podrían tes que pudieran resultar derivados de la resolución de de la Compañía y aproximadamente $2,000 millones
$11,689,200 y vencen en 2015, 2019 y 2020. Dichas ser aceleradas y vencerse en 2013. Derivado que es- esta incertidumbre. se espera utilizar para prepagar deuda. La Compañía
obligaciones contienen provisiones acerca de incumpli- tos asuntos ocurrieron posterior al 31 de diciembre de espera continuar como constructor del centro peniten-
miento cruzado de limitaciones financieras. Específica- 2012, las Senior Guaranteed Notes son clasificadas a 30. Eventos subsecuentes ciario de Morelos. Asimismo la Compañía continuará
mente el incumplimiento cruzado de limitaciones finan- largo plazo en el estado de situación financiera conso- Financiamientos participando en la compañía operadora de ambos cen-
cieras indica que dentro de los casos de incumplimiento lidado al 31 de diciembre de 2012. El 25 de marzo de 2013 la Compañía obtuvo una línea tros penitenciarios.
bajo las Senior Guaranteed Notes se incluirá cualquier de crédito de Banco Inbursa, S.A. Esta línea venció el
un incumplimiento por parte de la Compañía o cualquier Los asuntos mencionados anteriormente han tenido 10 de Mayo de 2013 y devengó interés a una tasa del A la fecha de estos estados financieros consolidados
subsidiaria restringida sobre cualquier deuda, lo cual re- un impacto negativo importante en la de liquidez de 10% anual. esta transacción sigue sujeta a diversas aprobaciones.
sultaría en la aceleración de dicha deuda antes de su la Compañía durante la última parte de 2012 y prin- La Compañía no ha cuantificado los efectos que esta
fecha de vencimiento. En el evento que Deutsche Bank, cipios de 2013, incluyendo, pero no limitándose, a El 18 de abril de 2013, la Compañía obtuvo una línea transacción pudiera tener cuando sea contabilizada en
S.A. determinara el pago anticipado de los $809,730, una reducción de ventas en comparación con los ni- de crédito de $200 millones otorgados por el Banco sus estados financieros consolidados de 2013.
que se menciona anteriormente, la Compañía no tendría veles históricos, un retraso en la recuperación de las Inbursa, S.A. con vencimiento el 20 de mayo de 2013
el derecho unilateral de diferir su terminación en un pe- cuentas por cobrar de operaciones de ventas, y la in- y devenga un interés del 10%. Terminación anticipada de instrumentos financieros
riodo mayor a un año. Sin embargo, al 31 de diciembre capacidad de la Compañía para completar proyectos derivados
de 2012 y al 17 de Mayo de 2013, Deutsche Bank no en tiempo, resultando en ajustes a sus presupuestos El 29 de enero de 2013 la Compañía obtuvo una línea La Compañía previamente celebró ciertos contratos “cap
ha requerido el pago anticipado. Por lo anterior, las Se- para la utilización de reserva territorial, y la realiza- de crédito de $450 millones de Grupo Financiero In- forward” con Barclays Bank México S.A. (“Barclays”), y
nior Guaranteed Notes se presentan como pasivo a largo ción de sus construcciones en proceso. La Compañía teracciones, S.A. Este crédito venció el 29 de abril de Credit Suisse, AG relacionado con ciertas deudas. Este
plazo en el estado de situación financiera consolidado al ha llevado a cabo algunas acciones para aumentar 2013 y devengó interés a tasa TIIE más 4%. endeudamiento se describe en la Nota 17.2, y los con-
31 de diciembre de 2012. Sin embargo no existe certeza su liquidez las cuales se describen en la Nota 30. tratos cap forward se describen en la Nota 17.1. Todos
que dicha aceleración no ocurrirá en 2013 basado en El 13 de marzo de 2013 la Compañía obtuvo una lí- los instrumentos financieros derivados (Principal Only
eventos de 2013 fuera del control de la Compañía. La Compañía considera que el nuevo gobierno Mexi- nea de crédito de $206 millones de Grupo Financiero Swap 2019 y Principal Only Swap 2020) han sido con-
cano a cargo del presidente Enrique Peña Nieto y su Interacciones, S.A. Este crédito venció el 15 de abril de tabilizados como contratos de cobertura efectiva al 31 de
Como se mencionó en la Nota 17.2, la Compañía no administración, así como el resto de la industria de vi- 2013 y devengó interés a tasa TIIE más 4.05%. diciembre de 2012, con aproximadamente $655,764
