Freddy S.

Villegas Jiménez
CONTRATO DE OBRA
1.- Concepto
1.1. Naturaleza jurídica
1.1.1. Consensual
1.1.2. Sinalagmático
1.1.3. Oneroso
1.1.4. Tracto sucesivo
1.2. Individualización jurídica del contrato de obra
1.2.1. Con el contrato de trabajo
1.2.3. Con el mandato
1.2.3. Con la venta
2.- Obligaciones del contratista
2.1. Ejecutar el trabajo prometido
2.2. Entregar el objeto del trabajo
2.3. Conservar hasta la entrega la cosa suministrada por el dueño
3.- Obligaciones del comitente
3.1. Retirar la cosa
3.2. Recibir los trabajos
3.3. Pagar el precio
4.- El precio
4.1. Precio alzado
4.2. Precio según presupuesto
4.3. Honorario fijo
4.4. Costo mas comisión
Sistema de nuestro Código en la determinación del precio
5.- Extinción del contrato de obra
5.1. Conclusión de la obra
5.2. Rescisión unilateral del contrato
5.3. Muerte del contratista
Acción directa contra el comitente

1.- CONCEPTO. - El contrato de obra es aquel por el cual el contratista o locador se obliga
para con la otra parte, el dueño o cliente, a ejecutar contra remuneración, un trabajo
independiente y sin representación. La noción que da el artículo 732 del Código Civil se
aproxima en mucho a éste concepto, cuando dice: “Por el contrato de obra el empresario o
contratista asume, por si solo o bajo su dirección e independientemente la realización del
trabajo prometido a cambio de una retribución convenida”

Las partes que intervienen son: 1) El empresario o contratista, es el que se obliga a realizar
el trabajo remunerado por cuenta ajena; y 2) Cliente, comitente o dueño de la obra, es el
que encarga el trabajo.

El contratista puede realizar el trabajo por si mismo, con sus propias manos, o empleando
obreros asalariados, especializados o no. Las palabras empresa y empresario, han de ser
tomadas en su sentido restringido, no en el sentido mercantil que también tienen.

1.1. Naturaleza jurídica. - El contrato de obra es un contrato consensual, sinalagmático,

oneroso y de tracto sucesivo.

1.1.1. Consensual. - La contratación entre en comitente y el contratista se cumple por

la simple manifestación de la voluntad sin que se precise de documento como condición
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de forma o solemnidad, aún cuando por el volumen económico resulta muy necesario
que las partes procuren un documento que acredite o pruebe los valores del contrato.

1.1.2. Sinalagmático. - Es contrato bilateral o sinalagmático por que se crean

obligaciones recíprocas o interdependientes entre los contratantes; el uno debe
ejecutar la obra prometida, mientras que el otro debe pagar el precio comprometido.

1.1.3. Oneroso. - Es indudable el carácter oneroso de éste contrato donde las

prestaciones importan sacrificios económicos para los intervinientes. El esfuerzo físico
e intelectual en el trabajo del contratista y la remuneración proporcional a la obra,
califican al contrato de obra, como uno eminentemente oneroso.

1.1.4. Tracto sucesivo. - El contrato de obra se realiza, generalmente, en un lapso de

tiempo en que las obligaciones se van realizando sucesivamente; el trabajo se
desarrolla paulatinamente en el término convenido, mientras que el precio se remunera
en proporción al trabajo desarrollado.

1.2. Individualización jurídica del contrato de obra. - Con el objeto de delinear los reales
contornos del contrato de obra, evitando así confusiones en su esencia jurídica, hemos de
individualizar ésta figura efectuando un breve estudio comparativo con otros actos y
contratos que por su semejanza tratan de asimilarlo.

1.2.1. Con el contrato de trabajo. - El elemento esencial para tipificar el contrato de

trabajo es la subordinación y dependencia que existe entre el obrero y el patrón;
mientras que en el contrato de obra no existe subordinación ni dependencia de ninguna
clase; el contratista realiza su obra por si mismo, bajo su exclusiva responsabilidad.
Por otra parte, en el contrato de trabajo se paga el salario en relación al tiempo de
trabajo, mientras que en el contrato de obra el pago se abona de acuerdo a la
importancia de la obra.

1.2.3. Con el mandato.- Es frecuente confundir el contrato de obra con el mandato,

suponiendo que una persona encarga a otra, cierta labor; pero lo evidente es que el
mandato constituye un contrato esencial, específico y sujeto a reglamentación propia,
con fines predeterminados, sin posibilidad de ampliación por parte del mandatario y
que es completamente distinto al contrato de obra, que se le concibe como aquél que
se conviene para ejecutar cualquier género de obras y no solamente relaciones
jurídicas como corresponde al mandatario. No hay mandato en el contrato de obra, por
que aquél supone como característica la noción de la representación, en tanto que, en
éste contrato, el empresario no representa en modo alguno al dueño de la obra.

