Título II.

Contratos en general

Capítulo 1. Disposiciones generales

ARTÍCULO 957. Definición

Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su

consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones

jurídicas patrimoniales.

1. Introducción

En la base de nuestro sistema constitucional se encuentra el principio de libertad, del que se

deriva que las personas puedan celebrar acuerdos sobre sus intereses, con ciertas limitaciones
razonables, establecidas para la protección de los intereses de la sociedad o de las personas
vulnerables. Ello hace a la función esencial del derecho civil, que es la de proporcionar las
herramientas para que los habitantes de la Argentina puedan concretar proyectos que les
posibiliten una mejor calidad de vida.

Como parte de esa libertad y en razón del diseño constitucional argentino, se da a los
particulares la posibilidad de celebrar contratos que, como se verá, constituyen una especie de
los acuerdos a los que pueden arribar las personas para la satisfacción de sus legítimos
intereses. Se trata de vínculos obligatorios, que establecen derechos y obligaciones,
distribuyendo riesgos entre quienes los acuerdan.

A diario, los habitantes de nuestro país celebran múltiples contratos, aun sin conciencia de
estar realizando actos jurídicos, como los que les posibilitan la alimentación, el transporte, la
comunicación telefónica, la cobertura de sus necesidades de salud, vivienda y educación, etc.
Los contratos continúan siendo la principal fuente de obligaciones y generan el entramado por
el que circulan los recursos de todo tipo de los que dispone la sociedad.

Para facilitar y ordenar esa labor jurídica —y sin que ello implique limitar la libertad de
generación de vínculos y de contenidos de los particulares, salvo en lo que respecta a los
límites establecidos por razones de interés público (arts. 10, 12 CCyC y conc.)—, se regula en
este Código la materia de los contratos por medio de una parte general (Libro Tercero,

Título II); otra, dedicada a los contratos de consumo, que son los que, sin agotarse en ello,
hacen a la cobertura cotidiana de necesidades básicas de la población (Libro Tercero,

Título III); y una tercera, en la que se desarrolla la regulación particular de distintos contratos
(Libro Tercero, Título IV).

Una buena regulación legal de los contratos y su respaldo por un sistema de justicia eficiente
son presupuestos básicos, si bien no suficientes, para el progreso de una sociedad y un sistema
económico fuerte, en los que puedan concretarse los derechos y proyectos de todos, en
especial de los más vulnerables, quienes gozan entre nosotros de un estatus jurídico especial,
establecido por razones de igualitarismo estructural, en el art. 75, inc. 23, CN y en los diversos
tratados internacionales enunciados como fuente directriz en el art. 1° de este Código.

El Código regula tanto los contratos civiles como los comerciales e incluye, como ya se ha

expuesto, la regulación de los contratos de consumo, entendiendo que no se trata de un tipo

contractual especial más, sino de una fragmentación del tipo general, que influye sobre los
tipos especiales; solución consistente con la Constitución Nacional, que considera al
consumidor como un sujeto de derechos fundamentales.

1.1. Los principios contractuales

La regulación general de los contratos se orienta por un conjunto de principios básicos, cuyo
respeto hace a la construcción de vínculos eficaces:

a) Libertad de contratación: se trata de un principio básico, que surge de diversas normas,

como los arts. 958, 960 y 990 CCyC, con límites regulatorios básicamente demarcados por lo
dispuesto en los arts. 12 y 963 CCyC.

b) Fuerza obligatoria: principio por el que el contrato válidamente celebrado es obligatorio para
las partes y solo puede ser modificado o extinguido conforme lo que en él se disponga por
acuerdo de partes o en los supuestos previstos por la ley, según surge del art. 959 CCyC.

c) Buena fe: es, como se ha visto en el comentario al art. 9° CCyC, es un principio vertebral del
derecho privado, especialmente enunciado para los contratos en el art. 961 CCyC.

d) Conservación del contrato: establecido en el art. 1066 CCyC, se trata de un mandato de

optimización orientado a posibilitar que el vínculo negocial alcance los fines previstos por las
partes, más allá de la ineficacia de alguna de sus previsiones e) Principio de relatividad de
efectos: es de la esencia de los contratos que las disposiciones enunciadas por las partes en
ejercicio de la libertad de determinación de contenidos que se les reconoce, solo las afecte a
ellas y no perjudiquen a terceros, quienes solo habrán de ser alcanzados en los supuestos
expresamente previstos por la ley, como lo establecen los arts. 1021 y 1022 CCyC.