anticipa estar en cumplimento con ciertas limitaciones vienda incluyendo la SEDATU, CONAVI, INFONAVIT y de valor razonable agregado siendo clasificado como un
financieras contenidas en sus contratos de deuda al FOVISSSTE, se encuentran comprometidos con el sec- Acuerdo entre Homex-Inbursa e Ideal pasivo a largo plazo en el estado de situación financie-
31 de marzo de 2013. Como se menciona en la Nota tor de la vivienda y están trabajando para acelerar los El 17 de abril de 2013 la Compañía celebró un con- ra consolidado de la Compañía. Todos los instrumentos
30, posterior al 31 de diciembre de 2012 ciertas con- procedimientos administrativos para poder apoyar a la trato con Grupo Financiero Inbursa, S.A.B. de C.V financieros derivados que habían sido contabilizados
trapartes han cancelado contratos derivados. Dichas industria. La Compañía considera que hay ejemplos es- (“Inbursa”) e Impulsora del Desarrollo y el Empleo en anteriormente como de cobertura efectiva (incluyendo
cancelaciones se hicieron como resultado de una baja pecíficos de esto en 2013, incluyendo financiamientos América Latina, S.A.B de C.V. (“Ideal”) para la ven- los contratos cap forward) y que fueron acumulados en
en la calificación crediticia de la Compañía. Como se puentes que ha recibido, así como otros asuntos. ta de la participación de la Compañía en dos centros otros resultados integrales al 31 de diciembre de 2012
154 155
fueron de aproximadamente $511,999. Ambos contratos prevén la cancelación por la Gobierno Corporativo
contraparte en la medida que las calificaciones otorgadas por las agencias de crédito a
la compañía sean reducidas a ciertos niveles, las cuales eran de B2 a Ba3 en la primera La estructura y responsabilidades de nuestro Consejo de Administración cumplen con los
parte del 2013. Estas calificaciones crediticias fueron reducidas a CCC en abril de 2013. más altos estándares de Gobierno Corporativo al mismo tiempo que las operaciones de la
Compañía, están regidas por un Código de Ética a través del cual los estándares de negocio
El 17 de abril de 2013, la Compañía recibió un aviso de una terminación anticipada son establecidos.
de sus transacciones de derivados con Barclays Bank México, S.A. (“Barclays”). La
Compañía ha sido informada que el pago de terminación será de aproximadamente Puntos sobresalientes de Gobierno Corporativo
US$43 millones. Sin embargo, el cálculo del monto de terminación y la fecha de pago • Sólido Consejo de Administración - institucional e independiente - la mayoría de los con-
aún no han sido notificados a la Compañía por Barclays. Este pago por terminación se sejeros de Homex son independientes.
compensará con el valor razonable del pasivo registrado anteriormente. • Los Comités de Auditoría, Compensaciones y Gobierno Corporativo son presididos por
consejeros independientes
Así mismo, la Compañía recibió una notificación de Credit Suisse, AG relacionada con la • Estándares internacionales de transparencia y compromiso
cancelación y terminación anticipada de los instrumentos financieros derivados y se le • Cumplimiento de Ley Sarbanes - Oxley
informó que el importe por terminación es de aproximadamente US$26.7 millones más • Registro completo ante la CNBV (La Comisión Nacional Bancaria y de Valores) y la SEC
intereses al 25 de abril de 2013. Este pago por terminación se compensará con el valor (Security Exchange Comission);
razonable del pasivo registrado previamente. • Listado ante la BMV (Bolsa Mexicana de Valores) y la NYSE (New York Stock Exchange -
Bolsa de Nueva York)
Demandas legales • Cumplimiento del Código de Mejores Prácticas recomendado por la CNBV y la BMV
En Mayo de 2013, la Compañía fue informada que Credit Suisse AG ha iniciado una
demanda legal en una corte estatal de Nueva York en relación con la cancelación y termi- Consejo de Administración
nación anticipada de sus transacciones derivadas con la Compañía. La cantidad deman- La administración de la Compañía esta confiada a un Consejo de Administración.
dada por terminación anticipada es de USD$26.7 millones más intereses. La Compañía
tiene la intención de ejercer todas las defensas disponibles ante la corte. El consejo tiene cuatro comités:
