ACTUALIZACIÓN Y RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIES Y DESLINDES DE BIENES RAÍCES.

OBSERVACIONES A PARTIR DE ALGUNAS SENTENCIAS. .

José Miguel Lecaros Sánchez 1.

Resumen.

Bajo el sistema registral inmueble en Chile suelen producirse

disconformidades entre los deslindes y/o la superficie de los terrenos expresados en la
inscripción conservatoria y lo que en uno u otro aspecto refleja la realidad del bien raíz.
En Chile no existe una normativa sistemática, lo que ha generado alguna jurisprudencia
acerca de los métodos y criterios para obtener una judicial que ordene corregir esos
errores o discrepancias. Se examinan algunos criterios así como los requerimientos
para modificar la superficie o los deslindes de las inscripciones cuando se ha producido
una alteración de las características de un predio.

I.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.

Es frecuente que los titulares del dominio u otros derechos reales inmuebles
inscritos en el respectivo Registro del Conservador de Bienes Raíces descubran de
pronto que los deslindes y/o la superficie declarada en los títulos inscritos y en la
consiguiente inscripción, no corresponden a la realidad. En ocasiones ha cambiado el
titular del dominio de los predios colindantes. En ese caso, en la siguiente transferencia
que se haga sencillamente deberá actualizarse dicha información, agregando el dato del
nuevo propietario. En otros casos, sin embargo, se descubre que hay una
disconformidad entre la longitud de uno o más deslindes como fue señalado en el titulo
inscrito, y la realidad. El artículo 78 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces
sólo exige, en las inscripciones de dominio, señalar “el nombre y linderos del fundo”.
La expresión linderos no significa necesariamente la delimitación con otra propiedad;
muchas veces es una calle o camino que con el tiempo dejó de existir, o un rio, una
quebrada, un bosque, un canal, una acequia, o cualquier otro accidente geográfico que
puede dejar de existir o alterarse. Además, la referida disposición no exige en ningún
caso señalar la longitud de los deslindes. Sin embargo, en ocasiones el titulo inscrito los
ha señalado y ello puede generar problemas si no se corresponden con la realidad.
Existen otras situaciones que se pueden producir. Suele descubrirse una
disconformidad en la ubicación o dimensiones de uno o más deslindes entre dos o más
lotes que han sido resultantes de una subdivisión. También suele suceder que
habiéndose expresado en el titulo inscrito y por lo tanto en la inscripción, la superficie
de un predio, ella no es coincidente con la realidad, sea porque ha habido un incremento
de superficie por un proceso natural conforme al artículos 649 y 650 del Código Civil,
o por un movimiento de tierra violento conforme al artículo 652 del mismo Código, sea
porque la medición que se utilizó para redactar la escritura fue errónea, o la
transcripción fue errónea, sea porque existe en los títulos una superposición parcial del
predio con el colindante, sea porque la demarcación no fue ajustada a los títulos, entre
otros motivos. Tales situaciones no sólo tienen relevancia en las ventas en relación a la
1
Abogado. Doctor en Derecho Universidad de Chile. Profesor Facultad de Derecho Universidad del
Desarrollo.
cabida, sino que, además, en aquellas que se realizan “como especie o cuerpo cierto”
desde que el comprador tiene el derecho y el vendedor la obligación a que se haga
entrega de todo lo comprendido en los deslindes señalados en el titulo (art 1833 del
Código Civil). Los propietarios de bienes raíces tienen entonces comprensible interés en
ajustar las descripciones de los títulos inscritos a la realidad, a objeto de no verse
expuestos a las acciones que dan lugar las diferencias entre la cabida real de los predios
y la cabida que rezan los títulos. Ello, particularmente y teniendo en consideración lo
que expresa el artículo 1832 del Código Civil, cuando la diferencia entre la cabida real y
la declarada excede en más de un 10%.2
En Chile, no existe una normativa general, sistemática y explícita que
permita dar solución a este tipo de situaciones, como ocurre en otros países, como
sucede en Perú o España.3 Por otra parte, la inscripción de los inmuebles se practica sin
una comprobación oficial en cuanto a que la ubicación, superficie y linderos
correspondan a la realidad.4 En Chile no sólo no existen mecanismos claros, sino que