2. Interpretación

2.1. El contrato como especie del acto jurídico

El CCyC define al contrato como una especie del género acto jurídico (ver comentario al art.
259 CCyC), acto voluntario y lícito que tiene la particularidad de que se establece por el
consentimiento de dos o más partes; concepto técnico que corresponde a situaciones que se
pueden producir:

a) del modo previsto en los arts. 971 a 983 CCyC, para los contratos paritarios o libremente
negociados por las partes;

b) según lo previsto en los arts. 984 a 989 CCyC, en el caso de los contratos celebrados por
adhesión a las cláusulas predispuestas por uno de los contratantes; o

c) conforme lo regulado en los arts. 1096 a 1099 CCyC, en el caso de los contratos de consumo.

La definición es la puerta de ingreso a un concepto sumamente complejo, porque presupone

necesariamente un conjunto de elementos y de factores que se encuentran entre las líneas de
su enunciado, pues es claro que la voluntad a la que se hace referencia debe ser expresada por
sujetos capaces; adecuadamente exteriorizada; no encontrarse afectada por algún vicio (error,
dolo o violencia), ni haber dado lugar a un acto jurídico que adolezca de lesión, simulación o
fraude; a lo que se agrega que dicho acto debe respetar las exigencias que, en materia de
objeto y causa, establece el propio Código.

2.2. Las partes que concurren a la formación de un contrato

El acto jurídico que da nacimiento a un contrato siempre se producirá por la reunión de, al
menos, dos voluntades que participan de la formación del consentimiento, cuestión que no
debe ser confundida con los efectos generados a partir de la formación del contrato, que, como
tal, podrá ser unilateral, bilateral o plurilateral (ver comentario al art. 966 CCyC). Según el art.
1023 CCyC, se considera parte del contrato a quien lo otorga en nombre propio, aunque lo
haga en interés ajeno; a quien es representado por un otorgante que actúa en su nombre o
interés y a quien manifiesta la voluntad contractual, aunque ella sea transmitida por un
corredor o por un agente sin representación. Una parte puede estar integrada por una
pluralidad de personas —lo que ocurre, por ejemplo, cuando son varios los adquirentes o
vendedores de una cosa—.

2.3. La patrimonialidad del objeto como elemento caracterizante

Como acto jurídico, el contrato tendrá por objeto diversas operaciones que proyectarán sus
efectos sobre la realidad en la que se produce. Por el diseño técnico y los efectos de la relación
a la que dé nacimiento, podrá ser enmarcado en alguno de los tipos contractuales que el
Código prevé o se le dará el tratamiento jurídico de innominado (art. 970 CCyC).

La construcción jurídica elaborada por las partes habrá de crear, regular, modificar, transferir o
extinguir relaciones jurídicas patrimoniales (referidas a derechos personales, reales o
intelectuales) y tal es el elemento que distingue al contrato de cualquier otra forma de acuerdo
al que pueden arribar dos partes, pues será contrato cuando la relación jurídica establecida sea
patrimonial, aunque no pueda recibir ese calificativo el interés por el que ella se concreta,
como claramente se prevé en el art. 1003 CCyC.

Cuando el Código trata sobre el objeto del contrato (ver art. 1003 CCyC), establece que debe
ser lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica y
corresponder a un interés de las partes aunque este no sea patrimonial, como se da, por
ejemplo, cuando alguien contrata un servicio de enfermería para que cuide de un amigo
enfermo, supuesto en el que el contrato se lleva adelante por un interés extrapatrimonial,
aunque se concrete en un vínculo patrimonial.

2.4. La importancia de la finalidad

La preposición “para” empleada en el texto pone de manifiesto la importancia de la finalidad

en el contrato. Ella es esencial, pues todo contrato importa una disposición sobre la libertad
que —en tanto no se violen los límites a ella razonablemente establecidos— debe ser
protegida. Quien contrata persigue una determinada finalidad que le interesa en grado tal que
está dispuesto a sacrificar sus posibilidades de destinar recursos personales y materiales a
otros fines, para alcanzar los propuestos.

ARTÍCULO 958. Libertad de contratación

Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites
impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.

ARTÍCULO 959. Efecto vinculante

Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede
ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé.