• El Comité Ejecutivo integrado por cuatro consejeros, de los cuales dos son independientes
En Mayo 2013, la Compañía fue informada de que Bank of America Mexico ha iniciado • El Comité de Auditoría, integrado por tres consejeros independientes
una demanda en un tribunal del estado de México en contra de la Compañía, en relación • El Comité de Practicas Societarias y Compensaciones, integrado por dos consejeros
con una línea de crédito. La cantidad reclamada es por $385 millones, la cual venció en independientes, y
2013 y no ha sido pagada. La Compañía tiene la intención de ejercer todas las defensas • El Comité de Riesgos, integrado por cinco consejeros, de los cuales tres son independientes.
disponibles ante el tribunal.
Estos comités ayudan al proceso de toma de decisiones haciendo recomendaciones de gran
importancia en sus respectivas áreas de experiencia.
Adicional a los Comités del Consejo, la Compañía tiene un Comité de Revelaciones y Ética, así
como un Código de Ética, los cuales aseguran la integridad y transparencia de sus operaciones.
157
Comité Ejecutivo gobierno corporativo, y la supervisión y evaluación del Consejo de Administración y los funcio-
El Comité Ejecutivo de la Compañía está integrado por Eustaquio Tomás de Nicolás Gutiérrez, narios de la Compañía. Así mismo, este Comité revisa y aprueba las metas corporativas y los
Gerardo de Nicolás Gutiérrez, Edward Lowenthal, Luis Alberto Harvey MacKissack y Rafael objetivos relacionados con el salario del Director General, evalúa el desempeño del Director
Matute Labrador. Las obligaciones y responsabilidades del Comité incluyen la planeación General en relación con dichas metas y objetivos y establece y aprueba el nivel de compensa-
general y asuntos financieros no reservados exclusivamente al Consejo de Administración, ción del Director General con base a dicha evaluación y realiza recomendaciones al Consejo
incluyendo el nombramiento y remoción del Director General, los funcionarios y demás de Administración con respecto a los salarios de otros ejecutivos, planes de incentivo y planes
empleados, la celebración de contratos de crédito en nombre de la Compañía y la facultad de de compra de acciones propias.
convocar a asambleas de accionistas.
Comité de Riesgos
Comité de Auditoría El Comité de Riesgos está integrado por Eustaquio Tomás de Nicolás Gutiérrez, Gerardo de Ni-
El Comité de Auditoría de la Compañía está integrado por Wilfrido Castillo Sánchez-Mejorada colás Gutiérrez, Edward Lowenthal, Luis Alberto Harvey MacKissack, Rafael Matute Labrador,
(Presidente), Edward Lowenthal, y Z. Jamie Behar. Nuestro Consejo de Administración ha y Wilfrido Castillo Sánchez-Mejorada. El Comité de Riesgos revisa y aprueba las actividades
determinado que el Señor Castillo tiene los atributos de un financiero experto miembro del relacionadas con la contratación de instrumentos de cobertura de la Compañía.
Comité de Auditoría, bajo la definición de la SEC y así mismo que cada uno de los miembros
del Comité de Auditoría cumplen con el nivel de conocimiento sobre aspectos financieros Comité de Revelaciones
requeridos por la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). El Comisario de la Compañía tiene De acuerdo con la aprobación del Consejo de Administración, nuestro Comité de Revelaciones
derecho a asistir a las sesiones del Comité de Auditoría, mas no tiene derecho de voto en las está conformado por ejecutivos del equipo de administración. Este comité es presidido por
mismas. Entre otras obligaciones y responsabilidades, este Comité rinde opiniones para el la Directora de Relación con Inversionistas y está integrado también por el Director General,
Consejo de Administración con respecto a las operaciones con partes relacionadas, recomienda Director General Adjunto de Finanzas, Director de Contraloría, el Director Corporativo de Con-
la contratación de expertos independientes para que rindan opiniones respecto a operaciones traloría y Administración y el Director Jurídico. Entre otras obligaciones y responsabilidades,
con partes relacionadas y ofertas públicas de compra en aquellos casos en que el Comité lo este comité establece los criterios para identificar información relevante y revisa, antes de su
