25/9/2019 Consultas de la D.G.

Tributos: Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA

NUM-CONSULTA V1895-19

ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

FECHA-SALIDA 18/07/2019

NORMATIVA TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30-1 y 31-2

DESCRIPCION- La consultante es propietaria de un hotel compuesto por dos fincas registrales. La primera finca
HECHOS alberga el edificio con la totalidad de las habitaciones, el salón, el restaurante-cafetería, las
zonas comunes y las instalaciones de servicio del hotel. La segunda finca, accesoria y
vinculada por su destino a la primera finca, está formada únicamente por la zona de piscina.
La consultante tiene previsto llevar a cabo una vinculación ob rem de la segunda finca a la
primera finca.

CUESTION- ¿Cuál es la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
PLANTEADA Documentados, en la modalidad actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la
vinculación ob rem de estas fincas?

CONTESTACION- En relación con el asunto de referencia y por lo que respecta a las cuestiones de la
COMPLETA competencia de esta Subdirección General, se informa lo siguiente:
En cuanto a la tributación de la operación planteada, deben tenerse en cuenta los artículos 30.1
y 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993 , de 24 de septiembre (BOE
núm. 251, de 20 de octubre de 1993) –en adelante TRLITPAJD–:
“Artículo 30.
1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa
valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La
base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten
préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado,
comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por
incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la
cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.
(…).”
“Artículo 31.
(…)
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o
cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad,
Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1
de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley
21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del
nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades
con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se
aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.
(…).”
De la aplicación de los preceptos anteriormente transcritos resulta lo siguiente:
La vinculación de la finca anexa al hotel recae, no sobre éste, sino sobre aquella finca, a fin de
que constituyan una unidad con la finca principal destinada a hotel, modificando el régimen
jurídico de la finca vinculada en cuanto supone una limitación de su libre disposición.
Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas resoluciones de la Dirección General de
Tributos en respuesta a consultas vinculantes (V2582-18, de 21 de septiembre de 2018, por
https://petete.minhafp.gob.es/consultas/ 1/3
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todas) la vinculación ob rem de dos (o más) fincas está sujeta a la cuota variable del documento
notarial por reunir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, estos son:
1. Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial.
2. Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
3. Contener un acto o contrato inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la
Propiedad Industrial –actualmente, Oficina Española de Patentes y Marcas– y de Bienes
Muebles.
4. No estar sujetos los referidos actos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los
conceptos comprendidos en los apartados 1 y 2 del artículo 1 del TRLITPAJD, transmisiones
patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
La vinculación ob rem de dos (o más) fincas es inscribible en el Registro de la Propiedad porque
afecta al contenido del derecho de propiedad, con todos los efectos de publicidad registral que
ello implica. Sirva como fundamento la consulta vinculante V1100-15, de 9 de abril de 2015,
donde se recoge la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado y que se
reproduce parcialmente por su interés:
“Con fecha 13 de febrero de 2015 la Dirección General de Registros y del Notariado emite
informe sobre las cuestiones planteadas, manifestando lo siguiente:
“Primera cuestión. ¿Es posible vincular fincas de tal modo que constituyan un cuerpo de bienes
unidos o dependientes entre si fuera de los supuestos del art. 8.3 LH? ¿o el art. 8 tiene a estos
efectos carácter de numerus clausus?
El artículo 348 del Código Civil establece como contenido fundamental del derecho de
propiedad la libertad de disposición.
Esta libertad, sin embargo, tiene determinadas limitaciones, tanto legales como voluntarias.
Una de estas limitaciones viene constituida por la llamada titularidad “ob rem”, construcción
doctrinal admitida por esta Dirección General en diversas resoluciones (Ver R.3-9-1982 o 28-10-
2013).
El artículo 8 de la Ley Hipotecaria regula los supuestos de fincas funcionales, como el de las
explotaciones agrarias o industriales, o el de los edificios en régimen de propiedad horizontal,
pero no propiamente las titularidades ob rem.
Existe vinculación “ob rem” entre dos (o más) fincas, cuándo se da entre ellas un vínculo que
las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de
pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique
dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de
servicio.
La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse
sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente, en
tanto se mantenga dicha vinculación.
Dado el carácter de excepción que presenta este vínculo, en la medida en que restringe el
principio de libre disposición, es necesario que concurra una causa económica y a la vez
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de desino, dependencia o
accesoriedad e incluso de servicio.
Los supuestos más frecuentes en la actualidad (al margen de las servidumbres prediales) se
presentan en el ámbito de la propiedad horizontal, especialmente respecto de los elementos
procomunales y los garajes en relación con las viviendas, pero no son exclusivas de tal ámbito,
pudiendo cumplir su función institucional en el ámbito de las fincas y explotaciones rústicas.
Por tanto, respondiendo a la cuestión planteada, si es posible la vinculación ob rem de varias
fincas, siempre y cuando exista una causa que lo justifique. No hay un límite impuesto por el
artículo 8.3 LH, que se refiere a una cuestión distinta.
Segunda cuestión: ¿Supone tal vinculación la pérdida de independencia registral de las fincas
vinculadas?
La respuesta es negativa. Las fincas vinculadas mantienen su folio registral; son fincas distintas,
sin perjuicio de la vinculación de régimen jurídico.
Es más, presupuesto básico para la inscripción registral de la titularidad ob rem, es la previa
inscripción de las fincas a que afecte.
Tercera cuestión: ¿Tiene acceso el pacto al Registro de la Propiedad o se limita a tener carácter
obligacional?
La vinculación ob rem, en tanto que afecta al contenido del derecho de propiedad, es inscribible
en el Registro de la Propiedad, con todos los efectos de publicidad registral que ello implica.”
https://petete.minhafp.gob.es/consultas/ 2/3
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En cuanto al contenido económico, de igual forma que la modificación física de dos fincas para
convertirse en una sola, ya sea mediante agregación o agrupación, tiene contenido económico,
determinando el artículo 70.3 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba
el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados (BOE núm. 148, de 22 de junio de 1995) la base imponible en tales supuestos,
la modificación del régimen jurídico de determinadas fincas que pasan a constituir una unidad
registral, suponiendo, por tanto, una limitación de su libre disposición, debe entenderse que
tiene, asimismo, contenido económico.
En este caso la base imponible, a falta de norma específica, se determinará conforme a la regla
general del documento notarial establecido en el artículo 30.1 del TRLITPAJD antes citado.
Por tanto, la base imponible será el valor declarado de la finca anexa que se vincula a la finca
principal, sin incluir el valor de esta finca.
CONCLUSIONES
Primera: La vinculación ob rem de dos (o más) fincas es inscribible en el Registro de la
Propiedad, en tanto supone una modificación del régimen jurídico de las fincas vinculadas que
implica una limitación de su libre disposición.
Segunda: La base imponible será el valor declarado de la finca anexa que se vinculan a la finca
principal, sin incluir el valor de esta finca.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del
artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

https://petete.minhafp.gob.es/consultas/ 3/3