La estructura normativa en materia de contratos y el sistema de justicia que la respalda están

destinados a resguardar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, para
reducir el riesgo admitido por cada contratante al celebrar un acuerdo en el que comprometen
recursos de distinta índole. Ello permite que tal diseño jurídico actúe como resguardo y
estímulo para el desarrollo de proyectos por los particulares, en la inteligencia que ellos
generan una dinámica social y económica que es de provecho para toda la comunidad y la
marcha general del país.

La aversión al riesgo tiene una gran incidencia en las decisiones de los particulares acerca de
contratar o no contratar o de con quién hacerlo y qué contenido admitir. La obligatoriedad es
presupuesto sistémico para posibilitar la construcción de vínculos contractuales sólidos entre
las personas, pues cabe presumir que muchas de ellas no contratarían de no contar con el
respaldo de un sistema legal que imponga la obligatoriedad de lo acordado y de un sistema de
justicia que posibilite una tutela judicial efectiva ante el incumplimiento de la contraparte, el
cambio de circunstancias tenidas en consideración al contratar, la frustración de la finalidad u
otros supuestos de ineficacia contractual

ARTÍCULO 961. Buena fe

Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe.

Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que
puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría
obligado un contratante cuidadoso y Previsor

Capítulo 2. Clasificación de los contratos

ARTÍCULO 966. Contratos unilaterales y bilaterales

Los contratos son unilaterales cuando una de las partes se obliga hacia la

otra sin que ésta quede obligada. Son bilaterales cuando las partes se obligan recíprocamente
la una hacia la otra. Las normas de los contratos bilaterales se aplican supletoriamente a los
contratos plurilaterales

2.1. Contratos unilaterales

Son contratos unilaterales los que, en el momento de su celebración, solo generan obligaciones
a cargo de una de las partes intervinientes. Por ello son unilaterales: la donación (art. 1542
CCyC), el mandato gratuito (arts. 1319 y 1322 CCyC), la fianza (art. 1574 CCyC), el depósito
gratuito (art. 1356 CCyC), el mutuo gratuito (art. 1525 CCyC) y el comodato (art. 1533 CCyC)

2.2. Contratos bilaterales

Son bilaterales o con prestaciones recíprocas, los contratos que —desde su celebración—
generan obligaciones recíprocas para todas las partes intervinientes. Se trata de obligaciones
que surgen al mismo tiempo y se encuentran interrelacionadas, de modo que la causa de la
obligación de una de las partes es la consideración de una contraprestación a cargo de la otra.
Tal circunstancia es relevante porque una de las obligaciones no puede válidamente concebirse
sin la otra; cada parte no está obligada a la prestación a su cargo sin que sea debida la
prestación de la otra. No se requiere equivalencia objetiva entre las prestaciones.

Son contratos bilaterales, por ejemplo: la compraventa (art. 1123 CCyC), la permuta (art. 1171
CCyC), el suministro (art. 1176 CCyC), la locación (art. 1187 CCyC), el leasing(art. 1227 CCyC), el
contrato de obra o de servicios (art. 1251 CCyC), el transporte (art. 1280 CCyC) y el de
consignación (art. 1335 CCyC), entre otros.
ARTÍCULO 967. Contratos a título oneroso y a título gratuito

Los contratos son a título oneroso cuando las ventajas que procuran a una de las partes les son
concedidas por una prestación que ella ha hecho o se obliga a hacer a la otra. Son a título
gratuito cuando aseguran a uno o a otro de los contratantes alguna ventaja, independiente de
toda prestación a su cargo.

2. Interpretación

El artículo define a los contratos a título gratuito y contratos a título oneroso, clasificación que
no debe confundirse con la del artículo anterior, que diferencia los contratos unilaterales de los
bilaterales. En este caso no se tienen en cuenta el número y reciprocidad de las obligaciones,
sino exclusivamente las ventajas comparadas con los sacrificios. No obstante, es claro que todo
contrato bilateral es oneroso, porque cada una de las partes se obliga para que el otro dé o
haga algo y en esa perspectiva de valor de intercambio radica la onerosidad, criterio adoptado
para la diferenciación.

Sección 2ª. Contratos celebrados

por adhesión a cláusulas generales predispuestas (*)

ARTÍCULO 984. Definición

El contrato por adhesión es aquel mediante el cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas
generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el
adherente haya participado en su redacción.