considere necesario, revisa las políticas contables adoptadas por la Compañía y formula reco- publicación, todos los documentos dirigidos a los inversionistas, analistas y público en gene-
mendaciones al Consejo de Administración con respecto a la modificación de dichas políticas, ral. De esta manera, el comité garantiza que la información relevante que emite la Compañía
presta asistencia al Consejo de Administración en relación con la planeación e implementación es correcta en todos los aspectos financieros, económicos y operativos.
de auditorías internas, y prepara un informe anual de sus actividades para someterlo a la apro-
bación del Consejo de Administración. Este Comité también es responsable del nombramiento, Comité de Ética
retención y vigilancia de cualquier firma de contadores contratada con el objetivo de preparar De acuerdo con la aprobación del Consejo de Administración, nuestro Comité de Ética está
y emitir el reporte de auditoría o llevar a cabo la auditoría o prueba de los servicios de auditoría conformado por ejecutivos del equipo de administración. Este comité está integrado por el
y para el establecimiento de procedimientos para la recepción, retención y tratamiento de Director General, la Directora General Adjunta de Desarrollo Humano y Responsabilidad
quejas recibidas con respecto a la contabilidad, controles internos o asuntos relacionados con Social, el Director Jurídico, el Director de Control Interno y un asesor externo. Entre otras
auditoría, y el sometimiento anónimo y confidencial de empleados a los mismos. Igualmente, funciones, este comité se encarga de garantizar que la Compañía cumple con su código de
el Comité de Auditoría cuenta con un experto financiero. ética y determina las sanciones para las acciones que se consideran contrarias al mismo.
El comité asimismo recibe y procesa quejas formuladas por el personal de la Compañía.
Comité de Prácticas Societarias y Compensaciones
La Compañía tiene un Comité de Prácticas Societarias y Compensaciones que está integrado Código de Ética
por, Edward Lowenthal y Luis Alberto Harvey MacKissack. Entre sus obligaciones y respon- El Código de Ética de Homex es un documento escrito conformado por un conjunto de reglas
sabilidades se encuentran: identificar a las personas aptas para ser miembros del Consejo emitidas por la Compañía para sus trabajadores y equipo directivo, para ayudarlos a conducir
de Administración, la formulación de recomendaciones al Consejo de Administración y a la su comportamiento de acuerdo a sus principales valores y estándares éticos en beneficio de
Asamblea de Accionistas con respecto a la designación de dichos consejeros, el desarrollo los distintos grupos de interés habitualmente relacionados con Homex, tales como: clientes,
y la recomendación al Consejo de Administración de los principios aplicables en materia de proveedores, accionistas, comunidad y autoridades.
158 159
Junta Directiva
Eustaquio de Nicolás Gutiérrez Nicolás supervisa nuestras principales operaciones, concen- sas internacionales privadas de inversión en bienes raíces. de Valores (BMV) y en mercados internacionales. El señor
PRESIDENTE DEL CONSEJO trándose en nuevos negocios como la división Infraestructura La señora Behar realizó sus estudios profesionales en The Harvey es miembro de los consejos de administración de
de Homex, en la adquisición de terrenos y en el desarrollo de Wharthon School de la Universidad de Pennsylvania y un Nexxus Capital, S.A.de C.V., Grupo Sports World, S.A.B. de
Gerardo de Nicolás Gutiérrez nuevos mercados geográficos. posgrado en la Universidad de Columbia así como también C.V., Genomma Lab Internacional, S.A.B. de C.V., Harmon
DIRECTOR GENERAL una Certificación como Analista Financiero. Hall Holding, S.D.R.L. de C.V., Crédito Real S.A. de C.V.,
Gerardo de Nicolás Gutiérrez es el Director General de la SOFOM, E.N.R., Estudios Clínicos TJ Oriard y Grupo
Z. Jamie Behar Compañía. El señor de Nicolás fungió como Director de Wilfrido Castillo Sánchez-Mejorada es Director de Adminis- Hotelero Santa Fe S.A. de C.V., Taco Holding y Moda Holding
CONSEJERO Planeación Estratégica y Presidente del Comité Ejecutivo en tración y Finanzas de Quálitas Cía. de Seguros, S.A.B. de entre otros. Es licenciado en economía por parte del Instituto