2
En Costa Rica, el art 22 de la ley 6545, de 1981, Ley del Catastro Nacional, prescribe que, con
el objeto de establecer la concordancia entre el Catastro y el Registro, “la cabida de las fincas
podrá ser rectificada sin necesidad de expediente, con la sola declaración del propietario en
escritura pública, aumentándola hasta la cantidad que indique el certificado catastral, siempre
que ésta no exceda del diez por ciento de la medida original.” Agrega la norma que estas
rectificaciones “en ningún caso perjudicarán a terceros, durante los tres años posteriores a la
inscripción. Para consignar disminución de cabida del inmueble, sólo se requiere manifestación
del propietario en escritura pública y en concordancia con el certificado catastral. En todos los
casos, el notario debe dar fe de que la nueva medida es la que indica el certificado catastral.”
3
En Perú, el art 13.1 de la ley 27.333, establece que cuando sea necesario determinar el área,
linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del
terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del
predio, éstas podrán determinarse o rectificarse: a) por mutuo acuerdo mediante escritura
pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes,
en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda; como una
gestión no contenciosa de competencia de los notarios según los procedimientos a los que se
refieren los Artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando
el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una
certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Finalmente, debe
aplicarse el procedimiento Judicial conforme a los artículos 504 y siguientes del Código
Procesal Civil, para toda rectificación que suponga superposición de
áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
En España, tras la reforma de la ley 13 de 2015, a la Ley Hipotecaria de 1946 y a la Ley de
Catastro Inmobiliario de 2004, existe un título completo denominado “De la concordancia entre
el Registro y la realidad jurídica”, que contempla dos mecanismos, denominados “Actas de
Notoriedad” y “Expedientes de Dominio”. Mediante el primero, un acta levantada ante Notario
es posteriormente aprobada o rechazada por el tribunal; mediante el segundo, se acude en forma
no contenciosa al tribunal, el que previa rendición de pruebas y emplazamiento de eventuales
perjudicados, resuelve accediendo o no a lo solicitado.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-7046 [Fecha de consulta: 13 de enero
de 2020]
4
En Uruguay, por ejemplo, conforme al art 7º del Código Rural, los escribanos no pueden
autorizar escrituras de transferencia o división de inmuebles rurales, sin tener presente plano
referente al área que se transmite, inscrito en la Dirección General de Catastro y Administración
de Inmuebles Nacionales y en la respectiva Dirección de Topografía o Inspecciones Técnicas
Regionales o Municipales, de lo que dejarán constancia en la respectiva escritura.
tampoco un ente centralizado con facultades de fiscalización y ante el cual se pueda
recurrir a objeto que ordene practicar las correspondientes modificaciones registrales.
En Argentina, por ejemplo, la materia está centralizada en una Dirección General de
Catastro5. En Chile, si bien el Servicio de Impuestos Internos registra información
sobre la superficie de los inmuebles, ella, sin embargo, sólo tiene eficacia para efectos
del impuesto territorial.
Como se verá más adelante, los conservadores de bienes raíces proceden en
algunos casos a inscribir escrituras de rectificación de deslindes o superficies, practicar
anotaciones marginales o subinscripciones y archivar planos, todo ello en relación a un
inmueble, generándose incoherencias entre los diferentes planos de un inmueble y/o
entre la superficie y deslindes de un mismo inmueble que se expresan en las sucesivas
inscripciones. Existe un proyecto de ley presentado a tramitación en el Congreso el año
20126 que dispone la obligación de los conservadores de bienes raíces de crear un
registro electrónico en modalidad de folio real que concentre la historia jurídica de cada
inmueble. 7 Esa propuesta, si bien no impediría que se puedan producir tales
inconsistencias, posiblemente reduciría su ocurrencia y en todo caso las harían más
fácilmente detectables. En todo caso una reforma importante se hace necesaria. No debe
olvidarse que uno de los principios registrales universalmente aceptados, el de
“legalidad”, supone una facultad fiscalizadora que vigile la efectiva congruencia entre la
descripción del predio en los títulos y sus características en la realidad. En la actualidad,
las atribuciones de los Conservadores son muy escasas en ese sentido. 8

II.- ALCANCE DE UNA REFORMA LEGAL IMPORTANTE.