1.2.3. Con la venta. - Se diferencia con la venta en que el contrato de obra comprende
la ejecución material y no la obra misma. Una cosa es la ejecución de una obra y otra
la compra de una obra ya ejecutada. La venta se perfecciona cuando hay acuerdo
sobre el precio y la cosa; el contrato de obra se perfecciona cuando las partes se ponen
de acuerdo sobre la ejecución de la obra.

2.- OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA. - El contratista asume tres obligaciones:

Ejecutar el trabajo prometido, entregar el objeto del trabajo y conservar hasta la entrega la
cosa suministrada por el dueño.
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2.1. Ejecutar el trabajo prometido. - El contratista promete un resultado, la ejecución
de la obra, y que su trabajo sea conforme a lo previsto en el contrato. Si la obra es de
calidad inferior, si presenta deficiencia, el contratista no habrá alcanzado el resultado
prometido, no habrá cumplido con su obligación. El contratista no puede dar en
subcontrato la realización de la obra si no ha sido autorizado por el comitente. Aún
cuando el contratista prevalido del consentimiento del comitente, confíe la ejecución
del trabajo a terceros, no solo sigue siendo responsable con respecto al dueño, sino
que debe conservar la dirección de los trabajos.

2.2. Entregar el objeto del trabajo. - El contratista debe entregar la obra en el día
convenido por las partes y a plena satisfacción del comitente. La entrega debe
producirse sin vicios y con todas las cualidades propias de la obra comprometida. La
ley otorga el plazo de tres años cuando se trata de edificaciones, y de seis meses
cuando se trata de otro tipo de trabajos para que el comitente reclame la eliminación
de los vicios; si los vicios o la falta de cualidades hacen la obra impropia para el uso a
que está destinada, el comitente puede pedir la resolución del contrato. La
responsabilidad del contratista, en la ruina de una construcción por vicios del suelo o
de construcción, es absolutamente explicable por que se supone que sabe su
profesión, lo que le obliga no solo a realizar una buena y sólida construcción, sino a
conocer si el suelo, en que se alzará la obra, reúne las condiciones para resistir el
edificio de que se trata.

2.3. Conservar hasta la entrega la cosa suministrada por el dueño. - La provisión

de los materiales para la realización de la obra, origina una especial obligación del
contratista, cuando éste es el proveedor o si la provisión fue efectuada por el dueño.
Se trata de aplicar la teoría de los riesgos; cuando el empresario suministra los
materiales y la obra perece por cualquier causa, la pérdida está a cargo del contratista.
Si el comitente es quien suministra los materiales, la ley hace compartir el riesgo. El
dueño de la obra que aportó los materiales, los pierde y el contratista sus estipendios,
por que uno y otro son respectivamente, propietarios de la cosa y su trabajo. Estas
reglas presuponen desde luego, que la pérdida de la cosa se haya producido antes de
su entrega y cuando el comitente no se hallaba en mora.

3.- OBLIGACIONES DEL COMITENTE. - El dueño de la obra tiene tres obligaciones: retirar
la cosa, recibir la obra y pagar el precio.

3.1. Retirar la cosa. - Como el comprador o cualquier otro acreedor de cuerpo cierto,
el dueño está obligado a retirar la cosa en la época fijada. Se trata de obligar al
comitente a un acto que libere al contratista de los riesgos sobre la tenencia de una
obra concluida.

3.2. Recibir los trabajos. - La recepción de los trabajos es muy diferente del retiro de
la cosa y no tiene lugar necesariamente en el mismo momento. La recepción es la
aprobación del trabajo por el dueño al cual no se le admitirá que se queje de
deficiencias. Cuando se trata de edificaciones o de trabajos de evidente importancia,
se acostumbre efectuar un doble proceso: la recepción provisional y la recepción
definitiva.

Concluida la obra, el comitente recibe los trabajos provisionalmente, fijándose un plazo

prudente para apreciar los vicios que pudiera contener la obra; en ése plazo el
contratista debe subsanar los defectos encontrados eliminando los vicios que afecten
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a la construcción. Cumplido el plazo y manifestada la conformidad del comitente, se
procede a la recepción definitiva, de cuyos actuados se levantan actas
circunstanciadas.

3.3. Pagar el precio. - El precio es un elemento del contrato de obra, salvo pacto en
contrario. El dueño debe pagar el precio al retirar la cosa. Es frecuente que la partes
decidan que se abonaran cantidades a cuenta durante el curso de la ejecución de los
trabajos y según vaya avanzando la obra. El dueño se beneficia de la excepción nom
adimpleti contractus para negarse al pago del precio si el contratista no ha cumplido
con sus obligaciones.