el período de octubre de 2006 al 5 de junio de 2007. El señor C.V. (Quálitas), una institución mexicana de seguros, desde Tecnológico Autónomo de México (ITAM) y cursó una maestría
Wilfrido Castillo Sánchez-Mejorada de Nicolás así mismo se desempeño como Director General de 1996. Anteriormente, el señor Castillo tuvo diferentes cargos de administración de empresas, con especialización en
CONSEJERO la Compañía desde 1997 hasta septiembre de 2006. Antes relacionados con el sector financiero mexicano en Casa de finanzas en la Universidad de Texas, en Austin.
de asumir el cargo como Director General, el señor de Nicolás Bolsa Cremi, Sociedad Bursátil Mexciana, Mexival Casa de
Luis Alberto Harvey MacKissack fungió como gerente regional, gerente de sistemas y super- Bolsa, Casa de Bolsa de México, Bursamex, Casa de Bolsa Dennis G. Lopez es el Director de Inversiones de AXA Bienes y
CONSEJERO visor de gerentes de obra. Él se graduó en ingeniería indus- y Castillo Miranda y Cía., firma de contadores. El señor Cas- Raíces basado en Paris, el Fondo Global de Bienes y Raíces
trial de la Universidad Panamericana, en Ciudad de México tillo es Contador Público por la Universidad Nacional Autó- más grande de Europa con $58.2 mil millones de activos en
Dennis López y tiene una maestría en el Instituto Tecnológico y de Estudios noma de México (“UNAM”). Es miembro activo del Colegio propiedades bajo administración. El señor López es respon-
CONSEJERO Superiores de Monterrey en Guadalajara. de Contadores Públicos de México, del cual fue Presidente sable de la administración del fondo de Bienes y Raíces de
de 1982 a 1984. Actualmente, el señor Castillo es miembro AXA teniendo a su cargo un equipo de más de 120 admi-
Edward Lowenthal Z. Jamie Behar es Directora Administrativa de Bienes y del Consejo de Administración y Presidente del Comité de nistradores de fondos. Los fondos integran un alto rango de
CONSEJERO Raíces e Inversiones Alternativas de General Motors Inves- Auditoría de Qualitas Compañía de Seguros, S.A.B. de C.V. estrategias para inversiones en bienes y raíces incluyendo:
tment Management Corporation (GMIMCo), el cual tiene y Crédito Real S.A.B. de C.V., SOFOM, E.N.R. Es consejero oportunista, valor agregado, bajo riesgo, desarrollo de propie-
José Ignacio de Nicolás Gutiérrez aproximadamente $84 mil millones de activos bajo admi- de otras instituciones mercantiles y filantrópicas como Unión dades, fondos listados, fondos regulados y cuentas separadas.
CONSEJERO nistración por parte de clientes afiliados de GM y no afiliados. de Esfuerzo para el Campo, A.C., Afianzadora Insurgentes, Anteriormente, el Señor López fungió como Director General
La señora Behar administra el portafolio de inversiones en S.A. de C.V. Grupo Financiero Aserta, Afianzadora Aserta, de SUN Group, un fondo privado de inversión enfocado en
bienes raíces de los clientes de GMIMCo, incluyendo S.A. de C.V. Grupo Financiero Aserta., y miembro del comité actividades de bienes y raíces en India y Rusia. El señor
Eustaquio Tomás de Nicolás Gutiérrez es el Presidente del inversiones en valores públicos o inversiones privadas, así Financiero de AMIS Asociación Mexicana de Instituciones de López tiene una carrera de más de 25 años en banca de
Consejo de Administración de Homex. Antes de cofundar la como las opciones alternativas de inversión para sus por- Seguros, A.C. inversión y administración de inversiones en bienes y raíces,
Compañía en 1989, el señor de Nicolás fundó y administró tafolios, totalizando aproximadamente $6.5 mil millones donde ha ocupado posiciones de alto nivel como Director
DENIVE, empresa fabricante de prendas de vestir. Desde de dólares. Es miembro del Comité de Administración de Luis Alberto Harvey MacKissack es Cofundador y Socio Di- Global de bienes y raíces en Cambridge Place Investment
2005 el señor de Nicolás es miembro del consejo de la Bolsa GMIMCo, así como del Comité de Inversión y el Comité de rector Senior de Nexxus Capital, S.A. El señor Harvey tie- Management, un Fondo de cobertura basado en Londres, y