5
En Argentina, el art 12 de la Ley de Catastro, 26.209 dispone: “En los actos por los que se
constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener
a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo
de la escritura o documento legal correspondiente…”. Se entiende por “parcela” la
representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una
poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida,
cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el
organismo catastral” (art 4°) y uno de los elementos esenciales de la “parcela” es la ubicación
georeferenciada del inmueble (art 5° N° 1) la cual es determinado mediante profesionales
agrimensores conforme a los artículos 2.753 y 2.754 del Código Civil.
En Costa Rica, el Director del Catastro Nacional tiene facultades similares, regulándose la
posibilidad de plantear contra sus decisiones un juicio contencioso administrativo (art 20 de la
ley Nº 6545, de 1981). Algo similar sucede en Colombia con el Instituto Colombiano de
Desarrollo Rural (INCODER). Cfr. arts 115 y siguientes de la Resolución 70, de 2011 del
IGAC, Instituto Geográfico Agustín Codazzi, encargado de producir el mapa oficial y el
catastro nacional de la propiedad inmueble, con facultades resolutivas en única instancia (art
149 de la referida Resolución).
6
Mensaje Nº 171-360 de 3-X-2012, Boletín 8673-07
7
El actual sistema registral en Chile, que data de 1857, podría calificarse como de folio
personal, aunque con muchas limitaciones. Es el titular del derecho y no el inmueble el que
sirve de base a las inscripciones. De este modo, para recrear la historia de un inmueble hace
falta estudiar y relacionar sucesivas y dispersas inscripciones. Un verdadero sistema de folio
real permitiría en un solo documento ver la “hoja de vida” del inmueble. Esa historia en la
actualidad sólo se puede armar analizando sucesivas inscripciones practicadas en distintas
fechas. El proyecto de ley al que se ha hecho referencia contempla ese folio real sin perjuicio de
mantener, paralelamente, la necesidad de practicar las inscripciones cuando sea procedente
conforme a la ley.
8
PEÑAILILLO (2006), P. 111.
 Existen varios procedimientos que pueden arribar a una sentencia que
ordene modificar deslindes o superficies, principalmente, la acción reivindicatoria, un
interdicto posesorio de amparo, uno de restitución, una demanda de demarcación. Por
otra parte, la ley 20.703, de 2013, consagró un nuevo artículo 67 en la ley General de
Urbanismo y Construcciones (LGUC) que ordena que “Los proyectos de subdivisión,
loteos, urbanización o modificación de deslindes de terrenos deberán ajustarse
estrictamente a los trazados y normas que consulte el Plan Regulador…”. En caso de
modificación de deslindes no podrán afectarse los derechos de terceros. Las
modificaciones y rectificaciones de deslindes autorizadas por la Dirección de Obras
Municipales se inscribirán en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces y se anotarán al margen de la inscripción de dominio respectiva”.
La norma es clara en cuanto no pretende subsanar deficiencias de
superficies sino sólo de deslindes y, además, en todo caso, sin afectar derechos de
terceros. Es decir, el precepto legal permite mediante un procedimiento administrativo,
subsanar deficiencias en los deslindes de predios, con el consentimiento de los
involucrados. Así se desprende de lo afirmado por el Ministerio de Vivienda Y
Urbanismo en cuanto a que el proyecto de ley (que sería la ley 20.703) “resuelve un
vacío existente en nuestra legislación, consistente en que las Direcciones de Obras
Municipales no tienen facultad legal expresa para autorizar modificaciones de
deslindes de predios, a pesar de que sí tienen para autorizar acciones más complejas
sobre el suelo, como autorizar loteos y subdivisiones, o autorizar modificación de
deslindes entre unidades de un condominio, acogido a la ley de copropiedad
inmobiliaria”. Ha señalado también el Ministerio que “no se observa inconveniente en
que, concurriendo en la solicitud todos los propietarios involucrados y cumpliéndose
las normas urbanísticas referentes a los predios, pueda autorizarse un nuevo plano que
grafique los nuevos deslindes y superficies”.9
Las modificaciones y rectificaciones de deslindes las realizan las
Direcciones de Obras de las municipalidades en virtud del art 24 letra a) Nº 1 de la ley
18.695 y tal como lo ha aclarado la Contraloría General de la Republica, tienen una gran
limitación: la no afectación de los derechos de terceros.10 Esto último aparece
corroborado por la Circular Nº 0397 de 23.07.2014 que sobre esta materia emitió la
División de Desarrollo Urbano del MINVU (DDU 271) cuyo texto fue modificado al
tenor del referido dictamen del órgano contralor en virtud de Circular Nº 0553 de
09.12.2015 (DDU 300 del MNVU). No cabe duda que las modificaciones de deslindes
y superficies bajo el sistema previsto en el referido art 67 de la LGUC representan un
procedimiento administrativo que resguarda los derechos de terceros y que, además, en
ningún caso, impide su revisión judicial. 11

III.- ACTUALIZACIONES O RECTIFICACIONES UNILATERALES NO ATRIBUYEN

DOMINIO NI POSESIÓN.