ARTÍCULO 1023. Parte del contrato

Se considera parte del contrato a quien:

a) lo otorga a nombre propio, aunque lo haga en interés ajeno;

b) es representado por un otorgante que actúa en su nombre e interés;

c) manifiesta la voluntad contractual, aunque ésta sea transmitida por un corredor o por un
agente sin representación

Título IV. Contratos en particular

Capítulo 1. Compraventa (*)

Sección 1ª. Disposiciones generales

ARTÍCULO 1123. Definición

Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a
pagar un precio en dinero.

2.1. Clasificación

A partir de la definición de contrato de compraventa podemos distinguir los siguientes

caracteres:

a) bilateral (art. 966 CCyC), pues emergen obligaciones para ambas partes contratantes

(transferir la propiedad de una cosa el vendedor, y pagar un precio en dinero el comprador);

b) oneroso (art. 967 CCyC); ya que representa ventajas y sacrificios para ambas partes;

c) en principio conmutativo (art. 968 CCyC); en tanto las ventajas para todos los contratantes
son ciertas. Sin embargo, puede ser aleatorio en los supuestos contemplados por los arts. 1130
y 1131 CCyC, o cuando así lo hayan previsto las partes en ejercicio de la autonomía de la
voluntad;

d) formal (art. 969 CCyC) en el caso de los bienes inmuebles (art. 1017 CC) y no formal en los
demás supuestos;

e) nominado (art. 970 CCyC), ya que tiene una regulación legal completa y específica.

Sección 2ª. Cosa vendida

ARTÍCULO 1129. Cosa vendida

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos

ARTÍCULO 1130. Cosa cierta que ha dejado de existir

Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato,

éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede
demandar la parte existente con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté
dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al
celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada

ARTÍCULO 1131. Cosa futura

Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempos convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin
culpa del vendedor

ARTÍCULO 1132. Cosa ajena

La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El
vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador
Sección 4ª. Obligaciones del vendedor

ARTÍCULO 1137. Obligación de transferir

El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.

También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por
los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para
que la transferencia dominial se concrete.

ARTÍCULO 1138. Gastos de entrega

Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa
vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137.
En la compraventa de inmuebles

también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta.

ARTÍCULO 1139. Tiempo de entrega del inmueble

El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto

convención en contrario.

ARTÍCULO 1140. Entrega de la cosa

La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de
tercero.

Sección 5ª. Obligaciones del comprador

ARTÍCULO 1141. Enumeración

Son obligaciones del comprador:

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es
de contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir
consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que
el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;

c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás
posteriores a la venta

ARTÍCULO 1143. Silencio sobre el precio

Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa

ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto
indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en
el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias
semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.
ARTÍCULO 1144. Precio fijado por peso, número o medida

Si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al
número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del
peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto

Parágrafo 2°. Entrega de la documentación

ARTÍCULO 1145. Entrega de factura

El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio, o
la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica
plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada
dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.

Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un

documento que acredite la venta.

ARTÍCULO 1146. Obligación de entregar documentos

Si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe
hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de
documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier
falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni
gastos excesivos al comprador

Parágrafo 3°. Entrega de la cosa

ARTÍCULO 1147. Plazo para la entrega de la cosa

La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que
de la convención o los usos resulte otro plazo.

ARTÍCULO 1148. Lugar de entrega de la cosa

El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades
de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se
encontraba al celebrarse el contrato.

ARTÍCULO 1149. Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito

Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y
en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del
comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez días de retirada.
También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple
consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de
transporte desde la fecha de su cesión o endoso.

ARTÍCULO 1150. Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato

En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el

vendedor puede, hasta la fecha fijada:

a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;

b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de
las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al
comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho
de exigir la indemnización de los daños.

ARTÍCULO 1151. Riesgos de daños o pérdida de las cosas

Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos
hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del
transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que
resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.

Parágrafo 4°. Recepción de la cosa y pago del precio

ARTÍCULO 1152. Tiempo del pago

El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El

comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las
cosas, a menos que las modalidades de entrega o de

pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.

ARTÍCULO 1153. Compraventa sobre muestras

Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la

cosa es de igual calidad que la muestra.

ARTÍCULO 1154. Compraventa de cosas que no están a la vista

En los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al
comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al
transportista o al tercero designado para recibirla.