Mexicana de Valores y ha sido Presidente regional y Vice- Revisión y Aprobación de Inversiones. La señora Behar es ne más de 20 años de experiencia en el área de banca de como Director Ejecutivo en JP Morgan en Nueva York y Londres.
presidente regional de la Cámara Nacional de la Industria miembro del Consejo de Administración de Sunstone Hotel inversión y capital privado. Antes de fundar Nexxus, ocupó El señor López tiene una maestría en Administración de la
de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI) y Investors, Inc., compañía hotelera pública que opera en posiciones directivas en Grupo Bursátil Mexicano, Fonlyser, Universidad de California en Los Ángeles (UCLA ).
miembro de los consejos de asesores regionales de institu- Estados Unidos; y de la Asociación de Pensiones de Bienes Operadora de Bolsa y Servicios Industriales Peñoles S.A.
ciones financieras, tales como BBVA Bancomer, Banamex, y Raíces (PREA) y miembro del Consejo de la Asociación de C.V. Su experiencia incluye varias operaciones de capi- Edward Lowenthal es Presidente de Ackerman Manage-
HSBC (antes BITAL) y del Instituto Panamericano de Alta Nacional de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT´s). Tam- tal público y privado; así como ofertas públicas iniciales de ment LLC, una empresa de asesoría y administración de
Dirección de Empresa (IPADE). Actualmente, el señor de bién participa como asesora en comités de diversas empre- algunas grandes empresas mexicanas en la Bolsa Mexicana inversiones que se concentra en las inversiones inmobiliarias
160 161
Equipo Directivo
y en otros activos. Anteriormente, el señor Lowenthal fundó José Ignacio de Nicolás Gutiérrez es presidente del con- Tenemos un equipo directivo joven y experimentado con un promedio de 19 años
y fue Presidente de Wellsford Real Properties, Inc., (WRP), sejo de administración de Nico Commodities, S.A. de C.V. de experiencia en la industria de vivienda en México.
una empresa pública de banca inmobiliaria ahora fusionada con comercializadora global de alimentos. El señor de Nicolás
Reis, Inc., empresa proveedora de información y análisis de fungió como Secretario de Desarrollo Económico del Gobierno Eustaquio de Nicolás Gutiérrez
mercado del sector inmobiliario. Así mismo, fue miembro y del Estado de Sinaloa de Junio de 2007 a Diciembre de PRESIDENTE DEL CONSEJO
Presidente del Consejo de Administración de Reis, Inc. hasta 2010. José Ignacio de Nicolás, fue fundador y Presidente
Mayo de 2011. También fundó y fue fideicomisario y Presi- del Consejo de Administración de Hipotecaria Crédito y Casa Gerardo de Nicolás Gutiérrez
dente de Wellsford Residential Property Trust, un fideicomiso S.A. de C.V., una sofol que llegó a ser el tercer proveedor DIRECTOR GENERAL
de propiedad pública multifamiliar de inversión inmobiliaria de créditos hipotecarios más grande de México, durante el
que se fusionó con Equity Residential Properties Trust. El señor periodo de 1997 a 2007. El señor de Nicolás también es Carlos J. Moctezuma Velasco
Lowenthal es miembro de los consejos de administración fundador de Homex y fue Director General de la misma de DIRECTOR CORPORATIVO DE FINANZAS
de diversas empresas, tales como, Omega Healthcare Investors, 1989 a 1997. El señor de Nicolás es miembro del consejo Y DESARROLLO ESTRATÉGICO
Inc., fideicomiso que realiza inversiones en el sector inmo- del Centro Mexicano para la Filantropía (CEMEFI); además
biliario. También es miembro del Consejo de American fundó y fue presidente de una organización no lucrativa para Alberto Menchaca Valenzuela
Campus Communities, un fideicomiso de inversión inmo- la asistencia social en el estado de Sinaloa de 2002 a 2005. DIRECTOR CORPORATIVO DIVISIÓN MÉXICO
biliaria que cotiza en el mercado, enfocado exclusivamente El Sr. de Nicolás completó estudios de licenciatura en finanzas
en vivienda para estudiantes en Estados Unidos. Así mismo, y administración en la Universidad Panamericana, en la Alberto Urquiza Quiroz
es Presidente no Ejecutivo del Consejo de Administración de Ciudad de México. DIRECTOR CORPORATIVO DIVISIÓN INTERNACIONAL
Tiburón Lockers, Inc., empresa privada dedicada a la renta
y operación de lockers para transportación, entretenimiento, Carolina Silva Sanchez
deportes y otros lugares. DIRECTOR CORPORATIVO DIVISIÓN TURISMO
Rubén Izábal González &