9
Minuta solicitada por la Comisión de Vivienda del Senado en Legislatura 361 (27.06.2013)
10
Dictamen Nº 87449, 04.11.2015
11
Una interesante reglamentación se encuentra en la Ley de Rectificación de Área en
Guatemala, Decreto Ley Nº 125 de 1983, si bien se aplica exclusivamente a inmuebles urbanos.
Existe un sistema de tramitación notarial y otro administrativo (ante la Sección de Tierras de la
Escribanía de Gobierno). Previa medición por un perito, se ordena notificar a los dueños de los
predios colindantes mediante avisos y en caso de oposición resuelve la autoridad administrativa
previo informe del Ministerio Publico.
 En ocasiones los conservadores de bienes raíces aceptan modificaciones
unilaterales de los deslindes mediante simple escritura pública y plano. En ciertos casos,
aún se han aceptado mediante minuta privada. Dichas modificaciones resultan inocuas
para afectar el dominio o la posesión y cumplen solamente una función de publicidad;
pero, no obstante, pueden resultar útiles en la práctica para cerrar un negocio
inmobiliario atendido el principio de fe pública registral que da cuenta de una
presunción de exactitud de la información del registro. Ahora bien, sin perjuicio que no
existe sustento legal para adoptar una decisión de esa naturaleza por los Conservadores,
como se dirá, debe tenerse presente que, una vez operada la alteración, dejarla sin efecto
no es algo que pueda obtenerse mediante un recurso de protección por no ser ésta la vía
apta para decidir sobre materias que requieren pruebas y oír a las partes.12 Ha habido
incluso algún caso que frente a la negativa del Conservador y habiendo el tribunal de
primera instancia rechazado el reclamo, la Corte de Apelaciones ha revocado y ha
ordenado al Conservador respectivo practicar la anotación marginal correspondiente en
merito a la escritura pública en que unilateralmente se han rectificado los deslindes. 13
En todo caso, los Conservadores de Bienes Raíces deberían abstenerse de
hacer inscripciones o subinscripciones sólo en mérito a minutas y planos; y los
tribunales deberían rechazar los reclamos frente a tales negativas. El articulo 52 y 53 del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces establece taxativamente los
títulos que deben y que pueden inscribirse. Adicionalmente, del artículo 57 del mismo
Reglamento y del artículo 690 del Código Civil se desprende que las inscripciones sólo
pueden hacerse en virtud de un título que conste en escritura pública o sentencia
judicial. 14
Es preciso aclarar que las modificaciones de deslindes o superficies, aun
habiendo sido hechas en una escritura pública e incluso por orden de una sentencia que
acogiendo un reclamo a la negativa ordena inscribir y/o subinscribir, producen efectos
acotados sólo a su propio mérito y no afectan ni el dominio ni la posesión inscrita, la
que podrá acreditarse en un procedimiento contencioso. La Corte Suprema ha
desestimado los efectos de tal modificación como prueba en un juicio reivindicatorio y
calificado tal manera de actuar como un “…irregular procedimiento” al obrarse
unilateralmente por el comprador sin intervención del vendedor mediante un plano
confeccionado sin intervención judicial o administrativa. 15 En el mismo sentido y
recientemente, la Corte Suprema rechazó los recursos de casación en el fondo que
pretendían invalidar la sentencia de alzada de la Corte de Apelaciones de Rancagua,
confirmatoria de la primera instancia que acogió una acción reivindicatoria contra un
poseedor material. El proceso es muy interesante porque la sociedad demandada dedujo
una demanda reconvencional declarativa de prescripción adquisitiva extraordinaria
fundada en una posesión material por más de diez años. La sentencia, siguiendo una ya
larga trayectoria de jurisprudencia, argumenta que si bien el artículo 2510 del Código
Civil menciona que en la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno, ello
debe entenderse referido a otras situaciones, mas no a los inmuebles inscritos, los que se
rigen por una regla especial -y que por lo tanto prevalece- que es el artículo 2505 del
mismo Código, conforme al cual contra título inscrito no puede operar prescripción