4.- EL PRECIO. - El precio es la remuneración que se presta por la realización de una obra
considerando la importancia del trabajo, conviene examinar las diferentes formas de fijar el
precio, singularizando sus modalidades individuales exigibles entre las partes contratantes:

4.1. Precio alzado. - Precio alzado significa la realización de una obra por un precio
global. Consiste en la fijación del precio por la obra concluida que tiene por objeto
afirmar la estabilidad del convenio para el caso del aumento de la mano de obra o el
alza del costo de los materiales. El peligro radica en que el empresario puede utilizar
materiales de mala calidad, economizando en el costo con detrimento de la solidez o
duración de la obra.

4.2. Precio según presupuesto. - Puede también determinarse el precio por

presupuesto, cuando las partes en lugar de fijar un precio global por adelantado se
limitan a señalar los precios unitarios o costo de los diversos detalles: a tanto los
cimientos, las paredes, los techos, etc. El precio final depende del conjunto total de
trabajos ejecutados y materiales empleados, y se determina a la conclusión de la obra.

4.3. Honorario fijo. - Consiste en que el comitente adquiere los materiales y paga el
salario de los obreros, fijando al contratista un honorario fijo por el trabajo de dirección
y guía que realiza; en realidad no es propiamente una forma de fijar precio por contrato
de obra, sino por dirección de obra reservada para los arquitectos o directores de obra.

4.4. Costo mas comisión. - Es un sistema muy útil para obras de gran aliento en las
que existe fuerte inversión de capitales; consiste en la fijación o cálculo del valor de la
obra con la condición de que, si el precio estimado baja de costo, se premia al
contratista, con un porcentaje de la suma ahorrada; pero si el costo sube del valor
calculado, se impone al contratista una multa en los honorarios por percibir.

Sistema de nuestro Código en la determinación del precio. - Cuando las partes no

han establecido el precio, nuestra legislación determina que la remuneración se fija de
acuerdo a las tarifas vigentes, o los usos cuando se trata de prestación de servicios
profesionales o de oficio, o sobre la base de los informes periciales cuando se trata de
otras obras. El precio es reajustable solo cuando existe una diferencia del 10% de la
retribución total por aumento o disminución en el valor de los materiales o de la mano
de obra.

5.- EXTINCION DEL CONTRATO DE OBRA. - El contrato de obra concluye o se extingue,

por los siguientes motivos:
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5.1. Conclusión de la obra. - La terminación normal del contrato de obra se produce
cuando todas las obligaciones que del mismo surgen, han sido cumplidas, esto es,
cuando la obra ha sido terminada, entregada y aceptada por el comitente y cuando el
precio ha sido pagado por éste, salvo los plazos sobre responsabilidades de vicios.

5.2. Resolución unilateral del contrato. - El dueño e la obra, por su sola voluntad,
puede poner fin al contrato, aún cuando la obra haya sido iniciada, pagando los trabajos
y gastos, además de la falta de ganancia que el comitente ocasiona al contratista con
su decisión unilateral. Por su parte el contratista tiene igual facultad cuando posee justo
motivo y siempre que no cause perjuicio al comitente. Es una ventaja que se otorga a
las partes cuando ellas se colocan en situaciones imprevistas o de otra naturaleza que
les impide continuar con la obra. Se trata de un desistimiento autorizado por ley como
caso de excepción a las formas generales de resolución de los contratos.

5.3. Muerte del contratista. - La muerte del comitente es indiferente al contrato, que
no termina por ésa causa. Sus obligaciones pueden ser cumplidas por sus herederos,
aún cuando el trabajo encargado no sea del agrado de éstos. Cosa diversa ocurre
cuando muere el contratista. La regla general es que la muerte de éste no pone fin al
contrato a menos que la consideración de su persona haya sido la razón determinante
del contrato.

Cuando la obra encargada presupone una capacidad o aptitud especial, científica,

artística, o simplemente práctica, esto es, cuando se contrata en consideración a la
persona, éste y no otra, es la que debe ejecutar la obra. Inversamente, cuando la obra
puede ser ejecutada indistintamente por cualquier operario, sin que aquello exija una
aptitud particular solo poseída por determinada persona, puede el contratista hacer
realizar el trabajo, por sus operarios, aunque corra bajo su responsabilidad, la calidad
de la obra encargada. Resulta de ello, que no tratándose de contrato intuito personae,
la muerte del contratista no resuelve el contrato, e inversamente si se trata de un
contrato intuito personae, la muerte del contratista pone fin al contrato.

Acción directa contra el comitente. - El artículo 748 del Código Civil permite a los
que han proporcionado materiales o han aportado con su actividad como dependientes
del contratista, cobrar directamente al comitente el pago de lo que se les debe, en
proporción al crédito del empresario. Se considera un privilegio en su favor siempre
que exista un saldo en el momento del reclamo.