Jorge Miguel Hach Delgado
DIRECTOR CORPORATIVO DE CONSTRUCCIÓN
Ana Cristina Herrera Lasso

DIRECTOR CORPORATIVO DE DESARROLLO
HUMANO Y RESPONSABILIDAD SOCIAL
Jaime Enrique Buelna Rodríguez

DIRECTOR CORPORATIVO VENTAS Y MERCADOTECNIA
Ramón Lafarga Bátiz

DIRECTOR CORPORATIVO DE CONTRALORÍA Y ADMINISTRACIÓN
162 163
DESARROLLADORA HOMEX
Servicios al Inversionista e Información de Contacto
RELACION CON INVERSIONISTAS Auditores independientes

Vania Fueyo Zarain Mancera, S.C.
Directora de Relación con Inversionistas Miembro de Ernst & Young
Tel: +52 667 758-5840 Calzada Insurgentes 86 Piso 2
vfueyo@homex.com.mx Local 201-203, Edif. Danae
investor.relations@homex.com.mx Col. Centro Sinaloa
80129 Culiacán, Sinaloa
Erika Hernández Verdugo Phone: 6677 714 9088
Gerente de Relación con Inversionistas
Tel: +52 667 758-5800 x.5282 Banco Depositario:
erika.hernandez@homex.com.mx Citibank Depositary Receipt Services
388 Greenwich Street
DOMICILIO LEGAL New York, NY 10019
Boulevard Alfonso Zaragoza Maytorena 2204 Norte www.citi.com/dr
Fraccionamiento Bonanza
Culiacán, Sinaloa; México 80020 Contacto para Accionistas de ADR:
Tel: 1 877-CITI-ADR (sin costo desde Estados Unidos)
INFORMACION PARA LOS ACCIONISTAS Tel: 1 781 575 4555 (fuera de Estados Unidos)
Acciones Fax 1 201 324 3284
Bolsa Mexicana de Valores correo electrónico: Citibank@shareholders-online.com
Clave de Pizarra: HOMEX
Acción Ordinaria Correspondencia de correo regular:
Serie única, plenos derechos Citibank Shareholder Services
New York Stock Exchange P.O. Box 43077
Clave de Pizarra: HXM Providence, Rhode Island 02940-3077
[ADS]=6 acciones ordinarias USA
CUSIP: 230 30W 100
Para entregas durante la noche:
Notas con Garantía al Vencimiento 2015 Citibank, N.A. Shareholder Services
CUSIP: P35054BD9 250 Royall Street
Canton, MAA 02021
Notas con Garantía al Vencimiento 2019 USA
CUSIP: P35053AA8
Notas con Garantía al Vencimiento 2020