12
Tito Eleazar Pino González y otros con Conservador de Bienes Raíces de Chillan (2017).
13
Carmen Rosalía Aguirre Villalón y otros (2007).
14
Cristián Araya Escobar (2007).
15
Risi Mondaca, Ricardo con Plaza González Mario y otro (2015).. Corte Suprema sentencia de
casación de fecha 20.04.15 autos rol 22626-2015
adquisitiva sino en virtud de otro título inscrito. Lo novedoso del caso citado no es la
argumentación antes referida sino su contexto. La demandante reconvencional no sólo
probó posesión material del retazo reivindicado, sino que además invocó (pretendiendo
que al menos se lo calificara como “título injusto”) una escritura pública inscrita de
aporte, debidamente inscrita, que se refería al inmueble de su propiedad, pero
“ampliando” la superficie del terreno. En el considerando noveno del fallo de la Corte
Suprema se señaló que la demandada “carece de título inscrito respecto de la posesión
que invoca sobre el retazo disputado en el proceso ya que la escritura” (de aporte)
“incluyendo unilateralmente dentro de su cabida la superficie reclamada por la actora,
no constituye un título traslaticio de dominio que pueda esgrimirse como el que da
inicio a la posesión inscrita sobre el retazo de la especie que invoca la demandada”. La
Corte Suprema sostuvo, pues, que tal inscripción unilateralmente obtenida, no ha tenido
el mérito de cancelar la inscripción y por tanto no ha generado una nueva posesión. En
el mismo fallo reitera el criterio sustentado en sentencia de 1975 en cuanto a que “no
cabe simultáneamente la posesión material de un sujeto y la legal de otro. Si el dueño y
poseedor inscrito de un bien raíz entrega materialmente éste al que aparece como
comprador en una escritura de compraventa que no llegó a perfeccionarse (por falta de
autorización oportuna) ni inscribirse en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el
vendedor frustrado no perdió su dominio ni posesión, aunque el proyectado comprador
recibiese el inmueble con ánimo de señor y dueño. Por tanto, si más tarde ese dueño y
poseedor inscrito vende la propiedad a otra persona que practica la correspondiente
inscripción conservatoria, debe concluirse que sólo la última es poseedora del inmueble
cuestionado”.16
Ahora bien, en ciertos casos, los tribunales de primera instancia han
aceptado en causas voluntarias de rectificación de deslindes, lo solicitado en cuanto a
ordenar lo pertinente al Conservador, principalmente en la medida en que las superficies
del resto de las parcialidades colindantes se enmarquen dentro de los deslindes
respectivos. Es decir, en la medida en que no aparezcan afectados los derechos de
terceros. Sin embargo, las Cortes de Apelaciones suelen acoger recursos de protección
deducidos por quienes se sintieron afectados, sea anulando el procedimiento judicial
voluntario realizado, sea retrotrayendo al estado de notificarse a los que pudieran verse
afectados.17 Particularmente, los tribunales deberían aceptar la gestión voluntaria de
rectificación de deslindes sólo en la medida en que se constatara un error simple en la
transcripción de los deslindes y se allegaran medios de convicción sobre el particular. 18
Sin embargo, no cuando se pretenden nuevos deslindes a consecuencia de alteraciones
16
Sociedad de Inversiones B.I.L. Limitada con Banco de Crédito e Inversiones (2018).
17
Cfr Baeza Torres, Angélica y Baeza Torres Samuel (2008) y Baeza Torres, Angélica y
Baeza Torres Samuel (2012). En este caso la Corte de Apelaciones de Talca ordenó notificar a
un recurrente de protección para que pudiera hacer valer sus derechos. Ver también Castillo
Ramos, Jaime (2011) en la que todo lo obrado fue anulado por la Corte de Apelaciones de
Talca. Cfr Solari Villa, Lorenzo con Castillo Ramos, Jaime (2012). También se puede ver en el
mismo sentido Lara Zúñiga María y otros (2015), en apelación de sentencia definitiva la Corte
de Apelaciones de Rancagua anuló de oficio lo obrado en primera instancia ordenando notificar
a los propietarios colindantes al peticionario.
18
La Corte de Apelaciones de Talca en Vilches Castillo, Hugo (2016) confirmó el rechazo en
primera instancia por el Juzgado de Curepto de la solicitud de rectificación de deslindes, en
Vilches Castillo, Hugo (2015). Lo anterior fundamentalmente atendido que el solicitante no
aportó medios de prueba que justificaran la decisión de ordenar una modificación de superficie
que representaba una alteración en más de un cien por ciento.
físicas en los predios, sin perjuicio de poder recurrirse a la gestión voluntaria declarativa
de adquisición por accesión, que es algo absolutamente distinto y que requiere allegar
medios de convicción y decretarse diligencias muy estrictas como se verá más adelante.
Es preciso insistir en que el efecto de la alteración, incluso habiendo sido
producto de una orden judicial en una causa voluntaria, no obsta a que se pueda probar
el dominio en un juicio reivindicatorio aun contra lo determinado previamente en la
sentencia. En un caso muy interesante, la Corte Suprema rechazó un recurso de casación
en el fondo deducido por el poseedor vencido en un juicio reivindicatorio, en el que éste
había invocado una modificación unilateral de los deslindes de su propiedad, practicada
por el Conservador en virtud de una resolución del Juzgado Civil en una causa
voluntaria de rectificación de deslindes. La sentencia confirmatoria en alzada sostuvo
que a la sentencia dictada en la causa voluntaria no cabe reconocerle valor de cosa
juzgada porque en dicho gestión “no intervino la demandante ni su antecesora en el
dominio, por tratarse de una causa voluntaria que interesaba únicamente a la actual
demandada, de tal modo que entre los solicitantes de aquellos autos y las partes de este
proceso no existe identidad legal de parte, fundamento de suyo suficiente para desechar
toda posibilidad de cosa juzgada”.19 Elevado el caso al Tribunal de Casación, la Corte
Suprema acertadamente no desconoce el valor de cosa juzgada de la sentencia en la
causa voluntaria pero le desconoce valor a la rectificación para haber alterado el
régimen de dominio que detentaba la actora: “lo resuelto en la pretérita causa no
contenciosa en caso alguno puede vincular o condicionar la materia objeto del presente
pleito, pues si bien aquella decisión se encuentra firme y ejecutoriada, fue dictada, tal
como se encarga de resaltar la impugnante, en el contexto de una solicitud voluntaria
de rectificación de la inscripción existente sobre el Fundo Chiriuco, sin determinar el
derecho de dominio del poseedor inscrito de ese predio…”, agregando que “la decisión
recaída en el pretérito proceso de carácter voluntario, no inhibe la discusión sobre el
dominio”. Así, y reiterando el criterio jurisprudencial asentado en orden a que el dueño
y poseedor inscrito dispone de acción reivindicatoria contra el poseedor material,
concluyó que “si el mérito del proceso ha permitido revelar que parte de la superficie
del predio de la actora se encuentra poseída por el demandado, no tenía la demandante
otra opción que acudir al principal instrumento jurídico que nuestro sistema normativo
pone a disposición del dueño de una cosa singular para asegurar el pleno dominio
sobre la misma: la acción reivindicatoria”.20

IV.- LA PRUEBA DE LA ACCESIÓN.