ARTÍCULO 1155. Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta

Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y
reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega,
cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.

El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la

cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a
reclamos después de recibidas.

Sección 7ª. Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa

ARTÍCULO 1163. Pacto de retroventa

Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa
vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución
convenidos.

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición
resolutoria.

ARTÍCULO 1164. Pacto de reventa

Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa
comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o
disminución convenidos.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

ARTÍCULO 1165. Pacto de preferencia

Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con
prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga
es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y

todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que
debe celebrarse la subasta.

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el
vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha
comunicación.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

ARTÍCULO 1166. Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables

Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la

compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de

retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los
documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido
conocimiento efectivo.

Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso.

ARTÍCULO 1167. Plazos

Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no
exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles,
contados desde la celebración del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la
ley es perentorio e improrrogable.

Sección 8ª. Boleto de compraventa

ARTÍCULO 1170. Boleto de compraventa de inmuebles

El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

Capítulo 4. Locación(*)

Sección 1ª. Disposiciones generales

ARTÍCULO 1187. Definición

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una
cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento,

precio y objeto del contrato de compraventa

La determinación de los caracteres del contrato resulta primordial para la configuración del
contenido y los efectos que surgen del contrato analizado. La definición que nos brinda el CCyC,
en este caso, determina la identificación de los siguientes caracteres en cuanto a su
clasificación:

a) bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de la definición, ya que

implica una relación de contraprestación en la que la obligación esencial que asume cada parte
se corresponde recíprocamente con la otra (art. 966 CCyC). Así, por un lado, el locador se
obliga a otorgar el uso temporario al locatario en la inteligencia de que este último le pagará
por ello un precio en dinero; y a su turno, la obligación que asume el locatario encuentra su
motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del cumplimiento del acuerdo;

b) oneroso: esta misma dinámica del negocio contenido en el contrato lo supone como
oneroso (art. 967 CCyC), ya que el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el
precio que le abonará el locatario, en función de la prestación a la que aquel se obliga, y
viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja patrimonial en el uso y
goce concedidos.
c) conmutativo: de la definición del contrato de locación y de las prestaciones que allí se
describen, se puede concluir que el contrato es conmutativo en cuanto a la certeza de las
ventajas al momento de su celebración.

Los caracteres señalados son de suma utilidad ya que, a partir de ellos, podrán ser aplicables al
contrato la suspensión del cumplimiento y fuerza mayor (arts. 1031 y 1032 CCyC), la obligación
de saneamiento (arts. 1033 CCyC y ss.), la señal (arts. 1059 y 1060 CCyC), entre otros.

ARTÍCULO 1188. Forma. Oponibilidad

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que

incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

Sección 2ª. Objeto y destino

ARTÍCULO 1192. Cosas

Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato
de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato,
a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios

ARTÍCULO 1194. Destino de la cosa locada

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a
cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al
habitacional.

2.2. Ausencia de pacto sobre el destino de la cosa locada

Ahora bien, señalada esta regla inicial, podría ocurrir que las partes no hubieran pactado un
destino específico. En ese supuesto, la norma señala diferentes mecanismos interpretativos,
que indistintamente servirán como fundamento para justificar el destino legalmente
establecido. A falta de acuerdo de partes o ausencia sobre su manifestación, estas reglas
interpretativas son:

a) el destino que tenía al momento de locarse. Esto es, el destino para el que era utilizada la
cosa en el instante inmediato anterior al momento de celebrarse el contrato. Se toma como
punto de partida interpretativo la situación antecedente de la propia cosa;

b) el destino que se le da a cosas análogas en el lugar en el que se encuentra la cosa.

Como en el caso anterior, la regla se sitúa interpretativamente en un supuesto antecedente. La

diferencia con la regla anterior es que aquí se acude a un mecanismo de analogía y no ya al
destino que tenía la propia cosa antes de ser locada. Se trata, en términos generales, del
destino que tienen las cosas de igual especie en el lugar en el que está la cosa arrendada;

c) el destino que corresponde a su naturaleza. La directiva está centrada aquí en la naturaleza

de la cosa, que esencialmente la hace propia para un destino definido. En esta situación no se
acude a ninguna verificación antecedente —ni propia ni de cosas análogas—, sino a su calidad
o condición intrínseca.