CUSIP: P35053AB6.
164

Homex Reporte Anual 2012

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Homex Reporte Anual 2012

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Homex Reporte Anual 2012

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

MAXIMIZANDO NUESTRO ADN

Nuestra Visión, Misión y Valores 4

Nuestra misión Datos Financieros y Operativos Sobresalientes

Nuestra visión Volumen (Unidades) 42,945 52,486 -18.2%

Innovación y vanguardia VOLUMEN INGRESOS UAFIDA

tendencias de nuestra empresa.

Calidad 10,000 2,000

Nuestra historia distribución geográfica

02 04 06 08 Baja California Norte

A nuestros accionistas y amigos,

EL ADN DE HOMEX (“Homex”); en muchos sentidos, un año clave.

El ADN de un negocio determina los activos intrínsecos esenciales de la compañía y, como

Cada día, incentivamos a nuestros colaboradores en cada nivel para desarrollar su

Homex siempre ha aprovechado el espíritu de innovación, y desde nuestros

Nuestra naturaleza dinámica nos ha permitido identificar, responder y

Nuestra naturaleza dinámica nos ha permitido identificar, responder y

Lo que queremos lograr durante 2013:

Estamos comprometidos a mantenernos un paso adelante, en este sentido…

Convirtiéndonos en una compañía más competitiva:

También estamos trabajando fuerte para mejorar nuestro ciclo de construcción,

Además estamos comprometidos en convertirnos en el proveedor de pri-

Mejorar nuestra posición financiera

Confiamos en que superaremos estas condiciones desfavorables, como lo

Al mismo tiempo, adecuaremos el tamaño de nuestro negocio como sea

Vemos nuestra división infraestructura como un activo estratégico importante,

Diversificar nuestro negocio:

Nuestra estrategia de mantener la diversificación de nuestro negocio consiste en fortalecer

Eustaquio de Nicolás Gerardo de Nicolás

Reporte de Responsabilidad Social Corporativa 2012

de Valores (BMV) y de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Bolsa de

El Consejo de Administración, máximo órgano de gobierno de Homex, se reúne al menos cuatro

Hemos renovado nuestro compromiso de adhesión al Pacto Mundial de la ONU, importante

continuó mostrando una tendencia positiva. 0.00

1T12 2T12 3T12 4T12

Panorama Económico 2012: IGAE Primario Secundario Terciario

Exportaciones Variación Anual (%)

De acuerdo a algunos indicadores, la demanda interna continuó en expansión, a pesar de una

1T12 2T12 3T12 4T12

El índice de confianza de consumidor en México, ha mostrado una tendencia positiva en Inflación

Desempleo IMSS affiliates

en cuenta la considerable desviación de la meta.

1T12 2T12 3T12 4T12

Perspectivas 2013 para la Economía Mexicana: INFONAVIT Formalización de Hipotecas 2008-2012

de resistencia de la economía mexicana a diferentes impactos. 08 09 10 11 12

Créditos hipotecarios Inversión (Millones de pesos)

Desempeño del Sector Vivienda

Créditos al Segmento de Interés Social

Créditos Vivienda Media: CRÉDITOS FORMALIZADOS Bancos Comerciales y Sofoles 2008-2012

rimientos y tendencias de la demanda.

Perspectivas de Créditos Hipotecarios para 2013:

08 09 10 11 12 3. Reducción del déficit de vivienda

La nueva Política de Vivienda pretende: Una perspectiva sobre la valuación

Durante 2012, Homex participó en distintas conferencias enfocadas en renta variable y

COMENTARIOS Y ANÁLISIS DE Ingresos

Reserva Territorial Ciclo de Capital de Trabajo

El 11 de diciembre de 2009 la Compañía emitió un bono de $250 millones de dólares con

REPORTe anual 2012

ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

Informe de los Auditores Independientes.