De varios pronunciamientos judiciales se desprende inequívocamente que el

fenómeno denominado aluvión en el art 649 del Código Civil es un modo de adquirir el
dominio en virtud del cual el dominio accede por el mismo fenómeno natural, siendo
necesario acreditar los supuestos legales para que haya operado y correspondiendo a los
tribunales declarar que ellos se cumplieron y que por consiguiente el modo de adquirir
operó. Por distintas razones los titulares del dominio de bienes raíces pueden tener
interés en “actualizar” o “rectificar” la superficie en sus títulos inscritos. Ya se ha visto
la inutilidad de hacerlo en cuanto ella carece de mérito para alterar el dominio y la
posesión inscrita. A lo anterior habría que añadir que frente a una controversia, es
también posible que uno de los contradictores hubiere rectificado las superficies
unilateralmente mediante un plano, sin intervención judicial, y sin embargo no por esa
19
Toromiro SA con Agrícola Las Mercedes de Chiriuco SpA (2014).
20
Toromiro SA con Agrícola Las Mercedes de Chiriuco SpA (2015).
razón esa superficie y esos deslindes deberán ser ignorados si corresponden a la
realidad, esto es, si son consistentes con los títulos históricos.21
Cabe considerar que no necesariamente se ha de recurrir a la justicia para
modificar las superficies y deslindes de un predio en razón de haberse adquirido por
aluvión. El Decreto 609, de 1978 del Ministerio de Tierras y Colonización (actual
Ministerio de Bienes Nacionales) estableció que cualquier propietario riberano, esto es,
cuyas propiedades deslinden con el cauce o parte de cauce de un rio, lago o estero,
puede solicitar administrativamente se fijen los deslindes. Contra los decretos supremos
que fijan los deslindes, es posible una modificación por la vía administrativa en el plazo
de 60 días desde su publicación y “vencido el plazo de 60 días, el propietario riberano o
los otros interesados sólo podrán reclamar judicialmente de la respectiva resolución
administrativa”. Estimamos que sin perjuicio de ello y teniendo en consideración que
pudo existir un error en el decreto supremo que no contemplase correctamente una
accesión, ella no podrá afectar el dominio adquirido por este modo y por consiguiente la
controversia podrá situarse de igual forma en un proceso reivindicatorio.
Fuera de la hipótesis señalada, gestión administrativa de fijación de
deslindes, existe también la posibilidad de lograr acreditar la modificación de la
superficie y deslindes de los inmuebles en razón de haber operado una accesión por
aluvión, por vía judicial. Ello no sólo en el contexto de un procedimiento contencioso,
sino también, cumpliéndose ciertos presupuestos, mediante gestiones voluntarias.
Una posibilidad consiste en solicitar al Conservador de Bienes Raíces
inscribir una escritura pública y plano que contenga la rectificación de los deslindes y la
nueva situación y, contra la negativa del Conservador, formular el reclamo
correspondiente al Juzgado Civil correspondiente rindiendo en él la prueba necesaria, a
riesgo que el tribunal entienda que dicha prueba debe ser materia de una actuación
contenciosa. En un caso, frente a la negativa del Conservador a inscribir la escritura de
rectificación de superficie, el Juzgado rechazó el reclamo atendida “la inexistencia de
datos probatorios que permitan llegar a la convicción de que los dichos del solicitante se
ajustan a la realidad, debiendo acreditarse en un procedimiento contencioso”.22
No debe descartarse a priori que el tribunal admita el reclamo voluntario. En
otro caso, en una causa voluntaria de reclamo contra la negativa a inscribir, se invocó un
incremento de 26.900 metros cuadrados por el lento retiro de las aguas del estero
Lampa. El Conservador de Santiago, con justa razón argumentó que “el modo de
adquirir por accesión supone acreditar los supuestos de hecho que permitan operar
dicho modo de adquirir, lo que corresponde acreditar ante el tribunal competente”. La
sentencia rechazó el reclamo, pero lo interesante es que lo hace no por estimar
improcedente el procedimiento empleado, sino porque el Ministerio de Obras Publicas
informó que el retazo respecto del que se decía haber sido adquirido por aluvión no era
tal sino una zona “vulnerable a episodios de crecidas asociadas a periodos de retorno
medios y altos”. El fallo fue confirmado por la Corte de Apelaciones y revisado vía
casación en la Corte Suprema. 23 Implícitamente, pues, se aceptó que el procedimiento