Estas pautas interpretativas pueden no tener una prevalencia una sobre la otra y, como toda
regla interpretativa que aporte fundamentos para la decisión del juez, cuando las partes no
estén de acuerdo o no lo hubieran expresado en comunión, servirán en cada caso preciso
según la situación material y jurídica de la cosa en relación con el contrato celebrado.

ARTÍCULO 1197. Plazo máximo

El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el
destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos
contados desde su inicio

ARTÍCULO 1198. Plazo mínimo de la locación de inmueble

El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y

determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los
casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

ARTÍCULO 1200. Entregar la cosa

El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe
entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o
pudo haber conocido.

ARTÍCULO 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar
a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el

locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la
gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

ARTÍCULO 1202. Pagar mejoras

El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque
no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa.
ARTÍCULO 1203. Frustración del uso o goce de la cosa

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o
ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso
fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Parágrafo 2°. Obligaciones del locatario

ARTÍCULO 1205. Prohibición de variar el destino

El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino
correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

ARTÍCULO 1206. Conservar la cosa en buen estado. Destrucción

El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con
esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no
por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa
por incendio no originado en caso fortuito.

Una vez interpretado y señalado el principio rector que identifica la extensión de la obligación y
la noción de conservación, el CCyC señala tres situaciones que adjudican al locatario
responsabilidad por incumplimiento. Estas son:

a) abandonar la cosa sin dejar quien haga sus veces. La regla es similar a la dispuesta en el art.
1564 CC. Quien la abandona, se ausenta prolongadamente de la tenencia de la cosa sin dejar a
ninguna persona a su cuidado. Está en juego el riesgo sobre el bien, que queda descuidado y
sometido a los riesgos propios que pueden provenir de una multiplicidad de factores. No se
considera “abandono” la ausencia temporal

por motivos previsibles y comunes a la vida cotidiana de las personas, como un viaje

por vacaciones o ausencias relacionadas con compromisos laborales o personales a cumplirse

fuera de la ciudad. En las locaciones comerciales, los cierres semanales por descanso, etc.;

b) cualquier deterioro causado a la cosa. El texto aclara que la responsabilidad del locatario
subsiste aun si el daño o deterioro hubiera sido causado por visitantes ocasionales. La idea que
se centra en este supuesto es la conservación entendida como actividad diligente, por la cual al
locatario no le basta con argüir como eximente el hecho de un tercero cuando este último
hubiera sido introducido al inmueble, por ejemplo, con anuencia del locatario. Sin embargo,
esta regla encuentra su límite en los restantes terceros tanto este último como los
dependientes del locador (art. 1201, párr. 1, CCyC);

c) finalmente, la norma incorpora una innovación en la solución a una temática particular: el

incendio de la cosa locada. Con anterioridad al CCyC, el CC había dispuesto como solución que,
en este caso, el infortunio se considerara como caso fortuito, con la carga de la prueba en
cabeza del locador para acreditar la culpa en el locatario, y así eximirse.
Las críticas se multiplicaron en este sentido sobre todo por la dificultad para el arrendador de
poder acreditar esa circunstancia, debiendo soportar en caso contrario una presunción cuyos
efectos resultaban a todas luces negativos y graves, pero no siempre precisamente justos.

Por ello, el artículo del CCyC aquí analizado invierte la regla disponiendo que el locatario
responderá por la destrucción de la cosa provocada por incendio no originado en caso fortuito.
De ese modo, la presunción se invierte y es entonces el arrendatario quién deberá acreditar la
circunstancia del caso fortuito como causa del incendio, para eximirse de la responsabilidad
que la norma prima facie le impone. Ello, sin perjuicio de lo dispuesto por el art. 1201, párr. 1,
CCyC, en caso de corresponder

ARTÍCULO 1208. Pagar el canon convenido

La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra
prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se
concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado;
y si es inmueble, por período mensual

ARTÍCULO 1209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino
que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario

ARTÍCULO 1210. Restituir la cosa

El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la

recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación
locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Parágrafo 3°. Régimen de mejoras

ARTÍCULO 1211. Regla

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son
mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador

ARTÍCULO 1213. Cesión

El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos
1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el
destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

Sección 6ª. Extinción

ARTÍCULO 1217. Extinción de la locación

Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el

caso;

b) la resolución anticipada.

ARTÍCULO 1219. Resolución imputable al locatario

El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.