21
Sociedad Inmobiliaria Agrícola Forestal e Inversiones San José de la Isla Limitada con
Compañía e Inversiones La Escocesa Limitada (2010).
22
Pérez Ojeda, Eduardo (2016), confirmada por Corte de Apelaciones de Valdivia en Pérez
Ojeda, Eduardo (2016) y rechazada la casación en por la Corte Suprema en Pérez Ojeda,
Eduardo (2016).
23
Banco Santander (2014).
empleado era idóneo; y pareciera que habría producido el efecto deseado por el
reclamante si el informe técnico del Ministerio hubiera sido distinto.
Otra forma de obtener la declaración judicial de la accesión y lograr la
correspondiente inscripción y subscripción es directamente solicitando mediante gestión
voluntaria una declaración de adquisición por accesión.24 En estos casos, los tribunales
de oficio o a petición del solicitante, allegarán medios de convicción destinados a
verificar que se reunían las condiciones legales para haber operado la accesión y dejar
debidamente resguardados los derechos de terceros y particularmente no afectar los
intereses fiscales en bienes nacionales de uso público. De las diligencias decretadas en
algunas causas examinadas es posible concluir que, además de la prueba documental
pertinente (planos, fotografías aéreas), al menos se debería realizar una inspección
personal por el Tribunal, recabarse un informe del respectivo Conservador de Bienes
Raíces, recibirse prueba testimonial, decretarse un peritaje, solicitar informe a la
Dirección de Obras Municipales respectiva, al Servicio de Impuestos Internos, pedir
informe al Defensor Público, notificar a terceros que pudieran verse afectados en sus
derechos mediante avisos en un diario local, y especialmente solicitar informe al
Ministerio de Bienes Nacionales.
El informe del Ministerio de Bienes Nacionales es fundamental. El art 12
del Decreto Ley 1939 dice textualmente (inc. 1º y 2º): ”En las causas civiles y
criminales, que tengan por objeto la reivindicación, fijación de cabidas o deslindes,
recuperación de la posesión material de inmuebles rústicos o cualquier otro objeto que
pueda significar la ampliación de la cabida o la fijación de nuevos deslindes de
terrenos de particulares, será requisito previo al pronunciamiento de la sentencia, el
informe de la Dirección, siempre que los terrenos materia del litigio se encuentren
ocupados a cualquier título por personas que en el juicio, tengan la calidad de
demandados o querellados y que, por vía de alegación o defensa, con o sin patrocinio
de abogado, hayan manifestado que los terrenos que ocupan son fiscales. Asimismo,
deberá solicitarse este informe si apareciere algún antecedente en el juicio que permita
al Juez presumir que existe interés fiscal comprometido.
Si las causas a que se refiere el inciso anterior se siguieren en rebeldía
del demandado y los terrenos materia del litigio no se encontraren inscritos en el
Registro de Propiedad del competente Conservador de Bienes Raíces, el Juez solicitará
de la Dirección el mencionado informe”.
Es necesario tener en consideración, además, algunos elementos de juicio antes
de elevar la correspondiente solicitud al tribunal. En primer lugar, recordar que son
bienes nacionales de uso público y por consiguiente respecto de los cuales no puede
bajo ninguna circunstancia operar accesión, los cauces o álveos de una corriente
continua o discontinua de uso público, salvo las corrientes discontinuas formadas por
aguas pluviales, las que pertenecen al dueño del predio (arts 30 y 31 del Código de
Aguas). Hay que agregar que el “control superior” de los bienes nacionales de uso
público corresponde al Ministerio de Bienes Nacionales (art 1 inc. 2º del DL 1939, de
1977) sin perjuicio de las funciones vigilancia y protección que tienen los gobiernos
regionales en virtud del art 4 letra h) de la ley 19.175. Finalmente, tener presente que el
Ministerio de Obras Publicas tiene como atribución la aplicación de las normas legales
sobre defensas y regularización de riberas y cauces de los ríos, lagunas y esteros, que se
realicen con aporte fiscal” (art 3 letra d) del DFL 850, de 1997) y al Director General
de Obras Públicas “indicar los deslindes de los cauces naturales con los particulares
24
En Inversiones Santa Anita Limitada (2012) y en Sociedad de Inversiones Ña Cata Limitada
(2010) se acoge la solicitud en esos términos; en tanto que en Ponce Beas, Catalina (2015) es
rechazada.
ribereños para los efectos de la dictación por el Ministerio de Bienes Nacionales del
decreto supremo correspondiente” (art 14 letra l) del DFL 850, de 1997). Todo ello, sin
perjuicio de las atribuciones de la Dirección General de Aguas en relación a la
vigilancia de las aguas en cauces naturales de uso público (art 299 letra C del Código de
Aguas). De todo lo anterior se sigue que es fundamental que en los procedimientos
judiciales en que pudiera verse afectado un bien nacional de uso público como son los
cauces o álveos, al menos sea oído el Ministerio de Bienes Nacionales y el Director
General de Obras Públicas.
Lo que sí puede adquirirse por accesión es el terreno que queda
permanentemente en seco por el “lento e imperceptible retiro de las aguas” o el terreno
que queda en seco por la mutación del álveo de un rio o su división en dos brazos, casos
todos en los cuales pueden operar las reglas de adquisición por accesión. En estos casos,
el terreno que quede definitivamente seco deja de ser cauce, deja de ser bien nacional de
uso público y pasa a ser ribera adquirida en la medida y a medida en que se vaya
produciendo la unión de cese terreno con los de los riberanos, por el modo de adquirir
accesión en beneficio de los dueños de las propiedades riberanas en la forma establecida
en los artículos 649 y siguientes del Código Civil. Ello ocurrirá desde el momento en
que se haya producido una unión física entre las propiedades riberanas y el terreno
quedado permanentemente en seco.
Es importante puntualizar que el fenómeno descrito no ha de haber sido obra
del hombre. Aunque ninguna norma legal así lo dice, una obra de ingeniería o rellenos
con escombros o actividades similares, se opone por definición al presupuesto de
“imperceptible” que exige la ley al retiro de las aguas. En todos estos casos los terrenos
ganados al rio, careciendo de otro dueño son del Estado por aplicación del art 590 del
Código Civil. 25 Tampoco dan derecho alguno a los propietarios riberanos el resultado
de realizar obras o labores en los cauces, con o sin permiso de la autoridad. 26 Tratándose
de obras ejecutadas en los cauces con fondos del Estado, por norma expresa dejan de
ser bienes nacionales de uso público y pasan a ser bienes fiscales. 27

25
Cfr. Sentencias de la Corte Suprema, Fallos del Mes Nº 323, p. 690 y Nº 332 p. 428. La
jurisprudencia nacional no ha acogido la tesis según la cual el aluvión puede resultar sea de la
naturaleza o de la actividad del hombre. Claro Solar en sus Explicaciones de derecho civil
chileno y comparado, alude a dos sentencias en Francia que argumentan que lo relevante es que
la unión sea sucesiva e imperceptible pero lo de naturalmente o espontáneamente sería un
añadido injustificado de la ley. (CLARO SOLAR (1979). T. VII, Nº 608). No obstante, Planiol
y Ripert identifican el aluvión con los “sedimentos de grava o cascajo a lo largo de los márgenes
del rio” (PLANIOL y RIPERT (1947), T.III, , p. 232). Messineo lo identifica con “los
incrementos que se forman sucesiva e imperceptiblemente (por el depósito de materias
suspendidas en el agua)” (MESSINEO (1955) T.III p.312).
26
Art 26 y 32 del Código de Aguas y 602 del Código Civil.
27
Art 27 del DL 1939
 BIBLIOGRAFIA CITADA.

CLARO SOLAR, Luis (1979): Explicaciones de derecho civil y comparado, 8

volúmenes.

MESSINEO, Francesco (1955): Derecho civil y comercial, Buenos Aires, 8 volúmenes.

PEÑAILILLO, Daniel. (2003): Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales.

Santiago: Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 259 p..

PLANIOL, Marcel, y RIPERT, Georges (1946: Tratado práctico de derecho civil

francés. 14 volúmenes.

JURISPRUDENCIA CITADA.
Sentencias de Corte Suprema:

Corte Suprema (2007): Rol 4636-2006, Araya Escobar, Cristián, 24 de septiembre de

2007.

Corte Suprema (2016): Rol 38316-2016, Pérez Ojeda, Eduardo 29 de febrero de 2016

Corte Suprema (2015): Rol 22625-2015, Risi Mondaca, Ricardo con Plaza González
Mario y otro, 20 de abril de 2015.

Corte Suprema (2016): Rol 99803-2016, Sociedad de Inversiones B.I.L. Limitada con
Banco de Crédito e Inversiones, 31 de enjero de 2018.

Corte Suprema (2015): Rol 13839-2014, Toromiro SA con Agrícola Las Mercedes de
Chiriuco, 26 de enero de 2015

Sentencias de Cortes de Apelaciones:

Corte de Apelaciones de La Serena (2007): Rol 820-2007, Aguirre Villalón, Carmen

Rosalía y otros, 24 de septiembre de 2007.

Corte de Apelaciones de Rancagua (2015): Rol 4066-2015, Lara Zúñiga, María y otros,
1 de agosto de 2016.

Corte de Apelaciones de Chillan (2016): Rol 1973-2016, Pino González, Tito Eleazar
y otros con Conservador de Bienes Raíces de Chillan, 18 de enero de 2017.

Corte de Apelaciones de Valdivia (2016): Rol 156-2016, Pérez Ojeda Eduardo, 21 de

abril de 2016.

Solari Villa, Lorenzo con Castillo Ramos, Jaime (2012): Corte de Apelaciones de Talca,
17 de abril de 2012 (recurso de protección) rol 183-2012

Corte de Apelaciones de Valdivia (2014): Rol 2056-2013, Toromiro SA con Agrícola

Las Mercedes de Chiriuco SpA, 30 de abril de 2014.

Corte de Apelaciones de Talca (2016): Rol 283-2016, Vilches Castillo, Hugo, 4 de

agosto de 2016.

Sentencias de Juzgados de Letras:

Juzgado de Letras de Licantén (2008): Rol V-216-2008,

Juzgado de Letras de Licantén (2012): Rol V -37-2012

Decimo Cuarto Juzgado Civil de Santiago (2014): Rol V-24-2012.
Primer Juzgado de Linares (2011): Rol V-192-2011, Castillo Ramos, Jaime.

Juzgado de La Ligua (2012): Rol V-937-2012, Inversiones Santa Anita Limitada 22 de

abril de 2012.

Segundo Juzgado de Letras de Osorno (2016): Rol V-7-2016, Pérez Ojeda, Eduardo, 29
de febrero de 2016.

Primer Juzgado de Letras de San Felipe (2017): Rol V-61-2015, Ponce León Catalina 6
de enero de 2017.

Primer Juzgado de Letras de Talagante (2013): Rol C-330-2013, Sociedad Inmobiliaria

Agrícola Forestal e Inversiones San José de la Isla Limitada con Compañía e
Inversiones La Escocesa Limitada, 3 de enero de 2013.

Juzgado de Letras de Pichilemu (2012): Rol V-549-2010, Sociedad de Inversiones La

Cata Limitada, 21 de marzo de 2012.

Juzgado de Letras de Curepto (2016): Rol V-34-2015, Vilches Castillo, Hugo, 13 de

enero de 2016.